Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 37

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Présidence

Direction générale

Ns/réf. : 2025-10-MP/FN

Nantes, 24 octobre 2025

Objet

: Réponse aux observations définitives relatives au

contrôle des comptes et de la gestion de Nantes Métropole Habitat

Monsieur le Président,

Par courrier en date du 25 septembre dernier, vous nous avez communiqué vos observations

définitives concernant le contrôle des comptes et de la gestion de l’Office.

Conformément aux dispositions de l’article L. 243-5 du Code des juridictions financières, Nantes

Métropole Habitat vous présente ci-après ses réponses aux observations formulées dans le rapport

d’observation définitif n°2025-134. L’office présentera le rapport dès la notification de la Chambre à

sa gouvernance. Le prochain Conseil d’administration est prévu le 16 décembre 2025.

Restant à votre entière disposition pour tout complément d’information, je vous prie d’agréer,

Monsieur le Président, l’expression de ma considération distinguée.

Le Président

Le directeur général

Thomas QUÉRO

Marc PATAY

Monsieur Luc HERITIER

Président de la Chambre Régionale

des Comptes des Pays de la Loire

25, rue Paul Bellamy

B.P. 14119

44041 Nantes Cedex 01

CRC Pays-de-la-Loire

KPL GA250241 KJF

24/10/2025

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Réponses de Nantes Métropole Habitat au ROD n°2025-134

Conformément aux dispositions de l’article L. 243-5 du Code des juridictions financières, Nantes Métropole

Habitat présente ci-après ses réponses aux observations formulées dans le rapport d’observation définitif

n°2025-134.

Recommandation n° 1. : Réaliser plus systématiquement des études financières comparatives sur les

projets immobiliers, notamment pour les locaux d’activité, mission secondaire de l’office, et les

communiquer au conseil d’administration en amont de sa décision.

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

La recommandation visant à renforcer les études financières comparatives pour les projets incluant des

locaux d’activité souligne un enjeu de lisibilité des choix d’investissement. Nous en partageons l’objectif, tout

en souhaitant apporter des précisions sur la sécurisation, le cadre stratégique et financier de ces opérations,

ainsi que sur la qualité des informations apportées à la gouvernance. Ces éléments ont d’ailleurs été relevés

très positivement dans le rapport ANCOLS de 2024 suite aux recommandations effectuées par cette même

agence dans son rapport de 2017.

Une sécurisation renforcée des processus d’investissement

Depuis 2018, l’office a mis en place une organisation rigoureuse pour sécuriser ses décisions d’investissement

et garantir la bonne gestion de l’établissement. Comme le souligne le rapport de l’ANCOLS de 2024, l’office

« tend à favoriser la sécurisation des processus décisionnels en produisant une information adaptée,

notamment au bénéfice de la gouvernance ». Dans cette dynamique, une mission de contrôle de gestion a

été créée, rattachée à la Direction Générale, et un comité d’investissement a été instauré. Ce dernier sécurise

l’engagement des opérations patrimoniales, en lien étroit avec le Bureau et le Conseil d’Administration. Cette

organisation permet d’objectiver les décisions, de garantir la soutenabilité économique et de maîtriser les

risques. Le recours ponctuel à des études financières comparatives externes, déjà intégré à nos pratiques,

vient le cas échéant renforcer les analyses internes. Les décisions d’investissement sont partagéeset validées

par nos partenaires financiers, au premier rang desquels la Banque des territoires.

Les locaux d’activité : une activité non marginale, véritable levier économique

Nous formulons une réserve sur la formulation de la recommandation, qui qualifie les projets de locaux

d’activité de « mission secondaire ».

L’élargissement de nos compétences, inscrit dans la loi ELAN, et les

orientations du PLUm traduisent une évolution structurelle de notre action. Les locaux d’activité en pied

d’immeuble, qu’il s’agisse de crèches, de locaux associatifs ou de commerces de proximité, participent

pleinement à la fabrique de la ville et à l’application par NMH des politiques publiques de sa collectivité de

rattachement.

Le projet du Cinématographe constitue un dossier emblématique et innovant de la loi ELAN précitée, qui est

venue substantiellement élargir les compétences des offices, en ce qu’elle leur permet dorénavant de «

construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d'intérêt général ou des locaux

à usage commercial ou professionnel » (nouveau point 19° de l’article L421-1 du CCH).

Ce projet s’inscrit ainsi pleinement dans ce cadre, pouvant être considéré comme un local d’activité, à

caractère associatif, participant pleinement de la politique culturelle nantaise.

D’un point de vue économique et comptable, les activités hors service d’intérêt économique général (SIEG)

représentent aujourd’hui près de 76 % du résultat net de l’office. Non “secondaires”, elles constituent un

levier essentiel pour la reconstitution des fonds propres et, par conséquent, pour construire de nouveaux

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

logements sociaux et réhabiliter le patrimoine. Ces projets mixtes répondent donc à une double exigence :

équilibre économique et utilité sociale.

Le cadrage économique de ces projets est par ailleurs particulièrement rigoureux :

•

Avec une exclusion systématique des fonds propres dans les montages,

•

Une rentabilité garantie par la facturation de loyers ou de redevances, de façon à atteindre une

marge nette comprise entre 5 et 10% sur les opérations neuves,

•

Et en complément, une refacturation des coûts de gestion alignée sur les moyens réellement

mobilisés.

L’enveloppe mobilisée pour le Cinématographe représente seulement 0,82 % de l’encours de dette total de

NMH à fin 2024, pour une opération équilibrée et sécurisée sur la durée du financement. Le coût total du

projet, incluant les frais financiers et accessoires est intégralement couvert par la redevance versée par la

Ville, sans impact sur les fonds propres ni sur la capacité d’autofinancement de l’Office.

Un équipement local d’intérêt général avec un contexte urbain et des objectifs culturels qui le distinguent

d’un cinéma « standard ».

Les écarts de prix relevés par la Chambre ne peuvent être interprétés isolément. Ils doivent être replacés

dans leur contexte, la structure du projet, son implantation urbaine et ses objectifs culturels le distinguant

nettement d’un équipement cinématographique classique.

L’implantation de l’opération au cœur du tissu urbain nantais, ainsi que les exigences techniques qui en

découlent, traduisent une ambition architecturale et territoriale singulière. Le projet s’inscrit en effet dans

un environnement dense et contraint, nécessitant des adaptations et des solutions techniques particulières

qui influent nécessairement sur le coût global.

Sur le plan foncier, le projet se déploie sur un terrain situé en hypercentre, ce qui impose des travaux de

consolidation des structures avoisinantes afin d’assurer la stabilité du site. Sur le plan technique, l’édifice

prend place dans l’ancien lit de l’Erdre, nécessitant des interventions complexes relevant du génie civil

(cuvelage, techniques de jet grouting, mise en œuvre d’une membrane d’étanchéité et micro-forages)

mobilisant une ingénierie spécifique et coûteuse. Enfin, sur le plan patrimonial, le projet se situe en limite du

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et dans le périmètre des monuments historiques. Il a ainsi

donné lieu à la réalisation de fouilles archéologiques et à la consultation de l’Architecte des Bâtiments de

France dans le cadre du permis de construire.

Au-delà de ces contraintes, la finalité du projet repose sur des objectifs culturels et artistiques affirmés, qui

le distinguent fondamentalement d’un équipement cinématographique traditionnel. Seules 30 % des

surfaces sont effectivement consacrées à des salles de projection ; le bâtiment accueille également le siège

et les locaux liés au fonctionnement et à la politique culturelle de l’association (salles d’atelier, de réunion,

lieu ressource, centre de documentation et bureaux) faisant de cet ensemble un véritable lieu de vie et de

rayonnement culturel.

De ce fait, le projet ne saurait être assimilé à un complexe de cinéma standard. Les comparaisons opérées à

partir de ratios issus du secteur cinématographique apparaissent donc inadaptées. Elles ne prennent pas en

compte la nature hybride et la vocation culturelle de cette opération, inscrite avant tout dans une logique de

service public et de valorisation du territoire et de ses acteurs.

Grâce à l’optimisation des conditions de financement, une redevance de sortie s’élève à 220 € HT/m² de

surface utile et par an en accord avec la Ville de Nantes. Ce montant, validé par l’avis des Domaines rendu en

janvier 2022, confirme la justesse du ratio retenu pour ce projet à usage spécifique. L’absence d’observation

dans cet avis souligne la pertinence de l’évaluation, d’autant plus que le site bénéficie d’une localisation

exceptionnelle, en plein cœur de Nantes.

Nantes Métropole Habitat s’engage à poursuivre ses efforts pour documenter les choix d’investissement

de manière comparative auprès de la gouvernance. L'office réaffirme la pleine conformité économique et

juridique du projet du Cinématographe à ses missions d’intérêt général et à son modèle d’équilibre

financier, tel qu’autorisé par la loi ELAN et confirmé par le Conseil d’administration.

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Recommandation n° 2. : Veiller à la prévention des conflits d’intérêts dans les opérations immobilières

de l’office en évitant toute interférence avec les décisions d’urbanisme concernant ces projets.

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

L’office prend bonne note de cette recommandation et s’attache à mettre en œuvre toutes les

dispositions légales de prévention des conflits d’intérêt en tant qu’établissement public industriel et

commercial avec la Métropole comme EPCI de rattachement.

Il est rappelé que l’Exécutif de l’office est son Directeur Général.

Les délégations du Conseil d’Administration sont donc prévues en ce sens, en application des strictes

dispositions du Code de la construction et de l’habitation (CCH), et en intégrant la problématique de la

Gouvernance dans le dispositif « Sapin 2 » et particulièrement sa cartographie des risques.

Le Président, par ailleurs Adjoint à la Ville, n’a aucune délégation concernant les actes de disposition de

l’office. Les circuits internes concernant les signatures des actes d’urbanisme sont du ressort de la Ville.

Pour information, à ce jour, un déport systématique et un remplacement par un autre élu est mis en

place pour toute instruction, décision et signature d’autorisation de droit des sols envers Nantes

Métropole Habitat.

Par ailleurs, il convient de souligner que, dans le cadre des opérations en VEFA (vente en l’état futur

d’achèvement), l’office intervient après la délivrance du permis de construire, conformément aux

dispositions du CCH. Dès lors, aucune interférence avec la phase décisionnelle en matière d’urbanisme

n’est donc possible.

Il est également à noter que, parmi les nombreux apports de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022

relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de

simplification de l’action publique locale, en date du 21 février 2022, figurent notamment des

mécanismes destinés à sécuriser la représentation des collectivités au sein de leurs établissements

publics.

Ainsi, l’article 217 de la loi « 3DS » a créé l’article L1111-6 du Code Général des Collectivités Territoriales

(CGCT), posant le principe de neutralisation du risque de conflit d’intérêts pour les administrateurs élus

de la collectivité de rattachement. Cela signifie que les représentants d’une collectivité ou d’un EPCI ne

sont pas considérés, du seul fait de leur désignation pour siéger dans les organes décisionnels d’une

autre personne morale publique (ou privée), comme ayant un intérêt au sens de diverses dispositions,

notamment celles du Code pénal.

A noter également que François REBSAMEN, Ministre de l’Aménagement du territoire et de la

Décentralisation, a lancé en avril 2025 le « Roquelaure de la simplification de l’action des collectivités

», dans lequel s’inscrit la proposition de loi, actuellement en discussion au Parlement, portant statut de

l’élu local (adoptée le 7 mars 2024 par le Sénat en première lecture et le 10 juillet 2025 par l'Assemblée

nationale).

Cette dernière envisage de mettre fin au conflit d’intérêt public-public, puisque les élus ne seront plus

contraints de quitter systématiquement les assemblées pour des délibérations dans lesquelles ils n’ont

aucun intérêt personnel.

Nantes Métropole Habitat applique déjà avec rigueur les dispositifs légaux de prévention des conflits

d’intérêts et s’engage à les poursuivre durablement. Les membres de la gouvernance sont sensibilisés

régulièrement durant leur mandat.

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Recommandation n° 3. : Poursuivre la métropolisation de l’offre de logement en accroissant la rotation

du parc, notamment en réexaminant l’efficience d’un parc de logements pavillonnaires dans la

commune de Nantes.

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

La recommandation formulée est d’ores et déjà pleinement intégrée à la stratégie de l’office. Nantes

Métropole Habitat est largement engagé dans une stratégie de développement et de densification

urbaine pour répondre aux besoins croissants en logement sur la métropole.

Une évolution métropolitaine depuis 2016

Nantes Métropole Habitat a noué de nombreux partenariats ces dernières années pour consolider ses

objectifs en la matière. Depuis 2018, 274 logements ont été produits et 1 094 logements sont

actuellement à l’étude sur l’ensemble des communes de la métropole (hors Nantes), dont 902 logements

sociaux (PLAI/PLUS/PLS) et 192 logements en accession sociale.

D’ici à 2028, nous serons présents sur les communes de Bouguenais, Brains, Couëron, Indre, La Chapelle-

sur-Erdre, La Montagne, Le Pellerin, Les Sorinières, Orvault, Rezé, Saint-Herblain, Saint-Jean-de-Boiseau,

Saint-Léger-les-Vignes, Sainte-Luce-sur-Loire, Thouaré-sur-Loire et Vertou.

Outre ces projets de logements, nous sommes également propriétaires de fonciers sur les communes de

La Chapelle-sur-Erdre, Rezé, Saint-Herblain, Thouaré, Les Sorinières, La Montagne et Saint-Jean-de-

Boiseau.

Une stratégie volontariste a été adoptée par le Conseil d’administration en décembre 2022. Elle prévoit

la construction de 450 à 600 logements sociaux par an, l’élargissement des modes de production

(acquisition-amélioration, surélévation, VEFA, etc.) et le renforcement de la prospection foncière.

Densification et valorisation du patrimoine

Dans ce cadre, l’office a engagé un travail approfondi sur la densification de son foncier et la surélévation

de ses bâtiments, avec une cartographie complète de ses terrains, notamment des pavillons.

Cette analyse a permis d’identifier 26 sites potentiels, classés selon leur localisation (QPV/hors QPV), leur

capacité de production, la gestion des espaces verts et le cadre réglementaire (PLUm). Sur ces 38 sites,

des études ont été lancées sur 8, après échange avec les partenaires (Nantes Métropole et DDTM), dont

5 sont en cours d’étude. Ces résultats ont été présentés en Bureau le 20 septembre 2022 et partagés avec

les partenaires dès 2022.

L’office souligne que ces démarches contribuent déjà à la réflexion sur l’évolution du parc pavillonnaire,

notamment à Nantes, évoquée dans la recommandation de la Chambre.

Par ailleurs, l’office participe au groupe de travail régional animé par la DDTM et l’USH sur la valorisation

du foncier des bailleurs sociaux. L’office a également réalisé une analyse complète des potentiels de

surélévation par la cartographie de son patrimoine.

Une politique de vente encadrée et cohérente avec le PLH

S’agissant de la vente, celle-ci demeure strictement encadrée par le PLH. Elle n’est autorisée que sur un

certain type de patrimoine : des logements de plus de dix ans, ne nécessitant pas de travaux significatifs

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

dans les dix années suivant la première vente, et situés dans le zonage défini par le PLH. Ce cadre exclut

de fait le centre-ville. Ainsi, de nombreux biens potentiellement attractifs à la vente comme les pavillons

sont écartés du dispositif.

La collectivité exprime clairement, à travers son PLH, la volonté de renforcer la mixité sociale sur Nantes,

en particulier dans la ville centre et les secteurs attractifs, ainsi que dans les quartiers où le taux de

logements sociaux demeure plus faible. Le patrimoine historique de l’office contribue pleinement à cette

ambition, tout en participant à la maîtrise publique du foncier et à la pérennisation d’une offre accessible

au cœur du territoire nantais.

La collectivité a engagé un programme d'action partenarial concernant le tissu pavillonnaire métropolitain

avec Nantes Université, le CEREMA, et l'Etat. Ce travail alimentera le futur PLH de la Métropole (2028-

2033). L’office s’associera pleinement à cette démarche et apportera son expertise pour accompagner la

définition et la mise en œuvre opérationnelle des politiques publiques de l’habitat sur ce segment du

territoire

.

La collectivité souhaite engager un travail sur l’évolution du PLH concernant le tissu pavillonnaire

métropolitain. L’office s’associera pleinement à cette démarche et apportera son expertise pour

accompagner la définition et la mise en œuvre opérationnelle des politiques publiques de l’habitat sur ce

segment du territoire.

Contexte de marché des ventes HLM et évolution vers la vente en Bail Réel Solidaire (BRS)

La baisse du nombre de cessions annuelles reflète la réalité du marché immobilier et bancaire, et non une

décision de l’office.

Le futur plan de vente de l’Office intégrera la vente HLM en Bail Réel Solidaire (BRS), offrant de nouvelles

opportunités : sécuriser les parcours résidentiels des ménages modestes, céder des biens aujourd’hui non

éligibles à la vente classique et générer des fonds propres pour développer l’offre, tout en préservant la

maîtrise publique du foncier et du patrimoine. Cette démarche s’inscrira pleinement dans les politiques

publiques locales.

Une stratégie déjà intégrée et cohérente avec le PLH

La stratégie actuelle de l’office, fondée sur une densification ciblée, une production soutenue et une

valorisation maîtrisée de son patrimoine, répond de manière concrète et équilibrée aux enjeux liés à la

métropolisation. La recommandation de la Chambre est ainsi pleinement intégrée à notre programmation

patrimoniale. Cette approche s’inscrit dans les orientations politiques définies par le PLH et se traduit

concrètement dans le plan de vente validé au niveau de la CUS, en coordination avec l’État et l’EPCI de

référence. Par ailleurs, une réflexion sur une éventuelle évolution du périmètre d’intervention, pourra

être réinterrogée avec la prochaine gouvernance.

L’office s’engage à poursuivre la mise en œuvre de

cette stratégie de manière cohérente et durable.

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Recommandation n° 4. : Proposer à Nantes Métropole une révision de la cotation afin de limiter

davantage les refus de proposition de logement par les demandeurs, notamment lorsque les refus ne

sont pas motivés.

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

Une évaluation de la grille actuelle va être diligentée par la métropole d’ici février 2026 afin d'éclairer la

Conférence intercommunale du logement sur sa mise en œuvre et potentiellement proposer des

ajustements de celle-ci.

L’office a commencé à sensibiliser la métropole sur ce sujet de l'absence de motivation de refus, elle

semble à l'écoute d'une telle suggestion qui doit être posée au débat en inter-bailleurs et politique pour

s'assurer d'une homogénéité de pratiques sur les enregistrements de refus.

Recommandation n° 5. : Fixer dans le plan stratégique de patrimoine une trajectoire d’émissions de gaz

à effet de serre cohérente avec la stratégie nationale bas carbone (loi n° 2015-992 du 17 août 2015),

notamment en matière de logement neuf, avec une cible d’émissions par m².

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

Au-delà de la définition de la trajectoire d’émissions de gaz à effet de serre figurant dans cette

recommandation, il convient de la mettre en perspective avec la démarche d’ensemble que l’office a

entamée sur la RSE, conformément aux orientations stratégiques votées par le Conseil d’Administration

du 16 décembre 2021.

Sur ce thème, le Conseil d’Administration a souhaité positionner NMH comme acteur structurant de la

ville durable et responsable et définir un référentiel interne « NMH acteur de la Ville Durable et

responsable » au regard des projets actuels, futurs et des nouvelles orientations. Nantes figure par

ailleurs parmi les 100 villes européennes Neutres en carbone en 2030.

Après un cadrage en 2023, la structuration et la montée en compétences d’une équipe dédiée au sein

de la Direction générale, le bilan carbone de l’office a été réalisé en 2024 pour l’année 2023. Cette

réalisation marque la volonté de formaliser la stratégie RSE d’ensemble et la trajectoire de

décarbonation.

La commission européenne définit la RSE de la manière suivante « responsabilité des entreprises vis à

vis des effets qu’elles exercent sur la société ». Cette définition met l’accent sur les notions de

responsabilité et d’impacts des entreprises.

Les bailleurs sociaux ont tout leur rôle à assumer pour intégrer au vu de leurs activités les

préoccupations sociales, environnementales et éthiques.

Après avoir publié son bilan carbone en janvier 2025, NMH produira sa trajectoire de décarbonation et

une actualisation de la base des données sociales et environnementales pour fin 2025 sur le site de

l’ADEME.

La formalisation de la stratégie RSE est prévue à horizon fin 2025 en vue de publier courant

2026 le

premier rapport RSE de l’office en complément de l’habituel rapport d’activité annuel.

Nous intégrerons en août 2026 les critères environnementaux dans les marchés sachant que nous avons

déjà voté en décembre 2023 notre schéma de promotion de l’achat socialement et écologiquement

responsable (SPASER).

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

C’est dans ce cadre général que NMH chiffre actuellement l’impact carbone du PSP en fonction des

objectifs de production neuve, réhabilitation et maintenance. Ce travail a pour objectif de vérifier la

trajectoire carbone prévue selon les deux scénarii de développement. L’enjeu se situe essentiellement

dans l’intensité des réhabilitations et du changement des vecteurs énergétiques carbonés (chauffe

bains, chaudière collective, ...).

Concernant la production neuve, les objectifs de performance carbone sont inclus dans les différents

paliers de la RT 2020 et la production en maîtrise d’ouvrage directe intègre progressivement des

matériaux biosourcés et fait appel au réemploi. Cette approche continuera d’être déclinée dans les

achats en VEFA pour s’assurer de la bonne performance des logements.

Les cahiers des charges des opérations futures tiendront compte d’un volet d’adaptation du patrimoine

qui concerne l’anticipation des vulnérabilités du parc aux risques climatiques.

Cette trajectoire sera

présentée à l’ADEME fin 2025. Elle fixera les objectifs jusqu’en 2035.

Le secteur se structure

actuellement autour de ces enjeux de décarbonation mais, pour atteindre les ambitions, cela nécessite

une implication de tous les partenaires de la chaîne de production du logement social et des

financements adaptés.

Ces informations ont été transmises à la Fédération des Offices Publics de l’Habitat qui a consolidé

l’ensemble des plans carbone pour les OPH à l’échelle nationale et a estimé un montant

d’investissement pour décarboner le parc de 100 milliards d’euros.

Recommandation n° 6. : Mettre en cohérence avec les derniers diagnostics le champ du gel des loyers

des logements peu performants au niveau énergétique (classés F et G).

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

L'office précise que le lien entre la politique de loyers et la classe énergétique DPE de leurs groupes

immobiliers n’est pas obligatoire dans le cas particulier des bailleurs sociaux mais ne relève que d’une

possibilité d’appréciation de leurs instances : ce constat a été rappelé par la Direction Juridique et

Fiscale de l’Union Sociale pour l’Habitat

gel-loyers-passoires-energetiques

, après consultation des autorités concernées et après qu’elle ait été

saisie de cette demande de clarification par de nombreux adhérents.

Pour autant, l’office, fortement investi sur la suppression des logements énergivores, a appliqué pour

2025 des modulations à la baisse de ses loyers pour les logements F et G. La délibération sur la politique

des loyers 2025 s’appuyait sur les DPE disponibles à la date du vote du budget. Il convient de rappeler

que les diagnostics énergétiques constituent une donnée évolutive. Conformément à la loi Climat et

Résilience, l’office a engagé une campagne de mise à jour des DPE selon la méthode 3CL, dont les

résultats, en fin d’année 2024, n’étaient pas encore stabilisés.

Afin de renforcer la cohérence entre les différentes sources et de garantir une méthode stable dans le

temps, l’office a prévu, à compter de 2026, de construire ses arbitrages sur les données RPLS arrêtées

chaque année, consolidées et connues au moment du vote du budget primitif N+1. Cette harmonisation

vise à fiabiliser les bases, clarifier les règles d’application éventuelle de modulations des hausses de

loyers et en faciliter la lecture.

Il est essentiel de rappeler que la politique de loyers décidée de façon souveraine par le Conseil

d’Administration de l’Office doit être réexaminée chaque année, au regard des marges budgétaires

disponibles et de l’évolution de la trajectoire énergétique de son parc.

Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise

Tel : 02 40 67 07 07

26 place Rosa Parks - BP 83618 - 44036 Nantes cedex 1

www.nmh.fr

Siren : 274 400 027

Un dispositif de contrôle renforcé est également mis en œuvre en fin d’année pour intégrer les DPE

réalisés après réhabilitation, dans une logique d’amélioration continue de la qualité des données

patrimoniales.

Il convient de rappeler

que la problématique posée par les logements énergivores

ne concerne qu’une

part très minoritaire du parc. L’office se distingue des autres bailleurs sociaux par un patrimoine

particulièrement performant sur le plan énergétique : 70 % des logements sont aujourd’hui classés A,

B ou C, et 65 % soit plus de 15 200 logements raccordés à un réseau de chaleur urbain faiblement

émetteur, affichant des classes GES A, B ou C. Le Conseil d’Administration a par ailleurs adopté une

trajectoire exigeante d’élimination des passoires énergétiques : fin des logements classés G dès 2024,

disparition des F à l’horizon 2028, puis des E d’ici 2034.

Cette feuille de route incarne une volonté forte

de lutte contre la précarité énergétique, d’anticipation des futures normes environnementales et de

protection du pouvoir d’achat des locataires à travers une meilleure maîtrise des charges.

Recommandation n° 7. : Anticiper le risque de hausse des charges en 2027 liée aux quotas carbone, en

accélérant la décarbonation et en étudiant la possibilité de moduler la hausse des charges en fonction

du revenu des locataires.

Réponse de Nantes Métropole Habitat :

La modulation des charges en fonction des revenus des locataires pose des enjeux d’équité et de

respect du cadre légal existant, cette possibilité n’étant pas prévue par le Code de la Construction et de

l’Habitation (CCH).

Mettre en place un système de péréquation entre les ménages du parc HLM selon leurs ressources

reviendrait à traiter la question de l’évolution du coût de l’énergie indépendamment des politiques

nationales de lutte contre la précarité sociale et énergétique.

Dans cette perspective, l’office travaille sur deux axes complémentaires :

La décarbonation de l’énergie consommée

NMH a engagé une trajectoire de décarbonation structurante dans le cadre de son Plan Stratégique de

Patrimoine (PSP). Cette démarche se traduit concrètement par la suppression progressive des chaufferies

collectives au gaz, au profit de raccordements aux réseaux de chaleur métropolitains ou de systèmes à

base d’énergies renouvelables, ainsi que par des rénovations globales sur les logements les plus

énergivores.

Les opérations programmées entre 2025 et 2027 permettront un changement de vecteur énergétique

pour 732 logements, marquant une première étape significative dans la trajectoire de décarbonation

engagée par l’office. NMH prend acte des observations de la Cour quant à la nécessité d’accélérer ce

mouvement pour atteindre les objectifs fixés par la directive européenne du 8 mai 2024 visant la

suppression progressive des énergies fossiles d’ici 2040.

L’office mesure pleinement l’ampleur de l’effort à conduire, estimé à près d’un milliard d’euros, et

souligne que sa réussite dépendra du soutien renforcé de ses partenaires notamment l’État et de l’Union

européenne, notamment l’Etat et l’Union européenne à travers des dispositifs de financement adaptés

et pérennes. Dans cette perspective, NMH poursuivra et amplifiera ses actions de décarbonation, en les