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REPONSE AU RELEVE D’OBSERVATIONS DEFINITIF

DE LA COUR DES COMPTES

La Cour des comptes a contrôlé les comptes et la gestion de l’Opérateur national de ventes (ONV) pour la

période 2019 à 2024 et en a tiré un relevé d’observations définitives auquel Action Logement Groupe, Action

Logement Services et l’ONV souhaitent apporter la réponse ci-dessous.

Bien que son contrôle n’ait fait apparaître aucune irrégularité (p.20), et qu’elle n’ait relevé aucune défaillance

dans le fonctionnement de cette société (p.5), qui dégage, pour l’exercice 2024, un bénéfice de 9,16 M

€

en

2024, après plus de 10 M

€

en 2023 (p.8), la Cour des comptes pose cependant la question de la pérennité

du modèle économique de L’ONV et suggère donc, dans l’une de ses trois recommandations, qu’au bout de

trois ans, lors du renouvellement de la convention quinquennale entre l’Etat et Action logement, un bilan

complet soit établi pour vérifier la stabilité de ce modèle et « justifier » la poursuite de son activité. Action

Logement n’a aucune objection à un tel bilan d’étape, mais souhaite corriger certains points du relevé de la

Cour.

1.

Le modèle économique de l’ONV est robuste, et est prévu pour se déployer sur une période de 25 ans

Le Groupe Action Logement ne partage pas l’analyse qui est faite du modèle de l’ONV par la Cour ni les

conclusions qui en découlent.

a.

Un résultat positif : deux ans après sa création, dès 2021, l’ONV a dégagé un résultat net positif

générant un résultat cumulé de 21,6 M

€

De plus, les différents Business Plan élaborés et mis à jour régulièrement, qui ont été communiqués

à la Cour, indiquent de manière constante que l’ONV est une structure équilibrée dans la durée. Il

est tout à fait logique - et prévu dès l’origine - que, dans les premiers temps de son activité, ses

résultats positifs soient essentiellement dus à une gestion locative efficace, les produits des cessions

venant plus tard au fur et à mesure de la progression des cessions de biens. L’ONV vient d’ailleurs de

recevoir la cotation de la Banque de France sur ses comptes 2024 qui lui a attribué la note C1+, la

note la plus élevée sur l’échelle de la cotation, jugeant ainsi la solidité financière de l’ONV excellente.

b. Une vente des logements qui s’accroît régulièrement

Dans son rapport, la Cour n’a pas pris en compte la dynamique des ventes 2025. Or, l’ONV a revendu

1 152 logements entre 2019 et 2024, dont 464, soit 40%, sur la seule année 2024 et vendra en 2025,

570 logements soit 23% d’augmentation par rapport à 2024. La croissance régulière des chiffres de

vente depuis 2020 indique que la dynamique de vente qu’il a fallu initier au démarrage, comme dans

toute entreprise qui démarre (avec, naturellement, la constitution du stock, un délai nécessaire pour

la réalisation de travaux et de mise en copropriété entre l’acquisition et la revente, et les efforts de

commercialisation) et a fortiori sur une telle activité, est bien enclenchée.

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L’ONV entend rappeler que le rythme d’achat et de vente des logements, qui s’applique aussi aux

logements sociaux, dépend des grandeurs et des constantes conjoncturelles du marché immobilier.

Or la période examinée par la Cour n’a pas manqué d’évènements très violents tels que la crise

sanitaire (2020-2021) et la brutale remontée des taux d’intérêts qui a fortement impacté l’accès au

crédit des primo-accédants (2022-2023). Dans ce contexte, l’ONV a toujours pris les dispositions

nécessaires pour faire évoluer son modèle et préserver ses équilibres, faisant preuve d’adaptabilité

et de vigilance.

La Cour conclut ainsi son développement sur les ventes de logement, ce qui nuance largement les

doutes qu’elle émet par ailleurs sur la pérennité du modèle : «

À fin 2024, les résultats affichés par

l

ONV montrent effectivement un redressement conforme à la feuille de route, tant sur le plan des

logements acquis auprès des OLS que sur celui des ventes aux particuliers. L’élargissement aux

bailleurs extérieurs au groupe est également en cours

1

. Le niveau des ventes reste toutefois inférieur

aux objectifs et l

ONV cherche des pistes nouvelles, pour lesquelles il n

est pas encore habilité, telles

les réflexions sur la revente en VIR, sur la vente en BRS, sur la location-accession, ou sur le PSLA dans

l

ancien. »

L’ONV considère en effet qu’un certain nombre d’assouplissements, s’ils étaient apportés aux textes

qui contraignent son activité, permettrait de la développer plus vite.

En outre, nous souhaitons clarifier trois observations de la Cour :

-

Les acquisitions ne traduisent pas, contrairement à l’appréciation de la Cour, une accélération

des achats de logements et la volonté de créer des stocks dormants (p.61), mais bien des achats

qui sont restés à un rythme raisonnable, couvrant une large partie du territoire, et limités par

des freins règlementaires qui n’ont pas été levés par la Loi. Le principe même de l’ONV est

d’acquérir rapidement ce qu’il va mettre environ 10/12 ans à revendre. Il agit comme une

structure de portage d’actifs. Ainsi, durant les premières années de vie de l’organisme, il est tout

à fait normal que le stock progresse plus vite que ce qui est écoulé. C’est justement ce que

n’arrivent pas à faire les organismes du logement social et la raison de la création de Société de

Vente HLM dédiée.

-

La Cour écrit p.72 que le modèle économique «

porte préjudice, sur le long terme, au bon usage

des fonds pour construire des logements

». Cette appréciation repose sur un calcul qui évalue le

coût de la structure et de la décote des logements acquis à 90 M

€

en 2033, soit l’équivalent du

coût de la construction de 580 logements. L’ONV estime qu’une telle démonstration, qui cherche

à prouver que les fonds de la PEEC seraient mieux utilisés si la structure de portage d’actifs

1

25 % des acquisitions hors du groupe Action Logement en 2024

3

n’existait pas, n’est pas fondée. Elle revient à nier l’utilité d’une telle structure, sans en apporter

la preuve.

-

Plus profondément, lorsque la Cour écrit que «

dans le modèle économique de l’ONV,

la

mécanique d’utilisation de la PEEC est mise à mal

» (p.69), la Cour effectue une confusion

récurrente, concernant la PEEC, entre son utilisation au titre de la trésorerie disponible de

l’entreprise, et son inscription en fonds propres et quasi-fonds propres dans la structure de haut

de bilan de l’ONV (sous forme de capital et de compte courant d’associé) et venant permettre à

l’ONV de remplir sa mission de portage d’actifs immobiliers à l’issue de laquelle les fonds de la

PEEC capitalisés sont remboursés à Action Logement Services.

En conclusion, les inquiétudes exposées par la Cour sur le modèle économique d’une structure de portage

d’actifs immobiliers telle que l’ONV ne nous semblent pas fondées et reposent essentiellement sur un parti-

pris qui nie l’intérêt d’un tel outil, et critique la loi ÉLAN qui l’a créé, pour lui préférer l’intervention directe

des organismes de logement social qui jusqu’à présent n’a pas démontré son efficacité. En effet, les rythmes

de cession plus lents, ne permettent pas de répondre pleinement à la tension structurelle qui pèse sur le

modèle économique des organismes de logement social.

2. Après une période de rodage, facilitée par le soutien du groupe Action logement, l’ONV a pris son rythme

de croisière et ses structures de fonctionnement et de vente sont en place

La Cour reproche à l’ONV une dépendance vis à vis de son actionnaire (p.22) «

seul à apporter des fonds

propres, seul prestataire pour accomplir l

ensemble des fonctions support, y compris celles de l

audit et du

contrôle, à l

exception de la comptabilité qui est externalisée ; l

ONV applique toutes les orientations

stratégiques du groupe Action Logement (Responsabilité Sociétale des Entreprises -RSE-, Plan de

décarbonation, Règlement Général de Protection des Données - RGPD, Loi Sapin II…). »

Effectivement, le groupe Action Logement veille à ce que ses filiales respectent des règles rigoureuses de

fonctionnement, valables pour l’ensemble du groupe.

Mais cela ne signifie pas pour autant que cette filiale ne conserve pas son autonomie de gestion. La

«

déresponsabilisation

» des dirigeants de l’ONV alléguée par la Cour (p.29) n’est étayée par aucune

démonstration rigoureuse, puisque la Cour reconnaît elle-même par exemple que la fonction de contrôle de

gestion est identifiée au sein de la direction de la gestion financière. En outre, si le groupe assure au profit

de l’ONV des prestations de service supports facturées, le montant de ces prestations connaît une baisse

régulière au fur et à mesure que l’ONV - dont il faut rappeler que c’est une « jeune » structure au moment

du contrôle de la Cour -, se dote de services propres.

Il est d’ailleurs notable que si ALS prend en charge la gestion des procédures d’appel d’offres de l’ONV, ce

qui, en soi, n’est pas interdit dans une relation mère filiale, le fonctionnement est identique pour l’associé

unique d’ALS qu’est ALG. La Direction des achats et de la commande publique d’ALS sert ainsi à déployer

certains marchés groupe qui permettent d’obtenir les meilleurs tarifs au bénéfice des entités du Groupe. La

mutualisation de services pour des fonctions supports au sein d’un même groupe est un procédé classique

en la matière, tout à fait légal et porteur d’économies (il arrive même à la Cour de le recommander), qui ne

permet pas de conclure à l’existence d’une tutelle.

L’ONV souhaite ainsi faire observer que le c

œ

ur de métier de l’ONV, l’acquisition de logements, la gestion et

la vente sont totalement autonomes

2

, et font partie intégrante du plan d’action annuel assigné aux équipes

dirigeantes.

3. Les risques relevés par la Cour sont bien identifiés et maîtrisés

2

La Cour écrit elle-même p.22 : «