Le Président
Montpellier, le 7/01/2014
lettre recommandée avec A.R.
500 Avenue des Etats du Languedoc - CS 70755 - 34064 Montpellier cedex 2
téléphone : 04 67 20 73 00 - télécopie : 04 67 20 73 49 - courriel : crclr@lr.ccomptes.fr
ROD2 - OPH Hérault Habitat
CONFIDENTIEL
Référence : 146 / 034090 880 / 002
Monsieur le Directeur général,
Par envoi en date du 18 novembre 2013, la chambre a porté à votre connaissance ses
observations définitives
concernant la gestion de l’office public de l’habitat HERAULT HABITAT au
cours des exercices 2007 et suivants.
Votre réponse a
été enregistrée au greffe dans le délai d’un mois prévu par les articles
L. 243-5 et R. 241-17 du code des juridictions financières (CJF).
A l’issue de ce délai, le rapport d’observations définitives retenu par la chambre
régionale des comptes vous est à présent notifié accompagné de votre réponse écrite.
En application des articles L. 243-5, R. 241-17 et R. 241-18 du
CJF, l’ensemble devra
être communiqué à votre assemblée délibérante dès sa plus proche réunion. Il devra notamment
faire l’objet d’une inscription à son ordre du jour, être joint à la convocation adressée à chacun de
ses membres et donner lieu à un débat.
Il vous appartient d’indiquer à la chambre la date de cette réunion.
Après cette date, le document final sera considéré comme un document administratif
communicable aux tiers, dans les conditions fixées par la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 modifiée.
Je vous prie d’agréer,
M
onsieur le Directeur général, l’expression de ma considération
distinguée.
Nicolas BRUNNER
Monsieur Jean-Pierre PUGENS
Directeur général
de l’Office public de l’habitat HERAULT HABITAT
100 R
ue de l’Oasis
- BP 7249
34085 MONTPELLIER Cedex 4
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ort d’observations définitives
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Rapport d’observations
définitives n° 146/002 du 07/01/2014
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT H
ÉRAULT HABITAT
Exercices 2007 et suivants
S O M M A I R E
1.
PRESENTATION D’HERAU
LT HABITAT
..............................................................................................
4
2.
LE CONTEXTE SOCIO-
ECONOMIQUE D’INTERVENTION D’HERAULT HABI
TAT
...........................
5
3.
LA SITUATION DES REL
ATIONS AVEC L’ETAT
.................................................................................
6
4.
LA GOUVERNANCE
...............................................................................................................................
8
4.1.
Le conseil d’administration et son président
....................................................................................
8
4.2.
Le directeur général
.......................................................................................................................
13
5.
L’ORGANISATION ET LE
FONCTIONNEMENT
..................................................................................
15
5.1.
L’organisation générale
.................................................................................................................
15
5.2.
Les procédures internes et la coordination des services
..............................................................
17
5.3.
La gestion des ressources humaines
............................................................................................
18
6.
LA GESTION COMPTABLE
..................................................................................................................
20
6.1.
Les dépenses de mission
..............................................................................................................
20
6.2.
Les admissions en non valeurs
.....................................................................................................
21
6.3.
Les régies de recettes et d’avances
..............................................................................................
22
6.3.1.
La régie de gestion des tickets restaurant
...........................................................................
23
6.3.2.
La régie du service comptable et financier
...........................................................................
23
7.
LA SITUATION FINANCIERE
...............................................................................................................
28
7.1.
Une exploitation bénéficiaire soumise à un effet de ciseau
..........................................................
28
7.2.
L’autofinancement positif diminue sensiblement
...........................................................................
29
7.3.
La situation patrimoniale,
d’importantes ressources longues et un actif brut croissant
................
30
8.
L’ACTIVITE DE CONSTR
UCTION
........................................................................................................
30
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Rapp
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ROD2 - OPH Hérault Habitat
SYNTHESE
L’office public départemental d’habitation à loyer modéré HERAULT HABITAT
est devenu un office public de l’habitat ayant un caractère industriel et commercial, par
application
de l’ordonnance du 1
er
février 2007. Deuxième bailleur social le plus important de
l’Hérault, son activité couvre l’ensemble de ce département avec une concentration sur des
zones à forte demande locative. L’office public de l’habitat intervient dans un te
rritoire
marqué par diverses contraintes (pression démographique, insuffisance de logements
sociaux dans certaines zones du département, demande locative soutenue).
HERAULT HABITAT gère 10 589
logements à la fin de 2011 auxquels s’ajoutent
1 150 logements-
équivalent (foyers, commerces, garages). L’ensemble géré comprend
3 012 logements-équivalents situés en ZUS sur cinq communes (Montpellier, Lodève,
Frontignan, Sète et Lunel). En 2011, l’office public départemental a livré 299 logements et
139 garages.
L’office public départemental dispose d’un effectif de 202 salariés en 2011 dont
70
% sont des fonctionnaires. L’établissement public a confirmé en 2008 son adhésion au
régime de la comptabilité publique. L’office
public a toutefois déclaré en 2012 son intention
de passer à la comptabilité privée au 1
er
janvier 2014. En 2011, le total du bilan atteint
492
M€ (461 M€ en 2010) et le résultat s’établit à 3,7 M€ enregistrant une baisse importante
de 1,8 M€ par rapport à 2010.
Les modalités d’organisation et de
fonctionnement de l’office public appellent des
remarques relatives au conseil d’administration (représentation, règlement intérieur,
remboursement des frais de déplacement), à la gouvernance (véhicule du président, critères
de la rémunération accessoire du directeur général), aux procédures internes et à la gestion
des ressources humaines.
L’examen de la situation comptable souligne le caractère contestable du
dispositif de remboursement des frais de mission des personnels. La procédure des
admissions en
non valeurs n’est pas satisfaisante. La gestion des régies d’avances et de
recettes n’est pas conforme aux textes.
La situation financière est bonne. Les ressources longues sont satisfaisantes. La
croissance du patrimoine est maîtrisée. L’exploitation es
t bénéficiaire, mais elle présente une
évolution décroissante qui est imputable à une progression des charges plus forte que celle
des produits.
L’office public de l’habitat est doté d’un plan stratégique de patrimoine
quinquennal depuis le 17 décembre 2009. Ce plan est actualisé chaque année et permet de
quantifier les besoins sociaux, techniques et économiques. La convention d’utilité sociale qui
s’appuie sur ce plan prévoit une production annuelle de logements locatifs d’environ 330
entre 2013 et 2016
. L’évolution de l’activité de construction neuve est significative. Le
nombre de logements est passé entre 2007 et 2011 de 9 524 logements (hors logements
équivalents) à 10 589
logements. L’office public de l’habitat a également une activité de
location-accession qui lui a permis de réaliser 191 logements depuis 2007. Les opérations
de réhabilitation sont rares (quatre opérations depuis 2007).
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RECOMMANDATIONS
1-
Les relations avec l’Etat
Recommandation n° 1
Mettre en place les outils et les moyens juridiques et financiers permettant de se
conformer aux observations et recommandations formulées dans le cadre de la tutelle
exercée par l’Etat.
2-
Gouvernance (conseil d’administration, présidence et directeur
général)
Recommandation n° 2
Réviser les modalités
insatisfaisantes dans l’organisation et le fonctionnement
des instances de gouvernance de l’office public
en procédant à un état des lieux complet.
3- Procédures internes, coordination des services et gestion du personnel
Recommandation n° 3
Procéder à un état des lieux exhaustif de l’organisation actuelle, évaluer l
es
postes et les compétences, mettre en place les structures et les instruments nécessaires
(contrôle de gestion, audit interne, contrôle qualité et gestion prévisionnelle des emplois et
des compétences) et assurer leur effectivité opérationnelle.
4- Gestion comptable
Recommandation n° 4
Réviser les modes actuels de gestion des frais de mission, des admissions en
non valeurs et des modalités d’organisation et de fonctionnement des régies
en se
conformant aux textes applicables et en réévaluant les besoins en présence.
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Rapp
ort d’observations définitives
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ROD2 - OPH Hérault Habitat
Aux termes de l’article L. 211
-8 du code des juridictions financières «
l’examen de la
gestion porte sur la régularité des actes de gestion, sur l’économie des moyens mis en œuvre et
sur l’évaluation des résultats atteints par rapport aux objectifs de l’as
semblée délibérante ou de
l’organe délibérant. L’opportunité de ces objectifs ne peut faire l’objet d’observations
».
La chambre régionale des comptes a examiné la gestion
de l’office public de l’habitat
HERAULT HABITAT pour les exercices 2007 et suivants.
Cet établissement public avait été examiné par la chambre en 2009 (rapport
d’
observations définitives du 26 novembre 2009). Le rapport, qui portait sur les comptes des
exercices 2002 à 2006, comprenait, notamment, une description des activités et du positionnement
social de l’organisme. Il relevait que la situation financière ne présentait pas de signe de tension
.
La chambre a examiné les aspects suivants :
la situation des relations avec
l’Etat
,
la gouvernance,
l’organisation,
le fonctionnement et les ressources humaines,
la situation comptable,
la situation financière,
l
’activité de construction
.
1. PRESENTATION D
’HERAULT HABITAT
Créé pour le d
épartement de l’Hérault par un décret du 16 mai 1922, l’office public
départemental d’habitation à
loyer modéré HERAULT HABITAT a été transformé en office public
de l’habitat par l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2007
-137 du 1
er
février 2007. Le conseil
d’administration a adopté les mesures nécessaires à la mise en œuvre de ce changement par une
délibération du 26 avril 2007.
L’office public départemental HERAULT HABITAT est le deuxième bailleur social le
plus important de l’Hérault. Il est soumis aux articles L
. 421-1 à L. 421-24 du code de la
construction et de l’habitation qui prévoient les dispositions générales applicables à l’organisation
et au fonctionnement des offices publics de l’habitat. Conformément à l’article L
. 421-5 de ce
même code, l’activité d’HERAULT HABITAT peut s’exercer sur le territoire régional de la
collectivité territoriale de rattachement.
L’action de l’office public de l’habitat couvre l’ensemble du département de l’Hérault.
Toutefois, compte tenu de la répartition de l’aide à la pierre en quatre secteurs, et donc de
l’intervention d’autres opérateurs de logements sociaux
dans l’agglomération de Mont
pellier, de
Béziers, d’Hérault M
éditerranée et la ville de Sète, HERAULT HABITAT construit souvent dans
des secteurs où la taille des opérations est réduite et la demande locative soutenue.
Par une délibération du 18 décembre
2008, l’établissement public a confirmé son
adhésion au régime de la comptabilité publique dont il relevait déjà. Depuis le 1
er
janvier 2010, la
tenue de sa comptabilité est assurée par le poste comptable de la paierie départementale de
l’Hérault
. Une convention du 18 décembre 2009 prévoit les dispositions qui lient HERAULT
HABITAT, le c
onseil général de l’Hérault et la direction générale des finances publiques (DGFIP).
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ort d’observations définitives
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Par la suite, l’office public de l’habitat a exprimé le souhait de passer en comptabili
commerciale au 1
er
janvier 2013 (délibération du 15 décembre 2011), tout en renouvelant «
sa
volonté de rester en comptabilité publique
». Le 25 octobre 2012, le conseil d’administration de
l’office public déclare à nouveau son intention de passer à la
comptabilité privée au 1
er
janvier
2014.
Selon les éléments communiqués, HERAULT HABITAT a livré 299 logements et 139
garages en 2011. A la fin de 2011, le patrimoine géré comprend 10 589 logements et 1 150
logements-équivalents (foyers, commerces, garages). Une partie significative de ce patrimoine,
soit 3 012 logements-équivalents, est située en ZUS (zone urbaine sensible) sur cinq communes
(Montpellier, Lodève, Frontignan, Sète et Lunel).
L’âge moyen du patrimoine est évalué à
28 ans.
Ce patrimoine s’étend sur 120 communes du département de l’Hérault avec une présence
importante sur l’agglomération de Montpellier et le littoral méditerr
anéen.
Les données de l’exercice 2011 soulignent que l’effectif de l’office public est de 202
salariés dont 70 % sont des fonctionnaires. Le total du bilan
atteint 492 M€ (461 M€ en 2010) et le
résultat s’établit à 3,7 M€ enregistrant une baisse importante de 1,8
M€ par rapport à 2010.
2. LE CONTEXTE SOCIO-
ECONOMIQUE D’INTERVENTION D’
HERAULT HABITAT
L’office public
HERAULT HABITAT intervient dans un territoire marqué par diverses
contraintes.
Les tendances démographiques de la région Languedoc-Roussillon sont dynamiques.
Dans le département de l’Hérault, la population, qui est évaluée à 1
019
798 habitants par l’INSEE,
a enregistré un taux de croissance annuel de 1,4 % sur les dix dernières années. Cette pression
démographique pèse sur le parc de logements sociaux.
L’insuffisance de logements sociaux, dans certains secteurs du département
(agglomération de Montpellier, agglomération biterroise et littoral méditerranéen), ne permet pas
de répondre complètement à une demande locative soutenue, compte tenu d’u
n solde migratoire
de 1,1
% dans le département de l’Hérault.
Selon le dernier rapport de la Mission interministérielle du logement social (mars 2012),
le parc de logements sociaux dans le département de l’Hérault comprend 49
625 logements. Ces
logements représentent 41 % du parc régional et concentrent 48 % des demandes régionales.
Le P
lan départemental de l’
habitat (PDH) de janvier 2011, qui couvre la période 2011-
2016, a retenu un objectif de construction neuve de 10 000 à 12 000 nouveaux logements par an
avec la volonté de produire un plus grand nombre de logements très sociaux (de 700 à 900 PLAI
d’ici 2016).
La troisième contrainte découle d’un taux de chômage élevé (13,7
% fin 2009). Il faut y
ajouter le nombre le plus important de bénéficiaires du RSA de France après le département de la
Seine-Saint-Denis, selon le PDH. Du point de vue des revenus salariaux, un nombre élevé de
salariés percevrait un revenu inférieur à 60
% du SMIC, en raison d’un recours fréquent au travail
à temps partiel. La croissance du chômage et la faiblesse des revenus se traduisent par une
augmentation des situations de surendettement et des demandeurs de minima sociaux.
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ort d’observations définitives
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L’attractivité du département de l’Hérault est donc à apprécier en tenant compte de
l’existence d’une pr
écarité sociale importante et croissante.
L’office public de l’habitat indique que la paupérisation des demandeurs de logements
sociaux s’accentue. A la fin de l’année 2011, 80
% des demandeurs (6 604 familles) ont des
revenus inférieurs à 60 % du plafond de ressources, donc éligibles au PLAI, et 42 % des
demandeurs (3 499 familles) ont des ressources inférieures à 20 % du plafond de ressources,
donc ne vivant que d’aides pub
liques.
Selon les données communiquées par HERAULT HABITAT, la demande locative
s’accroît fortement (7
067 demandes en 2007 et 8 288 en 2011). Par rapport aux trois agences
locatives de l’OPH, ces demandes se concentrent sur l’aire de Montpellier (5
033 demandes dont
3 223 pour le secteur de Montpellier) et le littoral (1 751 demandes). La typologie de la demande
(44 % de ménages sans enfant ou de personnes seules, 33 % de familles monoparentales), qui
serait stable depuis 2007, se répercute sur le type de logement le plus recherché (32 % pour des
T2 et 34 % pour des T3).
3. LA SITUATION DES RELATIONS AVEC
L’ETAT
Conformément à la loi (articles L. 421-14 et L. 451-1 du code de la construction et de
l’habitation), les organismes du logement social sont soumis aux contrôles de l’Etat (ministère de
l’
Economie et des finances, ministère
de l’
Ecologie, du développement durable, des transports et
du logement et Mission interministérielle
d’inspection du logement social). Le préfet exerce sur
place la tutelle sur les organismes et suit, notamment, la mise en œuvre des
observations et
recommandations décou
lant des rapports d’inspection.
Dans le cadre de l’examen de la gestion d’HERAULT HABITAT, la chambre observe
que l’organisme n’a pas apporté de réponse
s entièrement satisfaisantes à la demande du préfet
de l’Hérault
du 17 juillet 2012, qui fait suite à une saisine du m
inistre de l’Ecologie, du
développement durable, des transports et du logement, de procéder aux rectifications des
irrégularités ou carences relevées dans le dernier rapport de la Mission interministérielle
d’inspection d
u logement social (MIILOS).
Le préfet de l’Hérault
relève dans cette lettre que si «
certaines observations ont déjà
donné lieu à des corrections mises en œuvre avant transmission du rapport
» et que «
d’autres ont
été présentées lors de la réunion du con
seil d’administration en date du 26 avril 2012
», «
il reste
cependant des observations importantes qui n’ont pas trouvé à ce jour de voies d’amélioration,
notamment celles relevant de pratiques ayant pu pénaliser les locataires
».
Cette mission interministérielle a rendu un rapport définitif le 29 mars 2012 qui
comporte divers éléments critiques, notamment sur la gouvernance, la gestion locative, la
maintenance du parc et la tenue de la comptabilité.
HERAULT HABITAT a fait part à la chambre de ce que le rapport a été présenté au
conseil d’administration le 26 avril 2012, qu’une rencontre avec la direction départementale des
territoires et de la mer est intervenue le 6 juin 2012,
qu’une réponse a été adressée le 13 août
2012 au secrétaire général de la
préfecture de l’Hérault et qu’enfin une lettre du 12 novembre
2012 récapitulant les divers points a été envoyée par le président du conseil d’administration au
préfet de l’Hérault.
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ort d’observations définitives
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ROD2 - OPH Hérault Habitat
Au titre des «
observations importantes
», dont le préfet
de l’Hérault
fait état dans sa
lettre du 17 juillet 2012, il convient de relever que certains
points n’ont pas donné lieu à une mise
en conformité satisfaisante.
En premier lieu, en ce qui concerne le déficit de pilotage, le manque de transversalité
et de coordination de
s services, l’absence de procédures formalisées et de contrôle interne,
HERAULT HABITAT a présenté à la chambre un ensemble de mesures (détermination de valeurs
communes à l’office public, réunions mensuelles d’un comité de direction, mise en place d’une
f
ormation, réunions interservices, comité d’engagement des opérations, audit de la fédération,
mise en place du contrôle de gestion, mise en place d’une nouvelle forme d’évaluation,
restructuration du service de proximité, séminaire de réflexion, etc.) qui vont dans le bon sens mais
qui ne semblent pas suffisantes pour répondre à la nécessité de mettre en place assez rapidement
une gouvernance visant à engager une véritable professionnalisation des services.
L’office public de l’habitat confirme avoir appo
rté des modifications organisationnelles
(comités, mise en place d’un contrôleur interne, d’une agence de proximité, rattachement de
services, procédures en cours de réévaluation, etc.). La chambre
indique qu’une mise en œuvre
pleinement opérationnelle permettra de remédier aux difficultés relevées.
Il est relevé, à ce titre,
que la mission d’audit réalisée par la fédération des offices en
avril 2
012, à la demande d’HERAULT HABITAT, met l’accent sur plusieurs aspects critiques du
mode de management et souligne la nécessité de mettre en place «
une pratique managériale
basée sur la responsabilisation et la prise de décision, la transversalité, le développement des
compétences des collaborateurs, etc.
».
En deuxième lieu, les remarques concernant le contrat du directeur général et le
véhicule du président ont donné lieu, sur le premier point, à une révision du contrat du directeur,
mais le s
econd point n’a pas été modifié,
alors que selon la MIILOS «
le président a droit à des
indemnités de déplacement et non à un véhicule assimilable à un véhicule de fonction
».
L’office public de l’habitat et son président font état de ce qu’un carnet de b
ord a été
mis en place, que le véhicule serait utilisé pour des déplacements liés à la fonction, que le
président ne
percevrait pas de frais de déplacement et qu’il serait le seul vice
-président du conseil
général à se déplacer sans chauffeur.
La chambre
souligne que le mode d’utilisation de la voiture du président
est constitutif
d’un véhicule de fonction, donc d’un avantage en nature qu’il
conviendrait de déclarer. A défaut, il
faudrait appliquer le droit commun de la prise en charge des frais de déplacement des
administrateurs (perception de frais de déplacement).
En troisième lieu, l
’observation
r
elative à l’absen
ce de proposition à 444 demandeurs
de logement en délai anormalement long (évalué à 36 mois dans le département) a, certes,
conduit à une modification du règlement de la commission d’attribution des logements, qui prévoit
dorénavant un quota de 20 % de logements à réserver à ce titre, mais le délai de résorption de
cinq années, évalué par les serv
ices de l’office, apparaît
long, alors que le préfet
de l’Hérault
rappelait, à ce sujet, que «
cette résorption conditionne par ailleurs le fonctionnement du DALO
(critère d’éligibilité) et l’égalité d’accès au logement
».
L’office public de l’habitat fait état de ce que le niveau de la demande ne permet pas de
remédier à cette problématique qui pèserait sur les offices intervenant en zones tendues. Il précise
que
la mise en place d’un fichier centralisé à tous les bailleurs sociaux sur un département ainsi
qu’une information codée des demandeurs selon des critères définis par la collectivité chef de file
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ort d’observations définitives
: OPH Hérault Habitat (34)
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qui est envisagée par les pouvoirs publics permettrait de répartir la charge de la demande entre
tous les offices. Il s’engage à mettre en œuvre ce dispositif.
La chambre ne méconnaît pas la difficulté de satisfaire les demandes dans un contexte
de tension du parc social et prend note de l’
engagement
de l’office. Elle
rappelle toutefois que la
résorption de la demande déjà adressée à l’office public reste une nécessité pour laquelle il
convient de
mettre en œuvre
toutes les solutions possibles.
Par ailleurs, en ce qui concerne la mise en cause de la seconde augmentation des
loyers pratiquée par l’office en juillet 2009, «
abusivement justifiée par la nécessité de compenser
la diminution du taux de récupération des charges de gardiennage
» selon la MIILOS
,
HERAULT
HABITAT a fait valoir que cette augmentation aurait permis de conserver pour les locataires les
mêmes services assurés par les gardiens sans modifier les restes à payer. HERAULT HABITAT a
décidé de «
ne prévoir aucune modification
». Cette décision de l’office
public
n’apparaît pas
fondée. En effet, HERAULT HABITAT fait peser sur les locataires et les fonds publics un service
qu’il assurait,
déjà, sous l
a forme de charges récupérables mais qu’il doit imputer,
dorénavant, sur
les charges non récupérables.
Enfin, en ce qui concerne les charges de gardiennage non récupérables, indûment
facturées aux locataires pendant les années 2007 à 2011
et évaluées à 1,2 M€,
le préfet de
l’Hérault
a demandé
«
la régularisation complète des sommes indûment perçues
». Par une
délibération du 20 septembre 2012, le
conseil d’administration de l’office indique pourtant que «
les
sommes indûment encaissées doivent être restituées aux locataires présents et partis lors des
années 2009/2010/2011 en application de la prescription abrégée de 3 ans
». Les années 2007 et
2008 ne sont ainsi pas prises en compte alors que les montants à rembourser aux locataires
atteignent 1 122
k€,
soit 91,5 % du trop-
perçu par l’organisme.
L’office public de l’habitat
soutient
qu’il aurait appliqué la réglementation en ne
procédant qu’au
seul remboursement des trop-perçus des exercices 2009 à 2011. Il indique que le
décret qui a nécessité le remboursement daterait de 2009.
La chambre précise que, selon le rapport sur lequel s’appuie la demande de
régularisation du préfet, des erreurs affectaient depuis plusieurs années les charges récupérables
puisque leurs modalités de calcul se sont révélées contraires à une réglementation en vigueur
avant le décret applicable au 1
er
janvier 2009. Elle relève que le préfet a explicitement demandé
«
la régularisation complète des sommes indûment perçues
». Il semble que la demande du préfet
n’apparaît pas entiè
rement satisfaite.
4. LA GOUVERNANCE
L
a gouvernance d’HERAULT HABITAT est exercée par le conseil d’administration et le
directeur général qui disposent d’attributions prévues par le
code de la construction et de
l’habitation. Certains aspects de l’exercice de cette gouvernance appellent des remarques.
4.1. Le
conseil d’administration et son président
Le conseil d’administration d’HERAULT HABITAT était composé de 15 membres avant
la réforme des offices publics de 2007. A la suite de cette réforme, et conformément aux articles
L. 421-5, L. 421-8-1° et R. 421-4 du code
de la construction et de l’habitation, le conseil général de
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ort d’observations définitives
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l’Hérault, collectivité publique de rattachement, s’est prononcé l
e 23 juin 2008 sur le nombre des
membres ayant voix délibérative en le fixant à 23.
Dans le cadre de la mise en œuvre de la réforme de 2007, les représentants du conseil
général de l’Hérault ont été désignés par une délibération du 23 juin 2008 de cette
collectivité. A la
suite des élections cantonales de 2011, la composition du conseil d’administration de l’office public
de l’habitat a été renouvelée (délibération du conseil général de l’Hérault du 31 mars 2011).
Conformément à l’article R
. 421-11 du code
de la construction et de l’habitation, le
conseil d’administration de l’office public a procédé à l’élection de son président. Monsieur Pierre
GUIRAUD a été élu par le conseil d’administration du 23 octobre 2008, puis réélu lors du conseil
d’administration du 19 avril 2011. Il exerçait déjà la présidence de l’office public depuis 2004, avant
sa transformation en office public de l’habitat en 2007.
Le président du conseil d’administration dispose des attributions prévues à l’article
R. 421-17 du code de
la construction et de l’habitation. Elles portent, notamment, sur la fixation de
l’ordre du jour du conseil d’administration, l’examen
d’un rapport sur la politique de l’office, la
proposition de nomination du directeur général et la représentation de l’o
ffice auprès des pouvoirs
publics.
La composition du conseil d’administration est conforme à l’article L
. 421-8 du code de
la construction et de l’habitation.
Il comprend des représentants de la collectivité publique de
rattachement, des personnes qualifiées, des représentants des diverses institutions (CAF, UDAF,
collecteur 1
%, association d’insertion, syndicat de salariés) et des représentants élus des
locataires. Des membres ayant voix consultative y figurent également, qu’il s’agisse du préfet
ou
du représentant du comité d’entreprise de l’office public. Les membres désignés par la collectivité
territoriale de rattachement disposent de la majorité des sièges. Les représentants des locataires
disposent d'au moins un sixième des sièges.
Une première observation doit être toutefois formulée sur les modalités de désignation
et de représentation de certains membres du conseil d’administration.
La délibération n° 7 du 20 octobre 2008 du c
onseil général de l’Hérault a prévu que les
deux élus (Madame H. MANDROUX, maire de Montpellier et Monsieur G. d
’ETTORE, président de
l’agglomération Hérault Méditerranée) désignés comme personnalités qualifiées (conformément à
l’article L
. 421-8-1° du code
de la construction et de l’habitation) puissent se faire rep
résenter par
des personnes de leur collectivité respective. La délibération du 31 mars 2011 du conseil général
de l’Hérault ne reprend pas cette possibilité mais la représentation de ces personnalités a été
maintenue dans les faits.
Ces personnalités qualifiées ont ainsi été représentées à plusieurs reprises sur la
période examinée. Le représentant a, parfois, lui-même donné pouvoir à un autre membre du
conseil d’administration (séances du 26 novembre 2009, des 14 janvier et 23 septembre 2010 et
du 23 février 2012).
Or, la désignation des personnes qualifiées, faite par le c
onseil général de l’Hérault,
implique que le mandat soit exercé personnellement. A défaut, il convient d’appliquer les règles
usuelles du mandat. Elles sont prévues à l’article R
. 421-23 du code de la construction et de
l’habitation qui dispose qu’«
un administrateur ne peut se faire représenter que par un autre
administrateur. Chaque administrateur ne peut recevoir qu’un seul mandat
».
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Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapp
ort d’observations définitives
: OPH Hérault Habitat (34)
ROD2 - OPH Hérault Habitat
L’office public de l’habitat
soutient que les administrateurs concernés ont été désignés
en qualité de leur titre, et non de leur personne, et que les délégations de représentation ont été
données à des personnes élues au sein de leur collectivité.
La chambre souligne que l’article L. 421
-8-1° du code de la construction et de
l’habitation
mentionne que cette représentation intervient au titre des «
personnes qualifiées
». Ce
texte ne vise ni la qualité des élus concernés ni leur personne à proprement parler, mais leur
qualification. Les remplacements, en cas d’absence, ne peuvent être réalisés que dans le cadre du
dispositif usuel (article R. 421-
23 du code de la construction et de l’habitation).
La chambre prend note des modifications que l’office s’engage à mettre en œuvre.
L’examen des dossiers des conseils d’administration révèle que les obligations
relatives aux convocations, à l’ordre du jour et à la communication de documents au représentant
de l’Etat sont accomplies. Les réunions du conseil d’administration s’effectuent à un rythme
mensuel. Les feuilles de présence ainsi que les pouvoirs sont, à de rares exceptions, correctement
tenus
. Il conviendrait toutefois que les administrateurs absents fassent l’objet d’une distinction
selon qu’ils aie
nt ou non donné un pouvoir. Les procès-verbaux retracent synthétiquement les
débats intervenus.
Le conseil d'administration a procédé à l’élection d’un bureau par délibération n° 6 du
23 octobre 2008 et du 14 avril 2011 auquel il a donné délégation dans certaines matières. Le
bureau, animé par le président du conseil d'administration, se compose de sept membres.
Une deuxième observation est relative au fait que, si la délibération du 23 octobre 2008
énumère les attributions du conseil d’administration qui sont déléguées au bureau, conformément
à l’article R
. 421-16 du code
de la construction et de l’habitation, celle du 14 avril 2011 n’en dit
rien. L’article XII du règlement intérieur du conseil d’administration précise pourtant que «
le
conseil
d’administration
délègue
au
bureau
, par délégation spécifique, partie de ses
compétences
».
Les délégations accordées au bureau, mentionnées dans la délibération de 2008,
portent sur l’ouverture et l’autorisation de lancer les opérations, sur les actes de dispositions (vente
du patrimoine, cession de fonciers), sur l’autorisation de souscrire les emprunts, les orientations
générales en
matière de placement, et l’autorisation de souscrire, acquérir ou céder des parts
sociales ou d’actions.
Il est cependant observé que le conseil d’administration n’a pas apporté de limites aux
délégations faites au bureau pour ce qui est de la souscript
ion d’emprunt et de leur gestion, des
crédits de trésorerie et des placements de fonds. Il n’a pas non plus déterminé les modalités de
compte rendu de son action au conseil.
Or, l’article R
. 421-16 du code
de la construction et de l’habitation dispose qu
e «
le
bureau peut, par délégation du conseil d'administration et dans les limites fixées par lui, être
chargé de souscrire les emprunts et de réaliser les opérations utiles à leur gestion, et de recourir
aux crédits de trésorerie. Il peut également, dans les mêmes conditions, réaliser les opérations
relatives au placement des fonds de l'office. Le bureau rend compte de son activité au conseil
d'administration
».
Dans sa délibération du 28 avril 2011, le conseil d’administration a procédé à
l’approbation de son règlement intérieur, ce qui est conforme à l’article R
. 421-16-2° du code de la
construction et de l’habitation.
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Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapp
ort d’observations définitives
: OPH Hérault Habitat (34)
ROD2 - OPH Hérault Habitat
Toutefois, l’examen de ce règlement intérieur amène à formuler quatre observations
spécifiques.
D’abord, il se présente comme la simple reproduction de l’intégralité des articles du
code
de la construction et de l’habitation applicables aux offices publics de l’habitat. Il ne constitue
donc pas, à proprement parler, un règlement intérieur du conseil
d’administration qui devrait être
conçu pour servir de guide adapté à l’organisation de ses travaux et à son fonctionnement. Il n’y
est ainsi pas fait référence aux propres délibérations du conseil d’administration, comme en
matière de remboursement des frais des administrateurs (article IX du règlement intérieur) où il
n’est fait état que du texte de l’article R
. 421-10 du code
de la construction et de l’habitation.
De plus, il ne prévoit aucune procédure de vérification des contradictions possibles
entr
e les administrateurs et l’office. Une telle procédure aurait utilement complété l’article VI du
règlement intérieur sur les «
inéligibilités et les incompatibilités
».
Ensuite, il présente le défaut de ne pas être à jour. Ainsi les articles XIV-2 et XIV-3
relatifs à la commission d’appel d’offres et au jury de maîtrise d’œuvre continuent de faire
référence au code des marchés publics alors que, depuis la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, les
offices publics de l’habitat sont soumis aux dispositions de l’ord
onnance n° 2005-649 du 6 juin
2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au
code des marchés publics.
Enfin, l’analyse des dossiers soumis au conseil d’administration en matière comptable
a révélé des
insuffisances au niveau des justifications présentées au conseil d’administration et
des contradictions dans les déclarations des services administratifs concernés quant à l’examen
préalable auquel ils doivent procéder avant toute présentation d’un dossier
au conseil
d’administration. Ceci justifie l’adoption d’un dispositif précis de préparation des dossiers
permettant au conseil d’administration de se prononcer en toute connaissance de cau
se sur les
décisions à prendre.
Il en est ainsi en matière d’admiss
ions en non valeurs comme il sera vu au
paragraphe 6.2.
L’article R
. 421-10 du code
de la construction et de l’habitation, dans sa version issue
du décret n° 2008-
566 du 18 juin 2008 relatif à l’administration des offices publics de l’habitat,
dispose que «
le mandat de tous les administrateurs de l'office public de l'habitat est exercé à titre
gratuit
».
Cet article prévoit toutefois que le conseil d’administration peut allouer deux types
d’indemnité forfaitaire. Une indemnité forfaitaire pour les admin
istrateurs qui répondent aux
dispositions de l’article L
. 423-13 du code
de la construction et de l’habitation (chef d'entreprise,
artisan, commerçant, agriculteur ou membre d'une profession libérale), destinée à compenser la
diminution des rémunérations o
u l’augmentation de leurs charges du fait de la participation «
aux
séances plénières
». Une autre indemnité forfaitaire pour la participation de tout administrateur
«
aux réunions du bureau
» et des
« commissions
». En outre, l’organisme peut effectuer le
remboursement des frais de déplacement des administrateurs. Le texte précise, enfin, que les
administrateurs fonctionnaires ou agents de l’Etat bénéficient du régime des autorisations
d’absence.
Il était prévu q
u’un arrêté ministériel
, à ce jour non publié, précise les conditions
d’application de l’article R
. 421-10 du code
de la construction et de l’habitation, en particulier le
montant maximum des indemnités pouvant être allouées aux administrateurs. Dans l’att
ente,
l’article 5 du décret n°
2008-566 du 18 juin 2008 prévoit que les administrateurs sont régis par les
dispositions de l’ancien article R
. 421-56 du code
de la construction et de l’habitation précisées par
12/33
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Rapp
ort d’observations définitives
: OPH Hérault Habitat (34)
ROD2 - OPH Hérault Habitat
l’arrêté du 31 juillet 1985 relatif aux indemn
ités pouvant être allouées aux administrateurs des
offices publics d’habitations à loyer modéré.
Les dispositions de l’arrêté du 31 juillet 1985 prévoient la possibilité d’allouer aux
administrateurs une indemnité au titre de la perte de salaire, reposant sur un taux horaire et une
attestation de l’employeur, une indemnité forfaitaire de déplacement ainsi que le remboursement
des frais de transport engagés, sur justificatif ou au taux de l’indemnité kilométrique, pour
participation «
aux réunions des conseils, du bureau ou des commissions
de l’office
».
Au regard de ces textes, le dispositif mis en place par HERAULT HABITAT appelle des
remarques.
Le conseil d’administration a décidé, par une délibération du 23 octobre 2008,
d’attribuer uniquement une inde
mnité de déplacement permettant de couvrir les frais de
déplacements des administrateurs. Il s’agit d’une indemnité forfaitaire versée à tous les
administrateurs, quelle que soit leur situation (retraité, élu local, fonctionnaire, représentant
d’institutio
n diverses, etc.), le temps passé ou le nombre de réunions dans une journée, dès lors
qu’ils participent à des réunions du conseil, du bureau ou des commissions.
Le montant versé par l’office est de 41,16 € depuis plusieurs années. L’office public a
préc
isé que cette somme n’a pas été réévaluée pour des raisons de maîtrise des charges et dans
l’attente de l’arrêté ministériel relatif à la mise en œuvre de l’article R
. 421-10 du code de la
construction et de l’habitation.
Il est observé que si HERAULT HABITAT peut décider des modalités du dispositif de
dédommagement des administrateurs, il doit cependant mettre en œuvre une procédure qui
respecte l’ensemble des textes applicables.
De ce point de vue, l’article L
. 423-13 du code
de la construction et de l’
habitation
dispose qu’un salarié qui siège au conseil d’administration, et qui connaît de ce fait une baisse de
sa rémunération, reçoit de l’office public une indemnité compensant forfaitairement cette
diminution. La prise en compte, dans le dispositif act
uel de l’office public de l’habitat, de la situation
salariée de certains administrateurs apparaît nécessaire. Il conviendrait également que l’office
public de l’habitat vérifie que le montant alloué aux administrateurs se situe dans le maxima
autorisé, dè
s que l’arrêté ministériel relatif à la mise en œuvre de l’article R
. 421-10 sera adopté.
La chambre prend note des modifications que l’office s’engage à mettre en œuvre en
ce qui concerne les délégations du conseil d’administration au bureau, l’actualisation des montants
des frais de remboursement de déplacement aux administrateurs, la vérification des pertes de
salaire subies par les administrateurs salariés au regard des remboursements alloués par l’office,
et le contrôle des justifications produites au conseil d’administration, notamment en matière
d’admission des non
-valeurs.
Il est égalem
ent observé que le dispositif en place doit s’appliquer indistinctement à
tous les administrateurs.
Or, par délibération du 22 juin 2011, le conseil d’administration a décidé d’attribuer un
«
véhicule de service
» au président de l’office «
afin de lui pe
rmettre d’effectuer les différents
déplacements liés à sa fonction
». Le conseil n’a cependant prévu aucun dispositif relatif aux
limites et au suivi de cette attribution.
La mise à disposition d’un tel véhicule au président, qui a la qualité d’administr
ateur et
n’appartient pas de ce fait au personnel de l’office, n’apparaît pas régulière. Le président exerce
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Rapp
ort d’observations définitives
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ROD2 - OPH Hérault Habitat
au sein d’HERAULT HABITAT un mandat et non une activité professionnelle nécessitant un
véhicule de service.
La qualification de véhicule de service implique que son usage n’excède pas les
nécessités du service, ce qui exclut tout usage privé ou pour d’autres finalités. La tenue précise
d’un carnet de bord est nécessaire pour tout véhicule de service. Ce carnet d
oit comprendre les
indications relatives à la nature des déplacements, aux kilomètres effectivement parcourus relevés
au compteur, aux dépenses de carburants effectuées. Le contrôle régulier du carnet de bord doit
être organisé par
l’office public de l’hab
itat.
En outre, s
elon le rapport de la MIILOS, l’utilisation de ce véhicule ne serait pas
conforme à la délibération du 22 juin 2
011 du conseil d’administration, puisqu’il est utilisé pour
l’ensemble des déplacements du président avec un remisage à domici
le. Aucun carnet de bord
n’est tenu, ce qui
ne permet pas
de retracer l’utilisation de ce véhicule
dit «
de service
».
Le président d’HERAULT HABITAT
reconnaît que ce véhicule est effectivement utilisé
pour ses fonctions de conseiller général, et non seul
ement pour celles de président de l’office. La
passation d’une convention entre les deux entités morales a été envisagée.
La chambre estime
qu’une telle convention
ne paraît
pas adaptée à la définition d’un véhicule de service ni à la qualité
de mandataire du président. Enfin, le carnet de bord,
remis au président par les services de l’office
à la suite du rapport de la MIILOS, ne serait pas encore tenu, ce qui accentue le caractère critique
de la situation actuelle.
Au regard de
l’ensemble de
ces informat
ions, la mise à disposition d’un véhicule au
président, dont il dispose librement, excède en tout état de cause la prise en charge forfaitaire des
frais de déplacements allouée aux administrateurs. Elle prend la forme d’un véhicule de fonction
et, à ce tit
re, constitue un avantage en nature. Cette situation n’est pas conforme à l’article
R. 421-10 du code
de la construction et de l’habitation qui prévoit que «
les membres du conseil
d'administration ne peuvent, en aucun cas, prêter leur concours à titre onéreux à l'établissement ni
recevoir de celui-ci des avantages directs ou indirects, sous quelque forme que ce soit, du fait de
leurs fonctions
».
Enfin, le c
onseil général de l’Hérault a confirmé à l’office public de l’Habitat par courriel
du 18 juillet 20
12 qu’actuellement «
aucune délibération n’autorise le versement d’un avantage
dans un organisme extérieur
».
4.2. Le directeur général
Monsieur Jean-Pierre PUGENS
est entré à l’office public d’habitations départemental
le 1
er
décembre 1998. Après plusieurs
années d’exercice, il a bénéficié d’un engagement
contractuel d’une durée de trois ans par contrat du 30 novembre 2004, sur un poste devenu
vacant d’ingénieur en chef de classe exceptionnelle. Les fonctions de l’intéressé, décrites dans le
contrat, sont ce
lles d’un directeur. La rémunération avait été fixée en référence à l’indice HEA du
6
ème
échelon du grade d’ingénieur en chef de classe exceptionnelle. Il bénéficiait du régime
indemnitaire et des primes liées à sa fonction. Par avenant du 18 janvier 2006, ce contrat a été
transformé en contrat à durée indéterminée à compter du 27 juillet 2005.
A la suite de la réforme de 2007, le conseil d’administration du 23 octobre 2008 a,
conformément à l’article R
. 421-16-10° du code
de la construction et de l’habit
ation, nommé
Monsieur Jean-Pierre PUGENS directeur général à compter du 24 octobre 2008, aux conditions
administratives qui étaient les siennes, dans l’attente de la parution des dispositions
réglementaires relatives aux conditions d’exercice et de rémunér
ation de sa fonction. Les
14/33
Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapp
ort d’observations définitives
: OPH Hérault Habitat (34)
ROD2 - OPH Hérault Habitat
17
décembre 2009 et 14 janvier 2010, le conseil d’administration s’est prononcé sur les
dispositions du contrat de travail en vigueur du 18 janvier 2010 du directeur général.
Ce contrat a été conclu pour une durée indéterminée. Les compétences et les
obligations du directeur général y sont rappelées. La rémunération prévoit, conformément aux
dispositions du code
de la construction et de l’habitation, une part forfaitaire et une part variable.
La part forfaitaire est fixée à 98
k€
compte tenu du nombre de logements gérés par l’office public
de l’habitat au 31 décembre 2009. La part variable atteint 8
% de la part forfaitaire.
Cette dernière part est déterminée annuellement en fonction de cinq critères préalables
fixés par le conse
il d’administration (maintenir et développer le patrimoine, améliorer la gestion de
proximité, développer le management et la politique des ressources humaines, maintenir des
rapports équilibrés avec les partenaires institutionnels et assurer l’équilibre f
inancier global de
l’établissement). L’évaluation de ces critères repose sur des objectifs déterminés pour chaque
exercice budgétaire p
ar le conseil d’administration.
L’examen des évaluations annuelles appelle une observation. En effet, il souligne que
ce
rtains objectifs n’ont parfois pas été atteints, ou qu’ils revêtent un caractère trop général qui
affaiblit l’appréciation précise qui doit être portée sur le rôle du directeur général.
Ainsi la délibération du 25 août 2011 portant sur la part variable de 2010 mentionne
que l’objectif du critère 4 était la «
mise en place et signature en 2010 de la convention d’utilité
sociale
» mais indique que «
la convention d’utilité sociale a été signée par le préfet de l’Hérault le
30 juin 2011
». De même, la délibération du 28 juin 2012 relative à la part variable de 2011 indique
pour le critère 2 que le «
plan stratégique de patrimoine est respecté (gros entretien,
réhabilitations), le plan stratégique social est mis en place (vieillissement de la population,
handicap)
» sans faire référence à aucune donnée chiffrée. Enfin, la délibération du 23 février
2012 qui détermine les objectifs pour l’année en cours est encore plus générale puisqu’elle soumet
certains critères à des objectifs à atteindre «
sous réserve du respect des conditions extérieures
techniques, sociales et financières connues à l’établissement du budget 2012
».
Il ne s’agit pas
pour la chambre de porter ici une appréciation sur le choix des critères
ni sur le pourcentage annuel de la part variable
retenu par le conseil d’administration. Mais
, il
convient d’attirer l’attention du conseil d’administration sur la nécessité de veiller à ce que les
critères d’appréciation de la part variable soient fixés de telle sorte qu’il puisse réellement se
prononce
r sur l’atteinte des objectifs fixés au directeur général. A défaut, la part variable revêtirait
un caractère d’automaticité qui serait contraire à l’article R
. 421-20 du code de la construction et
de l’habitation qui distingue l
es deux types de rémunérations.
Le directeur général bénéficie, par ailleurs, de la prise en charge des cotisations
patronales à des régimes collectifs de prévoyance et de retraite complémentaires prévus par un
accord collectif conclu au sein de l’office, du bénéfice de l’intéresse
ment des salariés et de la mise
à disposition d’un véhicule de fonction.
En ce qui concerne le véhicule de fonction, il est mentionné au contrat de travail qu’il
sera neuf, remplacé tous les trois ans ou 70
000 kilomètres parcourus et constitutif d’un ava
ntage
en nature imposable et assujetti aux cotisations sociales. Enfin, le directeur général est remboursé,
sur justificatifs, des frais exposés dans le cadre de ses déplacements.
Une vérification réalisée par l’URSSAF en 2011 a cependant conduit à qualif
ier
d’avantage en nature la mise à disposition permanente au directeur général d’un véhicule au cours
des années 2008, 2009 et 2010. La réintégration totale calculée par
l’URSSAF s’élevait à 3
428 €.
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Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
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Or, l’office
public a précisé que le directeur général
n’aurait pas acquitté les parts
ouvrières correspondantes des années 2008 et 2009 car il n’aurait bénéficié d’un véhicule de
fonction qu’à partir de la conclusion de son contrat de directeur général en 2010. Le véhicule mis à
sa disposition à partir de 1999, sur la base de la délibération n° 25 du 25 octobre 1999,
concernerait l’attribution d’un véhicule par nécessité absolue de service, liée à l’astreinte
permanente découlant de sa fonction de directeur.
Cette position ne semble toutefois pas fondée et appelle une observation.
En effet, d’une part, l’article 79
-II de la loi n° 99-586 du 12 juillet 1999 ne semble pas
s’appliquer aux directeurs d’office d’habitations à loyer modéré, et, d’autre part, l’URSSAF a
précisément examiné la situation de tous les
véhicules de service de l’o
ffice public et formulé une
observation sur la situation du directeur général, après avoir rappelé les conditions d’appréciation
de l’avantage en nature (absence de justificatifs établissant que le véhicule a un usage
exclusivement professionnel, tel un carnet de bord correctement tenu, mise à disposition
permanente attestée notamment par le remisage à domicile lors des fins de semaine et des
congés).
Les éléments en présence ne permettaient pas à l’URSSAF de considérer que la mi
se
à disposition par l’employeur d’un véhicule professionnel n’était pas exempte d’utilisation possible
à des fins privées. L’URSSAF concluait, au regard de l’article 3 de l’arrêté du 10 décembre 2002,
qu’il s’agissait d’un avantage en nature, y compris po
ur les années 2008 et 2009.
Selon les données communiquées par l’office public, aucun avantage particulier n’est
accordé au directeur général mis à part le bénéfice du véhicule de fonction. Les frais de mission et
déplacement, directement remboursés au directeur général, se sont élevés à 7
233,5 € TTC entre
le 1
er
janvier 2007 et le 30 juin 2012, selon la balance fournisseur de son compte. Ils se composent
essentiellement de frais de déplacements et de repas.
La chambre prend note de
l’engagement de l’office public
à quantifier précisément les
objectifs relatifs à la part variable du directeur général. La chambre relève que,
selon l’office public,
le véhicule de fonction du directeur général a donné lieu à toutes les régularisations nécessaires
confor
mément au contrôle de l’URSSAF.
Par une délibération n° 16 du 23 octobre 2008, le directeur général a reçu délégation
du conseil d’administration en matière d’emprunts, de crédits de trésorerie et de placements. Les
conditions d’exercice des fonctions du
directeur général ont été précisées conformément aux
dispositions du décret n° 2009-1218 du 12 octobre 2009 relatifs aux directeurs généraux des
offices publics de l’habitat. Les délégations de pouvoirs en cas d’intérim et de signatures aux
directeurs et chefs de service ont été également prévues. Elles ont été mises à jour les 13 janvier
2011, 30 juin 2011, 22 septembre 2011 et 23 février 2012.
5. L
’ORGANISATION ET LE
FONCTIONNEMENT
5.1.
L’organisation générale
L’organisation reflétée par l’organigramme
hiérarchique au 1
er
janvier 2012 est
atypique.
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ort d’observations définitives
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En effet, aucune liaison verticale et horizontale n’est opérée entre les services. En
outre, si certaines directions peuvent être nettement rattachées à des missions opérationnelles
(direction du développement, direction de la proximité) ou fonctionnelles (direction des relations
sociales et de la communication, direction des finances et comptabilité), une autre (direction de la
gestion locative et des systèmes d’information) relève des deux types
de fonction. Enfin, certaines
attributions sont confiées à des directions sans que l’on perçoive les liens naturels qui conduisent
à ces rattachements (marché confiés à la direction des finances, communication confiée au
service des relations sociales, administration générale et logistique confiée au service de la
gestion locative).
Deux autres remarques doivent être formulées. L’une concerne l’inclusion de la paierie
départementale dans l’organigramme, ce qui semble signifier qu’il s’agit d’un service d’H
ERAULT
HABITAT alors que les services du comptable public ne relèvent pas de l’ordonnateur. La seconde
porte sur le contrôle de gestion qui est directement rattaché au directeur général mais qui n’a pas
d’existence réelle et serait plutôt confiée au direct
eur financier.
La structuration actuelle suscite des interrogations. Ainsi les travaux de maintenance
(entretien courant, travaux après état des lieux, réhabilitations) sont confiés au service de
proximité alors que ces tâches trouveraient naturellement leur place dans un service chargé de la
maintenance du patrimoine. De même, le service de gestion locative est en charge d’une pluralité
de missions (préparation des conseils d’administration, gestion locative, logistique, informatique,
administration générale, vente de patrimoine, prospective financière, service du contentieux) qui
peuvent affaiblir les conditions d’unité et d’efficacité. L’absence d’une direction juridique ne
s’explique pas alors que le contentieux, le service des marchés et le suivi des c
ontrats sont éclatés
entre diverses directions dont ils ne relèvent pas habituellement. Enfin la direction des relations
sociales est chargée de la communication alors que cette attribution relève plutôt de la direction
générale.
L’office public de l’habitat fait part de ce que l’organigramme reflète une adaptation à la
croissance de l’activité. Il précise que les marchés sont rattachés à la direction des finances pour
une meilleure rigueur juridique et financière, que le rattachement de la communication aux
ressources humaines est notamment justifié par des changements dans l’organisation interne
(agence 2010, nouveau service patrimoine). Il ajoute que la localisation de la paierie
départementale dans l’organigramme est une survivance du passé. Enfin, il indique qu’un directeur
du patrimoine a été nommé en mai 2013 et que la fonction juridique est assurée par le service
marché.
La chambre note que le contrôle de gestion est confié au directeur financier. Elle relève
qu’une étude est en cours sur les missio
ns du service de gestion locative et que des délibérations
du conseil d’administration ont modifié la référence au code des marchés publics.
Le fonctionnement collégial de l’office fait intervenir le bureau ainsi que diverses
commissions. Les principales
sont la commission d’appel d’offres, la commission des finances, la
commission d’attribution des logements, la commission sociale et la commission de concertation
locative. Les administrateurs de ces commissions sont désignés par délibérations du conseil
d’administration. Les dernières délibérations ont été adoptées le 14 avril 2011.
Il faut observer que, si certaines commissions sont prévues par des textes
réglementaires (commission d’attribution des logements) d’autres sont propres à l’office public
(commission des finances, commission sociale). Il conviendrait que les missions de ces
commissions soient clairement énoncées dans un règlement intérieur qui leur soit propre et que
leur fonctionnement soit adapté pour tenir compte des changements réglementaires. En effet,
l’énoncé de l’objet et des compétences de la commission, quand c’est le cas, dans la délibération
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du conseil d’administration décidant de sa création n’est pas suffisant. De plus, la soumission des
marchés de l’office public à l’ordonnance d
e 2005, et non plus au code des marchés publics,
devrait conduire à modifier les documents faisant référence à la commission d’appel d’offres
comme ressortant de ce code (délibération n°
4 du 14 avril 2011 du conseil d’administration).
5.2. Les procédures internes et la coordination des services
Les procédures applicables aux métiers et tâches de gestion de l’office public ne sont
retracées dans aucun document synthétique qui puisse servir de guide permanent actualisé pour
les salariés.
En effet, si l’office
public dispose de différentes fiches relatives à des instructions, des
consignes, des rappels voire des procédures spécifiques (facturation mensuelle, recrutements,
entrée locataire, bon de commandes, etc.) sur divers aspects, ces documents présentent le défaut
de ne pas s’insérer dans un ensemble de procédures coordonnées, d’être parfois anciennes, et
surtout de ne pas être évaluées afin de déterminer si elles sont effectivement mises en œuvre, si
elles doivent être corrigées ou si elles doivent être intégralement révisées.
Un effort de formalisation a certes été réalisé dans le domaine de la maîtrise d’ouvrage
avec la démarche «
Qualimo
». Toutefois, son efficacité dépend de la mise en place d’un
processus permanent d’évaluation qui fait actuellement défaut puisqu’un référent qualité n’a pas
été désigné. Dans le même esprit, l’instauration d’un contrôle qualité est envisagée dans le
domaine de la gestion locative sous la forme de la démarche «
Qualibail
»
.
Cependant, sa mise en
place impliquera de réfléchir à la coordination de tous les acteurs et à la révision des modalités
actuelles de gestion des tâches qui apparaissent assez informels.
L
es effets des travaux individuels ne sont pas appréciés par rapport à l’efficience
globale de l’action publique de l’office. Ceci pourrait expliquer les défaillances relevées à différents
niveaux (ressources humaines, comptabilité, voire fonctionnement
du conseil d’administration).
Les observations relevées ici rejoignent les critiques formulées tant par la MIILOS dans
son dernier rapport que par l’auditeur de la fédération des offices qui note, dans son rapport d’avril
2012, que «
la culture procédure est assez réduite. Cela ne favorise pas la vision transversale
entre les services, la recherche permanente de l’efficacité, et une sécurisation des pratiques
internes
». Il ajoute qu’il conviendrait d’«
élaborer un document synthétique sur les orientations
stratégiques de l’office complétées par la description des principes de management et de
fonctionnement à mettre en œuvre
(…)
a pour objectif, dans une approche collaborative de donner
du sens à l’action de tous
».
L’office public ne dispose ni d’un service de contrôle interne ni d’un service de contrôle
de gestion. La décision de mettre en place ces dispositifs n’a pas encore réellement abouti. Or, les
conditions actuelles de fonctionnement qui se caractérise par un manque important d’outils de
gestion f
ormalisés, suivis, coordonnés et précis ne sont pas compatibles avec la taille de l’office,
l’importance du périmètre territorial qu’il couvre, le nombre de ses personnels et les prévisions d
e
croissance de son patrimoine.
Enfin, si l’office public paraît
avoir entrepris de réunir plus souvent ses cadres
supérieurs dans des formations élargies (comité de direction) et restreintes (comité d’engagement
pour les nouvelles opérations), de rédiger des comptes rendus et de décliner des actions,
l’efficacité de la mise en œuvre de ces actions implique qu’elles soient définies avec précision, que
le temps de réalisation soit clairement évalué pour tenir compte de l’intervention fréquente de
plusieurs agents et qu’un suivi régulier soit décidé. En outre, l’implicati
on de tous les cadres et
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personnels, dans le suivi des réunions mensuelles et hebdomadaires des cadres supérieurs,
apparaît indispensable. De ce point de vue, chacun des directeurs de service pourrait décider
d’une réunion des personnels selon des périodic
ités adaptées à chaque secteur voire à des
thèmes spécifiques.
L’office public de l’habitat précise que le service d’audit interne est en place. Il ajoute
qu’un référent au service développement pour la procédure
«
Qualimo
» est nommé et que les
directeu
rs organisent à présent des réunions à l’issue des comités de direction.
La chambre prend note de ces premiers éléments.
5.3. La gestion des ressources humaines
Selon les chiffres communiqués par l’office public, l’effectif s’élève à 202 salariés au
31 décembre 2012. Il se décompose de 141 personnes relevant de la fonction publique et de 61
salariés de droit privé. La progression des effectifs est de 2 % depuis 1997.
Le suivi des effectifs par l’office public de l’habitat fait apparaître des différences
dans
la tenue des documents examinés. Ceci appelle deux observations.
D’abord, les tableaux des effectifs, figurant en annexe des délibérations de création ou
de suppression de poste, ne sont pas conformes aux fiches de répartition des personnels par
sta
tut juridique, durée d’ancienneté et équivalent temps plein.
L’office public a indiqué que les deux documents étaient établis à des dates différentes,
le premier en début d’année et le second en fin d’année, des variations d’effectif intervenant entre
tem
ps. Les écarts tiendraient principalement à l’ouverture de postes par anticipation au bénéfice
des agents, afin qu’ils soient nommés dès la publication de la liste d’aptitude par le centre de
gestion, et au fait que, dans le cadre de promotion de grade, les postes ne sont supprimés
qu’après la période de stage. Il conviendrait en tout état de cause d’introduire une plus grande
clarté dans le suivi des effectifs en mentionnant dans chaque document les commentaires
appropriés.
Ensuite, l’examen des délibérations du conseil d’administration relatives aux créations
et suppressions de postes souligne qu’elles ne portent que sur des créations de postes à la suite
de promotions en commission administrative paritaire ou de recrutement supplémentaire. Or,
l
’analyse des tableaux des effectifs annexés révèle que des suppressions sont intervenues sur la
période et n’ont pas été soumises au conseil d’administration. L’office doit veiller à soumettre les
suppressions de poste à une décision du conseil d’administr
ation.
Le régime salarial est avantageux. Aux salaires indiciaires (fonction publique
territoriale) et rémunérations de base (emplois ne relevant pas de la fonction publique) s’ajoutent
des rémunérations complémentaires, sous la forme d’un régime indemnitaire et d’un treizième
mois (délibération du 22
septembre 2011) ainsi que de primes et avantages (avenant 1 à l’accord
d’e
ntreprise du 24 novembre 2010).
Il convient toutefois d’observer que, comme l’a relevé le rapport d’audit de la fédération
des office
s d’avril 2012, «
sa traduction dans la réalisation d’objectifs n’apparaît pas certaine
».
La masse salariale est passée de 4
923 k€ en 2007 à 6
179 k€ en 2011 soit une
progression de 25,50
%. Cette évolution significative s’explique pour partie par des régularisations
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indemnitaires de remise à niveau des primes de certains agents, intervenues en 2010 et 2011 et
décidées par une délibération du conseil d’administration du 14 avril 2011.
L’office public fait également bénéficier son personnel d’un accord d’intéressement
triennal (2011-
2013) qui a été validé par le conseil d’administration le 30 juin 2011. Cet accord
prévoit d’associer les agents à son développement et à sa performance. L’intér
essement qui porte
sur 8 % de la masse salariale brute est pondéré par divers critères (relance de la construction
neuve, maîtrise des impayés, réduction de la vacance, augmentation du résultat) et plafonné.
Il ressort du bilan social 2011 que le personne
l de l’office public comprend 21
% de
cadres, 61 % de techniciens et agents de maîtrise et 18
% d’employés et d’ouvriers. L’effectif est
féminisé à 38 % dont 89 % sont cadres ou techniciens et agents de maîtrise. La répartition des
personnels entre la fonction publique et le droit privé est respectivement de 70 % et 30 %. Les
cadres relèvent majoritairement du droit privé (14 %) tandis que les techniciens et agents de
maîtrise (48 %) et les employés et techniciens (18 %) sont sous un régime de droit public. La
moyenne d’âge du personnel est de quarante
-
quatre ans. L’absentéisme en 2011 pour congé
maladie ordinaire, arrêt de travail et congé de longue maladie et de longue durée s’est élevé, en
jours ouvrés par salarié, à respectivement 11,34 jours, 0,89 jour et 6,28 jours.
Le recrutement d’un nouveau directeur des relations sociales au début de l’année 2012
a permis de mettre en place une formalisation progressive des procédures du pôle ressources
humaines. Le processus de recrutement, par exemple, correspond mieux à un dispositif précis de
prévision, de définition des besoins et de validation de la période d’essai après évaluation des
objectifs.
De multiples aspects de la gestion des ressources humaines recèlent cependant des
marges significatives d’améliorations. Ainsi, l’examen par sondage des dossiers de personnels a
révélé des faiblesses qui pourraient être aisément corrigées par l’adoption d’une procédure
adéquate allant de l’entrée du salarié à sa sortie de l’office. En effet, les dossiers ne comporten
t
pas toutes les fiches de poste initiales et complémentaires, les diplômes ne sont pas toujours
présents, et les fiches d’évaluation et de notation sont parfois manquantes.
Par ailleurs, certaines évolutions de carrière n’ont pas toujours donné lieu aux
modifications nécessaires des contrats de travail.
Il en est ainsi pour le poste de direction de la gestion locative, des systèmes
d’information et de la logistique, qui est occupé depuis 2009 par un directeur qui était jusqu’en
2008 chargé d’un poste d
e directeur du patrimoine, des relations locatives et des systèmes
d’information. Le contrat de l’intéressé du 30 novembre 2004 et l’avenant du 18 janvier 2006 ne
mentionnent pas la fonction de directeur mais de chef de service informatique et gestion locative.
Le contrat actuel du 30 septembre 2011 vise précisément la fonction actuelle de directeur de la
gestion locative, des systèmes d’information et de la logistique alors qu’elle est occupée depuis
l’année 2009.
C’est également le cas du directeur du dé
veloppement qui occupe son poste de
direction au moins depuis 2007. Aucun des actes produits par l’office ne mentionne la qualité de
directeur, le début d’exercice de la fonction, ni les missions, droits et obligations qui en découlent.
La situation de la personne qui est chargée de la direction du service de la proximité est similaire
puisqu’elle a été informée de cette fonction par une lettre du directeur général du 1
er
février 2010
sans qu’un acte relatif
à
la carrière de l’intéressé ne mentionne la qual
ité de directeur ou de chargé
de direction.
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Par ailleurs, il convient de relever que la formalisation des procédures, le recours à des
outils de gestion et une meilleure coordination des services nécessitent une évaluation préalable
précise des compétence
s actuelles et souhaitables pour chaque poste et métier de l’office. Cette
évaluation pourrait reposer sur la procédure d’évaluation des salariés, qui a été modifiée en 2009
pour disposer d’une méthode commune d’appréciation des personnels relevant de la f
onction
publique et du droit privé. Cette méthode d’évaluation pourrait utilement inclure des éléments
propres à une gestion par objectifs en définissant des cibles pratiques, des critères de réalisation
précis, des modalités de quantification pertinentes.
Enfin, la gestion actuelle des personnels de l’office public ne repose pas sur une
véritable politique de gestion prévisionnelle des emplois et des compétences. Les données traitées
par le service visent essentiellement à prévoir les dates de départ des salariés à la retraite, ce qui
permet, certes, d’assurer la continuité de l’action de l’office à long terme, mais ne représente pas
une gestion active des ressources humaines. Il conviendrait de réfléchir à la mise en place, pour
chaque salarié, d’un plan
de formation pluriannuel adossé à une évaluation des compétences et à
une prévision d’évolution de carrière.
L’office public de l’habitat s’engage à ce que les délibérations du conseil
d’administration relatives au tableau des effectifs soient plus
claires, distinguent les agents publics
et privés et que les écarts liés aux effectifs réels et aux postes ouverts à la suite de changements
de grade soient supprimés. Il prend note de la nécessité d’une mise à jour précise des dossiers de
personnel. Il ajoute que la formalisation des procédures relatives aux ressources humaines est
considérée comme prioritaire pour les années 2013 et 2014 et que les aspects relatifs au
recrutement et aux entretiens annuels ont été traités en 2012.
La chambre relève ces précisions et ces engagements.
6. LA GESTION COMPTABLE
6.1. Les dépenses de mission
En matière de gestion des frais de mission (frais de repas, frais d’hébergement) les
offices publics de l’habitat relevant du régime de la comptabilité publique sont soumis aux
dispositions du décret n° 2001-654 du 19 juillet 2001 modifié qui renvoie, en son article premier,
aux dispositions du décret n° 2006-781 du 3 juillet 2006 fixant les modalités de règlement des frais
relatifs aux déplacements temporaires des personnels civils de l’Etat.
Le décret du 19 juillet 2001 modifié permet au conseil d’administration de fixer le
barème du taux de remboursem
ent forfaitaire des frais d’hébergement, dans la limite du taux
maximal prévu par le décret du 3 juillet 2006. Ce taux, fixé par arrêté du 3 juillet 2006, s’élève à
60
€. Il est également permis au conseil d’administration de fixer pour une durée limitée,
lorsque
l’intérêt du service l’exige et pour tenir compte de situations particulières, des règles dérogatoires
au taux des indemnités de mission.
Or, l’office public HERAULT HABITAT a adopté des modalités de remboursement des
frais de mission qui ne correspondent pas à ce dispositif de droit commun.
Il a en effet décidé de différencier la prise en charge des frais selon la catégorie des
personnels concernés. Les personnels fonctionnaires et ceux qui relèvent du droit privé (décret du
17 juin 1993) qui n’o
nt pas la qualité de cadre, chef de service ou directeur sont soumis aux
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modalités de remboursement des frais prévues par le décret de 2006 (délibération du conseil
d’administration du 28
juin 2007). Les personnels qui ont la qualité de cadre, chef de service ou
directeur bénéficient, depuis une délibération du conseil d’administration du 20 décembre 2001,
d’un remboursement des frais réellement exposés.
Par ailleurs, une délibération du 14 avril 2011 a permis, pour une durée initialement
limitée à un an mais reconduite de fait, de rembourser à tous les personnels un forfait de nuitée de
140
€.
Au regard des textes qui fondent le remboursement des frais de mission, le régime
adopté par l’office public de l’habitat est contestable. D’abord, parce qu’il ne
peut opérer de
distinction selon les catégories de personnels. Ensuite, parce qu’il ne peut autoriser le
remboursement aux frais réels. Enfin, parce qu’il ne peut prévoir de régime exonératoire de
remboursement des frais d’hébergement que si la motivation est précise et s’inscrit dans les motifs
(intérêt du service, situation particulière) visés par le décret du 19 juillet 2001.
L’office public de l’habitat précise, qu’en application de l’article 27 du décret
n° 2011-636 du 8 juin 2011 applicable aux perso
nnels des offices publics de l’habitat, les
personnels qui n’ont pas la qualité d’agents publics sont remboursés de leurs frais de mission aux
frais réels. Il soutient que les observations de la chambre ne porteraient donc que sur les agents
publics de l’o
ffice. Il en tire, enfin, comme conséquence que la délibération du 20 décembre 2001
sera annulée.
La chambre souligne que, si le texte de
l’article 27 du décret
n° 2011-636 du 8 juin
2011 prévoit que les frais de déplacement, de transport et de séjour exposés par les salariés de
droit privé de l’office public, à l’occasion des déplacements effectués pour les besoins de l’emploi,
sont remboursés différemment de ceux des agents publics, ils ne le sont que dans la limite du
barème fiscal relatif aux frais pro
fessionnels réels. Il ne s’agit donc pas d’un remboursement aux
frais réels. En outre, ce texte n’est applicable qu’à compter du 11 juin 2011, les
observations de la
chambre restent ainsi
valables pour tous les personnels jusqu’à cette date. Enfin, la cham
bre
prend note de l’engagement de l’office de procéder à l’annulation de la délibération du
20 décembre 2001.
6.2. Les admissions en non valeurs
Le conseil d’administration d’HERAULT HABITAT se prononce annuellement sur les
admissions en non valeurs des créances locatives. Ces admissions en non valeurs représentent
des montants importants (403 k€ en 2007, 258 k€ en 2008, 300 k€ en 2009, 157 k€ en 2010,
292
k€ en 2011
et 387 k€ en 2012).
Conformément à l’instru
ction budgétaire et comptable M
31, l’admissi
on en non valeurs
est une mesure d’ordre budgétaire et comptable qui n’éteint pas la dette puisque les droits de
l’office subsistent, ce qui permet au comptable d’exercer des poursuites si le débiteur revient à
meilleure fortune ou s’il obtient des informa
tions complémentaires.
La procéd
ure décrite par l’instruction M31 prévoit que le conseil d’administration se
prononce au vu des états de restes à recouvrer des exercices concernés et des justifications de
retard. Le conseil d’administration statue sur la
part des restes à recouvrer pour laquelle le
recouvrement doit être poursuivi, sur la part qu’il propose d’admettre en non valeurs en raison de
la caducité de la créance, de l’insolvabilité ou de la disparition des créanciers, et sur la part qu’il
laisse à la charge du comptable.
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L’examen des délibérations adoptées par le conseil d’administration d’HERAULT
HABITAT en matière d’admissions en non valeurs et de la procédure suivie conduit à formuler
plusieurs observations.
En ce qui concerne la procédure, aucun des dossiers qui auraient été présentés au
conseil d’administration en matière d’admissions en non valeurs n’ont pu être communiqués. Ces
dossiers ne sont conservés ni par le service de gestion locative ni par le service comptable
(personnel d’H
ERAULT HABITAT en fonction dans les services du payeur départemental). Les
déclarations faites par les services concernés ont d’ailleurs été contradictoires
. L
’existence
même
de ces dossiers et par là même l
’effectivité des contrôles opérés par l’ordonnateur
ne sont pas
apparus nettement à la chambre.
La mise en place d’une procédure précise est indispensable pour, notamment, clarifier
les rôles de chacun et la nécessité de procéder à un contrôle effectif et exhaustif des dossiers de
créances dont l’admission
en non valeurs est demandée par le comptable.
En ce qui concerne les travaux du conseil d’administration, il ne ressort pas de
l’examen des listes de créances à admettre en non valeurs qui lui sont soumises et des procès
-
verbaux des délibérations qu’il soit effectivement en mesure d’exercer ses attributions budgétaires.
En effet les listes sont particulièrement succinctes, les pièces justificatives sont très rarement
jointes et, en tout cas, ne répondent pas aux prescriptions de l’instruction M31.
A titre
d’illustration, l’examen des dossiers soumis au conseil d’administration du
29 novembre 2012 souligne les multiples anomalies que révèle la procédure actuelle. Le montant
de 24 059,33
€ soumis au conseil d’administration au titre des faillites civiles, pr
océdure judiciaire
qui se traduit par l’effacement des dettes civiles, n’est pas systématiquement justifié par des
pièces probantes.
Les montants figurant dans la colonne intitulée «
payeur
», sur lesquels le conseil
d’administration doit se prononcer
,
n’ont pu être rapprochés ni de l’extrait de relevé de compte du
locataire produit en appui, ni de l’ordonnance du tribunal d’instance conférant force exécutoire aux
recommandations de la commission de surendettement. Seule la présence, dans certains
dossiers, de la proposition de la commission de surendettement a permis de justifier la demande.
Sur dix-huit dossiers présentés huit uniquement comporte les pièces permettant de fonder la
demande présentée au conseil d’administration. Certains dossiers sont même
présentés alors
qu’ils ont déjà donné lieu à des admissions précédentes en non valeurs il y a parfois près de six
ans (exemples des dossiers 7 et 17). Enfin, il convient de signaler que le montant de la dette
effacée ne donne lieu à aucune précision sur les années concernées ni sur la nature de la dette
(loyer, charges, réparations locatives) ce qui ne permet pas de suivre précisément la situation
d’impayé du locataire qui reste, en tout état de cause, redevable des dettes qui n’ont pas été
effacées.
6.3. Les régies
de recettes et d’avances
L’office public HERAULT HABITAT dispose sur la période d’examen de deux régies de
recettes et d’avances. Chaque régie appelle des observations.
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6.3.1. La régie de gestion des tickets restaurant
Une régie de recettes et
d’avances a été créée en 2001 pour l’encaissement des
produits des distributeurs de boissons, le paiement des dépenses de frais postaux et les dépenses
à caractère exceptionnel ou imprévu. Après plusieurs modifications (2002, 2003, 2007), elle a été
dédiée, à partir du 28 juin 2007, à la gestion des titres de restaurant. Elle est rattachée à la
direction des ressources humaines.
L’arrêté n° 07/05
-
114 du 28 juin 2007 signé du président de l’office public désigne le
régisseur principal et son régisseur suppl
éant en leur donnant pour mission d’appliquer les
dispositions de l’acte de création de la régie. Les régisseurs sont dispensés de cautionnement et
bénéficient d’une indemnité de responsabilité. Le montant moyen des sommes encaissées
mensuellement relève de la tranche 18
001 € à 38
000 €. Il est prévu que les régisseurs versent la
totalité des pièces justificatives, au minimum une fois par mois, et puissent présenter leurs
registres, comptabilité et fonds.
L’examen des modalités d’organisation et de foncti
onnement de cette régie appelle
plusieurs observations.
D’abord, la dispense de cautionnement n’est pas conforme aux textes puisqu’ils
prévoient que la dispense n’est possible que lorsque le montant moyen des recettes encaissées
mensuellement ou le montan
t de l’avance n’excède pas 2
220 €. Or, selon les propres déclarations
de l’office public de l’habitat, le montant mensuel manipulé par le régisseur varie de 22 k€ à 28 k€.
Ensuite, le régisseur tient divers documents retraçant les dépenses et les recettes de
la régie. Toutefois, ces documents constituent des pièces justificatives mais ne peuvent tenir lieu
de registre comptable, à proprement parler, qui doit retracer les comptes d’imputation, les recettes
et les dépenses de la régie. Par ailleurs, il est relevé que certaines dépenses ne ressortent pas du
périmètre des dépenses autorisées par l’arrêté de création de la régie. Ainsi la facture
n° 12222295 du 7 novembre 2012 «
Chèque déjeuner CCR
» retrace des «
prestations de
service
» pour 91,25 € qui ne re
lèvent pas des dépenses de titres restaurant. Ces dépenses
doivent être effectuées hors de la régie.
Enfin, la régie ne fait l’objet d’aucun contrôle de l’ordonnateur et du comptable public,
ce qui est contraire aux dispositions réglementaires. Comme les textes le précisent, le contrôle sur
pièces et sur place permettent de s’assurer du bon emploi des deniers publics et constitue un
moyen privilégié de dialogue avec le régisseur. Les vérifications approfondies, que l’ordonnateur et
le comptable public doivent réaliser, conduisent par ailleurs à examiner la régularité de
l’organisation et du fonctionnement de la régie. Enfin, au sein de l’office public HERAULT
HABITAT, le suivi administratif et le contrôle des régies de l’ordonnateur devrai
ent être confiés à la
direction financière.
L’office public de l’habitat s’engage, en ce qui concerne la régie de gestion des tickets
restaurant, à mettre en place le cautionnement pour les régisseurs (principal et suppléant), à faire
tenir un registre comptable approprié et à faire contrôler les opérations par le directeur financier.
La chambre prend note de tous ces engagements.
6.3.2. La régie du service comptable et financier
Une seconde régie de recettes et d’avances prolongée a été créée par une délibération
du conseil
d’administration n° 40 du 26 novembre 2009, avec prise d’effet au 1
er
janvier 2010,
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auprès du service comptable et financier d’HERAULT HABITAT mis à disposition des services de
la paierie départementale à partir de 2010.
Les visas de la délibération mentionnent que la régie est créée «
aux fins de ne pas
remettre en cause le fonctionnement du compte bancaire postal actuellement utilisé par de
nombreux locataires pour verser leurs loyers et toutes autres recettes
» et à la suite
d’une
demande du Trésor public formulée par une lettre du 22 juin 2009.
Les articles 4, 5 et 6 de la délibération prévoient les dispositions relatives aux produits
encaissés (loyers et charges, indemnités d’occupation, toutes recettes liées à la location et la
vente du patrimoine immobilier, les subventions, prêts et aides diverses, et toute somme ayant trait
à l’activité d’HERAULT HABITAT), à leur mode d’encaissement (exclusivement sur le compte
bancaire ouvert à la Banque Postale, par mandats ou espèces, cartes bancaires, titres
interbancaires de paiement, chèques, virements bancaires, prélèvements automatiques) et aux
dépenses payées (frais bancaires,
remboursements d’emprunts, paiement des factures de fluides
et toutes dépenses autorisées d’HERAULT HABITAT) par la régie.
Le
montant maximum de l’encaisse fixé à 20 M€ (article 11) a été porté à 207 M€ par
une délibération du conseil d’administration n° 68 du 10 mars 2011. Le montant maximum de
l’avance, initialement établi à 5 M€ (article 12), a été porté à 50 M€ par délibérati
on du conseil
d’administration n° 5 du 14 janvier 2010.
Il est prévu que le régisseur verse au poste comptable le montant de l’encaisse dès
qu’il atteint le maximum, et au minimum une fois par mois. Le régisseur doit produire au comptable
la totalité des justifications des opérations de recettes et de dépenses au minimum une fois par
mois. Le régisseur est assujetti à un cautionnement et perçoit une indemnité de responsabilité. Les
mandataires suppléants ont droit à une indemnité de responsabilité.
Les arrêtés de nomination du régisseur titulaire et des régisseurs suppléants ont été
pris le 1
er
janvier 2010 (arrêtés n° 10/01-05 et 10/01-
06). L’indemnité du régisseur titulaire a ét
é
fixée à 3 048,44
€, et son cautionnement est de 73
960 €. Les régisseurs s
uppléants remplacent le
régisseur en cas d’absence et d’empêchement. Ils perçoivent une indemnité égale à celle du
régisseur titulaire qui est versée annuellement au prorata du temps de remplacement du régisseur.
Les régisseurs titulaire et suppléants sont tenus de présenter leurs registres comptables, leurs
fonds et leurs formules.
Le principe de création ainsi que les conditions d’organisation et de fonctionnement de
cette régie soulève plusieurs observations.
En ce qui concerne le principe, la création
d’une régie constitue une exception à la
règle fixée par le décret du 29 décembre 1962, selon laquelle les comptables publics sont seuls
habilités à régler les dépenses et à encaisser les recettes des établissements publics locaux. Des
raisons de commodit
é ou d’urgence justifient que des agents, placés sous l’autorité de
l’ordonnateur et la responsabilité du comptable, puissent exécuter limitativement un certain
nombre d’opérations.
De ce point de vue, l’instruction codificatrice
du 21 avril 2006, relative à l'organisation,
au fonctionnement et au contrôle des régies des collectivités territoriales et de leurs
établissements publics, rappelle que les dépenses qui peuvent être payées par un régisseur sont
définies par l’article R
. 1617-11 du code général des collectivités territoriales (dépenses de
matériel et fonctionnement non comprises dans un marché public formalisé, et dans la limite d'un
montant par opération de 2 000
, rémunérations des personnels payés sur une base horaire ou à
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la vacation, secours, avances sur frais de mission, etc.), toute autre dépense devant être autorisée
par dérogation du ministre du Budget
.
Or, la liste des dépenses et des recettes qui entrent dans le périmètre de la régie de
recettes et d’avances prolongée de l’office
public de l’habitat n’est pas conforme à ces
dispositions.
Ceci est une conséquence de la volonté d’HERAULT HABITAT de conserver un
compte bancaire à la Banque Postale, déjà utilisé par la recette spéciale avant sa suppression.
Ce compte présente, en
effet, l’avantage pour les locataires de l’office public de
pouvoir s’acquitter de leurs loyers et charges sur l’ensemble du département, en recourant à une
palette de moyens de paiement (TIP, paiement en ligne et en numéraires grâce à la convention
« cash compte »), et la particularité de permettre un émargement informatique direct des titres de
recettes émis. Il constitue également la possibilité pour l’office public d’y conserver un pied de
compte et de placer les excédents de liquidités (livret A, OPCVM).
La conservation de ce compte bancaire postal conditionnait l’adhésion de l’office public
HERAULT HABITAT au réseau du Trésor public. Elle est cependant contraire au principe d’unité
de caisse du Trésor public et à l’obligation de dépôt des fonds des c
ollectivités et établissements
publics au Trésor (loi organique 2001-692 du 1
er
août 2001 «
sauf disposition expresse d’une loi de
finances, les collectivités territoriales et leurs établissements publics sont tenus de déposer toutes
leurs disponibilités a
uprès de l’Etat
»). Elle est également contraire à l’article L
. 421-20 du code de
la construction et de l’habitation qui ne permet la détention d’un compte courant postal que par les
régisseurs des offices publics de l’habitat, et
non par les comptables publics.
Toutefois, pour satisfaire aux souhaits de l’office public, une demande de dérogation a
été formulée à la Direction générale de la comptabilité publique le 23 décembre 2009,
conformément à l’article L
. 421-10 du code
de la construction et de l’ha
bitation qui prévoit que les
offices publics d’habitations à loyers modérés peuvent détenir un compte courant postal sur
autorisation du ministre du Budget. Cette dérogation a été accordée le 6 janvier 2010, mais pour la
seule régie de recettes et en spécifiant que «
les fonds versés sur ce compte
(…)
devront être
transférés dans les meilleurs délais à la caisse du comptable pour imputation dans les écritures de
l’office
».
Elle s’est pourtant traduite, outre par le maintien du compte courant postal, par
la
création d’une régie d’avances et de recettes dans les locaux de la paierie départementale, dont le
régisseur titulaire et les régisseurs suppléants sont des personnels mis à disposition du comptable
public, et l’ouverture d’un compte de trésorerie spécifique dans la comptabilité de l’office (compte
5178 «
Organismes financiers divers
») qui retrace les mouvements d’encaissement et de
décaissement du compte courant postal.
La nécessité de concilier les demandes de l’office public et les obligations
réglementaires liées à la comptabilité publique a cependant amené la direction régionale des
finances publiques à rechercher les moyens de se conformer au plus près à ces obligations.
En effet, les conditions d’organisation et de fonctionnement actuelles ne sont pas
conformes aux textes. Cette absence de conformité peut être résumée en indiquant que l’objet de
la régie ne correspond pas à ce qui est permis, que les montants de l’avance et de l’encaisse sont
très élevés, que les règles de calcul du cautionnement et de l’indemnité de responsabilité ne sont
pas correctement appliquées et qu’aucune comptabilité propre à la régie n’est tenue (prescription
découlant de l’article R
. 1617-16 du code général des collectivités territoriales), ce qui génère des
difficultés pour retracer la responsabilité propre des régisseurs et leur imputer les déficits dont ils
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seraient à l’origine, et implique le comptable public (payeur départemental de l’Hérault) dans des
opérations qu’il ne maîtrise pas.
Il convient de mettre l’accent sur le fait que les modalités actuelles sont exactement à
l’opposé des règles usuelles de fonctionnement d’une régie.
C’est, en effet, le compte bancaire postal qui alim
ente le compte 515 tenu par le
comptable public, selon des modalités dépendant du régisseur, et non l’inverse qui est pourtant la
règle (alimentation du régisseur par des avances du comptable public). Le compte 515 n’apparaît
plus, de ce fait, comme le com
pte de disponibilités principal de l’office public. Des dépenses
importantes (emprunts, impôts, dépenses de gestion) échappent à la caisse du comptable public
en ressortant de celle du régisseur. Des recettes essentielles (subventions) pour l’organisme
échappent à la perception directe par le comptable public et sont reportées au niveau du
régisseur. Les opérations qui ont transité sur le compte de la régie se sont élevées sur l’année
2012 (situation au 8 décembre 2012 -
paierie départementale) à 209 M€ (en
caissements) et
213
M€ (décaissements).
Un audit réalisé par la direction régionale des finances publiques (rapport définitif
n° 2011-34-43 de juin 2012), entre novembre 2011 et mai 2012, a confirmé les insuffisances de la
situation actuelle.
L’audit
rappelle que «
s’agissant du compte CCP, son utilisation a été autorisée par la
DGFIP par courrier du 06/01/2010 pour la seule régie de recettes et pour encaisser les loyers et
charges par mandat postal et bénéficier de la prestation cash compte. En pratique, ce compte
continue d’être utilisé pour l’encaissement des chèques alors qu’ils devraient l’être sur le compte
Banque de France. Il est également utilisé pour réaliser des placements. Cette pratique, contraire
à l’autorisation donnée, a pour conséquence
de priver le réseau du Trésor de flux de trésorerie
importants
».
Il souligne également que «
les textes de création de la régie mettent en évidence un
objectif beaucoup plus large que celui autorisé
(…)
l’objet de la régie est particulièrement large en
matière de recettes
(…)
comme en matière de dépenses
(…)
. De même, le montant de l’avance et
de l’encaisse sont particulièrement élevés
». Il ajoute également que «
la vérification du
cautionnement et de l’indemnité de responsabilité fixés par l’arrêté de
nomination met en évidence
une surévaluation notable
(…)
le calcul fait par les auditeurs a limité le calcul aux masses
débitrices et créditrices du CCP notions plus conformes aux notions de dépenses et de recettes.
Le calcul a été fait sur les 10 premiers mois de 2011. Il en résulte une nette réduction du montant
du cautionnement et de l’ICR
».
La direction régionale des finances publiques a rappelé par lettre du 22 juin 2012, au
président de l’office
HERAULT HABITAT, les modifications
qu’il convenait d’
apporter au
fonctionnement de la régie (réalisation des opérations de dépense, de recette, de placement et
d’emprunt depuis le compte Banque de France du
p
ayeur, à l’exception des paiements des
locataires et des dépenses assignées au régisseur, transfert quotidien de la trésorerie disponible
sur le compte bancaire postal vers le compte Banque de France en laissant un solde minimum,
redéfinition de la nature des placements pouvant être réalisés). Le schéma de nouvelles écritures
comptables a été validé par la direction des finances publiques (pôle de la gestion publique) le
20
septembre 2012 et devrait être mis en œuvre par les services du payeur départemental (service
HERAULT HABITAT mis à disposition).
La demande formulée par le payeur départemental, le 25 septembre 2012, aux
régisseurs titulaire et suppléant, de mettre en œuvre les nouvelles dispositions qui impliquent de
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modifier l’acte de création de la régie et l’acte de nomination du régisseur, n’a pas été
alors suivie
d’effet
.
En effet, le départ du
régisseur titulaire et de son suppléant, à la fin de 2012, l’un de
l’office public et l’autre de l’équipe mise à disposition de la paierie départementale, ainsi que la
volonté de l’office public HERAULT HABITAT de quitter la comptabilité publique en 2014
ont été
successivement invoqués pour que la situation existante ne soit pas modifiée.
Cependant, la situation transitoire d’une année qui s’ouvre en 2013, avant que l’office
public HERAULT HABITAT prenne les diverses dispositions pour adopter définitivement la
comptabilité privée en 2014, ne met pas fin à tous les manquements relevés par rapport aux
textes, aux difficultés liées à la détermination des risques des opérations des régisseurs et aux
responsabilités éventuelles qui pourraient naître pour le comptable public en fonctions.
La mise en conformité complète et rapide du dispositif actuel apparaît nécessaire.
L’office public de l’habitat
indique avoir procédé, à partir de la fin 2012 et notamment
dans le cours du premier trimestre 2013, à la nomination de nouveaux régisseurs et à des
modifications des modalités de gestion de la régie, telles que la réduction des montants de
l’encaisse et de l’avance, la révision de la nature des recettes et des dépenses imputables et
l’adoption de nouvelle
s écritures comptables.
La chambre prend bonne note de toutes ces modifications destinées à une
régularisation complète des conditions de gestion de la régie.
Les modalités de mise en œuvre des montants du cautionnement et de l’indemnité de
responsabilité du régisseur titulaire et des régisseurs suppléants appellent aussi des observations.
Le cautionnement et l’indemnité de responsabilité, tels qu’ils ont été liquidés par l’office
public HERAULT HABITAT, ne sont pas conformes aux disposition
s de l’arrêté du 3 septembre
2001 modifiant l’arrêté du 28 mai 1993. L’article 1 prévoit que l’indemnité de responsabilité et le
montant du cautionnement sont fixés par rapport à un barème.
Le barème prévoit, pour les régies d’avances et de recettes, une
base de calcul qui
tient compte du montant total du maximum de l’avance et du montant moyen des recettes
effectuées mensuellement. Au-
delà d’un montant de 1,5
M€, le montant du cautionnement s’élève
à 1
500 € par tranche de 1,5
M€ et celui de l’indemnité de responsabilité à 46 € par tranche de
1,5
M€.
Compte tenu de ce que les recettes encaissées sur le compte de la Banque Postale
ont atteint 114 142
695 € (2010) et 205
761
543 € (2011), les montants du cautionnement
ressortent à 59 505
€ (2010) et 67
140
€ (2011), et ceux de l’indemnité de responsabilité
représentent 1
825 € (2010) et 2
059 € (2011).
Or, le montant du cautionnement a été fixé à 73
960 € dans l’acte de création de la
régie et l’indemnité de responsabilité, calculée par l’office public, s’
est élevée à 3
048,44 € en 2010
et à 3 066,33
€ en 2011.
La correction des montants du cautionnement et de l’indemnité de responsabilité par
l’office public HERAULT HA
BITAT apparaît donc nécessaire.
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7. LA SITUATION FINANCIERE
7.1. Une exploitation bénéficiaire soumise à un effet de ciseau
Les résultats des exercices sous revue sont toujours excédentaires (4
423 k€ en 2007,
5
251 k€ en 2008). Le résultat de 2011 s’établit à 3
796 k€. Toutefois, depuis 2009 où le résultat a
atteint 7 492
k€, il décroît à chaque exercice puisqu’il s’élevait à 5
688 k€ en 2010. La baisse
enregistrée en 2011 par rapport à 2010 et 2009 représente donc respectivement 33 % et 49 %.
Cette évolution à la baisse appelle à la vigilance.
La décroissance du résultat s’explique e
ssentiellement par une progression des
charges qui est plus forte que celle des produits. Les charges totales sont passées de 53
918 k€
en 2007 à 72 697
k€ en 2011 (34,82
%) tandis que les produits évoluaient de 58
342 k€ en 2007 à
76
493 k€ en 2011 (31,11
%).
L’examen des divers résultats intermédiaires composant le résultat comptable sur la
période souligne qu’ils enregistrent globalement une progression plus forte des charges que des
produits correspondants. Ainsi, le résultat d’exploitation diminue de
9,33 %, ce qui tient à une
progression de 38,92
% des produits d’exploitation et de 52,37
% des charges d’exploitation. De
même, le résultat financier sur la période est déficitaire, ce déficit s’étant accru de 5,63
% en
raison d’une décroissance des prod
uits financiers de 75,80 % pour une baisse des charges
financières de 5,77
% seulement. L’office public a expliqué la baisse des produits financiers à
partir de 2010 par celle des taux du livret A, la quasi-totalité de la trésorerie disponible étant placée
sur ce livret. Le résultat exceptionnel se distingue avec une baisse des produits exceptionnels
(9,87 %) moins élevée que celle des charges exceptionnelles (40,62 %).
En ce qui concerne le cœur de l’activité de l’office public, les produits d’exploitati
on se
composent principalement des loyers et des ventes. En 2011, les loyers représentent 79,22 % des
produits d’exploitation et les ventes 19,88
%. Les loyers ont cru de 2,53 % en 2011 (48
080 k€ en
2011 et 46
892 k€ en 2010). En 2010, les loyers des loge
ments représentaient 3
872 € par
logement pour une médiane de 3
490 €. Les ventes de logements ont décru de 13,4
% (2 028
k€
en 2011 et 2
343 k€ en 2010). Par ailleurs, après une croissance de la production stockée depuis
2007 (2 104
k€ en 2007 et 7
010 k€
en 2010), celle-ci diminue en 2011 de 16,6 %.
Les charges d’exploitation représentent 83,54
% des charges totales en 2011. Elles se
composent principalement des consommations en provenance de tiers (achats liés à la production
de stocks immobiliers,
travaux relatifs à l’exploitation, gros entretien, maintenance), d’impôts, taxes
et versements assimilés (rémunérations et taxes foncières), des charges de personnels et des
dotations aux amortissements et provisions, qui ont respectivement augmenté sur la période de
82,77 %, 33,58 %, 24,56 % et de 48,93 %.
Par rapport à la famille des offices, selon le dispositif individuel de situation 2010, les
frais de personnels d’HERAULT HABITAT atteignent 693 € par logement en 2010 pour une
médiane de 592 €, la taxe foncière est de 469 € par logement pour une médiane de 416 € et les
autres dépenses d’exploitation s’élèvent à 317 € par logement pour une médiane de 291 €.
Toutefois, le coût de la maintenance est assez faible à HERAULT HABITAT, puisqu’il n’est que d
e
287 € par logement pour une médiane de 556
€, de même que l’ensemble des charges de
maintenance et de travaux sur le patrimoine qui atteint 487 € par logement pour une médiane de
974 €.
Enfin, il faut souligner que les frais de structure sont élevés à HERAULT HABITAT
puisqu’ils se situent à 1
010 € par logement en 2010 pour une médiane de 881 €.
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A l’augmentation régulière des charges d’exploitation qui ont été déclinées ci
-dessus, il
faut ajouter, en 2011, l’augmentation de la cotisation à la CGLLS (633
k€ en 2011 contre 268 k€
en 2010) ainsi que la mise en place du prélèvement sur le potentiel financier qui s’est élevé à
2 301
k€ pou
r HERAULT HABITAT.
L’office public ne méconnaît pas la situation défav
orable de certains indicateurs.
En ce qui concerne les dépenses de maintenance, il précise que les charges de
maintenance et de travaux sur le patrimoine ont progressé (263 € en 2006 et 487 € en 2010)
même s’ils sont très en deçà de la moyenne des offices. Le conseil d’administration a donc décidé
de doub
ler les dépenses d’investissement liées à l’entretien du parc locatif. Elles porteraient sur
4
M€ financés par emprunt (2,4 M€) et fonds propres (1,6 M€).
En ce qui concerne les frais de personnels, l’office public considère que c’est en effet
un poste su
r lequel il doit agir. La charge résulterait notamment d’une politique de proximité
conduisant à disposer de plus de 50 gérants d’immeubles sur l’ensemble du parc. Or,
conformément au décret sur les charges récupérables, l’office public ne peut pas récupér
er toutes
les dépenses correspondantes. Une réflexion serait en cours pour mutualiser certains postes et
rechercher des solutions permettant d’améliorer la productivité des services du siège.
L’évolution des soldes intermédiaires de gestion ces dernières
années confirme la
diminution progressive de la rentabilité de l’exploitation. La marge brute totale des activités de
l’office public passe de 20
947 k€ en 2009 à 26
961 k€ en 2011, soit une progression de 28,71
%.
La valeur ajoutée progresse de 10
636 k€
en 2009 à 12
332 k€ en 2011 soit une augmentation de
15,94
%. Enfin, l’excédent brut d’exploitation évolue de 4
929 k€ en 2009 à 4
267 k€ en 2011 soit
une baisse de 13,43 %.
La progression des principaux soldes intermédiaires en 2011 est faible ou négative. La
marge brute totale n’augmente que de 1,8
% ce qui tient notamment à la croissance modérée de
2,3
% de la marge locative. Les charges et les produits de l’activité locative ont en effet connu une
croissance de respectivement 1,1 % et 1,77 %. Certaines charges ont évolué plus vivement
(charge d’intérêts de 3,3
% et dotations aux amortissements de 10,5 %). La valeur ajoutée baisse
significativement de 20 % ce qui est essentiellement imputable au prélèvement sur le potentiel
financier établi par la loi du 29 décembre 2010. Il ressort des évolutions précédentes une chute de
l’excédent brut d’exploitation de 45
% (4
267 k€ en 2011).
7.2. L
’autofinancement positif diminue sensiblement
La capacité d’autofinancement de l’office public et son autofinancement net
reflètent
les modalités de gestion.
Entre 2007 et 2011, la capacité d’autofinancement passe de 15
810 k€ à 17
469 k€
(10,49 %). Toutefois, elle était de 22
222 k€ en 2010 et de 18
895 k€ en 2009. La baisse en 2011
est donc de 21 %.
L’autofinancement net
évolue de 5
512 k€ en 2007 à 3
546 k€ en 2011, soit une
décroissance de 35,66 %. Toutefois, cette forte baisse, si elle doit être suivie, ne représente pas
un risque à moyen terme pour l’office puisqu’elle est plus élevée que la médiane des offices. En
eff
et, selon le dispositif individuel de situation 2010, l’autofinancement net de l’office public
représente environ 20
% des loyers et 800 € par logement pour une médiane de respectivement
13
% et 400 € par logement en 2010.
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L’endettement de l’office a atteint 330,5 M€ en 2011 et s’élève à 335 M€ au 30 juin
2012. Le taux moyen de cet endettement est de 3,25 %. Sa durée résiduelle moyenne est de 25,6
ans. La dette découle de 686 emprunts répartis auprès de six établissements prêteurs dont les
deux principaux sont la Caisse des Dépôts et Consignations et le Crédit Foncier de France.
En termes de taux d’intérêts, la dette se compose de taux fixe à 15,56
% et de taux
variables à 84,44
%. L’exposition au risque de taux est cependant maîtrisée puisque les tau
x
variables sont à plus de 80 %, des taux variables considérés comme « faibles » dans la mesure où
ils sont indexés sur le taux du livret A. Les autres prêts à taux variables représentent une portion
résiduelle dont le niveau des marges est faible.
Le se
rvice de la dette est cependant élevé pour l’office public. L’annuité, rapportée à
l’euro par logement et aux loyers, se situe régulièrement à près de 2
000
et de 50 % pour des
médianes de respectivement 1
354 € et 37,8
% en 2010. Selon les explications
de l’office public, le
développement de l’offre locative s’est accentué depuis plusieurs années alors que le pourcentage
des fonds propres affectés aux opérations était relativement faible. Le conseil d’administration a
décidé au second semestre 2011 d’aff
ecter 8 % de fonds propres à toutes les nouvelles opérations
pour abaisser le niveau d’endettement de l’office public de l’habitat.
7.3. La situation
patrimoniale, d’importantes ressources longues et un
actif brut croissant
L’activité de construction de l’office public apparaît importante sur la période. Entre
2007 et 2011, l’actif brut immobilisé a augmenté de 35,79
%. Ces dernières années,
l’investissement dans la construction locative s’est situé en moyenne à 43 M€. Compte tenu d’un
remboursement annue
l de la dette financière supérieur à 10 M€ (13,3 M€ en 2011), les emplois
annuels retracés dans les tableaux de financement sont supérieurs à 50 M€ (70 M€ en 2011).
Le fonds de roulement se situe à des niveaux élevés (52 M€ en 2010 et 37,8 M€ en
2011) mêm
e s’il a décru de 27,31
% en 2011. Le fonds de roulement à terminaison des opérations
s’élève, selon le dossier individuel de situation, à 27,8 M€ en 2010 et 11,4 M€ en 2011, ce qui est
confortable.
Enfin, la règle de couverture des amortissements financiers par les amortissements
techniques est respectée, puisque l’écart entre les amortissements techniques et financiers se
situe à 10,6 M€ en 2011 et à 9,3 M€ en 2010.
La situation patrimoniale de l’office public apparaît bonne.
8.
L’ACTIVITE DE CONSTR
UCTION
L’office public de l’habitat est doté d’un plan stratégique de patrimoine depuis le
17
décembre 2009. Ce plan, d’une durée de cinq ans, reflète l’attractivité du patrimoine social et
est fondé sur la connaissance des secteurs d’habitat, des attentes de
s demandeurs et des
modalités de gestion locative. Sur la base de ce document l’organisme effectue ses arbitrages en
matière d’évolution patrimoniale (entretien, réhabilitation, vente et reconstruction). Il est actualisé
chaque année et permet de quantifier les besoins sociaux, techniques et économiques pour la
présentation du débat annuel d’orientation budgétaire.
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La convention d’utilité sociale s’appuie sur ce plan pour déterminer les engagements
de l’office en matière de développement de son offre locat
ive et de qualité de sa gestion locative
sociale. La convention d’utilité sociale prévoit ainsi une production annuelle de logements locatifs
d’
environ 330 entre 2013 et 2016.
L’évolution de l’activité de construction neuve est significative. Le nombre de
logement
est passé entre 2007 et 2011 de 9 524 logements (hors logements équivalents) à 10 589, ce qui
représente une progression de 11 %. Le taux moyen annuel en quatre ans atteint 266 logements
livrés, soit une évolution favorable du patrimoine de plus de 2,5
% l’an. Le nombre de logements à
livrer en 2012 est de 391, ce qui est supérieur aux engagements prévus dans la convention
d’utilité sociale qui portaient sur 320 logements. Au mois de septembre 2012, l’office avait déjà
livré 324 logements (locatifs et PSLA).
La typologie de l’activité de construction se répartit entre la construction neuve,
l’acquisition
-amélioration, la location-
accession et la réhabilitation. L’ensemble des produits livrés
atteindra 3
187 logements sur la période 2007 et mars 2013. Si l’activité de construction locative
neuve est prépondérante, l’office public de l’habitat a fait le choix de maintenir une activité de
location-accession. Elle est significative puisque quinze opérations ont été réalisées depuis 2007
(191 logements). A l’inverse, les opérations de réhabilitation sont plus rares. Quatre opérations ont
été entreprises depuis 2007, dont deux importants chantiers à Montpellier (cité la Mosson et cité la
Pergola) portant sur 1 055 logements qui seront livrés en mars 2013.
Délibéré à la chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon le 15 octobre 2013.
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LISTE DES ABREVIATIONS UTILISEES
CAF
caisse d’allocations familiales
CCP
compte courant postal
CGLLS
Caisse de garantie du logement locatif social
DGFIP
Direction générale des finances publiques
ICR
indemnité pour changement de résidence
INSEE
Institut national de la statistique et des études économiques
k€
kilo € = millier d’euros
M€
million d’euros
MIILOS
Mission interministérielle d’inspection du logement social
OPCVM
organismes de placement collectif en valeurs mobilières
PDH
plan départemental de l’habitat
PLAI
prêt locatif aidé d'intégration
PSLA
prêt social location-accession
RSA
revenu de solidarité active
SMIC
salaire minimum interprofessionnel de croissance
TIP
titre interbancaire de paiement
UDAF
union départementale des associations familiales
URSSAF
union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales
ZUS
zone urbaine sensible
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Réponse de l’ordonnateur aux observations définitives
en application de l’article L.
243-5 du code des juridictions financières
1 réponse enregistrée :
- Réponse du 11 décembre 2013 de Monsieur Jean-
Pierre PUGENS, directeur général de l’OPH
Hérault Habitat.
Article L. 243-5 du code des juridictions financières, 4
ème
alinéa :
«
Les destinataires du rapport d’observations disposent d’un délai d’un mois pour adresser au
greffe de la chambre
régionale des comptes une réponse écrite. Dès lors qu’elles ont été
adressées dans le délai précité, ces réponses sont jointes au rapport. Elles engagent la seule
responsabilité de leurs auteurs
».