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Office public de l'habitat Tour(s) habitat - Tours (Indre-et-Loire)

CRC CENTRE-VAL DE LOIRE

Rapport d'observations définitives

SYNTHESE 

Créé en 1921, l’office public de l’habitat de Tours, deuxième organisme public de logement social de la région Centre avec un peu plus de 15 000 logements, est le second organisme public œuvrant dans le domaine du logement social en Indre-et-Loire. 

L’essentiel du patrimoine (73 %) a été construit dans les années 1948 à 1975 avec des réalisations de grands ensembles, dont le quartier Sanitas, fleuron de la modernité de son époque. 

Implanté sur la communauté d’agglomération de Tours, l’office a conservé par une volonté affirmée des maires successifs un statut d’établissement public communal, traduction de son lien privilégié avec la ville de Tours. A partir de janvier 2017, l’office sera cependant juridiquement rattaché à la communauté d’agglomération tourangelle. 

Doté d’un effectif de 304 agents, dont une forte proportion d’agents de proximité, l’office a mis en œuvre en 2011 un véritable projet d’entreprise, destiné à définir les orientations à cinq ans. 

L’office présente la particularité d’avoir, dans sa structure de quittancement, un niveau moyen de charges assez élevé (30,4 % du quittancement global), ce qui le rend plus sensible aux impayés en cas de contexte macroéconomique défavorable. Une analyse des impayés prenant en compte la situation des locataires concernés mais aussi les caractéristiques des logements pourrait permettre d’en améliorer le suivi et d’identifier d’éventuels facteurs liés au niveau des charges, non éligibles aux aides personnalisées. 

Bien que répondant aux divers objectifs des conventions signés par l’organisme, l’offre nouvelle de construction de logements pourrait être plus importante pour assurer un renouvellement d’un patrimoine vieillissant (42 ans en moyenne fin 2013), d’autant plus que la situation financière de l’office est très satisfaisante. 

De même un effort supplémentaire pourrait être envisagé en ce qui concerne la réhabilitation thermique du patrimoine, eu égard aux nouvelles normes. 

La politique de cession de logements, dont les premières réalisations ont été modérées, doit à l’avenir tenter d’atteindre des résultats plus conformes aux objectifs. 

La zone d’aménagement concertée dite de « Monconseil » apparaît comme une opération de grande ampleur confiée à l’OPH par la ville de Tours. Avec près de 20 hectares et une population à terme de 3 000 habitants, cette réalisation constitue un projet phare que l’office, profitant de son expertise d’aménageur, a porté intégralement, depuis la constitution de réserves foncières jusqu’à la réalisation en cours, pour un achèvement en 2018. Au départ prévu comme un quartier exclusivement résidentiel, la réalisation finale intégrera également, suite à une délibération de 2005, une zone d’activité économique. 

Sur le plan financier, l’augmentation du coût global du projet, de 44 % par rapport au budget prévisionnel initial, n’a cependant pas bouleversé l’équilibre général de l’opération, grâce à une augmentation comparable des recettes foncières. 

RECOMMANDATIONS 

Recommandation n° 1.   Améliorer la compréhension du phénomène des impayés par un examen immédiat des capacités financières du locataire pour adapter au mieux la procédure et une analyse structurelle des charges du logement concerné, notamment au regard des caractéristiques thermiques. 

Recommandation n° 2.   Poursuivre à un rythme soutenu la rénovation thermique des logements afin de diminuer le niveau des charges et d’anticiper sur les exigences environnementales prévues dans le cadre de la loi sur la transition énergétique.

Sommaire du rapport

SOMMAIRE

SYNTHESE   5

RECOMMANDATIONS   7

1.       LA STRUCTURE   9

1.1.        Environnement général  9

1.2.        Historique  9

1.3.        Données statistiques  10

1.4.        Organisation et gouvernance. 12

1.4.1.         La collectivité territoriale de rattachement 12

1.4.2.         Statuts et règlement intérieur. 12

1.4.3.         Organisation et effectifs  12

1.4.4.         Le projet d’entreprise  13

1.5.        La filiale SA d’HLM LA TOURANGELLE   14

1.5.1.         Patrimoine et situation financière  14

1.6.        Le plan stratégique du patrimoine  14

1.7.        La convention d’utilité sociale (CUS) 17

1.8.        Les autres dispositifs de gestion locative  19

1.8.1.         Plan de cohésion sociale – volet logement 19

1.8.2.         Plan local de l’habitat (PLH) 19

1.8.3.         Délégation de compétence pour l’attribution des aides publiques à la pierre  20

1.8.4.         Contrat de ville  20

1.8.5.         Accord collectif départemental 21

1.8.6.         Accord collectif intercommunal 22

2.       LA SITUATION FINANCIERE   24

2.1.        Le résultat d’exploitation  24

2.2.        La capacité d’autofinancement net  25

2.3.        La couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques  26

2.4.        Le fonds de roulement et le besoin en fonds de roulement  26

2.5.        La trésorerie de l’office  27

2.6.        L’endettement  27

2.7.        Les impayés : gestion et évolution  28

2.7.1.         Taux d’impayés et structure du quittancement 30

2.7.2.         La progression du coût des impayés  30

3.       LA GESTION PATRIMONIALE   31

3.1.        La politique de cession de l’office  31

3.2.        Les logements collectifs de type « foyer-logement »  32

3.3.        Le renouvellement de l’offre de logement  33

4.       LA ZAC DE MONCONSEIL  35

4.1.        Une importante opération d’urbanisme  35

4.2.        Les principaux termes de la convention de concession d’aménagement  36

4.3.        Un projet longtemps différé  37

4.4.        La stratégie d’achat mis en œuvre par le concessionnaire  38

4.5.        La commercialisation des lots par le concessionnaire  38

4.6.        La complémentarité fonctionnelle de la ZAC Monconseil  39

4.7.        Le bilan d’exploitation de la concession d’aménagement de la ZAC Monconseil  40

ANNEXE : PROCÉDURE   44

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