COMMUNIQUÉ DE PRESSE
26 septembre 2024
Rapport public thématique
LA DÉLIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire (PC), outil du quotidien de l’urbanisme, est un baromètre
plurisectoriel : du secteur de la construction, de la mise en
œ
uvre de la politique en faveur
de la transition écologique et de l’évolution de la fiscalité. L’approche retenue par les
juridictions financières dans cette enquête est celle de la qualité de service rendu aux
demandeurs d’autorisations du droit des sols (pétitionnaires). Pour apprécier cette
perception par l’usager, il convient de prendre en compte le contexte mouvant et stratifié
du droit de l’urbanisme, dont le permis de construire constitue une émanation, mais aussi
les modalités complexes de la mise en
œ
uvre des politiques publiques locales en la matière.
L’enquête a fait le choix de présenter cet univers où le droit en vigueur, en constante
évolution, se concilie quelques fois difficilement avec les enjeux des politiques locales.
Les maires accordent une grande importance à cette prérogative, leur permettant de garder
un lien direct avec les pétitionnaires et la politique urbanistique de leur commune.
À peine 0,3 % des
communes
ont
accepté
de
déléguer
leur
compétence
à
une
intercommunalité en matière de signature des autorisations de permis de construire.
Le présent rapport décrypte l’environnement du permis de construire, qui peut être qualifié
« d’inextricable » pour des pétitionnaires qui s’engagent dans un projet immobilier qui est
parfois celui d’une vie.
Le permis de construire, la traduction locale d’un droit de l’urbanisme complexe, onéreux
et opaque
En matière d’urbanisme, l’organisation de chaque territoire est similaire, mais les différences
de moyens et de compétences qui y sont déployés sont importantes. L'élaboration des
documents d'urbanisme, tels que le plan local d’urbanisme (PLU), est si complexe qu’elle
fragilise leur sécurité juridique. L'urbanisme génère un important contentieux, représentant
environ un tiers des ressources des tribunaux administratifs. Bien que les délais d'instruction en
matière d’attribution d’un permis de construire soient généralement respectés, la demande
fréquente de pièces complémentaires peut créer de la confusion chez les pétitionnaires.
Du côté des professionnels, les démarches sont de plus en plus compliquées, avec des résultats
aléatoires dépendant de volontés locales. La délivrance des autorisations d’urbanisme présente
des biais que la présente enquête met en exergue. On retrouve l’apparition, notamment envers
les
promoteurs
immobiliers,
d’un
urbanisme
négocié
ou
contraint
à
travers
les
« chartes de l’urbanisme », ou, pour les pétitionnaires particuliers, des demandes de pièces
complémentaires non obligatoires lors de l’instruction des dossiers. Concernant la mise en
œ
uvre des documents d’urbanisme, le paradoxe principal se trouve être celui d’une
inadéquation entre le temps long des procédures d’adoption ou d’évolution des documents
d’urbanisme, et le temps court de l’action publique locale. De fait, le pétitionnaire se trouve
pris en étau entre ces deux réalités. Sans remettre en cause le bien-fondé d’une politique locale
d’urbanisme, l’enquête relève l’utilisation de vecteurs extra-légaux pour mener ces politiques
qui rend la sécurité juridique de l’ensemble hasardeuse. L’application du droit des sols, plus
que jamais indispensable à la maîtrise de la consommation d’espace et d’énergie comme à la
prévention des risques de toute nature, apparaît victime de son développement sans approche
globale. Alors que le nombre de permis de construire délivrés est au plus bas, et qu’une
performance accrue apparaît nécessaire pour réguler la consommation d’espace, les constats
de l’enquête des juridictions financières révèlent un véritable décalage. D’une part entre un
droit de l’urbanisme complexe et instable, mettant en
œ
uvre localement des procédures
lourdes et onéreuses et, d’autre part, le constat d’une faible intelligibilité pour les
pétitionnaires, issu de la multiplication, par les élus eux-mêmes, de stratégies de
contournement et, au final, d’un respect parfois relatif de la norme applicable.
Simplifier et rendre plus transparent le parcours des demandeurs d’autorisations
d’urbanisme
L’empilement de législations mêlant plusieurs codes (urbanisme, environnement, construction
etc.) combiné avec l’obligation de mise en compatibilité des différents documents de
planification urbaine, crée une complexité et une insécurité juridique permanente pour tous les
acteurs de la chaîne d’instruction des décisions d’urbanisme (pétitionnaires individuels ou
professionnels, élus locaux, services déconcentrés de l’État, etc.). Les évolutions constantes de
l’état du droit et la longueur des procédures permettent aux requérants contestataires de
disposer de stratégies multiples de recours, qui congestionnent les tribunaux et peuvent
déboucher sur des décisions d’annulation des documents d’urbanisme de référence au
niveau local.
L’élaboration et l’adoption des documents d’urbanisme constituent un poste important de
dépenses à la charge des collectivités locales, voire des pétitionnaires. Pour l’élaboration d’un
document d’urbanisme la dépense se chiffre en centaines de milliers d’euros. Les cas observés
présentent des dépenses comprises entre 400 000 et 9 millions d’euros. Aucun état analytique
de ces coûts n’est disponible dans les collectivités analysées. Le parcours d’instruction des
autorisations d’urbanisme est perçu par le pétitionnaire comme un cheminement compliqué
avec un nombre exigeant de pièces à fournir, dont il ne maîtrise souvent ni la technicité, ni les
surcoûts afférents. De surcroît, les pratiques récentes des collectivités locales en matière de
chartes d’urbanisme et de labels, contraignent le pétitionnaire à cheminer hors du champ
strictement légal et à participer à un dialogue d’experts avec les élus pour lequel il n’est pas
toujours en position équilibrée. Au sein des services de l’État, comme au sein des collectivités
territoriales, la filière d’emplois gagnerait à être renforcée en matière de formation et de
reconnaissance professionnelle pour attirer de nouveaux talents. Sur le fondement de
l’ensemble de ces constats, qui portent sur l’efficacité et l’efficience d’un dispositif complexe,
la Cour et les chambres régionales des comptes formulent sept recommandations classées en
quatre catégories : clarification, amélioration, simplification, sécurisation.
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