Le
Président
No/G/76/99-446 A
NOISIEL, le 17 juin 1999
No 99-0368 R
RECOMMANDE AVEC A.R.
Monsieur le Président,
Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint la version définitive des
observations arrêtées par la Chambre régionale des comptes sur la gestion de
l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de JOINVILLE-LE-PONT (94).
Dès la plus proche réunion du conseil d'administration, ces observations
devront lui être communiquées par vos soins dans les conditions de forme
prévues par l'article L.241-11 du Code des juridictions financières (*).
Après cette réunion, les observations seront considérées comme un document
administratif communicable à toute personne en faisant la demande, dans les
conditions fixées par la loi no 78-753 du 17 juillet 1978.
Afin de permettre à la Chambre d'assurer la confidentialité de ce document
jusqu'à la date de cette réunion, je vous serais obligé de bien vouloir m'en
faire connaître la date.
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'expression de ma considération
distinguée.
Pour le Président et par délégation,
Jacques DEFRANCAIS,
président de section
(*)Article L.241-11, 2ème alinéa : "Les observations définitives formulées
par la Chambre régionale des comptes sur la gestion d'une collectivité
territoriale, d'un établissement public local ou de l'un des organismes
mentionnés à l'alinéa précédent sont communiquées par l'exécutif de la
collectivité ou de l'établissement à son assemblée délibérante, dès sa plus
proche réunion. Elles font l'objet d'une inscription à l'ordre du jour de
celle-ci et sont jointes à la convocation adressée à chacun des membres de
l'assemblée".
P.J. : 1
Monsieur Franck MISME
Président de l'Office Public d'Habitations
à Loyer Modéré de JOINVILLE-LE-PONT
Mairie de JOINVILLE-LE-PONT
25, rue de Paris
94340 JOINVILLE-LE-PONT
CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES
D'ILE-DE-FRANCE
OBSERVATIONS DEFINITIVES
FORMULEES SUR LA GESTION
DE L'OFFICE PUBLIC D'HABITATIONS A LOYER
MODERE DE JOINVILLE LE PONT (94)
Exercices 1990 à 1993
L'examen des comptes 1990 à 1993 et de la gestion de l'office public
d'habitations à loyer modéré de JOINVILLE-LE-PONT a été effectué dans le
cadre du programme annuel de vérification. La Chambre a plus
particulièrement examiné la situation financière de l'office, les marchés
publics, les questions de personnel, les relations avec les tiers, le
respect de la réglementation comptable et la gestion locative et financière
des résidences. L'analyse de la situation financière a porté sur la période
1990 à 1995.
L'entretien préalable prévu par l'article L.241-7 du code des juridictions
financières a eu lieu le 19 novembre 1996 à la mairie de JOINVILLE-LE-PONT
avec l'ordonnateur et avec son prédécesseur en fonctions jusqu'en 1997.
Lors de sa séance du 14 octobre 1997, la Chambre a formulé des observations
provisoires qui ont été adressées le 7 juillet 1998 à M. Frank MISME,
président en exercice de l'office et à M. Pierre AUBRY, président de
l'office pendant les exercices contrôlés.
Des extraits des observations le concernant ont été adressés, à la même
date, au directeur général des services techniques.
La réponse de M. AUBRY est parvenue à la Chambre le 9 novembre 1998.
M. MISME et le directeur général des services techniques n'ont pas répondu.
Lors de sa séance du 20 avril 1999, la Chambre a arrêté des observations
définitives sur les ressources et les charges de l'office, sur la gestion
des immeubles et les conditions dans lesquelles la cession de certains
d'entre eux s'est déroulée, sur l'appel à certains cabinets privés et sur
certains manquements dans l'application des instructions comptables.
1 -LES RESSOURCES ET LES CHARGES DE L'OFFICE
La Chambre constate, sur la foi des comptes financiers 1990 à 1995, la
fragilité financière de l'office dont l'épargne nette est négative, la
capacité d'autofinancement insuffisante et le déficit d'exploitation
persistant.
L'office s'est trouvé confronté, depuis le début de la décennie, à des
charges croissantes et à des produits en diminution. En dépit de
l'augmentation des loyers et de la diminution de certaines charges de
gestion locative, il n'a pu que freiner la dégradation de la marge sur
gestion locative. Choisissant d'aliéner une partie de son patrimoine entre
1988 et 1993, l'office a dégagé un résultat exceptionnel (+ 77 MF en 1991)
qui n'a amélioré que provisoirement son résultat global et qui a contribué à
diminuer le potentiel de recettes locatives. La situation financière de
l'office risque donc de s'aggraver au cours des années à venir.
De 1991 à 1993, les cessions intervenues ont permis de contenir les déficits
et de financer plusieurs opérations de rénovation. Elles ont réduit les
dépenses d'entretien courant, les charges financières, les amortissements et
les provisions pour grosses réparations. Le produit des cessions a aussi
permis à l'office d'éviter le recours à l'emprunt en 1991 et 1992. De plus,
le niveau élevé des taux d'intérêt a fourni des produits financiers
supplémentaires.
Mais le coût de l'activité locative a augmenté régulièrement entre 1991 et
1994. Si l'on considère le coût par logement, ce coût a progressé de 30 %
sur la période, plaçant l'office très au-dessus de la moyenne nationale.
Les charges de la gestion locative, et notamment les coûts de personnel, se
sont accrues entre 1989 (29,7 MF) et 1995 (35,5 MF). En 1993, la proportion
de personnes travaillant pour l'office était de 29,1 agents pour mille
logements contre 20,9 pour la moyenne des offices de même catégorie. Il y a
tout lieu de croire que la situation a persisté les années suivantes,
l'office ayant créé trois emplois en 1994 et deux en 1995 sans supprimer
aucun de ceux qui existaient.
Le niveau des dépenses d'entretien et de grosses réparations apparaît
également très largement supérieur à ce qui se pratique en moyenne dans les
autres offices. A titre d'exemple, les dépenses d'entretien courant, qui
représentaient en 1994 52,3 % des charges totales de maintenance, étaient
égales à 23 % des loyers, ou 35 F par mètre carré de surface corrigée ou
encore 3.601 F par logement, plaçant JOINVILLE-LE-PONT au deuxième rang des
offices en France. Il est rappelé, à ce propos, que la moitié des offices en
France avaient la même année des charges d'entretien courant inférieures à
43,4 % des charges totales de maintenance, à 8,4 % des loyers, à 13 F par
mètre carré et à 1.309 F par logement. Ces résultats proviennent pour une
part du caractère ancien du parc et, pour une autre part, d'un manque de
maîtrise des coûts.
Les importants travaux de grosses réparations effectués en 1992 et 1993 ont
toutefois permis de diminuer les charges de maintenance du patrimoine
locatif de 8,1 % en moyenne par an entre 1989 et 1995.
Enfin, le montant de la taxe foncière a augmenté de 152 % entre 1988 et
1993. Cette progression est due à la fin de la période d'exonération pour
certaines résidences. La proportion de logements concernés, la part de la
taxe dans les loyers et son montant par logement mettent l'office dans une
situation défavorable comparativement aux autres organismes. En raison de
leur date de construction, le nombre d'immeubles bénéficiant encore de
l'exonération s'est réduit sur la période contrôlée. La cession des deux
résidences EGALITE et GALLIENI n'a pas entraîné de diminution importante de
cette charge, seule la résidence EGALITE étant imposable, car construite en
1932. La résidence GALLIENI a été construite en 1986 et bénéficiait d'une
exonération pour une durée de 15 ans.
L'augmentation inéluctable de ce poste de dépense (les immeubles jusque là
exonérés devenant tous imposables en 1997) est l'un des facteurs de la
baisse prévisible d'une marge sur gestion locative déjà très réduite.
Face à ces charges, les loyers constituent l'essentiel des ressources de
l'office. Leur progression entre 1992 et 1995 apparaît trop faible compte
tenu de l'évolution des charges. En effet, le taux annuel moyen de hausse
des loyers n'est que de 0,28 % et celui de la récupération des charges
locatives, de 0,05 %. Dès lors, le niveau des loyers demeure insuffisant
tant au regard des charges à couvrir que par rapport aux autres offices.
Sur la période étudiée, l'insuffisance des loyers pour couvrir les charges
représente 25 à 55 % de celles-ci et ce pourcentage a tendance à augmenter
chaque année. Cette situation a été aggravée par la propension de l'office à
financer les travaux de réhabilitation par l'emprunt plutôt que par une
augmentation des loyers.
L'office loue, par ailleurs, vingt-huit locaux à usage de " commerce " ainsi
que des parkings. Tous les loyers n'ont pas également progressé entre 1990 à
1993 et certains ont stagné ou même diminué en dépit du renouvellement
concomitant des baux correspondants.
La Chambre observe enfin qu'un délai de neuf ans s'est écoulé entre les deux
dernières enquêtes (1986 et 1995) portant sur les ressources des locataires
et visant à déterminer s'il y avait lieu ou non de leur faire payer un
surloyer. Une telle périodicité lui est apparue trop faible.
En définitive, l'office connaît depuis 1992 des déficits que ne peuvent
compenser les produits financiers ou les produits exceptionnels résultant de
la cession des logements. Ces déficits ne semblent pas être causés par une
occupation insuffisante des logements car l'écart entre le potentiel de
recettes et les recettes réalisées est très faible. C'est pourquoi le taux
de marge sur gestion locative après maintenance s'est réduit dans des
proportions telles que le financement des travaux de rénovation et
d'entretien à venir est compromis, l'achèvement des cessions d'actif ne
permettant plus de dégager, par ce moyen, les financements souhaitables.
2 -LES OPERATIONS DE CESSION DE LOGEMENTS
Deux grandes opérations de cession ont eu lieu pendant les exercices
contrôlés.
Les résidences EGALITE (355 logements) et GALLIENI (46 logements) ont été
cédées en 1991 à la société anonyme d'H.L.M. FRANCE HABITATION pour un prix
de vente total de 65.714.164 F. La résidence EGALITE, construite en 1932,
avait fait l'objet d'une importante opération de rénovation en 1979.
En second lieu, le conseil d'administration a, par sa délibération du 28
octobre 1987, décidé de mettre en vente cent cinquante logements des
résidences LECLERC, VERGNON, VOISIN, BARRAGE et SEVIGNE, soit 30 % des cinq
cents logements de ces cinq résidences. La coexistence au sein de ces cinq
résidences de logements privés et de logements donnés en location par
l'office n'a pas manqué de poser des problèmes d'ordre juridique.
2.1-La cession des résidences EGALITE et GALLIENI
La cession d'EGALITE a permis de dégager une importante plus-value
(19.812.845 F hors frais annexes). En revanche, la vente de la résidence
GALLIENI, construite en 1986, a été génératrice d'une moins-value (1.362.637
F hors frais annexes) qui s'explique par le coût élevé du foncier et par une
opération pilote expérimentale coûteuse.
Toutefois, la cession des deux résidences a donné lieu à des omissions
relatives à la vente concomitante des créances que l'office détenait sur les
locataires.
L'acte de vente du 17 décembre 1991 stipulait en effet que " tous les loyers
échus et charges non encore payés au jour de l'entrée en jouissance et
quelle que soit la durée du retard de paiement seront acquis à la société
acquéreur à charge pour elle de supporter les charges et frais de
recouvrement ".
Or, lorsqu'elles sont cédées à une société de droit privé, de telles
créances ne bénéficient plus du privilège de recouvrement qui découle de
leur caractère public. Elles font alors l'objet d'une évaluation et d'une
contrepartie financière explicites, ce qui n'apparaît ni dans la
délibération du 17 juin 1991, ni dans l'acte de vente du 17 décembre 1991,
interdisant de connaître le montant exact de la plus-value réalisée. Quant
aux créances considérées comme irrécouvrables, elles devaient être admises
en non valeur préalablement à la cession par décision de l'assemblée
délibérante.
Le cabinet de conseil juridiques dont l'office s'attacha les services pour
le prix de 107.926 F TTC en vue de procéder à l'audit juridique, au contrôle
de la procédure de transfert du patrimoine et aux vérifications des projets
d'actes de vente n'a pas signalé ces lacunes.
2.2-La cession d'une partie des résidences LECLERC, VERGNON, VOISIN, BARRAGE
et SEVIGNE
2.2.1-Les prix de cession
Les prix de vente (5.040 F le mètre carré) qui furent retenus pour cette
opération par le conseil d'administration dans sa délibération du 28 octobre
1987 se sont révélés supérieurs à l'estimation fournie le lendemain par le
service des domaines (4.800 F le mètre carré). Néanmoins, la lecture des
actes de vente montre que les prix de cession furent inférieurs aux prix de
mise en vente qui avaient été prévus par la délibération du 28 octobre 1987.
L'objectif fixé par le rapport sur le compte financier de l'exercice 1988 de
vendre quarante logements par an n'a pas été atteint. Ainsi, entre 1988 et
1993, l'office n'a vendu que soixante dix-huit appartements. Les cessions
ont eu lieu pour une majorité d'entre elles (quarante neuf) entre le 1er
janvier 1990 et 31 décembre 1993. L'ampleur des écarts entre les recettes
prévues et recettes réalisées au compte 775 témoigne du fait que les
prévisions de recettes n'ont pas été sincères, les capacités financières des
occupants ayant été probablement surestimées. Ainsi, en 1991, les prévisions
de recettes au compte 775 étaient de 5.382.780 F, alors que les réalisations
n'ont été que de 3.997.600 F. En 1992, le produit réalisé au compte 775 aura
été de 2.370.050 F alors que les prévisions étaient de 6.563.000 F.
2.2.2-Les conditions d'occupation d'un appartement de la résidence SEVIGNE
par le directeur général des services techniques de la commune de
JOINVILLE-LE-PONT
L'office a donné en location en 1990 au directeur des services techniques de
la commune de JOINVILLE-LE-PONT un appartement, situé dans la résidence
SEVIGNE, moyennant un loyer mensuel de 2.357,67 F charges comprises alors
que les seuls revenus salariaux de l'intéressé dépassaient de plus du double
le plafond de ressources, fixé à 110.779 F, que ne pouvait franchir un
candidat à la location.
Le directeur des services techniques de la commune de JOINVILLE-LE-PONT
n'aurait donc jamais dû pouvoir louer cet appartement. Celui-ci, d'ailleurs,
lui a été vendu moins de deux mois après son entrée dans les lieux et, de
surcroît, à un prix inférieur à celui qui ressortait du barème qui avait été
fixé par le conseil d'administration.
De plus, la délibération du 28 octobre 1987 relative à la cession
d'appartements dans la résidence prévoyait une série de décotes selon
l'étage et l'ancienneté du locataire accédant. Ces dispositions ne furent
pas respectées dans le cas du directeur des services techniques de la
commune de JOINVILLE-LE-PONT qui bénéficia d'une réfaction de 5 % sur le
prix du mètre carré (soit une remise de près de 20.000 F) d'un appartement
qu'il occupait depuis moins de deux mois.
2.3-Problèmes juridiques et comptables posés par les budgets annexes
La vente d'une partie des cinq résidences a conduit l'OPHLM à créer une
comptabilité distincte sous la forme d'un budget annexe pour chaque
copropriété.
L'office exerce donc sur ces cinq copropriétés la fonction de syndic,
conformément aux dispositions de l'article L.443.15 du Code de la
construction et de l'habitat.
La Chambre rappelle qu'en vertu des dispositions de l'article R.423.14 du
Code de la construction et de l'habitat, applicables aux offices publics
d'HLM selon l'article R.423.60.1, les fonds qui transitent par les comptes
du syndic de copropriété doivent être déposés dans un compte ouvert
spécialement à cet effet et doivent faire l'objet d'un traitement différent
de celui des deniers publics que constituent les fonds de l'office. En
particulier, les opérations doivent être retracées selon les règles du droit
privé, sans intervention du comptable de l'office qui ne devrait connaître
que les versements et les encaissements effectués par l'office pour sa
quote-part.
Ces dispositions ont été perdues de vue par l'office qui a appliqué des
règles de droit public et de comptabilité publique à un organisme relevant
logiquement du droit privé et plus précisément du droit commun de la
copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, le recouvrement des charges sur les copropriétaires privés s'est
effectué selon la procédure applicable aux contributions directes alors que
cette procédure aurait dû être réservée au seul recouvrement des loyers dans
le cadre du budget principal.
L'office a perçu pour son activité de syndic des honoraires qui se sont
élevés à 250 F par logement et par trimestre. Il ne devait payer, en
principe, les charges qu'en fonction du nombre de millièmes des lots dont il
restait propriétaire, comme les actes notariés établis lors des cessions
l'avaient d'ailleurs indiqué.
En réalité, l'office a pris en charge l'ensemble des dépenses réalisées,
omettant de récupérer auprès des autres copropriétaires la quote-part dont
ils étaient pourtant redevables. A cet égard, la comparaison entre les
prévisions du budget principal et celles des budgets annexes relatives aux
travaux d'entretien indique qu'aucun d'entre eux n'a fait l'objet d'une
reprise en dépenses d'un budget annexe alors qu'ils avaient tous été
inscrits au budget principal.
Les copropriétaires privés ont ainsi bénéficié gratuitement du financement
de travaux d'entretien ou de grosses réparations assurés par l'office. Par
exemple, les travaux de rénovation (interphones) dans les résidences
LECLERC, VOISIN et SEVIGNE, d'un montant total de 671.000 F, ont été
entièrement financés par des emprunts bénéficiant de la garantie de la
commune et remboursés par l'office sur son budget principal.
Il en a été de même des travaux d'investissement, qui furent effectués dans
ces cinq résidences sans qu'il soit demandé aux copropriétaires privés de
les financer au prorata de leurs parts. D'ailleurs, les budgets annexes de
ces résidences ne comprennent pas de section d'investissement. Or, les
règlements de copropriété prévoient une provision spécifique pour les
travaux, et les dépenses qui sont effectuées à ce titre devraient être
couvertes par des ressources préalables du budget annexe concerné et non par
le budget principal.
La Chambre observe à ce propos que l'article 58 des règlements de
copropriété ne confère à l'office la faculté d'accorder une délégation de
pouvoirs que pour un acte ou une décision déterminée et pour des dépenses ne
dépassant pas le seuil au-delà duquel l'appel à la concurrence est requis.
De surcroît, d'après l'article 65, le syndic ne peut faire exécuter de sa
propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
qu'en cas d'urgence et à condition d'informer les copropriétaires et de
convoquer immédiatement l'assemblée générale.
La délibération du 17 décembre 1987, qui autorisait l'office à avancer les
sommes nécessaires aux charges d'entretien et d'investissement, se
justifiait par la mise en place des budgets annexes en 1987. L'avance
n'avait pas vocation à se perpétuer, sous peine de se transformer en une
sorte de subvention permanente et automatique. D'ailleurs, la délibération
prévoyait que les sommes avancées seraient remboursées lors du premier appel
de charges trimestrielles en 1988. L'avance était donc temporaire et
destinée uniquement à assurer la trésorerie jusqu'au premier appel de
charges.
3 -ETUDES ET MISSIONS CONFIEES A DES CABINETS PRIVES
L'office a payé un certain nombre de missions et d'études, aux contours
souvent mal définis et dont l'utilité rapportée au coût apparaît faible,
alors même qu'il connaît des difficultés financières, et qu'il emploie un
nombre croissant d'experts techniques. De surcroît, le caractère souvent
redondant de ces missions confiées à des cabinets privés jette un doute
sérieux sur l'efficience du procédé.
A titre d'illustration, une série de conventions d'étude ont été passées les
30 mai 1991, 22 juin 1992 et 9 juin 1993 avec un cabinet privé en vue de la
réorganisation des services et de leur informatisation. Le coût global de
ces missions s'est élevé, sur une période de trois ans, à 827.636 F.
La Chambre observe que le regroupement des trois missions en une seule
aurait permis de réaliser des économies non seulement en obligeant l'office
à faire appel à la concurrence et à obtenir ainsi les mêmes prestations pour
un prix inférieur, mais aussi en lui évitant de commander des études à un an
d'intervalle sur des thèmes qui se sont révélés, pour certains d'entre eux,
similaires.
Le coût élevé de ces missions n'a pas empêché l'office de passer en 1993 une
nouvelle convention, d'un montant de 99.624 F TTC, avec un autre cabinet en
vue de l'établissement d'un bilan de l'informatisation de l'office. L'étude
produite par ce cabinet se compose de vingt-six pages dont quinze décrivent
l'organisation et ses points faibles, le reste étant consacré à des
propositions à caractère très général. La valeur ajoutée de cette étude est
donc très faible.
Un autre exemple est fourni par le contrat signé le 30 octobre 1990 avec une
société de conseil chargée par l'office d'analyser et de contrôler les coûts
d'électricité, de gaz, d'eau, de vapeur, de produits pétroliers ainsi que
les frais entraînés par le rejet des eaux usées. L'objectif poursuivi était
de minimiser les coûts de facturation d'énergie et de fluides consommés. Le
contrat précisait que le cabinet conseil devait rédiger un rapport sur
l'analyse des liens contractuels entre l'office et ses fournisseurs
d'énergie.
Le montant de sa rémunération comportait deux parties. L'artice 2 stipulait
qu'il serait versé au cabinet d'études une rémunération de base égale à 4 %
du montant annuel des dépenses d'énergie et de fluide consommés et ce,
pendant la durée du contrat, soit cinq ans, période renouvelable par tacite
reconduction. La rémunération minimum était fixée à 15.000 F HT et la
rémunération maximum, à 55.000 F HT. Par ailleurs, le même article prévoyait
que les économies tarifaires constatées sur une durée de quarante-huit mois
seraient partagées par moitié entre le cabinet conseil et l'office.
En 1991 la société a perçu des honoraires pour un montant de 65.230 F TTC
sans qu'elle ait rendu la moindre étude et sans qu'aucune économie tarifaire
ait été obtenue. Le calcul de liquidation sur la facture jointe au mandat
n'indique d'ailleurs aucune dépense d'énergie et de fluide sur la période
écoulée. Seule une lettre, datée du 12 janvier 1995, adressée par le cabinet
d'études à l'office, fait état de la nécessité de modifier les abonnements
auprès du fermier.
L'étude produite s'est, semble-t-il, limitée à un document adressé par fax à
l'ordonnateur le 20 juin 1996, soit près de six ans après la signature du
contrat et alors que l'instruction sur les comptes de l'office était
entamée. Ce document n'a pas été conservé par l'administration de l'office
et la Chambre n'a pu en examiner la teneur. Il se composerait d'une série de
calculs sur le coût par résidence ainsi que des modèles de lettres à
adresser au fermier. De plus, cette étude avait omis de traiter les contrats
EDF-GDF. Elle était donc incomplète.
Les mesures préconisées auraient représenté, selon le cabinet d'études, une
économie globale de 136.400 F, mais la réalité de ces économies n'a pu être
établie.
Le coût de ce contrat d'étude, passé avec un prestataire de service qui
s'est contenté de conseiller, plus de cinq ans après la signature du
contrat, l'augmentation de la puissance souscrite afin d'abaisser le coût
unitaire de la consommation d'eau, est apparu à la Chambre bien élevé par
rapport au service qui aura été effectivement rendu. La Chambre observe
également que l'office a dû attendre un trimestre supplémentaire avant de
bénéficier du conseil délivré par le cabinet puisqu'il lui fut apporté moins
de dix jours avant la fin du trimestre en cours, l'empêchant ainsi de
demander en temps utile la révision du contrat.
4 -L'APPLICATION DES INSTRUCTIONS COMPTABLES
Plusieurs erreurs ont été commises dans l'application de l'instruction
comptable no 90-81-M31 du 19 juillet 1990.
1) Le remboursement des annuités en capital d'emprunts affectés à des
opérations locatives ou à des grosses réparations aurait dû donné lieu,
d'après les états prévus par l'annexe 8 de l'instruction comptable, à une
répartition des dettes financières par nature d'affectation.
2) L'amortissement des investissements a donné lieu à beaucoup
d'irrégularités. La Chambre relève tout d'abord le caractère excessif (huit
ans) de la durée sur laquelle l'office a amorti les frais d'études (d'un
montant de 169.005 F) engagés en vue de la vente de la résidence VERGNON.
Ces frais auraient dû être amortis en cinq ans au plus.
Par ailleurs, une certaine incohérence a été relevée dans le calcul des
annuités d'amortissement. Si l'office a généralement inscrit, sur les fiches
d'amortissement des exercices 1990 à 1993, l'annuité technique (qui est égal
au montant restant à amortir divisé par le nombre d'années) en y substituant
l'annuité d'emprunt (ou annuité financière) lorsque celle-ci se révélait
supérieure, il a, dans certains cas, procédé de manière différente. Ainsi
a-t-il repris tantôt l'annuité financière alors qu'elle était manifestement
inférieure à l'annuité technique " théorique ", tantôt l'annuité technique "
théorique " alors que l'annuité financière lui était supérieure.
Ces erreurs comptables ont été commises pour les immeubles VIADUC (en 1990),
DAGOTY (en 1990 et 1991) et PALISSY (en 1990, 1991 et 1993). Quant à la
résidence ROND-POINT, elle a fait l'objet de travaux de réhabilitation en
1990 et en 1991 pour un montant total de 21.129.150,25 F sans qu'aucun
amortissement n'ait été effectué. Le tableau détaillant les annuités
amorties ne mentionne d'ailleurs pas l'annuité qui aurait dû être amortie au
titre de cette opération.
La Chambre note également que, pour un certain nombre d'immeubles, le
montant des emprunts est supérieur au prix de revient des immeubles.
Certains emprunts semblent avoir été émis pour financer non seulement le
bâtiment, mais aussi l'achat du terrain qui n'est pourtant pas amortissable.
L'amortissement complet, qui nécessitait en la circonstance de retenir
l'annuité financière, rendait indispensable la distinction, dans les
annuités de remboursement, entre ce qui revenait au financement des
immeubles et ce qui relevait de l'acquisition des terrains.
3) La ventilation comptable entre charges récupérables et non récupérables,
qui est effectuée dans le rapport sur le budget primitif pour certaines
d'entre elles - eau, électricité, chauffage, gaz, entretien des ascenseurs
et taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères - est incomplète et semble
peu fiable puisque le total des réalisations indiqué diffère de celui qui
apparaît au compte financier.
4) Enfin, selon l'instruction M.31, et à compter du 1er janvier 1989, les
achats doivent être comptabilisés directement en classe 6. Lorsque ces
achats dépassent un certain montant, ils sont comptabilisés au compte 602 "
Achats stockés " et font l'objet d'un suivi en classe 3. A la clôture de
l'exercice, un inventaire doit être réalisé afin de comptabiliser le montant
du stock final et pouvoir évaluer ainsi sa variation.
Ces dispositions ont été méconnues par l'office sauf en ce qui concerne les
fournitures d'atelier et de magasin du compte 3223. Les autres achats ont
été directement inscrits au compte 602 " Achats stockés " sans que les
comptes de classe 3 correspondants aient été servis. La tenue d'un compte de
stocks aurait été pourtant justifié, au moins pour les combustibles.