Le siège de la société civile immobilière (SCI) Paul Verlaine – créée en 2007 et au capital de 170 000 € – est situé à Péronnas. L’association ADSEA 01 (« La Sauvegarde de l’Ain »), qui en détient 99 % des parts, en est associée majoritaire.
Cette société a pour objet d’acquérir, de construire, financer et louer des biens. Elle a ainsi procédé à six acquisitions entre 2007 et 2017, afin de les mettre à la disposition de l’ADSEA 01. Quatre de ces propriétés sont affectées à des établissements et services sociaux : les locaux du service d’actions éducatives en milieu ouvert (Montholon et Bellegarde), le centre d’accueil des mineurs isolés étrangers de Jujurieux et le centre d’accueil des demandeurs d’asile de Villars-les-Dombes. Fin 2023, la société détenait un actif de 4,1 M€.
Les instances de gouvernance de la SCI et de son associé majoritaire ne disposent d’aucune information quant à la gestion de la SCI.
La SCI est totalement dépendante financièrement de l’association, qui s’est portée caution solidaire de tous ses emprunts. Elle a été créée afin que le patrimoine support des activités de l’association ne figure pas dans le patrimoine associatif, échappant ainsi au contrôle des autorités publiques et à la réglementation contraignante qui régit l’immobilier des établissements sociaux et médico-sociaux (ESMS). L’efficience économique de ce montage peut être par ailleurs questionnée car il présente un certain coût pour l’association au regard des frais de gestion de la société, des frais notariés induits et du niveau des taux d’intérêt auquel une telle société peut prétendre.
Elle n’a en outre pas les compétences techniques d’un bailleur pour gérer du patrimoine immobilier. Elle totalisait, fin 2023, une dette bancaire de 2 M€ et une dette à l’égard l’association qui lui a avancé 0,6 M€ alors même que sa situation financière s’est aussi dégradée.
Au vu de sa situation financière de la société et de l’état dégradé du patrimoine géré, la chambre recommande à la SCI et son associée de réfléchir à sa dissolution. Celle-ci permettrait de simplifier la gestion, de proposer un montage immobilier régulier et plus transparent à ses financeurs, au premier rang desquels le département de l’Ain.
L’objectif final de l’association doit en effet être de construire un plan d’entretien et d’investissement pour son patrimoine, en accord avec les financeurs publics, afin de garantir des conditions d’hébergement dignes pour les personnes vulnérables hébergées dans les ESMS et des conditions de travail correctes pour ses salariés.
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1. : Élaborer un plan d’entretien et d’investissement sur l’ensemble du patrimoine.
Recommandation n° 2. : Procéder à la dissolution de la SCI et au transfert d’actifs à l’ADSEA 01.