Créé en 2003, l’EPF 74 couvre 254 communes et 720 333 habitants. Son objet exclusif est de réaliser, pour le compte des communes et intercommunalités membres, des acquisitions foncières et immobilières en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d’opérations d’aménagement. Son périmètre a augmenté rapidement depuis 2012, notamment sous l’effet de la recomposition de la carte intercommunale en 2017. Avec 147 M€ de stock de terrains en portage fin 2019, contre 66,5 M€ fin 2012, il s’agit d’un des EPFL les plus importants au niveau national. L’EPF 74 a ainsi procédé à 174,5 M€ d’acquisitions foncières entre 2012 et 2019, et possédait fin 2018 un peu plus de 300 biens fonciers ou immobiliers. Cependant, ces interventions ne font pas l’objet d’une évaluation opérationnelle, permettant d’apprécier l’impact des portages fonciers réalisés sur la création de logements ou l’accueil d’activités économiques.
La gestion des acquisitions et cessions foncières est bien encadrée par les programmes pluriannuels d’intervention et le règlement intérieur votés par les élus. Elle est réalisée avec un respect rigoureux des règles ainsi définies. Les prix des transactions foncières sont transparents et permettent d’éviter toute spéculation foncière sur les biens en portage. Concernant la gouvernance de l’EPF74, les prérogatives exercées par le directeur ont excédé ses pouvoirs légaux et statutaires, notamment en matière de gestion des ressources humaines et de gestion des achats, alors que le conseil d’administration devrait être l’organe décisionnaire de principe de l’établissement. Les effectifs ont crû rapidement, au rythme de l’augmentation des portages fonciers gérés, passant de six à 14 salariés depuis 2012. Cependant, l’organisation de l’établissement demeure fragile, faute de procédures internes et d’outils de gestion suffisamment structurés. Bien que l’établissement ait engagé plusieurs démarches afin de consolider son organisation, une réflexion des instances dirigeantes devra être engagée sur les possibilités de mutualisation des fonctions support.
Malgré l’augmentation rapide des acquisitions foncières, l’EPF74 dispose aujourd’hui d’une situation financière satisfaisante, avec une progression de l’épargne brute et un bon niveau de capacité de désendettement (3,3 années en 2019). Des points de vigilance demeurent cependant pour l’avenir. La progression des charges de structure de l’établissement (+ 19 % par an en moyenne) a été nettement plus rapide que celle du stock géré. Le niveau de trésorerie est faible, et soutenu par des tirages sur ligne de trésorerie non-soldés à la fin de l’exercice. Enfin, si la progression de la masse salariale a été contenue depuis 2012, avec l’arrivée de salariés jeunes, l’établissement a développé une politique salariale favorable et doit désormais veiller à une plus grande maîtrise.
D’autre part, l’EPFL a fait le choix d’inciter ses membres à recourir aux solutions de dissociation de la propriété du foncier et du bâti, impliquant le développement des baux de longue durée et un allongement des durées de portage susceptible de réduire de manière importante les ressources annuelles et la rotation des stocks. De la même manière, l’EPFL a impulsé la création en 2019 du GIP La Foncière de Haute-Savoie, agréé comme organisme de foncier solidaire. Ces orientations témoignent d’une volonté d’innovation, par le recours à des formules juridiques encouragées par les pouvoirs publics. Cependant, l’impact financier et les risques juridiques et opérationnels induits pour l’EPF 74 par ces décisions ont été insuffisamment évalués. Les équilibres financiers futurs, évalués sur la base d’analyses antérieures à la crise sanitaire, sont incertains. La communication régulière au conseil d’administration de la prospective financière actualisée est donc nécessaire afin de suivre l’impact de l’allongement des durées de portage acté dans le programme pluriannuel d’intervention.
Recommandation n° 1 : engager la consolidation de l’organisation interne, et notamment envisager la mutualisation des fonctions support.
Recommandation n° 2 : mettre en œuvre un suivi des opérations réalisées sur les biens en portage afin d’évaluer les résultats de l’établissement.
Recommandation n° 3 : actualiser annuellement la provision relative au risque financier induit par les emprunts toxiques, calculée conformément aux préconisations de la DGFiP.
Recommandation n° 4 : mettre à jour et porter régulièrement à connaissance du conseil d’administration la prospective financière, afin de suivre l’impact de l’allongement des durées de portage actées dans le PPI et de la crise sanitaire.