Synthèse
Créée en 1958, la société d’économie mixte de la ville du Trait (Semvit) est une société dont le capital social est majoritairement détenu par la commune éponyme. Son activité se concentre aujourd’hui presque exclusivement sur la construction et la gestion de logements sociaux et libres, bien que ses statuts lui permettent d’exercer d’autres activités, notamment en matière d’aménagement et de transition énergétique.
Propriétaire d’un parc de 690 logements au total, dont 646 qu’elle gère en direct, la Semvit fait partie des plus petits bailleurs sociaux au niveau régional et national.
La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique obligeait les organismes de logement social de moins de 12 000 logements à se regrouper ou adhérer à une société anonyme de coordination. Une exception à cette obligation était prévue pour les SEM dont la part du chiffre d’affaires associé au logement social représentait moins de la moitié du total.
Après avoir envisagé de sortir progressivement du logement social, la Semvit a finalement adhéré en 2020 à la société anonyme de coordination « Habitat, Aménagement et Coopération des Territoires » (HACT France).
En matière de gestion locative, si la Semvit respecte les critères d’attribution des logements, excepté quelques omissions dans le règlement de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, elle peine à atteindre le quota fixé par la loi de 25 % de logements attribués aux ménages les plus modestes.
La commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements s’attache à choisir le meilleur candidat mais le taux de refus des logements attribués aux ménages est important. Aussi, la remontée d'information au sein de la commission une fois les candidats retenus jusqu’à l’acceptation effective, pourrait être nettement améliorée.
Les difficultés relevées par la chambre doivent inciter la Semvit à disposer d’une connaissance approfondie non seulement des attentes des ménages en amont de l’attribution des logements mais aussi d’un suivi plus exhaustif des attributions par la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements.
Les opérations de démolition/reconstruction de logements sociaux « Worms » et « La Hauteville » sur la commune du Trait, doivent permettre à la Semvit de répondre aux attentes exprimées par les ménages éligibles au logement social à savoir habiter dans un logement individuel. Pour autant, ces opérations de démolition / reconstruction ne participent pas au rééquilibrage en faveur du logement libre tel que prévu par le plan local de l’habitat.
À partir de 2023, les charges d’exploitation de la Semvit tendent à baisser tandis que les produits d’exploitation augmentent légèrement. Toutefois, le résultat, hors résultat exceptionnel, est négatif sur l’ensemble de la période, seuls les produits de cession conduisant à un résultat positif pour trois exercices sur six. L’autofinancement et le fonds de roulement sont inférieurs à la moyenne des SEM de logement social.
À l’issue de plus de trois années de réflexions, la stratégie de la Semvit déclinée dans un plan d’affaires de 2024 à 2033 met l’accent sur la réhabilitation énergétique des programmes anciens (pour se conformer au cadre juridique applicable), le rééquilibrage de ses activités et de ses recettes au profit du logement libre ainsi que la diversification de ses interventions avec une volonté de développer notamment la production d’énergie renouvelable et l’immobilier d’entreprise.
Les investissements afférents ou envisagés, à hauteur de 27 M€ seraient financés presque exclusivement par l’emprunt (22 M€).
La stratégie retenue apparaît ambitieuse et la rentabilité des opérations projetées non garantie.
En effet, certaines opérations de réhabilitation portent sur des programmes structurellement déficitaires avec un taux de vacance élevé, en particulier sur la commune de Grand-Couronne.
De plus, le développement de nouvelles activités à l’étude depuis plusieurs années n’a, à ce jour, trouvé aucune traduction concrète. La Semvit est en attente d’une expertise technique et la rentabilité de ces projets doit encore être confirmée par des études de faisabilité.
En conséquence, la Semvit doit consolider sa prospective financière et la mettre à jour de manière régulière ainsi que son plan d’affaires associé. Il convient de faire de ce dernier un véritable outil de pilotage des projets pour s’assurer de leur rentabilité et préserver in fine les équilibres financiers futurs.
Recommandations de régularité
- Passer un marché en procédure adaptée pour l’entretien des espaces verts du parc locatif, conformément aux articles R. 2131-12 et R. 2131-13 du code de la commande publique.
- Mettre à jour le règlement intérieur de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements pour se conformer aux articles L. 441-1 et R. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.
Recommandations de performance
- Réviser et mettre à jour de manière régulière la prospective financière et le plan d’affaires associé.
- Mettre en place des enquêtes régulières permettant de mesurer le niveau de satisfaction des demandeurs conformément à l’article L. 441-2-6 du code de la construction et de l’habitation.
- Fournir un bilan mensuel à deux mois au minimum des attributions à la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements et un bilan annuel complet au conseil d’administration.
