ROD2 - SENIM
Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapport d’observations définitives en date du 21 juillet 2008
SOCIETE D’EQUIPEMENT DE NIMES METROPOLE (SENIM)
(GARD)
Exercices 1999 et suivants
Délibérations de la chambre : 14 décembre 2007 (observations provisoires) et
15 et 16 mai
2008 (observations définitives)
Réponses aux observations provisoires : ordonnateur le 25/03/2008
Réponses aux observations définitives : ordonnateur : néant,
ancien ordonnateur le 09/07/2008
Document devenu communicable le 27/09/2008
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Rapp
Rapp
Rapp
Rapport d’observations définitives n°086/451 du 21/07/2008
ort d’observations définitives n°086/451 du 21/07/2008
ort d’observations définitives n°086/451 du 21/07/2008
ort d’observations définitives n°086/451 du 21/07/2008
Société d’équipement de Nîmes Métropole (SENIM)
Exercices
1999 et suivants
1- PRESENTATION DE LA SOCIETE
.....................................................................................................
2
1-1
O
BJET ET CAPITAL SOCIAL
.......................................................................................................
2
1-2
L
E FONCTIONNEMENT DES ORGANES D
’
ADMINISTRATION ET DE GESTION
....................................
3
1-3
L’
ORGANIGRAMME FONCTIONNEL
. ............................................................................................
3
1-4
L
A GESTION DES RESSOURCES HUMAINES
. ...............................................................................
5
2- BILAN FINANCIER DE LA PERIODE 1999-2006.
............................................................................
6
2-1
L’
ACTIVITE DE LA
SENIM
.........................................................................................................
6
2-2
L
ES RESULTATS FINANCIERS ET LE NIVEAU D
’
ENDETTEMENT
......................................................
9
2-3
U
NE FAIBLESSE
«
STRUCTURELLE
»
DES CAPITAUX PROPRES
..................................................
12
2-4
L’
INFORMATION DES ACTIONNAIRES
........................................................................................
13
3- LES CONVENTIONS PUBLIQUES D’AMENAGEMENT.
..............................................................
14
3-1
L
A MISE EN OEUVRE DU NOUVEAU CADRE JURIDIQUE DES
CPA
.................................................
14
3-2
L
’
EXECUTION DES PRINCIPAUX TRAITES DE CONCESSIONS
. ......................................................
15
4- L’OPERATION DE LA ZAC DE LA GARE.
......................................................................................
22
4-1
L
ES DIFFICULTES DE LA CONCESSION
. .........................................................................................
23
4-2
L
ES VICISSITUDES DU MANDAT
. ...................................................................................................
24
5- LA ZAC DU FORUM DES CARMES.
................................................................................................
31
5-1
L’
ACCUEIL DES ACTIVITES DU CENTRE UNIVERSITAIRE DE FORMATION ET DE RECHERCHE
...............
31
5-2
L
E BILAN FINANCIER DE LA CONCESSION
. .....................................................................................
32
5-3
L
E MONTAGE JURIDIQUE
..............................................................................................................
32
6- LES OPERATIONS EN FONDS PROPRES DE LA SOCIETE : L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE.
..................................................................................................................................
32
6-1
L
A SOCIETE
X
.............................................................................................................................
33
6-2
L
E LABORATOIRE
Y
.....................................................................................................................
33
6-3
L
A SOCIETE
Z
.............................................................................................................................
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1- PRESENTATION DE LA SOCIETE
Acteur incontournable en matière d’aménagement urbain depuis sa création en 1986, la
SENIM a été l’instrument de la ville de Nîmes en matière d’urbanisme sous la présidence de l’ancien
maire de Nîmes, Jean Bousquet, jusqu’en 1995. Elle l’est demeurée après son départ tout en
élargissant son domaine d’action au secteur social en réalisant notamment des opérations
programmées d’amélioration de l’habitat et en devenant de surcroît, de manière plus originale, un outil
pour la politique de la ville en assurant la maîtrise d’oeuvre urbaine et sociale (MOUS) dans le cadre
d’une convention quadripartite avec la ville de Nîmes, le département du Gard et l’Etat.
A compter de 2001, la nouvelle équipe dirigeante a souhaité privilégier l’aménagement,
en considérant que les interventions en matière sociale concurrençaient le secteur privé et que les
services techniques de la ville de Nîmes avaient repris en régie directe certaines opérations.
La SENIM a également développé une activité d’immobilier d’entreprise, financée sur
fonds propres, pour répondre aux besoins du Gard rhodanien dans les secteurs de la haute
technologie (NTIC) et des biotechnologies.
La société a connu une forte croissance jusqu’en 2003 où son résultat comptable est
devenu déficitaire et plus encore en 2004 et 2005. Cette situation a conduit l’entreprise à licencier 50%
de ses effectifs en 2005.
Depuis lors, la société s’efforce de se recentrer sur son métier d’aménageur et d’élargir
son domaine d’intervention au-delà du département, dans un environnement modifié par l’entrée des
SEM dans le champ concurrentiel et l’obligation faite aux collectivités locales d’attribuer, désormais,
les concessions d’aménagement selon des principes de publicité et de mise en concurrence
formalisés.
1-1 Objet et capital social
La société d’équipement de Nîmes métropole (SENIM) est une société anonyme
d’économie mixte, régie par les dispositions du code de commerce et par les articles L. 1521-1 à
L. 1525-3 du code général des collectivités territoriales (CGCT).
Créée le 3 juillet 1986, elle a pour objet : «
d’entreprendre des opérations
d’aménagement, de rénovation urbaine, de restauration immobilière, de construction, d’exploitation et
de gestion à caractère industriel et commercial, ou de réaliser toute autre activité d’intérêt général…
Ces activités sont réalisées soit pour le compte des collectivités publiques, ou leurs émanations, soit
pour celui de personnes privées, soit pour le compte de la société elle-même...»
.
Depuis l’assemblée générale du 20 octobre 2004, l’intervention de la SENIM n’est plus
cantonnée à Nîmes et sa région, elle peut désormais répondre à des appels d’offres en dehors de tout
critère géographique.
Son capital social au 31 décembre 2006 s’élève à 3 184 856 € détenu à 72,13% par la
communauté d’agglomération de Nîmes Métropole (48,09%) et la ville de Nîmes (24,04%). Le reste
des actions se répartit entre la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d’Epargne et de
Prévoyance Régionale, la Chambre de Commerce et d’Industrie de Nîmes-Uzès-Le Vigan, la SNC
Anjou Go, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel, l’Union des syndicats patronaux du Gard,
Nevalor Régions et un particulier.
La communauté d’agglomération de Nîmes Métropole, qui a bénéficié du transfert de plus
des deux tiers des actions détenues par la ville de Nîmes, assure la présidence du conseil
d’administration depuis avril 2003.
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1-2 Le fonctionnement des organes d’administration et de gestion.
La chambre a relevé l’absence de résumé des débats dans les procès-verbaux de
l’assemblée générale des actionnaires. L’ordonnateur reconnaît que l’article L. 242-15-3° du code de
commerce prévoit, au nombre des mentions obligatoires, tant le résumé des débats que le résultat des
votes mais fait valoir que les résolutions mises au vote étaient adoptées à l’unanimité. Il n’en demeure
pas moins que l’indication des résultats des votes ne suffit pas à satisfaire l’obligation de restituer la
teneur des échanges au sein de l’assemblée.
La juridiction a également relevé le non-respect de l’obligation, prévue par l’article
L. 15124-5 du code général des collectivités territoriales (CGCT) pour les administrateurs représentant
des collectivités actionnaires au conseil d’administration d’élaborer, au moins une fois par an, un
rapport pour l’organe délibérant de la collectivité actionnaire. La chambre acte que la SENIM a
régularisé la situation à partir de 2006.
Jusqu’à la loi relative aux nouvelles régulations économiques (NRE) n°2001-420 du 15
mai 2001, l’article L. 225-51 du code du commerce prévoyait que le président du conseil
d’administration assumait également la direction générale de la société. Depuis cette loi, la direction
générale peut, au choix du conseil d’administration, être assumée soit par le président du conseil
d’administration, soit par un directeur général nommé par ce même conseil.
Deux présidents se sont succédé sur la période :
- M. Alain FABRE-PUJOL qui a exercé les fonctions de président et de directeur général
jusqu’en mars 2001.
- M. Franck PROUST qui a exercé les fonctions de président à compter de mars 2001, de
président-directeur-général du 14 février 2003 au mois de juin 2006 et les fonctions de président
depuis la nomination d’un directeur général le 13 juin 2006 et ce jusqu’au 13 mai 2008.
1-3 L’organigramme fonctionnel.
1-3-1 L’organisation interne de la société.
Fin 2004 la société comptait 26 personnes.
Une nouvelle organisation interne a été adoptée à l’issue de la restructuration intervenue
en 2005. Elle est fondée sur une responsabilisation accrue des chargés d’opérations, ainsi que sur «
la
séparation des métiers fonctionnels et opérationnels »
(PV du conseil d’administration du 8 février
2006).
L’objectif exprimé par l’ordonnateur est d’obtenir la certification ISO 9001 par la voie d’une
sécurisation des procédures.
En 2006, la société compte 13 salariés de droit privé (9 cadres, 3 agents de maîtrise et 1
employée), dont le directeur général.
Les opérations sont conduites par 4 chargés d’opérations et 3 assistantes opérationnelles
les secondent.
Une directrice des affaires juridiques intervient pour les cessions et acquisitions foncières.
Un agent de maîtrise est en charge des procédures de consultation des marchés en
liaison avec chacun des chargés d’opération.
Un contrôleur de gestion assure le contrôle interne et fait l’interface avec le cabinet
d’expertise comptable ADEXI pour la tenue de la comptabilité.
Une assistante de direction s’occupe du suivi des ressources humaines et des contrats
de maintenance de la société et prépare les séances du conseil d’administration avec l’appui d’un
cabinet d’avocats, FIDAL.
Une secrétaire gère l’accueil.
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1-3.2 Les prestations de services externalisées.
La société «
externalise
» un certain nombre de missions essentiellement auprès de 3
prestataires :
1-3.2.1 L’intervention de la SCET (Services, Conseil, Expertises, Territoires).
Un contrat conclu en janvier 2001 prévoyait deux types de prestations : des prestations au
titre du réseau des SEM ( diffusion de guides méthodologiques, mise à disposition de cadres, mission
de surveillance exercée par le directeur régional de la SCET) et outre des missions d’expertise
ponctuelles, une large palette de services et missions de gestion (prestations informatiques et tenue
de la comptabilité, gestion de la trésorerie, contrôle de gestion, gestion administrative des marchés,
assistance à la gestion de la vie sociale, gestion administrative du personnel et de la paie, assistance à
la souscription de contrats d’assurance).
Dans ce cadre les fonctions de direction ont été assurées par deux directeurs successifs
issus du réseau de la SCET.
M. X, exerça jusqu’en novembre 2003, les fonctions de directeur technique, puis de
directeur général délégué jusqu’à sa démission le 31 décembre 2004. Son successeur, M. Y,
également mis à disposition par la SCET, a d’abord exercé la fonction de directeur technique avant
d’être nommé directeur général délégué le 1
er
mars 2005.
La chambre relève que M. X restait employé par la SCET qui lui versait son traitement, la
SENIM remboursant à la SCET le montant de cette rémunération, charges comprises, avec une
majoration de 25%, au titre de «
frais d’intervention et de gestion
», et la TVA au taux en vigueur sur
l’ensemble. Les conditions de mise à disposition de M. Y du 1
er
janvier 2005 au 31 mars 2006 étaient
identiques.
M. Z, directeur salarié en charge du développement de la société depuis le départ de M.
Y, démissionnaire le 31 mars 2006, a été nommé directeur général pour deux ans par décision du
conseil d’administration du 13 juin 2006. Il ne fait pas partie du réseau SCET et la chambre relève que
le coût de son contrat de travail est inférieur de 25% à celui de ses deux prédécesseurs alors même
qu’il exerce seul la fonction de directeur général sans être secondé par un directeur adjoint.
- Compte tenu des difficultés financières rencontrées par la société, le contrat en date
du 7 avril 2004 a maintenu les prestations au titre du réseau des SEM mais limité en revanche les
interventions de la SCET en matière de gestion. Certaines fonctions comme la tenue de la
comptabilité, ont été internalisées ou confiées à d’autres partenaires.
L’ordonnateur, dans sa réponse,
fait valoir que la réduction du périmètre du contrat en 2004 serait due aux insuffisances du prestataire
en matière informatique et pour la tenue des comptes de gestion
.
- Enfin, l’avenant du 17 mars 2006 n’a conservé que les prestations apportées par le
réseau inter-SEM.
1-3.2.2 L’intervention du cabinet d’expertise comptable ADEXI (Audit, Diagnostic,
Expertise comptable, International).
Ce cabinet intervient dans le cadre d’un contrat en date du 18 mars 2004, pour des
prestations d’expertise comptable du 1
er
mars 2004 au 31 décembre 2006 puis, au titre d’un avenant
du 28 juin 2006, pour tenir la comptabilité de la SEM. Il fournit également une assistance en matière
d’immobilier d’entreprise, le tout pour un coût annuel de l’ordre de 80 000 € HT.
1-3.2.3 L’intervention de la société d’avocats FIDAL
Cette société est prestataire au titre de deux lettres de commande. L’une, du 8 décembre
2003, lui confie des prestations de gestion administrative du personnel, l’autre, du 6 juin 2006 lui
attribue une mission de conseil juridique dans le domaine du droit des sociétés. Le coût de son
intervention s’élève à un peu plus de 11 000 € HT par an.
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1-3.2.4 Le tableau ci-dessous détaille le coût des prestations extérieures (source :
SENIM) :
en €
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
SCET
546 848
734 832
721 916
867 404
721 738
423 578
362 073
339 872
ADEXI
20 703
79 992
83 217
78 114
FIDAL
6 905
11 941
11 597
TOTAL
546 848
734 832
721 916
867 404
742 441
510 475
457 231
429 583
La chambre relève que les hésitations qui ont présidé à ces différents choix notamment
pour la comptabilité, qui externalisée avant 2004, est alors internalisée avant d’être à nouveau
externalisée en 2006, n’ont pas été sans générer des dysfonctionnements. Elle note cependant que le
coût total des contrats de ces trois prestataires est inférieur, depuis 2004, aux sommes antérieurement
versées à la seule SCET.
1-4 La gestion des ressources humaines.
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Nbre d’agents
25
+Directeur
32
+Directeur
+
agent
M
par la SCET
32
+Directeur
31
(1)
+Directeur
32
+Directeur
+un
contractuel
apprenti
25
+Directeur
+ un
apprenti
17
+Directeur
12
+Directeur
« salaires
traitements »
763 262
1 029 179
1 141 987
1 137 031
1 051 491
1 198 637
1 052 106
614 373
(Pour info
résultat de
l’exercice) :
+ 62 008
+ 424 773
+ 168 702
+ 134 110
- 68 832
- 792 784
- 647 437
- 114 108
Ainsi qu’en témoigne le tableau ci-dessus, les effectifs ont augmenté jusqu’en 2003 où le
nombre d’agents s’est stabilisé à 32, il a ensuite diminué à partir de 2004.
Les charges de personnel sont passées en conséquence de 1 M€ de 2000 à 2005 à
600 000 € en 2006 en incluant le salaire du directeur.
Le pic de recrutement s’est situé en 2000 où 8 personnes ont été embauchées. Le
rapport de gestion du conseil d’administration de l’année justifiait ce choix par la bonne santé de
l’entreprise et ses perspectives de développement.
Dès 2001, le procès-verbal du conseil d’administration du 13 juin 2001 faisait référence à
une analyse financière confiée au cabinet d’audit KPMG aux termes de laquelle cette société attirait
l’attention sur la nécessité d’anticiper une éventuelle baisse d’activité, notamment du fait du fort degré
de dépendance à l’égard de l’opération Gare Centrale.
La chambre relève que la période où les effectifs étaient les plus élevés coïncide avec
celle où le contrat avec la SCET était le plus étoffé et que les recrutements ont continué jusqu’en 2004.
Il a en effet été procédé, en 2003, à trois recrutements par contrats à durée déterminée
(CDD) et un en contrat à durée indéterminée (CDI) compensée par trois départs seulement.
En 2004, un directeur adjoint de la production a été recruté, les trois CDD précédents
sont devenus des CDI et une promesse d’embauche d’un agent en contrat d’apprentissage a été
signée. Sept personnes ont cependant quitté l’entreprise durant l’année (transferts dans d’autres
sociétés du groupe, départ en retraite et démissions) et l’effectif a été ramené à vingt six.
La chambre prend acte des efforts consentis ensuite par la SENIM pour renégocier le
contrat avec la SCET en 2004 puis aboutir en 2006 à un plan de restructuration qui a réduit les effectifs
à treize personnes.
(1)
Une personne en congé parental.
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2- BILAN FINANCIER DE LA PERIODE 1999-2006.
(tableaux détaillés en annexe, établis sur la base des données issues des bilans et
comptes de résultats de la société : les chiffres 2006 sont ceux, provisoires, fournis par la SENIM).
2-1 L’activité de la SENIM.
2-1.1 Le tableau ci-dessous détaille, pour la période sous revue, la répartition des
produits de fonctionnement par secteur.
SENIM
-
REPARTITION
DES
PRODUITS
D’EXPLOITATION
PAR
SECTEUR
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
%
montant
%
montant
%
montant
%
montant
%
montant
%
montant
%
montant
Fonctionnemen
t
13
3 118 954
13
3 008 000
15
2 893 395
14
2 333 302
14
1 930 769
10
2 010 151
9
1 646 202
Immobilier
d'entreprise
1
58 540
4
861 000
2
467 282
4
682 880
5
682 982
4
697 470
5
916 508
Produits des
concessions
86
20 095 829
83
18 350 000
83
16 407 547
82
13 333 287
81
11 266 624
86
16 529 556
86
16 846 092
Total des
produits
d'exploitation
23 273 323
22 219 000
19 768 224
16 349 469
13 880 375
19 237 177
19 408 802
La SENIM exerce son activité pour 84% en moyenne sous forme de conventions
publiques d’aménagement. Les 16% restant représentent des locations d’immeubles industriels ou de
bureaux et quelques suivis d’assistance auprès de petites SEM.
Depuis 2003, le résultat net et le résultat d’exploitation de la SEM sont négatifs :
En €
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CA net
8 863 034
11 575 832
9 401 736
14 328 790
15 712 181
18 126 279
8 714 998
5 581 306
produits
d'exploitation
13 566 168
23 272 868
22 220 130
19 768 224
16 349 469
13 880 375
19 237 177
19 408 802
charges
d'exploitation
13 365 706
22 616 717
21 902 904
19 446 423
16 424 540
14 655 113
19 829 555
19 556 251
résultat
d'exploitation
200 462
656 151
317 226
321 801
-75 071
-774 738
-592 378
-147 449
résultat net
62 008
424 773
168 702
134 111
-68 832
-792 784
-647 437
-114 108
L’examen du chiffre d’affaires de la société met en évidence une évolution « en dents de
scie » qui témoigne des difficultés rencontrées par la SENIM essentiellement dans son activité de
concessionnaire d’aménagement.
2-1.2 Le chiffre d’affaires, d’un montant de 8 863 034 € en 1999 progresse jusqu’à
atteindre 18 126 279 € en 2004 pour diminuer de 52% en 2005 où il est égal à 8 714 998 €. Le rapport
de gestion 2005 explique ce résultat par une diminution à la fois de la commercialisation des terrains
en concession et
de la production vendue de services (loyers facturés et rémunérations perçues en
qualité de mandataire).
En 2005 le volume des stocks augmente de 14 132 684 € par rapport à l’année
précédente. Cette hausse de la production stockée génère une hausse des produits d’exploitation
parallèlement à une forte augmentation des charges qui passent de 14 655 113 € en 2004 à
19 829 555 € en 2005.
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Cette situation s’explique en partie par la nécessité de constituer
des stocks de terrains,
principal poste des charges d’exploitation (en augmentation en 2005 après une baisse constante et
régulière depuis 1998, il s’élève à 14 444 473 €, soit 72,84% du total des charges d’exploitation) mais
aussi par l’inscription en pertes d’études sans suite.
Selon les chiffres provisoires communiqués par la SENIM, le chiffre d’affaires pour 2006
serait de 5 581 306 €, son plus bas niveau depuis 1999, proche de celui de 1998 : 5 470 982 €.
2-1.3 Le tableau ci-dessous reprend le détail des principaux indicateurs d’activité :
- La capacité d’autofinancement est négative sur toute la période.
- La marge commerciale est demeurée stable sur la période mais la valeur ajoutée qui
permet d’évaluer la performance des métiers de base de l’entreprise, qui augmentait depuis 2003, a
diminué en 2005. L’ordonnateur fait état du calcul des indicateurs retraités en ne tenant compte que de
la structure et des opérations d’immobilier d’entreprise et fait valoir que la valeur ajoutée produite est la
suivante sur la période :
2001
2002
2003
2004
2005
2006
1 870
1 864
1 570
1 406
1 577
1 566
Ces chiffres ne reflètent cependant qu’une faible part de l’activité de la SENIM qui
intervient, pour l’essentiel, comme aménageur. Ils traduisent, de surcroît, avant tout les efforts de
désengagement du secteur immobilier d’entreprises.
Ces résultats s’expliquent par différents facteurs :
square4
le retrait de l’opération d’aménagement urbain dite AEF (Arènes-Esplanade-
Feuchères), l’opération ayant été confiée aux services de la ville ;
square4
des commercialisations freinées par les contraintes liées aux risques d’inondation et
à la mise en place de la loi sur le renouvellement urbain (SRU), qui a notamment institué les plans
locaux d’urbanisme à la place des plans d’occupations des sols, mais aussi du fait de compromis de
vente qui ne se sont pas concrétisés sur certaines zones d’aménagement concerté (ZAC) : les
rémunérations des mandats sont passées de 293 K€ en 2004 à 60 K€ en 2005 ;
square4
des recours juridiques sur l’«
îlot grill
» ;
square4
un problème de pollution sur la ZAC de la gare qui a nécessité d’en revoir le projet ;
square4
la plupart des conventions sont en phase de clôture sans qu’il y ait de nouvelles
commandes, les communes de l’agglomération à l’exception de Saint-Gilles ne traitant pas avec la
SENIM.
- Enfin, depuis 2003 la hausse des charges est supérieure à celle des produits
d’exploitation et cela conduit à un résultat d’exploitation et un résultat net déficitaires.
Les charges sont en effet en forte augmentation sur la période avec notamment une
augmentation moyenne plus importante des charges «
courantes
» d’exploitation de l’entreprise que
des achats de terrains.
Les créances correspondent principalement à des ventes réalisées dans le cadre des
concessions ; la rubrique « autres créances » reprend, pour l’essentiel, les subventions attendues de
la collectivité.
R
ATIOS PRINCIPAUX ET AGREGATS SUR RESULTAT D
’
EXPLOITATION EN
K€
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
CHIFFRES D’AFFAIRES NETS
8 863
11 576
9 402
14 329
15 712
18 126
8 715
5 581
PRODUITS D’EXPLOITATION
13 566
23 273
22 220
19 768
16 349
13 880
19 237
19 409
CHARGES D’EXPLOITATION
13 366
22 617
21 903
19 446
16 424
14 655
19 830
19 556
RESULTAT D’EXPLOITATION
200
656
317
322
- 75
- 775
- 592
- 147
R
ésultat
C
ourant
A I
mpôt
200
463
175
44
- 411
- 1 105
- 857
- 430
M
arge
b
rute
870
1 912
1 664
1 767
1 796
1 521
1 438
3 841
V
aleur
A
joutée
91
382
278
290
482
440
365
2 839
E
xcédent
B
rut d’
E
xploitation
-1 085
-1 171
-1 473
-1 458
-1 162
-1 296
-1 341
+ 1 777
C
apacité
d
’A
uto
f
inancement
- 1 050
- 1 591
- 2 412
-2 082
-2 273
- 2 067
- 2 464
- 2 012
Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapport d'observations définitives : Société d’équipement de Nîmes Métropole
(SENIM) (30)
ROD2 – SENIM
8/35
Ainsi que le retrace le tableau ci-dessous, sur la période le montant des créances
rapporté au chiffre d’affaires net est en conséquence très important ; ce montant est même supérieur
au CA net en 1999, 2000 et 2005 et pèse sur les résultats de la société.
En €
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
créances clients
7 442 643
8 324 062
2 685 418
3 579 905
2 988 212
9 747 185
6 173 394
autres créances
3 033 339
6 430 539
3 541 682
6 200 502
3 417 713
3 283 741
3 786 271
total créances
10 475 982
14 754 601
6 227 100
9 780 407
6 405 925
13 030 926
9 959 665
production vendue de
biens
7 960 744
9 692 714
7 789 882
12 707 160
14 234 000
16 750 445
7 466 864
production vendue de
services
902 289
1 883 119
1 611 853
1 621 631
1 478 181
1 375 834
1 248 133
CA net
8 863 034
11 575 832
9 401 735
14 328 791
15 712 181
18 126 279
8 714 997
2-1.4 L’activité même de la SEM est problématique.
- La SEM paraît ne pas avoir suffisamment cherché à renouveler son carnet de
commandes.
La SCET, qui intervenait alors en conseil, son directeur régional étant par ailleurs
administrateur de la SENIM, a ainsi regretté le manque de réactivité de la SENIM dans un courrier du
12 février 2004 : «
depuis le mois de mai, j’ai attiré l’attention sur le résultat et plus violemment à partir
du mois de septembre, en indiquant le chiffre d’affaires restant à réaliser pour arriver à un résultat de
100 000 €, conformément aux prévisions révisées de juin, établies directement par la société ».
- Les expertises demandées à des cabinets extérieurs soulignent également l’absence
de maîtrise des opérations ainsi qu’une vision à court terme de l’activité : l’audit du cabinet KPMG
présenté au conseil d’administration du 8 février 2006 fait valoir que :
«le développement d’opérations
complexes, dans un contexte économique difficile pour la SENIM, ne semble pas avoir été
suffisamment maîtrisé »
.
2-1.5 Par ailleurs, alors que comme toute entreprise, la SENIM doit être en mesure
d’assurer la couverture des risques identifiés inhérents à son activité par des provisions, elle ne
provisionne pas ses risques contentieux, pourtant non négligeables dans le métier d’aménageur.
Ainsi, s’agissant du contentieux du «
cheval blanc
», un protocole transactionnel du 2
décembre 2006 a prévu le versement de 843 K€ par la SEM mais il n’y a eu à aucun moment de
constitution de provision, alors même que le contentieux judiciaire était allé jusqu’en Cour de
cassation.
Dans sa réponse l’ordonnateur fait valoir que le montant de l’indemnité transactionnelle a
été pris en charge par la ville de Nîmes.
Dans tous ses rapports sur la période, le commissaire aux comptes attirait pourtant
l’attention de la société sur ce point. De même relevait-il que, dans le cadre de son activité d’immobilier
d’entreprise, la société avait réalisé des travaux d’aménagement dans des bâtiments mis
temporairement à sa disposition et que, alors que ces mises à disposition allaient perdurer, il n’y avait
pas de dépréciation complémentaire de ces éléments d’actifs.
Le commissaire aux comptes observait également l’absence de constitution de provisions
pour risques liés aux incidences d’un éventuel rejet par le concédant, des comptes-rendus d’activité
aux concédants par le concessionnaire (CRAC), notamment sur l’opération de la ZAC de la gare. La
chambre note que cette remarque prend tout son sens avec l’évolution du régime juridique des
conventions publiques d’aménagement (CPA) qui fait que désormais le concédant peut faire supporter
une partie du risque à son concessionnaire.
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Rapport d'observations définitives : Société d’équipement de Nîmes Métropole
(SENIM) (30)
ROD2 – SENIM
9/35
Les requêtes en annulation des arrêtés de cessibilité ne sont pas davantage
provisionnées. Enfin aucune provision pour pertes de loyers n’est constituée dans le domaine de
l’immobilier d’entreprise alors même que le risque était bien avéré dans une des opérations conduites
où la société a dénoncé la convention avant son terme.
La chambre acte qu’en la matière l’ordonnateur fait état de la mise en place d’une méthode
d’amortissements par composants, à partir de janvier 2005, qui lui permet d’aboutir à une valeur nette
comptable nulle au terme de la mise à disposition.
2-2 Les résultats financiers et le niveau d’endettement.
2-2.1 De 1999 à 2006 les résultats financiers sont systématiquement négatifs ainsi
qu’en témoigne le tableau suivant :
SENIM - Résultat financier
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Produits financiers
Produits financiers de participations
Produits des autres val. Mobilières et
créances de l'actif immobilisé
47
81
34
Autres intérêts et produits assimilés
1 480
45 006
53 661
21 802
27 571
15 813
79 477
Reprises sur provisions et transferts de
charges
65 726
72 576
79 759
85 434
70 597
78 734
76 991
143 800
135 318
Différences positives de change
Produits nets sur cessions de val.
Mobilières
45 746
28 031
34 062
199 373
248 853
49 054
40 437
26 701
17 372
PRODUITS FINANCIERS
112 999
100 688
113 855
329 813
373 111
149 590
144 999
186 314
232 167
dotation financière aux amortissements
et prov.
Intérêts et charges assimilées
22 734
314 903
306 850
471 391
650 793
485 741
474 965
451 269
515 444
Différences négatives de change
Charges netttes sur cessions de valeurs
mobilières de placement
CHARGES FINANCIERES
22 734
314 903
306 850
471 391
650 793
485 741
474 965
451 269
515 444
RESULTAT FINANCIER
90 265
-214 216
-192 995
-141 578
-277 682
-336 151
-329 966
-264 955
-283 277
Résultat reporté
277 683
A compter de 2003, les résultats financiers contribuent à la dégradation du résultat global
de la SENIM, ainsi que le traduit le tableau qui suit.
En 2005, le déficit global de -647 K€ résulte à la fois du déficit d’exploitation de -592 K€ et
du déficit financier de -265 K€, compensés en partie seulement par un résultat exceptionnel de + 210
K€.
En 2006, le déficit financier de - 284 K€ et le déficit d’exploitation de -147 K€ ne sont
pareillement que partiellement compensés par un résultat exceptionnel de + 317 K€ contribuant à un
résultat global déficitaire de - 114 K€.
Pour 2007 l’ordonnateur fait état d’un résultat bénéficiaire de 1 462 764,74 euros qu’il
présente comme la conséquence des efforts de restructuration engagés.
Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapport d'observations définitives : Société d’équipement de Nîmes Métropole
(SENIM) (30)
ROD2 – SENIM
10/35
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
PRODUITS D'EXPLOITATION
13 566 169
23 272 868
22 220 130
19 768 225
16 349 469
13 880 376
19 237 176
19 408 802
CHARGES D'EXPLOITATION
13 365 706
22 616 716
21 902 905
19 446 424
16 424 540
14 655 113
19 829 555
19 556 251
RESULTAT D'EXPLOITATION
200 463
656 152
317 225
321 801
-75 071
-774 737
-592 379
-147 449
PRODUITS FINANCIERS
0
113 855
329 813
373 111
149 590
144 999
186 314
232 167
CHARGES FINANCIERES
0
306 850
471 391
650 793
485 741
474 965
451 269
515 444
RESULTAT FINANCIER
0
-192 995
-141 578
-277 682
-336 151
-329 966
-264 955
-283 576
RESULTAT COURANT
AVANT IMPOTS
463 156
175 649
44 118
-411 222
-1 104 704
-857 333
-430 725
PRODUITS
EXCEPTIONNELS
0
88 246
104 166
119 534
325 900
178 402
214 572
2 228 607
CHARGES
EXCEPTIONNELLES
0
0
0
0
12 172
0
4 676
1 911 989
RESULTAT EXCEPTIONNEL
0
88 246
104 166
119 534
313 728
178 402
209 896
316 617
TOTAL DES PRODUITS
13 566 169
23 474 969
22 654 109
20 260 870
16 824 959
14 203 777
19 638 062
21 869 576
TOTAL DES CHARGES
13 365 706
23 050 196
22 485 409
20 126 758
16 893 791
14 996 560
20 285 500
21 983 684
RESULTAT GLOBAL
200 463
424 773
168 700
134 112
-68 832
-792 783
-647 438
-114 108
2-2.2 L’endettement de la SENIM
Ces résultats financiers négatifs reflètent l’importance de la charge financière constituée
pour l’essentiel par les intérêts d’emprunts ; ceux-ci sont garantis par la communauté d’agglomération
ou la ville de Nîmes, pour moitié en ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, et à hauteur de 80% en
ce qui concerne les conventions.
- Le tableau ci-dessous met en évidence l’augmentation du montant global des emprunts
réalisés par la SENIM. Il s’élevait à 13 900 K€ en 1999 et à 42 149 K€ en 2005, soit une augmentation
moyenne annuelle sur la période de 14%.
SENIM – Evolution des dettes financières 1999 à 2005 (source comptes annuels)
- Le tableau suivant présente les principaux agrégats et ratios d’endettement :
SENIM - Principaux agrégats et ratios d’endettement
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Frais financiers
314 903
306 850
471 391
650 793
485 741
474 965
451 269
515 444
EBE
(2)
-1 084 998
-1 170 605
-1 473 041
-1 458 382
-1 162 219
-1 296 260
-1 340 659
1 776 797
Endettement
en %
-29,02
-26,21
-32,00
-44,62
-41,79
-36,64
-33,66
29,01
Total des actifs
29 953 K€
55 133 K€
67 156 K€
66 322 K€
64 362 K€
60 614 K€
66 218 K€
72 748 K€
Taux
d'endettement
88,61
90,56
92,63
91,29
87,91
88,36
90,43
92,04
(1)
incluant les dettes d’exploitation et dettes diverses
(2)
EBE
= Valeur ajoutée + subventions d’exploitation – Impôts – salaires – charges sociales.
Rubriques
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Aug.
Moy.
Emprunts
auprès
d’établissements
de crédit
13 900 920
23 819 466
40 010 688
37 336 987
35 354 148
40 657 026
42 148 867
34 954 636
14%
Emprunts et
dettes
financières
divers
4 763 527
5 289 930
5 065 936
5 542 230
9 703 452
2 737 663
1 916 127
8 883 529
9 %
Montant global
des dettes
(1)
26 541 971
49 929 532
62 208 843
60 543 980
56 583 334
53 557 448
59 879 835
66 958 394
14%
Chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon
Rapport d'observations définitives : Société d’équipement de Nîmes Métropole
(SENIM) (30)
ROD2 – SENIM
11/35
Le taux d’endettement, c'est-à-dire le rapport des dettes sur les actifs, varie de 88,61% en
1999 à 92,04% en 2006, ce qui traduit une situation de très fort endettement.
La chambre note cependant que le rétablissement de l’excédent brut d’exploitation (EBE)
en 2006 suite aux réductions de charges salariales et sociales engagées en 2005, s’est traduit par une
amélioration du niveau d’endettement (frais financiers/EBE) qui passe à 29% alors qu’il était
constamment négatif sur la période.
- Une partie importante de la dette correspond à l’activité d’aménageur, dont plus de 40%
pour la ZAC de la gare.
La juridiction rappelle que dans une SEM la structure de la dette diffère selon que les
opérations relèvent de l’activité propre, pour la SENIM essentiellement l’immobilier d’entreprise, ou de
l’activité de concessionnaire. Dans le premier cas les emprunts sont plutôt contractés à long terme,
tandis que l’activité de concessionnaire se finance par des emprunts à court ou moyen terme.
Or la structure de la dette à long terme de la SENIM au 31 décembre 2006, révèle que la
SEM s’engage aussi sur le long terme pour son activité de concessionnaire : 26% de la dette à long
terme est liée à l’opération de la ZAC de la gare, 21% à celle de la ZAC du Forum des Carmes.
- Le poids de la charge d’intérêts :
SENIM - REPARTITION DE LA CHARGE D’INTERETS EN % SELON LA NATURE D’ACTIVITE
(cf. comptes de résultat cumulé)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Structure ou Fonctionnement
6,7
33,4
37
12,8
12,6
18,3
25,2
Immob. Entreprise
15,3
20,7
37,2
41
38,5
44
Conventions
publiques d’aménagement
78
66,6
42,3
50
46,4
43,2
30,8
Montant global en € de la
charge des intérêts d’emprunts
307 032
471 000
650 793
485 741 474 965
451 269
515 444
NB :
La comptabilité de la structure (ou fonctionnement) correspond au
fonctionnement propre de la SEML
et à ses opérations propres
.
La distinction par secteur d’activité, fait ressortir que durant les années 2002 à 2005, une
part prépondérante de la charge d’intérêts d’emprunts (de 42,3 à 50%) concerne les conventions
publiques d’aménagement (CPA).
Cette situation est courante pour une SEM concessionnaire d’aménagement dont
l’endettement est lié à des besoins de financement à court et à moyen terme du fait du décalage entre
la réalisation des dépenses et l’encaissement des recettes. Elle n’a pas d’impact direct sur le résultat
comptable global puisque les CPA sont prévues aux risques et profits du concédant mais est
cependant significative des difficultés rencontrées par la SENIM dans son activité de concessionnaire
d’aménagement et traduit, en outre, le niveau important d’engagement des concédants.
Ainsi en 2006 si la part des intérêts d’emprunts acquittés dans le cadre de CPA ne
représentait que 30,8% de la charge totale des intérêts d’emprunts, pour 43,2% en 2005, cette baisse
s’accompagnait d’une hausse des avances accordées par les concédants cette même année. Le
retard pris dans la commercialisation des lots se traduit par des difficultés à faire face aux échéances
financières à court terme, et oblige le concessionnaire à contracter de nouveaux emprunts, et/ou à
demander de nouvelles avances au concédant ce qui est le cas pour l’opération de la ZAC de la gare.
Au 31 décembre 2006, le montant de la dette relative à cette opération s’élevait à 11 662 457 €, soit
40,25% du montant global de la dette de la SENIM (28 976 550 €) pour son activité de
concessionnaire d’aménagement.
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Rapport d'observations définitives : Société d’équipement de Nîmes Métropole
(SENIM) (30)
ROD2 – SENIM
12/35
La chambre relève par ailleurs que l’activité «
immobilier d’entreprise
» génère une part
croissante de la charge des intérêts d’emprunts en passant de 20,7% en 2002, à 44% en 2006 alors
même que cette activité de location et de gestion immobilière parait relativement fragile.
- Les avances accordées par les collectivités locales dans le cadre des opérations de
concessions forment l’essentiel des dettes financières diverses et évoluent en dents de scie avec un
pic en fin de période où elles passent de 1 804 087 € en 2005 à 8 714 039 K€ en 2006, cette
augmentation accompagnant une baisse du montant des dettes auprès des établissements de crédit
qui passe de 35 461 913 € en 2005 à 28 707 365 € en 2006) car les collectivités concédantes se sont
substituées aux organismes bancaires traditionnels pourvoyeurs de fonds.
SENIM – Répartition du poids des dettes financières divers
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Immobilier
d’entreprise
31 250
53 000
35 096
95 402
95 402
112 040
169 490
CPA
comptes
cumulés non
disponibles
5 250 040
5 013 000
5 507 134
9 608 050
2 642 205
1 804 087
8 714 039
Montant reporté
4 763 524
5 290 000
5 066 000
5 542 230
9 703 452
2 737 663
1 916 127
8 883 529
2-3 Une faiblesse « structurelle » des capitaux propres.
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Capital social
969 576
969 576
1 462 800
1 462 800
3 184 856
3 184 856
3 184 856
3 184 856
Fonds propres
3 330 831
4 623 586
4 688 521
4 886 036
6 138 650
5 457 715
5 073 104
4 575 752
Capitaux permanents
21 995 278
33 732 982
49 765 145 47 765 253
51 196 250
48 852 404 49 138 098
48 413 916
Indépendance financière (%)
15,14
13,71
9,42
10,23
11,99
11,17
10,32
9,45
Autonomie financière (%)
11,12
8,39
6,98
7,37
9,54
9
7,66
6,29
- Le ratio d’indépendance financière, c'est-à-dire le rapport entre les capitaux propres et
les capitaux permanents, permet de connaître la capacité de l’entreprise à se financer.
Pour être jugé acceptable, ce ratio doit, selon les normes bancaires usuelles, être
supérieur à 50% ; pour la SENIM, ainsi qu’en témoigne le tableau ci-dessus qui détaille la composition
du capital de la SENIM, il est inférieur à 20% sur toute la période.
- Le ratio d’autonomie financière mesure la part du financement propre de l’entreprise par
rapport à l’ensemble des financements.
Un ratio d’un niveau de 20 à 25% est considéré comme satisfaisant, selon les mêmes
normes ; pour la SENIM il est inférieur à 12% sur toute la période.
- Outre une situation financière caractéristique des activités de concessionnaire
d’aménagement, le niveau relativement faible de ces deux ratios révèle la faiblesse des marges de
manoeuvres, et partant la faible autonomie financière, de la SENIM.
Le résultat négatif répété sur les derniers exercices a un impact direct sur d’éventuelles
participations et recapitalisations, puisque la SEM concessionnaire risque de supporter sur ses fonds
propres le déficit de certaines opérations.
De 1999 à 2004, les capitaux propres seuls, sans compter les subventions
d’investissement, assuraient plus de la moitié du capital social.
Si l’apport en capital de 2003 a permis de conforter l’activité de la société, dès 2005, le
montant des fonds propres comptabilisés (5 073 104 €) apparaît particulièrement faible par rapport au
capital social (3 184 856 €) puisqu’il représentait seulement 7,66% des ressources de la SENIM.
L’augmentation de capital réalisée en 2003 paraît ainsi insuffisante au regard du résultat net qui reste
négatif.
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ROD2 – SENIM
13/35
Au demeurant, les subventions d’investissement (perçues dans le cadre des concessions
d’aménagement et dans une moindre mesure au titre des opérations patrimoniales) comptabilisées à
hauteur de 3 391 506 € au 31 décembre 2005 représentent 66,85% des capitaux propres dont elles
font partie et permettent ainsi de respecter les dispositions de l’article L. 225-248 alinéa 1 du code du
commerce aux termes desquelles : «
Si, du fait de pertes constatées dans les documents comptables,
les capitaux propres de la société deviennent inférieurs à la moitié du capital social, le conseil
d'administration ou le directoire, selon le cas, est tenu dans les quatre mois qui suivent l'approbation
des comptes ayant fait apparaître cette perte, de convoquer l'assemblée générale extraordinaire à
l'effet de décider s'il y a lieu à dissolution anticipée de la société
».
Grâce aux actionnaires qui ont apporté des capitaux à la SEM et aux institutions
financières qui lui ont accordé des crédits à long terme, il a été possible de dégager en 2005 un fonds
de roulement de 35 178 K€ mais la trésorerie s’est amenuisée :
En K€
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
fonds roulement
15 802
25 411
39 634
37 470
38 316
35 847
35 178
besoin fonds de roulement
13 204
21 953
27 698
31 861
33 983
30 241
30 676
trésorerie
2 598
3 458
11 936
5 609
4 333
5 606
4 502
Le procès-verbal du conseil d’administration 29 juin 2005 soulignait «
les risques
importants sur les emprunts SENIM non couverts par des garanties publiques. De fait, il n’y a plus de
banquiers qui veulent financer l’économie mixte, surtout quand la SEM fait des pertes et ampute ses
fonds propres.
Dans ce cas, tous les clignotants sont au rouge. En ce qui concerne la SENIM, la notion
d’engagement maximum est atteinte et les limites prônées par la Commission Bancaire imposent un
partage de risques entre les banquiers partenaires
».
Le procès-verbal du conseil d’administration du 8 février 2006 envisageait la nécessité
pour la SENIM, de reconstituer ses fonds propres «
tout dépendra donc de la capacité future de la
société à assurer le renouvellement de son carnet de commandes et à poursuivre l’amélioration de sa
productivité.
A
défaut,
les
fonds
propres
seront
consommés,
engendrant
un
besoin
de
recapitalisation
».
En conclusion, la chambre relève ce besoin répété de recapitalisation auprès de
collectivités qui sont dans une situation financière tendue par ailleurs à l’origine d’une partie des
difficultés de la SEM.
2-4 L’information des actionnaires.
Alors que la lisibilité des documents présentés aux actionnaires est garante de la
connaissance de l’équilibre financier global de l’ensemble des opérations et de leur traçabilité, les
actionnaires de la SENIM déplorent l’absence de cohérence et de fiabilité des documents qui leur sont
transmis.
Le procès-verbal du conseil d’administration du 12 mai 2004 relève des erreurs
comptables qui faussent le résultat, celui du 8 février 2006 fait état d’écarts non justifiés entre les états
comptables de gestion notamment sur l’opération de la gare et celui du 27 avril 2006 justifie
l’absence
d’approbation des CRAC 2004 par des différences d’écritures entre les systèmes comptables et de
gestion.
Cet état de fait qui n’est pas satisfaisant pour les collectivités actionnaires et moins
encore pour leurs contribuables, compromet également la capacité de la société à développer une
programmation pluriannuelle de ses investissements que rend indispensable sa faible marge de
manoeuvre financière. L’absence de maîtrise réelle des coûts au moment de la présentation et du
lancement des opérations peut en effet à moyen terme être critique pour la SENIM.
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14/35
L’audit de KPMG a mis en évidence ces divers dysfonctionnements. L’ordonnateur les
impute à la SCET. La chambre prend acte de ce qu’il a diligenté un cabinet d’audit pour déterminer les
causes des écarts relevés et que ceux-ci ont été corrigés. Elle relève cependant, s’agissant de la
SCET, qu’il s’agit d’un prestataire de service, et qu’en cette qualité elle ne saurait voir sa responsabilité
engagée pour des actes de gestion de la SENIM, qui demeurent de la responsabilité exclusive des
organes dirigeants de la société.
3- LES CONVENTIONS PUBLIQUES D’AMENAGEMENT.
Les conventions publiques d’aménagement (CPA) ont pour objet de confier à
l’aménageur, ici la SENIM, la réalisation d’un projet d’urbanisme, soit sur des terrains non encore
urbanisés, soit sur des quartiers existants à rénover ou à restructurer. En pratique, ces opérations sont
menées dans le cadre de zones d’aménagement concerté (ZAC).
Au 30 mars 2007 sur 17 opérations gérées par la SENIM pour le compte de collectivités
publiques sous la forme de CPA, la plus ancienne datait de 1986 et les plus récentes de 2006.
Neuf opérations sont gérées pour le compte de la ville de Nîmes, quatre pour celui de
Nîmes métropole.
3-1 La mise en oeuvre du nouveau cadre juridique des CPA.
Les nouvelles règles législatives (loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU et loi du 20 juillet
2005 codifiées aux articles L. 300-4 et suivants du code de l’urbanisme) applicables aux relations
contractuelles en matière d’aménagement du territoire ont été adoptées sous la pression du droit
communautaire et introduisent 3 modifications majeures :
-
les contrats doivent être conclus (avec toute personne publique ou privée) en
respectant des procédures de publicité et de mise en concurrence préalable ;
-
ils doivent préciser, dès le départ, si une participation financière de la collectivité est
prévue (la concession peut également être prévue, pour partie, aux frais et risques du
concessionnaire) ;
-
les marchés passés par le concessionnaire sont soumis à des règles de
concurrence.
L’article L. 300-5 liste les mentions obligatoires dans le traité de concession, au nombre
desquelles figure l’indication, à peine de nullité, des modalités de la participation financière de la
collectivité concédante ainsi que son montant total, dès lors qu’elle décide de participer au coût de
l’opération.
Trois ZAC sont concernées par ces nouvelles dispositions : deux ZAC de l’agglomération,
les ZAC Grézan IV et V et la ZAC des Moulins de la commune de la Calmette. Les trois concessions
ont été conclues après appels d’offres.
Le traité de concession conclu pour la ZAC de Grézan V ne mentionne cependant pas le
montant de la participation financière de la communauté d’agglomération.
L’ordonnateur en réponse fait valoir que ledit traité (article 20-6) renvoyait le chiffrage de
la participation à un avenant ultérieur à conclure à l’issue des études. La chambre note que ceci est
contraire aux dispositions de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme.
Il précise également
que la convention a été résiliée par délibération du conseil
communautaire de décembre 2007 afin que la collectivité lance les études préalables à la création de
la ZAC. En effet, ainsi que le relève plus avant la chambre, celle-ci n’était pas créée lors de la signature
du traité de concession, ce que sanctionne le juge administratif (CE 8 décembre 2004 Sté Eiffel
distribution).
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15/35
Par ailleurs toutes les conventions relatives aux opérations en cours n’ont pas fait l’objet
d’avenants pour y intégrer cette clause obligatoire. Il en va ainsi de la concession relative à la ZAC du
forum des Carmes, de la ZAC du Mas de Vignolles, de la ZAC KM DELTA II.
La chambre observe que, au-delà de leur irrégularité formelle, ces manquements nuisent
à la transparence de l’information des assemblées délibérantes.
Dans sa réponse l’ordonnateur argue que la loi de 2000 qui impose cette mention ne peut
avoir d’effet rétroactif sur les traités signés avant son entrée en vigueur et fait état de l’article 11 de la
loi de 2005 qui énoncerait une validation législative des conventions passées avant la publication de la
loi.
L’article 11 en question dispose que «
Sous réserve des décisions de justice passées en
force de chose jugée sont validés, en tant que leur légalité serait contestée au motif que la désignation
de l’aménageur n’a pas été précédée d’une procédure de publicité permettant la présentation de
plusieurs offres concurrentes :
1° les concessions d’aménagement, les conventions p ubliques d’aménagement et les
conventions d’aménagement signées avant la publication de la présente l
oi… ».
La validation législative ne vaut donc que pour l’absence de procédure de publicité.
S’agissant de la loi de 2000, la chambre rappelle qu’elle ne fait que reprendre des dispositions qui
étaient déjà présentes à l’article L. 1523-2 du CGCT, issu de la loi du 7 juillet 1983 sur les SEM, art. 5-
1) : «
Lorsqu’il ne s’agit pas de prestations de service, les rapports entre les collectivités territoriales,
leurs groupements ou une autre personne publique, d’une part, et les sociétés d’économie mixte
locales, d’autre part, sont définis par une convention qui prévoit, à peine de nullité :…. 3°Les
obligations de chacune des parties et, le cas échéant, le montant de leur participation financière… ».
La chambre rappelle enfin,
qu’hormis les conventions citées, tous les autres traités mentionnent bien
le montant de la participation du concédant et que, quand celle-ci augmente, un avenant le
contractualise.
3-2 l’exécution des principaux traités de concessions.
3-2.1 Trois cas ont été examinés où la signature du traité est antérieure à la création
de la ZAC, dont un où la ZAC est de surcroît devenue depuis caduque.
Alors que le juge administratif sanctionne la conclusion d’une convention d’aménagement
avant la création de la ZAC (CE 8 décembre 2004 Sté Eiffel distribution, Sté Levallois distribution), il en
va cependant ainsi pour deux opérations concédées par la communauté d’agglomération de Nîmes
métropole. En effet alors que les traités de concession concernant les tranches IV et V de la ZAC de
Grézan destinée à accueillir des activités logistiques et industrielles ont été rendus exécutoires dès le
21 février 2006, la délibération du conseil communautaire décidant de créer la tranche IV est
postérieure, en date du 5 octobre et la tranche V n’a jamais donné lieu à délibération.
La chambre relève enfin que la ZAC des Arènes, qui a pour objet l’aménagement dudit
secteur, a été créée par délibération du conseil municipal du 16 mai 1995. Son plan d’aménagement
n’ayant pas été approuvé par le conseil municipal dans les délais légaux, la ZAC est devenue caduque
en février 2000. La ville de Nîmes a alors décidé d’abandonner cet aménagement. Toutefois afin
d’aménager le terrain dénommé «
îlot Grill
» acquis par la SENIM dans le cadre de la concession du 19
décembre 1991, la ville a décidé de prolonger la concession de la SENIM jusqu’à la réalisation d’un
projet cohérent sur les bases du PLU approuvé par le conseil municipal le 1
er
mars 2004. La SENIM
était donc concessionnaire d’une ZAC qui n’existait plus quand elle a signé, en décembre 2004, en tant
que propriétaire de la parcelle, l’acte de vente de l’îlot.
L’ordonnateur fait valoir à cet égard que la commune n’a jamais pris acte de cette
caducité et n’a jamais procédé à la suppression de ladite ZAC.
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3-2.2 Des durées d’exécution particulièrement longues.
La chambre constate que les durées d’exécution prévues au traité initial ont été peu
respectées dans certains cas :
o
La durée de 8 ans prévue par le traité initial de la ZAC de la Gare a été portée à 25
ans ;
o
La durée de 8 ans prévue par le traité de concession de la ZAC du forum des
Carmes à été portée à 23 ans ;
o
la ZAC du Rond Point Nord a fait l’objet en 1986 d’un traité conclu avec la ville de
Nîmes pour 8 ans qui a été modifié par 5 avenants dont le dernier en date du 7 juin 2005 prolonge une
nouvelle fois sa durée, jusqu’en 2009, soit une durée totale de 22 ans ;
o
Le traité de concession de la ZAC de l’Esplanade Sud a été conclu en 1991 avec la
ville pour 8 ans puis prolongé jusqu’au 31 décembre 2005 par avenant du 3 février 1993 au regard du
ralentissement de l’activité immobilière puis, sans motivation par avenant du 21 juillet 2003 jusqu’au 31
décembre 2010, soit une durée totale de 19 ans.
La
chambre
n’a
pu
obtenir
d’explications
convaincantes
sur
les
délais
de
commercialisation de ces ZAC pour lesquelles les études préalables paraissent avoir été insuffisantes.
La gestion, à la même époque, de la ZAC du Mas Vignolles, de la ZAC des Carmes et de la ZAC
Georges Besse appelle le même type d’interrogation.
Elle prend acte que, s’agissant de la ZAC Esplanade Sud, l’ordonnateur fait valoir tant son
étendue que le fait qu’à ce jour elle est désormais commercialisée à 95 %.
La SENIM fait valoir la nécessité de caler la durée de la concession sur la durée
d’amortissement des emprunts. La chambre rappelle que les conditions du financement des
opérations, qui relèvent de l’ingénierie financière de la SEM, ne peuvent pas justifier un allongement
des
délais d’exécution des traités contractés. Seuls peuvent être pris en compte à cet égard les délais
de commercialisation des ZAC.
3-2.3 L’information des concédants.
L’article L. 1524-3 du CGCT dispose que «
Lorsqu’une société d’économie mixte locale
exerce, pour le compte d’une collectivité territoriale ou d’un groupement, des prérogatives de
puissance publique, elle établit chaque année un rapport spécial sur les conditions de leur exercice qui
est présenté à l’organe délibérant de la collectivité territoriale ou du groupement et est adressé au
représentant de l’Etat dans le département
».
Les cahiers des charges des concessions que la SENIM a en charge stipulent que le
compte-rendu financier doit être adressé au concédant, selon les cas, avant le 15 mai ou le 30 juin de
chaque année.
La juridiction constate que ces CRAC ont été souvent tardivement approuvés par les
collectivités concédantes :
o
ZAC du Rond Point Nord
:
Les CRAC 1999 et 2000 n’ont été approuvés que le 26 janvier 2002 ; le CRAC 2001 l’a
été le 1
er
février 2003 et le CRAC 2005 le 16 décembre 2006.
o
ZAC de la Gare
:
Le CRAC 1999 a été approuvé par délibération du 5 février 2001 ; le CRAC 2000 l’a été le
22 juin 2002 ; celui de 2001, le 17 mai 2003 ; celui de 2002, le 20 décembre 2003 ; celui de 2003 a été
approuvé le 18 décembre 2004 et les CRAC 2004 et 2005 ne sont toujours pas approuvés.
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o
ZAC Esplanade Sud
:
Les CRAC 1999 et 2000 ont été approuvés le 26 janvier 2002 ; le CRAC 2001, le 1
er
février 2003 ; le CRAC 2003, le 12 février 2005 ; enfin le CRAC 2005 le 16 décembre 2006.
o
Domaine d’Escattes
:
Le CRAC 2004 a été approuvé le 19 novembre 2005.
La chambre invite la SEM à communiquer plus tôt les CRAC et à s’assurer de l’inscription
par les collectivités à l’ordre du jour de la prochaine réunion de l’assemblée délibérante des CRAC
qu’elle leur communique et de la transmission à ses services de la délibération correspondante. Celle-
ci a en effet pour effet de valider les conditions techniques et financières selon lesquelles les
opérations d’aménagement sont conduites et constitue, le cas échéant, un moyen d’exonération de la
mise en cause de la responsabilité de la société. Elle l’invite également à accompagner l’envoi de
chaque CRAC aux concédants d’un rappel de leurs obligations.
- En outre la chambre relève que jusqu’en 2006 les CRAC n’étaient pas présentés au
conseil d’administration qui se contentait de points d’information sur les opérations. Or, même si le
conseil d’administration n’a pas à délibérer sur les CRAC, il n’en demeure pas moins qu’il lui appartient
de s’assurer de leur établissement et de leur transmission aux collectivités concernées. Il en va
d’ailleurs ainsi depuis la prise de fonctions du nouveau directeur en avril 2006.
La chambre prend acte de la réponse de l’ordonnateur qui fait valoir que :
- pour la ZAC de la gare et la ZAC Esplanade Sud les CRAC 2004 et 2005 ont, depuis le
contrôle de la chambre, fait l’objet d’une transmission aux organes délibérants des collectivités
concédantes et ont été approuvés, l’ordonnateur précisant que le retard pris dans leur transmission est
imputable aux défaillances du système informatique et aux carences de la SCET ;
- l’ensemble des CRAC 2006, hors celui relatif à la ZAC de la gare, ont été présentés au
conseil d’administration de la SENIM du 15 mai 2007 et transmis aux concédants par courrier du 6 juin
2007.
3-2.4 Les modifications des enveloppes financières prévisionnelles des participations
du concédant.
La
SENIM,
comme
la
majorité
des
SEM,
ne
peut
équilibrer
ses
opérations
d’aménagement sans recourir à la participation de concédants. La chambre relève cependant que le
montant de la participation réclamé à la collectivité peut augmenter dans des proportions qui
conduisent à s’interroger sur la fiabilité des bilans prévisionnels initiaux et donc sur la capacité
d’expertise de la SEM. Il en va ainsi des opérations des ZAC de la Gare et du Forum des Carmes ainsi
que des ZAC suivantes :
o
La ZAC KM DELTA 2
:
La participation de la ville de Nîmes était estimée à 577 934 € dans le traité de
concession de mars 2000. Dès la fin de l’année, elle a été portée à 1 189 102 € essentiellement pour
permettre la réalisation de bassins de rétention d’eau publics.
Le CRAC au 31 décembre 2004 porte la participation totale du concédant à 2 491 903 €,
en raison d’un contentieux lié à une expropriation. Ce même contentieux a conduit à fixer cette
participation à 4 734 556 € fin 2005, le CRAC prenant en compte une estimation du juge de
l’expropriation dont la cour d’appel n’a cependant que partiellement confirmé le montant par un arrêt
en date du 19 septembre 2005.
La chambre observe que la participation de la ville a ainsi crû de 719% entre 2000 et
2005 sans qu’aucun avenant au traité de concession ne soit intervenu.
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Elle prend acte de la réponse de l’ordonnateur qui mentionne l’approbation d’un avenant
le 15 décembre 2007, portant la participation de la collectivité à 4 636 749 €. Il précise que «
il s’agit
d’un montant établi à titre conservatoire, pour tenir compte d’une estimation du juge de l’expropriation
dans le cadre d’un contentieux lié à une éviction commerciale. Ce contentieux a depuis été résolu par
un accord amiable qui permettra de réduire sensiblement le montant de la participation finale de la
collectivité. »
.
Il fait valoir par ailleurs que l’augmentation des participations financières est imputable,
pour l’essentiel, à l’obligation de réaliser des bassins de rétention d’eau publique pour prendre en
compte le risque inondation.
o
La ZAC des Arènes
:
Le CRAC 1999 fait état d’une augmentation de 472 592 € de la participation de la ville
justifiée par l’abandon d’une partie de la ZAC ramenée à la seule opération «
îlot Grill
».
Une nouvelle augmentation de 167 542 € est mentionnée dans le CRAC 2000 liée
notamment à l’allongement des délais de réalisation de cette opération.
Sans explication, cette participation est à nouveau augmentée en 2001 de 703 000 € et
en 2002 de 13 000 €.
Enfin, le CRAC 2004 indique que la ville devra verser un complément de 350 000 € du fait
du retard pris dans l’encaissement des recettes
.
La contribution de la ville atteint ainsi 4 577 092 € au 31 décembre 2005 (avenants 4 et 5
au traité initial). L’ordonnateur justifie l’augmentation du montant de la participation de la ville par
l’allongement de la durée du contrat lié au contentieux de l’ilot grill.
o
La ZAC de Valdegour
:
La participation de la ville à l’équilibre de cette opération d’aménagement, dont le traité a
été approuvé par le conseil municipal de Nîmes le 11 mai 1998, était initialement estimée à 495 000 €.
Elle a été augmentée de 253 000 € en 1999, les subventions attendues du département et de la région
n’ayant pas été confirmées. La ville a augmenté à nouveau sa participation en 2001 de 114 000 € et en
2002 de 253 000 €, du fait de retards de commercialisation. En 2003, l’augmentation de 190 000 € est
en outre justifiée par des dépenses imprévues de gardiennage.
Enfin, cette participation a été portée en 2004 à 1 471 000 € (soit + 166 000 €), du fait de
travaux de viabilisation et de réfection des bassins de rétention, montant ramené à 1 439 000 € aux
termes du CRAC 2005.
La participation de la ville de Nîmes a ainsi augmenté de 190%. L’’ordonnateur justifie
cette augmentation par «
l’absence de versement de subventions attendues par le conseil général et
le conseil régional, des dépenses imprévues de gardiennage et des travaux de viabilisation et de
réfection des bassins de rétention imposés par l’évolution de la réglementation relative aux risques
inondation. » ;
o
La ZAC du Rond Point Nord
:
Le CRAC 2000 fait état d’une augmentation de 727 334 €, justifiée par la modification du
plan d’aménagement de la zone pour la relance de sa commercialisation. Au total, la participation de la
ville, portée à 2 130 661 € HT, a augmenté de près de 52% sur la période.
o
La ZAC du Mas des Abeilles
:
Dans le traité de concession du 5 mars 1997 la participation prévisionnelle de la ville de
Nîmes est estimée à 171 505 €.
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Dans le CRAC 1999, cette participation passe sans explication à 316 000 € (+ 144 495 €).
Un avenant n° 1, passé le 7 juin 2005, prend acte t ardivement de ce nouveau montant sans expliquer
davantage les raisons de cette augmentation de 84% par rapport au montant prévisionnel initial.
Dans sa réponse l’ordonnateur précise que «
Les récentes actions opérationnelles sur
cette ZAC…ont permis d’annoncer dans le CRAC 2006 voté en 2007, un résultat positif de 1 472 000 €
soit un solde financier au profit de la ville de 465% la valeur de la participation ».
3-2.5 Les cessions de terrains.
Aux termes de l’article 2 des traités de concession auxquels elle est partie, la mission de
la SENIM consiste notamment à
« assurer la commercialisation optimale de l’opération
».
Les conditions de cession de l’
«îlot Grill
», de certains lots de la ZAC Esplanade Sud et du
domaine d’Escattes sont citées dans le rapport KPMG qui a analysé les actes de cession et de
compromis passés en décembre 2004 pour relever que l’annulation ultérieure de certains de ces
actes, si elle est sans incidence sur la rémunération perçue par la SENIM, jette le doute sur les
résultats affichés par la société fin 2004. La chambre s’interroge sur des signatures d’actes qui
auraient eu pour seul objectif d’améliorer ces résultats.
La chambre rappelle par ailleurs que la fixation du prix ne doit pas faire bénéficier l’un des
opérateurs d’un avantage économique de nature à fausser les conditions de la concurrence entre
opérateurs exerçant dans une situation comparable la même activité (CE 3 novembre 1997 Sté TOP
loisirs Guy Merlin) et constate qu’il n’en a pas toujours été ainsi.
Elle note que la SENIM cède ses terrains, tantôt après mise en concurrence, tantôt sans.
Il n’y a certes aucune obligation légale en la matière mais la chambre constate que, quand elle
intervient pour le compte de l’agglomération, la SENIM procède cependant systématiquement à une
mise en concurrence.
La juridiction relève enfin la diversité des montages pré-contractuels : la signature du
compromis de vente peut ainsi s’accompagner du versement d’un acompte à la signature, de celui
d’une caution dans le mois qui suit ou de celui d’une garantie à première demande après l’agrément
de la société par le conseil municipal.
3-2.5.1 l’îlot Grill sur la ZAC des arènes.
La dernière lettre d’observations de la chambre critiquait le montage juridique et financier
de cette opération initiée par la ville en 1985 pour réaliser une importante infrastructure d’accueil
touristique située face à l’entrée principale des arènes. Quinze ans après, ne subsistait, sur un terrain
vague clôturé d’une palissade, qu’une partie vétuste de bâtiment, faisant office de bureau de
réservation pour lesdites arènes. La chambre relevait que la maîtrise foncière complète du site, fût elle
envisagée, était loin d’être achevée, et qu’il était plus que probable que l’échec financier d’ores et déjà
enregistré, apparaisse insurmontable sur l’ensemble de la concession et grève fondamentalement le
bilan final.
La chambre a pu prendre la mesure des suites données à cette observation.
L’îlot Grill faisait initialement l’objet d’un bail de 30 ans conclu le 24 juillet 1985 entre la
SARL Grill et le département du Gard. A la suite de la fusion de la société Grill et de la SENIM, cette
dernière est devenue bailleur aux termes d’un acte du 2 juillet 1993.
- Le bail a finalement été résilié le 22 décembre 2004 avec le versement par la SENIM
d’une indemnité de 602 174 € au département.
- Un compromis de vente avait été signé dès le 18 juin 2003 par la SENIM avec une
société A pour 2 135 000 € HT.
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L’article 6 de ce compromis stipulait que le montant du prix serait versé pour 60 000 € à la
date de la signature du compromis et pour le solde, à la signature de l’acte authentique.
Au nombre des conditions suspensives de la vente figurait notamment l’obtention d’un
avis favorable de la commission des sites et l’obtention d’un permis de construire purgé de tous
recours dans les délais réglementaires. La commission des sites ayant statué le 18 mars 2004 sur un
projet de SHON globale supérieure à celle autorisée, un avenant au compromis a été conclu le 24
septembre 2004 pour permettre la réalisation de l’opération telle qu’approuvée.
Alors que plusieurs échanges électroniques et postaux attestent de la réticence tant de la
directrice juridique de la SENIM que du notaire, la vente est conclue par acte authentique du 30
décembre 2004 alors que le permis de construire n’est pas purgé des voies de recours.
En effet le permis de construire et le permis de construire rectificatif délivrés en
septembre et octobre 2004, ont fait l’objet de recours gracieux de la part d’un particulier et de
l’association de sauvegarde du patrimoine de la ville de Nîmes en date du 24 novembre 2004.
A la date de la signature de l’acte authentique, les auteurs du recours gracieux
bénéficiaient donc encore du délai de recours contentieux de deux mois tandis que le délai de retrait
pour cause d’illégalité n’était pas davantage écoulé.
- L’acte signé opère le transfert de propriété du bien avec une clause résolutoire de purge
définitive des recours, au plus tard le 14 février 2010, sans paiement du prix par les acquéreurs qui
n’ont pas obtenu le prêt bancaire qu’ils escomptaient. En outre, la SENIM a ainsi préfinancé la TVA
correspondante, d’un montant de 440 000 €, et payé l’indemnité due au conseil général sans avoir
encaissé le prix.
Un recours contentieux a été déposé le 9 février 2005 par l’association de sauvegarde du
patrimoine de la ville de Nîmes et le permis de construire a été annulé par le tribunal administratif de
Montpellier le 19 juillet 2005, jugement dont il a été fait appel.
La SENIM supporte cependant la charge de la TVA jusqu’à ce qu’il soit statué
définitivement sur ce recours.
La chambre régionale des comptes relève de surcroît que, contrairement aux
préconisations du notaire visant à faire supporter à l’acquéreur les conséquences de l’annulation du
permis de construire, la solution adoptée dans l’acte est entièrement favorable à celui-ci qui, en cas de
réalisation de la clause résolutoire, obtient le remboursement des 60 000 € qu’il a versés et le maintien
à la charge de la SENIM de l’indemnité de résiliation du bail emphytéotique initial.
En réponse l’ordonnateur justifie l’avance de TVA par le fait que la SENIM ne pouvait pas
vendre les terrains libérés de toute voie de recours ; la chambre rappelle que c’est précisément une
des conditions suspensives de la vente qui empêchait la signature de l’acte de vente.
Il indique par ailleurs que les 60 000 € perçus à la signature de l’acte de vente ont
contribué à dédommager le département.
La chambre relève que l’ordonnateur reconnaît, par là même, les difficultés financières
qui étaient les siennes en fin d’exercice 2004 et constate que l’acte de vente stipule que la résiliation
«
a été consentie et acceptée moyennant une indemnité à la charge de la SENIM payée comptant et
quittancée dans l’acte
».
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L’ordonnateur fait enfin valoir que d’une part la SEM disposait des garanties suffisantes
en cas de non exécution par la SCV A, les associés d’une société de construction-vente étant tenus du
passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux, d’autre part l’acte de vente
prévoyait une indexation du prix de vente entre la date de signature et la date de paiement : ceci n’est
pas contesté.
3-2.5.2 La ZAC Esplanade Sud.
Sur cette ZAC créée en 1990, les lots 41, 44 et 52 ont fait l’objet de compromis de vente
qui suscitent certaines interrogations de la chambre quant aux procédures suivies.
- Les lots 41 et 44.
Un compromis de vente a été conclu le 21 décembre 2004 avec la société B pour
l’implantation d’un restaurant à thème dans une zone qui leur est dédiée.
Ce compromis a été annulé par un acte du 1
er
février 2005 qui s’y substitue avec, au
nombre des conditions suspensives, l’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers
au plus tard le 30 juin 2005.
Cette condition ne s’est pas réalisée sans qu’il en soit cependant tiré les conséquences
juridiques, à savoir l’annulation de la vente ; un avenant a été en revanche conclu, le 21 novembre
2005, pour proroger l’accord des parties.
Le 27 février 2006 un acte authentique a été signé entre la SENIM et la société B.
Dans sa réponse l’ordonnateur fait valoir que le respect des clauses du compromis tenait
de «
la gageure »
et que la résolution du compromis aurait été abusive compte tenu des délais initiaux
accordés à l’acheteur. La chambre rappelle que c’est l’ordonnateur qui a proposé et signé le
compromis en question et souligne que l’avenant est intervenu quatre mois après l’expiration du
compromis, ce qui n’est pas de bonne pratique.
- Le Lot 52
à usages d’activités au lieu-dit «
Le Mas Carbonnel
».
Un compromis de vente est signé pour ce lot, le 27 novembre 2002 entre la SENIM et une
société C. afin de réaliser une opération immobilière faite de restaurants, résidence d’affaire, de
tourisme et de bureaux.
Un avenant du 22 septembre 2003 a notamment pour objet de reporter la date butoir de
signature de l’acte de vente, prévue initialement au 31 décembre 2003, au 21 juillet 2004.
Contrairement à la pratique qui veut que la signature de l’avant-contrat se traduise par le
versement de 5 à 10% du prix de vente, l’article 6 prévoit ici le versement d’une caution bancaire de
95 000 € dans le mois suivant la signature.
Au nombre des conditions suspensives figurent l’obligation pour l’acquéreur d’obtenir un
agrément préalable du concédant dans les deux mois de la signature de l’avenant, l’agrément des
enseignes à intervenir sur le terrain dans les 6 mois, le dépôt d’un permis de construire dans les 6
mois, l’obtention dans les 10 mois d’un financement égal au minimum à 1 600 000 €.
L’article 10 du compromis stipule enfin que «
Si les conditions suspensives ou l’une
d’entre elles n’étaient pas réalisées dans le délai prévu du fait de l’acquéreur la présente vente serait
réputée n’avoir jamais existé, mais la société mettrait immédiatement en jeu la caution remise le 31
décembre 2002, à titre d’indemnité forfaitaire ».
Aucune de ces conditions n’a été réalisée sans cependant que le compromis soit
dénoncé.
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Un nouveau compromis est, en revanche signé le 29 décembre 2004 entre les mêmes
cocontractants pour un programme d’activités de service et de bureaux ; la date butoir pour la
signature de l’acte authentique est fixée au plus tard le 31 octobre 2005.
Ce compromis est finalement rompu en juillet 2005.
La chambre n’a pu obtenir de la société d’explications claires sur ces atermoiements.
3-2.5.3 le Mas d’Escattes.
Les lots 3 à 13 à usage de logements individuels ont fait l’objet d’une mise en
concurrence qui a abouti à la conclusion d’un compromis signé le 30 décembre 2004 avec la société
D. Une caution bancaire de 35 000 € était due dans le mois de la signature du compromis.
Ce compromis est rompu par courrier du 29 juillet 2005 : la caution bancaire n’a pas été
versée, ni l’agrément du conseil municipal sollicité ni le permis déposé et là encore la chambre
s’interroge sur les aléas de cette opération.
3-2.5.4 Le Mas de Vignolles.
Le lot 12 à usage d’activités commerciales, qui n’a pas été mis en concurrence, fait l’objet
d’un compromis de vente signé le 26 juin 2006 avec la société E. Au nombre des conditions
suspensives figure, notamment, l’agrément par l’acquéreur, avant le 30 septembre 2006, des
enseignes à intervenir et du programme. L’article 6 prévoit une garantie autonome appelable à
première demande et garantissant le versement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur d’1M€
remise au vendeur au plus tard 8 jours après la délibération d’agrément par le conseil municipal.
Un avenant du 16 octobre 2006 est conclu notamment pour repousser la date limite pour
l’obtention de l’accord du concédant au 31 décembre 2006.
Depuis lors, par courrier du 6 avril 2007 la SENIM a informé la société qu’il ne lui était pas
possible de proroger le compromis, la ville de Nîmes demandant le lancement d’une consultation de
promoteurs pour la cession.
La chambre prend acte de la réponse de l’ordonnateur qui impute l’échec de la cession à
un retard de la part de l’organe délibérant de la commune. La société indique pour sa part que le projet
n’a jamais été soumis à agrément sans qu’elle en connaisse les motifs.
4- L’OPERATION DE LA ZAC DE LA GARE.
La ville de Nîmes a saisi l’opportunité de l’ouverture de la ligne du TGV reliant Nîmes à
Paris pour réaménager l’ensemble du secteur de la gare centrale au coeur de la ville sur une superficie
d’environ 9 ha.
Le programme de l’opération comprenait deux volets : la création d’une gare centrale
d’échanges, dite plate-forme intermodale, sur le domaine public de la ville et celle d’un nouveau
quartier d’affaires (bureaux, centre des congrès, ensemble commercial et logements) au sud de la
gare (le triangle de la gare), ce qui supposait l’acquisition de terrains et la démolition de bâtiments et
équipements existants.
La ZAC a été créée par délibération du conseil municipal du 11 mai 1998 et a fait l’objet
d’un traité de concession avec la ville de Nîmes par délibération du même jour. La plate-forme
intermodale, qui est incluse dans le périmètre de la concession, a, elle, fait l’objet d’une convention de
mandat en date du 21 juin 1999 «
pour l’étude, les acquisitions et la réalisation de la plate forme
intermodale ».
Ce cadre juridique du mandat signifie une délégation de la part du maître d’ouvrage à
son mandataire qui le représente et est, à ce titre, tenu au respect des règles juridiques qui s’imposent
à son mandant telles le respect du code des marchés publics pour la passation des marchés.
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Par délibération du 17 avril 2000, la ville a ensuite souhaité intégrer la construction du
parc de stationnement dans la convention de mandat.
L’avenant n° 2 en date du 5 juillet 2002 a fixé la participation de la collectivité à un
montant prévisionnel de 8 598 000 € HT ; l’avenant n° 3 du 4 juin 2003 l’a portée à 11 769 000 € en
justifiant l’augmentation par l’impossibilité de bénéficier d’un subventionnement FEDER sur la
concession ; l’avenant n° 4 du 27 avril 2004 l’a fi xée à 12 200 582 € HT, soit une augmentation de
l’ordre de 42% par rapport à l’estimation initiale.
La chambre relève que le décalage de signature entre la concession d’aménagement et
la convention de mandat a conduit la SENIM à conclure en 1999 des marchés relevant du mandat
comme s’ils relevaient du cadre juridique de la concession d’aménagement.
Dans tous les cas, les opérations étaient situées sur le domaine public de la ville et
relevaient de sa maîtrise d’ouvrage et étaient donc assujetties aux règles du code des marchés
publics. Il en a été ainsi notamment des marchés conclus pour les missions de contrôle technique et
de coordination sécurité sur le chantier de la trémie de la plate-forme intermodale.
4-1 Les difficultés de la concession.
La concession est à ce jour responsable de près de la moitié de l’endettement de la
SENIM alors même que la première charge foncière n’a été vendue qu’en août 2007.
A
cela
plusieurs
causes :
une
mauvaise
évaluation
du
coût
des
procédures
d’expropriation, des travaux supplémentaires non prévus à l’origine, des subventions escomptées qui
n’ont pas été accordées (seule la partie en mandat a finalement été éligible au FEDER), et deux
éléments qui ont plus particulièrement attiré l’attention de la chambre :
4-1.1 La SENIM a indemnisé la CCI au titre de la résiliation anticipée de la concession
d’exploitation de la gare routière et du parc de stationnement «
Porte Sud
».
- Pendant la réalisation des travaux d’aménagement et pour maintenir le service de la
gare routière et du parking Porte Sud, la ville de Nîmes a décidé de résilier la concession du 30
septembre 1982 qui la liait à la CCI pour la gestion de ses équipements et d’en transférer la
responsabilité à la SENIM dans l’attente de la réalisation des équipements de substitution. Il a
également été demandé à la SEM de prendre à sa charge et d’imputer au bilan de l’opération
concédée l’indemnité de résiliation due à la CCI pour 1 295 816,65 €.
Une convention tripartite, du 27 mars 2000, entre la ville, la CCI et la SENIM a ainsi arrêté
les modalités de transfert de cette gestion. Au titre de l’article 1, la ville reprenait l’ensemble des droits
et obligations nés du contrat de concession et l’article 4 précisait qu’elle pouvait confier à la SENIM la
gestion des services jusqu’à la construction des nouvelles installations.
L’article 5, alinéa 5 était ainsi rédigé : «
Les parties conviennent conventionnellement que
les factures, les avis ou titres relatifs à des taxes ou impôts afférents à l’exploitation ou à l’occupation
des biens concédés et émis postérieurement au 31 janvier 2000 seront réglés par la ville de Nîmes ou
par la SENIM. L’impôt foncier 2000 sera remboursé par la ville de Nîmes ou par la SENIM au prorata
temporis ».
Selon l’article 6 la ville s’engageait à indemniser le concessionnaire, au titre de cette
résiliation anticipée, sur la base de l’estimation du service des domaines pour 1 295 816,65 € avant le
31 décembre 2000.
La SENIM a réglé en conséquence 1 295 816,65 € à la CCI à la fin de l’année 2000 au
moyen d’une avance consentie par la Caisse d’Epargne, consolidée par un prêt à 5 ans de
1 524 490,17 € en 2001.
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- La chambre observe qu’en indemnisant la CCI pour le compte de la ville de Nîmes, la
SENIM a généré une confusion d’intérêts et de structures, préjudiciable tant à la collectivité, pour qui le
recours à la SEM ne saurait avoir comme objectif de contourner les règles juridiques et prudentielles
qui s’imposent à elle, qu’à la SEM qui, au cas d’espèce, ne disposait plus de réelle autonomie.
La juridiction note également que suite à la délibération du 26 janvier 2000 de la ville de
Nîmes, la SENIM a pris en charge, à partir du mois de mai, la gestion de la gare routière et du parking
Porte Sud et ce, jusqu’à la mise en service du nouvel équipement prévue au cours de l’été 2002.
La SENIM intervenait alors es qualités pour la gestion des équipements alors qu’il eût
convenu de conclure une délégation de service public ou de passer un marché public de prestations
de services.
4-1.2 Un programme d’aménagement qui prend insuffisamment en compte les
contraintes liées à la pollution du sol.
La ZAC de la Gare centrale de Nîmes est implantée sur l’ancien site d’une usine de
production de gaz de ville, mise en service en 1841 par la Compagnie du Midi et référencée comme
site pollué par le bureau de recherches géologiques et minières (BRGM).
Dès le début de l’opération d’aménagement, l’état pollué des sous-sols et la localisation
de la poche de pollution étaient identifiés par la SENIM et la commune de Nîmes ainsi que par la
société GDF à l’origine d’une étude détaillée des risques.
Cette situation particulière a amené la préfecture à établir des arrêtés de prescription
d’usages, se traduisant par «
une interdiction formelle de construire dans ce périmètre
».
Dans l’optique de la réalisation d’une opération immobilière d’envergure la SENIM se
trouvait dans l’obligation d’engager des travaux de dépollution et a donc été amenée à faire réaliser
des études d’évaluation de risques sanitaires.
Ces études complémentaires ont révélé un état du sous-sol plus pollué que les premières
études ne le laissaient entrevoir et ont généré des travaux de dépollution qui ont été à l’origine des
retards dans la commercialisation des terrains. Le concédant a dès lors été contraint à des avances
financières et la SENIM concessionnaire à contracter des emprunts dont le montant cumulé constitue
un endettement conséquent ; la signature du premier acte de vente n’est intervenue qu’en août 2007.
4-2 Les vicissitudes du mandat.
4-2.1 l’économie de la convention de mandat.
La convention de mandat a été approuvée par une délibération du conseil municipal de la
ville de Nîmes du 21 juin 1999 qui vise, à tort, les articles du code de l’urbanisme qui traitent des ZAC
et des concessions d’aménagement au lieu de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage
publique. Elle avait comme objet l’étude, les acquisitions et la réalisation de la plate-forme intermodale.
- La convention était au final un contrat hybride organisé en sept titres dont l’un, le titre II,
consacré aux acquisitions foncières et libération des sols. La mission confiée par la collectivité à la
société était une mission classique d’aménagement décrite à l’article 10 : «
La
collectivité charge la
société de lui apporter son assistance aux opérations foncières d’acquisitions ou d’expropriation qu’elle
a décidé d’entreprendre en vue de la réalisation de l’ouvrage….
Dans toutes les négociations et
démarches qu’elle aura à accomplir, la société devra indiquer qu’elle agit en qualité de prestataire de
service…
».
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Le titre III consacré à la réalisation de l’ouvrage précisait, à l’article 18 que «
Le choix des
techniciens et hommes de l’art dont la préparation incombera à la société s’effectuera conformément
aux dispositions du code des marchés publics et de la loi maîtrise d’ouvrage publique du 12 juillet
1985. Le choix sera approuvé par le maître d’ouvrage avant signature des contrats par la société qui
devra avertir chacun des contractants de sa qualité de mandataire… ».
Le programme de l’opération
était présenté en annexe 4 avec le détail des travaux et aménagements à effectuer dont notamment la
réalisation d’une nouvelle gare routière au sud de la plate-forme intermodale.
Le titre IV de la convention, intitulé «
mandat de gestion financière »
avait pour objet de
confier à la société une mission de préfinancement. Ce point est contraire aux dispositions des articles
2 et 5 de la loi MOP qui réservent au maître de l’ouvrage le financement de l’opération et imposent de
faire figurer, dans la convention de mandat, les conditions dans lesquelles le maître de l’ouvrage fera
l’avance des fonds nécessaires (en ce sens CAA de Nancy, 27 janvier 2005, n°98 NC02300 commune
d’Amnéville).
La chambre rappelle à cet égard que les emprunts contractés ne pouvaient être utilisés
que pour les opérations relevant de la CPA et qu’il n’appartenait pas à la SENIM de financer un
équipement dont la réalisation lui aurait été confiée par voie de mandat de la commune.
- L’avenant n°1 du 3 mai 2000 a étendu la mission d u mandataire à «
la réalisation d’un
parc de stationnement souterrain »
.
- L’avenant n° 2 du 4 décembre 2000 a précisé dans son article 2 le coût de réalisation
prévisionnel de l’ouvrage, soit 27 257 884,28 € HT dont 161 530 000 F 24 625 089,75 € HT.de travaux.
- L’avenant n° 3 du 22 février 2005 a étendu la mis sion du mandataire aux travaux
complémentaires suivants : maintenance des équipements du parc de stationnement de la gare
jusqu’à l’attribution de la délégation de service public à un gestionnaire agréé ; travaux de réparation
de ce parc de stationnement ; travaux de maintenance et d’adaptation des équipements de la gare
routière et de la plate-forme intermodale.
La chambre relève que ce recours à la SENIM ne semble pas avoir donné lieu à une
véritable réflexion sur le cadre juridique applicable, ainsi que l’attestent les insuffisances du montage
contractuel, étonnantes au regard de l’expertise dont bénéficiait la SEM de la part de la SCET.
4-2.2 Le marché de maîtrise d’oeuvre.
Le marché conclu le 8 octobre 1998 en application de l’article 48-1 de la loi du 29 janvier
1993 avait pour objet les études et la maîtrise d’oeuvre relatives à la réalisation de la gare centrale et
pour programme la totalité des interventions sur la ZAC sans individualiser ce qui pouvait relever d’une
opération en mandat de maîtrise d’ouvrage publique.
Ce n’est que par un avenant du 9 avril 2001 qu’est intervenu le transfert partiel du marché
de la concession d’aménagement à l’opération de mandat.
4-2.3 Les marchés de travaux et de prestations de services.
Quand elle intervient dans le cadre d’un mandat pour le compte d’une personne publique,
conclu au titre de l’article 3 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985, la SEM est soumise aux règles du
code des marchés publics (CMP) pour les contrats qu’elle passe en son nom. Or le rapport KPMG a
relevé sur cette opération l’utilisation de lettres de commandes et la passation de marchés à bons de
commandes sans mise en concurrence.
En réponse, l’ordonnateur argue que la SENIM s’était pourtant dotée des garanties
d’expertise juridiques nécessaires avec le contrat passé avec la SCET.
La chambre a par ailleurs relevé des irrégularités significatives dans les cas suivants :
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4-2.3.1 L’aménagement provisoire de la gare routière : l’exemple des travaux de
démolition.
4-2.3.1.1 Alors que la convention de mandat est approuvée par le conseil
municipal de la ville de Nîmes le 21 juin 1999, la SENIM est cependant déjà intervenue pour lancer la
consultation pour l’aménagement provisoire de la gare routière au travers d’un avis d’appel public à la
concurrence paru dans le moniteur le 4 juin, dans le cadre de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993
(applicable dans le cadre des CPA), sous forme d’un appel d’offres ouvert pour 10 lots traités en
marchés séparés, la date limite de remise des offres étant fixée au 14 juin.
La commission d’appel d’offres, réunie le 14 juin, a décidé de déclarer 6 lots sur 10
infructueux et d’attribuer les 4 autres lots aux entreprises moins disantes dont le lot 1 «
démolition des
bureaux existants de la gare routière et dépose partielle de la passerelle piétons
» à la SA
VOLPILIERE pour 15 237,28 € HT, soit 47,40% en moins par rapport à l’estimation.
L’entreprise en a été informée, par courrier du 1
er
juillet 1999, qui précisait que le marché
correspondant était en cours de constitution et serait prochainement notifié. C’est en fait une lettre de
commande qui a été notifiée le 11 juillet 2000 pour un montant de 15 237,28 € HT.
La chambre s’interroge sur cette conclusion hâtive d’un marché selon la procédure de la
loi du 29 juin 1993 alors même que la notification n’intervient qu’un an après, sous la forme, de
surcroît, d’une lettre de commande et alors même que la SENIM ne pouvait ignorer que ledit marché
était dans le champ de la convention de mandat dont l’approbation allait être soumise au conseil
municipal.
4-2.3.1.2 Elle relève par ailleurs la présence récurrente de l’entreprise
concernée sur les chantiers de la ZAC.
- Lettre de commande du 22 novembre 1999 pour des travaux de terrassement des
anciens établissements Gervais 27 116,87 € HT) ;
- Lettre de commande du 30 décembre 1999 pour des travaux de démolition de l’ancien
centre de tri postal (33 615,01 € HT) ;
- Marché du 14 juin 2000 pour la démolition de bâtiments au terrain Gervais dans le cadre
d’un groupement avec l’entreprise Crozel 53 662,05 € HT) ;
- Lettre de commande du 4 décembre 2003 pour la démolition d’un bâtiment sur la
parcelle EDF-GDF de la gare Centrale (53 152 € HT).
- Démolition d’immeubles de logements à la ZAC de la gare centrale.
Dans ce dernier cas, la procédure suivie est la suivante : un avis d’appel public à la
concurrence est publié par le moniteur le 22 juin 2001 pour un appel d’offres ouvert pour la démolition
d’immeubles de logements en lot unique sous maîtrise d’ouvrage SENIM.
Il ressort de l’ouverture des plis du 26 juillet 2001 que sur 11 entreprises ayant retiré un
dossier de consultation, 5 ont remis une offre dont 2 non conformes au stade de la première
enveloppe.
L’estimation des travaux était de 76 224,51 € HT, le groupement CROZEL-SN
VOLPILIERE travaux publics a fait une offre de 74 004,85 € HT, l’entreprise L. de 44 210,21 € HT,
l’entreprise S. de 130 420,13 € HT, ce qui offre l’apparence d’offres de couverture.
Les deux dernières offres sont considérées comme incomplètes et le premier
groupement est retenu par la commission des marchés SENIM du 27 août 2001 dans lequel siège,
avec voix délibérative M. Denis Volpilière, président de la CCI et membre du conseil d’administration
de la SEM. Le marché est notifié le 23 novembre 2001.
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L’ordonnateur ne conteste pas les écarts de prix constatés lors de la consultation de
2001 : 71% de plus par rapport à l’estimation pour l’entreprise la plus disante, une offre qu’il qualifie
d’«
anormalement faible
» pour la moins disante, mais il fait valoir la conformité de l’offre de
l’entreprise attributaire.
La chambre précise à l’ordonnateur qu’il avait la possibilité de déclarer la procédure
infructueuse dès lors qu’aucune offre ne lui paraissait acceptable (article 60 du CMP alors applicable).
Au cas d’espèce la dispersion des offres et le fait notamment que l’une d’entre elles lui apparaissait
anormalement basse aurait pu justifier qu’il déclarât la consultation infructueuse afin de ne pas prendre
le risque d’être victime de pratiques anticoncurrentielles qui renchérissent le coût de la consultation.
Elle rappelle par ailleurs que la SENIM intervenait au cas d’espèce comme mandataire de la ville et
que c’est donc la Commission d’appel d’offres de la ville qui avait compétence et non celle de la
SENIM.
Elle prend acte toutefois de la réponse de M. Volpilière qui indique que lorsqu’avant 2001,
il était propriétaire et dirigeant de la SA Volpilière, il n’avait aucun rôle direct ou indirect dans la SENIM
et que l’obtention des différents marchés cités se justifie par le seul savoir-faire de son entreprise. Il
précise par ailleurs que lorsqu’il a été élu président de la CCI de Nîmes, il a cédé en février 2001 ses
activités de travaux publics, l’acquéreur ayant constitué le 28 décembre 2000 une société, la SN
Volpilière, dans laquelle il n’a aucun intérêt.
4-2.3.2 La mise en place d’un système électronique de régulation des autocars
et d’information des voyageurs de la future gare routière située sur le parvis sud de la gare centrale.
Un avis d’appel public à candidatures a été envoyé à la publication le 24 janvier 2002
indiquant la qualité de mandataire de la SENIM et la procédure retenue, d’une mise en concurrence
simplifiée (articles 32 et 57 du CMP), la date limite de remise des candidatures étant fixée au 14 février
2002.
Quatre entreprises sont candidates dont l’entreprise LUMIPLAN qui fait valoir, dans sa
réponse du 12 février 2002, son expérience dans le domaine et le partenariat technique et commercial
qu’elle a avec d’autres sociétés ; au cas d’espèce la société présentée est la société MULTITEC.
Il ressort de divers documents internes que la consultation est annulée, le maître d’oeuvre
sollicitant ensuite directement quatre entreprises : deux qui n’avaient pas candidaté et les sociétés
LUMIPLAN et MULTITEC.
Le 18 mars 2002 la commission des marchés de la SENIM compétente dans le cadre des
CPA, retient l’offre de l’entreprise MULTITEC, moins disante pour 220 404,45 € TTC.
Le marché présenté comme passé en application des dispositions de la loi du 29 janvier
1993 est notifié à l’entreprise le 11 avril 2002.
Le fait que les opérations comptables afférentes à cette prestation aient été enregistrées
initialement au titre de la convention publique d’aménagement ne justifie bien évidemment pas
l’application de la loi du 29 janvier 1993.
La chambre rappelle que la SENIM intervenant en tant que mandataire de la ville de
Nîmes, c’est la commission d’appel d’offres de la ville qui était compétente et non la commission des
marchés de la SEM.
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Le juge communautaire comme le juge national considèrent que le principe d’égalité
d’accès à la commande publique est respecté dès lors que les critères de sélection des candidatures
et ceux de sélection des offres sont bien différenciés. Ainsi, le nombre des références (même dans
des domaines comparables à celui du marché en cause), la qualification professionnelle, la situation
financière des opérateurs sont autant de critères qui permettent d’apprécier la recevabilité des
candidatures et de les sélectionner. Les offres doivent être appréciées pour leurs qualités propres.
Même si la vérification de l’aptitude des soumissionnaires et l’attribution du marché peuvent avoir lieu
simultanément, il s’agit de deux opérations distinctes, régies par des règles différentes : aptitude des
entreprises à exécuter le marché et caractère « économiquement avantageux » des offres ne
sauraient être confondus. Le juge considère que sont illégaux des critères de sélection des offres tels
que l’expérience des soumissionnaires, leur effectif, leur équipement, leur capacité à fournir le marché
au moment prévu (CJCE, 19 juin 2003, GAT, affaire C-315/01 et CE, 29 décembre 2006, société
Bertele SNC).
L’offre de l’entreprise MULTITEC ne pouvait donc être appréciée que dès lors que sa
candidature était agréée au regard des critères de sélection propres à cette phase.
Bien que l’’ordonnateur fasse valoir que les entreprises nouvellement créées peuvent
également faire état, à l’appui de leurs candidatures, des parcours professionnels de leurs dirigeants et
de leurs réalisations éventuelles en sous-traitance, la juridiction s’interroge cependant sur le fait que
les références de la société MULTITEC aient pu être prises en considération, lors de la sélection des
candidatures, alors même qu’elle n’avait débuté son activité que le 4 février 2002 (source BODACC).
Elle note également que le fait que l’entreprise soit devenue depuis un leader régional est sans effet
rétroactif sur la manière dont sa candidature pouvait être appréhendée à l’époque.
4-2.3.3 La fourniture, l’installation et la mise en service d’équipements de péage,
de contrôle d’accès et de vidéosurveillance sur le parking de la ZAC de la gare centrale.
- Par contrat du 14 février 2002 la société COMECA et la SENIM ont conclu un contrat
dont l’objet était «
la fourniture, l’installation et la mise en service d’équipements de péage, de contrôle
d’accès et de vidéosurveillance sur le parking de la gare de Nîmes, à la SENIM, par la société
MULTITEC ».
Il s’agissait d’une location vente pour un montant de 525 339,31 €.
La chambre rappelle que la SEM, intervenant en la matière en tant que mandataire, devait
respecter le code des marchés publics et suivre la procédure de l’appel d’offres prévu par l’article 33
dès lors que le marché était supérieur à 200 000 € HT.
- Une convention de résiliation a été finalement signée le 4 juin 2002 entre la société
COMECA, la société MULTITEC et la SENIM où il est exposé que : «
La société MULTITEC a vendu à
COMECA du matériel d’équipement de parking »,
sans qu’il soit précisé ni quand, ni combien, ni au
travers de quel contrat, et que : «
A ce jour, aucune somme n’a été versée par la société COMECA en
paiement du prix de vente convenu entre les parties alors que MULTITEC a rempli son obligation de
délivrance.
La société COMECA a donné ledit matériel en location vente à la société SENIM au terme
d’un contrat à durée déterminée, en date du 14 février 2002. Dans le cadre de cette opération de
location vente, la société COMECA a sous-traité à la société MULTITEC la réalisation des prestations
d’installation et de mise en service d’équipements de péage, de contrôle d’accès et de
vidéosurveillance sur le parking de la SENIM »
.
Cette convention de résiliation a comme conséquence que «
COMECA doit restituer le
matériel appartenant à MULTITEC dans un délai raisonnable. Les parties conviennent que MULTITEC
devra le récupérer chez la SENIM qui accepte, en sa qualité de dépositaire dudit matériel de la mettre
à disposition de son propriétaire MULTITEC ».
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La chambre relève la complexité de cette convention de résiliation mais prend acte tant
de la réponse de l’ordonnateur que de celle de la société. Le premier fait valoir que la SENIM a
régularisé la situation avant tout commencement des travaux. La seconde explique que «
Etant donné
que le contrat était lourd à porter financièrement, la jeune société MULTITEC a fait appel à la société
COMECA, afin que celle-ci porte le financement. La SENIM a donc passé commande à la société
COMECA, et cette dernière a naturellement confié la mise en place des matériels à la société
MULTITEC .Dans un deuxième temps, MULTITEC a trouvé une solution financière avec son banquier
sans qu’il soit nécessaire de passer par la société COMECA. Il a donc été convenu entre la SENIM,
COMECA et MULTITEC d’annuler la commande faite par la SENIM à la société COMECA. Ceci a été
concrétisé par la convention de résiliation. La société MULTITEC a donc mis en place les matériels
conformément à la commande de la SENIM et a facturé conformément à l’échéancier du contrat ».
4-2.3.4 Diverses prestations de maintenance et travaux sur le parking de la gare
centrale et alentours.
La chambre note que la même société MULTITEC intervenait pour assurer trois types de
prestations : la maintenance du parking souterrain, des travaux d’amélioration ou de modification du
parking suite au changement d’exploitation de l’établissement, des travaux d’aménagement du parvis
de la gare routière pour le parking. Elle a ainsi collationné diverses lettres de commandes passées à
cette société, entre mai et décembre 2002.
Le détail en est le suivant :
- 7 mai 2002 : fourniture, pose et raccordement de barrières bus sur le parking de la gare
centrale pour 28 156,20 € HT ;
- 23 mai 2002 : fourniture, pose et raccordement de rideaux rapides ellicoïdes sur le
parking de la gare centrale pour 40 096 € HT ;
- 6 juin 2002 : fourniture et pose de panneaux de signalisation routière sur le parking de la
gare centrale pour 2 392 € HT ;
- 7 juin 2002 : fourniture de cartes d’abonnés nécessaires pour le parking de la gare
centrale pour 8 207,50 € HT ;
- 7 juin 2002 : travaux d’électricité nécessaires à l’alimentation de la fontaine Parvis Sud
dans la ZAC de la gare centrale pour 248 € HT ;
- 17 juin 2002 : fourniture d’un coffre fort sur l’opération du parking de la gare pour
8 945 € HT ;
- 24 juin 2002 : prestation de maintenance multi-technique du parking de la ZAC de la
gare centrale pour une durée d’un an pour 144 695 € HT ;
- 2 juillet 2002 : travaux concernant le gabarit gaine CTA nécessaires au parking de la
ZAC de la gare centrale pour 1 859,90 € HT ;
- 2 juillet 2002 : travaux «
inter-phonie
» et «
alarme incendie
» nécessaires au parking de
la ZAC de la gare centrale pour 5 259,95 € HT ;
- 27 août 2002 : travaux d’alimentation Tarif bleu sur le parking de la gare centrale pour
2 268 € HT ;
- 11 septembre 2002 : dépannage de l’installation GTC suite aux orages et inondations
des 8 et 9 septembre 2002 nécessaires au parking de la ZAC de la gare centrale ;
- 13 septembre 2002 : alimentation d’un tableau électrique dans le local chauffeur à la
gare SNCF Nîmes pour 504,24 € ;
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- 25 septembre 2002 : prestation de maintenance multi-technique du parking de la gare
centrale pour une durée de 6 mois (il est précisé que la lettre annule et remplace celle du 24 juin 2002)
pour 78 966,23 € HT ;
- 1
er
octobre 2002 : déviation du câble d’alimentation du local «
chauffeur bus
» pour
511,73 € HT ;
- 3 décembre 2002 : divers travaux de réparation (barrières et lisses) au parking de la
gare routière pour 1 491 € HT ;
- 20 décembre 2002 : travaux d’électricité, de téléphone et raccordement télévision dans
le local de repos des conducteurs pour 5 566 € HT ;
- 30 décembre 2002 : alimentation des luminaires au niveau des arches passage piétons
dans la ZAC de la gare centrale pour 5 223, 90 € HT ;
- 16 janvier 2003 : prestation de maintenance multitechnique du parking de la ZAC de la
gare centrale pour une durée de 6 mois pour 97 050,10 €.
4-2.3.5 Les prestations de gardiennage et surveillance sur la zone en mandat.
La chambre constate là encore la présence d’une même entreprise choisie au terme de
procédures hétérodoxes.
4-2.3.5.1 Un avis d’appel public à la concurrence (AAPC) a été envoyé à la
publication le 20 décembre 1999 pour des prestations de gardiennage, télésurveillance et intervention
24H/24H dans le cadre de l’aménagement de la ZAC centrale, pour une procédure négociée dans le
cadre de la loi de 1993. L’estimation chiffre la prestation à 106 714,31 € HT.
La date limite de réception des candidatures est fixée au 5 janvier 2000.
Le registre des dépôts rend compte de l’enregistrement de neuf plis puis trois
candidatures sont rejetées comme non conformes.
La commission d’ouverture des offres réunie le 14 février décide de retenir les deux
entreprises moins disantes dont Mondial Sécurité qui fait une offre pour 98 451,58 € HT. Des
télécopies du 18 février les informent qu’elles ont été retenues pour participer à la négociation écrite.
La consultation est cependant déclarée infructueuse ainsi qu’en témoigne le nouvel AAPC envoyé à la
publication le 15 mars 2000.
La commission réunie le 2 juin enregistre six offres et retient la moins disante, Mondial
Sécurité pour 677 304 F 103 254,33 € HT. Le marché est signé le 9 juin 2000 pour ce même montant,
soit 123 492,16 € TTC.
La chambre rappelle que la prestation commandée était dans le champ de l’opération en
mandat et non dans celui de la CPA et que le CMP alors en vigueur imposait le recours à l’appel
d’offres au-dessus du seuil de 106 714,31 € TTC (article 104-II 10).
4-2.3.5.2 La chambre constate par ailleurs qu’au titre de l’année 2000 la
SENIM a réglé sept factures mensuelles à l’entreprise Mondial Sécurité à Nîmes pour la surveillance
du chantier de la gare routière pour un montant total de 66 199,66 € TTC, soit un montant supérieur au
seuil annuel de 45 734,71 € TTC fixé par l’article 321 du CMP alors en vigueur pour les achats sur
facture.
Il convenait de procéder à une mise en concurrence avec l’envoi d’un AAPC et
d’organiser une consultation écrite au moins sommaire des candidats susceptibles d’exécuter le
marché qui pouvait être passé en procédure négociée (article 104 II 10 du CMP).
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Au titre de l’année 2001 la SENIM a encore réglé six factures mensuelles à la même
entreprise pour le même objet d’un montant total de 56 462,19 € TTC, là encore au-delà du seuil prévu
par l’article 321.
La chambre acte de la réponse de l’ordonnateur qui précise qu’il a mis fin au contrat litigieux.
4-2.3.6 L’entretien et surveillance du parking porte sud et gare routière :
Un avis d’appel public à la concurrence est envoyé à la publication le 24 novembre 2000,
fixant au 11 décembre la date limite de réception des candidatures. Six sont déposées dont celle de
l’entreprise Mondial Sécurité qui n’est pas conforme car sans lettre de candidature et déclaration du
candidat, demandées explicitement dans l’A A PC. L’ouverture des offres lors de la commission du 21
décembre 2000 permet d’enregistrer les propositions de quatre entreprises dont celle de Mondial
Sécurité pour 97 933,25 €.
Le 17 janvier 2001, un courrier est adressé à l’entreprise O. pour l’informer que sa
candidature n’a pas pu être retenue car non conforme, l’attestation sur l’honneur du candidat qu’il est
en règle au regard de ses obligations en matière de droit du travail et la liasse sociale (URSSAF)
n’étant pas produites.
Le marché est notifié à Mondial Sécurité, moins disante, par courrier du 23 janvier 2001. Il
s’agit d’un marché d’un an non reconductible.
La chambre constate que ces pratiques ne sont pas conformes aux prescriptions du CMP
et portent atteinte au principe d’égalité de traitement des entrepreneurs dans l’examen de leurs
candidatures.
Elle note enfin que, par lettre de commande du 31 janvier 2002 notifiée le 5 février, la
SENIM confie à la même société une nouvelle mission de surveillance et d’entretien du parking Porte
sud et de la gare routière pour trois mois pour un montant de 24 483,31 € HT.
5- LA ZAC DU FORUM DES CARMES.
5-1 L’accueil des activités du centre universitaire de formation et de recherche.
L’allongement de la durée de réalisation de cette ZAC destinée à accueillir de l’habitat,
des bureaux, commerces et équipements publics tient pour partie à l’édification et à l’aménagement
pour le compte de la commune de Nîmes, dans le cadre d’une convention de mandat en date du 18
mai 1998, d’un bâtiment destiné à accueillir les activités d’un centre universitaire de formation et de
recherche relevant de l’université de Montpellier II.
Après avoir réalisé ce bâtiment, la SENIM a ensuite conclu le 21 juillet 1999 en tant que
concessionnaire de la ZAC un bail de location avec l’université fixant le montant du loyer annuel à la
somme de 457 347,05 € TTC. L’université n’ayant pas payé les loyers prévus pour la période du 1
er
avril 2002 au 4 février 2004, soit la somme de 843 481,61 €, un contentieux devant le tribunal
administratif a abouti à sa condamnation par jugement du tribunal administratif de Montpellier du 21
octobre 2005, actuellement frappé d’appel.
Une nouvelle convention de bail de locaux à usage d’enseignement public a été conclue
le 30 mars 2004 par la SENIM avec le centre universitaire de formation et de recherche de Nîmes pour
3 ans. Enfin, un avenant en date du 13 mai 2004 a notamment modifié rétroactivement, à compter du
1
er
janvier 2004 les conditions du bail en le fixant à 100 000 € TTC soit quatre fois moins que le loyer
précédent.
La chambre régionale des comptes s’interroge sur les motifs de ce revirement.
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5-2 Le bilan financier de la concession.
Le traité de concession passé en juin 1997 avec la ville de Nîmes prévoit une participation
totale de la commune de 2 998 672 € pour équilibrer l’opération.
En 2000, celle-ci, au motif que «
la participation de la ville de Nîmes permet de résorber le
déficit de la ZAC»
a été portée à un total de 3 470 654 € avant d’être à nouveau augmentée de
89 041 € en 2001, en raison des études engagées pour l’extension de l’université.
Sur la période, l’augmentation de la participation a été ainsi de près de 19% par rapport à
l’estimation initiale. Il convient d’y ajouter une participation destinée à compenser la perte de loyer,
constatée à partir de 2004 et correspondant à la différence entre le loyer déterminé pour l’université de
Montpellier II, qui louait le bâtiment, et celui versé par le centre universitaire.
5-3 Le montage juridique.
La construction initiale est intervenue dans le cadre d’un mandat de maîtrise d’ouvrage
publique conclu entre la ville et la SENIM mais fut cependant pour partie financée par la SENIM au
travers de quatre prêts souscrits en 1998 avec la garantie à 80% de la ville, contractés pour trois
d’entre eux auprès de la Caisse d’Epargne (777 489,99 € sur 14 ans, 1 433 020,76 € sur 14 ans,
609 796,07 € sur 14 ans), pour l’un auprès de la CDC (1 372 041,16 € sur 14 ans).
Cette manière de procéder est irrégulière au regard des dispositions de la loi n° 85-704
du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique qui limite en effet le contenu de la délégation
aux éléments énumérés à l’article 3 ; dès lors un montage qui consiste pour le maître d’ouvrage à
confier à un mandataire le soin de rechercher les ressources nécessaires au financement de l’ouvrage
est nul (CAA Nancy 27 janvier 2005, commune d’Amnéville).
Par ailleurs la chambre relève que par délibération de son conseil municipal en date du 19
février 2001, la ville a autorisé la SENIM à réaliser une extension du bâtiment universitaire destinée à
des bureaux et laboratoires de recherche, ainsi qu’un aménagement d’une partie des locaux existants.
Ceci a conduit la SENIM à recourir à un nouvel emprunt de 1 829 388,21 € et à allonger la durée de la
concession de 15 à 23 ans à la demande des organismes prêteurs.
Cette opération d’extension ne fait en outre pas l’objet d’un avenant à la convention de
mandat mais est réalisée dans le cadre de la concession alors qu’elle était assujettie aux règles de
publicité et de mise en concurrence du code des marchés publics.
L’ancien ordonnateur fait valoir en réponse l’opportunité qu’avait la ville d’accueillir la
faculté des sciences du Languedoc à Nîmes.
6- LES OPERATIONS EN FONDS PROPRES DE LA SOCIETE : L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE.
L’immobilier d’entreprise constitue pour la SENIM une activité secondaire qui lui permet
d’aider les nouvelles entreprises spécialisées dans le domaine des biotechnologies et hautes
technologies à s’implanter, en partenariat avec les acteurs économiques locaux.
La SENIM construit le bâtiment et le met à disposition de la société en contrepartie d’un
loyer calculé sur le montant de l’investissement, déduction faîte des subventions obtenues.
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6-1 La société X.
L’entreprise X. est une entreprise de Bagnols-sur-Cèze, spécialisée en diagnostic
médical, sinistrée après les inondations de septembre 2002, qui a été relogée provisoirement sur le
parc Georges Besse sur un terrain mis à disposition par la CCI, puis définitivement sur la même ZAC
dans un bâtiment réalisé pour cet usage par la SENIM. Cette opération portée sur les fonds propres de
la SENIM lui a valu d’être lauréate du concours des SEM d’or 2004 dans la catégorie développement
local.
L’ordonnateur fait valoir le gain en termes de légitimité et de reconnaissance personnelle
que cette opération a pu générer auprès de clients potentiels de la SEM.
Dans le cadre d’opérations d’immobilier d’entreprise, la SENIM n’est soumise à aucune
obligation de publicité et de mise en concurrence (l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 ne
s’applique pas dès lors que la SEM a une activité commerciale)
.
La chambre note que, s’agissant du relogement définitif de l’entreprise, le conseil
d’administration du 3 décembre 2002 où siège le représentant de la CCI autorise le président ou le
directeur : «
à engager l’opération, à approuver les bilans, - à signer tout document nécessaire à la
réalisation de l’opération, - à négocier les financements nécessaires…. conformément à l’article 21
alinéa 9 des statuts ».
Le marché de travaux est conclu le 3 janvier 2003, sans mise en concurrence,
avec une entreprise générale pour un montant de 2 476 000,00 € HT. Trois avenants successifs
portent ensuite le montant total du marché à 2 809 844.40 € HT.
Les travaux sont divisés en 18 lots et sous traités à hauteur de 1 343 706 € dès le stade
de l’acte d’engagement, dont le lot 1 «
terrassements
» pour 87 308 € à l’entreprise SN VOLPILIERE.
6-2 Le laboratoire Y.
6-2-1 Le montage juridique de l’opération.
Par convention du 12 décembre 2001, la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de
Nîmes, Bagnols-sur-Cèze, Uzès, le Vigan a mis gracieusement à disposition de la SENIM pour 3 ans
un bâtiment, sis sur le parc Georges Besse, afin que la société y exécute des travaux d’aménagement
pour y installer un laboratoire d’enseignement et de recherches de l’Université Montpellier II, et le
sous-loue à la ville de Nîmes.
A la date d’expiration, le 31 décembre 2004, la convention n’a pas été prorogée alors que
l’équipe de chercheurs demeurait dans les lieux. La régularisation n’est intervenue que le 1
er
juillet
2005 par avenant prévoyant la prolongation de la mise à disposition à la SENIM jusqu’au 31 décembre
2005. Le 30 août 2006, une nouvelle convention de mise à disposition a été conclue pour 6 ans.
Un protocole d’accord passé le 22 décembre 2005 entre la CCI, la SENIM et le Centre
Universitaire de Formation et de Recherche (CUFR) de Nîmes, organise les relations entre les divers
partenaires.
Ce protocole rappelle que
« dans le cadre de sa mission de développement économique,
la CCI…, a accepté de mettre à disposition du CUFR de Nîmes pour une durée limitée un bâtiment
dont elle est propriétaire… Pour l’adapter aux besoins spécifiques du laboratoire GIS, le bâtiment
nécessitait d’importants travaux et la ville de Nîmes a accepté de prendre en charge leur financement
dans le cadre de ses accords généraux avec le CUFR
.
Pour ce faire, elle a demandé à la CCI de
mettre ce bâtiment à disposition de la SENIM, chargée de porter l’opération de réhabilitation, aux fins
d’utilisation du bâtiment par le laboratoire… »
.
Le 8 novembre 2006, un «
contrat administratif de sous location de locaux à usage
d’activités »
a été conclu entre la SENIM et la ville de Nîmes pour une durée de 6 ans à compter du 1
er
janvier 2006.
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6-2-2 Le bilan financier de l’opération.
Au
vu
des
comptes
d’exploitation
de
l’opération
sur
la
période,
les
travaux
d’aménagement se sont élevés à 506 313 €, financés par un emprunt de 518 000 € et le loyer de
68 602 € permet de couvrir les dépenses et de dégager un résultat positif pour la SENIM. Les risques
encourus par la SEM proviennent essentiellement de l’éventualité d’une cessation d’activité du
laboratoire et des éventuelles grosses réparations qu’elle pourrait être amenée à exécuter et qui sont à
sa charge au titre de la convention de mise à disposition, en plus des dépenses d’entretien et de
réparations courantes.
La ville de Nîmes quant à elle supporte intégralement la charge des travaux et le coût du
loyer.
6-3 La société Z.
6-3-1 Le montage juridique de l’opération.
Dans le cadre d’une convention signée le 20 septembre 2001, la ville de Nîmes a mis à
disposition de la SENIM, à titre gracieux, un bâtiment à usage de bureaux à charge pour elle de
procéder, à ses frais, à des travaux de réhabilitation et d’extension et de remettre les locaux à
disposition, à titre onéreux, «
des entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs en
développement
».
L’article 6 de la convention prévoyait qu’en fin de contrat ou en cas de résiliation
anticipée, la ville de Nîmes reprendrait la libre disposition des locaux, sans dédommagement, mais
devrait reprendre à son compte le remboursement des emprunts contractés pour la réalisation des
travaux.
Le 21 octobre 2001, la SENIM a mis les locaux aménagés à disposition de la société Z.
pour une durée de 5 ans, soit jusqu’en octobre 2006. Le loyer, indexé sur l’indice du coût de la
construction, était fixé dans la convention à 44 210 € HT par an, charges en sus.
Afin de prendre en compte des travaux supplémentaires demandés par le preneur, un
avenant n°1 en date du 27 septembre 2004 a porté ce loyer à 53 000 € HT.
Z. ayant dénoncé cette convention, avec effet en juillet 2006, une nouvelle convention
d’occupation précaire a été passée le 4 septembre 2006 avec une autre société intéressée pour
occuper une partie des locaux. La mise à disposition, d’une durée de 5 ans, s’est conclue moyennant
une redevance d’occupation de 43 700 € HT par an.
6-3-2 Le bilan financier de l’opération.
Au vu du rapport de gestion 2001, les travaux ont été évalués initialement à 501 600 €
HT, avec un financement par l’emprunt à hauteur de 410 130 € sur 14 ans et des subventions du
conseil général et du conseil régional pour un total de 91 470 €. Le loyer a été déterminé en fonction
des charges d’emprunts supportées par la SENIM.
Les résultats du compte d’exploitation font apparaître un déficit récurrent, excepté en
2005, que la SENIM explique par l’insuffisance du loyer.
Le résultat déficitaire de l’exercice 2006 est du, pour l’essentiel, à la perte de loyers subie
lors de la vacance durant trois mois des locaux entre le départ de Z. et l’arrivée du nouveau locataire
et à la perception d’un moindre loyer, le nouveau preneur n’occupant qu’une partie des locaux.
Ces développements révèlent les risques pris par la SENIM dans ce type d’opération en
cas de départ du locataire ou lorsque celui-ci rencontre des difficultés financières. En outre, si la ville
de Nîmes s’est engagée dans la convention du 20 septembre 2001 à rembourser les emprunts en cas
de résiliation anticipée de la mise à disposition, cela ne couvrirait pas les travaux supplémentaires
financés sur fonds propres.
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Enfin, si la mise à disposition du bien par la ville en faveur de la SENIM est désormais
calquée sur la durée de remboursement du prêt de 14 ans, le droit d’occupation du sous-locataire est
de cinq années à compter de 2006.
La chambre prend acte de la réponse de l’ordonnateur qui indique que la stratégie de la
SEM est désormais de céder des actifs pour reconstituer ses fonds propres et de chercher des
investisseurs privés pour prendre le relai de la SEM qui n’a pas nécessité à rester propriétaire d’actifs
immobiliers sur de longues périodes. Il cite comme exemple la cession du bâtiment S. avec une marge
positive de 574 K€ en 2007 et la promesse de vente du bâtiment P. signée en 2007 avec en
perspective un résultat positif de l’ordre de 1 100 K€.
Délibéré à la chambre régionale des comptes de Languedoc-Roussillon les 15 et 16 mai 2008.
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Réponse de l’ordonnateur aux observations définitives en application de l’article L. 241-11 du
code des juridictions financières
l’ordonnateur en fonction n’a pas fait parvenir de réponse à joindre au présent rapport.
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Réponse de l’ancien ordonnateur aux observations définitives en application
de l’article L. 241-11 du code des juridictions financières
- réponse de M. Alain FABRE-PUJOL, ancien ordonnateur de la Société d’économie
mixte de Nîmes Métropole, en date du 04 juillet 2008.
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Réponse de l’ancien ordonnateur aux observations définitives en application de l’article L. 241-11 du
code des juridictions financières
- réponse de M. Franck PROUST, ancien ordonnateur de la Société d’économie
mixte de Nîmes Métropole, en date du 09 juillet 2008.