RAPPORT THÉMATIQUE RÉGIONAL
LE RECYCLAGE DES
FRICHES DANS LES
HAUTS-DE-FRANCE :
Concilier construction de logements et
sobriété foncière
SEPTEMBRE 2023
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
2
SOMMAIRE
SYNTHÈSE
......................................................................................................................................
4
INTRODUCTION
............................................................................................................................
7
1 – IMAGINER UN FUTUR POUR SON TERRITOIRE
...............................................................
10
A.
Construire un diagnostic des besoins du territoire
..............................................................................
11
1.
Connaître ses friches
..............................................................................................................................................
11
2.
Inscrire leur recyclage dans une stratégie foncière durable
.............................................................................
12
B.
Se projeter dans la durée
.........................................................................................................................
15
1.
Garder un cap cohérent
..........................................................................................................................................
15
2.
S’assurer la maîtrise du foncier sans négliger d’associer les parties prenantes
...........................................
16
2 – ÊTRE VIGILANT DANS LA MISE EN
!+
UVRE DE SES PROJETS
.......................................
19
A.
S’assurer de la soutenabilité des projets de réhabilitation
.................................................................
20
1.
Anticiper les besoins de dépollution et d’intégration dans le tissu urbain
....................................................
20
2.
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.......................................................................................................
22
B.
Être persévérant et vigilant dans la conduite des opérations
............................................................
23
1.
Organiser la maîtrise d’ouvrage dans le temps et être attentif à toutes les étapes
....................................
23
2.
Þ20#$0ń1(*(#,2$%?!#$?36$"(q!3*2ń1
...........................................................................................................................
26
ANNEXES
......................................................................................................................................
28
1 - NOTIONS CLÉS
........................................................................................................................
28
2 - LOCALISATION DES FRICHES ANALYSÉES
.........................................................................
30
3 - RÉFÉRENCES
...........................................................................................................................
31
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
3
PROCÉDURES ET MÉTHODES
Trois principes fondamentaux gouvernent l’organisation et l’activité des
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L’
indépendance
institutionnelle
des
juridictions
et
l’indépendance
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conclusions tirées le sont en toute liberté d’appréciation.
La
contradiction
implique que les observations et recommandations
formulées à l’issue d’un contrôle sont systématiquement soumises aux
responsables des administrations ou organismes concernés ; elles ne
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reçues et, s’il y a lieu, après audition des responsables concernés.
La
collégialité
sécurise les principales étapes des procédures de contrôle.
Ainsi, les projets d’observations et de recommandations, provisoires et
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***
En 2022, la chambre régionale des comptes Hauts-de-France a décidé de
conduire une enquête sur les reconversions de friches pour créer des
logements. L’objectif de ce travail est de comprendre comment les
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opérationnelles que leurs projets ont connues.
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Le présent rapport thématique régional fait la synthèse des observations
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12 juillet 2023 par la chambre régionale des comptes Hauts-de-France.
***
Tous les rapports de la chambre régionale des comptes sont publics et
accessibles en ligne sur son
site internet
.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
4
SYNTHÈSE
Concilier la construction de logements neufs et l’impératif de sobriété foncière est un enjeu
majeur pour les Hauts-de-France, plus encore que pour d’autres régions. À l’échelle de la
région, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers a atteint un peu plus de
12 350 hectares (ha) entre 2014 et 2021, soit 1 500 ha chaque année. Seuls 55 % y ont été
consacrés à l’habitat, contre plus des deux tiers au niveau national. Dans les Hauts-de-France,
45 % des surfaces consommées sont en effet destinées aux activités économiques.
Le recyclage réussi des friches urbaines et industrielles en logements, sans être la réponse
unique à l’objectif de zéro artificialisation nette fixé par la loi « Climat et résilience » du
22 août 2021, constitue un levier incontournable. Il permet de renouveler l’emploi de surfaces
urbaines déjà artificialisées tout en accroissant l’offre de logements disponibles.
___
Pour autant, les friches restent souvent mal connues des acteurs locaux et il n’est pas possible
d’en dresser un état exhaustif actualisé. La base nationale de référence, Cartofriches, recense
près de 700 sites en Hauts-de-France pour environ 16 000 ha.
Toutes choses égales par ailleurs, les sites en friches, même potentielles, pourraient
représenter dans la région un peu plus de dix ans d’artificialisation des sols. Cependant, plus
des trois quarts des sites recensés sont des friches potentielles : leurs caractéristiques ne sont
pas vérifiées, s’agissant notamment des pollutions.
La maturité du travail de cartographie des friches est très inégale selon les collectivités :
certaines le démarrent à peine ; d’autres l’ont entamé il y a longtemps. Il est impératif
d’approfondir ce travail afin de disposer d’une première évaluation des aptitudes et contraintes
associées à chaque site pour pouvoir estimer, au plus près, le foncier réellement mobilisable.
Orientation
1 :
renforcer
la
connaissance
des
friches
(recensement
et
caractérisation des sites existants)
___
Il n’y a pas de projet réussi qui soit déconnecté de son environnement. Les collectivités qui
intègrent le recyclage des friches dans un projet urbain global connaissent plus de succès,
compte tenu des nombreuses contraintes qui l’accompagnent. Ce projet urbain doit lui-même
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
5
s’inscrire dans une stratégie foncière cohérente et stable, à l’échelle du territoire, et se traduire
dans les documents d’urbanisme.
Pour que cette stratégie soit durable, la collectivité doit avoir préalablement identifié les
besoins et l’offre foncière disponible. Sachant que la maîtrise du foncier est un facteur clé de
réussite, il est essentiel d’associer, dès le départ du projet, toutes les parties prenantes.
Orientation 2 : intégrer les opérations de recyclage de friches dans un projet
urbain global
___
Reconvertir avec succès une friche impose aussi d’anticiper les enjeux de dépollution, surtout
s’il s’agit de construire des logements. Les besoins d’intégration dans le tissu urbain sont, pour
leur part, plutôt bien appréhendés comme un facteur de réussite.
Compte tenu de la complexité et de la durée des projets de recyclage de friches, il importe de
disposer d’un plan de financement robuste, lequel permet, au premier chef, d’engager,
d’annuler ou de reporter l’opération. Ce plan doit également servir pour piloter les travaux,
anticiper les besoins de financement, mais aussi informer les élus et les citoyens sur les
engagements financiers de la collectivité.
Il appartient à cette dernière d’en assurer la conduite et d’en organiser la maîtrise d’ouvrage.
Lorsqu’elles décident de réaliser en régie le projet de reconversion, les collectivités doivent se
doter d’une ingénierie suffisante. La délégation de la maîtrise d’ouvrage à des acteurs
spécialisés leur offre une expertise qu’elles ne possèdent pas, mais ne les dispense pas de
piloter l’opération dont elles ont la charge en dernier ressort.
Le recyclage de friches peut, comme tout projet d’aménagement, connaître des aléas. La
capacité d’une collectivité à s’y adapter est déterminante. Si des risques sont inévitables dans
la conduite d’opérations de longue durée et sur des sites imparfaitement connus, une
organisation de projet robuste permet de prendre les dispositions nécessaires pour y faire face.
Orientation 3 : se donner les moyens de mener à terme les projets de recyclage de
friches
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
6
Chiffres clés
Espaces naturels, agricoles et forestiers consommés chaque année dans les Hauts-de-France
depuis 2014 :
1 500 ha
, à
55 %
pour de
l’habitat
.
Surfaces recensées dans Cartofriches en juin 2023 pour les Hauts-de-France :
16 000 ha
,
correspondant à
76 %
à des
friches potentielles
, c’est-à-dire aux caractéristiques
non vérifiées
.
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
___
Un glossaire des
notions clés
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Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
7
INTRODUCTION
Anciennement rattachée aux terres agricoles en repos, la notion de friche a peu à peu évolué pour
désigner d’anciens sites industriels, militaires, commerciaux ou d’habitation, laissés à l’abandon. Leur
définition juridique a été posée par la loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » :
«
Au sens du présent code, on entend par "friche" tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti,
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sans un aménagement ou des travaux préalables.
» [Article L. 111-26 du code de l’urbanisme]
Un important besoin de logements neufs d’ici 2035
Selon l’Insee, il faudrait produire 426 000 nouveaux logements d’ici 2035 pour répondre aux besoins
de la population des Hauts-de-France. Cet effort résulterait aux deux tiers de la croissance du nombre
de ménages, mais aussi des besoins liés aux situations de mal-logement et de non-logement.
Il faudrait ainsi réaliser 293 000 logements supplémentaires d’ici 2035 pour l’installation des
nouveaux ménages, soit 14 650 logements en moyenne chaque année. Le besoin serait très marqué
dans les territoires à forte croissance démographique situés sur l’axe nord
-
sud de la région et plus
modéré dans les territoires en repli démographique comme l’est et le littoral.
Des objectifs de maîtrise de l’étalement urbain de plus en plus ambitieux
À l’échelle nationale, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF) a atteint un
peu plus de 182 000 ha entre 2014 et 2021, aux deux tiers pour de l’habitat. Dans les
Hauts-de-France, elle a concerné 12 350 ha sur la même période, soit 1 500 ha par an, dont 55 %
seulement pour des logements.
consommation annuelle d’espaces dans les Hauts-de-France depuis 2014 (en ha)
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France, à partir des données du
Cerema
issues du
portail de
l’artificialisation des sols
Longtemps considérées comme de simples verrues du tissu urbain, les friches sont aujourd’hui au
c
!t
ur de l’objectif de lutte contre l’étalement urbain. Celui-ci a été affirmé avec la loi « Solidarité et
Renouvellement Urbain » du 13 décembre 2000. Puisque le foncier est une ressource finie, il doit être
préservé et recyclé. Les tissus urbains doivent donc se densifier et se renouveler sur eux-mêmes.
Cette ambition doit se décliner aux différentes échelles locales. Elle se retrouve dans les schémas
régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires, qui précisent la
stratégie, les objectifs et les règles dans plusieurs domaines de l’aménagement du territoire, dont
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gestion plus efficiente de l’espace, qui passe notamment par le recyclage des friches.
La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 a accentué cette ambition, avec un objectif de « zéro
artificialisation nette » pour 2050, sachant que d’ici 2030, le rythme d’artificialisation devra déjà avoir
60%
1 098
60%
991
56%
753
57%
696
59%
794
56%
760
54%
810
50%
787
1 857
1 771
1 396
1 386
1 587
1 490
1 502
1 362
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
dont
consommation à
destination
d'habitats
consommation
totale d'espaces
NAF
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
8
été divisé par deux. Si l’artificialisation des sols reste possible, elle ne peut se faire qu’en compensant
les surfaces utilisées, y compris grâce à des renaturations. Les friches constituent des leviers
mobilisables pour ce faire.
Leur recyclage n’affecte pas le solde du « zéro artificialisation nette », puisque les surfaces sont déjà
artificialisées. Il renvoie aux impératifs de frugalité et de réversibilité qui doivent désormais régir la
gestion du tissu bâti, en conjuguant construction de logements et réduction de la consommation de
sols naturels. Il rend possible une offre nouvelle, notamment dans les grandes villes ou à leur
périphérie. Il répond aux risques environnementaux, sanitaires et de sécurité et améliore enfin la
valeur des propriétés foncières environnantes et l’attractivité des collectivités où elles se situent.
Schéma n° 1 :
l’urbanisme circulaire
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France, à partir du
Manifeste pour un urbanisme circulaire
,
Sylvain Grisot
Une connaissance des friches encore incomplète
En juin 2023, le Cerema dénombrait près de 8 400 friches à l’échelle nationale, pour un peu plus
de 150 000 ha, sachant que 40 % des surfaces concernées correspondent à des friches
« potentielles
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À l’échelle des Hauts-de-France, cette proportion est beaucoup plus forte : 76 % des 16 000 ha
recensés dans Cartofriches correspondent à des friches potentielles, proportion encore plus
marquée dans les départements du Nord et du Pas-de-Calais.
Cartofriches
Cet outil de recensement du Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et
l'aménagement (Cerema) permet de localiser et caractériser les friches. Sans prétendre à l’exhaustivité, en
l'absence d'obligation d'inventaire, il constitue la seule photographie nationale, régulièrement mise à jour.
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entre parties prenantes.
Une partie des sites recensés dans l’outil provient de la BAse de données des sites et SOLs pollués (même
potentiellement) par les activités industrielles (Basol) et de la Base de données d’Anciens Sites Industriels et
Activités de Service (Basias), réalisée essentiellement à partir des archives et gérée par le Bureau de
Recherches Géologiques et Minières.
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comme de « potentielles » friches.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
9
sites des Hauts-de-France recensés dans Cartofriches (en ha),
avec la part de friches potentielles par département
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France, à partir des données Cartofriches au 14 juin 2023
Toutes choses égales par ailleurs, les friches, même potentielles, pourraient donc représenter
un peu plus de dix ans d’artificialisation des sols dans les Hauts-de-France.
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La réhabilitation des friches a été inscrite dans le plan de relance 2020, au travers d’un fonds
dédié aux constructions en zones tendues, ainsi que d’un fonds complémentaire appuyant la
réhabilitation des friches non agricoles, dit « fonds friches ».
Doté de 300 M
¡
à son lancement en 2020, ce dernier fonds a été abondé de 350 M
¡
en 2021, puis
de 100 M
¡
en 2022. Il s’adresse aux projets d’aménagement de friches dont les bilans
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publiques, et malgré la recherche et l’optimisation de tous les autres leviers d’équilibre.
Ce fonds se décline en deux catégories d’appels à projets : le recyclage foncier et la dépollution
des sites, sous l’égide de l’Agence de la transition écologique (Ademe). Les objectifs poursuivis
en 2020 et 2021, en termes de bâtiments nouveaux, étaient d’environ 470 ha pour des
logements, dont plus de 200 pour des logements sociaux, 420 ha de surfaces nouvelles pour les
activités économiques et 390 ha d’équipements publics. En 2020 et 2021, le fonds a
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%), Auvergne-Rhône-Alpes (13 %) et
Hauts-de-France (11 %).
Pour cette dernière, il a contribué à la réalisation de 107 projets, pour près de 76,5 M
¡
. Ces
réhabilitations portent sur 242 ha de friches, et impliquent notamment la création de près de
8 000 logements (50 ha), dont environ 4 800 logements sociaux (30 ha).
Les projets relevant du « fonds friches » ne représentent encore qu’une très faible part des
surfaces de friches, même « potentielles », du territoire (5 % des surfaces recensées en juin 2023),
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Depuis 2022, s’ajoute à ce dispositif le fonds d'accélération de la transition écologique dans les
territoires (fonds vert), doté de 2 Mds
¡
de crédits déconcentrés. Le recyclage des friches
constitue une mesure de l’axe 3 de ce fonds.
***
Les friches sont des espaces complexes et leur recyclage (renaturation ou aménagement) peut
rencontrer de nombreux écueils (maîtrise foncière, dépollution, conservation du patrimoine,
etc.). Les acteurs locaux disposent cependant d’outils variés pour mener à bien leurs projets.
Réussir la reconversion de friches afin d’y construire des logements impose, au premier chef,
d’inscrire les projets en question dans une stratégie plus large d’aménagement du territoire et
de s’y tenir dans la durée
(1)
. Cela implique ensuite de conduire de façon adaptable et résiliente
les opérations en question, en s’étant assuré au préalable de leur soutenabilité (2).
17%
88%
56%
86%
24%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
surface
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Somme
Pas-de-Calais
Oise
Nord
Aisne
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
10
1 – IMAGINER UN FUTUR POUR SON
TERRITOIRE
La reconversion d’une friche, notamment en vue de logements, est un processus complexe qui
s’inscrit dans la durée. Un projet d’aménagement de ce type implique un dialogue entre toutes
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Schéma n° 2 :
les différentes dimensions d’un projet de recyclage de friches
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France, à partir du Laboratoire d’Initiatives Foncières et
Territoriales Innovantes (adapté de
Jean-Philippe Dind
, 2011)
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les communes et établissements publics de coopération intercommunale (désignés sous le terme
englobant de collectivités dans le présent rapport). Or, les friches sont assez mal connues. Se
lancer dans un projet de réhabilitation nécessite donc qu’un diagnostic pré-opérationnel robuste
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mobilisables et inscrire les usages futurs du foncier dans un projet d’aménagement urbain (1-A).
La réussite d’un projet suppose aussi des choix politiques clairs et cohérents au long cours. Ceux-
ci doivent pouvoir s’appuyer sur un dialogue très précoce avec toutes les parties prenantes, au
regard de leurs attentes et de leurs contraintes (1-B).
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
11
A.
Construire un diagnostic des
besoins du territoire
1.
Connaître ses friches
La maturité du travail de cartographie des
friches
est
très
inégale
selon
les
collectivités. Certaines le démarrent à
peine ; d’autres l’ont entamé il y a plusieurs
décennies.
Tel est le cas de Marquette-lez-Lille. La
métropole
de
Lille
(alors
communauté
urbaine), à laquelle la commune appartient,
a engagé, dès 1992, un recensement des
friches, au travers d’une revue des sites et
sols pollués et la réalisation d’inventaires
historiques
régionaux.
Les
friches
sont
globalement localisées le long des cours
d’eau nécessaires aux besoins des industries
(Nord-Est de la métropole).
De son côté, le Grand Amiénois a missionné,
dès 2011, l’Agence de développement et
d'urbanisme du Grand Amiénois (Aduga) pour
une étude sur le potentiel de réhabilitation des
friches d’activité, en trois phases :
•
élaboration
d’une
typologie
de
classement des friches, grâce à une analyse
concertée et à la mise à jour préalable du
recensement des sites du territoire ;
•
concertation des intercommunalités
sur la définition des sites majeurs, avec visite
des
emprises
et
bâtiments,
relevé
de
l’historique d’activités des sites et détail de
leur
caractéristiques,
y
compris
environnementales ;
•
approche
pré-opérationnelle
et
sensibilisation des élus pour construire un
projet de reconquête des sites retenus et
proposer un outil de communication relatif
à la revitalisation de friches industrielles
selon leur typologie.
Cette étude a permis de retenir treize sites
pilotes prometteurs, lesquels connaissaient
une quasi-absence de projets, en dépit de
potentiels à exploiter. L’agence a également
publié un guide de reconversion des friches
contenant un volet sur l’étude de faisabilité et
la mise en
!t
uvre du projet pour en préciser les
contenu, coût et conditions d’intervention. Ce
recensement a enfin permis de créer un atlas
interactif couvrant les 83 sites situés sur le
territoire. Il constitue une base de données
exploitable, notamment pour l’élaboration
des
plans
locaux
d'urbanisme
intercommunaux et pour la révision du
schéma de cohérence territoriale du Grand
Amiénois.
L’ensemble de ces outils, trop peu utilisés à
ce jour par les acteurs locaux, pourrait servir
aux collectivités intéressées par le sujet.
Ce travail de caractérisation des sites à
recycler, et donc la bonne connaissance des
réserves
foncières
potentielles,
reste
encore trop souvent balbutiant, même si
quelques collectivités ont pris conscience
de l’enjeu et engagé des travaux en ce sens.
La démarche de l’Aduga
Les friches ont pu être caractérisées et regroupées en
quatre types, selon qu’elles présentent une richesse
patrimoniale, qu’elles soient l’objet d’une possible
réutilisation économique, qu’elles aient vocation à
intégrer des projets de redynamisation urbaine ou
qu’elles soient soumises à de fortes contraintes.
patrimoine
•architecture
•richesse naturelle
•histoire sociale
développement
économique
•remise sur le marché
en l'état
•enjeu local en termes
d'emploi
•occupation partielle
sites à contraintes
•réglementation
•pollution
•dégradation
lieux à projets urbains
•opportunité en
termes d'image et
d'espace
•densification
•redynamisation de
centre-bourg /
quartier
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
12
Il en va ainsi de la commune de Béthune, qui
a procédé à une cartographie des sites de
friches
sur
son
territoire,
achevée
en
juillet 2021, et recensé à cette occasion
35 ha
disponibles.
De
son
côté,
l’agglomération de la Région de Compiègne
et
de
la
Basse
Automne
poursuit
sa
démarche
de
réutilisation
des
espaces
?02(n!(?*(1ń1A$#,$1a?..3E?,2$130$3,$?2*?1$"#1$
%0(!5#1$?!5#4ń$n,$usutA$#,$.?02#,?0(?2$?4#!$
l’agence d’urbanisme Oise-les-Vallées.
L’agglomération du Pays de Saint-Omer ne
dispose pas, quant à elle, d’un recensement
des friches sur son territoire. L’agence
d’urbanisme et de développement du Pays
de Saint-Omer a donc entrepris, pour chaque
!-++3,#A$ 3,$ 20?4?(*$ "a("#,2(n!?2(-,$ "#1$
potentiels fonciers à vocation d’habitat pour
disposer, d’ici 2023, de données précises sur
les friches et ainsi alimenter le programme
local de l’habitat et le futur plan local
d’urbanisme
intercommunal.
Ce
travail
permettra d’identifier les espaces au potentiel
de densification ou de renouvellement.
7a? 1#,!#$
"a?,?*E1#$
n,#$
Į$
*ań!5#**#$
territoriale a longtemps été perçue comme
non bloquante, dès lors que l’Établissement
Public Foncier (EPF) Hauts-de-France était
là
pour
conduire
les
projets.
Celui-ci
.?02(!(.#$#,$#p#2$?3$0#!#,1#+#,2$"#1$1(2#1$
sur son périmètre d’intervention et apporte
aux collectivités l’ingénierie nécessaire à
*#30$("#,2(n!?2(-,@$:*$?$?(,1($.(*-2ń$#2$n,?,!ń$
*a(,2ń&0?*(2ń$ "#1$ ń23"#1$ "a("#,2(n!?2(-,$ "3$
gisement foncier en renouvellement urbain
pour
la
communauté
d’agglomération
d’Hénin-Carvin et la commune de Lille en
2017, l’agglomération de Lens-Liévin en
2018,
ainsi
que
30 %
des
études
de
Valenciennes Métropole en 2021. Fort de
cette expérience, il s’est associé en 2020 au
Cerema pour participer au développement
des outils
Cartofriches
et
UrbanVitaliz
.
La cartographie des friches doit permettre
de
recueillir
toutes
informations
utiles
(superficie,
occupation,
historique
des
usages et propriétaires, données techniques,
environnementales, règlement d’urbanisme,
etc.). Cette étape est cruciale, s’agissant de la
pollution : une caractérisation incomplète
des sites fausse la connaissance de l’état des
sols et empêche d’anticiper les besoins de
dépollution.
2.
Inscrire leur recyclage dans une
stratégie foncière durable
Reconvertir une friche ne peut constituer
une opération isolée,
a fortiori
quand il
s’agit de construire des logements. Cela
s’inscrit
dans
un
projet
plus
global
d’aménagement urbain, lequel doit lui-
+Ņ+#$
3#oń2#3$
5,#$
123?2ń&'#$
%-,!'Ń3#$
cohérente à l’échelle du territoire.
Pour la communauté d'agglomération Creil
Sud Oise, le projet de territoire a été conçu
en adéquation avec les lignes directrices du
projet de renouvellement urbain, qui porte
une véritable vision stratégique de long
terme. La reconquête des friches y est mise
en avant et présentée comme un levier pour
construire des logements, créer des espaces
publics et désencombrer le quartier de la
gare, en attirant les populations vers des
quartiers rénovés. La rénovation urbaine de
Gournay-les-Usines participe de ce projet.
Pour que cette stratégie d’aménagement
soit durable, la collectivité doit avoir
.3ń?*? *#+#,2$
'"#,2'nń$
*#1$
#1-',1$ #2$
*a-p3#$%-,!'Ń3#$"'1.-,' *#@
La communauté d’agglomération de la
Région de Compiègne et de la Basse
Automne
connaît
un
dynamisme
démographique modéré, et sa ville-centre
perd des habitants, notamment du fait du
"ń!?*?&#$ #,20#$ *a-p0#$ "#$ *-&#+#,21$ #2$ *#1$
besoins de la population.
Dans ce contexte, l’intercommunalité a pu
+?ŕ20(1#0$ *#$ 0E25+#$ "¡?02(n!(?*(1?2(-,$ "#1$
sols de 2008 à 2018. Le contraste a
!#.#,"?,2$ ń2ń$ +?0/3ń$ #,20#$ *#1$ "(pń0#,21$
usages : 67 % du développement résidentiel
a été réalisé dans le tissu existant, quand
63 % du développement pour l’activité
économique
a
impliqué
un
étalement
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
13
urbain. Or, le développement du c
!t
ur de
l’agglomération est fortement déterminé
par les rivières de l’Oise et de l’Aisne, mais
aussi par la forêt domaniale de Compiègne.
Les bases militaires, fermées dans les années
1990
et
2010,
ont
constitué
des
opportunités
foncières
incontournables
participant à la stratégie de renouvellement
urbain de la communauté d’agglomération.
Le programme de zone d'aménagement
concerté (ZAC) du Camp des Sablons vise la
construction d’environ 800 logements de
typologie variée.
A Béthune, la reconversion des friches est
*a-!!?1(-,$"a3,$31?&#$"a5? (2?2(-,$"#,1(nńA$
rendu nécessaire par des hypothèses de
croissance de la population de + 10 % d’ici
dix ans. Les projets de construction de
logements y concentrent plus de la moitié
"#$ *?$ 130%?!#$ "#1$ %0(!5#1$ ("#,2(nń#1$ 130$ *#$
périmètre communal, le reste étant destiné
à de l’aménagement urbain, des projets
économiques
et
commerciaux
ou
la
constitution de réserves foncières.
La commune de Béthune précise être
attentive à ce que les programmes ne se
fassent pas concurrence ou ne viennent pas
se « cannibaliser
c$#,20#$#36@$:*$1#0?(2$#,$#p#2$
contreproductif que la commercialisation
d’opérations de logements rencontre des
"(q!3*2ń1A$#,$0?(1-,$"#$*?$!-,!300#,!#$?4#!$
d'autres programmes sur le territoire.
Choisir de transformer
une friche
en
*-&#+#,2$1'&,'n#$?3 '23#3$#,23#$"'pń3#,21$
usages du foncier, en fonction des besoins
actuels et futurs du territoire.
La concession d’aménagement relative à la
friche du 4/5 Sud à Méricourt, attribuée par
la commune à la société Territoires 62 en
2009, pour huit ans, a été prolongée de six
ans et demi par avenants du fait d’une
!-++#0!(?*(1?2(-,$ 20Ń1$ "(q!(*#@$ '#**#R!($ ,#$
s’explique pas que par la pollution du site. La
concession a été marquée par l’inadéquation
entre la typologie des logements prévus au
départ,
principalement
collectifs,
et
les
besoins de la population, par les contraintes
trop fortes des prescriptions architecturales
et
paysagères
initiales,
et
surtout,
par
l’évolution des projets de la commune et son
choix, en cours de contrat, d’implanter des
équipements publics sur une emprise qui
aurait pu accueillir de nombreux logements.
Inscrire le recyclage des friches dans une
politique d’aménagement prioritaire : le
concept de ville renouvelée lillois
Le concept de ville renouvelée traduit la volonté
politique de développer la métropole en requalifiant
et redynamisant une géographie d’aménagement
« prioritaire
»
(21
quartiers
au
sein
de
21
communes). En 2009, la communauté urbaine a
ainsi
choisi
de
construire
6 000
logements
supplémentaires sur son territoire.
Marquette-lez-Lille
avait
confié
à
la
société
d’économie mixte Ville Renouvelée, dès 1997, la
réalisation d’un plan de référence visant à identifier
et phaser les divers projets d’aménagement à
engager,
dans
une
logique
de
cohérence
d’ensemble. Le site des Grands Moulins de Paris,
dont l’activité avait cessé en 1989, a été intégré
aux réflexions, avec le souhait de sauvegarder ce
patrimoine et de ne pas laisser se constituer une
friche dans ce quartier ayant vocation à se
développer.
La commune et la communauté urbaine ont
conduit, dès le début des années 2000, des études
d’aménagement spécifiques intégrant ce site. Si
la
volonté
a
été
affichée
de
veiller
à
la
complémentarité des études, les divergences de
priorités, enjeux, périmètres et calendrier ont
contribué à l’abandon du projet de concession
d’aménagement communal en 2010, et de la ZAC
en 2017. Ces études ont toutefois permis de
préparer le projet final en 2017, en faisant évoluer
le plan local d’urbanisme, en 2008, d’un zonage
économique à un zonage habitat. Le projet final
de réhabilitation des Grands Moulins, autorisé en
2017, s’inscrit donc dans le cadre d’une réflexion
urbaine menée conjointement, sous la forme d’un
projet d’opération d’aménagement programmée.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
14
Ce manque d’arbitrages clairs et durables
s’est traduit dans la relation entre la
commune et son aménageur. Hormis un
renvoi au dossier de réalisation de la ZAC,
aucun document contractuel n’a précisé le
périmètre et le programme de l’opération à
la charge de l’aménageur, et le contrat n’a
donné aucune responsabilité à celui-ci dans
la
labellisation
Écoquartier,
dont
la
!-++3,#$ ?$ .0(1$ 1#3*#$ *a(,(2(?2(4#@$ F,n,A$
aucun échéancier n’a été contractualisé.
Recycler un espace bâti préexistant permet
de renforcer la cohésion territoriale, tout
en améliorant le bilan environnemental
global du territoire, dans une perspective
de frugalité, de sobriété foncière conforme
?56$- )#!2'%1$"#$8ń3-$?32'n!'?*'1?2'-,$,#22#@
La commune d’Arques en a fait un axe
structurant de son programme pluriannuel
d’intervention 2020-2024. À ce titre, les
reconversions de la friche Danvers et de la
friche du centre-ville en logements visent
notamment à retisser des liens entre les
"(pń0#,21$#1.?!#1$"#$*?$4(**#$#2$Į$+#220#$#,$
valeur le patrimoine architectural.
Bonne pratique 1 : inscrire les friches dans les documents d’urbanisme
Pourquoi est-
ce important ?
L’inscription des friches dans les documents d’urbanisme permet de
mieux les prendre en compte dans les projets d’aménagement.
À quoi cela va-
t-il servir ?
−
Éviter que les sites de friches ne soient considérés au même titre
que des réserves foncières nues.
−
G#,(0$!-+.2#$"#$*#30$1.ń!(n!(2ń$.-30$%?(0#$ń+#0�$"#1$.0-)#21@
Comment
procéder ?
Inclure les friches dans les schémas de cohérence territoriale et
plans locaux d’urbanisme, en précisant leur future destination.
Facteurs de
réussite
Ne pas se contenter de recenser, mais bien caractériser les sites
(historique, degré de pollution même potentielle, etc.).
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
La frugalité foncière, un impératif ambitieux
qui appelle une stratégie cohérente
à l’échelle du territoire :
l’exemple du Pays de Saint-Omer
Selon
le
diagnostic
du
schéma
de
cohérence
territoriale de la communauté, une priorité réside
dans la gestion frugale du foncier. La production de
logements,
d’infrastructures
et
d’équipements
économiques doit intégrer des objectifs de réduction
du rythme de consommation des espaces naturels et
agricoles.
Le schéma comporte un projet d’aménagement et de
développement durables pour lequel un scénario
d’évolution démographique vise 9
700 à 10
200
logements produits en vingt ans, soit 140 à 155 ha de
secteurs d’extension ouverts à l’urbanisation dans les
vingt prochaines années.
Cette stratégie intercommunale frugale implique la
restructuration des friches. Le schéma de cohérence
territoriale précise à cet effet que les plans locaux
d'urbanisme identifieront précisément le gisement
disponible et intégreront les questions liées à la
faisabilité économique des opérations en friches.
Le nouveau projet de territoire 2020-2026 prend acte
du fait que la disparité des documents d’urbanisme
sur le territoire communautaire n’offre pas un projet
d’aménagement global et cohérent. Pour surmonter
cette difficulté, la chambre a recommandé à la
communauté d’engager l’élaboration d’un plan local
d’urbanisme intercommunal.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
15
B.
Se projeter dans la durée
1.
Garder un cap cohérent
La stabilité du choix fait en matière de
réhabilitation des friches constitue un gage
de réussite. Elle suppose une déclinaison
.?3$ *?$ !-**#!2'4'2ń$ "?,1$ 1#1$ "'pń3#,21$
documents
stratégiques
pour
l’inscrire
dans la durée.
La communauté d’agglomération Creil Sud
Oise a la volonté de rénover le quartier de
Gournay-les-Usines
depuis 2003. Elle
a
inscrit la rénovation dans le dispositif du
&0?,"$
.0-)#2$
"#$
4(**#@$
7#1$
"(pń0#,21$
"-!3+#,21$
"#$
.*?,(n!?2(-,$
I.0-)#2$
"#$
territoire, schéma de cohérence territoriale)
sont cohérents avec le projet et donnent une
vision
de
long
terme.
Les
dispositifs
postérieurs au lancement des opérations de
réhabilitation,
« Gare,
c
!t
ur
d’agglomération » engagé en 2009, contrat
de ville en 2015, convention-cadre « Action
c
!t
ur de ville » en 2018, complétée par
l’opération de revitalisation de territoire
« C
!t
ur d’agglomération Creil Sud Oise », et
#,n,$*#$!-,20?2$"#$0#*?,!#$#2$"#$20?,1(2(-,$
écologique en 2021, assurent la continuité
de
celles-ci
et
dessinent
de
futurs
aménagements.
La réhabilitation de la friche Gouraud par la
communauté
d’agglomération
Grand
Soissons s’appuie sur un schéma directeur,
réalisé
en
2002
par
les
agences
d’architecture et de paysagisme, visant à
préserver
la
mémoire
des
lieux
en
!-,1#04?,2$ *?$ !-,n&30?2(-,$ "#$ *?$ !?1#0,#$
avec les bâtiments existants.
'#$
.*?,$
(,(2(?*$
?$
ń,ńn!(ń$
"a3,$
%-02$
consensus
au
sein
du
conseil
communautaire. Il n’a connu qu’une seule
+-"(n!?2(-,$ +?)#30#$ "#.3(1$ 1-,$ ?"-.2(-,A$
ayant
porté
sur
la
réutilisation
des
bâtiments de casernement.
En
revanche,
les
changements
d’orientation
ont
des
impacts
non
négligeables en termes de calendrier.
À Arques, le projet de réhabilitation de la
friche du centre-ville remonte à 2008. Il a été
plusieurs fois remanié. À l’arrivée d’une
nouvelle équipe municipale, en 2014, les
objectifs du projet d’aménagement ont été
0#"ńn,(1
: la densité de logements a été
abaissée, et un marché couvert et un « pôle
verrier »
ont
été
ajoutés.
La
dernière
programmation du projet d’aménagement,
en avril 2022, connaît à nouveau des
+-"(n!?2(-,1$
13 12?,2(#**#1@$
H3R"#*Į$ "#1$
changements
d’orientations,
le
cadre
opérationnel a également évolué. Les ZAC et
concession créées en 2007 et 2010 ont été
résiliées en 2015. Si le volet logement
!-,,?ŕ2$ n,?*#+#,2$ 3,#$ +(1#$ #,$ Ŵ340#$
accélérée depuis 2020, le volet équipements
.3 *(!1$0#,!-,20#$"#1$"(q!3*2ń1@
S’agissant de la réhabilitation des Grands
Moulins de Paris à Marquette-lez-Lille, les
divergences de priorités et de calendrier
entre la commune et la métropole ont
contribué à l’abandon d’une concession
d’aménagement par la commune, puis d’une
ZAC créée par la métropole.
Les
évolutions
dans
les
programmes
23?"5'1#,2$?511'$"#1$"'q!5*2ń1$"?,1$*?$+'1#$
en
!t
uvre
d’un
cadre
contractuel
',15q1?++#,2$ "ńn,'$ /5'$ %?'2$ *a- )#2$ "#$
+-"'n!?2'-,1@$
Pour la réhabilitation en écoquartier de la
friche minière du 4/5 Sud de Méricourt,
Territoires 62 s’est vu déléguer la maîtrise
d’ouvrage par concession d’aménagement en
2009. Le contrat comporte un élément de
fragilité dans les relations entre les parties,
puisqu’il ne précise ni le périmètre ni le
programme de l’opération à la charge de
*a?+ń,?@$:*$?$ń2ń$+-"(nń$.*31(#301$%-(1$#2$
de manière substantielle par l’avenant n° 2,
?3$0#&?0"$"#1$"(q!3*2ń1$"#$*a-.ń0?2(-,@$7#1$
changements introduits en cours de contrat
ont consisté à implanter de nouveaux
équipements publics.
Toutefois, si l’opération de reconversion a
beaucoup évolué par rapport au projet
initial, l’écoquartier répond aux ambitions et
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
16
- )#!2(%1$?q!5ń1$?3$+-+#,2$"#$*?$1(&,?230#$
du contrat de concession.
Dans le cas de la rénovation urbaine du
quartier
de
Gournay-les-Usines,
c’est
l’équilibre même de la concession qui est en
cause. La maîtrise d’ouvrage a été déléguée,
en
2006,
par
Creil
Sud
Oise
à
un
concessionnaire, et une ZAC a été créée. Or,
*?$*-&(/3#$"3$20?(2ń$(,(2(?*$?$ń2ń$+-"(nń#$Į$
trois reprises et la participation de la
communauté
régulièrement
augmentée,
montrant que l’économie générale du traité
de concession était largement en défaveur
de la collectivité.
'-+.2#$2#,3$"#$*a(,13q1?,!#$"#1$0ń13*2?21$
de
l’aménageur,
la
dernière
phase
de
l’opération a été reprise en régie par la
communauté d’agglomération, ce qui a
.#0+(1A$
n,?*#+#,2A$
3,$
? -32(11#+#,2$
globalement satisfaisant de l’opération.
2.
S’assurer la maîtrise du foncier
sans négliger d’associer les
parties prenantes
La maîtrise du foncier est un facteur clé pour
la réussite du projet.
Lors de la réhabilitation de la friche du 4/5
Sud en écoquartier à Méricourt, les délais
liés à l’acquisition du foncier sont en partie à
l’origine des retards importants par rapport
au calendrier initial de la concession : cinq
ans sont nécessaires entre la signature du
traité de concession et l’acquisition de tous
les terrains par l’aménageur.
Pour la rénovation urbaine du quartier de
Gournay-les-Usines, les retards pris dans la
maîtrise du foncier reportent la clôture de la
convention de renouvellement urbain de
plus de dix ans par rapport à la date initiale.
La maîtrise du foncier nécessaire à la
réalisation des opérations de la ZAC a
constitué une contrainte importante pour
l’aménageur, ainsi que pour Creil Sud Oise, à
la suite de la reprise de l’activité en régie
directe.
L’aménagement
des
terrains
occupés par l’ancien lycée technique de
J-30,?E$!-,12(23#$3,$#6#+.*#$"#$"(q!3*2ń$
procédurale et contentieuse. Après que les
acquisitions foncières et travaux nécessaires
à la rénovation ont été déclarés d’utilité
.3 *(/3#$
?3$
ń,ńn!#$ "#$ *?$ !-++3,?32ń$
d’agglomération et que les parcelles ont été
déclarées cessibles, en 2011, un recours
formé par la société propriétaire a conduit à
l’annulation de l’arrêté de cessibilité en
2013. Un long processus de négociation
entre la collectivité et le propriétaire a suivi,
aboutissant à la signature d’un protocole
transactionnel en 2019.
L’absence d’unité foncière de la friche Saint-
Frères à Beauval est la conséquence du
manque de réactivité des acteurs locaux. Le
terrain était resté en vente pendant de
nombreuses années après la liquidation de
l’entreprise textile qui y était installée au
XIX
e
siècle. En revanche, la mobilisation des
parties prenantes à compter de 2015, a
permis le classement, puis l’acquisition
d’une partie des parcelles de leur part.
À Béthune, la maîtrise foncière complète des
quartiers
« impasse
Pontfort »
et
« La
Pierrette » conditionnera non seulement
l’engagement des travaux de démolition et
de désamiantage par l’EPF Hauts-de-France,
mais également leur attractivité vis-à-vis de
porteurs de projets.
La cession d’emprises militaires
par l’État à
des intercommunalités s’inscrit dans un
cadre facilitant la maîtrise foncière.
La communauté urbaine d’Arras a acquis, en
2010 et 2019, les emprises militaires libérées
en 2008, au prix d’un euro symbolique avec
!-+.*ń+#,2$
"#$
.0(6$
"(pń0ń@$
7?$
0#/3?*(n!?2(-,$"#$!#1$#+.0(1#1$1a#12$(,1!0(2#$
dans un contrat de redynamisation de site de
défense entre l’État et la communauté.
Concernant la ZAC du Camp des Sablons, le
processus
de
maîtrise
foncière,
bien
qu’inachevé,
s’appuie
sur
un
dialogue
continu entre l’État et la communauté
d’agglomération de la Région de Compiègne
et de la Basse Automne.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
17
L’agglomération, en vertu de son droit de
préemption, a acquis le terrain en 2014. La
vente a été menée de gré à gré avec l’État
pour un prix de 3,65 M
¡
, établi sur la base
d’une évaluation de la direction nationale
d’interventions domaniales et assorti d’une
clause de complément de prix.
La diversité des projets de reconversion de
friches va de pair avec la pluralité d’acteurs
et
d’expertises,
de
l’urbanisme
à
la
dépollution, en passant par l’architecture,
le patrimoine, la biodiversité, etc. À quoi
s’ajoute une plus large place laissée aux
interventions de la société civile.
La réussite d’un projet implique d’associer,
dès le départ, toutes les parties prenantes,
"'pń3#,2#1$ 1#*-,$ *#1$ .3-)#21A$ .5'1$ "#$ *#1$
réunir régulièrement, ce qui nécessite la
mise en place d’une gouvernance dédiée au
sein de la collectivité.
Le projet « c
Ŵ
ur de ville » incluant la
reconversion de la friche des Grands Moulins
de Paris à Marquette-lez-Lille a été précédé
d’une large concertation avec la population.
Dans le cadre des études d’aménagement,
un groupe de travail technique et un comité
de
pilotage
ont
été
installés
par
la
métropole, associant l’État, les communes et
l’entreprise, avec un calendrier prévisionnel
établi sous forme de rétroplanning.
Pour
la
réhabilitation
de
la
caserne
Schramm, la communauté urbaine d’Arras a
organisé
une
concertation
avec
les
habitants. Elle anime également un comité
de pilotage
ad hoc
pour agréer les projets.
Cette
instance
prépare
les
prises
de
décisions relatives aux emprises militaires.
Elle
réunit
les
acteurs
concernés
(représentants des collectivités, architecte
des
Bâtiments
de
France,
services
déconcentrés,
maître
d’
Ŵ
uvre,
.0-+-2#30DK$
"?,1$
"#1$
!-,n&30?2(-,1$
"(pń0#,2#1$1#*-,$*#1$13)#21$? -0"ń1@$F**#$1#$
réunit régulièrement et des relevés de
décision sont rédigés.
À la communauté d’agglomération du Pays
de Saint-Omer, la coordination des acteurs
publics
est
rendue
possible
par
le
programme « Action c
Ŵ
ur de ville », dont le
pilotage et l’animation s’appuient sur une
équipe projet associant les services de la
Le rôle de l’EPF Hauts-de France
Créé en 1990 pour requalifier les friches industrielles,
l’établissement public foncier (EPF) Hauts-de-France
est un établissement public à caractère industriel et
commercial, doté de la personnalité morale et de
l’autonomie
financière.
Son
intervention
s’est
développée et diversifiée au fil des années pour
répondre aux enjeux du territoire du Nord-Pas-de-
Calais, étendu au département de la Somme depuis
2021. Depuis 2018, l’action de l’EPF privilégie les
projets les mieux définis, afin d’éviter l’accumulation
d’opérations non abouties.
Il existe également des EPF locaux, créés par des
collectivités, à l’instar de l’EPF local des territoires Oise
et Aisne.
L’intervention de l’EPF Hauts-de-France en faveur du
logement s’intègre dans un large ensemble de
partenaires et acteurs locaux du logement et de
l’habitat : Union régionale de l’habitat, Fédération des
promoteurs
immobiliers
Hauts-de-France,
Action
logement, etc.
L’établissement assure le portage foncier des terrains
acquis dans le cadre de conventions opérationnelles
avec les collectivités.
Depuis le programme pluriannuel d’intervention
2015-2019, l’EPF n’acquiert plus de terrains agricoles
ou naturels voués à l’extension urbaine. Il intervient
exclusivement sur le recyclage des friches.
L’établissement mobilise trois dispositifs d’aides
financières pour lever le frein lié à la complexité et au
coût du processus de remise en état des sites et pour
faciliter la sortie des opérations de logements sur des
sites recyclés :
-
une participation au financement des études
préalables
et
des
travaux
de
proto-
aménagement (déconstruction, traitements de
la pollution notamment), appelée « minoration
sur travaux » ;
-
un
dispositif
d’allègement
foncier
ou
de
« décote foncière additionnelle » lors de la
cession des biens, plafonné à 50 % du montant
des acquisitions et des frais de gestion depuis le
programme pluriannuel 2020-2024.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
18
commune
de
Saint-Omer
et
de
la
communauté
d’agglomération.
Une
directrice de projet est positionnée au sein
de
l’Agence
d’urbanisme
et
de
développement du pays de Saint-Omer.
Selon la convention, un comité de projet, qui
valide les orientations et suit l’avancement
de l’opération, se réunit
a minima
de façon
trimestrielle.
Creil Sud Oise a mis en place un comité de
coordination
intercommunale
associant
l’État, la communauté d’agglomération, la
région, les bailleurs sociaux et les communes
et examine l’état d’avancement et les
perspectives
opérationnelles
de
chaque
secteur concerné par le projet de rénovation
urbaine.
0#1$.?32'#1$.3#,?,2#1$1#$"'4#31'n#,2$"-,!$
et leur nombre augmente, ce qui nécessite
des ressources pour les coordonner, et
articuler le processus de reconversion, en
prévoyant
des
temps
de
débats,
d’échanges et de négociation.
Bonne pratique 2 :
l’importance d’associer les parties prenantes
Pourquoi
est-ce
important ?
L#,#0$Į$2#0+#$3,$.0-)#2$"#$0#!-,4#01(-,$"#$%0(!5#1$(+.*(/3#$"a("#,2(n#0$
toutes les parties prenantes, d'analyser leurs attentes, leurs besoins et leurs
contraintes et de mettre en place, le cas échéant, des actions de
communication adaptées.
Ces parties prenantes sont soit directement impliquées dans le projet, soit
?p#!2ń#1$ Į$ 3,$ 2(20#$ -3$ 3,$ ?320#$ .?0$ *#$ !5-(6$ 0#2#,3$ -3$ *#1$ ?*ń?1$ "#1$
opérations.
À quoi cela
va-t-il
servir ?
Prendre en compte l’ensemble des besoins et associer au plus tôt les
parties prenantes permet de limiter les risques de blocage.
Comment
procéder ?
Associer le plus en amont possible du projet les parties prenantes (élus,
habitants, comités de quartier, associations de défense de l’environnement,
entreprises, promoteurs ou développeurs immobiliers, bailleurs, futurs
acquéreurs, etc.).
Facteurs de
réussite
→
Mńn,(0$!*?(0#+#,2$*#1$.-02#301$"#$.0-)#2@
→
Communiquer régulièrement sur l’avancement du projet.
→
Ne pas négliger les oppositions des riverains.
→
Éviter tout projet alternatif parallèle.
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
19
2 – ÊTRE VIGILANT DANS LA MISE EN
!+
UVRE DE SES PROJETS
Si les projets d’aménagement « sans passif », sur terrains agricoles, naturels ou forestiers,
connaissent une programmation peu ou prou linéaire, tel n’est pas le cas du recyclage des friches,
à la complexité opérationnelle inhérente. Chaque friche est plus ou moins bâtie et polluée et a
une histoire propre. Le cycle de vie d’une opération comprend des étapes techniques et des
"ń!(1(-,1$.-*(2(/3#1@$;,#$(+.?11#$+-+#,2?,ń#$(+.-1#$.?0%-(1$"#$0#%-0+3*#0$*a- )#!2(%$n,?*@$7?$
conduite d’une opération doit donc être résiliente face aux aléas.
Schéma n° 3 :
les phases d’un projet de reconversion de friches
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Les projets de reconversion se déroulent rarement de manière linéaire et impliquent de procéder
à des validations intermédiaires, quitte à remettre sur le métier des hypothèses qu’un contexte
bouleversé rendrait insoutenables. Cela suppose d’avancer étape par étape, en évitant les
03.230#1$#2$*#1$0#2-301$#,$?00(Ń0#$B$2-32$- 12?!*#$,-,$("#,2(nń$-3$+?*$("#,2(nń$.#32$%?(0#$ń!5-3#0$
le projet à tout moment ou le retarder durablement.
Compte tenu de la complexité des projets de recyclage de friches, il importe de bien anticiper les
#1-(,1$ "#$ "ń.-**32(-,$ "#1$ 1(2#1$ #2$ "#$ 1a?1130#0$ "#$ *#30$ 1-32#,? (*(2ń$ n,?,!(Ń0#$ IuRHK@$ 7#1$
collectivités concernées doivent également organiser le pilotage de leurs projets pour surmonter
les obstacles qui ne manqueront de survenir en cours d’opération (2-B).
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
20
A.
S’assurer de la soutenabilité
des projets de réhabilitation
1.
Anticiper les besoins de
dépollution et d’intégration dans
le tissu urbain
Marquées par un passé industriel, les friches
sont souvent polluées. Or, leur reconversion
vise
à
créer
des
logements
et
des
équipements comme des crèches ou des
écoles. Il est donc impératif de répondre aux
normes sanitaires et environnementales
applicables,
en
anticipant
et
en
les
dépolluant.
À titre d’illustration, l’anticipation du besoin
de dépollution était une réelle nécessité
concernant la friche « Pic industrie » de la
communauté de communes du Sud-Ouest
amiénois. Un rapport d’expertise commis
par le tribunal administratif d’Amiens, en
2014, concluait que la zone constituait une
menace grave et imminente en raison de la
présence d’amiante et d’une importante
pollution des sols et eaux souterraines. Ce
diagnostic
impliquait
diverses
mesures
préventives, en fonction des caractéristiques
du projet de reconversion.
Or, dans la majorité des cas contrôlés, les
collectivités n’ont pas anticipé, ou l’ont mal
fait,
les
besoins
de
dépollution.
Cela
conduit à des retards, à une augmentation
des coûts de l’opération, voire à une
+-"'n!?2'-,$
15 12?,2'#**#$
"5$
.3-)#2$
d’aménagement
en
raison
de
la
persistance
de
polluants
à
des
taux
supérieurs à ceux autorisés.
À Méricourt, la découverte, en 2012, d’une
contamination
des
emprises
par
des
hydrocarbures et des métaux lourds en
surface a entraîné une augmentation des
coûts de 290 000
¡
, des retards dans la
0ń?*(1?2(-,$ "#1$ 20?4?36A$ #2$ "#1$ "(q!3*2ń1$ Į$
commercialiser certains îlots.
Au sein de la communauté d’agglomération
du Grand Soissons, les pollutions diverses,
notamment la présence d’amiante ou de
solvants
chlorés
dans
les
nappes
phréatiques,
ont
rendu
le
terrain
du
« Focast » impropre à la construction de
logements. Néanmoins, l’intercommunalité
s’est adaptée et a destiné cette friche à des
équipements publics (salle multifonction de
3 000 places, parc urbain, etc.), pour lesquels
les
normes
sanitaires
sont
moins
contraignantes, pour faciliter son réemploi.
Pareillement, la communauté de communes
du Sud-Ouest amiénois projetait de réaliser
un
groupe
scolaire
sur
la
friche
en
reconversion « Pic Industrie ». Ce projet a
cependant
buté
sur
la
règlementation
relative à l’implantation sur des sols pollués
d’établissements
accueillant
des
.-.3*?2(-,1$ 1#,1( *#1A$ !#$ /3(A$n,?*#+#,2A$ ?$
(+.-1ń$"#$+-"(n#0$*#$.0-)#2@
Les enjeux de pollution des Grands
Moulins à Marquette-lez-Lille
Les « Grands Moulins de Paris », dont les portes
ont fermé en 1989, abritaient des activités
polluantes de meunerie et de stockage de farine
nécessitant un classement du site pour la
protection
de
l’environnement
et
une
surveillance accrue de l’État. Une pollution
accidentelle et massive du site est intervenue en
1993, non traitée techniquement.
Malgré le risque de pollution quasi-certain, le
projet
de
réhabilitation
de
2019
a
(,13q1?++#,2$?,2(!(.ń$#2$(,2ń&0ń$*#$ #1-(,$"#$
dépollution, et mis en
Ŵ
uvre les mesures de
salubrité publique consécutives.
En résultent des carences, dont la construction
d’une micro-crèche dans une zone où le niveau
de pollution interdit l’accueil de ce type de
public, ou le dépôt de demandes de permis de
construire
avant
même
de
disposer
des
diagnostics sur la pollution des sols.
L’exemple
de
Marquette-lez-Lille
illustre
particulièrement
les
conséquences
d’une
mauvaise anticipation du besoin de dépollution.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
21
À l’inverse, des collectivités se démarquent
par leur réelle anticipation de ce besoin,
facteur de réussite de leur projet de
reconversion.
À Arras, une étude réalisée en 2010 indiquait
que
le
site
était
en
grande
partie
imperméabilisé. Les diagnostics postérieurs
ont mis en évidence la présence potentielle
d’amiante et de plomb. Forte de ce constat,
la communauté urbaine a anticipé le risque
et a procédé à la démolition des bâtiments
concernés après leur désamiantage.
Du côté de la friche « Saint-Frères » à
Beauval, les nombreuses études menées
"#.3(1$ uss|$ -,2$ .#0+(1$ "a("#,2(n#0$ *?$
présence
de
métaux
lourds.
Elles
ont
préconisé des mesures d’imperméabilisation
des sols (grâce à des dalles en béton ou en
enrobés), et la constitution d’apports de
terres végétales pour « emprisonner » ces
polluants.
Concernant le besoin de désenclavement
et de continuité territoriale, le constat est
1#,1' *#+#,2$"'pń3#,2@$7*51'#531$#6#+.*#1$
attestent d’une réelle anticipation en la
matière, toujours favorable au succès de
l’opération. Transformer une friche en
logements n’est qu’une partie du projet : la
présence
d’équipements
publics,
de
commerces, d’infrastructures et de voies
de
communication
à
proximité
est
essentielle pour que les citoyens habitent
et investissent ces quartiers.
À ce titre, la communauté d’agglomération
"3$N?E1$"#$O?(,2RP+#0$?$!*?(0#+#,2$?q!5ń$
des objectifs de désenclavement dans son
projet.
La
création
de
liaisons
perpendiculaires aux quais du Commerce et
"#1$O?*(,#1A$*?$"(4#01(n!?2(-,$0ń1("#,2(#**#$#2$
la mixité fonctionnelle, avec de nouvelles
-p0#1$ "#$ !-++#0!#1$ #2$ 3,$ ń/3(.#+#,2$
dédié à l’économie sociale et solidaire sont
autant
d’objectifs
poursuivis
dans
la
reconversion des friches du territoire.
Concernant la caserne « Schramm » à Arras,
la réhabilitation a été précédée de plusieurs
études
ayant
souligné
les
enjeux
de
désenclavement des sites par rapport au
centre-ville, notamment les aménagements
des espaces extérieurs et les liaisons avec les
quartiers alentours. À l’issue de l’opération,
la
communauté
urbaine
a
atteint
ces
objectifs
en
proposant
des
logements
intégrés au centre-ville.
Bonne pratique 3
B$'"#,2'n#3$?5$.*51$2Ŭ2$*#1$.-**52'-,1$"5$1'2#$
Pourquoi
est-ce
important ?
Les friches, en raison de leur passé industriel, sont souvent polluées. Leur
recyclage pour créer des logements ou des établissements accueillant des
publics sensibles impose une vigilance accrue de respect des normes
environnementales et sanitaires.
À quoi cela
va-t-il
servir ?
Éviter des incompatibilités quant à l’occupation des sols et limiter les
risques de retard et de surcoûts.
Comment
procéder ?
Procéder à des diagnostics de dépollution et modéliser les coûts induits
avant de décider le lancement de l’opération.
Facteurs de
réussite
→
Connaître les caractéristiques des friches.
→
:"#,2(n#0$*#1$.-**32(-,1$"#1$1-*1$?4?,2$*#$*?,!#+#,2$"#$*a-.ń0?2(-,@
→
Intégrer les besoins de dépollution dans le projet de reconversion.
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
22
2.
(-,1235'3#$5,$.*?,$"#$n,?,!#+#,2$3- 512#$
Schéma n° 4 :
exemples de dispositifs nationaux mobilisables pour le recyclage de friches
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
:n,$"#$!-,"5'3#$5,$.3-)#2$"#$3#!-,4#31'-,$
d’une friche, complexe à bien des égards,
"'1.-1#3$"a5,$.*?,$"#$n,?,!#+#,2$3- 512#$
est
indispensable.
Celui-ci
permet,
au
premier chef, d’engager, d’annuler ou de
reporter l’opération.
Très peu de collectivités engagées dans un
projet de renouvellement urbain semblent
"(1.-1#0$ "a3,$ .0-2-!-*#$ "#$ .0ńn&30?2(-,$
pour décider d’engager ou d’annuler le
projet de réhabilitation.
Tel est, en revanche, le cas de la communauté
d’agglomération du Pays de Saint-Omer, qui
s’est dotée d’un programme de préfiguration
afin
de
préciser
les
études
et
moyens
d’ingénierie nécessaires à l’accompagnement
de la rénovation des friches.
9,$
.*?,$
"#$
n,?,!#+#,2$
1-*'"#$
#12$
également un outil incontournable de
pilotage des travaux, d’anticipation des
#1-',1$ "#$ n,?,!#+#,2$ #2$ "a',%-3+?2'-,$
des élus et des citoyens quant aux coûts.
La
majorité
des
collectivités
n’ont,
cependant, pas été en capacité de présenter
à leur assemblée délibérante un bilan
n,?,!(#0$ .0ń4(1(-,,#*$ 0- 312#@$ O($ !#02?(,#1$
n’en disposaient tout simplement pas, la
plupart ont remanié, voire bouleversé, leur
.*?,$"#$n,?,!#+#,2A$Į$"#$20Ń1$,-+ 0#31#1$
0#.0(1#1A$*#$0#,"?,2$n,?*#+#,2$.#3$n? *#@$
Tel est le cas de la commune d’Arques, dont
*ań.30#$
n,?,!(Ń0#$
&*- ?*#$
"#1$ .0-)#21$ "#$
réhabilitation
des
friches
doit
être
considérée avec une grande prudence.
À
Compiègne,
l’intercommunalité
s’est
"-2ń#$"a3,$.*?,$"#$n,?,!#+#,2$.0ń4(1(-,,#*$
actualisé
tout
au
long
de
l’opération.
Néanmoins, les recettes inscrites n’ont pas
été évaluées de manière précise et sont
incohérentes avec les autres documents
3"&ń2?(0#1$#2$n,?,!(#01@
Ainsi, les élus comme les citoyens n’ont
qu’une information très vague quant aux
coûts réels des opérations de réhabilitation.
Oa(*$#12$,-0+?*$/3#$*#1$.0ń4(1(-,1$n,?,!(Ń0#1$
évoluent sur d’aussi longues échelles de
temps, ces prévisions, quand elles existent,
sont souvent inexactes.
En plus des recettes tirées de la commercialisation des biens et de leurs fonds propres, les
collectivités ont bénéficié d'aides financières de l’État, comme par exemple :
Le fonds friches :
76,5 M
¡
pour
107 projets soutenus
Les subventions versées par
l’Anru et l’Ademe dans le cadre
de reconversions urbaines
La fiscalité incitative issue de la
Loi Malraux de 1962
Ý/3(*( 0#$n,?,!(#0$"#1$0ń5? (*(2?2(-,1
de
%0(!5#1$B$*#1$1.ń!(n!(2ń1$"#1$?,!(#,1$1(2#1$
militaires
La communauté urbaine d’Arras a procédé à la
réhabilitation de la caserne Schramm, ancien
İ2(+#,2$
+(*(2?(0#$
"#$
!?4?*#0(#$
ń"(nń$
.?0$
Vauban.
À
Compiègne,
la
communauté
d’agglomération a reconverti le camp des
Sablons, ancien site militaire fermé au milieu
des années 1990.
Dans les deux cas, les locaux, qui appartenaient
à l’armée, ont été cédés avec une clause dite
« de complément de prix », consistant en un
reversement à l’État, par la collectivité et les
acquéreurs successifs, d’une partie des plus-
values réalisées sur les biens cédés initialement.
Ce type de clause expose directement ou
indirectement les collectivités à un risque
n,?,!(#0$0ń#*$#,$!?1$"#$.*31R4?*3#@
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
23
7*51'#531$
!-**#!2'4'2ń1$
-,2$
!-,nń$
*?$
réalisation de l’opération à un tiers, dans le
cadre d’un traité de concession. Or, ces
contrats
sont
rarement
adaptés
aux
1.ń!'n!'2ń1$
"#$
!;?/5#$
-.ń3?2'-,A$
#2$
nombreuses
sont
les
collectivités
à
15..-32#3$5,$3'1/5#$n,?,!'#3
.
La commune de Béthune, qui a fait le choix de
concéder
l’aménagement
à
la
société
Territoires 62, encourt un risque financier
estimé à près de 0,8 M
¡
, auquel s’ajoute celui
de 3,7 M
¡
lié aux perspectives de sortie du
portage foncier par l’EPF Hauts-de-France.
De la même manière, à Méricourt, le traité de
concession n’induit qu’un transfert partiel
du risque à l’aménageur. À l’expiration du
contrat, les biens non encore cédés ou
revendus
par
le
concessionnaire feront
l’objet d’un transfert, à titre onéreux, à la
commune.
Du côté de la communauté d’agglomération
'0#(*$O3"$P(1#A$*#1$,-+ 0#31#1$+-"(n!?2(-,1$
du projet ont nécessité de signer plusieurs
avenants ayant bouleversé l’économie du
contrat
et
induit
une
hausse
de
la
.?02(!(.?2(-,$ n,?,!(Ń0#$ "#$ *?$ !-**#!2(4(2ń@$
Cette
dernière
aura
servi
de
variable
d’ajustement pour équilibrer le bilan de
l’aménageur
et
les
dépenses
supplémentaires non-anticipées.
L’élaboration
préalable
d’un
plan
de
n,?,!#+#,2$
3- 512#$
?53?'2$
.#3+'1$
d’adapter les clauses contractuelles et de
*'+'2#3$*a#6.-1'2'-,$"#1$n,?,!#1$*-!?*#1@
B.
Être persévérant et vigilant dans la conduite des opérations
1.
Organiser la maîtrise d’ouvrage
dans le temps et être attentif à
toutes les étapes
Reconvertir des friches est une opération
d’aménagement qui suppose un pilotage
sur la longue durée. Il appartient aux
collectivités ayant initié ces projets d’en
assurer la conduite et d’en organiser la
maîtrise d’ouvrage.
Selon les cas, la compétence en matière
d’aménagement
pour
la
création
de
logements appartient aux établissements
publics de coopération intercommunale ou
aux
communes.
Le
pilotage
par
une
commune d’une opération hors de sa
compétence, comme la reconversion de la
friche du centre-ville d’Arques, l’expose à
des risques juridiques et opérationnels.
7?$ .5?1#$ "#$ "ńn,(2(-,$ "3$ .0-)#2$ 13..-1#$
généralement de recourir à des prestataires
spécialisés,
parfois
publics,
comme
les
agences d’urbanisme. Elle implique aussi
"a?11-!(#0$ "#1$ ?!2#301$ "(4#01$ In,?,!#301A$
habitants, etc.), potentiellement nombreux,
surtout lorsque le projet s’inscrit dans
plusieurs
dispositifs
(« Action
c
Ŵ
ur
de
ville », « nouveau projet de renouvellement
urbain »,
etc.)
ayant
chacun
leur
gouvernance. En pareil cas, la création de
plusieurs comités spécialisés est nécessaire,
comme dans les projets conduits par la
communauté d’agglomération du Pays de
Saint-Omer, par, Creil Sud Oise, ou encore
par la communauté urbaine d’Arras. Même si
ce type de gouvernance est complexe, les
dispositifs de soutien de l’État prennent en
compte des dépenses de conduite de projet,
comme à Arras, où un poste de chef de
.0-)#2$ ?$ ń2ń$ n,?,!ń$ .?0$ *#$ !-,20?2$ "#$
redynamisation de site de défense signé
avec l’État.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
24
Schéma n° 5 :
organisation de la maîtrise d’ouvrage
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Lorsqu’elles décident de réaliser le projet
de reconversion en régie directe, c’est-à-
dire en recourant à leurs propres équipes
pour acquérir les terrains, faire exécuter les
travaux de mise en état et de viabilisation,
puis
commercialiser
les
parcelles
ou
bâtiments
aménagés,
les
collectivités
doivent
s’assurer
de
disposer
d’une
',&ń,'#3'#$15q1?,2#@
C’est
le
cas
de
la
communauté
d’agglomération de la Région de Compiègne
et de la Basse Automne, où ces missions sont
confiées
à
un
pôle
« aménagement
et
urbanisme
»,
avec
un
chef
de
projet
spécialement chargé des ZAC d’habitat, et à
un bureau d’études interne, qui organise et
suit
la
réalisation
des
travaux.
La
communauté d’agglomération du Pays de
Saint-Omer dispose également d’un service
dédié
(d’environ
40 agents),
le
pôle
aménagement, avec une cheffe de projet
« renouvellement urbain ».
Non soumises aux obligations réglementaires
ou
contractuelles
qui
s’imposent
aux
concessionnaires, les collectivités ayant fait le
choix de la régie directe disposent de
souplesse pour suivre leurs opérations. Elles
doivent néanmoins en assurer un suivi
opérationnel et financier rigoureux et en
rendre compte régulièrement à l’assemblée
délibérante.
Ainsi, la communauté d’agglomération de
Creil Sud Oise et celle du Grand Soissons
n’informent-elles pas chaque année leur
conseil d’agglomération de l’avancement
des opérations de reconversion des friches,
dont elles ne sont d’ailleurs pas en mesure
de
retracer
toutes
les
dépenses
d’aménagement.
La
communauté
d’agglomération de la région de Compiègne
et de la Basse Automne, tout en disposant
"a-32(*1$
"#$
13(4($
0- 312#1$
I (*?,$ n,?,!(#0$
prévisionnel détaillé de la ZAC, état de
l’exécution
des
marchés
de
travaux,
enregistrement des demandes de terrain à
bâtir),
ne
tient
pas
de
comptabilité
analytique de l’aménagement de la ZAC du
Camp des Sablons.
Certaines
collectivités
choisissent
de
déléguer une partie de la maîtrise d’ouvrage
à des organismes spécialisés.
Le portage foncier, qui comprend les missions
d’acquisition et de mise en état (démolition,
retrait des sources concentrées de pollution,
etc.) des terrains, est couramment confié à un
EPF. C’est le choix fait par des collectivités ne
disposant pas elles-mêmes de l’ingénierie
suffisante, en particulier pour traiter des
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
25
situations
complexes :
la
communauté
d’agglomération Creil Sud Oise pour la friche
de
Gournay-les-Usines,
la
commune
de
Béthune pour les opérations de la Pierrette et
de l’impasse Pontfort. En 2021, l’EPF Hauts-
de-France a d’ailleurs réorganisé sa direction
opérationnelle autour de deux services :
recyclage foncier et recomposition urbaine.
7#1$!-**#!2(4(2ń1$.#34#,2$?311($!-,n#0$Į$"#1$
tiers
la
réalisation
des
travaux
de
réhabilitation
ou
d’aménagement,
voire
l’acquisition des parcelles. Cette délégation
prend
notamment
la
forme
d’une
concession d’aménagement (article L. 300-4
du code de l’urbanisme), comme pour la
%0(!5#$"3$wQx$O3"A$!-,nń#$.?0$*?$!-++3,#$
de Méricourt à la société Territoires 62, ou
d’un transfert de maîtrise d’ouvrage (article
L. 2422-12
du
code
de
la
commande
publique), pour celle des établissements
O?(,2R<0Ń0#1$ Į$ S#?34?*A$ !-,nń#$ .?0$ *?$
!-++3,#$Į$*a-q!#$.3 *(!$"#$*a5? (2?2$"#$*?$
Somme.
La délégation de la maîtrise d’ouvrage à
des
acteurs
spécialisés
permet
à
la
collectivité de disposer d’une expertise
qu’elle ne possède pas, mais ne la dispense
pas de piloter l’opération dont elle a la
charge en dernier ressort. Elle doit en
particulier veiller à obtenir toutes les
informations nécessaires, notamment les
comptes rendus annuels opérationnels et
n,?,!'#31$"#1$?+ń,?ȓ@
Les
collectivités
doivent
s’assurer
de
l’exécution du contrat sur des durées qui
peuvent être longues. Les conventions de
portage foncier conclues par la commune de
Béthune avec l’EPF Hauts-de-France en
2008-2009 ont été reconduites jusqu’en
2026, témoignant d’un suivi perfectible par
la commune. Cette dernière a constitué
.0-&0#11(4#+#,2A$
"#.3(1$
n,$
usutA$
3,#$
direction de l’aménagement urbain, qui
permettra de renforcer le pilotage des
opérations. Pour la concession de la friche
du 4/5 Sud à Méricourt, conclue en 2009
pour une durée initiale de huit ans, et
désormais prévue jusqu’en 2024, la société
Territoires 62 a remis à la commune des
comptes
rendus
annuels
tardifs
et
(,13q1?++#,2$.0ń!(1@
F,n,A$*#1$!5?,&#+#,21$"a-0&?,(1?2(-,$"#$*?$
maîtrise d’ouvrage peuvent entraîner des
surcoûts et des délais. Ainsi, le projet de
reconversion de la friche du centre-ville
d’Arques a fait l’objet d’une concession
d’aménagement, de 2010 à 2015, avant
d’être repris en régie par la commune. Une
ZAC a été créée en 2007, puis supprimée en
2015.
Dès
lors,
quel
que
soit
le
choix
d’organisation de la maîtrise d’ouvrage de
la collectivité, il revient à cette dernière
d’assurer un pilotage aussi stable que
possible.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
26
2.
Þ23#$3ń1'*'#,2$%?!#$?56$"'q!5*2ń1
Les projets de reconversion de friches
peuvent, comme toutes les opérations
d’aménagement,
connaître
des
aléas :
maîtrise du foncier difficile, risques liés à l’état
du sol, problèmes de commercialisation. La
capacité de la collectivité à s’y adapter est
déterminante pour assurer une mise en
!t
uvre réussie du projet.
L’acquisition des terrains concernés par la
reconversion peut se heurter au refus de
vendre du propriétaire, par exemple lorsque
ce dernier est en désaccord avec l’estimation
du prix faite par le service des domaines.
L’usage
des
prérogatives
de
puissance
publique
ou
la
négociation,
voire
une
combinaison des deux, contribuent à lever
cet
obstacle.
À
Beauval,
l’emprise
de
l’ancienne usine Saint-Frères avait d’abord
été
achetée
par
une
société
civile
immobilière, la commune n’ayant alors ni
%?(2$"a-p0#$"a?!/3(1(2(-,$,($32(*(1ń$1-,$"0-(2$
de préemption. Elle a ensuite sollicité la
protection des bâtiments, au titre des
monuments historiques, et pu acheter une
partie du terrain. Cependant, en raison d’une
maîtrise partielle du foncier, la réalisation
des objectifs environnementaux du projet
pourrait s’avérer incomplète, notamment en
cas de persistance, sur ce terrain, des
pollutions existantes. Dans le quartier de
Gournay-les-Usines,
la
communauté
d’agglomération Creil Sud Oise a connu des
"(q!3*2ń1$ .-30$ ?!/3ń0(0$ 3,$ ?,!(#,$ *E!ń#$
technique
qui
avait
été
vendu
par
adjudication,
après
sa
fermeture.
Le
!-,2#,2(#36$?$n,?*#+#,2$.3$Ņ20#$!*-1$.?0$3,$
accord transactionnel. À Marquette-lez-Lille,
la commune a incité, au moyen de diverses
prérogatives
de
puissance
publique
I+-"(n!?2(-,$
"3$
.*?,$
*-!?*$
"a30 ?,(1+#A$
projet d’expropriation pour cause d’utilité
publique, etc.), l’ancien propriétaire du site
des Grands Moulins de Paris à céder ce
dernier à un autre acteur privé, porteur d’un
projet d’aménagement.
Outre les cas de pollution évoqués plus haut,
un autre aléa lié à l’état du sol ou de
bâtiments existants découle de la mise à
jour de vestiges archéologiques, comme
c’est le cas sur la friche Sega à Saint-Omer,
où des travaux de démolition ont révélé des
Bonne pratique 4 :
organiser sa maîtrise d’ouvrage pour suivre l’opération
Pourquoi
est-ce
important ?
La reconversion de friches étant une opération longue et complexe, il est
indispensable d’en organiser soigneusement le pilotage.
À quoi cela
va-t-il
servir ?
Prendre les décisions importantes, associer tous les acteurs concernés
Iń*31A$5? (2?,21A$.?02#,?(0#1$n,?,!(#01A$?+ń,?ĭA$#2!@KA$!5-(1(0$*#$+-"#$
de réalisation.
Comment
procéder ?
Mettre en place les comités politiques et techniques utiles et choisir le
mode de réalisation, soit en assurant soi-même la maîtrise d’ouvrage, soit
en la délégant en tout ou partie (EPF, concession d’aménagement,
transfert de maîtrise d’ouvrage, etc.).
Facteurs de
réussite
→
Disposer des ressources internes nécessaires au suivi du projet,
+Ņ+#$*-01/3#$*?$+?ŕ20(1#$"a-340?&#$#12$!-,nń#$Į$"#1$2(#01@
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
27
+301$?,!(#,1@$'#22#$"ń!-34#02#A$"-,2$*a#p#2$
sur l’équilibre économique du projet n’est
pas encore connu, trouvera à s’inscrire dans
l’objectif de mise en valeur du patrimoine
retenu par la communauté d’agglomération.
Autre exemple de risque, la difficulté de
commercialisation des terrains aménagés,
qui peut nécessiter une modification du
programme. À Méricourt, devant les retards
de commercialisation constatés en 2018, la
commune
a
décidé
de
modifier
profondément la typologie des constructions
prévues, au profit des logements collectifs
(trois quarts du projet, contre moins d’un
tiers
dans
le
projet
initial).
En
outre,
l’aménageur a accepté de construire lui-
même,
via
sa
filiale
de
promotion
immobilière, la moitié des logements prévus.
Si des risques sont inévitables dans la
conduite d’opérations se déroulant sur une
longue
durée
et
sur
des
sites
imparfaitement connus, une organisation
de projet solide permet de prendre les
dispositions nécessaires (négociation avec
les propriétaires, évolution du programme,
etc.) à la poursuite de l’opération. Lorsque
la maîtrise d’ouvrage est déléguée, il
apparaît
essentiel
de
préciser
soigneusement, dans le contrat, comment
seront réparties, entre le concédant et le
concessionnaire
notamment,
les
!-,1ń/5#,!#1$ n,?,!'Ń3#1$ "#1$ ?*ń?1$ "5$
projet.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
28
ANNEXES
1 - NOTIONS CLÉS
Artificialisation des sols – espaces artificialisés
: transformation d'un sol à caractère agricole,
naturel
ou
forestier
par
des
actions
d'aménagement,
pouvant
entraîner
son
imperméabilisation totale ou partielle. Ce changement d'usage des sols, le plus souvent
irréversible, a des conséquences qui peuvent être préjudiciables à l'environnement et à la
production agricole. L’artificialisation résulte de l’urbanisation et de l’expansion des
infrastructures, sous l’influence de la dynamique démographique et du développement
économique.
Concession d’aménagement
: contrat entre une personne publique (le concédant) et un
aménageur public ou privé (le concessionnaire), par lequel la personne publique à l’initiative de
l’opération d’aménagement délègue l’étude et la réalisation du projet à un aménageur public ou
privé.
Étalement urbain
: augmentation de la superficie d'une agglomération et diminution de sa
densité de population. Il est l'une des manifestations spatiales de la périurbanisation.
Friche potentielle :
friche à risque de pollution qui présente une incertitude plus ou moins
forte sur son potentiel de reconversion et de transformation, ainsi qu’un risque financier qui
freine souvent sa reconversion.
Frugalité foncière
: approche coopérative, sociale et solidaire de la sobriété. Au regard de
cette dernière, la frugalité porte une vision « positive » de l’usage des ressources. Elle suppose
un aménagement des territoires fondé sur un recours accru aux ressources locales
(notamment biosourcées et géosourcées) dans les projets.
Maîtrise d’ouvrage
: acheteur pour le compte duquel les travaux sont exécutés, dans le cadre
d'un marché de travaux.
Parties prenantes
: tout acteur (individu, organisation, groupe) concerné par un projet, une
décision ou action, c’est-à-dire dont les intérêts sont affectés d’une façon ou d’une autre par
sa mise en place.
7*?,$"#$n,?,!#+#,2
B$.*?,$/3($.#0+#2$"#$"0#11#0$*?$*(12#$"#$2-31$*#1$ #1-(,1$n,?,!(#01$"3$.0-)#2$
Į$*?,!#0A$#2$*#1$0#11-30!#1$?..-02ń#1@$:*$.#0+#2$"#$1a?1130#0$"#$*ań/3(*( 0#$n,?,!(#0$"#$*a-.ń0?2(-,@$
Plan local d’urbanisme
: document d'urbanisme qui, à l'échelle du groupement de communes
-3$"#$*?$!-++3,#A$20?"3(2$3,$.0-)#2$&*- ?*$"¡?+ń,?&#+#,2$#2$"¡30 ?,(1+#$#2$n6#$*#1$0Ń&*#1$
d'aménagement et d'utilisation des sols.
Portage foncier
B$"(1.-1(2(%$"a?("#$Į$*a?!/3(1(2(-,$"(pń0ń#$"3$%-,!(#0A$.?0$*#/3#*$*a#p-02$n,?,!(#0$
immédiat de l’acquéreur est limité au seul coût de la construction du logement. Pour certaines
-.ń0?2(-,1A$ *a?!5?2$ "3$ 2#00?(,$ #12$ "(pń0ń$ ?3R"#*Į$ "#$ *?$ "30ń#$ "#$ 0#+ -301#+#,2$ "#1$ .0Ņ21$
contractés pour la construction du bâti.
Protocole
de
préfiguration
:
première
étape
de
contractualisation
du
projet
de
renouvellement urbain. Destiné à financer un programme d'études et des moyens d'ingénierie,
il permet la conception de projets urbains de qualité et la définition des conditions de leur
faisabilité et de leur réalisation.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
29
Régie directe
: mode de gestion par lequel la collectivité locale gère directement le service.
Renaturation
: processus, naturels ou avec l'intervention de l'homme, par lesquels la nature se
réinstalle spontanément.
Réversibilité
: capacité programmée d'un ouvrage neuf à changer facilement de destination
(bureaux, logements, activités, etc.) grâce à une conception qui minimise, par anticipation,
l'ampleur et le coût des adaptations.
Schéma de cohérence territoriale
: document d'urbanisme qui, à l'échelle d'un territoire de
projet ou bassin de vie (périmètre intercommunal ou au-delà), détermine l'organisation
spatiale et les grandes orientations de développement.
Schéma régional d’aménagement et de développement durable du territoire (Sraddet)
:
document de planification qui, à l’échelle régionale, précise la stratégie, les objectifs et les
règles fixés par la région dans plusieurs domaines de l’aménagement du territoire, dont la
protection et la restauration de la biodiversité. Il intègre le schéma régional de cohérence
écologique (SRCE).
Sobriété foncière
: concept qui vise à limiter l’artificialisation des sols, c’est-à-dire la
transformation ou la consommation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers en zones
urbaines ou industrielles. Cet objectif a été fixé par la loi « Solidarité et Renouvellement
urbain » du 13 décembre 2000.
Zéro artificialisation nette (ZAN)
: objectif fixé pour 2050 par la loi « Climat et résilience » du
22 août 2021. Il demande aux territoires, communes, départements, régions de réduire de
50 % le rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et
forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée de 2011 à 2020.
Zone d’aménagement concerté (ZAC)
: opération d’urbanisme publique ayant pour but de
réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir en vue de les
céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
30
2 - LOCALISATION DES FRICHES
ANALYSÉES
Source : chambre régionale des comptes Hauts-de-France
Rapport thématique régional –
Le recyclage des friches dans les Hauts-de-France
31
3 - RÉFÉRENCES
Contrôles réalisés par la chambre pour l’enquête régionale sur les friches
−
Établissement public foncier Hauts-de-France, Tome 1 – Enquête régionale sur la réhabilitation
des friches en vue de construction de logements
, mars 2023
−
Établissement public foncier Hauts-de-France, Tome 2 – Gouvernance, organisation des
services et portefeuille d’activités
, mars 2023
−
Communauté d’agglomération du Pays de Saint-Omer
, mars 2023
−
Communauté d’agglomération Creil-Sud-Oise
, mars 2023
−
Office public de l’habitat « AMSOM Habitat »
, mars 2023
−
Commune de Méricourt
, juin 2023
−
Communauté urbaine d’Arras
, juin 2023
−
Commune d’Arques
, juillet 2023
−
Commune de Béthune
, août 2023
−
Commune de Marquette-lez-Lille
, août 2023
−
Communauté d’agglomération « Grand Soissons Agglomération »
, août 2023
−
Agence d’urbanisme du grand Amiénois (ADUGA)
, septembre 2023
−
Société d’économie mixte Territoires 62
, septembre 2023
−
Communauté d’agglomération de la région de Compiègne et de la Basse Automne (ZAC
du camp des Sablons)
,
octobre 2023
:523#1$.5 *'!?2'-,1$"#1$)53'"'!2'-,1$n,?,!'Ń3#1
−
Le logement social face au défi de l'accès des publics modestes et défavorisés
,
Cour des Comptes, rapport public thématique, février 2017
−
La fiscalité locale dans la perspective du ZAN [Zéro artificialisation nette]
, Conseil
des prélèvements obligatoires, octobre 2022
Références externes
−
Rapport d’information sur la revalorisation des friches industrielles, commerciales et
administratives,
Assemblée nationale, janvier 2021
−
Guide pratique de la reconversion des friches
, Laboratoire d’Initiatives Foncières et
Territoriales Innovantes (LIFTI), octobre 2022
Le présent rapport
est disponible sur le
site internet
de la chambre régionale des comptes Hauts-de-France.