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RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
CAEN LA MER HABITAT
(Calvados)
Exercices 2019 et suivants
Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec les destinataires concernés,
a été délibéré par la chambre le 18 septembre 2025
CAEN LA MER HABITAT
2
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
................................................................................................................
4
RECOMMANDATIONS
............................................................................................
5
1 PROCÉDURE
..........................................................................................................
6
2 LE PILOTAGE ET LE FONCTIONNEMENT
.......................................................
6
2.1 L’office, son territoire, sa gouvernance
..............................................................
6
2.1.1 Le territoire et le patrimoine
......................................................................
7
2.1.2 Les instances dirigeantes
...........................................................................
7
2.1.3 Le projet stratégique
..................................................................................
7
2.1.4 L’organisation et le pilotage des services
.................................................
8
2.2 La société de coordination
................................................................................
10
2.3 La stratégie patrimoniale
..................................................................................
12
2.3.1 Le plan stratégique de patrimoine
...........................................................
12
2.3.2 La convention d’utilité sociale
................................................................
12
2.3.3 Le contenu de la stratégie patrimoniale
...................................................
13
3 LES FINANCES
....................................................................................................
19
3.1 La qualité de l’information financière
..............................................................
20
3.1.1 Le débat d’orientation budgétaire et l’adoption du budget
.....................
20
3.1.2 La présentation et l’adoption du budget
..................................................
20
3.1.3 La certification des comptes
....................................................................
21
3.2 La situation financière
......................................................................................
21
3.2.1 Les résultats de l’office
...........................................................................
21
3.2.2 Le résultat d’exploitation
........................................................................
23
3.2.3 Le résultat financier
.................................................................................
26
3.2.4 Le résultat exceptionnel
..........................................................................
27
3.2.5 L’autofinancement et la dette
..................................................................
28
3.2.6 Les investissements
.................................................................................
31
3.2.7 Le bilan
....................................................................................................
32
4 L’ACTIVITÉ DE BAILLEUR SOCIAL
...............................................................
35
4.1 La demande de logements
................................................................................
35
4.1.1 Le dépôt de la demande de logement
......................................................
35
4.1.2 La validation des demandes
....................................................................
36
4.1.3 Le traitement différencié des candidatures
..............................................
37
4.1.4 L’évolution de la demande
......................................................................
38
4.2 L’attribution des logements
..............................................................................
40
4.2.1 Les objectifs de la convention intercommunale d’attribution
.................
40
4.2.2 La préparation de la commission d’attribution des logements et
d’examen de l’occupation sociale par la recherche du futur
locataire
...................................................................................................
41
4.2.3 L’examen des demandes par la CALEOL
...............................................
42
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
3
4.2.4 L’analyse sociale de l’occupation
...........................................................
44
4.2.5 La mobilité et la vacance
.........................................................................
45
4.3 L’accompagnement social des locataires
.........................................................
46
ANNEXES
................................................................................................................
47
Annexe n° 1.
Détail des compétences de la SA VHN
...........................................
48
Annexe n° 2.
Glossaire
..........................................................................................
50
CAEN LA MER HABITAT
4
SYNTHÈSE
Caen la mer habitat est l’office public de l’habitat de la communauté urbaine Caen la mer.
Son patrimoine constitué de 11 261 logements, est principalement implanté à Caen (93 %
des logements
collectifs)
ainsi
que
sur
14 autres
communes
de
l’agglomération.
Sur ce parc, 55 % des logements sont situés dans un quartier relevant de la politique de la ville.
Caen la mer habitat gère également 2 908garages et 109 locaux professionnels ou
commerciaux.
Le pilotage de l’office est structuré par un projet stratégique et le label « Qualibail »,
gestion locative de logements obtenu pour la première fois en 2014.
Depuis 2018, les organismes de logement social de moins de 12 000 logements ont l’obligation
de fusionner avec d’autres organismes ou d’adhérer à une société de coordination.
En 2021, Caen la mer habitat a choisi cette seconde option en s’associant avec
« Presqu’île habitat », l’office de l’habitat de la commune de Cherbourg-en-Cotentin, pour
créer une société de coordination. Cette société est dotée de compétences statutaires étendues
mais leur mise en œuvre a pris du retard et mériterait d’être mieux planifiée.
La situation financière de l’office est satisfaisante avec un résultat net positif sur toute
la période 2019 - 2024 et supérieur à 5 M€ en 2024. Ces résultats sont notamment le fruit
d’une hausse du produit des loyers, tiré vers le haut par la réduction de la vacance des logements
et une progression régulière des loyers facturés aux locataires suivant l’indice de référence
autorisé. Caen la mer habitat a ainsi pu investir, sur la période 2019 - 2024, plus de 66 M€
dans la réhabilitation de son patrimoine et 113,5 M€ dans la construction de nouveaux
logements.
Ces performances ont permis la construction de 127 logements par an entre 2021 et 2024.
Ce résultat est toutefois en deçà des objectifs de la stratégie patrimoniale de l’office qui
prévoyait notamment de construire entre 150 et 200 logements supplémentaires par an.
Aussi Caen la mer habitat devra examiner les actions possibles pour se donner les moyens
d’atteindre cet objectif.
À l’inverse, le processus d’attribution des logements est maîtrisé.
Après un travail de prospection et d’instruction approfondi, la commission d’attribution
des logements se réunit et examine les différentes candidatures, toutes cotées conformément à
la grille adoptée par la communauté urbaine Caen la mer.
Néanmoins, l’objectif consistant à attribuer, dans les quartiers ne relevant pas de la politique
de la ville, 22 % des logements aux ménages les plus modestes, n’a pas encore été atteint.
Enfin, l’adaptation du parc de logements à la demande, reste un enjeu majeur pour Caen la
mer habitat. Ainsi, la majorité des demandes portent sur des logements de moins de trois pièces
alors que cette catégorie ne représente que le quart du patrimoine de l’office.
La récente réorientation des programmes de construction devra donc être amplifiée.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
5
RECOMMANDATIONS
Les recommandations de régularité :
: Définir les critères, objectifs et indicateurs de la part
variable de la rémunération de la directrice conformément à l’article R. 421-20 du code de la
construction et de l’habitation.
................................................................................................
10
Les recommandations de performances :
Recommandation performance n° 1
: Compléter le projet stratégique en assignant à chaque
objectif une valeur cible évaluable et un calendrier.
..................................................................
8
Recommandation performance n° 2
: Mettre en place un dispositif de suivi du projet
stratégique.
.................................................................................................................................
8
Recommandation performance n° 3
: Présenter annuellement au conseil d’administration un
bilan d’exécution du plan stratégique de patrimoine et de la convention d’utilité sociale.
.....
14
Recommandation performance n° 4
: Renforcer l’information financière en expliquant les
modalités de calcul du résultat d’exploitation et la différence avec les chiffres de la maquette
financière.
...............................................................................................................................
21
CAEN LA MER HABITAT
6
1
PROCÉDURE
La chambre régionale des comptes Normandie a inscrit à son programme de travaux l’examen
de la gestion de l’office public d’habitation Caen la mer habitat (CLMH) pour la période
de 2019 à 2025.
La lettre de notification a été adressé par la présidente de la chambre, le 10 février 2025,
à Mme Valérie Mespoulhès, directrice générale de l’office depuis le 16 février 2015.
Le contrôle a porté sur le pilotage de l’office, sa situation financière et sur la gestion locative.
Celui-ci a donné lieu à des échanges écrits avec l’office et à des entretiens avec
la directrice générale et plusieurs de ses collaborateurs, ainsi qu’à une visite d’un ensemble
immobilier prochainement ouvert à la location.
Des sondages par échantillon ont été réalisés comme par exemple sur la régularité des actes
de gestion.
Enfin, l’équipe de contrôle a assisté à une commission d’attribution des logements.
Le précédent contrôle de la chambre, rendu public en décembre 2016, avait porté sur la période
de 2012 à 2015. CLMH a également été contrôlé par l’agence nationale de contrôle du logement
social en 2019.
Le 24 juin 2025, la chambre a arrêté ses observations provisoires qui ont été transmises
à l’ordonnateur en fonctions et aux tiers mis en cause.
Mme Mespoulhès y a répondu en sa qualité de directrice générale de CLMH, par courrier
enregistré au greffe de la chambre le 11 août 2025, et en sa qualité de présidente du directoire
de la société de coordination « Vivre et habiter en Normandie » (VHN) par courrier enregistré
le 8 août 2025. Mme Patricia Petit y a répondu en sa qualité de directrice générale de
« Presqu’île habitat » par courrier enregistré le 11 août 2025.
Après avoir entendu le rapporteur et pris connaissance des conclusions du procureur financier,
la chambre a arrêté le 18 septembre 2025, le présent rapport d’observation définitives.
2
LE PILOTAGE ET LE FONCTIONNEMENT
2.1
L’office, son territoire, sa gouvernance
CLMH est l’office public de l’habitat de la communauté urbaine Caen la mer. Créé en 1919,
il a d’abord été un office public municipal avant d’être rattaché, en 2016, à l’établissement
public de coopération intercommunale Caen la mer (48 communes ; 274 700 habitants
1
).
1
Source : Insee (population 2021). En 2016, il a été rattaché à la communauté d’agglomération Caen la mer,
devenue communauté urbaine en 2017.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
7
2.1.1
Le territoire et le patrimoine
Le patrimoine de l’office, soit 11 261 logements, est principalement implanté à Caen
(93 % des logements collectifs) ainsi que sur 14 autres communes de l’agglomération.
Sur ce parc, 55 % des logements sont situés dans un quartier relevant de la politique de la ville.
CLMH gère également 2 908 garages et 109 locaux professionnels ou commerciaux.
Le territoire de Caen la mer est caractérisé par une population en croissance pour atteindre
274 000 habitants en 2021, dont les moins de 30 ans représentent 39 % de la population et
les plus de 60 ans 25,5 %. Les couples sans enfant représentent 44,2 % des ménages,
les familles monoparentales 18,6 % des ménages.
Au dernier trimestre de 2024, le taux de chômage de la zone d’emploi de Caen était de 6,8 %.
2.1.2
Les instances dirigeantes
L’office est administré par un conseil d’administration (CA) composé de 23 membres et
présidé par M. Michel Patard-Legendre, maire d’Ifs et vice-président de Caen la mer chargé
de l’habitat et des gens du voyage
2
. Le président de la communauté urbaine de Caen la mer,
M. Nicolas Joyau, est également administrateur de CLMH.
Un bureau a été constitué et a reçu du CA une délégation en matière de travaux, de finances,
d’emprunt, de contentieux et de rémunération.
Depuis février 2015, CLMH est dirigé par Mme Valérie Mespoulhès. La directrice générale est
assistée de six directeurs et d’un secrétariat général.
Cette équipe de cadres bénéficie de délégations de signatures qui portent sur la signature de
courriers et de décisions variées y compris aux fins d’engager une dépense dans la limite
d’un plafond fixé à 40 000 € pour les directeurs et à 5 000 € pour les chefs de service.
Ces délégations de signature n’appellent pas d’observation.
Par ailleurs, l’avant dernier alinéa de l’article R. 421-18 du code de la construction et
de l’habitation (CCH) prévoit que «
en cas d'absence ou d'empêchement du directeur général,
ses pouvoirs sont assumés par l'un des directeurs ou chefs de service, désigné par
le conseil d’administration
». Le CA de CLMH a désigné, par délibération du 22 octobre 2022,
la directrice des ressources humaines pour exercer cet intérim mais en limitant sa portée aux
«
instances du personnel et notamment la présidence du conseil social et économique
».
Cette désignation paraît devoir être étendue pour permettre l’intérim des fonctions de
directeur général qui ne se limitent pas aux instances du personnel.
2.1.3
Le projet stratégique
L’organisation de l’office est principalement structurée par le projet stratégique et par le cahier
des charges du label « Q
ualibail, gestion locative de logements
» :
2
Il a succédé à M. Joël Bruneau, maire de Caen, en février 2018.
CAEN LA MER HABITAT
8
?
le projet stratégique, conçu en 2016 lors du changement de gouvernance,
comporte quatre engagements (identiques depuis 2016). Ces engagements sont traduits
dans
une
feuille
de
route
comportant
25 objectifs,
modifiés
chaque
année.
Tous ces objectifs sont assignés à un pilote mais seuls quelques-uns sont assortis
d’une cible précise et d’un calendrier. Les autres sont rédigés dans des termes si généraux
que leur contenu paraît incertain et donc peu évaluable. La mise en œuvre de ces objectifs
fait l’objet de quelques commentaires dans le rapport d’activité, ce qui ne constitue pas
un suivi proprement dit ;
?
le label « Qualibail » a été obtenu pour la première fois en 2014. Il comporte
six engagements de service déclinés en 31 objectifs, quatre engagements d’organisation,
et huit engagements de suivi et de pilotage. Selon l’organisme certificateur (AFNOR),
tous ces engagements ont été atteints par CLMH.
La chambre recommande à CLMH de compléter son projet stratégique en assignant à
chaque objectif une valeur cible et un calendrier et de se doter d’un dispositif de suivi.
En
réponse
aux
observations
de
la
chambre,
CLMH
a
indiqué
vouloir
suivre
ces recommandations. La chambre prend note de ces engagements dans l’attente de leur mise
en œuvre effective.
Recommandation performance n°1
: Compléter le projet stratégique en assignant à
chaque objectif une valeur cible évaluable et un calendrier.
Recommandation performance n°2
: Mettre en place un dispositif de suivi
du projet stratégique.
2.1.4
L’organisation et le pilotage des services
Une importante réforme des services a été mise en œuvre en application du projet stratégique.
Cette réorganisation s’est accompagnée de la formalisation des procédures et du développement
du contrôle interne comptable et financier
3
. Ce dernier a été précédé de l’élaboration d’une carte
des risques.
L’office s’est également doté d’un schéma directeur des systèmes d’information afin
de renforcer sa sécurité. Ces investissements complètent les procédures et les consignes de
sécurité diffusées aux agents. Une fois ces investissements de sécurité achevés, l’office aura
avantage à réaliser un audit de maturité afin de tester l’efficacité de son organisation.
3
Le contrôle interne est un dispositif organisé, permanent et documenté qui vise à maîtriser le fonctionnement et
les activités d’une entité, à s’assurer de la réalisation et de l’optimisation de ses opérations, à garantir la protection
de ses actifs et de ses ressources financières, ainsi que la qualité des informations qu’elle produit en particulier
comptables, tout en veillant à la conformité aux lois et règlements. Le contrôle interne ne se confond pas avec
l’audit interne qui est notamment chargé d’apprécier son efficacité.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
9
En matière de commande publique, CLMH a formalisé ses procédures et a rédigé plusieurs
guides internes, de la passation et de l’exécution de la commande publique, dont les dernières
mises à jour datent de 2024.
Le service commande publique procède au recensement des besoins d’achat afin d’élaborer
un calendrier des procédures à mettre en œuvre et d’estimer leur plan de charge.
L’intervention centralisée de ce service pour tout engagement de plus de 15 000 € permet de
s’assurer de leur application et de sécuriser le processus, qui concerne une centaine de marché
par an.
En revanche, CLMH ne s’est pas encore doté d’une nomenclature interne des achats
4
,
utilisant transitoirement le code nomenclature de l’union européenne (CPV) pour déterminer
le montant des besoins à satisfaire et la procédure réglementaire à utiliser. Afin de sécuriser
le processus de computation des seuils, la chambre recommande à CLMH de se doter
d’une nomenclature des achats adaptée à la spécificité de ses missions.
En matière de ressources humaines, la rémunération annuelle brute médiane des salariés en
contrat à durée indéterminée à temps plein s’élève à 31 797 € contre une moyenne des OPH à
35 968 €
.
Le ratio interdécile qui mesure le rapport entre les rémunérations les plus élevées et
les moins élevées, s’établissait à 1,88 en 2023 contre 2,1 pour la moyenne des OPH
5
,
ce qui révèle une faible dispersion des rémunérations.
En vertu de l’accord d’entreprise du 28 mars 2022 portant sur l’intéressement, les salariés de
CLMH
bénéficient
d’une
prime
d’intéressement
conditionnée
à
deux
critères :
un autofinancement de l’exploitation courante supérieur ou égal au seuil d’alerte défini par
le dispositif d’auto contrôle (fédération des OPH), d’une part, et un résultat comptable positif
après versement du montant intégral de l’intéressement, d’autre part. Le montant de la prime à
répartir entre les salariés est alors fixé à 10 % du «
résultat d’exploitation présenté dans
le rapport financier
».
En 2023 et en 2024, les deux critères d’octroi de la prime étaient satisfaits mais en raison
d’un résultat d’exploitation négatif, le montant à répartir était nul. Toutefois en 2024, une forme
de compensation a été proposée par l’intermédiaire d’une prime de «
partage de la valeur
».
Selon l’office, l’accord d’entreprise serait en cours de renégociation.
La rémunération de la directrice générale est composée d’une part forfaitaire indexée sur
le nombre de logements et d’une part variable conditionnée par l’atteinte des objectifs qui lui
ont été fixés.
La part forfaitaire n’appelle pas d’observation.
En revanche, la part variable appelle plusieurs remarques développées ci-après.
Pour se conformer aux dispositions de l’article R. 421-20 du CCH, le contrat doit définir
les critères pris en compte pour déterminer la part variable et les modalités de son versement.
4
La nomenclature des achats est une classification par code des segments d’achats homogènes, couvrant
l’ensemble des achats, par nature, d’un organisme acheteur. L’utilisation d’une nomenclature des achats précise et
complète est l’un des préalables à la bonne organisation des achats et au premier chef, à la computation des seuils
réglementaires.
5
Données issues du rapport de branche de la fédération des OPH. Calcul opéré à partir des rémunérations brutes
annuelles des salariés en CDI à temps plein.
CAEN LA MER HABITAT
10
Or, le contrat de la directrice générale ne mentionne pas ces critères. Il se contente de rappeler
l’existence de la part variable et de préciser les conditions de son versement.
En outre, au terme des dispositions précitées du CCH, les objectifs et indicateurs, déclinant
les critères permettant de déterminer la part variable, doivent être définis par le CA et
notifiés par écrit au directeur général.
Le CA a retenu cinq objectifs : le respect du budget annuel qu’il a voté et des indicateurs de
gestion ; la maîtrise des frais généraux ; le taux d’autofinancement supérieur au seuil d’alerte
des OPH ; la conclusion des contractualisations avec l’État en fonction des évolutions
réglementaires ; la réalisation du programme d’investissement en fonction de l’évolution
des capacités financières de l’organisme.
Ces objectifs sont notifiés par écrit à la directrice générale sans autre précision et
les performances de la directrice sont évaluées par le bureau qui lui attribue ensuite la part
variable de sa rémunération. Est joint à la décision du bureau un tableau rappelant les objectifs
et indicateurs, ainsi que les performances atteintes.
À l’exception du taux d’autofinancement, la valeur cible des critères retenus est imprécise.
Ainsi le critère de la réalisation du programme d’investissement est apprécié par rapport au plan
stratégique de patrimoine n - 1, ce qui peut permettre de multiples interprétations.
En tout état de cause, l’enchainement et le contenu des décisions ne sont pas
respectés : inscription des critères sur lesquels se fonde la part variable de la rémunération dans
le contrat de travail, définition des objectifs liés à ces critères et des indicateurs pour les mesurer
par le CA, notification à l’intéressée et enfin évaluation de l’atteinte des objectifs au moyen
des indicateurs.
La chambre recommande à CLMH, qui s’y est engagé, de définir les critères, objectifs et
indicateurs de la part variable de la rémunération de la directrice générale, conformément
au CCH.
: Définir les critères, objectifs et indicateurs de
la part variable de la rémunération de la directrice conformément à l’article R. 421-20
du code de la construction et de l’habitation.
2.2
La société de coordination
En application de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement
et du numérique (ELAN), les organismes de logement social (OLS) disposant d’un patrimoine
inférieur à 12 000 logements étaient tenus de se regrouper soit en fusionnant avec un autre OLS,
soit en adhérant à une société de coordination.
Une société de coordination (SAC) est une structure permettant à plusieurs OLS de mutualiser
certaines fonctions tout en conservant leur autonomie juridique. C’est ainsi que CLMH
(10 425 logements au 31 décembre 2020) a créé avec « Presqu’île habitat » (8 000 logements),
l’OLS du nord Cotentin, rattaché à Cherbourg-en-Cotentin, une société anonyme
de coordination « Vivre et Habiter en Normandie » (VHN).
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
11
Après agrément du ministre de la transition écologique le 12 avril 2021, les statuts de VHN
ont été signés en janvier 2021 puis actualisés en janvier 2023
6
, et complétés par un projet
d’entreprise, adopté en janvier 2021. Ce dernier précise la gouvernance de la société,
définit les valeurs socles, les orientations stratégiques et les objectifs des compétences
obligatoires de VHN.
Les statuts reconnaissent à la SA VHN 12 compétences soit 8 compétences obligatoires et
4 compétences facultatives
7
.
Depuis sa création, la principale réalisation de VHN a consisté à rédiger le cadre stratégique
d’utilité sociale dont la finalité est de donner un cadre commun à la préparation du plan
stratégique de patrimoine et à la négociation de la convention d’utilité sociale (CUS)
des deux OLS.
Ce document procède à une harmonisation des méthodes (diagnostic et segmentation du
patrimoine) mais pour le reste, il juxtapose les stratégies des deux OLS en soulignant
fréquemment leurs différences, le cas le plus topique étant la stratégie de cession,
particulièrement
développée
chez
CLMH
mais
étrangère
à
« Presqu’île
habitat ».
Et lorsqu’une convergence stratégique apparaît, elle résulte principalement de la contrainte
réglementaire (rénovation énergétique, accessibilité, adaptation au vieillissement).
Pour que ce cadre soit véritablement commun, il faudrait donc que les deux OPH fassent
converger leurs stratégies, ce qui n’est pas le cas actuellement.
Au titre de la compétence (facultative) « Mettre en commun des moyens humains et matériels
au profit de ses actionnaires » les deux OPH ont pris la décision de mettre ponctuellement
les locaux de CLMH à la disposition de VHN notamment pour y accueillir les réunions.
Ils ont également recruté un responsable du développement durable, ce qui a favorisé la mise à
jour des diagnostics de performance énergétique des deux parcs et la programmation
des opérations de réhabilitation,
via
une actualisation du plan stratégique de patrimoine de
chaque OLS
8
.
Peuvent également être portés au crédit de la société de coordination, la réalisation d’une étude
sur l’optimisation de la TVA, la création d’une commission d’appel d’offres, le développement
d’une identité visuelle commune et d’une politique de communication
9
, et l’appel
aux cotisations nécessaires à l’accomplissement des missions de la société.
En revanche, les autres missions sont trop souvent restées à l’état de réflexion et de projets,
sans calendrier précis.
Quatre ans après sa création qui a permis à ses deux promoteurs d’éviter une fusion,
les réalisations restent très partielles par rapport aux compétences statutaires de la société.
6
Les statuts précisent que la société est dotée d’un capital social de 40 000 €, partagé à parts égales entre
les deux associés. Les deux actionnaires sont représentés à parité au sein d’un conseil de surveillance composé de
16 membres. La direction générale de VHN est assurée par le directeur général de chaque associé par alternance
de deux ans.
7
Articles L. 423-1-2 et R. 423-86 du CCH. Le détail des compétences statutaires de la SA VHN est présenté en
annexe n° 1. Les compétences facultatives doivent être autorisées par le conseil de surveillance. Seule
la compétence facultative « Mettre en commun des moyens humains et matériels au profit de ses actionnaires »
a été autorisée.
8
Chaque OLS devrait prochainement adopter un « plan stratégique de patrimoine décarbonation ».
9
Site internet et compte LinkedIn.
CAEN LA MER HABITAT
12
2.3
La stratégie patrimoniale
Les organismes de logement social doivent formaliser leur stratégie au travers de
deux documents obligatoires : la CUS et le plan stratégique de patrimoine (PSP). Ils peuvent
compléter cette stratégie des outils de leur choix comme par exemple un partenariat stratégique
liant l’OPH à sa collectivité de rattachement. En l’espèce, CLMH et la CU Caen la mer n’ont
conclu aucun partenariat de cet ordre.
En revanche, la CU Caen la mer a adopté un plan local de l’habitat (2019-2024) dont
le programme d’action contient quatre orientations déclinées en 19 actions et fixe un cadre
d’action à CLMH.
2.3.1
Le plan stratégique de patrimoine
Le
PSP
poursuit
deux objectifs :
adapter
l’offre
de
logements
à
la
demande
(agir sur le patrimoine existant) et développer ce patrimoine (construire de nouveaux
logements)
10
.
Ce plan doit comprendre une analyse du parc de logements (qualité, attractivité et
positionnement) et doit être conçu en tenant compte des plans locaux de l’habitat (PLH)
applicables. Il doit définir des orientations stratégiques (nature des logements et
choix d’investissement et de gestion).
La période contrôlée est marquée par deux PSP successifs (2016 à 2020 et 2021 à 2030),
construits selon un schéma identique : diagnostic, orientations et plan d’action.
En réalité, il s’agit plus d’une actualisation, CLMH ayant été tenu de présenter un PSP de moins
de trois ans, condition
sine qua non
pour conclure une CUS avec l’État. Ceci explique,
sans l’excuser, que le PSP 2016 n’ait pas été formellement et globalement évalué en 2021.
Le PSP a ensuite été actualisé en juin 2024 pour son volet démolitions. Le montant et le rythme
des investissements est annuellement ajusté lors des débats d’orientation budgétaire et
d’adoption du budget.
2.3.2
La convention d’utilité sociale
Les organismes de logement social ont l’obligation de conclure avec l’État une CUS
d’une durée de six ans
11
. La procédure d’élaboration de la CUS est définie par
la réglementation, tout comme son contenu. La convention porte notamment sur la politique
10
Article L. 411-9 du CCH : Les organismes d'habitations à loyer modéré élaborent un plan stratégique de
patrimoine qui définit leur stratégie pour adapter leur offre de logements à la demande dans les différents secteurs
géographiques où ils disposent d'un patrimoine, en tenant compte des orientations fixées par les programmes
locaux de l'habitat. Le plan comprend une analyse du parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité
et son positionnement sur les marchés locaux de l'habitat. Il définit l'évolution à moyen et long terme
des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d'investissement et de gestion qui en résultent.
Il présente les perspectives de développement du patrimoine de l'organisme.
11
Article L. 445-1 du CCH.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
13
patrimoniale et d'investissement de l'organisme et sur les engagements pris par l'organisme sur
la qualité du service rendu aux locataires.
Sur la politique d’investissement, la CUS vient compléter le PSP de l’organisme, raison pour
laquelle le PSP précède la CUS.
La CUS 2021 – 2026, aujourd’hui en vigueur, a été précédée d’une précédente convention
(2011 – 2016) prolongée à deux reprises, soit jusqu’en 2021 pour cause de modification
législative (loi ELAN du 23 novembre 2018) et de projet de rapprochement avec
« Presqu’île habitat ».
À la différence de sa devancière, la CUS 2021 – 2026 engage également la CU Caen la mer,
cosignataire de la convention, ainsi que la commune de Caen et le département du Calvados,
associés à la convention.
2.3.3
Le contenu de la stratégie patrimoniale
2.3.3.1
Contenu et évaluation
Le PSP et la CUS n’ont pas la même durée mais ils se complètent et constituent à eux deux
l’essentiel de la stratégie patrimoniale de l’office
12
.
La stratégie repose sur un diagnostic détaillé du parc à partir de quatre critères
13
:
l’état technique du parc y compris énergétique, l’attractivité commerciale, la fragilité sociale
14
et l’enjeu financier
15
. Elle comporte quatre volets : l’adaptation du parc existant,
le développement du parc, la démolition du patrimoine obsolète et l’accession à la propriété.
Le budget initial de ce plan s’élevait à 420 M€, soit 128 M€ pour l’adaptation du parc,
272 M€ pour le développement du parc et 20 M€ pour les démolitions.
Le plan a ensuite été ajusté à plusieurs reprises, tant dans son contenu que son budget,
sous l’effet de la crise sanitaire et de l’inflation frappant les coûts de la construction. De même,
les changements de gouvernement ont remis en cause les accords conclus en 2023 entre l’État
et les représentants des bailleurs sociaux et qui devaient favoriser l’accession à la propriété et
soutenir la rénovation thermique du parc existant.
12
PSP 2021 – 2030, CUS 2021 – 2026.
13
Le diagnostic du PSP 2016 reposait sur trois critères : l’état technique, l’attractivité du patrimoine (attractivité
intrinsèque des programmes (logement, parties communes, services et image du quartier)) et le dynamisme du
marché (positionnement des programmes par rapport au marché de l’habitat). Ces critères ont été modifiés à
l’occasion de la préparation du cadre stratégique d’utilité sociale, réalisé par la SAC VHN.
14
Évalue le degré de fragilité du fonctionnement socio résidentiel des ensembles immobiliers (impayés, ressources,
familles monoparentales, personnes âgées), à partir des critères suivants : taux d’impayés supérieurs à 3 mois ;
taux de familles aux ressources inférieures à 20 % du plafond PLUS ; taux de familles monoparentales ; taux de
personnes âgées isolées (personnes de 65 ans ou plus vivant seules).
15
Évalue la contribution économique des ensembles immobiliers à l’autofinancement courant.
CAEN LA MER HABITAT
14
La mise en œuvre de cette stratégie a été évaluée en 2024 pour les trois premières années
(2021 à 2023) en partenariat avec les services de l’État (DDTM
16
et DDETS
17
).
Au-delà de ce rendez-vous contractuel
18
, le suivi de la stratégie patrimoniale repose sur
des outils disparates.
Ainsi, le CA est tenu informé de l’avancement de cette stratégie par le rapport d’activité dans
des termes très imprécis qui ne permettent pas de rapprocher les engagements des résultats
atteints.
De même, les documents budgétaires (rapport d’orientation budgétaire et rapport de
présentation du budget) offrent un éclairage financier sur les engagements passés et à venir mais
sans nécessairement les confronter aux objectifs.
Un document de suivi global paraît d’autant plus nécessaire que le contenu de cette stratégie
immobilière n’a cessé d’évoluer et devrait être révisée avec l’adoption d’un plan de
décarbonation.
La chambre recommande donc à CLMH, qui s’y est engagé, de présenter annuellement au CA
un bilan précis d’exécution du PSP et de la CUS.
Recommandation performance n°3
:
Présenter
annuellement
au
conseil
d’administration un bilan d’exécution du plan stratégique de patrimoine et de la convention
d’utilité sociale.
2.3.3.2
L’adaptation du parc existant
Elle poursuit trois objectifs : l’amélioration de la performance thermique du patrimoine,
l’adaptation du parc aux enjeux du vieillissement de ses occupants et le renforcement de
l’attractivité.
Le budget consacré à l’adaptation du parc avait été initialement fixé à 128 M€ en 2021.
Il a ensuite été porté à 143 M€, puis 169 M€ comprenant le coût du raccordement au réseau de
chauffage urbain, soit 7,5 M€, et une enveloppe de 15 M€ sur les deux dernières années
(2 x 15 M€). Ce chiffrage ne tient pas compte du plan de décarbonation à venir.
2.3.3.2.1
L’amélioration de la performance thermique et l’utilisation des énergies
renouvelables
S’agissant du recours aux énergies renouvelables, CLMH souhaite principalement raccorder
son patrimoine aux réseaux de chauffage urbain, notamment au nord de l’agglomération.
16
DDTM : direction départementale des territoires, en charge des politiques publiques de l’État dans les domaines
de l’environnement, de l’énergie, de l’aménagement et du logement sous l’autorité du préfet du département.
17
DDETS : direction départementale de l’emploi, du travail et de la solidarité, en charge des politiques publiques
de l’État dans ces domaines, sous l’autorité du préfet du département.
18
L’évaluation à trois ans est prévue à l’article 4 II de la CUS. Cet exercice devra être renouvelé à l’issue de
la convention, en 2026.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
15
Selon CLMH, les financements attendus de l’État (raccordement de 2 500 logements
prioritaires) devraient lui être refusés contrairement aux engagement pris en 2023.
L’opération sera néanmoins conduite à son terme.
S’agissant de la performance énergétique des logements, les diagnostics réalisés avant 2021
avaient permis d’identifier 400 logements classés en catégorie E, F et G et pouvant être rénovés
pour atteindre
a minima
la catégorie D au plus tard le 1
er
janvier 2034
19
. Ces diagnostics ont été
renouvelés conformément au protocole de juillet 2021
20
. Désormais, 766 logements relèvent de
ces trois catégories mais près de 600 seront raccordés au réseau de chauffage urbain entre 2025
et 2029, ce qui devrait les faire accéder
a minima
à la catégorie D.
Parallèlement à ce projet de raccordement, le changement de composants (huisseries, mode de
chauffage, …) concourt à l’amélioration thermique du parc, qu’il soit raccordable au réseau de
chauffage ou pas. Ainsi, entre 2021 et 2023, 92 logements classés en F ou G ont changé de
catégorie et 436 autres ont bénéficié de travaux s’étant traduit par un changement d’au moins
une classe énergétique
21
.
Enfin, pour faire face à toutes les dimensions de la transition écologique et en s’appuyant sur
un bilan carbone réalisé en 2023 et sur la mise à jour des DPE, CLMH a fait le choix de se doter
d’un plan de décarbonation, plan qui induira une mise à jour du PSP.
2.3.3.2.2
L’adaptation du parc aux enjeux du vieillissement et du maintien à domicile
des personnes âgées
Cet objectif consiste à améliorer l’accessibilité à l’immeuble et aux parties communes
d’une part, et à poursuivre l’adaptation d’une centaine de logements par an, d’autre part.
Sur le premier volet, le patrimoine de CLMH affichait fin 2020 un taux d’accessibilité
(abords et parties communes) de 31,5 % du parc. L’office s’est engagé à porter ce taux à 33,3 %
fin 2023, soit 186 logements supplémentaires rendus accessibles et à 35 % en 2026,
soit 362 logements supplémentaires. Cet objectif doit notamment être atteint par un programme
de modernisation des ascenseurs qui concerne 17 immeubles pour 1 665 logements.
Selon l’évaluation intermédiaire de la CUS, l’objectif à fin 2023 (33,3 %) a été dépassé avec
un taux de 34,65 % du parc accessible.
Sur le second volet (travaux à réaliser à l’intérieur des logements), CLMH s’est engagé à rentre
accessible une centaine de logements par an lors des remises en location et à répondre
aux demandes ponctuelles des occupants. L’office estime qu’il a répondu à la plupart
des demandes d’aménagement formulées par les locataires.
19
Le logements classés E, F, et G deviendront progressivement indignes à la location entre 2025 et 2034. Ceux qui
ne peuvent pas être rénovés sont destinés à la démolition. Seul cet inventaire était disponible au moment de
l’élaboration de la CUS. Les engagements pris alors sont donc obsolètes.
20
Articles R. 134-1 à R. 134-8-5 du CCH ; arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique
pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine.
21
Source : évaluation intermédiaire de la CUS. Les logements ayant changé de catégorie après travaux étaient pour
partie classés dans la catégorie D.
CAEN LA MER HABITAT
16
2.3.3.2.3
Le renforcement de l’attractivité du parc
Cet objectif revêt quatre volets : restructuration d’immeubles ; réhabilitation de logements ;
renouvellement urbain ; renouvellement des composants ; rénovation préalable à la relocation.
S’y ajoute la problématique de l’amiante dont la présence est suspectée à des degrés divers,
dans 86 % du patrimoine, en fonction de l’âge de construction des immeubles. Cette contrainte
est traitée par CLMH au gré des opérations de rénovation (diagnostic et retrait des matériaux).
Les restructurations et les réhabilitations devaient porter sur 116 et 748 logements. Il en est
de même de 551 logements situés en zone de renouvellement urbain.
Selon l’évaluation intermédiaire de la CUS, 2 919 logements ont été réhabilités entre 2021 et
2023 pour un objectif à 4 295, soit un taux de réalisation de 68 %.
2.3.3.2.4
Les investissements réalisés
Le montant des travaux réalisés au titre de ces différents objectifs s’élève à 44 M€ sur la période
2021 – 2024 (période du PSP), soit 11 M€ en moyenne par an et à 66,7 M€ sur la période
2019 – 2024, soit 11,1 M€ en moyenne par an. Ces montants correspondent au budget initial
du volet réhabilitation pris dans son ensemble, soit 12,8 M€ par an sur 10 ans. En revanche,
ils sont assez éloignés des montants actualisés de l’enveloppe travaux de réhabilitation,
soit 14,3 M€ par an, hors raccordement au réseau de chauffage urbain. Ce rythme, bien plus
lent que prévu, notamment en raison de la complexité des études de maitrise d’œuvre,
ne présage pas pour autant des résultats qui seront constatés en fin de PSP en 2030.
2.3.3.3
Les démolitions
En 2021, CLMH avait identifié 862 logements à démolir sur la durée du PSP.
Sur les 18 opérations
concernées,
9 devaient
faire
l’objet
d’une
reconstruction.
Les autres démolitions doivent se traduire par une réduction de la densité de logement
(démolition partielle et restructuration) ou d’une vente (trois opérations) dont le produit servira
à financer d’autres opérations.
Ces opérations s’étalent sur plusieurs années (arrêt de relocation des logements, relogement des
locataires restants, démolition effective des immeubles). Par exemple, l’immeuble
« Le petit Colin » dans le quartier « La Grâce de Dieu » (40 logements) était en phase de
relogement en 2021 et n’a été démoli qu’en 2024.
Au total, une quinzaine d’opérations ont été engagées. Quatre sont achevées fin 2024
(270 logements). À ce rythme, le programme ne sera probablement pas achevé fin 2030.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
17
2.3.3.4
Le développement du parc
L’objectif initial consistait à obtenir de l’État l’agrément en vue de la construction
de 200 logements en moyenne par an, dont 60 % en financement PLUS, 35 % en PLAI et
5 % en PLS
22
.
Dès 2021, confronté à l’augmentation des coûts de la construction notamment due à la hausse
du taux du livret A, CLMH avait unilatéralement décidé de réduire ses ambitions à
190 logements puis à 150, à budget constant. Cette modification a été opérée sans renégociation
de la CUS et sans préciser la nouvelle typologie des logements.
Ces objectifs (initiaux comme révisés) n’ont pas été atteints. Entre 2021 et 2024, le nombre
de logements livrés (toutes catégories) s’est élevé à 508 logements, soit 127 logements
en moyenne par an, loin des 200 logements prévus initialement et des 150 logements
après révision. Ce rythme marque cependant une forte accélération par rapport aux années 2019
et 2020 (111 logements en moyenne par an).
S’agissant des types de logements, les objectifs n’ont également pas été atteints, à l’exception
des logements financés par un PLS (157 % de l’objectif contractuel). Pour les autres
programmes, les résultats sont plus modestes : 58 % de l’objectif pour les PLUS et 73 %
de l’objectif pour les PLAI
23
.
Le retard pris dans le développement du parc s’explique également par le ralentissement
des programmes privés, rachetés en tout ou partie par CLMH.
En 2024, la construction de 199 logements a été lancée, ce qui est inférieur à l’objectif annuel
(258) mais qui marque néanmoins une accélération par rapport aux années passées
(37/146 en 2023, 188/244 en 2022, 111/254 en 2021).
En tout état de cause, le stock des projets de construction de logements est important,
soit environ 400 logements agréés mais non démarrés dont certains programmes ont été agréés
depuis plusieurs années comme par exemple à Caen où huit programmes sont en attente
de démarrage, six depuis plus de 24 mois, deux depuis plus de 12 mois
24
. Ces programmes font
l’objet, pour certains, de recours contentieux.
Pour rattraper son retard, CLMH devra donc sans doute adopter une autre organisation.
CLMH s’est également engagé à développer une offre d’hébergements spécifiques
(résidence autonomie, sédentarisation des gens du voyage, pension de familles, résidence
d’accueil, …), soit une cinquantaine de logements sur la période du PSP.
22
Le mode de financement conditionne le montant du loyer plafond et s’adresse par conséquent à une catégorie
de ménage. PLUS : prêt locatif à usage social correspondent aux locations HLM. PLAI : prêt locatif aidé
d’intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité. PLS : prêt locatif social, ils sont
attribués aux candidats locataires ne pouvant prétendre aux locations HLM, mais ne disposant pas de revenus
suffisants pour se loger dans le privé.
23
Ces chiffres sont tirés de l’évaluation intermédiaire de la CUS, faite à partir des objectifs initiaux.
24
Programmes agréés en 2022 : rue de Cussy, huit logements intermédiaires ; rue de Secqueville, 12 logements
intermédiaires ; rue de Norrey, sept logements intermédiaires et individuels ; impasses Cussy et Saint Louet,
70 logements intermédiaires ; Caen Canal, secteur rue basse – avenue de Tourville, 13 logements collectifs ;
Envergure, 14 collectifs. Programmes agréés en 2023 : cité de l’Oreille, 15 logements individuels ; Mohonia,
rue du Général Moulin, 15 logements collectifs.
CAEN LA MER HABITAT
18
Plusieurs projets sont d’ores et déjà lancés (foyer de 23 logements pour personnes en situation
de handicap et pension de famille de 28 logements), qui devraient permettre à CLMH
de respecter ses engagements.
2.3.3.5
L’accession à la propriété
La politique de vente de logements permet d’offrir un parcours résidentiel aux locataires,
de dégager des marges de manœuvre financières pour accompagner le plan de développement
et de répondre aux besoins des collectivités (aménagement urbain, mixité sociale, …).
Ainsi, le plan local de l’habitat de la CU Caen la mer prévoyait notamment de
«
renforcer la production de logements abordables en accession sociale à la propriété et en
accession à prix maîtrisé
».
Les ventes de logements peuvent prendre plusieurs formes : la vente en bloc de logements à un
autre bailleur social, la vente de logements sociaux de plus de 10 ans, principalement aux
locataires ou enfin la construction de logements destinés à être commercialisés en vente en l’état
futur d’achèvement (VEFA) ou en ayant recours au dispositif du prêt social location-accession
(PSLA)
25
.
Au titre de la vente HLM, CLMH avait prévu, au titre du PSP 2016 puis du PSP 2021,
de réaliser 10 ventes par an. À la différence de celui de 2016, le PSP 2021 comporte une liste
de 262 logements susceptibles d’être vendus, composé de logements individuels et
de deux collectifs
26
.
Aucune vente n’a eu lieu entre 2016 et 2022, notamment en raison de la crise sanitaire.
Les premiers logements ont été vendus en 2023 (deux logements) et en 2024 (six logements).
Au titre de l’accession sociale à la propriété, CLMH avait prévu de construire
huit à dix logements par an pour ensuite les commercialiser.
CLMH n’ayant pas en 2015-2016 les ressources internes qualifiées
27
, il a noué un partenariat
avec un promoteur local, EDIFIDES
28
.
Une société civile de construction vente (SCCV) à part quasi égales a été constituée
en avril 2018 dont l’objet était la réalisation d’une opération de construction de 22 logements,
25
Le prêt social location accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété comportant
2 phases successives : 1/ phase locative au cours de laquelle l’accédant occupe le logement et acquitte
une redevance composée d’une indemnité d’occupation (part locative) et d’une épargne (part acquisitive).
Cette redevance est plafonnée en fonction de la zone géographique où se situe le logement ; 2/ phase acquisitive
qui intervient à l’issue de la première phase, dans les 2 ans maximum de l’entrée dans les lieux. Lorsque l’accédant
le souhaite et selon les conditions prévues au contrat, il peut lever son option d’achat et devenir propriétaire de
son logement, pour un prix fixé dès le départ dans l’acte notarié.
En cas d’accident de la vie, l’OLS lui garantit le rachat de son logement et son relogement. La garantie de
relogement vaut également en cas de non levée de l’option d’achat.
26
L’un de 4 logements, l’autre de 30 logements devant être cédé en bloc à une société de vente.
27
Pour construire un plan de financement permettant de proposer un prix d’achat abordable, pour commercialiser
les logements et pour gérer les copropriétés le temps de la levée des options.
28
EDIFIDES, promoteur, issu du monde HLM (dont l’actionnaire est la SACICAP du Calvados, SA coopérative
spécialisée dans la promotion immobilière), ayant une expérience de l’accession sociale à la propriété. EDIFIDES
est une société par actions simplifiées.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
19
suivie de leur commercialisation en VEFA à des particuliers sous conditions de plafonds de
ressources
29
.
Situé à Caen (rue du Docteur Auvray), l’opération est un projet d’habitat participatif qui
a conduit les futurs copropriétaires associés à s’adresser à CLMH pour lui demander
de construire leur immeuble de logements. Tous les logements ont été commercialisés avant
la livraison, pour un bénéfice estimé à 213 000 € pour CLMH (compte provisoire avant
dissolution).
CLMH a également lancé plusieurs opérations d’accession à Bretteville-sur-Odon
(dix maisons individuelles en PSLA), à Caen Calmette (17 logements dont 10 en PSLA et
7 en VEFA) et à Colombelles (10 logements en PSLA). Deux logements relevant d’un PSLA
sont encore en phase de location. Les autres logements ont été vendus.
Enfin, CLMH a obtenu l’agrément d’organisme foncier solidaire qui lui permet de
commercialiser des logements à meilleur coût (l’acquisition porte sur l’immeuble mais pas sur
le foncier qui reste la propriété de l’OLS ; le foncier est loué à l’acquéreur), ce qui devrait lui
permettre d’accroitre et de diversifier l’offre abordable en accession à la propriété
30
.
3
LES FINANCES
31
Les OLS appliquent le plan comptable des organismes de logement social (PCOLS),
issu du règlement ANC n° 2015-04 actualisé au 7 octobre 2022 relatif aux comptes annuels
des organismes de logement social. Ce règlement s’appuie sur le plan comptable général (PCG)
avec des adaptations spécifiques aux OLS. L’office présente ses comptes selon les formes de
la comptabilité des entreprises de commerce, présentation devenue obligatoire en 2021
32
.
29
Article L. 211-1 du CCH et suivants.
30
Mis en place depuis 2017 suite aux différentes lois et mesures fiscales, les organismes de foncier solidaire (OFS)
sont des organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région qui développent une politique d’accession
sociale à la propriété pérenne
via
des baux réels solidaires (BRS). Le principe repose sur une dissociation entre
le foncier, propriété de l’OFS, et le bâti, propriété du ménage, ce qui permet de neutraliser ou abaisser le coût
du foncier. Le ménage signe un BRS et paye une redevance pour l’usage du foncier.
31
La tenue des comptes est régie par le plan comptable général (règlement ANC 2014-03 actualisé
au 1
er
janvier 2019) et les normes applicables aux OPH (règlement ANC 2015-04 actualisé au 7 octobre 2022 ;
arrêté du 7 octobre 2015 homologuant l’instruction comptable applicable aux organismes HLM à comptabilité
privée).
32
Depuis le 1
er
janvier 2021, les OPH sont soumis aux règles applicables aux entreprises de commerce.
Avant cette date, les OPH avaient le choix entre les règles applicables aux entreprises de commerce et les règles
de la comptabilité publique (article L. 421-17 du CCH, dans sa version issue de la loi 2018-1021
du 23 novembre 2018).
CAEN LA MER HABITAT
20
3.1
La qualité de l’information financière
3.1.1
Le débat d’orientation budgétaire et l’adoption du budget
L’adoption du budget doit être précédé, deux mois auparavant, de l’examen des orientations
budgétaires.
Le calendrier est respecté et le contenu du rapport d’orientation budgétaire n’appelle pas
d’observation. La situation de l’autofinancement, de la dette, de la politique des loyers,
de la politique de maintenance ou de la politique d’investissement y sont abordées de manière
détaillée. Les hypothèses présentées sont assorties de projections financières à 10 ans ainsi que
d’un rappel des projections présentées pour l’exercice précédent à titre de comparaison.
3.1.2
La présentation et l’adoption du budget
Le CA de CLMH adopte le budget de l’office en décembre, ce qui est conforme à
la règlementation
33
.
Les comptes sont présentés au CA conformément aux maquettes financières applicables au
secteur du logement social. Ils sont accompagnés d’un rapport financier développant
notamment les points marquants de l’année, les principales règles et méthodes comptables et
présentant les principaux soldes de gestion.
Ce document n’indique pas les retraitements opérés à partir des données de la maquette
comptable pour le calcul du résultat d’exploitation et du résultat financier présentés dans
le rapport.
Ainsi, CLMH comptabilise au résultat d’exploitation les charges d’intérêt d’emprunt sur
opérations locatives ainsi que les quotes-parts de subventions d’investissements virées
au résultat.
Cette pratique est permise par le règlement applicable aux OLS
34
mais outre qu’elle contrarie
la comparabilité des données avec les celles des autres OLS, elle complique la compréhension
des rapports financiers présentés au CA puisque les données de la maquette ne correspondent
pas à celles du rapport.
Ce retraitement aurait mérité un point d’information à la rubrique présentant les règles et
méthodes comptables, d’autant que ce retraitement a un fort impact sur le résultat
d’exploitation.
Aussi, la chambre recommande de renforcer l’information financière en expliquant
les modalités de calcul du résultat d’exploitation et la différence avec les chiffres de la maquette
financière.
33
Le budget doit être adopté avant le 31 mars de l’année à laquelle il s’applique (article L. 421-21 du CCH).
34
Article 161-1 du règlement ANC n° 2015-04 actualisé au 7 octobre 2022 relatif aux comptes annuels
des organismes de logement social.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
21
Recommandation performance n°4
:
Renforcer
l’information
financière
en
expliquant les modalités de calcul du résultat d’exploitation et la différence avec
les chiffres de la maquette financière.
3.1.3
La certification des comptes
Les comptes ont fait l’objet d’une certification sans réserve par le commissaire aux comptes.
Cette opinion se fonde notamment sur le caractère raisonnable des provisions pour
gros entretien et sur la valorisation des créances sur les locataires.
3.2
La situation financière
L’analyse financière qui suit tient compte en partie des impacts de l’évolution comptable à venir
à savoir l’arrêt du reclassement d’une partie des intérêts d’emprunts en charges d’exploitation
dans les soldes intermédiaires de gestion.
L’analyse se base également sur les indicateurs contenus dans les dossiers individuels de
situation (DIS) qui sont établis chaque année par la fédération des offices publics de
l’habitat (FOPH) à partir des comptes de résultats, des bilans et des enquêtes annuelles
effectuées auprès des 176 offices adhérents à la fédération. Toutefois, la chambre n’a pas été
en mesure de vérifier la fiabilité des données renseignées par CLMH ni par les OPH ayant servi
à établir la médiane.
3.2.1
Les résultats de l’office
35
Entre 2019 et 2024, le résultat net est resté excédentaire. Exprimé en % des recettes globales
(ou taux d’excédent), il a fortement varié passant de 2,3 % à 10,5 %, amplitude qui s’explique
en partie par les à-coups liés à la pandémie
36
.
35
Comme indiqué plus haut, CLMH a fait le choix de reclasser une partie des intérêts d’emprunts en charges
d’exploitation, considérant que les intérêts d’emprunts pouvaient être liés à de l’activité courante dès lors qu’ils
finançaient des opérations locatives. Cette classification est rendue possible dans l’article 161-1 du plan comptable
des OLS pour les OPH qui utilisent le système optionnel dit « développé » mais disparaîtra en 2026 à la faveur de
l’entrée en vigueur du nouveau règlement comptable qui entérine la suppression du système développé.
Pour l’analyse, ce parti-pris n’a pas été conservé. Par ailleurs, les données de comparaison avec la moyenne de
la strate sont tirées des DIS 2023.
36
Le taux d’excédent est calculé en divisant le montant du résultat net de l’exercice par le montant des recettes
globales.
CAEN LA MER HABITAT
22
Tableau n° 1 :
Évolution du résultat net
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
2019-2024
Résultat
d'exploitation
5 029 439
6 714 594
4 404 210
6 625 250
4 546 322
4 133 981
- 3,8 %
Résultat financier
- 2 539 087
- 2 603 597
- 2 328 741
- 2 756 019
- 4 686 994
- 5 672 001
17,4 %
Résultat
exceptionnel
2 980 315
3 015 634
1 184 510
2 582 828
1 905 830
6 777 239
17,9 %
Résultat net
5 179 782
6 834 131
3 056 230
6 338 028
1 765 158
5 239 219
0,2 %
% des recettes
globales
7,6 %
10,5 %
4,5 %
8,4 %
2,3 %
6,7 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne ; 2024 données provisoire
37
Cette performance est en partie due au résultat exceptionnel, principalement en 2023 et 2024,
sans lequel le résultat net de CLMH aurait été négatif, tiré vers le bas par un résultat
d’exploitation en baisse de 895 000 € et un résultat financier (négatif pesant) en augmentation.
L’impact du résultat exceptionnel sur le résultat net doit cependant être relativisé car il intègre
des opérations dont la nature n’a rien de véritablement exceptionnel tels les cessions d’actif.
À tel point qu’à compter de 2026, en raison de la réforme du règlement comptable des OPH,
le résultat exceptionnel sera constitué des produits et charges liés à un « événement inhabituel »,
ce qui exclura principalement les cessions d’actifs, activité désormais considérée comme
habituelle pour un OPH.
37
Sauf mention contraire, les données 2024 présentés dans les tableaux et les graphiques proviennent du bilan et
du compte de résultat provisoires de CLMH.
-8 000 000
-6 000 000
-4 000 000
-2 000 000
0
2 000 000
4 000 000
6 000 000
8 000 000
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Résultat d'exploitation
Résultat Financier
Résultat Exceptionnel
Résultat net de l'exercice
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
23
3.2.2
Le résultat d’exploitation
Le résultat d’exploitation a diminué de 3,8 % en moyenne par an, soit un recul de 895 000 €
entre 2019 et 2024. Cette diminution est surtout intervenue en 2023 et 2024 sous l’effet de
l’augmentation des charges d’exploitation et d’une augmentation plus faible des recettes.
Le résultat d’exploitation reste néanmoins positif, ce qui signifie que l’office dégage
des ressources suffisantes, principalement des loyers, pour couvrir ses charges d’exploitation.
Tableau n° 2 :
L’évolution du résultat d’exploitation
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
Charges d'exploitation
55 452 559
51 637 592
58 763 807
60 477 472
61 118 292
63 257 375
2,7 %
Produits d’exploitation
60 317 090
58 234 195
62 945 319
66 895 713
65 397 613
67 083 343
2,1 %
Résultat d’exploitation
5 029 439
6 714 594
4 404 210
6 625 250
4 546 322
4 133 981
- 3,8 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
3.2.2.1
Les charges d’exploitation
Les charges d’exploitation ont augmenté en moyenne de 2,7 % par an entre 2019 et 2024, ce qui
représente une hausse globale de 7,8 M€ entre ces deux dates. En 2024, les charges
d’exploitation ont représenté 87 % du total des charges.
Tableau n° 3 :
Évolution des charges d’exploitation
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
2019-2024
Achats
4 885 575
2 441 569
4 233 949
4 331 616
2 319 048
4 333 894
- 2,4 %
Charges
externes
17 704 450
16 469 439
18 969 504
20 415 257
21 305 007
20 096 689
2,6 %
Impôts et taxes
8 754 873
9 057 246
9 341 397
9 578 250
10 147 211
10 482 032
3,7 %
Frais de
personnel
9 523 257
9 346 755
9 432 237
9 865 316
9 792 199
9 955 396
0,9 %
Autres charges
589 669
596 442
666 532
557 013
340 807
479 407
-
4,1 %
Dotations
amort. et
provisions
13 994 736
13 726 140
16 120 188
15 730 019
17 214 021
17 909 957
5,1 %
Total
55 452 559
51 637 592
58 763 807
60 477 472
61 118 292
63 257 375
2,7 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
En 2023, les charges d’exploitation représentaient 3 770 € par logement contre 4 169 € pour
la médiane des OLS, soit un écart de 11 %. Cet écart était de 9 % en 2019.
CAEN LA MER HABITAT
24
Les dépenses de personnel sont restées stables sur la période, malgré une diminution de
l’effectif qui est passé de 238 ETP à 226 ETP entre fin 2019 et fin 2024
38
, dont un quart de
fonctionnaires et trois quarts de contractuels privés. Conséquence logique, le ratio dépenses de
personnel par ETP a augmenté de 1,3 % par an, passant de 44 126 € par ETP à 46 907 €.
Néanmoins, en 2023, les dépenses de personnel non récupérables représentaient 18,8 %
des loyers, soit un taux équivalent à la médiane des OLS. La hausse relative des rémunérations
n’a donc pas eu pour effet de déformer l’équilibre des charges et des produits.
Tableau n° 4 :
Évolution de la masse salariale
39
En milliers d’€
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
Charges de personnel non récupérables
7 795
7 838
7 900
8 059
8 194
8 183
1 %
Charges de personnel récupérables
40
2 414
2 265
2 363
2 394
2 382
2 418
0,03 %
Intéressement
293
293
204
293
0
0
- 80 %
Total masse salariale + intéressement
10 502
10 396
10 467
10 746
10 576
10 601
0,2 %
Évolution annuelle
- 1,0 %
0,7 %
2,7 %
- 1,6 %
0,2 %
Nombre d’ETP
238
241
240
239
233
226
- 1,1 %
Masse salariale + intéressement / ETP
44
43
44
45
45
47
1,3 %
Évolution annuelle
- 2,1 %
0,9 %
3,0 %
1,2 %
3,4 %
Source : compte financier et notes produites par CLMH (note 1, note 2) : VAM : variation annuelle moyenne
CLMH explique la stabilité des rémunérations par «
l’augmentation du point d’indice
des fonctionnaires en 2022 puis en 2023
» ainsi que par «
les augmentations collectives et
individuelles négociées chaque année pour les salariés de droit privé
». Aussi, CLMH aurait
avantage à réaliser une analyse précise des déterminants de l’évolution de la masse salariale.
En 2023, l’effectif de CLMH était supérieur à la médiane des OLS : 21,1 ETP pour
1 000 logements contre 18 pour la médiane des OLS. Les écarts sont plus marqués pour
les fonctions de gardiennage et de surveillance (5,2 ETP contre 3,5 pour la médiane) et pour
les fonctions d’entretien (2,7 ETP contre 1,1 pour la médiane). Ils reflètent cependant un choix
de gestion privilégiant une exécution de ces fonctions par des salariés, gage de proximité avec
les locataires, plutôt que par des sociétés prestataires.
En dépit de ce choix de gestion, l’effectif a baissé de 12 ETP depuis 2019, ce qui a conduit
CLMH à renforcer l’intervention des prestataires de services, de l’ordre de 2 % par an
en moyenne.
Hors dépenses de personnel, les dépenses d’exploitation augmentent en moyenne de 3 % par
an soit une augmentation de 7,4 M€ entre 2019 et 2024 dont 1,7 M€ pour les impôts et taxes.
38
Données issues de la note produite par CLMH « note de synthèse charges de personnel ».
39
Les chiffres utilisés ici sont les chiffres de la masse salariale, retraités par CLMH ; ils sont donc un peu différents
de ceux qui ont été utilisés pour l’analyse financière et de ceux qui sont produits dans les DIS.
40
En application de l’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, constituent une charge récupérable
les charges de personnel correspondant aux employés chargés de l’entretien des parties communes et
de l’élimination des déchets, et, pour une part de 75 %, aux gardiens et concierges lorsque leur contrat de travail
prévoit qu’ils assurent l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
25
Exprimé en pourcentage des loyers, la taxe foncière a représenté 15,4 % des loyers en 2023
contre 13,2 % pour la médiane des OLS, qui s’explique par l’ancienneté relative du parc qui,
à plus de 80 %, ne bénéficie plus d’exonération de la taxe foncière.
3.2.2.2
Les produits d’exploitation
Les produits d’exploitation sont principalement constitués des loyers (69 % en 2024),
de récupération des charges locatives (20 %) et des ventes d’immeubles et productions
stockées (3 %). Entre 2019 et 2024, les produits d’exploitation ont connu une augmentation
annuelle moyenne de 2,1% principalement due aux loyers.
Tableau n° 5 :
L’évolution des produits des loyers
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
2019-20/24
Loyers
40 966 836
40 456 056
41 362 895
42 091 123
44 566 734
46 487 901
2,6 %
Charges locatives
11 417 534
10 466 135
13 022 895
13 829 082
14 570 280
13 810 724
3,9 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
Représentant 69 % des produits d’exploitation, les produits des loyers ont évolué en moyenne
chaque année de 2,6 % entre 2019 et 2024.
Cette évolution est due à la réduction de la vacance et des impayés, à l’augmentation du parc
de logement mais aussi à la hausse des loyers. Elle concerne les logements mais également
les autres locaux, c'est-à-dire locaux commerciaux, professionnels et les garages.
À l’exception de 2020 et de 2023, CLMH a fait le choix d’augmenter ses loyers d’un montant
égal à l’indice de référence des loyers (IRL), traduisant sa volonté de préserver sa capacité
d’autofinancement et de compenser en partie les effets de la ponction sur recette due à
la «
réduction de loyer de solidarité
» qui a représenté 3,4 M€ en 2024
41
.
En 2023, CLMH se distinguait assez nettement des autres OPH avec un écart aux loyers
plafonds de 2,9 % contre 7 % pour la médiane.
Les suppléments de loyers demandés aux personnes dépassant les plafonds de ressources sont
également en augmentation. Ils ont doublé entre 2019 et 2024, passant de 67 180 € à 134 496 €.
41
La réduction de loyer de solidarité est un dispositif créé par la loi de finances pour 2018. Il bénéficie aux ménages
les plus modestes et vient en grande partie compenser la baisse de l’APL, soit entre 90 et 98 % de ladite baisse.
Le dispositif a donc très peu d’effet sur le reste à charge des ménages, exception faite pour ceux qui ne bénéficient
pas de l’APL.
CAEN LA MER HABITAT
26
Tableau n° 6 :
Évolution des indicateurs locatifs
2019
2020
2021
2022
2023
2024
IRL de référence
1,25 %
1,53 %
0,66 %
0,42 %
3,60 %
3,50 %
Augmentation des loyers
1,25 %
0,76 %
0,66 %
0,42 %
2,70 %
3,50 %
Taux de vacance financière
42
3,9 %
4,9 %
6,0 %
5,5 %
3,7 %
2,3 %
Coûts des impayés locatifs en % des loyers
1,4 %
0,9 %
1,0 %
1,2 %
1,0 %
1,5 %
Nombre de logements
10 246
10 379
10 432
10 543
10 550
10 604
Source : rapport financier
Enfin, le produit de la vente de certificats d’économie d’énergie
43
, marginal au regard de
l’activité locative, a représenté une recette moyenne de l’ordre de 1 M€ sur la période.
3.2.3
Le résultat financier
Le modèle économique des OPH fait du recours à l’endettement un moyen indispensable au
financement des travaux d’adaptation du parc existant et du développement du parc.
Le poids des intérêts d’emprunt est proportionnel aux investissements, en partie contrebalancé
par les placements de trésorerie.
Entre 2019 et 2024, le résultat financier de CLMH a été divisé par deux. Il s’est détérioré
de 17,4 % en moyenne par an, soit un surplus de charge de 3,1 M€ entre ces deux dates.
Tableau n° 7 :
Évolution du résultat financier
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
2019-2024
Charges
financières
-
3 102 677
- 2 920 917
- 2 575 483
- 3 317 978
- 6 647 213
- 7 524 983
19,4 %
Produits
financiers
+ 563 590
+ 317 320
+ 246 742
+ 561 959
+ 1 960 219
+ 1 852 982
26,9 %
Résultat
financier
- 2 539 087
- 2 603 597
- 2 328 741
- 2 756 019
- 4 686 994
- 5 672 001
17,4 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
42
La vacance financière est la part des logements vides quelle qu’en soit la cause mais hors logements voués à
la démolition.
43
Les certificats d’économie d’énergie (CEE) sont un dispositif mis en place par l’État pour encourager les travaux
d’efficacité énergétique. Les OPH peuvent obtenir ces certificats en réalisant des travaux d’économie d’énergie
sur leur patrimoine et en les valorisant financièrement auprès de fournisseurs d’énergie. Une fois les CEE validés,
l’OPH peut les vendre au prix du marché. Le montant perçu dépend du cours des CEE qui fluctue selon l’offre et
la demande.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
27
L’évolution du résultat financier notamment en 2023 puis en 2024 s’explique principalement
par la hausse du taux d’intérêt du livret A
44
sur lequel sont indexés une grande partie
des emprunts de CLMH, soit 84 % de la dette à fin 2024. Ainsi, entre 2022 et 2024, les charges
d’intérêts d’emprunt ont augmenté de 4 M€, compensées pour moitié par la hausse des intérêts
des placements de trésorerie, également adossés au taux du livret A.
Pour se prémunir de ces fluctuations, l’office a rééquilibré sa dette en réservant une part
grandissante aux emprunts à taux fixe. Désormais ¼ de sa dette est constitué d’annuités
d’emprunts stables. Ainsi, le taux fixe moyen ressort à 1,58 % à fin 2024 et le plus récent
emprunt à taux fixe a été souscrit en 2023 au taux de 0,87 %.
Après être passé de 0,75 % en 2019 à 3 % entre 2021 et 2024, le taux du livret A est redescendu
à 2,4 % le 1
er
février 2025 ce qui allègera les charges financières de CLMH.
Tableau n° 8 :
Évolution des produits et des charges financières
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
2019-2024
Produits financiers
563 590
317 320
246 742
561 959
1 960 219
1 852 982
Endettement au
31/12
213 310 082
220 561 682
231 903 093
251 491 954
254 593 296
255 443 794
3,7 %
Charges financières
3 102 677
2 920 917
2 575 483
3 317 977
6 647 213
7 524 982
19,4 %
Taux apparent de la
dette
1,45 %
1,32 %
1,11 %
1,32 %
2,61 %
2,95 %
Taux moyen du
livret A
0,75 %
0,54 %
0,50 %
1,38 %
2,96 %
3,00 %
Source : bilan et compte de résultat de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
Les produits financiers constitués des intérêts des placements ont connu une forte progression,
principalement entre 2022 et 2024. Cette hausse s’explique par la revalorisation du taux du
livret A sur lequel sont indexés les placements sur livret A ainsi que ceux effectués sur
les comptes sur livret logement social (CLLS).
En 2024, ces deux types de placements ont représenté 57 % de la trésorerie de l’office,
le solde étant principalement placé sur des comptes à terme, plus rémunérateurs, débloqués
au fur et à mesure des besoins. Ainsi, en 2024, les comptes à terme ont rapporté 717 646 €.
3.2.4
Le résultat exceptionnel
Les charges exceptionnelles ont principalement pour origine les opérations de démolition.
Les produits exceptionnels ont des origines diverses.
44
De 0,5 % en 2021 à 3 % au 1
er
février 2023.
CAEN LA MER HABITAT
28
Tableau n° 9 :
Le résultat exceptionnel
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
Charges exceptionnelles
3 750 476
3 440 384
3 773 776
4 809 201
5 957 746
2 230 954
12,3 %
Produits exceptionnels
6 730 792
6 456 019
4 958 286
7 392 029
7 863 577
9 008 193
6,0 %
Résultat exceptionnel
2 980 315
3 015 634
1 184 510
2 582 828
1 905 830
6 777 239
17,9 %
Source : compte financier de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
Une part significative provient des produits sur opérations de gestion, principalement constitués
de dégrèvements de taxes foncières, soit 1,9 M€ en moyenne par an
45
. Ce produit est cependant
très erratique (60 620 € en 2023, 2,9 M€ en 2024) principalement parce qu’il dépend
des programmes de construction et des retards pris dans l’encaissement.
Constituent également des produits exceptionnels, les cessions d’actifs (1,1 M€ en 2024),
les subventions d’investissements (1,7 M€), les reprises de provisions pour démolition/cession
(1,8 M€), ainsi que des subventions de démolition (1,5 M€).
La cession de logements locatifs sociaux a représenté 905 000 € en 2024. Sur la période 2019
à 2024, l’OPH a mis en commercialisation huit logements dont deux ont été vendus en 2023 et
six en 2024.
Sur l’exercice 2024, les cessions d’immobilisations ont permis de dégager une plus-value nette
de 710 954 €, ce qui a participé pour 13,6 % au bénéfice de l’office. Ce volume de vente reste
cependant très inférieur aux objectifs stratégiques (cf. stratégie patrimoniale).
3.2.5
L’autofinancement et la dette
3.2.5.1
La capacité d’autofinancement
La capacité d’autofinancement (CAF) représente la ressource que CLMH est en mesure de
dégager à partir de son activité pour financer ses investissements et rembourser le capital de
ses emprunts.
Tableau n° 10 :
L’évolution de l’autofinancement
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
CAF brute
14 921 508
16 105 828
17 162 683
15 476 520
15 665 236
17 575 715
Moyenne 2019-2024
16 151 248
Annuité d’emprunt
7 546 983
7 953 033
8 927 645
9 177 800
8 471 075
6 282 964
45
En 2024, sur les 2,9 M€ de produits exceptionnels sur opérations de gestion, les dégrèvements d’impôts ont
représenté 2,7 M€.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
29
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
CAF nette HLM
46
7 374 525
8 152 795
8 235 038
6 298 720
7 194 161
11 292 751
Moyenne 2019-2024
8 091 332
Dette, capital restant dû
213 313 083
220 561 682
231 903 094
251 491 954
254 593 297
255 443 794
Capacité de désendettement
(en années)
14,3
13,7
13,5
16,2
16,3
14,5
Source : CLMH
Sur la période 2019 à 2024, la CAF brute est restée relativement stable entre 15 et 17 M€, pour
une moyenne à 16 M€. Après remboursement des annuités en capital, la CAF nette
a atteint 8 M€ en moyenne sur la période. En 2023, l’autofinancement net a représenté 14,7 %
des produits pour une moyenne nationale à 8,8 %
47
.
La capacité de désendettement, durée théorique que mettrait un organisme à rembourser
ses emprunts locatifs s’il y consacrait l’intégralité de sa CAF brute, est quasi constante,
autour d’un pivot à 15 ans.
3.2.5.2
L’état de la dette
La dette long terme de CLMH est passée de 213 M€ en 2019 à 255 M€ en 2024,
soit une progression de 20 % soit 42 M€ entre ces deux dates.
Tableau n° 11 :
Évolution du montant de la dette long terme
(En milliers d’€)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Dette, capital restant dû
213 313
220 561
231 903
251 491
254 593
255 443
dont Caisse des dépôts et consignations
196 043
191 989
198 472
214 952
213 857
214 969
dont prêts de l'ex caisse des prêts HLM
106
37
23
11
0
0
dont autres établissements de crédit
8 971
20 404
25 274
27 500
31 664
30 667
dont PEEC (1 % logement)
6 909
6 846
6 849
7 744
7 788
8 524
dont avances organismes sociaux & État
1 282
1 282
1 282
1 282
1 282
1 282
Évolution N-1 en €
8 616
7 248
11 341
19 588
3 101
850
Évolution N-1 en %
4,2 %
3,4 %
5,1 %
8,4 %
1,2 %
0,3 %
Source : bilans de CLMH
46
L'autofinancement net HLM correspond à la capacité d'autofinancement définie au plan comptable général,
de laquelle sont retranchés pour l'exercice considéré les remboursements d'emprunts liés à l'activité locative,
à l'exception des remboursements anticipés (article R. 423-1-4 du CCH).
47
Au sens de l’article R. 423-9 du CCH. En tout état de cause, ce ratio se situe nettement au-dessus des seuils
d’alerte fixé par l’arrêté ministériel du 10 décembre 2014 : 0 % sur un an, 3 % en moyenne sur trois ans.
CAEN LA MER HABITAT
30
L’encours est principalement constitué de prêts de la Caisse des dépôts et consignations
(84 % au 31/12/2024), conséquence logique du niveau de financement minimum requis pour
rendre le logement éligible à l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
En 2023, l’encours était constitué à 71,9 % d’emprunts à taux indexé sur le livret A, à 4,3 %
d’autres emprunts à taux variables et à 23,8 % d’emprunts à taux fixes.
La dette de CLMH ne comporte pas d’emprunt structuré.
3.2.5.3
La soutenabilité de la dette
La soutenabilité de la dette d’un OPH s’apprécie en comparant le montant de l’annuité totale
(intérêts et capital) au montant des loyers.
En l’espèce, ce ratio est en constante progression entre 2019 et 2023 pour atteindre son pic à
32 % mais reste inférieur à la moyenne des valeurs médianes des OLS. La baisse à venir du taux
du livret A en 2025 devrait permettre une inflexion de ce ratio.
Sur l’ensemble de la période, la part des recettes de loyers utilisée pour les remboursements
en capital et le paiement des intérêts est structurellement inférieure à celle observée pour
la médiane des OLS.
Tableau n° 12 :
Annuités d’emprunts locatifs
(En milliers d’€)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Annuités d'emprunts
10 914
11 078
11 201
12 191
14 686
NC
Annuités d'emprunts locatifs/Loyers
26,3 %
26,5 %
26,2 %
28,0 %
32,0 %
NC
Médiane OLS
34,7 %
34,2 %
32,9 %
34,6 %
38,2 %
NC
Source : DIS 2019 à 2023
3.2.5.4
La nature de la dette
CLMH a réalisé plusieurs opérations de réaménagement de sa dette.
Ainsi, en 2018, à la suite de la mise en place de la réduction de loyer solidarité (RLS) et
des mesures compensatoires proposées par la Caisse des dépôts et consignations, CLMH a eu
recours à un allongement d’une partie de sa dette. L’OPH a ainsi procédé au réaménagement
de 40 M€ d’emprunts, avec un allongement de 10 ans pour les emprunts finançant
la construction et de 5 ans pour ceux dédiés à l’amélioration du parc. Cette opération a permis
de dégager une économie moyenne annuelle d’annuités de 522 000 € sur l’ensemble
des emprunts concernés et s’est traduite par un renchérissement de 3,8 M€ du coût total de
ces financements.
En 2023, à la suite des annonces de la banque des territoires concernant de nouvelles mesures
de soutien au secteur face à la hausse du taux du livret A, CLMH a sollicité un nouveau
réaménagement de sa dette. La négociation a porté sur un montant de capital réaménagé de
19,1 M€, permettant une économie moyenne annuelle de 235 000 € sur cinq ans.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
31
En 2020-2021, pour relancer les chantiers interrompus lors du premier confinement,
l’office a mobilisé le dispositif dit du « prêt de haut de bilan bonifié » (PHB 2.0). Ce prêt lui a
été accordé pour une enveloppe de 1,9 M€ à un taux zéro pendant les vingt premières années
puis à un taux préférentiel pour les 10 années suivantes.
3.2.5.5
Les dépôts de garantie des locataires
Les dépôts de garanties constituent une dette d’une nature particulière puisque son montant
se renouvelle par roulement des locataires et elle ne donne lieu à aucun intérêt. Entre 2019 et
2024, CLMH a connu une augmentation progressive du montant des dépôts de garantie,
ce qui traduit une dynamique d’entrées dans le parc locatif. Ces fonds, bien que constituant
une dette exigible, contribuent positivement à la trésorerie de l’office sans générer de charges
financières. Leur caractère peu risqué, lié au roulement des locataires, en fait une composante
stable du passif à court terme.
Tableau n° 13 :
Évolution du montant des dépôts de garantie des locataires
En milliers d’€
2019
2020
2021
2022
2023
2024
VAM
Dépôts de garantie des locataires
2 837
2 859
2 928
3 044
3 161
3 279
3 %
Source : bilan et compte de résultat de CLMH ; VAM : variation annuelle moyenne
3.2.6
Les investissements
Le CA du 18 octobre 2024 a confirmé les orientations prises en octobre 2023 à savoir
un réajustement à la baisse du plan d’investissement, soit une enveloppe de 360 M€ entre 2021
et 2030, contre 420 M€ prévus initialement. CLMH devra intégrer à ce chiffrage le coût de
la stratégie de décarbonation à venir.
Les investissements patrimoniaux réalisés entre 2019 et 2024 ont été répartis de la façon
suivante :
CAEN LA MER HABITAT
32
Graphique n° 1 :
Investissements patrimoniaux en milliers d’€
Source : rapport financier de CLMH
Les travaux d’amélioration-réhabilitations représentent une part moins importante en 2023 et
en 2024 du fait de la baisse du taux de rotation qui a eu pour conséquences une baisse
des travaux de remises en état des logements.
La refonte du PSP au 1
er
semestre 2025 devrait permettre de lister, prioriser et chiffrer
les actions à mener et d’actualiser les engagements financiers à 10 ans.
3.2.7
Le bilan
Globalement, l’analyse des principaux postes de bilan fait apparaître une structure financière
solide. L’OPH dispose d’importants fonds propres, qui représentaient plus de 37 % de son bilan
provisoire de 2024 et dont la proportion est restée stable sur les six exercices observés
(le niveau des fonds propres est considéré comme satisfaisant entre 10 % et 40 %).
Sur la période 2019-2024 le montant des capitaux propres s’est renforcé avec un gain de 23 %
en valeur relative et de plus de 32 M€ en valeur absolue avec une variation annuelle moyenne
de 4 %.
18 494
19 007
14 899
19 507
18 374
23 147
9 528
13 218
17 904
14 698
7 462
3 937
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
2019
2020
2021
2022
2023
2024
constructions-démolitions-reconstructions
Amélioration-réhabilitation
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
33
Tableau n° 14 :
Évolution des fonds propres
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Capital ou fonds associatifs
1 579 875
1 579 875
1 579 875
1 579 875
Réserves
61 446 802
64 692 497
65 178 248
70 968 210
77 551 467
87 757 881
Reports à nouveau
31 445 189
33 379 277
38 147 781
35 414 049
35 168 820
26 727 563
Résultat de l'exercice
5 179 782
6 834 131
3 056 230
6 338 028
1 765 158
5 239 219
Subventions d'investissements
42 251 024
43 237 718
42 713 964
42 623 934
41 879 354
40 801 176
Titre participatifs
10 000 000
10 000 000
10 000 000
FONDS PROPRES
140 322 797
148 143 622
150 676 098
166 924 095
167 944 673
172 105 714
Source : bilan et compte de résultat de CLMH
Les capitaux propres (172 M€ en 2024) sont constitués pour 70 % du résultat de l’année ainsi
que des réserves et reports à nouveau issus des résultats antérieurs. Les 30 % restants sont issus
de subventions d’investissement (41 M€), de 10 M€ de titres participatifs émis auprès d’action
logement
48
et de 1,5 M€ de dotations.
La proportion de fonds propres sur le bilan, plus de 37 %, n’a pas augmenté malgré des résultats
largement excédentaires chaque année du fait d’une hausse de l’endettement.
L’endettement long terme est passé de 213 M€ en 2019 à 255 M€ en 2024. Cet endettement
rapide reste malgré tout maîtrisé et le niveau des annuités en pourcentage des loyers demeure
inférieur de six points à la médiane des OLS
49
.
Tableau n° 15 :
Évolution des dettes auprès d’établissements de crédits
En €
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Dettes financières
213 313 083
220 561 682
231 903 094
251 491 954
254 593 297
255 443 794
Source : bilan de CLMH
L’office possède un fonds de roulement se situant entre 46 M€ et 58 M€ selon les années ainsi
qu’un besoin en fonds de roulement (BFR) très faible voire négatif lui permettant de dégager
une importante trésorerie.
Le niveau de trésorerie de l’office est très élevé : 50 M€ au 31/12/2024, ce qui correspondait à
289 jours de charges d’exploitation, soit des fonds qui pourraient permettre à l’office de
fonctionner pendant neuf mois sans encaisser de recettes. Si bien qu’en 2024, l’office a placé
48
Les titres participatifs sont considérés comme des fonds propres et sont un moyen de financement au même titre
que les subventions et les emprunts. Le souscripteur dispose d’un seul droit d’information annuel sur la situation
financière de l’organisme mais d’aucun pouvoir. Les souscripteurs doivent conserver les titres pendant 7 ans
minimum avec une rémunération annuelle maximum de 1,80 %, puis l’OPH décide des modalités de
remboursement, sans limite de temps ni de montant. Ils ne sont pas assortis d’une garantie d’une collectivité locale
et ne confèrent aucun droit de réservation. Les titres participatifs constituent une créance de dernier rang en cas
de liquidation.
49
En 2023, les annuités de la dette de CLMH représentaient 32 % des loyers contre 38 % pour la médiane des OLS.
CAEN LA MER HABITAT
34
10 M€ en immobilisations financières auprès de la Société générale sur des supports à maturité
comprise entre un et quatre ans.
En 2023, le niveau de la trésorerie de CLMH était 1,5 fois supérieur à la médiane des OLS.
Graphique n° 2 :
Évolution du cycle de financement
Source : compte de résultat et bilan de CLMH
* * *
À fin 2024, La structure financière de l’OPH apparaît satisfaisante, situation qui contraste avec
la période antérieure durant laquelle l’office avait été amené à conclure plusieurs plans
de prévention avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)
50
,
chargée d’accompagner les OLS en difficulté.
Certains agrégats appellent néanmoins à la vigilance.
Ainsi, au regard des investissements à venir, le taux d’endettement semble atteindre un niveau
d’alerte à surveiller, même si le réaménagement d’une partie de l’encours a permis d’alléger
le poids des intérêts et de préserver ainsi la capacité d’autofinancement de l’office.
De plus, le niveau de trésorerie devrait inciter l’office à modifier son arbitrage en réduisant
son encours de la dette.
Après adoption de son plan de décarbonation, CLMH pourra ainsi s’interroger sur le meilleur
moyen d’utiliser ses marges de manœuvre pour espérer atteindre ses objectifs de rénovation et
de développement du parc dans un contexte de grande tension sur le logement social.
50
Conventions 2005 – 2009 et 2012 – 2016.
(20 000 000)
(10 000 000)
-
10 000 000
20 000 000
30 000 000
40 000 000
50 000 000
60 000 000
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Fonds de roulement
BFR
Trésorerie nette
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
35
4
L’ACTIVITÉ DE BAILLEUR SOCIAL
4.1
La demande de logements
L’attribution des logements sociaux a été profondément réformée à partir de 2007 avec
la création du droit opposable au logement, suivie de la réforme de la gestion de la demande et
de l’attribution des logements sociaux, qui vise à garantir l’équité de traitement entre tous
les demandeurs et à améliorer la mixité sociale.
Désormais, les EPCI compétents en matière de logement social sont acteurs du processus
d’attribution puisqu’ils définissent la politique d’attribution de leur territoire et fixent
aux organismes de logement social des objectifs chiffrés.
La CU Caen la mer a adopté un plan partenarial de gestion de la demande de logement social
et d’information du demandeur (PPGDID) en septembre 2018 qui organise le recueil
des demandes de logement et sa gestion partagée
51
. Il a été actualisé en décembre 2023 pour
y ajouter la grille de cotation de la demande. Ce plan est arrivé à échéance fin 2024 (sa durée est
limitée à six ans) mais a été prorogé d’une année pour permettre l’adoption d’un nouveau plan
52
.
4.1.1
Le dépôt de la demande de logement
Depuis 2011, les demandes de logement social sont déposées dans le système national
d’enregistrement (SNE) mais le préfet peut autoriser un autre système.
En février 2013, le préfet du Calvados a désigné le fichier partagé de la demande de logement
social géré par l’association AFIDEM, pour se substituer au SNE
53
. Ce système d’information
(IMHOWEB) permet de centraliser les demandes de logements localisées dans le département
du Calvados.
Les demandes de logement social sont exprimées soit par internet
54
, soit à l’aide d’un document
normalisé déposé (physiquement ou par voie postale) auprès d’un service ou d’une personne
51
Article L. 441-2-8 du CCH.
52
Délibération du bureau communautaire de Caen la mer en date du 30 janvier 2025.
53
La désignation d’un gestionnaire est obligatoire (article 441-2-5 du CCH). Ce système d’information est géré
par l’association AFIDEM (association de gestion de fichiers de la demande de logement social) qui gère
également le même système d’information pour le département de l’Orne. C’est notamment l’AFIDEM qui
accorde les codes d’accès et qui veille au respect des procédures d’enregistrement de renouvellement et
de radiation des demandes. Les membres de l’association ont adopté une charte déontologique rappelant les droits
et obligations des adhérents.
54
www.demandelogement14.fr. Le site propose une aide sous forme de foire aux questions et une notice d’aide à
la saisie et au suivi de la demande. Cette dernière indique également la possibilité de contacter le service support
de l’AFIDEM.
CAEN LA MER HABITAT
36
morale désigné par le PPGDID, principalement la maison de l’habitat de Caen la mer,
un bailleur social, une mairie
55
.
À cette fin, CLMH dispose d’un accueil physique au sein de son agence commerciale destiné à
renseigner les demandeurs (sur l’état de leur demande par exemple) ou futurs demandeurs
56
.
Une personne (un équivalent temps plein) est chargée d’accueillir les visiteurs le matin.
Entre le 1
er
juin et le 31 décembre 2024, CLMH y a reçu 988 visites, soit environ 1 700 visites
en année pleine
57
.
En 2024, CLMH a enregistré 559 demandes déposées à l’accueil ou reçues par courrier.
Ces demandes sont ensuite enregistrées par CLMH dans le système d’information partagé
(IMHOWEB).
À l’échelle du département du Calvados, IMHOWEB est devenu le mode privilégié de dépôt
des demandes de logement social.
En 2018, les nouvelles demandes déposées sur IMHOWEB représentaient 34 % des demandes
pour atteindre 66 % en 2024.
Les renouvellements (à date anniversaire) suivent la même tendance : 39 % étaient déposées
sur IMHOWEB en 2018 contre 62 % en 2024.
La demande de logement social est valable une année. Le demandeur est prévenu un mois avant
l’échéance qu’il doit la renouveler. À défaut, sa demande est radiée un mois après la date
anniversaire. Les bailleurs peuvent librement réactiver cette demande pendant les deux mois
qui suivent la date anniversaire, au-delà, seul le gestionnaire du système (AFIDEM) peut
la réactiver à condition que le demandeur soit de bonne foi, ce qui exclut la négligence.
4.1.2
La validation des demandes
Quelle que soit la voie choisie par le demandeur pour formuler sa demande de logement social,
toutes les demandes doivent être validées.
Les demandes déposées sur le site internet sont validées, à tour de rôle, par un OLS
58
.
Celles déposées à l’aide du formulaire normalisé sont enregistrées par l’OLS les ayant reçues
et sont validées à cette occasion. Dans tous les cas, les demandes incomplètes font l’objet
d’une demande (téléphone, courrier, courrier électronique) à l’intéressé
59
.
La vérification qui précède la validation de la demande porte sur les informations figurant dans
les champs obligatoires et sur la pièce d’identité ou du titre de séjour, obligatoirement joints à
la demande.
55
Conformément à l’article R. 441-2-10 du CCH, le PPGDID dresse la liste des lieux d’accueil et
définit précisément : les missions communes à l’ensemble des lieux d’enregistrement ; les missions
supplémentaires de la maison de l’habitat, lieu commun d’accueil ; les missions minimales des communes,
lieux d’enregistrement, ayant donné mandat.
56
Agence commerciale située 37, rue Jean Romain à Caen.
57
Avant le 1
er
juin 2024, le nombre de visites n’était pas comptabilisé.
58
C’est IMHOWEB qui attribue les demandes à valider, à tour de rôle, aux huit OLS du Calvados. Selon la charte,
les OLS disposent de cinq jours pour le faire. En cas de dépassement, le gestionnaire d’IMHOWEB relance l’OLS
retardataire.
59
L’adresse courriel n’est pas un champ obligatoire, pas plus que le numéro de téléphone.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
37
Une fois la demande validée, le demandeur se voit attribué un numéro (unique) et reçoit
une attestation d’enregistrement de sa demande
60
.
Enfin, les informations collectées sont ensuite déversées (trois fois par jour) dans le système
national, pour être traitées à des fins statistiques
61
.
4.1.3
Le traitement différencié des candidatures
La validation de la demande ne vise pas à apprécier les chances de succès de la demande.
En revanche, lorsque CLMH reçoit un demandeur à l’accueil ou le contacte pour lui demander
de compléter sa demande (y compris celles déposées sur le site internet), cet échange peut
conduire CLMH à délivrer des conseils pour modifier la demande et lui donner des chances
supplémentaires de succès (ex : cohérence entre la composition de la famille et la catégorie
du logement demandé ; localisation de la demande
62
).
Paradoxalement, le demandeur qui se déplace ou qui dépose une demande incomplète bénéficie
donc d’un conseil supplémentaire, à l’inverse de celui dont la demande est complète et
ne ressort jamais lors d’une prospection (cf.
infra
).
Cette inégalité relative doit cependant être nuancée car le demandeur a la possibilité de solliciter
un rendez-vous avec un conseiller logement en s’adressant au lieu d’accueil de son choix, et
y être reçu dans le mois.
De plus, une fois sa demande validée, le demandeur est informé du temps d’attente prévisionnel
de ses choix.
Enfin, si sa candidature ressort lors d’une prospection (cf. infra) il pourra être invité à ajuster
sa demande.
Selon les données produites par l’AFIDEM, les chances de succès d’une demande déposée à
un guichet d’accueil sont encore légèrement supérieures à celles déposées par internet mais
la différence tend à s’estomper progressivement.
60
Le contenu de ces attestations est fixé par la réglementation : article R. 441-2-4 du CCH.
61
Les transferts s’opèrent dans un seul sens, d’IMHOWEB vers le SNE. Lorsqu’un demandeur formule
une demande sur le SNE pour une commune du Calvados, il est renvoyé vers le site « demandelogement14.fr ».
62
En 2024, 2,8 % des ménages avec un ou deux enfants demandaient un T5 et plus.
CAEN LA MER HABITAT
38
Graphique n° 3 :
L’origine des attributions
Source : AFIDEM
4.1.4
L’évolution de la demande
Les demandes d’un logement social situé dans le Calvados ont augmenté de 10,7 % entre 2019
et 2024. Toutefois ces demandes ont baissé en 2023 (- 0,3 %) et 2024 (- 2,9 %).
Entre ces deux dates le stock de demandes a augmenté de 31,1 %. Cette augmentation est encore
plus forte pour le stock concernant le territoire de la CU Caen la mer (+ 35 %), même si
son augmentation s’est ralentie en 2024 par rapport aux trois années précédentes.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
39
Tableau n° 16 :
Les demandes de logement
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Évolution
2019 2024
Nouvelles demandes
(Calvados) A
15 407
15 207
17 308
17 626
17 566
17 059
10,7 %
Renouvellements de
demandes
(Calvados)
12 771
13 156
13 445
14 932
16 694
18 526
45,1 %
Entrées dans les
lieux (Calvados)
5 940
5 035
5 684
5 626
5 065
4 893
- 17,6 %
Demandes non
renouvelées ou
retirées (Calvados)
487
51
284
138
403
906
Stock au 31/12
(Calvados)
63
22 725
23 277
25 353
27 070
28 792
29 786
31,1 %
Évolution n-1
2,4 %
8,9 %
6,8 %
6,4 %
3,5 %
Stock au 31/12
(Caen la mer) *
15 626
16 234
17 480
18 735
20 342
21 102
35,0 %
Évolution n-1
3,9 %
7,7 %
7,2 %
8,6 %
3,7 %
Source : AFIDEM ; *total des demandeurs ayant exprimé une demande localisée sur Caen la mer, quel que soit le
rang de ce choix
Les demandes portent en grande majorité sur des logements de petite taille : 49 % portent sur
des logements de moins de trois pièces (chambre, T1 ou T2).
En 2024, le parc de CLMH était composé de 25,8 % de petits logements (T1 et T2), soit
2 752 logements. En 2010, cette catégorie représentait 23 % du parc de l’OLS, soit
2 348 logements, et la part relative des T3 est restée stables à 38 % du parc.
L’augmentation du nombre de logements de petite taille, bien que réelle (+ 404 T1 et T2 en
15 ans, soit + 17 %), paraît trop modeste pour répondre à la demande actuelle.
Le patrimoine de CLMH apparaît donc peu adapté à la demande.
63
Le stock est exprimé au 31/12 de l’année ; il prend en compte les demandes devenues caduques pour
non renouvellement ainsi que les demandes retirées dont certaines ont pu être exprimées dans l’année.
Le stock n’est donc pas la traduction mathématique des nouvelles demandes, des renouvellements et des entrées
dans les lieux.
CAEN LA MER HABITAT
40
Tableau n° 17 :
État des demandes au 31 décembre 2024
Nombre
%
Patrimoine CLMH 2024
Nombre de demandeurs pour une commune de
la CU Caen la mer
21 102
Chambre
278
1 %
T1
2 527
12 %
458
4,3 %
T2
7 527
36 %
2 294
21,5 %
T3
6 056
29 %
4 089
38,4 %
T4
3 474
16 %
2 848
26,7 %
T5 et +
1 240
6 %
965
9,1 %
Source : AFIDEM & CLMH
En 2024, CLMH a sollicité et obtenu l’agrément pour la construction de 160 nouveaux
logements locatifs. 62 % de ces logements seront des T1 ou T2, ce qui indique que la nature de
la demande a été prise en compte. Les années passées, la priorité était donnée aux logements
T2 et T3.
4.2
L’attribution des logements
4.2.1
Les objectifs de la convention intercommunale d’attribution
CLMH a conclu avec les OLS de son territoire une convention intercommunale d’attribution
(CIA) par laquelle elle assigne à chaque OLS des objectifs chiffrés. Ainsi, la CIA assigne
trois objectifs à CLMH
64
:
?
hors quartier relevant de la politique de la ville, 22 % des attributions doivent concerner
des ménages du premier quartile ou des ménages relogés dans le cadre d’une opération
de renouvellement urbain ;
?
dans les quartiers politique de la ville, 50 % des attributions doivent concerner
des ménages hors premier quartile ;
?
25 % des attributions doivent concerner des ménages prioritaires.
Le montant des revenus du premier quartile est fixé chaque année par un arrêté du ministre de
la transition écologique et de la cohésion des territoires, à l’échelle de l’EPCI.
64
Le premier objectif est individualisé par OLS ; les deux autres sont identiques à tous les OLS du territoire de
Caen la mer.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
41
Pour Caen la mer, il a été fixé en 2024 à 10 500 € par unité de consommation.
Le premier objectif est encore inatteignable pour CLMH avec un taux de 15,4 % en 2022,
de 14,8 % en 2023 et 15,6 % en 2024.
En revanche, le second objectif a été atteint avec 60 % en 2022 et 68 % des attributions en 2023
et 2024.
Enfin, la part des attributions aux demandeurs relevant d’un public prioritaire était inférieure à
l’objectif de 25 % avec 18,4 % en 2022 et 21,5 % en 2023, avant d’atteindre 28 % en 2024.
C’est à cette occasion que les publics bénéficiant d’un droit opposable au logement sont relogés.
En 2024, CLMH a ainsi reçu 37 injonctions de relogement. Sur ces demandeurs,
18 ont été relogés. Les 19 autres n’ont pu être relogés soit parce que le demandeur était
injoignable soit parce que son dossier était incomplet.
4.2.2
La préparation de la commission d’attribution des logements et d’examen de
l’occupation sociale par la recherche du futur locataire
La CALEOL
La commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation sociale (CALEOL) est
composées de six représentants de l’organisme d'habitations à loyer modéré dont un représentant
élu des locataires, du maire de la commune d’implantation du logement, qui a voix prépondérante
en cas d’égalité des voix, et d’un représentant de l’État et du président de l’établissement public
de coopération intercommunale.
La commission attribue nominativement chaque logement locatif.
Sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats, la commission examine au moins
trois demandes pour un même logement à attribuer.
La commission examine également les conditions d'occupation des logements.
Dès qu’un logement est disponible (livraison d’un logement neuf ou libération d’un logement
par son locataire), CLMH procède à son affectation à un réservataire
65
ou en conserve la gestion
directe.
Pour les logements qui se libèrent, CLMH procède à la pré-visite de sortie dès l’annonce de
la libération par le locataire, pré-visite qui permet d’évaluer les travaux de remise en état
à réaliser et de déterminer la date d’échéance du préavis (soit un mois en zone tendue).
65
Les financeurs du logement social disposent du statut de réservataire : l’État, les collectivités territoriales,
leurs établissements publics, les EPCI, les employeurs, Action Logement Services, les organismes à caractère
désintéressé. Les principaux réservataires de CLMH sont la commune de Caen (réservataire pour les logements
présents sur le territoire de la commune) et Action Logement (réservataire pour l’ensemble du parc de CLMH).
Le statut de réservataire leur donne le droit de proposer les candidats de leur choix pour les logements que
le bailleur leur attribue. Le choix du locataire reste de la compétence de la CALEOL. Conformément à la loi,
les droits des réservataires sont gérés en flux (n logements par an et par réservataire) et non plus en stock
(n logements par réservataire).
CAEN LA MER HABITAT
42
Chaque réservataire dispose d’un certain nombre de logements par an pour lesquels il sera seul
chargé de faire trois propositions à la CALEOL.
Les logements qui relèvent de la compétence de CLMH sont attribués à un commercial qui sera
chargé de rechercher les candidats susceptibles d’être proposés à la CALEOL. La phase de
prospection n’est pas normée pour laisser une certaine liberté d’initiative aux commerciaux.
Ce travail suit néanmoins un schéma comparable :
?
recherche multi critères au sein de la base client ; les demandeurs identifiés sont ensuite
contactés (courriel ou téléphone) pour vérifier que le logement est susceptible de répondre
à leurs attentes et actualiser leur candidature (ce qui peut contribuer à la rendre plus
crédible) ;
?
publication d’une annonce, sur le site internet de CLMH (« les offres du moment ») ;
?
prospection en masse auprès des demandeurs et ayant une candidature conforme sur
un nombre de critères limités (localisation et taille du logement).
De plus, des orientations communes leur ont été fixées comme par exemple, le respect de
l’équilibre social de l’occupation, un reste à vivre par unité de consommation supérieur à 12 €
par jour, un taux d’effort maximum de 30 %, des candidatures favorisant les mutations
(inter bailleurs ou internes), etc. Il leur est également demandé de justifier de prospections
infructueuses lorsque le nombre de candidatures s’est trouvé être inférieur à trois par logement.
En tout état de cause, la phase de prospection peut difficilement être plus encadrée.
Elle comportera toujours une part d’aléa, conduisant à l’éviction de certains candidats.
Ainsi, en 2024, 63 % des demandeurs du territoire de Caen la mer n’ont jamais été identifiés
lors d’une prospection
66
.
De même, les demandes déposées depuis plus de 24 mois (délai anormalement long)
atteignaient 6 687, soit 32 % du stock, dont 41 % n’ont jamais été identifiés lors
d’une prospection, situation qui contribue à alimenter la saisine de la commission DALO
67
en vue de faire reconnaitre les droits des intéressés.
Le fait de ne jamais être identifié lors d’une prospection peut résulter de facteurs multiples,
parmi lesquels le niveau d’exigence du demandeur, et n’est pas nécessairement imputable
aux bailleurs du territoire qui, au surplus, ont un patrimoine présent sur une partie seulement
dudit territoire. Néanmoins, l’analyse de ces chiffres reste à faire dans un contexte où les OLS
ne parviennent pas à répondre à la demande de logement social.
4.2.3
L’examen des demandes par la CALEOL
Les attributions, y compris pour les logements attribués aux réservataires, sont décidées par
la CALEOL qui se réunit une cinquantaine de fois par an, soit environ une fois par semaine,
suivant les prescriptions du règlement intérieur adopté par le CA de CLMH le 27juillet 2020.
66
13 372 sur 21 102 demandeurs.
67
Commission DALO (droit au logement) : en application de l’article L. 300-1 du CCH, un demandeur
de logement social qui n’obtient pas de proposition de logement adapté à sa situation, peut, lorsqu’il remplit
certaines conditions, faire un recours auprès d’une commission spécialisée.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
43
Les propositions sont présentées sous format dématérialisé, ce qui permet le cas échéant de
faciliter la participation à distance aux réunions. Pour chaque logement, les candidatures sont
présentées par ordre d’ancienneté, pour ne pas influencer la commission. Les décisions prises
sont enregistrées directement sur le système d’information IMHOWEB.
4.2.3.1
Le nombre et la qualité de candidatures
Sauf insuffisance du nombre de candidats, la CALEOL doit examiner au moins
trois candidatures pour un même logement. Les candidatures présentées par le préfet au titre du
droit au logement opposable font exception à cette règle, de même que les candidatures à
des logements dits « très sociaux »
68
.
En 2024, 2,3 candidatures ont été présentées pour chaque logement attribué (ratio calculé hors
cas particulier). L’obligation n’est donc pas respectée.
Toutefois, lors de la commission du 11 mars 2025, trois candidats au moins ont été présentés
pour chaque logement, exception faite des candidats présentés au titre du droit au logement
opposable, seule manière de satisfaire l’injonction adressée au bailleur. Il en a été de même
pour le logement mis à la disposition du CCAS de Caen.
Les candidatures présentées en CALEOL sont parfois incomplètes. Ces situations restent
minoritaires mais limitent néanmoins la latitude de choix de la commission. Ainsi sur
l’échantillon retenu des quatre CALEOL, 10 candidatures ont été jugées non recevables sur
174 candidatures (67 logements), soit 5,8 % des candidatures.
Ces lacunes sont imputables à CLMH seul chargé du travail d’instruction, y compris auprès
des candidats proposés par les réservataires
69
.
4.2.3.2
Le choix de la commission
La commission attribue un rang à chaque demande recevable. Si le candidat classé au premier
rang décline l’offre, le logement est alors proposé au suivant, puis au suivant, etc.
Les demandes examinées par la commission sont cotées selon le barème fixé par la
CU Caen
la mer lors de l’actualisation du PPGDID de décembre 2023. La cotation apparaît lors de
l’examen des candidatures par la CALEOL mais lors de l’examen des 45 candidatures de la
séance du 11 mars 2025 cet élément, qui n’est qu’indicatif, n’est pas apparu déterminant. Lors
de cette même commission, 11 logements sur 16 ont été attribués au candidat le mieux noté, 5
à un candidat moins bien noté.
De même, les objectifs de la CIA semblent avoir peu influencé les choix de la commission.
68
Les logements très sociaux sont ceux qui ont bénéficié d’une subvention spécifique et sont réservés aux ménages
dont la situation justifie une gestion locative adaptée et un loyer inférieur au plafond prévu pour ces ménages
(articles R. 331-25-1 et R. 441-3 du CCH).
69
En application des conventions conclues avec les réservataires, CLMH est chargé de l’instruction
des candidatures y compris lorsqu’il s’agit d’un logement réservé.
CAEN LA MER HABITAT
44
Enfin, l’examen des 45 dossiers des candidats n’a pas révélé d’anomalie, notamment en termes
de plafond de ressources. Toutefois, un dossier a été présenté à la CALEOL assorti
du pictogramme « personne en situation de handicap » mais son dossier ne comportait pas
la décision de reconnaissance de la MDPH et la cotation de sa demande n’avait pas pris en
compte cette caractéristique. Sa demande a été classée au troisième rang alors que son dossier
semblait démontrer l’existence d’un véritable handicap.
4.2.3.3
Les suites de la décision d’attribution
Dans les jours qui suivent la CALEOL, le demandeur classé en première position décide
s’il accepte ou non la proposition de logement, le cas échéant, après visite dudit logement.
La CALEOL est informée de la suite réservée à ses décisions de la semaine précédente.
Le
demandeur
qui
accepte
le
logement
proposé
est
ensuite
radié
du
système
d’information IMHOWEB.
4.2.4
L’analyse sociale de l’occupation
C’est la seconde mission de la CALEOL.
À la date anniversaire du bail, c'est-à-dire tous les trois ans, elle est chargée de donner un avis
sur les situations où la taille du logement n’est pas adaptée à la composition du ménage
(sur occupation ou sous occupation), sur les situations relatives au handicap
70
et sur
les situations de dépassement du plafond de ressources applicable au logement
71
.
Cet examen ne porte que sur les zones tendues.
Sur la base de ces avis, le bailleur est tenu de procéder avec le locataire à un examen de
sa situation et des possibilités d’évolution de son parcours résidentiel, démarche qui repose sur
le volontarisme des ménages concernés.
En 2023, CLMH a examiné 3 936 situations (baux qui arrivent à leur échéance de trois ans)
et la CALEOL a recommandé d’inciter 330 locataires à déposer une demande de mutation.
En 2024, l’examen de 453 situations a été suivi de l’envoi de 49 courriers d’incitation à
une mobilité dont trois personnes qui occupent un logement adapté à la mobilité réduite
sans occupant à mobilité réduite et un ménage en sur occupation (9 personnes dans un T3
de 67 m²).
Ces incitations portent très majoritairement sur des situations en rapport avec des situations de
handicap (logement accessible mais inadapté ou logement ni accessible ni adapté).
Le repérage des situations problématiques s’appuie alors sur les locataires percevant
une pension d’invalidité ou une allocation handicap. CLMH n’interroge pas les locataires
70
Logement quitté par l'occupant présentant un handicap, lorsqu'il s'agit d'un logement adapté ou bien
reconnaissance d'un handicap ou d'une perte d'autonomie nécessitant l'attribution d'un logement adapté
aux personnes présentant un handicap.
71
Article L. 442-5-2 du CCH.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
45
concernés sur leurs besoins d’aménagement, par crainte de ne pas pouvoir faire face à
la demande. Mais même sans cela, les situations sont nombreuses.
En 2024, 1 212 ménages occupaient un logement potentiellement inadapté dont plus de
la moitié n’avaient pas fait de demande de mutation.
Les OLS ne sont pas tenus de rendre la totalité de leur patrimoine accessible
72
.
CLMH a néanmoins l’objectif d’adapter une centaine de logements par an sur demande
des locataires ou lors d’une relocation.
Les situations de dépassement du plafond de ressources sont également nombreuses.
En 2024, CLMH a identifié :
?
en quartier prioritaire de la politique de la ville : 54 ménages dont les ressources se situent
entre 100 % et 120 % ; 25 ménages avec des ressources supérieures à 120 % du plafond
mais inférieures à 150 %
73
;
?
hors quartier prioritaire de la politique de la ville : 128 ménages dont les ressources
se situent entre 100 % et 120 % et 46 ménages avec des ressources supérieures à 120 %
du plafond.
La CALEOL a décidé d’adresser un courrier d’incitation aux 46 ménages en dépassement
de plus de 120 % du plafond et occupant un logement situé hors quartier prioritaire de
la politique de la ville, dont 20 avaient déjà été identifiés trois ans plus tôt et sont restés
locataires de leur logement social, en dépit du versement d’un supplément de loyer de solidarité.
Confronté à la sous occupation des grands logements, CLMH renonce parfois à inciter
leurs occupants à les quitter même si le logement n’est plus adapté à la composition de
la famille.
4.2.5
La mobilité et la vacance
La mobilité des locataires et la vacance des logements sont deux phénomènes interdépendants.
Les locataires seront d’autant plus mobiles que l’offre de logements est élevée et inversement
les appartements seront d’autant plus fréquemment et longuement vacants que les locataires
seront mobiles.
La vacance totale est passée de 6,5 % en 2019 à 4,7 % en 2023, se situant désormais en dessous
de la médiane (4,9 %). La vacance commerciale suit la même tendance
74
: 1,8 % en 2023 contre
1,9 % pour la médiane, avec une légère remontée en 2024 à 2,3 %.
Cette performance est le résultat d’un plan de lutte contre la vacance, adopté en 2022, mais
aussi d’une baisse de la rotation des locataires : 7,3 % en 2023 contre 10,1 % en 2019.
72
Les bâtiments neufs doivent être accessibles : abords, communs et 20 % des logements (les autres logements
devant
être
évolutifs).
Les
établissements
recevant
du
publics
(bureaux,
espaces
de
travail,
locaux commerciaux, …) doivent être rendus accessibles via la mise en œuvre d’un agenda d’accessibilité
programmée (article L. 111-7 et suivants du CCH). Celui de CLMH devra être achevé fin 2027.
73
Pour ces logements, le plafond de ressources est porté à 150 % par décision préfectorale.
74
La vacance commerciale est la part des logements vides susceptibles d’être commercialisés sans délais.
La vacance totale inclut les logements qui ne sont plus commercialisables pour cause de travaux ou de démolition.
CAEN LA MER HABITAT
46
En 2024, 2 100 locataires de CLMH étaient en attente d’une mutation dont le quart porte sur
un habitat pavillonnaire.
4.3
L’accompagnement social des locataires
La politique sociale d’un OPH a pour but de faciliter l’accès au logement social, de prévenir
les impayés et d’éviter ses conséquences (expulsions).
L’accompagnement social est assuré par des conseillers en économie sociale et familiale
(deux ETP), principalement chargés de réaliser des diagnostics sociaux.
Ainsi, en 2023, 180 diagnostics ont été effectués (142 auprès de demandeurs de logements,
38 auprès de locataires en impayés) puis 116 diagnostics en 2024. Une centaine de mesures
d’accompagnement éducatif et budgétaire sont actives en permanence.
CLMH (en partenariat avec un autre OLS, Partélios habitat) a fait le choix de confier une partie
de l’accompagnement social des situations les plus complexes
75
à l’association pour
le logement des familles isolées (ALFI). Selon CLMH, l’intervention d’un tiers est plus efficace
que sa propre intervention. 16 ménages ont été orientés vers l’ALFI en 2023, 32 en 2024.
En tout état de cause, le nombre de ménages en retard de paiement est en augmentation.
En 2023, 2 566 ménages étaient en retard de paiement (25,5 % des locataires de CLMH contre
19,7 % pour la moyenne des OPH France entière) dont 1 549 de trois mois ou plus et 227 de
plus de 12 mois.
La prévention des expulsions passe par le travail de la commission de coordination des actions
de prévention des expulsions. Elle a examiné 405 dossiers de locataires de CLMH en 2024
contre 386 en 2023. Les commandements de payer sont en augmentation : 170 en 2019 contre
334 en 2024. À l’inverse, les commandements de quitter les lieux sont en baisse : 76 en 2019,
30 en 2024, évolution qui résulte notamment de la charte de prévention des expulsions.
75
Complexité due à la diversité des difficultés, qui s’agrègent les unes aux autres : difficultés budgétaires,
psychologiques, d’hygiène, d’addiction, …
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
47
ANNEXES
Annexe n° 1.
Détail des compétences de la SA VHN
....................................................
48
Annexe n° 2.
Glossaire
...................................................................................................
50
CAEN LA MER HABITAT
48
Annexe n° 1. Détail des compétences de la SA VHN
La société a pour objet, au bénéfice de ses membres mentionnés aux articles L. 411-2, L. 481-1
et L. 365-2 du CCH :
?
d'élaborer le cadre stratégique patrimonial et le cadre stratégique d'utilité sociale commun
mentionnés à l'article L. 423-1-1 du CCH ;
?
de définir la politique technique des associés ;
?
de définir et mettre en œuvre une politique d'achat des biens et services,
hors investissements immobiliers, nécessaires à l'exercice par les associés de
leurs activités ;
?
de développer une unité identitaire des associés et de définir des moyens communs de
communication, notamment par la création ou la licence de marques et de signes
distinctifs ;
?
d'organiser, afin de mettre en œuvre les missions de la Société, la mise à disposition
des ressources
disponibles
par
voie,
notamment,
de
prêts
et
d'avances
et,
plus généralement, par la conclusion de toute convention visant à accroître la capacité
d'investissement des associés. Les prêts et avances consentis sont soumis au régime de
déclaration mentionné aux articles L. 423-15 et L. 423-16 du CCH ;
?
d'appeler les cotisations nécessaires à l'accomplissement de ses missions ;
?
de prendre les mesures nécessaires pour garantir la soutenabilité financière du groupe
ainsi que de chacun des organismes qui le constituent, autres que les collectivités
territoriales et leurs groupements, en application de l'article L. 423-1-2 du CCH ;
?
d'assurer le contrôle de gestion des associés, d'établir et de publier des comptes combinés
et de porter à la connaissance de l'organe délibérant les documents individuels de situation
de ses associés mentionnés aux articles L. 365-2, L. 411-2 et L. 481-1 du code de la
construction et de l'habitation.
La société a également pour objet, sous réserve que la mise en œuvre effective de chacune de
ces activités ait été préalablement autorisée par le Conseil de surveillance :
?
de mettre en commun des moyens humains et matériels au profit de ses actionnaires ;
?
d'assister, comme prestataire de services, ses actionnaires organismes d'habitations à
loyer modéré et Sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du
CCH dans toutes leurs interventions sur des immeubles qui leur appartiennent ou
qu'ils gèrent ;
?
d'assurer tout ou partie de la maîtrise d'ouvrage des opérations de construction neuve,
rénovation ou réhabilitation d'ensembles immobiliers pour le compte de ses actionnaires
organismes d'habitations à loyer modéré et Sociétés d'économie mixte agréées en
application du même article L. 481-1 du CCH, ainsi que des sociétés de construction
constituées en application du titre 1
er
du livre II du même code pour la réalisation et
la gestion d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ou
destinés à cet usage en accession à la propriété dont ils sont associés ;
?
de réaliser, pour le compte de ses actionnaires et dans le cadre d'une convention passée
par la Société avec la ou les collectivités territoriales ou le ou les établissements publics
de coopération intercommunale compétents sur le ou les périmètres où sont conduits
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
49
des projets en commun, toutes les interventions foncières, les actions ou les opérations
d'aménagement prévues par le code de l'urbanisme et le CCH qui sont nécessaires.
L'article L. 443-14 du CCH n'est pas applicable aux cessions d'immeubles rendues
nécessaires par ces réalisations.
CAEN LA MER HABITAT
50
Annexe n° 2. Glossaire
SIGLES
DÉFINITIONS
AFIDEM
Association de gestion de fichiers de la demande de logement social
BRS
Bail réel solidaire
CA
Conseil d’administration
CALEOL
Commission d’attribution de logements et d’examen de l’occupation des
logements
CGLLS
Caisse de garantie du logement locatif social
CLLS
Compte sur livret logement social
CLMH
Caen la mer habitat
CU
Communauté urbaine
CUS
Convention d’utilité sociale
DDETS
Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités
DDTM
Direction départementale des territoires et de la mer
DIS
Dossier individuel de situation
DPE
Diagnostic performance énergétique
INSEE
Institut national de la statistique et des études économiques
IRL
Indice de référence des loyers
OFS
Office foncier solidaire
OLS
Organisme de logement social
OPH
Office public de l’habitat
OPS
Occupation du parc social
PCG
Plan comptable général
PCOLS
Plan comptable des organismes de logements sociaux
PEEC
Participation des employeurs à l’effort de construction
PGE
Provision pour gros entretien
PPGDID
Plan partenarial de gestion de la demande de logement social et
d’information du demandeur
PSLA
Prêt social location accession
PSP
Plan stratégique du patrimoine
RCU
Réseau de chaleur urbain
SAC
Société anonyme de coordination
SLS
Supplément de loyer de solidarité
VAM
Variation annuelle moyenne
51
Chambre régionale des comptes Normandie
21, rue Bouquet
CS 11110
76174 ROUEN CEDEX
Tél. 02 35 07 92 00
www.ccomptes.fr/fr/crc-normandie
« La société a le droit de demander compte à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen