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Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec
les destinataires concernés,
a été délibéré par la chambre le 19 janvier 2023.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVE
S
ET SA RÉPONSE
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
(Département du Cher)
Exercices 2019 à 2021
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
1
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
......................................................................................................................
3
RECOMMANDATIONS
................................................................................................
5
INTRODUCTION
...........................................................................................................
7
1
HESTIA EST UNE SOCIÉTE COOPÉRATIVE CRÉÉE PAR
L’ASSOCIATION LE REL
AIS
...............................................................................
8
Une société de production de logements sociaux
...............................................
8
Une forme originale d’union d’économie solidaire (coopérative)
.....................
8
Le capital inclut aux côtés du Relais et du FAALEC la société Boisia
Habitat, minoritaire
............................................................................................
9
2
UNE GOUVERNANCE PEU LISIBLE
................................................................
10
La présidence de la société a été confiée au directeur général du Relais
.........
10
Des organes de gouvernance peu actifs
............................................................
10
Le conseil d’administration statue a minima
...........................................
10
L’Assemblée générale n’a qu’un rôle d’approbation des comptes
.........
11
Un transfert de gouvernance au profit de MATISE qui doit encore être
autorisé
.............................................................................................................
11
Une mauvaise appréhension des risques de con
flits d’intérêts
........................
13
Une gouvernance commune d’intérêts potentiellement
contradictoires
.........................................................................................
13
Des cumuls de fonctions d’élu et d’administrateur à surveiller
..............
14
La déclaration des conventions règlementées a été omise
......................
14
Une prise de conscience insuffisante des risques de conflits
d’intérêts et un manque d’outils de prévention
.......................................
15
3
UN PROGRAMME DE TRAVAUX AMBITIEUX
.............................................
15
La société s’est dotée de l’expertise technique pour conduire les projets
........
15
Des outils favorisant la production de logements sociaux
......................
15
La «
maîtrise d’ouvrage d’insertion
», un cadre subventionné de promotion
du logement social
..................................................................................................
16
Les droits à construire seront acquis par des baux à réhabilitation
.........................
16
La société s’appuie sur un réseau d’expertise immobilière
.....................
17
Des commissions sélectionnent les projets et organisent les appels
d’offres
....................................................................................................
17
Commission de sélection des projets
......................................................................
17
Commission d’appel d’offres
.................................................................................
18
La société Boisia, un actionnaire potentiellement sous-traitant
..............................
18
Un programme t
rès ambitieux de six millions d’euros à l’incidence
financière peu évaluée
......................................................................................
19
La société HESTIA prévoit la production de 20 logements par an
.........
19
Des opérations validées conformes à l’objet social, et une opération
de bureaux en opportunité
.......................................................................
19
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
2
Une opération de bureaux en opportunité
...............................................................
19
Centre d’hébergement d’urgence 50
-52 Av Marx Dormoy à Bourges
...................
20
Production de trois logements sociaux au 16 cour Eugène à Bourges
...................
20
Construction d’une pension de famille à Nevers
....................................................
20
Un premier chiffrage à six millions d’euros
............................................
20
Malgré les montants en jeu, aucun plan d’affaires n’a été produit
aux actionnaires
.......................................................................................
21
Un financement prévu exclusivement par effet de levier
.................................
22
Une société sous-capitalisée au regard de ses besoins financiers
...........
22
Des subventions conséquentes si les projets aboutissent
........................
22
Des emprunts bancaires indispensables
..................................................
23
Un projet rentable si la phase de lancement parvient à être passée
..................
23
Le lancement des projets, un besoin de financement à satisfaire
............
23
La phase d’exploitation permet à Hestia d’optimiser sa rentabilité
........
24
4
UNE SITUATION FINANCIÈRE PROB
L֤
ÉMATIQUE
......................................
25
Une situation
a priori
saine en 2021
................................................................
25
Un contexte de démarrage des projets
.....................................................
25
Le bilan semble très satisfaisant en apparence
........................................
26
Le compte de résultat
.............................................................................................
26
Le bilan
.................................................................................................................
26
En réalité, une société maintenue à bout de bras par Le Relais
.......................
29
En l’état de la situation financière, les créanciers ne peuvent pas
être remboursés
.......................................................................................
29
Un soutien financier des actionnaires conséquent
...................................
30
Un soutien potentiellement abusif et non validé par le conseil
d’administration
.....................................................................................................
30
La convention avec MATISE est illégale
...............................................................
30
Les avances s’apparentent en réalité à une recapitalisation
....................................
31
ANNEXES
......................................................................................................................
32
Annexe n° 1. Procédure
..........................................................................................
33
Annexe n° 2. Glossaire
...........................................................................................
34
Annexe n° 3. Réponse
............................................................................................
35
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
3
SYNTHÈSE
Le Relais, basé à Bourges, est une association active dans le domaine de la solidarité et
de l'insertion des personnes en difficulté. Pour répondre à un manque de logements sociaux,
elle a souhaité développer des opérations de production de logements sociaux en les
externalisant au travers de deux organismes qu’elle contrôle
: le Fonds d'aide aux associations
de lutte contre l'exclusion dans le Centre (FAALEC) et la société HESTIA-HABITAT
SOLIDAIRE.
La société HESTIA a en charge le volet de la réhabilitation des biens acquis par le fonds
FAALEC, en logements sociaux, lesquels sont ensuite gérés par l’association Le Relais. Le
capital de HESTIA est contrôlé par l’association Le
Relais, qui a également nommé son
président ainsi que son directeur général à la direction d’HESTIA et mis à disposition un de ses
salariés pour le pilotage des projets de travaux.
Le volet opérationnel des réhabilitations n’appelle pas de remarques. La société s’est
entourée d’un réseau d’expertise avec le bailleur France Loire et dispose d’une commission de
sélection des projets ainsi que d’une commission d’appel d’offres. Elle a obtenu l’agrément
«
maîtrise d’ouvrage d’insertion
» qui lui donne accès à des financements spécifiques tout en
garantissant la destination sociale des projets. Quatre projets ont été validés pour un montant
de travaux proche de six millions d’euros.
Cependant l’ampleur de ce programme de réhabilitations suscite des inquiétudes.
Les
capitaux propres d’HESTIA restent limités (capital de 31
000
€) au regard du nombre de projets
(études, diagnostics, ébauches) qui doivent être préfinancés puisque les financements extérieurs
ne seront disponibles qu’à partir du démarrage des travaux.
Dans ce contexte, la situation
financière est dégradée ce qui a contraint Le Relais à soutenir HESTIA par le biais d’avances
de trésorerie et de créances fournisseurs pour un total qui s’élevait à 415
000
€ en février 2022.
Le FAALEC, également actionnaire
d’HESTIA, lui a aussi effectué une avance de trésorerie
de 50 000
€.
Cette situation financière, correspondant certes au démarrage de la société, confortée
par des avances de trésorerie conséquentes au regard des capitaux propres, interroge sur le
process
us de décision. En effet, les projets ont été validés sans qu’aient été produits pour le
conseil d’administration les éléments d’analyse nécessaires tels que plans d’affaires et états
financiers, pour suffisamment mesurer les risques et étayer les décisions.
Mais à la clôture de l’exercice 2021, la chambre constate que, même avec les avances
de trésorerie de ses actionnaires, HESTIA ne pouvait plus assurer le service de la dette. HESTIA
est actuellement dans l’attente de l’intervention d’un nouveau financeu
r extérieur. Selon
HESTIA, ce besoin en trésorerie était cependant anticipé avec le démarrage de la structure
d’assistance à maîtrise d’ouvrage d’insertion.
Par ailleurs, les premiers
bilans provisoires sur l’avancement
des projets soulèvent des
questions
en raison de l’i
ncidence
de l’inflation sur le coût des travaux et de la hausse des taux
d’emprunt. Ainsi le projet d’une pension à Nevers, premier sur le calendrier des interventions
d’HESTIA, n’a pas abouti dans la forme prévue et est en cours de redimen
sionnement.
À ces difficultés financières s’ajoute une externalisation de la gestion administrative
dont la complexité a été sous-
estimée et qui n’est pas complètement maîtrisée. Ainsi, la chambre
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
4
constate qu’il y a des conventions de trésorerie irrégulières, des risques de conflits d’intérêts,
des modalités du détachement de personnels à préciser. HESTIA a reconnu le caractère
irrégulier de ces conventions de trésorerie et se propose de modifier la nature juridique de ces
apports sous forme de tr
aités d’apports entre associations avec droit de reprise.
La chambre formule plusieurs recommandations avec une priorité sur un examen précis
des besoins de financement qui devront intégrer les risques liés aux opérations de réhabilitations
tels que retards et augmentation des coûts.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
5
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1.
Présenter les conventions règlementées à l’assemblée générale et
régulariser les conventions antér
ieures qui ne l’ont pas été
(cf. page 15).
Recommandation n° 2.
Mettre en œuvre une politique de prévention des conflits d’intérêts
(cf. page 15).
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
7
INTRODUCTION
Le contrôle des comptes et de la gestion de la société HESTA-HABITAT SOLIDAIRE
a été inscrit au programme de la chambre régionale des comptes Centre-Val de Loire pour la
période s’ouvrant par l’exercice 201
9.
Il a été réalisé dans le cadre fixé par les dispositions de l’article L. 211
-3 du code des
juridictions financières (CJF) qui dispose que :
« L’examen de la gestion porte sur la régularité
des actes de gestio
n, sur l’économie des moyens mis en œuvre et sur l’évaluation des résultats
atteints par rapport aux objectifs fixés par l’assemblée délibérante ou par l’organe délibérant.
L’opportunité de ces objectifs ne peut faire l’objet d’observations »
.
Les différe
ntes étapes de la procédure, telles qu’elles ont été définies par le CJF, sont
présentées en annexe.
Le Fonds d'aide aux associations de lutte contre l'exclusion dans le Centre (FAALEC)
et l’association Le Relais font l’objet de rapports distincts.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
8
1
HESTIA EST UNE SOCIÉTE COOPÉRATIVE CRÉÉE PAR
L’ASSOCIATION LE REL
AIS
La société par action simplifiée HESTIA a été créée en 2019 par l’association
Le
Relais afin de permettre la production d’une offre de logements adaptés à des populations
présentant des
difficultés, en assurant la maîtrise d’ouvrage des projets de réhabilitation et de
construction. HESTIA a reçu l’agrément «
m
aîtrise d’ouvrage d’insertion
».
L’activité d’HESTIA a démarré en 2021 avec le lancement de quatre projets. La
société n’a pas de p
ersonnel mais a conclu avec Le Relais une convention de mise à disposition
pour un salarié à temps plein sur le suivi des projets.
La SAS HESTIA est domiciliée 12 place de Juranville à Bourges.
Une société de production de logements sociaux
L’association Le Relais, investie dans les services de logement et d’hébergement de
populations vulnérables, a souhaité améliorer la maîtrise quantitative et qualitative de son parc
immobilier.
Plutôt que des acquisitions en pleine propriété, l’association Le Relais a
choisi
d’externaliser les opérations auprès du fonds FAALEC et de la SAS HESTIA selon
l’organisation suivante
:
Les biens acquis par le FAALEC sont réhabilités par HESTIA au moyen de baux de
type bail emphytéotique et bail à réhabilitation. Ces biens seront ensuite loués ou confiés en
gestion locative à l’association Le Relais pour un usage
de logement, d’hébergement, ou de
locaux commerciaux.
Une forme originale d’union d’économie solidaire (coopérative)
HESTIA est une société par actions simplifiée coopérative à capital variable créée le
6 juin 2019 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourges sous le
n° 851832196.
HESTIA a pris la forme d’une union d’économie sociale (UES) qui est une catégorie
créée par la loi du 20 juillet 1983 relative au développement de certaines activités d'économie
sociale
afin d’étendre à l’ensemble du secteur de l'économie sociale les unions de coopératives
définies par la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.
FAALEC
Acq
Bail d’habitation
Tarifs conventionnés
Bail à réhabilitation
15 à 20 ans
Association
Le Relais
SAS HESTIA
Réhab
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
9
La société HESTIA dispose donc d’un capital variable qui peut être ouvert à d’autres
associé
s après agrément du conseil d’administration.
Le fonctionnement d’une coopérative est caractérisé par un principe d’exclusivité qui
réserve le bénéfice de ses services ou de ses opérations à ses seuls associés. Les tiers peuvent
contracter avec la coopérative dans la limite de 20
% de son chiffre d’affaires
1
.
La coopérative poursuit un but lucratif mais elle doit en priorité satisfaire les besoins
sociaux et économiques de ses associés. Ceux-ci ne perçoivent pas de dividendes mais le
capital peut servir un intérêt dont le taux est encadré légalement. Les associés coopérateurs
bénéficient également d’une rémunération sous la forme de ristournes calculées à partir des
résultats financiers de la coopérative.
Les motifs de l’utilisation d’une union d’économie sociale pour la création d’HESTIA
n’ont cependant pas été pleinement justifiés et aucun document permettant de comprendre le
choix de ce type de structure juridique n’a pu être produit à la chambre.
Il convient de noter
que la constitution d’une coopérative est peu courante pour l’obtention de l’agrément
« m
aîtrise d’ouvrage d’insertion
». L’agence nationale de l’habitat (
ANAH) ne recensait en
effet que 14 organismes sous cette forme sur les 181 agréés en 2016. La majorité était des
associations.
Le capital inclut aux côtés du Relais et du FAALEC la société Boisia
Habitat, minoritaire
Le capital se répartit statutairement entre deux catégories d’associés. L’associé
coopérateur s’engage à travailler avec la coopérative. L’associé non
-coopérateur ne fait
qu’apporter des capitaux ou un savoir
-faire en vue de la réalisation des objectifs de la
coopérative
2
et sa participation au capital ne peut dépasser 35 %.
HESTIA dispose d’un
capital initial de 31 000
€ composé de 3
100 actions de
dix euros avec deux actions de préférence pour lesquelles le droit de vote attaché est double
des actions ordinaires
3
.
Le capital d’HESTIA est détenu
:
•
à 48,4 % par Le Relais, soit 1 499 actions ordinaires et une action de préférence ;
•
à parts égales par le fonds FAALEC (1 499 actions ordinaires et une action de
préférence) ;
•
pour le solde de 3,2 % par la société Boisia Habitat soit 100 actions ordinaires,
en qualité d’associé non
-coopérateur.
1
«
Sous réserve de dispositions spéciales à certaines catégories d'entre elles, les coopératives ne peuvent
prévoir dans leurs statuts d'admettre des tiers non sociétaires à bénéficier de leurs activités que dans la limite de
20 % de leur chiffre d'affaires
».
2
Article 3bis de la loi du 10 septembre 1947.
3
Au sens de l’article L. 228
-11 du code de commerce.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
10
La société Boisia Habitat est une EURL créée le 18 septembre 2010, immatriculée au
RCS de Bourges sous le n° 534705215, spécialisée dans la menuiserie et domiciliée à
Germigny-
l’Exempt (18150). Cette société est également un partenaire du Relais et du
FAALEC.
2
UNE GOUVERNANCE PEU LISIBLE
Les statuts d’HESTIA prévoient une organisation
centrée autour du conseil
d’administration et du président. Aucune instance consultative n’a été instaurée.
Le règlement intérieur statutaire, qui vient en principe préciser et compléter les
dispositions des statuts, n’a pas été établi.
La présidence de la société a été confiée au directeur général du Relais
La présidence de la société est assurée par le
directeur général de l’association Le
Relais. Il est investi dans les statuts
«
des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute
circonstance au nom de la société
»
.
Le p
résident d’HESTIA peut être rétribué. Les statuts prévoient qu’il sera en outre
rémunéré au prorata des opérations effectuées ou des bénéfices réalisés par la société. D’après
les comptes au 31 décembre 2021, aucune rémunération n’avait été
engagée.
Depuis 2021 l’association Le Relais tient la comptabilité et le secrétariat juridique
d’HESTIA. Cette sous
-
traitance et la délégation éventuelle de pouvoir à l’association ne sont
cependant pas formalisées.
Des organes de gouvernance peu actifs
Le
conseil d’administration statue a minima
Les membres du conseil d’administration sont nommés pour
six ans parmi les associés
coopérateurs ou des personnalités qualifiées. Le conseil est actuellement composé de
l’association Le Relais représentée par son p
résident et du fonds FAALEC représenté par son
président.
Le conseil d’administration se
réunit «
aussi souvent que l’intérêt de la société
l’exige
»
en l’occurrence quatre fois entre 2020 et la date de rédaction du rapport de la
chambre. Le président d
’HESTIA
est dans la liste des personnes présentes sans avoir pour
autant le statut d’administrateur.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
11
Les projets immobiliers sont présentés au conseil d’administration de manière
sommaire, sans descriptifs et avec peu d’évaluations financières à l’
exception
d’un budget
synthétique présenté pour l’opération de réhabilitation du siège du Relais.
La chambre constate qu’aucun document de type étude technique et plan de
financement ne semblent avoir été présentés aux administrateurs pour étayer les dossiers
soumis à leur décision.
La consultation des procès-verbaux montre une activité formelle du conseil
d’administration qui valide le lancement des projets et la conclusion des actes juridiques
obligatoires. Toutefois, les documents rédigés n’indiquent pas la tene
ur des échanges, même
si selon l’ordonnateur les débats sont riches et réels. La société Hestia s’est engagée à mieux
retranscrire les points abordés en conseil d’administration.
L’Assemblée générale n’a qu’un rôle d’approbation des comptes
L’
assemblée générale a été réunie une fois
par an pour l’approbation des comptes et
l’affectation du résultat.
Son rôle est essentiellement formel puisque les orientations et engagements de la
société n’ont
pas été présentés pour approbation
et n’ont fait l’objet d’aucu
ne discussion.
Un transfert de gouvernance au profit de MATISE qui doit encore être
autorisé
Schéma n° 1 :
Présentation du GES MATISE
Source : Chambre régionale des comptes Centre-
Val de Loire selon l’ensemble des statuts des différentes entités.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
12
Le Relais a créé en 2020, avec le fonds FAALEC et la société HESTIA le groupement
MATISE (Mutualisation d’
acteurs t
erritoriaux d’
intérêt solidaire et économique). Cette
association de loi 1901 a été déclarée en préfecture (W181007833).
Selon les membres fondateurs de MATISE, cette union doit permettre une solidarité
et un soutien mutuel sans changer leurs objets, notamment en usant de mutualisation de
services ou de moyens communs.
La fonction principale du groupement est de servir d’instance de gouvernance
commune au travers
de ses conseils d’administration. Il organise également les avances de
trésorerie entre les membres comme expliqué
infra
.
Ce transfert de gouvernance est prévu par les statuts qui précisent que le groupement
est « une structure commune de gouvernance pou
r conduire l’orientation stratégique du
groupement et maintenir une cohérence entre ses membres »
. L’article 6 indique ainsi que
« les membres fondateurs acceptent en adhérant aux statuts que le GES [MATISE] :
•
se charge du management des représentants de leur structure ;
•
s
’assure, en les désignant, des fonctions de direction générale et de développement de
leur structure
; […] »
.
Une partie des discussions sur les projets immobiliers s’est effectivement tenue au
sein des organes de direction du groupement MATISE. Une présentation des projets a été
effectuée par le maître d’ouvrage délégué France Loire
en juillet 2020.
Ce principe d’une gouvernance commune constitue une zone de risque pour la société
HESTIA qui n’est pas directement représentée au conseil d’administration de MATISE. Seuls
les deux administrateurs
–
mais pas le président de la société - y siègent mais au titre de
mandats détenus dans le fonds FAALEC et l’association Le Relais.
Dans ces circonstances, il convient de s’interroger sur l’importance de l’influence
que
pourrait exercer le conseil d’administration de MATISE sur les décisions d’HESTIA.
Un groupem
ent d’entreprises solidaires (GES), notamment de structures de l'insertion
par l'activité économique, est une organisation dont les membres sont liés par un projet collectif
de contribution à la création d’activités économiques sur
un territoire. Les principales
caractéristiques d’un GES sont :
-
une offre de services coordonnée ;
-
une stratégie globale de valorisation et de dynamisation des compétences et des
emplois ;
-
une gouvernance unifiée ;
-
une logique de mutualisation des ressources ;
-
des moyens et une communication globalisée. »
Source
: Éric Béasse, « Les Groupes Économiques Solidaires, acteurs d’un développement économique solidaire
et durable », COORACE, 2011.
La délégation des pouvoirs au groupement MATISE apparaît également peu solide sur
le plan j
uridique. En effet l’adhésion n’a jamais été autorisée tant par le conseil d’administration
que par l’assemblée générale d’HESTIA. Les dispositions statutaires de MATISE dans la
pratique ne sont pas opposables aux administrateurs et au dirigeant d’HESTIA n
otamment en
ce qui concerne leur nomination. Aux fins de régulariser la situation, la société HESTIA s’est
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
13
engagée à soumettre pour approbation à son conseil d’administration, l’autorisation d’adhérer
à MATISE.
Une mauvaise appréhension des risques de con
flits d’intérêts
Une situation de conflits d'intérêts apparaît quand un individu ou une organisation doit
gérer plusieurs intérêts qui s'opposent, dont au moins l'un d'eux pourrait influencer la
motivation à agir sur les autres
4
.
Une gouvernance commune d’
intérêts potentiellement contradictoires
Les directions de la société HESTIA, du fonds FAALEC, de l’association Le Relais,
et du groupement MATISE s’organisent autour de participations croisées d’un nombre
restreint d’administrateurs et de dirigeants.
Ces participations sont indiquées dans le tableau suivant :
Tableau n° 1 :
Administrateurs de la société HESTIA au 31 décembre 2021
Administrateurs
Fonction dans HESTIA
Autres fonctions chez les associés
Administrateur
Président du CA
Président du CA du Relais,
administrateur de MATISE
Administrateur
Administrateur
Président du FAALEC,
administrateur de MATISE
Administrateur
Président de la société
Directeur général du Relais,
administrateur du FAALEC
Ces participations de personnes identiques dans des organes de gouvernance de
différents organismes, certes voulues pour harmoniser les décisions des différents organismes,
n’en restent pas moins propices à générer des situations de conflits d’intérêts,
ce que reconnait
HESTIA.
4
Une définition pour les personnes publiques est proposée par l’article 2 de la loi n° 2013
-907
du 11 octobre 2013 relative à la transparence de la vie publique : « Au sens de la présente loi, constitue un conflit
d'intérêts toute situation d'interférence entre un intérêt public et des intérêts publics ou privés qui est de nature à
influencer ou à paraître influencer l'exercice indépendant, impartial et objectif d'une fonction. »
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
14
Des cumuls de fonctions d’élu et d’administrateur à surveiller
La composition du conseil d’administration d’HESTIA se caractérise par la présence
d’élus municipaux ou communautaires. Cette situation expose les administrateurs à des
s
ituations de conflits d’intérêts lorsque des opérations impliquent les collectivités concernées.
La déclaration des conventions règlementées a été omise
La conclusion de conventions commerciales entre HESTIA et des organismes privés
peut être source de con
flits d’intérêts.
L’article L. 227
-10 du code de commerce prévoit, à cet effet, une procédure de
délibération par l’assemblée générale de certaines conventions (dites règlementées). En
l’absence de commissaire aux comptes
, l'organe délibérant statue sur présentation des
conventions par le président de la société. Cette procédure est rappelée dans les statuts de la
société à
l’article 31
.
Dans une société par actions simplifiées les conventions règlementées concernent les
conventions passées directement ou par personne interposée entre la société et son président,
l'un de ses dirigeants, l'un de ses associés disposant d'une fraction des droits de vote supérieure
à 10 % ou, s'il s'agit d'une société actionnaire, la société la contrôlant
5
.
Il s’agit en l’espèce
des conventions que conclurait la société avec son président,
l’association Le Relais, le fonds FAALEC (associés coopérateurs à plus de 10
%) et avec
MATISE. Le périmètre est donc large puisque HESTIA a vocation à travailler exclusivement
avec ses associés coopérateurs.
Les opérations courantes et conclues à des conditions normales échappent toutefois à
la qualification de conventions règlementées
–
comme par exemple la mise à disposition d’un
salarié du Relais avec prise en charge intégrale du salaire.
I
l est donc nécessaire d’apprécier préalablement si une convention présente un
caractère inhabituel ou « anormal ».
Sur la base de ces critères la chambre a identifié certaines conventions qui pourraient
tomber sous la qualification de conventions règlementées :
•
avec Le Relais
: hébergement de la société au siège de l’association et depuis 2021
prestations de services (tenue de comptabilité et secrétariat juridique) en raison de
leur caractère gracieux et du fait qu’elles n’ont pas été formalisées par une co
nvention
écrite ;
•
avec MATISE : convention de trésorerie en raison de son caractère inhabituel.
Pourtant, la chambre constate qu’aucune convention n’a été présentée par le Président
à l’assemblée générale.
La loi précise qu’une convention non approuvée produit ses effets et qu’elle pourra être
régularisée a posteriori ou annulée. Le cas échéant, les conséquences préjudiciables à HESTIA
5
Article L. 227-10 du code de commerce.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
15
pourraient être mises à la charge de l'administrateur ou de la personne assurant le rôle de
mandataire social. La société HESTIA
s’est engagée à régulariser ces conventions réglementées
en les soumettant à son assemblée générale.
Recommandation n° 1.
:
Présenter les conventions règlementées à l’assemblée
générale et régulariser les conventions antérieures qui ne l’ont pas été.
Une prise de con
science insuffisante des risques de conflits d’intérêts et un
manque d’outils de prévention
Force est de constater que malgré ce contexte et les éléments rappelés
supra
, la
prévention des risques de conflits d’intérêts est négligée. Aucun comité d’éthique
ou de
déontologie n’a été instauré et, faute de règlement intérieur, les modalités de gestion de ces
situations n’ont pas été prévues. La société HESTIA reconna
ît que cette situation peut générer
des conflits d’intérêts qu’un comité d’éthique au niveau du
GES MATISE pourrait cependant
réguler.
La chambre rappelle que le risque de conflit d’intérêts s’analyse au niveau de chaque
entité juridique. La décision de coopérer dans le
cadre d’un groupement doit en effet respecter
le principe d’autonomie des personnes morales le composant.
En conséquence,
la chambre recommande de mettre en œuvre une politique de
prévention des conflits d’intérêts en veillant notamment à produire les con
ventions
règlementées aux assemblées générales. Les outils de prévention peuvent inclure par exemple
une charte de déontologie, des déclarations d’intérêts, la mise en place de déports pour les
mandataires cumulant des intérêts. La société HESTIA s’est eng
agée à régulariser les
conventions réglementées en les soumettant pour approbation à son assemblée générale.
Recommandation n° 2.
:
Mettre en œuvre une politique de prévention des conflits
d’intérêt
s.
3
UN PROGRAMME DE TRAVAUX AMBITIEUX
La société s’est dotée de l’expertise tec
hnique pour conduire les projets
Des outils favorisant la production de logements sociaux
L’objet statutaire de la société est d’offrir des logements adaptés pour des populations
présentant des difficultés d’accès au logement. Les opérations envisagées ré
pondent à cet
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
16
objet, sous différentes formes, mais Le Relais profite également de la structure pour une
opération de réhabilitation de ses bureaux.
La « maî
trise d’ouvrage d’insertion
», un cadre subventionné de
promotion du logement social
HESTIA a demandé et reçu
l’agrément
« maî
trise d’ouvrage d’insertion
» en 2019 sur
les départements du Cher et de l’Indre
, étendu à la Nièvre en 2020.
La m
aîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI) est la production par le secteur associatif
d’une offre de logements accessibles
aux ménages en situation d’exclusion proposant des
loyers très sociaux et des charges locatives maîtrisées. Elle est définie au 1° de l’article L.
365-
1 du c
ode de la construction et de l’habitation.
La MOI permet l’acquisition d’un bien ou d’un droit rée
l sur celui-ci (bail à
construction, bail emphytéotique…), sa réhabilitation éventuelle, puis une gestion locative à
vocation sociale.
Les organismes agréés pour l'exercice d'activités de maîtrise d'ouvrage d’insertion
peuvent se voir attribuer le concours
financier de l’
État ou des délégataires des aides à la pierre
(ANAH) : financements PLAI, PLUS, PLS ou PALULOS
6
. Les
aides de l’
État incluent les
aides indirectes comme l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, un taux de
TVA réduit, des prêts de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).
Ces organismes,
outre l’accès aux financements publics pour la réalisation des
opérations immobilières, peuvent également bénéficier des aides de la Caisse de garantie du
logement locatif social (CGLLS) assorties aux prêts de la CDC, dans le cas où les collectivités
locales auraient refusé d’apporter leur garantie.
Les droits à construire seront acquis par des baux à réhabilitation
HESTIA a indiqué qu’elle n’envisageait pas d’acquisitions immobilières en pleine
propriété. C’est pourquoi les droits à construire lui sont transférés à travers des baux
constructifs de long-terme de type bail emphytéotique et bail à réhabilitation. Au terme de ces
baux HESTIA restituera au fonds FAALEC les immeubles libres de location et d’occupation.
Le bail à réhabilitation est défini par les articles L. 252-l à L. 252-4 du code de la
construction et
de l’habitation. Il s’agit d’
un contrat par lequel le preneur s'engage à réaliser,
dans un délai déterminé, des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le
conserver en bon état d'entretien et de réparation de toute nature, en vue d’en assur
er la
location à usage d'habitation pendant la durée du bail.
La prise d’effet du bail à réhabilitation
est subordonnée au conventionnement des
logements
pour ouvrir droit à l’
aide personnalisée au logement (APL), moyennant
6
PLAI
: prêt locatif aidé d’intégration
; PLUS : prêt locatif à usage social ; PLS : prêt locatif social ;
PALULOS : prime à l'amélioration des logements à utilisation locative et à occupation sociale.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
17
l’engagement du bailleur de prat
iquer des loyers sociaux ou intermédiaires pendant la durée
de la convention.
Le prix du bail
est librement fixé par les parties. L’économie du contrat repose sur
l’état initial de l’immeuble et l’importance des travaux à la charge du preneur.
La société s
’appuie sur un réseau d’expertise immobilière
Pour la phase amont des études de faisabilité, notamment les études techniques
(structure, amiante, plomb) et financière, HESTIA a conclu une convention
d’assistance avec
le bailleur France Loire.
Le montant des prestations facturées au 31 décembre 2021 s’élevait à
17 000
€
et a
permis notamment la réalisation des études de faisabilité pour le 16 cour Eugène, les locaux
de bureaux du Relais, et le centre d’hébergement d’urgence à Bourges.
Pour le montage et le suivi des projets immobiliers, la société a conclu deux
conventions d’assistance à maîtrise d’ouvrage
:
•
le 3 janvier 2022 pour la réhabilitation du centre d’hébergement d’urgence avec
La
Ruche Habitat, coopérative du bailleur France Loire. Le montant de la prestation
s’élève à 39
000
€ HT, soit 2,10
% du coût des travaux TTC ;
•
en 2021 avec la SEM Nièvre Aménagement
pour la construction d’une pension de
famille et d’une résidence d’accueil à Nevers. Le montant de la prestation est de
132 000
€
TTC.
Par ailleurs, un salarié de l’association Le Relais est détaché depuis 2020 à temps plein
auprès de la société pour la gestion des projets de réhabilitation. La régularité de cette
opération devra être précisée dans la mesure où elle prive le salarié, maintenu dans les
conditions de son contrat de travail avec l’association, des droits de la convention collective
dont relève les activités d’HESTIA.
Des commissions sélectionnent les projets et organisent les appels d’offres
Commission de sélection des projets
La commission de projets logements est chargée de sélectionner les projets qui feront
l’objet d’une étude complète. Elle est composée de
trois administrateurs du FAALEC. Elle
s’est réunie le
23 mai 2022 afin de délibérer sur huit projets.
Ces projets ont été présentés par le bailleur France Loire sous contrat avec HESTIA
et pour cinq d’entre eux par le cabinet Carré d’Arche.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
18
Commission d’appel d’offres
Comme le rappelle la lettre d’
agrément « m
aîtrise d’ouvrage d’insertion
», la société
HESTIA est as
similée à un pouvoir adjudicateur si elle remplit la double condition d’avoir été
créée pour satisfaire des besoins d’intérêt général et que l’activité
soit financée
majoritairement par un pouvoir adjudicateur ou soumise à un contrôle d’un pouvoir
adjudicateur.
La société satisfait à un besoin d’intérêt général de produire des logements adaptés
pour des populations présentant une difficulté d’accès à un logement. Comme son bilan
l’indique, elle est financée majoritairement par l’État et les collectivités qu
i sont des pouvoirs
adjudicateurs. La société HESTIA est donc soumise au respect des règles de publicité et de
mise en concurrence pour la passation de ses marchés
7
.
Pour les marchés d'une valeur inférieure à 40 000
€
HT, HESTIA a pour seule
obligation de choisir une offre pertinente, de faire une bonne utilisation des deniers publics et
de ne pas contracter systématiquement avec un même fournisseur lorsqu'il y a plusieurs offres
susceptibles de répondre à son besoin.
Une
commission d’appel d’offres
a été constituée sur décision du conseil
d’administration du 1
er
décembre 2020. Elle est composée de trois administrateurs de
l’association Le Relais et du fonds FAALEC qui sont ses deux principaux associés.
La commission a engagé ses travaux avec le marché de maîtrise d’œuvre du centre
d’hébergement d’urgence du Relais situé au 52 avenue Marx Dormoy à Bourges. Elle a retenu
un consortium mené par le cabinet
d’architecte Atelier Carré d’Arche
sur la base d’une
combinaison de critères financiers et techniques.
Ont été communiqués le procès-verbal de la commission (1
er
février 2021), le rapport
d’analyse des offres (9 février 2021), la lettre d’attribution (19 mars 2021), le marché notifié
(1
er
avril 2021). Le processus de passation du marché est documenté, fondé sur des critères de
sélection financiers et techniques. Le dossier consulté n’appelle pas d’observations.
Le marché d’assistance à maîtrise d’ouvrage confié à la
SEM Nièvre Aménagement a
été également été
produit et n’appelle pas d’observations.
La société Boisia, un actionnaire potentiellement sous-traitant
HESTIA, en sa qualité de pouvoir adjudicateur, doit traiter les opérateurs
économiques sur un pied d’égalité et sans discrimination. Tous les
candidats doivent disposer
des mêmes chances dans la formulation de leurs offres qui doivent être soumises aux mêmes
conditions d’analyse.
La situation de l’entreprise Boisia est susceptible de faire naître un doute sur
l’impartialité des décisions d’HESTIA quant à l’attribution de certains marchés publics, au
regard des liens d’intérêt détaillés ci
-dessous.
7
Au titre de l’article L. 1211
-1 du code de la commande publique.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
19
La société Boisia est un partenaire économique de l’association Le Relais, avec
laquelle a été mené un chantier d’insertion pour la construction d’une
résidence de logements
sociaux à Sancoins (18). La société employait les salariés en insertion de l’association
(56,4
milliers d’euros), et prêtait auprès d’elle leur encadrement technique (81,9
milliers
d’euros
).
Par ailleurs, la société Boisia est action
naire d’HESTIA et également la première
entreprise mécène du fonds FAALEC, propriétaire des biens confiés en réhabilitation à
HESTIA avec un total de dons de 17 800
€.
La chambre rappelle, dans ce contexte de proximité et de risques de confusion d’intérêts
personnels et professionnels, qu’il appartient à HESTIA, pouvoir adjudicateur, de prendre en
compte des situ
ations de conflits d’intérêts potentielles et de prendre les mesures pour s’assurer
que tout risque de partialité est effectivement levé dans la co
nduite des appels d’offres. La
société HESTI
A s’est engagée à mettre en œuvre des outils de prévention des conflits d’intérêts.
Un programme très ambitieux de
six millions d’euros
à
l’incidence
financière peu évaluée
La société HESTIA prévoit la production de 20 logements par an
HESTIA a indiqué qu’elle visait la production annuelle de 20 logements en rythme de
croisière. La société prévoit d’étendre ses services à d’autres propriétaires privés ou publics.
À ce jour, quatre opérations ont déjà été validées
par les conseils d’administration des
19 février 2020 et 15 janvier 2021. Elles concernent toutes des biens propriété du fonds
FAALEC et sont décrites ci-après.
Des opérations validées conformes à l’objet social, et une opération de
bureaux en opportunité
Une opération de bureaux en opportunité
Le fonds FAALEC est propriétaire de bâtiments situés 1 Allée Napoléon III à Bourges
(également intitulé Guerry Nord) actuellement occupés par l’association Le Relais.
La réhabilitation des locaux par HESTIA doit permettre de rassembler sur un même
site les services de l’association
Le Relais
: le siège, le service d’aide aux victimes, le pôle
hébergement, le campus, l’épicerie et la maintenance. Le bail emphytéotique a été conclu avec
le propriétaire le 9 février 2022
.
Cette opération, la plus importante en termes de revenus locatifs pour HESTIA,
souligne la persistance d’une certaine ambigüité quant à la finalité de la société. En effet, la
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
20
création de locaux d’entreprise est éloignée de l’objet statutaire de la socié
té et des missions
promues par l’agrément «
maîtrise d’ouvrage d’insertion
».
Centre d’hébergement d’urgence 50
-52 Av Marx Dormoy à Bourges
Le fonds FAALEC est propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant un local
commercial et des locaux d’hébergement
d’une superficie totale d’environ 630 m
2
, situé au
50-52 avenue Marx Dormoy à Bourges.
Ces locaux étaient occupés par le centre d’hébergement d’urgence du Relais mais leur
état imposait selon l’ancien propriétaire France Loire, une restructuration lourde
du bâtiment
(lettre du 19 mars 2019 aux services de l’État).
L’opération conduite par HESTIA prévoit une réhabilitation complète avec la
production de 30 places en hébergement d’urgence et de
huit logements « passerelle »
8
de
transition avant l’accès au logement. Le projet final s’établit à 650 m
2
, répartis entre 445 m
2
pour l’hébergement et 210 m
2
pour la résidence sociale.
Production de trois logements sociaux au 16 cour Eugène à Bourges
Le fonds FAALEC est propriétaire d’un bâtiment situé 16
cour Eugène, cédé par la
ville de Bourges. Le projet de réhabilitation prévoit la production de trois logements sociaux
en deux versions de 115 m
2
ou 134 m
2
.
Construction d’une pension de famille à Nevers
Le fonds FAALEC est propriétaire d’un terrain à bâtir de 3
900 m
2
rue Jean Georges
à Nevers. Le projet initial envisageait la construction d’une pension de famille et d’une
résidence d’accueil de 34 places. Il a fait l’objet d’un marché de travaux mais l’appel d’offres
a été déclaré infructueux en raison de conditions tarifaires supérieures aux estimations
initiales. Le projet doit être redimensionné de 34 à 21 logements pour tenir compte de
l’augmentation des coûts de construction.
Un premier chiffrage à six millions
d’euros
HESTIA a établi sur chacun des projets des plans de financement à partir des
chiffrages établis par les prestataires. Certains montants ont été révisés par HESTIA pour
intégrer des changements de périmètre, comme pour les logements cour Eugène dont
l’ambition qualitative a été fortement revue à la
hausse.
8
Hébergement d’urgence = 11 chambres simples d’environ 9 m
2
, quatre doubles de 12 m
2
et trois unités
vie de 19 m
2
ainsi que des locaux communs. Logements passerelles = T1 de 22 m
2
.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
21
À la date de rédaction du rapport, aucun projet n’avait été définitivement confirmé.
Les estimations restent donc indicatives.
Tableau n° 2 :
Chiffrage des travaux (TTC)
Coût expertisé
Coût retenu
Surface
Coût par m
2
Bureaux
allée Napoléon III
2,0 M€
HT
1,0 M€
1 900 m
2
900 €
par m
2
Trois logements
sociaux
Cour Eugène
130 milliers
d’euros
HT
284
milliers d’euros
de
travaux
348
milliers d’euros
pour
l’opération
130 m
2
2
676 €
par m
2
CHU et logements
Marx Dormoy
1,4 M€
1,4 M€ TTC travaux
1,8 M€ pour l’opération
630 m
2
2
860 €
par m
2
Pension de famille
Nevers
Non communiqué
2,9 M€
pour l’opération
34 logements (m
2
non communiqué)
Source : Le Relais, documents techniques et plans de financement.
Les opérations en maîtrise d’ouvrage d’insertion entraînent par principe des coûts de
réhabilitation élevés. Les opérations concernent des petits collectifs, anciens et dégradés,
impliquant le plus souvent des restructuration lourdes. Elles doivent également intégrer des
exigences de qualité imposées sur les logements telles que la création de locaux communs, le
respect des normes bâtiment basse consommation (BBC)
, ou l’utilisation de matériaux
biosourcés.
Les coûts des deux opérations en maîtrise d’ouvrage
insertion sont particulièrement
élevés avec une estimation à 2 600
€
par mètre carré sachant que HESTIA parle de
réhabilitation lourde à partir de 1 500
€
par mètre carré. Ces coûts de réhabilitation risquent
donc de dépasser la valeur vénale des biens même remis à neuf ce qui impose pour ces
opérations de pouvoir s’appuyer sur des subventions pour s’affranchir des critères habituels
de rentabilité économique.
Malgré les montants en jeu, aucun plan d’affaires n’a été produit aux
actionnaires
La société
n’a produit que deux plans de financement détaillés sur les
quatre projets
validés au moment du contrôle de la chambre.
Aucun plan d’affaires n’a été validé par les organes de gouvernance de la société ou
de ses actionnaires alors que ce document devient e
ssentiel pour mesurer l’impact des projets
sur la situation financière de la société qui est fragile. L
a société HESTIA évoque l’action
d’un comité de validation des projets qui serait situé en dehors de la société HESTIA sans
pour autant en définir la composition et les prérogatives.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
22
Un financement prévu exclusivement par effet de levier
Doté de seulement 31 000
€ de fonds propres, la société HESTIA doit financer un
programme ambitieux de travaux. Elle doit donc s’appuyer sur des subventions et avoir
recou
rs à l’emprunt.
Une société sous-capitalisée au regard de ses besoins financiers
La société a été créée sans évaluation préalable de ses besoins de financement. Aucun
plan d’affaires n’a été validé par les conseils d’administration des actionnaires.
Au reg
ard d’un programme de travaux déjà chiffré à six millions d’euros
et des besoins
de fonds propres pour financer les phases de lancement des projets, HESTIA apparaît nettement
sous capitalisée avec seulement 31 000
€ de dotation initiale même si
elle indique que des
partenaires tels que la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et la fondation
Abbé Pierre seraient des financeurs prêts à soutenir les projets.
La société ne dispose d’aucune marge de manœuvre financière pour absorber les
pertes q
ui pourraient être occasionnées à l’occasion de l’échec ou du report d’un projet comme
cela a été le cas pour la pension à Nevers alors que 63 000
€ de frais ont déjà été engagés et
sont dus à la société d’aménagement.
Cependant,
la société a d’ores et déj
à précisé que ce
projet a été redimensionné suite au désengagement de collectivités territoriales et
qu’un
nouveau permis de construire a été déposé avec le soutien de
l’État.
Des subventions conséquentes si les projets aboutissent
Les opérations de
réhabilitation urbaine ouvrent droit à un large dispositif d’aides
financières qui associe différents moyens d’actions
: financements, subventions, garanties, ou
encore exonérations. Ces aides sont fondées sur l’agrément Maîtrise d’ouvrage d’insertion,
sur
leur destination (PLAI pour le locatif social) ou encore leur localisation (Action cœur de
ville).
HESTIA a produit toutes les décisions d’octroi des subventions inscrites en
comptabilité.
À ce jour, seules les aides à la réhabilitation du centre d’hébergement d’urgence ont
fait l’objet d’un engagement, et ont été comptabilisées (voir montants ci
-après). En plus des
aides à la pierre, de droit, qui financeront plus de la moitié des travaux, HESTIA percevra des
aides complémentaires pour près de 150 000
€ du département, de l’agglomération de
Bourges, et de la fondation Abbé Pierre.
Les autres opérations n’avaient pas, au 31 décembre 2021, fait l’objet d’engagements
des financeurs :
•
la réhabilitation du siège n’est pas subventionnée
;
•
l’opération Cour Eugène
était insuffisamment avancée. Le plan de financement
prévoit le versement des aides présentées dans le tableau suivant.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
23
Tableau n° 3 :
Subventions attendues pour la réhabilitation du 16 Cour Eugène
Organismes
Montant
ANAH
101 702 €
Action Logement Cœur de ville
95 256
€
Fondation Abbé Pierre
34 827 €
Agglomération Bourges Plus
11 668 €
Département du Cher
9 086 €
Région Centre Val de Loire
7 500 €
Habiter Mieux
6 000 €
TOTAL
266 039
€
Source : Plan de financement - HESTIA
Des emprunts bancaires indispensables
Le solde des opérations devra être financé par des emprunts bancaires. Les plans de
financement prévoient des amortissements longs, variables suivant l’économie des opérations,
de 20 à 35 ans.
Au 31 décembre 2021 les projets n’étaient pas suffisamment avancé
s pour solliciter
les créanciers.
Cependant, la société est éligible aux financements de la Caisse des dépôts et
consignations sur les deux opérations en maîtrise d’ouvrage d’insertion (Cour Eugène et
a
venue Marx Dormoy). Elle devrait bénéficier des garanties d’emprunt de l’agglomération
Bourges +. HESTIA a par ailleurs indiqué qu’elle aurait obtenu d’Action Logement, en 2022,
un accord sur le prêt principal de l’opération
cour Eugène.
Pour la rénovation du siège, qui ne bénéficiera pas de subventions, les travaux seront
réalisés à mesure des accords de concours bancaires. HESTIA a précisé lors des entretiens
être sur le point de recevoir un accord d’un établissement bancaire pour un montant d’
un
million
d’euros.
Un projet rentable si la phase de lancement parvient à être passée
Le lancement des projets, un besoin de financement à satisfaire
La phase de développement des projets, préalable au lancement des travaux (pré-
étude, étude de faisabilité, diagnostic) est un obstacle financier important dans la mesure où
les dépenses correspondantes doivent être financées sur fonds propres, les financements
extérieurs n’étant disponibles qu’une fois les opérations validées.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
24
La réinitialisation du projet de pension de famille à Nevers, qui a échoué dans la forme
initialement envisagée, illustre les risques associés à ces phases de lancement, et la nécessité
pour HESTIA de les évaluer avec précision.
Or, faute de plan d’affaires, il est probable que les risques aient é
té mal appréciés.
L’ampleur des besoins en trésorerie
couverts
par les deux actionnaires d’HESTIA témoigne
même d’une difficulté manifeste à maîtriser le financement de la phase de lancement.
La phase d’exploitation permet à Hestia d’optimiser sa
rentabilité
Durant la phase d’exécution les biens rénovés devraient rapidement permettre de
dégager des excédents financiers, grâce à la différence entre, d’une part, les recettes versées
par Le Relais (locataires du parc social, public hébergé …) et, d’autre part
, les charges et les
loyers dus au propriétaire le fonds FAALEC.
Les plans de financement ont été produits et sont d’une qualité perfectible. Pour deux
des opérations, les documents étaient complets et détaillés mais un calcul était erroné
9
ce qui
modifiai
t les équilibres de l’opération 16
cour Eugène. Pour les deux autres, ils étaient absents
(pension de famille à Nevers) ou insuffisamment approfondis (rénovation des bureaux).
Compte tenu des montants en jeu, la chambre recommande à la société de systématiquement
produire pour chaque opération des plans de financement complets et fiables.
L’analyse des plans de financement montre que HESTIA entend tirer un avantage
financier de ses baux. En effet, en amont les loyers perçus seront maximisés dans la mesure
o
ù l’association Le Relais reversera intégralement les montants perçus de ses baux
d’occupation et paiera un loyer de «
marché » pour ses bureaux (108 000
€ pour environ
1 000 m
2
). Tandis qu’en aval, les loyers versés par HESTIA seront minimisés
, limités au
remboursement de la seule charge d’emprunt du
propriétaire, le FAALEC, sans que celui-ci
ne dégage aucun excédent.
Tableau n° 4 :
Flux financiers annuels pendant la phase d’exploitation (*)
Opérations
Loyer perçu du
Relais
Loyer versé
au FAALEC
Autres charges
Excédent
CHU
–
Marx
Dormoy
73,2
milliers d’euros
9,5
milliers d’euros
58,0
milliers d’euros
5,7 milliers
d’euros
Bureaux
108,0 milliers
d’euros
33,5 milliers
d’euros
49,1
milliers d’euros
25,4 milliers
d’euros
Trois logements
–
Cour Eugène
8,2
milliers d’euros
3,6
milliers d’euros
5,0
milliers d’euros
-0,4 milliers
d’euros
Pension Nevers
Pas chiffré, projet annulé et relancé
Source : Plan de financement
(*)
An année 1, les montants des années postérieures seront calculés en prenant en compte un indice de
revalorisation
.
9
Loyer du au Relais de 300
€ par mois soit 3
600
€ par an.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
25
Le caractère lucratif des opérations doit toutefois être tempéré, car selon la société
l’i
ncidence sociale
d’une opération est prépondérant
e. En effet, les excédents restent modestes
en comparaison du coût total des travaux (1 %). Par ailleurs, quand ils sont chiffrés, les retours
sur investissement sont encore incertains :
•
p
our l’opération du centre d’hébergement d’urgence le plan de financement
indique un excédent cumulé de 80 000
€ au bout de 10 ans
;
•
en revanche la réhabilitation cour Eugène est déficitaire, après correction de
l’erreur dans le plan de financement.
4
UNE SITUATION FINANCIÈRE PROB
L֤
ÉMATIQUE
La comptabilité d’HESTIA est tenue par le service des finances de l’association Le
Relais. Le grand livre a été produit. Un expert-comptable est missionné pour produire des
états annuels et les déclarations de TVA.
Les comptes de
l’exercice 2020
10
ne retracent qu’une activité limitée (17
000
€ de
dépenses, 37 000
€ de bilan) et n’appellent pas d’observation
s.
Une situation
a priori
saine en 2021
Un contexte de démarrage des projets
La société s’est véritablement animée à compter de l’exercice 2021.
Les premières dépenses ont été engagées avec des prestations de maîtrise d’œuvre de
l’architecte et d’assistance à maîtrise d’ouvrage de Nièvre A
ménagement et de France Loire.
D’importantes subventions ont été octroyées mais non versées dans l’attente du
lancement du projet, pour la réhabilitation du bâtiment du centre d’hébergement d’urgence à
Bourges. Les pièces correspondantes ont été produites :
•
ANAH (542,5
milliers d’euros
) représentation 50 % du montant des travaux, le
6 décembre 2021 ;
•
agglomération Bourges +, par délégation de l’État, pour une subvention
complémentaire PLAI (122,8
milliers d’euros
) ;
•
agglomération Bourges +, sur ses fonds propres, pour une subvention
complémentaire PLAI (40
milliers d’euros
) ;
•
département du Cher (40
milliers d’euros
) ;
10
L'exercice a une durée de 19 mois, recouvrant la période du 6 juin 2019 au 31 décembre 2020.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
26
•
pour information, la fondation Abbé Pierre a également accordé une aide
complémentaire de 70 millier
s d’euros
sur le projet.
La société a également reçu en 2021 une somme de 58
milliers d’euros
de subventions
sans contrepartie de projet spécifique, soit :
•
fondation Abbé Pierre (25
milliers d’euros
) du 13 avril 2021 ;
•
caisse de garantie du logement locatif social
(CGLLS) pour la première tranche
(33
milliers d’euros) d’une subvention triennale de 100 milliers d’euros
du
19 mai 2021.
Le bilan semble très satisfaisant en apparence
Le compte de résultat
Le résultat annuel est équilibré en 2021 (perte
d’un
millier d’euros
).
Tableau n° 5 :
Compte de résultat
en euros
2019-2020
2
021
Produits (+)
58 302
Charges (-)
12 687
58 750
Résultat courant
- 12 687
- 440
Source : HESTIA.
Les charges correspondent au salaire du personnel de l’association Le Relais
(64 000
€), à des
frais divers et à une extourne de 10 000
€ sur une facture non parvenue. Les
frais d’études des projets ont été comptabilisés en immobilisations en cours.
Les charges ont été couvertes par les subventions de fonctionnement dont seules celles
versées sans contrepartie de réalisation de projets ont été comptabilisées en produits
(58 000
€). Les autres ont été inscrites au bilan.
Le bilan
Le bilan est un état de synthèse au 31 décembre de la situation patrimoniale de
l’association qui montre ce que l’association possède (l’actif) et ce qu’elle doit (le passif),
c’est
-à-
dire les ressources financières (dettes, emprunts bancaires, fonds propres, etc.) qu’elle
a mobilisées pour financer l’actif.
L’actif a considérablement augmenté en raison de l’enregistrement en
« Subventions
à recevoir
» des aides de l’opération de réhabilitation du centre d’hébergement d’urgence.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
27
Tableau n° 6 :
Actif du bilan
en euros
2020
2021
Immobilisations corporelles
Immobilisations en cours
17 075
194 324
Actif immobilisé
17 075
194 324
Créances
Taxes
5 718
39 740
Subventions à recevoir
788 600
Divers
Avances et acomptes versés sur commandes
41 055
Disponibilités
14 874
48 254
Actif circulant
20 593
917 649
Total général actif
37 668
1 111 973
Sources : comptes annuels SAS Cabinet Yvan Sauzet (expert-comptable).
Les immobilisations en cours correspondant aux frais des études des deux opérations
immobilières initiées par la société pour un total de 194
milliers d’euros
. Une somme de 69
milliers d’euros
a été versée à Nièvre aménagement
11
pour une prestation d’assistance à
maîtrise d’ouvrage de la construction d’une pension de famille à Nevers. Le solde est
attribuable au marché de maîtrise d’œuvre de 149 milliers d’euros
attribué au cabinet Carré
d’Arche pour la réhabilitation du centre d’hébergement d’urgence de l’association à Bourges
(52 Av Marx Dormoy).
Les subventions ont été comptabilisées pour un montant de 803,6
milliers d’euros
dont 788,6
milliers d’euros
en subventions à recevoir (seule la somme de 15 mill
iers d’euros
de la fondation Abbé Pierre a effectivement été perçue).
Tableau n° 7 :
Comptabilisation des subventions (en euros)
Subvention à recevoir
Produit constaté d’avance
ANAH
542 500
542 500
ANAH
Département du Cher
40 000
40 000
Département du Cher
Bourges Plus
40 000
40 000
Bourges Plus
Bourges délégation État
122 800
122 800
Bourges délégation État
Fondation Abbé Pierre
10 000
CGLLS
33 000
Total
788 600
745 300
Source
: Le Relais pour le compte d’HESTIA
.
11
SEM détenue majoritairement par le département de la Nièvre et la commune de Nevers.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
28
Comme l’actif, le passif du bilan est
largement pondéré des subventions à recevoir sur
l’opération
de
réhabilitation
du
centre
d’hébergement
d’urgence
(CHU)
(745,3 milliers
d’euros
en produits constatés d’avance).
Tableau n° 8 :
Passif du bilan
en euros
2020
2021
Capital social
31 000
31 000
Report à nouveau débiteur
-12 687
Résultat de l'exercice
-12 687
-1 098
Total capitaux propres
18 313
17 215
Provisions
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédits
Fournisseurs
6 855
83 003
Factures non parvenues
12 500
65 319
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
19 355
148 322
Dettes fiscales et sociales
137
Autres dettes MATISE
201 000
Produits constatés d'avance
745 300
Totales dettes
19 355
1 094 759
Total passif €
37 668
1 111 973
Sources : comptes annuels SAS Cabinet Yvan Sauzet (expert-comptable).
Les dettes sont constituées des avances de trésorerie de l’association MATISE qui
proviennent en réalité des deux actionnaires : 151
milliers d’euros
en provenance du Relais et
50 milliers
d’euros
du FAALEC.
Les dettes fournisseurs impliquent également Le Relais :
Tableau n° 9 :
Dettes Fournisseurs au 31 décembre 2021
en euros
Montant
Le Relais (*)
64 089
Nièvre aménagement
62 968
France Loire
17 046
Source : HESTIA.
(*) refacturation de la mise à disposition de personnel
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
29
En réalité, une société maintenue à bout de bras par Le Relais
En l’état de la situation financière, l
es créanciers ne peuvent pas être
remboursés
Les subventions pour la réhabilitation du centre d’hébergement d’urgence sont des
subventions d’investissement. Elles ont été comptabilisées dès la décision d’octroi.
Si la méthode de comptabilisation en 2021 n’est pas irrégulière, elle p
ourrait
cependant apparaître prématurée au regard de l’état d’avancement du projet. La société n’est
titulaire d’aucun droit constructif car le bail n’avait pas été conclu avec le fonds FAALEC.
Une ébauche existait mais l’appel d’offres était toujours en cours à la date de clôture de
l’exercice.
Une vision plus sincère aurai
t consisté à neutraliser l’effet de ces subventions au bilan
pour l’exercice 2021,
ce qui aurait amené à la situation suivante :
Tableau n° 10 :
Bilan HESTIA 2021 après retraitement des subventions à percevoir (en euros)
ACTIF
2021
Actif immobilisé
194 324
Actif circulant
172 349
Taxes
39 740
Subventions à recevoir
43 300
Avances et acomptes versés sur commandes
41 055
Disponibilités
48 254
Total général actif
366 674
PASSIF
2021
Capitaux propres
17 215
Dettes
349 459
Fournisseurs et Factures non parvenues
148 322
Dettes fiscales et sociales
137
Autres dettes MATISE
201 000
Total passif
366 674
Sources : comptes annuels SAS Cabinet Yvan Sauzet (expert-comptable).
Cette présentation fait apparaître plus clairement que la situation financière est en
réalité extrêmement fragile car la société
n’est plus en mesure de rembourser ses dettes
fournisseurs. L’actif disponible est de 48 milliers d’euros
(91,5
milliers d’euro
s en intégrant
les subventions à recevoir, mais les taxes correspondant à de la TVA à récupérer ne sont pas
disponibles) mais reste insuffisant pour couvrir les dettes fournisseurs de 107
milliers d’euros
(148
milliers d’euros
diminués de 41
milliers d’euro
s
d’acomptes versés).
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
30
La société était donc à la fin de l’exercice 2021 dans une situation potentielle de
cessation de paiements
12
, et n’y échappe officiellement qu’en raison de l’attentisme de son
fournisseur et de son actionnaire l’association Le Relais,
ainsi que de délais accordés sans
formalisme par les autres créanciers.
Un soutien financier des actionnaires conséquent
Un soutien potentiellement abusif et non validé par le conseil
d’administration
La société HESTIA a bénéficié d’
avances de trésorerie de 401
milliers d’euros
du
groupement MATISE, ces fonds provenant eux-
mêmes de l’association Le Relais (
151
milliers d’euros
en 2021 et 200
milliers d’euros
en 2022) et du fonds FAALEC (
50
milliers d’euros). Ces engagements n’ont formellement fait l’objet d’aucune autorisation
du conseil d’administration de la société, même si les avances par les deux actionnaires
majoritaires impliquaient nécessairement leur accord.
L’association Le Relais était par ailleurs créancière au 31 décembre 2021 d’une
somme supplémentaire de 64
milliers d’euros
pour la prestation non réglée de mise à
disposition d’un de ses personnels. Au total
, le soutien des actionnaires se chiffre, dans sa
dernière situation connue au 4 février 2022, à 465
milliers d’euros
(265
milliers d’euros
au
31 décembre 2021).
Il convient de souligner le montant important de ces avances qui représentent près de
quinze fois les fonds propres et constituent donc un véritable soutien financier pour la société.
La convention avec MATISE est illégale
Une convention cadre
a été conclue. Chaque tirage fait ensuite l’objet d’un
avenant
précisant le montant et les conditions de remboursement. Les avances ont été consenties sans
rémunération et avec les modalités suivantes :
•
avances de 151 milliers
d’euros
du Relais et de 50
milliers d’euros
du FAALEC : au
démarrage du projet de pension de famille à Nevers, qui a été reporté
sine die
;
•
avance de 200
milliers d’euros
du Relais en 2022 : au lancement des travaux du
centre d’hébergement d’urgence.
Le code monétaire et financier (article L. 511-5) interdit à toute personne autre qu'un
établissement de crédit ou une société de financement d'effectuer des opérations de crédit à
titre habituel. Ni MATISE ni aucun de ses membres ne sont des établissements de crédit.
La loi aménage un régime d’exception
:
12
Article L. 631-1 du code de commerce.
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
31
•
si les opérations ne sont pas habituelles. Cependant plusieurs éléments tendent à
établir l’intention de recourir à ces opérations de manière récurrente, notamment la
conclusion d’une convention cadre
prévoyant la faculté de réaliser plusieurs tirages,
et la mise en place de trois avances en quelques mois ;
•
sur le fondement des dispositions de l’article L. 511
-6 1° qui prévoit que
« l'interdiction relative aux opérations de crédit ne s'applique pas aux organismes
sans but lucratif qui, dans le cadre de leur mission et pour des motifs d'ordre social,
accordent, sur leurs ressources propres, des prêts à conditions préférentielles à
certains de leurs ressortissants
», mais le motif d’ordre social des avance
s de
MATISE n’est pas établi
;
•
sur le fondement du même article, alinéa 5°, repris dans la convention cadre à tort
car réservé à des associations agrées dans le cadre d’opérations de microcrédit.
Dans ces conditions, la régularité des conventions de trésorerie entre MATISE et
HESTIA apparaît contestable. Elle participe également d’une complexité inutile
dans la
mesure où d’autres modalités de soutien des actionnaires plus simples et
plus sécurisantes sur
le plan juridique, sont possibles.
Les avances s’appa
rentent en réalité à une recapitalisation
Le
s fonds n’ont d’autre échéance de remboursement que la réussite de deux projets
immobiliers. En cas d’échec, rien n’est prévu. Ces avances de trésorerie, consenties en réalité
par les actionnaires, correspondent donc à une recapitalisation indirecte puisque leurs
remboursements sont explicitement associés aux risques des opérations.
Les premiers retours sur l’avancement des projets sont préoccupants. La construction
d’une pension de famille de 34 places à Nevers a
été annulée. L’appel d’offres s’est avéré
infructueux en raison du coût de travaux plus élevé qu’attendu et le projet doit être
redimensionné à 21 places. De nouveaux frais vont donc devoir être engagés sans perspective
à court-terme de remboursement des avances.
Désormais endetté à court-terme à hauteur de 549
milliers d’euros
(349 milliers
d’euros
au 31 décembre 2021), HESTIA n’attend plus que le secours d’un financeur extérieur
prévu
à l’été 2022
. Il sera probablement insuffisant puisque le montant évoqué (400 milliers
d’euros
) ne permettra pas de rembourser toutes les avances. De surcroît, ce soutien sous forme
d’emprunt revient finalement à changer de créancier.
Compte-tenu des montants déjà engagés, la chambre invite
l’association
à établir un
plan d’affaires crédible et
à définir une solution de financement plus adaptée que le recours à
des avances de trésorerie récurrentes auprès des actionnaires. Selon la société HESTIA,
plusieurs projets arrivant à terme devraient lui permettre de générer des revenus.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
32
ANNEXES
Annexe n° 1. Procédure
...................................................................................................
33
Annexe n° 2. Glossaire
....................................................................................................
34
Annexe n° 3. Réponse
.....................................................................................................
35
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
33
Annexe n° 1. Procédure
Le tableau ci-
dessous retrace les différentes étapes de la procédure telles qu’elles ont été
définies par le code des juridictions financières (articles L. 243-1 à L. 243-6) :
Objet
Dates
Destinataires
Dates de réception
des réponses
éventuelles
Envoi de la lettre
d’ouverture de
contrôle
17 mai 2022
reçue le
18 mai 2022
M. David Souchet,
président en fonction
Entretien de fin de
contrôle
29 juin 2022
M. David Souchet
Délibéré de la
chambre
18 juillet 2022
Envoi du rapport
d’observations
provisoires (ROP)
19 septembre 2022
reçu le même jour
M. David Souchet
18 novembre 2022
Délibéré de la
chambre
19 janvier 2023
Envoi du rapport
d’observations
définitives (ROD1)
2 mars 2023
reçu le même jour
M. David Souchet
31 mars 2023
2 mars 2023
reçu le même jour
M. Marc Stoquert,
président du FAALEC
Sans réponse
2 mars 2023
reçu le
3 mars 2023
M. Nicolas Moreau,
président de l’association
Le Relais 18
Sans réponse
2 mars 2023
reçu le
6 mars 2023
M. Jacques Fleury,
président du conseil
départemental du Cher
Sans réponse
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
34
Annexe n° 2.Glossaire
ANAH :
agence nationale de l’habitat
APL : aide personnalisée au logement
CDC : caisse des dépôts et consignation
CGLLS : caisse de garantie du logement locatif social
CHU : centre
d’hébergement d’urgence
FAALEC : fonds
d’aide aux associations de lutte contre l’exclusion d
ans le Centre
GES : groupement économique et solidaire
HT : hors taxe
MATISE :
mutualisation d’acteurs territoriaux d’intérêt solidaire et économique
MOI :
maîtrise d’ouvrage d’insertion
PALULOS : prime à l'amélioration des logements à utilisation locative et à occupation
sociale.
PLAI
: prêt locatif aidé d’intégration
PLS : prêt locatif social
PLUS : prêt locatif à usage social
SAS : société par actions simplifiées
SEM :
société d’économie mixte
TTC : toutes taxes comprises
TVA : taxe sur la valeur ajoutée
HESTIA-HABITAT SOLIDAIRE
35
Annexe n° 3. Réponse
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
36
Les
Chambre régionale des comptes
Centre-Val de Loire
15 rue d’Escures
BP 2425
45032 Orléans Cedex 1
Tél : 02 38 78 96 00
centrevaldeloire@crtc.ccomptes.fr
www.ccomptes.fr/fr/crc-centre-val-de-loire