Synthèse
Comptant un peu plus de 10 000 logements et un nombre de locataires représentant environ 20 % de la population de la ville, l’office public de l’habitat (OPH) de Caen est le premier bailleur de la commune et de l’agglomération de Caen-la-Mer. Traditionnellement rattaché à la commune, cet établissement public relève dorénavant de la communauté d’agglomération.
L’office a réalisé, en 2015, un chiffre d’affaires de plus de 43 millions d’euros (M€), dont 42 M€ de loyers.
Le parc de l’office, concentré sur la ville centre et les quartiers périphériques, revêt un caractère très social et se caractérise par son ancienneté (42 ans en moyenne), ainsi que par la présence d’amiante dans une grande partie de son patrimoine. Dans ces conditions, le maintien de l’attractivité de son parc implique un effort important de travaux d’entretien, voire de réhabilitation.
Le nombre de logements vacants (220) en 2015 est élevé, même si le taux de vacance (2,2 %) reste inférieur à la médiane nationale. De même, le montant des impayés (3,6 M€ à la fin de l’année 2015) s’accroît rapidement (+ 12 % entre 2012 et 2015), tout en demeurant inférieur à ce qui est relevé au niveau national.
L’office exerce ses missions dans le cadre d’orientations fixées dans le programme local de l’habitat, arrêté par la communauté d’agglomération, de la convention d’utilité sociale signée avec l’Etat et du plan stratégique dont il s’est doté, en application de la législation en vigueur. L’office a ainsi fait construire un peu plus de 900 logements dans le ressort de l’agglomération et a prévu un important programme de travaux de maintenance et d’équipement (près de 300 M€ d’ici à 2025).
Dans ces conditions, si la situation financière de l’office est apparue favorable sur la période observée par la chambre, au regard, notamment, d’excédents récurrents en augmentation, la tendance récente à l’augmentation des impayés et le surcroît d’endettement nécessaire au financement des travaux prévus risquent de rendre les conditions d’équilibre financier de l’office plus difficiles à terme.
Le nouveau contexte qui pourrait en découler justifie les actions engagées tendant à encadrer les charges de personnel qui sont relativement importantes au niveau de l’office, en raison, notamment, du choix, qui est le sien, d’être doté d’effectifs dédiés aux tâches d’entretien et de réparation. La pleine efficacité de ces actions implique que l’OPH conduise à son terme une démarche d’ores et déjà entamée, s’agissant de l’évolution de ses services, et mette en place une gestion prévisionnelle des emplois.
Une réflexion sur le dimensionnement du parc automobile de l’office qui paraît relativement important (58 véhicules pour un effectif de 149 agents qui, dans leurs fonctions, sont amenés à en avoir l’usage), pourrait également contribuer à la maîtrise de ses charges de fonctionnement.
Principales recommandations
1. Compléter les procès-verbaux de la commission d’attribution des logements par les motifs d’attribution des logements lorsque celle-ci déroge aux critères prévus par l’office.
2. Mettre en place un dispositif de contrôle interne structuré et hiérarchisé relevant d’une même entité centralisée.
3. Rationnaliser la gestion du parc auto et des déplacements.
4. Mettre en place une gestion prévisionnelle des emplois et carrières.
5. Poursuivre la réorganisation des services déjà engagée par l’office afin de les adapter aux nouveaux enjeux.
6. Engager une réflexion sur la soutenabilité, à moyen terme, de la stratégie d’investissements futurs.