Les notes du CPO
N° 9 - Octobre 2024
Vers un rapprochement des régimes fiscaux de la
location meublée et de la location nue
Cette note a été préparée par Olivier Pau, auditeur au Conseil d’État, et Marie Roger
-Vasselin, auditrice à la
Cour des comptes, avec l’appui de Pierre Livet, doctorant en COFRA au Conseil des prélèvements obligatoires
(CPO). Elle a été adoptée par le CPO lors de la séance du 9 octobre 2024.
Depuis 2010, le développement sans précédent des hébergements saisonniers proposés par des particuliers
assujettis à l’impôt sur le revenu, via des plateformes en ligne, a
en partie contribué à renforcer
l’
attrition des
logements proposés en location résidentielle (résidence principale, logements pour étudiants et travailleurs
saisonniers, etc.).
L’outil fiscal a largement
été utilisé pour promouvoir les locations meublées, y compris les locations de
tourisme de courte durée. Dans un contexte où des difficultés croissantes apparaissent pour se loger en zone
tendue et où le manque de logements induit par l’offre touristique est un sujet de tension récurrent,
les
avantages fiscaux attachés à la location meublée
, en particulier lorsqu’elle est de courte durée
, sont de plus
en plus critiqués. Même si la fiscalité ne peut, à elle seule, résoudre toutes les difficultés liées à la disponibilité
de logements à usage résidentiel,
la question de l’
alignement des régimes fiscaux respectivement applicables
à la location nue et à la location meublée est de plus en plus nettement posée,
d’abord
pour rétablir l’équité
entre les contribuables mais aussi dans le but de réduire les incitations économiques en faveur de la location
meublée de courte durée.
Dans son rapport
Pour une fiscalité du logement plus cohérente
, publié en décembre 2023, le CPO a
recommandé, au titre de
l’impôt sur le revenu, de rapprocher le
s régimes fiscaux de la location meublée et de
la location nue pour réduire les avantages attachés au premier par rapport au second. Ces avantages résultent
principalement
de l’imposition des revenus tirés
de la location meublée dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux.
La présente note a vocation à contribuer à la réflexion publique
sur ce sujet d’importance croissante
. Après
avoir rappelé les distorsions existantes en faveur de la location meublée, tant du point de vue économique
que fiscal, et les initiatives déjà lancées mais inachevées pour y mettre fin (
1.
), elle propose plusieurs pistes
de réforme pour réduire le différentiel de fiscalité entre la location meublée et la location nue, sans toutefois
remettre en cause dans son principe la
dualité des régimes d’imposition
(
2.
).
2
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
1. Une distinction fiscale qui renforce une
distorsion économique sur le marché en faveur de
la location meublée, notamment de courte durée.
1.1.
Selon le statut d’occupation, une différence de
régime d’imposition des revenus locatifs
jugée
complexe et archaïque
En France, il existe
deux régimes d’imposition
au
titre des revenus locatifs, selon que le logement
mis en location est nu ou meublé.
Cette distinction
fiscale trouve son origine dans la qualification
juridique distincte de ces deux activités au sens du
code général des impôts : alors que la location nue
est regardée comme une activité civile de gestion
du patrimoine foncier imposable dans la catégorie
des revenus fonciers, la location meublée est quant
à elle qualifiée d’activité commerciale, depuis des
ju
risprudences anciennes du Conseil d’Etat
1
que le
législateur n’a jamais
entendu remettre en cause.
Le code général des impôts assimile ainsi les
bénéfices réalisés par les personnes qui proposent
à la location
des locaux d’habitation meublés à des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
2
, alors
que les revenus tirés de la location nue sont
imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette dualité se double
d’une
autre distinction, au
sein même de la location meublée, entre loueurs
en
meublés
non
professionnels
(LMNP)
et
professionnels (LMP)
3
, historiquement justifiée par
la volonté de ne pas faire bénéficier les loueurs non
professionnels de tous les avantages accordés aux
professionnels. Les LMNP sont ainsi rattachés au
régime
d’impos
ition des plus-values de cession des
particuliers, jugé moins favorable que celui des
professionnels, et sont soumis à un encadrement
plus strict des reports de déficit.
La
coexistence
de
deux
régimes
entraîne
l’application de règles d’imposition différentes et
complexes, tant au regard des régimes réels,
foncier ou BIC,
qu’au regard des
régimes simplifiés,
micro-foncier ou micro-
BIC, que l’
annexe 1
établie
sur la base des textes applicables dans leur
rédaction antérieure à la loi de finances pour 2024,
a vocation à synthétiser.
L
a location d’un logement meublé recouvre
quatre
configurations fiscales distinctes
: LMNP en micro-
BIC, LMNP en BIC réel, LMP en micro-BIC et LMP en
BIC réel,
tandis que la location d’un logement nu
1
CE, 10 juillet 1925, Dupont, n° 84803, Rec. p. 102, et CE, 10 juin 1926, Dupont, Rec. p. 577.
2
5° bis de l’article 35 du code général des impôts.
3
Article 155 du code général des impôts. Cette distinction existe depuis les années 1980.
n’en recouvre que deux
: micro-foncier ou foncier
réel.
La durée de la location n’entre pas en ligne de
compte
pour
déterminer
le
régime
fiscal
applicable.
Il résulte de ces distinctions une fiscalité plus
favorable pour les revenus issus des locations
meublées.
Plus
précisém
ent,
l’abattement
forfaitaire de droit commun pour charges pratiqué
en régime micro-foncier est de 30 % pour la
location nue, mais de 50 % pour la location
meublée en régime micro-BIC, et même de 71 %
pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme
classés. Le caractère avantageux du régime micro-
BIC par rapport au régime micro-foncier trouve sa
justification dans les charges supplémentaires
qu’un propriétai
re bailleur engage pour meubler et
entretenir, voire classer, son logement meublé et
dans la prise en compte de l’amortissement au sein
de ce forfait d’abattement
. Toutefois, comme le
soulignait le CPO dans son rapport publié en
décembre 2023, cette différ
ence d’abattement
peut apparaître, dans certains cas, hors de
proportion avec les charges réellement supportées
par le propriétaire bailleur.
En outre, le régime BIC réel offre la possibilité
d’amortir le logement, c’est
-à-
dire l’immeuble loué
en régime de location meublée, contrairement au
régime de la location vide. C’est l’une des
conséquences logiques du régime BIC, au titre
duquel tout bien à l’actif peut généralement être
amorti, tandis que le régime d’imposition des
revenus fonciers ne permet pas d’
amortir les biens
loués.
Enfin, le régime LMNP présente une anomalie
fiscale qui ne paraît pas justifiée par une différence
objective
de
situation
entre
les
locations
professionnelles
et
non
professionnelles
:
l’imposition de la
plus-value de cession du bien
loué s’exerce dans le cadre du régime
fiscal des
plus-values des particuliers, sans réintégration des
amortissements pratiqués en cours de détention
du bien. Ce régime d’imposition génère
ainsi une
minoration substantielle du montant de la plus-
value imposable, dès lors que l
’écart entre le prix
de cession et le
prix d’achat n’est pas grevé par les
amortissements déjà pratiqués. La qualification de
LMP entraîne quant à elle une exonération des
plus-values de cession sous certaines conditions
Note du CPO n
o
9, Septembre 2024
|
3
qui paraît justifiée par le caractère professionnel
de l’activité
. Elle résulte des règles applicables aux
entrepreneurs individuels en cas de cession d’actifs
de leur entreprise (exonération comptable d’impôt
sur le revenu, de CSG, de CRDS et de prélèvements
sociaux sur les plus-values à long terme
si l’activité
est exercée depuis au moins 5 ans et si le chiffre
d’affaires hors taxes ne dépasse pas 90
000
€ ou
250 000
€ pour une activité de chambre d’hôte
s ou
de meublé de tourisme ; abattement de 10 % par
année de détention du bien au-delà de la
cinquième année)
4
.
La différence de régime fiscal entre location nue et
location meublée est une spécificité française
5
qui
apparaît largement datée.
Un rapport de 2016 a
évalué le manque à gagner fiscal induit par
l’existence d’un régime d’imposition propre à la
location meublée
entre 330 et 380 millions
d’euros par an
, dont les deux tiers résultent de la
règle de l’amortissement propre aux BIC
6
. Les
d
ivergences d’imposition sont par ailleurs l’un des
facteurs explicatifs de
l’augmentation de la part
des locations meublées dans le parc locatif, qui est
passée de 2,4 % dans les années 1980 à 8,7 % en
2006, et à 12,3 % en 2019
, sachant qu’à cette
dernière date 35,9 % de la population française
était locataire
7
. Ces divergences sont également
susceptibles de favoriser l’essor de la location
meublée de courte durée participant alors à
l’érosion de l’offre de location résidentiel
le, bien
que la part de ce phénomène imputable à la
fiscalité soit plus difficile à appréhender.
1.2. Un essor de la location meublée de courte
durée favorisé par des distorsions sur le marché et
la réglementation, que la fiscalité renforce
Depuis
les
années
2010,
les
hébergements
proposés
à
la
location
saisonnière
par
des
particuliers via des plateformes en ligne ont connu
un essor important, et sont désormais un segment
incontournable de l’économie touristique. Depuis
2020, les statistiques expérimentales sur les
4
Régime des articles 151
septies
et 151
septies
B du code général des impôts.
5
Dans le monde, seule la Corée du Sud distingue également la location vide de la location meublée (rapport du CPO
Pour
une fiscalité plus cohérente,
publié en décembre 2023).
6
Inspection générale des finances
–
Conseil général de l’environnement et du développement durable, Rapport de la
mission d’évaluation de politique publique sur le logement locatif meublé, janvier 2016, p.27.
7
Source :
Statista Research Department
, 18 juillet 2024.
8
Airbnb, Booking, Expedia et Tripadvisor.
9
Rapport fait au nom de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur la proposition de loi visant
à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue par les députés M. Inaki Echaniz et Mme Annaïg Le Meur
(déposé en novembre 2023)
hébergements de courte durée publiées par
Eurostat, qui mesurent le nombre de nuitées
enregistrées
sur
quatre
grandes
plateformes
internationales, permettent d’étayer ce constat
8
.
En 2023, le nombre d’hébergements touristiques
proposés par les particuliers via ces plateformes de
réservation a représenté plus de 678 millions de
nuitées, en hausse de près de 14 % par rapport à
2022, et de 17 % par rapport à 2019, avant la crise
sanitaire. Avec 152 millions de nuitées réservées,
la France représente prè
s d’un quart des nuitées
réservées
de
l’Union
européenne,
devant
l’Espagne (20
%) et l’Italie (15
%).
Selon le ministère chargé du tourisme, environ
800 000 logements meublés de tourisme seraient
mis en location en France
9
. Ce chiffre doit
néanmoins être pris avec précaution,
car il n’existe
pas
de
données
les
recensant
de
manière
exhaustive selon des catégories bien définies
(classés, non classés, chambres d’hôtes, etc.).
L’essor observé des locations de courte durée est
d’abord soutenu par des facteurs
économiques de
marché et la réglementation
. Sur le marché, la
rentabilité locative brute de la location de courte
durée est plus élevée dans les zones touristiques
que celle de la location de longue durée, en raison
de la fragmentation des nuitées qui permet
l’application de prix plus élevés
. La réservation des
logements via les plateformes avec un paiement
préalable
apparaît
comme
une
garantie
substantielle pour le loueur d’obtenir son loyer,
tandis que les impayés de loyer constituent à
l’inverse
un aléa important sur le marché locatif
classique.
Les
locations
de
courte
durée
bénéficient
par
ailleurs
de
contraintes
réglementaires plus souples. Par exemple, alors
que le bail d’habitation dans un logement
nu ne
4
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
peut être inférieur à 3 ans
10
, les conditions de bail
pour la location d’un meublé
sont plus souples,
même lorsqu’il n’a pas une vocation touristique.
Les locations meublées de courte durée ne sont par
ailleurs pas concernées par les dispositions de la loi
Climat
et
résilience
de
2021
qui
prévoient
l’interdiction
progressive
à
la
location
des
logements classés G+, G, F et E d’ici 2034, ce qui
pourrait à l’avenir encourager le retrait de certains
biens du marché résidentiel pour les proposer
plutôt à la location de courte durée.
La localisation des logements meublés loués pour
une courte durée dans des régions à forte
attractivité touristique
est positive, en ce qu’elle
participe d’un enrichissement de l’offre touristique
proposée.
Elle
est
néanmoins
également
susceptible d’entraîner un phénomène
d’attrition
de l’offre de location résidentielle dans ces
territoires, puisqu’ils recoupent pour partie les
zones tendues en matière de logement
11
. Les
données d’Eurostat mettent ainsi en évidence que
Paris et sa région sont des zones de concentration
des nuitées très importantes et relativement
stables
d’une année à l’autre
. Ce constat est
également vrai pour les départements situés sur le
pourtour méditerranéen et
sur l’arc
atlantique, qui
ont, malgré la crise de la Covid, conservé un niveau
de nuitées disponibles très important (
cf
. cartes en
annexe 2
).
Dans un contexte où des difficultés croissantes
apparaissent pour se loger en zone tendue, le
m
anque de logements induit par l’offre touristique
est un sujet de tension récurrent. La fiscalité ne
devrait pas contribuer à renforcer les biais
existants par ailleurs
. À cet égard, la réforme de la
fiscalité locative adoptée en loi de finances pour
2024
12
, présentée comme une « erreur » par le
Gouvernement postérieurement à l’adoption de la
loi, ne répond que très partiellement et de façon
incohérente à l’objectif d’alignement de la fiscalité
locative entre le nu et le meublé.
10
Articles 10 de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
11
Il est cependant à noter que certains de ces logements sont des résidences principales et leur mise en location
ponctuelle en location de courte durée n’a pas d’effet sur le marché résidentiel.
12
Article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.
13
Il y a un écart entre les modifications de texte apportées à
l’a
rticle 50-0 du code général des impôts
par l’article 45 de
la loi de finances pour 2024
et l’intention du législateur, qui
voulait attraire dans la réforme du régime micro-BIC
l’ensemble des meublés de tourisme, qu’ils soient classés o
u non.
14
Conseil d’Etat 8 juillet 2024 M. Brisson et autres, n°
s
492382 et 492582.
En premier lieu, pour la location de locaux meublés
non classés, la loi de finances pour 2024 abaisse le
seuil de chiffre d'affaires d'application du régime
micro-BIC à 15
000 €, contre 77
700
€
avant la loi
de finances pour 2024 pour l’aligner sur le seuil de
revenus
applicable
en
régime
micro-foncier.
L’abattement forfaitaire est par ailleurs abaissé à
30 %, contre 50 % auparavant.
En
deuxième
lieu,
bien que l’intention du
législateur ait semblé différente,
13
le régime fiscal
applicable à la location de biens meublés classés
n’apparaît
pas modifié
: la limite d’application du
régime micro-BIC demeure toujours portée à
188
700 euros avec un taux d’abattement de 71
%.
En dernier lieu, la location de locaux meublés de
tourisme
classés,
situés
en
zone
détendue,
bénéficie d’un abattement supplémentaire de
21 % pour le chiffre d'affaires afférent à cette
activité de location, sous réserve que le chiffre
d’affaires relatif à l'ensemble des activités de
location de meublés n'excède pas au cours de
l'année civile précédente 15 000 €. Ces dispositions
ont pour effet d’offrir aux contribuables répondant
à ces conditions un abattement forfaitaire égal à
92
%, à compter de l’imposition de leurs revenus
pour 2023.
La réforme introduite par la loi de finances pour
2024
apparaît
donc
difficilement
lisible
puisqu’elle
réduit les avantages attachés au régime
micro-BIC uniquement pour ce qui concerne les
meublés de tourisme non classés
mais n’amende
pas clairement celui applicable aux meublés de
tourisme classés, sauf pour prévoir un nouvel
abattement de 21
% s’ajoutant
aux 71 %, à rebours
de l’objectif tendant à la réduction des avantages
résultant du régime micro-BIC de la location
meublée
dans
son
ensemble.
Les modalités
d’application du régime BIC réel n’ont pas non plus
été modifiées.
À noter que par une décision du 8 juillet 2024
14
, le
Conseil d’Etat a
j
ugé que l’actualité
administrative
publiée au Bulletin officiel des finances publiques
Note du CPO n
o
9, Septembre 2024
|
5
(Bofip), en vertu de laquelle les loueurs de biens
meublés non classés ont été autorisés à appliquer
aux revenus de 2023 les dispositions de la loi fiscale
dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi
de finances pour 2024, avait illégalement ajouté à
la loi. En pratique, la portée de cette décision est à
relativiser au regard des effets de la garantie
contre les changements de doctrine prévue à
l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales
: les
contribuables qui ont fait app
lication de l’actualité
illégale dans leur déclaration
, en 2024, d’impôt sur
les revenus de 2023, bénéficient du droit à ce que
leur impôt soit établi sur la base des règles
antérieures à la loi de finances pour 2024, sans que
leur situation résultant de cette déclaration puisse
être remise en cause.
1.3. Une augmentation des foyers fiscaux en LMNP
(micro-BIC et réel) depuis 10 ans, probablement
suscitée par de nouveaux entrants sur le marché
locatif
Les avantages fiscaux qui bénéficient aux LMNP
sont l’un
des facteurs explicatifs de leur évolution
particulièrement dynamique ces dernières années.
Depuis 2011, année qui correspond notamment
aux débuts de la plateforme AirBnB sur le marché
français, le nombre de foyers fiscaux déclarant des
revenus en LMNP (tous régimes confondus) a
pratiquement triplé (de 358
000 à plus d’un
million).
L
e CPO a plus particulièrement étudié l’évolution
des foyers fiscaux déclarant en micro-BIC (en
distinguant les locations non classées
15
sous
l’appellation « cas général »
, et les locations
classées), et de ceux déclarant au régime réel (en
distinguant les locations déclarant des bénéfices et
des déficits
16
).
Une évolution similaire des foyers fiscaux déclarant
en LMNP micro-BIC dans le cas général et au
régime réel est observée. En LMNP micro-BIC « cas
général », le nombre de foyers fiscaux déclarant
des revenus a presque doublé depuis 2011,
passant de 200 000 à plus de 600 000 en 2022 (
cf
.
graphique
n°
1
).
Cette
hausse
de
+ 200 %, est nettement supérieure à celle des
foyers fiscaux déclarant des revenus au micro-
foncier (restée stable) ainsi qu’au foncier réel
(+ 24 %).
S’agissant des
LMNP au régime réel,
15
Les locations non classées comprennent des locations proposées en résidence principale et en location saisonnière.
16
En BIC réel, le même régime fiscal s’applique dans le
« cas général » et pour les locations classées (cf. annexe 1) ce qui
ne permet pas de les distinguer au sein des données fiscales.
même si les foyers fiscaux déclarant des déficits
sont environ deux fois plus nombreux que ceux
déclarant des bénéfices, les deux catégories
connaissent un taux de croissance très proche, du
même ordre que celui des foyers en micro-BIC. Il
est
cependant
impossible
de
discerner
la
progression liée aux locations proposées en
résidence
principale
et
celle
imputable
aux
locations saisonnières. Ce résultat corrobore une
augmentation du nombre de foyers fiscaux en
LMNP liée à de nouveaux entrants sur le secteur
locatif.
Le nombre de foyers fiscaux déclarant des revenus
en LMNP micro-BIC « classé » reste en revanche
stable,
autour
de
100
000,
en
dépit
d’un
abattement plus généreux. Ce résultat peut
s’expliquer par la barrière réglementaire à l’entrée.
Les montants moyens déclarés par les foyers
fiscaux sont plus élevés en LMNP micro-BIC
(respectivement 8 102
€ et 10
748
€ en 2022 dans
le cas général et en LMNP classé) qu’en LMNP réel
(inférieurs à 4 000
€). Ils s’élèvent la même année
à 5 774
€
en micro-foncier et 12 024
€
en foncier
réel (
cf
.
graphique n° 1
).
Graphique 1 : Évolution du nombre de foyers fiscaux
déclarant des revenus de locations en LMNP (micro et
réel) et en foncier (micro et réel) et des montants
moyens déclarés entre 2011 et 2022
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
LMNP micro-BIC
Cas général
Classé
Montant moyen cas général
Montant moyen classé
6
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
Lecture : En 2022, plus de 629 000 foyers ont déclaré des
revenus tirés de location meublée non professionnelle en
micro-BIC dans le cas général et près de 115 000 en classé pour
des montants moyens respectifs de 8 102
€ et 10
748
€. Plus de
107 000 foyers fiscaux ont déclaré des revenus en LMNP réel et
plus de 217 000 des déficits pour des montants moyens
respectifs de 3 847
€ et 3
534
€. Cette même année, plus de 2,8
millions de foyers ont déclaré un revenu en foncier réel et 1,5
en micro-foncier avec des montants moyens de 12 024
€ et
5 774
€.
Note : Les montants moyens sont exprimés en euro constant
2022
et les courbes se lisent avec l’échelle de droite
.
Champ : Ensemble des foyers fiscaux déclarant des revenus en
location meublée non professionnelle en régime réel et micro-
BIC et foncier en régime réel et micro.
Source : FELIN ; POTE
–
DGFiP, 2011 - 2022
L’augmentation du nombre de foyers fiscaux
déclarant des revenus en LMNP micro-BIC dans le
cas
général
a
mécaniquement
eu
pour
conséquence d’accro
ître les montants totaux
déclarés, passant de 1,7
Md€ en 2011 à 5,1
Md€ en
2022 (+200 %). Une augmentation similaire est à
l’œuvre sur la même période pour les montants
totaux déclarés dans le cadre des LMNP micro-BIC
classés, passant de de 582
M à 1,2 Md€
17
(
annexe
3
).
17
Pour les classés, un maximum a été atteint en 2016 avec pour montant total déclaré plus de 880 M€ avant de conna
ître
une diminution presque
continue jusqu’en 2020 qui marque un tournant à la hausse des montants déclarés (accompagné
d’un mouvement de concentration des sommes déclarés vers les foyers fiscaux les plus aisés).
18
Pour le cas général, cette part est stable depuis 10 ans. S’agissant des classés, la part des foyers fiscaux appartenant au
dernier dixième de RFR est devenue plus importante. Alors qu’ils représentaient 28 % du montant total déclaré en 2011,
ils en représentent 36 % en 2020.
Pour les LMNP micro-BIC, près de 40 % des
montants déclarés le sont par les foyers fiscaux
appartenant au dernier dixième de revenu fiscal de
référence (RFR)
18
. La distribution des revenus
déclarés par les foyers fiscaux en LMNP en fonction
du dixième de revenu fiscal de référence est
présentée en
annexe 3.
La concentration des
loueurs en LMNP au micro-BIC au sein des
ménages les plus aisés se vérifie également au sein
du dernier dixième, avec une population croissante
le long des derniers centièmes de RFR, comme
l
’illustre
le graphique en
annexe 4
.
Enfin, comme le montrent les cartes présentées en
annexe 5,
les foyers fiscaux déclarant des revenus
sous le régime réel et micro-BIC, en tant que
loueurs
meublés
non
professionnels,
se
répartissent
davantage
dans
les
zones
géographiques très touristiques ou tendues par
rapport aux loueurs de biens en location nue dont
la répartition est plus homogène sur le territoire.
2. La réforme proposée par le CPO : une refonte
de la fiscalité locative ayant pour premier objectif
de
rétablir l’équité
entre les contribuables
La mobilisation du levier fiscal en matière de
location doit davantage viser un objectif d’équité
qu’un objectif comportemental.
Il apparaît dès lors
justifié de réformer la fiscalité locative pour
rapprocher les régimes fiscaux respectivement
applicables à la location nue et à la location
meublée et éviter des différentiels de fiscalité
injustifiés entre ces deux modes de location.
Pour autant, aussi ambitieuse soit-elle, la réforme
de la fiscalité locative ne permettra pas, à elle
seule, de résoudre toutes les difficultés liées à la
disponibilité de logements à usage résidentiel. À ce
titre, le CPO relève que le levier règlementaire
apparaît plus efficace pour accompagner les
changements de comportement des propriétaires
bailleurs, à l’image des règles de location de courte
durée très strictes mises en place par les villes de
New York et de Barcelone.
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
LMNP Réel
LMNP réel bénéfice
LMNP réel déficits
Montant moyen réel bénéfice
Montant moyen réel déficits
0
5000
10000
15000
20000
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
Foncier et micro-foncier
Foncier réel
Micro-foncier
Montant moyen foncier réel
Montant moyen micro-foncier
Note du CPO n
o
9, Septembre 2024
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7
2.1. Une réforme qui préserve le caractère
patrimonial de la location nue et le caractère
commercial de la location meublée
En premier lieu, et
m
algré l’attrait de cette
évolution ambitieuse du cadre fiscal,
il n’apparaît
pas complètement justifié d’imposer les revenus
tirés de la location meublée dans la catégorie des
revenus
fonciers
à
l’impôt
sur
le
revenu.
L’unification « pure et parfaite » des régimes
fiscaux de la location nue et de la location meublée
autour d’un unique régime foncier (micro et réel)
impliquerait de rattacher l’imposition des revenus
tirés de la location meublée à la catégorie des
revenus
fonciers
en
la
qualifiant
d’activité
patrimoniale, quels que soient le niveau de
revenus
et
la
durée
de
la
location.
Cette
modification
radicale
mettrait
un
terme
à
l’imposition des revenus tirés de la location
meublée dans la catégorie des BIC.
Cependant, la location meublée apparaît, par
construction, plus commerciale que la location
nue, en particulier
lorsqu’elle est de courte durée
pour des motifs touristiques, saisonniers, ou
encore professionnels : le renouvellement des
locataires est plus fréquent et les services adossés
à la location, pris en charge financièrement par le
propriétaire, induisent des charges
a priori
plus
lourdes qu’en location nue.
Eu égard au caractère
commercial de la location meublée de courte
durée, le CPO considère que
l’objectif d’un
rapprochement des régimes fiscaux de la location
nue et de la location meublée peut être atteint
sans imposer les revenus de la location meublée
dans la catégorie des revenus fonciers.
Si la location meublée de longue durée répond
quant à elle à un réel besoin résidentiel et
s’apparente davantage à une activité civile de
gestion de patrimoine rattachable à la catégorie
des revenus fonciers, elle paraît pouvoir être
encouragée
en
demeurant
imposée
dans
la
catégorie des BIC,
dès lors qu’elle
ne contribue pas
au mouvement d’attrition du logement résidentiel.
Il serait par ailleurs envisageable de qualifier la
seule
location
meublée
non
professionnelle
(LMNP) en activité patrimoniale
pour l’imposer
dans la catégorie des revenus fonciers, tout en
laissant la location meublée professionnelle (LMP)
dans la catégorie des BIC
19
.
À ce titre, le sort
19
Cette proposition est notamment celle retenue comme base commune de réforme par le rapport portant propositions
de réforme de la fiscalité locative de la députée Annaïg Le Meur (mai 2024).
particulier réservé aux LMNP au sein de la location
meublée, décrit en annexe 1, s’explique
déjà par la
volonté du législateur fiscal de l’assimiler
, à
certains égards, à une activité de gestion de
patrimoine.
Toutefois, cette piste de réforme se heurte à une
difficulté tirée de ce qu’une activité de même
nature
–
la location meublée, qu’elle soit de courte
ou de longue durée
–
se retrouverait imposée dans
deux catégories différentes à l’impôt sur le revenu
,
selon le niveau de revenus qu’elle génère
, ce qui ne
simplifierait pas réellement le paysage fiscal. En
outre, le CPO considère que la correction des
principaux biais fiscau
x du LMNP n’implique pas
nécessairement son rattachement au régime
foncier.
Enfin, eu égard aux objectifs de lisibilité et de
stabilité de la norme fiscale, une réforme articulée
autour d’un zonage ne paraît pas justifiée
. En tout
état de cause, indépendamment de la situation
géographique du bien, la dualité des régimes
d’imposition offre objectivement un avantage
fiscal à la location meublée. Par ailleurs, de
fréquentes et complexes mises à jour seraient
nécessaires, le zonage étant par nature évolutif :
des tensions sur le marché de la location
résidentielle peuvent apparaître au fil du temps en
raison de l’implantation d’activités dans une région
auparavant peu marquée par un déséquilibre entre
offre et demande de logements, et inversement.
Un sort particulier pourrait être réservé à la
situation des chambres d’hôtes, dont la réduction
des avantages fiscaux n’aurait pas pour effet,
toutes choses égales par ailleurs, de libérer des
logements à usage résidentiel, ces immeubles
étant par définition destinés à accueillir une
population de passage n’y élisant jamais domicile.
En définitive, la réforme de la fiscalité locative
pourrait conserver
l’imposition des revenus de la
location meublée dans la catégorie des BIC, tout
en modifiant les paramètres de ce régime pour le
rapprocher du régime foncier.
2.2. Il convient
de réformer l’imposition des
plus-values de cession des LMNP pour rendre ce
régime fiscal moins attractif
En plus d’accroître les disparités entre
les
contribuables soumis au régime fiscal de la location
nue et ceux soumis au régime de la location
8
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
meublée
,
l
’avantage que retire
nt les contribuables
relevant du régime LMNP par la non prise en
compte, au moment de la cession du bien, des
amortissements déduits depuis son acquisition
présente nécessairement un coût pour les finances
publiques et contribue à renforcer les distorsions
sur le marché locatif en faveur de la location
meublée.
Afin de corriger cette anomalie fiscale, il convient
donc de prendre en compte, lors de la cession du
bien
donné
en
location
meublée,
les
amortissements
qui
revêtent
par
nature
le
caractère de charges provisoires et ont été déduits
pendant la période de location de ce bien, pour le
calcul de la plus-value immobilière en résultant.
Il n’apparaît pas souhaitable d’align
er le traitement
fiscal des plus-values de cession en LMNP sur celui
des plus-values de cession en LMP, lesquelles sont
totalement exonérées d’impôt sur le revenu sous
certaines conditions, notamment lorsque le chiffre
d’affaires du loueur
professionnel est inférieur à
90 000 euros.
20
Cette mesure se traduira par une augmentation de
l’imposition des plus
-values de cession des biens
loués meublés par des loueurs non professionnels
et devrait rendre le régime de la LMNP moins
attractif.
Recommandation
n°
1 :
réintégrer
les
amortissements admis en déduction en cours
d’exploitation dans l’assiette de la plus
-value
imposable réalisée lors de la cession de biens
loués en régime LMNP.
2.3. Les
modalités d’application du régime BIC réel
et du régime micro-BIC devraient être revues
simultanément
dans
le
but
de
réduire
le
différentiel de fiscalité entre les régimes de
location meublée et le régime foncier
Il apparaît que 68 % des contribuables en régime
BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus
locatifs, contre seulement 14 % de ceux imposés en
régime foncier. Le nombre de contribuables
déficitaires a par ailleurs augmenté de 72 % depuis
2017
21
. Ces éléments conduisent à revoir les
modalités d’application du régime BIC réel
.
Conformément à la recommandation du CPO dans
son rapport sur l’imposition des revenus
22
,
un
20
Article 151
septies
du code général des impôts.
21
Propositions de réforme de la fiscalité locative,
Mme Annaïg Le Meur, députée du Finistère, juillet 2024.
22
CPO,
Conforter l’égalité des citoyens devant l’imposition des revenus
, octobre 2024, pp. 71-75.
encadrement plus strict des amortissements
offerts par le régime BIC réel est donc souhaitable
.
L’avantage retiré par les contribuables résultant de
l’amortissement
du
bien
immobilier
mis
en
location est substantiel et génère les plus fortes
distorsions en faveur de la location meublée et de
courte
durée,
notamment
des
locations
touristiques saisonnières. Il est donc nécessaire de
remettre en cause, dans son principe même, la
faculté d’amortir le bien immobilier loué
dans le
cadre de la location meublée. En effet, si la location
meublée se distingue par l’existence d’actifs
subissant une perte de valeur rapide
–
les meubles
–
, justifiant alors un amortissement de ces
d
erniers,
en
revanche,
d’un
point
de
vue
économique, la perte de valeur du bien immobilier
du fait même de la location ne se distingue pas de
la location nue, où elle n’est pas admise par la loi
fiscale.
S
ous réserve de l’application d’une clause du
grand-père consistant à appliquer cette mesure
aux seuls
biens acquis à partir de l’
année qui
suivrait son adoption, il apparaît donc souhaitable
de
supprimer l’amortissement du bien loué pour
les loueurs en meublé au BIC réel, qu’ils soient
professionnels ou non professionnels.
Recommandation n° 2 : s
upprimer pour l’avenir
la
possibilité d’amortir le b
ien immobilier loué dans
le cadre du régime fiscal de la location meublée.
La suppression de la possibilité d’amortir le bien
loué au régime BIC réel à l’impôt sur
le revenu ne
devrait pas concerner les sociétés imposables à
l’impôt sur les sociétés
(IS)
, à l’instar des
sociétés
civiles immobilières à l’IS, qui
pourraient conserver
la faculté de déduire les amortissements du bien
loué sur leurs revenus.
L’ajustement
du régime BIC réel devra en revanche
se traduire par un
ajustement concomitant du
régime micro-BIC
, qui ne constitue qu’un régime
simplifié de déclaration des revenus et n’est donc
pas supposé être plus avantageux que ce qui est en
moyenne observé pour le régime BIC réel.
Au
même
titre
que
la
suppression
de
l’amortissement du bien loué, l
a réduction des
avantages associés au micro-BIC affecterait la
location meublée, tant non-professionnelle que
Note du CPO n
o
9, Septembre 2024
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9
professionnelle, dès lors que le bénéfice du régime
micro-BI
C n’est pas conditionné au statut de LMNP.
Il s’agirait d’une
réforme paramétrique
du régime
micro-BIC consistant à abaisser aussi bien les seuils
de revenus faisant automatiquement basculer
dans
le
régime
BIC
réel
que
les
niveaux
d’abattement offerts lors de la mise en location
d’un logement meublé, classé ou non, que ce bien
soit situé en zone tendue ou en zone détendue.
Le seuil du régime micro-BIC au-delà duquel les
contribuables
basculeront
au
régime
réel
23
pourrait être fixé par référence à celui du régime
micro-foncier, qui serait lui-même revu à la hausse
autour d’un
seuil de 30
000 €
.
Quant à l’abattement forfaitaire,
les charges
spécifiques liées à la location meublée peuvent
justifier en théorie un abattement légèrement
supérieur à celui prévu dans le régime foncier, soit
30 %. Mais la difficulté de quantifier celles-ci et un
souci de simplification plaident, en dessous du
seuil de chiffre d’affaires de 30
000
€, pour un
alignement des deux régimes simplifiés, y compris
en ce qui concerne le taux d’abattement retenu.
Recommandation n° 3 : aligner les plafonds de
revenus des régimes micro-BIC et micro-foncier
autour d’un seuil de 30
000 euros et fixer
l’abattement forfaitaire applicable
dans ces deux
régimes à 30 %.
23
Lorsqu’ils n’ont
pas eux-mêmes déjà opté pour le régime BIC réel.
10
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
Principaux constats
Les revenus locatifs des particuliers qui mettent leur logement en
location sont imposés différemment
, au titre de l’impôt sur le revenu,
selon que le logement mis en location est vide ou meublé : les
revenus tirés de la location nue sont imposés dans la catégorie des
revenus fonciers tandis que les revenus tirés de la location meublée
sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La
coexistence de ces
deux régimes d’imposition
est une spécificité
française. Elle se double
d’une autre distinction, au sein même de la
location meublée, entre loueurs en meublés non professionnels
(LMNP) et professionnels (LMP).
Il résulte de cette dualité une fiscalité sensiblement plus favorable
pour les locations meublées.
L’attractivité du régime fiscal de la
location meublée provient notamment de la
différence d’abattement
forfaitaire entre les régimes micro-foncier et micro-BIC, et de la
possibilité d’amortir
le logement au régime BIC réel, contrairement
au régime de la location nue. Au sein des locations meublées, le
régime LMNP présente de surcroît une anomalie fiscale : la plus-value
de cession du bien loué s’exerce dans le cadre du régime des plus
-
values des particuliers, sans réintégration des amortissements
pratiqués en cours
d’exploitation
du bien.
Depuis 2010, un essor important des hébergements proposés à la
location saisonnière par des particuliers via des plateformes en ligne
est observé
. Si cette évolution est d’abord
soutenue par des facteurs
économiques de marché et par la réglementation, la fiscalité renforce
les biais existants. Les avantages fiscaux qui bénéficient aux loueurs
en meublé non professionnels sont ainsi
l’un des facteurs explicatifs
de leur évolution particulièrement dynamique ces dernières années,
que le CPO a plus particulièrement analysée en la comparant à celle
des foyers fiscaux déclarant des revenus fonciers.
Afin de rétablir l’équité entre les contribuables, une réforme de la
fiscalité visant à rapprocher les régimes fiscaux respectivement
applicables à la location nue et à la location meublée, et éviter ainsi
des différentiels de fiscalité injustifiés entre ces deux modes de
location, apparaît souhaitable.
Note du CPO n
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Recommandations
1.
Réintégrer les amortissements admis en déduction en cours
d’exploitation dans l’assiette de la plus
-value imposable réalisée
lors de la cession de biens loués en régime LMNP.
2.
Supprimer pour l’avenir la possibilité d’amortir le bien immobilier
loué dans le cadre du régime fiscal de la location meublée (LMNP
et LMP).
3.
Aligner les plafonds de revenus des régimes micro-BIC et micro-
foncier autour d’un seuil de 30 000 euros et fixer l’abattement
forfaitaire applicable dans ces deux régimes à 30 %.
12
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
Annexe 1 :
Synthèse des régimes fiscaux s’appliquant aux locations nues et meublées à l’impôt sur le revenu (avant loi de finances pour 2024)
Source
: rapporteurs, sur la base du rapport d’information n° 1678 des députés Jean
-Paul Mattei et Nicolas Sansu sur la
fiscalité du patrimoine
.
24
En vertu du VII de l’article 151
septies
du code général des impôts.
Location meublée non professionnelle
(LMNP si revenus locatifs < 23
000 €
OU
< revenus professionnels du foyer)
Location meublée professionnelle
(LMP si revenus locatifs > 23
000 €
ET
> revenus professionnels du foyer)
Location nue
Régime fiscal
Micro-BIC
BIC réel
Micro-BIC
BIC réel
Micro-foncier
Foncier réel
Seuil de revenus
Revenus < 77
700 € OU
Revenus < 188
700 € si
classé / chambres d’hôtes
Revenus > 77
700 € OU
Revenus >188
700 €
si classé / chambres d’hôtes
Revenus < 77
700 € OU
Revenus < 188
700 € si
classé / chambres d’hôtes
Revenus > 77
700 € OU
Revenus >188
700 €
si classé / chambres d’hôtes
Revenus
< 15
000 €
Revenus
> 15
000 €
Abattement pour
charges
50 % des revenus
71 % des revenus si classé /
chambre d’hôtes
Charges réelles et
amortissement (immeuble
compris)
50 % des revenus
71 % des revenus si classé /
chambre d’hôtes
Charges réelles et
amortissement (immeuble
compris)
30 % des revenus
Charges réelles (hors
amortissement)
Déductibilité des
intérêts
d’emprunt
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Imputation du
déficit
Non
Oui
- sans limite
- sur les seuls revenus tirés
des locations meublées et
non sur les autres catégories
ni sur le revenu global
Non
Oui
- sans limite
- sur les BIC puis sur le
revenu global
Non
Oui
- dans la limite
de 10 700€
par an (21 400 € si
rénovation
énergétique
globale)
- puis sur le revenu global,
exception
faite
des
intérêts
d’emprunt
Report
pluriannuel de
déficit
Non
Oui, pendant 10 ans
Non
Oui, pendant 6 ans
Non
Oui
- pendant 6 ans sur le
revenu
global
(hors
intérêts d’emprunt)
- pendant 10 ans sur les
revenus fonciers
Régime
d’imposition des
plus-value de
cession du bien
loué
Régime des plus-values des particuliers
24
(amortissements
déduits en cours d’exploitation non réintégrés dans le calcul
de la plus-value imposable)
Régime des plus-values professionnelles
Régime des plus-values des particuliers
Note du CPO n
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Annexe 2 : Répartition des nuitées réservées sur les plateformes entre 2019 et 2022
Lecture : Entre 2019 et 2022, Paris a compté chaque année plus d’un million de nuitées proposées sur les plateformes en ligne
. La
Haute-
Corse observe le même constat à l’exception de 2020 qui en comptait entre 400 000 et 1 million.
Note :
Ces données sont considérées comme expérimentales par Eurostat puisqu’elles proviennent de nouvelles sources et font l’objet
de méthodes inédites (
). La localisation des nuitées ne correspond pas
nécessairement à la résidence fiscale des propriétaires.
Champ : Ensemble des nuitées de courte durée proposé par l’intermédiaire des plateformes en ligne en France entre 2019 et 202
2
Source : OCCUPATION : DONNÉES ANNUELLES
–
EUROSTAT, 2019 - 2022
14
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
Annexe 3 : Distribution des revenus locatifs déclarés par les foyers fiscaux en LMNP réel (bénéfice
et déficits) et en micro-BIC (cas général et classé) en fonction du dixième de RFR entre 2011 et
2022
LMNP cas général
LMNP classé
LMNP réel bénéfice
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
D1
D2
D3
D4
D5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
D6
D7
D8
D9
D10
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
D1
D2
D3
D4
D5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
D6
D7
D8
D9
D10
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
D1
D2
D3
D4
D5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
D6
D7
D8
D9
D10
Note du CPO n
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LMNP réel déficits
Lecture : En 2022, le dernier dixième de RFR a déclaré en micro-BIC, 1 988 millions de revenus dans le cas général des LMNP et 455
millions pour les classés. Ces montants représentent environ 40 % des sommes totales déclarés pour chaque dispositif. Ce même dixième
de RFR a déclaré en réel, 259 millions de revenus et 429 millions de déficits. Ces montants représentent respectivement 40 % et 50 %
des sommes totales déclarés.
Note
: Les montants sont exprimés en millions d’euro constant 2022.
Champ : Ensemble des foyers fiscaux déclarant des revenus en location meublée non professionnelle entre 2011 et 2022.
Source : FELIN ; POTE
–
DGFiP, 2012 - 2022
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
D1
D2
D3
D4
D5
0%
20%
40%
60%
80%
100%
D6
D7
D8
D9
D10
16
|
Vers un alignement des régimes fiscaux de la location meublée et nue
Annexe 4 : Distribution des foyers fiscaux déclarant des revenus en location meublée non
professionnelle au micro-BIC (cas général et classé) en fonction du revenu fiscal de
référence
Lecture : Parmi le 8ème dixième de revenu, environ 84 000 foyers fiscaux déclarent au cas général et 16 900 en tant que
chambres
d’hôtes ou meublés de tourisme classés. Toujours parmi ce dixième, le montant déclaré moyen est de près de 7
400
€
au cas général et 8 700
€ en tant que chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés.
Champ : Foyers fiscaux français déclarant des revenus en location meublée au micro-BIC en 2022
Source : POTE
–
DGFiP, 2022
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
D9
D10
Cas général
Classé
Montant moyen cas général (échelle de droite)
Montant moyen classé (échelle de droite)
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
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Annexe 5 : Répartition géographique des foyers fiscaux qui déclarant des revenus en
foncier (micro et réel) et en LMNP micro-BIC (cas général et classé) et réel (bénéfice et
déficits)
Lecture : Paris compte plus de 50 000 foyers fiscaux déclarant du micro-foncier, plus de 20 000 foyers fiscaux déclarant au
régime foncier, plus de 10 000 en LMNP micro-BIC cas général et plus de 2 000 LMNP micro-BIC classé et réel (bénéfice et
déficits). Le département quant à lui compte entre 10 000 et 50 000 foyers fiscaux déclarant en micro-foncier, entre 10 000 et
20 000 en foncier réel, entre 0 et 5 000 en LMNP micro-BIC cas général et enfin entre 0 et 1 000 pour le LMNP réel (bénéfice
et déficit) et LMNP micro-BIC classé.
Champ : Foyers fiscaux français déclarant des revenus en location meublée non professionnelle et en foncier en 2022.
Source : POTE
–
DGFiP, 2022