RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
SUR LA GESTION DE EURE HABITAT
(Office public de l’habitat de l’Eure)
SOMMAIRE
Pages
I – PROCEDURE
1
II – PRESENTATION GENERALE
1
A – Le statut d’Eure habitat
2
B – Quelques éléments concernant la gouvernance d’Eure habitat
depuis 2003
2
C – La rémunération du directeur général (DG)
3
1 – le calcul de la rémunération
3
2 – Les cotisations au contrat de DG
4
D – Présentation du patrimoine d’Eure habitat
4
1 – Le patrimoine géré par Eure habitat au 30 novembre 2010
5
2 – Evolution du nombre de logements réhabilités
5
3 – La rénovation urbaine
7
4 – Le PSP (ou plan stratégique patrimonial)
7
a – Les enjeux du PSP initial : une impasse financière
7
b – L’actualisation e 2006 du PSP initial et de ses objectifs :
un financement à préciser
8
5 – Les engagements pris par Eure habitat dans le cadre de la
convention d’utilité sociale (CUS) 2011 – 2016 et dans le
cadre des orientations stratégiques définies par le conseil
d’administration du 20 avril 2010
8
III – L’EVOLUTION DE L’ORGANISATION DE LA GESTION DE PROXIMITE
ET DE LA GESTION LOCATIVE DEPUIS 2003
11
A – La démarche entreprise en 2007
11
IV – LES DONNEES FINANCIERES
12
A – Fiabilité des comptes – qualité des opérations comptables et de gestion
12
1 -
L’enregistrement comptable imparfait des subventions
d’investissement
12
2 – L’information sur le risque lié aux emprunts est satisfaisante
13
3 – Qualité de la gestion administrative et financière et
importance des impayés
13
B – Données financières synthétiques
15
1 – Résultat et formation de l’autofinancement
15
2 – Endettement de l’organisme
16
V – CARACTERISTIQUES DE LA GESTION TECHNIQUE DE CE
PATRIMOINE
18
A – L’amiante
18
B – Les logements sans mode chauffage
19
C – Contrôle quinquennal des ascenseurs
19
VI – LA COMMANDE PUBLIQUE
20
A – Les contrats d’entretien des ascenseurs
20
B – Accord-cadre avec « Quadral Transactions » (commercialisation
21
Du patrimoine collectif)
VII – UNE GESTION MARQUEE PAR DE FORTS TAUX DE LOGEMENTS
VACANTS
23
A – L’évolution des logements vacants et des pertes financières liées
depuis 2003
23
B – Du tableau de suivi au tableau de bord des logements vacants
23
C – L’analyse de la demande et des attributions dans l’Eure d’après
l’union sociale pour l’habitat
24
D – Analyse de la vacance à partir des données transmises par Eure habitat
pour la période du 1
er
octobre 2009 au 31 décembre 2010
25
1 – Eléments de connaissance de la demande, des attributions et
des refus de logements sur le territoire des agences d’Evreux
1/10/2009 – 31/12/2010 (annexe 1)
25
2 – Les locations de logements neufs réalisées par Eure habitat
entre le 1/10/2009 et le 31/12/2010 sur le territoire des agences
d’Evreux
26
a – Territoire Evreux nord : Evreux nord : Evreux Saint-Michel –
mise en service « rue de l’Orient » (14 logements individuels
et 67 logements collectifs)
26
b – Territoire Evreux sud – commune de Bourth – mise en
service « La Demoisellerie » (16 logements individuels)
27
c – Territoire Evreux sud – commune de Saint André de l’Eure
« Les Epinoches » (10 logements individuels)
28
d – Territoire Evreux sud – commune de Conches en Ouche –
Mise en service « Résidence Le Grand Veneur »
(5 logements individuels et 14 logements collectifs)
28
e – Territoire Evreux sud – commune de Verneuil sur Avre –
Mise en service « Le Moulin des Grands Champs »
(12 logements individuels et 8 logements collectifs)
29
3 – Les locations de logements neufs réalisés entre le 1
er
octobre 2009
et le 31 décembre 2010 sur le territoire nord
29
a – Territoire nord – Agence de Val de Reuil – Mise en
service des 8 pavillons de « La Ravine » à Igoville
29
b – Agence Val de Reuil – Mise en service « Les Falaises »
54 logements à Val de Reuil
30
4 – Les locations de logements neufs réalisés entre le 1
er
octobre 2009
et le 31 décembre 2010 sur le territoire ouest
31
a – Territoire ouest – Agence de Bernay – Mise en service
« Les Hauts Bois » (20 logements individuels) à
Beaumesnil
31
b – Territoire ouest – Agence de Pont Audemer – Mise en
service de « La Roselière » (65 logements collectifs)
32
c – Pont Audemer – Location des 24 logements collectifs
« Les Echaudes »
32
d – Pont Audemer – Location des 27 logements collectifs
« Le Barfleur »
33
e – Brionne – Mise en service « La Soie » (30 logements
collectifs et 8 logements individuels
34
5 – Le cas particulier de l’agence de Gaillon dans le territoire est
35
a – Quelques rappels sur le quartier des « tours du Levant »
et les actions entreprises
35
b – La situation actuelle
36
SYNTHESE SUR LA GESTION DES LOGEMENTS VACANTS
36
VIII – RESUME SYNTHETIQUE
38
REPONSE DU DIRECTEUR GENERAL DE EURE -HABITAT
41
ANNEXES
44
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
1
I - PROCÉDURE
Conformément aux prescriptions de l’article R. 241-2 du code des
juridictions financières, l’examen de la gestion de l’office public de l’habitat
« Eure habitat » a été engagé par courrier
du Président de la Chambre daté du 21
septembre 2010, adressé à l’ordonnateur M. Gilles Gal. Les anciens ordonnateurs,
M. Isambert et Mme Monique Cornu, ont également été informés de ce contrôle,
par courriers séparés du 4 novembre 2010 et du 21 février 2011.
Les entretiens préalables ont été menés par votre rapporteur :
•
avec M. Isambert, le 4 février 2011 ;
•
avec Mme Cornu, le 17 mars 2011 ;
•
avec M. Gal le 16 mars 2011.
La Chambre a délibéré le 28 avril 2011 et a retenu les observations
provisoires qui ont été adressées à M. Gal, Directeur général le 6 juillet 2011 et,
pour ce qui les concernent, à ses prédécesseurs, M. Isambert et Mme Cornu, le 20
juillet 2011. Enfin, un extrait du rapport a été envoyé le 21 juillet 2011 au
directeur général de Quadral Transactions.
Le directeur général en poste, M. Gilles Gal a répondu par lettre du 1
er
septembre 2011 enregistrée au greffe de la Chambre le 8 septembre 2011.
M. Michel Isambert a répondu par lettre du 19 septembre 2011 enregistrée au
greffe le 21 septembre 2011. Enfin, le directeur général de Quadral Transactions a
répondu par lettre du 16 septembre 2011 enregistrée au greffe le 21 septembre
2011.
Après en avoir délibéré le 21 octobre 2011, la Chambre a arrêté les
observations définitives suivantes
II - PRESENTATION GENERALE
La présentation générale (II) de l’Office, de quelques données
relatives à sa gouvernance et à sa direction ainsi qu’à la situation de son
patrimoine immobilier, sera suivie de plusieurs analyses portant, indépendamment
de deux séries de remarques sur la gestion technique (V) et la commande publique
(VI) à titre principal sur :
-
les modalités de gestion de proximité (III) ;
-
la qualité des opérations comptables et la situation de la dette (IV) ;
-
la vacance qui caractérise le parc de logements (VII).
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
2
A – Le statut d’Eure habitat
Le 13 mai 1989, l’OPHLM de l’Eure change de statut et devient
l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de l’Eure avec
passage d’une comptabilité publique à une comptabilité commerciale.
Conformément à la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 et l’ordonnance n°
2007-137 du 1
er
février 2007 qui créent une nouvelle catégorie d’organismes de
logement social, l’Office Public de l’Habitat (OPH), se substitue aux statuts
précédents d’établissements publics.
Eure habitat devient un établissement public industriel et commercial
et reste soumis aux règles applicables aux entreprises de commerce en matière
budgétaire et comptable. Le conseil d’administration de l’établissement est
présidé le président du conseil général, collectivité de rattachement. En outre,
conformément aux dispositions de l’article 22 du code des marchés publics, la
commission d’appel d’offre est présidée, de droit, par le directeur général de
l’office.
B –
Quelques éléments concernant la gouvernance d’Eure
habitat depuis 2003
Par délibération du 19 décembre 2002, Madame Monique Cornu
(directeur général adjoint chargé des finances et de l’administration) est nommée
directrice générale par intérim de l’OPAC Eure habitat à compter du départ du
directeur général en poste.
Par délibération du 15 mai 2003, Monsieur Michel Isambert est
nommé directeur général à compter du 18 août 2003. Mais dès le 8 septembre
2005, il est en arrêt de travail de façon ininterrompue et, par délibération du 27
avril 2006, Madame Monique Cornu est à nouveau nommée directrice générale
par intérim. Par délibération du 21 octobre 2008, elle a été maintenue aux
fonctions de directeur général, en qualité de directrice générale par intérim, à
compter du 21 octobre 2008.
Cet intérim durera jusqu’à l’entrée en fonction de Monsieur Gilles
Gal comme directeur général, le 6 juillet 2009.
Indépendants de toute volonté, ces changements nombreux n’ont pas
été sans conséquences sur la gouvernance et la gestion quotidienne de l’office, qui
traversait une situation délicate.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
3
C –
La rémunération du directeur général (DG
)
1 - Le calcul de la rémunération
L’assiette du calcul de la rémunération servie à M. GAL, directeur
général, est conforme à la réglementation en vigueur. L’attribution de la part
variable de cette rémunération (qui s’ajoute à une rémunération forfaitaire brute
de 106 945 euros), introduite par l’avenant 1 au contrat, est adossée à des critères,
qui sont effectivement susceptibles d’évoluer en fonction des différents résultats
de gestion obtenus.
La Chambre observe tout d’abord qu’en 2010 l’essentiel (60 %) de la
part variable annuelle est fonction de l’atteinte d’éléments objectifs ou
préalablement déterminés : calendrier de signature de la convention (CUS),
évolution annuelle de la vacance et des impayés. Les 40 % restants tiennent à la
simple obtention du quitus de sa gestion par le conseil et se caractérisent donc par
leur quasi-automaticité.
Pour
les
trois
années
suivantes
(2011
à
2013),
le
conseil
d’administration a décidé de porter la rémunération liée à l’obtention du quitus à
70 % de la part variable. Dans le même temps, la rémunération de l’«
efficacité de
la gestion locative
», qui a été ramenée à 30 % de l’assiette, constitue désormais le
seul paramètre réellement variable. La Chambre relève donc qu’à partir de 2011 le
conseil d’administration a souhaité recentrer l’essentiel de la part variable de la
rémunération du directeur (70 %) sur des éléments qui ne sont plus en lien direct
avec des objectifs de performance ou d’efficacité de gestion et ce, alors même que
les résultats enregistrés par Eure habitat en matière de vacance des logements et
d’impayés de loyers se sont dégradés entre 2008 à 2010.
La Chambre observe, enfin, que la formule qui permet de liquider la
part variable adossée à la vacance des logements et aux impayés présente des
« effets de bord » significatifs. En effet, le changement des variables n’entraîne
pas une modification significative du résultat, donc de la valeur de la part variable
de la rémunération. Ces effets conduisent donc à vider d’une bonne partie de sa
substance la notion de part variable
1
.
En conséquence, la Chambre regrette que les modalités de calcul de la
part variable ne constituent pas une incitation à l’amélioration de la situation de
l’organisme en termes de vacance et d’impayés et donc d’efficacité de la gestion.
1
En effet les formules retenues aboutissent aux résultats suivants :
- Maintien au taux plafond (32 % en 2010, 30 % de 2011 à 2013) en cas de stagnation des taux de vacance et
d’impayés ;
-
Absence d’augmentation de la part variable en cas d’amélioration des taux de vacances et d’impayés;
- Maintien d’une partie du taux de référence (32 % en 2010, 30 % de 2011 à 2013) et donc de la part variable de la
rémunération, même en cas de dégradation de ces deux indicateurs jusqu’à un doublement des taux de vacances et
d’impayés d’une année sur l’autre.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
4
2 - Les cotisations prévues au contrat du DG
Le contrat prévoit à l’article 2.2 « Protection sociale et accessoires »
que le directeur général «
continuera de cotiser aux caisses d’assurances sociales
et de retraite dont il relève au regard de son statut de fonctionnaire détaché de
l’État.
(…)
le directeur général bénéficie des conditions d’emploi applicables à
l’ensemble des personnels de l’établissement, et notamment en matière :
d’assurances sociales et de prévoyance
(…) ».
Ces dernières dispositions sont contraires à l’article R. 421-20-1 du
CCH qui indique que «
le contrat du directeur général peut également stipuler en
faveur de celui-ci les avantages suivants :
1) Lorsque le directeur général n'est pas un fonctionnaire en position
de détachement
, la prise en charge des cotisations patronales à des régimes
collectifs de prévoyance
et de retraite complémentaire prévus par un accord
collectif conclu au sein de l'office
»
L’examen des bulletins de salaire du directeur général a permis de
constater qu’il ne bénéficiait pas de cotisations patronales à des régimes collectifs
de prévoyance et de retraite complémentaire.
Ainsi, la Chambre prend acte de l’avenant n° 3 au contrat du 9 juillet
2009, signé en août 2011, qui précise que désormais le directeur général bénéficie
des conditions applicables à l’ensemble des personnels de l’établissement sous
réserve de ne pas être manifestement incompatibles avec le statut de fonctionnaire
détaché.
Mais la Chambre a tout spécialement relevé que les cotisations retraite
étaient versées par l’employeur à hauteur de 60,14 % du traitement brut du
directeur général en 2009 et de 62,14 % en 2010 et enfin de 65,14 % en 2011, ce
qui n’est pas conforme aux dispositions applicables.
Dans sa réponse, le directeur général précise à la Chambre que « dès
le mois d’avril 2011, Eure habitat a régularisé la situation de son directeur général
au regard de l’assiette sur laquelle s’applique la contribution régulière, c'est-à-dire
la rémunération de l’emploi d’origine et non celle de l’emploi de détachement
comme cela avait été fait ».
D – Présentation du patrimoine d’Eure habitat
Compte tenu de la difficulté qu’a eu Eure habitat à fournir des chiffres
précis et constants sur la composition de son parc de logements et à donner une
description précise de la totalité des biens immobiliers qu’il gère, la Chambre s’en
est tenue aux deux éléments majeurs du parc de « logement social » : les
logements accessibles aux ménages (les logements « famille ») et les locaux
d’hébergement, structures collectives qui offrent des services complémentaires à
leurs occupants en plus du logement. Ces structures qui accueillent, par exemple,
des personnes âgées, sont décomptées, dans le patrimoine, en « équivalents
logement ».
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
5
1 – Le patrimoine géré par Eure habitat au 30 novembre 2010
La constitution de ce patrimoine est établie à partir des derniers
chiffres fournis par le bailleur et que la Chambre a décidé de retenir, même s’ils
diffèrent légèrement de ceux qui figurent dans la convention d’utilité sociale
(CUS). Le tableau ci-dessous en fournit la composition :
Nombre de logements
16 692
Dont logements "familiaux"
15 383
Dont FRPA, foyers, étudiants (logements)
1 309
16 692
Dont FRPA, foyers, étudiants (équivalent
logements)
803
16 186
Bureaux
188
Commerces
23
Garages
4 333
Jardins
2 031
LCR
16
Locaux sociaux
3
Locaux techniques
2
Mixtes
1
Parkings
1 152
Salle polyvalente
1
Terrasses
50
Toit terrasse (opérateurs téléphonie)
15
Document Eure habitat – situation au 30/11/2010
Toutefois, le tableau seul, tel qu’il est présenté recèle un certain
nombre d’imprécisions que la Chambre suggère de corriger.
2 - Évolution du nombre de logements réhabilités
.
Une seconde approche du parc est possible à partir du nombre de
logements réhabilités (en particulier avec la PALULOS – Prime à l’Amélioration
des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale), construits et acquis
depuis1977, présentés par année de livraison
Le tableau page suivante appelle une remarque introductive : le
nombre de logements composant le patrimoine d’Eure habitat est, d’après
l’organisme, de 10 834 dont 452 équivalents logements (au 31 décembre 1976).
Sur cette base, l’ensemble des éléments constitutifs du patrimoine que fournit le
tableau suivant ne permet pas de retrouver le nombre de logements qu’a donné le
tableau précédent, étant entendu que le nombre de logements construits par année
ne peut changer : le fait de démolir un logement ne peut gommer le fait qu’il a été
construit à une certaine époque.
Les différences ainsi constatées confirment la difficulté à obtenir des
données fiables de la part d’Eure habitat.
Ainsi la Chambre recommande à l’office de corriger au plus vite les
données dans ce sens afin de disposer de documents fiables et transparents.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
6
Année
Nbre de lgts
réhabilités
Nbre de lgts
construits
Nbre de lgts
acquis
Nbre de lgts
vendus
Nbre de lgts
démolis
1977
0
598
0
1978
0
158
0
1979
0
63
0
1980
0
175
0
1981
50
48
44
1982
169
156
25
1983
159
122
38
1984
330
109
4
1985
257
50
10
1986
60
116
0
1987
194
64
5
1988
142
133
17
1989
232
190
23
1990
186
60
5
1991
102
63
7
1992
514
130
2
8
1993
337
130
3
7
1994
297
240
12
3
1995
273
220
50
3
1996
375
252
27
4
1997
223
219
135
17
1998
16
147
28
19
1999
181
121
1221
17
2000
211
163
21
14
2001
54
68
9
3
2002
382
163
8
2
2003
285
171
6
6
0
2004
319
82
3
12
239
2005
0
215
12
16
213
2006
232
72
7
25
46
2007
317
68
11
17
146
2008
682
116
20
15
79
2009
678
147
19
21
349
2010
293
336
13
23
204
TOTAUX
7550
5165
1785
232
1276
Document établi par les services d’Eure habitat – complété par la Chambre
pour
les chiffres de 2010
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
7
Ce tableau permet toutefois, de souligner l’absence totale de
réhabilitations en 2005, et d’une manière générale, la faiblesse du nombre de
logements réhabilités par Eure habitat. En effet, il ressort des dossiers de l’office
que sur 10 700 logements construits avant 1980 (soit 69,5 % du parc) 48 %
seulement ont été réhabilités à fin 2004 contre une moyenne nationale de 87,9 %.
3 - La rénovation urbaine
La loi du 1
er
août 2003 instaure un programme national, ambitieux, de
rénovation urbaine qui couvre plus de 500 quartiers fragiles classés en Zones
Urbaines Sensibles (ZUS).
Eure habitat a signé 6 conventions avec l’Agence Nationale de
Rénovation Urbaine (ANRU). L’ensemble de ces conventions représente un
engagement de 981 démolitions (dont 789 sont réalisées au 31 décembre 2010),
570 constructions
(dont seulement 181 réalisées à la même date) et 2 335
réhabilitations (dont 841 seulement sont réalisées fin 2010). Cette évolution
souligne encore la vétusté du parc géré par l’établissement.
4 - Le PSP (ou Plan stratégique patrimonial)
a - Les enjeux du PSP initial : une impasse financière
Eure habitat a toutefois, entrepris (2003)
une démarche d’élaboration
d’un PSP qui devait permettre à l’organisme de se doter d’une ambition
stratégique pour chaque résidence tout en intégrant les perspectives de
développement de son patrimoine.
Mais en face d’une impasse financière, l’office doit solliciter l’aide de
la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), relayée par le
financement de l’Etat (PaLULOS), à hauteur de 10 % du montant -plafonné- des
travaux) et du département. Le conseil général s’engage dans ce plan de
patrimoine en finançant 10 % de chaque réhabilitation à la condition que chaque
commune sur laquelle se trouvent les logements concernés finance elle-même
10 % du coût de l’opération.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
8
b - L’actualisation en 2006 du PSP initial et de ses
objectifs : un financement à préciser
La négociation de cette actualisation a été lente pour des raisons déjà
évoquées liées à la gouvernance de l’organisme, (absence totale de directeur entre
le 8 septembre 2005 et le 27 avril 2006).
Le « plan de stratégie patrimoniale 2006-2015 », a été adopté par le
conseil d’administration, le 12 juillet 2006 ; il prend en compte les besoins
techniques, (liés aux dossiers ANRU), et toutes les données financières
actualisées.
On y trouve deux grands objectifs : « conserver et améliorer
l’attractivité du parc », et « trouver les financements nécessaires à sa mise en
oeuvre ». Pour cela, il est prévu de respecter les délais imposés par les conventions
ANRU, qui conditionnent le versement des financements inscrits.
Il est ainsi prévu afin de se mettre en cohérence avec la loi SRU du 13
décembre 2000 qui impose à tout bailleur de délivrer un logement décent à son
locataire (article 1719 du Code civil), d’équiper les groupes anciens, dont les PSR,
en chauffage d’ici 2008, soit 416 logements, et d’accélérer le rythme des
réhabilitations à près de 2 300 d’ici la fin 2011.
Un « plan de stratégie énergétique » adopté par délibération du 27 juin
2009, mais arbitré en
2010 seulement, par souci de réalisme financier, complète
le dispositif stratégique.
Aujourd’hui, les « orientations stratégiques » d’avril 2010 sont de
nouveau l’outil de pilotage de la stratégie de l’organisme. Pourtant, leur contenu
mériterait sans doute d’être de nouveau débattu puisque le « plan de stratégie
énergétique » évalue à 150 millions d’euros le coût des travaux nécessaires
(diagnostic de performance énergétique). Or, la prise en compte de ce coût a été
ramenée à 84 millions d’euros dans les engagements pris par Eure habitat dans la
Convention d’Utilité Sociale (CUS), sans que soit précisé le devenir du solde des
travaux initialement jugés nécessaires, pour l’amélioration du parc existant.
5 - Les engagements pris par Eure habitat dans le cadre de la
convention d’utilité sociale (CUS) 2011 – 2016 et dans le
cadre des orientations stratégiques définies par le conseil
d’administration du 20 avril 2010.
La nouvelle CUS signée en juillet 2011, doit être l’occasion pour
l’organisme de décliner de façon cohérente ses engagements sur le développement
et l’amélioration de son parc de logements.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
9
En ce qui concerne tout spécialement l’amélioration de son parc, les
engagements pris par Eure habitat dans cette convention portent sur l’amélioration
de la qualité de l’offre de logements sociaux qui doit en outre être adaptée « aux
besoins des populations et des territoires en développant le volume de production
nouvelle et de reconstitution » des logements [engagement de produire 210 prêts
locatifs aidés d’insertion -PLAI-, 730 prêts locatifs à usage social -PLUS- et 105
prêts locatifs sociaux -PLS- soit 1 045 logements sur la période 2011-2016, et
donc 175 logements neufs par an dès 2011].
Le développement de l’offre d’hébergement en foyer des exigences du
développement durable et de l’accession à la propriété font aussi l’objet
d’engagements volontaristes.
Sur cette dernière démarche d’accession à la propriété des locataires,
la Chambre relève que la politique qu’Eure habitat met en oeuvre est
approximative et peu contraignante (CUS, conseil d’administration, etc.) : elle
varie au grès des documents
au sein desquels elle apparaît.
Ainsi, dans la CUS, il est tout d’abord indiqué page 31, au chapitre
relatif à la politique à venir, que
« les membres du CA(…) dans sa séance du 20
avril 2010, se sont prononcés favorablement sur l’accroissement de la cession de
logements, afin d’atteindre le nombre de 70 logements vendus par an (…). La
progression de vente pourra se faire avec un objectif de 25 logements en 2010, 35
en 2011, 40 en 2012 et 72 de 2013 à 2016. Notre organisme projette d’atteindre
la commercialisation
2
de 100 logements par an, pour pouvoir respecter le volume
de ventes à faire (…) »
(sic).
Or, pour information, dans sa séance du 20 avril 2010, le conseil
d’administration a délibéré en faveur d’un objectif plus ambitieux, celui
« d’un
accroissement des cessions
2
de logements jusqu’à 100 logements par an (0,65 %
du parc) tout en favorisant la vente des opérations les plus génératrices de
ressources pour Eure habitat, et (…) sur la possibilité de mettre en vente des
petits collectifs avec l’appui d’un établissement extérieur, spécialisé »
. En citant
un objectif du CA de 70 logements, la direction d’Eure habitat redéfinit à la baisse
dans la CUS les orientations délibérées, le 20 avril 2010 par le conseil
d’administration.
En ce qui concerne l’objectif, dans la CUS, page 57, au point 2-4,
l’office
s’engage
sur
« 150
logements
par
an
mis
effectivement
en
commercialisation de 2011 à 2016 » (indicateur D.I.). Il peut être observé que cet
engagement, sans lien avec un objectif de logements effectivement cédés, n’a
qu’une portée théorique. D’autant que dans l’annexe 8 de la CUS dont l’objet
concerne les « ventes de collectifs et individuels », est reproduite une délibération
du conseil d’administration du 23 juin 2009 fixant l’objectif à
« environ 25
logements par an avec un maximum de 35 à 40 logements sur les années 2012 à
2015 »
en vue de constituer les indicateurs de performance contenus dans le plan
de vente de la CUS.
Donc, l’objectif de cession de logements d’Eure habitat n’est pas
contraignant et il est très approximatif.
2
« Les cessions » n’étant pas des « commercialisations »
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
10
Ensuite, les conditions posées par Eure habitat à la réalisation des
mises en vente sont restrictives, voire imprécises. L’organisme prévoit des
conditions de réalisation économique qui vont au-delà des exigences de la loi.
Ces conditions posées par Eure habitat traduisent le fait que la
conclusion des ventes est suspendue à la réalisation de conditions non vérifiables,
ce qui finit d’appauvrir les engagements de l’organisme.
S’agissant de l’objectif financier de la vente, le prix moyen de cession
est arrêté à une somme comprise entre 70 000 et 80 000 euros par logement, qui
permet une mise de fonds propres plafonnée par le conseil d’administration à
25 000 euros par logement construit. Donc, Eure habitat s’engage à construire
environ trois logements pour un logement cédé.
Pour atteindre cet objectif très ambitieux, Eure habitat a signé en
septembre 2010 avec la société « Quadral Transactions » un accord-cadre de
prestations de service, dont l’objet est la
« commercialisation et vente de
patrimoine HLM en collectif
avec accompagnement du bailleur social dans la
procédure de vente HLM et avec accompagnement social des locataires
».
La rémunération de « Quadral Transactions » s’élève à 3,5 % du prix
de vente des logements et à 1500 euros H.T. pour chacune des 25 prestations
(estimations) d’accompagnement à la mise en place de copropriétés (règlement de
copropriété, choix du syndic et 1
ère
assemblée générale). Le coût financier de ce
marché devrait être compris entre 625 500 euros HT (au prix unitaire moyen de
70 000 euros HT et réalisation de 25 prestations d’assistance à copropriété), et
709 500 euros
HT (hypothèse d’un prix moyen de 80 000 euros HT).
Il apparaît important à la Chambre de souligner qu’aucun document ne
précise la répartition de l’objectif de vente entre le collectif et l’individuel, ce
dernier continuant à être réalisé par les seuls services d’Eure habitat qui sont
parvenus à vendre 29 logements individuels pour 2 052 550 euros en 2010.
La Chambre constate donc que l’office dispose de deux outils de
vente, un prestataire pour le collectif et ses propres services pour le logement
individuel, alors qu’aucun moyen ne permet de comparer l’efficience de chacun
des deux dispositifs.
Elle regrette ensuite qu’aucun outil de mesure du transfert de savoir-
faire au profit de ses propres services ne soit mis en place, de même qu’aucun
plan de formation spécifique au domaine de la vente ne soit proposé aux agents de
Eure habitat.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
11
III - L’ÉVOLUTION DE L’ORGANISATION DE LA GESTION DE
PROXIMITE ET DE LA GESTION LOCATIVE DEPUIS 2003
Avant 2007, Eure habitat avait commencé de développer la formation
d’une vingtaine de « chargés de clientèle « selon une démarche proche de la mise
en place d’une véritable relation individualisée avec le locataire (de l’attribution
au contentieux éventuel). La gestion de proximité s’accompagne d’un recrutement
important de gardiens (82 gardiens en 2010 et 40 agents logés).
A – La démarche entreprise en 2007
En 2007-2008, une nouvelle et double démarche est entreprise : la
territorialisation de la gestion et une nouvelle analyse du processus « louer » au
sein de la direction de la gestion immobilière et des agences, réalisée avec le
concours d’un cabinet extérieur. L’ « accord d’entreprise sur la mise en place de
l’organisation territoriale à Eure habitat » débouche le 26 janvier 2010.
La territorialisation consiste à calquer l’organisation de la gestion sur
celle du conseil général, soit quatre territoires de tailles très variables : territoire
sud (Évreux et tout le sud du département), territoire ouest (Pont-Audemer,
Bernay), territoire nord (Val-de-Reuil, Louviers) et territoire est (Vernon,
Gaillon). L’organisation suppose la réalisation d’un –contrat de polyvalence, alors
que les acteurs n’ont pas tous un niveau de compétence homogène.
A la suite de ce projet de territorialisation et de cette analyse, le
« nouvel accord d’entreprise sur la mise en place d’une nouvelle organisation de
la gestion de la proximité à Eure habitat » amène un nouveau changement
d’organisation avec l’introduction d’une distinction entre le poste de « chargé de
clientèle » (qui doit gérer la relation clientèle de l’attribution et la signature du
bail jusqu’au départ du locataire en passant par la phase précontentieuse) et celui
de « gestionnaire de contentieux ».
Toutefois, sans qu’aucun élément d’analyse ne le justifie, cette
organisation n’est pas retenue pour les territoires d’Evreux pour lesquels des
« conseillers clientèle » se superposent aux « chargés de clientèle » (ou
« gestionnaires clientèle ») dans l’espoir d’améliorer la mise en location des
logements.
La Chambre constate les efforts faits par Eure habitat pour tenter, par
son organisation, de lutter contre la vacance des logements. Mais cette
réorganisation diffère sensiblement d’un territoire à l’autre sans que les éléments
d’évaluation qui ont été mis en place par Eure habitat, et sur lesquels insiste à
juste titre le directeur général de l’office dans sa réponse, ne permettent de
mesurer l’impact de l’organisation sur les résultats obtenus dans la lutte contre la
vacance de logements.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
12
La Chambre regrette ensuite que cette réorganisation ne dessine pas
les fondements d’un nouveau mode de gestion afin de garantir que l’objectif
commun de la location de tous les logements de bonne qualité soit partagé par
tous les agents.
Enfin, la Chambre souligne que si cette réorganisation s’accompagne
d’une formation technique aux métiers, elle doit prendre en compte une évaluation
qui permette à Eure habitat d’être garanti que, désormais, pour reprendre les
termes de l’audit sur l’analyse du processus « louer » remis en 2008, il n’y a plus
de « collaborateurs [qui] sont clairement réfractaires aux missions dévolues aux
postes de chargés de clientèle ».
IV - LES DONNEES FINANCIERES
A – Fiabilité des comptes – qualité des opérations comptables et
de gestion
1 - L’enregistrement comptable imparfait des subventions
d’investissement
L’instruction comptable interministérielle n° 95-7 TO, modifiée par
avenant n°
98-4 TO fixe les règles et méthodes comptables applicables aux OPH
ayant adopté une comptabilité commerciale. Pour la période sous contrôle, les
comptes annuels d’Eure habitat sont globalement conformes à cette instruction, à
l’exception notable de l’enregistrement des subventions d’investissement.
En effet, il s’avère qu’Eure habitat n’a jamais procédé à la
comptabilisation
des
subventions
d’investissement
au
moment
de
leur
notification, repoussant cette opération aux appels de fonds successifs qui peuvent
s’étaler sur plusieurs exercices.
Cette pratique répond à une logique de comptabilité de caisse et non à
une logique de comptabilité d’engagement. Elle est contraire à la réglementation
comptable applicable. En outre, elle n’est pas sans incidence sur le haut de bilan
de l’office, dont le passif se trouve
de facto
minoré.
Le
tableau
ci-dessous
détaille
les
montants
de
subventions
d’investissement comptabilisés par l’office et les montants qui lui ont été notifiés
au cours de la période :
Eure Habitat (k€)
2005
2006
2007
2008
2009
2005-2009
Subv. d'inv. cptabilisées
2 790
8 074
9 675
8 102
12 889
41 530
Subv. d'inv. notifiées
5 892
12 264
14 395
14 246
12 872
59 669
Ecart au passif
3 102
-
4 190
-
4 720
-
6 144
-
17
18 139
-
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
13
Or, Eure habitat ne pouvait méconnaître cette situation dans la mesure
où dans chaque rapport général annuel (de 2005 à 2009) le commissaire aux
comptes indique que «
cette position est prudente (…) mais n’est pas conforme à
l’Instruction Comptable
».
Pour la Chambre la comptabilisation des subventions à leur
notification ne serait pas moins prudentielle dans la mesure où elle n’exclut pas un
suivi de l’encaissement des fonds via les comptes de tiers adéquats.
In fine
, la
minoration du bilan résultant de ces choix comptables irréguliers s’élève à un peu
plus de 18 millions d’euros de 2005 à 2009, soit 30,4 % des subventions notifiées
et 24,8
% des variations enregistrées au passif au cours de la même période.
La Chambre recommande donc à Eure habitat de respecter la
réglementation en vigueur.
2 - L’information sur le risque lié aux emprunts est satisfaisante
La Chambre observe que si le conseil d’administration de l’organisme
a bien été informé de la structuration de tous les emprunts souscrits, l’information
transmise à la fédération nationale des offices publics de l’habitat pour alimenter
le dispositif fédéral d’expertise comporte des omissions. En effet, l’office indique
ne disposer d’aucun encours à taux structuré alors qu’il a contracté trois emprunts
à barrière entre 2002 et 2004, représentant 1,44 % de l’encours fin 2009 (313,7
millions d’euros), ce qui au demeurant traduit une démarche prudente.
3 - Qualité de la gestion administrative et financière et
importance des impayés
L’examen de la gestion fait apparaître une forte progression du coût
des impayés suivant la méthode du DIS
3
qui, en 2006, a presque triplé, passant de
0,4 % des loyers en 2005 à 1,1 %. Eure habitat n’est pas parvenu à enrayer cette
progression et ce coût s’élevait en 2008 à 1,7 % des loyers alors que la médiane
des offices se situait à 0,6 %.
En la matière, Eure habitat se situe en 33
ème
position parmi les 36
offices départementaux ayant un patrimoine présentant des caractéristiques
comparables.
2
Méthode du dispositif individuel de situation, dispositif d’analyse des organismes géré par l’Union Sociale pour
l’Habitat
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
14
2007
2008
2009
Coût des impayés
561 383
1 015 892
839 321
Compte 654
pertes sur créances irrécouvrables
400 303
377 768
370 298
Compte 68174
dotations aux provisions pour créances
douteuses
629 332
1 140 469
1 014 390
Compte 78174
reprises sur provision pour dépréciation
des créances
468 252
502 346
545 366
Si en valeur le coût des impayés a diminué en 2009 dans
d’importantes proportions (-17,4 %), il convient de préciser qu’il ne s’agit en fait
que de la prise en charge par l’organisme, dans son compte de résultat, de
l’apurement de ses créances irrécouvrables et du solde de ses provisions pour
créances douteuses. En d’autres termes, ce résultat traduit le niveau d’effort
consenti par l’organisme pour apurer ses créances, mais ne préjuge aucunement de
l’évolution du niveau de ses créances au bilan. En l’occurrence, alors que le coût
des impayés diminue en 2009, il s’avère que le montant des créances ayant pour
origine des impayés de loyers, figurant au bilan de l’organisme la même année, a
progressé comme suit :
31/12/2008
31/12/2009
31/12/2010
Créances sur locataires présents
3 550 875
3 827 295
3 598 571
Créances sur locataires partis
4 108 846
4 345 995
4 634 413
Total Eure Habitat
7 659 721
8 173 290
8 232 984
Dans le détail, si la tendance en 2010 est à la décrue des créances sur
les locataires présents dans l’ensemble des agences, seules deux d’entre elles
(Evreux sud et Louviers) sont parvenues à réduire les créances sur les locataires
partis.
Montant de la dette des locataires présents par agences
agences
31/12/2009
31/12/2010
Bernay
126 065 €
132 454 €
Evreux Nord
486 122 €
412 933 €
Evreux Sud
571 602 €
491 121 €
Gaillon
741 626 €
665 487 €
Louviers
245 352 €
231 657 €
Pont
‐
Audemer
255 704 €
315 277 €
Val de Reuil
690 513 €
634 167 €
Vernon
710 310 €
715 474 €
Eure habitat
3 827 295 €
3 598 571 €
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
15
Montant de la dette des locataires partis par agences
Étiquettes de lignes
31/12/2009
31/12/2010
Bernay
108 329 €
119 599 €
Evreux Nord
417 747 €
496 845 €
Evreux Sud
848 903 €
825 476 €
Gaillon
707 153 €
783 739 €
Louviers
366 814 €
361 564 €
Pont
‐
Audemer
394 269 €
398 062 €
Val de Reuil
768 644 €
864 494 €
Vernon
734 137 €
784 633 €
Eure habitat
4 345 995 €
4 634 413 €
Ces mauvais résultats traduisent les marges de progression qui
s’offrent à Eure habitat dans l’organisation de la lutte contre les impayés. En la
matière, la Chambre constate que les créances de l’organisme sur les locataires
augmentent à chaque exercice sous contrôle, ce que la politique budgétaire de
comptabilisation du coût des impayés ne reflète pas en 2009. Cela l’amène à
s’interroger sur la transparence des choix budgétaires opérés par l’office.
B - Données financières synthétiques
1 - Résultat et formation de l’autofinancement
Eure habitat a dégagé au cours de la période 2005 – 2009 un résultat
excédentaire oscillant entre 2,3 et 5,2 millions d’euros par an. L’autofinancement
de l’exploitation courante qui en découle (c'est-à-dire l’ensemble des ressources
nettes dégagées chaque année par l’activité courante de l’office, y compris
l’amortissement de sa dette) oscille entre 4 et 4,9 millions d’euros au cours de la
période. Il était de 4,8 millions d’euros en 2008, soit un niveau inférieur à la
médiane. Cela s’explique notamment par des coûts plus élevés que la médiane en
matière d’impayés de loyers et de pertes liées à la vacance des logements.
En termes de structure, les loyers représentent 68 à 70 % des recettes
de l’office au cours de la période tandis que du côté des charges les frais de
personnel non récupérables s’établissent à 17 % des loyers. Pour information, la
médiane des offices en 2008 était de 16 %, ce qui place Eure habitat au 164
ème
rang sur 278 sur ce critère.
Parallèlement, la Chambre note que l’effort consenti par Eure habitat
pour l’entretien courant de son patrimoine demeure modeste. Il oscille entre 2,16
et 3 millions d’euros par an, soit 4 à 5 % des loyers. A titre de comparaison, en
2008, pendant qu’Eure habitat consacrait 166 euros par logement sur ce poste, la
médiane nationale des offices se situait à 219 euros, soit un écart à combler de
près de 32 %, qui vaut à l’office euros d’occuper le 212
ème
rang national sur 278.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
16
Source DIS
2005
2006
2007
2008
médiane 2008
Maintenance locative en k€
6 112
6 822
7 274
7 613
nc
% des loyers
11,50%
12,40%
12,90%
13%
15,80%
€ / lgt
372
415
446
465
551
Le poste de la maintenance locative (qui ajoute à l’entretien courant le
gros entretien) progresse pour sa part depuis 2005, tant en valeur qu’en part des
loyers, en raison des efforts consentis par l’office sur le gros entretien. Pour
autant, le niveau de ce dernier demeure inférieur à la médiane (299 euros par
logement en 2008 à Eure habitat contre 317 euros par logement pour la médiane).
La Chambre observe donc que non seulement à fin 2010, quels que
soient les engagements pris en ce qui les concernent, 2 586 logements construits
avant 1980 (soit 16 % du parc) n’ont jamais été réhabilités, mais que l’entretien
courant de ce patrimoine, tout en progressant, reste inférieur à la médiane. Cet état
de fait, conjugué à une situation financière qui n’apparaît pas dégradée et à un
taux de vacance de plus en plus élevé, semble signifier que l’offre de logements
de l’office n’est pas adaptée à la demande depuis un certain nombre d’années.
La Chambre observe en outre que le plus faible effort de l’office en
dépenses de maintenance ne lui permet pas de compenser le manque de recettes
engendré par la vacance et les impayés. Pourtant, l’effort de gestion pour
améliorer l’autofinancement est indispensable afin de préserver l’équilibre du
bilan, ce qui figure bien dans les orientations stratégiques. Et ce d’autant plus que
le contexte est au resserrement des financements extérieurs (disparition de l’aide
de l’Etat PALULOS). Le coût des réhabilitations est par ailleurs, renchéri par la
mise en oeuvre des mesures faisant suite à la loi du 12 juillet 2010 (« Grenelle de
l’environnement »). Par ailleurs, l’éventuelle application du nouveau prélèvement
sur les OPH, inscrit dans la loi de finances pour 2011 coûterait, cette année, 1,2
millions d’euros à Eure habitat sur un autofinancement de l’exploitation courante
de quelque 5 millions d’euros.
.
2 - Endettement de l’organisme
L’encours de dette de l’office s’élevait fin 2009 à 313,7 millions
d’euros répartis en 1500 emprunts. Sa gestion active a débouché sur des
allongements de durée pour 319 emprunts
d’un montant de 125,4 millions
d’euros entre 1998 et 2002. L’objectif poursuivi était de réduire les annuités, à un
moment où l’office devait absorber le rachat du patrimoine de l’Eure de la S.A.
HLM de Haute-Normandie, soit quelque 1 200 logements.
Pour la gestion de sa dette Eure habitat est assisté depuis mars 2008
par le cabinet de conseil Finance Active.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
17
Dette auprès des
établissements de crédit
2005
2006
2007
2008
2009
Encours au 31/12
260 661 181
264 440 920
268 559 423
292 974 772
313 674 256
Progression de l'encours
1,5%
1,6%
9,1%
7,1%
Annuités
23 034 000
23 647 000
24 672 000
25 825 000
25 725 000
CAF de l'exercice
16 810 214
17 974 046
17 400 491
18 223 612
19 000 073
Encours/CAF
15,5
14,7
15,4
16,1
16,5
Au cours de la période sous revue, la Chambre observe une
progression de la dette concentrée sur les années 2008 (+ 9,1 %) et 2009
(+ 7,1 %), correspondant à l’accroissement de l’effort d’investissement, très
marqué en 2007 (+ 63,4
%) et demeurant soutenu les deux années suivantes
(+ 28,6 % et + 17,6 %).
Ce rythme d’investissement a été dicté par le calendrier du « plan de
consolidation » 2006-2011 et l’exécution des six conventions ANRU, dont trois
signées en 2008. Cette progression s’est accompagnée d’un accroissement de la
durée théorique de désendettement, qui a toutefois été maîtrisée en raison d’une
progression de la capacité d’autofinancement. A titre de comparaison, l’annuité
représentait 44,2 % des loyers en 2008, soit un niveau supérieur à la médiane des
offices (41,2
% de loyers), qui situe Eure habitat en 180
ème
position sur 278.
En termes de durée, Eure habitat emprunte sur 50 ans pour les
acquisitions foncières, 40 ans pour le financement des constructions neuves, et sur
15 à 20 ans pour les travaux de réhabilitation. Par ailleurs, la durée moyenne
d’extinction de sa dette est de 10 ans et 2 mois au 31 décembre 2009.
En termes de structure, la dette est majoritairement indexée sur le
livret A plus marge (60 points de base), comme tous les bailleurs sociaux. 78 %
des 313,7 millions d’euros ont ainsi été contractés auprès de la CDC. Ces
caractéristiques traduisent une exposition raisonnable au risque qui se limite aux
variations de taux du marché d’indices courants (inflation, Euribor 6 mois…) et
aux décisions politiques sur un éventuel relèvement du SMIC au-delà de sa
progression mécanique.
En revanche, ces caractéristiques n’offrent qu’une faible perspective
de réduction des charges financières de l’établissement, en raison tout d’abord de
pénalités de sortie de contrat qui représentent 6 mois d’intérêts pour les prêts CDC
et de la difficulté qu’il y a, ensuite, à trouver sur le marché des SWAP pour ce
type de contrat. En l’état, la dette de l’office n’est toutefois pas très coûteuse,
puisque son taux moyen s’élève à 4,1 %, soit une valeur légèrement inférieure à la
médiane en 2008 (4,2 %) qui place Eure habitat en 101
ème
position sur 278.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
18
La Chambre relève à la lecture du tableau de financement de l’office
que l’accroissement de ses actifs immobilisés est, pendant la période sous
contrôle, de 181,8 millions d’euros, soit une progression annuelle moyenne de
36,4
millions d’euros. Ensuite la CAF de l’office s’élève à environ
89,4 millions
d’euros cumulés sur la période. Elle débouche sur une CAF nette des
remboursements
d’emprunts
positive
(14,9 millions
d’euros
et
contribue
potentiellement au financement des immobilisations nouvelles (181,8 millions
d’euros à hauteur de 8,2 %. Les subventions d’investissement (22,8
%), les
cessions d’actif (5,3 %) ainsi que l’emprunt (mobilisé à hauteur de 71,1 % de ces
acquisitions d’immobilisations) viennent compléter, côté ressources, l’équilibre
du bilan. Enfin, il est noté que la période se solde par un encours de dette de
l’établissement de 313,7 millions d’euros en progression de 53 millions d’euros
par rapport à 2005. L’organisme a donc pu augmenter son investissement tout en
préservant l’équilibre du bilan au cours de la période, en raison du maintien d’un
niveau favorable d’autofinancement.
La Chambre observe donc que la structure et les caractéristiques de la
dette, conjuguées à un niveau d’autofinancement favorable, pourraient laisser la
place à une poursuite de l’accroissement de la dette de l’office et de son
étalement. En effet, la duration d’un peu plus de 10 années en décembre 2009
illustre la fin d’un cycle d’endettement, que la durée de vie des opérations
financées par Eure habitat (de 20 à 50 ans) permettrait de renouveler.
V -
CARACTÉRISTIQUES DE LA GESTION TECHNIQUE DE CE
PATRIMOINE
Le patrimoine d’Eure habitat est apparemment constitué (cf. supra), de
16 186 logements (fin 2010), anciens pour la plupart (âge moyen supérieur à 30
ans) et répartis sur 142 communes du département. Il représente 39 % du parc
locatif social du département. Pourtant ce patrimoine n’a pas pleinement bénéficié
des possibilités de réhabilitations offertes en particulier par la PALULOS puisque,
au 31 décembre 2010, seuls 7 550 de ces logements ont bénéficié de ce type
d’amélioration, mais que, à la même date, 2 586 logements construits avant 1980
n’ont toujours pas été réhabilités.
Aussi, la Chambre a porté son attention sur le respect, par Eure
habitat, des normes techniques en ce qui concerne l’amiante, les ascenseurs et les
logements sans mode de chauffage.
A - L’amiante
Eure habitat a fait réaliser, dès septembre 1998, le repérage d’amiante
friable sur la totalité de son patrimoine par une société qui remet ses rapports en
février 1999. Puis les dossiers techniques amiante ont été réalisés.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
19
Il ressort de ce travail que 23 immeubles collectifs ont été identifiés
comme intégrant des produits friables contenant de l’amiante, sur lesquels 16 ont
été désamiantés, et 3 ont été démolis. Les 4 derniers, situés quartier du stade à
Bernay, n’ont bénéficié d’aucune mesure particulière.
La Chambre recommande à Eure habitat de rester attentif à ce risque
lié à l’amiante.
B – Les logements sans mode de chauffage
Il ressort des documents établis à la demande de la Chambre par les
services d’Eure habitat, que 285 logements ne comportent aucun dispositif de
chauffage, dont six seulement ne sont pas occupés, soit près de 2 % du parc total
de l’office. Ces logements datent des années 30 pour les plus anciens et de 1982
pour le plus récent.
Si des travaux sont en cours sur une large majorité d’entre eux, il
convient de relever leur caractère très tardif.
La Chambre s’étonne de constater le nombre de logements habités et
démunis de moyen de chauffage au 1
er
janvier 2010 alors que, dès le plan de
consolidation du PSP 2006-2015 (page 23), l’un des grands objectifs était de se
mettre en cohérence avec la loi sur le logement décent : équiper les PSR (et
quelques autre groupes anciens) en chauffage d’ici 2008, soit 416 logements.
Aussi, recommande-t-elle à Eure habitat d’atteindre son objectif de mettre un
moyen de chauffage dans tous les logements de son patrimoine dans les plus brefs
délais.
C - Contrôle quinquennal des ascenseurs
La Chambre a constaté que pour faire face à ses obligations, Eure
habitat a choisi de faire procéder à un audit technique de ses installations par un
cabinet de maîtrise d’oeuvre débouchant sur des marchés de mise en conformité
technique et d’entretien annuel.
Or, trois ascenseurs concernés par la mise à niveau technique n’ont
pas été intégrés dans l’appel d’offre de base en raison d’un projet de réhabilitation
en cours, devant déboucher sur une mise en conformité courant 2011. La Chambre
prend acte de la démarche générale de mise en conformité des ascenseurs et de
l’information que lui donne le directeur général dans sa réponse, à savoir que les
trois ascenseurs restant ont fait l’objet d’un avenant au marché de mise en
conformité (avenant validé par la commission d’appel d’offres du 13 mai 2011).
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
20
VI - LA COMMANDE PUBLIQUE
La commande publique n’a pas constitué un thème de contrôle à part
entière. La régularité et la qualité des opérations de dévolution de quelques
marchés ont néanmoins été examinées, à l’occasion d’une part, de l’analyse de la
prise en compte par l’office des évolutions réglementaires techniques (mise aux
normes des ascenseurs) et d’autre part, du programme de cession d’une partie de
son parc.
A - Les contrats d’entretien des ascenseurs
Six contrats d’entretien d’ascenseurs étaient en vigueur au sein d’Eure
habitat jusqu’au 31 décembre 2008. Leurs caractéristiques sont récapitulées dans le
tableau ci-dessous :
N° Marché
Date contrat
Date d'effet
Immeuble
Lieu
Titulaire
Durée
(mois)
Tacite
recond.
Durée
préavis
(année)
Coût total
annuel
Objet
Nbre
d'ascens.
01/04/1976
Les Boutardes II Bât G,H,L AM24516
903,62 €
1
01/06/1976
Les Boutardes II Bât G,H,L AM24515
903,62 €
1
01/02/1977
Les Boutardes II Bât G,H,L AM26191
868,20 €
1
14224
14/03/1994
01/11/1993
D1
Val-de-Reuil
SORETEX
12
oui
6
1 702,23 €
Contrat de maintenance
complet
1
989,25 €
1
1 163,36 €
1
ZUP d'Evreux (300 Lgts) 45MH 5650
564,23 €
1
ZUP d'Evreux (300 Lgts) 45MH 5651
564,23 €
1
ZUP d'Evreux (300 Lgts) 45MH 5652
564,23 €
1
ZUP d'Evreux (300 Lgts) 45MH 5653
532,23 €
1
ZUP d'Evreux (300 Lgts) 45MH 5654
532,23 €
1
Les clos Galots 45MH2845
557,29 €
1
Les clos Galots 45MH2846
557,29 €
1
Les clos Galots 45MH2847
572,99 €
1
11933
01/08/1984
01/06/1985
ZAC des Hauts St-Michel
Evreux
Ascenceurs J. CAMUS
60
oui
6
1 182,70 €
Entretien complet
1
Contrat complet
oui
Evreux
Abonnement
d'entretien complet
Contrat complet
Ascinter OTIS
NC
oui
12
oui
09/06/1975
11527
NC
Les Andelys
NC
Tour Camaret-Le Doult Vitran
Pont-Audemer
Ascinter OTIS
SACEM
01/01/1972
16/01/1976
60
puis 12
6
6
04/02/1977
11615
11356
19/06/1972
60
Abonnement
d'entretien complet
oui
6
24/01/1977
11620
Vernon
SORETEX
Ces contrats, d’une durée de un à cinq ans renouvelables, se sont
exécutés pendant des périodes oscillant entre 16 et 37 ans, au gré des tacites
reconductions dont l’office semble ne s’être jamais préoccupé. Il en découle
qu’Eure habitat n’a jamais procédé à la moindre remise en concurrence pendant
cette période, ce qui ne peut que surprendre au vu de la nature des prestations
concernées. Sur une durée aussi longue la notion d’entretien n’a en effet plus
grand sens et finit par mêler aux prestations d’entretien courant celles ayant trait
au gros entretien. Les conditions initiales de l’accord des parties sont alors
perdues de vue.
Au plan juridique, le code des marchés publics, dans ses rédactions
successives depuis 2001, a posé le principe suivant
lequel: «
un marché peut
prévoir une ou plusieurs reconductions à condition que ses caractéristiques
restent inchangées et que la mise en concurrence ait été réalisée en prenant en
compte la durée totale du marché, périodes de reconduction comprises
» (article
16 du CMP 2006).
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
21
Par cette pratique de tacites reconductions répétées, l’office s’est donc
placé dans une situation contractuelle irrégulière et s’est ainsi exposé à un
important risque contentieux.
De plus, le nombre d’ascenseurs de l’office a augmenté depuis la
signature de ces contrats qui portaient à l’origine sur 15 appareils. Lors de la
passation des marchés de mise en conformité et d’entretien de 2008, 111 appareils
étaient concernés et quelque 86 autres appareils feront l’objet selon Eure habitat
d’une mise en conformité en 2018. Sans qu’il soit besoin de reconstituer
l’historique des mises en service depuis les premiers contrats, la Chambre constate
que l’entretien de 182 appareils confié à des prestataires en dehors de tout contrat
ou marché public est totalement contraire à la loi.
Quatre marchés se sont substitués en 2008 aux six marchés précédents
d’entretien. Leur objet est plus large puisqu’il couvre la « mise en conformité,
modernisation et maintenance ». Leur durée est de 16 mois pour les travaux de
mise en conformité et de 38 mois pour la maintenance.
La procédure de dévolution n’appelle pas de remarque particulière. Il
convient toutefois d’observer que la clause insérée par Eure Habitat dans le
règlement de consultation, et par laquelle une même entreprise ne pouvait se voir
attribuer plus de deux lots géographiques, a contraint l’office à attribuer le lot 4 à
une entreprise qui n’était pas la mieux-disante. L’objectif recherché par
l’établissement public n’est peut être pas celui-là.
B – Accord-cadre avec « Quadral Transactions »
(commercialisation du patrimoine collectif)
Eure habitat a lancé une procédure de dévolution de type accord-cadre
pour la « commercialisation et vente de patrimoine HLM en collectif avec
accompagnement du bailleur social dans la procédure de vente HLM et avec
accompagnement social des locataires ». « Quadral Transactions » a été désigné
attributaire de l’accord-cadre en septembre 2010, pour un montant estimé de
583 500 euros HT. Si l’examen des pièces n’a révélé aucune irrégularité formelle
en matière de dévolution, l’instruction a toutefois mis en lumière le fait que la
société titulaire a bénéficié sur ce marché d’informations sur les caractéristiques
du parc à céder, dont ne disposaient pas les autres candidats.
En effet, « Quadral Expertise », autre société du groupe Quadral, s’est
vu attribuer le 22 mars 2010, de gré à gré, une mission consistant à définir un
périmètre de 7 à 8 immeubles collectifs cessibles, parmi la trentaine
présélectionnée par Eure Habitat. Le prix du marché s’est élevé à 19 076 euros
TTC sachant que dans son offre, « Quadral Expertise » indiquait que :
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
22
« Ces honoraires sont volontairement positionnés sous les standards
des prix que nous pratiquons habituellement pour ce type de mission, dans la
perspective de la création du partenariat durable que Quadral souhaite mettre en
place avec Eure habitat ».
Par cette mission de « Quadral Expertise », le groupe Quadral a pu
disposer d’informations précises sur une trentaine d’immeubles (adresses, état
locatif et informations sur les locataires, plus parcellaires).
Ces informations ont offert à Quadral une connaissance fine du
patrimoine et des locataires, qui lui a permis d’orienter plus précisément que les
autres candidats son offre en vue de l’accord cadre.
Enfin, la société « Quadral Transactions » a été retenue pour l’accord-
cadre en dépit d’un montant d’offre (soit 583 500 euros HT) beaucoup plus élevé
que celui des autres candidats : (la SCET classée en deuxième position par la
commission d’appel d’offres a présenté une offre de 493 450 euros HT) puisque
les critères d’attribution privilégiaient la valeur technique (70 %) par rapport au
prix (30 %). C’est donc sur la consistance technique de son offre que « Quadral
Transactions » a été retenu.
La Chambre observe que si les critères d’attribution privilégiaient la
valeur technique des offres, les candidats n’ont pas bénéficié d’un traitement
équitable puisque seul le groupe « Quadral » a pu disposer des informations
recueillies par « Quadral Expertise » lors de sa mission de définition du périmètre
des immeubles cessibles.
En agissant de la sorte, l’office a méconnu les principes de
transparence et d’égalité de traitement énoncés à l’article 1
er
du code des marchés
publics. «
Ces principes permettent d'assurer l'efficacité de la commande publique
et la bonne utilisation des deniers publics
».
Il convient de préciser que le premier marché subséquent de l’accord-
cadre notifié à « Quadral Transaction » en octobre 2010 a justement eu pour objet
la commercialisation des appartements des huit immeubles constituant le
périmètre proposé par « Quadral Expertise » à Eure habitat en avril 2010 à l’issue
de la mission qui lui avait été confiée. En outre, l’instruction a révélé que le
premier des huit immeubles de ce marché subséquent (Gerbier de Joncs), en dépit
de sa notification, ne pourrait donner lieu à commercialisation en l’état, en raison
d’un programme de réhabilitation approuvé par le conseil d’administration du 14
février 2011.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
23
Au vu de ces éléments, la Chambre tient à souligner le manque de
transversalité dans le fonctionnement de l’office qui, couplé avec un défaut
d’information des décideurs, amène l’organisme à programmer pour un même
immeuble à la fois sa réhabilitation et sa vente.
VII -
UNE GESTION MARQUEE PAR DE FORTS TAUX DE
LOGEMENTS VACANTS
A – L’évolution des logements vacants et des pertes financières
liées depuis 2003
En 2005, 2006 et 2007, les pertes financières liées à la vacance de
logements restent conformes aux objectifs prévus (tableau en annexe 7).
Mais, dès 2008, Eure habitat voit un écart défavorable réapparaître
entre les objectifs et la réalité des pertes financières liées à la vacance des
logements.
En 2009, ces pertes financières cessent de décroitre pour passer de
1 414 000 euros à 1 633 000 euros, alors que le patrimoine diminue, par
démolition ou vente de 370 logements et qu’il ne s’est accru, par acquisitions ou
constructions, que de 166 logements. La dégradation de la situation touche
désormais la totalité des territoires du département de l’Eure ; quelle que soit
l’agence, la perte pour logements vacants dépasse les objectifs qui, pourtant,
avaient été établis en prenant en compte une perspective de dégradation.
B - Du tableau de suivi au tableau de bord des logements vacants
Chaque agence ainsi que l’espace Eure habitat disposent d’un tableau
de suivi des logements vacants.
Le tableau de suivi, qui doit permettre le contrôle des actions engagées
par le chargé de clientèle justifie son mode de présentation : il s’agit de permettre
d’identifier les différents types de vacance (commerciale, technique) afin
d’apporter des solutions adaptées.
Or, il apparaît que « l’encodage » dans ce tableau de suivi de la cause
des refus des logements proposés à la location n’est pas systématiquement
pratiqué, ce qui lui fait perdre une partie de son utilité.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
24
La Chambre reconnaît l’intérêt, pour Eure habitat, de prendre en
compte, comme cela a été proposé par les groupes de travail internes de
l’organisme, non seulement la durée de la vacance mais aussi sa typologie pour
l’établissement des tableaux de suivi. Toutefois, la distinction entre une
vacance « commerciale » ou « technique » admissible et une vacance chronique
(loyers élevés, logement de médiocre qualité) n’est pas toujours pertinente et
considère que cela ne pourra être pleinement efficace que si Eure habitat met en
place un outil de connaissance des refus et que, de plus, la saisie systématique de
la cause principale de chaque refus de chaque logement est effectuée. En effet,
cela permettra à l’office de faire de l’analyse des refus un outil d’aide à la prise de
décision.
Sans attendre de disposer de cette analyse des causes des refus des
logements, Eure habitat (c'est-à-dire le contrôleur de gestion en lien avec le
directeur de la gestion immobilière et les directeurs territoriaux) a créé et mis en
place dès le 1
er
janvier
2010, dans le cadre de sa démarche de tableaux de bord,
des indicateurs qui permettent de suivre la vacance des logements et son impact
financier.
Le bilan des résultats présenté au comité de direction du 17 janvier
2011 fait bien apparaître que l’objectif 2010 de 2,1 % du montant quittançable
prévisionnel des loyers (soit 1 213 000 euros de pertes) n’est pas atteint puisque la
perte s’élève à 2 200 000 euros (3,7 % du montant quittançable réel). Ce bilan
montre bien que le délai de location des opérations neuves est très
élevé puisque
le tableau de bord affiche un délai moyen de 46 jours.
Pourtant, la Chambre suggère que le mode de calcul de ce délai soit
revu puisqu’il considère comme totalement loués en fin de semestre de référence
du tableau de bord, les logements qui sont simplement mis en location au cours du
dit semestre, ce qui revient à minorer fortement le délai réel de location des
opérations neuves.
C – L’analyse de la demande et des attributions dans l’Eure
d’après l’union sociale pour l’habitat
L’observatoire de la demande et des attributions pour l’année 2010 »
réalisé par l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) de Haute- Normandie, fournit
des éléments intéressants pour appréhender la réalité de la demande de logement.
Pour le département de l’Eure, la demande de logement social est de 11 438
contre 12 128 au 1
er
janvier 2009, soit une baisse de 5,69 % (celle-ci est de 0,6 %
au niveau national).
A partir de ces chiffres, l’évaluation des besoins se fait en croisant
l’origine résidentielle des demandeurs et le motif de la demande. Il n’en ressort
que 7 103 besoins qualifiés de « immédiats » sur 12 128 demandes en 2009, soit
58,57 % et qui se répartissent en :
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
25
-
ménages déjà logés dans le parc social et en situation de surpeuplement : 1 189
soit 9,8 % ;
-
ménages logés dans le parc privé et dont le logement est trop cher : 776 soit
6,4 % ;
-
ménages logés dans le parc privé et en surpeuplement : 772 soit 6,37 % ;
-
ménages sans logement en propre : 4 366 soit 36 % du chiffre total des besoins.
Le même raisonnement peut être appliqué à la communauté
d’agglomération d’Évreux et donne des résultats comparables.
Le dernier chiffre, (ménages sans logement) rapproché du nombre des
attributions décidées au cours de l’année 2008, relativise l’écart entre la demande
et l’offre puisque, d’une part, toute attribution à un ménage déjà logé libère un
autre logement et que, d’autre part, les
attributions réalisées ne prennent pas en
compte les attributions de logements dans le parc privé.
La question de la vacance des logements ne se résume donc pas à une
offre quantitative de logements à louer.
D – Analyse de la vacance à partir des données transmises par
Eure habitat pour la période du 1
er
octobre 2009 au 31
décembre 2010
La Chambre s’est livrée à une analyse détaillée des éléments relatifs à
la vacance de logements neufs sur une période récente (mises en location
récentes) à partir des éléments recueillis pour chacun des territoires du
département. Elle livre ici les résultats de cette analyse, agence par agence, et les
conclusions et renvoie à la synthèse finale et aux recommandations qu’elle
formule pour la conclusion générale.
1 - Éléments de connaissance de la demande, des attributions et
des refus de logements sur le territoire des agences d’Évreux
1/10/2009-31/12/2010 (annexe 1).
Au 31 décembre 2010, pour une offre globale de 4 980 logements, les
agences d’Évreux (Évreux Nord pour la ville et Évreux Sud pour le sud du
département) disposent d’un stock de demande active de 665 dossiers (y compris
les demandes de mutations internes au parc d’Eure habitat). Ce stock, était de 829
dossiers au 1
er
octobre 2009 et, entre le 1
er
octobre 2009 et le 31 décembre 2010,
les services ont enregistré, en plus des 1255 inscriptions nouvelles, les
mouvements suivants :
-
936 demandes ont été annulées ;
-
828 demandes ont été acceptées en commission d’attribution des logements
(dont 462 ont été satisfaites et 21 étaient en cours de proposition au 31 décembre
2010).
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
26
Par ailleurs, la Chambre souligne que 291 candidats retenus par la
commission ont renoncé au logement proposé soit 35 % des candidats retenus
sans que les motifs de ces refus, qui font éventuellement l’objet d’une saisine par
dossier, fassent l’objet d’une synthèse et donc d’une analyse susceptible de
devenir un outil d’aide à la décision de la direction de l’office. Ce constat est
d’autant plus dommageable que, parmi ces candidats qui ont renoncé au logement
proposé, il y a 70 % des salariés retenus par la commission d’attribution.
2 - Les locations de logements neufs réalisées par Eure habitat
entre le 1/10/2009 et le 31/12/2010 sur le territoire des
agences d’Évreux
a - Territoire Evreux nord : Evreux Saint-Michel.- Mise en
service « rue de l’Orient » - (14 logements individuels
et 67 logements collectifs)
Eure habitat avait, dès juin 2004, démoli 100 « logements populaires
et familiaux » de ce quartier attractif d’Évreux. L’idée se développe de renouveler
le parc d’Eure habitat sur ce quartier et, en 2009, les derniers Lopofas (50
logements) sont démolis et l’opération de construction de 81 logements dont 71
PLUS et 10 PLS est engagée.
Les travaux sont terminés le 30 juillet 2010 pour les logements
individuels, et le 3 septembre 2010 pour les logements collectifs. La réservation
des 67 logements collectifs est répartie de la façon suivante :
-
10 pour la mairie d’Evreux : 27 candidats transmis et
9 logements attribués ;
-
17 DALO (droit au logement opposable) : 1 seul candidat proposé et 1
logement loué ;
-
3 pour le contingent Préfecture : 5 candidats proposés ; 3 ont été logés et 2
non retenus ;
-
3 Conseil Général : logements repris par Eure habitat ;
-
10 Gile 1 % logement : 13 candidats proposés – 5 logements repris
-
24 Eure habitat : chiffre qui s’est trouvé majoré de toutes les reprises ci-
dessus.
La Chambre a examiné toutes les données de ce secteur au 31
décembre 2010 sur la mise en location des 81 logements du quartier Saint
Michel d’Évreux et elle fait les constats suivants :
- les partenaires susceptibles de faire bénéficier Eure habitat de locataires
« salariés » et qui ont fait un grand nombre de réservations de logements ont en
réalité très peu de candidats à proposer ;
- l’utilité du contingent lié à l’application du « droit au logement opposable » est,
tel qu’il a été imaginé sur cette opération, à démontrer puisque la préfecture n’a eu
qu’une candidature à présenter pour 20 logements réservés ;
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
27
- le motif dominant des refus (tout en gardant à l’esprit que la synthèse des motifs
inscrits dans les dossiers n’a été faite que pour répondre aux demandes de la
Chambre) est le « loyer trop cher » ; cela démontre de la part de l’office un
manque réel de connaissance de la demande et donc d’analyse susceptible de
l’aider à adapter les caractéristiques de l’offre, et en particulier le niveau des
loyers, à cette demande. Or le décalage ainsi constaté n’est pas sans incidence tant
sur le risque de vacance des logements que sur le risque d’impayés ;
- la mise en location de ce groupe de 81 logements s’accompagne d’une tendance
régulière à l’augmentation de la vacance pendant toute l’année 2010 (annexe 2)
sur le patrimoine d’Eure habitat à Évreux ;
- l’office pourrait revoir ses procédures de gestion locative et de suivi des dossiers
passés en commission d’attribution des logements pour rendre cohérent le fait
qu’il y a, sur la même opération, à la fois une liste d’attente et des logements
vacants.
b - Territoire Evreux Sud - Commune de Bourth – Mise
en service « La Demoisellerie » (16 logements
individuels)
Bourth est une commune de 1 249 habitants située au sud du
département de l’Eure. L’opération, réalisée sur un terrain cédé gratuitement par
la ville, tend à répondre à une volonté de la municipalité d’offrir des logements
adaptés aux personnes âgées de la commune afin de libérer des logements anciens
en accession à la propriété qui va permettre de créer un parcours résidentiel. Elle
comprend uniquement des logements individuels. La mise en location intervient le
12 janvier 2010.
Après avoir analysé les conditions de cette mise en location, la
Chambre observe que, même si les motivations de la demande ne font pas
ressortir des éléments caractéristiques susceptibles de définir très clairement
l’offre à réaliser, il est évident que ces 16 logements de « la Demoisellerie » ont
rencontré une demande qui s’exprimait auprès des services de la ville.
Pourtant, il
a fallu neuf mois pour louer la totalité des 16 logements de l’opération.
De plus, pour cette opération qui compte 50 % de logements très
sociaux, la commission d’attributions des logements a été amenée à refuser deux
candidatures au motif que le taux d’effort était jugé « trop important » et « trop
faible » le reste à vivre pour les candidats. Mais, dans les deux cas, la commission
a ensuite fait une nouvelle proposition de logement, mieux adaptée aux conditions
de chacun des candidats concernés.
La Chambre prend acte de ces propositions sachant qu’elle ne voit pas
ce que pourraient être les autres perspectives de logement pour ces candidats aux
ressources extrêmement faibles, que le patrimoine très social d’un établissement
public.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
28
c - Territoire Evreux sud -
Commune de Saint-André de
l’Eure - « Les Epinoches » (10 logements individuels)
A Saint-André de l’Eure, (3 741 habitants), suite à la réalisation d’une
nouvelle gendarmerie, le Conseil Général a souhaité se dessaisir d’une propriété
qui, la demande étant a priori forte sur le secteur, a été acquise par Eure habitat
pour réaliser 10 logements locatifs.
De la mise en location de ces logements, il ressort que 50 % des
entrants ont un niveau de ressources qui leur aurait permis d’accéder à des
logements neufs «très » sociaux de type PLAI. La Chambre fait donc les constats
suivants :
-
le bailleur ne fait pas d’analyse de la demande existante auprès de la mairie
pour adapter l’offre nouvelle (et en particulier les loyers) à cette demande ;
-
l’office ne fait, ici aussi, aucune démarche pour connaître le motif des refus
qui permettrait une connaissance plus fine des caractéristiques de la demande dans
chaque bassin d’habitat ;
-
en définitive, Eure habitat prend des risques d’impayés pour l’avenir.
d -
Territoire Evreux sud - Commune de Conches en
Ouche - Mise en service « Résidence Le Grand
Veneur » (5 logements individuels et 14 logements
collectifs)
Considérant la demande de logements sociaux, la commune de
Conches en Ouche (5 100 habitants) a sollicité Eure habitat, dès 2006, pour
densifier le quartier d’habitat social déjà réalisé au début des années « 80 ».
La mise en location de cette opération, en 2010, s’est faite en deux
étapes, 5 logements individuels, puis 14 logements collectifs.
La mise en location de cette opération n’est pas rapide si l’on
considère le nombre de mois pendant lesquels des logements individuels en
particulier restent vacants. Cela peut s’expliquer par l’absence de demande
« solvable » pour le niveau de loyer atteint par les logements individuels financés
en « PLS ».
De plus ce compte rendu de mise en location fait ressortir
l’importance des mutations internes au patrimoine social et donc l’impact des
attributions des logements neufs sur la vacance dans le parc ancien.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
29
Dans ces conditions d’une demande réellement insuffisante, (malgré
un cas d’exercice du droit au logement), la Chambre s’interroge à nouveau sur la
logique qui amène la commission d’attribution des logements à refuser des
candidatures au motif que les candidats ne sont pas présentés par la commune
d’implantation des logements, et ce d’autant plus que, comme le précise le
directeur général dans sa réponse, la commission reste souveraine et que,
conformément à la circulaire du 27 mars 1993, elle ne devrait pas conditionner sa
décision à l’accord ou au refus préalable du maire.
e - Territoire Evreux sud - Commune de Verneuil sur Avre
Mise en service « Le Moulin des Grands Champs » -
(12 logements individuels et 8 logements collectifs)
Verneuil sur Avre est une commune de 6 969 habitants. Pour cette
opération composée de 4 PLAI et de 16 PLUS, au moment de cette mise en
service en 2010, il y avait 75 dossiers de candidats (dont plusieurs « droit au
logement
opposable ») qui souhaitaient un logement sur ce secteur.
La Chambre s’interroge, également, sur la prise en compte des
caractéristiques de la demande par Eure habitat, avant de définir les éléments
déterminants, en particulier financiers, de la nouvelle opération de logements à
construire.
En effet, elle constate que plus de 50 % des nouveaux locataires
peuvent bénéficier d’un logement PLAI alors que l’opération n’en compte que 20
% et que les clauses de mixité sociale des deux conventions concernant les
logements PLUS ne prévoient que 3 logements pour les ménages dont les
ressources n’excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu par le code.
3 – Les locations de logements neufs réalisés entre le 1er
octobre 2009 et le 31 décembre 2010 sur le territoire nord
Différents tableaux en annexe 3 rassemblent les éléments de
connaissance de la demande, des d’attributions et des refus de logements des
agences de Louviers et Val-de-Reuil.
a - Territoire Nord - Agence de Val de Reuil - Mise en
service des 8 pavillons de « La Ravine
» à IGOVILLE
Cette commune de 1 475 habitants, appartient à l’arrondissement des
Andelys. Les 8 pavillons de « la Ravine » ont été mis en location le 3 mai 2010.
La Chambre constate une mise en location un peu lente de ces 8
pavillons de 3 ou 4 pièces et de type PLUS. Ce délai de mise en location croisé
avec le niveau de revenu des locataires entrés dans les lieux (75
% sont en
dessous des plafonds de ressources des logements PLAI, c'est-à-dire des
logements locatifs très sociaux) laisse supposer une adaptation limitée de l’offre
nouvelle ainsi constituée à la demande.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
30
Ce constat est d’autant plus intéressant que cette opération est
limitrophe de la Communauté
d’Agglomération Seine-Eure (CASE) sur laquelle,
selon l’observatoire de la demande et des attributions
de l’USH, au 1
er
janvier
2009, le nombre de demandes en instance a progressé de 13% entre 2004 et 2009,
même si cette demande a subi une forte diminution en 2008. Mais de l’analyse de
cette demande, sur le territoire de la CASE, il ressort une précarisation accrue
puisque le pourcentage des demandeurs en dessous des plafonds du PLAI passe de
73 % en 2006 à 80 % en 2009. Cela confirme l’écart qu’il y a entre les loyers des
logements neufs proposés par Eure habitat et les loyers très sociaux auxquels
peuvent prétendre ces candidats locataires.
Enfin, l’écart constaté entre le nombre de candidatures proposées à la
commission et le nombre de dossiers retenus, sans lisibilité sur ce que devient
chacun des dossiers retenus mais qui ne débouche pas sur une attribution alors
qu’il faut (sans prendre en compte le délai excessivement élevé de location du
logement attribué à un réservataire) 38 jours pour louer 7 pavillons, amène la
Chambre à s’interroger sur l’efficience et la transparence des procédures de
gestion locative mises en application à l’office de l’Eure.
b - Agence Val-de-Reuil - Mise en service « Les
Falaises » – 54 logements à Val- de-Reuil
Cette opération « Les Falaises » de Val-de-Reuil, décidée par Eure
habitat en avril 2007 se décompose en 6 logements PLS, 42 PLUS et 6 PLAI.
Cette opération décidée en 2007, avant la forte diminution de la
demande sur la communauté d’agglomération Seine-Eure en 2008, semble
bénéficier d’une mise en location relativement favorable dans ce bassin d’habitat
qui est le plus dynamique du département de l’Eure, même si, à la fin du
deuxième mois, il n’y a que 70 % des logements qui soient loués. Ce délai de mise
en location peut trouver son explication dans le fait que la définition du
programme ne traduit aucune prise en compte des données principales qui
apparaissent dans les travaux de l’observatoire réalisé par l’Union Sociale pour
l’Habitat de Haute Normandie, à savoir que :
-
le type III reste le logement le plus demandé (entre 35 % et 37 % de la
demande entre 2004 et 2009 contre 17,5 % de l’offre dans l’opération étudiée) ; le
Type IV ne représente qu’au mieux 25 % de cette demande alors que le
programme en a réalisé plus de 50 % ;
-
ce décalage est amplifié par l’écart qu’il y a entre les revenus des demandeurs
de logements et les loyers pratiqués puisque près de 80 % sont des logements dits
PLUS alors que 80 % des demandeurs sur le territoire de la CASE ont des
ressources inférieures aux plafonds de ressources applicables aux PLAI.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
31
D’autre part, la Chambre constate que la mise en location de cette
opération s’accompagne d’un accroissement de la vacance sur l’ensemble du
patrimoine de l’agence. Cela souligne l’importance des attributions effectuées
dans le cadre d’un parcours résidentiel non seulement à l’intérieur du parc de
l’office mais à l’intérieur du patrimoine des bailleurs sociaux puisque 26 des
locataires sur 37 attributions viennent du parc locatif social.
Cette dernière observation amène à relativiser la pression de la
demande qui s’exercerait. Cela est d’autant plus vrai qu’un seul candidat sans
logement en propre a accepté d’emménager dans cette résidence, et que, une fois
de plus, le dispositif DALO n’a proposé aucune candidature.
4 – Les locations de logements neufs réalisés entre le 1
er
octobre
2009 et le 31 décembre 2010 sur le territoire ouest
Différents tableaux en annexe 4 rassemblent les éléments de
connaissance de la demande des attributions et des refus
de logements par les
agences du territoire ouest.
a - Territoire Ouest
- Agence de Bernay - Mise en service
« Les Hauts Bois » (20 logements Individuels) à
Beaumesnil
Eure habitat a procédé à la mise en location de ces 20 logements
construits à la demande de la commune (commune de 562 habitants de
l’arrondissement de Bernay) le 30 septembre 2009.
Si les quelques éléments de refus de logement des candidats
locataires retenus par la commission sont peu explicites pour connaître l’écart
qu’il semble y avoir eu entre la demande et l’offre nouvelle, les caractéristiques de
l’occupation sociale montrent clairement une demande relevant très largement
(puisque à 90 %) du logement très social alors que les 20 logements construits
sont des PLUS
La Chambre recommande à Eure habitat d’étudier les dossiers des
demandeurs de logements pour établir le programme de construction que lui
demande de réaliser une commune où une demande s’exprime.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
32
b - Territoire ouest - Agence de Pont-Audemer - Mise en
service de « La Roselière » (65 logements collectifs)
Ce programme de 65 logements, entre dans le périmètre de l’ANRU et
a bénéficié d’un financement PLUSCD, ce qui engage Eure habitat à reloger en
priorité les familles concernées par l’ANRU.
La mise en location commence en octobre 2009, et l’attribution des 65
logements est, comme ailleurs, répartie entre Eure habitat et ses partenaires.
La mise en location de cette opération a duré plus de 15 mois puisque
deux logements sont encore vacants début 2011. Si les motifs de refus, qui ne sont
pas nécessairement tous enregistrés mais qui sont très nombreux, sont divers et
difficilement exploitables, leur croisement avec le niveau de revenu des nouveaux
locataires montre bien que le montant du loyer est une explication réelle de la
difficulté à louer.
En effet, plus de 75 % des locataires relèvent du logement locatif très
social alors que la convention signée avec l’État n’en imposait que 30 % du total
soit 19 locataires sur un total de 65.
Or cette faiblesse des revenus des locataires potentiels était une
donnée connue d’Eure habitat lorsque l’office a accepté de réaliser cette opération
et qu’il a opté pour le PLUSCD (ANRU) qui avait l’avantage de ramener le
niveau des loyers pratiqués à 90 % du montant maximum du PLUS pour 50 % des
locataires, sachant que rien n’interdisait au bailleur d’étendre le bénéfice de cet
avantage à un nombre supérieur de locataires.
Aussi, compte tenu de ces données, la Chambre s’étonne de constater
que l’organisme a fait un certain nombre de choix techniques qui ne peuvent
qu’engendrer une augmentation du loyer. Ainsi en est-il du choix architectural de
faire des duplex qui, en majorant la surface habitable et la surface utile,
augmentent le montant des loyers, dans des proportions significatives eu égard
aux revenus de la population concernée.
c - Pont-Audemer
– Location des 24 logements collectifs
« Les Echaudes »
Eure habitat a pris l’initiative de réaliser ce programme neuf construit
en centre-ville de Pont-Audemer, la ville ayant ensuite donné son accord. Cette
opération a bénéficié d’un financement PLUSCD, Eure habitat s’engageant à
reloger en priorité les familles concernées par les opérations de l’ANRU.
La mise
en location commence le 1
er
octobre 2010.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
33
Dans ce dossier encore les attributions auxquelles Eure habitat a
procédé dans les trois premiers mois de mise en location ont profité à une
demande relevant très majoritairement de l’habitat locatif très social.
De ces
attributions, il ressort aussi qu’aucune d’entre elles n’est effectuée au profit de
familles dont les revenus dépassent les plafonds de ressources du PLUS, alors que
cela pourrait être le cas pour 20 % des logements financés en PLUS, et pour les 4
logements financés en PLS.
La Chambre souligne, une fois de plus, les risques que prend
l’organisme, non seulement de vacance, par manque de demande solvable (le PLS
est loué 7,2933 euros le m2 au 1
er
janvier 2010 quand le PLUS est à 5,3083 et
donc à 90 % à 4,7774), mais aussi en impayés de loyers. Enfin, elle remarque
qu’aucune proposition n’a été faite au titre du « droit au logement opposable ».
d -
Pont-Audemer
– Location des 27 logements collectifs
« Le Barfleur »
Cet immeuble a été construit en plein centre-ville sur l’emplacement
d’un immeuble qui a été déconstruit. Les premiers locataires sont entrés dans les
lieux
en octobre 2010
Il est intéressant de noter que cette opération de centre ville pour
laquelle la commission a retenu un nombre conséquent de candidatures (sans
information sur les causes de rejet d’un certain nombre d’entre elles), a retenu
l’intérêt de quelques candidats envoyés au titre du « 1 % logement », ce qui est
favorable en termes de mixité sociale. Par contre, et en sens inverse, aucune
proposition n’a été faite au titre du « droit au logement opposable ».
En définitive, sur 87 dossiers retenus favorablement par la
commission, seuls 20 sont entrés dans les lieux en 3 mois. Et les caractéristiques
de l’occupation montrent, une nouvelle fois, le faible niveau de ressources des
candidats au logement :
- alors que les conventions prévoient, au titre de la mixité sociale, que 8 logements
(dont 2 en PLS), soit 30 % de l’opération, doivent être réservés à des ménages
dont les ressources n’excèdent pas 60 % du plafond prévu par le code, ce
pourcentage atteint déjà 50 % des 20 logements loués à la fin de 2010 ;
- une seule attribution a pu être faite à un ménage dont les ressources sont
comprises entre 100 et 130 % des plafonds autorisés pour les PLS qui sont au
nombre de 7 ;
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
34
-
même si 18 des 20 nouveaux locataires sont des gens qui bénéficient d’un
salaire ou d’une retraite, l’attribution des PLS semble particulièrement difficile (3
logements sur 7 loués en trois mois), le montant du loyer étant sans doute
prohibitif pour une grande partie des candidats potentiels.
e - Brionne - Mise en service « La Soie » (30 logements
collectifs et 8 logements individuels)
Cet ensemble immobilier a été réalisé à l’initiative de la commune qui
voulait restructurer son centre bourg. Il est complété d’un local d’activité, d’une
médiathèque et d’un aménagement paysager sur le bord de la Risle réalisé en
collaboration avec la ville de Brionne. Il a été construit à la place de l’ancienne
piscine et mis en location à partir d’octobre 2009 pour les logements collectifs et
de mars 2010 pour les individuels.
La lente prise de possession des lieux par les nouveaux locataires et le
peu d’explications sur les motifs des refus, alors que le nombre de candidatures
présentées semble très supérieur au nombre de logements à louer, ne permet pas
de comprendre l’écart qu’il y a entre une éventuelle demande (éventuelle car tous
ces gens qui refusent le logement neuf proposé sont certainement déjà logés dans
des conditions qu’ils jugent meilleures que l’offre nouvelle) et les qualités offertes
par cette « résidence de la soie » à Brionne.
Quoi qu’il en soit, il y a un écart très important entre les loyers des
logements produits (car construits avec des financements PlUS ou PLS) et la
situation de revenu des locataires. La Chambre se demande comment Eure habitat
évalue son risque en matière de vacance, mais aussi d’impayés.
De même, elle
s’interroge sur les outils d’aide à la décision dont l’organisme dispose
pour
accepter
de
réserver 25 % de ses logements PLS (6,39 euros le m2 de surface
utile au 31 décembre 2005, date de la signature de la convention
APL)
à
des
familles qui disposent de ressources inférieures à 60 % des plafonds
PLUS (familles qui pourraient bénéficier d’un logement locatif PLAI très social
pour lequel le risque « impayés » d’Eure habitat serait bien sûr très inférieur !).
Si l’objectif de restructurer le centre d’une commune peut à l’évidence
se marier avec une action volontariste en matière de construction de logements
sociaux, l’opération de Brionne montre les limites de la subordonner à un
unique
objectif d’aménagement.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
35
5 - Le cas particulier de l’agence de Gaillon dans le territoire Est
Fin 2010, pour une offre globale de 1 823 logements (dont 123 sont
vacants), l’agence dispose d’un stock de demandes actives de 567 dossiers (y
compris les 127 demandes de mutations internes d’Eure habitat) (voir annexe 5).
Ce stock était de 260 dossiers au 1/10/2009 (annexe 6) et entre le 1/10/2009 et le
31/12/2010, les services ont enrégistré les mouvements suivants :
-
41 demandes annulées (ou périmées) ;
-
222 demandes ont été satisfaites par Eure habitat sur 685 dossiers présentés
en commission d’attribution des logements. Celle-ci n’en a retenu que 240 sans
qu’aucun indicateur du motif des refus très importants ne soit tenu et
permette de
comprendre le décalage qu’il y a entre le nombre de dossiers présentés et le
nombre de dossiers retenus.
Cette lecture des chiffres fournis par l’organisme amène à supposer
une hausse « artificielle » de la demande puisque l’office qui ne peut annuler les
dossiers de candidatures, ne retient pas un grand nombre d’entre eux pour
attribution.
Mais si ces chiffres laissent supposer une augmentation de la demande
sur le territoire EST pour le secteur de Gaillon-Les Andelys, Eure habitat n’y a
livré aucune opération neuve entre le 1
er
ocotbre 2009 et le 31 décembre 2010.
La Chambre a donc choisi d’examiner le cas particulier des « Tours du
Levant » aux Andelys. L’offre locative d’Eure habitat aux Andelys est constituée
de 668 logements (dont 130 individuels) au 31décembre 2010. Cette offre n’est
que de 271 logements collectifs au « Levant » dont 84 vacants (soit 31 %).
a - Quelques rappels sur le quartier des « tours du Levant »
et les actions entreprises
Les difficultés de gestion de ce quartier avaient amené l’office à
réhabiliter des immeubles et à démolir 26 logements en 2004 et 88 logements en
2005, le tout pour un coût de 11 millions d’euros.
La motivation de cette démarche était le fait que, créé au début des
années « 80 », ce site a toujours posé des problèmes. Excentré, il a servi à loger en
priorité des familles rurales fragiles et les familles maliennes, souvent polygames,
que l’entreprise Europhane (spécialiste de l’éclairage) avait faites venir en France.
C’est d’ailleurs pour améliorer les conditions de vie de certaines de ces familles
que, dans le cadre de la réhabilitation, 8 logements de type 7, 8 ou 9 ont été créés,
sans pour autant leur donner un accès indépendant : les halls des immeubles
concernés sont donc restés difficiles à vivre, d’autant que la réhabilitation ne s’est
pas accompagnée d’une action sociale construite et pérenne au profit de toutes les
catégories d’habitants.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
36
Toutes ces démarches n’ont pas réussi à mettre fin à cette situation de
vacance préoccupante puisque le taux atteint au début de l’année 2011 est encore
de 31 %, soit le taux le plus fort constaté depuis la lourde opération de
restructuration du site des années 2004-2005.
Un comité de pilotage, spécifique
à cette opération, se réunit tous les
trimestres à partir du 18 septembre 2007. Ce groupe ayant essayé d’identifier les
points forts et les points faibles du quartier, des actions volontaristes ont été mises
en place.
b - La situation actuelle
La vacance des logements reste, toutefois,
très forte aux « Tours du
levant ». Si l’organisme assure la traçabilité des incivilités et du vandalisme au
moyen de fiches, cela n’amène aucune prise de décision utile pour l’amélioration
de la vie de l’habitat et fondamentalement, la situation se détériore. La demande
de logements demeure faible dans une ville où l’emploi, les transports en commun
et les commerces de proximité font défaut et dont la population bénéficie de
faibles ressources.
Aucune de ces données n’ayant changé, il serait surprenant que des
candidats locataires salariés dans le Val-d’Oise ou les Yvelines mais disposant de
ressources compatibles avec les plafonds de loyer de la zone 3 puissent être la
solution que recherche Eure habitat pour limiter la vacance de logements dans ce
quartier.
Là encore, Eure habitat se trouve face à une inadéquation entre son
offre de logements et la réalité de la demande.
SYNTHESE SUR LA GESTION DES LOGEMENTS VACANTS
Sur la base de l’examen des données concernant les mises en location
de logements neufs entre le 1
er
octobre 2009 et le 31 décembre 2010 et de ce qui a
été observé pour les « Tours du levant » aux Andelys, la Chambre constate que le
nombre de nouveaux locataires disposant de ressources inférieures à 20 % des
plafonds du PLUS montre que Eure habitat est un réel acteur du logement des plus
défavorisés.
En effet, les propositions préfectorales pour le relogement des
personnes au titre du « droit au
logement opposable » sont très rares puisque sur
les dossiers étudiés, les 81 logements réservés à la mise en application de ce droit
n’ont débouché que sur le relogement de 7 ménages. Il est même intéressant de
noter que sur les dossiers étudiés, aucune attribution au titre de ce droit ne se
trouve en zone urbaine sensible, ce qui permet de souligner que cette démarche est
plutôt favorable à la mixité sociale.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
37
Pourtant, au-delà de ce constat, l’examen de la mise en service de ces
12 opérations de logements (soit 382 logements neufs) amène la Chambre à faire
des observations concernant tant les refus d’attribution de logement que la prise
en compte de la connaissance des caractéristiques de la demande.
Pour ce qui concerne les refus d’attribution de logement, la Chambre
constate qu’Eure habitat ne fait pas de démarche pour connaître, donc pouvoir
analyser, les motifs des refus des ménages à qui un logement, est proposé.
D’autre part, elle considère que la question se pose de savoir ce que
deviennent toutes ces candidatures retenues par la commission et qui ne
débouchent pas sur une attribution alors que tant de logements restent vides.
Enfin, elle considère que la question se pose aussi de la justification
des refus de certaines candidatures par la CALO.
Aussi, la Chambre recommande à Eure habitat de revoir ses
procédures d’attribution pour les rendre à la fois plus efficientes et plus
transparentes
.
Pour ce qui concerne la connaissance des caractéristiques de la
demande, Eure habitat ne semble prendre en compte aucun des éléments objectifs
de connaissance que fournit soit l’observatoire de la demande de l’USH Haute-
Normandie, soit le fichier des demandes dans chaque commune où un programme
de construction est lancé à l’initiative de la mairie. C’est ainsi que l’office signe
des engagements de mixité sociale pour louer des PLS à des ménages ne
dépassant pas les plafonds de ressources des PLAI (logement très social) dans des
bassins d’habitat où 80 % de la demande relève du PLAI : cela signifie que
l’office construit du logement social à loyer élevé pour des populations
défavorisées qui lui font donc courir un réel risque de vacance de logements et
d’impayés.
Enfin, l’absence de prise en compte de la réalité tant qualitative que
quantitative de ce qu’est la demande empêche Eure habitat d’anticiper l’impact
des mises en location sur l’accroissement de la vacance dans le parc ancien qui ne
bénéficie pas toujours d’un niveau d’entretien suffisant.
En conséquence, l’étude des mises en location de logements neufs par
la Chambre fait ressortir de façon générale, une inadéquation entre l’offre et la
demande. Soit que se pose la question de l’existence de cette demande, comme
cela est évident pour les « Tours du levant » aux Andelys, soit que cette demande
telle qu’elle est connue provienne de ménages qui peuvent prétendre bénéficier
des niveaux de loyers du logement très social. Or nous constatons qu’Eure habitat
travaille à la mixité sociale par la diversité de financement de ses produits et donc
des loyers pratiqués, sans réussir à capter l’éventuelle diversité de clientèle qui
pourrait en bénéficier.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
38
La Chambre recommande donc à Eure habitat, pour être fidèle à ses
engagements pris dans la CUS « d’adapter l’offre de logements locatifs sociaux
aux besoins des populations et des territoires », de prendre en compte ce qu’est la
réalité de la demande avant de réaliser de nouvelles opérations neuves. Cela paraît
d’autant plus nécessaire que l’apport des réservataires du 1 % logement au profit
des salariés est tout à fait marginal dans le peuplement du patrimoine de l’office.
VIII – RESUME SYNTHETIQUE
L’approche de la gouvernance d’Eure habitat depuis 2003 permet de
constater de nombreux changements au poste de directeur général, qui n’ont pas
été sans conséquences sur la gestion de l’Office qui traversait une situation
délicate.
Plus concrètement, la Chambre, à l’examen du
contrat de travail du
directeur général en poste, regrette que les modalités de calcul de la part variable
de sa rémunération ne soient pas une incitation
à l’amélioration de la situation de
l’organisme en terme de vacance de logements et d’impayés de loyers et donc
d’efficacité de la gestion.
Or, le patrimoine de quelques 16 186 logements (nombre qui varie
d’un document à l’autre fourni
par Eure habitat), a peu bénéficié de la politique
de réhabilitation
du logement locatif social initiée par l’Etat
au moyen de la
PALULOS. Un plan stratégique patrimonial est donc élaboré qui débouche sur les
choix stratégiques du conseil d’administration d’avril 2010 et des engagements
pris dans le cadre de la CUS de produire 175 logements neufs par an sachant que
la vente doit aider à financer ces logements. Mais la Chambre considère que les
conditions posées par l’Office à la réalisation
des mises en vente sont restrictives
et imprécises.
En ce qui concerne les données financières, la Chambre recommande
à Eure habitat de respecter la réglementation en vigueur pour l’enregistrement
comptable des subventions d’investissement, et elle souligne que l’examen de la
gestion fait apparaître une forte progression du coût des impayés de loyers sur
toute la période
y compris en 2010.
Enfin, la Chambre observe que la structure de la dette, conjuguée à un
niveau d’autofinancement favorable, peut laisser la place à une poursuite de
l’accroissement de la dette et de son étalement.
L’examen de la gestion technique du patrimoine amène la Chambre à
constater, au-delà du manque de transversalité
dans le fonctionnement de l’Office
qui, couplé avec un défaut d’information des décideurs, amène l’organisme
à
programmer pour un même immeuble à la fois sa réhabilitation et sa vente, une
réelle attention portée au respect des normes sous réserve de veiller à ce que, dans
les meilleurs délais, l’office ne gère plus de logements qui soient à la fois
loués et
démunis de moyens de chauffage.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
39
Enfin, en ce qui concerne la gestion des logements vacants, la
Chambre constate que le nombre de nouveaux locataires disposant de ressources
inférieures à 20 % des plafonds du PLUS montre que Eure habitat est un réel
acteur du logement des plus défavorisés.
Pourtant, au-delà de ce constat, l’examen de la mise en service de 12
opérations de logements entre le 1
er
octobre 2009 et le 31 décembre 2010 (soit 382
logements neufs) amène la Chambre à faire des observations concernant tant les
refus d’attribution de logement que la prise en compte de la connaissance des
caractéristiques de la demande.
Pour ce qui concerne les refus d’attribution de logement, la Chambre
constate qu’Eure habitat ne fait pas de démarche pour connaître les motifs des
refus des ménages à qui un logement est proposé.
D’autre part, elle considère que la question se pose de savoir ce que
deviennent toutes ces candidatures retenues par la commission et qui ne
débouchent pas sur une attribution alors que tant de logements restent vides.
Aussi, la Chambre recommande à Eure habitat de revoir ses
procédures d’attribution pour les rendre à la fois plus efficientes et plus
transparentes
.
Pour ce qui concerne la connaissance des caractéristiques de la
demande, Eure habitat ne semble prendre en compte aucun des éléments objectifs
de connaissance que fournit soit l’observatoire de la demande de l’USH Haute-
Normandie, soit le fichier des demandes dans chaque commune où un programme
de construction est lancé.
Enfin, l’absence de prise en compte de la réalité tant qualitative que
quantitative de ce qu’est la demande empêche Eure habitat d’anticiper l’impact
des mises en location sur l’accroissement de la vacance dans le parc ancien qui ne
bénéficie pas toujours d’un niveau d’entretien suffisant.
En conséquence, l’étude des mises en location de logements neufs par
la Chambre fait ressortir de façon générale, une inadéquation entre l’offre et la
demande. Soit que se pose la question de l’existence de cette demande, soit que
cette demande provienne de ménages qui peuvent prétendre bénéficier des
niveaux de loyers du logement très social. Or nous constatons qu’Eure habitat
travaille à la mixité sociale par la diversité de financement de ses produits et donc
des loyers pratiqués, sans réussir à capter l’éventuelle diversité de clientèle qui
pourrait en bénéficier.
La Chambre recommande donc à Eure habitat de prendre en compte
ce qu’est la réalité de la demande avant de réaliser de nouvelles opérations
neuves.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
40
LES
PRINCIPALES
RECOMMANDATIONS
SONT
DONC
LES
SUIVANTES :
1 – respecter la réglementation en vigueur en particulier sur l’enregistrement
comptable des subventions ;
2 – rester attentif aux risques liés à l’amiante ;
3 – revoir les procédures d’attribution des logements pour les rendre à la fois plus
efficientes et plus transparentes ;
4 – adapter l’offre de logements locatifs sociaux aux besoins des populations et
des territoires.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
41
Rappel des dispositions de l’article L 243-5 du code des juridictions financières :
…
Les destinataires du rapport d’observations disposent d’un délai d’un mois pour adresser au greffe
de la chambre régionale des comptes une réponse écrite. Dés lors qu’elles ont été adressées dans le
délai précité, ces réponses sont jointes au rapport. Elles engagent la seule responsabilité de leurs
auteurs.
…
REPONSE DE M. GILLES GAL,
DIRECTEUR GENERAL
D’EURE HABITAT
Eure habitat souhaite apporter les précisions suivantes aux quatre
principales recommandations de la Chambre Régionale des Comptes :
1.
Respecter la réglementation en vigueur en particulier sur
l'enregistrement comptable des subventions
L'enregistrement comptable des subventions a été réalisé par Eure habitat
lors de la demande de réalisation des fonds (au fur et à mesure de l'avancement des
travaux) et non lors de la notification, suivant le principe de prudence. En effet, même si les
subventions sont délivrées avant le début du chantier, elles ne sont acquises et exigibles
qu'en cours de chantier, lorsque l'assiette de travaux permet de justifier de la subvention.
Ainsi, pour les opérations ANRU par exemple, l'obtention définitive des subventions est
conditionnée à la réalisation des travaux, au respect des délais, et au calcul fixé par
l'ANRU dont la réglementation évolue en cours d'opération.
Nonobstant, Eure habitat se conformera désormais à la comptabilisation
des subventions dès leur notification. Ceci aura pour effet de constater dans le potentiel
financier l'intégralité des subventions avant même la comptabilisation des dépenses. Il
conviendra alors, pour plus de transparence, d'indiquer la part des subventions sur
opérations non encore lancées ainsi que les risques éventuels de non recouvrement.
2.
Rester attentif aux risques liés à l'amiante
La gestion des risques sanitaires liés à la construction devient une
problématique majeure que les bailleurs publics doivent intégrer dans leur mode de faire.
A titre de complément d'information, les bâtiments de Eure habitat pour lesquels l'amiante
doit être recherchée représentent plus de 85% du parc locatif (permis de construire validé
avant le Z
ef
juillet 1997, pour les constructions mises en service avant le 31 décembre 1999).
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
42
Si certains débats restent encore vifs entre les professionnels sur la mise
en oeuvre opérationnelle des textes réglementaires, l'inspection du travail dans l'Eure
souhaite une application stricte de la norme NFX46-020, dans laquelle nous nous sommes
donc inscrits.
Nous avons estimé en 2012, le respect de nos obligations réglementaires dans
la prévention et la recherche de matériaux contenant de l'amiante, à près de 2 millions
d'euros, sans compter les coûts de travaux supplémentaires induits.
Ces surcoûts croissants (liés à l'amiante, au plomb, aux normes
thermiques...)
peuvent
rendre
toutes
interventions
sur
le
patrimoine
concerné
économiquement impossibles, et Eure habitat risque de se trouver demain face à
l'insatisfaction de ne pouvoir ni réaliser les travaux d'adaptation en maintenant
simplement les logements jusqu'à leur obsolescence normative, ni construire une offre
de substitution adaptée, face à l'insuffisance des financements.
Il est important que cette information puisse remonter aux
autorités compétentes.
3.
Revoir les procédures d'attribution des logements pour les
rendre à la fois plus efficientes et plus transparentes
Tout d'abord, on soulignera que votre rapport ne fait pas état dans ce
cadre, de manquement de Eure habitat au regard de la réglementation.
Pour améliorer le processus d'attribution des logements et le suivi des
demandes, des évolutions seront proposées à la nouvelle présidente de la Commission
d'Attribution des Logements. Celles-ci devront permettre, avec une évolution du
règlement intérieur, de moderniser l'action de la Commission et de progresser dans la
communication et la transparence.
Elles concerneront notamment l'analyse des refus, la création d'une bourse
d'échange, le renforcement de l'utilisation des outils informatiques pour la mise en regard de
l'offre et de la demande, et la dématérialisation progressive des commissions.
4. Adapter l'offre de logements locatifs sociaux aux besoins des
populations et des territoires
Il me semble d'abord important de rappeler que Eure habitat a initié en
2010, en collaboration avec l'Union sociale pour l'habitat,
un
travail avec l'ensemble des
bailleurs, sur la connaissance de l'offre et des besoins futurs en logements sur les différents
territoires de l'Eure. Cette démarche débouchera en 2012 sur une vision prospective des
besoins locaux en logements locatifs sociaux.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
43
En construction, comme vous le soulignez, le modèle de financement du
logement locatif social n'est plus adapté : la proportion de 20% maximum de PLAI dans
la programmation des financements régionale pour l'attribution de subvention majorée, nous
conduit à réaliser majoritairement du PLUS dont le loyer est trop élevé par rapport aux
revenus des familles à loger. Or l'Office loge une population de plus en plus défavorisée,
effort que vous soulignez d'ailleurs : 72% des attributions 2010 à des ménages dont les
ressources sont inférieures à 60% des plafonds.
Néanmoins, pour l'organisme, la construction représente annuellement
environ 200 logements, soit seulement 1,3% de son parc. Aussi, les enjeux en matière
de logement adapté se situent donc principalement dans la réhabilitation du patrimoine.
L'avenant au Plan de consolidation de 2011 devra permettre de financer de nouvelles
réhabilitations et des travaux énergétiques. Eure habitat est donc fortement engagé dans la
restructuration de son parc. Aussi, afin de dégager les fonds propres nécessaires à la
réalisation des démolitions-reconstructions qui sont également un moyen de moderniser
le parc, un niveau précis de vente est fixé dans le Plan de consolidation (50 logements
vendus en 2015 par exemple). Enfin, il faut souligner que le Conseil d'administration de Eure
habitat a décidé, dès l'exercice budgétaire 2010, de faire un effort conséquent sur
l'entretien du parc, en inscrivant un budget de l'ordre de la médiane nationale, niveau
maintenu aux budgets 2011 et 2012. L'entretien et la réhabilitation contribuent à améliorer
l'attractivité du parc, en particulier avec des loyers faibles, et répondent ainsi à une part
croissante de la demande, même s'ils ne permettent pas systématiquement d'adapter
l'offre à la demande (typologie, situation géographique, services...).
Aujourd'hui, comme la majeure partie des opérateurs de logement social, nous
devons faire face à une triple difficulté, qui accélère l'obsolescence du modèle :
un accroissement des normes et donc une hausse sensible des coûts de
construction et de réhabilitation,
une paupérisation de la population à loger,
−
une raréfaction des fonds gratuits qui sont pourtant indispensables à
l'activité des bailleurs sociaux.
Ces problématiques sont renforcées pour Eure habitat (et pour la plupart des
offices) :
−
son parc est ancien et davantage soumis aux mises aux normes (âge
moyen de 34 ans),
−
ses locataires sont les plus pauvres
l'Office ne dispose quasiment pas de financements privés.
Votre recommandation touche le coeur du métier de Eure habitat et je
vous suis reconnaissant d'avoir identifié, à travers ce rapport,
le besoin impératif
d'une réflexion sur un nouveau modèle de financement du logement,
sans lequel
l'équilibre sociétal auquel contribuent largement les opérateurs publics, pourrait être
gravement menacé à moyen et long terme.
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
44
Annexe 1 - « Éléments de connaissance de la demande des attributions et des refus de logements sur le territoire des agences
d’Évreux 1/10/2009 – 31/12/2010
1. Agence d’Évreux
Offre de logements :
4980
NBRE DE CANDIDATURES
2084
1
772
EMPLOYE
886
Salaire
954
Hébergement
498
2
528
CADRE MOYEN OU
SUPERIEUR
5
Assédic
152
Loyer trop cher
214
T1
115
T1
3
365
OUVRIER
44
Retraite
168
Logement trop bas
1
T2
545
T2
23
4
226
RETRAITE
168
AAH - API - RSA
601
Logement trop haut
16
T3
617
T3
166
5
134
CHOMEUR
152
Autres
5
Lgement trop grand
95
T4
313
T4
175
6
41
PERSO NON ACTIVE
601
Vides
204
Lgement trop petit
386
T5
75
T5
48
7 et +
18
AUTRE
11
Candidat à un pavillon
13
T6
3
T6
4
VIDE
204
Inconfort
39
T7 +
T7 +
COMMERCANT
5
Insalubrité
48
MILITAIRE DE
CARRIERE
8
Vivre en couple
38
Logement vendu
19
Rapprochement travail
80
Rapprochement famille
6
Probléme de santé, hand
66
Séparation
209
Procédure d'expulsion
15
Environnement
233
Démolition
3
Violence familiale
6
Logement d'urgence
9
Autre motif
10
Vide
80
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur d'Evreux
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE D'EVREUX
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Individuel
Collectif
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
45
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Nombre de demandes
2084
Périmée
dans la
période
Annulée
dans la
période
936
936 candidats
ont
annulé leur demande
Demande
active à ce
jour
293
En cours
de
proposition
s à ce jour
21
Demandes
incomplète
s dans la
période
372
Satisfaites
dans la
période
462
2084
372
665
293
demande
Demandes réelles
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
46
Nombre de demandes
665
1
233
Chômeur
51
RSA
122
Charges trop élevées
15
Hébergé
81
2
184
Employé
298
AAH
49
Démolition
2
Parc HLM
65
T1
27
I 1
3
121
Commerçant
3
API
17
expulsion
7
Hébergement d'urgence
7
T2
160
I 2
13
4
73
Etudiant
1
ASSEDIC
39
Hébergement
93
Parc EH
40
T3
193
I3
71
5
43
Militaire de Carrière
5
Salaire
222
futur mariage
12
Locataire Prive
237
T4
91
I4
63
6
6
Ouvrier
14
Prestations
94
sante handicap
25
Logement de fonction
11
T5
22
I5
21
7 et +
5
Personne non Active
166
Retraite
57
caravane
2
Propriétaire
51
T6
1
I6
Retraité
57
65
autre
1
Sans domicile fixe
2
T7
I7
Vide
70
Inconfort
17
Non rensei
169
logt mis en vente
13
Occupant sans droit ni titre
1
insalubre
21
Camping et assimilé
1
Logement trop cher
98
Logement trop grand
24
Logement trop haut
6
Logement trop petit
135
Mutation
professionnelle
4
environnement
voisinage
78
rapprochement de la
famille
3
rapprochement lieu de
travail
23
Séparation divorce
61
violences familiales
1
vide
24
Collectif
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition
familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Motifs de la demande
Origine demande
Typologie demandée
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
47
Structure de l'Offre Agence d'Evreux
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
235
1419
1927
1545
393
63
8
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logement
s
individue
ls
4038
942
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
494
69
49
197
756
3114
195
1
EMPLOYE
1
SALAIRE
1
Production de faux
document
(1 seul refus pour
production de faux
document)
1
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
T4
6
T5
T5
7 et +
1
T6
T6
1
T7 +
T7 +
Individuel
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE D'EVREUX
Descriptif et décomposition des refus calo sur le secteur d'Evreux
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
48
NBRE DE CANDIDATURES PROP0SEES
1807
NBRE DE LOGTS PROPOSES
892
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
828
1
288
EMPLOYE
403
Salaire
255
Hébergement
193
2
219
CADRE MOYEN OU
SUPERIEUR
2
Assédic
61
Loyer trop cher
72
T1
38
T1
3
149
OUVRIER
25
RSA
88
Logement trop bas
1
T2
170
T2
9
4
110
RETRAITE
66
Retraite
72
Logement trop haut
9
T3
274
T3
45
5
42
CHOMEUR
74
Allocations
274
Lgement trop grand
31
T4
163
T4
72
6
13
PERSO NON ACTIVE
215
AAH
30
Lgement trop petit
158
T5
28
T5
23
7 et +
7
AUTRE
9
Fond National Solidarité
1
Candidat à un pavillon
10
T6
5
T6
1
VIDE
33
Maladie
12
Inconfort
13
T7 +
T7 +
MILITAIRE DE
CARRIERE
1
Pension Invalidité
7
Insalubrité
4
Pension Veuvage
4
Vivre en couple
15
Vide
22
Logement vendu
8
Bourse d'Etude
2
Rapprochement travail
30
Rapprochement famille
2
Probléme de santé
16
Séparation
100
Procédure d'expulsion
2
Environnement
76
Autre motif
4
Vide
84
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
Individuel
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur d'Evreux
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR D'EVREUX
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
49
NBRE DE REFUS
291
1
105
EMPLOYE
185
Salaire
185
Déjà logé(e)
66
2
70
AUTRE
3
Assédic
28
Logement près de la
route
1
T1
11
T1
3
56
RETRAITE
32
RSA - AAH - Allocations
43
Annule sa demande
1
T2
80
T2
2
4
34
CHOMEUR
28
Retraite
32
Environnement
38
T3
101
T3
15
5
22
PERSONNE NON
ACTIVE
43
Autre
3
Logement trop petit
27
T4
46
T4
23
6
4
Pas de motif
54
T5
11
T5
2
7 et +
Logement trop haut
17
T6
T6
Pas de réponse
18
T7 +
T7 +
Le séjour est trop petit
1
Logement trop cher
19
Logement en mauvais
état
3
Préavis de départ
9
Logement en duplex
1
Hall d'immeuble
1
Logement trop bas
2
Gaz de ville
1
Pas de balcon
2
Séparation
2
Chambres petites
2
Séjour trop petit
1
Cuisine et séjour trop
petit
2
Problème de santé
2
Souhaite le logement
de suite
1
Leur logement actuel
n'est pas vendu
1
Changement de
situation
4
Logement pas adapté
au handicap
1
Ne veut pas de rez de
chaussée
1
Ne veut plus
déménager
1
Logement non
fonctionnel
1
Le mode de chauffage
ne convient pas
3
Jardin trop petit
1
Souhaite attendre
1
Chambre et salle trop
petit
1
Souhaite un pavillon
5
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE D'EVREUX
Collectif
Individuel
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur d'Evreux
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
50
Annexe 2 : Pertes financières liées à la vacance (documents Eure
habitat)
Pertes financières pour logements vacants sur Evreux en 2010 (y
compris les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur
mise en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Evreux en 2010 (sans
les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur mise en
service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
51
Pertes financières pour logements vacants sur Conches en Ouche en
2010 (y compris les logements vacants en attente de 1
ère
location suite
a leur mise en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Conches en Ouche en
2010 (sans les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur
mise en service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
52
Pertes financières pour logements vacants sur Saint-André-de-L’eure
en 2010 (y compris les logements vacants en attente de 1
ère
location
suite a leur mise en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Saint-André-de-L’eure
en 2010 (sans les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a
leur mise en service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
53
Pertes financières pour logements vacants sur Pont-Audemer en 2010
(y compris les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur
mise en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Pont-Audemer en 2010
(sans les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur mise
en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Verneuil-sur-Avre en
2010 (y compris les logements vacants en attente de 1
ère
location suite
a leur mise en service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
54
Pertes financières pour logements vacants sur Verneuil-sur-Avre en
2010 (sans les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur
mise en service)
Pertes financières pour logements vacants sur Val-de-Reuil en 2010 (y
compris les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur
mise en service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
55
Pertes financières pour logements vacants sur Val-de-Reuil en 2010
(sans les logements vacants en attente de 1
ère
location suite a leur mise
en service)
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
56
Annexe 3 – Eléments de connaissance de la demande des attributions et des refus de logements des
agences de Louviers et Val-de-Reuil
4. Agence de Louviers
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
57
Offre de logements :
1680
NBRE DE CANDIDATURES
628
1
256
Artisan
2
Salaire
247
autre motif particulier
2
2
151
Autre
5
Assédic
83
Candidat à un pavillon
4
T1
40
T1
3
119
Cadre Moyen
1
RSA
140
Caravane ou
Baraquement
2
T2
177
T2
26
4
56
Cadre Supérieur
1
AAH
34
Charges trop élevées
3
T3
149
T3
78
5
28
Chômeur
85
API
1
Démolition
2
T4
67
T4
63
6
12
commerçant
1
Retraité
68
Séparation divorce
60
T5
13
T5
12
7 et +
6
employé
160
Vide
55
en procédure expulsion
5
T6
T6
2
Non renseigné
74
futur
mariage,concubinage
pacs
3
T7 +
T7 +
Ouvrier
86
Hébergé Gratuitement
154
vide
Personne non
Active
145
Inconfort
38
Retraité
68
lgt mis en vente ou
repris
10
rapprochemt équipemts
services
1
sans lgt,hébergé,lgt
temporair
6
Logement trop cher
74
Logement trop grand
22
Logement trop haut
3
Logement trop petit
96
Mutation
professionnelle
5
pb environnement ou
voisinage
71
raisons de santé
22
rapprochement lieu de
travail
10
non renseigné
35
TYPE DE LOGEMENT
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
Individuel
Collectif
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
LOUVIERS
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur de Louviers
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
58
Nombre de demandes
668
Périmée
dans la
période
2
2 candidats n'ont pas renouvelé leur demande
Annulée
dans la
période
27
Demande
active à ce
jour
468
En cours de
propositions
à ce jour
38
Demandes
incomplètes
dans la
période
40
Satisfaites
dans la
période
53
628
508
27 candidats
ont annulé leur demande
0
468
0
0
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Situation de la demande
Demandes réelles
0
40
Nombre de demandes
508
1
210
EMPLOYE
128
Salaire
194
Hébergement
146
Hébergé
138
2
122
OUVRIER
83
Assédic
64
Loyer trop cher
59
Parc HLM
92
T1
31
I 1
3
92
RETRAITE
60
Assedi plus alloc
charges élevées
2
Parc EH
92
T2
143
I 2
24
4
47
CHOMEUR
64
RSA
107
loget repris ou vendu
8
Privé
88
T3
111
I3
70
5
23
PERSO NON
ACTIVE
112
allocation familiale
29
Inconfort
30
Logt fonction
4
T4
49
I4
58
6
9
VIDE
58
Retraite
60
futur ménage
3
Propiétaire
30
T5
9
I5
11
7 et +
5
ARTISAN
2
sans revenu
54
loget trop grand
21
Hébergement
urgence
9
T6
I6
2
COMMERCANT
1
loget trop petit
75
Non rensei
T7
I7
loget trop haut
3
Camping
3
mutation
5
SDF
8
environnet voisinage
66
Non rensei
44
rapprochement travail
7
séparation divorse
46
expulsion
6
sante handicap
18
caravane
2
autre
10
Pavillon
1
Composition familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Motifs de la demande
Typologie demandée
Collectif
Individuel
Origine demande
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
59
Structure de l'Offre Agence de Louviers
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
57
314
571
591
128
21
2
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
1363
321
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
159
36
13
55
662
720
35
1
EMPLOYE
Salaire
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE LOUVIERS
Descriptif et décomposition des refus calo sur le secteur de Louviers
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Dépassement des
plafonfs
Collectif
Individuel
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
60
NBRE DE CANDIDATURES PROP0SEES
819
NBRE DE LOGTS PROPOSES
178
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
200
1
69
EMPLOYE
56
AAH
10
Caravane
/Baraquement
2
2
56
OUVRIER
27
All Familiales
5
Charges trop élevées
2
T1
7
T1
3
40
RETRAITE
17
Assédic
26
Démolition
10
T2
45
T2
2
4
17
CHOMEUR
30
Bourse Etude Salaire
1
Divorce/Séparation
24
T3
65
T3
6
5
11
ETUDIANTS
3
Indem Journalières
1
En procédure
d'expulsion
1
T4
54
T4
7
6
6
PERSO NON
ACTIVE
58
Invalidité
2
Hébergement
53
T5
12
T5
1
7 et +
1
AUTRE
2
Retraite
17
Inconfort
9
T6
T6
1
VIDE
7
RSA
27
Logt mis en vente
2
Salaire
111
Logt trop Cher
19
T7 +
T7 +
Logt trop grand
3
Logt trop haut
3
Logt trop Petit
24
Mariage PACS
3
Mutation
Professionnelle
1
Pb environnement
12
Raison de santé
2
Rapprochement lieu de
travail
4
Non renseigne
26
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR DE LOUVIERS
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur de Louviers
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
Individuel
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
61
NBRE DE REFUS
28
1
7
EMPLOYE
8
AAH
2
Logt trop Cher
1
2
13
OUVRIER
6
All Familiales
2
Logt trop grand
T1
1
T1
3
6
RETRAITE
4
Assédic
2
Logt trop haut
2
T2
10
T2
4
1
CHOMEUR
2
Bourse Etude Salaire
Logt trop Petit
2
T3
11
T3
1
5
1
ETUDIANTS
Indem Journalières
1
Pb environnement
8
T4
5
T4
6
PERSO NON
ACTIVE
8
Retraite
4
déjà logé
10
T5
T5
7 et +
AUTRE
RSA
4
Logt trop bas
1
T6
T6
Salaire
13
Mode de chauffage
1
T7 +
T7 +
Pas de Garage
1
Non renseigné
2
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE LOUVIERS
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur de Louviers
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Collectif
Individuel
COMPOSITION
SITUATION
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
62
5. Agence de Val-de-Reuil
Offre de logements :
1459
NBRE DE CANDIDATURES
583
1
170
EMPLOYE
226
Salaire
257
Hébergement
86
2
152
OUVRIER
31
assédic-RSA
RMI
166
Loyer trop cher
57
T1
23
T1
2
3
126
RETRAITE
27
AAH
34
séparation
47
T2
134
T2
10
4
71
CHOMEUR
54
API
6
rapprochement W
19
T3
137
T3
61
5
44
PERSO NON
ACTIVE
143
RETRAITES
27
santé, handicap
16
T4
77
T4
83
6
14
commerçant
2
VIDES
89
procédure expulsion
4
T5
22
T5
29
7 et +
6
étudiant
4
AUTRES
4
union, pacs, concub
13
T6
1
T6
AUTRE
4
vide
104
T7 +
T7 +
artisan
3
inconfort
39
vide
VIDE
89
vente logt
4
logt trop grand
9
logt trop petit
120
logt trop haut
3
mutation
prof
6
environnemt, quartier
53
rapprochement
familial
1
Caravane
2
Collectif
Individuel
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur de Val de Reuil
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
VAL DE REUIL
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
63
Nombre de demandes
583
Périmée dans la
période
17
17 candidats n'ont pas renouvelé leur demande
Annulée dans la
période
29
Demande active
à ce jour
213
En cours de
propositions à ce
jour
65
Demandes
incomplètes
dans la période
193
Satisfaites dans
la période
66
583
193
406
29 candidats
ont annulé leur demande
213
0
0
0
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Situation de la demande
Demandes réelles
Nombre de demandes
406
1
120
EMPLOYE
146
Salaire
149
Hébergement
59
Hébergé
110
2
105
OUVRIER
23
Assédic
24
Loyer trop cher
36
Parc HLM
84
T1
15
I 1
2
3
83
RETRAITE
23
AAH
28
charges élevées
7
Parc EH
44
T2
89
I 2
9
4
48
CHOMEUR
37
RSA
113
loget repris ou vendu
2
Privé
68
T3
88
I3
48
5
33
PERSO NON
ACTIVE
107
allocation
familiale
11
Inconfort
33
Logt fonction
2
T4
50
I4
59
6
12
VIDE
59
Retraite
22
futur ménage
8
Propiétaire
15
T5
17
I5
24
7 et +
5
ARTISAN
3
sans revenu
51
loget trop grand
6
Non rensei
T6
1
I6
COMMERCANT
2
Autre
8
loget trop petit
89
Camping
1
T7
I7
AUTRE
3
loget trop haut
3
SDF
1
Non rensei
4
ETUDIANT
3
406
mutation
5
Non rensei
81
environnet voisinage
41
rapprochement
travail
15
séparation divorse
31
expulsion
3
sante handicap
13
caravane
1
autre
53
Rapprochement
famille
1
Collectif
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Motifs de la demande
Origine demande
Typologie demandée
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
64
Structure de l'Offre Agence de Val de Reuil
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
62
203
425
566
189
36
1
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
844
638
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
82
12
10
12
36
1228
79
1
EMPLOYE
Salaire
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
Dépassement des
plafonfs
Collectif
Individuel
COMPOSITION FAMILIALE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus calo sur le secteur de Val de Reuil
SITUATION PROFESSIONNELLE
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE VAL DE REUIL
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
65
NBRE DE CANDIDATURES PROP0SEES
1355
NBRE DE LOGTS PROPOSES
324
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
309
1
75
EMPLOYE
164
Salaire
181
Hébergement
43
2
90
OUVRIER
18
Assédic
23
Loyer trop cher
23
T1
10
T1
2
3
72
RETRAITE
21
RSA
38
logt trop grand
6
T2
48
T2
10
4
35
CHOMEUR
27
retraite
25
logt trop haut
1
T3
T3
23
5
26
PERSO NON
ACTIVE
52
AAH
2
problèmes de santé
8
T4
61
T4
74
6
6
AUTRE
4
ALLOCATIONS
22
logt trop petit
54
T5
44
T5
19
7 et +
5
VIDE
23
VIDE
12
insalubrité
18
T6
13
T6
2
maladie
2
vivre en couple
6
T7 +
T7 +
pension inval
4
logt vendu
2
mutation prof
2
environnement
27
autres
1
rapprochement W
7
procédure expulsion
1
séparation
25
vide
85
Collectif
Individuel
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur de Val de Reuil
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR DE VAL DE REUIL
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
NBRE DE REFUS
58
1
18
EMPLOYE
38
Salaire
42
Déjà logé
17
2
12
OUVRIER
4
Assédic
2
autres
9
T1
1
T1
3
15
RETRAITE
4
RSA
10
Refus aprsèvisite
1
T2
13
T2
1
4
9
CHOMEUR
2
retraite
4
Pas de motif
15
T3
13
T3
7
5
3
PERSO NON
ACTIVE
10
rconceptio
1
T4
7
T4
9
6
1
trop cher
1
T5
1
T5
1
7 et +
rindividuel
2
T6
T6
taille du logt
2
T7 +
T7 +
Mode de chauffage
1
Non rense
5
rgarage
3
Quartier
3
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
Individuel
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur de Val de Reuil
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE VAL DE REUIL
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
66
Annexe 4 : éléments de connaissance de la demande, des attributions et des refus de logements-
agences de Bernay et Pont-Audemer
Agence de Bernay
Offre de logements :
562
NBRE DE CANDIDATURES
284
1
101
EMPLOYE
133
Salaire
141
Hébergement
57
2
75
OUVRIER
8
Assédic
43
Loyer trop cher
30
T1
14
T1
3
50
RETRAITE
27
Inactif/RSA
41
Cand pavillon
1
T2
50
T2
7
4
31
CHOMEUR
45
retraite
27
Caravane
1
T3
58
T3
48
5
17
PERSO NON
ACTIVE
68
Inactif:AAH
18
Charg élevées
8
T4
40
T4
39
6
7
commerçant:ARTIS
2
Non renseigné
1
Démolition
T5
12
T5
15
7 et +
3
NON RENSEIGNE
1
Pension inval
Expulsion
3
T6
T6
1
Prestations F
10
Vie commune
6
T7 +
T7 +
Sans revenu
3
handicap:santé
9
Inconfort
12
Mise en vente
9
Logt top grand
9
Trop haut
1
Trop petit
46
Mutation prof
1
Voisinage, environneme
30
Perte emploi
1
Rapprochement travail
9
Séparation, divorce
30
non renseigné /divers
21
TYPE DE LOGEMENT
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
Collectif
Individuel
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
BERNAY
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur de Bernay
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
67
Nombre de demandes
284
Périmée dans la
période
1
Annulée dans la
période
31
31 candidats ont annulé leur demande
Demande active à
ce jour
172
En cours de
propositions à ce
jour
11
Demandes
incomplètes dans
7
Satisfaites dans
la période
62
284
7
0
179
Situation de la demande
Demandes réelles
172
0
0
1 candidat n'a pas renouvelé sademande
0
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
68
Nombre de demandes
179
1
70
Artisan
1
RSA
44
Cand pavillon
1
Hébergé
46
2
47
Chômeur
27
Assédic
18
Caravane
1
Parc HLM
27
T1
8
I 1
3
31
Commerçant
1
Salaire
76
Charg élevées
24
Parc EH
21
T2
32
I 2
5
4
16
Employé
81
Retraite
24
Expulsion
2
Privé
61
T3
31
I3
39
5
9
Militaire
1
AAH
13
Vie commune
5
Logt fonction
2
T4
17
I4
27
6
4
Ouvrier
3
Prestations fam
4
handicap:santé
6
Propiétaire
11
T5
7
I5
12
7 et +
2
Perso non active
41
Hébergé
37
SDF
2
T6
I6
1
Retrairé
24
Inconfort
8
Non rensei
9
T7
I7
Mise en vente
6
Logt top grand
6
Trop haut
1
Trop petit
29
Mutation prof
Voisinage, environneme
25
Perte emploi
1
Rapprochement travail
5
Séparation, divorce
15
non renseigné /divers
7
Motifs de la demande
Collectif
Typologie demandée
Origine demande
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Structure de l'Offre Agence de Bernay
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
15
47
204
245
49
0
2
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
282
280
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
65
8
1
35
166
252
34
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
69
on des refus calo sur le secteur de Bernay
1
EMPLOYE
1
Salaire
1
Dépassement des
plafonfs
1
Collectif
Individuel
2
T1
T1
3
1
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
1
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE BERNAY
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
NBRE DE CANDIDATURES PROPOSEES
323
NBRE DE LOGTS PROPOSES
154
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
117
1
23
EMPLOYE
53
Salaire
64
Hébergement
27
2
34
OUVRIER
10
Assédic
20
Loyer trop cher
12
T1
4
T1
4
3
27
RETRAITE
3
RSA
15
Cand pavillon
1
T2
4
T2
3
4
21
CHOMEUR
20
Retraite
3
Ch. Élévées
4
T3
31
T3
20
5
8
PERSO NON
ACTIVE
27
AAH
3
Expulsion
1
T4
26
T4
21
6
3
AUTRE
1
Prest. familial
5
Vie maritale
2
T5
1
T5
3
7 et +
1
VIDE
3
Pension inv.
1
Inconfort
2
T6
T6
117
Veuvage
1
Mise en vente
1
T7 +
T7 +
Non renseigné
5
Trop grand
2
Trop haut
1
Trop petit
12
Mutation prof.
1
voisinage, env
7
Santé, handicap
4
Rapprochament lieu de t
1
Séparation, divorce
15
Non renseigné
24
Collectif
Individuel
TYPE DE LOGEMENT
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur de Bernay
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR DE BERNAY
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
70
NBRE DE REFUS
32
1
9
EMPLOYE
15
Salaire
19
Loyer trop élevé
3
2
8
OUVRIER
4
Assédic
4
logt trop petit
6
T1
1
T1
3
8
RETRAITE
3
RSA
2
Logé autre bailleur
3
T2
3
T2
1
4
4
CHOMEUR
4
Prest fam
2
Candidat pavillon
1
T3
13
T3
3
5
2
PERSO NON
ACTIVE
5
retraite
3
Non renseigné/divers
4
T4
7
T4
2
6
AUTRE
1
non renseigné
1
Handicap
1
T5
2
T5
7 et +
1
AAH
1
Personne pour
déménager
1
T6
T6
Délai de préavis
1
T7 +
T7 +
Perte emploi
1
Environnement quartier
7
Pas de réponse à
proposition
4
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE BERNAY
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur de Bernay
Collectif
Individuel
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
71
Agence de Pont-Audemer
Offre de logements :
2080
NBRE DE CANDIDATURES
663
1
252
EMPLOYE
15
Salaire
236
Hébergement
137
2
191
OUVRIER
91
Salaire plus RSA
1
Loyer trop cher
73
T1
21
T1
3
112
RETRAITE
93
Salaire plus pension
invlidité
1
charges élevées
21
T2
180
T2
8
4
65
CHOMEUR
254
Salaire plus pension
alimentaire
1
loget repris ou vendu
19
T3
196
T3
69
5
32
PERSO NON
ACTIVE
152
Assédic
125
loget indécent
25
T4
89
T4
61
6
8
AUTRE
1
Assedi plus alloc
2
futur ménage
12
T5
21
T5
16
7 et +
3
VIDE
45
Salaire et complément
assedic
1
loget trop grand
21
T6
T6
1
ARTISAN
2
Salaire plus alloc
4
loget trop petit
99
T7 +
T7 +
COMMERCANT
3
RSA
164
loget trop haut
5
vide
1
ETUDIANT
5
AAH et RSA
10
mutation
6
PERS MORALE
1
AAH
1
environnet voisinage
82
PROF LIBERALE
1
allocation familiale
10
rapprochement travail
17
bourse etude
1
rapprochement services
1
indemnite journalière
1
rapprochement famille
5
pension alimentaire
2
logement urgence
2
pension invalidite
3
séparation divorse
56
Retraite
91
violence familiale
1
Retraite plus alloc
2
expulsion
3
sans revenu
7
sante handicap
26
caravane
1
autre
51
Collectif
Individuel
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
PONT AUDEMER
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur de Pont Audemer
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
72
Nombre de demandes
663
Périmée
dans la
période
1
Annulée
dans la
période
69
69 candidats ont annulé leur demande
Demande
active à ce
jour
295
En cours de
propositions
à ce jour
96
Demandes
incomplètes
dans la
période
38
Satisfaites
dans la
période
211
710
38
0
333
Situation de la demande
Demandes réelles
0
1 candidat n'a pas renouvelé sademande
Etat d'avancement des demandes durant cette période
0
295
0
Nombre de demandes
333
1
134
EMPLOYE
108
Salaire
106
Hébergement
68
Hébergé
82
2
99
OUVRIER
6
Assédic
36
Loyer trop cher
37
Parc HLM
42
T1
12
I 1
3
43
RETRAITE
53
Assedi plus alloc
16
charges élevées
10
Parc EH
49
T2
94
I 2
8
4
31
CHOMEUR
55
RSA
85
loget repris ou vendu
7
Privé
114
T3
77
I3
50
5
16
PERSO NON
ACTIVE
81
AAH et RSA
1
loget indécent
12
Logt fonction
3
T4
34
I4
33
6
8
VIDE
24
AAH
22
futur ménage
7
Propiétaire
20
T5
11
I5
13
7 et +
2
ARTISAN
1
allocation familiale
2
loget trop grand
10
Hébergemen
t urgence
2
T6
I6
1
COMMERCANT
2
Retraite
51
loget trop petit
47
Non rensei
18
T7
I7
ETUDIANT
2
sans revenu
14
loget trop haut
2
Camping
3
PROF LIBERALE
1
mutation
2
environnet voisinage
55
rapprochement travail
9
rapprochement famille
2
séparation divorse
20
violence familiale
expulsion
3
sante handicap
14
caravane
1
autre
27
Motifs de la demande
Collectif
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition familles
Situation Professionnelle
Origine demande
Typologie demandée
Types de Revenus
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
73
Structure de l'Offre Agence de Pont Audemer
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
141
284
770
721
153
23
0
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
1437
655
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
197
38
3
77
347
1350
68
1
EMPLOYE
1
Salaire
1
1
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
1
T4
1
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE PONT AUDEMER
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus calo sur le secteur de Pont Audemer
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Dépassement des
plafonfs
Collectif
Individuel
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
74
NBRE DE CANDIDATURES PROP0SEES
663
NBRE DE LOGTS PROPOSES
409
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
491
1
182
EMPLOYE
207
Salaire seul
127
Hébergement
87
2
148
OUVRIER
8
Assédic seul
17
Loyer trop cher
33
T1
33
T1
3
92
RETRAITE
58
RSA seul
19
charges élevées
22
T2
93
T2
4
4
44
CHOMEUR
54
parent isole seul
1
loget repris ou vendu
5
T3
167
T3
37
5
20
PERSO NON
ACTIVE
132
soutien familial seul
1
loget indécent
27
T4
97
T4
32
6
3
AUTRE
5
AAH seul
14
demande pavillon
5
T5
16
T5
11
7 et +
2
ARTISANS
2
allocation familiale seul
2
futur ménage
7
T6
1
T6
COMMERCANT
1
bourse etude seul
1
loget trop grand
17
ETUDIANT
3
indemnite journalière seul
1
loget trop petit
64
T7 +
T7 +
PROF LIBERALE
1
pension alimentaire seul
1
loget trop haut
10
VIDE
20
pension invalidite seul
6
mutation
2
retraite seul
53
environnet voisinage
51
allocation + autresressou
248
sécurité
19
rsa,salaires,assédic ,,,
rapprochement travail
16
rapprochement services
3
hebergement
1
séparation divorse
48
violence familiale
2
autre
72
TYPE DE LOGEMENT
Individuel
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR DE PONT AUDEMER
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur de Pont Audemer
Collectif
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
75
NBRE DE REFUS
178
1
57
EMPLOYE
88
Salaire
91
trop grand
4
2
72
OUVRIER
4
Assédic
8
separation
1
T1
8
T1
3
24
RETRAITE
46
RSA
16
déjà loge
46
T2
35
T2
4
19
CHOMEUR
13
retraite
44
trop petit
16
T3
79
T3
11
5
6
PERSO NON
ACTIVE
24
AAH
7
trop haut
6
T4
19
T4
20
6
AUTRE
1
indemnité journalières
1
environnement
26
T5
5
T5
1
7 et +
VIDE
2
allocation familiale
1
taux effort
1
T6
T6
AAH et allovcation
5
depassement plafond
1
T7 +
T7 +
salaire et rsa
2
pas de garge
2
retraite et pension
2
fait construire
2
retraite
et AAH
1
perte emploi
3
refus collectif
9
pas de motif
19
trop cher
21
autre
21
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur de Pont Audemer
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE PONT AUDEMER
Collectif
Individuel
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
76
Annexe 5 – Eléments de connaissance de la demande des attributions des refus de logements des
agences de Vernon et Gaillon
2. Agence de Vernon
Offre de logements :
2605
NBRE DE CANDIDATURES
1245
1
387
EMPLOYE
543
Salaire
543
Hébergement
281
2
352
RETRAITE
112
Retraite
112
trop cher, trop haut,
insalubre sans confort,
T1
101
T1
3
212
CHOMEUR
160
ASSEDIC
160
éloignement
524
T2
317
T2
2
4
163
PERSO NON
ACTIVE
337
ALLOC
430
séparation,divorce,
veuvage
29
T3
441
T3
75
5
81
Non renseigné
93
santé
140
T4
194
T4
58
6
32
logement vendu,
démoli, repris,
35
T5
32
T5
20
7 et +
18
non renseigné
50
T6
4
T6
1
186
T7 +
T7 +
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
Descriptif et décomposition de la Demande sur le Secteur de Vernon
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
VERNON
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Individuel
Collectif
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
77
Nombre de demandes
1245
Périmée
dans la
période
6
6 candidats n'ont pas renouvelé leur demande
Annulée
dans la
période
48
Demande
active à ce
jour
947
En cours de
propositions
à ce jour
68
Demandes
incomplètes
dans la
période
146
Satisfaites
dans la
période
30
1245
1093
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Situation de la demande
Demandes réelles
48 candidats
ont annulé leur demande
0
0
947
0
146
Nombre de demandes
1093
1
405
EMPLOYE
403
Salaire
419
Hébergement
243
Hébergé
334
2
270
OUVRIER
39
Assédic
120
Loyer trop cher
130
Parc HLM
179
T1
91
I 1
3
588
RETRAITE
105
AAH
66
Parc EH
168
T2
282
I 2
1
4
196
CHOMEUR
133
RSA
232
loget repris ou vendu
15
Privé
283
T3
385
I3
67
5
115
PERSO NON
ACTIVE
293
allocation familiale
19
Inconfort
44
Logt fonction
3
T4
166
I4
51
6
59
VIDE
104
Retraite
102
futur ménage
7
Propiétaire
55
T5
29
I5
17
7 et +
23
ARTISAN
6
Non renseigné
129
loget trop grand
25
Non rensei
T6
3
I6
1
25
COMMERCANT
2
Autre
6
loget trop petit
190
Camping
6
T7
I7
AUTRE
2
loget trop haut
7
SDF
2
ETUDIANT
5
mutation
9
Non rensei
54
CADRE
1
environnet voisinage
79
Hébergemen
t urgence
9
rapprochement travail
11
séparation divorse
113
expulsion
21
sante handicap
32
caravane
3
Non renseigné
157
Rapprochement famille
7
Typologie demandée
Collectif
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Motifs de la demande
Origine demande
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
78
Structure de l'Offre Agence de Vernon
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
107
464
959
892
144
33
6
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
2174
431
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
196
16
46
64
1195
1030
58
1
EMPLOYE
Salaire
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE VERNON
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition des refus calo sur le secteur de Vernon
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Dépassement des
plafonfs
Collectif
Individuel
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
79
NBRE DE CANDIDATURES PROP0SEES
335
NBRE DE LOGTS PROPOSES
272
NBRE DE CANDIDATURES ACCEPTEES
272
1
78
EMPLOYE
130
Salaire
130
Hébergement
51
2
40
RETRAITE
21
RSA
43
trop petit, trop grand,
trop cher, trop haut,
insalubre sans confort,
problèmes de voisinage
106
T1
21
T1
3
48
CHOMEUR
20
ALLOC
58
éloignement
6
T2
50
T2
1
4
35
ALLOCATAIRES
47
RETRAITE
21
mariage,
séparation,divorce,
veuvage
27
T3
86
T3
14
5
25
RSA
43
ASSEDIC
20
santé
3
T4
66
T4
14
6
8
AAH
11
logement vendu,
démoli, repris,
expulsion
6
T5
9
T5
6
7 et +
8
non renseigné
73
T6
2
T6
2
T7 +
1
T7 +
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur le secteur de Vernon
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
TYPE DE LOGEMENT
DEMANDE SATISFAITES SECTEUR DE VERNON
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Collectif
Individuel
NBRE DE REFUS
1
2
T1
T1
3
T2
T2
4
T3
T3
5
T4
T4
6
T5
T5
7 et +
T6
T6
T7 +
T7 +
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE VERNON
Descriptif et décomposition des refus des candidats sur le secteur de Vernon
Collectif
Individuel
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DES REFUS
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
80
3. Agence de Gaillon
Offre de logement :
1823
Offre de logements Vacants :
123
NBRE DE CANDIDATURES
847
( ce chiffre comprend les demandes en stock )
1
261
EMPLOYE
266
Salaire
475
Hébergement
184
Hébergé
249
2
224
OUVRIER
125
Assédic
91
Loyer trop
cher
73
Parc HLM
87
T1
47
T1
3
144
RETRAITE
73
RSA
150
Conception
Logt
237
Parc Eure hab
198
T2
226
T2
1
4
106
CHOMEUR
91
Retraite
73
Expulsion
7
Parc privé
148
T3
269
T3
47
5
62
PERSO NON
ACTIVE
196
Prestations
58
Environneme
nt
83
Logt fonction
4
T4
138
T4
58
6
24
AUTRE
96
Séparation
83
SDF
3
T5
40
T5
16
7 et +
26
Divers
180
Propriétaire
32
T6
4
T6
1
Autres
126
T7 +
T7 +
ORIGINE
DEMANDEURS
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
Individuel
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS
DE LA DEMANDE
DEMANDE DE LOGEMENT SECTEUR DE L'AGENCE DE
Gaillon
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
AGENCE
Descriptif et décomposition de la Demande sur Quartier du Levant
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
81
Nombre de demandes
847
Périmée
dans la
période
11
Annulée
dans la
période
30
30 candidats ont annulé leur demande
Demande
active à ce
jour
446
En cours de
propositions
à ce jour
17
Demandes
incomplètes
dans la
période
121
Satisfaites
dans la
période
222
0
Les demandes satisfaites ne sont pas prises en compte
121
0
446
0
Les propositions en cours ne sont pas prises en compte. Elles
concernent pour info des mutations
Etat d'avancement des demandes durant cette période
Situation de la demande
Demandes réelles
0
11 candidats n'ont pas renouvelé leur demande
567
Nombre de demandes
567
1
188
Employé
164
Salaire
190
Hébergement
120
Hébergé
160
2
153
Ouvrier
84
Assédic
54
Loyer trop
cher
61
Parc HLM
67
T1
35
I 1
3
94
Retraite
49
RSA/RMI
103
Conception
Logt
169
Parc Eure hab
127
T2
151
I 2
1
4
63
Chômeur
65
Retraire
47
Expulsion
6
Parc privé
102
T3
171
I3
40
5
37
Perso
Non active
140
Prestations
173
Environneme
nt
55
Logt fonction
4
T4
90
I4
41
6
16
Autre
65
Séparation
49
SDF
3
T5
24
I5
9
7 et +
16
Divers
107
Propriétaire
23
T6
4
I6
1
Autres
81
T7
I7
Typologie demandée
Collectif
Individuel
Profil demandes actives ( comprend les demandes incomplètes )
Composition familles
Situation Professionnelle
Types de Revenus
Motifs de la demande
Origine demande
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
82
Structure de l'Offre Agence de Gaillon
offre agence ( collectifs et individuels )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T 7 et +
130
296
761
486
120
19
11
Vacance agence par typologie au 31/12/2010 ( y compris Les Andelys et Levant )
T 1
T 2
T 3
T 4
T 5
T 6
T7
I3
I5
8
28
52
26
3
2
2
1
1
Nbr de
logements
Collectifs
Nbr de
logements
individuels
1578
245
Réservataires
Gile
COPARIL
AFICIL
Préfecture
Mairie
Eure Hab
Autre
174
42
38
18
510
960
81
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
83
NBRE DE CANDIDATURES
3
MOTIFS DU REFUS
1
1
EMPLOYE
2
Salaire
3
depassement
plafond
1
2
OUVRIER
1
Assédic
dette Eure
habitat
1
T1
T1
3
2
RETRAITE
RSA
logt trop cher
1
T2
T2
4
CHOMEUR
T3
2
T3
5
PERSO NON
ACTIVE
T4
T4
6
AUTRE
T5
1
T5
7
VIDE
T6
T6
T7 +
T7 +
Descriptif et décomposition des Refus
Collectif
Individuel
REFUS DE LA CALO
SECTEUR DE L'AGENCE DE Gaillon
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
TYPE DE LOGEMENT
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
84
Nombre de candidatures proposées en CALO
685
Nombre de logements proposés à la CALO
240
Nombre de logements reloués dans la période
222
1
62
EMPLOYE
103
Salaire
68
Hébergement
54
Camping
2
2
82
OUVRIER
24
Assédic
25
Loyer trop
cher
15
Hébergé
82
T1
16
T1
3
38
RETRAITE
16
RSA
36
Conception
Logt
Parc HLM
33
T2
41
T2
4
24
CHOMEUR
15
Retraite
15
Expulsion
Parc Eure hab
40
T3
101
T3
6
5
9
PERSO NON
ACTIVE
55
Prestations
78
Environneme
nt
Parc privé
36
T4
43
T4
4
6
5
AUTRE
9
Séparation
Propriétaire
4
T5
7
T5
2
7 et +
2
Divers
Autres
25
T6
0
T6
T7 +
1
T7 +
1
DEMANDES Satisfaites
AGENCE DE GAILLON
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
Descriptif et décomposition de la Demande satisfaite sur l'agence de GAILLON logts reloués
COMPOSITION
FAMILIALE
SITUATION
PROFESSIONNELLE
TYPES DE REVENUS
MOTIFS DE LA DEMANDE
ORIGINE DEMANDEURS
TYPE DE LOGEMENT
Collectif
Individuel
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
85
NBRE DE CANDIDATURES qui ont refusé un logement suite à proposition :
13
TYPE DE LOGEMENT
1
3
EMPLOYE
7
Salaire
8
2
3
OUVRIER
1
Assédic
3
T1
T1
3
3
RETRAITE
RSA
2
T2
2
T2
4
4
CHOMEUR
4
RETRAITE
T3
6
T3
1
5
1
PRESTATIONS
T4
3
T4
6
AUTRE
T5
1
T5
7
T6
T6
T7 +
T7 +
MOTIFS DU REFUS Gaillon
ANDELYS
LEVANT
souhaite
pavillon
1
pas de
reponse suite
proposition
1
1
logement
proposé trop
petit
1
relogé
5
logement
trop haut
1
refus
immeuble
1
loyer et
charges trop
élevés
3
TYPES DE REVENUS
Descriptif et décomposition des Refus
REFUS DES CANDIDATS
SECTEUR DE L'AGENCE DE
Gaillon
PERIODE DU 01/10/2009 au 31/12/2010
COMPOSITION FAMILIALE
SITUATION PROFESSIONNELLE
Collectif
Individuel
PERSO NON ACTIVE
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
86
Annexe 6 : Stock de la demande par secteur au 1
er
octobre 2009
Périmée
1442
Périmée
1886
Annulée
1364
Annulée
3215
Demande
active
82
Demande
active
270
Satisfaites
767
Satisfaites
2035
Total
3655
Total
7406
Périmée
3453
Périmée
2163
Annulée
2059
Annulée
2147
Demande
active
337
Demande
active
369
Satisfaites
1764
Satisfaites
1837
Total
7613
Total
6516
Périmée
2699
Périmée
4408
Annulée
1657
Annulée
2487
Demande
active
260
Demande
active
452
Satisfaites
1966
Satisfaites
2409
Total
6582
Total
9756
Périmée
10589
Annulée
6368
Demande
active
829
Satisfaites
6009
Total
23795
Situation de la demande
Situation de la demande
Situation de la demande
Situation de la demande
Situation de la demande
EVREUX
Situation de la demande
STOCK DE LA DEMANDE AU 01/10/2009
BERNAY
PONT AUDEMER
LOUVIERS
VAL DE REUIL
GAILLON
VERNON
Situation de la demande
Rapport d'observations définitives de la Chambre régionale des comptes de Haute-Normandie sur la gestion de Eure Habitat
87
Annexe 7 : Tableau retraçant l’évolution des logements vacants et des pertes financières
liées depuis 2003
Année
Nbre lgts
Nbre lgts
vacants
Objectifs
pertes k€
Pertes fin.
k€
Lgts
quittançables
k€
%
pertes fin.
2003
15816
724
2611
2336
46772
4,99%
2004
15586
705
2001
2115
47907
4,41%
2005
15610
689
2217
2050
49590
4,13%
2006
15613
492
1923
1797
50958
3,53%
2007
15503
487
1699
1513
51664
2,93%
2008
15538
441
1188
1414
53246
2,66%
2009
15320
559
1166
1633
55441
2,95%
2010
1234