L’OPAC du Rhône est un office public de l’habitat, opérateur historique du logement social dans le département du Rhône. Il construit et gère des logements locatifs sociaux mais aussi des foyers et résidences spécialisées et a développé une offre d’accession sociale à la propriété tout en poursuivant son activité d’aménageur. En 2020, il gère 12 000 logements, emploie 250 salariés et dégage un chiffre d’affaires de 65 M€.
En 2016, à la suite de la création de la métropole de Lyon et d’un nouvel office métropolitain, l’OPAC du Rhône a transféré l’ensemble de son patrimoine situé sur le territoire métropolitain à Lyon Métropole Habitat et intervient désormais exclusivement sur le nouveau territoire du département du Rhône (hors métropole), dont il est le premier bailleur, détenant 51 % des logements sociaux de ce territoire. Cette scission, qui a pu être réalisée dans les délais fixés par la loi, a totalement modifié le périmètre et l’organisation de l’office, mais a constitué un coût net élevé à la charge de l’OPAC, estimé à 12 M€.
Au cours de la période de contrôle, l’OPAC a dû faire face aux conséquences importantes de cette scission, aux nouvelles dispositions financières issues de la loi de finances pour 2018 avec notamment la mise en œuvre de la réduction du loyer de solidarité et à l’obligation de regroupement des offices de moins de 12 000 logements issue de la loi du 23 novembre 2018 pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « loi ELAN ». Sur ce dernier point, l’OPAC s’est engagé en 2021 dans un projet de regroupement avec Loire Habitat dans le cadre d’une société de coordination, qui a pour finalité de mutualiser certains achats et marchés, de mettre en place des outils de gestion du patrimoine et de construire un cadre commun en termes de stratégie patrimoniale.
Face à ce contexte financier et institutionnel incertain, l’OPAC a mis en œuvre une stratégie de baisse des coûts et un nouveau « projet d’entreprise », qui ont eu pour effet d’améliorer très nettement la situation financière de l’OPAC.
Depuis 2017, les résultats financiers de l’OPAC ont nettement progressé sous l’effet conjugué de la progression des loyers, induite par la construction de nouveaux logements, et de la diminution des charges, au premier rang desquelles la masse salariale. En conséquence, l’OPAC a dégagé un autofinancement croissant et dispose de confortables marges de manœuvre pour investir sur son patrimoine. Au vu de la solidité du bilan, de la progression des fonds propres et de l’abondance de la trésorerie, l’OPAC a disposé d’un niveau d’autofinancement et de réserves qui auraient pu lui permettre de financer un volume d’investissements annuels plus important, et ce malgré les impacts précités des dispositions issues de la loi de finances de 2018.
Si la gestion comptable et la situation financière de l’OPAC apparaissent très satisfaisantes, la gestion de cet office demeure perfectible en matière de gestion des ressources humaines. Dans ce domaine, l’OPAC gagnerait à améliorer la transparence des primes et indemnités attribuées et à ouvrir des négociations sur le sujet du temps de travail, dont la durée annuelle est inférieure à la durée légale, les accords d’entreprise en vigueur étant très anciens. En outre, le fonctionnement des services de l’OPAC a par ailleurs été fortement dégradé par la mise en place d’un nouveau système d’information, défaillant et mal maitrisé, qui a eu notamment pour effet un allongement des délais de paiement aux fournisseurs et une hausse des impayés de loyers en 2019.
À la suite de la scission, l’OPAC a dû développer une nouvelle stratégie patrimoniale sur le territoire rhodanien, où il dispose d’un parc de 12 000 logements, situé notamment dans l’agglomération de Villefranche-sur-Saône (22 % du parc). Moins d’un quart des logements sont situés en quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Sur son territoire, l’OPAC est confronté à une demande de logement social croissante et très hétérogène. Dans les intercommunalités proches de la métropole lyonnaise, la demande de logement est forte et croissante, alors que sur les territoires de l’ouest, plus ruraux, la demande est atone et le patrimoine de l’OPAC sur ce territoire présente un taux de vacance plus élevé et un important besoin de réhabilitation.
Depuis 2016, tout en adaptant ses objectifs au contexte financier, l’OPAC a développé son parc de logements (1 217 logements familiaux produits entre 2016 et 2020) mais peine en fin de période à mettre en service des logements dans les zones tendues dans la couronne métropolitaine, compte tenu du coût et de la rareté du foncier et de la concurrence d’autres opérateurs. En effet, l’OPAC doit faire face à une concurrence accrue des entreprises sociales de l’habitat, actives sur le territoire du département du Rhône et qui ne sont pas soumises aux mêmes contraintes territoriales.
S’il n’a pas respecté l’ensemble des objectifs des plans stratégiques de patrimoine, l’OPAC s’est néanmoins astreint à produire des logements destinés aux ménages les plus défavorisés et à favoriser la mixité sociale dans le montage des opérations. Il est par ailleurs engagé dans la réhabilitation du quartier de Belleroche à Villefranche-sur-Saône, financé par l’ANRU, ce projet présentant un niveau d’avancement satisfaisant. Par ailleurs, l’état du parc de logements, dont 1 600 logements datant des années 70 et 80 restent à réhabiliter, nécessite la mise en place d’une politique volontariste de réhabilitation énergétique au vu des diagnostics de performance réalisés. Sur ce point, l’OPAC entend mettre en place un nouveau plan de rénovation énergétique de ses logements, en y allouant une partie de ses fonds propres. Enfin, un effort de maintenance peut encore être produit, l’effort consenti depuis 2016 restant inférieur à la moyenne du secteur.
En matière de gestion locative, la gestion des attributions de logements ne présente pas d’anomalies majeures. Toutefois, des améliorations doivent être réalisées avec l’examen de trois candidats pour l’attribution d’un logement, le réexamen tous les trois ans de la situation des locataires dans les zones tendues et la convocation de tous les membres pour les séances de la commission d’attribution des logements. S’agissant du recouvrement des loyers, l’OPAC peut aussi améliorer ses performances, les créances des locataires ayant augmenté au cours de la période sous revue.
RECOMMANDATIONS
- Recommandation n° 1 : Conclure avec le département du Rhône, collectivité de rattachement, un contrat d’objectifs et de moyens.
- Recommandation n° 2 : Dresser le bilan de la nouvelle organisation de proximité.
- Recommandation n° 3 : Se doter de procédures formalisées en matière d’attribution de logement.
- Recommandation n° 4 : S’assurer d’un examen par la commission d’attribution de trois demandes pour un même logement à attribuer.
- Recommandation n° 5 : Réexaminer de manière triennale la situation des locataires dans les zones tendues.
- Recommandation n° 6 : Mettre en place une gestion prévisionnelle des emplois et des compétences.
- Recommandation n° 7: Améliorer la transparence dans l’attribution des primes et des indemnités versées aux salariés.
- Recommandation n° 8: Procéder à un recensement exhaustif des besoins prévisionnels annuels des achats, afin de s’assurer du respect des procédures de publicité et de mise en concurrence.
- Recommandation n° 9 : Améliorer les délais de paiement.
- Recommandation n° 10 : Adopter une décision budgétaire modificative en cas de bouleversement de l’économie générale du budget