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Réf. : ROD2/
05-049
Bénouville, le 31 janvier 2005
RAPPORT D'OBSERVATIONS DÉFINITIVES
relatif à la gestion de la société d’économie mixte locale
« La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
La chambre régionale des comptes de Basse-Normandie a vérifié les comptes et
examiné certains aspects de la gestion de la société d’économie mixte locale « La Caennaise,
société caennaise de développement immobilier » (précédemment société caennaise de
construction) pour les exercices 1997 et suivants, en application des dispositions des articles
L. 211-4 et L. 211-8 du code des juridictions financières.
A la suite des entretiens du conseiller-rapporteur avec le président de la Société et avec
son prédécesseur les 26 mai et 8 juin 2004, les observations provisoires décidées par la
Chambre lors de sa séance du 17 juin ont été portées à la connaissance de ces deux personnes
par lettres du 4 août 2004. La Chambre a examiné les réponses qui lui ont été apportées,
notamment par un courrier du président en date du 29 septembre 2004 et lors de l’audition des
deux présidents successifs le 3 novembre 2004. Ses observations définitives, arrêtées lors de sa
séance du 3 novembre 2004, concernent l’administration de la Société, la situation financière, le
patrimoine immobilier et l’intervention des SCI contrôlées par la société. Elles ont été
communiquées par lettres du 2 décembre 2004 aux présidents successifs de la Société, au Maire
de CAEN et à son prédécesseur. Seul le président actuel y a répondu dans le délai d’un mois fixé
par la loi ; cette réponse, qui engage la seule responsabilité de son auteur, est jointe au présent
rapport.
1 – L’ADMINISTRATION DE LA SOCIÉTÉ
La Société, créée en 1961, exerce son activité dans le secteur de la construction et de la
gestion immobilière. En 1994, elle a absorbé la société anonyme immobilière de la ville de Caen
(SAIEM). Cette opération, initiée par le maire de Caen, avait pour ambition de créer un outil
plus efficace et plus performant capable de participer, de façon accrue, au développement de
l’action économique et sociale de la ville de Caen.
L’assemblée générale extraordinaire du 28 juin 2001 a procédé à la conversion du
capital social en euros et à une augmentation de capital par incorporation de réserves. En
conséquence, le capital a été porté à 245 952 €. Les trois principaux actionnaires sont la ville de
Caen (53,5 %), la Caisse d’Epargne (25,37 %) et la Caisse des dépôts et consignations (20 %).
Depuis novembre 2002, la dénomination sociale est « La Caennaise – société caennaise de
développement immobilier » ; un élu caennais en est le président directeur général.
Rapport d’observations définitives relatif à « La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
2/6
Fin 2003, la Société gère environ 1 400 logements répartis en 19 groupes. Hormis
134 logements situés sur la commune de Saint-Germain-La-Blanche-Herbe, l’ensemble du parc
est situé sur la ville de Caen. Le patrimoine est constitué uniquement de logements collectifs. La
Société dispose également de 42 locaux d’activité commerciale et de 123 parkings ou garages.
Lors de la fusion-absorption, l’ensemble du personnel de la SAIEM a été transféré de
plein droit à la Société caennaise de construction. Fin 2003, l’effectif comprend un directeur,
10 agents techniques et 14 gardiens d’immeubles.
La Société détient plus de 98 % des parts des trois sociétés civiles immobilières
suivantes : la SCI de Thiès, créée en 1990, dont l’objet est la location de bureaux (notamment le
siège de la Caennaise), la SCI des Losanges, créée en 1997, dont l’objet est la construction et la
vente d’un immeuble résidentiel à Caen, la SCI Lyautey, créée en 1997, dont l’objet est la
location d’un immeuble.
Depuis 2004, en application de la loi du 1
er
août 2003 de sécurité financière, le
président de la Société rend compte, dans un rapport au conseil d’administration, des procédures
de contrôle interne mises en place par la société, procédures portant notamment sur les
commandes, achats et règlements, l’organisation du suivi comptable, la sécurité informatique.
Par ailleurs, le président s’est engagé à présenter, en application de l’article R. 433-19 du code
de la construction et de l’habitation (CCH), un rapport annuel sur l’exécution de chaque contrat
dont le montant est supérieur à 106,7 k€.
2 – LA SITUATION FINANCIERE
Présentation résumée des comptes de résultats de la société
(en k€)
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Chiffre d’affaires net
5 477
5 654
6 430
5 791
5 808
5 768
Total des produits d’exploitation
5 888
6 366
7 150
7 216
6 544
6 388
dont :
reprises sur amortissements et provisions
393
701
710
1 423
733
617
Total des charges d’exploitation
5 567
6 197
6 655
5 982
6 069
5 658
dont :
Autres achats et charges externes
2 008
2 198
2 111
2 179
2 318
2 130
Impôts et taxes
804
1 105
1 125
1 001
921
914
Amortissements
1 430
1 463
1 406
1 415
1 395
1 395
Provisions pour risques et charges
538
609
585
567
588
377
Résultat d’exploitation
320
167
495
1 234
475
729
Total des produits financiers
175
235
152
250
172
135
Total des charges financières
660
659
596
543
540
490
Résultat financier
- 485
- 421
- 444
- 293
- 367
- 355
Résultats exceptionnels
183
298
222
199
220
217
Résultat de l’exercice
210
225
150
739
158
382
Les produits d’exploitation, qui comprennent principalement les loyers et les charges
récupérées ainsi que les reprises sur amortissements et sur provisions, ont progressé sur la
période de 7,6 % avec des pointes en 1999 et 2000 dues respectivement à la rétrocession d’un
bien à une SCI et à une reprise d’amortissements suite à un contrôle fiscal (638 k€).
Après une augmentation de 9 % entre 1997 et 2001, les charges d’exploitation ont
baissé de 7,3 % entre 2001 et 2002. Cette baisse est due essentiellement à la diminution des
provisions pour grosses réparations et des achats et charges externes (- 189 k€), principalement
le chauffage (- 103 k€). Le président a précisé que le provisionnement pour réparations,
important jusqu’en 2001, était lié à l’âge moyen élevé du patrimoine (30 ans).
Rapport d’observations définitives relatif à « La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
3/6
Globalement, la situation financière de la Société apparaît saine. Les responsables
disposent en outre de marges de manoeuvre car les loyers pratiqués ne sont jamais au plafond.
Les produits locatifs et les marges locatives ont évolués ainsi sur la période (k€) :
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Produits locatifs
3 906
4 120
4 227
4 273
4 284
4 380
Marge locative brute
1
1 559
1 698
1 937
2 087
2 028
2 360
Marge locative nette
2
603
494
683
862
862
1 214
% marge locative nette/produits locatifs
15,4
12,0
16,1
20,2
20,1
27,7
Les marges locatives brutes et nettes sont en progression depuis 1998, en raison,
principalement, de la progression des loyers, du niveau moindre de la provision pour grosses
réparations et d’une bonne maîtrise des charges locatives déjà relevée par la MIILOS
3
.
Les résultats d’exploitation ont été constamment positifs sur la période avec une pointe
en 2000, à 1 234 k€. De même, les résultats de l’exercice sont excédentaires sur la période et
compris entre 150 k€ en 1999 et 739 k€ en 2000. Le fonds de roulement a constamment
progressé sur la période passant de 4 866 k€ en 1997 à 5 917 k€ en 2002 (+ 22 %).
La conjonction de ces résultats et des excédents de financement d’exploitation
(4 années sur 6) a généré une trésorerie importante dont les montants ont évolué entre 4 702 k€
en 1998 et 6 199 k€ en 2002.
3 – LE PATRIMOINE IMMOBILIER LOCATIF ET SA GESTION
3-1 Le patrimoine
La parc locatif, constitué de 1 346 logements est ancien : 93 % des logements ont un
âge moyen de 31 ans. Les logements sont en quasi-totalité conventionnés (96 %) et 42 % des
locataires logés sur le parc conventionné bénéficient de l’APL La Société gère également
16 logements locatifs construits par la SCI Lyautey.
La Société a élaboré un premier plan patrimonial en 1996. La dernière actualisation de
ce plan, relatif au parc existant, a été entérinée par le conseil d’administration le 12 juin 2002.
Les prévisions et réalisations de travaux issues de ce plan ont été les suivantes :
(en k€)
PREVISIONS
REALISATIONS
2002
2003
2002
2003
- grosses réparations
547
1 348
334
683
- travaux de réhabilitation et aménagement
653
5 746
170
2 954
TOTAL
1 200
7 094
504
3 637
1
La marge locative brute résulte de la différence entre les produits locatifs et les charges d’investissement nettes (intérêts des
emprunts, dotations aux amortissements et provisions).
2
La marge locative nette résulte de la différence entre la marge locative brute et les charges locatives affectées (entretien des
immeubles, grosses réparations, taxes foncières, …).
3
Rapport de la Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social (MIILOS) de juin 2002.
Rapport d’observations définitives relatif à « La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
4/6
Les fluctuations ou différences d’une année sur l’autre s’expliquent pour l’essentiel par
des contraintes externes, notamment des reports de financements accordés par l’Etat
(PALULOS) sur certains groupes d’immeubles.
Aucun plan stratégique de patrimoine (PSP), tel que prévu par la circulaire n° 2002-37
du 3 mai 2002, visant à mieux adapter l’offre de logements à la demande et à fixer, à moyen et
long terme, les évolutions du patrimoine, en tenant compte notamment des contraintes de
l’environnement externe, des capacités financières et des objectifs de la collectivité publique, n’a
jusqu’à maintenant été élaboré.
Toutefois, selon le président, la Société a intégré une dimension stratégique dans son
approche des gros travaux, plusieurs plans de patrimoine ayant déjà été réalisés. De plus, la
Société dispose d’un outil d’analyse de la rentabilité par programme. Le président a indiqué que
la Société, pour se conformer à la circulaire précitée, avait récemment engagé une démarche
formalisée pour actualiser son plan stratégique de patrimoine, afin de disposer d’un instrument
de communication avec les services de l’État, dans le but notamment de pouvoir continuer à
bénéficier des aides publiques.
La Chambre a relevé également que la ville de Caen n’avait pas défini explicitement les
actions devant être menées par la Société. Le président, élu caennais, a indiqué que la Société
était membre de tous les comités de pilotage par quartier et que l’un des objectifs de la société
était de favoriser la mixité sociale.
En réponse à la question de la Chambre sur ce sujet, le maire de CAEN a précisé que la
ville
« exerce sa compétence en matière de logement au moyen de l’office public HLM Caen-
Habitat et de la société d’économie mixte La Caennaise- Société caennaise de développement
immobilier… [dont les] politiques s’inscrivent dans le respect des orientations définies par le
PLH (Programme Local de l’Habitat), approuvé par le Conseil Communautaire de la
Communauté d’Agglomération ».
3-2 Les loyers
Après une augmentation de 2 % à compter du 1
er
juillet 2003, les loyers restaient
inférieurs au plafond autorisé. Le niveau des impayés est faible. Fin 2002, l’encours des créances
douteuses était de 266 k€ (43 dossiers dont 27 ayant un solde débiteur supérieur à 3 k€).
3-3 La commission d’attribution des logements
Selon les rapports d’activité communiqués au conseil d’administration, les données
relatives aux attributions de logements sont les suivantes :
Nombre de dossiers
Nombre de
réunions de la
commission
Nombre de
dossiers de
candidatures
Ayant reçu un
avis favorable
Ayant reçu un
avis défavorable
Dossiers ayant
abouti à
une attribution
de logement
2002
5
327
222
41
33
2001
4
271
192
33
22
2000
6
326
239
47
74
1999
6
270
236
24
34
1998
6
481
449
32
58
La Chambre a constaté que le règlement intérieur avait été mis en conformité avec la loi
d’orientation n° 98-657 du 21 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.
Rapport d’observations définitives relatif à « La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
5/6
4 L’NTERVENTION DES SCI CONTRÔLÉES PAR LA SOCIETE
La Société a acquis un terrain de 9 566 m² situé en bordure du boulevard du Maréchal
Lyautey le 22 janvier 1997.
« Afin de s’assurer de la réalisation d’un programme d’habitat diversifié conforme à
ses objectifs en matière de développement urbain et de redynamisation des quartiers dits « de la
rive droite », la ville de Caen, dans un souci de rationalisation et de coordination, a souhaité
confier la maîtrise et la conduite de l’opération à la société caennaise de construction (SCC)
sans pour autant exclure l’intervention d’autres opérateurs »
(PV du conseil d’administration de
la Caennaise du 13 mars 1997). Les droits à construire sur les trois lots (A1, A2, A3) ont été
confiés respectivement à une société privée, à la Caennaise et à l’office public HLM Caen
Habitat.
Le projet immobilier de la Caennaise comprenait un immeuble résidentiel d’environ
15 logements de 3 et 4 pièces, destinés à l’accession à la propriété à caractère social et un
immeuble d’environ 15 logements locatifs destinés aux personnes retraitées valides et
indépendantes, désireuses de disposer de logements plus spacieux que les logements sociaux,
avec éventuellement des services résidentiels et des services de proximité.
Le conseil d’administration (décision du 26 juin 1997) a procédé à la création de deux
SCI distinctes, filiales de la Société, l’une de construction-vente (SCI des Losanges) pour
l’opération de promotion immobilière, l’autre de location (SCI Lyautey) pour l’opération
patrimoniale locative. Le choix de cette organisation juridique s’explique, selon le président, par
les contraintes légales, fiscales et réglementaires de l’époque. Les deux SCI sont gérées par la
Caennaise.
S’agissant de l’opération réalisée par la SCI des Losanges, le coût total entre 1997 et
2002, est passé de 1,26 M€ à 1,57 M€, en raison, selon le président, de difficultés rencontrées
dans l’exécution des chantiers. Par ailleurs, la commercialisation s’est avérée difficile et la SCI a
dû faire appel pour cette prestation à un notaire. Au total, pour cette réalisation, la Caennaise n’a
pas obtenu le bénéfice escompté de 23 k€ mais, au contraire, a subi une perte qui, selon le
président, s’établit fin 2003 à 34 k€.
S’agissant de la construction réalisée par la SCI Lyautey, les coûts ont été maîtrisés,
puisque le coût global provisoire est arrêté à la somme de 1 032 k€ pour un prévisionnel de
1 116 k€. Fin 2002, la situation nette de cette SCI était négative à hauteur de - 7 k€.
Selon le président, la dissolution de la SCI Losanges est en cours et celle de la SCI
Lyautey devrait intervenir à court terme. Par ailleurs, le président a informé la Chambre que la
dissolution de la troisième SCI (SCI Thiès qui a pour objet la location de bureaux) interviendra
lorsque les services de la Caennaise auront quitté les bureaux qui appartiennent à cette SCI.
Rapport d’observations définitives relatif à « La Caennaise, société caennaise de développement immobilier »
6/6
REPONSE DU PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL
Nous avons accusé réception, il y a quelques jours, du rapport réalisé par la chambre
régionale des comptes de Basse-Normandie relatif à la gestion de la Société d’Economie Mixte
Locale, La Caennaise.
Ce rapport n’appelle pas de réponse particulière de notre part si ce n’est en ce qui
concerne l’implication de la Ville de Caen dans le développement stratégique de cette SEM
(p 4/5, &4).
En effet, il me semble utile de vous rappeler, comme je l’avais fait lors de mon entretien
avec le contrôleur, que la Ville est très directement impliquée dans cette SEM, puisque 5 élus en
sont administrateurs, dont 3 Maires Adjoints, (le Premier adjoint, Maire adjoint à l’urbanisme,
le Maire adjoint au logement et à l’habitat, et moi-même, Maire adjoint chargée du
développement territorial et des quartiers) et 2 élus conseillers municipaux.
Il en était de même sous la présidence de mon prédécesseur, alors Maire adjoint chargé
de l’urbanisme, assisté du Maire adjoint au logement et à l’habitat, du Maire adjoint aux
affaires économiques et de 2 conseillers municipaux. Il me semble important que cela soit
précisé.
J’ai pris acte avec satisfaction, qu’à la suite de ce contrôle, les conclusions de la
Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social (MIILOS) étaient confirmées, à
savoir que : « La Société Caennaise présente une bonne situation comptable et financière et des
coûts de gestion réduits. Le patrimoine de la Société, bien entretenu, est principalement implanté
sur les différents quartiers de la Ville de Caen. La gestion de proximité existante permet d’offrir
aux locataires un service de qualité. L’implication de son Directeur dans les réflexions menées
dans le cadre du développement et renouvellement urbain permet à la SEM d’y jouer un rôle
moteur » (extrait du rapport de la MIILOS du 02.12.2000).
Je ne peux donc qu’être satisfaite de cette situation, et tiens à vous assurer que le
Directeur et moi-même nous emploierons à
améliorer
encore
certains
aspects
de
l’administration et de la gestion de cette SEM qui ont pu susciter des interrogations de votre
part lors de ce contrôle.
Je vous confirme notamment que le Plan Stratégique Patrimonial, dans les formes
prévues par la circulaire du 3 mai 2002, est bien finalisé à ce jour, et qu’il sera soumis à
l’examen et l’approbation d’un prochain Conseil d’Administration, sachant que, comme vous le
mentionnez, un Plan patrimonial a été établi et régulièrement actualisé depuis 1996.