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M.Edgard Cohen-Skalli
10, rue Dareau
75014 Paris
edgard.cohenskalli@gmail.com
Chambre
Régionale
des Comptes
d'Île de France
6, Cours des
Roches
BP226
Noisiel
77441
Marne
la
Vallée
Cedex
2
Objet Réponse
observations
RECOMMANDE AVEC
AR.
Paris,
le 19 décembre 2012
Monsieur le Président,
En prenant connaissance des observations définitives que vous m'avez adressé je constate,
malgré mes réponses aux observations provisoires la persistance d'erreurs et de désaccords qui
m'amènent à y répondre.
5.6.2
Concernant mon licenciement
Le rapport persiste à dire que j'ai perçu 256 995,11 Euros au titre des indemnités
conventionnelles de licenciement (page 35/90 §2) mêlant à ces dernières qui sont de 187 033 60
Euros, les indemnités compensatrices de congés payés et de
RTT
non pris pour 28
.835,60 Euros
et
le prorata du 13e mois et la prime de résultat pour 41 125,56 Euros pour aboutir au chiffre de
256
995,11 Euros. Je
ne comprends
pas que cette erreur
n'ait pas été corrigée, les
indemnités compensatrices de congés payés et de KfT non pris ainsi que le prorata 13e mois et
la prime de résultats
auraient
de
toute
façon
dus
m'être
payés
à
mon départ,
indépendamment de
mon licenciement
Ils constituent des éléments de salaire de mon solde de
tout compte et ne sauraient être assimilés
à
mon indemnité de licenciement.
5.6.4
Concernant le régime
juridique
de la transaction
Le rapport insiste sur le fait que les concessions faîtes
par
chacune des parties
doivent
être
appréciables ct qu'aucune étude n'a été
menée
pour les
apprécier,
ce qui
conduit
le rapport
à
affirmer
que la SADEV a fait
droit à mes demandes sans examen
approfondi.
Or, il y a eu réellement
concession réciproque entre
les
partie, la SADEV encourant au titre de l'article L.l235-3
une
condamnation à
une
indemnité
minimale de six
mois de
salaire. En cc qui me concerne, j'ai
demandé deux années de salaires d'indemnité transactionnelles en
considération
de mon ancienneté
(36 ans) de ma fonction de directeur, et en raison de l'absence de motifs réels et s
érieux
de mon
licenciement. Après discussions, nous nous sommes rapprochés, il a été convenu après concessions
réciproques que la SADEV me verse à titre d'indemnités
transactionnelles
douze mois de salaires
pour éviter tout litige qui aurait généré un risque de
condamnation pouvant
aller jusqu'à deux ans de
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salaires,
ce
qui est
courant
pour
des salariés ayant
une importante ancienneté et d'importantes
responsabilités.
5.6.5
Concernant le traitement social et fiscal de la transaction
Le rapport reconnais que le montant de l'indemnité transactionnelle permettait l'exonération
fiscale et sociale (p. 39/90 §3). Cependant, le rapport persiste à considérer que le
«
retraitement»
social et fiscal postérieur à la transaction contrevient aux dispositions de l'article 2052 du Code
Civil.
Les règles sociales et fiscales en vigueur au moment de l'établissement de la transaction ont
été
correctement appliquées comme le reconnaît le rapport (p. 30/90). La transaction est définitive
et
assortie de l'autorité de la chose jugée, elle est valide, résulte de concessions réciproques et n'a
été
remise en cause par aucune des parties devant le Conseil des
Prud'homme,
seul juge compétant en
la
matière.
D'autre part, j'ai alerté
Je
service comptable dès que j'ai eu connaissance de l'erreur d'une
mauvaise application des textes en matière fiscale et sociale afin d'être rétablis dans mes droits,
conformément au protocole dont la validité n'est ni contestable, ni contesté et a l'autorité de la chose
jugée
à
la date à laquelle il a été
conclu.
5.6.6
Compétence du Président pour mon licenciement et la fixation des indemnités
Le rapport conteste la distinction entre le licenciement du Directeur salarié que j'étais, titulaire
d'un
contrat
de travail
ct
la cessation
des fonctions
de mandataire social.
Il
persiste
à
nier au
président
élu
Conseil
d'Administration
Je
pouvoir
de
licencier
et
de
fixer
le
montant de
la
transaction.
Je rappellerai que c'est sur proposition du président que
le
Conseil d'Administration délègue
les
pouvoirs du Président au Directeur général. Le fait de confier les mêmes pouvoirs au Président et au
Directeur général ne retire aucun pouvoir au
Président.
En
application
de l'Article
22 des statuts de la SADEV,
le Président avait
le pouvoir de
procéder à mon licenciement en raison de la délégation donnée
par
le Conseil d'Administration ct
de
fixer
Je
montant des indemnités. S'il n'en avait pas été toujours ainsi, tous les actes de gestion, si l'on
suit la logique du rapport auraient dù être systématiquement soumis
à
l'autorisation du Conseil
d'Administration,
cc
qui aurait rendu impossible toute gestion
active
de la société.
'
5.6.7
Concernant le départ du Directeur général
Le rapport considère que le délai de préavis de 12 mois est contraire aux stipulations de la
convention collective. Je tiens à préciser tout d'abord, que contractuellement, il avait été prévu dans
mon contrat (Art. 10 du Contrat de Travail du 18 mars 1998) un préavis de 6 mois et non de 3 mois
comme le fixe la convention collective. D'autre part, l'accord d'entreprise permettait aux parties
de
s'accorder sur un délai de préavis plus long. Le préavis de 6 mois qui a été pmié
à
12 mois ne
constitue en aucun cas un avantage car j'ai intégralement effectué mon préavis, j'avais demandé moi
même
à
rester au delà de mon préavis contractuel pour mener
à
bien un projet (Ivry Confluence) qui
me tenait particulièrement
à
coeur ct pour assurer une bonne transition avec mon successeur. Une
fois la transaction
signée
et le
rapprochement effectué,
le préavis a pu être
effectué dans une
confiance
réciproque.
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4.5.
Concernant
les frais généraux
et de
déplacement
Le rapport mentionne,
sans en rapporter le détail, ainsi gue je l'avais demandé, que mes notes
de
frais
représentaient annuellement
entre 25 000 et 34 000 Euros, omettant de préciser le montant
des
frais
de séminaires
et de salons
inclus
dans
ces montants
parce gue payés avec
la carte de
crédit
société
à
mon
nom.
4.1.
Concernant
le service
comptable
Je ferai observer
en préambule
que la
désorganisation
de ce service résulte de décisions
prises
après mon départ.
« O c c u l t é e n v e r t u d e s d i s p o s i t i o n s d e s a r t i c l e s 6 e t 7 d e l a l o i
n ° 7 8 - 7 5 3 d u 1 7 j u i l l e t 1 9 7 8 p o r t a n t d i v e r s e s m e s u r e s d ’ a m é l i o r a t i o n
d e s
r e l a t i o n s
e n t r e
l ’ a d m i n i s t r a t i o n
e t
l e
p u b l i c
e t
d i v e r s e s
d i s p o s i t i o n s d ’ o r d r e a d m i n i s t r a t i f , s o c i a l e t f i s c a l »
8.4.2
Concernant
les opérations
propres
Il
ne faut
pas perdre
de vue
les raisons qui ont amenées
la SADEV
à
engager
ces
opérations
propres.
La première qui a été engagée est une opération
de bureaux
à
Arcueil d'environs 6000
m2
de SHON.
Nous
étions
au
tout
début
de cette
opération
d'aménagement
des
Portes
d'Arcueil,
le
foncier était acquis et libéré
à
l'exception
des bureaux occupés
par des filiales de Thalès dont le
bail
n'était
pas expiré. La Ville souhaitant
conserver
l'activité
de ces filiales sur son territoire en
raison
de l'importante
taxe
professionnelle
que cela représentait
pour elle.
Nous
avons lancé une consultation
d'opérateur
sur l'ensemble de la ZAC comprenant
bureaux,
hôtels,
centre
commercial,
logements,
avec
à
charge
pour
les candidats de gérer
le transfert
des
filiales de Thalès sur le territoire
communal.
Le résultat de la
consultation
fut clair, soit les opérateurs
refusaient cette prise en charge, soit
ils
l'affectaient
d'une moins value
sur les charges foncières
proposées de 20 millions de Francs.
Nous
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avons refusé cette pénalité qui aurait pesé lourdement sur Je bilan de
J'opération
ct
t:elancé
un appel
d'offre sans celte contrainte. Parallèlement, nous avons négocié avec les filiales de Thalès un accord
aux termes duquel elles acceptaient de signer un bail de 6 ans
+
3 ans au prix du marché avec une
pénalité d'un an s'ils ne confirmaient pas les 3 dernières années. En contrepartie, la SADEV s'était
engagée à verser une indemnité de départ anticipé des locaux occupés dans la ZAC correspondants
au différentiel entre le nouveau et l'ancien loyer sur la durée du bail restant à courir. Muni de
ce
bail, nous avons réalisé le programme de bureau, opération propre en association avec la CDC,
sachant que
Je
programme
de bureaux a payé une charge foncière de 12 millions de Francs à
l'opération au lieu des 20 millions de Francs de pénalités demandés par les opérateurs.
Cette opération réalisée était aussitôt vendue à un investisseur allemand dégageant en plus des
honoraires perçus par la SADEV, plus de 10 millions de Francs de bénéfices que nous nous sommes
partagés avec la CDC. Cette opération avait permis de
débloquer l'occupation foncière par les
filiales de Thalès, de les conserver sur Arcueil, de dégager une bonne charge foncière pour le bilan
d'aménagement, de réaliser un profit confortable consolidant les fonds propres de la SADEV et de
marquer sur
le site,
la
première implantation de
bureaux,
toujours, la plus difficile, avec une
signature architecturale donnant
Je
«
la
»
des exigences
architecturales
qui ont
suivi.
Fort de cc succès, nous avons récidivé à Champigny avec l'extension des bureaux d'air liquide
sur la ZAC des bords de Marne, revendant toujours à l'investisseur l'immeuble à moitié loué
par
Air
Liquide avec un résultat positif, là aussi en partenariat avec la CDC.
Nous avons continué à Choisy-le-Roi avec les locaux
pour l'Imprimerie Nationale, toujours
avec la CDC, avec revente immédiate à un investisseur et là aussi avec un résultat positif.
Nous avons continué à Arcueil avec ce qui allait devenir
Je
siège d'Orange après la
défection
de
Bouygues Immobilier. Nous avons investi en propre dans un
permis
de construire de 45 000 M2 qui
ont été commercialisés à !CADE, nous permettant de rentrer dans nos fonds avec une marge.
Nous avons poursuivi sur la ZAC du Port avec un permis de construire de 70 000 M2
de
bureaux en bord de Seine qui a permis de signer une promesse de vente sur 40 000 M2
+
une option
sur 30 000 M2 également avec !CADE. Nous permettant, là aussi, de rentrer dans'fonds avec une
marge.
Nous avons poursuivi la même opération à Villejuif sur la ZAC des Guippons qui a permis
de
céder 60 000 M2 de SIIOM de bureaux à !cade pour implanter le siège du Crédit
Lyonnais,
là aussi,
en rentrant largement dans nos fonds.
Idem pour la résidence service et la réimplantation de Casino à Villejuif.
Je pourrais poursuivre la liste de toutes les opérations propres qui ont été engagées pour lancer
ou conforter les ZAC confiées
à
la SADEV.
Concernant Campus Cancer, les modalités de maîtrise du foncier
«
Timing
»
n'a pas dépendu
de
la SADEV, le propriétaire de l'hôtel
et des tennis donc du foncier correspondant à ces actifs ne
voulaient vendre que les société propriétaires de ces biens ct non les biens eux même pour des
raisons de
fiscalité.
Nous n'avons pas eu d'autre choix que d'en passer par là, sauf encourir le risque d'une cession
des parts sociales à une autre personne voulant développer un projet différent de celui de Campus
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Cancer. Ramené au m2 de terrain libéré, cette acquisition s'est faîte
à
un bon prix pour l'opération
Campus Cancer, les modalités apparemment complexes sont marginales au regardes des objectifs
poursuivis. Cette opération a rendu possible le projet Campus
Cancer
et positionné la SADEV pour
le conduire.
C'est toujours au profit du projet Campus Cancer que nous avons réalisé la pépinière
Biotech dans la ZAC des Barmonts et réalisé la résidence service et des logements vendus avant
d'être
construits.
Réalisés
par la SADEV, les différentes opérations de logements résidences étudiantes ou
concessions automobiles ont toujours été pré-vendues avant d'être réalisées, c'est à dire sans aucun
risque ct toujours avec un résultat positif
à
la
sortie.
Pour finir, le cinéma d'Arcueil, opération compliquée par
le
désengagement du promoteur a
nécessité de trouver une solution avec un autre opérateur, après de nombreuses péripéties, nous
avons réussi un coup double, l'implantation d'un hôtel trois étoiles à Arcueil en même temps qu'un
complexe de cinéma de trois salles, le tout dégageant honoraires et résultats et pré-vendus pour
l'hôtel.
l
O.
Concernant les enjeux et perspectives
Jamais
nous n'avons sacrifié la programmation d'une opération d'aménagement pour réaliser
une opération propre. Toutes celles qui ont été menées, l'ont été au service des opérations dont nous
étions les
concessionnaires.
Cette activité, couplée à celle des mandats, pour les équipements dans nos ZAC nous a garanti
un volume d'affaire important et une position forte dans les négociations avec les entreprises aussi
bien de travaux publics que de
bâtiments.
Nous n'avons jamais pris le moindre risque financier pour la société sur les opérations propres
grâce aux
pré-commercialisations.
Si les fonds propres de la SADEV sont passés de 7 millions
d'Euros en 1998 à plus de 30 millions en 2009, c'est grâce aux résultats dégagés sur les opérations
propres pour l'essentiel. Cette stratégie, conduite avec prudence, comme cela a été le cas, est
fondamentale pour la SADEV qui n'aurait jamais pu obtenir un tel concours financier des
collectivités locales actionnaires ou de la CDC.
Cc
qui
ressort
du
rapport
concernant
les
projections
de
résultats des
opérations
propres
m'inquiète pour l'avenir de la SADEV et sa capacité
à
auto-financer son développement, surtout
dans l'état actuel des finances publiques qui rend plus qu'improbables les concours financiers des
collectivités.
Sans partage de la valeur crée par les opérations d'urbanisme à travers les opérations propres,
les collectivités locales ct leurs outils risquent de devoir réduire leurs ambitions ou s'en remettre au
privé avec les risques inhérents à son intervention (logique de
profit
à
court termes, absence de prise
de risque dans le remembrement foncier préalables aux opérations d'urbanismes).
La non diversification des sources de résultats condamne à terme la SADEV à rechercher des
partenariats déséquilibrés incapables de produire du projet urbain de qualité répondant aux souhaits
des collectivités locales.
Le mythe du partenaire privé, prêt à ouvrir son portefeuille pour répondre aux attentes des
collectivités hante l'aménagement depuis toujours. C'est d'abord la
«
patate chaude
»
du foncier que
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chacun essaie de refiler à l'autre dans une ronde infernale gui ne débouche gue sur la satisfaction
des attentes de celui gui prend in fine le risque de l'acquisition et du portage du projet.
A part les grandes parcelles faciles
à
acquérir el immédiatement transformables, le privé ne
s'engage
nulle
part
dans
des
opérations
de
remembrement
complexes
où
le
temps,
rarement
maîtrisé, introduit trop d'incertitudes dans les exigences de retours rapides sur investissements gui
prévaut dans le privé.
Le
retrait de
la SADEV
des opérations
propres
générant des ressources pérennes, loin de
sécuriser son développement, l'hypothèque
gravement.
Quant aux études préalables, elles constituent le coeur de savoir faire de la SADEV et sa valeur
ajouté
dans le développement
des territoires. C'est
ce qu'attendent les villes gui recourent aux
services de la
SADEV,
être éclairées sur leurs potentiels de
développement
et l'économie des projets
envisageables.
Sans ces études, la maîtrise foncière préalable à meilleurs coûts ne pourrait se faire ct laisserait
la place a des actions spéculatives bloquant les projets des
collectivités
locales.
Cet avantage concurrentiel est totalement mis au service des villes el de leurs ambitions doit
être maintenu ct
développé.
L'hypothèse de commercialisation évoquée dans le rapport de plus de 450 000 M2 de SHON ne
mc semble pas réaliste, la montée en charge à un rythme de 200 000 à 250 000 M2 de SHON me
paraît plus probable.
La SADEV a toujours eu en
«
stock
ll
entre 10 et 12 années de charges foncières, prétendre
ramener cela
à
6 ou 7 ans est irréaliste ct dangereux pour la société gui ne pourrait renouveler son
offre
à
ce rythme compte tenu d'une part, de la capacité du marché
à
les absorber ct d'autre part, des
délais incompressibles de production du foncier
opérationnel.
Aussi, la perspectives de réaliser 7,5 millions de bénéfices après impôts et de porter des fonds
propres
à
54,5 millions d'Euros d'ici 2014, sans opération
propre,
est une perspective gue la société
aura beaucoup de difficultés à
atteindre.
La disparition de fait du secteur des études, après les
réorganisations
successives résultantes des
nombreux départs, rend cette perspective encore moins
réaliste.
La disparition des deux piliers du développement de la
SADEV,
le secteur des études ct les
opérations propres entraînent un risque accru de déclin de la SADEV et de difficultés croissantes
pour financer son
développement.
Ce sont les réponses aux observations définitives contenues dans le rapport gue je souhaitais
porter à la connaissance de la
Chambre.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de ma considération.