3-5 rue de la Citadelle - 57000 METZ - T. +33 3 54 22 30 49 - grandest@crtc.ccomptes.fr
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
AUDIT FLASH DU CENTRE
HOSPITALIER DE LANGRES
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES
ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
(Département de la Haute-Marne)
Exercices 2022 et suivants
Le présent document a été délibéré par la chambre le 3 septembre 2024
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
2
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
......................................................................................................................
3
RECOMMANDATIONS
................................................................................................
5
PROCÉDURE
..................................................................................................................
6
INTRODUCTION
...........................................................................................................
7
1
UNE PROCÉDURE DE CESSION EN COURS DE RÉALISATION
................
10
1.1
Le cadre juridique applicable
...........................................................................
10
1.2
Une procédure globalement suivie, des améliorations à apporter
....................
11
1.2.1
Une démarche pertinente d’actualisation de la valeur vénale des
immobilisations cédées
...........................................................................
11
1.2.2
Une procédure de cession de l’ancien couvent des Annonciades
affectée par quelques fragilités
................................................................
12
1.2.3
Des compléments à apporter pour la cession de l’ouvroir
......................
13
2
UN BILAN FINANCIER DU PROJET DE CESSION FAVORABLE À
L’ÉTABLISSEMENT
............................................................................................
14
ANNEXES
......................................................................................................................
17
Annexe n° 1.
Les éléments financiers
...................................................................
18
Annexe n° 2.
La jurisprudence administrative portant sur les cessions des
biens immobiliers du domaine privé des établissements publics de santé
.......
19
Annexe n° 3. Glossaire
...........................................................................................
20
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
3
SYNTHÈSE
La chambre régionale des comptes Grand Est a réalisé, dans le cadre de la procédure
applicable au contrôle des comptes et de la gestion, un audit flash sur le projet de cession des
biens immobiliers dénommés « ancien couvent des Annonciades » et de « l’ouvroir » par le
centre hospitalier de Langres. Ce contrôle porte sur les années 2022 et suivantes.
Un établissement disposant d’un patrimoine foncier important, en partie classé ou
inscrit au titre des monuments historiques
Le centre hospitalier de Langres est un hôpital de proximité orienté vers la médecine
polyvalente, les soins de suite et de réadaptation et la gériatrie. Il dispose également d’un service
d’urgences et d’une structure mobile d’urgence et de réanimation.
Il est implanté sur plusieurs sites à Langres, dont le principal d’une superficie totale de
16 767 m² est situé au cœur du centre-ville historique. Sur les huit emprises constituant cette
portion centrale, quatre sont soit classées, soit inscrites sur l’inventaire supplémentaire des
monuments historiques.
Avec la construction du nouvel hôpital, un patrimoine inoccupé à terme, nécessitant
dès à présent une réflexion sur son devenir
Dans une démarche de dynamisation de ses actifs immobiliers et dans la perspective de
la livraison des nouveaux locaux en 2028, l’établissement a entrepris des démarches pour
aliéner trois emprises inoccupées, dont l’ancien couvent des Annonciades et l’ouvroir.
Pour ces deux biens, une procédure de cession a été initiée en 2023 suite à la réception
et l’acceptation par le directeur de deux offres d’acquisition d’une personne privée.
En complément, une étude prospective sur le devenir des autres emprises foncières
détenues par l’hôpital a été demandée à l’Établissement Public Foncier de Grand Est (EPFGE).
Il est souhaitable que sa restitution puisse aboutir dans les délais prévus pour aider au mieux le
centre hospitalier dans la gestion de son patrimoine. Un suivi régulier des travaux effectués par
l’EPFGE à ce titre doit être mis en place.
Une procédure de cession en cours, globalement conforme au cadre légal, des
améliorations à apporter
Toujours en cours, la procédure mise en œuvre par l’établissement pour la cession de
l’ancien couvent des Annonciades et de l’ouvroir est globalement conforme au cadre légal et
réglementaire en vigueur.
Toutefois, des points fragilisant la validité du projet de vente sont à consolider dans les
plus brefs délais, notamment la désignation expresse de l’acquéreur et la motivation du prix de
cession
.
Un projet de vente favorable financièrement à l’établissement
Bien que le prix de cession soit inférieur de 23,5 % à la valeur vénale estimée des deux
biens immobiliers, le bilan économique de cette vente présente des avantages pour le centre
hospitalier de Langres. Cette vente générera une plus-value de 0,2 M€. Elle permettra également
de dégager une économie annuelle de 83 229 € au niveau des charges de fonctionnement.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
4
Dans le cadre du nouveau projet médical de territoire, l’établissement doit poursuivre
cette démarche de rationalisation de son patrimoine, afin de conserver uniquement celui
nécessaire à sa mission de service public et de procéder à la vente des bâtiments inoccupés à
terme, dont il n’a pas la capacité financière pour en assurer l’entretien et la pérennité.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
5
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1.
(ordonnateur) : Mettre en place un suivi régulier des actions
entreprises par l’EPFGE dans le cadre de l’étude prospective sur la dynamisation des actifs
immobiliers du centre hospitalier.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
6
PROCÉDURE
Défini par l’instruction n° 744 du 27 avril 2022 du Premier président de la Cour des
comptes, l’audit flash a pour finalité d’éclairer les citoyens et les décideurs publics sur des sujets
ponctuels ou des problématiques émergentes en matière d’action publique. Il porte sur un
dispositif circonscrit, une mesure précise ou une situation donnée, appelant un examen
particulier et ciblé. Il permet de caractériser une situation financière, de chiffrer un coût ou de
le vérifier, de corriger une information imprécise ou erronée ou de mettre en lumière
d’éventuels dysfonctionnements.
La réalisation d’un audit flash par une chambre régionale des comptes s’inscrit dans le
cadre procédural du contrôle des comptes et de la gestion fixé par le code des juridictions
financières
1
.
Répondant à une demande citoyenne portant sur la régularité de la procédure mise en
œuvre par l’établissement et du prix fixé pour l’une des deux propriétés concernées par le projet
de cession, l’audit flash sur le projet de cession par le centre hospitalier (CH) de Langres des
biens immobiliers dénommés « ancien couvent des Annonciades » et de « l’ouvroir » a été
inscrit au programme 2024 de la chambre.
Ce contrôle qui porte sur les exercices 2022 et suivants, a été ouvert par lettres du
président de la chambre adressées le 19 mars 2024, au directeur par intérim, ordonnateur en
fonctions et à son prédécesseur.
À l’issue de l’instruction, les entretiens précédant les observations provisoires, prévus
par l’article L. 243-1 du code des juridictions financières ont eu lieu le 26 avril 2024 avec
l’ordonnateur et le 30 avril 2024 avec son prédécesseur.
Les observations provisoires retenues par la chambre lors de son délibéré
du 21 mai 2024, ont été notifiées le 21 juin 2024 et le 9 juillet 2024 à l’ordonnateur en fonctions
et à l’ancien ordonnateur, ainsi que les extraits afférents.
Après examen des réponses reçues, lors de sa séance du 3 septembre 2024, la chambre
a arrêté ses observations définitives. Elles portent sur la procédure de cession mise en œuvre
par l’établissement et le bilan financier de ce projet de cession.
1
Articles L. 211-3 à L. 211-10 et L. 243-1 à L. 243-10 du code des juridictions financières.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
7
INTRODUCTION
Appartenant au groupement hospitalier de territoire (GHT) 21 - 52, le CH de Langres
est un hôpital de proximité, orienté vers la médecine polyvalente, les soins de suites et de
réadaptation et la gériatrie. Il dispose d’un service d’urgences et d’une structure mobile
d’urgence et de réanimation. Il offre un accès à un plateau technique d’imagerie médicale
(radiologie conventionnelle, échographie, mammographie et scanner), géré par un groupement
d’intérêt économique (GIE) dont il est membre. Il permet également l’accès à un plateau de
biologie médicale géré par le groupement de coopération sanitaire (GCS) pôle logistique sud
haut-marnais dont il fait partie.
Le CH de Langres est également en capacité d’orienter les patients pour l’activité de
chirurgie, y compris pour le traitement chirurgical du cancer vers le groupement de coopération
sanitaire pôle de santé sud haut marnais, auquel il appartient. Il n’exerce aucune activité de
gynécologie-obstétrique depuis la fermeture de la maternité en octobre 2016, seul un centre
périnatal de proximité est maintenu en lien avec le CH de Chaumont.
Le centre hospitalier est implanté sur plusieurs sites à Langres, dont le principal au cœur
du centre-ville historique, regroupe plusieurs ensembles immobiliers d’une superficie totale de
16 767 m² :
-
l’ancien couvent des Annonciades (parcelles 149, 153 et 155, superficie de 3 467 m²) ;
-
l’ancien noviciat du couvent des Dominicains, dit l’ouvroir (parcelles 197, 198, 199,
superficie de 1 617 m²) ;
-
l’ancienne clinique Gillot (parcelles 78 et 83, superficie de 1 755 m²) ;
-
le bâtiment « la Charité » et sa chapelle (parcelle 204 issue du découpage en trois de la
parcelle 195, superficie de 3 137 m²) ;
-
Saint Roch (parcelle 206 issue également du découpage de la parcelle 195, superficie de
428 m²) ;
-
le bâtiment des dominicains (parcelle 205 issue du découpage de la parcelle 195,
superficie de 3 188 m²) ;
-
le bâtiment des médecines (parcelles 19, 157 et 158, superficie de 1 629 m²) ;
-
la clinique de la Compassion (parcelle 159, superficie de 1 546 m²) actuellement louée au
groupe ELSAN.
Depuis le 31 janvier 2024, les trois premières emprises sont totalement inoccupées.
Avec la construction et la livraison en 2028 du nouvel hôpital prévu par le projet médical de
territoire pour les centres hospitaliers de Chaumont, Langres et Bourbonne-les-Bains, les autres
sites devraient être désaffectés à l’horizon 2029.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
8
Figure n° 1 : Les implantations du site principal du centre hospitalier
Source : CRC à partir de l’étude réalisée par l’établissement public foncier de Grand Est et la modification
cadastrale du 30 octobre 2023
Dans cette perspective, l’établissement, en lien avec la ville de Langres, a entamé une
réflexion sur le devenir de ce patrimoine foncier à court, moyen et long terme. À ce titre, la
commune et le centre hospitalier ont sollicité le 9 juin 2023, l’établissement public foncier de
Grand Est (EPFGE), pour mener une étude prospective sur le sujet (état des lieux du bâti,
analyse des besoins du territoire et production de scenarii de reconversion et transformation).
Une première réunion de cadrage pour fixer les attendus et le calendrier de réalisation de cette
étude a eu lieu le 15 septembre 2023.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
9
Avec cette étude, le centre hospitalier poursuit une démarche initiée dès 2018 sur le
devenir de certains bâtiments en partie ou totalement inoccupés, dont l’ancien couvent des
Annonciades et l’ouvroir.
L’ancien couvent des Annonciades a été acquis par l’établissement, auprès de la
communauté des religieuses Annonciades, pour la parcelle 149, le 24 décembre 1985 pour un
montant de 1 000 000 francs (soit 152 499 €
2
) et pour les parcelles 153 et 155, les 9 août et
8 septembre 1988 pour un montant total de 70 000 francs (soit 10 671 €). Une partie du bâti de
ce bien (la totalité du logis conventuel et le mur de clôture) a été inscrite à l’inventaire
supplémentaire des monuments historiques par arrêté du 13 août 1986.
Si cet immeuble n’a pas fait l’objet d’une décision formelle d’affectation à la mission
de service public de l’hôpital de Langres, il regroupait en son sein, au cours de la période
examinée, les bureaux de la direction, des services administratifs et du représentant des usagers
de l’établissement, les archives administratives et médicales, l’accueil de jour des personnes
atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies apparentées et des chambres mises à
disposition
du
personnel
(internes,
médecins
remplaçants,
étudiants
infirmiers,
manipulateurs-radio…). Depuis le 31 janvier 2024, il est intégralement désaffecté.
Selon l’état de l’actif du comptable à la date du 31 décembre 2023, la valeur nette
comptable de ce bien est de 41 094 €
3
. Sa valeur vénale a été initialement estimée à 540 000 €
par le service des domaines le 15 octobre 2018, réévaluée à 432 000 € le 21 juin 2023.
L’ouvroir avait été acquis par l’établissement en 1910 pour un montant de
348 000 francs
4
(soit 53 052 €). Les façades, la toiture, l’escalier et sa rampe, ainsi que la galerie
à arcades du rez-de-chaussée de ce bien, ont été également inscrits à l’inventaire supplémentaire
des monuments historiques par arrêté du 16 mai 1972.
Les bâtiments de l’ouvroir sont inoccupés depuis 2009, précédemment, ils accueillaient
les ateliers des services techniques de l’hôpital et l’établissement d’hébergement pour
personnes âgées dépendantes.
Selon l’état de l’actif du comptable à la date du 31 décembre 2023, ce bien est totalement
amorti. La valeur vénale des parcelles 198 et 199 a été estimée initialement à 60 000 € par le
service des domaines le 15 octobre 2018, réévaluée à 48 000 € le 2 novembre 2023. La parcelle
197 n’a fait l’objet d’une estimation qu’en 2023, à hauteur de 16 800 €.
Ces deux propriétés ont fait l’objet d’une proposition d’acquisition formelle par un
acquéreur pour un montant total de 380 000 € les 7 et 23 juillet 2023. Par courriers des
21 et 27 juillet 2023, le directeur a accepté ces deux offres et initié une procédure de cession,
objet du présent contrôle.
2
Selon les données statistiques du convertisseur franc-euro de l’Institut national de la statistique et des
études économiques (Insee).
3
L’ancien couvent des Annonciades fait l’objet d’un amortissement linéaire sur 50 ans, soit 3 161,11 €
par an.
4
Selon les données statistiques du convertisseur franc-euro de l’Institut national de la statistique et des
études économiques (Insee).
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
10
1
UNE PROCÉDURE DE CESSION EN COURS DE
RÉALISATION
1.1
Le cadre juridique applicable
Selon l’article L. 6141-1 du code de la santé publique, «
les établissements publics de
santé sont des personnes morales de droit public dotées de l’autonomie administrative et
financière
», ce qui les autorise à gérer librement leur personnel, leur patrimoine et à conclure
les contrats nécessaires à leurs besoins et à la réalisation de leur mission de service public.
En application de l’article L. 6148-1 du code de la santé public, ils n’en demeurent pas
moins soumis aux règles du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) pour
la gestion de leur patrimoine.
Conformément aux dispositions de l’article L. 3111-1 du CG3P, les propriétés qui
relèvent du domaine public des centres hospitaliers sont inaliénables et imprescriptibles. Un
bien du domaine public ne peut faire l’objet d’une cession que s’il n’est plus affecté au service
public hospitalier ou à l’usage direct du public et qu’il a fait l’objet d’un déclassement préalable.
Dans ce cas, il rentre dans le domaine privé de l’établissement et peut faire l’objet d’une cession
conformément aux dispositions de l’article L. 2221-1 du CG3P.
Un bien du domaine public peut faire l’objet d’un déclassement avant même que sa
désaffectation soit effective en application de l’article L. 2141-2 du CG3P. Toutefois, la
décision de déclassement doit prévoir le délai pendant lequel le bien sera effectivement
désaffecté, ce délai ne pouvant être supérieur à trois ans
5
. De même, il peut faire l’objet d’une
cession, mais avec l’accord préalable du directeur général de l’agence régionale de santé (ARS),
l’acte d’aliénation devant prévoir des clauses permettant de préserver la continuité du service
public jusqu’à la désaffectation effective du bien
6
.
Les décisions de désaffectation, de déclassement et d’aliénation relèvent de la
compétence du directeur du centre hospitalier
7
. Elles sont prises après concertation avec le
directoire et avis consultatif du conseil de surveillance
8
. Ces décisions doivent être transmises
au directeur général de l’ARS. Elles deviennent exécutoires de plein droit dès réception par ce
dernier, lequel dispose d’un délai de deux mois pour déférer, au tribunal administratif, les
décisions qu’il estime illégales.
En application des dispositions des articles L. 621-29-9 et R. 621-84-1 du code du
patrimoine, les immeubles appartenant aux établissements publics de santé, classés ou inscrits
au titre des monuments historiques ne peuvent être aliénés qu’après observations du ministre
chargé de la culture prises après avis de la commission nationale du patrimoine et de
5
En application de l’article L. 2141-2 du CG3P, cette durée peut être portée à six ans «
lorsque la
désaffectation dépend de la réalisation d’une opération de construction, de restauration ou de réaménagement
».
6
Articles L. 3211-13 et R. 3211-31 du CG3P.
7
Article L. 6143-7 9° du code de la santé publique.
8
Articles L. 6143-1 et L. 6143-7 du code de la santé publique.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
11
l’architecture (CNPA). Si cette formalité n’est pas respectée, le ministre de la culture peut faire
prononcer la nullité de la vente dans un délai de cinq ans.
En outre, le directeur est tenu de faire connaître au futur acquéreur l’existence du
classement ou de l’inscription
9
. Enfin, l’aliénation effective du bien doit être notifiée, dans un
délai de 15 jours, au préfet de région par le directeur de l’établissement. Cette notification doit
mentionner le nom, le domicile du nouveau propriétaire et la date de la cession
10
.
Pour la fixation du prix de vente, les établissements publics de santé ne sont pas tenus
de recueillir l’avis préalable du service France Domaine afin d’établir la valeur vénale du bien
avant de procéder à la cession
11
.
En revanche, en application de la jurisprudence constante du Conseil constitutionnel
12
et du Conseil d’État
13
, la cession d’un bien immobilier appartenant à leur domaine privé, à une
personne poursuivant des fins d’intérêt privé ne peut, en principe, être consentie qu’à un prix
correspondant à la valeur réelle de ce bien. Dans l’hypothèse où le prix fixé serait
significativement inférieur à cette valeur, la cession doit être justifiée par des motifs d’intérêt
général et assortie de contreparties suffisantes.
Enfin, les établissements publics de santé ne sont pas tenus de procéder à une mise en
concurrence préalable pour effectuer la vente des biens immobiliers relevant de leur domaine
privé
14
.
1.2
Une procédure globalement suivie, des améliorations à apporter
1.2.1
Une démarche pertinente d’actualisation de la valeur vénale des
immobilisations cédées
Sans qu’il soit tenu de le faire, le centre hospitalier a sollicité, le 26 mai 2023, le pôle
d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques des Vosges pour
procéder à une actualisation de l’avis rendu le 15 octobre 2018 sur l’estimation de la valeur
vénale de l’ancien couvent des Annonciades. Une saisine similaire a été faite le 9 octobre 2023
pour l’ouvroir, en y incluant une parcelle supplémentaire. Ces saisines et les avis rendus
n’appellent pas d’observations.
La démarche de l’établissement est appropriée au regard de la particularité des biens
cédés, bâtiments historiques. Elle lui permet de disposer d’une évaluation consolidée sur la base
d’une analyse comparative effectuée avec des biens similaires et d’avoir des informations
9
Article L. 621-29-6 du code du patrimoine.
10
Articles L. 621-29-6 et R. 621-84 du code du patrimoine.
11
Cour administrative d’appel de Lyon, arrêt n° 17LY01413 centre hospitalier spécialisé de Savoie du
22 mars 2018.
12
Conseil constitutionnel, décision n° 86-207 DC du 26 juin 1986 sur les privatisations.
13
Conseil d’État, arrêt n° 169473 Commune de Fougerolles du 3 novembre 1997 et arrêt n° 375577
Commune de Chatillon-sur-Seine du 14 octobre 2015.
14
Conseil d’État arrêts n° 390347 et 420876 centre hospitalier spécialisé de Savoie des 27 mars 2017 et
16 avril 2019.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
12
complémentaires, notamment sur la situation du marché immobilier local et sur les coûts
estimatifs des travaux à prévoir pour remettre en état les biens cédés.
1.2.2
Une procédure de cession de l’ancien couvent des Annonciades affectée par
quelques fragilités
Conformément aux dispositions de l’article L. 6143-1 du code de la santé publique,
préalablement à la décision du directeur, le conseil de surveillance a rendu un avis favorable
sur le déclassement et l’aliénation de l’ancien couvent des Annonciades le 4 octobre 2023. Sur
les neuf membres ayant voix délibérative, sept membres étaient présents lors de la séance
du 4 octobre 2023, le quorum requis par l’article R. 6143-10 du code de la santé publique pour
que le conseil de surveillance puisse délibérer valablement était donc atteint. L’avis a été adopté
à la majorité des membres présents (quatre voix contre trois). La lecture du procès-verbal
permet de constater que les membres du conseil de surveillance disposaient d’une information
suffisante pour rendre leur avis.
En revanche, la rédaction retenue pour l’avis rendu pourrait donner lieu à des difficultés
d’interprétation. En effet, le conseil de surveillance donne un simple avis qui ne lie pas le
directeur, il n’a aucune compétence pour autoriser le déclassement et l’aliénation du bien.
Après concertation avec les membres du directoire, le directeur a prononcé, par décision
du 16 octobre 2023, le déclassement du domaine public des trois parcelles constituant le bien
immobilier dénommé « ancien couvent des Annonciades » et autorisé leur mise en vente pour
un montant de 340 000 €. Sur la base de cette décision, un compromis de vente a été signé le
7 décembre 2023 avec l’acquéreur, valable jusqu’au 8 février 2024.
Cette décision a fait l’objet d’un recours gracieux le 26 janvier 2024. Les différents
points contestés étaient :
-
l’absence de mention de la date de désaffectation effective du bien dans la décision ;
-
une décision prise sans étude d’impact pluriannuelle, obligation prévue au deuxième alinéa
de l’article L. 2141-2 du CG3P ;
-
un prix de cession inférieur à la valeur vénale estimée par le service des domaines ;
-
une annonce de la vente dans la presse avant que les instances n’aient été consultées
conformément aux dispositions de l’article L. 6143-7 du code de la santé publique.
L’établissement ayant admis son caractère irrégulier, cette cession a été annulée par le
directeur le 9 février 2024. En effet, le bien étant encore occupé au moment de son adoption,
elle aurait dû mentionner la date effective de désaffectation du bien et faire l’objet d’un accord
préalable de la part de la directrice de l’ARS selon les articles L. 3211-13 et R. 3211-31 du
CG3P.
En revanche, le CH de Langres n’était pas tenu de respecter l’obligation de l’étude
d’impact, cette disposition du CG3P ne concernant que les collectivités territoriales, leurs
groupements et les établissements publics locaux. Par ailleurs, si la consultation des instances
est un préalable nécessaire dans la procédure, leur avis ne lient pas le directeur, qui reste libre
de son choix.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
13
Concomitamment à cette annulation, le directeur a pris une nouvelle décision de
désaffectation, de déclassement et de mise en vente. Elle a bien été transmise à la directrice de
l’ARS conformément aux dispositions de l’article L. 6143-7 du code de la santé publique.
Si, les deux premiers points de la décision n’appellent pas d’observation, le bien étant
désaffecté depuis le 31 janvier 2024, celui relatif à la cession aurait mérité d’être complété. Ce
constat vaut également pour la décision initiale du 16 octobre 2023. En effet, ces deux décisions
n’indiquent pas l’identité de l’acquéreur, sa domiciliation et les modalités de la cession
(notamment la signature d’un compromis de vente, la date prévisionnelle de la vente…).
Une requête en demande d’annulation à l’encontre de cette décision a été déposée auprès
du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne le 27 mars 2024. L’un des principaux
motifs soulevés est le caractère irrégulier du prix fixé, car inférieur à la valeur vénale estimée
par le service des domaines, non justifié par des motifs d’intérêt général et l’absence de
contreparties suffisantes à la cession. Sur ce point, la chambre ne formule aucune observation,
car il revient au juge du fond de se prononcer sur la régularité du prix fixé.
Enfin, si l’établissement s’est bien conformé à ses obligations
15
en matière de biens
inscrits au titre des monuments historiques en application des dispositions des articles
L. 621-29-9 et R. 621-84-1 du code du patrimoine, il aurait été raisonnable de prévoir une durée
de validité du compromis adaptée à la durée de la procédure de consultation préalable auprès
des services de l’État, afin d’éviter des reconductions par avenants successifs.
1.2.3
Des compléments à apporter pour la cession de l’ouvroir
Après concertation avec les membres du directoire, par décision du 7 décembre 2023,
le directeur a prononcé le déclassement du domaine public des trois parcelles constituant le bien
immobilier dénommé « l’ouvroir » et autorisé leur mise en vente pour un montant de 40 000 €.
Sur la base de cette décision, ainsi que celle du 16 octobre 2023 portant sur l’ancien
couvent des Annonciades, un compromis de vente global a été signé le 7 décembre 2023 avec
l’acquéreur, valable jusqu’au 8 février 2024.
Contrairement à l’article L. 6143-1 du code de la santé publique, cette décision a été
prise sans que le conseil de surveillance ait été consulté préalablement, ce dernier n’ayant rendu
un avis favorable sur ce sujet que lors de sa séance du 20 décembre 2023 sans préciser si le bien
est ou non désaffecté.
Concernant l’avis du conseil de surveillance, sur les neuf membres ayant voix
délibérative, cinq membres étaient présents lors de la séance du 20 décembre 2023, le quorum
requis par l’article R. 6143-10 du code de la santé publique pour que le conseil de surveillance
puisse délibérer valablement était donc atteint. L’avis a été adopté à l’unanimité des membres
présents. La lecture du procès-verbal permet de constater que les membres du conseil de
surveillance disposaient d’une information suffisante pour rendre leur avis. En revanche,
comme pour l’ancien couvent des Annonciades et pour le même motif, la chambre relève que
la rédaction retenue pour l’avis rendu n’est pas adaptée, le conseil de surveillance donnant un
simple avis sur le déclassement et l’aliénation du bien.
15
Observations préalables du ministre chargé de la culture après avis de la CNPA.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
14
Même si la décision du directeur du 7 décembre 2023 n’a fait l’objet d’aucun recours
gracieux, en raison de son caractère irrégulier, elle a été annulée le 13 février 2024. De façon
concomitante, une nouvelle décision de désaffectation, de déclassement et de mise en vente a
été prise par le directeur. Elle a bien été transmise à la directrice de l’ARS conformément aux
dispositions de l’article L. 6143-7 du code de la santé publique.
Si sur les deux premiers points, cette décision n’appelle pas d’observation, le bien étant
désaffecté depuis 2009, elle aurait mérité d’être complétée concernant la cession. Cette
remarque vaut également pour la décision initiale du 7 décembre 2023. En effet, comme pour
l’autre cession immobilière, ces deux décisions n’indiquent pas le nom de l’acquéreur, sa
domiciliation et les modalités de la cession (notamment la signature d’un compromis de vente,
la date prévisionnelle de la vente…). Au surplus, l’estimation de la valeur vénale du bien étant
mentionnée dans la première décision et connue des instances, il aurait été souhaitable que la
fixation du prix de cession à un montant inférieur soit motivée dans les deux décisions.
Enfin le compromis de vente étant commun aux deux propriétés immobilières, les
observations formulées par la chambre sur ce document, dans la partie 1.2.2 consacrée à
l’ancien couvent des Annonciades, concernent également la cession de l’ouvroir.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
Le centre hospitalier de Langres dispose d’un patrimoine immobilier important, en
partie classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Dans une démarche de dynamisation de ses actifs immobiliers et dans la perspective de
la construction du nouvel hôpital, l’établissement a souhaité vendre deux propriétés
immobilières, l’ancien couvent des Annonciades, désaffecté depuis le 31 janvier 2024 et
l’ouvroir, inoccupé depuis 2009. En 2023, une procédure de cession de ces deux biens a été
initiée suite à la réception et à l’acceptation de deux offres d’acquisition présentées par une
personne privée.
Toujours en cours, la procédure mise en œuvre par l’établissement est globalement
conforme au cadre légal et réglementaire en vigueur. Toutefois, des points fragilisant la validité
du projet de vente sont à consolider dans les plus brefs délais, notamment la désignation
expresse de l’acquéreur et la motivation du prix de cession.
2
UN BILAN FINANCIER DU PROJET DE CESSION
FAVORABLE À L’ÉTABLISSEMENT
Le montant total de cession des deux biens immobiliers est fixé par l’établissement à
380 000 €, soit une décote consentie de 23,5 % par rapport à la valeur vénale estimée par le
service des domaines pour ces deux biens (496 800 €).
Toutefois, au regard de la valeur nette comptable de ces deux biens au
31 décembre 2023 (41 094 € pour l’ancien couvent des Annonciades et de 0 € pour l’ouvroir,
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
15
ce bien étant totalement amorti), inscrite à son actif, l’établissement réalisera une plus-value de
338 906 €. Cette cession générera également une reprise sur amortissement de 209 241 € au
titre du budget principal
16
.
De surcroît, en comparant le prix de vente global par rapport au prix d’acquisition,
rapporté en euros
17
, de ces deux biens (216 222 €), l’opération de cession est aussi favorable à
l’établissement car il ne vend pas à perte puisqu’il parvient à dégager un gain de 75 % par
rapport au prix d’acquisition, soit 163 778 € d’origine.
Pour l’exercice 2023, ce projet de vente a occasionné des dépenses ponctuelles d’un
montant total de 52 768 € pour le déménagement et la destruction des archives administratives
et médicales stockées dans les caves de l’ancien couvent des Annonciades et les dépôts de
garantie versés pour la location de locaux destinés à l’hébergement des internes et au service
de l’accueil de jour des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies
apparentées. En revanche, il permettra de dégager annuellement une économie moyenne de
83 229 €
18
au niveau des charges du budget principal de l’établissement.
En conclusion, si cette cession est conclue en 2024, elle aura un impact positif sur la
situation financière dégradée de l’établissement, notamment au niveau du budget principal. En
effet, selon les données 2023, la situation financière reste dégradée avec un résultat consolidé
toujours déficitaire (- 1,42 M€) mais en très légère amélioration par rapport à 2022 (- 1,5 M€).
Le déficit cumulé au 31 décembre 2023 est de 20,15 M€.
Dans la perspective de la construction du nouvel hôpital, la chambre invite donc
l’ordonnateur à poursuivre son action d’optimisation de son parc immobilier et à l’étendre à
l’ensemble des parcelles détenues qui seront inoccupées dans un avenir proche. À ce titre, elle
lui recommande de mettre en place un suivi régulier des travaux effectués par l’EPFGE dans le
cadre de l’étude prospective sur la dynamisation des actifs immobiliers sollicitée conjointement
par l’établissement et la ville de Langres en décembre 2023.
Recommandation n° 1.
(ordonnateur) : Mettre en place un suivi régulier des actions
entreprises par l’EPFGE dans le cadre de l’étude prospective sur la dynamisation des
actifs immobiliers du centre hospitalier.
16
Le montant des dotations aux amortissements est de 156 189,17 € pour l’ancien couvent des
Annonciades et 53 052,62 € pour l’ouvroir au 31 décembre 2023.
17
Selon les données statistiques du convertisseur franc-euro de l’Institut national de la statistique et des
études économiques (Insee).
18
Le détail des économies potentielles et des charges nouvelles est présenté dans l’annexe 1 relative aux
aspects financiers.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
16
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
Bien que le prix de cession soit inférieur de 23,5 % à la valeur vénale estimée des deux
biens immobiliers, le bilan économique de cette vente sera favorable au centre hospitalier de
Langres. Cette vente générera une plus-value de 0,2 M€. Elle permettra également de dégager
une économie annuelle de 83 229 € au niveau des charges de fonctionnement.
Dans le cadre du nouveau projet médical de territoire, l’établissement doit poursuivre
cette démarche de rationalisation de son patrimoine, afin de conserver uniquement celui
nécessaire à sa mission de service public et procéder à la vente des bâtiments inoccupés à
terme, dont il n’a pas la capacité financière pour en assurer l’entretien et la pérennité.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
17
ANNEXES
Annexe n° 1.
Les éléments financiers
............................................................................
18
Annexe n° 2.
La jurisprudence administrative portant sur les cessions des biens
immobiliers du domaine privé des établissements publics de santé
..........
19
Annexe n° 3. Glossaire
....................................................................................................
20
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
18
Annexe n° 1.
Les éléments financiers
Tableau n° 1 :
Les dépenses ponctuelles générées en 2023 par le projet de cession des deux biens
immobiliers
Frais de déménagement et de destruction des archives administratives et médicales
51 443 €
Dépôt de garantie pour le logement des internes et des étudiants
775 €
Dépôt de garantie pour le local destiné à l'AJA
550 €
Total
52 768 €
Source : CRC à partir des factures et baux transmis par le CH de Langres
Tableau n° 2 :
Les économies et les charges nouvelles récurrentes générées par le projet de cession
des deux biens immobiliers
Intitulé
Charges nouvelles
Économies
Total
Location appartement pour le logement des
internes et étudiants en santé
9 420 €
0 €
9 420 €
Location locaux AJA
9 791 €
0 €
9 791 €
Prestation de nettoyage locaux AJA
2 080 €
0 €
2 080 €
Maintenance montant-charge
0 €
6 876 €
- 6 876 €
Assurance propriétaire
0 €
828 €
- 828 €
Chauffage
0 €
67 474 €
- 67 474 €
Eau
0 €
1 822 €
- 1 822 €
Électricité
0 €
10 961 €
- 10 961 €
Entretien des espaces verts
0 €
1 139 €
- 1 139 €
Collecte des déchets
0 €
4 123 €
- 4 123 €
Dératisation et désinsectisation
0 €
336 €
- 336 €
Sécurité incendie
0 €
7 800 €
- 7 800 €
Dotation aux amortissements
0 €
3 161 €
- 3 161 €
Montant total des économies
- 83 229 €
Source : CRC à partir des données financières transmises par le CH de Langres
Commentaire :
Pour la colonne « économies », le montant mentionné dans le tableau
correspond à la moyenne des dépenses constatées en 2022 et 2023 pour les charges
d’exploitation.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
19
Annexe n° 2.
La jurisprudence administrative portant sur les cessions des biens
immobiliers du domaine privé des établissements publics de santé
Cour admirative d’appel de Lyon, arrêt n° 17LY01413 du 22 mars 2018, centre
hospitalier spécialisé de Savoie, sixième considérant :
«
Si à la date des décisions litigieuses, le centre hospitalier spécialisé de la Savoie était soumis
au contrôle de l'État et devait, de ce fait, respecter les modalités d'aliénation des biens
immobiliers applicables aux établissements publics de l'État, aucune disposition législative ou
réglementaire ni aucun principe général alors en vigueur ne lui imposait de recueillir l'avis du
service France Domaine avant de décider de l'aliénation de parcelles relevant de son domaine
privé
».
Conseil d’État, arrêt n° 375577 du 14 octobre 2015, Commune de Chatillon-sur-Seine :
«
Pour déterminer si la décision par laquelle une personne publique cède à une
personne privée un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur est, pour ce motif,
entachée d'illégalité, il incombe au juge de vérifier si elle est justifiée par des motifs d'intérêt
général. Si tel est le cas, il lui appartient ensuite d'identifier, au vu des éléments qui lui sont
fournis, les contreparties que comporte la cession, c'est-à-dire les avantages que, eu égard à
l'ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de
lui procurer, et de s'assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant,
des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité. Il doit, enfin, par une
appréciation souveraine, estimer si ces contreparties sont suffisantes pour justifier la différence
entre le prix de vente et la valeur du bien cédé
».
Conseil d’État, arrêt n° 390347 centre hospitalier spécialisé de Savoie du 27 mars 2017 :
«
Aucune disposition législative ou réglementaire n'impose à une personne morale de
droit public autre que l'État de faire précéder la vente d'une dépendance de son domaine privé
d'une mise en concurrence préalabl
e ». Cependant, «
lorsqu'une telle personne publique fait le
choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d'un appel à
projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d'égalité de
traitement entre les candidats au rachat de ce bien
».
Conseil d’État, arrêt n° 420876 du 16 avril 2019, centre hospitalier spécialisé de Savoie :
«
Le respect du principe d’égalité de traitement n’implique pas de respecter les règles
de la commande publique qui ne sont pas applicables à la cession d’un bien
».
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
20
Annexe n° 3. Glossaire
-
AJA
: accueil de jour des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer ou de maladies
apparentées ;
-
ARS
: agence régionale de santé ;
-
CG3P
: code général de la propriété des personnes publiques ;
-
CH
: centre hospitalier ;
-
CNPA
: commission nationale du patrimoine et de l’architecture ;
-
EPFGE
: établissement public foncier du Grand Est ;
-
GCS
: groupement de coopération sanitaire ;
-
GHT
: groupement hospitalier de territoire ;
-
GIE
: groupement d’intérêt économique ;
-
Insee
: Institut national de la statistique et des études économiques.
LE PROJET DE CESSION DU BÂTIMENT DES ANNONCIADES ET DE L’OUVROIR
22
Chambre régionale des comptes de Grand Est
3-5 rue de la citadelle
57000 METZ
Tél : 03.54.22.30.49
grandest@crtc.ccomptes.fr
« La société a le droit de demander compte
à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen
L’intégralité de ce rapport d’observations définitives
est disponible sur le site internet
de la chambre régionale des comptes Grand Est :
www.ccomptes.fr/fr/crc-grand-est