RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
Office public de l’habitat «
Tour(s) habitat »
Indre-et-Loire
Observations délibérées le
26 juin 2015
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
SOMMAIRE
SYNTHESE
5
RECOMMANDATIONS
7
1.
LA STRUCTURE
9
1.1.
E
NVIRONNEMENT GENERAL
9
1.2.
H
ISTORIQUE
9
1.3.
D
ONNEES STATISTIQUES
10
1.4.
O
RGANISATION ET GOUVERNANCE
.
12
1.4.1.
La collectivité territoriale de rattachement
12
1.4.2.
Statuts et règlement intérieur.
12
1.4.3.
Organisation et effectifs
12
1.4.4.
Le projet d’entreprise
13
1.5.
L
A FILIALE
SA
D
’HLM
LA
TOURANGELLE
14
1.5.1.
Patrimoine et situation financière
14
1.6.
L
E PLAN STRATEGIQUE DU PATRIMOINE
14
1.7.
L
A CONVENTION D
’
UTILITE SOCIALE
(CUS)
17
1.8.
L
ES AUTRES DISPOSITIFS DE GESTION LOCATIVE
19
1.8.1.
Plan de cohésion sociale
–
volet logement
19
1.8.2.
Plan local de l’habitat (PLH)
19
1.8.3.
Délégation de compétence pour l’attribution des aides publiques à la pierre
20
1.8.4.
Contrat de ville
20
1.8.5.
Accord collectif départemental
21
1.8.6.
Accord collectif intercommunal
22
2.
LA SITUATION FINANCIERE
24
2.1.
L
E RESULTAT D
’
EXPLOITATION
24
2.2.
L
A CAPACITE D
’
AUTOFINANCEMENT NET
25
2.3.
L
A COUVERTURE DES AMORTISSEMENTS FINANCIERS PAR LES AMORTISSEMENTS
TECHNIQUES
26
2.4.
L
E FONDS DE ROULEMENT ET LE BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT
26
2.5.
L
A TRESORERIE DE L
’
OFFICE
27
2.6.
L’
ENDETTEMENT
27
2.7.
L
ES IMPAYES
:
GESTION ET EVOLUTION
28
2.7.1.
Taux d’impayés et structure du quittancement
30
2.7.2.
La progression du coût des impayés
30
3.
LA GESTION PATRIMONIALE
31
3.1.
L
A POLITIQUE DE CESSION DE L
’
OFFICE
31
3.2.
L
ES LOGEMENTS COLLECTIFS DE TYPE
«
FOYER
-
LOGEMENT
»
32
3.3.
L
E RENOUVELLEMENT DE L
’
OFFRE DE LOGEMENT
33
4.
LA ZAC DE MONCONSEIL
35
4.1.
U
NE IMPORTANTE OPERATION D
’
URBANISME
35
4.2.
L
ES PRINCIPAUX TERMES DE LA CONVENTION DE CONCESSION D
’
AMENAGEMENT
36
4.3.
U
N PROJET LONGTEMPS DIFFERE
37
4.4.
L
A STRATEGIE D
’
ACHAT MIS EN ŒUVRE P
AR LE CONCESSIONNAIRE
38
4.5.
L
A COMMERCIALISATION DES LOTS PAR LE CONCESSIONNAIRE
38
4.6.
L
A COMPLEMENTARITE FONCTIONNELLE DE LA
ZAC
M
ONCONSEIL
39
4.7.
L
E BILAN D
’
EXPLOITATION DE LA CONCESSION D
’
AMENAGEMENT DE LA
ZAC
M
ONCONSEIL
40
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
ANNEXE : PROCÉDURE
44
5
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
SYNTHESE
Créé en 1921, l’office public de l’habitat de Tours, deuxième organisme public de logement
social de la région Centre avec un peu plus de 15 000 logements, est le second organisme
public œuvrant dans le
domaine du logement social en Indre-et-Loire.
L’essentiel du patrimoine (73
%) a été construit dans les années 1948 à 1975 avec des
réalisations de grands ensembles, dont le quartier Sanitas, fleuron de la modernité de son
époque.
Implanté sur la
communauté d’agglomération de Tours, l’office a conservé par une volonté
affirmée des maires successifs un statut d’établissement public communal, traduction de son
lien privilégié avec la ville de Tours. A partir de janvier 2017, l’office sera cependant
j
uridiquement rattaché à la communauté d’agglomération tourangelle.
Doté d’un effectif de 304 agents, dont une forte proportion d’agents de proximité, l’office a
mis en œuvre en 2011 un véritable projet d’entreprise, destiné à définir les orientations à
cinq ans.
L’office présente la particularité d’avoir, dans sa structure de quittancement, un niveau
moyen de charges assez élevé (30,4 % du quittancement global), ce qui le rend plus
sensible aux impayés en cas de contexte macroéconomique défavorable. Une analyse des
impayés prenant en compte la situation des locataires concernés mais aussi les
caractéristiques des logements pourrait permettre d’en améliorer le suivi et d’identifier
d’éventuels facteurs liés au niveau des charges, non éligibles aux aides per
sonnalisées.
Bien que répondant aux divers objectifs des conventions signés par l’organisme, l’offre
nouvelle de construction de logements pourrait être plus importante pour assurer un
renouvellement d’un patrimoine vieillissant (42 ans en moyenne fin 2013), d’autant plus que
la situation financière de l’office est très satisfaisante.
De même un effort supplémentaire pourrait être envisagé en ce qui concerne la réhabilitation
thermique du patrimoine, eu égard aux nouvelles normes.
La politique de cession de logements, dont les premières réalisations ont été modérées, doit
à l’avenir tenter d’
atteindre des résultats plus conformes aux objectifs.
La zone d’aménagement concertée dite de «
Monconseil » apparaît comme une opération
de grande ampleur confiée à
l’OPH par la ville de Tours. Avec près de 20 hectares et une
population à terme de 3
000 habitants, cette réalisation constitue un projet phare que l’office,
profitant de son expertise d’aménageur, a porté intégralement, depuis la constitution de
réserves
foncières jusqu’à la réalisation en cours, pour un achèvement en 2018. Au départ
prévu comme un quartier exclusivement résidentiel, la réalisation finale intégrera également,
suite à une délibération de 2005, une zone d’activité économique.
Sur le plan f
inancier, l’augmentation du coût global du projet, de 44 % par rapport au budget
prévisionnel initial, n’a cependant pas bouleversé l’équilibre général de l’opération, grâce à
une augmentation comparable des recettes foncières.
6
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
7
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1. Améliorer
la
compréhension
du
phénomène
des
impayés par un examen immédiat des capacités financières du locataire pour
adapter au mieux la procédure et une analyse structurelle des charges du
logement concerné, notamment au regard des caractéristiques thermiques.
Recommandation n° 2. Poursuivre à un rythme soutenu la rénovation thermique
des logements afin de diminuer le niveau des charges et d’anticiper sur les
exigences environnementales prévues dans le cadre de la loi sur la transition
énergétique.
8
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
9
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
1.
LA STRUCTURE
1.1.
ENVIRONNEMENT GENERAL
Parmi les treize offices publics de l’habitat (OPH) existant au sein de la
région Centre, l’OPH
de Tours se classe second en termes d’importance du parc de logements, avec environ
15 000 logements.
Tableau n° 1 :
L’OPH de Tours dans la région Cen
tre
Cher
OPH du Cher
(6 600)
OPH Bourges
Habitat
(4 500)
Eure-et-Loir
Habitat Eurélien -
OPH d’Eure et Loir
(8 800)
OPH de Chartres -
Chartres Habitat
(6 000)
Habitat Drouais-
OPH de Dreux
(5 200)
Nogent Perche
Habitat
–
OPH de
Nogent le Rotrou
(1 400)
Le logement
Dunois
–
OPH de
Châteaudun
(2 200)
Indre-et-Loire
Val Touraine
Habitat
–
OPH de
l’Indre
-et-Loire
(22 000)
Tour(s)Habitat
(15 000)
Indre
OPH de l’Indre –
OPHAC 36 (9 100)
Loir-et-Cher
Terres de Loire
Habitat
–
OPH de
Loir-et-Cher
(8 000)
Loiret
Logem Loiret
–
OPH du Loiret
(13 000)
OPH d’Orléans –
Les résidences de
l’Orléanais (9
000)
(Entre parenthèse : parc de logements)
Au sein du seul département d’Indre
-et-Loire, qui totalise environ 53 200 logements sociaux
toutes structures
juridiques confondues, l’OPH de Tours se classe aussi second en termes
d’importance du parc de logements derrière l’OPH départemental Val Touraine
Habitat.
Tableau n° 2 :
L'OPH de Tours dans le département d’Indre et Loire
Office public de l’habitat
Val Touraine Habitat
(22 000)
Tour(s) Habitat
(15 000)
Entreprise sociale pour l’habitat
Touraine Logement ESH
(5 000)
Nouveau Logis Centre
Limousin
(3 900)
La
Tourangelle SA d’HLM
(1)
(1 800)
Société coopérative de production
d’HLM
SCP d’HLM d’Indre et
Loire
(0)
Société de crédit immobilier
Procivis Rives de Loire
(0)
SEM
SEMIVIT
(4 000)
Maryse Bastié
(1 500)
(Entre parenthèses : parc de logements)
1.2.
HISTORIQUE
L’OPH de Tours a été créé en 1921 sous la dénomination d’Office Public d’Habitations à Bon
Marché pour la ville de Tours (OPHBM). En 1950, il est devenu Office Public d’Habitations à
Loyer Modéré (OPHLM) puis, en 1988, Office Public
d’Aménagement et de Construction
(OPAC) et, à partir de 2007, Office Public de l’Habitat (OPH).
10
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Schématiquement, les trente premières années ont été marquées par la construction de
cités jardins et de premiers collectifs tandis que les années 60 et 70 ont été consacrées à la
construction de vastes quartiers modernes de grands ensembles tels que, par exemple, ceux
de Châ
teaubriand ou de l’Europe (1
300 logements), du Sanitas (4 500 logements), des
Fontaines (1 600 logements) ou encore des Rives du Cher (900 logements).
A compter des années 80 et de l’arrêt définitif de la construction de grands ensembles au
niveau national, l’office s’est consacré à la construction d’ensemble plus modestes, à des
opérations de réhabilitation de son patrimoine et de rénovation urbaine, et à une
diversification de ses activités (maîtrise d’ouvrage déléguée, conduite d’opérations
d’aménagement,…)
Le patrimoine de l’office, construit durant les années 60 et 70, présente des caractéristiques
architecturales inhabituelles pour des logements sociaux (façades en pierre, teintes ardoise,
extensions sur toits terrasse). La volonté du maire de Tours entre 1959 et 1995,
M.
Jean Royer, serait à l’origine de ces choix qui, sans aller jusqu’à conférer une unité
architecturale à
l’ensemble de la ville, complète celle
-ci aussi harmonieusement que possible
(M.
Royer fut, par ailleurs, à l’origine de l’un des premiers secteurs sauvegardés de France,
celui du Vieux Tours.
1.3.
DONNEES STATISTIQUES
Sur la période examinée, les données essen
tielles du patrimoine de l’office peuvent être
synthétisées de la manière suivante, à partir des données du dossier individuel de situation
(DIS), établi par la fédération nationale des offices de l’habitat.
La typologie des logements est décrite dans le tableau suivant : le nombre de logement
individuel est assez faible au regard de l’implantation urbaine de l’office.
Tableau n° 3 :
Nombre de logement par type
Nombre de logements
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Collectifs
12 750
12 756
12 847
13 010
13 097
13 192
13 164
Individuels
549
558
571
588
609
608
631
Sous total
13 299
13 314
13 418
13 598
13 706
13 800
13 795
Foyers (en éq. logements)
2 419
2 435
2 477
1 428
1 428
1 470
1 537
Total
15 718
15 749
15 895
15 026
15 134
15 270
15 332
Dont logements en ZUS
3 952
3 952
3 949
3 944
3 943
3 935
3 935
Source : DIS
La modulation du nombre de logement est essentiellement due aux mises en service, les
ventes ou achats étant très faibles.
Tableau n° 4 :
Variations du nombre de logement total, par motif
Variation du nombre de logements
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Mis en service
15
16
97
160
103
102
12
Achetés
2
25
9
0
0
Cédés
1
3
5
4
8
12
Autres
8
0
0
0
Variation globale
+ 15
+ 15
+ 104
+ 180
+ 108
+110
+12
Source : DIS
Tableau n° 5 :
Cessions de logement
Ventes de logements
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Mises en vente
41
42
42
43
4
5
158
Vendus
0
1
3
5
4
5
12
Prix moyen par vente en €
70 000
74 000
69 000
98 000
67 730
69 550
11
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Source : DIS
Le parc de logement a été essentiellement construit entre les années 1948 à 1975 (73,2 %)
Figure 1 : Structure du parc en 2013 par ancienneté de construction (en % du parc)
Les données du DIS permettent de constater un vieillissement mécanique du patrimoine de
l’office du fait d’une activité contemporaine de construction sans commune mesure avec les
volumes produits durant les années 60 à 80.
Les démarches de cession ne ren
contrant qu’un succès symbolique et les opérations de
démolition/construction dans le cadre du PRU n’ayant quasiment pas concerné le patrimoine
de l’office, celui
-ci va continuer, inéluctablement, à afficher un vieillissement croissant sauf si
les opérations de réhabilitation, qui ont concerné 4 653 logements sur la période 2003 à
2011, connaissaient un développement conduisant à nuancer ce constat temporel.
Tableau n° 6 :
Age moyen du patrimoine
Age moyen du patrimoine
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
38 ans
39 ans
39 ans
40 ans
41 ans
41 ans
42 ans
Source : DIS
Pour autant, si les réhabilitations ont notamment permis un glissement sensible du parc vers
un classement énergétique plus favorable, les deux tiers de celui-ci demeurent encore
inscrits en catégorie charnière D
1
qui correspond à une consommation d’énergie comprise
entre 151 et 230 kWh-ep par m
2
et par an, fourchette au-delà des exigences applicable aux
constructions neuves de la réglementation thermique 2005 (par exemple, limite maximale de
130 KWh-ep par m
2
et par an à Paris pour chaudière gaz) et, naturellement, de la
réglementation thermique 2012 (limite maximale de 50 kWh-ep par m
2
et par an).
1
Classe A : < 50 kWh-ep par m
2
; classe B : 51-90 ; classe C : 91-150 ; classe D : 151-230 ; classe E : 231-330 ; classe F 331-
450 ; classe G : > 451.
12
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Tableau n° 7 :
Classes énergétiques des logements
Classement énergétique par nombre de
logements (collectifs et individuels confondus)
2009
2010
2011
2012
2013
A
24
24
11
B
160
224
297
182
C
752
752
3 591
3 517
3 894
D
9 670
9 690
9 067
8 986
8 676
E
2 188
2 188
538
720
558
F
808
808
262
256
391
G
0
83
Total
13 418
13 598
13 706
13 800
13 795
Source : DIS
1.4.
ORGANISATION ET GOUVERNANCE.
1.4.1. La collectivité territoriale de rattachement
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) a rendu obligatoire le rattachement des
OPH à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) territorialement
compétent en matière d’habitat
2
.
Dès lors, à partir du 1
er
janvier 2017, l’OPH Tour
(s) Habitat devra être rattaché non plus à la
municipalité de Tours, comme c’est encore le cas aujourd’hui mais directement à la
communauté d’agglomération tourangelle.
1.4.2. Statuts et règlement intérieur.
Si l’office ne s’est pas doté de statuts, dont les dispositions seraient redondantes avec celles
du code de la construction et de l’habitation (CCH), un règlement intérieur de 21 articles fixe
les modalités de fonctionnement
du conseil d’administration et les attributions des organes
de direction (conseil d’administration, président, bureau et directeur général).
Le conseil d’administration s’est réuni de six à huit fois par an sur la période 2007
-2012, soit
plus que le mini
mum fixé à l’article R.
421-3 du CCH à 3 réunions par an. En revanche, le
bureau ne s’est réuni qu’une fois sur la même période de six ans.
1.4.3. Organisation et effectifs
L’organisation interne de l’OPH présente la particularité de maintenir deux services
directement rattachés à la direction (ressources humaines et finances/comptabilité) afin de
manifester la volonté du directeur général d’être en prise directe sur ces deux domaines (en
partage avec le secrétaire général pour le second).
Les effectifs de l’offi
ce sont demeurés stables sur la période, légèrement supérieur à 300
agents :
Tableau n° 8 :
Effectifs de l’office
Au 31 décembre
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Nombre d’agents
315
323
311
317
312
311
304
Source : DIS
2
L’article 114 de cette loi prévoit qu’
«
à partir du 1er janvier 2017, un office public de l'habitat ne peut être rattaché à une
commune dès lors que celle-ci est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d'habitat. « Dans ce cas, au plus tard à la même date, après mise en demeure, le représentant de l'Etat dans le département
prononce, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, le rattachement d'un office public communal à
l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat dont la commune est membre.
»
13
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
1.4.4.
Le projet d’entreprise
Un projet d’entreprise, destiné à définir les orientations de l’office à cinq ans, a été initié au
printemps 2011 et a été présenté à l’ensemble du personnel lors de la cérémonie des 90 ans
de l’office, le
30
novembre 2011. Elaboré dans le cadre d’une déma
rche participative, tant
interne
(ensemble
du
personnel)
qu’externe
(commune
de
Tours,
communauté
d’agglomération et conseil général associés à la démarche), ce projet a mis en place six
orientations principales détaillées sous forme de séries d’enjeux par
mi lesquels une
douzaine ont été identifiés comme prioritaires.
Tableau n° 9 :
Orientations et enjeux du projet d’entreprise de l’office
1.
Développer et diversifier l’offre de logements :
Enjeu politique des territoires (développement sur le territoire de l’agglomération,
constitution de réserves foncières à cette échelle) ;
Enjeu
diversification
de
l’offre
(métier
d’aménageur,
accession
sociale,
mixité
intergénérationnelle…)
;
Enjeu marchés (combiner objectifs du PLH et évolution de la demande, développer des
approches marketing, possibilités de mutualisation) ;
Enjeu
économique
(favoriser
de
nouvelles
recettes
par
accession,
cession,
aménagement, maîtrise d’œuvre déléguée…)
;
Enjeu organisationnel (formaliser les process de fonctionnement, fiabiliser les pratiques
professionnelles, management transversal);
2.
Gérer et entretenir le patrimoine :
Enjeu sur la qualité de l’entretien de proximité (maintenir le niveau, définir une politique
de travaux de relocation et de fidélisation) ;
Enjeu économique (maîtrise des coûts) ;
3.
Renouveler et adapter le patrimoine :
Enjeu adaptation du patrimoine (définir des plans stratégiques énergétique et
accessibilité handicap) ;
Enjeu vente du patrimoine (politique qualitative et sécurisée) ;
4.
Accueillir et accompagner les parcours résidentiels :
Enjeu politique de peuplement (connaissance des populations logées, mixité sociale,
mutations internes) ;
Enjeu accueil des populations fragilisées (personnes âgées, prestations adaptées,
accompagnement social) ;
Enjeu accueil et fidélisation du locataire (de la première location à l’accession,
anticipation des parcours) ;
5.
Rendre le service :
Enjeu qualité de service (référentiel commun) ;
Enjeu organisationnel (améliorer le dispositif de proximité) ;
Enjeu gestion urbaine (poursuite de la réflexion) ;
6.
Maîtriser les grands équilibres économiques :
Enjeu financier (diversifier les activités génératrices de ressources) ;
Enjeu de contrôle de gestion (analyse des coûts, remise en ordre des loyers, analyse
des charges) ;
Enjeu de communication (communication simple sur les enjeux financiers).
Les enjeux prioritaires ont donné lieu à la constitution de groupes de projet, constitués
transversalement afin de privilégier une approche « service global », un comité de pilotage
du projet d’entreprise assurant le suivi d’avancement et la coordination des projets, validant
ou orientant les propositions formulées et fixant des objectifs, le comité de direction de
l’office s’assurant de la cohérence de l’ensemble de la démarche.
Le projet ainsi élaboré identifie de façon pertinente les principaux enjeux relatifs au
fonctionnement et à la stratégie de l’office, dont il convient d’apprécier le degré de
mise en
œuvre à travers l’examen de différents aspects de sa gestion.
14
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
1.5.
LA FILIALE SA D’HLM
LA TOURANGELLE
Créée en 1966 à l’initiative de la commune de Tours, la société anonyme d’HLM
« La Tourangelle » a fait face, trente ans plus tard, à une situation financière très
compromise.
Depuis sa reprise par l’office
en 1999
, la direction de cette société anonyme d’HLM
était
commune avec celle de l’office
Tour(s) Habitat,
jusqu’au 9 février 2015.
Au 31 décembre 2013, le capital de la SA est de 1 763
235 €
, réparti entre vingt et un
actionnaires dont les trois plus importants, l’office, la commune de Tours et le comité
interprofessionnel du logement Val de Loire, détiennent respectivement 50,09 %, 30,37 % et
17,47 %.
Par ailleurs, cette société, dont la situation financière apparait saine, exerce son activité dans
le cadre d’un pacte entre les deux actionnaires principaux, établi en 2005, (l’office et la ville
de Tours), ce qui pourrait conduire à une réflexion en vue d’un rapprochement plus
important.
Le cons
eil d’administration est présidé, depuis 2008, par M.
Yannick Lucas, conseiller
municipal de Tours, l’office étant représentée par sa vice
-présidente, Mme Arlette Bosch.
1.5.1. Patrimoine et situation financière
Le patrimoine de la SA comprend 1 771 logements, dont la quasi intégralité est localisée à
Tours, des parkings, locaux commerciaux et foyers logements. Les effectifs sont limités à 24
salariés.
Les données financières les plus récentes disponibles (source scores-décisions) font état de
résultats nets posi
tifs que l’office explique par un taux de vacance faible, un coût de gestion
contenu, des produits financiers et des cessions de patrimoine :
Tableau n° 10 :
Données financières synthétiques de la SA "La Tourangelle"
En €
2006
2010
Chiffre d’affaires
9 421 000
10 314 000
Résultat net
275 000
185 000
Total bilan
76 335 000
73 187 000
Fonds de roulement
6 054 000
6 270 000
Trésorerie
5 210 000
5 396 000
Au vu de ces données parcellaires et datées ainsi que des informations recueillies au cours
du contrôle, l’office
actionnaire ne semble pas être exposé à un risque particulier.
Enfin, outre la relation d’actionnariat
, les deux entités ont mis en place une mutualisation
partielle (groupement de commandes dans le domaine des assurances, prestations de
services informa
tiques, vente en l’état futur d’achèvement).
La persistance de deux structures liées, exerçant une activité similaire, sur un même
périmètre géographique devrait faire l’objet d’une réflexion sur leur regroupement éventuel
afin d’amplifier les avantages d
e la mutualisation.
1.6.
LE PLAN STRATEGIQUE DU PATRIMOINE
Fin 2001, le comité interministériel des Villes a souhaité inciter les organismes de logements
sociaux à établir des plans stratégiques de patrimoine (PSP) destinés à formaliser, à
échéance de cinq ou dix ans, les options de devenir de leur patrimoine immobilier après
15
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
diagnostic des atouts, des contraintes et des capacités financières. Deux circulaires du
ministère du logement des 18 décembre 2001 et 3 mai
2002 ont précisé l’objet, la finalité et
les mod
alités de la démarche assortie d’un
subventionnement et dont la mise en œuvre
devait conditionner, à un horizon de trois ans, l’éligibilité des
organismes aux financements
PALULOS (prime à l'amélioration des logements à utilisation locative et à occupation
sociale).
Par l’article 1
er
-II de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et
la lutte contre l'exclusion (dite loi MOLLE) a été introduit un article L. 411-9 au code de la
construction et de l’habitation, qui attribue un statut législatif aux PSP
:
« Les organismes d'habitations à loyer modéré élaborent un plan stratégique de patrimoine
qui définit leur stratégie pour adapter leur offre de logements à la demande dans les
différents secteurs géographiques où ils disposent d'un patrimoine, en tenant compte des
orientations fixées par les programmes locaux de l'habitat. Le plan comprend une analyse du
parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les
marchés locaux de l'habitat. Il définit l'évolution à moyen et long termes des différentes
composantes de ce parc, ainsi que les choix d'investissement et de gestion qui en résultent.
Il présente les perspectives de développement du patrimoine de l'organisme.»
L’office s’est engagé dans cette démarche, suite à une délibération
de son conseil
d’administration du 29 juin 2004, le PSP étant mis en application en 2005 pour une durée de
deux fois cinq ans. Les enjeux portaient sur la nécessité d’une forte réhabilitation du
patrimoine, sur un développement conforme aux objectifs du pl
an local de l’habitat, sur le
maintien d’un bon niveau de maintenance et sur l’accentuation de la démarche de cession
patrimoniale.
Au terme de la première période de cinq ans, le conseil d’administration a entériné,
le 30 avril 2010, une actualisation du PSP, rendue obligatoire par les dispositions de
l’article 4 du décret n° 2009
-1486 du 3 décembre 2009 relatif aux conventions d'utilité sociale
des organismes d'habitations à loyer modéré, qui a introduit un article R. 445-2-2 au code de
la construction
et de l’habitat selon lequel
:
« Le conseil d'administration ou, le cas échéant, le directoire de l'organisme d'habitations à
loyer modéré approuve, par délibération, le plan stratégique de patrimoine, éventuellement
actualisé, mentionné à l'article L. 411-9. Les plans stratégiques de patrimoine approuvés
avant le 1
er
janvier 2008 font l'objet d'une actualisation pour que leur date d'effet et leur durée
soient cohérentes avec celles de la convention. »
Cette actualisation était d’autant plus justifiée qu
e, pendant la première période de cinq ans,
avaient été conclus un volet logement au plan de cohésion sociale 2005-2009 réunissant
l’Etat, la communauté d’agglomération, l’office et sa filiale ainsi qu’une convention sur un
programme de rénovation urbaine
de l’agglomération de Tours.
L’actualisation, couvrant la période 2011
-2016, est axée autour :
de la livraison annuelle d’une centaine de logements, sur le périmètre de
l’agglomération, répondant aux certifications Qualitel, Habitat et environnement,
Très Haute Performance Energétique et Bâtiment Basse Consommation, avec
recherche de recours aux énergies renouvelables et poursuite de procédures
d’acquisitions en l’état futur d’achèvement (VEFA)
;
de la constitution d’une offre de logements en accession sociale à la propriété
sans que cette orientation ne soit assortie de données quantitatives et
temporelles précises ;
de la reconstitution de réserves foncières et de la montée en puissance de
l’activité d’aménageur qui favorise la mixité sociale et participe à l’équilibre des
16
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
opérations de construction sociale par revente au secteur privé de terrains prêts à
construire ;
du maintien de la volonté de démolition d’un seul ensemble de 93 logements sur
les deux envisagés en 2005 mais non réalisées ;
de l’affirmation d’une politique de cession progressive centrée sur les quartiers
bénéficiaires d’un ren
ouvellement urbain et, dans un premier temps, sur le
quartier du Sanitas (150
logements), un panel de l’ordre de 400 logements sur
trois quartiers étant établi ;
Sur ce point, l’examen des ventes conclues entre 1999 et 2013, soit une période
de douze ans, ne permet pas de caractériser un succès de la démarche tant en
nombre qu’en recettes.
Tableau n° 11 :
Vente de logement
–
Montant des cessions
Source : DIS
de la poursuite d’une politique de
réhabilitation (travaux intérieurs et complément
d’isolation) d’une moyenne annuelle de 300
logements déclinée par catégories
d’attractivité de résidences
3
puis par résidence, la poursuite d’un programme de
rénovation urbaine sur certains secteurs étant souhaitée ;
d’un important programme de gros entretien (ravalement façades, réfection de
cages d’escalier) et de remplacement de composants (remplacement de
menuiseries extérieures, réfection étanchéité et isolation terrasses et couvertures,
sécurisation
d’accès,
isolation
thermique,
chauffage,
réfection
électrique,
plomberie et sanitaire, ascenseurs, espaces extérieurs) décliné, là aussi par
catégories d’att
ractivité de résidences puis par résidence.
Tableau n° 12 :
Maintenance du patrimoine
En M€
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Total
Programme de réhabilitation
3,68
4,00
3,87
2,98
3,83
3,95
22,31
Programme de remplacement de
composants
4,06
3,81
3,36
4,37
3,55
3,51
22,67
Programme de gros entretien
1,83
1,65
1,30
1,50
1,50
1,50
9,28
Total
9,57
9,46
8,53
8,85
8,88
8,96
54,26
Source : DIS
Si l’élaboration et l’actualisation du PSP ont été constatées, certaines orientations
mériteraient
d’en
être
précisées,
notamment
en
ce
qui
concerne
les
modalités
d’élargissement du périmètre historique d’implantation de l’office (choix politique à l’initi
ative
des collectivités locale où l’office peut être force de proposition), la quantification des recours
à la procédure de VEFA, ou celle des offres de logement en accession sociale à la propriété.
Pour ce dernier point
,
la nouvelle politique récemment mi
se en œuvre par l’Office et les
3
Sur la base de neuf critères (qualité de la localisation et de la desserte ; offre de services publics, de proximité et de
commerces ; image du quartier et tranquillité sociale ; conception du bâti ; conception des équipements techniques collectifs ;
conception des logements ; état du bâti ; état des équipements techniques collectifs
; état des logements), noté chacun d’un à
trois, cinq catégories ont été établies : I de 25 à 27 points (catégorie la plus attractive), II de 21 à 24 points, III de 17 à 20 points,
IV de 13 à 16 points et V de 0 à 12 points (catégorie la moins attractive). Sur un total de 13 360 logements, il en résulte
603 logements en catégorie I, 2 959 en catégorie II, 5 763 en catégorie III, 3 459 en catégorie IV et 576 en catégorie V.
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Total
Logements
vendus
8
5
2
1
1
2
1
3
5
5
5
12
50
Recettes de
cession en
milliers d’€
330,8
205,2
82,6
37,0
37,0
79,0
70,0
221,0
275,0
494,1
338,7
834,6
3005,0
Moyenne par
cession en
milliers d’€
41,4
41,0
41,3
37,0
37,0
39,5
70,0
73,7
68,8
98,8
67,7
69,6
60,1
17
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
retours d’expérience permettront d'en préciser les objectifs pour l'avenir, eu égard
notamment
à l’évolution des conditions économiques
ou de la réglementation qui encadre
ces dispositifs.
1.7.
LA CONVENTION D’UTIL
ITE SOCIALE (CUS)
A partir de 1977, les organismes de logements sociaux ont conclu avec l’Etat, par opérations
de construction, des conventions destinées à ouvrir le bénéfice de l’aide personnalisée au
logement aux futurs occupants et cela en contrepartie d’engagement
s de respect de
plafonds de ressources des futurs occupants et de plafonds de loyers. De là, la
dénomination de logements locatifs conventionnés.
Suite aux
dispositions de l’article 63 de la loi n° 2004
-809 du 13 août 2004 relative aux
libertés et responsabilités locales (LRL), une démarche facultative de conventionnement
avec l’Etat de l’intégralité du patrimoine d’un organisme a été proposée, sous la
dénomination de « convention globale de patrimoine » établie, pour une durée de six ans,
sur la base du plan stratégique de patrimoine et compte tenu des programmes locaux de
l'habitat. Les organismes optant pour cette démarche devaient, en contrepartie de mesures
en faveur de la mixité sociale et de l’accès au logement des plus démunis, obtenir plus de
latitude dans les modalités de gestion de leur patrimoine en matière de ressources des
occupants et de plafonds de loyers.
La loi MOLLE du 25 mars 2009, déjà mentionnée, a rendu obligatoire la conclusion avec
l’Etat de conventions désormais dénommées «
Conven
tions d’Utilité Sociale
», toujours
d’une durée de six ans, sur la base du plan stratégique de patrimoine et compte tenu des
programmes locaux de l'habitat. Ce type de convention, qui repose sur un classement des
immeubles ou ensembles immobiliers en fonction du service rendu au locataire, prévoit :
la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme et, notamment son
plan de mise en vente de logements aux locataires ;
ses engagements en matière de politique patrimoniale, de qualité du service
r
endu aux locataires et de gestion sociale (conditions d’occupation et de
peuplement) ;
les indicateurs d’atteinte des objectifs fixés pour chaque aspect de la politique de
l’organisme, le non
-respect de ceux-ci ou des engagements pris pouvant
entraîner l’application de pénalités (plafonnées à 100 € par logement) prononcées
par le ministre en charge du logement.
En l’espèce, l’office n’a conclu aucune convention globale de patrimoine mais a signé,
le 2 mai 2011, une convention d’utilité sociale, prenant ef
fet au 1
er
juillet 2011, à l’élaboration
de laquelle ont été associés le conseil de concertation locative, le conseil général et la
communauté d’agglomération, cette dernière
alors dotée d’un programme local de l’habitat
couvrant la période 2004-2010, étant délégataire des aides à la pierre pour la période 2005-
2010.
Sous réserve expresse de la réunion de conditions dont la réalisation échappe à sa seule
volonté (mobilisation de foncier, mobilisation de financements, règles d’urbanisme, succès
des appels
d’offres, évolutions techniques, acquéreurs potentiels), l’office s’est engagé au
respect de 25 objectifs déclinés en autant d’indicateurs annuels pour chacun des exercices
2011 à 2016, tels que, par exemple :
la production de 130 logements PLAI (prêt l
ocatif aidé d’intégration) et
390 logements PLUS (prêt locatif à usage social), une durée moyenne de deux
ans étant retenue entre les dates de dépôt des dossiers complets auprès des
services de l’Etat et la mise en service effective, les mises en service e
nvisagées
18
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
s’élèvent à 496 logements PLUS, 136 logements PLAI et 15 logements PLS (prêt
locatif social) ;
la production de 30 places d’hébergement et de logements adaptés, soit 20 mises
en service effectives ;
la réalisation, en investissement, de travaux de réhabilitation et de remplacement
des composants, d’un montant moyen annuel par logement, pour l’ensemble du
patrimoine, compris entre 539 € HT et 582 € HT contre 659 € en 2008 et 801 € en
2009 ;
la réalisation, en dépenses courante, de travaux
d’entretien courant et de gros
entretien, d’un montant moyen annuel par logement, pour l’ensemble du
patrimoine, compris entre 594 € HT et 635 € HT augmentés de 75 € à 112 € pour
les travaux réalisés en régie contre 883 € en 2008 et 774 € en 2009 (dépenses
en
régie incluses) ;
l’offre à la vente de 110 à 134 logements par an, niveau retenu afin de ne pas
réduire excessivement l’offre locative sociale en centre
-ville, ne pas entraver les
cessions de particuliers et les programmes immobiliers privés ni complexifier la
gestion courante de trop de bâtiments à statut hybride (copropriété + locatif
social) ;
le respect d’un taux annuel de mutations internes de locataires de 16 % rapporté
au nombre total des attributions de logements contre 22 % en 2008 et 26 % en
2009 ;
la limitation du taux de vacance supérieur à trois mois (hors vacance technique) à
1,8 % contre 0,22 % en 2008 et 0,36 % en 2009 ;
la limitation du taux d’impayés de plus de trois mois sur l’ensemble des impayés
de 40 % à 50 % selon les années, contre 33 % en 2009 ;
l’amélioration du taux de prise en compte des réclamations dans un délai de
trente jours fixé entre 80 % et 90 % selon les années, contre 75 % en 2009 ;
la limitation à 9,1 % par an du taux d’arrêt supérieur à douze heures du parc
d’ascenseurs, pour l’ensemble du patrimoine, contre 5,22 % en 2009
;
la garantie d’un engagement contractuel généralisé avec les prestataires en
charge de la maintenance des ascenseurs et chaudières collectives d’un nombre
de pannes annuel inférieur à 8 contre 7 actuellement contractualisé avec le
prestataire ascensoriste ;
la détermination d’un ratio de personnel de proximité (surveillants d’immeubles et
agents d’entretien) d’un agent équivalent temps plein pour 100 logements contre
un agent équivalent temp
s plein pour 81,4 logements en 2009 pour l’ensemble du
patrimoine.
le respect d’un taux de logements, occupés par des ménages dont les ressources
n’excèdent pas 60
% des plafonds, compris chaque année entre 50 % et 78 %
selon les catégories d’immeubles con
tre 55 % à 86 % en 2009 ;
L’office est, en fait, entré dans la démarche de conventionnement global lorsque celle
-ci a
revêtu un caractère obligatoire, compte tenu du caractère très administratif de la démarche.
Sans mettre en cause l’importance et la qualité du travail mené afin de respecter les
conditions et le délai contraint
d’élaboration impartis, certains des engagements traduits en
indicateurs se révèlent en retrait par rapport aux résultats précédemment atteints,
l’office
s’étant déjà engagé préalablement dans une politique d’amélioration analogue avec des
objectifs définis.
Si cette situation ouvre une certaine marge de manœuvre à l’office, notamment afin de faire
face à des impondérables, elle paraît l
imiter l’intérêt de la démarche prospective.
19
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
L’office fait cependant valoir
les résultats de l’enquête réalisée auprès des locataires fin
2013, relative à la qualité de service, qui montrent une progression de la note globale de
satisfaction qui s'établit à 7,7/10 (7,4 en 2010 et 7,2 en 2007) quand la note régionale est à
7,6/10 (7,5 en 2010 et 7,4 en 2007), progression obtenue avec plus des 2/3 des logements
situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville.
Enfin, alors que les dispo
sitions de l’article L.
445-2 du code de la construction et de
l’habitation prévoient que les cahiers des charges de gestion sociale de la convention d’utilité
sociale fixent, notamment, par immeuble ou ensemble immobilier, les plafonds de
ressources appli
cables pour l’attribution des logements, aucun développement de la
convention ni aucune annexe ne renseigne ces données.
Dans le même ordre d’idée, si la convention consacre des développements et une annexe
au droit de réservation de l’Etat
(contingent préfectoral) et évoque les autres réservataires
(commune, conseil général, comités interprofessionnels du logement et employeurs) en
faisant référence à une autre annexe, cette dernière ne figure ni dans la liste des
14 documents numérotés annexés, ni
parmi ces derniers alors même que l’office indique
disposer d’un pouvoir de «
réservation » directe limité à 22 % de son patrimoine soit,
2 995 logements
.
1.8.
LES AUTRES DISPOSITIFS DE GESTION LOCATIVE
Hors la convention d’utilité sociale présentée supra, l’of
fice voit son activité de bâtisseur et
de gestionnaire orientée et encadrée par une accumulation de plans, programmes et
accords dont il n’est pas nécessairement signataire.
L’office s’est engagé sur des objectifs quantifiés dans chacun de ces dispositif
s, sans
toutefois qu’il modifie sa politique de limitation à minima du renouvellement de son
patrimoine, ce qui aurait pu se justifier au regard de l’importance de certains d’entre eux,
présentés ci-après.
1.8.1. Plan de cohésion sociale
–
volet logement
La loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale prévoyait,
sur la période 2005-2009, la construction de 500 000 logements locatifs sociaux, financés
par des prêts PLUS, PLAI et PLS, hors programme national de rénovation urbaine.
Dan
s ce contexte, un contrat d’objectifs 2005
-2009 a été conclu, au titre du volet logement,
entre l’Etat, la communauté d’agglomération en qualité de délégataire des aides à la pierre,
la SA La Tourangelle et l’office aux termes duquel les deux bailleurs s’e
ngageaient sur un
objectif global de production d’environ 466 logements (dont 200 mentionnés à titre indicatif
pour 2008 et 2009), la réhabilitation de 3 150 logements, la réalisation de 17 logements
destinés à la location-
accession, la cession d’une dizai
ne de logements par an à leurs
occupants, la garantie de la qualité du service rendu au locataire et l’accueil des personnes
en difficultés économiques et sociales.
Les termes du contrat ne paraissent pas présenter un caractère excessivement contraignant
pour l’office (dont les engagements propres ne sont pas distingués de ceux de la
SA La Tourangelle), la liste des opérations devant être validée par le délégataire dans le
cadre de la programmation annuelle et l’absence de réalisation significative des obj
ectifs ne
générant qu’une réflexion contradictoire sur les causes de l’écart dans le cadre d’une
évaluation annuelle et la rédaction d’un avenant afin de prendre en compte les adaptations
nécessaires.
1.8.2.
Plan local de l’habitat (PLH)
Ce dispositif, institué en 1983, est régi par les dispositions des articles L. 302-1 et suivants
du code de la construction et de l’habitation. Initialement destiné aux communes, il privilégie,
20
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
depuis, les EPCI qui ont la charge de l’établir pour l’ensemble de leurs communes membr
es.
D’une durée de six ans, le PLH doit fixer les principes et les objectifs de la politique de
l’habitat sur le périmètre de l’EPCI en favorisant la mixité sociale tout en assurant entre les
communes et au sein des communes ainsi qu’entre les quartiers, u
ne répartition
« équilibrée
et diversifiée »
de l’offre de logements. Depuis 2006 un plan départemental de l’habitat doit
assurer la cohérence entre les territoires dotés d’un PLH et ceux non dotés.
En l’espèce, la communauté d’agglomération a adopté, le
27 mai 2004, un premier PLH
couvrant initialement la période 2004-
2009 finalement prorogé jusqu’au 31 décembre 2010.
Un deuxième PLH a été adopté le 29 juin 2011 pour la période 2011-2016. Il prévoit,
notamment, la production de 2 100 logements locatifs sociaux et la réhabilitation de
1
800 logements locatifs sociaux sur le périmètre de l’agglomération.
Pour la seule commune de Tours, l’effort de production annuelle est fixé à 675 logements
dont un maximum annuel de 20 % de logements sociaux, soit 135 logements, pour aboutir à
un nombre de 810 logements sociaux supplémentaires sur six ans. Au terme du PLH 2, le
respect de cet objectif de production permettrait une augmentation de 4 % du parc de
logements sociaux et aboutirait à un taux de logements sociaux de 28 % (20 821 logements
sociaux/74 785 résidences principales) contre 24 % pour l’ensemble de l’agglomération,
niveaux supérieurs au taux légal de logement sociaux de 20 % maintenu pour la commune
de Tours et son agglomération par le décret n° 2013-171 du 24 juillet 2013.
Toutefois, la répartition de production prévisionnelle entre les différents bailleurs intervenants
sur la commune et l’agglomération (l’OPH départemental, l’OPH municipal, la SEMIVIT et
l’ESH Touraine Logement) ne figure pas sur les doc
uments produits.
1.8.3.
Délégation de compétence pour l’attribution des aides publiques à la
pierre
Ce dispositif, institué en 2004, est régi par les dispositions de l’article L.
301-5-1 du code de
la construction et de l’habitation et est conditionné par l’existence d’un plan local de l’habitat.
Si la convention de délégation précise le montant des droits à engagement en matière
d’attribution des aides à la pierre notamment dans le domaine du logement social, les
bailleurs sociaux ne sont pas parties à ladite convention.
En l’espèce, le 22 février 2005, l’Etat et la communauté d’agglomération ont conclu une
convention qui porte sur la période 2005-2010 et qui prévoit, notamment, la réalisation de
1 200 logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS) et la réhabilitation de 1 380 logements
locatifs sociaux, hors programme national de rénovation urbaine, ainsi que le montant
prévisionnel des droits à engagement alloués par l’Etat, le montant des financements fournis
par la communauté d’agglomération et le montant des enveloppes de pr
êts affectés par la
caisse des dépôts et consignations
Une nouvelle convention a été conclue le 2 septembre 2011, pour la période 2011-2016,
selon une trame proche de la précédente. Elle prévoit, notamment, en cohérence avec le
plan local de l’habitat, l
a réalisation de 2 100 logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS) et la
réhabilitation d’au moins 1
800 logements locatifs sociaux, hors programme national de
rénovation urbaine.
1.8.4. Contrat de ville
Institué en 1989 (loi d’approbation du Xème plan) et précisé e
n 1998, ce dispositif est
destiné à mettre en place des politiques territorialisées de développement solidaire et de
renouvellement urbain, visant à lutter contre le processus de dévalorisation de certains
territoires des villes.
En l’espèce, un premier c
ontrat de ville a été conclu couvrant la période 1994-1999.
21
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Un second contrat de ville, portant sur la période 2000-2006, a été conclu le 13 mai 2000
entre l’Etat, la Caisse des dépôts et Consignations, le conseil régional, le conseil général, la
communau
té d’agglomération de Tours, les communes de Tours, de Joué les Tours, de
Saint-
Pierre des Corps, de La Riche et des bailleurs sociaux, dont l’office.
Parmi les quartiers de la commune de Tours intéressant l’office, deux quartiers prioritaires
ont été ret
enus (Le Sanitas et Les Fontaines), deux autres l’étant à titre secondaire (Europe
-
Chateaubriand et Maryse Bastié) et, au titre de l’objectif de promotion d’une politique de
l’habitat et de renouvellement urbain, six thèmes d’action ont été déclinés (PLH,
renouvellement urbain, gestion urbaine de proximité, réhabilitation, accueil de populations
spécifiques et accès au service public).
Le 11 juin 2001, afin de compléter et renforcer le contrat de ville, a été signé un avenant
dénommé
« Grand Projet de Vill
e de l’Agglomération de Tours
»
. Destiné à la mise en œuvre
d’un programme de renouvellement urbain au bénéfice des quartiers prioritaires, ce GPV ne
concerne pas directement l’office même si son parc est largement implanté dans ces
quartiers.
1.8.5. Accord collectif départemental
Ce dispositif, institué en 1998, est régi par les dispositions des articles L. 441-1-2 à
L. 441-1-
4 du code de la construction et de l’habitation.
A
l’initiative du représentant de l’Etat dans le département, l’accord, d’une durée de
trois ans,
définit pour chacun des bailleurs sociaux implantés dans le département, d’une part, leur
engagement annuel quantifié d’attributions de logements aux personnes en difficultés
économiques et sociales dont les besoins sont identifiés au plan dépar
temental d’action pour
le logement des personnes défavorisées
; d’autre part, les moyens d’accompagnement, les
modalités de suivi et la mise en place de la commission de coordination.
L’ensemble doit être conçu dans le respect de la mixité sociale des vil
les et quartiers en
tenant compte, par secteur géographique, des capacités d’accueil et des conditions
d’occupation des immeubles.
En l’espèce, le premier accord collectif départemental a été signé, le 4 juin 2010, par le
préfet, le conseil général, la co
mmunauté d’agglomération et onze bailleurs sociaux, dont
l’office, et couvre la période 2010
-2012. Antérieurement, suite aux dispositions de la
loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (loi Besson), un
plan départemental d’action pour le logement
des personnes défavorisées a été élaboré, la
mobilisation du droit de réservation de l’Etat a
été améliorée, une Commission Logement Accompagné (COLAC) a été instituée en 2002 et
une société civile immobilière dénommée FICOSIL (Filiale Immobilière Commune des
Organismes Sociau
x d’Indre et Loire), spécialisée dans le logement des publics les plus
défavorisés, a été créée
4
,
moyens permettant jusqu’alors de faire l’économie d’un accord
collectif départemental finalement conclu douze ans après la loi en instituant le principe.
Aux termes de cet accord, qui scinde le territoire en deux secteurs distincts correspondant
aux territoires des deux délégataires des aides à la pierre (conseil général et communauté
d’agglomération Tours Plus) les onze bailleurs sociaux s’engagent à attribue
r annuellement
1 083
logements aux publics en difficultés, classés en quatre problématiques, l’office
s’engageant à attribuer annuellement 325
logements, soit 30 % du total. Aucun
développement de l’accord ne permet de connaître les modalités de déterminat
ion de ces
engagements.
4
La
SCI FICOSIL, qui associe l’association PACT (Propagande et Action Contre les Taudis) d’Indre
-et-Loire (70 % des parts)°,
des associations caritatives (15 % des parts) et des bailleurs sociaux (15
% des parts), dispose d’un parc de l’ordre de 400/450
logem
ents dans le département d’Indre
-et-Loire.
22
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Toutefois, bien que signé le 4 juin 2010, soit postérieurement à l’accord collectif
intercommunal signé le 15 février 2010, l’accord collectif départemental prévoit que ses
dispositions
« ont vocation à être remplacées sur le territoire de la communauté
d’agglomération de Tours Plus, par celles de l’accord collectif intercommunal que cette
collectivité élabore actuellement, dès lors que la procédure d’élaboration de ce dernier aura
été menée à son terme ».
Ainsi, a priori, la
signature par l’office de cet accord départemental pourrait être considérée
comme sans objet. La lecture de l’accord collectif intercommunal conduit à nuancer cette
approche sans la remettre en cause.
1.8.6. Accord collectif intercommunal
Ce dispositif, institué
en 2006, est régi par les dispositions de l’article L
. 441-1-1 du code de
la construction et de l’habitation.
A
l’initiative d’un EPCI compétent en matière d’habitat et disposant d’un plan local de
l’habitat, l’accord, d’une durée de trois ans, définit p
our chacun des bailleurs sociaux du
ressort, d’une part, leur engagement annuel quantifié d’attributions de logements aux
personnes en difficultés économiques et sociales dont les besoins sont identifiés au plan
départemental d’action pour le logement des
personnes défavorisées
; d’autre part, les
moyens d’accompagnement, les modalités de suivi et la mise en place de la commission de
coordination. L’ensemble doit être conçu dans le respect de la mixité sociale des villes et
quartiers en tenant compte, par s
ecteur géographique, des capacités d’accueil et des
conditions d’occupation des immeubles. Agréé par le représentant de l’Etat, l’accord
intercommunal se substitue à l’accord départemental sur le territoire de l’EPCI.
En l’espèce, le premier accord collec
tif intercommunal a été signé, le 15 février 2010, entre
la communauté d’agglomération, le conseil général, les communes de l’agglomération, dix
bailleurs sociaux dont l’office, les collecteurs du 1
% logement et l’Union Sociale pour
l’Habitat du Centre po
ur la période 2010-2012. Agréé par le préfet, cet accord se substitue à
l’accord collectif départemental sur le territoire de l’agglomération.
Un classement de fragilité apparente des programmes immobiliers sociaux a été établi,
fondé sur un indice de dysfonctionnement (taux de vacance et de mobilité anormaux), un
indice de précarité potentielle (taux de ménages à revenus inférieurs à 60 % des plafonds
PLUS) et des recoupements de terrain.
Tableau n° 13 :
Classement de fragilité apparente des programmes sociaux
Degré de
fragilité
des
logements
Elevé
Assez élevé
Moyen
Faible
Opération <
vingt
logements
Total
nombre
%
nombre
%
nombre
%
nombre
%
nombre
%
nombre
%
Office
126
0,90
1 576
11,27
5 259
37,62
5 988
42,83
1 031
7,38
13 980
100
En %
10,08
32,93
56,61
50,46
20,51
43,40
Autres
bailleurs
sociaux
1 123
6,15
3 210
17,60
4 030
22,09
5 878
32,23
3 995
21,93
18 236
100
En %
89,92
67,07
43,39
49,54
79,49
56,60
Ensemble
bailleurs
sociaux
1 249
3,87
4 786
14,85
9 289
28,83
11 866
36,83
5 026
15,62
32 216
100
En %
100
100
100
100
100
100
Source : DIS
Ainsi, concernant l’office, seuls 1
702 logements (soit 12,17 % de son parc) présentent un
degré de fragilité élevé ou assez élevé contre 4 333 logements pour les autres bailleurs
sociaux de l’agglomération (soit 23,75 % de leur parc).
23
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Pour autant, en ra
ison de l’importance de son parc, les 13
980 logements de l’OPH de Tours
représentant 43,40 % des logements sociaux de l’agglomération, les logements de l’office
composent 10,08 % des logements de l’agglomération présentant un degré de fragilité élevé
et 32,93
% des logements de l’agglomération présentant un degré de fragilité assez élevé
;
soit un taux global pour ces deux catégories de 28,20 % des logements de l’agglomération.
L’objectif de l’accord étant «
d’accueillir en priorité les ménages relevant d
e cet accord dans
les quartiers les moins fragiles au plan social afin de renforcer la mixité sociale du parc HLM
de l’agglomération
», le nombre annuel d’attributions de logements mis à charge de l’office
est fondé sur trois données :
le rapport des att
ributions de logements réalisées par l’office, en 2008, au titre de
l’accord collectif départemental sur le total des attributions effectuées par lui
durant la même année, soit 20 % ;
une modulation en fonction du niveau du pourcentage du parc de l’office
classé
en fragilité élevé ou assez élevé, soit pour un taux de 12,17 %, une modulation de
+ 0,8 points ;
une modulation en fonction du niveau du pourcentage du parc de l’office classé
en fragilité élevé ou assez élevé rapporté à l’ensemble du parc de l’a
gglomération
ainsi classé, soit pour un taux de 28,20 %, une modulation de
–
1 point ;
Au final, un taux d’attribution de 19,8 % des attributions totales réalisées par l’office en 2008
entraîne pour lui une obligation annuelle d’attribution de 322 logeme
nts à des personnes en
difficultés économiques et sociales sur les 711 prévus par l’accord.
Aucun accord collectif départemental n’ayant été conclu avant 2010, la référence à des
données 2008 issues d’un tel accord soulève des interrogations. De plus, la
relative
complexité du calcul d’attribution de logements gagnerait à être effectuée désormais au
moyen des seules données propres à l’agglomération. Enfin, la déconnexion de l’accord
départemental et de l’accord intercommunal s’ajoutant au fait que son
pa
trimoine est
exclusivement situé sur le territoire de la commune de Tours, une sortie de l’office de
l’accord collectif départemental pourrait se justifier.
24
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
2.
LA SITUATION FINANCIERE
La situation financière de l’office est très saine
: le résultat est po
sitif sur l’ensemble de la
période, les réserves (1067) et la trésorerie atteignent
respectivement 34,6 M€ et 33,4
M€.
Tableau n° 14 :
Résultat, réserve et trésorerie
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Résultat de l'exercice
1 870 093
6 899 105
7 064 571
8 468 637
3 118 724
3 443 931
5 969 814
Réserves (1067)
10 873 785
13 379 356
19 027 941
22 056 609
25 461 969
29 548 417
34 613
144
Trésorerie
30 849 000
21 238 789
29 452 598
22 961 478
23 037 254
28 527 796
33 387 399
Source : DIS
La figure suivante retrace ces évolutions :
Figure 2 : Résultat, réserve et trésorerie
2.1.
LE RESULTAT D’EXPLOI
TATION
L’office présente un résultat comptable positif sur l’ensemble de la période examinée. En
2013, ce résultat correspondait à un excédent de
près de 6 millions d’
euros, soit un peu plus
de 12
% du montant des loyers perçus au titre de l’année considérée. Cette amélioration
sensible, depuis 2011, du résultat d’exploitation de l’OPH de Tours est due à des éléments
tant conjoncturels que structure
ls qu’il convient d’analyser.
Depuis 2012, on constate que l’office a procédé à des efforts d’ajustements de ses charges
de personnel. Ainsi, si entre 2007 et 2012, les dépenses à ce titre ont augmenté de 23,8 %,
elles sont restées stables entre 2012 et
2013. A partir de 2013, l’OPH a donc révisé
significativement sa gestion prévisionnelle des emplois et des compétences, ce qui d’ailleurs
l’a amené à sursoir à un certain nombre de recrutements.
S’agissant des autres charges d’exploitation, l’organisme a
également réalisé, en 2013,
d’importantes économies sur le poste «
dépenses de gros entretien
». Plus d’un million
d’euros de crédits ont ainsi été annulés en raison notamment du décalage de certains
travaux qui, bien que programmés en 2013, n’ont pu être
menés à bien sur cet exercice.
Enfin, s’agissant des recettes d’exploitation, celles
-ci ont également connu un redressement
tangible grâce, notamment, à la stabilisation du taux de vacance locative qui avait assez
25
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
significativement augmenté entre 2009 et
2012. Les efforts entrepris par l’office pour
améliorer le taux de satisfaction des demandes de relocation de ses locataires et la mise en
place d’un fichier commun au niveau départemental ont probablement permis une plus
grande réactivité et fongibilité d
ans l’allocation des logements. Grâce à ces efforts, la
vacance locative demeure, aujourd’hui, à un niveau très satisfaisant (inférieur de 1,3 % au
taux constaté en région Centre), qui assure à l’office des produits locatifs stables.
L’amélioration des résultats d’exploitation doit cependant être poursuivie afin de pérenniser
et sécuriser les opérations d’investissement dans lesquelles l’OPH de Tours s’est engagé.
Ainsi, dans le budget prévisionnel 2014, les dépenses d’investissement sont en hausse de
10
% par rapport à 2013. L’office a su anticiper un contexte défavorable au plan budgétaire,
marqué par la raréfaction des subventions et autres aides publiques à la construction, où le
financement sur fonds propres est devenu un impératif. Cette orientation devra rester, dans
les années à venir, au centre de la stratégie opérationnelle de l’OPH. En effet, pour autant
qu’il veuille conserver la même dynamique de développement, l’office devra s’efforcer de
maintenir son résultat d’exploitation au niveau de 2013. Sous ce seuil, c’est la poursuite de
sa politique de construction et de rénovation qui s’en trouvera hypothéquée.
Un tel objectif apparait néanmoins ambitieux dans la mesure où ses charges d’exploitation
ont déjà été largement rationnalisées et ses recettes courantes optimisées. Ainsi, en 2012,
les dépenses d’exploitation de l’OPH de Tours se situaient déjà à un montant inférieur à
16,5 % par rapport à la médiane des autres offices hexagonaux. De même, s’agissant du
taux des impayés - qui représentaient, fin 2013, 6,6 % du total annuel des loyers et charges
recouvrés par l’office
-
il convient de noter qu’en 2012 celui
-ci est également inférieur à la
médiane nationale (6,1% par comparaison à 7 % de moyenne). Or, le contexte local et
national est marqué depuis cinq ans par une dégradation significative de la solvabilité des
locataires, laquelle oblige à considérer une hausse prochaine du taux des impayés.
2.2.
LA CAPACITE D’AUTOFI
NANCEMENT NET
Sur la période concernée, il apparaît que l’OPH de Tours dégage un ratio d’autofinancement
globalement satisfaisant même si ce taux se révèle assez erratique d’un exercice à l’autre,
comme le montre le tableau suivant.
Tableau n° 15 :
Evolution de la capacité d’autofinancement nette
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(en €)
5 371 186
4 125 603
6 724 678
10 334 949
4 818 584
5 543 601
9 132 627
En % des loyers
11 %
9 %
14 %
22 %
10 %
12 %
19 %
Source : DIS
Cette importante capacité d’autofinancement permet ainsi à l’office de mettre en œuvre une
politique d’entretien soutenue, laquelle est d’ailleurs rendue nécessaire par l’ancienneté du
parc locatif de l’OPH qui atteignait, fin 2013, 43,4 ans. L’effort cons
enti en direction de la
maintenance du patrimoine est donc significative, comparaison faite avec les autres offices.
Ainsi, en 2011, l’OPH de Tours a dépensé annuellement, en charges d’entretien courant et
de gros entretien, 710
€
par logement soit un effo
rt total d’un quart supérieur à la médiane
nationale.
Face à des charges d’entretien accrues, l’office a fait, pour l’heure, le choix de ne pas
compenser ces surcoûts par une hausse de ses produits locatifs. Au contraire, l’OPH de
Tours pratiquant une certaine modération tarifaire, le montant moyen des loyers perçus
s’avère inférieur à la médiane nationale (fin 2013, le montant annuel moyen des loyers
perçus par l’office était, en effet, inférieur de 500 €
).
26
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
2.3.
LA COUVERTURE DES AMORTISSEMENTS FINANCIERS PAR LES
AMORTISSEMENTS TECHNIQUES
La capacité d’autofinancement de l’OPH de Tours doit également s’analyser à l’aune de la
règle prudentielle prévue à l’article R. 423
-9 du CCH qui impose le respect, par les offices
publics de l’habitat, du principe de
couverture des annuités de la dette par les
amortissements techniques. En vertu de cet article, «
les dotations d’amortissement des
immobilisations sont calculées de manière à permettre l’amortissement intégral de la valeur
des immobilisations, terrains exclus, sur une période correspondant à leur durée probable
d’utilisation. Pendant cette période, les dotations globales cumulées aux comptes
d’amortissement des immobilisation sont au moins égales au montant cumulé des
remboursements des emprunts contractés pour le financement de celles-ci
».
S’agissant de l’OPH de Tours, on constatera qu’entre 2007 et 2013, cette règle n’a pas
toujours été respectée puisqu’à l’occasion des exercices 2010 et 2012, l’office n’a pas
couvert ses coûts financiers d’investisseme
nts par ses amortissements comptables.
Toutefois, sur la période 2007 à 2013 le cumul des dotations techniques permet
effectivement, par lissage, de couvrir intégralement, permettant de constater que l’office
respecte globalement cette règle prudentielle.
Tableau n° 16 :
Ratio de couverture des amortissements financiers
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Depuis l’origine
1,00
1,00
1,01
1,00
1,00
1,00
1,00
Pour l’exercice courant
1,13
1,03
1,00
0,89
1,03
0,95
1,05
Source : DIS
Les dispositions du décret n° 2014-1151 du 7 octobre 2014 viennent cependant de modifier
l’article R.
423-
9 du CCH, remplaçant cette règle prudentielle par la production d’un nouveau
ratio entre l’autofinancement net (redéfini par le décret à l’article R
. 423-1) et les produits
financiers et le
s produits d’activité.
2.4.
LE FONDS DE ROULEMENT ET LE BESOIN EN FONDS DE
ROULEMENT
Pour toute la période sous contrôle, la structure financière de l’office apparaît équilibrée avec
un fonds de roulement net global positif et un dégagement en fonds de roulement très
important. Dans ce contexte la trésorerie de l’office se révèle systématiquement positive, et
ce, alors même que l’OPH de Tours a inscrit son activité dans le cadre d’une politique de
croissance soutenue de ses dépenses d’investissement. L’OPH de To
urs dispose ainsi, au
31 décembre 2013, d’un FRNG représentant 7 mois de dépenses moyennes, niveau très
nettement supérieur à la médiane HLM pour des organismes de même rang (soit 5,3 mois
de dépenses moyennes).
Tableau n° 17 :
Fonds de roulement, besoin en fonds de roulement et trésorerie moyenne
(en K€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
FRNG
13 306
17 738
20 525
20 443
22 302
23 441
28 842
BFR
- 17 543
- 13 139
- 8 927
- 2 518
- 735
- 5 086
- 4 546
Trésorerie moyenne
14 407
17 583
22 000
26 611
29 579
28 035
29 587
Source : DIS
L’analyse du fonds de roulement financier (bas du bilan) laisse apparaître une ressource de
4,5 millions d’euros fin 2013, correspondant au financement à court terme du cycle
d’exploitation de l’office (soit le décalage négatif entre
les créances à court terme et les
dettes à court terme). Cet indicateur qui s’était très nettement dégradé à partir de 2010, du
fait notamment de l’augmentation des créances
douteuses et de l’importance des
subventions à percevoir non recouvrées, est aujou
rd’hui revenu à un niveau satisfaisant
27
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
grâce, notamment, aux efforts entrepris par l’office pour améliorer son taux de recouvrement
des impayés.
2.5.
LA TRESORERIE DE L’O
FFICE
La trésorerie de l’office a fluctué, pour la période sous revue, entre 21,2 millions
et
33,3 millions d’euros. De manière tendancielle, après avoir connu un tarissement important
de ses disponibilités entre 2007 et 2011, la trésorerie brute de l’office est revenue, fin 2013,
à un niveau moyen satisfaisant. En effet, alors que fin 2010, la
trésorerie de l’OPH ne
couvrait plus que 2,7 mois de fonctionnement, elle est revenue, dès 2012, à un étiage
moyen, soit 3,4 mois de fonctionnement (ce qui correspond à la valeur nationale).
Tableau n° 18 : Trésorerie au 31 décembre
en M€
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Trésorerie au 31/12
30,85
21,24
29,45
22,96
23,04
28,53
33,39
Source : Compte financier
Cette trésorerie se caractérise, par ailleurs, par sa relative qualité, puisqu’elle est
majoritairement constituée de ressources à long terme en provenance du fonds de
roulement net global. Cette aisance devrait permettre à l’office d’avoir moins recours, dans
les années à venir, à l’utilisation de crédits
-
relais et d’assurer de manière plus significative
sur ses propres ressources le portage financier des opéra
tions d’investissement, ce qui, en
outre, permettra d’en réduire
, in fine
, le coût global.
2.6.
L’ENDETTEMENT
Si au cours de la période examinée, la dette de l’office a connu une progression régulière et
sensible - + 32 % en 7 ans -
il convient, tout d’abord,
de constater que cet accroissement ne
s’est pas accompagné d’une dégradation du ratio de couverture de la dette. Fin 2013, les
annuités de l’office exprimées en pourcentage des loyers s’établissaient ainsi à 37,72
%.
Comparaison faite avec la médiane nationale qui atteignait 40,3
% à la même date, l’OPH de
Tours se positionne parmi les offices bénéficiant d’un ratio de désendettement satisfaisant, la
structure de sa dette étant en outre exempte de produits à risque.
Tableau n° 19 :
Evolution de l’endettement de l’office
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Total dette (en K€)
151 592
163 312
164 756
167 053
172 381
183 793
189 059
Loyers (en K€)
40 625
41 996
44 521
44 359
45 702
47 322
48 786
Annuités (en K€)
14 876
15 329
14 877
14 400
16 007
16 363
15 594
Annuités en % des loyers
36,6 %
36,5 %
33,4 %
32,4 %
35,0 %
34,3 %
33,9 %
Source : DIS
Plus précisément, le ratio de désendettement de l’office –
soit l’encours de la dette par
rapport à la marge d’autofinancement net en glissement sur les 7 derniers exercices –
atteignait 31,8 ans à la fin 2013, soit un seuil tout à fait acceptable au regard de la durée
d’amortissement moyen des actifs des OPH, comprise entre 50 ans et 60 ans.
Au 31 décembre 2012, le niveau du service de la dette (annuités du capital remboursé
cumulées aux intérêts versés) s’établissait ainsi à 1
072 € par logement, soit
une valeur
encore une fois nettement inférieure à la médiane nationale qui atteignait, à la même
période, 1
462 €.
Si l’OPH de Tours a ainsi nettement accru son endettement depuis 2007, il convient de
préciser que celui-ci était historiquement bas et que, par ailleurs, en termes de soutenabilité
financière, la décision d’accroître ce taux d’endettement se révèle, pour l’heure, compatible
avec les résultats d’exploitation de l’office. A ce jour, l’OPH de Tours dispose encore d’une
marge d’endettement assez significative. Ce constat concorde d’ailleurs avec sa situation
28
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
patrimoniale générale et notamment l’état de l’actif. Le parc locatif de l’office étant, en effet,
relativement ancien (43,4 ans, fin 2013), il est logique que le niveau d’endettement de l’off
ice
demeurât modéré, étant entendu que ce niveau d’endettement sera nécessairement amené
à croître dans les années à venir à la faveur des futures opérations d’investissement
nécessaires au renouvellement du bâti.
S’agissant, enfin, de la qualité de la de
tte, il est à noter que la structure de celle-
ci n’expose
l’organisme à aucun risque financier particulier dans la mesure où la part des emprunts
structurés était, fin 2012, nulle. Par ailleurs, son encours étant très majoritairement indexé
sur les taux ré
glementés du livret d’épargne, l’office bénéficie d’un profil de dette
particulièrement stable.
l’OPH
de Tours a fait preuve en la matière d’un comportement
particulièrement prudent face à la diversification des produits proposés par le circuit bancaire
et aux risques induits par la forte volatilité indicielle de ceux-ci, puisque la part des emprunts
relevant de taux fixes ou assimilés représente exactement 99,6 % de sa dette.
Tableau n° 20 :
Typologie des emprunts
Emprunts indexés sur
le livret A
Emprunts à taux
fixes
Autres emprunts
Emprunts à taux
structurés
Encours des emprunts en €
160 267 000
22 974 000
735 000
0
OPH de Tours
87,1 %
12,5 %
0,4 %
0 %
Médiane nationale
80,8 %
3,7 %
13,5 %
2 %
Source : DIS
Selon le classement établi par la Fédération Nationale des Offices Publics de l’Habitat, l’OPH
de Tours figure ainsi en 2012 dans le 1
er
quartile des offices disposant d’un encours de dette
exempt de tout aléa indiciaire.
En conclusion, si un endettement accru de l’OPH de Tours apparaît indispensable pour
poursuivre les orientations actuelles de sa gestion dans les prochaines années, il peut être
néanmoins lui être conseillé de mobiliser plus largement ses fonds propres - notamment ses
disponibilités -
en essayant encore d’accroître ses efforts pour converger vers une trésorerie
zéro.
La mobilisation des excédents de fonctionnement capitalisé, lesquels sont en hausse de
presque 25 millions d’euros après 7 années d’exploitation, constituerait également une
réponse
ad hoc
à ce besoin de financement accru et permettrait notamment à l’OPH de
Tours, de poursuivre sa politique de renouvellement patrimonial de manière durable et
maîtrisée.
2.7.
LES IMPAYES : GESTION ET EVOLUTION
La commission de retard des loyers est de création ancienne et vise à impliquer des
membres du conseil d’administration (un représentant de la commune de Tours, un
représentant des locataires, un représentant de l’union départementale des associations
familiales, un représentant des syndicats les plus représentatifs dans le département, un
représentant des associations d’insertion)
dans la résorption
des dettes locatives après
émission des commandements de payer.
Parallèlement, une commission mensuelle de suivi des impayés, créée en 2006, réunit sept
représentants des services de l’office (directeur clientèle, responsable recouvrement,
responsable proximité, responsable des antennes de secteur, responsable précontentieux et
conseillers en économie sociale et familiale) et le trésorier principal. Son rôle consiste à
harmoniser les procédures de poursuites diligentées par l’office avec celles de recouvrement
incombant
au comptable public, d’établir des suivis statistiques et de proposer des mesures
d’amélioration des procédures. Ses réunions, mensuelles hors les mois de juillet et août,
donnent systématiquement lieu à l’élaboration d’un compte rendu largement diffusé a
uprès
29
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
des services concernés. Les tableaux de bord statistiques, accompagnant chaque compte
rendu, permettent de suivre l’évolution de la dette locative
:
par catégorie de locataires (personnes physiques présentes, baux professionnels
de droit privés, personnes morales de droit public, tous types de locataires
partis) ;
par tranche de dettes (inférieure à 400 €, comprises entre 400 et 1
500 €,
comprises entre 1 500 et 7
000 €, supérieures à 7
000 €) pour les personnes
physiques présentes ;
par nombre de débiteurs par tranches de dettes ;
par types de procédures engagées
: plan d’apurement, précontentieux (relances
automatiques, mises en demeure, propositions de commandement, relances
« manuelles »,
garanties
mises
en
jeu),
contentieux
(commandements,
assignations, résiliations, commandement de quitter les lieux, demandes
d’expulsion, participations de la force publique, états des lieux par huissier).
Les typologies juridiques des situations de dettes montrent une progression entre 2011 et
2012 et un taux de locataires partis de près de 46%
Tableau n° 21 :
Structure d'occupation du parc
Dette en K€
Locataires
personnes
physiques
présentes
Baux
professionnels
Personnes
morales de
droit public
Tous types de
locataires
partis
Total
Progression
31.12.2011
2 311
90
104
1 897
4 402
+ 10,11 %
31.12.2012
2 422
54
152
2 220
4 848
Source : DIS social 2012
L’examen du montant des dettes locatives montre une proportion importante de dettes
supérieures à 1 500
€ (63,4 % en montant et 17,5 % du nombre de débiteurs en 2012).
Tableau n° 22 :
Analyse des dettes locataires)
Dettes locataires personnes
physiques présentes
Tranche
< 400 €
Tranche
> 400 €
< 1
500 €
Tranche
> 1
500 €
< 7
000 €
Tranche
> 7
000 €
Total
31.12.11
En K€
202
553
1 206
351
2 311
Nombre débiteurs
1 153
704
380
33
2 270
31.12.12
En K€
235
600
1 212
375
2 422
Nombre débiteurs
1 296
768
400
38
2 502
Source : Dis social 2012
L’analyse des impayés au niveau financier fait apparaitre une diminution des impayés de
l’exercice mais une augmentation du taux de recouvrement hors APL.
Tableau n° 23 :
Analyse des impayés sur dettes locataires
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Impayés de l’exercice en milliers d’€
2 357
2 932
2 174
2 330
2 009
1 790
Impayés de N au 30/06/N+1 en milliers d’€
1 381
1 517
1 376
1 557
2 121
1 654
Taux de non recouvrement de N au
30/06/N+1
2,2%
2,4 %
2 ,1%
2,3%
3,1%
2,4%
Taux de non recouvrement de N au
30/06/N+1 hors APL pris en charge
3,1
3,2%
2,9%
3,3%
4,4%
3,4%
Coût des impayés locatifs en milliers d’€
195
603
579
355
1 370
1 479
Coût des impayés locatifs en % des
loyers
0,5%
1,4%
1,3%
0,8%
2,9%
3 %
Source : Dis financier 2012
30
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
2.7.1. Taux
d’impayés et structure du quittancement
La structure de quittancement de l’office est de nature à accroître sa sensibilité aux impayés
en cas de en cas de difficultés macroéconomiques (crise, chômage …), en raison d’un taux
de charges élevé, celles-ci représentant en moyenne 30,4 % du montant acquitté par les
locataires. Ce taux de charges élevé est du à deux facteurs principaux : une volonté affichée
d’une gestion de proximité importante et un classement énergétique de plus de deux tiers du
patrimoine en classe D ou moins performante.
Pour autant, ni dans le rapport d’activité 2013, ni dans le fonctionnement de la commission
de suivi des impayés ne sont mis en œuvre des statistiques caractérisant les impayés soit
sur les charges du logement soit sur les capacités financières du locataire.
Ainsi, même si les impayés de l’exercice ont tendance à diminuer en 2012 et 2013, le taux
de non recouvrement hors APL est le plus élevé en 2012 et 2013 de toute la période sous
revue.
Il serait dès lors utile de connaître avec précision les caractéristiques de chaque impayé, en
particulier les charges afférentes au logement concerné de manière à identifier les
localisations plus fréquentes de ces difficultés et programmer, le cas échéant, des travaux de
réhabilitation thermique si ceux-
ci s’avèrent nécessaires.
De même, une meilleure connaissance de la typologie des capacités financières des
locataires permettrait d’orienter les procédures à mettre en place pour enrayer la progression
des impayés le plus rapidement possible, notamment si le locataire a un revenu salarié
régulier.
2.7.2. La progression du coût des impayés
La progression du coût des impayés locatifs constatée en 2012 et 2013, cette évolution porte
sur un indicateur de nature comptable intégrant les admissions en non-valeur et les dotations
aux provisions pour créances douteuses, lesquelles se sont par ailleurs trouvées majorées à
la suite d’u
n changement de méthode comptable.
La tendance à la hausse n’en demeure
pas moins un sujet de préoccupation.
Bien que
l’office mobilise déjà aujourd’hui 14 agents administratifs et sociaux pour la gestion
des situations précontentieuses et contentieuses liées au défaut de paiement des locataires
et qu’il a notamment recruté e
n 2012 une conseillère en économie sociale et familiale
supplémentaire, une action plus ciblée de ce service recouvrement semble aujourd’hui
nécessaire afin de continuer à maitriser ce processus
d’impayés
.
La mobilisation des moyens actuels et la redéfinition d’une politique de traitement des
situatio
ns précontentieuses semblent aujourd’hui indispensables, même si une réflexion a
déjà été menée en 2010.
Compte tenu de la sensibilité de l’office de Tours aux impayés en cas de conditions
macroéconomiques délicates, la chambre recommande à l’office de Tours d’améliorer
la compréhension du phénomène des impayés par un examen rapide des capacités
financières du locataire afin d’adapter la procédure et une analyse des charges du
logement concerné, notamment les caractéristiques thermiques.
31
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
3.
LA GESTION PATRIMONIALE
Le patrimoine de l’office est composé de logements sociaux et de foyers logements. La
gestion de ce patrimoine sera examinée, sur les trois axes suivants : la politique de cession
de l’office, les foyers logements et la politique de renouvellement
de l’offre.
Tableau n° 24 :
Gestion des logements de l’office
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 (1)
Logements exploités par
l’office
13 402
13 417
13 515
13 696
15 233
13 900
13 895
14 033
dont logements collectifs
12 750
12 756
12 847
11 669
13 097
13 192
13 164
13 297
dont maisons individuelles
549
558
571
588
609
608
631
636
dont foyers (en équivalent logement)
2 419
2 435
2 477
1 428
1 428
1 470
1 537
1 541
dont locaux commerciaux et industriels
103
103
97
98
99
100
100
100
Nombre de logements achetés
2
25
9
3
Nombre de logements mis en chantier
120
206
193
151
56
49
92
47
dont logements non financés par l'ANRU
7
175
193
56
49
92
47
Foyers mis en chantier (en équivalent
logement)
21
12
41
8
4
Nombre de logements vendus
0
1
3
5
4
5
12
8
Nombre de logements améliorés (travaux >
à 15.000
€)
nc
294
96
158
275
Source : DIS (1) Données prévisionnelles
3.1.
LA POLITIQUE DE CESS
ION DE L’OFFICE
De longue date déjà, l’office a initié une politique de cession d’une partie de son patrimoine
locatif. Dès 1996, la ville de Tours -
en sa qualité de partenaire local de l’office
- avait
souhaité accroître la « mixité de statut
» des résidents du parc HLM de l’agglomération. Afin
de permettre une mixité sociale accrue au sein de certains quartiers tourangeaux, le conseil
d’administration a, depuis cette période, validé à plusieurs reprises le principe de la vente
d’une partie de son parc locatif à des acquéreurs privés (locataires ou non) de l’office.
L’office a donc proposé à la vente, dès 1998, un certain no
mbre de logement répartis sur
deux sites tourangeaux (quartier Sanitas et aux Rives du Cher), conformément à l’article
L. 443-7 du CCH, qui prévoit que : «
les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent
aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements construits ou acquis
depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent proposer à
ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un
contrat de location-accession. Ces logements doivent répondre à des normes d'habitabilité
minimale fixées par décret en Conseil d'Etat. La décision d'aliéner ne doit toutefois pas avoir
pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur
le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée
»).
Toutefois, fin 2010, seules neuf ventes étaient intervenues dans le cadre de cette opération
de commercialisation. Un tel résultat se révèle peu propice à changer la composition
sociologique des quartiers concernés, alors même que ceux-ci présentaient un « profil
urbain » assez caractérisé (le quartier Sanitas, par exemple, figure non seulement parmi les
grands ensembles de Tours, mais correspond, par ailleurs, à une zone urbaine sensible).
Ne prenant pas suffisamment en compte ce contexte, les con
ditions posées par l’office, dans
le cadre de sa politique d’accession à la propriété, apparaissent de nature à
réduire le
nombre
de transactions. L’analyse de la grille des prix de vente reproduite dans la
32
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Convention d’Utilité Socia
le (CUS), révèle que les termes financiers auxquels Tour(s) Habitat
conditionnait la cession de ses logements sont peu favorables aux accédants.
En effet, alors que ces derniers disposent de revenus modestes
–
une des caractéristiques
du classement d’un quartier en ZUS étant notamment l’indice de pauvreté relative des foyers
qui s’y trouvent fiscalement domiciliés –
l’office a décidé de systématiquement majorer la
valeur vénale de ces logements (estimée par les services de France Domaine), ce qui
constitue un important facteur de limitation de la vente de ceux-ci.
Ainsi, une majoration de 20 à 30 % fut systématiquement appliquée à la valeur estimée par
les services de l’administration fiscale (20
% sur la valeur occupée pour les ventes réalisées
au bénéfice des locataires occupants et 30 % pour les personnes extérieures). Si ce
renchérissement par rapport à l'évaluation faite par le service des domaines est prévu par les
textes, notamment le code de la Construction et de l’Habitation qui stipule à son article
L. 443-12 que lorsq
ue l’acquéreur est une personne physique le prix peut être inférieur ou
supérieur de 35 %, il ne peut que contribuer à rendre moins attractif ces biens.
Tableau n° 25 :
Exemples de transactions proposées par le Conseil d’Administration (année de
référence 2007)
Estimation France Domaine
Prix de transaction proposé par l’organisme
Valeur occupée
Locataire occupant
Personne extérieure
Logement type III (59 m
2
)
53
000 €
63
000 €
69
000 €
Logement type IV (70 m
2
)
63
000 €
75
000 €
83
000 €
Source : Délibération
conseil d’administration 2007
Concernant l’évolution de cette politique, l’office a apporté les précisions suivantes
:
les valeurs retenues et validées par le Conseil d’Administration sont
désormais très proches de celles indiquées par le Service des Domaines et
pour certaines inférieures à celles-ci.
ces nouveaux prix de cession (entre 1 000 et 1
200 €/m2, selon la situation
dans l'immeuble) qui correspondent aux valeurs du marché de l'ancien dans
ce secteur de la Ville de Tours n’ont pas généré un regain d’intérêt pour les
logements mis en vente.
De manière plus générale, l’objectif de vente de 1% du patrimoine locatif national par an, sur
lequel s’étaient engagés les pouvoirs publics et les fédérations professionnelles de l’habitat
social en 2007 e
t 2008, semble loin d’être atteint. Pour Tour
(s)
Habitat, il s’agirait, en effet,
de vendre un total de 130 logements par an. Un objectif qui, s’il semble inatteignable par
l’office tourangeau, demeure également largement hors de portée d’une très grande m
ajorité
d’OPH nationaux, comme le rappelle d’ailleurs la Mission interministérielle d’inspection du
logement sociale dans son rapport d’activité 2013.
3.2.
LES LOGEMENTS COLLECTIFS DE TYPE « FOYER-LOGEMENT »
La forte contraction constatée du nombre de places offertes en foyers-
logements par l’office
–
1
049 équivalents logements sont, en effet, sortis de l’état de l’actif entre 2009 et 2010 –
s’explique par la fin d’un important partenariat entre l’OPH de Tours et le Centre Régional
des Œuvres Universitaires et Scolaires (CROUS) de l’Académie d’Orléans
-Tours.
Trois foyers-
logements destinés à une population d’étudiants avaient, en effet, été pris à bail
par l’office. Ces baux emphytéotiques étant parvenus à leur terme au cours de l’exercice
2010, le bailleur a
alors repris en pleine propriété ces trois foyers. En tant qu’établissement
public dont l’un des objets est la gestion du logement étudiant, la fin de la relation
contractuelle entre l’OPH et le CROUS apparaît justifiée notamment à l’aune du principe de
33
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
s
pécialité. La gestion et l’exploitation de résidences et foyers étudiants revêtant un certain
nombre de spécificités, il semble, en effet, de bonne méthode que l’exploitation d’un tel parc
relève effectivement d’un même et seul opérateur spécialisé, en l’o
ccurrence le CROUS.
Au-delà de la fin de ce partenariat, il est à noter que, sur le segment spécifique des foyers-
logements, Tour(s)
Habitat n’intervient pas comme donneur d’ordre mais plutôt comme
assistant à maître d’ouvrage. Dès lors et dans ces conditions, il est difficile pour l’OPH de
Tours de s’engager sur des objectifs chiffrés de production.
L’office n’intervenant qu’à la demande d’autres organismes publics ou d’associations, son
activité dans le domaine de l’hébergement d’insertion et de l’accu
eil temporaire demeure
largement tributaire des décisions et stratégies arrêtées par ses partenaires institutionnels.
Toutefois, la CUS signée entre Tour(s) Habitat et le Préfet de la région Centre fixe un objectif
modeste de 5 places d’hébergement nouvell
es créées par an pour la période 2011 à 2016,
objectif que l’office n’a pas atteint à ce jour. En effet, entre 2011 à 2014, seules 12 places
supplémentaires ont été livrées alors que l’objectif cible établi par la CUS était la livraison
d’un total de 20 pl
aces supplémentaires fin 2014.
3.3.
LE RENOUVELLEMENT DE
L’OFFRE DE LOGEMENT
Sur la période 2007 à 2012, l’âge moyen du patrimoine de l’office est passé de 38 ans à 41
ans. Cette dégradation, dont le corrélat immédiat est la relative faiblesse du renouvellement
de l’offre de logement, est notamment plus marquée depuis 2011, date à laquelle la
production de logements neufs est passée durablement en-dessous du seuil de 100
logements par an.
Tableau n° 26 :
Evolution des mises en chantier de logements
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Nombre de logements mis en chantier
120
206
193
151
56
49
92
47
Source : DIS
Or, et afin d’assurer la viabilité d’exploitation du parc locatif
-
notamment par l’arrêt de son
vieillissement - il faudrait, à équivalents logements constants, que le taux de mise en
chantier annuel atteigne 200 logements (pour une durée de vie théorique moyenne retenue
de 60 ans). Cependant, et pour ne reprendre que les deux dernières années d’exploitation,
les mises en chantier
de logements neufs n’ont été respectivement que de 92 et 47.
Le nombre de mise en chantier apparait faible au regard des engagements souscrits par
l’office dans le cadre de l’actuelle CUS. En effet, aux termes de cette convention,
Tour(s)
Habitat
s’est engagé auprès des services de l’Etat à produire 360 logements sur la période
2011 à 2014 inclus. Or, n’auront été livrés par l’of
fice, fin 2014, que 310 logements. Les
livraisons prévues en 2015 (102 logements) et 2016 (111 logements) permettront d’atteindre
l’objectif de la CUS de 520 logements sur 6 années. Cet objectif est cependant très
nettement inférieur à un renouvellement naturel du parc sur 60 ans comme indiqué ci-
dessus.
Si l’analyse financière prévisionnelle établie par l’office à l’échéance 2022 évoque une marge
d’autofinancement courant systématiquement bénéficiaire sur la décennie 2013
-2022, cette
projection ne prend pas assez la mesure de
l’évolution physique du patrimoine de l’office.
Même
en intégrant l’hypothèse retenue par l’office d’une production de
80 logements neufs
par an,
les projections réalisées par l’office ne prennent pas en compte le fait que, dans le
mê
me temps, l’âge moyen du patrimoine passera de 41 à 44,5 années, voire 47,5 années
.
Ce vieillissement du patrimoine se traduit notamment par la performance thermique
moyenne des logements de l’office, qui est inférieure à celle des autres offices nationaux.
Tour(s) Habitat compte ainsi 72 % de logements dont la consommation énergétique est
34
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
supérieure à 150 Kwh/m2/an (classement énergétique D et moins performant) contre 58 %
au niveau national (données INSEE).
Concernant ce type de charge locative, les dépenses énergétiques pour un locataire habitant
un logement thermiquement vertueux (étiquette A) et un logement dont la consommation est
supérieure à 150 Kwh/m2/an (étiquette D) sont multipliées par 3, soit une dépense annuelle
moyenne de 250
€
par an dans le premier cas contre 750
€
par an dans le second.
L’Office a lancé courant 2013, un audit énergétique, dont les conclusions ont été dévoilées
au 3eme trimestre 2014.
Ce rapport, établi par le Bureau d’Etudes Techniques Alterea, sur
l’ensemble du patrimoine, fait apparaitre un bilan des consommations en énergie primaire
global (CEP) de 152kwhep/m2/shon suivant la méthode Th Ce Ex qui comprend 5 usages
(chauffage, ECS, éclairage, auxiliaires de chauffage, ventilation).
Selon l’office, cet audit énergétique va permettre d’établir un véritable Plan Stratégique
Environnemental, grâce à une analyse plus fine des travaux à réaliser et de leur impact sur
le classement énergétique.
Au final, si l’office ne se trouve pas en zone tendue pour les besoins en logements nouveaux
au regard des critères définis par le Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la
ruralité, la relative aisance financière dans laquelle se
trouve l’office devrait lui permettre de
mener une politique plus ambitieuse en termes de réhabilitation de son parc.
La recherche d’une plus grande éco
-performance de celui-ci pourrait notamment être
encouragée conformément aux objectifs fixés par le
Grenelle de l’environnement.
La chambre recommande à l’office de Tours
de poursuivre à un rythme soutenu la
rénovation thermique de ses logements afin de diminuer les charges locatives et
d’anticiper sur les exigences environnementales prévues dans le cad
re de la loi sur la
transition énergétique.
35
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
4.
LA ZAC DE MONCONSEIL
La ZAC de Monconseil est une opération importante d’urbanisme pour l’office qui lui
a
permis d’affirmer et d’améliorer ses capacités d’aménageur. Cette opération, longtemps
différée, est examinée depuis sa genèse
–
la convention de concession d’aménagement –
jusqu’à son achèvement prévu en 2018, y compris les modifications notamment en terme de
densification et d’aménagements publics complémentaires. La stratégie d’achat, la
commercialisat
ion des lots et le bilan d’exploitation de la ZAC complètent cette analyse
4.1.
UNE IMPORTANTE OPERA
TION D’URBANISME
Selon l’article L.
311-
1 du code de l’urbanisme, les zones d’aménagement concerté sont
:
« des zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y
ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et
l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a
acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs
publics ou privés ».
Une zone d’aménagement concerté (ZAC) permet donc de mettre en œuvre une procédure
adaptée favorisant le pilotage de nouveaux projets d’urbanisation mais aussi, de manière
complémentaire, de restructurer profondément des zones foncières sous-utilisées ou
laissées en friches. Une ZAC permet donc d’initier une opération d’aménagement
d’envergure tout en favorisant une réflexion globale sur les équipements nécessaires à cette
zone. Son instauration facilite enfin le financement des opérations projetées en substituant à
la taxe d’aménagement, un régime de participation contractuellement établi. Conformément
à l’article L.
311-
4 du code de l’urbanisme, les contributions demandées à l’aménageur
seront ainsi strictement limitées au seul coût des équipements publics à réaliser pour
répondre aux besoins futurs des habitants de la zone.
Au regard de ces critères, la zone d’aménagement concertée dite de «
Monconseil »
apparaît comme une opération de
grande ampleur confiée à l’OPH Tour
(s) Habitat par la
municipalité de Tours. En l’espèce, il s’agissait pour la ville de piloter l’aménagement d’une
zone urbaine de près de 20 hectares, en partie enclavée entre plusieurs lotissements
préexistants au nord d
e l’agglomération.
Un tel programme d’aménagement était donc de nature à renforcer la continuité et
l’intégration urbaine d’un espace jusqu’à présent peu mis en valeur. La densité de l’habitat y
était effectivement très faible du fait de l’absence d’amén
agement de plusieurs parcelles
restées à l’état de terrains vagues, et ce, malgré la proximité relative avec le centre
-ville
distant de seulement trois kilomètres.
Ainsi, avant le lancement des travaux d’aménagement, la zone concernée comptabilisait, un
peu moins de 600 habitants, contre une population totale attendue - après livraison définitive
de la ZAC Monconseil en 2018
–
de l’ordre de 3
000 habitants.
Figure 3
: Plan d’intégration de la ZAC Monconseil dans l’agglomération t
ourangelle
36
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Enfin, l’inauguration, dès septembre 2013, d’une ligne de tramway reliant les quartiers sud
aux quartiers nord de l’agglomération tourangelle, a également permis une meilleure
desserte de la ZAC Monconseil en garantissant aux populations résidant sur le site une
solution de mobilité pleinement fonctionnelle.
En termes de phasage, l’aménagement de la ZAC devait s’opérer en deux temps, avec une
première programmation initiale consacrée à la viabilisation et à l’équipement de la zone,
phase lors de laquelle
l’OPH de Tour
(s) Habitat et la ville de Tours sont intervenus
conjointement, en qualité de maître d’œuvre.
Tableau n° 27 :
Répartition des travaux par maitre d’œuvre
Travaux de viabilisation et d'équipement public
Maîtrise d'œuvre assurée par
:
Voiries
OPH Tour(s) Habitat
Eclairage public
OPH Tour(s) Habitat
Structure petite enfance
Ville de Tours
Assainissement et alimentation en eau potable
OPH Tour(s) Habitat
Génie civil gaz, électricité et télécommunications
OPH Tour(s) Habitat
Halle sportive
Ville de Tours
Jardin principal, place centrale et parkings de proximité
OPH Tour(s) Habitat
EHPAD
Ville de Tours
Source : Dossier ZAC Monconsei
Une seconde phase
–
actuellement en cours d’exécution
- consiste à confier la réalisation
des différents programmes immobiliers à des entrepreneurs privés ou semi-
publics, l’OPH
jouant un rôle prépondérant dans cette seconde période programmatique. Celui-ci a, en
effet, assuré la maîtrise d’œuvre, fin 2012, d’un peu plus de 37
% des logements concernés.
Enfin, cette étape de réalisation immobilière
stricto sensu
, ne fait pas partie de la concession
d’aménagement confiée à l’OPH, laquelle ne prévoyait que l’allotissement des terrains
viabilisés.
4.2.
LES PRINCIPAUX TERMES DE LA CONVENTION DE CONCESSION
D’AMENAGEMENT
Dès le 8
juillet 1985, la ville de Tours et l’OPAC de Tours ont conclu une pré
-convention à
l’effet de déléguer à ce dernier l’ensemble des travaux d’ingénierie technique. Les études
foncières préparatoires, les études d’impact ainsi que l’ensemble des projections
de voirie et
réseaux divers furent, à cette occasion, confiées au concessionnaire. Enfin, cette convention
prévoyait également de confier à l’office l’ensemble du portage foncier. A ce titre, l’OPH fut
mandaté pour procéder, d’une part, à l’acquisition de
s différents terrains nécessaires à la
création de la ZAC, d’autre part, à leur viabilisation et, enfin, à leur commercialisation auprès
des différents opérateurs du secteur de la construction.
Concernant, cette fois-ci, les conditions du portage
financier, l’article 16.2 de la convention
de concession disposait que l’aménageur pouvait contracter tous emprunts et avances
37
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
nécessaires au financement provisoire de l’opération, et ce, «
dans des conditions de nature
à préserver au maximum les intérêts du concédant et en accord avec lui
». Une disposition
dont fera usage l’OPH comme il est précisé ci
-après.
Conclue dès 1985 - soit vingt ans avant le commencement effectif des travaux
d’aménagement
-
il s’est rapidement avéré nécessaire de mettre à jour l
es termes de cette
convention antérieure au traité de concession. Un avenant a donc été signé, le 15 juillet
2005, afin de tenir compte des nécessaires évolutions techniques et administratives
survenues pendant les deux décennies où le projet fut en dormance. Cet avenant prévoyait,
notamment, une actualisation de la rémunération du concessionnaire à hauteur de
416 812
€.
Enfin, en 2006, la convention portant concession d’aménagement proprement dite fut signée
fixant la durée initiale de la concession à dix ans, soit jusqu’au 15 juillet 2015
; échéance
bien entendu prorogeable en tant que de besoin par les parties.
4.3.
UN PROJET LONGTEMPS DIFFERE
Le projet d’aménagement de la ZAC Monconseil procède d’une longue phase d’analyse dont
la genèse trouve ses origines au milieu des années 80. En effet, c’est par une délibération
du conseil municipal de Tours en date du 25 septembre 1984, et subséquemment par un
arrêté préfectoral du 26 novembre 1985, que la ZAC fut initialement créée.
Suite à des choix politiques divergents, ce projet sera néanmoins ajourné à plusieurs
reprises, jusqu’à une période récente. Il faudra, en effet, attendre l’année 2005 pour qu’une
nouvelle impulsion soit donnée à ce projet qui alors seulement entrera réellement dans sa
phase d’exécution opérationnelle.
Entre les premières acquisitions rendues nécessaires pour la constitution préalable d’une
réserve foncière, au début des années 80, et la livraison définitive de la dernière tranche
prévue pour l’horizon 2017/2018, c’est donc une période de plus de 37 années qui se sera
écoulée.
Une gestion « temporelle
» du projet qui n’aura pas été sans incidence pour l’office, dans la
mesure où celui-ci a mobilisé, dès le début des années 80, des fonds importants en vue
d’acquérir des terrains qui,
in fine
, resteront en stock, et ce, sans qu’aucune autre possibilité
d’affectation ou de valorisation ne soit possible. L’
office a donc ainsi neutralisé pendant de
longues années ses capitaux propres à hauteur de 3,2 millions d’euros.
A l’occasion du transfert, en 2006, des biens fonciers acquis par l’office vers le budget
annexe de la concession d’aménagement, une actualisa
tion des prix de ceux-ci a été rendue
nécessaire. Il s’agissait notamment de déterminer, avec une plus grande sincérité, la valeur
vénale des terrains destinés à être cédés aux opérateurs en charge de la réalisation des
différents programmes immobiliers.
Tableau n° 28 :
Actualisation des prix des parcelles
Opérations sous portage financier de l'OPH
Prix d’achat
Prix
actualisés en
référence au taux du
livret A
Parcelles
2 672 557,04 €
4 373 949,87 €
Dépenses diverses engagées
275 709,74 €
383 945,46 €
Taxes foncières sur les
propriétés non
bâties
319 959,00 €
366 052,49 €
Total général
3 268
225,78 €
5 123 947,82 €
Coût foncier au
m2
18,54 €
29,07 €
Montant net
de l'actualisation
-
1 855 722,04 €
38
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Actualisation exprimée en % par rapport au coût
historique d'achat
69 %
Source : Dossier ZAC Monconseil
En l’occurrence, l’office ayant opté pour une actualisation par référence à l’évolution du taux
du livret A, le prix actualisé des différentes opérations de portage financier n’a entrainé une
valorisation net
te des acquisitions foncières que de l’ordre de 69
% par rapport au coût
historique d’achat.
Enfin, concernant les acquisitions postérieures au 31 décembre 2005, celles-ci ont été
directement prises en charge par le budget annexe de la concession
d’aménagement et, par
ailleurs, considération prise de leur courte immobilisation au bilan de la ZAC, elles n’ont pas
fait l’objet d’une actualisation.
4.4.
LA
STRATEGIE
D’ACHAT
MIS
EN
ŒUVRE
PAR
LE
CONCESSIONNAIRE
Afin de permettre à la ZAC Monconseil d’être pa
rfaitement intégrée dans le tissu urbain
préexistant et pour, en outre, mieux répondre aux divers ajustements dont celle-ci a fait
l’objet, le concessionnaire a été amené à procéder à l’acquisition de biens immobiliers
complémentaires (terrains et maisons)
qui sont donc venus s’ajouter aux réserves foncières
déjà constituées.
Tableau n° 29 :
Acquisitions foncières complémentaires réalisées par l’OPH
Evaluation France
Domaine
Prix d'achat
effectif
Variation (%)
Observations
Terrain de M. et Mme S.
195 500 €
215 000 €
10,23%
Négociations confiées à un office notarial
(honoraires en sus : 19.500 €)
Maison de Mme O.
205 000 €
215 000 €
5%
Maison de Mme L.
210 000 €
250 000 €
19,04%
Maison de
M. F.
195 500 €
205 000 €
4,76%
Terrain de M. et Mme I.
267 000 €
412 239 €
54,40%
Cession contre livraison de 2 pavillons
Source : Dossier Zac Monconseil
Un examen rétrospectif de la politique d’acquisition menée par l’office, fait apparaître que
celui-ci a, de manière globale, réalisé ces transactions immobilières à des conditions
tarifaires équilibrées, et en tout cas, assez proches des estimations réalisées par les
services de France Domaine.
Le tableau reproduit ci-
dessus révèle qu’une seule opération a, finalement, connu un
dénouement défavorable e
ngendrant un surcoût à terminaison de l’ordre de 54
% pour
l’OPH. En l’espèce, il s’agissait d’acquérir un terrain dont le prix de transaction initial fut fixé,
par France Domaine, à 267 500
€
. En contrepartie de cette cession, le propriétaire obtint de
l’office, la livraison de deux pavillons (de type T4) pour lesquels l’OPH accepta de se porter
maître d’œuvre. Toutefois, l’édification des deux pavillons ayant rencontré des difficultés
d’ordre notamment géotechniques, un renchérissement important du coût d
e leur
construction se produisit, le prix de leur construction atteignant ainsi 412
239 €. Toutefois, ce
surcoût sera atténué par la prise en considération de la destination finale des terrains. Ceux-
ci ayant, en effet, été dédiés à la construction d’un éd
ifice à forte densité en termes
d’occupation du sol (il s’agissait en l’occurrence d’un foyer d’hébergement pour adultes
handicapés de 41 chambres), il apparaît que la charge foncière exprimée en mètre-carré
reste finalement comprise dans des valeurs modérées. Ainsi, une fois exprimée en mètre
carré de surface hors œuvre nette (m
2
SHON), cette opération dégage un coût net
de 176
€
/m
2
SHON au lieu de 160
€
/m
2
comme initialement prévu. Soit, finalement, un
renchérissement limité à 10 % du prix initial.
4.5.
LA COMMERCIALISATION DES LOTS PAR LE CONCESSIONNAIRE
39
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Un examen des lots commercialisés, au 15 septembre 2012, permet de dégager des
éléments d’analyse sur les plus ou moins
-
values de l’opération.
A titre indicatif, en 2008, sur le territoire de
l’agglomération tourangelle, le prix du terrain à
bâtir s’est établi, selon les données du Commissariat général au développement durable, à
82,60 € Ttc/m
2
. La ville de Tours figurant ainsi parmi les 60 villes les plus chères de France.
Toutes choses égales par ailleurs, et notamment le mode de négociation, la largeur de
façade, l’éloignement du terrain du centre de l’aire urbaine ou encore la densité de
population de l’aire urbaine, un terrain viabilisé se vend en moyenne sur l’agglomération
(toujours selon les mêmes estimations du Commissariat général au développement durable),
49 % plus cher au mètre carré qu’un terrain non viabilisé. Cette donnée, une fois transposée
à la ZAC Monconseil, permet d’établir un prix d’équilibre financier moyen avoisinant les
123
€
Ttc/m
2 de
SHON.
Tableau n° 30 : Commercialisations des lots
Acquéreurs
Surface
(m2)
Prix
Ttc/m2
SHON
Prix
Ttc
Coût
de revient
moyen
du
terrain viabilisé
(123
€
/m2
Ttc)
Plus/moins-
value
CCAS de Tours (EHPAD)
5 114
92,83
€
474 750
€
- 30,17
€
- 154 298,76
€
OPH de Tours
14 699
168,80
€
2 481 120
€
45,80
€
673 194,88
€
Ville de Tours (gymnase)
2 960
98,24
€
290 784
€
- 24,76
€
- 73 282,06
€
Société Marignan (opérateur privé)
4 360
209,90
€
915 188
€
86,90
€
378 901,09
€
Société Icade (opérateur privé)
5 548
195,42
€
1 084 174
€
72,42
€
401 771,97
€
Société Infinim (opérateur privé)
3 775
171,09
€
645 840
€
48,09
€
181 531,03
€
Société Bouygues (opérateur privé)
4 315
197,63
€
852 733
€
74,63
€
322 021,63
€
Société Tours promotions (op privé)
6 901
189,90
€
1 310 409
€
66,90
€
461 644,88
€
Total
général
47 671
8 054 998
€
2 191 484,66
€
Source : Dossier ZAC Monconseil
Il peut être relevé à la lecture du tableau reproduit ci-dessus, que seuls deux lots ont généré
une moins-
value pour l’OPH, avec une perte cumulée de 227 580,79 €. Concernant ces
deux lots, il s’agissait sans doute là de permettre au Centre communal d’acti
on sociale de
Tours et à la municipalité de Tours de réaliser leurs équipements - un gymnase et un
établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes –
à des conditions plus
avantageuses que ne l’auraient permis les termes du marché foncier toura
ngeau. Toutefois,
il convient de relever que cette perte de recette s’est trouvée largement compensée par les
gains dégagés à la faveur des autres transactions. Au total, on peut même évaluer le profit
du concessionnaire à presque 2,2 millions d’euros, étant signalé que le lot acquis par l’OPH
lui-
même, a participé à ce résultat bénéficiaire pour un montant total de 673 194,88 €.
4.6.
LA
COMPLEMENTARITE
FONCTIONNELLE
DE
LA
ZAC
MONCONSEIL
Initialement, la ZAC projetée avait été définie comme un nouvel espace urbain caractérisé
par « une grande complémentarité fonctionnelle ». A vocation essentiellement résidentielle
du fait de la création de 1 014 logements labélisés « Habitat et Environnement » et répartis
en 50 000 m
2
d’habitat collectif, 20
000 m
2
d’habitat in
termédiaire et 15
000 m2 d’habitat
individuel, le projet initial de la ZAC Monconseil a été amendé afin d’accroître sa
complémentarité fonctionnelle.
Ainsi, par une délibération du 21 mars 2005, le conseil municipal de Tours a décidé de
modifier substant
iellement le projet de la ZAC en y intégrant une zone d’activité économique
constituée, d’une part, de services marchands de proximité sur 1
500 m
2,
et d’autre part,
d’activités tertiaires, avec notamment l’aménagement de 1
400 m
2
d’espace de bureaux.
40
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Une
diversification d’usage du foncier qui vient s’ajouter aux autres équipements publics déjà
programmés sur le site et, notamment, une structure d’accueil pour la petite enfance de
600 m
2
, un établissement d’hébergement pour personnes adultes dépendantes de
4 350 m
2
,
une halle sportive de 2 700 m
2
et, enfin, un jardin public de 10 200 m
2
.
Concernant la nature de l’offre résidentielle, le choix d’une mixité sociale équilibrée avait été
arrêté. Une quote-
part d’un tiers des nouveaux logements devait donc
être vouée à satisfaire
la demande locative tandis que les deux tiers restants devaient être proposés à l’accession à
la propriété.
Un objectif que la municipalité de Tours s’est efforcée de poursuivre malgré une très nette
dégradation, à partir de 2008, de la situation macro-économique nationale, laquelle a
fortement impacté le secteur de la construction immobilière privée. Dans ce contexte
conjoncturel difficile, le risque majeur consistant à faire évoluer la quote-part (1/3 de locatif et
2/3 d’accession) vers plus de locatif, notamment grâce à interventionnisme accru de l’OPH
de Tours -
qui serait ainsi venu solvabiliser l’opération
- a cependant pu être évité. La volonté
de la municipalité de Tours en faveur d’un projet à forte homogénéité sociale a don
c été
strictement respectée par le concessionnaire. Toutefois, ce refus d’infléchir le programme
initial n’a pas été sans incidence sur les paramètres économiques et financiers de cette
opération. Il convient, en premier lieu, de relever qu’il a été sursis
à l’aménagement de
plusieurs lots afin de permettre l’écoulement du stock de terrains qui s’était constitué au
cours des exercices 2009, 2010 et 2011, suite aux méventes enregistrées.
Cet élément de conjoncture associé au fait que la ville de Tours a refusé les appels de fonds
que lui a adressé l’OPH
-
notamment sous la forme du versement d’une première avance
- a
contraint l’aménageur à souscrire un nouvel emprunt d’un million d’euros. Une nouvelle ligne
de crédits qui a notamment permis à l’office de f
aire face aux échéances financières figurant
dans le plan de trésorerie 2013 et qui est donc venu s’ajouter au prêt de 4,8 millions d’euros
initialement souscrit auprès de la Caisse des dépôts et consignations afin de couvrir les
besoins de trésorerie de la ZAC.
4.7.
LE BILAN D’EXPLOITAT
ION DE LA CONCESSION
D’AMENAGEMENT
DE LA ZAC MONCONSEIL
Le bilan d’exploitation de la ZAC fait apparaitre une augmentation du budget par rapport à la
prévision de 44
%. La densification de la ZAC et l’augmentation consécutive des
travaux ont
été équilibrées par une augmentation du produit des ventes de foncier.
Tableau n° 31 :
Bilan d’exploitation
CHARGES
Budget prévisionnel initial
Réalisations budgétaires au
15/09/2012
Variation
Travaux d’aménagement
6 685 918 €
10 065 748 €
51 %
Acquisitions foncières et frais annexes
5 106 435 €
7 792 153 €
53 %
Honoraires
818 004 €
1 060 620 €
30 %
Actualisation - Révision
575 353 €
695 456 €
21 %
Négociation et gestion des ventes
367 596 €
622 356 €
69 %
Mission de liquidation
210 257 €
319
811 €
52 %
Frais financiers
1 051 805 €
950 000 €
-10 %
Gestion administrative
557 104 €
692 614 €
24 %
Autres charges générales
609 826 €
839 791 €
38 %
Total général
15 982 298 €
23 038 549 €
44 %
PRODUITS
Budget prévisionnel initial
Réalisations budgétaires au
15/09/2012
Variation
Ventes foncières pour construction de logements
12 472 000 €
19 178 140 €
54 %
Autres ventes foncières
750 000 €
728 337 €
-3 %
Participation de la ville de Tours
2 392 702 €
2 851 116 €
19 %
Autres produits divers
280 957 €
41
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Négociation et gestion des ventes
367 596 €
622 356 €
69 %
Total général
15 982 298 €
23 038 549 €
44 %
Source : plan global de trésorerie dossier Zac Monconseil
Initialement évalué par la convention de concession à 5,1 millions d’euros, le
coût des
acquisitions foncières et frais annexes va finalement connaître une augmentation de plus de
53 % par rapport au budget initial. Une charge importante qui résultera pour majeure partie
de la volonté imposée par la ville de Tours à son concessionna
ire d’acquérir des biens
immobiliers qui, bien que situés en dehors du périmètre de la ZAC, seront néanmoins
imputés au bilan de cette dernière. En l’espèce, il s’agira pour l’office de procéder à
l’acquisition de quatre maisons et terrains supplémentaires
, opération qui viendra majorer le
budget de la ZAC de plus d’un million d’euros.
D’autres dépenses imprévues viendront également dégrader l’équilibre financier de
l’opération. C’est ainsi que 900
000
€
supplémentaires ont dû être dégagés, dès l’exercice
2007, pour pouvoir abonder le poste des dépenses relatives aux fouilles archéologiques.
Pourtant, en 2006, lors de la validation du bilan prévisionnel de la ZAC, une dotation de
57 000
€
avait été provisionnée à cet effet. Une réservation de crédits qui, à
l’époque,
s’appuyait sur un échange entre les services de la DRAC et de l’OPH de Tours aux termes
duquel, la ZAC avait été qualifiée par la DRAC, de «
site ne présentant pas d’un intérêt
archéologique manifeste
». Ainsi, avisé de ce moindre intérêt scient
ifique, l’office n’avait pas
considéré
utile
d’abonder
ce
compte
de
charges
au
-delà
de
la
somme
de
57 000
€
. Une estimation qui se révèlera toutefois rapidement insuffisante puisque, dès
2007, les services de l'Institut National de Recherches Archéologiques prescriront des
fouilles
complémentaires
d’importance,
ce
qui
amena
alors,
par
anticipation,
le
concessionnaire à provisionner ce poste de dépenses à hauteur de 900 000
€
supplémentaires, une dépense dont le taux de réalisation atteignait, fin 2012, 785
132 €
HT.
L’importante augmentation de cette charge foncière sera toutefois compensée par un
accroissement tout aussi significatif des recettes foncières. Dans le cadre de la ZAC
Monconseil, la surface hors œuvre nette commercialisable a, en effet
, été augmentée, en
2010, de 18 255 m
2
par rapport aux projections initiales. Cette variation positive explique en
grande partie la forte augmentation du produit issu des ventes foncières qui a ainsi crû
de 4 917
852 € entre 2006 et 2012. Enfin, la revalorisation
du prix moyen pondéré de vente
du mètre carré a permis également d’accroître sensiblement les produits fonciers de la ZAC.
Lors de l’élaboration du budget initial de la concession, il avait été, en effet, retenu un prix
moyen de vente de 160
€
HT/m
2
. Or, au 15 septembre 2012, le prix moyen des ventes
atteignait les 169
€
HT/m
2.
Au final, l’équilibre général de l’opération d’aménagement de la ZAC Monconseil n’a pas été
bouleversé. Si, en effet, le projet de budget initial de la zone, arrêté en 2006, avait prévu une
dépense totale de 15 982
298 € et que celle
-
ci s’est trouvée portée, au 15 septembre 2012,
à 23 038
549 €, ce différentiel de réalisation n’a toutefois pas obéré l’opération considérée
dans sa globalité. Les opérations de cessions foncières se sont, en effet, révélées plus
lucratives que prévues grâce notamment à une nette augmentation de la surface
commercialisée (rendue elle-même possible grâce à la densification accrue de la zone
constructible) mais aussi grâce à la bonne tenue des prix du marché local. Sur la période
2006 à 2012, le produit dégagé des ventes était ainsi en augmentation de 54 %, soit un
complément net de recette de l’ordre de 6
706
140 €. L’équilibre global de l’opération ne sera
néanmoins obtenu que grâce à un engagement plus im
portant du partenaire de l’OPH, la
ville de Tours. En effet, alors que la participation de la municipalité devait se limiter à
2 392
702 €, celle
-ci fut portée, au 15 septembre 2012, à 2 851
116 €, ce qui représente une
hausse de 19 %.
Pour conclure, fin 2012, la concession de la ZAC Monconseil était parvenue à traverser la
crise du secteur de la construction et de la promotion immobilière sans affres. Les risques
42
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
inhérents à l’activité d’aménageur ont donc été relativement bien maîtrisés par l’office qu
i a
su anticiper, avec empirisme, les différents aléas techniques et conjoncturels propres à ce
secteur. Cette analyse qu’il conviendra néanmoins de tempérer dans la mesure où
l’opération globale d’aménagement de la ZAC Monconseil n’est pas encore arrivée
à son
parfaitement achèvement - celui-
ci n’étant prévu qu’à l’horizon 2017
-2018.
43
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
44
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
ANNEXE : PROCÉDURE
Le tableau ci-
dessous retrace les différentes étapes de la procédure telles qu’elles ont été
définies par le code des juridictions financières (articles L. 243-1 à L. 243-6) :
Objet
Dates
Destinataire(s)
Date(s) de
réception de la
(des) réponse(s)
éventuelle(s)
Envoi lettres
d’ouverture
de contrôle
11/12/2012
Monsieur GERMAIN,
président du conseil
d’administration
Monsieur LOUBET,
ordonnateur
Changement de magistrat
instructeur : M. PLATZER
en remplacement de
M. VOLPETTE
25/08/2014
Entretien de fin de
contrôle
04/11/2014
Monsieur LOUBET,
ordonnateur
Délibéré de la chambre
sur les observations
provisoires
19/12/2014
Notification du rapport
d’observations provisoires
(ROP)
23/02/2015
Monsieur Didier LOUBET
17/04/2015
Délibéré de la chambre
sur les observations
définitives
26/06/2015
Notification du rapport
d’observations définitives
(ROD1)
10/07/2015
Monsieur SIMON,
ordonnateur (par intérim)
Monsieur LOUBET,
ancien ordonnateur
Rapport d’observations définitives –
Gestion
de l’office public de l’habitat «
Tour(s) Habitat »
–
26 juin 2015
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
Chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
15 rue d'Escures
BP 2425
45032 Orléans Cedex 1
Tél. : 02 38 78 96 00
www.ccomptes.fr/centre-limousin
« La société a le droit de demander compte
à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen
L’intégralité de ce rapport d’observations définitives
est disponible sur le site internet
de la chambre régionale des comptes du Centre, Limousin
www.ccomptes.fr/centre-limousin