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Epinal, le 18 février 2009
Le Président,
Réf. à rappeler :
RECOMMANDE + A.R.
Madame la Directrice,
Par lettre du 17 décembre 2008, j’ai communiqué à votre prédécesseur, le rapport
d’observations définitives de la chambre régionale des comptes concernant la gestion de
l’office public de l’habitat de la Meuse pour les exercices 2002 jusqu’à la période la plus
récente.
Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport d’observations, qui sera
communiqué par vos soins à votre assemblée délibérante, dès sa plus proche réunion. Inscrit à
l’ordre du jour, il est joint à la convocation adressée à chacun des membres de l’assemblée et
donnera lieu à un débat.
Après information de l’assemblée délibérante, le rapport d’observations, devient un
document communicable à toute personne qui en fera la demande, conformément aux
dispositions de la loi du 17 juillet 1978, relative à la communication des documents
administratifs.
Je vous serais obligé de bien vouloir me tenir informé de la date à laquelle ce rapport
sera communiqué.
Je vous prie de croire, Madame la Directrice, à l'expression de ma considération
distinguée.
J
EAN
MOTTES
Madame Sylvie MERMET-GRANDFILLE
Directrice générale par intérim de l’office public de l’habitat de la Meuse
15, Rue du Moulin
BP n° 195
55005 BAR-LE-DUC Cedex
Place Jeanne d'Arc – BP 599 – 88021 EPINAL CEDEX – Téléphone 03 29 64 29 29 – Télécopie 03 29 64 03 58
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RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA MEUSE
(Meuse)
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1.
Rapport d’observations définitives du 6 novembre 2008.
2. Procès verbal par lequel le greffe de la Chambre régionale des
comptes de Lorraine constate que Madame Sylvie MERMET-
GRANDFILLE, directrice générale par intérim de l’office public de
l’habitat de la Meuse, a adressé une réponse datée du 23 décembre
2008.
3. Procès verbal par lequel le greffe de la Chambre régionale des
comptes de Lorraine constate que Monsieur Christian NAMY,
président du conseil d’administration de l’office public de l’habitat de
la Meuse, n’a pas adressé de réponse au titre des dispositions de
l’article L. 243-5 du code des juridictions financières dans le délai
d’un mois fixé au 19 janvier 2009.
Le présent rapport est composé de la façon suivante :
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S O M M A I R E
SYNTHESE
5
1.
PROCÉDURE
7
2.
PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE L’OFFICE
9
3.
LA COOPÉRATION INTER-ORGANISMES
10
3.1.
La constitution du GIE « LSM », les raisons de sa création
10
3.2.
Le développement de la coopération inter organismes après la phase de direction commune à
travers le GIE
11
3.3.
Les relations avec le GIE
12
3.3.1.
Les principes généraux
12
3.3.2.
Un cadre juridique fragile
14
3.3.3.
Un dispositif complexe et peu lisible
18
3.3.4.
Une rationalité économique incertaine
19
3.3.5.
Les conventions de prestations de service
19
3.4.
Une nécessaire évolution
22
4.
LA POLITIQUE PATRIMONIALE
24
4.1.
La mise en oeuvre du plan stratégique de patrimoine
24
4.2.
La maitrise des budgets prévisionnels
26
5.
LA GESTION LOCATIVE
27
5.1.
La demande locative
27
5.2.
L’attribution des logements
29
5.2.1.
Les orientations applicables
29
5.2.2.
Les commissions d’attribution
29
5.3.
Les contingents de réservation
30
5.4.
La concertation locative
30
5.5.
La démarche qualité
31
6.
LES RESSOURCES HUMAINES
32
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6.1.
L’évolution des effectifs
32
6.2.
L’organigramme
32
6.3.
Les fiches de poste
33
6.4.
Le régime indemnitaire
33
7.
LA FIABILITÉ DES COMPTES
35
8.
L’APPROCHE FINANCIÈRE
36
8.1.
Les recettes d’exploitation
36
8.2.
Les dépenses d’exploitation
36
8.2.1.
Le service de la dette
37
8.2.2.
La taxe foncière sur les propriétés bâties
38
8.2.3.
La maintenance
38
8.2.4.
Les frais de personnel et autres dépenses d’exploitation
38
8.2.5.
Le coût des impayés
40
8.2.6.
Les pertes liées à la vacance
40
8.3.
L’autofinancement de l’exploitation courante
42
8.4.
Le fonds de roulement et le potentiel financier
44
8.5.
Le besoin en fonds de roulement et la trésorerie
44
9.
LA COMMANDE PUBLIQUE
45
9.1.
La réhabilitation de bureaux (ancien ANPE), à Bar-le-Duc
45
9.2.
Réhabilitation d’un immeuble collectif à Bar le Duc
46
9.3.
Groupement de commande avec la commune de Raival
46
10.
LA RÉNOVATION URBAINE
47
10.1.
Les opérations ANRU
47
10.2.
Les éléments apportés par l’organisme
47
10.2.1.
La délégation des aides à la pierre
47
10.2.2.
ANRU : les modalités d’association des habitants au projet
49
11.
RECOMMANDATIONS DE LA CHAMBRE
50
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SYNTHESE
L’OPAC de la Meuse compte 7 500 logements, répartis sur l’ensemble du
département, dont la moitié sur les communes de Bar-le-Duc, Verdun et Commercy.
Les caractéristiques de la population logée, qui reflètent les données socio-
économiques du département, traduisent la vocation sociale de l’office.
Celui-ci partage avec la SA VTB, qui dispose d’environ 3 300 logements, la
fonction d’opérateur social sur le département. Les deux organismes ont engagé, au
début des années 2000, une démarche de rapprochement, autorisée par l’Etat à titre
expérimental et pour deux ans en vue d’une direction commune et reconnue
ultérieurement par le conseil général. Celle-ci s’est traduite, en particulier, par une
mutualisation de leurs moyens, dans le cadre du GIE Logement social en Meuse.
L’OPAC de la Meuse a défini, en 2004, dans le cadre de son plan stratégique de
patrimoine, un programme important de réhabilitation de son parc et a renoué, ces
dernières années, avec une politique de production nouvelle de logements.
Au moment où l’office est amené à répondre au cahier des charges de la
politique départementale de l’habitat et à contribuer au développement territorial,
l’évolution des modalités de coopération avec la SA VTB apparaît comme un
nécessaire pré-requis.
La coopération avec la SA VTB, initiée en 2000, par la direction commune des
deux organismes, revêt aujourd’hui un degré avancé. Ce rapprochement se traduit
en termes d’actionnariat, de gouvernance et de mise en commun de moyens.
Les relations de l’office avec le GIE révèlent, toutefois, une fragilité juridique du
dispositif, un déficit de lisibilité et une rationalité économique incertaine.
L’importance des missions dévolues au GIE et les conditions de leur réalisation,
au regard, notamment, des principes de mise en concurrence, constituent, en dépit
des ajustements récents, des facteurs indéniables de fragilité juridique du dispositif.
Les flux financiers croisés qu’il génère, liés, notamment, à l’évolution des
modalités de mutualisation des ressources, et l’imbrication des activités et des
organisations, n’en favorisent pas, par ailleurs, la transparence et la lisibilité. En
raison de ces derniers constats, la chambre note le caractère artificiel du recours au
GIE.
Enfin, la rationalité économique du dispositif, en considération de l’objectif
annoncé de réalisation d’économies d’échelle, n’est pas avérée. L’absence de
comptabilité analytique ne permet pas d’apprécier la réalité du coût des prestations
assurées par le GIE au bénéfice de l’office, en particulier au titre de la conduite
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d’opération. Cette délégation, ainsi que la chambre l’a souligné lors de son
précédent contrôle, apparait, de surcroît, contestable dans son principe. Par ailleurs,
l’insuffisante formalisation des objectifs, en ce qui concerne la redistribution et la
mutualisation des ressources entre les deux entités, rend incertaine l’évaluation
économique du dispositif. La chambre note, à cet égard, l’évolution significative des
coûts de fonctionnement du GIE, à la charge de l’office.
Ces différents éléments traduisent l’inadaptation du dispositif aux données et au
devenir de la coopération des deux organismes HLM. La chambre prend acte de
l’orientation retenue par le conseil général, lors de sa réunion du 3 juillet 2008, de la
perspective de regroupement des deux organismes HLM et de la dissolution du GIE,
au plus tard le 31 décembre 2009. Elle souligne l’intérêt et la nécessité d’un
organisme unique chargé du logement social dans le département de la Meuse et,
en conséquence, du transfert au bénéfice de l’OPAC de l’intégralité des activités de
construction et de gestion patrimoniale de la SA VTB.
1.
PROCÉDURE
La chambre régionale des comptes a inscrit à son programme 2008 l’examen
de la gestion de l’OPAC de la Meuse, à compter de l’exercice 2002.
Le président de la chambre régionale des comptes a informé l’ordonnateur en
fonction, par lettre du 9 janvier 2008, de l’engagement de la procédure.
Un questionnaire principal a été adressé à l’ordonnateur le 14 janvier 2008.
Les réponses ont été communiquées, en particulier, par courriers des 21 et 25 février
et 10, 11 et 12 mars 2008. Des éléments complémentaires, demandés par le
rapporteur, lui ont été apportés.
L’entretien préalable à l’instruction et l’entretien de fin de contrôle, avec
l’ordonnateur en fonction, ont eu lieu, respectivement, le 31 janvier et le 28 avril
2008.
La chambre, lors de sa séance du 24 juin 2008, a arrêté les observations
provisoires figurant au présent rapport. Celles-ci ont été transmises au directeur
général de l’OPAC de la Meuse, au président du directoire de la SA VTB 55, au
président du conseil d’administration de l’OPAC, au président du conseil général de
la Meuse, par courriers du 30 juillet 2008. Des extraits les concernant ont été
adressés à l’administrateur du GIE « Logement social en Meuse » et au maire de la
commune de Raival, par courriers du même jour.
Les réponses suivantes ont été enregistrées :
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- le maire de la commune de Raival, par courrier du 8 août 2008, enregistré au
greffe le 11 août 2008 ;
- le directeur général de l’OPAC, par courrier du 22 septembre 2008,
enregistré au greffe le 24 septembre 2008 ;
- le président du conseil général de la Meuse, par courrier du 22 septembre
2008, enregistré au greffe le 29 septembre 2008 ;
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2.
PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE L’OFFICE
L’office public départemental d’HLM de la Meuse, créé le 24 novembre 1919,
a été transformé en OPAC par arrêté préfectoral du 24 janvier 2000. Selon l’article 5
de cet arrêté, le nouvel établissement reste soumis aux règles de la comptabilité
publique.
L’office dispose de 7 369 logements, au 31 décembre 2006, dont près de
20 % de logements individuels, répartis sur 75 communes du département. Les
communes de Bar-le-Duc, Verdun et Commercy accueillent, toutefois, la moitié des
logements. 13 % du parc est situé en zone urbaine sensible.
Les caractéristiques de la population logée, qui reflètent les données socio-
économiques du département, traduisent la vocation sociale de l’office : 56 % des
locataires ont des ressources mensuelles inférieures à 760 € et 44 % sont sans
emploi.
L’âge moyen du parc est de 35 ans et plus de 80 % des logements ont fait
l’objet d’une première réhabilitation.
L’office a engagé, en 2004, dans le cadre de son plan stratégique de
patrimoine, un programme important de rénovation, récemment actualisé et conforté.
La mise en oeuvre progressive des opérations de rénovation urbaine, sur les
sites de Bar-le-Duc et de Verdun, complétera le plan de charge de l’office, pour les
années à venir, en termes de politique patrimoniale. L’office renoue ainsi, sur la
période la plus récente, avec une politique forte d’investissement et, en particulier, de
production nouvelle.
L’office partage avec la société anonyme d’HLM de Verdun, Thierville et
Belleville-Meuse (SA VTB 55), qui dispose d’environ 3 300 logements, la fonction
d’opérateur social sur le département de la Meuse.
La mise en place prochaine du statut d’office public de l’habitat (OPH)
conduira à une évolution des modalités de gouvernance de l’organisme HLM. Le
conseil général disposera, en effet, en tant que collectivité de rattachement, de la
majorité des sièges au conseil d’administration.
Le plan départemental de l’habitat, récemment adopté, constituera un cadre
d’action stratégique pour l’office, lui permettant de répondre aux enjeux de
développement territorial. La prise de délégation des aides à la pierre, au 1
er
janvier
2007, par la collectivité départementale, complète le dispositif institutionnel en
matière de politique de l’habitat.
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L’office est présidé par M. Christian Namy, président du conseil général.
M. Patrice Rohard exerce les fonctions de directeur général, en qualité de salarié de
l’office, depuis le 1
er
janvier 2003. Celui-ci assure, par ailleurs, les fonctions de
président du directoire de la SA VTB 55 et d’administrateur unique du GIE-LSM.
3.
LA COOPÉRATION INTER-ORGANISMES
3.1.
La constitution du GIE « LSM », les raisons de sa création
La coopération entre l’office et la SA VTB 55 a été engagée en 2001 par la
création d’un groupement d’intérêt économique, le GIE « Logement social en
Meuse » (LSM), pour la mise en place d’une direction commune aux deux
organismes.
En effet, devant les difficultés rencontrées pour recruter un nouveau directeur
et dans la perspective d’une future coopération entre l’office départemental et la
société anonyme d’HLM « SA VTB 55 », le conseil d’administration de l’OPAC de la
Meuse avait décidé, fin 2000, de nommer M. ROHARD, président du directoire de la
SA en qualité de directeur général de l’office.
L’autorisation retenant une direction commune aux deux organismes avait été
donnée à titre expérimental et pour une durée limitée à deux ans, par le directeur
général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGUHC).
Il était convenu qu’à l’issue de cette période, soit les deux organismes
auraient retrouvé chacun une direction autonome, soit la situation aurait été
pérennisée dans le respect de la réglementation relative aux cumuls d’emplois
rémunérés.
Au cours des deux exercices 2001 et 2002, le GIE a eu pour unique activité la
prise en charge de la rémunération de M. ROHARD, administrateur unique du
groupement, chargé de la direction commune des deux organismes.
Alors que les membres du GIE préconisaient la prorogation de la situation
provisoire, l’administrateur du GIE démissionnait par anticipation de son emploi au
GIE le 1
er
décembre 2002, un mois avant le terme de la phase expérimentale, afin
d’être réintégré à cette date dans les cadres de la SA VTB.
Toutefois, alors que l’intéressé était licencié de la SA au 31 décembre 2002 et
qu’il ait été mis fin à son mandat de président du directoire à la même date, M.
ROHARD a pu être nommé directeur général de l’OPAC de la Meuse avec
l’agrément de la DGUHC au 1
er
janvier 2003, et à nouveau président du directoire de
la SA VTB à la même date.
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3.2.
Le développement de la coopération inter organismes après la phase de
direction commune à travers le GIE
Après modification des statuts du GIE la coopération entre les deux
organismes s’est traduite par la mise en commun de moyens d’encadrement, sauf la
direction générale, et la gestion d’outils communs, démarche formalisée en 2004 par
un plan d’action avalisé par le conseil général.
En 2005, l’office devient actionnaire majoritaire de la SA, par une prise de
participation au capital de 1,5 M€.
La coopération inter-organismes s’est traduite, sur le fond, en amont, par une
concertation en termes de construction, en particulier dans le cadre des projets de
rénovation urbaine, et par différentes initiatives communes en matière de gestion et
de management.
La formalisation et le développement de ce rapprochement reposent sur deux
documents fondateurs : le plan triennal de développement de la coopération (2005-
2007), adopté par le conseil d’administration le 29 novembre 2004, et le contrat
d’objectifs entre le conseil général, l’office et la SA, adopté par le conseil
d’administration le 29 octobre 2004.
Le plan triennal de développement de la coopération s’appuie sur l’affirmation
et le renforcement du rôle mutualisateur du GIE logement social en Meuse. Son
principe repose sur la valorisation et la complémentarité des compétences des deux
organismes HLM. Cette démarche doit contribuer à la réalisation d’économies
d’échelle ; elle vise, in fine, l’amélioration du service rendu aux locataires, en
particulier, par un meilleur maillage territorial.
Le contrat d’objectifs entre le conseil général et les deux organismes HLM
conforte le développement de la coopération dans le cadre du GIE, dans une logique
de rationalité budgétaire et d’amélioration du service rendu. Le GIE a, toutefois,
vocation à disparaître, à la faveur d’une fusion des deux organismes ; il est précisé,
en effet, qu’ «
il sera pris dans un délai de trois ans une décision quant à la fusion
des deux organismes
».
Un schéma d’évolution de la coopération a été présenté au conseil
d’administration du 26 juillet 2005. Celui-ci repose sur la pérennité des deux
organismes, selon l’organisation suivante : l’OPAC a vocation à devenir l’opérateur
HLM départemental, la SA conservant une activité spécialisée, en particulier en
matière de maîtrise d’ouvrage, de syndic de copropriété et de ventes HLM.
Ce schéma évoque, également, l’évolution du rôle du GIE vers une fonction
de coordination stratégique des politiques d’investissement des deux entités.
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La chambre souligne que la fusion envisagée, dans le cadre du contrat
d’objectifs avec le conseil général, au terme de l’échéance fixée, n’est pas effective.
3.3.
Les relations avec le GIE
3.3.1.
Les principes généraux
Créé, à l’origine, pour héberger la fonction de direction commune, le GIE a vu
son objet évoluer, en 2003, dans la perspective du développement de la coopération
entre les deux organismes HLM. Selon l’article 2 de ses statuts, «
l’objet du
groupement, dont le but est de faciliter ou développer l’activité économique de ses
membres, d’améliorer ou d’accroître les résultats de cette activité […] est le suivant :
- La mise en commun de moyens d’encadrement, sauf la Direction Générale
qui est commune et relève d’un autre dispositif.
- La mise à disposition d’experts ou de cadres de haut niveau.
- La création, l’acquisition, la gestion et l’exploitation d’outils et de services
communs.
- Le montage des opérations en particulier le renouvellement urbain.
- La formation et recrutement du personnel adéquat.
Le groupement a également pour objet toutes opérations destinées à mettre à
la disposition de ses membres tous les moyens de nature à faciliter ou développer la
gérance de leurs opérations de promotion, la réalisation de leurs opérations
d’aménagement, le conseil aux collectivités locales et la recherche foncière, le
développement d’activités de marketing ou de communication.
D’une manière générale le groupement a pour objet toutes opérations
destinées à mettre à la disposition de ses membres tous les moyens de nature à
faciliter ou à développer leur activité, notamment mais non exclusivement dans le
cadre de la maîtrise d’ouvrage pour eux-mêmes ou déléguée ».
De fait, en application du plan triennal de développement de la coopération, le
GIE a vocation à intervenir, de façon progressive, dans la plupart des domaines de
compétences, ainsi qu’en atteste le projet d’organigramme. Ainsi, notamment, en
matière de contrôle interne, de ressources humaines, de commande publique, de
maîtrise d’ouvrage, de ventes de logements et de gestion de proximité. Il est prévu «
un transfert concomitant des contrats de travail des salariés concernés ou une
refacturation par l’entité concernée des salariés mis à disposition du GIE, dans
l’hypothèse ou leur transfert n’est pas possible
». Dans le cadre de ces orientations,
17 salariés de l’office ont été transférés au GIE en 2004 et 2005.
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Le financement des activités du GIE est assuré par les cotisations de ses
membres et les honoraires, au titre de ses missions de conduite d’opérations et de
commercialisation de la vente de logements.
Les modalités de répartition des charges entre les deux organismes sont
fixées, par résolution de l’assemblée générale ordinaire du GIE, au prorata du
nombre de logements gérés, soit, pour 2006, 70 % pour l’OPAC. Par délibération du
12 novembre 2007, l’OPAC a donné «
son accord pour modifier la règle de
répartition des coûts de gestion mutualisés ainsi que les conventions la définissant
».
L’ensemble des coûts mutualisés, au sein du GIE et, directement, entre les deux
organismes HLM, sont répartis au prorata du chiffre d’affaires, par secteur d’activité :
gestion locative, investissement locatif et vente HLM. Ces dispositions sont
applicables dès 2006.
Cette méthode favorise, certes, une plus juste répartition des coûts entre les
deux organismes. La mise en place d’une véritable comptabilité analytique
contribuerait, toutefois, au-delà d’une exacte répartition des charges, à une plus
grande transparence du coût des prestations rendues par le GIE.
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3.3.2.
Un cadre juridique fragile
Selon les termes de l’article L. 251-1 du code de commerce, l’activité du GIE
«
doit se rattacher à l’activité économique de ses membres et ne peut avoir qu’un
caractère auxiliaire par rapport à celle-ci
».
Il résulte, par ailleurs, du régime particulier des offices, tenant aux missions de
service public qu’ils assurent, et du principe de spécialité qui régit leur activité, qu’ils
ne peuvent renoncer, au profit d’autres entités, à exercer les compétences
essentielles que la loi leur a confié.
Cette analyse a été développée, en particulier, dans le rapport Loloum, de juin
2005, relatif aux modes de coopération des organismes d’HLM.
Ces éléments ont conduit l’OPAC, sur la base d’une expertise juridique, à faire
évoluer le dispositif de mutualisation.
Cette évolution repose sur une distinction entre les activités dites «
support
»
et les activités dites «
coeur de métier
».
Les activités «
support
» sont régies par une convention de mise en commun
de moyens, entre l’OPAC et le GIE. Les services du GIE concernés par la réalisation
de missions au profit de l’OPAC sont listés dans la convention et il est précisé que
les salariés de l’OPAC travaillant dans ces services peuvent être amenés à être
détachés auprès du GIE.
Cette convention est accompagnée de conventions de détachement de
personnel, par nature de fonctions.
L’OPAC conserve la charge de la rémunération des personnels concernés et
procède à une refacturation, à due concurrence, auprès du GIE.
Il est prévu le principe d’une cotisation supplémentaire de l’OPAC, au bénéfice
du GIE, calculée selon les mêmes modalités que la cotisation principale, soit
proportionnellement au nombre de logements.
Les activités «
coeur de métier
» font l’objet de conventions de détachement
entre l’OPAC et la SA. Ces conventions, établies également par type de missions,
prévoient que la rémunération des salariés mis à disposition de la SA, est prise en
charge par chacun des deux organismes, au prorata du nombre de logements.
La même démarche prévaut pour les agents de la SA mis à disposition du GIE
ou de l’office.
Ce nouveau schéma organisationnel peut apparaitre plus conforme aux
dispositions ci-dessus rappelées. Il n’en est pas, pour autant, exempt de risques
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juridiques, au regard, notamment, du principe de mise en concurrence et de
l’appréciation de la notion de contrat «
in house
».
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Le préfet de la Meuse, par courrier du 19 octobre 2006, a informé l’office de la
position de la DGCL à cet égard : «
Par ailleurs, la direction générale des collectivités
territoriales du ministère de l’intérieur m’a fait savoir que les dispositions de l’article
3-1° du code des marchés publics ne s’appliquent pas aux relations entre l’OPAC et
le GIE LSM dont il est membre. Le « in house » suppose un contrôle quasi-total du
pouvoir adjudicateur sur le prestataire, contrôle qui ne saurait être établi dès lors
qu’une personne privée participe au capital de l’entité considérée
».
Au demeurant, les activités exercées par le GIE, pour le compte de l’OPAC,
ne peuvent être regardées comme strictement accessoires, en considération, à la
fois, du montant de la cotisation versée au GIE, soit 2,751M €, au titre de 2006, et du
nombre de salariés transférés ou mis à disposition de celui-ci.
état des effectifs mis à disposition
Salariés mis à disposition
2006
2007
- du GIE
78
85
- de la SA VTB
33
38
- par la SA VTB
12
14
Effectif de l’OPAC
129
135
La chambre note, par ailleurs, que les différentes conventions intervenues à
cet effet, datées du 29 décembre 2006, ont eu un effet rétroactif sur la totalité de cet
exercice.
Les tableaux ci-après illustrent l’importance des activités mutualisées au sein
du GIE et entre les deux opérateurs.
mutualisation des activités «
support
»
Ressources humaines
Marchés
Achats
Régie et menu entretien
Accueil
Magasin
Secrétariat de direction
Secrétariat
Informatique
Médiation sociale
Contrôle interne et gestion
Conduite d’opération
Archives et documentation
Comptabilité
Communication
Hygiène et sécurité des salariés et du patrimoine
Recherche foncière, vente et commercialisation
Gestion de syndics
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Montage financier d’opération
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mutualisation des activités «
coeur de métier
»
Responsables de proximité
Responsables d’agence
Gestion locative, département réglementation locative
Gestion de la proximité
Chargés de clientèle
Etat des lieux
Directeur du patrimoine
gestion locative, département études/qualité
Directeur du développement
3.3.3.
Un dispositif complexe et peu lisible
La mutualisation des moyens entre les deux organismes HLM revêt, ainsi, un
triple mode opératoire, générateur de flux financiers croisés entre les trois entités.
Les mises à disposition de personnels de l’office, du GIE ou de la SA, selon la
nature de leurs fonctions, complètent la mutualisation des ressources dans le cadre
du GIE, résultant, notamment, du transfert de salariés.
Les mouvements financiers induits interviennent :
- dans le cadre de la cotisation GIE, en particulier pour les personnels
transférés à celui-ci.
- dans le cadre de la refacturation au GIE et de la cotisation complémentaire,
pour les personnels mis à disposition de celui-ci.
- directement entre l’office et la SA, pour le personnel mis à disposition
respective de chaque entité.
Comme évoqué précédemment, les participations des deux organismes HLM
sont recalculées, in fine, sur la base de leur chiffre d’affaires respectif.
flux financiers relatifs aux mises à disposition (au sens des conventions)
En euros
2006
2007(BP)
Refacturation au GIE
1 017 036,54
1 080 000
Refacturation à la SA VTB
323 723,68
348 000
Facturation de la SA VTB
317 645,92
301 000
Cotisation GIE pour mises à disposition
1 051 337,25
1 120 000
Incidence financière
- 28 222,95
7 000
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3.3.4.
Une rationalité économique incertaine
La cotisation de l’office au GIE est en forte augmentation sur la période
considérée ; elle est multipliée par près de 4 de 2004 à 2007. Cette évolution
s’explique par la montée en puissance du dispositif de mutualisation des moyens et
par le transfert, puis la mise à disposition de personnel des deux organismes HLM.
évolution de la cotisation au GIE de 2002 à 2007
En euros
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Cotisation de base
92 993
55 400
417 213
1 691
773
1 700 076
Cotisation complémentaire
-
-
320 250
-
1 051 337
total
92 993
55 400
737 464
1 691
773
2 751 414
2 835 218
L’évolution de la cotisation de base peut être rapprochée de celle des frais de
personnel non récupérables qui sont en diminution, de 2002 à 2006, de 5 %.
Toutefois, sur la même période, les dépenses globales de structure, qui intègrent la
charge de la cotisation, connaissent une évolution de 35 %.
Si l’activité de l’office est relativement stable, sur la période considérée, en
matière de gestion locative, elle connaît une nette évolution en termes
d’investissement locatif et de vente. Les coûts induits par ce surcroit d’activité font,
cependant, l’objet d’une prise en charge par le biais d’honoraires, versés au GIE,
hors cotisation.
Le contrat d’objectifs avec le conseil général et le plan triennal de
développement de la coopération définissent le cadre général de la politique de
rapprochement des deux organismes HLM. Le plan triennal, en particulier, décrit les
perspectives de mise en commun de moyens et de transfert de personnel. Ces
orientations ne s’accompagnent pas, toutefois, d’une évaluation précise des besoins
de l’office, par fonction, et ne font pas l’objet d’un cadrage financier prévisionnel.
Il n’apparaît pas, par ailleurs, qu’un suivi et une évaluation de cette démarche,
sur l’ensemble de la période, aient été réalisés. Au demeurant, l’insuffisante
formalisation des objectifs, en termes économiques, et les évolutions du dispositif,
liées aux contraintes juridiques, n’ont pas favorisé cette approche évaluative.
3.3.5.
Les conventions de prestations de service
Par convention de mission du 26 avril 2006, l’office confie au GIE l’exécution
des services de conduite d’opération et de commercialisation de la vente de
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logements HLM. La rémunération de cette dernière mission est fixée à 10% du
montant de la vente ; les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.
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En application de l’avenant n°1 du 29 mai 2006, la rémunération du GIE, pour
la mission de conduite d’opération, est fixée à 3,5 % du montant TTC des travaux,
pour les opérations en cours et les opérations futures. Le montant global des
honoraires, pour les opérations réceptionnées ou en cours, s’élève à 1 182 635,90 €.
L’absence de comptabilité analytique, évoquée précédemment, ne permet pas
d’apprécier l’adéquation de cette rémunération avec les coûts réels correspondants.
L’article 13 de la convention de mission précise que «
la présente convention
commence à s’appliquer à des opérations postérieures au 1
er
janvier 2004, date de
début de réalisation des prestations objet de la présente convention par le GIE
LSM
».
Au vu de ces éléments, la chambre note que les prestations antérieures à la
date de signature de la convention ont été réalisées en dehors de tout
conventionnement, en définissant les modalités, en particulier de rémunération.
L’article 2 de la convention précise que les missions en question «
sont
confiées par l’OPAC de la Meuse au GIE LSM conformément à la théorie du contrat
« In house » telle que définie par l’article 3, 1° du code des marchés publics issu du
décret n°2004-15 du 7 janvier 2004
».
Cette affirmation ne saurait, cependant, constituer, en elle-même, une
garantie juridique intangible, au regard des principes de mise en concurrence.
Les honoraires relatifs à la conduite d’opération et à la vente de logements
doivent être pris en compte pour apprécier le coût global des prestations assurées
par le GIE, au bénéfice de l’office.
D’une manière générale, la chambre souligne le caractère contestable de la
délégation de conduite d’opération au GIE, déjà mise en exergue lors de son
précédent contrôle, et qui conduit à l’assujettissement à la TVA.
évolution des honoraires de conduite d’opération et de vente
2005
2006
2007
Conduite d’opération
204 047,18 €
417 370,06 €
864 646,69 €
vente
184 630 €
452 980 €
337 200 €
En définitive, la chambre s’interroge, en raison de l’ampleur et de l’évolution
des coûts supportés par l’office, sur la juste rémunération des services rendus par le
GIE et sur le véritable effet d’économie d’échelle engendré par le dispositif mis en
place. Elle note, au vu des constats réalisés, le caractère artificiel du recours au GIE.
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En effet, la pertinence économique et financière du choix d’un conducteur
d’opération par un OPAC dont la vocation même relève de l’acte de construire
n’apparaît pas clairement, le maître d’ouvrage disposant de toutes les compétences
nécessaires pour conduire ces opérations.
3.4.
Une nécessaire évolution
L’analyse de l’organisation et du fonctionnement de l’office témoigne d’une
coopération avancée avec la SA. Celle-ci se traduit au plan de l’actionnariat et de la
gouvernance, de la définition des orientations stratégiques et de la gestion
proprement dite, par la mutualisation des ressources des deux organismes.
Le dispositif mis en place présente, en dépit des ajustements récents, une
certaine fragilité juridique. Il se révèle, en raison des mouvements de personnel entre
les trois entités et des flux financiers croisés qu’il génère, complexe et peu lisible.
Enfin, à défaut d’objectifs clairement définis, la rationalité économique de la
démarche ne peut être précisément établie.
En réponse, le directeur général de l’OPAC a évoqué la délibération du conseil général
de la Meuse, relative à la «
structuration de l’outil HLM meusien selon les modalités
suivantes : un recentrage de l’office public de l’habitat sur l’habitat social pouvant impliquer
des transferts de patrimoine et de personnel de la VTB et du GIE LSM vers l’OPH,
la
dissolution du GIE LSM
». Il a apporté les éléments complémentaires suivants : «
Un accord
de principe sur ces orientations de structuration de l'outil HLM définies, par cette
délibération du Conseil Général du 3 juillet 2008, est inscrit à l'ordre du jour du prochain
Conseil d'Administration de l'OPH prévu le 29 septembre prochain.
A la lumière de ces éléments on peut considérer que le regroupement des deux
structures HLM (OPH et VTB) et la dissolution du GIE sont quasi actés.
La planification de ces démarches est d'ailleurs en cours d'élaboration, devant
permettre l'aboutissement de ce double processus au plus tard au 31 décembre 2009
».
Le président du conseil général de la Meuse a apporté la réponse suivante : «
Les
récentes évolutions statutaires de l'OPH vont permettre au Conseil général d'exercer
pleinement son rôle de pilotage stratégique dans le développement du logement social pour
un département comme la Meuse et de la place des bailleurs sociaux […]. Ainsi, nous avons
récemment engagé une démarche de rapprochement entre les bailleurs qui, sans aller jusqu'à
la fusion au sens juridique de l'OPH et de la Sa VTB, pourrait voir le transfert de toutes les
activités patrimoniales et de construction vers l'OPH et la disparition du GIE LSM
».
La chambre prend acte de l’orientation retenue par le conseil général, lors de sa
réunion du 3 juillet 2008, de la perspective de regroupement des deux organismes
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HLM, et de la dissolution du GIE, au plus tard le 31 décembre 2009. Elle souligne
l’intérêt et la nécessité d’un organisme unique chargé du logement social dans le
département de la Meuse et, en conséquence, du transfert de l’intégralité des
activités de construction et de gestion patrimoniale de la SA VTB, au bénéfice de
l’OPAC.
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4.
LA POLITIQUE PATRIMONIALE
4.1.
La mise en oeuvre du plan stratégique de patrimoine
Le nombre de logements est en diminution sensible de 2001 à 2007. Celle-ci
résulte des démolitions et des ventes, que ne compense pas une faible production
d’offre nouvelle.
évolution du nombre de logements de 2001 à 2007
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
7 744
7 572
7 593
7 617
7 592
7 369
7 483
Le plan stratégique de patrimoine a été adopté par le conseil d’administration
le 16 décembre 2003 ; il porte sur la période 2004-2013.
Ce document fait le constat d’un patrimoine plutôt attractif, nécessitant,
toutefois, des opérations de réhabilitation lourdes. La mise en oeuvre du plan repose
sur une hypothèse de réduction de la vacance, avec un objectif de 1,5 % des loyers
en 2011. Les programmes de démolitions et de ventes doivent concourir à la
réalisation de cet objectif.
Les orientations retenues sont les suivantes :
- démolitions : 736 logements, sur la période 2004-2007.
- réhabilitations : 1 065 logements, dont 418 au titre du chauffage.
- ventes : 418 logements sur la période, soit 0,5 % du parc par an.
- constructions neuves : 486 logements de 2002 à 2011, soit une moyenne de
48 par an, représentant 0,6 % du patrimoine.
L’OPAC s’est engagé, par ailleurs, par convention du 7 mars 2006, dans le
cadre de la mise en oeuvre du volet logement du plan de cohésion sociale, à la
production d’une offre locative nouvelle de 481 logements, de 2005 à 2009.
production d’offre locative nouvelle
2005
2006
2007
2008
2009
Total
67
101
101
106
106
481
Les objectifs de vente, sur les trois derniers exercices, sont atteints. Les
démolitions effectives, en revanche, sont très inférieures aux prévisions ; moins du
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quart du programme a été réalisé. Cette situation tient, pour une part, au différé des
opérations de rénovation urbaine.
La mise en oeuvre des engagements de l’office, en termes de production
d’offre nouvelle, devrait se traduire, lors des exercices à venir, par un accroissement
significatif des mises en location.
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évolutions patrimoniales de 2004 à 2007
2004
2005
2006
2007
Mises en location
23
28
29
66
1
démolitions
-
18
150
-
ventes
-
36
85
67
(source : rapports de gestion)
Le plan stratégique de patrimoine à fait l’objet d’une actualisation, en janvier
2008, prenant en compte, notamment, un réaménagement de la dette. Le plan
réactualisé prévoit, en particulier, sur 2008-2013, la réhabilitation de 5 776
logements, dont 2 466 au titre de la rénovation urbaine, et la production annuelle de
125 logements. Le coût total des immobilisations, sur la période en question, s’élève
à près de 200 M€ et mobilise 35 M€ de fonds propres.
La prospective financière, qui prévoit un autofinancement courant supérieur à
10 % des loyers, sur l’ensemble de la période, repose, en particulier, sur l’hypothèse
d’une diminution progressive de la vacance, qui s’établit à 4 % à compter de 2010.
Selon les précisions apportées au Bureau, lors de sa réunion du 21 mars 2008, le
taux de vacance s’établira à 3,6 %, à l’horizon de 3 à 5 ans, en raison des effets
mécaniques des actions du plan stratégique de patrimoine. Cette hypothèse devra,
toutefois, être confirmée en considération, notamment, de l’évolution de la vacance
courante.
La stratégie patrimoniale de l’office trouve sa formalisation dans différents
documents, tels que le plan stratégique de patrimoine, l’approche stratégique
patrimoniale, les conventions relatives aux opérations de rénovation urbaine, la
convention relative au plan de cohésion sociale. La chambre souligne l’intérêt d’un
document unique synthétisant la politique patrimoniale de l’office, sous ses différents
aspects, favorisant sa lisibilité et garantissant son suivi et son évaluation.
4.2.
La maitrise des budgets prévisionnels
Le rapprochement du coût définitif de trois opérations récentes de
réhabilitation, achevées au cours du 1
er
trimestre 2008, du prix de revient
prévisionnel, fait ressortir des évolutions significatives, de 8 à 42 %.
Pour deux opérations, le financement complémentaire est assuré, notamment,
par une augmentation de la part des subventions ; pour la troisième, par un
abondement des fonds propres, d’environ 110 000 €.
évolution du coût des opérations
1
hors SEM de Ligny et gendarmerie
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Coût initial (m2)
Coût définitif
Évolution
réhabilitation de 16 logements à Bar-le-
Duc
274,21 €
330,73 €
20,95 %
travaux de VMC à Ligny-en-Barrois
194,81 €
211,67 €
8,65 %
réhabilitation de 12 logements à Stenay
218,49 €
311,89 €
42,74 %
La même démarche, concernant des opérations d’amélioration-acquisition et
de construction neuve, conduit à un constat identique pour deux opérations
examinées sur trois.
Le prix de revient définitif au m2 évolue respectivement de 16 et 21 %. Pour
l’une de ces opérations, la diminution de la surface totale permet de contenir le coût
global. Pour la seconde, le surcoût est financé, pour partie, par une augmentation
des fonds propres.
évolution du coût des opérations
Coût initial
Coût définitif
Évolution
acquisition-amélioration de 3 logements à Raival
1 024,61 €
1 191,81 €
16,31 %
acquisition-amélioration
de
2
logements
à
Sommedieue
1 311,71 €
1 597,87 €
21,81 %
construction de 3 logements individuels à Verdun
1 651,92 €
1 635,46 €
-0,99 %
Ces surcoûts résultent, notamment, pour plusieurs opérations, de la mise en
oeuvre de nouveaux labels énergétiques, dans le cadre d’un partenariat et avec le
financement d’EDF.
D’une façon générale, la chambre préconise qu’une analyse et un suivi précis
du coût des opérations soit mis en place dans le cadre du contrôle interne.
5.
LA GESTION LOCATIVE
5.1.
La demande locative
Les rapports de gestion permettent d’apprécier le nombre de demandes de
logement non satisfaites, dans le cadre de la commission d’attribution.
nombre de demandes non satisfaites
2004
2005
2006
Dossiers examinés
2 313
2 241
2 009
attributions
1 440
1 546
1 386
Demandes non satisfaites
873
695
623
En % des dossiers examinés
37,74
31,01
31,01
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L’approche stratégique patrimoniale 2008-2018, commune à l’OPAC et à la
SA VTB, fait ressortir, en septembre 2007, un nombre global de près de 1 500
demandes, sur l’ensemble du département. Leur localisation, pour une large part, sur
les communautés de communes de Bar le Duc, Commercy et Verdun, correspond à
celle du patrimoine de l’office.
La nature de cette demande traduit des enjeux de diversification de l’offre,
notamment de production de petits logements, et d’adéquation aux données socio-
démographiques, en particulier sur les secteurs en attractivité.
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5.2.
L’attribution des logements
5.2.1.
Les orientations applicables
Aux termes de l’article R. 441-9 du CCH, «
Le conseil d’administration […]
définit les orientations applicables à l’attribution des logements […]
».
L’office a produit un document intitulé «
politique de peuplement et
d’attribution des logements
», daté de mars 1999, qui définit les objectifs de la
politique d’attribution de l’office, les orientations stratégiques liées à la mise en
oeuvre de cette politique et recense les immeubles appelant une stratégie
particulière. Selon les précisions apportées par l’office, ce document n’a pas été
approuvé par le conseil d’administration.
La chambre invite, en conséquence, l’office à définir sa politique en ce
domaine, au vu, notamment, des enseignements des travaux réalisés dans le cadre
du plan stratégique de patrimoine et du schéma départemental de l’habitat.
5.2.2.
Les commissions d’attribution
Par délibération du 19 décembre 2005, le conseil d’administration a adopté le
règlement intérieur de la commission d’attribution des logements.
L’office dispose d’une commission unique ; celle-ci s’est réunie à 15 reprises
en 2006 et à 14 reprises en 2007.
La loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 a élargi
la composition des commissions qui comprennent désormais un représentant, avec
voix consultative, des associations menant des actions d’insertion ou en faveur du
logement des personnes défavorisées. Cette disposition, qui figure à l’article R. 441-
9 II 4° du CCH, n’est pas effective au sein de l’office.
L’article 7 du règlement intérieur, «
attribution par délégation du Président
»,
dispose qu’« en cas d’urgence, le président reçoit délégation et de manière
exceptionnelle, la capacité d’attribuer un logement. Il en informera les membres
postérieurement. Cette mesure dérogatoire s’inscrit dans l’effort de l’OPAC pour
remédier à la vacance et améliorer la qualité des délais de réponse à la clientèle et
aux situations sociales d’urgence ».
Cette disposition n’apparaît pas conforme à la compétence générale
d’attribution des commissions, prévue par l’article R. 441-3 du CCH. En
conséquence, la chambre ne peut qu’inviter l’office à modifier son règlement intérieur
sur ce point.
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L’article R. 441-9 IV du CCH, alinéa 3, prévoit que «
La commission rend
compte de son activité au conseil d’administration […] au moins une fois par an
».
L’article 17 du règlement intérieur reprend une formulation identique. Les rapports de
gestion font état de certaines données relatives au fonctionnement des
commissions ; toutefois, cette question ne figure pas, en tant que telle, à l’ordre du
jour des réunions du conseil d’administration de 2005 à 2007.
5.3.
Les contingents de réservation
L’état récapitulatif des réservataires fait état de 13 organismes et institutions,
dont la préfecture et les sous-préfectures. Le nombre total de logements réservés est
de 887, soit environ 12 % du parc, dont 585 au bénéfice de l’Etat.
Pour plusieurs organismes, les conventions correspondantes n’ont pu être
produites. Il est relevé, par ailleurs, certaines discordances entre le nombre de
logements réservés figurant sur les conventions, d’une part, et sur l’état récapitulatif,
d’autre part. Enfin, au vu des documents produits, un nombre très limité de vacances
de logements a été notifié aux réservataires, au titre de 2007.
Selon les précisions apportées par l’office, un travail de mise à jour des
fichiers des réservataires et des conventions correspondantes est en cours.
La chambre prend acte de cette nécessaire régularisation et invite l’office à
procéder à un suivi régulier de ce dispositif.
5.4.
La concertation locative
Le conseil de concertation locative s’est réuni une fois en 2004, 2005 et 2006,
et à deux reprises en 2007.
Par délibération du 25 juin 2007, le conseil d’administration a adopté le 2
ème
plan de concertation locative. Ce document, daté du 24 mai 2007, remplace le plan
précédent, signé le 3 septembre 2001.
Aux termes de l’article 44 bis de la loi du 23 décembre 1986, modifiée, «
le
plan fait l’objet de bilans et de révisions périodiques, dans les conditions qu’il définit
[…]
». Le plan de 2001 prévoit qu’ «
un bilan […] sera réalisé dans les 6 mois qui
précèderont le 3
ème
anniversaire de son élaboration, c'est-à-dire entre le 3 mars et le
3 septembre 2004. Ce bilan sera porté à l’ordre du jour d’une réunion du Conseil de
Concertation Locative […]
».
Il n’apparaît pas que ces dispositions aient été respectées.
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5.5.
La démarche qualité
L’OPAC a réalisé, en janvier 2005, une enquête de satisfaction des locataires,
avec le concours d’un intervenant extérieur.
Selon le document de restitution, cette étude a pour objectifs de mesurer la
satisfaction des locataires par rapport à la qualité des services de base et de mettre
en place une démarche d’amélioration du service rendu. L’enquête a été réalisée
auprès d’un échantillon représentatif de 731 personnes.
La synthèse de cette étude fait ressortir que 90% des locataires sont
globalement satisfaits des prestations de l’OPAC et recommanderait volontiers cet
office.
Différents critères apparaissent, toutefois, «
particulièrement faibles
». Ainsi,
près d’un locataire sur trois, ayant fait une demande d’intervention, ne s’estime pas
satisfait du traitement de celle-ci.
Il est établi, en conclusion, un récapitulatif des points faibles, pour certains
prioritaires, devant faire l’objet d’améliorations :
- l’efficacité dans le traitement des demandes.
- le délai de traitement des demandes.
- l’information concernant les travaux prévus dans les parties communes ou
dans le logement.
- la propreté des espaces verts.
- l’information concernant le fonctionnement des équipements du logement et
des équipements collectifs.
Le contrat d’objectifs entre le conseil général, l’OPAC et la SA VTB, prévoit la
réalisation d’ «
un ensemble d’objectifs décliné en actions évaluables
». Parmi celles-
ci, figure, dès 2004, au titre de l’amélioration de la qualité technique des logements,
la mise en place d’une démarche d’évaluation de la qualité de service. La réalisation
d’enquêtes de satisfaction, auprès des locataires, participe de cette démarche.
L’office n’a pas apporté de précisions sur les modalités de mise en place de
ce projet. Il n’apparaît pas, par ailleurs, sur un plan général, que les actions et
objectifs définis, aient été évalués.
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6.
LES RESSOURCES HUMAINES
6.1.
L’évolution des effectifs
L’évolution des effectifs, sur la période 2002-2007, traduit une diminution de
12 %. Cette orientation, qui tient, pour partie, aux emplois aidés, n’est, toutefois, pas
confirmée sur les deux derniers exercices.
A contrario, le personnel de proximité est en évolution sensible sur la période
considérée.
Cette tendance générale doit, toutefois, être appréciée en considération de la
mutualisation des ressources, dans le cadre du GIE, et des prestations de service
assurées par celui-ci. Ainsi, notamment, 17 salariés ont été transférés au GIE, en
2004 et 2005.
Au 31 décembre 2006, l’office compte 36 salariés sous statut fonction
publique, 81 sous statut OPAC et 12 contrats aidés ; 27,9 % des salariés sont
affectés au siège et 72,1 % au sein des agences délocalisées.
évolution des effectifs de 2002 à 2007
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2007/2002
Statut FPT
82
70
64
49
36
Statut OPAC
48
61
62
62
81
Contrats
aidés
25
20
20
12
12
total
155
151
146
123
129
135
-12,9%
En ETP
147,5
144,6
139,3
119,3
125
6.2.
L’organigramme
L’organigramme de l’office illustre le degré élevé d’intégration des trois entités.
Il reflète l’évolution et la complexité des modes opératoires retenus pour la
mutualisation des ressources.
Les deux postes de directeur général adjoint, ainsi que les directions et
services concernant les activités «
coeur de métier
», sont confiés à des salariés de
l’office.
La ligne de partage entre les activités «
coeur de métier
» et les fonctions
«
support
» connaît, toutefois, dans sa traduction concrète, certaines réserves tenant
à sa récente redéfinition. Ainsi, les directions du développement et du patrimoine, qui
concernent des activités «
coeur de métier
», sont confiées, par dérogation aux
orientations retenues, à des salariés du GIE.
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Par ailleurs, en raison de la primauté de l’approche «
métiers
» sur l’approche
«
fonctions
», les équipes de proximité sont composées, à la fois, de salariés du GIE
et de salariés des deux organismes HLM. Cette même situation se vérifie pour
différents services «
support
».
Enfin, la distinction entre les salariés du GIE et ceux mis à disposition de
celui-ci par l’office n’est pas opérée.
En définitive, alors que l’organigramme fait état de 6 directions, seules la
direction des politiques locatives et sociales et la direction des ressources humaines
sont assurées par un salarié de l’office.
6.3.
Les fiches de poste
Les fiches de postes communiquées par l’office correspondent à la définition
des emplois, telle qu’elle figure à l’accord collectif d’entreprise. Il ne s’agit pas de
fiches personnalisées prenant en compte, au-delà des référentiels communs, la
spécificité de l’environnement et des objectifs de l’office. Ainsi, la fiche «
métier
» du
technicien qualité, correspond à celle, plus générale, du responsable d’activité ; elle
n’appréhende aucunement, la particularité de cette fonction au sein de l’office, au
regard, notamment, de la conduite du projet «
qualité de service
», défini dans le
contrat triennal avec le conseil général.
Les indicateurs de performance énumérés dans les différentes fiches emplois
pourront, par ailleurs, être utilement exploités en vue de la détermination d’objectifs
dans le cadre des entretiens annuels d’évaluation.
6.4.
Le régime indemnitaire
Par délibération du 14 décembre 2001, l’office a fixé le régime indemnitaire
des agents relevant de la fonction publique territoriale. Cette délibération prévoit
l’instauration des indemnités suivantes : les indemnités horaires pour travaux
supplémentaires (IHTS), l’indemnité forfaitaire pour travaux supplémentaires (IFTS),
l’indemnité supplémentaire, la prime de service et de rendement, l’indemnité
d’exercice de missions des préfectures (IEMP) et l’indemnité spécifique de service.
La délibération ne précise ni les taux moyens, ni les critères d’attribution ; elle
autorise le directeur général «
à déterminer les bénéficiaires et les taux individuels
».
Par délibération du 29 octobre 2004, le conseil d’administration a décidé la
mise en place de l’indemnité d’administration et de technicité (IAT).
L’état joint à l’appui de la paye de décembre 2006, fait état de l’attribution de
l’IAT et de l’IEMP, pour des montants variables, y compris pour des agents de même
grade. Ces montants s’inscrivent dans le cadre des plafonds réglementaires.
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Le Bureau, lors de sa réunion du 2 avril 2007, a adopté le principe d’une
enveloppe annuelle destinée à «
récompenser les agents les plus méritants
». Pour
2007, le montant retenu est de 5 000 €. Il est précisé que les conditions d’attribution
seront définies par la direction générale et que les versements individuels
interviendront dans le cadre du régime indemnitaire existant.
L’article 2 du décret n°91-875 du 6 septembre 1991 précise que «
[…] le
conseil d’administration de l’établissement fixe […] la nature, les conditions
d’attribution et le taux moyen des indemnités applicables aux fonctionnaires de ces
collectivités ou établissements
». L’article 5 de ce même décret, relatif à l’indemnité
supplémentaire, a été abrogé par le décret n°2003-1013 du 23 octobre 2003.
Au vu de ces éléments, la chambre demande à l’office d’actualiser et de
compléter sa délibération relative au régime indemnitaire. Celle-ci devra définir les
taux moyens applicables à chaque indemnité, ainsi que, le cas échéant, les critères
d’attribution. Par ailleurs, le taux applicable à chaque agent devra lui être notifié par
décision individuelle. Enfin, la délibération du 2 avril 2007, dont l’objet sera pris en
compte dans la délibération générale, sera rapportée.
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7.
LA FIABILITÉ DES COMPTES
La tenue des comptes de l’office, au regard des dispositions de l’instruction
budgétaire et comptable M31 et des principes généraux de la comptabilité publique,
appelle certaines remarques. Le logiciel commun à l’ordonnateur et au comptable ne
permet pas, par ailleurs, l’application satisfaisante de l’ensemble des fonctionnalités
prévues par l’instruction comptable.
- Une mise en oeuvre tardive de la réforme comptable :
Les dispositions réglementaires, pour le passage aux nouvelles normes
comptables, prévoient que «
des informations complémentaires sont à joindre aux
comptes de l’exercice 2005, notamment une information comparative entre le bilan
de clôture avant les changements comptables et le bilan en respect de ces
changements
», ainsi qu’une «
synthèse explicative de tous les changements
opérés
».
Le retraitement de la balance d’entrée 2006 a été validé par le conseil
d’administration du 2 février 2007.
- Des annexes au compte financier incomplètes :
L’annexe littéraire, prévue par l’instruction budgétaire et comptable M31, n’est
pas produite, ainsi que l’annexe 15, relative à la comptabilité de programme et aux
fiches de situation financière et comptable. Par ailleurs, l’annexe 16, relative à la taxe
foncière, est incomplète et l’activité professionnelle des membres du conseil
d’administration n’est pas mentionnée.
- L’organisation récente de l’enregistrement des recettes :
Par délibération du 25 juin 2007, prise sur avis conforme du comptable, le
conseil d’administration a institué une régie de recettes au sein de chaque agence de
l’office. La régie encaisse les loyers, les charges locatives et les produits afférents.
Les recettes sont encaissées uniquement par chèques, établis à l’ordre du trésor
public. Les actes de nomination des régisseurs sont datés du 2 janvier 2008.
- Un logiciel ne répondant pas à l’ensemble des fonctionnalités comptables :
Ainsi, le comptable ne dispose pas de la possibilité de rejeter un titre ou un
mandat ; il est amené à prendre en charge celui-ci et à solliciter de l’ordonnateur
l’émission d’un titre ou d’un mandat d’annulation. Par ailleurs, le logiciel impute, par
lui-même, certaines opérations, comme les dépôts de garantie, sur des comptes
inappropriés, amenant le comptable à procéder à des rectifications manuelles.
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Enfin, le logiciel ne permet pas le rapprochement direct des diligences
entreprises par le comptable, en matière de restes à recouvrer, de l’état
correspondant. De surcroît, la codification de ces démarches n’en favorise pas la
lecture.
La chambre invite, en conséquence, l’office, en relation étroite avec le
comptable, à prendre les dispositions utiles afin de remédier à ces inconvénients et
de permettre, en particulier, une exacte application de l’instruction comptable.
8.
L’APPROCHE FINANCIÈRE
8.1.
Les recettes d’exploitation
Sur la période 2002-2006, les recettes d’exploitation progressent de 10,52 % ;
elles représentent, en 2006, 105,4 % des loyers, en comparaison d’une moyenne
nationale de 104 %.
évolution des recettes d’exploitation courante de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Médiane 2006
(ensemble des
offices)
2006/2002
(en %)
Total des loyers
19 390
19 981
20 424
20 969
21 155
9,10
- loyers des logements
18 979
19 582
20 041
20 417
20 552
8,28
- autres loyers
411
398
383
552
603
46,71
Subventions
2
-
Autres
produits
d’exploitation
148
183
172
124
192
29,72
Produits financiers
630
499
446
524
943
49,68
Total
20 167
20 665
21 042
21 617
22 289
10,52
En % des loyers
104
103,4
103
103,1
105,4
104
L’office dispose d’une marge moyenne sur les loyers, au regard des prix
plafonds, de l’ordre de 10 %. Celle-ci doit, toutefois, être relativisée en considération,
notamment, du niveau de ressources de la population logée.
évolution des loyers de 2002 à 2007
En %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
loyers
2,20
2,70
1,90
1,90
1,785
1,80
1% (au 1
er
janvier)
Indice de référence
3,06
2,74
2,6
3,85
3,630
2,78
2,76
8.2.
Les dépenses d’exploitation
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Les dépenses d’exploitation courante sont stables sur la période considérée ;
elles représentent, en 2006, 87,6 % des loyers, pour une médiane nationale de
94,7 %.
La maintenance, calculée, à compter de 2005, selon les nouvelles normes
comptables, connaît une diminution de près de 50 %.
L’évolution des dépenses de personnel doit être rapprochée de celle des
autres dépenses d’exploitation, qui incluent, en particulier, la cotisation au GIE, et qui
sont multipliées par 2 sur la période examinée.
Par ailleurs, les pertes de charges dues à la vacance sont en nette
augmentation.
En tenant compte du montant retraité des dépenses de personnel, le total des
dépenses d’exploitation s’établit à 19 435 M€, soit une évolution de 4,6 % par rapport
à 2002, et représente 91,8 % des loyers.
évolution des dépenses d’exploitation courante de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Médiane 2006
(ensemble des
offices)
2006/2002
(en %)
Annuité
7 733
7 600
8 017
8 049
8 046
4,04
Taxe foncière
2 606
2 743
2 778
2 977
3 060
17,42
Maintenance
3 463
3 578
3 682
2 266
1 798
-48,07
Personnel
2 769
3 049
2 458
2 285
1 713
-38,13
Autres dépenses d’exploitation
1 353
1 334
1 799
3 037
2 941
117,36
Coût des impayés
228
339
441
-
195
-14,47
Pertes de charges dues à la
vacance
416
532
542
506
775
86,29
Total
18 568
19 174
19 718
19 120
18 528
-0,21
En % des loyers
95,8
96
96,5
91,2
87,6
94,7
8.2.1.
Le service de la dette
Les annuités d’emprunts, qui sont stables sur les 3 derniers exercices,
représentent, en 2006, 38 % des loyers, pour une médiane nationale de 40,6 %, soit
une valeur de 1 058 € par logement, en comparaison de 1 343 €. L’office se situe
dans le premier décile de son groupe de référence et au 4ème rang sur 44.
évolution des annuités d’emprunts de 2002 à 2006
2002
2003
2004
2005
2006
Médiane
nationale
En
milliers
7 733
7600
8 017
8 049
8 046
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d’euros
En % des loyers
39,9
38
39,3
38,4
38
40,6
8.2.2.
La taxe foncière sur les propriétés bâties
Le nombre de logements soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties
est stable sur la période considérée : 97,1 % des logements sont concernés, en
2006, pour une médiane des offices de 86,6 %.
Les dépenses correspondantes évoluent de 17 % de 2002 à 2006 ; elles
représentent, en 2006, 14,5 % des loyers, pour une médiane de 11,2 %. La valeur en
euros par logement soumis est conforme à la référence.
8.2.3.
La maintenance
Les dépenses de maintenance traduisent une part prépondérante de
l’entretien courant et des valeurs inférieures aux références.
Les parts respectives de l’entretien courant et du gros entretien dans la
maintenance s’établissent, en 2006, à 72,6 et 27,4 %, pour des médianes de 41,2 et
58,8 %.
Le gros entretien correspond à 2,3 % des loyers, pour une médiane de 8,9 %,
et représente 65 € par logement, en comparaison de 293 €.
Ces données doivent, toutefois, être appréciées en considération, notamment,
des travaux réalisés sur le patrimoine, au titre de la réhabilitation.
évolution des dépenses de maintenance de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Entretien courant
1 219
1 218
989
1 430
1 304
Gros entretien
724
734
847
835
493
Total
1 943
1 952
1 836
2 265
1 797
8.2.4.
Les frais de personnel et autres dépenses d’exploitation
Les deux postes, frais de personnel et autres dépenses d’exploitation,
connaissent, sur la période considérée, une évolution corrélée tenant à la
mutualisation d’une partie des ressources au sein du GIE.
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Les frais de personnel non récupérables
2
sont en diminution de 5 % sur la
période considérée ; ils représentent, en 2006, 12,3 % des loyers, au lieu de 14,3 %
en 2002, et une valeur de 344 € par logement, au lieu de 355 €.
A titre de comparaison, la médiane 2006 des offices s’établit à 16,1 % des
loyers et 523 € par logement.
Dans le même temps, les autres dépenses d’exploitation sont multipliées par
2 ; elles représentent, en 2006, 13,9 % des loyers, à rapprocher de la médiane de
7,8 %.
évolution des frais de personnel et des autres dépenses d’exploitation de 2002 à
2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Frais de personnel non récupérables (hors
régie)
2 769
3 049
2 458
2 285
2 620
- en euros par logement
355
389
313
292
344
-en % des loyers
14,3
15,3
12
10,9
12,3
Autres dépenses d’exploitation
1 353
1 334
1 799
3 037
2 941
-en euros par logement
173
170
229
388
387
-en % des loyers
7
6,7
8,8
14,5
13,9
La diminution des frais de personnel, sur la période considérée, ne compense
pas l’augmentation des autres dépenses d’exploitation. Les dépenses de structure,
cumulées, évoluent de 34,9 %.
La valeur par logement, en 2006, reste en deçà de la médiane nationale des
offices, mais sensiblement supérieure à celle du groupe de référence.
2
montant retraité sur la base des données de l’office, incluant les dépenses non récupérées
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évolution cumulée des dépenses de structure
2002
2003
2004
2005
2006
Médiane nationale/du groupe de
référence
En milliers d’euros
4 122
4 383
4 257
5 322
5 561
En
euros
par
logement
528
559
542
680
731
777/643
8.2.5.
Le coût des impayés
Les différents indicateurs relatifs aux impayés traduisent une situation
contrastée.
Les impayés de l’exercice, en 2006, représentent 5,5 % des loyers et charges,
pour une médiane de 3,4 %. Le taux de non recouvrement des impayés, au 30 juin
de l’année N+1, s’établit à 3,3 %, au lieu de 2,1 % pour la médiane.
Les impayés totaux, qui sont en forte augmentation sur la période considérée,
représentent 11,9 % des loyers et charges, pour une référence de 7,3 %.
Le coût des impayés, en moyenne sur les exercices 2002 à 2006, s’établit à
1,2 % des loyers, en comparaison d’une valeur médiane de 0,9 %. En 2006, la
charge des impayés est conforme à la référence.
évolution des impayés de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Impayés
de
l’exercice
978
1 212
1 644
1 288
1 384
Impayés totaux
1 804
2 240
2 949
3 162
3 218
Coût des impayés
228
339
441
-
195
8.2.6.
Les pertes liées à la vacance
Les pertes liées à la vacance constituent un enjeu majeur de gestion pour
l’office. La proportion de logements vacants, en particulier de plus de 3 mois, est très
supérieure à la médiane des offices ; elle s’établit, en 2006, à 9,2 % au lieu de 3 %.
Selon les éléments produits par l’office, la proportion de logements vacants,
hors vacance stratégique, liée aux prévisions de démolitions et de ventes, s’établit,
depuis 2004, à environ 6 % du nombre total de logements.
La vacance économique touche principalement les communes de Bar-le-Duc,
Commercy, Saint-Mihiel et Verdun.
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Le taux de rotation du patrimoine traduit, pour sa part, une mobilité plus forte
que pour l’ensemble des offices.
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évolution du nombre de logements vacants
2003
2004
2005
2006
2007
Nombre de logements
7 593
7 616
7 592
7 369
7 483
Vacance totale
759
779
841
679
700
Vacance, hors stratégique
525
460
457
447
434
%
/
au
nombre
de
logements
6,91
6,04
6,02
6,07
5,79
Les pertes totales dues à la vacance représentent, en 2006, 13,7 % des
loyers, pour une médiane de 3,3 %. Les pertes liées aux démolitions représentent
18 % des pertes globales.
évolution des pertes dues à la vacance de 2002 à 2006
2002
2003
2004
2005
2006
Pertes totales (en milliers d’€)
2 313
2 453
2 632
2 568
2 892
- en % des loyers
11,9
12,3
12,9
12,2
13,7
La détermination d’objectifs chiffrés, en matière de résorption de la vacance,
doit être soulignée. Il convient, toutefois, de noter l’écart entre ces objectifs et leur
niveau de réalisation.
objectif
réalisation
écart
Au 1
er
janvier 2006
670
841
25,52 %
Au
1
er
janvier
2007
(hors
stratégique)
325
447
37,53 %
Au
1
er
janvier
2008
(hors
stratégique)
325
434
33,53 %
Au
1
er
janvier
2009
(hors
stratégique)
325
-
-
8.3.
L’autofinancement de l’exploitation courante
L’autofinancement est en forte augmentation sur les deux derniers exercices ;
il représente, en 2006, en pourcentage des loyers, une valeur nettement supérieure
à la médiane nationale.
Cette évolution tient, pour une part, à l’incidence de la réforme comptable. Le
retraitement des dépenses de personnel, évoqué précédemment, est également de
nature à pondérer cette situation.
évolution de l’autofinancement de l’exploitation courante de 2002 à 2006
2002
2003
2004
2005
2006
Médiane nationale
En
milliers
1 600
1 491
1 324
2 497
3 761
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d’euros
En % des loyers
8,2
7,5
6,5
11,9
17,8
10
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8.4.
Le fonds de roulement et le potentiel financier
Le fonds de roulement représente, en 2006, 15,2% des ressources
permanentes de l’office, pour une médiane de 9,2 %. Le potentiel financier connaît,
également, une augmentation importante, sur la période examinée, en particulier sur
les deux derniers exercices.
Le potentiel financier à terminaison est multiplié par trois de 2002 à 2006 ; la
valeur 2006 par logement (1 988 €) est nettement supérieure à la médiane des
offices (1 274 €).
évolution du fonds de roulement et du potentiel financier de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Fonds de roulement
10 068
16 633
15 028
24 164
20 182
En % des ressources permanentes
9,6
14,4
13,1
19
15,2
PGR/PGE
8 475
8 419
8 147
7 377
-
Potentiel financier
246
6 849
5 494
15 371
18 754
Potentiel financier à terminaison
5 020
5 719
6 274
7 758
15 118
8.5.
Le besoin en fonds de roulement et la trésorerie
Le besoin en fonds de roulement, négatif de 2002 à 2005, affiche une valeur
positive en 2006. La trésorerie représente, en 2006, 8,7 mois de quittancement, pour
une médiane de 6,3.
évolution du besoin en fonds de roulement et de la trésorerie de 2002 à 2006
En milliers d’euros
2002
2003
2004
2005
2006
Besoin en fonds de roulement
-3 827
-5 237
-4 855
-1 189
484
trésorerie
13 895
21 870
19 882
25 353
19 698
En mois de quittancement
6,8
10,5
9,4
11,3
8,7
En résumé, l’autofinancement, comme la structure financière, font ressortir,
sur la période sous revue, des valeurs supérieures à la moyenne des offices.
Les dépenses d’exploitation se caractérisent, notamment, par un endettement
inférieur aux valeurs de référence, des dépenses de maintenance limitées et une
taxe foncière sur les propriétés bâties, en augmentation régulière, qui touche la
quasi-totalité du patrimoine.
Le risque locatif, tenant à la fois aux impayés et à la vacance, appelle une
attention particulière. Si le coût des impayés est conforme aux valeurs de référence,
le montant de ceux-ci, tant de l’année que les impayés totaux, est supérieur à ces
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valeurs. La proportion de logements vacants et les pertes qui en résultent sont,
également, très supérieures à la moyenne des offices. La vacance courante, qui
représente environ 6% du parc, ne traduit pas d’infléchissement réel sur la période
examinée. L’évolution projetée, liée, notamment, aux démolitions et aux travaux de
réhabilitation, devra être confirmée.
Les dépenses de structure, qui approchent les valeurs de référence,
connaissent, pour leur part, une évolution importante, liée à la charge du dispositif de
mutualisation.
Ces différents éléments devront être pris en compte dans la double
perspective, d’une part, de la montée en charge et de la réalisation du programme
important d’investissement et, d’autre part, d’un rapprochement pérenne avec la SA
VTB, en termes de gestion patrimoniale.
9.
LA COMMANDE PUBLIQUE
9.1.
La réhabilitation de bureaux (ancien ANPE), à Bar-le-Duc
Le marché a été passé selon la procédure adaptée prévue à l’article 28 du
code des marchés publics ; il comporte 6 lots.
Selon le procès-verbal d’ouverture, du 2 août 2005, l’offre économiquement la
plus avantageuse est appréciée «
au regard des critères énoncés et hiérarchisés ci-
après : capacité professionnelle et technique du candidat appréciée en fonction de
ses références, ses moyens matériels et humains et son chiffre d’affaire, délai
d’intervention, prix des prestations
».
Il apparaît que le critère «
délai d’intervention
» n’a pas été renseigné par
certains candidats. La commission d’examen ayant proposé de ne pas tenir compte
de ce critère, «
pour ne pas rejeter des entreprises nettement moins-disante
»,
l’ensemble des lots ont été attribués au candidat le moins-disant. Par ailleurs, les lots
n° 5 et 6 ont également été attribués à l’entreprise la moins-disante, bien que les
offres soient supérieures à l’estimation, l’équilibre financier global étant respecté.
Quatre lots ont fait l’objet d’avenants. Pour les lots n°1, «
démolition-
maçonnerie
», et
2, «
plâtrerie-faux-plafonds-cloisons
», ces avenants se traduisent
par des augmentations respectives de 15,75 et 17,73%, soit supérieures au seuil
communément admis en la matière. Pour le lot n°1, en particulier, ces travaux
supplémentaires illustrent une insuffisante appréciation des besoins.
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9.2.
Réhabilitation d’un immeuble collectif à Bar le Duc
Le marché sur appel d’offres ouvert relatif à la transformation de 17 logements
en bureaux et en un restaurant comporte 11 lots ; 6 ont fait l’objet d’un ou plusieurs
avenants. Pour 2 lots, en particulier le lot n°9 «
chauffage-plomberie
», le montant
des avenants se traduit par une augmentation supérieure à 15%.
montant des avenants
En euros
Montant initial
Montant des
avenants
évolution
Lot n°2
81 453,76
7 841,89
9,62 %
Lot n°6
6 819,00
1 391,60
20,40 %
Lot n°7
32 535,00
2 392,00
7,35 %
Lot n°8
39 071,00
-2 503,52
-6,40 %
Lot n°9
24 978,00
11 268,45
45,11 %
Lot n°10
120 710,20
11 419,09
9,45 %
9.3.
Groupement de commande avec la commune de Raival
Par convention du 13 juin 2006, l’OPAC de la Meuse et la commune de Raival
ont constitué un groupement de commande pour la coordination de la construction
de 3 logements et la restructuration de la mairie de Raival. Le groupement a pour
objet «
la réalisation d’un appel d’offres commun aux deux projets afin d’optimiser la
réalisation des travaux et les coûts
». L’OPAC est chargé, en qualité de
coordonnateur du groupement, de l’organisation de l’ensemble des opérations des
cocontractants.
Les différentes phases du marché, sur appel d’offres ouvert, se sont
déroulées de septembre à novembre 2006, selon le calendrier suivant :
- publication de l’avis, 1,2 et 8 septembre.
- réunions de la commission d’appel d’offres : 9 et 31 octobre.
- approbation du marché: 14 novembre.
- notification du marché : 29 novembre.
La
convention
constitutive
du
groupement
n’est,
toutefois,
devenue
exécutoire, qu’à compter de sa transmission au contrôle de légalité, le 23 novembre
2006. Il en résulte que le groupement n’a été juridiquement créé qu’à cette date et
que l’ensemble de la procédure, sous réserve de la notification proprement dite du
marché, s’est déroulée hors du cadre juridique correspondant.
Le maire de la commune de Raival à pris acte de ces dispositions.
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10.
LA RÉNOVATION URBAINE
10.1.
Les opérations ANRU
Le protocole de préfiguration de la convention pluriannuelle de rénovation
urbaine de Verdun a été signé le 11 septembre 2007. Le programme présenté
prévoit, en termes d’habitat, les opérations suivantes :
- la démolition de 397 logements et la reconstitution d’une offre de 332
logements, dont 93 sur ces quartiers et 239 hors site, à l’échelle de
l’agglomération et du bassin d’habitat.
- la diversification de l’offre par la réalisation de 40 logements par la Foncière
logement et 6 PSLA.
- la réhabilitation de 751 logements et la résidentialisation de 1 174
logements.
- l’amélioration de la qualité de service pour 541 logements.
Le plan de financement 2004-2008, intègre 183 démolitions de logements,
100 créations, 170 réhabilitations et 68 résidentialisations. L’échéancier prévoit un
démarrage sur la période 2005-2008.
Au jour de l’enquête, ces projets n’ont pas reçu de commencement
d’exécution, hors opérations urgentes.
10.2.
Les éléments apportés par l’organisme
10.2.1.
La délégation des aides à la pierre
Depuis le 1
er
janvier 2007, le Conseil Général de la Meuse est le délégataire
unique des aides à la pierre sur le département, sa prise de délégation s’est
appuyée sur un diagnostic et un schéma départemental de l’Habitat, auquel l’O.P.H.
a été associé.
Cette articulation s’est faite autour des axes de développement attendu par le
Conseil Général et en prenant en compte les orientations du Plan Stratégique
Patrimonial, tant en production qu'en réhabilitation.
La deuxième actualisation du plan stratégique patrimonial de l’O.P.H. a été
intégrée dans le cadre de la déclinaison en contrats de territoires par la délégation
des aides à la Pierre.
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A la date d’aujourd’hui, l’O.P.H. porte pratiquement seul à la fois la
programmation et la déclinaison opérationnelle du schéma départemental et les
conventions territoriales. Les opérations se déclinent pour 2007 en 73 PLUS, 35
PLAI et 24 PLS et une prévision pour 2008 de 163 PLUS, 51 PLAI et 27 PLS.
La prise de délégation du Conseil Général a inscrit la programmation de
logements dans une logique beaucoup plus territoriale et politique, qu'auparavant.
En effet, l’O.P.H. s’affirme comme un partenaire privilégié des collectivités
territoriales dans leur politique d’habitat et d’aménagement. Cette politique est
construite à partir d’un diagnostic partagé, et fixe des objectifs opérationnels
contractualisés.
Cependant, cette prégnance de l’O.P.H. sur le secteur suscite d’autres
besoins émergeants en matière notamment de développement économique, de
soutien à des initiatives locales ou encore au titre de logiques associatives, pour
lesquels la collectivité de rattachement ne s'est pas encore positionnée quant à des
développements
opérationnels éventuellement confiés à l'O.P.H., à titre accessoire.
Il faut signifier depuis la prise de compétence une réduction du délai de
programmation, ce qui nous permet d'engager plus en amont les études pré-
opérationnelles et par conséquent de déposer les dossiers de financement plus
rapidement.
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Cependant, les notifications administratives pour l’accord de financement
mettent plus de temps à nous parvenir. Certes, le fait de transiter par la délégation
et les services de l’Etat rajoute des procédures, mais pour autant ne justifie pas le
rallongement des délais d’instruction par les services de l’Etat. Nous constatons
également des dossiers qui se complexifient. En effet, les services de l’Etat exigent
des documents qu’ils ne demandaient pas auparavant (exemple : plan des
logements pour des remplacements de chaudières).
Force est de constater, que le temps gagné dans le cadre de la
programmation n’est cependant pas capitalisé, et, in fine, ne permet pas un
démarrage plus rapide des opérations.
10.2.2.
ANRU : les modalités d’association des habitants au projet
Dans le cadre de l'opération de Verdun ou Bar-le-Duc, il faut noter la spécificité
de l'implantation sur chacun des sites de la présence d'un centre social. C’est pourquoi
au niveau des quartiers, ces structures assureront l'information et l'animation du projet.
Ils seront accompagnés par des dispositifs spécifiques comme les instances locales de
coordination gérontologique, la mission du handicap ou les services sociaux du
Département.
Un dispositif de sûreté, placé sous le pilotage de la ville de Verdun, chef de file
du projet, coordonne l'ensemble des activités et se soucie du choix des supports
d'information, et centralise les trois niveaux d'information et d'évaluation :
- au niveau de la commune et du bassin d'habitat.
- au niveau du quartier.
- au niveau de l'immeuble.
Dans le cadre du plan de relogement, après avoir étudié de manière hypothétique
les besoins, et les restes à charge des habitants, une rencontre individuelle auprès de
chaque locataire va être organisée. Nous avons opté pour l'hypothèse du relogement de
chacun dans un logement neuf construit. L'OPH reste le seul bailleur intervenant dans le
cadre de la reconstitution de l'offre et a bénéficié de foncier cédé par la SAVTB55 ou
par la ville de Verdun.
La reconstitution de l'offre tout comme la programmation du plan de
cohésion sociale est conçue afin de réduire la vacance.
Pour l'instant, nous n'avons pas encore mis en place les dispositions de versement
de subvention. I l est évident que les opérations ANRU sont mieux financées en matière
de construction ou de réhabilitation.
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11.
RECOMMANDATIONS DE LA CHAMBRE
1.
Poursuivre le rapprochement entre l’OPAC et la SA VTB, acté par
délibération du conseil général du 3 juillet 2008, accompagné du transfert
de l’intégralité des activités de construction et de gestion patrimoniale, au
bénéfice de l’OPAC, et de la dissolution du GIE « Logement social en
Meuse ».
2.
Inscrire ce projet dans le cadre de la politique départementale du
logement définie par le conseil général.
3.
Mettre en place une gestion prévisionnelle des emplois et des
compétences ; évaluer, dans une perspective pluri-annuelle, l’évolution
correspondante des frais de structure.
4.
Concevoir les outils et les indicateurs nécessaires au suivi et à
l’évaluation du nouveau dispositif.
5.
Instaurer, au sein de l’office, un véritable pilotage d’activité, par la mise
en place de tableaux de bord décisionnels, en prenant en compte
l’ensemble des fonctions.
6.
Formaliser, dans un document unique, la politique patrimoniale de
l’office, afin d’en garantir la lisibilité, le suivi et l’évaluation.
7.
Réaliser, dans le cadre du contrôle interne, une analyse et un suivi du
coût des opérations de construction et de réhabilitation.
8.
Inscrire la démarche qualité dans une dynamique d’objectifs quantifiés et
évalués.
9.
Formaliser les missions de chaque agent dans le cadre de fiches de
poste, tenant compte de l’environnement et des objectifs propres de
l’office.
10.
Garantir la compétence de principe des commissions d’attribution des
logements.
11.
Veiller à une stricte application des règles de la comptabilité publique et à
l’exacte adéquation de l’outil informatique.
Telles sont les observations que la chambre régionale des comptes a souhaité
formuler sur la gestion de l’office public de l’habitat de la Meuse.