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Office public de l'habitat Maine-et-Loire Habitat (Maine-et-Loire)

CRC PAYS DE LA LOIRE

Rapport d'observations définitives

Principales observations et recommandations de la chambre 

L’office public de l’habitat Maine et Loire Habitat, rattaché au Conseil général de Maine et Loire, compte plus de 12 000 logements en 2012 dont les deux tiers environ sont des logements individuels.

Maine et Loire Habitat est le principal bailleur social du département et ses logements se trouvent essentiellement en milieu rural.

Après une production de logements très soutenue ces dernières années, l’office s’est engagé dans la production de 210 logements locatifs par an, financés en PLUS (prêt locatif à usage social) et PLAI (prêt locatif aidé d’insertion), hors location-accession, sur cinq ans, dans le cadre du plan départemental de l’habitat (PDH) qui constitue sa référence.

L’office développe en outre, afin d’atteindre cet objectif, les logements financés en location-accession par le moyen des prêts sociaux de location-accession (PSLA), qui permettent aux locataires de devenir acquéreurs de leur logement neuf. Dans ce but, il a créé une société anonyme coopérative d’intérêt collectif (SCIC) qu’il a capitalisée à hauteur de 1,5 M€.

Les indicateurs de gestion de l’office sont très satisfaisants. Ils résultent d’une gestion globalement efficiente : les résultats, l’autofinancement et le taux de rentabilité se situent au-dessus des moyennes nationales des offices jusqu’en 2010, tandis que les coûts de gestion et les dépenses de personnel se situent en dessous de ces moyennes.

Toutefois, en 2011, ces bons résultats ont été affectés par la conjonction de plusieurs éléments : un prélèvement de l’Etat de 2 M€ sur le potentiel financier, et des montants de construction très soutenus.

L’inscription pour la première fois en 2011 d’une provision pour gros entretien de 6,67 M€ a contribué à détériorer l’autofinancement qui s’est trouvé négatif. La constitution de cette provision, qui s’analyse comme le retour à une situation normale, permettra à l’office d’élaborer un programme impératif et ambitieux de réhabilitation de ses logements, ce qui n’a pas été le cas cinq ans plus tôt. Les programmes des années suivantes ont constitué un rattrapage, mais le rythme doit désormais être plus soutenu, et ceci grâce à la constitution de provisions imposant des contraintes.

Le programme de réhabilitation du patrimoine, notamment énergétique, apparaît très important à exécuter. Pourtant, jusqu’à 2012, Maine et Loire Habitat n’avait pas de plan pluriannuel d’investissement (PPI) et, en outre, n’apportait pas, dans les débats d’orientation budgétaire, de précisions quant aux programmes prévisionnels de réhabilitation de logements. Eu égard aux enjeux, le vote chiffré de ces programmes ainsi que le suivi détaillé et également chiffré de leur exécution doivent être soumis au conseil d’administration.

Le plan stratégique de patrimoine élaboré en 2004 et réactualisé en 2007, ainsi que la convention d’utilité sociale signée le 16 mars 2011 avec l’Etat, constituent d’excellents outils pour organiser un plan pluriannuel d’investissement centré sur la réhabilitation, notamment énergétique, des logements, à cinq ans, voire dix ans.

 ***** 

1-    Manifester davantage de prudence dans la pratique consistant à réserver les crédits attribués pour le financement des logements.

2-    Etablir un plan pluriannuel d’investissement sur cinq et dix ans des travaux de réhabilitation, permettant de prendre position sur le diagnostic énergétique.

3-     Intégrer le plan pluriannuel d’investissement dans les débats d’orientation budgétaire.

4-    Faire voter par le conseil d’administration le budget annuel des programmes d’investissement et lui présenter un suivi détaillé de leur exécution.

 

 

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