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Office public de l'habitat (HLM) « Manche Habitat » - Saint-Lô (Manche)

CRC NORMANDIE

Rapport d'observations définitives

SYNTHESE 

        Avec un parc représentant près de 17 500 logements et une population de 35 000 locataires, l’office public d’habitat (OPH) de la Manche est un des principaux bailleurs sociaux présents dans ce département.

        Intervenant dans le cadre d’orientations fixées par le plan départemental de l’habitat et la convention d’utilité sociale, l’office a adopté, en 2013, un plan stratégique du patrimoine (PSP) fixant notamment ses priorités en matière d’investissement et prévoyant en particulier deux plans importants de réhabilitation de son parc, portant respectivement sur 43,7 millions d’euros (M€) et 31 M€ sur la période 2014 à 2018.

        S’agissant d’un office disposant d’un parc relativement ancien (39 ans en moyenne) et alors que le marché du logement dans le département de la Manche apparaît globalement peu tendu, un des principaux enjeux pour cet organisme apparaît en effet résider dans l’entretien et la rénovation de son patrimoine.

        Les tout premiers indicateurs de mise en œuvre de la convention d’utilité sociale faisaient état d’un retard, qui fut rattrapé à partir de 2013. Néanmoins, l’ancienneté du parc, conjuguée à la concurrence du marché privé fait que le nombre de logements vacants est passé de 600 à 846 entre 2009 et 2013 (soit en moyenne 9 % d’augmentation par an), cette vacance ayant généré des pertes de recettes cumulées de 2 M€ sur la période 2010 à 2013.

        En termes de situation financière, l’OPH a pu dégager des excédents de fonctionnement sur l’ensemble de la période et a disposé d’une trésorerie ayant toujours excédé 40 M€, tout en réduisant son niveau d’endettement de 10 M€ entre 2009 et 2013. L’office ne paraît donc pas connaître de difficultés financières immédiates.

        L’OPH apparaît toutefois placé dans une logique défavorable, marquée par une diminution de ses excédents sous l’effet de charges d’exploitation croissant plus rapidement que les loyers, ainsi que de son niveau de trésorerie. Dans ces conditions, il n’est pas acquis que l’office soit en mesure de réaliser ses objectifs en termes de réhabilitation de son parc, ce qui l’expose à un risque d’accroissement du nombre de logements vacants.

        L’office ne dispose pas de marge de manœuvre en termes de révision des loyers pour les locataires en place car pratiquant déjà le niveau maximum autorisé. Pour tenir ses objectifs, il sera donc conduit à réexaminer ses processus de recettes pour mieux faire face aux impayés qui ont porté sur près de 2,1 M€ en 2013 et sont en augmentation depuis 2011. L’accroissement des charges de personnels constaté ces dernières années, sous l’effet du changement de statut de l’office et de ses personnels rend, par ailleurs, nécessaire un meilleur pilotage en matière de gestion des ressources humaines.

PRINCIPALE RECOMMANDATION

1 - Se doter d’outils de pilotage de gestion des ressources humaines : calcul du glissement vieillesse technicité (GVT), mode de calcul de l’absentéisme du personnel et gestion prévisionnelle des emplois et des carrières.

 

 

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