Chambre régionale des comptes Corse, CS 60305, 20200 BASTIA
?
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RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
ET SA RÉPONSE
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
DE LA CAPA
(Corse-du-Sud)
Cahier n° 1 : Le parcours d’accès au logement social
Exercices 2019 et suivants
Rapport d’initiative citoyenne
Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec les destinataires concernés,
a
été délibéré par la chambre le 11 juillet 2025.
OPH DE LA CAPA
TABLE DES MATIÈRES
TABLE DES MATIÈRES
..............................................................................................
2
SYNTHÈSE
......................................................................................................................
4
RECOMMANDATIONS
................................................................................................
5
RAPPELS DU DROIT
..............................................................................................
6
INTRODUCTION
...........................................................................................................
7
PRESENTATION GENERALE
.................................................................................
8
1
LE CADRE D’INTERVENTION DE L’OFFICE
...................................................
9
1.1
Un territoire d’intervention marqué par de fortes tensions
................................
9
1.2
Un patrimoine diffus réparti sur l’ensemble de la Corse-du-Sud
.....................
11
1.3
Un parc de logements économiquement accessible
.........................................
12
1.4
Un office qui n’a pas été en mesure de remplir ses engagements pour
contribuer au développement de l’offre de logements sociaux
........................
15
2
L’ACCES AUX LOGEMENTS SOCIAUX
..........................................................
18
2.1
Une politique intercommunale en matière d’attribution en cours de
constitution
.......................................................................................................
18
2.2
Un repositionnement des missions d’accueil et d’information du public
........
19
2.3
Une gestion des attributions à renforcer
...........................................................
21
2.3.1
De nouvelles modalités de gestion des droits de réservation qui ne
sont pas respectées
..................................................................................
21
2.3.2
Une présélection des candidats à formaliser
...........................................
23
2.3.3
L’examen en commission
........................................................................
25
2.3.3.1
Le fonctionnement des commissions pour l’attribution des logements
..................
25
2.3.3.2
Un rythme de réunions insuffisant
.........................................................................
26
2.3.3.3
L’absence d’examen des conditions d’occupation des logements
..........................
27
2.3.3.4
Une cotation de la demande à rendre effective
.......................................................
28
2.4
Le bilan des attributions
...................................................................................
29
2.4.1
Un effondrement du nombre de logements attribués
..............................
29
2.4.2
Des objectifs réglementaires en matière d’attribution
insuffisamment suivis
..............................................................................
30
2.4.3
Des délais à maîtriser davantage entre l’attribution du logement et
l’entrée dans les lieux
..............................................................................
32
ANNEXES
......................................................................................................................
35
Annexe n° 1. Le parc de l’OPH CAPA par commune au 1
er
janvier 2025
............
36
Annexe n° 2. Engagements de la convention d’utilité sociale 2019-2025
.............
37
Annexe n° 3. Réforme des politiques d’attribution : dates clés
.............................
39
OPH DE LA CAPA
3
Annexe n° 4. Logements présentés en commission d’attribution
..........................
40
Annexe n° 5. Grille de cotation annexée au PPGDID de la CAPA
.......................
41
Annexe n° 6. Ventilation des attributions par commune (2019-2024)
..................
43
Annexe n° 7. Résultats en matière d’attribution aux publics prioritaires
...............
44
Annexe n° 8. Délai moyen entre la date d'attribution
et la date d'entrée dans
le logement
.......................................................................................................
45
Réponse de Mme Michèle Orlandi, ancienne directrice générale.
OPH DE LA CAPA
SYNTHÈSE
La chambre régionale des comptes Corse a examiné la gestion de l’office public de
l’habitat (OPH) de la communauté d’agglomération du Pays ajaccien (CAPA) pour les
exercices 2019 et suivants. Le présent rapport traite des conditions d’accès au logement social,
ce thème ayant été retenu au programme 2024 de la chambre parmi ceux proposés par les
citoyens sur la plateforme créée à cet effet. Il s’inscrit par ailleurs dans le cadre de l’enquête
commune aux juridictions financières sur le parcours d’accès au logement social. Les aspects
relatifs à la gouvernance de l’organisme et à sa situation financière seront traités dans un
rapport séparé.
Établissement public local à caractère industriel et commercial dont le siège est situé à
Ajaccio, l’OPH est rattaché à la CAPA depuis 2018. Son activité principale porte sur la
construction, la location et la gestion de logements sociaux et son périmètre d’intervention
s’étend à l’ensemble de la Corse-du-Sud. Au 31 décembre 2024, son parc social compte
2 368 logements, ce qui en fait le 2
ème
bailleur locatif social de Corse-du-Sud.
L’office intervient sur un territoire en forte tension, marqué notamment par un
déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et un taux de pauvreté, supérieur à la
moyenne nationale, qui accentue le besoin de logements financièrement accessibles. Son parc
de logements assure un rôle social avéré, compte tenu de son accessibilité économique. Il
présente également un patrimoine diversifié : si l’essentiel du parc est localisé dans la
communauté d’agglomération du Pays Ajaccien (62 %) et dans la commune de Porto-Vecchio
(17 %), l’office contribue également à l’offre de logements dans des territoires ruraux, situés
en retrait du littoral et dans lesquels aucun bailleur social n’intervient.
En dépit des tensions constatées sur son périmètre d’intervention, l’office n’a pas été
en mesure de contribuer à l’accroissement de l’offre de logements sociaux entre 2019 et 2024.
Cette
quasi-
absence de nouveaux logements, ainsi que la baisse de rotation au sein du parc
existant, ont conduit à un effondrement du nombre de logements attribués en 2024. Ce dernier
est passé de 210 en 2019 en 44 en 2024.
Alors qu’il assurait il y a dix ans l’enregistrement de la moitié des demandes actives sur
le département, l’office s’est désengagé des missions d’accueil et d’enregistrement. Ce
repositionnement a accompagné la mise en place du lieu d’accueil commun des demandeurs
de logement social du centre intercommunal d’action sociale de la CAPA.
Il n’a toutefois pas été mis à profit pour professionnaliser le processus d’attribution.
Sur la base de l’échantillon de dossiers analysés, la chambre n’a pas relevé d’irrégularités
dans les décisions d’attribution prononcées. Elle encourage néanmoins l’établissement à se
doter de règles internes et mettre en œuvre les dispositions réglementaires concourant à la
transparence et à la traçabilité des décisions.
Ce défaut de pilotage s’accompagne de manquements systématiques aux exigences en
matière de suivi et d’évaluation, à destination des instances internes comme des interlocuteurs
externes. L’office doit notamment veiller au suivi du respect de ses obligations réglementaires
en matière d’accueil des publics prioritaires, et à en rendre compte selon les modalités prévues
dans les conventions qui le lie avec ses partenaires.
OPH DE LA CAPA
5
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1.
: Analyser l’occupation sociale du parc pour qualifier et objectiver les
enjeux des politiques en matière d’attribution.
Page 15
Recommandation n° 2.
: Définir les processus internes qui assurent le respect des dispositions
établies par les conventions de gestion en flux, en ce qui concerne les objectifs à atteindre, les
modalités de gestion et l’évaluation du dispositif.
Page 23
Recommandation n° 3.
: Établir les procédures internes en veillant à garantir la traçabilité et
la transparence des opérations de présélection des candidatures pour l’attribution des logements
sociaux.
Page 25
Recommandation n° 4.
: Assurer le pilotage et le suivi effectif des objectifs réglementaires et
conventionnels en matière d’attribution.
Page 32
OPH DE LA CAPA
RAPPELS DU DROIT
Rappel du droit n° 1 :
Réaliser et transmettre à l’ensemble des destinataires concernés
le bilan annuel prévu à l’article R. 441-5-1 du CCH.
Page 23
Rappel du droit n° 2
: Définir les orientations pour l’attribution des logements sociaux,
conformément à l’article R. 441-9 du CCH
Page 24
Rappel du droit n° 3
: Réunir les commissions d’attribution des logements au moins
une fois tous les deux mois, conformément aux dispositions de l’article R. 441-9 du CCH.
Page 27
Rappel du droit n° 4 :
Engager la procédure obligatoire d’examen triennal des
conditions d’occupation du parc de logements de la CAPA, prévue à l’article L. 442-5-2 du
CCH.
Page 28
OPH DE LA CAPA
7
INTRODUCTION
La chambre régionale des comptes Corse a inscrit à son programme 2024 le contrôle
des comptes et de la gestion de l’office public de l’habitat (OPH) de la communauté
d’agglomération du Pays ajaccien (CAPA), pour les exercices 2019 et suivants.
Le contrôle a été notifié par lettres du 6 septembre 2024 du président de la chambre à
M. Paul Michel Marti, directeur général en fonction depuis le 1
er
mars 2024, ainsi qu’aux
anciens directeurs, M. Pierre-Paul Rossini (directeur général par intérim du 1
er
décembre 2023
au 29 février 2024), Mme Michèle Orlandi (directrice générale du 1
er
juillet 2020 au
30 novembre 2023), M. Pierre-Jean Chiappini (directeur général du 1
er
septembre 2016 au
30 juin 2020). Par courrier du 6 septembre 2024, le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud
a également été informé de l’ouverture du contrôle. Ces courriers ont été réceptionnés les 11 et
12 septembre 2024.
Le présent contrôle a vocation à traiter des enjeux spécifiques aux conditions d’accès au
logement social en réponse, d’une part, à la thématique retenue parmi celles proposées à la
chambre régionale de Corse
via
la
plateforme citoyenne
en 2023 et, d’autre part, à une enquête
commune aux juridictions financières intitulée « Accès au logement social ». Il sera
prochainement complété d’un second rapport qui traitera, en particulier, de la situation
financière de l’OPH.
En tant qu’office public de l’habitat, celui-ci n’a jamais fait l’objet d’un contrôle de la
chambre.
L’entretien d’ouverture du contrôle avec le directeur général en fonctions a été réalisé
le 17 septembre 2024, le 18 septembre 2024 avec Mme Orlandi et M. Rossini et le
3 octobre 2024 avec M. Chiappini.
L’entretien de fin de contrôle prévu par l’article L. 243-1 du code des juridictions
financières, relatif à ce premier rapport, a eu lieu le 22 mai 2025 avec les quatre directeurs
successifs.
Le rapport d’observations provisoires, délibéré par la chambre le 27 mai 2025, a été
adressé le 2 juin 2025 au directeur général de l’office, ainsi qu’aux anciens directeurs généraux.
La chambre a décidé de ne pas adresser de rapport à M. Rossini, en l’absence d’actes de gestion
visés par le présent rapport durant son intérim. Des extraits ont également été transmis aux tiers
mis en cause.
Après avoir analysé l’ensemble des éléments de réponse présentés, la chambre a arrêté,
le 11 juillet 2025, ses observations définitives. Elles ont été adressées le 16 juillet 2025 à
M. Paul Michel Marti, directeur général en fonction, M. Pierre-Chiappini, ancien directeur
général, Mme Michèle Orlandi, ancienne directrice générale et qui en ont accusé réception le
21 juillet 2025. Seule la réponse de Mme Michèle Orlandi, parvenue à la chambre le
13 août 2025, est jointe au présent rapport.
OPH DE LA CAPA
PRESENTATION GENERALE
L’office public de l’habitat (OPH) de la communauté d’agglomération du Pays ajaccien
(CAPA) appartient aux organismes à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la
construction et de l’habitation (CCH).
Créé en 1978 à l’initiative du département de la Corse-du-Sud
1
sous la forme d’un office
public départemental d’habitations à loyer modéré, il est devenu office public de l’habitat en
2007. En 2017, la communauté d’agglomération du Pays ajaccien a succédé au département de
la Corse-du-Sud en tant que collectivité de rattachement de l’office
2
. Ce dernier a alors acquis
sa dénomination actuelle. Bien que rattaché à la CAPA, l’office intervient sur tout le
département de la Corse-du-Sud.
L’OPH de la CAPA ne fait partie d’aucun groupe d’organismes de logement social
mentionné à l’article L. 423-1-1 du CCH. L’obligation de regroupement imposée par la loi du
23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
(loi ELAN) pour les bailleurs gérant moins de 12 000 logements sociaux et n’ayant pas
construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années,
ne s’applique pas aux organismes dont le siège social est situé en Corse (article L. 423-2-III du
CCH).
Il s’agit d’un établissement public local à caractère industriel et commercial (EPIC),
dont le siège est à Ajaccio. Son champ d’activité potentiel est défini par les articles L. 421-1 et
suivants du CCH. Son activité principale porte sur la construction, la location et la gestion de
logements sociaux. Au 31 décembre 2024, son parc social compte 2 368 logements individuels,
ainsi qu’un équivalent de 30 logements en foyers pour personnes âgées et centre d’hébergement
et de réinsertion sociale. L’office est le 2ème bailleur locatif social du département de
Corse-du-Sud, derrière la SA HLM Erilia.
1
L’office a été créé par décret n° 78-859 du 9 aout 1978 sous le statut d’office public départemental
d’HLM. Cette création, qui fait suite à la bi-départementalisation de la Corse, a entrainé la suppression de l’office
municipal d’HLM d’Ajaccio et de l’office départemental d’HLM de la Corse. Le nouvel établissement ainsi créé
a hérité de la totalité du patrimoine de l’ancien office municipal et de l’ancien office départemental situé dans le
département de la Corse-du-Sud.
2
Arrêté n° 2A-2017 du 10 novembre 2017 portant changement de collectivité de rattachement. L’arrêté
portant changement de rattachement a été pris, en vertu des dispositions prévues par le code de la construction et
de l’habitation, sur demande des collectivités intéressées (département de Corse du Sud et CAPA) au cours de l’été
2017. En leur absence, l’OPH aurait été rattaché à la Collectivité de Corse au 1er janvier 2018 selon les dispositions
applicables aux établissements publics des anciens départements de Corse. Les communes de Levie et de
Cuttoli-Corticchiato, ainsi que la collectivité territoriale de Corse, ont requis l’annulation de l’arrêté. Par décision
n° 1701405 du 16 mai 2019, le tribunal de Bastia a rejeté ces requêtes.
OPH DE LA CAPA
9
La période sous revue est marquée par une dégradation de la situation financière de
l’office, avec un résultat déficitaire de 0,6 M€ à la clôture de l’exercice 2023. Elle se caractérise
également par une instabilité de sa gouvernance, trois directeurs généraux s’étant succédé
depuis 2023. Le nombre de logements sociaux gérés par l’OPH de la CAPA étant resté
quasiment stable au cours de la période, les investissements ont été fortement orientés vers la
réhabilitation du parc existant. Ces actions de rénovation, conjuguées à un effort accru dans la
maintenance des logements, ont permis de ramener le taux de logements vacants de 8,8 % en
2020 à 6,2 % en 2023, et de réduire en partie l’écart avec le taux moyen de vacance de 4% des
autres offices publics de l’habitat (hors Ile-de-France)
3
. Les interventions engagées sur le parc
existant seront traitées dans le second rapport, en lien avec l’analyse de la situation financière
de l’organisme.
1
LE CADRE D’INTERVENTION DE L’OFFICE
1.1
Un territoire d’intervention marqué par de fortes tensions
Entre 2016 et 2022, la population de la Corse-du-Sud a connu l’évolution la plus forte
des départements français (+ 1,2 %), après la Haute-Garonne (+ 1,3 %). Comme d’autres
territoires à orientation touristique, le parc de logements dans son ensemble comporte peu de
logements vacants, et un nombre important de résidences secondaires
4
.
Cette situation se traduit par des déséquilibres importants entre l’offre et la demande de
logements. Si toutes les communes corses sont classées parmi les zones considérées en situation
de déséquilibre, les zones de tensions les plus fortes se situent principalement sur le périmètre
d’intervention de l’office
5
.
Le taux de pauvreté, de 15,8 % en Corse-du-Sud en 2022, contre 14,4 % en moyenne
nationale
6
, accentue le besoin de logements financièrement accessibles. Or, le parc locatif social
ne représente que 9,5 % des résidences principales, contre 10,3 % à l’échelle régionale et
17,4 % au niveau national
7
.
3
Source : OPH CAPA, FOPH, Dossier individuel de situation 2023, 2024.
4
Source : Insee, Insee Flash Corse, n° 84 et n° 94, 2024 ; Insee première, n° 1979, 2024.
5
Le zonage défini à l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) classe le
territoire national en zones allant de A à C par ordre décroissant de tension entre l’offre et la demande de logements.
Sur les neuf communes classées en Corse en zone A au 5 juillet 2024, sept se situent en Corse-du-Sud (Ajaccio,
Bonifacio, Grosseto-Prugna, Pietrosella, Porto-Vecchio, Propriano, Sarrola-Carcopino).
6
Insee, France. Portrait social, 2024.
7
DREAL Corse, Le parc locatif social au 1
er
janvier 2024, janvier 2025.
OPH DE LA CAPA
Cinq communes
8
en Corse sont concernées par l’article 55 de la loi du
13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU) qui impose,
sous certaines conditions, un minimum de 25 % de logements sociaux. Seule la ville de Bastia
satisfait à cette exigence. Sur le périmètre d’intervention de l’office, les communes d’Ajaccio
et d’Alata n’atteignent pas ce taux. Parmi les communes susceptibles d’être visées à brève
échéance par cette obligation, seule la commune de Sarrola-Carcopino, limitrophe de la
commune d’Ajaccio, présente un nombre de logements sociaux proche du seuil de 25 %
9
.
Au 31 décembre 2023, la Corse-du-Sud comptait 3 806 demandes actives de logement
social, essentiellement concentrées à Ajaccio (plus de 2 000) et ses communes avoisinantes et,
dans une moindre mesure, à Porto-Vecchio (440)
10
. Le nombre de demandes a augmenté de
6,6 % par rapport à 2022. Dans le même temps, le nombre d’attributions a accusé une baisse
prononcée de 19,4 % et représentait seulement 470 attributions au 31 décembre 2023 en
Corse-du-Sud, soit moins de 15 % des demandes actives.
Tableau n° 1 :
Évolutions du nombre de demandes et d’attributions en Corse-du-Sud
Source : DREAL Corse, d’après le système national d’enregistrement (SNE). Note : Le nombre de demandes inclut
les demandes hors mutations (demandeurs ne résidant pas déjà dans le parc social) et les demandes de mutation.
8
Ajaccio, Alata, Bastia, Biguglia et Furiani. Cf. DREAL, L’adéquation structurelle et géographique du
logement social corse en 2023, 2024.
9
Cette obligation concerne les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération ou
intercommunalité de plus de 50 000 habitants ayant une commune de plus de 15 000 habitants.
10
DREAL Corse, Demandes et attributions de logements sociaux. Bilan 2023, aout 2024 ; Tableau de
bord du logement (données en ligne).
3443
3017
3148
3571
3806
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2019
2020
2021
2022
2023
attributions (mutations)
attributions (hors mutations)
demandes au 31 décembre de
l'année
OPH DE LA CAPA
11
Une demande de logement social principalement orientée vers la commune d’Ajaccio
Selon les données analysées par la DREAL Corse, la commune d’Ajaccio est le 1
er
souhait indiqué par
76 % des demandes de logement social en Corse-du-Sud. Parmi elles, 74 % proviennent de résidents ajacciens,
et près de 18 % de communes corses. Les communes directement avoisinantes ne comportent, à l’exception de
celle de Sarrola-Carcopino, pas de logements sociaux. Enfin, 7 % des demandes sont issues du continent.
Source : DREAL, L’adéquation structurelle et géographique du logement social corse en 2023, 2024.
Le délai moyen d’attribution d’un logement social est de 19 mois en Corse en 2023, soit
une durée inférieure à la moyenne nationale (23 mois). Ces délais sont plus longs en
Corse-du-Sud (21 mois) qu’en Haute-Corse (16 mois).
Les tensions dans l’accès au logement social sont accentuées pour les logements ayant
une taille inférieure ou égale à un T2 (un appartement avec une chambre). Les logements de
type T2 concernent en effet le plus de demandes (35 %) et la baisse des attributions constatées
entre 2022 et 2023 est due essentiellement à un recul de 28 % de celles réalisées sur cette
typologie de logements
11
.
1.2
Un patrimoine diffus réparti sur l’ensemble de la Corse-du-Sud
L
e patrimoine de l’OPH comporte
2 368 logements locatifs sociaux au 1
er
janvier 2025
,
répartis sur l’ensemble de la Corse-du-Sud.
Près des deux tiers (62 %) se situent sur le territoire
de la CAPA, en particulier à Ajaccio (1 165 logements), Sarrola-Carcopino (281 logements) et
Cuttoli-Corticchiato (19 logements) (cf. annexe 1).
La communauté de communes du Sud Corse réunit également plus de 25 % du parc de
l’office, pour l’essentiel dans les communes de Porto-Vecchio (419), Figari (86), Bonifacio (63)
et Pianottoli-Caldarello (35).
Les territoires du Sartenais-Valinco-Taravo regroupent 157 logements (7 % du parc),
principalement situés à Sartène (115 logements), ainsi que dans 12 autres communes ne
comportant chacune pas plus de trente logements de l’office.
11
Source : DREAL, L’adéquation structurelle et géographique du logement social corse en 2023, 2024.
74%
8%
10%
8%
Ajaccio
Autres communes de la CAPA
Autres EPCI corses
EPCI hors Corse
OPH DE LA CAPA
L’essentiel des logements se situe dans des intercommunalités à dominante urbaine, où
interviennent également d’autres organismes de logement social. L’office gère toutefois aussi
un patrimoine situé dans des intercommunalités à dominante périurbaine ou rurale, en étant
parfois le seul bailleur social intervenant sur ces périmètres.
Carte n° 1 :
Situation des logements de l’office au 1
er
janvier 2024
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’office et de la DREAL, Le parc locatif social
en Corse au 1
er
janvier 2024.
1.3
Un parc de logements économiquement accessible
Les logements de l’OPH de la CAPA présentent une ancienneté moyenne supérieure à
celle des autres bailleurs sociaux implantés en Corse-du-Sud
12
. Leur typologie est comparable
à celle de l’ensemble du parc social, avec une nette prédominance des logements supérieurs au
T2.
12
Soit 35 ans pour les logements de l’OPH de la CAPA et 30 pour les logements des autres bailleurs
sociaux (source : RPLS 2023).
OPH DE LA CAPA
13
Graphique n° 1 :
Ancienneté et typologie comparées du parc de logements
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données du RPLS 2023.
Rapportés à la surface habitable, les loyers de l’OPH de la CAPA sont inférieurs aux
niveaux moyens constatés pour l’ensemble des bailleurs sociaux intervenant sur les mêmes
périmètres. Ainsi, au 1
er
janvier 2023, 59 % du parc de l’OPH se situe à un loyer mensuel hors
charges inférieur à 6 euros au mètre carré, contre 38 % pour tous les organismes de logement
sociaux implantés en Corse-du-Sud.
0
500
1000
1500
2000
2500
1920-1939
1940-1959
1960-1979
1980-1999
2000-2019
2020-2039
Ancienneté des logements
OPH CAPA
Autres bailleurs (Corse-du-Sud)
17%
35%
35%
11%
OPH CAPA
T1
T2
T3
T4
T5
T6
14%
40%
36%
7%
Autres bailleurs
OPH DE LA CAPA
Graphique n° 2 :
Ventilation du parc par niveaux de loyers moyens en euros par mètre carré (*)
Source : RPLS 2023. (*) loyers mensuels hors charges au 1
er
janvier 2023, en euros par m² de surface habitable.
L’accessibilité économique du parc de l’office est à mettre en perspective avec les
caractéristiques des populations logées. Selon les données présentées en 2019 pour
l’actualisation du plan stratégique de patrimoine de l’organisme, l’occupation du parc de l’OPH
de la CAPA est caractérisée par une forte proportion d’inactifs et une surreprésentation des
familles monoparentales, et des ménages présentant de faibles ressources
13
.
Si le caractère social du peuplement de l’office est affirmé, la chambre relève, de sa part,
un défaut de connaissance précise de son occupation. Les données présentées sur le peuplement,
reprises d’année en année dans les rapports d’activité de l’office, citent de manière tronquée
des données désormais anciennes, et établissent des comparaisons qui gagneraient à être
actualisées
14
.
L’office indique réaliser tous les deux ans, auprès de ses locataires, l’enquête sur les
conditions d’occupation de son patrimoine, prévue à l’article L. 442-5 du CCH. Aucun bilan de
ces données n’a, cependant, été transmis par l’office, qui précise ne faire aucune analyse en
interne de ces données.
En réponse aux observations de la chambre, l’ancienne directrice générale de l’office
fait état des limites du logiciel de gestion utilisé, qui rendent difficile la réalisation de
traitements statistiques autonomes sur l’occupation sociale des logements.
13
Les données présentées pour décrire l’occupation sociale du patrimoine indiquent que 70 % des
locataires ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds de ressources pour l’accès à un logement social
(plafond « PLUS ») et 45 % des locataires ne disposent pas de ressources supérieures au quartile des demandeurs
ayant les ressources les plus faibles sur le territoire de la CAPA. Source : OPH de la CAPA, Actualisation du plan
stratégique de patrimoine, avril 2029.
14
Les données relatives au parc de l’office, non datées, sont comparées avec les données d’occupation du
parc social en Ile de France datant de l’enquête d’occupation du patrimoine social de 2014.
9%
13%
37%
35%
6%
1%
6%
7%
25%
40%
18%
4%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0-4
4-5
5-6
6-7
7-8
8-14
OPH CAPA
Bailleurs sociaux CAPA
Bailleurs sociaux Corse du Sud
OPH DE LA CAPA
15
Elle souligne par ailleurs, au-delà de ces aspects statistiques, l’importance d’une
connaissance du terrain et des situations individuelles qui aurait permis à l’office de piloter de
manière efficace les attributions dans des résidences dont l’occupation présente un caractère
social très marqué. La chambre constate néanmoins un manque d’analyse de l’occupation du
parc de logements à partir de données actualisées, ce qui ne permet pas d’objectiver les enjeux
en matière d’attribution.
Recommandation n° 1.
: Analyser l’occupation sociale du parc pour qualifier et
objectiver les enjeux des politiques en matière d’attribution.
1.4
Un office qui n’a pas été en mesure de remplir ses engagements pour
contribuer au développement de l’offre de logements sociaux
Entre 2019 et 2024, le patrimoine de l’office a augmenté de 68 logements
15
. En 2019,
56 logements neufs ont été livrés, dont 40 à Ajaccio et 16 à Sartène. En 2022, l’office a par
ailleurs acquis quatre logements dans la commune de Bastelica, située dans la communauté de
communes du Celavu-Prunelli, et huit logements dans le centre-ville d’Ajaccio. Ces huit
logements étaient toutefois déjà gérés par l’OPH pour le compte de la commune d’Ajaccio.
Dès lors, l’OPH de la CAPA n’a pas satisfait aux engagements de développement de
l’offre de logements sociaux, contractés auprès de ses collectivités de rattachement et de l’État.
La convention d’utilité sociale établie pour la période 2019-2025 (cf. encadré
infra
) fixait
notamment un objectif de réalisation de 300 logements sur six ans, dont 50 hors du territoire de
la CAPA, avec une programmation de 120 unités au cours des trois premières années, et de 180
au cours des trois suivantes.
15
Dans son rapport d’activité 2019, l’OPH de la CAPA intègre les 56 logements neufs à son patrimoine
au 1
er
janvier 2019, en écart avec les données figurant au répertoire des logements locatifs sociaux (RPLS). Dans
sa réponse, le directeur général de l’office confirme que cette livraison est intervenue au cours de l’année 2019 et
que le décompte des logements au 1
er
janvier 2019 figurant au rapport d’activité est erroné.
OPH DE LA CAPA
Les engagements pour le développement de l’offre de logements
•
Les engagements contractés avec l’ancienne collectivité de rattachement
La convention d’objectifs 2012-2015 signée entre l’office et le département de la
Corse-du-Sud, ancienne collectivité de rattachement, fixait un objectif annuel de construction de 60
nouveaux logements, dont 50 en zone urbaine et 10 en zone rurale. Elle prévoyait également un
soutien aux travaux de réhabilitation et de maintenance lourde sur le patrimoine. Cette convention a
fait l’objet d’avenants, révisant les montants d’aides accordées et en prorogeant la durée jusqu’en
2020.
Avec la fusion en 2018 des anciens départements et de la collectivité territoriale de Corse en
une collectivité unique, ces engagements ont été transférés à la collectivité de Corse.
L’OPH de la CAPA a sollicité, fin 2020, une prorogation de cette convention jusqu’en 2022,
en raison de l’abandon de deux opérations
16
. Début 2025, le montant des crédits non consommés au
titre de la convention d’objectifs, désormais caduque, s’élevait selon l’office à 7,3 M€.
•
Les engagements dans le cadre de la convention d’utilité sociale 2019-2025
Chaque organisme de logement social conclut avec l’État une convention d’utilité sociale
(CUS) établie pour une durée de six ans (article L. 445-1 du CCH). Les intercommunalités sont
signataires des CUS conclues par les organismes qui leur sont rattachés. Les engagements prévus
dans ces conventions sont basés sur le plan stratégique de patrimoine de l’organisme, qui analyse le
parc de logements existant et définit ses perspectives d’évolution, ainsi que les choix d’investissement
et de gestion qui en découlent.
Au cas d’espèce, la convention signée par l’État, l’office et la CAPA pour la période
2019-2025
17
décline sous la forme d’indicateurs, (cf. annexe 2) les engagements de l’organisme
relatifs à son offre de logements, à ses interventions sur le patrimoine existant, ainsi qu’en matière
sociale et de gestion.
•
Les engagements avec la CAPA, collectivité de rattachement
Le programme local de l’habitat (PLH) est un document stratégique essentiel en matière
d’habitat. Il doit définir, pour une durée de six ans, les objectifs à atteindre concernant notamment
l’offre nouvelle de logements et d’hébergements, et préciser les actions en vue de l’amélioration et
de la réhabilitation du parc existant, qu’il soit public ou privé. Le PLH de la CAPA, adopté le
14 janvier 2014, est arrivé à échéance en janvier 2020. Le conseil communautaire de la CAPA a arrêté
un projet de nouveau PLH par délibération du 22 novembre 2024. Ce dernier prévoit une adoption
définitive au premier trimestre 2025, après avis du représentant de l’État et du comité régional de
l’habitat et de l’hébergement.
La convention d’utilité sociale établie pour la période 2019-2025, signée par la CAPA,
prévoyait que les objectifs de développement (programmations neuves, interventions sur les
logements vacants, ventes, etc.) assignés à l’office par sa collectivité de rattachement seraient détaillés
dans une convention d’objectifs spécifiques. Celle-ci n’a pas été élaborée.
16
Selon le règlement des aides en faveur du logement et de l’habitat de la collectivité de Corse, modifié
en 2021.
17
Convention d’utilité sociale dont la procédure d’élaboration a été engagée par délibération du
12 juillet 2017 et approuvée par délibération du CA de l’OPH du 9 décembre 2019, en vue de sa signature avec
l’État au plus tard le 31 décembre 2019.
OPH DE LA CAPA
17
Un projet de convention d’objectifs et de moyens entre l’office et la CAPA a été élaboré et
transmis à la chambre en mai 2025. Celui-ci décline une programmation de crédits pour la période
2025-2029 pour la production d’une nouvelle offre de logements sociaux et la réhabilitation du parc
existant. Il prévoit un montant de 0,49 M€ au titre du règlement des aides de la CAPA, et de 2,7 M€
au titre d’une enveloppe complémentaire. Il demeure toutefois, à ce jour, à l’état de projet.
Les travaux relatifs à la mise en œuvre d’une politique intercommunale des attributions de
logements sociaux, qui seront traités plus loin dans le présent rapport, sont par ailleurs en cours
d’élaboration.
Ces performances contrastent avec les résultats atteints au cours des périodes
antérieures. Entre 2011 et 2015, le parc de l’OPH a progressé de 431 logements, soit une
croissance annuelle moyenne de 4,7 %, supérieure à celle constatée pour les offices de taille
comparable en 2015. Cette hausse a été portée par des opportunités d’acquisition sous la forme
de vente en l’état de futur achèvement (VEFA) dans les programmes neufs du pays ajaccien, et
non par des constructions sous maîtrise d’ouvrage directe de l’office
18
.
Divers éléments conjoncturels peuvent expliquer les difficultés rencontrées dans la
production d’une offre nouvelle (renchérissement du crédit et du foncier, abandon d’opérations
à la suite d’autorisation de construire contestées, etc.). Toutefois ces éléments n’ont pas affecté
de la même manière les capacités de production d’autres organismes intervenant sur le même
périmètre. Entre le 1
er
janvier 2019 et le 1
er
janvier 2024, le nombre de logements locatifs
sociaux a en effet progressé de 8,5 % en Corse-du-Sud, soit un rythme plus soutenu que celui
constaté en France métropolitaine (5,4 %)
19
.
En réponse, la directrice générale de l’office en fonction de juillet 2020 à
novembre 2023 souligne, outre les éléments conjoncturels cités par la chambre, la rareté
foncière et les freins constitués par les marges financières restreintes de l’office et les délais
requis pour faire émerger des opérations en maîtrise d’ouvrage directe. Elle indique, par
ailleurs, avoir informé son conseil d’administration et la collectivité de rattachement de l’office
des difficultés rencontrées. Elle précise, enfin, que des études ont été conduites pour valoriser
du foncier appartenant à l’OPH ou des biens « sans maître » en zone urbaine pour créer des
logements.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La Corse-du-Sud connaît des déséquilibres importants entre l’offre et la demande de
logements et un taux de pauvreté supérieur à la moyenne nationale, qui accentue le besoin de
logements financièrement accessibles. Entre 2019 et 2024, l’office public de la CAPA,
deuxième bailleur social de Corse-du-Sud, n’a pas été en mesure de contribuer à
l’accroissement de l’offre de logements sociaux sur son périmètre d’intervention.
18
ANCOLS, OPH de la Corse-du-Sud, Rapport de contrôle n° 2016-050, p. 25.
19
Source : DREAL Corse pour les bilans annuels régionaux, ministère chargé du logement pour les
données en France métropolitaine.
OPH DE LA CAPA
L’OPH assure un rôle social avéré, compte tenu de l’accessibilité économique de son
patrimoine. Il présente également un parc de logements diversifié : si l’essentiel est localisé
dans la communauté d’agglomération du Pays Ajaccien (62 %) et dans la commune de
Porto-Vecchio (17 %), l’office contribue à l’offre de logements dans des territoires ruraux,
situés en retrait du littoral. En dépit de ces problématiques sociales et territoriales spécifiques,
l’office ne produit pas d’analyse de l’occupation sociale de son patrimoine susceptible
d’informer et d’orienter ses politiques d’attribution.
2
L’ACCES AUX LOGEMENTS SOCIAUX
2.1
Une politique intercommunale en matière d’attribution en cours de
constitution
La gestion des attributions a connu une succession de réformes au plan national visant
à assurer une meilleure lisibilité dans le parcours d’accès à un logement social, et à renforcer
l’efficacité et l’équité dans le traitement des demandes (cf. annexe n° 3).
Elle repose, depuis 2018, sur l’attribution, à chaque demande, d’un numéro unique
délivré
via
le système national d’enregistrement de la demande (SNE) de logement social créé
en 2009, afin d’organiser le recueil et le traitement des demandes auparavant réparties entre
différents guichets d’enregistrement non coordonnés.
L’attribution de ce numéro d’enregistrement permet de rendre accessible la demande à
l’ensemble des bailleurs sociaux concernés. Les demandeurs peuvent soit déposer directement
leur demande en ligne, par l’intermédiaire du portail grand public (PGP) du SNE créé par la loi
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) en 2014, soit passer
par un guichet physique qui procédera à leur enregistrement (voir schéma
infra
).
En parallèle, l’échelon intercommunal a été placé comme chef de file en matière
d’attributions des logements sociaux
20
. La loi ALUR de 2014 a également prévu la création
d’une conférence intercommunale du logement (CIL) pour chaque intercommunalité concernée
par la réforme. Cette conférence élabore les orientations stratégiques en matière d’attribution,
qui doivent ensuite être déclinées sous forme d’engagements pour chacun des acteurs concernés
via
des conventions intercommunales d’attribution (CIA).
Les CIL assurent également le suivi et l’évaluation des plans partenariaux de gestion de
la demande de logement social et d’information du demandeur (PPGDID), qui précisent
notamment l’organisation et la répartition territoriale des guichets d’enregistrement des
demandes de logement social au niveau local (article R. 441-2-10 du CCH).
20
En vertu des évolutions successives introduites par les lois Alur, Égalité et citoyenneté et Élan (voir
annexe n° 3).
OPH DE LA CAPA
19
La CAPA est la seule intercommunalité concernée par la réforme des attributions en
Corse-du-Sud. Elle est dotée d’une CIL, co-présidée par le président de la communauté
d’agglomération et le préfet de Corse, préfet de Corse-du-Sud.
Il n’existe pas de convention intercommunale d’attribution (CIA) sur le territoire. En
revanche, le PPGDID de la CAPA a été approuvé par délibération du 20 mars 2025 par le
conseil communautaire du Pays Ajaccien, après avis des communes membres et du préfet.
2.2
Un repositionnement des missions d’accueil et d’information du public
Le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information du
demandeur (PPGDID), établi en 2025 pour une durée de six ans, fixe l’organisation du service
intercommunal d’accueil et d’information des demandeurs (SIAD) de logements sociaux.
Celle-ci repose sur la coordination des différents intervenants en vue de garantir la
qualité des informations délivrées et de faciliter le parcours des ménages en recherche de
logements.
Le service est structuré autour de deux niveaux d’information :
-
les lieux d’accueil et d’information (niveau 1), qui regroupent 27 points d’accueil chargés
de délivrer une information générale sur le logement social et d’aider le demandeur pour
la saisie de leur dossier ;
-
les lieux d’accueil et d’enregistrement de la demande (niveau 2), qui sont chargés
d’enregistrer les demandes et d’informer les demandeurs sur leur état d’avancement. Ils
réorientent le cas échéant les ménages qui en ont besoin vers un dispositif adapté.
En vertu de l’article R. 441-2-1 du CCH, les bailleurs sociaux font partie des personnes
morales et services chargés de l’enregistrement des demandes de logement locatif social. Ils
peuvent toutefois déléguer cette mission par le biais d’une convention.
Sur le périmètre de la CAPA, le PPGDID prévoit cette délégation pour l’ensemble des
bailleurs sociaux au profit du lieu d’accueil commun du centre intercommunal d’action sociale
(CIAS) de la CAPA, créé en 2020
21
. Le PPGDID précise que ce choix d’organisation devra être
formalisé par des conventions établies entre chaque bailleur social, la CAPA et l’État
22
.
L’OPH de la CAPA avait toutefois anticipé ces nouvelles dispositions. Depuis 2023, il
indique, en effet, ne plus enregistrer les demandes et réorienter systématiquement les
demandeurs vers d’autres guichets d’accueil et d’enregistrement.
21
Délibération du conseil communautaire de la CAPA du 19 novembre 2020.
22
Délibération du conseil communautaire du 20 mars 2025 approuvant le PPGDID,
OPH DE LA CAPA
Schéma n° 1 :
Accueil et traitement de la demande de logement social :
schéma simplifié des principaux intervenants
Source : Chambre régionale des comptes (*) liste des membres avec voix délibératives uniquement.
L’office s’est ainsi désengagé progressivement d’une mission dans laquelle il occupait,
par le passé, un rôle central. En 2015, 46 % des demandes actives de logement social sur la
Corse-du-Sud étaient enregistrées par l’office
23
.
Ce repositionnement fait notamment suite au déménagement du siège de l’office en
août 2021, et à son transfert dans un secteur moins central de la commune d’Ajaccio. Il a
accompagné la montée en puissance du lieu d’accueil commun institué sur le périmètre de la
CAPA.
Par ailleurs, depuis le 1
er
janvier 2025, l’office n’assure plus aucun accueil physique
centralisé. Des permanences sur sites ont été instituées, essentiellement à destination des
locataires en place, dans le cadre d’une refonte générale de la gestion de proximité.
Selon l’office, le fait de ne plus assurer l’accueil et l’enregistrement des demandes de
logements sociaux permet de dégager les agents du service chargé de la gestion locative d’une
activité chronophage, mais aussi de renvoyer les demandeurs vers des acteurs mieux à même,
le cas échéant, de les accompagner dans leurs démarches. Désormais, seul un agent au sein de
ce service est affecté spécifiquement à la gestion des attributions.
23
ANCOLS, 2017.
OPH DE LA CAPA
21
2.3
Une gestion des attributions à renforcer
En contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie d’emprunt,
certaines institutions peuvent contracter des engagements de réservation de logements locatifs
sociaux auprès d’un bailleur. L’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics,
ainsi que des organismes spécifiques acquièrent, ainsi, la qualité de « réservataires » sur une
fraction du parc, en fonction des contributions apportées aux opérations de construction et de
réhabilitation de logements sociaux.
Dans le cas de l’OPH de la CAPA, ces réservataires, et l’office pour la fraction du parc
hors droits de réservation, opèrent une présélection des candidatures, qui sont ensuite
examinées en commission d’attribution.
2.3.1
De nouvelles modalités de gestion des droits de réservation qui ne sont pas
respectées
Les droits de réservation, qui s’exerçaient auparavant sur un stock de logements
identifiés physiquement, sont désormais gérés « en flux »
24
. Les réservataires se voient ainsi
proposer chaque année une fraction de logements à attribuer, en fonction des droits acquis et
sur la base d’une estimation du nombre de logements libérés chaque année.
Le nombre de logements à répartir pour 2024 sur l’ensemble du périmètre de l’office a
été estimé à 114, sur la base d’un taux de rotation
25
de 6,11 %.
Le conseil d’administration de l’OPH a approuvé les nouvelles conventions passées
avec chacun de ses réservataires le 17 novembre 2023. Sur la base de ces conventions, 72 % du
nombre de logements à répartir chaque année font l’objet d’une réservation. Les réservataires
principaux sont l’État (30 %), la collectivité de Corse (20 %), la CAPA (2 %) ainsi que les
communes (12 % répartis entre Ajaccio, Bonifacio, Porto-Vecchio et six autres de
Corse-du-Sud).
Plus du quart du flux de logements à attribuer (28 %) n’est pas réservé et reste, par
conséquent, à la disposition de l’office.
24
En vertu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du
numérique, dite loi ELAN, et de la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la
déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dite loi 3DS. Les
modalités de mise en œuvre de cette réforme ont été précisées par le décret n° 2020-145 du 20 février 2020 relatif
à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux. La loi 3DS a fixé l’obligation de conversion
des conventions contractées en stock en des conventions en flux au plus tard le 24 novembre 2023.
25
Le taux de rotation est égal au nombre de résiliations de l’année n-1 rapporté au nombre de logements
du patrimoine concerné par la gestion en flux. Cf. Conventions de gestion en flux pour l’année 2024.
OPH DE LA CAPA
Tableau n° 2 :
Ventilation du flux annuel de logements à répartir, estimé pour 2024
Réservataires
Préfecture
Collectivité
de Corse
Communes
CAPA
Action
logement
Divers
(*)
Non
réservé
Total
Logements à répartir
34
23
14
2
5
4
32
114
% du flux
30 %
20 %
12 %
2 %
4 %
4 %
28 %
100 %
(*) Association des paralysés de France, Caisse des allocations familiales, La Poste, ministère de la Culture.
Source : Chambre régionale des comptes, d'après les conventions de réservation de l'office.
Au terme de la première année de mise en œuvre, le bailleur n’a pas été en mesure de
servir les différents réservataires conformément aux engagements pris par convention.
En effet, sur les 63 logements présentés en commission pour attribution en 2024
26
,
l’OPH s’est alloué plus de la moitié des logements, et aucun des réservataires ne s’est vu
transmettre un nombre de propositions de logements conforme aux droits acquis.
Cette situation ne peut s’expliquer uniquement par la baisse du nombre de logements à
attribuer en 2024, liée à la diminution du taux de rotation (voir
infra
). Les déséquilibres
importants constatés au cours des commissions réunies au mois d’avril 2024, durant lesquelles
le bailleur s’est alloué plus des deux tiers des propositions de logements, n’ont été que
partiellement corrigés lors des commissions organisées en décembre.
Tableau n° 3 :
Répartition par réservataire des propositions pour attribution en 2024
Logements présentés
en 2024 (en %) (*)
Préfecture
Collectivité
de Corse
Communes
CAPA
Action
logement
Divers
(*)
Non
réservé
Total
avril 2024
12 %
15 %
4 %
69 %
100 %
décembre 2024
32 %
16 %
5 %
5 %
3 %
0 %
38 %
100 %
Total 2024
24 %
16 %
5 %
3 %
2 %
0 %
51 %
100 %
Flux réservé en %
30 %
20 %
12 %
2 %
4 %
4 %
28 %
Écart avec flux
réservé
- 6 %
- 4 %
- 7 %
+ 1 %
- 2 %
- 4 %
+ 23 %
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA
(*) Sur un total de 65 logements présentés en Caleol en 2024, minoré de deux logements faisant l'objet d'un
échange entre locataires en place.
Ces déséquilibres traduisent un défaut de pilotage dans la mise en œuvre de cette
réforme. Le bailleur n’a pas su mettre en place des dispositions spécifiques pour anticiper et
planifier l’allocation des propositions de logements aux différents réservataires.
Cette carence va de pair avec une absence d’évaluation. L’article R. 441-5-1 du CCH
précise que l’organisme bailleur doit transmettre, avant le 28 février de chaque année, un bilan
des logements proposés et attribués au cours de l’année précédente, par réservataire et par
typologie de logement, type de financement, localisation hors et en quartier politique de la ville,
commune et période de construction. Ce bilan n’est pas établi.
26
En 2024, 65 logements ont été présentés en commission, dont 2 ont concerné un échange entre locataires
logés par le bailleur.
OPH DE LA CAPA
23
Rappel du droit n° 1 :
Réaliser et
transmettre à l’ensemble des destinataires concernés le
bilan annuel prévu à l’article R. 441-5-1 du CCH.
Dans sa réponse aux observations provisoires de la chambre, le directeur général de
l’office précise que les agents ont été formés au passage à la gestion en flux en 2023 et met en
avant l’impact des changements de direction intervenus au cours de la période, ainsi que les
insuffisances du logiciel de gestion, dans la mise en place de cette réforme. Dans ces conditions,
la chambre souligne qu’il apparaît d’autant plus nécessaire de préciser les processus permettant
de piloter la mise en œuvre de la gestion en flux et d’organiser son suivi sur la base des outils
de gestion effectivement disponibles.
Par ailleurs, le directeur général indique qu’un premier bilan de la gestion en flux a été
communiqué aux services de l’État en février 2025, suivi d’échanges. La chambre constate
toutefois que les documents transmis ne correspondent pas aux bilans annuels devant être
transmis par le bailleur à l’ensemble des réservataires, mais renvoient aux contributions de
l’office pour le suivi par les services de l’État de l’atteinte des objectifs réglementaires qui
découlent de la loi du 27 janvier 2017 (cf. section 2.4.2. du présent rapport).
Ce bilan devra être transmis à l’ensemble des réservataires, au président des
intercommunalités concernées par la réforme des attributions, ainsi qu’à la CIL, qui peut
procéder à son évaluation.
Les conventions déclinent, par ailleurs, les éléments de bilan devant être produits par le
bailleur concernant spécifiquement l’atteinte des objectifs réglementaires en matière
d’attribution aux publics prioritaires des différents contingents visés par la loi (voir section 2.4.
du présent rapport), ainsi qu’un bilan des mutations internes. Or, ces éléments n’ont pas été
produits.
Recommandation n° 2.
: Définir les processus internes qui assurent le respect des
dispositions établies par les conventions de gestion en flux, en ce qui concerne les
objectifs à atteindre, les modalités de gestion et l’évaluation du dispositif.
2.3.2
Une présélection des candidats à formaliser
Avant leur examen en commission d’attribution, sauf exceptions, au moins trois
demandes doivent être sélectionnées pour un même logement à attribuer (article R. 441-3 du
CCH).
Entre 2019 et 2024, de manière globale et sans décompte des cas relevant
éventuellement des exceptions prévues par la réglementation, la part de logements présentés
avec moins de trois candidatures est de 14 %, dont 4 % avec deux candidatures et 10 % avec
une seule candidature. Le nombre de logements présentés avec moins de trois candidats a
toutefois connu une forte baisse au cours de la même période, passant de 23 % à 6 %
(cf. annexe n° 4).
OPH DE LA CAPA
Par ailleurs, en moyenne, près de 30 % des logements proposés et attribués chaque
année ont fait l’objet d’un refus (cf. annexe n° 4).
Les logements pour lesquels des difficultés à rapprocher l’offre et la demande se font
jour ne font pas l’objet d’une analyse systématique. Dans la mesure où l’intégralité du secteur
d’intervention de l’office est marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de
logements (cf.
supra
), cette analyse pourrait permettre d’identifier les actions à mettre en œuvre,
le cas échéant en lien avec le réservataire vers lequel ces propositions de logement sont
orientées, pour mobiliser au mieux les profils de demandeurs susceptibles d’être intéressés et
réduire, ainsi, le risque de vacance du logement en cas de désistement d’un candidat unique.
L’office disposant de 28 % de logements non réservés, il dispose d’une marge de
manœuvre non négligeable pour décliner sa propre politique d’attribution, dans le respect des
conditions fixées par la loi. En contravention de l’article R. 441-9 du CCH, le conseil
d’administration de l’office n’a toutefois pas défini ses orientations applicables à l’attribution
des logements.
Rappel du droit n° 2
: Définir les orientations pour l’attribution des logements sociaux,
conformément à l’article R. 441-9 du CCH
Les règlements intérieurs des commissions adoptés en conseil d’administration
prévoient, dans leur article 8 consacré à l’instruction et à la présentation des dossiers, que la
« demande de logement est instruite au siège par le service de la gestion locative. »
Néanmoins, aucune procédure interne encadrant le processus d’attribution n’a été
formalisée ou communiquée par l’office. Cette situation va de pair avec le rôle limité dévolu
aux services métiers du bailleur dans la présélection des candidatures.
En effet, le service de la gestion locative transmet à la présidence du conseil
d’administration de l’office la liste des logements susceptibles d’être attribués, dès lors que
celle-ci atteint dix logements. Il n’est, en revanche, pas sollicité pour établir une liste de
demandes en attente dans le SNE correspondant à l’offre.
La présélection des candidatures, pour les propositions de logements qui ne sont pas
orientées vers un réservataire, est réalisée par le président des deux commissions d’attribution
des logements, par ailleurs vice-président de l’office. Ce dernier assure également, depuis la
mise en œuvre de la gestion en flux, l’orientation des propositions de logements vers les
différents réservataires.
La chambre constate l’absence 1) d’une démarche de qualification du parc et de son
occupation permettant d’objectiver les enjeux en matière d’attribution ; 2) de définition
d’orientations générales permettant d’objectiver les critères d’appréciation mis en œuvre,
au-delà des seules exigences réglementaires ; 3) de procédures internes encadrant les opérations
de présélection et plus généralement le processus d’attribution des logements.
OPH DE LA CAPA
25
Le défaut de tout encadrement procédural de ces opérations, conjugué à la forte
implication d’un élu dans des missions relevant habituellement des services gestionnaires, ne
permet pas à l’organisme de pouvoir se prémunir efficacement du risque d’arbitraire. En
l’absence d’éléments matériels permettant de rendre compte des choix opérés pour la
présélection des dossiers, ce mode de fonctionnement ne permet pas non plus de garantir la
traçabilité des décisions opérées.
Recommandation n° 3.
: Établir les procédures internes en veillant à garantir la
traçabilité et la transparence des opérations de présélection des candidatures pour
l’attribution des logements sociaux.
Dans sa réponse à un extrait des observations provisoires de la chambre, le président
des commissions d’attribution des logements souligne la part subjective inhérente à toute
décision humaine, qu’il oppose à une évaluation par critères pondérés faite de manière binaire
par un ordinateur. Il précise par ailleurs qu’en tant qu’élu, il est au contact permanent de ses
administrés et des différents maires des communes où est présent l’OPH.
La chambre rappelle toutefois que le système de cotation de la demande, développé plus
loin dans le rapport, n’a pas vocation à introduire une procédure de désignation automatique
des candidats. Il doit constituer un outil d’aide à la décision, afin d’assurer davantage de
transparence pour les acteurs qui interviennent dans le processus d’attribution et pour les
demandeurs de logements sociaux. Elle souligne que l’encadrement de la procédure de
présélection permettrait de renforcer la transparence des choix retenus.
2.3.3
L’examen en commission
Par délibération du 7 janvier 2019, le conseil d’administration de l’office a institué deux
commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements
(CALEOL). L’une est chargée de l’attribution des logements sur le territoire de la CAPA ;
l’autre intervient sur le reste du périmètre de la Corse-du-Sud.
2.3.3.1
Le fonctionnement des commissions pour l’attribution des logements
Le service de gestion locative intervient dans la suite du processus d’attribution, une
fois la présélection des candidatures opérées soit par les réservataires, soit par la vice-présidence
du conseil d’administration de l’office. Il prend en charge la préparation des commissions.
OPH DE LA CAPA
Sur la base d’un échantillon ciblé de 13 dossiers
27
, la chambre n’a relevé aucune
irrégularité au regard des pièces obligatoires et facultatives réunies pour l’instruction et du
respect des plafonds de ressources requis pour l’attribution d’un logement social.
La composition des commissions est conforme à l’article R. 441-9 du CCH. Les six
administrateurs (dont un représentant des locataires) ont été désignés lors des conseils
d’administration de l’OPH des 7 janvier 2019 et 28 juillet 2020, cette liste ayant été actualisée
pour tenir compte de remplacements
28
.
Ces commissions sont dotées d’un règlement intérieur, dont la dernière version a été
adoptée par délibération du 28 juillet 2020, mis en ligne sur le site de l’office conformément à
l’article précité. Le respect du quorum prévu par le règlement, ainsi que la composition des
commissions n’appellent pas d’observation.
En revanche, la présentation des commissions, telle que publiée sur le site internet, est
incomplète et comporte des erreurs. Seuls les membres désignés par le conseil d’administration
de l’office et leurs suppléants sont mentionnés. Les autres membres ayant voix délibérative
29
ou consultative
30
ne sont pas indiqués. Le site internet
31
fait mention de sept membres titulaires,
pour la commission hors territoire de la CAPA, et de noms de suppléants qui ne sont pas
conformes aux désignations prononcées par délibérations.
2.3.3.2
Un rythme de réunions insuffisant
L’office ne respecte pas l’obligation de réunir les commissions chargées de l’attribution
des logements au moins une fois tous les deux mois (article R. 441-9 du CCH). Des difficultés
à tenir cette périodicité minimale ont été relevées sur toute la période, de manière plus marquée
pour la commission hors périmètre de la CAPA. Un minimum de six réunions annuelles a
toutefois été globalement tenu entre 2019 et 2023
32
.
En revanche, les CALEOL n’ont été réunies que deux fois en 2024 et les premières
commissions pour l’exercice 2025 ne sont prévues que pour le 28 mai.
27
Dont 10 dossiers pour l’exercice 2024, correspondant à un quart des logements effectivement attribués,
et 3 dossiers pour les exercices précédents. La liste des pièces obligatoires et facultatives pour l’instruction de la
demande de logement social est précisée par un arrêté du 22 décembre 2020.
28
Délibérations du conseil d’administration de l’OPH de la CAPA des 20 mai 2019 et 25 février 2021.
29
Soit le préfet ou son représentant, le président de la CAPA, le maire de chaque commune où un
logement est attribué qui dispose d’une voix prépondérante (article R. 441-9 du CCH).
30
Soit un représentant des organismes agréés en ingénierie sociale, financière et technique et les
réservataires non membres de droit pour l’attribution des logements relevant de leurs contingents.
31
Consulté le 19 mai 2025.
32
Des délais supérieurs à deux mois ont été relevés toutes les années sur la période de contrôle. De 2019
à 2023, un minimum de six réunions annuelles a été tenu, sauf pour la CALEOL hors CAPA en 2020. A compter
de 2024, avec deux réunions dans l’année (avril et décembre) la fréquence des réunions s’est nettement dégradée.
OPH DE LA CAPA
27
Tableau n° 4 :
Dates de tenue des CALEOL depuis 2019
2019
2020
2021
2022
2023
2024
CAPA
Hors
CAPA
CAPA
Hors
CAPA
CAPA
Hors
CAPA
CAPA
Hors
CAPA
CAPA
Hors
CAPA
CAPA
Hors
CAPA
15/1
16/4
31/1
21/1
12/2
11/2
26/1
27/1
1/3
2/3
25/4
24/4
14/2
20/5
27/2
18/2
31/3
30/3
23/2
24/2
19/4
20/4
4/12
5/12
23/4
2/7
7/8
16/6
8/6
8/7
30/3
5/5
31/5
30/5
6/5
17/9
23/9
22/9
29/7
30/7
4/5
13/7
5/7
4/7
4/6
7/10
3/11
29/12
23/9
24/9
7/7
13/10
22/11
23/11
24/7
12/11
28/12
18/11
19/11
12/10
29/11
6/12
7/12
15/10
17/12
16/12
30/11
19/11
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA.
Selon les administrateurs, cette situation résulterait, d’une part, des changements
intervenus à la direction de l’établissement, ainsi que d’une réduction des logements
susceptibles d’être attribués (voir
infra
). Après le départ de la directrice générale au
30 novembre 2023, un nouveau directeur général a pris ses fonctions au 1
er
mars 2024, après
un intérim de trois mois. Aucune commission ne s’est tenue entre décembre 2024 et mai 2025.
Au cours de ces 5 derniers mois, aucun logement n’a donc été attribué.
Rappel du droit n° 3
: Réunir les commissions d’attribution des logements au moins une
fois tous les deux mois, conformément aux dispositions de l’article R. 441-9 du CCH.
2.3.3.3
L’absence d’examen des conditions d’occupation des logements
Les commissions d’attribution sont devenues, depuis la loi du 23 novembre 2018
portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan), les commissions
d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL).
Depuis 2019, elles doivent donc examiner, tous les trois ans, les conditions d’occupation
des logements situés en zone tendue
33
(A bis, A et B1), soit 86 %
34
du parc de l’OPH de la
CAPA. Le bailleur doit communiquer la situation des locataires dans l’une des cinq situations
suivantes : suroccupation du logement, sous-occupation, logement quitté par une personne
handicapée quand ce logement est adapté au handicap, reconnaissance d’un handicap ou d’une
perte d’autonomie nécessitant l’attribution d’un logement adapté et dépassement du plafond de
ressources.
33
Article L. 442-5-2 du CCH.
34
Source : OPH de la CAPA/FOPH, Dossier individuel de situation de l’OPH CAPA 2023, 2024.
OPH DE LA CAPA
Dans ce cadre, les commissions émettent un avis, sur la base duquel le bailleur engage
un dialogue avec les locataires concernés, en vue d’envisager les conditions d’une mobilité.
L’OPH de la CAPA ne procède pas au recensement systématique de ces situations, se
privant ainsi de l’identification de marges de manœuvre pour permettre une meilleure
adéquation entre les logements et leurs occupants.
Rappel du droit n° 4 :
Engager la procédure obligatoire d’examen triennal des
conditions d’occupation du parc de logements de la CAPA, prévue à l’article L. 442-5-2
du CCH.
2.3.3.4
Une cotation de la demande à rendre effective
Les commissions d’attributions doivent veiller à l’atteinte des objectifs d’attribution fixé
par le législateur en faveur des publics prioritaires et de la mixité sociale des villes et des
quartiers, et décliner les orientations locales définies au niveau des conférences
intercommunales du logement (CIL) et du conseil d’administration du bailleur.
Pour assurer le suivi de ces objectifs, la loi Elan a rendu obligatoire, à l’échéance du
1
er
décembre 2023, la mise en place d’un système de cotation de la demande de logement social
sur le territoire des intercommunalités concernées par la réforme des attributions. Elle consiste
à définir une série de critères d’appréciation de la demande et à leur appliquer une pondération,
afin d’attribuer une note à chaque demande.
Ce système de cotation n’a pas vocation à introduire une procédure de désignation
automatique des candidats. Il constitue seulement un outil d’aide à la décision, afin d’assurer
davantage de transparence pour les acteurs qui interviennent dans le processus d’attribution et
pour les demandeurs de logements sociaux.
Dans le cadre de l’élaboration du PPGDID, la CAPA avait défini une grille
expérimentale de cotation applicable sur son contingent réservataire dès le 1
er
janvier 2022
35
.
Dans sa réponse, l’ancienne directrice générale fait valoir que l’office s’est impliqué dans la
création de cette grille, à travers une expérimentation menée sur un échantillon de dossiers.
L’office a admis, toutefois, que cette grille n’a pas été correctement exploitée, « faute
d’appropriation par les administrateurs de l’office » siégeant dans les commissions
d’attribution.
Dès lors que le PPGDID a été approuvé le 20 mars 2025, le système de cotation joint en
annexe du plan (cf. annexe n° 5) devient applicable à l’ensemble du territoire de la CAPA. Pour
sa mise en œuvre, le plan prévoit le paramétrage du module de cotation du système national
d’enregistrement de la demande (SNE). Les points seront ainsi calculés à partir des données
transmises dans le formulaire de demande de logement.
35
Source : délibération du conseil communautaire de la CAPA du 20 mars 2025.
OPH DE LA CAPA
29
En réponse, le directeur général de l’office précise que le paramétrage du SNE et la mise
en place de la cotation ne relèvent pas du bailleur. La chambre invite l’OPH à se mettre en
conformité avec ces nouvelles dispositions dès que ce paramétrage sera effectif. Il devra veiller
à faire figurer, parmi les données mises à la disposition des membres des commissions pour
l’examen des candidatures, la cotation affectée à chaque demande, ainsi que les éléments de
présentation des candidats figurant au procès-verbal des décisions.
2.4
Le bilan des attributions
2.4.1
Un effondrement du nombre de logements attribués
Entre 2019 et 2024, près de la moitié des attributions suivies de baux signés ont été
réalisées dans la commune d’Ajaccio (45 %), devant celles de Porto-Vecchio (16 %) et de
Sarrola-Carcopino (12 %) (cf. annexe n° 6), en cohérence avec la répartition géographique du
parc.
Le nombre d’attributions réalisées chaque année dépend, pour l’essentiel, des nouveaux
logements construits ou acquis par l’organisme, et de la mobilité au sein du parc existant.
En l’absence de création de nouveaux logements, la chute des attributions constatée en
2024 résulte, avant tout, de la baisse de la mobilité
36
et d’une diminution du nombre de
logements attribuables après remise en état.
36
L’offre de nouveaux logements a progressé de 12 unités (cf. supra). Le taux de rotation des logements
s’est également maintenu à un niveau constant entre 2019 et 2023 : il était de 4,7 % en 2023, soit un niveau proche
de celui constaté en 2019 (4,6 %), nettement en retrait des valeurs médianes nationales pour les offices publics de
l’habitat en 2023 (8,2 %) (source : Dossier individuel de situation 2023 de l’OPH de la CAPA). En 2024, le taux
de rotation communiqué par l’office dans le cadre de l’estimation du flux annuel de logement à attribuer est de
1,58 %.
OPH DE LA CAPA
Graphique n° 3 :
Évolution du nombre de logements présentés en commission
et du nombre de logements acceptés (baux signés) entre 2019 et 2024
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA.
En 2023, l’office a contribué à près d’un quart des attributions constatées en Corse-du-
Sud (125 logements sur les 470 attributions), lesquelles ne couvrent que très partiellement la
demande de logement social (3 806 demandeurs actifs). Si pour 2024, les données pour
l’ensemble des bailleurs sociaux ne sont pas encore disponibles, la chambre constate que l’offre
de l’office s’est fortement contractée.
2.4.2
Des objectifs réglementaires en matière d’attribution insuffisamment suivis
L’OPH de la CAPA est assujetti au respect de plusieurs obligations réglementaires en
matière d’attribution.
La loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté a affirmé le principe
d’égalité des chances pour l’accès au parc social et de mixité sociale des villes et des quartiers.
Elle impose, dans les intercommunalités concernées par la réforme des attributions, de réaliser
au moins 25 % des attributions suivies de baux signés hors des quartiers prioritaires des
politiques de la ville (QPV) à des ménages relevant du 1
er
quartile de revenus
37
. L’office ne
procède pas au suivi de cet indicateur.
37
Demandeurs dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé annuellement : 10 836 € pour 2024 en
Corse-du-Sud, la CAPA étant la seule intercommunalité concernée. Depuis 2022, la loi dite « 3DS » a prévu qu’en
l’absence de conclusion, dans les deux ans par rapport au délai prévu, d’une convention intercommunale
d’attribution, le taux d’attribution de 25 % hors QPV aux ménages du 1
er
quartile s’applique uniformément à
chaque bailleur. La loi du 27 janvier 2017 impose également que 50 % des logements attribués en QPV le soient
à destination des ménages dont les ressources relèvent des trois autres quartiles. Sur le territoire de la CAPA,
l’OPH ne dispose pas de logements situés en quartier prioritaire des politiques de la ville.
283
135
173
223
210
65
210
112
147
147
125
44
0
50
100
150
200
250
300
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Logements présentés en commission
Baux signés
OPH DE LA CAPA
31
La loi précitée prévoit également que 25 % des attributions sur les contingents visés par
la loi (Action logement, collectivités territoriales et leurs groupements, ainsi que les logements
non réservés ou récupérés par le bailleur pour un tour lorsque le réservataire n’a pas présenté
de candidat) bénéficient aux ménages reconnus prioritaires par la commission de médiation au
titre du droit au logement opposable (DALO)
38
et, à défaut, aux autres ménages prioritaires
39
.
Les éléments de suivi, par contingent, des attributions aux ménages prioritaires n’ont pu être
produits par l’office. Or, les conventions de gestion en flux prévoient expressément la
réalisation, par le bailleur, d’un bilan annuel concernant les publics prioritaires, précisant le
nombre de présentations, le nombre de décisions d’attribution, et le nombre de baux signés, par
réservataire. Les données produites par l’office ne permettent pas d’établir de manière fiable le
respect de cette obligation chaque année (cf. annexe n° 7).
Les objectifs annuels fixés par l’accord collectif départemental en matière d’accueil des
ménages défavorisés ne sont également pas atteints sur la période 2021-2024. Dans le cadre du
protocole d’accord établi pour la période 2025-2027
40
, l’office s’est ainsi engagé à procéder, en
2025, au rattrapage des objectifs non réalisés (1 relogement), cet objectif s’ajoutant à un
engagement annuel d’attribution estimé à 5 logements, dont 3 sur le périmètre de la CAPA.
Dans sa réponse aux observations de la chambre, l’ancienne directrice générale souligne
les difficultés pour atteindre ces objectifs, notamment du fait de la rareté des logements adaptés
et de la nécessité de prendre en compte les différents types de publics prioritaires
En ce qui concerne les objectifs fixés par la convention d’utilité sociale 2019-2025,
l’office s’engageait à présenter annuellement, à son conseil d’administration, un bilan annuel
de la mise en œuvre du plan stratégique de patrimoine et des indicateurs sociaux prévus par la
CUS. Il s’engageait également à transmettre aux services de l’État, en vue de l’évaluation à
mi-parcours de la convention par prévue par l’article R. 445-2-8 du CCH, les indicateurs
chiffrés et les éléments d’appréciation qualitatifs demandés en vue de cette évaluation.
Ces engagements en matière de suivi et d’évaluation n’ont pas été tenus. Sur la base des
éléments transmis par l’office, les maquettes devant permettre le bilan prévu à l’article précité
n’ont pas été renseignées. Un bilan à mi-parcours de la CUS a bien été établi et présenté au
conseil d’administration de l’office par délibération du 10 novembre 2022. Mais il ne comporte
pas l’ensemble des indicateurs visés par la CUS. En matière de politique sociale, il ne rend
compte que d’un seul indicateur sur les trois relatifs à la politique sociale (PS-3), et pour les
seuls exercices 2020 et 2021.
En conséquence, l’office doit revoir ses processus internes afin d’assurer le pilotage et
le suivi de ses objectifs réglementaires et conventionnels en matière d’attribution de logements.
38
Ménages reconnus prioritaires par la commission prévue à l’article L. 441-2-3 du CCH pour la mise en
œuvre du droit au logement opposable.
39
Publics prioritaires en application de l’article L. 441-1 du CCH décliné par le plan départemental
d’actions pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et les orientations des intercommunalités
concernées par la réforme des attributions.
40
Protocole d’accord collectif départemental relatif à l’accès au logement des publics de la Corse-du-Sud
signé entre l’État, la CAPA, les bailleurs sociaux, dont l’OPH de la CAPA et Action logement.
OPH DE LA CAPA
Recommandation n° 4.
: Assurer le pilotage et le suivi effectif des objectifs
réglementaires et conventionnels en matière d’attribution.
Enfin, l’activité des commissions d’attribution doit faire l’objet d’une présentation, au
moins une fois par an, au conseil d’administration (article R. 441-9 du CCH). Un compte-rendu
des attributions a été présenté à cette instance pour les exercices 2022 et 2023
41
. S’agissant des
autres exercices, l’ancienne directrice générale indique que ces comptes-rendus ont été intégrés
au rapport d’activité. Ces comptes-rendus sont toutefois sommaires. Ils indiquent le nombre de
dossiers examinés et le nombre d’attributions prononcées ventilées par communes, ainsi que le
taux de logements attribués à des ménages « DALO » sur la seule commune d’Ajaccio.
L’atteinte des objectifs réglementaires, ainsi que les difficultés éventuelles rencontrées dans le
processus d’attribution, ne font pas l’objet de données consolidées ou d’analyses.
2.4.3
Des délais à maîtriser davantage entre l’attribution du logement et l’entrée
dans les lieux
Le délai entre la date de dépôt de la demande de logements et la date d’attribution des
logements est de 20 mois en moyenne sur l’ensemble de la période. Il se situe dans l’ensemble
en-deçà des délais moyens constatés pour l’attribution d’un logement social en Corse-du-Sud,
avec un allongement constaté toutefois en 2024.
Graphique n° 4 :
Ancienneté moyenne de la demande (en mois)
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données communiquées par l’OPH CAPA ; DREAL Corse,
Bilans annuels (données du SNE).
Des délais importants sont par ailleurs constatés entre la date d’attribution du logement
en commission et l’entrée effective d’un locataire dans les lieux.
41
Délibération du 22 mars 2023 prenant acte du compte rendu des attributions réalisées en 2022 et
délibération du 10 avril 2024 pour l’exercice 2023.
0
5
10
15
20
25
30
2019
2020
2021
2022
2023
2024
OPH de la CAPA
Corse du Sud
OPH DE LA CAPA
33
Sur la base des données produites par l’OPH, le délai moyen d’attente relevé entre ces
deux échéances est, en effet, de 95,9 jours (cf. annexe n° 8).
Entre 2019 et 2024, 39 % des ménages sont entrés dans leur logement moins d’un mois
après la date d’attribution en commission, et 72 des ménages en moins de trois mois. En
revanche, 28 % d’entre eux ont dû attendre plus de trois mois, et 6 % - soit 43 ménages - sont
entrés dans les lieux plus d’un an après l’examen de leur demande en commission.
Tableau n° 5 :
Délai moyen entre l’attribution en commission et l’entrée dans les lieux (en %)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Total général
Inférieur ou égal à 30 jours
27 %
45 %
40 %
45 %
44 %
36 %
39 %
Entre 31 jours et 90 jours
36 %
23 %
28 %
38 %
32 %
45 %
33 %
Entre 91 et 180 jours
17 %
14 %
20 %
10 %
14 %
18 %
16 %
Entre 181 et 365 jours
9 %
14 %
7 %
4 %
6 %
0 %
7 %
Supérieur à 365 jours
11 %
5 %
5 %
3 %
3 %
0 %
6 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Source : Chambre régionale des comptes, sur la base des données de l’office.
Note : Sur les 785 données d’attributions communiquées par l’office, sept n’ont pu être traitées pour cette requête
en raison d’incohérence ou de manque d’information.
Ce délai a fortement diminué au cours de la période. Il est passé de 141 jours en moyenne
en 2019, à 52 jours en 2024. Cette année-là, 82 % des attributaires sont entrés dans leur
logement dans les trois mois suivant la décision d’attribution, et 18 % entre trois mois et un an.
Selon l’office, une partie de ces délais s’explique par la présentation, en commission,
de logements pour lesquels les travaux de remise en état n’étaient pas réalisés.
Dans sa réponse aux observations provisoires de la chambre, l’ancienne directrice
générale de l’office précise que ces délais résultent, outre de cette stratégie d’optimisation des
travaux, d’une difficulté à mobiliser rapidement des entreprises dans certains secteurs
géographiquement isolés.
Compte-tenu des temps d’attente subis par les attributaires, l’office a revu ses pratiques
et indique ne présenter désormais en commission que des logements d’ores et déjà en état d’être
mis à disposition de nouveaux locataires.
Il n’en demeure pas moins que les marges de manœuvre aux différentes étapes de la
procédure (délais de transmission des propositions aux réservataires, délais de désignation des
candidats, gestion des refus, etc.) gagneraient à être objectivées et à faire l’objet d’un examen
systématique, afin de réduire encore ces délais.
OPH DE LA CAPA
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
L’office a accompagné la réforme des politiques d’attribution en repositionnant ses
interventions en matière d’accueil et d’enregistrement des demandeurs de logements sociaux.
Alors qu’il assurait il y a dix ans l’enregistrement de la moitié des demandes actives sur le
département, il s’est désengagé de ces missions au fur et à mesure de la mise en place d’un
service d’accueil et d’information coordonné des demandeurs.
Ce repositionnement n’a toutefois pas été mis à profit pour professionnaliser le
processus d’attribution. Les nouvelles modalités d’orientation des propositions de logements
vers les réservataires ont été insuffisamment pilotées.
L’office doit, par ailleurs, se doter de règles internes et mettre en œuvre les dispositions
réglementaires concourant à la transparence et la traçabilité des décisions. Il doit également
veiller à rendre compte du respect de ses obligations réglementaires en matière d’accueil des
publics prioritaires. De manière générale, la chambre relève des manquements systématiques
par rapport aux différentes exigences en matière d’évaluation, à destination des instances
internes comme des interlocuteurs externes.
Avec l’absence de création de nouveaux logements et de la baisse de la rotation au sein
du parc, le nombre de logements proposés et attribués s’est effondré. En 2023, l’office a
contribué à près d’un quart des attributions constatées sur la Corse du Sud (125 logements sur
les 470 attributions), lesquelles ne couvrent que très partiellement la demande de logement
social (3 806 demandeurs actifs). Si pour 2024, les données pour l’ensemble des bailleurs
sociaux ne sont pas encore disponibles, la chambre constate donc que l’offre de logements de
l’office s’est fortement contractée.
OPH DE LA CAPA
35
ANNEXES
Annexe n° 1. Le parc de l’OPH CAPA par commune au 1
er
janvier 2025
.....................
36
Annexe n° 2. Engagements de la convention d’utilité sociale 2019-2025
......................
37
Annexe n° 3. Réforme des politiques d’attribution : dates clés
......................................
39
Annexe n° 4. Logements présentés en commission d’attribution
...................................
40
Annexe n° 5. Grille de cotation annexée au PPGDID de la CAPA
................................
41
Annexe n° 6. Ventilation des attributions par commune (2019-2024)
...........................
43
Annexe n° 7. Résultats en matière d’attribution aux publics prioritaires
........................
44
Annexe n° 8. Délai moyen entre la date d'attribution
et la date d'entrée dans le
logement
.....................................................................................................
45
OPH DE LA CAPA
Annexe n° 1. Le parc de l’OPH CAPA par commune au 1
er
janvier 2025
Communes
Au 1/1/2025
en %
Ajaccio
1 165
49,20 %
Bastelica
4
0,17 %
Bonifacio
63
2,66 %
Cauro
20
0,84 %
Coggia
10
0,42 %
Conca
30
1,27 %
Cozzano
11
0,46 %
Cuttoli-Corticchiato
19
0,80 %
Évisa
6
0,25 %
Figari
86
3,63 %
Guagno
6
0,25 %
Levie
12
0,51 %
Olmeto
24
1,01 %
Pianottoli-Caldarello
35
1,48 %
Porto-Vecchio
419
17,69 %
Propriano
18
0,76 %
Sari-d'Orcino
5
0,21 %
Sarrola-Carcopino
281
11,87 %
Sartène
115
4,86 %
Serra-di-Scopamène
4
0,17 %
Tolla
12
0,51 %
Vico
22
0,93 %
Zigliara
1
0,04 %
Total
2 368
100,00 %
Source : Chambre régionale des comptes, d'après données de l’OPH CAPA.
OPH DE LA CAPA
37
Annexe n° 2. Engagements de la convention d’utilité sociale 2019-2025
Le tableau ci-dessous présente de manière synthétique les engagements de l’OPH de la CAPA
inscrits dans la convention d’utilité sociale 2019-2025 (indicateurs obligatoires).
Indicateurs
Engagements
Politique patrimoniale
PP-1. Nombre de logements locatifs, pour chaque mode de
financement, donnant lieu à des dossiers de financement agréés par
les services de l'Etat, dont part hors des quartiers prioritaires de
la politique de la ville et part hors du cadre de la rénovation
urbaine, à trois et six ans.
300 logements entre 2019 et 2025, dont
50 hors du territoire de la CAPA, avec
une programmation de 120 au cours des
trois premières, et de 180 au cours des
trois années suivantes.
PP-2 : Nombre de logements disposant après rénovation d'une
étiquette A à E, parmi le parc de logements de classe énergétique
F, G par année.
Aucun logement n’étant classé en
étiquette énergétique « F » et « G »,
aucun engagement n’est fixé en la
matière.
PP.3 Nombre de logements réhabilités, appartenant à une
opération de réhabilitation éligible à un prêt de la Caisse des
dépôts et consignations, parmi le parc total de logements, par
année.
468 logements entre 2019 et 2025.
PP-4. Nombre de logements mis en commercialisation, parmi le
parc total de logements, à trois et six ans.
19 logements
PP-5. Nombre de mutations de locataires déjà logés dans le parc
de l’organisme ou d’un autre organisme de logement social,
réalisées vers le parc de l’organisme, parmi le nombre total des
attributions, par année.
20 % des attributions
Politique sociale
PS-1. Nombre d’attributions de logements, suivies de baux signés,
réalisées en application des vingt-quatrième à vingt-septième
alinéas de l’article L. 441-1, parmi le nombre total des attributions
hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, par année.
25 % des attributions
PS-2. Nombre d’attributions de logements aux ménages relevant
d’une catégorie de personnes prioritaires en application de
l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation
déclinés par le PDALHPD et/ou les orientations en matière
d’attribution des EPCI, dont part hors des quartiers prioritaires de
la politique de la ville, parmi le nombre total des attributions, par
année.
25 % des attributions, dont 30 % hors
des quartiers prioritaires
OPH DE LA CAPA
Indicateurs
Engagements
PS-3. Nombre d’attributions de logements aux ménages reconnus,
par la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3,
comme prioritaires et devant se voir attribuer un logement en
urgence, dont part hors des quartiers prioritaires de la politique de
la ville, parmi le nombre total des attributions, par année.
25 % des attributions, dont 30 % hors
des quartiers prioritaires
Qualité du service rendu
SR-1. Nombre de logements accessibles aux personnes à mobilité
réduite, parmi le parc total de logements, par année.
Passer
de
43 %
des
logements
accessibles aux personnes à mobilité
réduite en 2018 à 63 % en 2025 en
Corse-du-Sud (et de 49% à 81% sur le
territoire de la CAPA)
Coûts de gestion
G1. Coût de gestion par logement, hors dépenses de maintenance
et cotisations mentionnées aux articles L. 452-4, L.452-4-1 et
L. 342-21, par année
Réduction des coûts de gestion de
l’organisme, ceux-ci devant passer de
1264 € par logement en 2019 à 1129 €
en 2025
Source : convention d’utilité sociale 2019-2025 (document transmis par l’OPH CAPA) et délibération du CA de
l’OPH du 9 décembre 2019 approuvant la convention.
OPH DE LA CAPA
39
Annexe n° 3. Réforme des politiques d’attribution : dates clés
Mise en place d’une gouvernance
intercommunale des attributions
(*)
Outils pour l’enregistrement et le
traitement des demandes
1998
:
Loi d'orientation relative à la lutte
contre les exclusions
Création du
numéro unique
départemental
pour le dépôt des
demandes de logement social
2009 :
Loi de mobilisation pour le logement
et la lutte contre l'exclusion (MOLLE)
Création du
système national
d’enregistrement (SNE)
de la
demande de logement social
2014 :
Loi pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové (ALUR)
Création des
conférences
intercommunales du logement
(CIL)
qui élaborent les orientations
de la politique intercommunale en
matière d’attributions
Création des
conventions
intercommunales d’attribution
(CIA)
qui déclinent ces orientations
pour chacun des acteurs concernés
Création du
plan partenarial de
gestion de la demande de logement
social et d’information des
demandeurs (PPGDID)
Création du
portail grand public
(PGP)
du système national
d’enregistrement (SNE)
2017 :
loi relative à l’égalité et à la citoyenneté
(EC)
Rend obligatoire la création des
conférences intercommunales du
logement (CIL) et des CIA sur les
territoires concernés par la réforme
des attributions
Nationalisation du numéro unique
de demande de logement social
2018 :
Loi portant évolution du logement, de
l’aménagement et du numérique
(ELAN)
Rend obligatoire un
système de
cotation des demandes
de
logement social
(*) Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) concernés par la
réforme des attributions sont tous les territoires :
-
tenus de se doter d’un programme local de l’habitat (PLH) ;
-
ayant la compétence en matière d’habitat et dont le territoire comporte au moins un quartier
prioritaire de la politique de la ville (QPV).
OPH DE LA CAPA
Annexe n° 4. Logements présentés en commission d’attribution
Tableau n° 6 :
Logements présentés en commission d’attribution avec moins de trois candidatures
Année
Logements proposés
Proposition avec moins de 3 candidats
Dont 2 candidatures
Dont une candidature
2019
280
64
21
43
2020
135
26
3
23
2021
173
22
3
19
2022
223
16
6
10
2023
210
17
7
10
2024
65
4
4
Total général
1086
149
40
109
Part de logement présenté avec moins de 3 candidatures
Dont 2 candidatures
Dont 1 candidature
2019
23 %
8 %
15 %
2020
19 %
2 %
17 %
2021
13 %
2 %
11 %
2022
7 %
3 %
4 %
2023
8 %
3 %
5 %
2024
6 %
0 %
6 %
Total
14 %
4 %
10 %
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’office
Tableau n° 7 :
Suivi des logements présentés en commission d’attribution
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Moyenne
2019 - 2024
Moyenne
en %
Nombre de logements proposés
283
135
173
223
210
65
182
100 %
Nombre de logements acceptés
suivis de baux signés
210
112
147
147
125
44
131
72 %
Logements proposés non suivis
de baux signés
73
23
26
76
85
21
51
28 %
OPH DE LA CAPA
41
Annexe n° 5. Grille de cotation annexée au PPGDID de la CAPA
OPH DE LA CAPA
Source : Annexe du projet de plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information du
demandeur (PPGDID) adopté par délibération du conseil de la communauté d’agglomération de la CAPA du
20 mars 2025.
OPH DE LA CAPA
43
Annexe n° 6. Ventilation des attributions par commune (2019-2024)
Source : Chambre régionale des comptes, sur la base des données de l’office.
Note : Sur la base de 785 données d’attributions suivies de baux signés.
OPH DE LA CAPA
Annexe n° 7. Résultats en matière d’attribution aux publics prioritaires
Tableau n° 8 :
Proposition d’attribution et ménages reconnus prioritaires
par la commission « DALO » (ensemble des contingents)
Nombre de logements
proposés
Nombre de demandeurs
« DALO » présélectionnés
Statut
DALO non
renseigné
% DALO
2019
283
107
13
38 %
2020
135
56
3
41 %
2021
173
65
17
38 %
2022
223
70
21
31 %
2023
210
51
30
24 %
2024
65
22
8
34 %
Total
1089
371
92
34 %
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA
Tableau n° 9 :
Part des attributions aux ménages reconnus prioritaires par la commission « DALO »
(contingent OPH CAPA et non réservé)
Nombre de logements proposés
Demandeur « DALO »
Statut DALO
non renseigné
% DALO
2019
95
18
3
19 %
2020
71
32
2
45 %
2021
66
19
5
29 %
2022
87
24
9
28 %
2023
65
13
8
20 %
2024
33
8
4
24 %
Total
417
114
31
27 %
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA
Tableau n° 10 :
Part des attributions aux ménages reconnus prioritaires par la commission
« DALO » (ensemble des contingents) suivi d’un contrat de bail signé
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Total
Actif
25,7 %
28,6 %
27,9 %
13,6 %
15,2 %
18,2 %
22,2 %
Non
73,8 %
71,4 %
70,1 %
85,7 %
84,8 %
79,5 %
77,1 %
(vide)
0,5 %
0,0 %
2,0 %
0,7 %
0,0 %
2,3 %
0,8 %
Total général
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
(*) attributions suivies de baux signés par le locataire, à partir des 785 données d’attributions fournies
Source : Chambre régionale des comptes, d’après les données de l’OPH CAPA
OPH DE LA CAPA
45
Annexe n° 8. Délai moyen entre la date d'attribution
et la date d'entrée dans le logement
Tableau n° 11 :
Ventilation des propositions d’attribution concernées par année
Année
Délai moyen
(en jour)
Nombre de
logements
attribués
2 019
141
206
2 020
94
111
2 021
98
147
2 022
67
146
2 023
70
124
2 024
52
44
Total général
96
778
Tableau n° 12 :
Ventilation par durée (en %)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Total général
Inférieur ou égal à 30 jours
27 %
45 %
40 %
45 %
44 %
36 %
39%
Entre 31 jours et 90 jours
36 %
23 %
28 %
38 %
32 %
45 %
33%
Entre 91 et 180 jours
17 %
14 %
20 %
10 %
14 %
18 %
16%
Entre 181 et 365 jours
9 %
14 %
7 %
4 %
6 %
0 %
7%
Supérieur à 365 jours
11 %
5 %
5 %
3 %
3 %
0 %
6%
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100%
Source : Chambre régionale des comptes, sur la base des données de l’office.
Note : Sur les 785 données d’attributions communiquées par l’office, sept n’ont pu être traitées pour cette requête
en raison d’incohérence ou de manque d’information.
OPH DE LA CAPA
RÉPONSE DE MME MICHÈLE ORLANDI,
ANCIENNE DIRECTRICE GÉNÉRALE
OPH DE LA CAPA
OPH DE LA CAPA
RÉPONSE DE MADAME MICHÈLE ORLANDI,
ANCIENNE DIRECTRICE GENERALE
Chambre régionale des comptes Corse
Quartier de l’Annonciade
CS 60305
20297 Bastia Cedex
Adresse mél. :
corse@crtc.ccomptes.fr
www.ccomptes.fr/crc-corse
« La société a le droit de demander compte
à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen
Les publications de la chambre régionale des comptes Corse sont disponibles sur le site :
www.ccomptes.fr/fr/crc-corse