LA SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE : UN OPERATEUR QUI CONNAIT DES DIFFICULTES DE GESTION DE SON PARC IMMOBILIER ET UNE SITUATION FINANCIERE FRAGILE.
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie produit des logements destinés à la location ou devant faire l’objet d’opérations de vente permettant l’accession par des particuliers, à la propriété de leur habitation. Elle assure aussi la gestion d’un parc de logements locatifs. Elle gère plus des deux tiers du parc de logements sociaux du territoire.
Un parc immobilier relativement ancien, de qualité moyenne qui connaît un taux de vacance élevé et des impayés en hausse
L’âge moyen du parc immobilier est de 21 ans, ce qui deux fois plus élevé que, par exemple, l’âge moyen du parc du fonds social de l’habitat. Une partie des résidences présente des défauts fonctionnels, l’accessibilité reste compliquée et près de la moitié du patrimoine nécessite des travaux importants. La société doit aussi réaliser des travaux de repérage de l’amiante dans son parc de
logements. En excluant les résidences ayant des taux de vacance extrêmes, la vacance moyenne du parc de la société s’établirait à près de 12 % en 2023, ce qui est important comparativement à celui d’organismes de logement sociaux similaires de l’hexagone pour lesquels il se situe, en 2021 à près de 3 %. La mise en oeuvre du plan d’urgence mis en place par la société pour gagner 3 % de vacance sur trois ans reste conditionnée à l’octroi de financements publics externes. Afin de diminuer la vacance et le taux d’impayés, la société a aussi renforcé, en 2021, sa stratégie commerciale. La chambre invite la société à renforcer le rôle des agences de proximité et à présenter annuellement au conseil d’administration les indicateurs permettant de suivre la mise en oeuvre de cette stratégie.
Une gestion des risques informatiques et une protection des données à consolider
La société a élaboré, en 2023, une politique de sécurité des systèmes d’information qui doit être validée par le conseil d’administration. Elle doit aussi nommer au sein de sa structure un responsable de la sécurité du système d’information dans un objectif de maîtrise des risques identifiés et d’un déploiement cohérent des règles de sécurité. La société traite des données à caractère personnel concernant ses locataires, ses fournisseurs, ses salariés. En 2023, elle a validé et diffusé une politique
générale de protection des données qui doit être déclinée au sein de chaque direction par un plan d’actions.
Des conditions de rémunération, un régime indemnitaire et des avantages sociaux favorables
Les primes, indemnités et avantages sociaux divers octroyés par la société à ses salariés constitue un ensemble de mesures particulièrement favorables, notamment en termes de déplacements (prime de véhicule de fonctions, droit au voyage cadres) ou du régime spécifique de la direction. S’ils permettent de fidéliser les salariés, la chambre invite la société à les rationaliser progressivement.
Une situation financière fragile
Les éléments prévisionnels débattus au conseil d’administration laissent présager une situation financière critique. La chambre estime que certaines hypothèses retenues sont optimistes, notamment en matière de réduction du taux de vacance, de diminution des impayés, de cession du patrimoine ou de niveau de subventions attendues. La société doit poursuivre ses efforts en matière de réduction de charges et de recherche de solutions de financement, notamment auprès des partenaires
institutionnels, territoire et provinces, voire de recapitalisation par ses actionnaires, afin de redresser sa situation financière.
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