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Paris, le 10 octobre 2025
Cour des comptes
Madame
Sophie
THIBAULT
Présidente de la 5
ème
chambre
13 rue Cambon
75001 Paris
Madame la Présidente,
Nous vous prions de trouver en pièce jointe la réponse conjointe d
’
Action Logement Groupe,
d
’
Action Logement Services et de l
’
Opérateur national de Ventes au rapport d
’
observations
définitives sur l
’
ONV que vous nous avez transmis le 12 septembre dernier.
Nous prions de croire, Madame la Présidente, à nos sincères salutations.
1
REPONSE AU RELEVE
D’OBSERVATIONS
DEFINITIF
DE LA COUR DES COMPTES
La Cour des comptes a contrôlé les comptes et la gestion de
l’Opérateur
national de ventes (ONV) pour la
période 2019 à 2024 et en a tiré un relevé
d’observations
définitives auquel Action Logement Groupe, Action
Logement Services et
l’ONV
souhaitent apporter la réponse ci-dessous.
Bien que son contrôle
n’ait
fait apparaître aucune irrégularité (p.20), et
qu’elle
n’ait
relevé aucune défaillance
dans le fonctionnement de cette société (p.5), qui dégage, pour
l’exercice
2024, un bénéfice de 9,16 M
€
en
2024, après plus de 10 M
€
en 2023 (p.8), la Cour des comptes pose cependant la question de la pérennité
du modèle économique de
L’ONV
et suggère donc, dans
l’une
de ses trois recommandations,
qu’au
bout de
trois ans, lors du renouvellement de la convention quinquennale entre
l’Etat
et Action logement, un bilan
complet soit établi pour vérifier la stabilité de ce modèle et « justifier » la poursuite de son activité. Action
Logement
n’a
aucune objection à un tel bilan
d’étape,
mais souhaite corriger certains points du relevé de la
Cour.
1.
Le modèle économique de
l’ONV
est robuste, et est prévu pour se déployer sur une période de 25 ans
Le Groupe Action Logement ne partage pas
l’analyse
qui est faite du modèle de
l’ONV
par la Cour ni les
conclusions qui en découlent.
a.
Un résultat positif : deux ans après sa création, dès 2021,
l’ONV
a dégagé un résultat net positif
générant un résultat cumulé de 21,6
M€
De plus, les différents Business Plan élaborés et mis à jour régulièrement, qui ont été communiqués
à la Cour, indiquent de manière constante que
l’ONV
est une structure équilibrée dans la durée. Il
est tout à fait logique - et prévu dès
l’origine
- que, dans les premiers temps de son activité, ses
résultats positifs soient essentiellement dus à une gestion locative efficace, les produits des cessions
venant plus tard au fur et à mesure de la progression des cessions de biens.
L’ONV
vient
d’ailleurs
de
recevoir la cotation de la Banque de France sur ses comptes 2024 qui lui a attribué la note C1+, la
note la plus élevée sur
l’échelle
de la cotation, jugeant ainsi la solidité financière de
l’ONV
excellente.
b. Une vente des logements qui
s’accroît
régulièrement
Dans son rapport, la Cour
n’a
pas pris en compte la dynamique des ventes 2025. Or,
l’ONV
a revendu
1 152 logements entre 2019 et 2024, dont 464, soit 40%, sur la seule année 2024 et vendra en 2025,
570 logements soit 23%
d’augmentation
par rapport à 2024. La croissance régulière des chiffres de
vente depuis 2020 indique que la dynamique de vente
qu’il
a fallu initier au démarrage, comme dans
toute entreprise qui démarre (avec, naturellement, la constitution du stock, un délai nécessaire pour
la réalisation de travaux et de mise en copropriété entre
l’acquisition
et la revente, et les efforts de
commercialisation) et a fortiori sur une telle activité, est bien enclenchée.
2
L’ONV
entend rappeler que le rythme
d’achat
et de vente des logements, qui
s’applique
aussi aux
logements sociaux, dépend des grandeurs et des constantes conjoncturelles du marché immobilier.
Or la période examinée par la Cour
n’a
pas manqué
d’évènements
très violents tels que la crise
sanitaire (2020-2021) et la brutale remontée des taux
d’intérêts
qui a fortement impacté
l’accès
au
crédit des primo-accédants (2022-2023). Dans ce contexte,
l’ONV
a toujours pris les dispositions
nécessaires pour faire évoluer son modèle et préserver ses équilibres, faisant preuve
d’adaptabilité
et de vigilance.
La Cour conclut ainsi son développement sur les ventes de logement, ce qui nuance largement les
doutes
qu’elle
émet par ailleurs sur la pérennité du modèle : «
À fin 2024, les résultats affichés par
l
’
ONV montrent effectivement un redressement conforme à la feuille de route, tant sur le plan des
logements acquis auprès des OLS que sur celui des ventes aux particuliers.
L’élargissement
aux
bailleurs extérieurs au groupe est également en cours
1
. Le niveau des ventes reste toutefois inférieur
aux objectifs et l
’
ONV cherche des pistes nouvelles, pour lesquelles il n
’
est pas encore habilité, telles
les réflexions sur la revente en VIR, sur la vente en BRS, sur la location-accession, ou sur le PSLA dans
l
’
ancien. »
L’ONV
considère en effet
qu’un
certain nombre
d’assouplissements,
s’ils
étaient apportés aux textes
qui contraignent son activité, permettrait de la développer plus vite.
En outre, nous souhaitons clarifier trois observations de la Cour :
-
Les acquisitions ne traduisent pas, contrairement à
l’appréciation
de la Cour, une accélération
des achats de logements et la volonté de créer des stocks dormants (p.61), mais bien des achats
qui sont restés à un rythme raisonnable, couvrant une large partie du territoire, et limités par
des freins règlementaires qui
n’ont
pas été levés par la Loi. Le principe même de
l’ONV
est
d’acquérir
rapidement ce
qu’il
va mettre environ 10/12 ans à revendre. Il agit comme une
structure de portage
d’actifs.
Ainsi, durant les premières années de vie de
l’organisme,
il est tout
à fait normal que le stock progresse plus vite que ce qui est écoulé.
C’est
justement ce que
n’arrivent
pas à faire les organismes du logement social et la raison de la création de Société de
Vente HLM dédiée.
-
La Cour écrit p.72 que le modèle économique «
porte préjudice, sur le long terme, au bon usage
des fonds pour construire des logements
». Cette appréciation repose sur un calcul qui évalue le
coût de la structure et de la décote des logements acquis à 90 M
€
en 2033, soit
l’équivalent
du
coût de la construction de 580 logements.
L’ONV
estime
qu’une
telle démonstration, qui cherche
à prouver que les fonds de la PEEC seraient mieux utilisés si la structure de portage
d’actifs
1
25 % des acquisitions hors du groupe Action Logement en 2024
3
n’existait
pas,
n’est
pas fondée. Elle revient à nier
l’utilité
d’une
telle structure, sans en apporter
la preuve.
-
Plus profondément, lorsque la Cour écrit que «
dans le modèle économique de
l’ONV,
la
mécanique
d’utilisation
de la PEEC est mise à mal
» (p.69), la Cour effectue une confusion
récurrente, concernant la PEEC, entre son utilisation au titre de la trésorerie disponible de
l’entreprise,
et son inscription en fonds propres et quasi-fonds propres dans la structure de haut
de bilan de
l’ONV
(sous forme de capital et de compte courant
d’associé)
et venant permettre à
l’ONV
de remplir sa mission de portage
d’actifs
immobiliers à
l’issue
de laquelle les fonds de la
PEEC capitalisés sont remboursés à Action Logement Services.
En conclusion, les inquiétudes exposées par la Cour sur le modèle économique
d’une
structure de portage
d’actifs
immobiliers telle que
l’ONV
ne nous semblent pas fondées et reposent essentiellement sur un parti-
pris qui nie
l’intérêt
d’un
tel outil, et critique la loi ÉLAN qui
l’a
créé, pour lui préférer
l’intervention
directe
des organismes de logement social qui
jusqu’à
présent
n’a
pas démontré son efficacité. En effet, les rythmes
de cession plus lents, ne permettent pas de répondre pleinement à la tension structurelle qui pèse sur le
modèle économique des organismes de logement social.
2. Après une période de rodage, facilitée par le soutien du groupe Action logement,
l’ONV
a pris son rythme
de croisière et ses structures de fonctionnement et de vente sont en place
La Cour reproche à
l’ONV
une dépendance vis à vis de son actionnaire (p.22) «
seul à apporter des fonds
propres, seul prestataire pour accomplir l
’
ensemble des fonctions support, y compris celles de l
’
audit et du
contrôle, à l
’
exception de la comptabilité qui est externalisée ; l
’
ONV applique toutes les orientations
stratégiques du groupe Action Logement (Responsabilité Sociétale des Entreprises -RSE-, Plan de
décarbonation, Règlement Général de Protection des Données - RGPD, Loi Sapin
II…).
»
Effectivement, le groupe Action Logement veille à ce que ses filiales respectent des règles rigoureuses de
fonctionnement, valables pour
l’ensemble
du groupe.
Mais cela ne signifie pas pour autant que cette filiale ne conserve pas son autonomie de gestion. La
«
déresponsabilisation
» des dirigeants de
l’ONV
alléguée par la Cour (p.29)
n’est
étayée par aucune
démonstration rigoureuse, puisque la Cour reconnaît elle-même par exemple que la fonction de contrôle de
gestion est identifiée au sein de la direction de la gestion financière. En outre, si le groupe assure au profit
de
l’ONV
des prestations de service supports facturées, le montant de ces prestations connaît une baisse
régulière au fur et à mesure que
l’ONV
- dont il faut rappeler que
c’est
une « jeune » structure au moment
du contrôle de la Cour -, se dote de services propres.
Il est
d’ailleurs
notable que si ALS prend en charge la gestion des procédures
d’appel
d’offres
de
l’ONV,
ce
qui, en soi,
n’est
pas interdit dans une relation mère filiale, le fonctionnement est identique pour
l’associé
unique
d’ALS
qu’est
ALG. La Direction des achats et de la commande publique
d’ALS
sert ainsi à déployer
certains marchés groupe qui permettent
d’obtenir
les meilleurs tarifs au bénéfice des entités du Groupe. La
mutualisation de services pour des fonctions supports au sein
d’un
même groupe est un procédé classique
en la matière, tout à fait légal et porteur
d’économies
(il arrive même à la Cour de le recommander), qui ne
permet pas de conclure à
l’existence
d
’une
tutelle.
L’ONV
souhaite ainsi faire observer que le
cœur
de métier de
l’ONV,
l’acquisition
de logements, la gestion et
la vente sont totalement autonomes
2
, et font partie intégrante du plan
d’action
annuel assigné aux équipes
dirigeantes.
3. Les risques relevés par la Cour sont bien identifiés et maîtrisés
2
La Cour écrit elle-même p.22 : «
Les missions internalisées sont recentrées autour des enjeux liés aux métiers »
4
La Cour avertit à plusieurs reprises sur les risques encourus par
l’actionnaire,
en signalant même
qu’ils
sont
«
accrus
».
L’ONV,
après avoir rappelé à nouveau la cotation très rassurante de la Banque de France sur ses
comptes 2024, souhaite faire justice de cette observation.
a.
Un risque dû aux modalités de financement
Selon la Cour, p.22, «
le risque le plus significatif qui pèse sur les équilibres de l
’
ONV est constitué par le
remboursement de l
’
avance en compte courant de 334
M€
consentie par ALS en 2022 afin de finaliser la
capitalisation de l
’
ONV. Selon la convention, l
’
avance devra être remboursée au plus tard le 31 décembre
2050. Faute d
’
une accélération des cessions, l
’
ONV pourrait ne pas être en mesure de rembourser cette dette,
même si les excédents de trésorerie issus de la gestion locative, placés sur des supports sécurisés et
rémunérés, afin d
’
optimiser les rendements, représentent un montant, au 30 juin 2024, de 216
M€,
soit 65%
de la somme considérée
. »
Le risque à
l’horizon
2050 est donc très modéré.
b. Un risque dû au gonflement des invendus
Le plan
d’affaires
de
l’ONV
est prudent,
puisqu’il
table sur une prévision de progression du marché immobilier
de 1,6 % par an. Depuis 2024, ce marché a repris une lente progression, mais reste affecté par une
conjoncture morose, qui pourrait se détendre à la faveur
d’une
stabilisation des taux
d’intérêt.
Il est donc
difficile de parier dès
aujourd’hui
sur le stock de logements invendus en 2050, date à laquelle
l’opération
sera dénouée, mais
l’ONV
estime (business plan de 2023) que le nombre
d’invendus
serait de 11 600
logements, soit 29 % du stock. Rappelons tout de même que le nombre de transactions annuelle sur
l’immobilier
ancien en France
s’élève
en 2025 à 900 000 environ, pour relativiser ce chiffre.
Les OLS bénéficieront
d’un
droit de priorité sur
l’acquisition
de ces logements, et
s’ils
ne
l’exercent
pas, ils
seront repris par
d’autres
organismes de logement social. Le risque principal est donc celui de la décote de
ces logements, encore occupés par leurs locataires qui
n’auront
pas pu ou su procéder à leur rachat. Il
convient toutefois de rappeler que les recettes de gestion locative compenseront cette perte. Par ailleurs, la
décote éventuelle des logements doit être nuancée par
l’ampleur
des travaux réalisés par
l’ONV
en vue de la
cession des actifs qui, auront maintenu ce parc en très bon état.
A cet égard, la Cour dans sa recommandation n°2 préconise
d’ajuster
le montant des dépréciations du stock.
L’ONV
partage cette recommandation et indique
qu’il
est engagé dans cette démarche depuis 2023.
Compte tenu de ces éléments, il est difficile de considérer que
l’ONV
sera porteur d
’un
risque financier pour
le Groupe Action Logement en 2050.
En conclusion,
l’ONV
est une filiale saine et bien gérée, qui permet, par un effet de levier,
l’accession
à la
propriété de personnes aux revenus modestes.
C’est
l’un
des seuls outils qui permette de renforcer les fonds
propres des organismes du logement social, dont elles ont cruellement besoin dans une période où ils
manquent de tous côtés. Fin 2025, ce sont 56 organismes de logement social partenaires de
l’ONV
(OPH, ESH
ou SEM), qui auront cédé plus de 10 000 logements destinés à
l’accession
sociale à la propriété.
Le groupe Action Logement ne regrette pas
d’avoir
répondu seul à
l’appel
de
l’Etat
pour le constituer, et fera
à terme la démonstration, comme il le fait
aujourd’hui,
de sa viabilité.