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Société d'économie mixte de construction du département de l'Ain (Semcoda) à Bourg-en-Bresse (Ain)

CRC AUVERGNE-RHÔNE-ALPES

La chambre régionale des comptes Auvergne-Rhône-Alpes a prodé au contrôle des comptes et de la gestion de la société déconomie mixte de construction du département de l’Ain (Semcoda) pour les exercices 2013 à 2016.

La Semcoda participe activement à la construction immobilière en région Auvergne-Rhône- Alpes, dont elle est le premier bailleur social, avec près de 700 salariés et 292 M€ de chiffre daffaires. Entre 2013 et 2016, elle a construit 9 513 logements dont 6 864 ont été mis en location (principalement HLM) et 2 649 ont été vendus. Elle possédait fin 2016 un parc de

30 968 logements répartis pour moitié dans le département de l’Ain et pour moitié dans les départements limitrophes (Rhône, Saône-et-Loire, Jura, Haute-Savoie, Savoie, Isère). Son développement dynamique traduit sa capacité à répondre aux besoins des collectivités sur un territoire qui connaît une croissance économique et démographique.

 

Pour encadrer ce développement, le prédent rapport de la chambre avait préconila définition dune stratégie patrimoniale et territoriale associant davantage le conseil dadministration, afin d’inscrire la SEM dans les objectifs des politiques publiques du logement social. Or, la SEMCODA na pas mis en œuvre ces recommandations. Elle a par exemple continué de privilégier la construction de logements peu sociaux et accentué sa diversification, notamment dans la promotion immobilière.

 

De plus, la gestion interne demeure insuffisamment professionnalisée au regard de la taille de la société : absence de critères transparents pour engager les opérations, carence des fonctions de pilotage (finances, achats, ressources humaines, commercialisation, gestion locative, construction, réseau des agences), obsolescence des systèmes d’information, inexistence du contrôle de gestion. 

Pour soutenir son rythme exponentiel de développement, la SEMCODA a négligé la maîtrise de ses charges de gestion et financé son activité en sappuyant sur un modèle économique fondé sur la mobilisation de ressources extérieures. Pour ce faire, elle a financé ses propres augmentations de capital, grâce à un montage complexe impliquant les communes, et lui permettant dexercer un effet de levier sur les autres actionnaires. Ce mécanisme, proscrit par le code de commerce, place la société dans une fuite en avant dès lors que le maintien de sa capacité d’investissement est tributaire de la poursuite de son développement. L’intégralité de la capacité de financement des opérations dégagée entre 2013 et 2016 résulte en effet de ce mécanisme,  soit  par  les  apports  des  actionnaires  (34 M€)  soit  par  l’autofinancement économi(23 M€). 

De plus, ce mécanisme a permis à la SEMCODA de préserver sa solvabilité et de conserver la confiance de ses créanciers, pour mobiliser les emprunts nécessaires à sa croissance rapide et développer son activité de promotion immobilière. Or, l’endettement quelle supporte apparaît désormais peu soutenable dès lors qu’il consomme lessentiel de son autofinancement. 

Les actionnaires publics, qui détiennent la majorité du capital et garantissent deux tiers de la dette, sont en conséquence les premiers exposés au risque de fragilisation financière de la SEMCODA. La chambre les appelle donc, et en premier lieu le département de l’Ain, à réinvestir la gouvernance de la société pour réorienter son modèle économique, consolider sa situation financière et professionnaliser sa gestion interne. Le président du département de l’Ain a pris cet engagement devant la chambre, et le président-directeur général de la société a indiqué avoir dores et déjà renforla collégialité et la transparence du processus de décision.

RECOMMANDATIONS 

Recommandation n° 1 : Cesser de financer ses propres augmentations de capital par l’intermédiaire de communes, en leur acquérant des terrains à des prix surévalués. 

Recommandation n° 2 : Soumettre au conseil dadministration une stratégie patrimoniale, financière et territoriale cohérente avec le plan départemental de l’habitat de l’Ain et les programmes locaux de l’habitat. 

Recommandation n° 3 : Renforcer le pilotage de la société et ses outils, notamment logiciels, sagissant des fonctions finances, achats, ressources humaines, construction, gestion locative, commercialisation, ainsi que le suivi des agences. 

Recommandation n° 4 : Établir des règles précises pour les divers avantages accordés aux salariés ainsi que pour le remboursement des frais de mission et en contrôler l’application. 

Recommandation n° 5 : Recenser annuellement les besoins dachat à l’échelle de la société pour sassurer du respect de la règlementation en matière de commande publique et mettre en place une politique achat. 

Recommandation n° 6 : Instaurer un contrôle de gestion. 

Recommandation n° 7 : Soumettre les bilans financiers prévisionnels des opérations à l’approbation dun comité dengagement. 

Recommandation   8 :  Définir  des  critères  financiers  transparents  pour  engager  les opérations, approuvés par le conseil dadministration et suivis par le contrôle de gestion. 

Recommandation n° 9 : Présenter chaque année au conseil administration un bilan financier des opérations achevées.

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