3, place des Grands Hommes - CS 30059 - 33064 BORDEAUX CEDEX - www.ccomptes.fr
LT 35 bis
Le vice-président
Bordeaux, le 25 octobre 2018
à
Madame la Directrice générale de l’OPH
Rochefort Habitat Océan
10, rue Pujos
–
BP 60151
17306 ROCHEFORT CEDEX
Dossier suivi par :
Nathalie DOUBLET, Greffière de la 3
ème
section
T. 05 56 56 47 00
Mel. : nouvelleaquitaine@crtc.ccomptes.fr
Contrôle n° 2017-0111
Objet : notification du rapport d’observations définitives relatif
au contrôle des comptes et de la gestion de l’office public
d’habitation Rochefort Habitat Océan
P.J. : 1 rapport
Lettre recommandée avec accusé de réception
Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport comportant les observations définitives de la
chambre sur le contrôle des comptes et de la gestion de
l’office public d’habitation Rochefort Habitat
Océan concernant les exercices 2012
jusqu’à la pér
iode la plus récente ainsi que la réponse qui y a été
apportée.
Je vous rappelle que ce document revêt un caractère confidentiel qu’il vous appartient de protéger jusqu’à
sa communic
ation au conseil d’administration
dès sa plus proche réunion, par son président qui en a
également été destinataire.
Ce rapport pourra alors être publié et communiqué aux tiers en faisant la demande, dans les conditions
fixées par le code des relations entre le public et l’administration.
Enfin, je vous précise qu’en application des dispositions de l’article R. 243
-17 du code précité, le rapport
d’observations
et la réponse jointe son
t transmis au préfet ainsi qu’au directeur département
al des
finances publiques de la Charente-Maritime.
Jean-Noël Gout
3, Place des Grands-Hommes
-
CS 30059
-
33064 Bordeaux Cedex
www.ccomptes.fr/ Nouvelle-Aquitaine
Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec
les destinataires concernés,
a été délibéré par la chambre le 2 août 2018
RAPPORT
D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
OFFICE PUBLIC DE L’
HABITAT
ROCHEFORT HABITAT OCEAN (17)
Exercices 2012 et suivants
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
1
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
...............................................................................................................................
2
RECOMMANDATIONS
...........................................................................................................
3
INTRODUCTION
......................................................................................................................
4
1
PRESENTATION DE L’OF
FICE
........................................................................................
5
2
SUITES APPORTEES AUX CONTROLES PRECEDENTS
..............................................
5
2.1
Suites apportées au dernier rapport d’observations définitives de la chambre
régionale des comptes
.....................................................................................................
5
2.1.1 Créa
tion d’une cellule dédiée à l’achat et aux marchés publics
.......................................
5
2.1.2 La gestion de proximité
....................................................................................................
6
2.2
Suites apportées au dernier rapport de l’Agence nationale de contrôle du logement
social (ANCOLS)
............................................................................................................
6
3
FIABILITE DES COMPTES
................................................................................................
7
3.1
L’organisation budgétaire et
comptable de l’office
........................................................
7
3.2
Le patrimoine et les écritures bilancielles
.......................................................................
8
3.2.1
L’inventaire et état de l’actif
.............................................................................................
8
3.2.2 Les amortissements
...........................................................................................................
8
3.3
Les provisions pour gros entretien
..................................................................................
9
3.4
Les régies
........................................................................................................................
9
3.5
Synthèse du chapitre 3 relatif à la fiabilité des comptes
...............................................
10
4
LA SITUATION FINANCI
ERE DE L’OFFICE
................................................................
10
4.1
Résultat de l’exercice
....................................................................................................
11
4.1.1 Les pr
oduits d’exploitation
.............................................................................................
11
4.1.2
Les charges d’exploitation
..............................................................................................
14
4.2
Evolution des résultats financiers et exceptionnels
......................................................
17
4.2.1 Les résultats financiers
...................................................................................................
17
4.2.2 Des résultats exceptionnels en forte progression en 2016
..............................................
17
4.2.3
L’autofinancement de Rochefort Habitat Océan
............................................................
17
4.3
Situation bilancielle et analyse du potentiel financier
..................................................
19
4.3.1 Le fonds de roulement
....................................................................................................
19
4.3.2 Trésorerie
........................................................................................................................
21
4.3.3 Potentiel financier
...........................................................................................................
21
4.3.4
L’endettement de Rochefort Habitat Océan
...................................................................
23
4.4
Synthèse du chapitre 4 relatif à la situation financière de l’office
................................
23
5
GESTION DES RESSOURCES HUMAINES
...................................................................
24
5.1
Rémunération du personnel de l’office
.........................................................................
24
5.1.1
Rémunérations versées aux fonctionnaires de l’office
...................................................
24
5.1.2 Rémunérations versées aux personnels contractuels de droit privé
................................
27
5.2
Un temps de travail inférieur à la durée légale
.............................................................
28
5.3
Synthèse du chapitre 5 relatif à la gestion des ressources humaines
............................
29
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
2
SYNTHÈSE
Rochefort Habitat Océan est un office
public de l’habitat de petite taille gérant 2
600
logements et rattaché, depuis le 1er janvier 2016, à la communauté d’agglomération Rochefort
Océan (CARO).
La situation financière de l’office est équilibrée mais demeure marquée par d’importantes
fragilités en fin de période sous revue. Sa faible cap
acité d’autofinancement résulte notamment de
niveaux de loyers structurellement peu élevés alors que les charges de fiscalité locale et de
maintenance sont supérieures aux médianes correspondantes. A cela s’ajoute
nt de probables sous-
estimations des dotati
ons aux amortissements qui obèrent d’autant le résultat d’exploitation. Sur
ce point, l’examen de la fiabilité des comptes a révélé d’importantes insuffisances dans la tenue
de l’inventaire physique de l’o
ffice. Le passage en comptabilité commerciale au 1er janvier 2021
oblige l’ordonnateur à engager un vaste chantier de fiabilisation de son inventaire et des écritures
d’amortissement associées.
La structure bilancielle de l’office paraît également fragile malgré un niveau d’endettement
soutenable. Ainsi, le niveau du potentiel financier ainsi que la part des capitaux propres dans les
capitaux permanents demeurent inférieurs aux médianes des offices de même taille. Dans la
mesure où l’office doit maintenir, à l’avenir, un niveau d’investissement corresponda
nt à la
réalisation des travaux inscrits au plan stratégique patrimonial, l’ordonnateur
doit consolider
rapidement le niveau de la capacité d’autofinancement existante. A court terme, l’essentiel des
efforts à accomplir passe par une meilleure maîtrise globale des charges. Des gisements
d’économies ont été identifiés en matière de charges de personnel, de maintenance et diverses
charge
s de fonctionnement courant. L’o
ffice est également invité à engager, dès à présent, toutes
les réformes permettant de rehausser le niveau moyen des loyers, même si
l’effet de ces mesures
ne sera constaté qu’à moyen terme.
L’examen des dispositifs de rémuné
ration des personnels,
en vigueur au sein de l’o
ffice, a
révélé d’importantes anomalies. L’ordonnateur a pris, en la matièr
e, plusieurs décisions
individuelles en dehors de toute base juridique. La fixation unilatérale, pour la quasi-totalité des
personnels contractuels, de salaires bruts de base supérieurs aux barèmes conventionnels est à la
fois coûteuse et inéquitable. De l
a même manière, l’ordonnateur a créé plusieurs catégories de
primes ou modifié les conditions d’attribution de primes existantes au bénéfice de fonctionnaires
et personnels contractuels alors qu’il n’est pas compétent pour y procéder. Ces agissements ont
également généré entre les personnels des différences de traitement, comme par exemple le
versement des primes exceptionnelles. Ces pratiques salariales apparaissent enfin peu
transparentes car le conseil d’administration n’est
pas associé à leur pilotage. Le directeur ne rend
pas compte de l’exécution de ces charges salariales à l’assemblée délibérante alors que les textes
l’y obligent.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
3
RECOMMANDATIONS
Recommandation n°
1 :
Eta
blir, pour chaque mission de l’office, comme s’y engage
l’ordonnateur, une cartogr
aphie des risques et formaliser en conséquence des procédures adaptées
de contrôle interne
.
Recommandation n°
2 :
Poursuivre la fiabilisation de la comptabilité patrimoniale : procéder
régulièrement au rapprochement de l’inventaire avec l’état de l’actif et réajuster l’ense
mble des
écritures d’amortissement à l’issue
.
Recommandation n°
3 :
Procéder régulièrement au contrôle des régies, comme s’y engage
l’ordonnateur.
Recommandation n°
4 :
Engager toutes les mesures permettant de réduire le taux de logements
vacants, hors vacance technique.
Recommandation n°
5 :
Refondre l’attri
bution des primes des personnels contractuels dans le
respect des règles et de la
situation financière de l’o
ffice.
Recommandation n°
6 :
Respecter strictement les conditions de versement des indemnités
horaires pour travaux supplémentaires (IHTS) et interrompre le versement de primes irrégulières
à savoir la « prime de présence » et les « primes exceptionnelles ».
Recommandation n°
7 :
Informer le conseil d’administration de la politique salariale de l’o
ffice,
notamment en enrichissant le contenu du rapport d’activité, comme s’y est engagé l’ordonnateur.
Recommandation n°
8 :
Respecter la législation sur le temps de travail : durée légale du temps
de travail et conditions d’ouverture des comptes épargne temps, comme s’y est engagé
l’ordonnateur.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
4
INTRODUCTION
L’examen de la gestion de l’OPH de Rochefort Habitat Océan est inscrit au programme
des c
ontrôles de l’année 2017 de la c
hambre régionale des comptes Nouvelle-Aquitaine.
L’ouverture du contrôle a été notifiée à l’ordonnateur, Mme Véronique PAVAGEAU,
directrice générale de l’offic
e depuis le 8 novembre 2011, par lettre du 25 juillet 2017. Un courrier
informant le président du conseil d’administration, M. Daniel PACAU a également été adressé le
même jour.
L’entretien de début de contrôle avec la directrice générale a eu lieu le 9 oc
tobre 2017.
L’entretien de fin de contrôle a eu lieu le 7 décembre 2017.
Lors de sa séance du 11 janvier 2018, la chambre régionale des comptes a formulé ses
observations provisoires.
Lors de sa séance du 2 août 2018, la chambre régionale des comptes a formulé ses
observations définitives.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
5
1
PRESENTATION DE L’OF
FICE
Créé en 1930, l’office municipal de la ville de Rochefort devient un office public de
l’habitat en 2007 en application de la loi 2006
-872 du 13 j
uillet 2006 et de l’ordonnance
n° 2007-137 du 1
er
février 2007. Cet établissement public industriel et commercial prend la
dénomination de « Rochefort Habitat Océan » par décision du conseil d’administration du
19
novembre 2012. Il est rattaché à la communauté d’agglomération Rochefort Océan (CARO) l
e
1
er
janvier 2016.
La présidence du conseil d’administration est assurée depuis le 13 mai 2014 par Monsieur
Daniel PACAU, conseiller municipal de la ville de Rochefort et conseiller communautaire de
Rochefort Océan qui a pris la suite de Monsieur ROY, en fonction depuis 2001.
Rochefort Habitat Océan est situé sur la zone littorale de la Charente-Maritime, proche de
La Rochelle. L’attractivité du département induit un prix élevé du foncier, alors que le territoire
de l’agglomération est caractérisé par une
précarité des habitants dans un bassin économique
fragile et une population vieillissante. L’office dispose d’un parc locatif de 2613 logements, dont
87 % du patrimoine se situe à Rochefort.
L’office, actuellement soumis aux règles publiques en matière bu
dgétaire et comptable
(M31), va basculer en comptabilité commerciale à compter du 1
er
janvier 2021. Cette migration
aura des incidences sur l’organisation de l’office, notamment avec la création d’un service
chargé
du recouvrement des loyers.
Chiffres clé (31 décembre 2016)
23 administrateurs
53 salariés (49,87 ETP) dont 17 relèvent de la fonction publique territoriale et 36 du droit privé.
Parc locatif de 2613 logements (2561 logements familiaux et 52 foyers) dont la moyenne d’âge
est
de 31,5 ans.
66,5 %
de bénéficiaires d’APL.
Chiffre d’affaires
:10 419 K€.
2
SUITES APPORTEES AUX CONTROLES PRECEDENTS
2.1
Suites apportées au dernier rapport d’observations définitives de la
chambre régionale des comptes
2.1.1
Création d’une cellule dédiée à l’achat et aux marchés
publics
Le contrôle précédent avait relevé des pratiques non conformes au code des marchés
publics (absence de mise en concurrence périodique, utilisation de bons de commande sans contrat
ni marché…).
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
6
Pour faire suite à ces observations, une cellule marchés publics a été créée le 15 février
2007. Initialement rattachée au directeur général, elle relève, depuis le 1er janvier 2016, de la
direction administrative et juridique. Un guide formalisant la procédure des achats publics a
également été rédigé en 2013.
Ces mesures ont permis de professionnaliser les pratiques en matière d’achat public.
Toutefois, le contrôle d’un échantillonnage de procédure
s de passation de marchés public a révélé
deux irrégularités
1
. Même si les montants en cause sont peu élevé
s, l’ordonnateur n’a pas cru
devoir appliquer les dispositions de l’alinéa 8 de l’article 30 du décret
n°2016-360 du 25 mars
2016 qui l’obligent à solliciter plusieurs offres concurrentes. Sur ce point, la chambre régionale
des comptes rappelle à l’ordonna
teur les obligations réglementaires auxquelles il est tenu de se
conformer.
2.1.2
La gestion de proximité
La chambre régionale des comptes avait relevé, lors du contrôle précédent, que l’office ne
respectait pas les dispositions du décret n° 2001-1361 du 28 décembre 2001, qui prescrit aux
bailleurs d'affecter un effectif minimum de personnes aux fonctions de gardiennage ou de
surveillance dans les ensembles d'immobiliers locatifs.
Interrogé sur le sujet, l’office a indiqué avoir adapté progressivement l’organisa
tion de la
gestion de proximité, qui avait été mise en place en 2003, avec la création d’agences de proximité.
Il dispose depuis juin 2017 de 8 responsables d’immeubles sur l’ensemble de son parc locatif.
Ces
mesures de réorganisation ont été réalisées.
2.2
Su
ites apportées au dernier rapport de l’Agence nationale de contrôle du
logement social (ANCOLS)
L’audit mené par l’ANCOLS en 2014 a mis en exergue plusieurs défaillances dans
l’organisation administrative de l’office : absence de pilotage effectif de certa
ins processus,
absence de coordination entre les services, absence d’une base de données patrimoniales
informatisées permettant de suivre les différents financements, faible automatisation des tâches,
insuffisance des processus de contrôle interne.
Ces dysfonctionnements sont particulièrement établis en ce qui concerne les processus de
la gestion locative qui ne paraissent pas suffisamment maîtrisés et sécurisés. Des insuffisances ont
été constatées par l’ANCOLS au stade de la préparation des conventions en
tachées par de
nombreuses erreurs matérielles comme la reprise inexacte de références d’indices ou des
actualisations inexactes de loyers plafonds.
Sur ce dernier point, l’ordonnateur a indiqué avoir déployé une nouvelle base de gestion
locative dénommée
« SQL Server » à compter de la fin de l’année 2015. Il a précisé également
avoir engagé une démarche d
’accompagnement permettant à l’office d’obtenir le label
«
Quali’hlm
». Pour cela, un plan d’actions d’améliorations (PAA) décliné en 45 actions vient
d’ê
tre mis en place.
1
Marché d’étude sur bâtiments
- Quartier Salaneuve
–
pour 7200 €
Mission de conseil visant à obtenir des dégrèvements sur les impositions de taxes foncières au titre de l’année 2016
pour 4990 €.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
7
L’ordonnateur n’a pas précisé comment cette nouvelle base de gestion des données
patrimoniales a été déployée au sein des services. De la même manière, il n’a pas été indiqué si
des mesures ont été prises pour limiter le cloisonnement des services et assurer un meilleur partage
d’information.
Le contenu du plan d’actions d’améliorations (PAA) est imprécis sur certains points. Ainsi,
l’amélioration des procédures de gestion locative n’est pas clairement identifiée comme action
prioritaire alors que de nombreux dysfonctionnements ont été mis en exergue. Aucune action
opérationnelle ciblée et mesurable n’est défini
e
en l’espèce.
Si l’objectif de ce plan est de professionnaliser les pratiques et d’améliorer la politique
qualité de l’office
, en interne comme vis-à-vis de ses usagers, le choix des instruments permettant
de réaliser ces objectifs est contestable. Ces outils ne permettent pas d’assurer une meilleure
maîtrise des risques. Ainsi, l’office ne s’est pas doté d’une cartographie lui permettant d’identifier
les risques découlant de l’exercice de ses différentes missions. La mise en œuvre de ces procédures
est d’autant plus importante que la survenance d’anomalies peut avoir des conséquences
financières coûteuses
pour l’o
ffice, notamment en matière de
gestion locative.
La
professionnalisation des pratiques passe par l’instauration de procédures de contrôles internes
permettant de mieux fiabiliser l’exercice opérationnel des différentes missions de service public
de l’office.
En réponse l’or
donnateur précise son intention «
d’adhérer dès que possible à la
plateforme numérique mutualisée de recueil d’alerte et de gestion des piliers de la loi Sapin II
proposée par la Fédération Nationale des Offices Publics de l’Habitat… outil de structuration
et
de gestion de contrôle interne et des risques d’une organisation...[qui] permettra également de
structurer et d’administrer la demande d’audit interne de notre organisme
…
».
Recommandation n°
1 :
Eta
blir, pour chaque mission de l’office, comme s’y engage
l’ordonnateur,
une cartographie des risques et formaliser, en conséquence, des procédures
adaptées de contrôle interne.
3
FIABILITE DES COMPTES
La chambre régionale des comptes
s’est attachée à vérifier que les comptes produits par
l’office traduisent une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entité
à la date de clôture.
3.1
L’organisation budgétaire et comptable de l’office
Comme indiqué précédemment, l’office Rochefort Habitat
Océan passera en comptabilité
commerciale à compter du 1er janvier 2021. Pendant la période sous revue, sa comptabilité est
régie par les règles de la comptabilité publique.
En ce qui concerne la qualité de l’information comptable et financière, la chambre
régionale des comptes a été amenée à examiner les deux plans stratégiques de patrimoine (PSP)
ainsi que les débats d’orientations budgétaires conduits sous la période sous revue. Leurs contenus
sont conformes aux textes en vigueur.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
8
3.2
Le patrimoine et les écritures bilancielles
L’instruction comptable des organismes
à loyer modéré M 31 fait référence au plan
comptable général (PCG) pour la gestion des immobilisations et notamment au règlement de
l’autorité des normes comptables (
ANC) n° 2014-03 (modifié par le règlement n° 2016-07 du
4 novembre 2016) qui définit les a
ctifs non financiers, leurs conditions d’inscription à l’état de
l’actif, etc.
La responsabilité du suivi des immobilisations incombe, de manière conjointe, à
l’ordonnateur et au comptable public. L’ordonnateur est chargé plus spécifiquement du
recensement des biens et de leur identification. Il doit être en mesure de fournir toutes les
informations nécessaires à leur correct enregistrement comptable (exhaustivité, valorisation
notamment). Le comptable quant à lui est responsable de leur enregistrement et de leur suivi à
l’actif du bilan.
3.2.1
L’inventaire et état de l’actif
Le contenu de l’inventaire paraît lacunaire car
près de la moitié des biens qui y sont inscrits
ne disposent pas de numérotation d’enregistrement.
D’autres anomalies, portant sur des montant
s plus faibles, ont été relevées : absence
d’identification de certaines immobilisations regroupées sous un titre générique « migration du
compte XX » ; absence de formalisation de fiches d’inventaire
pour d’autres immobilisations.
Enfin, certaines immobil
isations sont toujours inscrites à l’actif alors que leur valeur nette
comptable est nulle. L’ordonnateur s’est engagé, en réponse, à examiner ce point.
Au total, l’ensemble de ces anomalies ne permettent pas à la chambre régionale des
comptes de pouvoir p
orter une appréciation sur la fiabilité des comptes de l’actif. Il n’est pas non
plus possible de s’assurer que l’actif de cet organisme reflète une image fidèle de son patrimoine.
Or, sur ce point, l’ordonnateur a indiqué qu’aucune opération de rapprochem
ent
n’était o
pérée
entre l’inventaire physique et l’état de l’actif dressé par le comptable.
La bonne tenue de l’inventaire et son rapprochement régulier avec l’état de l’actif
constituent une oblig
ation forte dont l’ordonnateur ne peut s’exonérer. Il impo
rte donc que ce
dernier
s’attache à un suivi exhaustif de la réalité et de la présence des immobilisations à travers
un inventaire physique et l’ajuste avec un inventaire comptable en fonction des données physiques
présentes au sein de l’office.
Dans sa ré
ponse, l’ordonnateur
a indiqué qu’il prendrait
régulièrement l’attache du comptable pour assurer un rapprochement régulier de ces données de
l’actif.
3.2.2
Les amortissements
La fiabilité des écritures d’amortissement pose question dans la mesure où il est appa
ru que
la tenue de l’inventaire par l’ordonnateur ne transcrit pas la situation patrimoniale réelle de
l’organisme.
De la même manière, l’incertitude pesant sur le montant de ces amortissements interroge
le montant des charges effectivement constatées et, par voie de conséquence, le résultat comptable
de l’organisme ainsi que le niveau de son fonds de roulement. Seul un inventaire précis des biens
amortissables ayant vocation à être intégrés dans l'actif de l’office permet de s'assurer de la
sincérité des
amortissements réalisés. Il participe donc à la sincérité de l’équilibre budgétaire.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
9
Recommandation n°
2 :
Poursuivre la fiabilisation de la comptabilité patrimoniale : procéder
régulièrement au rapprochement de l’inventaire avec l’état de l’actif et réajuster l’ensemble
des
écritures d’amortissement à l’issue.
3.3
Les provisions pour gros entretien
Depuis 2013, le montant de la provision en matière de gros entretien progresse lentement
pour atteindre 598 259 € fin 2016. L’office
a prévu
une provision de 800 289 € fin 2017 estimée à
partir d’une liste de travaux par immeuble.
Eléments de comparaison de la provision gros entretien (PGE)
2012
2013
2014
2015
2016
PGE en % des loyers
9%
4%
4%
4%
6%
Médiane des OPH de
–
de 3000
logements
9,6%
10,4%
8,4
7,6
NC
Source : comptes financiers et statistiques du ministère du logement
Toutefois, le faible niveau de provisionnement par rapport à la médiane des offices de la
même strate a été justifié par l’ordonnateur au regard des orientations
arrêtées par le précédent
plan stratégique de patrimoine.
3.4
Les régies
Les dernières vérifications des régies effectuées par le comptable sont anciennes car elles
ont été opérées en 2010 pour la régie de recettes et en 2007 pour la régie d’avance. La
chambre
régionale des comptes
constate qu’une nouvelle vérification a été opérée au cours de l’instruction
en septembre 2017.
Le comptable a constaté un manque de rigueur dans la tenue des dossiers de régie : l’acte
constitutif d’actualisation de la régie du service social n’est pas authentifié (aucun cachet ni de
l’office ni de la préfecture). Par ailleurs, aucun régisseur suppléant n’ayant été nommé, la régie de
recettes fonctionnant par l’intermédiaire d’un mandataire depuis le départ du régisseur (avril
2016).
Quant à la régie d’avances, c’est le mandataire suppléant qui assurait son fonctionnement
en l’absence du régisseur (congés longue maladie puis reprise à mi
-temps).
L’ordonnateur a indiqué que la situation était régularisée. Les mandataires et mandataires
suppléants ont été nommés régisseurs. Dans sa réponse, l’ordonnateur s’est engagé à procéder à
des contrôles réguliers des régies d’ici le basculement des comptes de l’o
ffice en comptabilité
commerciale le 1er janvier 2021.
Aux termes des articles R.1617-17 du code général des collectivités territoriales et
R.423-
22 du code de la construction et de l’habitation, les régisseurs sont soumis aux contrôles de
l'ordonnateur ou de leurs délégués auprès desquels ils sont placés.
Les pièces adressées à la chambre régionale des comptes tendent à démontrer que
l’ordonnateur n’assure pas un contrôle suffisant et régulier des régies alors que les rapports de
vérifications ont fait apparaitre des irrégularités.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
10
Recommandation n°
3 :
Procéder régulièrement au contrôle des régies, comme
s’y engage
l’ordonnateur.
3.5
Synthèse du chapitre 3 relatif à la fiabilité des comptes
En raison d’importantes anomalies relevées dans l’analyse de l’inventaire physique de
l’office, la chambre régionale des comptes n’est pas en mesure de pouvoir se prononcer sur la
fiabilité de ses
comptes. Au surplus, le caractère incomplet de l’actif a fa
it apparaître des doutes
sur la sincérité du montant des charges relatives aux amortissements des immobilisations et, par
voie de conséquence, sur le niveau du résultat comptable.
L’ordonnateur doit engager un vaste chantier de fiabilisation de son inventaire qu’il
conviendra ensuite de rapprocher de l’état de l’actif en étroite coopération avec le comptable. Sur
cette base, il lui appartiendra d’ajuster les écritures d’amortissement de cet actif immobilisé. Cette
tâche est d’autant plus indispensable que les comptes de l’office doivent basculer en comptabilité
commerciale en 2021 et répondre, pour cela, aux exigences de la certification des comptes.
4
LA SITUATION FINANCI
ERE DE L’OFFICE
En raison d’une situation financière fragile, l’office a bénéficié d’un p
lan de consolidation
de 2007 à décembre 2011 avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). Pour
améliorer son potentiel financier, Rochefort Habitat Océan s’est engagé à augmenter les loyers de
1,8 % par an, à réduire les taux de vacances
des logements et à diminuer le taux d’impayés. En
contrepartie, il a perçu une aide financière de ladite caisse. Un rapport de suivi des engagements a
été présenté au conseil d’administration du 19 juin 2012. La CGLLS a considéré que les objectifs
assignés avaient été atteints et a clôturé ce plan de consolidation.
Par ailleurs, il est relevé
que, sur la période, l’o
ffice a mis en service 169 nouveaux
logements familiaux et 44 foyers, ce qui porte son patrimoine à 2 613 logements fin 2016.
Enfin, les données financières mentionnées ci-après ont été comparées avec les médianes
des autres OPH produites par la fédération des OPH (dossiers individuels de situation) et les
statistiques du ministère en charge du logement. Il est précisé que les strates de la fédération OPH
concernent tous les HLM. Par contre, les statistiques du ministère du logement permettent de
disposer d’éléments de comparaison d
es o
ffices par catégorie d’importance. Au cas d’espèce,
Rochefort Habitat Océan appartient à la strate des OPH de moins de 3000 logements. La chambre
régionale des comptes s’est attachée à exploiter en priorité cette dernière catégorie de médiane
même si les données de comparaisons disponibles les plus récentes à la clôture de l’instruction
datent de 2015.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
11
4.1
Résultat d
e l’exercice
Résultat de l’exercice
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Résultat d'exploitation
1 995 750
1 350 696
995 663
869 949
583 944
-71%
Résultat
financier
- 1 900 804
- 1 888 662
- 1 607 470
- 1 213 890
- 1 122 646
-41%
Résultat exceptionnel
859 241
618 549
729 369
825 812
2 737 328
219%
Résultat de l’exercice
954 187
80 582
117 562
481 871
2 198 647
130%
Source : comptes financiers
Si le résultat comptable est équilibré sur la période, le rebond observé en 2016 s’explique
par la forte progression du résultat exceptionnel. Ce résultat exceptionnel déduit, la situation
financière paraît beaucoup plus préoccupante dans la mesure où la diminution du bénéfice
d’exploitation est massive et ne permet pas, tout au long de la période so
us revue, de compenser
le résultat financier déficitaire.
4.1.1
Les produits d’exploitation
Evolution des produits d’exploitation
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
PRODUITS EXPL.
12 396 596
12 751 366
12 521
730
12 995 705
12 942 299
4%
Récupération des charges locatives
2 119 607
2 239 021
2 308 772
2 380 138
2 340 444
10%
Loyers :
9 424 397
9 695 401
9 906 614
10 155 040
10 392 184
10%
Loyers de logements conventionnés ou non
22 729
24 035
24 252
23 331
23 964
5%
Suppléments de loyers
31 747
29 240
25 420
28 215
28 717
-10%
Loyers de logements conventionnés
8 922 259
9 152 328
9 355 302
9 547 708
9 678 512
8%
Loyers commerciaux
206 456
211 556
205 946
181 155
192 679
-7%
Garages et parkings
100 232
102 767
110 071
114 144
115 638
15%
Résidences étudiants, foyers, résidences sociales
-
24 216
26 585
120 397
214 019
Autres
140 974
151 258
159 038
140 089
138 655
-2%
Prestations de services
5 187
4 354
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
12
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Produit des activités annexes
43 764
22 130
21 951
22 235
22 215
-49%
Production immobilisée
51 269
238 415
63 400
77 813
5 852
-89%
Subventions d’exploitation
420 114
14 190
14 719
20 000
880
-100%
Autres produits de gestion courante
73 084
Reprises /amortissement dépréciation,
provisions
337 444
542 210
206 272
335 293
103 287
-69%
Reprises provisions pour gros entretien
260 000
486 180
99 130
235 100
0
-100%
Reprises sur dépréciation des créances
77 444
56 030
107 142
100 193
103 287
33%
Source : CRC à partir des comptes financiers
Les produits d’exploitation
sont peu dynamiques sur la période. Si l’augmentation des
montants de loyers et de récupération des charges locatives demeure soutenue, la croissance de
ces produits d’exploitation est principalement affectée par la chute du montant des subventions
d’expl
oitation à partir de 2013 et, dans une moindre mesure, des reprises sur provisions.
4.1.1.1
Les loyers
La progression du produit des loyers de 10 % de 2012 à 2016 résulte essentiellement d’un
effet volume car le nombre de logements a progressé de 6,3 % (passant de 2458 à 2613 logements).
En revanche, la progression des recettes locatives ne s’explique par aucun effet prix. L’o
ffice a
systématiquement voté, à l’exception de l’exercice 2013, le taux maximal de revalorisation des
loyers fixé à l’article L.442
-1 du code de la construction et de l'habitation. Or, les règles de
revalorisation ont été durcies par le législateur en 2011.
La faible augmentation des loyers a fortement pesé sur le dynamisme global des recettes
en fin de période. L’office ne paraît pas dispose
r, en ce domaine, de réelles marges de gestion.
Loyers annuels des logements/ nombre de logements gérés
En €
2012
2013
2014
2015
2016
Rochefort Habitat
3664
3687
3720
3782
3800
Médiane des OPH de
–
de 3000 logements
3740
3840
3890
3860
NC
Source : CRC à partir des comptes financiers et des statistiques du ministère du logement
Les loyers moyens pratiqués par Rochefort Habitat sont inférieurs à la valeur médiane des
OPH de sa strate, situation que l’ordonnateur
justifie par la précarité des locataires du parc. Au
plan financier, l’écart par rapport à la médiane en 2015 étant de 93,60 € par an et par logement, le
manque à gagner de recettes rap
porté à la taille du parc de l’o
ffice (2600 logements) peut être
évalué, toutes choses égales par ailleurs, à 243
360 €, soit 2,42
% du montant total des loyers
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
13
perçus en 2015.
Toutefois, l’ordonnateur a précisé que la politique des loyers pourrait
davantage
tenir compte de l’évolution des ressources financières des locataires en fonction des évolutions
législatives e
n cours d’examen.
4.1.1.2
Les risques locatifs
Le coût des impayés locatifs à Rochefort Habitat Océan a fortement diminué en 2013 grâce
à une réorganisation du service social. En 2012, il représentait 2,7 % des loyers, en 2015, il n’est
plus que de 0,9 % des loyers (la médiane des OPH se situant à 1,5 %). Par conséquent, cette
évolution ne fait apparaître aucune marge substantielle de recette locative supplémentaire.
Evolution du taux de vacances de plus de 3 mois (hors vacance technique)
2012
2013
2014
2015
2016
Taux de vacances + 3 mois Rochefort
Habitat
1,1%
1,4%
2,1%
1,9%
1,2%
Médiane OPH -3000 logements (
hors
vacances techniques)
0,6%
0,8%
0,7%
0,7%
NC
Source : ministère du logement
L’office a un taux de logements vacants, hors vacance techniq
ue, supérieur à la médiane
des offices de même taille. Une réflexion pourrait être engagée pour optimiser cette situation
compte tenu des moindres recettes de loyers induites.
Recommandation n°
4 :
Engager toutes les mesures permettant de réduire le taux de logements
vacants, hors vacance technique.
4.1.1.3 La récupération des charges locatives
Evolution du taux de récupération des charges locatives
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Récupération
des
charges locatives (a)
2 119 607
2 239 021
2 308 772
2 380 138
2 340 444
10%
Charges
locatives
récupérables (b)
2 111 312
2 206 851
2 319 094
2 416 381
2 407 964
14%
Taux de récupération
(a/b)
100%
101%
100%
99%
97%
Médiane des OPH de
-de 3000 logements
97,1
97,6
97,8
97,1
NC
Source : comptes financiers et statistiques du ministère du logement
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
14
Si le taux de récupération des charges locatives demeure supérieur à celui de la médiane
des offices de même taille pendant la période, il s’est toutefois légèrement détérioré compte tenu
de la progression plus importante du montant des charges locatives récupérables par rapport au
montant de charges effectivement récupérées auprès des locataires.
Si la situation paraît maîtrisée, l’attention de l’ordonnateur est rappelée sur les pertes de
recettes qui en découlent, soit 67 K€ en 2016.
La non-récupération des charges, si elle devait se
détériorer, constituerait une charge budgétaire supplémentaire qui pèserait dans les comptes de
l’office.
4.1.1.4
Les subventions d’exploitation
Les subvention d’exploitation sont passées de 420 114 € en 2012 à 880 € en 2016. Cette
chute s’explique par le fait qu’en 2012 l’o
ffice a encaissé le dernier acompte de la subvention
accordée par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) dans le cadre du plan de
consolidation.
4.1.2
Les charges d’exploita
tion
Evolu
tion des charges d’exploitation
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
CHARGES D’EXPL.
10 400 846
11 400 669
11 526 067
12 125 756
12 358 355
19%
Consommation de l'exercice
en provenance
de tiers, dont :
3 178 686
4 271 541
4 020 468
4 413 135
3 794 807
19%
-
Achat non stocké de matières et
fournitures
576 172
707 239
699 713
686 871
761 415
32%
-Services extérieurs :
2 602 514
3 564 302
3 320 755
3 726 264
3 033 392
17%
Sous-traitance générale
904 086
856 349
906 314
979 846
877 582
-3%
Crédit-bail immobilier
3 589
3 821
4 226
2 866
Locations immobilières
20 051
10 142
51 638
40 231
43 624
118%
Maintenance
992 064
1 838 151
1 321 666
1 715 310
1 185 042
19%
Autres travaux
34 195
30 719
28 136
41 341
38 327
12%
Prime d'assurance
227 177
258 585
224 097
237 104
234 551
3%
Doc générale
307
1 115
82
-73%
Personnels extérieur
56 009
94 863
100 236
92 137
140 789
151%
Rémunération d'intermédiaires et honoraires
104 935
118 135
199 189
235 120
173 565
65%
Publicité, publication
51 487
62 997
63 736
48 169
47 984
-7%
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
15
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Transport de biens et transport collectif du
personnel
28
29
363
54
207
650%
Déplacements mission et réceptions
16 606
16 719
16 084
12 542
18 019
9%
Frais postaux et télécom
61 641
64 981
73 103
64 011
69 811
13%
Services bancaires
2 713
1 093
157
579
47
-98%
Autres concours divers
114 944
193 887
320 401
245 033
192 686
68%
Impôts taxes et versements assimilés
2 002 701
2 055 121
2 128 437
2 157 113
2 172 348
8%
Taxe sur rémunérations
110 555
118 144
116 734
122 586
129 437
17%
Taxes foncières
1 295 629
1 369 674
1 385 072
1 404 548
1 405 836
9%
Charges de personnel
1 476 065
1 564 727
1 541 716
1 580 973
1 675 257
13%
Salaires
1 136 355
1 189 178
1 160 706
1 193 316
1 270 609
12%
Charges sociales
339 711
375 548
381 009
387 657
404 649
19%
Dotations aux amortissements, aux
dépréciations et aux provisions
3 665 396
3 453 248
3 728 304
3 874 342
4 612 636
26%
Dotations aux amortissements
3 430 296
3 399 718
3 616 789
3 624 342
4 429 422
29%
Dotations aux provisions d'exploitation
235 100
53 530
111 515
250 000
183 214
-22%
Autres charges de gestion courants
77 998
56 034
107 142
100 194
103 287
32%
Dont pertes sur créances irrécouvrables
77 998
56 030
107 142
100 193
103 287
32%
Source : CRC à partir des comptes financiers
Entre 2012 et 2016, les charges ont progressé plus rapidement (19 %) que les produits
(4
%). Cette évolution, si elle devait se confirmer à l’avenir, ne paraît pas soutenable compt
e tenu
des faibles marges de l’o
ffice en termes de recettes.
4.1.2.1
Achats non stockés de matières et fournitures
Sur la période contrôlée, la part de ces charges récupérables auprès des locataires a
progressé car elle passe de 83 % en 2012 à 90 % en 2016. Cette augmentation a permis de
neutraliser la hausse de 32 % de ces dépenses sur la période. Toutefois, il est constaté que ce taux
de récupération ne pourra que faiblement progresser dans les années à venir. Aussi, il est demandé
à l’ordonnateur de limiter l’augmentation de ce compte de charge
même s
’il ne peut maîtriser le
prix de certaines
d’entre elles
comme celles des fluides.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
16
4.1.2.2
La maintenance du parc
Les dépenses de maintenance recouvrent les dépenses d'entretien courant et de gros
entretien (ces dernières représentent environ 80 % des dépenses de maintenance).
Les dépenses de maintenance ont progressé de 19 % sur la période. En 2015, ces dépenses
sont supérieures à la médiane des OPH en raison des efforts engagés pour une remise en état des
logements. Toutefois, en 2016, elles deviennent inférieures à cette même médiane
(518
€/logements contre 652
€/logement). L’ordonnateur est invité à stabiliser leur montant à
hauteur de la médiane afin qu’elles ne pèsent pas outre mesure sur le résultat comptable.
4.1.2.3
La taxe foncière sur les propriétés bâties
La fis
calité locale pèse lourdement dans les comptes de l’office puisque le montant de
la
taxe foncière acquitté par logement est, en 2015, de 544,82 € alors que la médiane s’élève à 459 €
par logement.
4.1.2.4
Autres dépenses de fonctionnement courant
Si l’évolution de
ces charges est erratique sur la période, la mise en concurrence plus
régulière des prestataires en ce qui concerne les charges non compressibles, ainsi qu’une revue
régulière de leur emploi, pourraient être envisagées par l’ordonnateur afin d’établir que
lques
marges de gestion supplémentaires.
4.1.2.5
Les charges de personnel
Eléments de comparaison sur les charges de personnel
Charges de personnel
2012
2013
2014
2015
2016
En €/logement
646
672
654
661
691
Médiane OPH
–
3000 logements
730
730
750
760
NC
Source : Dossiers individuels de situation (DIS) et statistiques du ministère du logement
Pendant la période examinée, les charges de personnel sont inférieures à la médiane des
OPH. Toutefois, il n’est pas permis de déterminer la nature et l’importance de
prestations de
services externalisés. Dans ces conditions, la comparaison avec la médiane nationale doit être
opérée avec prudence.
La progression des charges de personnel peut s’expliquer par l’augmentation des effectifs
de l’ordre de 9 %. Cette évolution est cohérente avec l’augmentation du nombre de logements
gérés par l’office (+
6 % soit 155 logements supplémentaires). Il est remarqué que les effectifs des
agents relevant de la fonction publique territoriale ont diminué au profit des agents contractuels de
droit privé.
4.1.2.6
Personnel extérieur
Les dépenses imputées sur le compte 621 relatif au personnel extérieur ont progressé de
151 % entre 2012 et 2016. L’office a indiqué avoir fait appel à du personnel intérimaire pour
remplacer le personnel absent et no
tamment le personnel d’entretien (dont les
charges sont
récupérables).
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
17
Le poids de ces dépenses en fin de période n’est pas négligeable puisqu’il correspond à
environ 8 % des charges de personnel. La chambre régionale des comptes demande à l’ordonnateur
d’
apporter une vigilance particulière au dynamisme de cette catégorie de charge.
4.2
Evolution des résultats financiers et exceptionnels
4.2.1
Les résultats financiers
4.2.1.1
Les charges financières
En 2016 les charges financières représentent 8 % des charges de l’office, c
ontre 16 % en
2012. Elles suivent la même évolution que les charges d’intérêt (
- 42 % et - 45 %) qui en sont la
principale composante. Cette baisse des charges d’intérêt s’explique notamment par le fait que
l’encours de la dette est constitué majoritaireme
nt de prêts indexés sur le taux du livret A qui a
fortement baissé sur la période concernée (2,25 % en 2012 à 0,75 % depuis août 2015).
4.2.1.2
L’annuité financière locative
Il est constaté une progression significative du montant de l’amortissement du capital des
emprunts affectés à des opérations locatives (28 %), en rapport notamment avec
l’augmentation
de l’encours de la dette (+ 6 %).
Evolution du résultat financier
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Produits
financiers
89 926
50 784
17 939
15 610
23 656
-74%
Charges
financières
1 990 729
1 939 446
1 625 409
1 229 500
1 146 301
-42%
Résultat
financier
- 1 900 804
- 1 888 662
- 1 607 470
- 1 213 890
- 1 122 646
41%
Source : comptes financiers
4.2.2
Des résultats exceptionnels en forte progression en 2016
Le résultat exceptionnel découle principalement de la cession d’actifs et de la subvention
d’investissement virée au résultat de l’exercice. En 2016, le résultat exceptionnel atteint un niveau
conséquent (2 737 328 €) en raison d’un rattrapage très importa
nt de la reprise sur subvention lié
au changement
d’un
logiciel. La subvention d’investissement virée au résultat de l’exercice s’élève
à 2 622 781€.
4.2.3
L’autofinancement de Rochefort Habitat Océan
L’autofinancement net défini par le décret n° 2014
-1151 du 7 octobre 2014 correspond à
« la capacité d'autofinancement, de laquelle sont retranchés pour l'exercice considéré, les
remboursements d'emprunts liés à l'activité locative, à l'exception des remboursements
anticipés. »
(article R.423-1-
4 du code de la construction et de l’habitation).
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
18
En outre, le décret précité
a également institué un ratio d’exploitation avec cet
autofinancement net au numérateur et la somme des produits financiers (compte 76) et des produits
d’activité (compte 70) à l’exclusion des charges locatives (compte 703) au dénominateur. Lorsque
ce ratio est négatif sur un exercice ou lorsque sa moyenne sur 3 années consécutives est inférieure
à 3 %,
« le directeur général rend compte de cette situation et propose, s'il y a lieu, des mesures
internes à mettre en œuvre pour redresser la situation financière de l'office de manière pérenne.
Les mesures proposées sont intégrées dans le rapport d'activité précité et font l'objet d'une
délibération spécifique du conseil d'administration. »
(article R.423-9 du code de la construction
et de l’habitation).
Autofinancement net HLM
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Résultat de l'exercice
954 186,85
80 582,63
11 7562,16
481 871,16
2 198 646,68
130%
+Dotation
aux
amortissements
(c 68)
384 3673,17
3592 626,72
3 904 962,03
4 040 032,69
4 764 473,46
24%
-reprise sur amortissements (c78)
337 444,42
542 210,09
206 272,18
335 203,16
103 287,22
-69%
+valeurs comptables des éléments
d'actifs
cédés (c675)
48 473,78
0,00
25 000,39
59 726,51
0,00
-100%
Capacité d'autofinancement
2
3 922 786,8
2 569 599,2
3 112 544,1
3 385 807,2
4 237 051,9
8%
-remboursement emprunts locatifs
1 944 012,8
2 134 320,7
2 411 112,1
2 575 740,9
2 846 092,5
46%
+-variation intérêts compensateurs
-
-
-
-
-
-dotation aux amortissements des
charges d'intérêts compensateurs à
répartir
178 277,3
139 379,0
176 657,8
165 690,8
151 837,0
-15%
Autofinancement net HLM
1 800 496,7
295 899,5
524 774,1
644 375,5
1 239 122,3
-31%
Autofinancement
net/
Chiffre
d’affaires
19,0%
3,0%
5,3%
6,3%
11,9%
Médiane
des
OPH
–
3000
logements
8,1%
11,9%
11,5%
12,1%
NC
Source : comptes financiers et statistiques du ministère du logement
La capacité d’autofinancement au sens du
plan comptable général a progressé de 8 % sur
la période mais l’autofinancement net a diminué de 31 %, en raison de l’accroissement de près de
50 % de l’amortissement des emprunts locatifs. L’ordonnateur a justifié cette évolution par
l’accroissement du patrimoine (+ 19,
67 %) et au profil des empru
nts (l’annualité évolue de 2,24
%
sur la période).
2
Au sens du PCG
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
19
L’évolution de l’autofinancement net demeure erratique sur la période car il connaît, en
2013, un repli important puis se redresse pour atteindre 1,2 million d’euros en 2016. To
utefois, il
demeure en fin de période deux fois moins élevé que la médiane des offices de même strate.
Au vu des composantes du cycle d’exploitation analysé supra, la faiblesse de cet
autofinancement résulte à la fois de niveaux de loyers structurellement moins élevés que la
médiane des OPH, de charges de fiscalité locale et de maintenance plus élevées que les médianes
correspondantes. Le déficit du résultat financier qui découle, pour l’essentiel, de la faiblesse
persistante des produits financiers pèse également sur le niveau de cet autofinancement.
Cette situation paraît préoccupante dans la mesure où elle augure de faibles marges
financières pour lancer, à l’avenir, les investissements indispensables au renouvellement du parc
locatif tel que prévus dans
le plan stratégique patrimonial en cours d’exécution.
Si le ratio d’autofinancement net, institué par l’article R.423
-9 du code de la construction
et de l’habitation, n’atteint pas le seuil critique de 3 % défini comme tel par la règlementation, son
niveau demeure néanmoins très inférieur à la médiane des OPH. En 2016, il représente 6,3 % des
loyers alors que la médiane se situe à 11,8 %. Par conséquent, la situation de l’office demeure
fragile en fin de période. En réponse, l’ordonnateur a indiqué avoir e
ngagé, en 2017, une
renégociation de 31 emprunts représentant un encours de 17,8 millions d’euros qui permettrait une
économie de 3,5 millions d’euros
sur 5 ans, ce que la c
hambre régionale des comptes n’est pas
actuellement en mesure de vérifier.
4.3
Situation bilancielle et analyse du potentiel financier
4.3.1
Le fonds de roulement
Evolution du fonds de roulement
Postes en K€
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Capitaux propres
25 555
26 312
26 918
28 223
28 143
10%
Provisions risques et charges
820
388
400
415
598
-27%
Dettes financières
64 571
64 288
65 216
69 395
68 723
6%
Subvention d'investissements à recevoir
-
-
-
-
151
Emprunts et subventions Accession
-
-
-
-
Opérations préliminaires et réserves
foncières
73
73
73
73
68
-7%
Amortissements courus non échus
1 117
1 270
1 572
1 572
1 715
54%
Total ressources permanentes
89 756
89 645
90 889
96 388
94 763
6%
Immobilisations incorporelles
18
13
37
57
70
289%
immobilisations de structure
506
507
399
373
-100%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
20
Postes en K€
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
immobilisations locatives
84 943
87 964
89 973
93 617
92 821
9%
Opérations préliminaires et réserves
foncières
257
404
218
229
262
2%
immobilisations financières
2
2
2
2
2
0%
Total emplois
permanents
85 212
88 082
90 193
93 820
92 615
9%
FONDS DE ROULEMENT
4 544
1 563
698
2 568
2 149
-53%
En % des ressources permanentes
5,10%
1,70%
0,80%
2,70%
2,3%
En € par logement
1849
624
275
996
823
-55%
En mois de dépenses (ratio B2 ministère
du logement)
3,9
1,2
0,5
1,7
1,9
-51%
Médiane des OPH -3000 logements
en
mois de dépenses (B2)
4,9
4,9
4,7
4,8
NC
Source : comptes financiers, dossiers individuels de situations (DIS) et statistiques du ministère du logement
Le fonds de roulement de l’office a diminué de moitié sur la période. Il atteint son plus bas
niveau en 2014 puis se redresse et s’établit en 2016 à 2 149 K€, soit l’équivalent de 2 mois de
dépenses. Excepté en 2012, le niveau du fonds de roulement paraît faible car il est situé
systématiquement très en dessous de la médiane des offices de même taille. En 2015, il ne
représente que 1,7 mois de dépenses alors que la médiane des offices de même taille ressort à 4,8
mois.
Les capitaux propres progressent de 1
0 % et atteignent 28 M€ en 2016. Cette progression
s’explique essentiellement par la progression de l’épargne et aux résultats comptables
excédentaires. Toutefois, en 2016, la diminution des subventions d’investissement (
-12 % par
rapport en 2015) ralentit son évolution.
Evolution de besoin en fonds de roulement
En K€
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2015
Total
de l’a
ctif circulant
1094
1159
1368
1136
1182
8%
Total dettes à court terme
3091
2886
4371
3373
3262
6%
Besoin de fonds de roulement
-1997
-1727
-3003
-2237
-2080
-4%
En € par logement
- 812
- 690
- 1 184
- 868
-796
7%
Médiane des OPH en €/logement
- 712
- 599
- 716
- 708
NC
Source : DIS
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
21
Le besoin en fonds de roulement est toujours resté négatif au cours de la période, situation
ordinaire dans le logement social ainsi qu’en témoignent les médianes. Exprimé en euro par
logement, le besoin en fonds de roulement de Rochefort Habitat Océan a progressé de 7 % alors
que, dans le même temps, celui de la médiane a diminué de 1 %.
4.3.2
Trésorerie
Evolution de la trésorerie
En K€
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Fonds de roulement
4544
1563
696
2568
2 148
-53%
-Besoin de fonds de roulement
-1997
-1727
-3003
-2237
-2080
-4%
Trésorerie
6541
3290
3699
4805
4228
-35%
Trésorerie en mois de dépenses( ratio B4
ministère du logement)
5,6
2,4
2,9
3,2
3,7
-43%
Médiane OPH -3000 logements en mois de
dépenses (B4)
4, 2
4, 3
4, 3
4,6
NC
Source : comptes financiers, DIS et statistiques du ministère du logement
Le niveau de trésorerie de l’office a diminué de 2 311 K€ (35 %) sur la période 2012 à
2016. Son montant en 2016 (4 230 K€) représente 4 mois de charges annuelles d’exploitation, ce
qui rend
compte d’un assez bon niveau de solvabilité proche de la médiane (4,6 mois en 2015 pour
les OPH de moins de 3000 logements). Toutefois, il est à noter que la trésorerie de Rochefort
Habitat Océan s’est dégradée alors que celle de la médiane des OPH a progr
essé de 20 %.
4.3.3
Potentiel financier
Le potentiel financier est un indicateur conçu à l’origine par la fédération des OPH puis
repris par le ministère du logement. Il constitue le reliquat de fonds propres et de ressources
externes potentiellement affectable au financement des immobilisations. Le potentiel financier
s’obtient en retranchant du fonds de roulement les provisions pour risques et charges (dont la
provision gros entretien) et les dépôts de garantie des locataires.
Le potentiel financier dit « à terminaison » intègre les dépenses restant à payer et les fonds
à encaisser sur les opérations d’investissement non soldées ou en cours. Il permet de voir si la
capacité financière de l’office est suffisante pour finaliser l’ensemble des opérations en cours.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
22
Eléments de comparaison du potentiel financier
Potentiel financier
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Potentiel financier en € par logement
1 259
213
- 136
589
341
-73%
Médiane des OPH en €/logement
578
619
686
822
NC
Rang Rochefort Habitat
81 / 271
156/ 263
195 /262
152/ 258
NC
Potentiel financier à terminaison en € par logement
501
143
313
524
751
50%
Médiane des OPH
973
995
1137
1270
NC
Rang Rochefort Habitat
179 / 252
206/ 250
192 / 250
181 /247
NC
Source : DIS
Le potentiel financier à terminaison connaît une évolution favorable depuis 2013
Néanmoins, le potentiel financier de Rochefort Habitat Océan diminue de 73 % sur la période
2012/2016, en raison de la baisse du fonds de roulement. En 2015, il demeure peu élevé car il
correspond à la moitié du niveau de 2012 et à la moitié de la médiane des OPH.
Ratio ressources internes sur capitaux permanents
2012
2013
2014
2015
2016
Evolution
2012/2016
Total des capitaux permanents
89 756
89 645
90 889
96 388
95 530
6%
Total ressources internes
25 555
26 312
26 918
28 223
28 143
10%
Ratio
28,5%
29,4%
29,6%
29,3%
29,5%
Médiane OPH moins de 3000
logements
37,7
38,2
38,4
39,6
NC
Source : comptes financiers et données du ministère de la cohésion des territoires
Ces évolutions sont corroborées par l’examen du haut de bilan de l’o
ffice
3
: la part des
ressources internes dans les capitaux permanents de Rochefort Habitat Océan progresse
légèrement pour atteindre 29,3 % en 2015 mais elle demeure très en deçà de la médiane des offices
de sa strate (39,6 %). Cette situation témoigne d’une fragilité financière, en raison notamment du
poids des dettes financières à long terme intégrées aux capitaux permanents dans le haut bilan.
Elle interroge en dernier lieu l’autonomie financière de l’organisme.
3
L’examen du haut de bilan est mesuré par le ratio « ressources internes/capitaux propres ».
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
23
4.3.4
L’endettement de Rochefort Habitat Océan
Eléments de comparaison de l’annuité d’emprunt
2012
2013
2014
2015
2016
Annuité d’emprunt en % de loyers
41,30%
40,90%
40,60%
36,80%
38,40%
Médiane
OPH
de
moins
de
3000
logements
42,5%
43,6%
40,3%
39,1%
Source : DIS et statistiques du ministère du logement
Les derniers niveaux de médianes connus (2015) permettent de constater que le niveau
d’endettement de l’office rapporté aux loyers est légèrement inférieur à celui de la médiane
des
OPH de même taille. La dette est constituée principalement d’encours indexés sur le livret A.
Rochefort Habitat Océan n’a pas souscrit d’emprunt à taux variables ou structurés
.
4.4
Synthèse du chapitre 4 relatif à la situation financière de l’office
La situation financière de Rochefort Habitat Océan est équilibrée mais demeure marquée
par d’importantes fragilités en fin de période sous revue. Malgré le redressement du résultat
comptable en fin d’exercice lié au ressaut des produits exceptionnels, les comptes de l’office sont
affectés par une faible capacité d’autofinancement. Les composantes du cycle d’exploitation
expliquent l’essentiel de ces fragilités : des niveaux de loyers structurellement moins élevés que
la médiane des OPH, des charges de fiscalité locale et de maintenance plus élevées que les
médianes corr
espondantes. A cela s’ajoutent
de probables sous-estimations des dotations aux
amortissements qui obèrent d’autant le résultat d’exploitation. Le déficit du résultat financier qui
découle pour l’ess
entiel de la faiblesse persistante des produits financiers pèse également sur le
niveau de cet autofinancement.
La structure bilancielle de l’office paraît également fragile malgré un niveau d’endettement
soutenable. A ce titre, il apparaît que le niveau de potentiel financier ou la part des capitaux propres
dans les capitaux permanents demeurent inférieurs aux médianes des offices de même taille.
Dans la mesure où cet office doit maintenir, à l’avenir, un niveau d’investissement adapté
à la programmation des travaux patrimoniaux inscrits au plan stratégique patrimonial adopté en
2015, il convient que l’ordonnateur consolide rapidement le niveau de
la capacité
d’autofinancement existante. A court terme, l’essentiel des efforts à accomplir passe par une
meilleure maîtrise globale des charges. Des gisements d’économie ont été identifiés en matière de
charges de personnel (voir infra), de maintenance et diverses charges de fonctionnement courant.
L’adoption de la loi de finance 2018 rend ces efforts encore plus prégnants, en raison des récentes
mesures législatives tendant à la réduction du loyer de solidarité.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
24
5
GESTION DES RESSOURCES HUMAINES
5.1
Rémunératio
n du personnel de l’office
5.1.1
Rémunérations versées aux fonctionnaires de l’office
5.1.1.1
Cadre juridique
Le décret n° 91-
875 du 6 septembre 1991 pris pour l’application de l’article 88 de la loi
n° 84-53 du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique
territoriale, dispose en son article 1 que le régime indemnitaire fixé par les assemblées délibérantes
des collectivités territoriales et les conseils d'administration des établissements publics locaux pour
les différentes catégories de fonctionnaires territoriaux ne doit pas être plus favorable que celui
dont bénéficient les fonctionnaires de l'Etat exerçant des fonctions équivalentes.
En application de ces dispositions, le conseil d’administration de Rochefort Habitat Océan
a adopté le 6 janvier 2004 une délibération sur le régime indemnitaire à destination des
fonctionnaires de l’office. Le conseil d’administration de l’office a institué les primes suivantes:
l’indemnité forfaitaire pour travaux supplémentaires (IFTS), l’indemnit
é horaire pour travaux
supplémentaires (IHTS), l’Indemnité d’administration et de technicité (IAT), l’indemnité
d’exercice des missions de préfecture (IEMP), ainsi que, la prime de service et de rendement
(PSR), l’indemnité spécifique de service (ISS) pour
les services techniques et l’indemnité
forfaitaire de sujétions et de travaux supplémentaires des conseillers et assistants socioéducatifs
pour la filière sociale.
Cette délibération appelle les remarques suivantes :
En premier lieu, elle est pour partie obsolète car les textes postérieurs créant ou supprimant
des catégories de primes ne sont pas intégrés dans son dispositif, à savoir:
-
l’arrêté du 24 décembre 2012 fixant les montants moyens annuels de l’IEMP ;
-
l’arrêté du 12 mai 2014 fixant les montants moyens annuels de l’IFTS ;
- le décret n° 2008-
1533 du 22 décembre 2008, complété par l’arrêté du 9 février 2011,
créant la prime de fonctions et de résultats (PFR) ;
- le décret n° 2014-513 du 20 mai 2014 abrogeant la PFR et créant un régime indemnitaire
tenant compte des fonctions, des sujétions, de l'expertise et de l'engagement professionnel
(RIFSEEP) ;
- le décret n° 2017-829 du 5 mai 2017 créant une indemnité temporaire de sujétion des
services d'accueil (qui a abrogé le décret n° 97-1223 du
26 décembre 1997 instituant l’indemnité
d’exercice des missions de préfecture).
En second lieu, cette délibération n’est pas suffisamment précise. Par exemple, concernant
l’indemnité horaire pour travaux supplémentaires, la délibération doit fixer la list
e des emplois
dont les missions impliquent la réalisation effective d’heures supplémentaires. Or, la délibération
transmise par l’office n’apporte pas d’indication précise sur les emplois susceptibles d’en
bénéficier, citant uniquement les catégories de personnel. Tous les agents relevant des catégories
B et C peuvent donc y prétendre.
En troisième lieu, la délibération sur le régime indemnitaire de l’office est incomplète car
elle ne reprend pas toutes les primes versées.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
25
En cours d’instruction, Rochefort Habitat Océan a indiqué que le conseil d’administration
avait délibéré le 24 octobre 2017 sur la mise en place d’un nouveau régime indemnitaire. Cette
nouvelle délibération instaure l’indemnité de fonctions, de sujétions et d’expertise (I.F.S.E.). Elle
indique bien que ce nouveau régime indemnitaire est exclusif de tout autre régime indemnitaire de
même nature et ne peut pas se cumuler avec l’IFTS, l’IAT, l’IEMP, la PSR et l’ISS. Les montants
maximum de l’indemnité de fonctions, de sujétions et d’expertis
e et du complément indemnitaire
annuel reprennent les plafonds autorisés par les arrêtés ministériels.
5.1.1.2
Les compléments de rémunération
Durant la période 2012 à 2016, le montant du complément de rémunération a suivi
l’évolution du point d’indice mais son impact budgétaire demeure modeste (13 K€ en 2016) car le
nombre de bénéficiaire a diminué dans la période.
Le versement du complément de rémunération aux personnels de l’office relève d’une
pratique ancienne. L’ordonnateur a indiqué qu’il était versé par l’a
ssociation du personnel depuis
les années 1970. En 1989, les fonctionnaires des offices, qui avaient un statut particulier, ont été
intégrés à la fonction publique territoriale. Le conseil d’administration du 19 septembre 1997 a
alors régularisé, par délib
ération, la situation et a décidé, ainsi que le permet l’article 111 de la loi
n° 84-53 du 26 janvier 1984 modifiée, de verser cette prime à tous les agents titulaires, stagiaires
ou contractuels.
Son montant ne peut évoluer que si le principe était posé dans le système en vigueur avant
1984. La délibération de 1997 indique que cette prime n’est revalorisée que dans la limite de
l’inflation et sans pouvoir excéder l’augmentation des salaires dans la fonction publique.
L’ordonnateur n’a pas été en mesure de justifier l’existence de cet avantage collectivement
acquis avant l’entrée en vigueur de la loi n° 84
-
53 du 26 janvier 1984 et défini à l’article 111 de
cette même loi. Certes, il a adressé à la chambre régionale des comptes la délibération du
19 septembre 1997 portant application des dispositions de la loi n° 96-1093 du 16 décembre 1996
modifiant cet article 111. Toutefois,
la chambre régionale des comptes observe qu’il n’a été produit
aucun document attestant que les conditions de versement décidées par la délibération du
19
décembre 1997 précitée sont conformes dans leurs modalités d’éligibilité et de revalorisation
aux conditions en vigueur avant la loi n° 84-53 du 26 janvier 1984.
Par conséquent,
les conditions relatives à l’application de l’article 1
11 de la loi n° 84-53
du 26 janvier 1984 précitée n’étant pas réunies, le versement de cette prime n’
apparait pas fondé
en l’état.
5.1.1.3
Indemnités horaires pour travaux supplémentaires (IHTS)
Le versement de l’indemnité horaire pour travaux supplémentaires au profit de
fonctionnaires présente des anomalies car ils ont bénéficié tous les mois d’un nombre identique
d’heures supplémentaires réalisées. Un des deux intéressés a bénéficié
, sur toute la période, du
montant maximal de cette indemnité correspondant au volume mensuel plafond de 25 heures
supplémentaires.
L’effectivité du service fait, afférant à ces heures supplémentaires, n’est pas avérée.
En
effet, les intéressés ont posé des jours de congés annuels durant la période alors que le nombre
d’heures supplémentaires mensuelles effectuées n’a pas varié. Par ailleurs, l’un des deux
intéressés, en arrêt maladie, a continué à percevoir des indemnités pour heures supplémentaires
tout au long de l
’année.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
26
La chambre régionale des comptes considère que cette prime a été détournée de son objet
car elle est utilisée par l’ordonnateur comme un complément indemnitaire sans lien avec le service
fait. Cette situation laisse penser que l’ordonnateur a souha
ité procurer aux intéressés un avantage
particulier qui contrevient au principe de parité des rémunérations entre les fonctions publiques
déjà cité car, toutes choses égales par ailleurs, ces agents territoriaux se trouvent dans une situation
plus favorable que celle des agents de la fonction publique de l'État ou de la fonction publique
hospitalière
. Au total, l’avantage perçu par ces deux agents durant la période sous revue est
significatif dès lors qu’il ressort à 33 203,64 €. L’ordonnateur s’est engagé,
en réponse, à ne verser,
à l’avenir, ces indemnités qu’à hauteur du service fait.
Toutefois, en la forme, le comptable a disposé des pièces justificatives requises pour
procéder à leur paiement, à savoir la délibération faisant référence au versement de ces indemnités
ainsi que les attestations dument signées par la directrice, conformément à l’article D.1617
-19
rubrique 2 du CGCT.
5.1.1.4
Prime de présence
La directrice générale de l’office Rochefort Océan Habitat a décidé d’octroyer depuis 2013
une « prime de
présence » à l’ensemble du personnel. Chaque année, elle fixe le montant maximum
de cette prime dans une note de service et prend des arrêtés individuels pour son attribution à
chacun des personnels concernés.
Le conseil d’administration est informé des co
nditions de versement de cette prime à
l’occasion de l’examen de son rapport annuel d’activité. C’est d’ailleurs la seule prime dont il est
rendu compte au conseil d’administration alors que le dernier alinéa de l’article R.421
-18 du code
de la constructio
n et de l’habitation
prescrit au directeur général de rendre compte de sa gestion au
conseil d’administration.
Même si son coût budgétaire est modeste (4
900 € en 2016), l’attribution de cette prime
aux fonctionnaires est irrégulière car elle n’est instit
uée par aucune délibération elle-même
référençant un texte juridique identifié. De surcroît, en ce qui concerne les fonctionnaires de
l’office, son versement porte également atteinte au principe de parité des rémunérations entre les
fonctions publiques déc
oulant de l’article 88 de la loi n° 84
-53 du 26 janvier 1984 déjà cité.
Les modalités de versement de cette prime ne sont pas transparentes. Le libellé « prime de
présence » n’est pas mentionné de manière explicite sur les bulletins de paye ou sur les état
s
liquidatifs joints aux bulletins de paye des fonctionnaires. Pour autant, ce libellé est clairement
mentionné sur les bulletins de paye des personnels contractuels. Son versement est opéré sous
forme d’abondement des catégories de primes existantes (IAT,
IEMP ou d’IFSS selon la filière
d’appartenance des fonctionnaires concernés) dès lors que le montant de cette prime est inférieur
au plafond de liquidation desdites primes supports. Dans les cas où le montant des primes servant
de support au paiement de l
a prime de présence risquait d’être dépassé, le solde du versement
s’opère sur les autres primes existantes.
En réponse, l’ordonnateur a précisé
,
d’une part
,
qu’il serait mis fin au versement de cette
prime dè
s 2018 et que, d’autre part,
il serait tenu com
pte de l’assiduité des personnels avec le
versement du complément indemnitaire annuel (CIA).
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
27
5.1.2
Rémunérations versées aux personnels contractuels de droit privé
L’évolution de la masse salariale versée aux personnels contractuels de droit privé des
offices
découle d’un processus de négociation, conduit tous les ans, avec les partenaires sociaux.
Au cas d’espèce, Rochefort Habitat Océan a indiqué qu’en l’absence de représentation syndicale,
il n’a pas instauré de négociation salariale annuelle.
Les articles 5 et 6 du décret n° 2008-1093 du 27 octobre 2008 définissent deux niveaux de
rémunérations, à savoir d’un côté un salaire brut de base, dont les montants garantis sont classés
en différentes catégories, et d’un autre côté des primes et avantages qui peuvent s’ajouter à ces
salaires bruts de base.
5.1.2.1
Les salaires bruts de base
La fixation des niveaux de salaires bruts de base par la directrice paraît peu transparente
car aucune information n’est donnée au conseil d’administration sur la gestion de ces
rémunérations
en méconnaissance des dispositions de l’article R.421
-18 du code de la construction
et de l’habitation
. Par ailleurs, des écarts significatifs sont constatés entre personnels de même
catégorie. Sur 30 agents sous contrat de droit privé, seuls 2 d’entr
e eux ont perçu un salaire
correspondant au barème de référence de l’accord collectif national. En réponse, l’ordonnateur
constate que les niveaux
de rémunérations servis par l’o
ffice se situent dans la fourchette basse
des statistiques nationales. Cette situation est sans lien avec le constat selon lequel certains écarts
par rapport aux barèmes peuvent être très élevés. Ainsi, 4 contractuels perçoivent un salaire de
base qui excède de plus de 20 % le salaire de référence. Parallèlement, il est observé que la
progression des montants de ces salaires bruts de base peut paraître rapide et élevée pour certains
personnels encadrants en particulier. Si l’ordonnateur n’a pas manqué d’indiquer que 2 d
es 4
agents concernés avaient changé de fonction sous la période, la chambre régionale des comptes
rappell
e que les progressions salariales des intéressés dans l’exercice d’une même fonction restent
élevées et rapides.
Enfin, les augmentations de barèmes décidées unilatéralement par l’ordonnateur
engendrent des surcoûts
élevés pour l’office. Ainsi, en 2015, le surcoût induit par le dépassement
des barèmes fixés par l’accord collectif alors en vigueur s’élève à près de 60
000
€, ce qui
représente plus d’un mois de charges versées par l’office au titre des salaires bruts d
e base. En tout
état de cause, cette pratique salariale ne tient nullement compte de la situation financière de l’office
qui est demeurée fragile durant la période examinée.
5.1.2.2
Les primes et avantage en nature
Plusieurs catégories de primes ont été versées au cours de la période sous revue. Quel que
soit leur libellé, en l’occurrence la prime de présence ou la prime exceptionnelle, leur versement
est irrégulier.
En réponse, l’ordonnateur a considéré au contraire qu’il découle des dispositions
combinées de
l’ar
ticle R.421-
18 du code de la construction et de l’habitation
et de l’article 6 du
décret n° 2008-1093 du 27 octobre 2008 que le directeur général a un pouvoir discrétionnaire pour
octroyer des primes au personnel du droit privé. Cette argumentation est contestable sur le fond
car l’interprétation de ces deux sources de droit est à la fois inexacte et abusive. D’une part, l’article
R.421-18
n’indique en aucune manière que le
d
irecteur général dispose d’un pouvoir spécifique
de création de primes en faveur de cette catégorie de personnel alors que cet article liste, de manière
exclusive et limitative, les compétences administratives et managériales du directeur. D’autre part,
l’article 6 du décret n° 2008
-1093 du 27 octobre 2008
dispose qu’à la rémunération de
base
garantie peuvent s'ajouter des primes et avantages en nature dont le montant est fixé par le directeur
général, dans les limites prévues par l'accord collectif d'entreprise si un tel accord existe. Dans la
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
28
mesure où l’accord collectif local de référence ne mentionne pas l’existence de primes en l’espèce,
leur versement est dépourvu de base légale.
Par conséquent, la chambre régionale des comptes
demande l’interruption de leur
versement.
De plus, les règles d’attribution de ces primes
ne sont pas transparentes et équitables. Ces
garanties ne semblent pas réunies en ce qui concerne la prime exceptionnelle dont la liquidation
ne paraît obéir à aucun barème ni aux règles préétablies. Cette absence de justification ne permet
pas d’écarter tout risque
de traitement inéquitable entre les personnels alors que des écarts
substantiels de versement sont apparus. Au surplus, elle pourrait présenter un risque contentieux
réel si des recours venaient à être engagés par des personnels qui estimeraient avoir subi un
préjudice. Si, dans sa réponse, l’ordonnateur apporte des précisions relatives au versement
différencié de ces primes entre les agents, elles ne sauraient donner un fondement juridique à leur
création qui demeure, ainsi qu’il est dit plus haut
, irrégulière.
De manière plus générale, l
e conseil d’administration n’est nullement associé à la définition
des grands axes de cette politique salariale alors que sa compétence découle, en la matière, de
l’article R.421
-
16 du code de la construction et de l’habit
ation qui dispose que le conseil
d’administration décide de la politique générale de l’office et que,
par ailleurs, il vote son budget.
Il apparaît en particulier que
l’information du conseil d’administration en matière de rémunération
est lacunaire et mér
ite d’être renforcée.
En effet, l
e rapport d’activité ne contient pas d’information
en matière de rémunération du personnel de l’office. Ces éléments sont d’autant plus nécessaires
que l’ordonnateur n’a pas établi de bilan social sur la période contrôlée. En réponse, l’ordonnateur
s’est engagé à intégrer ces éléments d’informations à compter du rapport d’activité 2017.
En termes de gestion, l’absence d’association du conseil d’administration de l’office à la
détermination de la politique salariale intéressant les personnels contractuels est contestable. En
effet, le niveau des charges associées, déjà significatif dans les comptes de l’office, est appelé à
progresser compte tenu de la proportion de plus en plus élevée de cette catégorie de personnel par
rapport aux fonctionnaires.
Recommandation n°
5 :
Refondre l’attribution des primes des personnels contractuels dans le
respect des règles et de la situation financière de l’
office.
Recommandation n°
6 :
Respecter strictement les conditions de versement des indemnités
horaires pour travaux supplémentaires (IHTS) et interrompre le versement de primes irrégulières
à savoir la « prime de présence » et les « primes exceptionnelles ».
Recommandation n°
7 :
Informer le conseil d’administration
de la politique salariale de
l’o
ffice, notamment en enrichissant le contenu
du rapport d’activité, comme s’y est engagé
l’ordonnateur.
5.2
Un temps de travail inférieur à la durée légale
Le protocole d’aménagement et de réduction du temps de travail du 25 janvier 2002 prévoit
une durée annuelle de travail de 1596 heures « arrondi à 1600 heures » sur la base de 25 jours de
congés légaux. Toutefois, le document intitulé « congés du personnel », en annexe à ce protocole,
indique que le personnel a droit à un congé annuel de 31 jours ouvrés qui correspondent à 25 jours
légaux et 6 jours c
omplémentaires. Sur les contrats de travail, il est bien mentionné que l’office
accorde 31 jours de congés.
OPH ROCHEFORT HABITAT OCEAN
29
En 2016, le temps de travail du personnel de l’office était de 1554 heures, soit une
différence de 53 heures par année et par agent par rapport à la durée légale annuelle de 1607 heures.
Rapporté à l’ensemble des effectifs concernés, Rochefort Habitat Océan a perdu 2 590
heures de travail, soit l’équivalent de 1,61 ETP et un surcoût annuel de 55
190
€.
Par ailleurs, le protocole prévoit que les congé
s d’une année doivent être intégralement
consommés au 30 avril de l’année suivante et qu’à défaut, ils sont supprimés. Or, cette règle n’est
pas respectée car le nombre de jours de congés de détente non consommés est reporté l’année
suivante. Ainsi en 2017
, deux personnels de direction disposent respectivement d’un reliquat de
104 et 55 jours de congés.
En réponse l’ordonnateur précise que «
L’Office prend acte des remarques de la CRC et
engagera en 2018 avec les représentants du personnel des négociations sur le temps de travail et
sur la mise en place du compte épargne temps
. »
Recommandation n°
8 :
Respecter la législation sur le temps de travail : durée légale du temps
de travail et conditions d’ouverture des comptes épargne temps, comme s’y est engagé
l’ordonnateur.
5.3
Synthèse du chapitre 5 relatif à la gestion des ressources humaines
L’examen des dispositifs de rémunération en vigueur au sein de l’office Rochefort Habitat
Océan ont révélé d’importantes anomalies.
En premier lieu, l’ordonnateur a pris une part active dans
la gestion des rémunérations en
dehors de toute base juridique. L’ordonnateur a créé plusieurs catégories de primes ou modifié les
conditions d’attribution de primes existantes au bénéfice de fonctionnaires et personnels
contractuels alors qu’il n’est pas
compétent pour y procéder à lui seul. Ces agissements ont généré
des différences de traitement entre les personnels et non justifiées comme par exemple le
versement des primes exceptionnelles. Ces pratiques salariales à la fois irrégulières et peu
transpa
rentes sont de nature à exposer l’office à des risques contentieux.
En second lieu, la gestion discrétionnaire de la masse salariale par l’ordonnateur est
dépourvue de tout lien avec la stratégie et la situation financière de l’office. Cette situation est
d’autant plus contestable qu’elle ne prend pas en compte la situation et les capacités financières
de l’office qui demeurent contraintes.
En dernier lieu, cette gestion des rémunérations est peu transparente car le conseil
d’administration n’est pas assoc
ié à son pilotage. Le directeur ne rend pas suffisamment compte
de l’exécution de ces charges salariales alors que les textes l’y obligent.
Enfin, le temps de travail effectif des agents est inférieur à la durée légale annuelle de 1607
heures. Le surcoût a
nnuel de cette irrégularité est de 55 K€.
Chambre régionale des comptes Nouvelle-Aquitaine
3, place des Grands-Hommes - CS30059
33064
–
BORDEAUX cedex
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Les publications de la chambre régionale des comptes
de Nouvelle-Aquitaine
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