Annexe : Les territoires témoins : principaux indicateurs
Choix des territoires témoins
La méthode des études de cas apporte la plus grande valeur ajoutée si elle permet
d’analyser des territoires suffisamment
contrastés.
L
’équipe de rapporteurs s’est appuyée sur
la liste des unités urbaines (INSEE) de plus de
100 000 habitants, qui regroupent 66 % des logements sociaux de la France métropolitaine. Elle
a adopté une méthode de « classification hiérarchique » à partir d’un indice de similarité
construit sur la base de quatre indicateurs (le taux de logements sociaux, le rapport entre loyer
moyen du parc social et celui du parc privé dans la ville centre, un indice de ségrégation spatiale,
un indicateur de l’écart de pauvreté entre locataires du parc social et du parc
privé). Cette
méthode inductive, à partir des données statistiques des unités urbaines, permet de construire
une typologie s’articulant autour de six catégories d’unité urbaine, allant au
-delà des catégories
classiques (type « zone tendue ») et ne reposan
t pas sur des appréciations à dire d’expert.
Les caractéristiques moyennes dans chacune des six catégories permettent d’esquisser
une description de chaque catégorie : les trois premières catégories correspondent à des
agglomérations tendues, tandis que les trois suivantes sont des zones avec une tension plus
modérée.
La première catégorie correspond aux grandes agglomérations très tendues et très
ségrégées malgré la présence d’un parc social important qu’on peut supposer mal réparti au sein
de l’unité urbaine. L’écart entre les revenus des habitants les plus pauvres du parc privé et du
parc social est faible. Elle est représentée notamment par l’agglomération parisienne, Lille ou
Marseille. Les travaux ont été conduits au sein de l’unité urbaine de Paris, s
ur le territoire de la
communauté d’agglomération de Cergy
-Pontoise.
La deuxième correspond aux agglomérations tendues où la ségrégation reste peu
marquée. Le parc social y est peu présent et semble davantage orienté vers les ménages les plus
pauvres. C’es
t le cas par exemple de Bordeaux ou La Rochelle. Cette catégorie est représentée
par le territoire de Grenoble Alpes Métropole.
La troisième correspond aux zones tendues peu ségrégées où le parc social représente une
petite partie du parc mais où les revenus des ménages les plus pauvres du parc social restent
proches de ceux du parc privé. Elle est représentée tout à la fois par des villes comme Nice ou
Bayonne. L’étude a été menée sur la Métropole Nice Côte d’Azur.
Le quatrième groupe correspond aux agglomérations où la tension reste modérée mais la
ségrégation est forte. Elles disposent d’un parc social développé hébergeant des ménages
relativement pauvres par rapport au parc privé. Au sein du groupe on peut distinguer les zones
très peu tendues avec beaucoup de vacance dans le parc social (Nîmes, Limoges, Besançon) et
des villes plus dynamiques où la vacance est réduite (Lyon, Tours, Orléans). De façon à
appréhender également un territoire à dominante rurale, au-
delà de l’agglomération de
Limoges, les travaux ont porté sur le département de la Haute-Vienne.
La cinquième catégorie présente des agglomérations peu tendues et moins ségrégées que
les autres agglomérations. La part de logement social reste assez limitée et se concentre sur les
ménages les plus pauvres. Cette catégorie est représentée par le territoire de Nantes Métropole.
COUR DES COMPTES
2
La sixième catégorie correspond aux agglomérations peu tendues et peu ségrégées. Le
taux de logements sociaux y est relativement contrasté. Cette catégorie regroupe des
agglomérations industrielles en reconversion (Douai-Lens, Saint-Etienne) où les revenus des
ménages pauvres des deux parcs sont assez proches et des agglomérations comme Dijon,
Thionville, Clermont-Ferrand où les revenus sont au contraire bien distincts. Les travaux ont
été menés sur la communauté d’agglomération Valenciennes Métropole.
Chiffres clés des territoires témoins
Unité
urbaine de
Paris
Unité
urbaine de
Grenoble
Unité
urbaine de
Nice
Unité
urbaine de
Limoges
Unité
urbaine de
Nantes
Unité urbaine
de
Valenciennes
Part de logement
social
23 %
16 %
9 %
19 %
16 %
22 %
Ratio de loyer
moyen parc social
/ parc privé
30 %
48 %
42 %
53 %
46 %
54 %
Classement
selon l’indice
de ségrégation
spatiale
5
21
43
20
34
38
Ratio du premier
quartile de revenu
parc social / parc
locatif privé
79 %
52 %
70 %
38 %
52 %
92 %
Population
10 500 000
501 045
943 665
185 555
597 879
334 739
Nombre de
communes
412
53
51
9
24
56
Nombre de
logements sociaux
1 072 070
40 678
40 347
19 825
48 434
35 763
Taux de vacance
2 %
2 %
3 %
7 %
2 %
1 %
La part de logement social (source : recensement INSEE) reflète la capacité
d’hébergement du parc social par rapport au parc privé. On note une très grande hétérogénéité
entre les unités urbaines de plus de 100 000 habitants, le parc social représentant de 8 % à 38 %
des résidences principales. Sur 54 unités urbaines, 3 ont un taux inférieur à 10 %, 4 ont un taux
supérieur à 30 % ; 22 ont un taux compris entre 15 % et 20 %.
Le rapport entre le loyer moyen du parc social et celui du parc privé dans le centre de
l’unité urbaine (source : Cour des comptes à partir de l’observatoire Clameur et du répertoire
du parc locatif social du MLETR) permet d’appréhender la tension du marché locatif (reflétée
à travers le loyer du parc privé) et l’attractivité d
u parc social par rapport au parc privé. Selon
les agglomérations, ce ratio varie de 30 % à 60 % environ.
LE LOGEMENT SOCIAL FACE AU DÉFI
DE L’ACC
ÈS DES PUBLICS MODESTES ET DÉFAVORISÉS
3
L’indice de ségrégation spatiale reflète la capacité des ménages les plus pauvres à accéder
aux mêmes voisinages que les ménages plus aisés au sein de
l’agglomération. Un article de
recherche de G. Dabet et J.M. Floch (INSEE, 2014) établit un classement des unités urbaines
en termes de ségrégation spatiale, en construisant un indicateur de ségrégation à partir des
données localisées (par carrés de 200 m de côté) du revenu fiscal par unité de consommation.
La valeur absolue de cet indicateur n’ayant pas de signification directement interprétable,
l’article raisonne sur le rang de classement des unités urbaines, du territoire le plus ségrégé
(classé 1) au territoire le plus homogène (classé 53).
Le ratio du revenu du premier quartile de revenu par unité de consommation dans le parc
social et du revenu du premier quartile du parc locatif privé vise à capter le décalage de la
distribution des revenus dans le parc social par rapport au parc privé. Ce décalage traduit le fait
que le parc social héberge proportionnellement davantage de ménages dont les revenus sont
parmi les plus faibles. Ce ratio varie de 30-40 % à près de 90 % voire plus.
Communauté
d’agglomération
de Cergy-Pontoise
Grenoble
Alpes
Métropole
Département
de la Haute-
Vienne
Nantes
Métropole
Métropole
Nice Côte
d’Azur
Communauté
d’agglomération
Valenciennes
Métropole
Nombre
de
résidences
principales
76 725
208 702
178 248
285 352
279 831
80 507
Nombre de logements sociaux
26 252
37 516
25 314
54 421
31 364
22 420
Nombre de logements PLAI
818
1 699
846
1 847
5 442
3 366
Part des logements sociaux de
type T1-T2
24 %
25 %
25 %
28 %
27 %
25 %
Nombre de logements sociaux
en ZUS
3 288
10 761
7 933
14 639
10 049
6 784
Part des logements sociaux
dont le loyer est inférieur au
niveau PLAI (6,6 €/m² en IdF,
5,5 €/m² hors IdF)
54 %
31 %
73 %
46 %
27 %
36 %
Nombre
annuel
moyen
de
logements sociaux financés
459
1 140
180
1 759
1 036
274
Taux de vacance
2,1 %
2,2 %
7,7 %
2 %
1,2 %
1,2 %
Taux de rotation dans le parc
social
7,9 %
9,8 %
7,5 %
10,5 %
6,7 %
10,5 %
Part moyenne des PLAI parmi
les logements financés
23 %
26 %
31 %
30 %
24 %
17 %
Part des locataires HLM dont le
revenu brut fiscal par UC est
inférieur à la moitié de la
médiane nationale
30 %
40 %
45 %
40 %
39 %
46 %
COUR DES COMPTES
4
Communauté
d’agglomération
de Cergy-Pontoise
Grenoble
Alpes
Métropole
Département
de la Haute-
Vienne
Nantes
Métropole
Métropole
Nice Côte
d’Azur
Communauté
d’agglomération
Valenciennes
Métropole
Part des locataires sociaux dont
les revenus sont inférieurs au
plafond PLAI
59 %
60 %
67 %
62,5 %
46 %
68 %
Part des personnes seules parmi
les locataires
26 %
35 %
46 %
46 %
34 %
40 %
Part
des
familles
monoparentales
parmi
les
locataires
23 %
19 %
22 %
21 %
24 %
19 %
Part des ménages du parc
locatif public dont le taux
d’effort CNAF est inférieur à
15 %
60 %
60 %
72 %
63 %
59 %
60 %
Part des ménages du parc
locatif
privé
dont
le
taux
d’effort CNAF est
inférieur à
15 %
16 %
18 %
30 %
17 %
17 %
27 %
Part des ménages du parc
locatif public dont le taux
d’effort CNAF est
supérieur à
30 %
9 %
9 %
5 %
8 %
12 %
11 %
Part des ménages du parc
locatif
privé
dont
le
taux
d’effort CNAF est
supérieur à
30%
49 %
46 %
29 %
47 %
49 %
31 %
Nombre annuel d’attributions
de logements sociaux
1 362
3 675
2 622
6 194
2 122
2 400
Nombre
de
demandes
de
logement social
9 032
14 500
5 980
27 685
17 120
6 688
Part des demandeurs dont les
ressources sont inférieures au
plafond PLAI
69 %
63 %
70 %
63 %
77 %
63 %
Part des personnes seules parmi
les demandeurs
33 %
43 %
45 %
42 %
35 %
39 %