25 rue Paul Bellamy
–
BP 14119
–
44041 NANTES cedex 01
www.ccomptes.fr
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
ET SES RÉPONSES
COMMUNE DE
NOIRMOUTIER-EN-
L’ILE
Département de la Vendée
Exercices 2019 et suivants
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
2
TABLE DES MATIÈRES
TABLE DES MATIÈRES
..............................................................................................
2
SYNTHÈSE
......................................................................................................................
5
RECOMMANDATIONS
................................................................................................
8
LA PROCÉDURE
.......................................................................................................
9
LA COMMUNE
..........................................................................................................
9
1
LA GOUVERNANCE
...........................................................................................
10
1.1
Le respect des délégations de pouvoir et de signature
.....................................
10
1.1.1
Le conseil municipal accorde au maire des délégations trop larges
et parfois imprécises, au risque de se dessaisir de sa compétence
..........
10
1.1.2
Les délégations de fonctions et de signature aux adjoints et
conseillers sont également imprécises
.....................................................
11
1.2
Les mesures de prévention des atteintes à la probité ne sont que très
partiellement
mises en œuvre
...........................................................................
11
1.2.1
Les obligations règlementaires en matière de prévention des
conflits d’intérêts ne sont que partiellement
respectées
..........................
11
1.2.1.1
La charte de l’élu local
...........................................................................................
11
1.2.1.2
L’accès à un référent déontologue
..........................................................................
12
1.2.1.3
L’état récapitulatif des indemnités des élus prévu par la loi n’est pas produit
au conseil municipal
...............................................................................................
12
1.2.2
La formation des élus locaux
..................................................................
13
1.2.2.1
La formation des élus est un droit …
.....................................................................
13
1.2.2.2
… qui n’est pas réellement mis en application depuis 2021
...................................
13
1.2.3
La commune ne dispose pas de stratégie de maîtrise des risques en
matière d’atteintes à la probité
................................................................
13
1.3
Les règles de déport pour éviter des conflits
d’intérêts du maire et des
conseillers municipaux en matière de marchés et d’urbanisme
.......................
14
1.3.1
L’absence de recensement des conflits d’intérêt potentiels
....................
14
1.3.2
Un conflit d’intérêt potentiel concernant une élue
..................................
15
1.4
Le fonctionnement de la commission urbanisme, logement,
environnement
..................................................................................................
16
2
URBANISATION ET MA
Ȋ
TRISE DU FONCIER
...............................................
17
2.1
Une base de données nationale en libre accès permettant d’identifier les
modes d’occupation des sols et de mesurer l’artificialisation
..........................
17
2.2
Les bases de données utilisées par la commune pour surveiller
l’occupation du sol
...........................................................................................
18
2.3
L’artificialisation des sols
................................................................................
19
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
3
2.4
Une politique
d’urbanisme et d’aménagement qui relève avant tout de
l’échelon communal dans l’attente d’un plan local d’urbanisme
intercommunal
..................................................................................................
22
2.4.1
Le schéma de cohérence territoriale (SCoT)
...........................................
22
2.4.2
Le plan local de l’urbanisme (PLU)
........................................................
23
2.4.2.1
Le PLUi à venir
......................................................................................................
23
2.4.2.2
Le PLU communal en vigueur
...............................................................................
23
2.5
Les autorisations d’urbanisme
..........................................................................
24
2.5.1
L’instruction des autorisations d’urbanisme
...........................................
24
2.5.2
Le contrôle du respect des autorisations d’urbanisme est défaillant
.......
24
2.6
Conclusion sur le processu
s décisionnel de l’urbanisme
.................................
26
3
LE LOGEMENT
....................................................................................................
27
3.1
La politique du logement développée par la commune
....................................
27
3.1.1
Le diagnostic du territoire
.......................................................................
27
3.1.2
Des besoins en logements à évaluer précisément
....................................
29
3.1.3
L’inadéquation de l’offre face aux évolutions de la population
..............
29
3.1.4
Une production en deçà des objectifs fixés mais des prévisions en
augmentation
...........................................................................................
30
3.1.4.1
Le locatif social, première étape dans un parcours résidentiel adapté
....................
30
3.1.4.2
Les logements locatifs individuels dont la commune est propriétaire
....................
32
3.1.4.3
Le soutien de l’accession à la propriété, facteur d’ancrage sur le territoire
............
33
3.1.4.4
Le logement des saisonniers
...................................................................................
33
3.1.5
La prise en compte des enjeux du vieillissement
....................................
34
3.1.6
Une complémentarité d’intervention avec la CCIN, qui pourrait
néanmoins être mieux définie
.................................................................
36
3.1.7
Une démarche à conforter par la mise en place d’une stratégie
foncière
....................................................................................................
37
3.1.8
Une information du public à plusieurs entrées sur le territoire
communal, source potentielle de complexité pour l’usager
....................
38
3.2
Les autres moyens mis en œuvre par la commune
...........................................
39
3.2.1
L’utilisation de la fi
scalité
.......................................................................
39
3.2.2
L’absence de mesures prises pour réguler les meublés de tourisme
.......
39
3.3
Les conditions du maintien de la population active sur l’île
............................
41
4
LES PROCÉDURES ET CONTRÔLES
...............................................................
42
4.1
Une fonction achats qui doit être structurée, dotée
d’outils métiers et de
procédures écrites
.............................................................................................
42
4.2
Les procédures budgétaires et comptables
.......................................................
43
5
QUALITÉ BUDGÉTAIRE ET FIABILITÉ DES COMPTES
..............................
44
5.1
La qualité de l’information budgétaire
.............................................................
44
5.1.1
L’adoption du budget
..............................................................................
44
5.1.2
La publication des informations budgétaires et financières
....................
44
5.1.3
Des prévisions budgétaires à améliorer
...................................................
45
5.2
La publication des données essentielles des marchés publics
..........................
46
5.3
La fiabilité des comptes peut être améliorée
....................................................
46
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
4
5.3.1
Des provisions qui restent à constituer
....................................................
47
5.3.2
Un inventaire et un état de l’actif à mettre en cohérence
........................
47
5.3.3
Un inventaire comptable à davantage actualiser
.....................................
47
6
LA SITUATION FINANCIÈRE
...........................................................................
48
6.1
La situation favorable du budget principal
.......................................................
48
6.1.1
Des produits de gestion en augmentation
................................................
48
6.1.2
Des charges de gestion en augmentation
.................................................
49
6.1.3
Un autofinancement en amélioration
......................................................
50
6.1.4
Les dépenses d’investissement et leur financement
................................
50
6.2
L’équilibre financier des budgets annexes
.......................................................
51
6.3
La prospective
..................................................................................................
51
ANNEXES
......................................................................................................................
53
Annexe n° 1. Glossaire
...........................................................................................
54
Annexe n° 2.
Urbanisme et logement
....................................................................
56
Annexe n° 3.
Tableaux détaillés d’analyse financière
...........................................
61
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
5
SYNTHÈSE
La chambre régionale des comptes Pays de la Loire a procédé au contrôle des comptes
et de la gestion de la commune de Noirmoutier (4 486
habitants) à compter de l’exercice
2019.
La pression foncière et le logement sont un sujet majeur pour la
commune
La commune est marquée par une forte artificialisation des sols (36 % du territoire
contre 5,3
% du territoire national). En 2022 la consommation a dépassé l’objectif (2,3
ha vs
1,3 ha) qui doit conduire à une réduction de moitié de la consommation entre 2021 et 2030 par
rapport à 2011-2020.
Malgré cette consommation d’espace pour l’habitat et l’activité économique, la
commune a perdu des emplois et des habitants entre 2011 et 2020. Cette consommation foncière
bénéficie aux activités saisonnières (économie touristique, résidences secondaires, meublés de
tourisme) au détriment des autres activités et de l’habitat pérenne.
Dans ce contexte, les jeunes
et certains ménages actifs
font l’objet d’une éviction vers le continent
.
Le plan local de l
’urbanisme
(PLU), approuvé le 13 mars 2013, souhaite maîtriser
l’urbanisation en privilégiant les centralités, tout en protégeant les espaces naturels et agricoles.
Cependant, la surface agricole utilisée (SAU) a diminué de 30,6 % entre 2010 et 2020. La
commune n’a pas mis en place de zone agricole protégée (Z
AP). Aucun suivi des indicateurs
du PLU ni
d’
analyse des résultats de son application, notamment en ce qui concerne
l’environnement, n’ont été réalisés.
Le volume faible d’autorisations tacites délivrées après les déclarations préalables
d’urbanisme
témoig
ne d’une bonne capacité du service urbanisme de la commune à instruire
les dossiers dans le délai imparti. Une méthodologie organise la réception et la vérification des
déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT). Outre le
fait
que cette méthodologie ne soit
pas formalisée, il ressort qu’une partie des dossiers
d’autorisation d’urbanisme n’a pas donné lieu à la transmission d’une DAACT, sans qu’une
procédure de relance systématique
des pétitionnaires n’ait été mise en place
. Dans les faits, la
commune se prive de la possibilité de contester la conformité aux autorisations des travaux
réalisés.
La forte artificialisation des sols et les prix extrêmement élevés de l’immobilier sur la
commune sont une source de risque. L’ensemb
le du processus décisionnel concernant
l’urbanisme à Noirmoutier pourrait être réexaminé au regard des faiblesses observées. Elles
concernent en premier lieu
les avis de la commission d’urbanisme, pris parfois par un nombre
restreint d’élus, sur lesquels le conseil municipal n’est pas systématiquement appelé à se
prononcer, notamment sur l’usage ou non du droit de préemption pour lequel le maire n’a pas
reçu de délégation. En deuxième lieu ces faiblesses concernent la stratégie observée en matière
de gouvernance et de probité, ou encore
l’absence de service commun d’autorisation du droit
des sols à l’échelle de la CCIN et de procédure formalisée définissant la méthode de récolement
des travaux après achèvement.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
6
La commune construit des logements locatifs, propose des terrains en accession aidée
et possède deux résidences pour les saisonniers et les jeunes actifs. Pour autant, au regard des
objectifs fixés par les documents d’urbanisme, les terrains proposés en accession aidée,
dépendant des réserves foncières et des finances de la commune, ont été peu nombreux depuis
10 ans. De même, la construction de logements sociaux a été insuffisante mais la production
pourrait connaître une
nette augmentation jusqu’en 2027.
L
a commune n’a pas fait d’étude fine
des besoins de la population des seniors mais les difficultés de logement rencontrées par les
personnels soignants
freinent leur installation sur l’île, risquant de laisser
des personnes âgées
sans solution.
Le développement rapide des locations de meublés de tourisme accentue les
déséquilibres sur les marchés locaux du logement du fait de leur
rentabilité et d’une fiscalité
attractive qui n’incite pas les propriétaires à louer à l’année aux jeunes actifs. La
commune
vient de mettre en place la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Elle doit mobiliser tous les outils disponibles (fiscalité, préemption, négociation, établissement
public foncier, logement social et intermédiaire, habitat intergénérationnel) permettant de
maintenir un équilibre entre le développement touristique, qui est l’activité dominante du
territoire, et le logement de ses habitants permanents.
La gouvernance présente des faiblesses
Dans ce contexte, la chambre insiste sur le fait
que la commune n’a pas défini de
stratégie de gestion des risques d’atteinte à la probité. Les mesures de prévention mises en
œuvre paraissent insuffisantes au regard des risques auxquels elle est exposée, notamment en
matière de conflits
d’intérêts.
À ce titre, le fait que le procès-
verbal d’une réunion où était abordé un sujet présentant
un intérêt personnel pour une élue ne mentionne pas sa sortie de la salle et sa non-participation
au vote illustre les faiblesses de la commune en la matière.
Les lacunes observées en matière de gouvernance et de probité appellent à un
renforcement des actions de formation, les membres d’un conseil municipal ayant droit à une
formation adaptée à leurs fonctions.
Une situation financière favorable
En matière de commande publique et de finances, la commune a peu formalisé ses
procédures, les services fonctionnant grâce à des agents expérimentés maîtrisant les processus
de gestion. Le mode de fonctionnement de la commune génère des risques accrus lors
d’absenc
es des agents (pour congés, maladie ou autres). Elle est invitée à formaliser des
procédures de travail et de contrôle afin de sécuriser son fonctionnement.
La fiabilité des comptes de la commune pourrait être améliorée notamment en matière
de prévisions budgétaires, de provisions et de suivi patrimonial.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
7
La situation financière de la commune est actuellement favorable. L’augmentation
importante de ses produits de gestion (+ 17,7 % entre 2019 et 2023) notamment portée par les
droits de mutations à titre onéreux (+ 520 000
€, +
59,7 % entre 2019 et 2022) lui a permis de
dégager des marges de manœuvre (capacité d’autofinancement brute représentant 22,3
% des
produits de gestion et capacité de désendettement de 2,9 ans en 2023) pour financer ses
investissements (dépenses de 19,88
M€ sur la période).
Ses charges de gestion vont poursuivre leur progression (+ 16,5 % entre 2019 et 2023)
sous l’effet de l’augmentation des dépenses à caractère général et des charges de personnel dont
la maîtrise est un objectif af
firmé. L’autofinancement devrait rester supérieur à 2
M€,
permettant de maintenir la capacité de désendettement sous le seuil de 4 années.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
8
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1.
: Établir annuellement l’état récapitulatif des indemnités perçues par
les élus, prévu par l’article L.
2123-24-1-1 du CGCT.
Recommandation n° 2.
: Recenser les conflits d’intérêt potentiels et prendre les arrêtés de
déport nécessaires (loi n° 2013-907 du 11 octobre 2013 modifiée, relative à la transparence de
la vie publique).
Recommandation n° 3.
: Réviser et form
aliser l’ensemble du processus décisionnel de la
commune en matière d’urbanisme.
Recommandation n° 4.
: Formaliser une stratégie foncière et élaborer un plan d’action
(réglementation, intervention, négociation) en collabora
tion avec l’établissement public foncier
de Vendée.
Recommandation n° 5.
: Compléter la procédure déclarative par des mesures de contrôle
permettant de recenser l’ensemble des meublés de tourisme du territoire et leur contr
ibution
effective à la taxe de séjour.
Recommandation n° 6.
: Mettre en place de la procédure du numéro unique d’enregistrement
des meublés de tourisme (Art. L. 631-
9 du code de la construction et de l’habitation et art.
L. 324-1-1 du code du tourisme).
Recommandation n° 7.
: Publier annuellement sur le site internet de la commune l’intégralité
des documents budgétaires et financiers prévus à l’article L.
2313-1 du CGCT, dans les
conditions f
ixées à l’article R.
2313-8.
Recommandation n° 8.
: Mettre en place, pour les opérations d’investissement pluriannuelles
les plus importantes, une gestion par autorisations de programmes et crédits de paiements
(AP/CP).
Recommandation n° 9.
: Publier, dans les délais prévus règlementairement, les données
essentielles relatives aux marchés publics conformément à l’article L.
2196-2 du code de la
commande publique.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
9
LA PROCÉDURE
La chambre a contrôlé les comptes et la gestion de la commune de Noirmoutier-en-l'Île,
à compter du 1
er
janvier 2019.
L’ouverture du contrôle a été notifiée
le 27 mars 2024, à M. Yan Balat, maire de la
commune depuis mai 2020, et à son prédécesseur depuis 2008, M. Noël Faucher.
L’
entretien
d’ouverture s’est tenu avec l
e maire le 16 avril 2024, en présence de la
directrice générale des services, et avec M. Noël Faucher le 18 avril 2024.
L’
entretien de clôture
s’est tenu
le 12 juillet 2024 avec M. Yan Balat, en présence de la
directrice générale des services
. Il s’est tenu
le même jour avec M. Noël Faucher.
La chambre a délibéré ses observations provisoires lors de sa séance du
17 septembre 2024. Celles-ci ont été notifiées le 27 septembre 2024 à M. Yan Balat, qui a
répondu le 25 octobre 2024. Des extraits ont été adressés à M. Noël Faucher, ancien
ordonnateur, qui a répondu le 25 octobre 2024, ainsi que, pour ceux les concernant, aux tiers
nominativement ou explicitement mis en cause. Après avoir entendu les observations
présentées oralement par l’ordonnateur
, le 4 décembre 2024, et
examiné l’ensemble des
réponses écrites, la chambre, lors de sa séance du 4 décembre 2024, a arrêté les observations
définitives reproduites dans le présent rapport.
LA COMMUNE
L’île de No
irmoutier est divisée en quatre communes
: Barbâtre, la Guérinière, l’Épine
et Noirmoutier-en-
l’Île. Cette dernière compte 4
485 habitants
1
, soit 49 % de la population de
l’île (9
182 habitants).
Ces quatre communes forment la communauté de communes de l’î
le de
Noirmoutier (CCIN).
La commune de Noirmoutier-en-
l’Île connaît une baisse démographique.
Le territoire a également connu une baisse du nombre de salariés de 2 % entre 2009 et
2020 à l’inverse de la tendance départementale. L’
attractivité du territoire, en particulier
économique, est donc un enjeu,
sachant qu’une majorité des emplois se concentre dans le
tourisme, qu’ils sont saisonniers, peu ou pas qualifiés et que les entreprises de ce secteur
rencontrent des difficultés à recruter en raison de la pénurie de logements abordables.
Si le nombre de résidences principales est stable entre 2014 et 2020, celui des résidences
secondaires est en forte augmentation. La soutenabilité de cette urbanisation pour une île
quasiment dépourvue de ressources en eau
2
pose question.
1
INSEE
–
RP 2021
–
population municipale.
2
La consommation annuelle d’eau de l’île de Noirmoutier est de 1,3 Mm3 majoritairement sur la période
de mai à octobre. Le
plan de sécurisation de l’alimentation en eau potable, adopté par le Départe
ment de la Vendée
en 2011 et actualisé en dernier lieu en 2021, prévoit un déficit en eau de - 6,8 Mm
3
, prévu à l’horizon 2025 sur
la
zone côtière nord Vendée, dont fait partie Noirmoutier, de mai à octobre en année sèche et caniculaire.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
10
Tableau n° 1 :
Évolution du nombre de logements par catégorie
1990
1999
2009
2014
2020
Résidences principales
1 907
2 184
2 260
2 322
2 338
Résidences secondaires et
logements occasionnels
2 912
3 772
4 461
4 551
5 323
Source/note :
INSEE
La population présente une part importante de retraités. La prise en charge des personnes
âgées, leur logement (domicile, résidence senior, résidence médicalisée) mais également le
logement sur
l’
île
du personnel chargé d’assurer le fonctionnement
des services à la personne
sont des enjeux bien identifiés.
De manière plus générale, la chambre
a examiné la mise en œuvre par la commune des
documents d’urbanisme,
leur articulation avec le SCoT et le PLH, la pression foncière,
l’artificialisation des sols
, la préservation des espaces agricoles et naturels, la politique du
logement et son articulation avec les autres acteurs du territoire.
1
LA GOUVERNANCE
1.1
Le respect des délégations de pouvoir et de signature
1.1.1
Le conseil municipal accorde au maire des délégations trop larges et parfois
imprécises, au risque de se dessaisir de sa compétence
Par délibérations du 2 juin 2020, 23 juin 2020, 28 juillet 2020, 3 novembre 2020 et
14 novembre 2023, le conseil municipal a délégué au maire 18 des 31 attributions prévues à
l’article L.
2122-22 du code général des collectivités territoriales (CGCT).
Le conseil municipal ne fixait pas de limite chiffrée
(« dans la limite de l’inscript
ion
budgétaire »
) au montant des emprunts que le maire est habilité à réaliser alors qu’une limite
de 1,2
M€ a été fixée pour les lignes de trésorerie. La délibération du conseil municipal
apparaissait ainsi insuffisamment précise au regard des principes de bonne gestion.
La passation des marchés publics et de leurs avenants était déléguée dans la limite des
seuils européens de procédure formalisée (221 000
€
HT pour les marchés de fournitures ou de
services et 5 538 000
€
HT pour les marchés de travaux en 2024). De fait, la délégation
accordée au maire était très large et couvrait la quasi-totalité des marchés passés sur la période
sous revue. Le conseil municipal
s’
était en pratique totalement dessaisi de cette compétence
pourtant stratégique et sensible. À
titre d’illustration, la commission d’appel d’offres (
CAO)
n’a été réunie que
cinq fois de 2021 à mi-2024. Les risques liés aux marchés se trouvaient donc
concentrés sur la personne du maire.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
11
Aucune délégation ne l’a
vait habilité à exercer au nom de la commune le droit de
préemption urbain
3
et le droit de priorité défini à l’article L.
240-
1 du code de l’urbanisme.
La
décision en la matière revenait donc au conseil municipal. Or les procès-verbaux du conseil
municipal depuis 2021 ne font pas systématiquement
état de l’usage ou non du droit de
préemption. La chambre invitait la commune à revoir son processus décisionnel en matière de
droit de préemption.
Pour faire suite aux observations provisoires, le conseil municipal du 12 novembre 2024
a fixé un seuil de 2
M€
concernant les emprunts et abaissé à 800 000
€
celui concernant les
marchés de travaux. Il a délégué au maire l’exercice ou non du droit de préemption à hauteur
de 4 600
€. Pour les montants supérieurs, le conseil
municipal devra systématiquement se
prononcer sur chaque déclaration d’intention d’aliéner.
1.1.2
Les délégations de fonctions et de signature aux adjoints et conseillers sont
également imprécises
Le maire délègue actuellement une partie de ses fonctions à sept adjoints et cinq
conseillers municipaux. Les fonctions déléguées sont souvent trop imprécises. La commune
pourrait utilement prendre exemple sur les
modèles
diffusés par la maison des communes de
Vendée afin de préciser les champs d’intervention des adjoints et
conseillers dans les activités
déléguées.
1.2
Les mesures de prévention des atteintes à la probité ne sont que très
partiellement mises en œuvre
1.2.1
Les obligations règlementaires en matière de prévention des conflits d’intérêts
ne sont que partiellement respectées
1.2.1.1
La charte de l’élu local
La loi
n°2015-366
du 31 mars
2015 a introduit à l’article L.
1111-1-1 du CGCT la charte
de l’élu local, dont la lecture doit être donnée lors de
la séance d’installation de tout nouveau
conseil municipal
4
, et qui constitue le code de bonne conduite auquel les élus doivent se
conformer durant leur mandat. Les dispositions relatives à la présentation de la charte de l’élu
local
n’ont pas
été respectées lors de la séance
d’installation
du conseil municipal du
23 mai 2020
5
. La commune pourrait donner lecture de la charte de l'élu local et en remettre une
copie
aux conseillers municipaux, conformément aux dispositions de l’article
L. 2121-7
du
CGCT.
3
Article L.2122-22
alinéa 15.
4
Article L.2121-7
du CGCT.
5
absence de procès-verbal de séance du conseil municipal du 23 mai 2020.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
12
1.2.1.2
L’accès à un référent déontologue
La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la
corruption et à la modernisation de la vie économique, dite loi « Sapin II », et les décrets
n° 2017-519 du 10 avril 2017 et n° 2017-564 du 19 avril 2017 sont venus renforcer les
dispositifs applicables aux collectivités en matière de transparence et de prévention des atteintes
à la probité des élus et des agents territoriaux.
Le conseil municipal a délibéré le 12 septembre 2023 sur la désignation de référents
déontologues
6
auprès des élus municipaux, sur une list
e constituée par l’AM
PCV
7
. À cette
occasion, les élus ont été informés du rôle et des modalités de saisine du référent déontologue.
Les agents disposent de la possibilité de saisir un référent déontologue rattaché au centre
de gestion de Vendée, auquel la commune adhère. Au-delà de cette information parue dans un
bulletin interne d’août
2024,
l’ordonnateur a précisé en réponse aux observations provisoires
que le formulaire de saisine est désormais accessible à tous les agents municipaux au service
des ressources humaines, via les représentants du personnel et également librement sur le réseau
commun des services de la ville.
1.2.1.3
L’état récapitulatif des indemnités des élus prévu par la loi n’est pas produit
au conseil municipal
En application de l’ar
ticle L. 2123-24-1-1 du CGCT, un état récapitulatif des indemnités
perçues par les élus au titre de leur(s) mandat(s) ou fonctions exercées au sein de la commune
doit être communiqué chaque année aux conseillers municipaux avant l’examen du budget de
la commune. C
et état n’est pas produit au conseil municipal.
Une note de la direction générale
des collectivités locales, intitulée «
fiche pratique sur l’état récapitulatif annuel des indemnités
perçues par les élus »
8
précise notamment les éventuels avantages en nature accordés à intégrer
et la commune pourrait utilement s’y référer
.
Recommandation n° 1.
: Établir annuellement l’état récapitulatif des indemnités
perçues par les élus, prévu par l’article L.
2123-24-1-1 du CGCT.
6
Cf. décret n°2022-1520 du 6 décembre 2022 fixant les modalités de désignation du référent déontologue
de l’élu local, pris en application de l’article 218 de la loi «
3DS » du 21 février 2022.
7
L'Association des Maires et Présidents de Communautés de Vendée.
8
F
iche_pratique_état_récapitulatif_annuel_des_indemnités_perçues_par_les_élus
(collectivites-
locales.gouv.fr)
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
13
1.2.2
La formation des élus locaux
1.2.2.1
La formation des élus
est un droit …
L’article L.
2123-12 du CGCT dispose que «
les membres d’un conseil municipal ont
droit à une formation adaptée à leurs fonctions
».
Dans les trois mois suivant son renouvellement, le conseil municipal délibère sur
l’exercice du droit à form
ation de ses membres. Il détermine les orientations et les crédits
ouverts à ce titre.
En fin d'année budgétaire, un tableau récapitulant les actions de formation des élus
financées par la commune est annexé au compte administratif. Il donne lieu à un débat annuel
sur la formation des membres du conseil municipal.
Une formation doit être obligatoirement organisée au cours de la première année de
mandat, pour les élus ayant reçu une délégation.
1.2.2.2
… qui n’est pas
réellement mis en application depuis 2021
La com
mune s’est conformée aux dispositions de l’article L.
2123-12 du CGCT en
délibérant le 28 juillet
2020 sur l’exercice du droit à la formation de ses élus et en organisant
pour chaque élu ayant une délégation
une journée de formation dispensée par l’associa
tion des
maires de Vendée en septembre 2020 pour un montant total de 850
€.
Pour autant, bien que chaque année un montant de 3 500
€ soit ouvert au titre de la
formation des élus, aucune dépense n’a été enregistrée
de septembre 2020 à décembre 2023.
Des propositions de formation ont été formulées pour 2024 et une élue a
bénéficié d’
une
formation au premier semestre 2024, ce qui doit être poursuivi.
Enfin, il est constaté l’absence tant du débat dédié à la formation des élus que du
récapitulatif dans les annexes du compte administratif.
1.2.3
La commune ne dispose pas de stratégie de maîtrise des risques en matière
d’atteintes à la probité
Les atteintes à la probité recouvrent les faits de corruption, de trafic d’influence, de
concussion, de prise illégale d’
intérêts, de détournement de fonds publics et de favoritisme. En-
dehors des obligations précitées applicables aux collectivités territoriales, la prévention efficace
des atteintes à la probité passe également par la mise en œuvre à titre volontaire de mesu
res
similaires à celles qui s’imposent aux acteurs privés
9
telles que
: l’élaboration d’une
cartographie des risques
10
; un code de conduite illustrant les comportements à proscrire ; des
9
Article 17 de la loi « Sapin II » du 9 décembre 2016.
10
Certains domaines doivent faire l’objet d’une vigilance particulière
: les achats, l’urbanisme, la gestion des
ressources humaines, la chaîne comptable, les régies de recettes.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
14
procédures d’évaluation des fournisseurs au regard de la cartographie
des risques ; la formation
des personnels les plus exposés, etc. Ces mesures rejoignent les recommandations de l’Agence
française anticorruption (AFA) en matière de mise en œuvre de dispositifs de prévention et de
détection des atteintes à la probité par les acteurs publics
11
.
La commune de Noirmoutier
n’a pas formalisé de mesures générales en matière de
prévention des atteintes à la probité. Le conseil municipal du 9 avril 2024 a introduit un article
consacré aux conflits d’intérêts dans le règlement intérieur des instances de la commune,
ce qui
apparaît insuffisant au regard des enjeux.
1.3
Les règles de déport pour éviter d
es conflits d’intérêts du maire
et des
conseillers municipaux
en matière de marchés et d’urbanisme
1.3.1
L’absence de recensement des conflits d’intérêt
potentiels
Au sens de la
loi n°2013-907
du 11 octobre 2013 relative à la transparence de la vie
publique, «
constitue un conflit d’intérêts toute situation d’interférence entre un intérêt public
et des intérêts publics ou privés qui est de nature à influencer ou à paraître influencer l’exercice
indépendant, impa
rtial et objectif d’une fonction.
».
De manière générale, la loi du 11 octobre
2013 prévoit que lorsqu’un maire estime se
trouver dans une situation de conflit d’intérêts (directement ou indirectement, par
l’intermédiaire de son cercle familial, amical, ou de ses relations d’affaires), il doit être suppléé
par un adjoint auquel il s’abstient de donner des instructions
12
. Le maire doit prendre un arrêté
de déport mentionnant la teneur des questions pour lesquelles il estime ne pas pouvoir exercer
ses compétences
13
.
S’agissant du cas spécifique des autorisations d’urbanisme accordées
par le maire, les
modalités de déport sont prévues par l’article L.
422-
7 du code de l’urbanisme
si le maire est
intéressé au projet faisant l’objet de la demande de permis ou de d
éclaration préalable.
Un mécanisme similaire existe pour les adjoints titulaires de délégations. Ces derniers
doivent informer le maire par écrit des questions pour lesquelles ils estiment ne pas devoir
exercer leurs compétences en raison d’un conflit d’in
térêts. Le maire doit alors prendre un arrêté
déterminant les questions sur lesquelles les intéressés doiven
t s’abstenir de toute interférence.
Ils doivent s’abstenir de participer non seulement au vote, mais également aux débats,
y compris
au sein des commissions municipales,
ainsi qu’à l’instruction du dossier.
Aucun recensement des potentiels conflits d’intérêt en matière
de marchés publics, de
subvention ou d’urbanisme n’a été réalisé
par la commune.
11
Cf.
Synthèse des résultats de l’enquête de l’AFA sur la prévent
ion et la détection des atteintes à la probité au
sein du secteur public local (avril 2022)
.
12
Article 2 de la loi n°2013-907
du 11 octobre 2013.
13
Article 5 du décret n°2014-90 du 31 janvier 2014
portant application de l’article 2 de la loi du 11
octobre 2013.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
15
La chambre invite la commune à
anticiper pour l’avenir les conflits d’intérêts en
recensant puis en mentionnant dans un arrêté de déport l’ensemble des situations
porteuses de
conflits d’intérêts, devant conduire le maire ou l’un de ses adjoints à s’abstenir de toute
intervention dans le processus décisionnel. Le prochain recensement
formalisé auquel s’est
engagé le maire pourrait prendre la forme
d’un système volontaire de déclaration sur l’honneur
et figurer dans le règlement intérieur.
1.3.2
Un conflit d’intérêt potentiel concernant
une élue
En février 2020, la commission urbanisme de la commune de Noirmoutier-en-
l’Ile a
émis
à l’unanimité un avis favorable à l’exercice du droit de préemption sur un terrain
constructible dans le cadre de sa politique d’acquisition foncière pour
le logement. Le vendeur
a alors retiré son bien mais
l’a remis en vente a
près les élections municipales de mai 2020. La
déclaration d'intention d'aliéner a été notifiée à la mairie le 16 septembre 2020. Le
23 septembre 2020, l
a commission de l’urbanisme
issue de la nouvelle équipe municipale
décidait de ne pas préempter le terrain.
L’ordonnateur justifie
a posteriori
cette décision par le
fait qu
’en
l’absence de projet municipal précis concernant cette parcelle, l’exercice du droit de
préemption pouvait faire courir un risque juridique à la commune.
Ce terrain de 500 m² a été acquis par une élue ayant participé à cette commission
d’urbanisme.
Si la procédure contradictoire menée par la chambre a permis de recueillir des
témoignages écrits
attestant que l’intéressée
avait quitté la réunion lorsque le dossier concernant
la parcelle qu’elle souhaitait acquérir a été évoqué, il n’en demeure pas moins que le
compte-
rendu de la séance n’en fait pas état. De plus, l’élue aurait dû informer les autres
membres de la commission de sa situation, préalablement au débat et au vote. En pratique un
élu doit se déporter de tout processus décisionnel dans lequel l’existence d’intérêts personnels
conduirait à faire naître un doute sur son impartialité ou son objectivité.
En raison d’un
lien de parenté
, bien qu’éloigné,
avec le vendeur de la parcelle, une autre
élue et membre de la commission urbanisme aurait dû également se déporter du processus
décisionnel concernant ce terrain.
Bien qu’aucune délégation n’ait habilité le maire à exe
rcer au nom de la commune le
droit de préemption urbain
14
, il a signé le document indiquant que la commune renonçait à son
droit de préemption. Le conseil municipal n’en a pas été informé et ne s’est pas prononcé sur
l’opportunité d’exercer ou non le droit
de préemption.
L’assemblée délibérante a
donc été
privée de son pouvoir de décision.
Cette situation soulève des interrogations quant à la
régularité de la procédure.
À
la suite de l’acquisition du terrain, l’élue
a déposé une demande de permis de
construire pour lequel la commission
d’
urbanisme du 9 décembre 2020 a émis un avis
favorable. Le compte rendu de la commission, à laquelle elle participait, ne mentionne pas sa
sortie de la salle lorsque a été évoquée sa demande de permis de construire
bien que des
attestations écrites produites
a posteriori
(octobre 2024) évoquent sa sortie effective.
14
Article L.2122-22
alinéa 15.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
16
La maison construite sur le terrain acquis par
l’élue
est à usage de meublé de tourisme,
déclaré en mairie à compter du 1
er
mars
2023 pour une location ouverte à l’année
. La liberté
des loueurs relève de la liberté du commerce, toutefois
il doit être tenu compte de l’intérêt
général au vu
d’une tension locale sur le marché du logement
affectant les ménages logés ou
souhaitant se loger sur cette commune.
Or, le meublé de tourisme, responsable de l’assèchement
du marché locatif privé de longue durée, est un des principaux freins à la politique du logement
de la commune visant à maintenir les salariés à l’année sur le territoir
e.
Si l’action d’un conseiller municipal doit être guidée par l’intérêt
général
, en l’espèce,
les conditions
d’acquisition et d’utilisation de ce terrain
paraissent avoir été influencées par
l’intérêt particulier.
Recommandation n° 2.
: Recenser les conflits d’intérêt
potentiels et prendre les arrêtés
de déport nécessaires (
loi n° 2013-907
du 11 octobre 2013 modifiée, relative à la
transparence de la vie publique).
1.4
Le
fonctionnement
de
la
commission
urbanisme,
logement,
environnement
La commission urbanisme, logement, environnement, formée par décision du conseil
municipal du 23 juin 2020, déjà évoquée
supra
, est actuellement composée de 11 membres.
Du 1
er
janvier 2023 au 31 mars 2024, 29 réunions de la commission urbanisme ont eu
lieu dont 20 avec moins de la moitié des 11 membres.
Si aucun quorum n’est exigé par la loi,
les conditions de fonctionnement et de représentation de la commission adoptées à l’origine par
le conseil muni
cipal qui l’a instaurée ne semblent pas satisfaisantes. En conséquence,
les
modalités de tenue de la réunion et/ou la composition de la commission pourraient être révisées.
Enfin, l’examen des comptes rendus de réunion de cette commission urbanisme,
logeme
nt, environnement montre qu’elle n’émet pas d’avis sur le thème de l’environnement.
La commune a indiqué que les sujets liés à l’environnement sont traités directement par les
services sans que les sujets soient systématiquement abordés par la commission. Dès lors, la
commune pourrait mieux définir le périmètre des commissions.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
17
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
L’étendue des compétences déléguées à l’exécutif appelle un contrôle plus étroit du
conseil municipal.
Si les obligations réglementaires relatives
à l’
accès des élus et agents à un référent
déontologue sont bien respectées, ce n’est pas le cas de l’obligation de la présentation de la
charte de l’élu local ni de celle concernant la communication d’un état récapitulatif des
indemnités des élus, qui constituent pourtant des mesures de transparence et de prévention des
risques de conflits d’intérêts
.
La commune n’a pas défini de stratégie de gestion des risques d’atteinte à la probité.
Les mesures de prévention mises en œuvre paraissent insuffisantes au regar
d des risques
auxquels elle est exposée, notamment en matière
d’urbanisme
.
À ce titre, le fait que le procès-
verbal d’une réunion où était abordé un sujet présentant
un intérêt personnel pour une élue ne mentionne pas sa sortie de la salle et sa non-participation
au vote illustre les faiblesses de la commune en la matière.
Les lacunes observées en matière de gouvernance et de probité appellent à un
renforcement des actions de formation, les membres d’un conseil municipal ayant droit à une
formation adaptée à leurs fonctions
2
URBANISATION ET MA
Ȋ
TRISE DU FONCIER
L’objectif de sobriét
é foncière promu depuis longtemps par la loi devrait être fortement
renforcé avec l’entrée en vigueur prochaine du dispositif «
Zéro artificialisation nette » (ZAN).
Le législateur a décidé de renforcer les dispositifs en place à travers l’
article 191
de la
loi "Climat et résilience" du 22 août 2021 qui fixe un double objectif : diviser par deux le rythme
d’artificialisation entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précé
dente et atteindre d'ici à
2050 zéro artificialisation nette (ZAN), c'est-à-dire au moins autant de surfaces renaturées que
de surfaces artificialisées
15
.
2.1
Une base de données nationale
en libre accès permettant d’identifier les
modes d’occupation des sols et de mesurer l’artificialisation
Pour Noirmoutier, seule une base de données ouverte en libre accès permet de mesurer
et de suivre l’artificialisation
. I
l s’agit de la base des fichiers fonciers, disponible pour toute la
France
16
, qui
fait l’objet d’un retraitement par le
centre d'études et d'expertise sur les risques,
l'environnement, la mobilité et l'aménagement (CEREMA) pour permettre la production de
15
la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF), est une notion définie au III, 6° de
l'article 194 de la loi (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, art. 191).
16
Accueil (beta.gouv.fr)
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
18
données relatives à la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). Cette
base de données sera
a priori
utilisée pour assurer le suivi de l’objectif de réduction de 50
%
de la consommation d’espaces pour la période 2021
-2031 issu de la loi « Climat et résilience »
précitée.
Dans le cadre du présent rapport, qui a notamment
pour objet d’examiner la façon avec
laquelle la commune de Noirmoutier-en-
l’Île
a appréhendé l’objectif de sobriété foncière à
compter de 2011
jusqu’à aujourd’hui, la chambre a utilisé
cette base de données et a cherché à
savoir si la commune avait développé ses propres outils et bases de données.
2.2
Les bases de données utilisées par la commune pour surveiller
l’occupation du sol
Afin de surveiller l’occupation du sol et son évolution, la commune, par le biais d’une
convention avec la communauté de c
ommunes de l’Ile de Noirmoutier, dispose d’un outil SIG
(Système d’information géographique), qui lui permet notamment de visualiser l’évolution de
la tache urbaine sur des tranches prédéfinies en fonction des données cadastrales fournies.
La commune dispose également via son logiciel ADS (Next ADS de la société SIRAP)
d
e l’ensemble des dossiers depuis l’année
2020 sur son territoire. Un travail est actuellement
en cours en interne pour fiabiliser les données antérieures à 2020.
La commune prend également en compte les informations transmises par les différents
syndicats, observatoires et établissements qui souhaitent les transmettre. Elle peut interroger le
syndicat en charge du
schéma d’aménagement et de gestion de l’eau
(SAGE) ou la CCIN,
laquelle a accè
s aux données de l’agence départementale d’information sur le logement et
l’énergie
(ADILE), du CEREMA et de Géo Vendée. Pour autant, la commune ne suit pas ces
bases de données de manière régulière.
L
a commune n’a pas
développé
d’outil interne permettant
de suivre de manière chiffrée
la consommation d’ENAF et doit se référer à la base nationale
du CEREMA sans pouvoir
valider les données qui en sont issues. À ce titre, elle
n’a pas été en mesure de justifier
de la
consommation anormale de 8,8 ha en 2016 pour les activités économiques, qui ressort de la
base du CEREMA.
Il appartient à la commune de surveiller sa consommation de foncier et la compatibilité
de sa trajectoire avec l’objectif dit «
zéro artificialisation nette » et les objectifs du schéma de
cohérence territoriale (SCoT) et du
programme local de l’habitat
(PLH) (Cf. infra). Pour cela,
elle gagnerait à mettre en place un outil de suivi des trajectoires, qui lui fait actuellement défaut.
La chambre rappelle que la commune
a l’obligati
on
17
de produire pour la première fois
en 2024
un rapport triennal sur l’artificialisation des sols à l’échelle de son document
d’urbanisme, à savoir son PLU tant que le PLUi n’est pas approuvé.
Le rapport rend compte de
la mesure dans laquelle les objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols sont atteints.
17
article R. 2231-1 du code général des collectivités territoriales
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
19
2.3
L’artificialisation des sols
La commune est marquée par une forte artificialisation des sols (36 % du territoire
contre 5,3 % du territoire national) et la faiblesse des surfaces agricoles (30 % contre 51,1 %
au plan national)
18
.
Carte n° 1 :
Artificialisation des sols
–
commune de Noirmoutier
Source : geoportail.gouv.fr (données 2022)
Durant le période de référence du 1
er
janvier 2011 au 31 décembre 2020 (10 ans), la
consommation cumulée a été de 26,1 ha (2,6 ha/an) représentant 1,3 % du territoire (contre
0,5 % au niveau national). Avec un seuil de réduction de 50 %, la consommation cumulée de
la période du 1
er
janvier 2021 au 31 décembre 2030 (10 ans) devra être au maximum de 13,0 ha.
Pour la seule année 2022, la consommation est de 2,3 ha.
18
https://plu-cadastre.fr/noirmoutier-en-ile-85330/
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
20
Graphique n° 1 :
É
volution de l’artificialisation des sols –
commune de Noirmoutier (2011-2030)
Source :
portail
observatoire de l’artificia
lisation
Pour 2011-2022, l
es graphiques suivants montrent que l’artificialisation
a concerné
l’habitat (1
4,1 ha), les activités (10,5 ha) et les routes (5,2 ha). Pourtant, la commune a perdu
des habitants et des emplois. La démographie vieillissante de la commune explique en partie ce
constat. En effet, a
u décès d’un habitant, son logement est le plus souvent
acquis pour un usage
de résidence secondaire. La commune doit donc artificialiser en mobilisant ses réserves
foncières pour loger notamment ses jeunes ou les ménages qui se séparent.
Graphique n° 2 :
Déterminants de l’artificialisation (2011
-2022)
Source :
portail
observatoire de l’artificialisation
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
21
Graphique n° 3 :
Déterminants de l’artificialisation (2011
-2022)
Source :
portail
observatoire de l’artificialisation
Tableau n° 2 :
Consommation foncière par emploi créé
Consommation 2011-
2020 dédiée à l’activité
selon fichiers fonciers
(en ha)
Nombre
d’emplois 2011
(INSEE)
Nombre
d’emplois 2020
(INSEE)
Évolution
Superficie
artificialisée
par emploi
nouveau
Noirmoutier-en-
l’Île
10,4
2 340
2 276
-64
N.S.
Région Pays de la
Loire
4 488
1 493 159
1 587 180
+ 94 021
477 m²
France métropolitaine
et DOM
64 400
26 318 573
27 035 139
+ 716 566
898 m²
Source :
CRC d’après la base des fichiers fonciers et les données de l’INSEE
Tableau n° 3 :
Consommation foncière par nouvel habitant
Consommation 2011-
2020 dédiée à l’
habitat
selon fichiers fonciers
(en ha)
Nombre
d’habitants
2011(INSEE)
Nombre
d’
habitants
2020 (INSEE)
Évolution
Superficie
artificialisée
par nouvel
habitant
Noirmoutier-en-
l’Île
10,7
4 691
4 588
-103
N.S.
Région Pays de la
Loire
12 239
3 601 100
3 832 120
+ 231 020
530 m²
Source
: CRC d’après la base des fichiers fonciers et les données de l’INSEE
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
22
2.4
Une politique d’urbanisme et d’aménagement qui relève avant tout de
l’échelon communal dans l’attente
d’un plan local d’urbanisme
intercommunal
2.4.1
Le schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Les schémas de cohérence territoriale (SCoT) sont des documents de planification
stratégique à long terme, dont la vocation opérationnelle est moins forte que les PLU. Les SCOT
s’inscrivent dans une hiérarchie des normes où le rapport de compatibilité prédomine : les SCoT
doivent ainsi être compatibles avec le
schéma régional d’aménagement, de développement
durable et d’égalité des territoires (
SRADDET), dont la version actuelle a été adoptée par le
conseil régional Pays de la Loire le 17 décembre 2021, et les PLU avec les SCoT
19
.
La commune fait partie du périmètre du SCoT du nord-ouest Vendée, dont le projet a
été approuvé par le comité syndical du 18 décembre 2019.
Des cibles chiffrées y sont déclinées pour
l’ensemble du SCoT ainsi
que pour chacune
des communautés de communes membres afin
d’élever notablement la densité urbaine
.
Le SCo
T fixe, à l’horizon 2030,
un objectif de réduction de moitié de la consommation
par rapport à la période précédente.
Selon la commune, la plupart des objectifs fixés par le SCoT seront atteints en 2030
(tableau en Annexe n°2). Pour cela, elle privilégie la construction dans des dents creuses de
l’enveloppe urbaine et affirme sa volonté
de préservation des espaces agricoles et non urbanisés.
Les opérations dans les OAP devraient respecter les niveaux de densifications souhaitées par le
SCo
T. En l’absence de changement de zonage autorisant la consommation de foncier, la
réduction de moitié
de cette consommation à l’horizon 2030 devrait être tenue. L’objectif de
10 % de logements sociaux et en accession sociale devrait être atteint en 2030 alors que ce taux
était de 7,2 % en 2020. En revanche, l’objectif de 35
% de nouveaux logements collectifs et
groupés ne sera pas atteint, la commune
ne souhaitant pas fait évoluer le type d’habitat
privilégié sur la période antérieure (pavillons individuels sur des parcelles de terrain de taille
moyenne).
Pour autant, en l’absence d’outils de suivi des ob
jectifs du SCoT, les intentions affichées
par la commune
quant à l’atteinte des objectifs ne reposent pas toutes sur des données
identifiées et suivies. De plus, le service de l’urbanisme ne peut pas certifier la fiabilité des
données antérieures à 2020 dont il dépose, en raison des vacances de postes ayant affecté ce
service.
19
Articles
L. 131-1
et
L. 131-4
du code de
l’urbanisme
et
L. 4251-3 du code général des collectivités
territoriales
.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
23
2.4.2
Le
plan local de l’urbanisme (
PLU)
2.4.2.1
Le PLUi à venir
L
a communauté de communes de l’île de Noirmoutier est devenue l’autorité compétente
en matière de plan local d’urbanisme depuis le
1
er
juillet 2021.
Le PLUi devra être compatible avec le SCoT et le programme local de l’habitat (PLH).
Il devra également prendre en compte le plan climat air eau énergie territorial (PCAEET) et le
plan de prévention des risques littoraux (PPRL).
En attendant la finalisation du PLUi
, ce sont les documents d’urbanisme des communes
qui produisent leurs effets.
2.4.2.2
Le PLU communal en vigueur
Le p
lan local d’urbanisme de
Noirmoutier-en-
l’Île
a été approuvé le 13 mars 2013, puis
modifié le 3 février 2015, le 29 mars 2016, le 12 septembre 2017, le 26 mars 2019 et le
16 septembre 2021.
L
’un des objectifs
inscrit au PLU consiste
à maîtriser l’urbanisation en privilégiant les
centralités et en évitant le mitage de l’espace, tout en protégeant les espaces naturels et
agricoles. Ainsi, le PLU comporte des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
dédiées à certains secteu
rs, avec pour objectif de densifier ces derniers et d’économiser ainsi
l’espace.
Cependant, la surface agricole utilisée (SAU), dont une partie est en zone constructible,
a diminué de 30,6 % entre 2010 et 2020
20
. La commune n’a pas mis en place de zone agri
cole
protégée (ZAP
21
). Ce dispositif pourrait être abordé dans le cadre du PLUi mené par la CCIN.
Cette dernière
n’est pas engagée dans l’élaboration d’un
Périmètre de protection et de mise en
valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PEAN)
22
avec le département mais pourrait
l’
envisager.
La chambre engage la commune à surveiller également l’artificialisation due aux zones
d’activités bien que leur développement ne relève plus de sa compétence.
Des indicateurs de suivi de l’évolution des
trois axes du PLU ont été définis. Aucun
suivi n’a été réalisé depuis 2013, la commune prétextant une forte rotation de ses agents et le
transfert de la compétence PLU à la CCIN.
20
Observatoire des territoires
21
Les zones agricoles protégées font partie des servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols.
A
ce titre, elles sont annexées aux plans locaux d’urbanisme (PLU, PLUi) et s’imposent par ce biais aux
autorisations d’occupation du sol (permis de construire
, etc.).
22
Le PAEN est une compétence du département, (Loi relative au développement des territoires ruraux).
Son objectif est de confirmer sur le long terme la vocation naturelle et agricole d'espaces spécifiques. Le PAEN
localise les périmètres de protection à une échelle parcellaire.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
24
Le plan devait faire l’objet d’une analyse des résultats de son application, notamm
ent
en ce qui concerne l’environnement, au plus tard à l’expiration d’un délai de 10
ans à compter
de son approbation, soit en mars 2023. Là encore, la commune justifie l’absence d’analyse par
le transfert de la compétence PLU à la CCIN en 2021. La chambre regrette ces carences alors
que la longueur du
processus d’approbation du PLUi était prévisible.
2.5
Les autorisations d’urbanisme
2.5.1
L’instruction des autorisations d’urbanisme
L’instruction de l’ensemble des demandes d’autorisations d’urbanisme
23
et des
certif
icats d’urbanisme est réalisée par le service de l’urbanisme de Noirmoutier
-en-
l’Île qui
assure également le contrôle de conformité des constructions liées aux autorisations délivrées.
À l’issue de l’instruction, le service propose un projet de décision qu
i est soumis au maire (ou
à l’adjointe déléguée à l’urbanisme) pour signature.
Bien que le service ait connu des départs d’agents et une vacance du poste de
responsable, moins de 2
% des demandes d’autorisations ont reçu une acceptation tacite. Ce
faible t
aux reflète la capacité du service de l’urbanisme à instruire dans les délais impartis
24
.
Aucun service commun n’a été créé à l’échelle de la CCIN. Pourtant, la séparation entre
le service instructeur placé au niveau intercommunal et le signataire final des autorisations
d’urbanisme constituerait une bonne pratique au regard de la prévention d
es atteintes à la
probité sur ce processus à risques. Cette évolution relève toutefois de la communauté de
communes et des maires du territoire.
2.5.2
Le contrôle du respec
t des autorisations d’urbanisme est défaillant
Les détenteurs d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager doivent informer
la commune du commencement des travaux en adressant une déclaration d’ouverture de
chantier (DOC). À
l’issue des travaux,
ils
sont tenus d’adresser une déclaration attestant de
l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT). L’autorité administrative dispose de
trois mois à compter de la réception de la DAACT pour procéder si elle le souhaite à un
récolement des travaux et contester le cas échéant leur conformité au permis ou à la
déclaration
25
. Ce délai est porté à cinq mois dans certains cas pour lesquels un récolement est
obligatoire
26
. Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des
23
Permis de construire, déclarations préalables de travaux, permis
d’aménager et permis de démolir.
24
U
ne autorisation tacite intervient à défaut de décision rendue à l’issue d’un délai d’instruction d’un
mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de construire concernant des maisons
individuelles et de trois mois pour les autres permis.
25
Articles L. 462-2 et R. 462-
6 du code de l’urbanisme.
26
L’article R.
462-
7 du code de l’urbanisme prévoit que le récolement est obligatoire lorsque les travaux
concernent un immeuble ou un site classé, des immeubles recevant du public ou des immeubles de grande hauteur,
ou lorsqu’ils sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels (ex.
: PPRI).
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
25
travaux. Elle est même tenue de délivrer une attestation de conformité au bénéficiaire de
l’autorisation, sur simple demande de sa part. Cette phase implique des risques d’atteinte à la
probité liés à la délivrance à tort des certificats de conformité des travaux,
à l’occultation de la
non-
conformité de travaux et à l’absence de poursuites pour des travaux non autorisés, non
dénoncés ou non verbalisés.
À Noirmoutier-en-
l’Île, le service de l’urbanisme est chargé d’assurer le contrôle de
conformité des travaux selon une méthodologie qui organise la réception et de la vérification
des DAACT et fixe les règles de sélection des dossiers soumis à récolement. Outre les actes
soumis à un récolement obligatoire, il est ainsi prévu que les permis d’aménager et les permis
de
construire valant division font l’objet d’un récolement systématique
. Il en est de même pour
toutes les constructions à l’exception des ravalements de façade, réfection de toiture à
l’identique
et les autres travaux ou construction
, qui font l’objet
d’un r
écolement aléatoire. Dès
lors que les travaux ne sont pas conformes au projet déclaré, un seuil de tolérance peut être
appliqué après avis de l’adjointe déléguée à l’urbanisme et du maire. Cette tolérance ne peut
s’appliquer que sur des éléments mineurs te
ls que la couleur des ouvertures.
Lorsque le service constate la non-conformité de travaux, au-delà du seuil de tolérance,
la procédure prévoit d’adresser au propriétaire une mise en demeure de déposer un dossier
modificatif (si la régularisation est possible) ou de mettre les travaux en conformité avec
l’autorisation délivrée, ou de rédiger un procès
-
verbal d’infraction transmis au
procureur de la
République.
Depuis 2021, aucun dossier n’a nécessité la mise en œuvre de cette procédure.
Outre le fait que c
ette méthodologie n’est pas formalisée et repose sur l’expérience des
agents du service de l’urbanisme, il
apparaît
qu’aucun récolement aléatoire n’a été réalisé de
2019 à 2021 faute de moyens humains. Depuis 2022, les contrôles sont effectués mais le poste
est à nouveau vacant en 2024 et cette mission est réalisée temporairement par un agent
assermenté
du service de l’urbanisme.
Par ailleurs
, l’examen du fichier des autorisations d’urbanisme délivrées e
ntre 2019 et
2023, montre que de nombreux dossiers d
’
autorisations délivrées au titre de permis de
construire, permis d’aménager et déclarations préalables, n’ont pas donné lieu à la transmission
d’une déclaration d’ouverture de chantier (DOC), ni
d’une DAACT, pourtant obligatoire.
Il ressort également que
l’absence de transmission d’une DOC ou d’une DAACT ne
conduit pas systématiquement à une relance des pétitionnaires par le service urbanisme. Le
logiciel d’instruction et de suivi des dossiers
NEXT ADS peut être paramétré pour générer des
alertes lorsque ces déclarations obligatoires ne sont pas réceptionnées. Cela permettrait de
dresser régulièrement la liste des dossiers en instance et d’éditer des courriers de relance des
pétitionnaires.
Le délai de prescription commence à la date de dépôt de cette attestation. En son
absence, la commune peut toujours contrôler et constater une non-conformité. En réalité, la
probabilité que ces travaux ne soient jamais contrôlés est très élevée. Ainsi la commune se prive
de la possibilité de contester des travaux non conformes.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
26
2.6
Conclusion sur le processus décisionnel de l’urbanisme
Dans un contexte d’absence de stratégie
formalisée en matière de prévention des conflits
d’intérêt
, la chambre observe que
la commission d’urbanisme
, souvent
composée d’
un nombre
restreint d
’élus,
rend des avis sur lesquels
le conseil municipal n’est pas systématiquement
appelé à se prononcer. Or, a
ucune délégation n’a habilité le maire à exercer
ou non le droit de
préemption urbain
27
. Pour faire suite aux observations provisoires formulées par la chambre, le
conseil municipal réuni le 12 novembre 2024 a délégué partiellement cette compétence au
maire.
Par ailleurs, aucune procédure formalisée ne définit le contrôle des travaux après
achèvement alors que cette phase implique des risques
d’atteinte à la probité
. Enfin, aucun
service commun
d’autorisations du droit des sols n’a été créé à l’échelle de la CCIN. Pourtant,
la séparation entre le service instructeur et le signataire final des autorisations d’urbanisme
constituerait une bonne pratique du fait de ce processus à risques.
Au regard de ces éléments,
l’ensemble du processus décisionnel concernant l’urbanisme
à Noirmoutier pourrait être réexaminé.
Recommandation n° 3.
: Réviser
et formaliser l’ensemble du processus décisionnel de
la commune en matière d
’ur
banisme.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La commune est marquée par une forte artificialisation des sols (36 % du territoire
contre 5,3 % du territoire national). En 2022,
la consommation a dépassé l’objectif
annuel
(2,3 ha vs 1,3 ha) qui doit conduire à une réduction de moitié de la consommation entre 2021
et 2030 par rapport à 2011-2020.
Malgré cette
consommation d’espace pour l’habitat et l’activité
économique, la
commune a perdu des emplois et des habitants entre 2011 et 2020. Cette consommation foncière
bénéficie aux activités saisonnières au détriment des autres activités et de l’habitat pérenne.
Le SCo
T fixe, à l’horizon 2030, un objectif de réduction de m
oitié de la consommation
par rapport à la période précédente notamment en densifiant l’enveloppe urbaine existante.
Il
fixe un objectif global de 10
% de logements sociaux et en accession sociale à l’horizon 2030
et engage les collectivités à développer une politique de réserves foncières, notamment en lien
avec
l’é
tablissement public foncier.
Selon la commune, la plupart des objectifs fixés seront
atteints en 2030. Seuls la mise en place et le suivi de données fiables pourront confirmer ces
intentions.
27
Article L.2122-22
alinéa 15.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
27
Le plan local d’urbanisme, approuvé le 13
mars
2013, souhaite maîtriser l’urbanisation
en privilégiant les centralités, tout en protégeant les espaces naturels et agricoles.
Cependant,
la surface agricole utilisée (SAU) a diminué de 30,6 % entre 2010 et
2020. La commune n’a
pas mis en place de zone agricole protégée (ZAP).
Aucun suivi des indicateurs du PLU ni
analyse des résultats de son application, notamment en ce qui concerne l’environnement, n’ont
été réalisés.
Une méthodologie organise la réception et la vérification des DAACT. Outre le fait que
cette méthodologie n’est pas formalisée, il ressort qu’une partie des dossiers n’a pas donné
lieu à la transmission d’une DAACT, sans qu’une procédure de relance
systématique des
pétitionnaires n’ait été mise
en place. Dans les faits, la commune se prive de la possibilité de
contester la conformité des travaux autorisés.
La forte artificialisation des sols et les prix extrêmement élevés de l’immobilier sur la
commune sont une source de
risque. L’ensemble du pr
ocessus décisionnel concernant
l’urbanisme à Noirmoutier pourra être réexaminé au regard des
faiblesses observées.
3
LE LOGEMENT
3.1
La politique du logement développée par la commune
3.1.1
Le diagnostic du territoire
La commune a connu une baisse de sa population entre 2006 et 2020, alors que dans le
même temps le nombre de résidences secondaires augmentait constamment et que celui des
résidences principales stagnait.
Jusqu’en 2022, la faiblesse des taux d’intérêt et
l
’assouplissement de l’accès au crédit ont favorisé l’acquisition de biens immobiliers comme
résidence secondaire ou comme placement locatif saisonnier.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
28
Graphique n° 4 :
Noirmoutier - Évolution de la population et des logements (2006-2020)
Source/note : INSEE
L’augmentation du prix des maisons est de près de 40
% sur 10 ans. Malgré des taux
d’intérêt qui restent élevés depuis 2022, les prix au m² des maisons à Noirmoutier
-en-
l’Île sont
repartis à la hausse en 2024 (+ 4,0 % sur le 1
er
trimestre 2024) alors que les nouvelles conditions
d’accès au crédit rendent plus difficile l’acquisition de logements par les primo acheteurs de
résidences principales. La poursuite de cette tendance pourrait conduire à une éviction totale
des jeunes ménages en recherche de logement.
Graphique n° 5 :
Évolution des prix au m² de vente des maisons à Noirmoutier-en-
l’
Île de 2015 à
mai 2024
Source/note :
Meilleurs Agents
et données publiques (Notaires, INSEE)
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
Population légale
Résidences principales
Résidences secondaires
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
29
L’offre de logements apparaît
donc comme un élément déterminant pour accompagner
le développement économique du territoire, favoriser l’installation de nouveaux salariés et de
leurs familles.
3.1.2
Des besoins en logements à évaluer précisément
Le partenariat
entre l’agence départementale d’information sur le logement et l’énergie
(ADILE
28
) et la CCIN assure la mission d’observatoire de l’habitat pour le territoire. La CCIN
partage des informations avec les techniciens de l’urbanisme et du logement des communes
.
Pour autant, l
a commune ne dispose pas d’outil dédié pour déterminer le besoin en
logement, examiner son évolution et réaliser des projections à moyen terme. Les estimations
qu’elle peut réaliser
à partir des inscriptions sur différentes listes (locatifs, accession aidée,
logements sociaux) ne sont pas fiables car, comme la commune le précise elle-même, certaines
personnes peuvent être inscrites sur plusieurs dispositifs tandis que d
’autres peuvent être
toujours inscrites alors qu’elles ne sont plus en de
mande. Concernant les demandes de
logements sociaux, la commune a dû interroger les bailleurs sociaux qui n’ont pas fourni de
données rétrospectives limitant ainsi les possibilités de mesure des tendances à moyen et long
terme.
3.1.3
L’inadéquation de l’offre f
ace aux évolutions de la population
Outre les besoins en logement nécessaires pour attirer de nouveaux habitants, la
commune doit également répondre aux besoins de logements supplémentaires de la population
déjà installée (le « point mort »), liés notamment au desserrement des ménages.
Au surplus, le type de logement recherché évolue également et s’écarte de l’offre
disponible : 80
% des ménages sont composés d’une ou deux personnes alors que les logements
de type T1 et T2 représentent 11 % des résidences principales
29
(nombre moyen de pièces des
résidences principales : 4,2).
La présence de jeunes actifs et de saisonniers induit un besoin de logements locatifs de
petite taille et en partie pour de courtes durées, auquel le territoire peine à répondre.
Par ailleurs, le vieillissement de la population, très prononcé à Noirmoutier, nécessite
une adaptation des logements pour du maintien à domicile et une diversification des réponses
disponibles pour les personnes en perte d’autonomie.
Pour répondre à ces besoins divers et évolutifs, la commune dispose de peu de marges
de manœuvre au regard du parc de logements existant, caractérisé par une faible part de de
logements vacants (1,1 %
du parc).
28
L’agence départementale d’information sur le logement et l’énergie (
ADILE
) de Vendée rédige des
études à l’échelle de la Vendée à partir des données des services de l’État, des EPCI, des enquêtes qu’elle effectue
auprès des aménageurs, et du portail de l'artificialisation des sols - Cerema - Fichiers fonciers.
29
INSEE
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
30
Le territoire connaît des
contraintes spécifiques sur l’offre de
logement avec une
capacité d’urbanisation réduite liée aux risques d’érosion, de submersion, de zones naturelles
protégées et de terres agricoles
30
.
La conséquence
de cette inadéquation entre l’offre et la demande de la population
est
notamment visible par une progression de la distance domicile-travail plus importante dans ces
zones touristiques (+ 60 % entre 2008 et 2018) que dans le reste des territoires (+ 26 %)
31
. À
titre d’exemple, un quart des agents de la commune résident hors de l’île.
3.1.4
Une production en deçà des objectifs fixés mais des prévisions en augmentation
La communauté de c
ommunes de l’île de Noirmoutier a adopté son second
programme
local de
l’
habitat (PLH) le 9 juin 2022, huit années après la fin de son premier PLH. Face à la
forte tension sur le logement, 6 grandes orientations ont été fixées, déclinées en 14 objectifs
pour un budget alloué de 6,57
M€ sur 6 ans.
Selon la commune, la plupart des orientations
fixées par le PLH ont été mises en œuvre
(Cf. Annexe n°2). Cette affirmation est à nuancer au
vu des éléments suivants.
3.1.4.1
Le locatif social, première étape dans un parcours résidentiel adapté
Les logements sociaux constituent une des solutions à même de répondre aux tensions
marquées sur le marché du logement en résidence principale.
Deux bailleurs se répartissent le parc de logements sociaux composés à 80 % de T3 et
T4.
Or, la demande de logements sociaux émane à 63 % de personnes seules qui souhaitent de
petits logements alors que ces derniers représentent moins de 20 % du parc locatif social. Ainsi,
en 2024, plus de 150 demandes concernent des T2 alors que le parc en recense une quarantaine.
Les locataires en place bougent peu, notamment les locataires de T2 pour lesquels le loyer d’un
logement plus grand ne serait pas supportable. En conséquence, le parc ne permet pas
d'accueillir de nouveaux ménages. Le nombre de demandes de logement sociaux au
31 décembre 2023 est de 308 (Cf. Annexe n°2). La base de données nationale
32
montre qu’en
2022, seules 16 demandes ont été satisfaites à Noirmoutier-en-
l’Île, soit un ratio du nombre de
demandes sur le nombre d’attributions de logements sociaux de
6 % contre une moyenne de
15 %
33
pour les communes touristiques.
La commune ne s’est pas fixée d’objectif de part de logements sociaux sur son territoire.
Ne relevant pas de l’article
55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du
13 décembre 2020 qui impose de disposer de 25 % de logements sociaux, la seule disposition
inscrite au PLU est une part de 20 % de logements sociaux dans les opérations de plus de
15 logements à Noirmoutier-en-
l’Île
. En réalité, les divisions parcellaires et les lotissements
proposent des petites opérations, quasiment toutes inférieures à ce seuil. Ainsi à
Noirmoutier-en-l'
Ȋle, selon les services de l’urbanisme, deux opérations d’aménagement de plus
de 15 logements sur la période 2019-2024 ont été concernées par le quota de logements sociaux
(lotissement du champ Marteau et résidence Alcali). Enfin, il est possible que des promoteurs
30
cf Chambre régionale des comptes Pays de la Loire : ROD du 15 décembre 2023
Communauté de
communes de l’Ȋ
le de Noirmoutier : gestion du trait de côte
.
gestion-du-trait-de-cote
31
Insee, calculs IGF pôle sciences des données
32
Data.gouv.logement.fr
33
Source : IGF
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
31
de lotissements déposent des permis pour 15 logements puis, des années plus tard, divisent
certaines parcelles ou aménagent plusieurs logements dans une même construction. Au final le
lotissement contient plus de 15 logements mais aucun logement social.
Lors de la réalisation du PLUi, il sera utile d'écrire plus spécifiquement les exigences en
la matière, notamment en ciblant les sites avec 100 % de locatifs ou d'accession abordable via
un emplacement réservé ou des servitudes de mixité sociale localisées.
Pour la commune de Noirmoutier-en-
l’Île, le PLH de 2008 avait fixé un objectif de
production moyenne de 61 logements par an, dont 17 % dans le locatif social (195) et 25 %
dans l’accession aidée. Le PLH de 2022 a retenu une
cible à 6 ans de 320 logements sur la
commune de Noirmoutier-en-
l’Île, soit 53 à 54 par an, dont 20
% dans le locatif social et 30 %
dans l’accession
aidée (Cf. Annexe n° 2).
Au regard de ces objectifs
34
, les éléments de bilan font apparaître des retards importants.
De 2013 à 2023, seuls 41
logements ouverts à l’accession aidée (vs 167 prévus), soit 4
% des
constructions neuves, et 44 logements locatifs sociaux et communaux (vs 121 prévus), soit
également 4 % des constructions neuves, ont été construits sur une production totale de plus de
900 logements neufs dont une très large majorité de résidences secondaires (830 logements
privés construits vs 369 estimés). Au 1
er
janvier 2024, les logements sociaux représentent moins
de 7 % des résidences principales de la commune
35
, soit 160 logements sur 2 300. En tenant
compte des résidences secondaires, ce taux passe à 2 % (160 / 7 700).
Tableau n° 4 :
Écarts entre les objectifs annuels et la production réelle de logements (2013-2023)
Production annuelle de logements
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
TOTAL
Résidences principales
2301
2322
2343
2364
2376
2405
2371
2338
Résidences secondaires
4474
4551
4628
4669
4694
5060
5192
5323
Production annuelle de locatif social / public
0 / 0
0 / 0
8 / 0
0 / 0
2 / 0
6 / 0
0 / 0
0 / 0
23 / 0
0/0
0/5
44
Production annuelle d’accession abordable
publique (accession aidée et intermédiaire)
6
2
1
0
3
0
2
2
1
23
1
41
Production annuelle de logement privé libre
(estimatif source Sitadel)
55
160
40
70
70
105
85
50
75
60
60
830
Production annuelle totale de logements
61
162
49
70
75
111
87
52
99
83
66
915
Objectif de production annuelle de locatif
social / public inscrit au PLH
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
121
Objectif de production annuelle d’accession
abordable publique inscrit au PLH
15
15
15
15
15
15
15
15
15
16
16
167
Objectif de production annuelle de logement
privé libre inscrit au PLH
35
35
35
35
35
35
35
35
35
27
27
369
Objectif de production annuelle totale de
logements inscrit au PLH
61
61
61
61
61
61
61
61
61
54
54
655
Source :
Commune (CRC pour l’estimation des constructions privées en 2022 et 2023)
34
En l’absence de nouveau PLH après 2013,
il est estimé que les objectifs du PLH 2008-2013 restent identique
pour les années suivantes jusqu’à l’approbation du PLH 2022
-2027.
35
Dernières données connues : 2 338 résidences principales en 2020 - INSEE
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
32
En revanche, la production de logements locatifs sociaux ou publics est prévue en nette
augmentation sur la durée du PLH 2022-2027 par rapport à la période précédente (Cf. tableau
infra). Leur nombre (90) devrait dépasser l’objectif du PLH (64) grâce à ceux construits par la
CCIN (18) et à condition que ceux prévus sur les terrains mis à disposition des bailleurs sociaux
(40) sur l’a
ncien terrain de rugby et aux Fontenelles voient le jour avant 2027. Or, en raison de
la nature du terrain (zone humide),
l’opération des Fontenelles vient d’être amputée de moitié
pour minimiser l’impact
écologique et
la mise en œuvre du principe de compe
nsation est
empêchée par
l’absence
de site à renaturer remplissant les critères nécessaires. Mi-2024, le
nombre, le type de logements et la date de livraison de ces deux projets ne sont pas définis avec
les bailleurs sociaux.
La prévision de terrains en accession abordable est faible (24 vs 96 prévus au PLH).
Poursuivant la tendance précédente, la production de logements privés libres, en majorité des
résidences secondaires, devrait dépasser de manière importante les prévisions.
Tableau n° 5 :
Constructions prévues par la commune de 2022 à 2027 et comparaison avec les
objectifs du PLH
Production annuelle de logements
2022
2023
2024*
2025*
2026*
2027*
TOTAL
production
prévue
TOTAL
inscrit au
PLH
Déficit ou
surplus
prévisible
Production annuelle de locatif social /
public
0 / 0
0 / 5
17 / 5
0 / 5
0 / 18
40 / 0
57 / 33
64
+26
Dont Type 2
0 / 0
0 / 2
6 / 1
0 / 2
0 / 3
15 / 0
21 / 8
32
-3
Production annuelle d’accession abordable
publique
23
1
0
0
0
0
24
96
-72
Production annuelle de logement privé libre
75
60
60
70
70
70
340
160
+ 180
Production annuelle totale de logements
98
66
82
75
88
110
454
320
+134
*Production prévue selon les projets en cours ou programmés pour 2024, 2025, 2026 et 2027
Source/note : Commune / Révisions CRC (production de logement privés / erreurs de calculs sur total locatif /
diminution de la surface habitable des Fontenelles)
Si la commune de Noirmoutier ne s’est fixée aucun objectif de production de logements
sociaux à l’avenir, elle
connaît et suit celui inscrit dans le PLH (11 logements par an) depuis
2022, à l’aide de l’outil de suivi mis en place par l
a chargée de mission logement.
Elle est ainsi
en mesure de constater que l’objectif de 50
% de T2 prévu par le PLH dans
la part de logements locatifs construits par les bailleurs sociaux, la commune et la CCIN ne sera
pas atteint.
3.1.4.2
Les logements locatifs individuels dont la commune est propriétaire
La commune a lancé plusieurs chantiers de construction de logements locatifs
individuels sur les sites de la Pierrière, Champ Marteau, les Chevrettes et a également acquis
un nouveau terrain, avenue de la Croix du Sore (les Merlons) pour y construire deux logements.
Le coût
d’ensemble de ces constructions est de 1,25
M€.
Les candidats doivent s’inscrire sur
une liste pour bénéficier d’un logement loc
atif communal et respecter les conditions suivantes :
exercer une activité à l’année et sur l’île de Noirmoutier, ne pas posséder de patrimoine
immobilier et occuper le logement en résidence principale. La commune a confié par mandat
leur gestion à un organisme de gestion locative.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
33
Une chargée de mission aménagement urbain et logement, en poste depuis mars 2022,
suit ces opérations de construction de logements locatifs.
Des logements locatifs intercommunaux vont également être construits sur la commune
(18 prévus pour 2026).
3.1.4.3
Le soutien de l’accession à la propriété, facteur d’ancrage sur le territoire
La commune ne s’est pas fixée d’objectif de constructions neuves sous forme
d’accession
aidée. Cependant, afin de répondre à la demande des jeunes ménages souhaitant
construire sur son territoire, la commune a lancé plusieurs lotissements comprenant des terrains
en accession aidée. Les candidats doivent respecter des conditions de revenus pour les terrains
« aidés » (160
€/m²)
et, comme pour les terrains communaux « intermédiaires » (260
€ / m²)
,
ne pas posséder de patrimoine immobilier sur l’île
. En cas de revente dans un délai inférieur à
15 années, l’acquéreur rétrocédera tout ou partie de l’aide de la commune, qui disposera d’un
droit de préférence pour l’acquisition du bien immobilier construit. Une grille d’évaluation et
de classement des candidatures a été validée par le conseil municipal.
La commune soutient les projets d’accession dans le neuf en accorda
nt également une
aide forfaitaire de 3
000 € aux ménages primo
-accédants dont les ressources sont inférieures
aux plafonds du PTZ. L’instruction des dossiers est réalisée par ADILE85. Le nombre d’aides
accordées annuellement est de cinq.
Malgré le succès rencontré par ces opérations, l
a commune n’a pas prévu de proposer
des lots en accession abordables dans ses futurs projets. Pour des raisons budgétaires, les projets
de lotissement seront proposés dans leur globalité à des bailleurs sociaux probablement sous
forme de bail emphytéotique (ancien terrain de rugby et Fontenelles).
3.1.4.4
Le logement des saisonniers
Pour renforcer le locatif à destination des jeunes actifs et des saisonniers, la commune
dispose de deux résidences :
-
Les Lutins : centre d’hébergement de classes de mer réservé aux saisonniers sur juillet/aout.
45 chambres doubles, soit une capacité d'hébergement de 90 lits.
-
Les Prêles : résidence sociale de 30 places.
Cette offre atteint ses objectifs mais la tension reste forte et la faiblesse de l'offre pour
les jeunes reste prégnante toute l'année.
La loi
36
prévoit que toute commune ayant reçu la dénomination touristique doit conclure
avec l’
État une convention pour une durée de trois ans, relative au logement des travailleurs
saisonniers. La commune s’est conformée à la loi et a conclu la convention. Un groupe de travail
a été constitué (commune, CCIN, DDTM, acteurs du territoire) pour évaluer la convention
2020-
2022 et élaborer le plan d’actions 2023
-2025. Quatre problématiques ont été mises en
évidence :
-
difficultés de recrutement renforcées par la rareté et le coût élevé des logements ;
-
difficulté pour les saisonniers de trouver un logement proche du lieu de travail ;
36
Art. 47 de la LOI n° 2016-1888
du 28 décembre 2016
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
34
-
s
aison touristique qui s’élargit, allongeme
nts des contrats des saisonniers ;
-
d
es saisonniers avec contrats longs qui s’installent avec leurs familles (grands
logements).
L’allongement de la saison, et donc des contrats de travail entre 3 et 6 mois, appelle
l’émergence de solutions de logement inte
rmédiaire entre les Lutins (2 mois de la période
estivale) et les Prèles (6 à 24 mois pour les jeunes actifs). Des solutions ponctuelles
d’hébergement dans les campings existent l’été mais beaucoup sont fermés pendant la saison
des pommes de terre au printemps et des huîtres
l’hiver. Aucune solution d’ensemble n’émerge
en 2024.
Un projet de résidence hotellière dédiée aux saisonniers a été évoqué. Pour autant, le
lieu, le format et les conditions d’attribution des logements de cette résidence ne sont pas
définis. La commune a initié des concertations avec les professionnels mais
aucune solution n’a
émergé.
Le PLH envisageait la mobilisation du parc privé sous-occupé par des propriétaires plus
ou moins âgés ou occupant leur logement de façon intermittente. Plusieurs possibilités étaient
évoquées :
•
campagne
d'information,
sollicitation
directe,
soutien
financier
;
accompagnement technique pour mutation du locatif meublé saisonnier vers du
locatif annuel ou temporaire ;
•
partenariat financier avec le d
épartement pour la mise en œuvre du
programme
d'aide à la création de logements pour les saisonniers, les apprentis, les étudiants
et les jeunes en insertion professionnelle ;
•
solution d'intermédiation entre personnes âgées et personnes à loger (stagiaires,
déplacements professionnels de plusieurs mois, intérimaires, etc.).
Seul le partenariat financier avec le département
a été expérimenté par la commune.
Cependant, la CCIN examine actuellement un projet de location intergénérationnelle qui verrait
les seniors demeurant dans un logement devenu trop grand en sous-louer une partie à un jeune
actif (16 à 30 ans) contre un loyer modeste et des menus services. Ce projet, mis en œuvre par
une association subventionnée par la CCIN, permettrait à la personne âgée de rompre
l’isolement et percevoir un revenu complémentaire,
au locataire de se loger à un coût
raisonnable et aux collectivités de faciliter cette démarche de location de longue durée sans
avoir à construire.
3.1.5
La prise en compte des enjeux du vieillissement
La commune n’a pas réalisé d’étude fine des besoins de la
population des seniors. Elle
met en avant le diagnostic réalisé à l’occasion de l’élaboration du plan local de santé. Or, ce
diagnostic a été réalisé à l’échelle de l’île et non du territoire de la commune et ne correspond
pas à une étude fine et chiffrée des besoins de la population. Au surplus, ce travail sur le
parcours résidentiel des personnes âgées s’appuie sur une étude gérontologique datant de 2009.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
35
Le diagnostic du plan local de santé fait état du manque de structures d’accueil
entrainant des lis
tes d’attente importantes. En 2019, l’
île de Noirmoutier présentait un taux de
86 places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans ou plus, nettement inférieur à celui du
département (160), de la région (156) et de la France (123).
L’EHAPD actuel fait l’objet d’un avis défavorable de la commission locale de sécurité
au regard de l’ancienneté des locaux et de la présence d’amiante. Une réflexion est actuellement
en cours avec l’ensemble des communes, la CCIN et toutes les parties prenantes.
Compte tenu de l’offr
e médico-
sociale existante et de l’aspiration majoritaire des
personnes en perte d’autonomie à demeurer chez elles, l’enjeu du territoire est de créer des
conditions favorables au maintien à domicile. À cet égard, l’adaptation du logement est
déterminante y compris dans le parc social.
La commune ne finance pas les travaux d’adaptation du logement des personnes âgées.
Cet axe est porté par la CCIN, qui finance les travaux, en complémentarité avec l’ANAH.
Si l’adaptation du domicile est déterminante, la pr
ésence de personnel soignant en
nombre suffisant semble primordiale. Or, le plan local de santé fait état de difficultés liées au
logement des personnels soignants :
-
le manque de professionnels sociaux et de services à domicile lié aux difficultés
de recru
tement (logement, attractivité de l’emploi).
À
l’été 2021 deux salariés
recrutés par l’ADMR pour palier l’augmentation de l’activité estivale n’ont pu
honorer leur poste faute de logement. Ces difficultés de recrutement entraînent
des listes d’attente impo
rtantes et certains seniors sont sans solution ;
-
l
e manque de professionnels pour l’hospitalisation à domicile ;
-
la problématique du logement impacte le recrutement et l’installation de
professionnels de santé libéraux, paramédicaux, sociaux et d’aide à do
micile,
pompiers, ceux-ci ne trouvant pas à se loger sur
l’île
.
Ce manque de personnel est aggravé par le fait que de plus en plus de personnes âgées
disposant d’une résidence secondaire sur l’
île vivent en réalité la majorité de leur temps dans
celle-ci e
t peuvent avoir besoin d’aide à domicile.
La commune a souhaité la création d’une
résidence destinée en partie au maintien à
domicile pour laquelle elle a mis à disposition de Vendée Habitat un terrain situé Basse Rue via
un bail emphytéotique à l’euro sym
bolique afin que soient créés 7 logements sociaux et
3
logements dont l’objectif est le maintien à domicile.
La commune s’est également engagée à créer une
résidence pour seniors
. Le choix s’est
porté sur le site de l’ancien hôpital, propriété communale si
tuée en centre-ville et proche du
centre social « grain de sel ». Cette résidence-services sera destinée aux personnes âgées
pouvant continuer à vivre de manière indépendante tout en bénéficiant de services (restauration,
ménage, animations). La commune a
souhaité céder l’immeuble et faire porter sa réhabilitation
par un porteur de projet. Après deux années de consultations infructueuses, un bailleur social a
fait une proposition en juillet 2024 pour la construction de neuf logements
sur l’emprise
foncière mais
sans s’engager sur la rénovation jugée trop onéreuse de l’ancien hôpital
.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
36
Quel que soit le type d’hébergement souhaité par la commune, elle risque d’être
confrontée à une pénurie accrue de personnel si leurs conditions de logement restent sans
solution. La CCIN propose l’ancien logement du directeur de l’hôpital dont elle est propriétaire
en collocation pour sept salariés du secteur médico-social. Pour autant, cette solution
temporaire n’est pas de nature à maintenir de manière pérenne ces salariés sur l’île.
3.1.6
Une complémentarité d’intervention avec
la CCIN, qui pourrait néanmoins
être mieux définie
Conformément à l’article L.
5214-16 du CGCT, la CCIN est compétente en matière
d’aménagement de l’espace pour la conduite de l’intérêt communautaire et à ce titre pour
l’élaboration du schéma de cohérence territoriale (SC
oT) et, depuis 2021, du plan local
d’urbanisme
.
La commune agit parfois en collaboration avec les acteurs du territoire, au premier rang
desquels la CCIN. Ainsi, la commune a pu transmette des informations sur un terrain ou un
logement qu’elle ne souhaitait pas ou n’était pas en mesure de racheter à la CCIN qui
en a fait
l’
acquisition pour produire un logement locatif. Il semble cependant que ces coopérations sont
ponctuelles et ne résultent pas d’une stratégie coordonnée et formalisée.
Dès lors, la répartition
des interventions entre la commune et la CCIN pourrait être clarifiée.
Il n’existe pas de plan partenarial de gestion de la demande locative sociale. La
commune estime cependant que la concertation est permanente entre elle, qui propose une liste
de candidats pour les logements sociaux disponibles, et le bailleur qui les valide en commission
d’attribution.
Pour autant, l
a coordination des demandes de logement social à l’échelle
intercommunale serait de nature à favoriser une plus grande fluidité dans le traitement des
demandes et une optimisation du parc social
, d’autant que
la CCIN sera associée dans les années
à venir à l’élaboration des conventions d’utilité sociale conclues entre l’État et chacun des
bailleurs, qui intègrent notamment l’état de l’occupation sociale et du service rendu aux
locataires, les orientations de la
politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme
37
.
Un recensement des logements vacants a été réalisé par l’EPCI mais pour l’instant la
commune n’a pas mobilisé les propriétaires, ce que la CCIN pourrait effectuer dans le cadre
d’une montée en puissance de l’exercice de sa compétence logement.
En revanche, aucun moyen n’a été mis en place par l’EPCI pour amplifier la maîtrise
foncière
avec un nouvel outil ou la création d’une société d’économie mixte
dédiée à
l’intervention foncière et immobilière
.
Envisagée lors de l’élaboration du PLH, la constitution
d’une SEM a été jugée trop complexe. L’intervention s’est
matérialisée par des fonds de
concours attribués aux communes pour soutenir leurs opérations de logement dans le cadre du
PLH. En 2022, le f
onds a été sollicité par la commune pour l’acquisition du terrain «
les
Merlons » et la construction de deux logements locatifs communaux. Désormais, la CCIN
n’attribue plus de
fonds de concours en matière de logement et les réservent aux projets dédiés
à la transition.
Le recours à l’établissement public foncier de Vendée n’est pas développé.
37
Cf. art.
L. 445-1
et
L. 441-1
alinéa 23 du co
de de la construction et de l’habitation
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
37
La mutualisation des investissements fonciers et des opérations, évoquée par le PLH
afin de mutualiser les coûts d'opérations entre elles pour permettre d'absorber les déséquilibres
de certaines opérations, n’a pas été mis
e
en œuvre.
3.1.7
Une démarche à conforter par la mise en place d’une stratégie foncière
Le PLH juge indispensable que les collectivités se dotent d'une stratégie foncière via la
réalisation d'un
programme
d’
action foncière
38
pour viser les sites indispensables,
programmer les investissements, anticiper et diversifier les projets, rechercher les financements
complémentaires.
L’élaboration d’une stratégie foncière répond à un triple enjeu sur le territoire
: concilier
développement et sobriété foncière
; maîtriser l’augmentation du coût du foncier
; articuler
planification stratégique et conduite des opérations d’urbanisme.
Cette stratégie peut notamment s’appuyer sur
39
:
-
un diagnostic foncier et immobilier permettant de caractériser la nature des
terrains, leurs atouts et contraintes, leur vocation actuelle et future, le potentiel
urbanisable résiduel ;
-
une identification des surfaces dont l’aménagement est nécessaire pour la mise
en œuvre des orientations du
futur PLUi ;
-
un plan d’
action
foncière, établi en lien avec l’établissement public foncier
identifiant les modalités d’intervention sur chacun des secteurs à aménager
;
-
la mise en place d’une veille foncière pour anticiper, suivre et le cas échéant
saisir les opportunités foncières.
Ces outils sont efficaces mais ne produiront leurs effets que dans plusieurs années. Dans
l’attente du futur PLUi, la commune a tardé à les mettre en place alors qu’elle dispose de son
propre PLU et des orientations du PLH intercommunal en vigueur depuis 2022.
Ainsi, la commune n’a pas réalisé de diagnostic foncier et immobilier ni d’inventaire
afin d'identifier les terrains et les friches pouvant accueillir des opérations de densification ou
au contraire de renaturation ou de protection d'ENAF. Dans le cadre du futur PLUi, le cabinet
ESPELIA a mis en place un outil d’inventaire du foncier, fin 2023, en cours d’appropriation
par la CCIN avant une diffusion aux communes.
Le service urbanisme examine chaque DIA et réalise une étude dès lors que la vente est
située dans une OAP
ou si l’emplacement présente un intérêt particulier
.
Pour autant, la commune
n’
a plus exercé son droit de préemption en matière de logement
depuis 2019. Elle privilégie actuellement la négociation amiable comme par exemple pour le
terrain acquis dans le lotissement des Merlons.
38
Le programme d'action foncière est une convention pluriannuelle entre une collectivité et
l'Etablissement Public Foncier, regroupant l'ensemble des interventions foncières sollicitées par la collectivité, sur
la base des priorités de développement de celle-ci et dans le cadre d'un plafond financier fixé.
39
Cf Fiche outil n° 3 «
Maîtriser l’impact économique du foncier, La stratégie foncière et le plan local
d’urbanisme
», Cerema, avril 2019.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
38
En matière de sobriété foncière, la commune s’appuie sur les réserves faites depuis de
s
décennies (Cf. Annexe n° 2) dans les quartiers péricentraux et centraux pour y réaliser des
opérati
ons de rénovation urbaine et densifier ses futures opérations d’habitat même si elle
exclut
l’habitat collectif.
Pour autant, elle ne mobilise pas tous les outils à sa disposition : veille
foncière, droit de préemption, négociations amiables, mobilisation
de l’Etablissement Public
Foncier, voire déclaration d’utilité publique et expropriation.
À
ce jour, elle est la seule commune de l’île à ne pas avoir conclu
de convention de
maîtrise foncière en vue de la restructuration de secteurs urbains
avec l’établis
sement public
foncier de Vendée (EPF)
. Pourtant, ce partenariat facilite la réalisation de ces opérations, l’EPF
assurant en amont les acquisitions foncières ou immobilières ainsi que les éventuelles
opérations de démolition et de dépollution des sites, potentiellement coûteuses pour la
commune et l’aménageur.
Seule une convention pour la gestion de la dépollution du terrain de
l’ancien terrain de rugby de l’Herbaudière a été signée le 23
avril 2024 avec cet organisme.
D
ès à présent, et sans attendre l’abou
tissement du futur PLUi, un
plan d’action fonci
ère
associant la commune et
l’Établissement public foncier de Vendée
pourrait prévoir :
-
l’examen des gisements fonciers identifiés dans le
diagnostic du PLUi afin de
déterminer les opportunités et les types
d’intervention envisageables
;
-
la mise en perspective des gisements fonciers dans l’espace et dans le temps, la
définition d’une stratégie de maîtrise foncière à court, moyen et long terme
;
-
sur les sites retenus, des propositions d’interventions foncières
, formalisées le
cas échéant dans des conventions de maîtrise foncière avec l’EPF.
Recommandation n° 4.
: Formaliser une stratégie foncière et é
laborer un plan d’action
(réglementation, intervention, négociation) en collaboration avec l’établissement public
foncier de Vendée.
3.1.8
Une information du public à plusieurs entrées sur le territoire communal,
source potentielle de complexité pour l’usager
Différents lieux d’accueil et d’information du public intervenant sur les thématiques du
logement et de l’habitat coexistent sur le te
rritoire de la commune : CCAS, agences des bailleurs
sociaux, Mission d’accueil, d’information et d’accompagnement des aînés du
département,
service urbanisme communal, site internet de la commune (logement social et logements
saisonniers) et guichet habitat de la CCIN.
Leur présence sur le territoire offre une information de proximité aux habitants de la
commune. Toutefois, leur multiplicité peut nuire à la lisibilité du rôle de chacun de ces guichets
et être source de complexité pour les usagers. À titre
d’exemple, une personne âgée confrontée
à une problématique d’adaptation de son logement suite à une perte d’autonomie est susceptible
de s’adresser au CCAS, à la Mission d’accueil, d’information et d’accompagnement des aînés
du département, ou au guichet habitat de la CCIN pour les aides liées au logement.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
39
Le regroupement sur un même lieu de certains de ces guichets par thématique
(ex. : guichets seniors de la CCIN et du département ; information et accompagnement des
demandeurs de logement social par le CCAS et les agences des bailleurs sociaux) permettrait
de mieux identifier la vocation de chacun de ces lieux d’accueil et contribuerait à faciliter les
démarches des usagers.
3.2
Les autres moyens mis en œuvre par la commune
3.2.1
L’utilisation de la fiscalité
Le conseil municipal du 25 septembre 2023 a approuvé une majoration de 40 % de la
part communale de la taxe d’habitation
40
sur les résidences secondaires et autres logements
meublés non affectés à l’habitation principale.
En revanche, la taxe foncière va baisser de 5 %.
Si cette mesure bénéficie aux résidents permanents, i
l n’est toutefois pas certain que
cette décision fiscale ait un effet à court terme de remise sur le marché de résidences
actuellement secondaires. Le surplus de recettes pourrait être utilisé par la commune pour
développer une stratégie foncière.
La commune n’a pas institué la taxe sur les friches commerciales.
Elle a institué la taxe
d’aménagement au taux de 4,2
% mais n’a pas mis en place de majoration
de cette taxe.
3.2.2
L
’absence de
mesures prises pour réguler les meublés de tourisme
Les meublés de tourisme proposés via des plateformes d’intermédiation se sont
développés. Il s’agit souvent de T2 et T3 recherchés également par les salariés souhaitant louer
à
l’année. Or la location saisonnière est plus rentable et fiscalement avantageuse que la location
annuelle
, pour laquelle l’offre est désormais
quasiment inexistante.
Cela conduit certains saisonniers à recourir à des solutions de logement peu
satisfaisantes voire indignes
et d’autres à renoncer à un emploi ce qui va
finalement pénaliser
l’activité touristique
.
La déclaration d’un meublé de tourisme, classé ou non, est obligatoire auprès de la
mairie.
Dans les communes
qui l’ont décidé, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de
la résidence principale ou secondaire, doivent
disposer d’un numéro d’enregistrement à publier
dans chaque annonce de location. Pour cela, elles doivent avoir préalablement adopté un
règlement relatif au changement d’usage, au regard du constat d’une pénurie
de logements
dédiés à l’habitat permanent ou d’une tension sur ce marché
au sens des articles
L. 631-7 et
suivants du code de la construction et de l’habitation
et
232 du code général des impôts
.
40
Art. 1407 ter du CGI et 232, 1639A bis, 1636B 7° du CGI. Permet, depuis 2015, aux communes situées
dans le périmètre d'application de la taxe sur les logements vacants, prévue à l'article 232 du CGI, de délibérer
pour majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe
d’habitation des logements meublés non affectés à
l'habitation principale.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
40
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de
l'aménagement et du numérique du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)
introduit plusieurs obligations dans les communes ayant mis en place le numéro
d’enregistrement. Ainsi,
à compter du 1
er
janvier
2019, les plateformes d’intermédiation de
location touristique sont chargées de la collecte de la taxe de séjour pour le compte des loueurs
non-professionnels. Elles ont également
l’
obligation de déconnecter les annonces dépourvues
du numéro d’enregistrement et les annonces qui dépassent le seuil des 120
jours de location
annuelle dans les cas d’une résidence principale. Les communes peuvent également demander
aux plateformes le décompte du nombre de jours de location d’un meublé pa
r leur intermédiaire
(article L. 324-2-1 du code du tourisme).
À Noirmoutier-en-
l’Île, la taxe de séjour est collectée
directement auprès des loueurs
mais la commune ne contrôle pas si l’ensemble des meublés de tourisme sont déclarés ni si la
taxe de séjour déclarée correspond réellement au nombre de nuitées consommées.
La commune a établi une liste des meublés de tourisme déclarés sur son territoire. Elle
ne contient pas ceux dont le paiement de la taxe de séjour se fait exclusivement par une
plateforme numérique. Par ailleurs, la commune établit une liste des contributeurs de la taxe de
séjour. Or, aucun code commun ne permet de croiser le fichier des meublés avec celui des
contributeurs à la taxe de séjour. Selon ces fichiers, la commune compte 763 meublés de
tourisme et seulement 442 contributeurs à la taxe de séjour
, ce qu’elle explique par la détention
de plusieurs meublés de tourisme par au moins quarante et un contributeurs.
Alors que le logiciel de taxe de séjour acquis en 2018 permet d’émettr
e des alertes, des
rappels et des relances automatiques des contributeurs à la taxe de séjour, ces fonctions n’ont
pas été activées.
Au regard des enjeux financiers considérables, la commune pourrait amorcer sans délai
la procédure permettant la mise en place du numéro unique
d’enregistrement
des meublés de
tourisme.
La commune pourrait également mieux communiquer auprès des propriétaires de
meublés sur leurs obligations mais également sur l’utilité de la taxe de séjour.
Enfin, certaines collectivités tentent de réguler les meublés de tourisme. Ainsi, la
communauté de communes de
l’île de Ré a voté l’instauration de quotas de meublés de tourisme
par commune à compter du 1
er
juin 2025
41
, date à laquelle la mise en location de meublés de
tourisme sera limitée à deux logements par foyer fiscal ou par personne morale.
Recommandation n° 5.
: Compléter la procédure déclarative par des mesures de
contrôle
permettant de recenser l’ensemble des meublés de tourisme
du territoire et leur
contribution effective à la taxe de séjour.
41
https://cdciledere.fr/actualites/meubles-de-tourisme-un-reglement-a-partir-du-1er-juin-2025/
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
41
Recommandation n° 6.
: Mettre en place de la procédure
du numéro unique
d’enregistrement des meublés de tourisme
(
Art. L. 631-9 du code de la construction
et de
l’habitation
et art.
L. 324-1-1 du code du tourisme
).
3.3
Les conditions du maintien de la population active sur l’île
L’accès au logement est
une étape incontournable pour accueillir une population active
mais insuffisante pour la maintenir. Les élus souhaitent conserver
l’attractivité estivale, tout en
développant le commerce à l’année afin d’accueillir de nouveaux résidents principaux
prioritairement ac
tifs. L’objectif final étant que l’île vive à toute l’année.
Cette volonté s’est
traduite notamment par la création de :
-
un service dédié aux activités commerciales afin que les commerçants aient un
unique interlocuteur ;
-
un marché toute l’année
ainsi qu’u
n marché de Noël ;
-
une direction des sports chargée notamment de la gestion
d’équipements
structurants récemment créés (skate park de 900
m², mur d’escalade, salle de
remise en forme gérée par deux nouveaux agents) ;
-
courts de beach tennis, padel et reprise en régie du club de tennis.
Un projet de construction d’un complexe sportif (bowling, salle de musculation, mur
d’escalade
, etc.
) est à l’étude. Un chargé de mission a été recruté pour gérer ce projet, ainsi que
le développement des activités sportives.
Considérant également qu’au
-delà des constructions, le cadre de vie est primordial pour
attirer et maintenir des populations actives, la commune a modifié le projet initial du lotissement
du Champ Marteau en réduisant le nombre de logements prévus afin de proposer un parc
paysager, des lieux de vie et de rencontre.
En cœur de ville elle a créé des squares. Pour ces opérations de renaturation d’espaces
artificialisés en zone urbaine, la commune n’a pas sollicité le fonds vert mis en place par l’État.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
Les terrains proposés en accession aidée, dépendant des réserves foncières et des
finances de la commune, ont été peu nombreux. Quant au parc social existant, il reste largement
insuffisant car son développement n’a pas été à la h
auteur des objectifs fixés par les documents
d’urbanisme. Les projets à venir sur des terrains communaux
mis à disposition des bailleurs
sociaux devraient permettre une amélioration. Cependant le parc de logements sociaux,
composé de grands logements, est en partie inadapté aux situations vécues par les habitants de
l’
île
(jeunes, desserrement des ménages, personnes âgées seules en perte d’autonomie)
et
l’objectif du PLH de construction de 50
% de logements sociaux de petite surface ne sera pas
tenu.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
42
Le développement rapide des locations de meublés de tourisme accentue les
déséquilibres sur les marchés locaux du logement du fait de sa rentabilité et d’une fiscalité
attractive qui n’incite pas les propriétaires à louer à l’année aux jeunes actifs. La commune
n’a pas mis en place de moyens
contraignants de régulation de ces nouveaux modes de location
développés par les plateformes numériques. La commune vient de mettre en place la majoration
de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Elle doit mobiliser tous les outils
disponibles (fiscalité, préemption, négociation, établissement public foncier, logement social et
intermédiaire, habitat intergénérationnel) permettant de maintenir un équilibre entre le
développement touristique, qui est l’activité
dominante du territoire, et le logement de ses
habitants permanents qui sont indispensables notamment au fonctionnement des services de
santé et d’aide à la personne.
4
LES PROCÉDURES ET CONTRÔLES
4.1
Une fonction achats
qui doit être structurée, dotée d’outils métier
s et de
procédures écrites
La fonction achat
n’
est pas structurée au sein de la commune. Elle
n’est pas mutualisée
avec la CCIN et aucune réflexion en ce sens est en cours, la priorité étant à
l’élaboration de
procédures écrites.
En effet, i
l n’existe pas de
guide interne de l’achat public qui détaille
rait de façon claire,
didactique et précise le cadre juridique et les étapes à suivre pour définir le besoin, préparer,
passer et exécuter les marchés. La commune
n’a pas élaboré de nomenclature des achats
. Sans
être obligatoire, il s’agit d’un outil efficace permettant de suivre les besoins homogènes en
identifiant des familles d’achats de même nature et de s’assurer que les règles de publicité et
de
consultation sont respectées
42
au regard des seuils prévus par le code de la commande publique.
Le responsable des finances et la directrice générale des services veillent en permanence
à ce que la commande publique respecte la réglementation en vigueur et notamment les seuils
des marchés publics. Par suite, le risque lié à la commande publique repose sur la présence et
l’expérience de
deux personnes.
Un agent chargé des achats devrait être recruté prochainement. Placé
sous l’autorité de
la directrice générale, il aura pour
mission prioritaire de formaliser un guide interne de l’achat
et communiquer de façon pédagogique aux services.
Ce document devra présenter les circuits décisionnels à respecter en fonction du montant
du marché.
Des alertes et explications devront être prévues afin d’éviter le non
-respect des
seuils de computation et un achat scindé.
42
Le calcul de la valeur estimée du besoin est codifié aux articles
R. 2121-1 à R. 2121-9 du code de la
commande publique
.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
43
Les agents devront avoir à leur disposition des documents-types et modèles (fiches
navet
tes, formulaires à faire remplir par les entreprises, rapports d’analyse des offres, ordres de
service, procès-verbaux de réception, avenants, courriers, mails) qui permettent la formalisation
et l’harmonisation des pratiques.
La commune devra adopter également un plan de nommage des marchés et, sur le plan
informatique, créer une arborescence spécifique, avec une codification à respecter par les
services.
Les agents des services devront être accompagnés sur le plan de la pédagogie et de
l’information en matière d’évolution règlementaire et jurisprudentielle
avec un plan de
formation.
Cette formalisation des pratiques pourrait être conduite parallèlement à celle de
l’établissement de la cartographie des marchés,
inexistante à ce jour,
afin d’en établir le
re
censement exact, d’évaluer la couverture du besoin ainsi que le respect des seuils de
procédure.
4.2
Les procédures budgétaires et comptables
En premier lieu, le règlement budgétaire et financier (RBF) adopté par délibération du
14 novembre 2023, dans le cadre de la mise en place par la commune du référentiel M57 au
1
er
janvier 2024, précise les règles applicables à la commune dans le cadre de la gestion
budgétaire et comptable, l’objectif étant de rappeler les principes régissant l’instruction
comptable utilis
ée et d’harmoniser la mise en œuvre des règles de fonctionnement auprès des
agents. Ce dernier doit encore être complété par des procédures internes formalisées, permettant
d’harmoniser les règles de pilotage interne et de sécuriser les processus de gestio
n.
Il n’existe pas de guide opérationnel destiné aux services formalisant les procédures en
matière financière et comptable, de versement de subventions, de gestion des autorisations de
programmer et crédits de paiement (AP-CP).
La commune utilise l’appli
cation financière
Magnus
(éditeur
Berger-Levrault).
Cependant, le niveau de dématérialisation des ses procédures comptables est aujourd’hui
incomplet. En effet, bien que les factures des fournisseurs soient reçues en quasi-totalité sous
forme dématérialisée via la plate-forme publique de dépôt Chorus Pro, le service des finances
les imprime pour les remettre aux services gestionnaires. Cette procédure peut être source de
perte de documents
et d’allongement des délais de paiement.
Le service finances devrait mettre en place des circuits de validation dématérialisés des
bons de commande et des factures au second semestre 2024. À terme, les services gestionnaires
devraient être en mesure d’engager comptablement les dépenses.
Pour cela, la commune devra
s’assurer que des procédures écrites sont établies et qu’une f
ormation des gestionnaires soit
assurée par le service des finances.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
44
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
D’une manière générale, la commune a peu formalisé ses procédures notamment en
matière de commande publique et de finances. Les services fonctionnent grâce à des agents
expérimentés maîtrisant les processus de gestion. Le mode de fonctionnement de la commune
génère des risques accrus lors d’absences des agents (pour congés, maladie ou
autres). Elle
est invitée à formaliser des procédures de travail et de contrôle afin de sécuriser son
fonctionnement.
5
QUALITÉ BUDGÉTAIRE ET FIABILITÉ DES COMPTES
Les opérations de la commune de Noirmoutier-en-
l’Île
sont retracées dans un budget
principal et quatre budgets annexes (port, lotissements, école de voile et tennis municipal créé
le 27 juin 2021).
5.1
La qualité de l’information budgétaire
5.1.1
L’adoption du budget
Les informations nécessaires à l’adoption du budget sont transmises aux élus
communautaires
dès lors que les rapports présentés à l’appui du débat d’orientations
budgétaires renferment les éléments demandés. Or, a
ucun rapport n’a été transmis par la
commune mais uniquement le contenu des délibérations sur les orientations budgétaires. Si les
choix et leurs conséquences en matière de fiscalité et de structure de la dette sont expliqués,
certaines informations obligatoires manquent : engagements pluriannuels en investissement
comportant une prévision des dépenses et des recettes, évolution prévisionnelle du niveau
d'épargne brute, nette et de l'endettement à la fin de l'exercice visé (art.
L. 2312-1
,
D. 2312-3
,
du CGCT). À ce titre, un PPI simplifié pourrait utilement être présenté.
5.1.2
La publication des informations budgétaires et financières
Aux termes de l’article L.
2313-1 du CGCT,
« Une présentation brève et synthétique
retraçant les informations financières essentielles est jointe au budget primitif et au compte
administratif afin de permettre aux citoyens d'en saisir les enjeux. La présentation […] ainsi
que le rapport adressé au conseil municipal à l'occasion du débat sur les orientations
budgétaires de l'exercice prévu à l'article L. 2312-1, la note explicative de synthèse annexée au
budget primitif et celle annexée au compte administratif, conformément à l'article L. 2121-12,
sont mis en ligne sur le site internet de la commune, lorsqu'il existe, après l'adoption par le
conseil municipal des délibérations auxquelles ils se rapportent. »
.
Pour faire suite aux observations formulées au cours de l’instruction, la commune publie
désormais sur son site internet son budget primitif. Pour autant, elle ne publie pas encore en
ligne
l’intégralité
des documents prévus à
l’article L.
2313-1 du CGCT.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
45
Recommandation n° 7.
: Publier annuellement sur le site internet de la commune
l’intégralité des documents budgétaires et financiers prévus à l’article
L. 2313-1
du
CGCT, dans les conditions fixées à l’article R.
2313-8.
5.1.3
Des prévisions budgétaires à améliorer
Les taux de réalisation budgétaire de la section de fonctionnement n’appellent pas de
commentaire. Tel n’est pas le cas de la section d’investissem
ent en dépenses, dont les taux sont
en baisse depuis 2019 (94 % en 2019 et 76 % en 2023 avec restes à réaliser), et en recettes
(83 % en 2019 et 16 % en 2023).
Le graphique suivant montre l’évolution toujours croissante des dépenses d’équipement
budgétées
et leur faible taux de réalisation dans l’année (hors restes à réaliser).
Plusieurs raisons
l’expliquent
:
-
la définition précise du besoin : certaines opérations sont inscrites au budget
alors que le besoin n’est pas suffisamment défini, ce qui retarde la
procédure
d’appel d’offres
;
-
l
a capacité des services à gérer l’ensemble des opérations inscrites au budget
;
-
des opérations pluriannuelles inscrites en totalité sur un exercice.
Graphique n° 6 :
Dépenses d’équipement budgétées et réalisées
Source : comptes administratifs
La collectivité devrait ajuster son budget pour aligner les projections budgétaires
annuelles avec sa capacité à gérer opérationnellement les investissements au cours de l'année.
Parallèlement, les opérations pluriannuelles seraient gérées en autorisations de programme (AP)
et crédits de paiement (CP), conformément à l'engagement pris par l'ordonnateur à partir de
2025.
0
2 000 000
4 000 000
6 000 000
8 000 000
10 000 000
12 000 000
14 000 000
16 000 000
18 000 000
20 000 000
2019
2020
2021
2022
2023
Dépenses
budgétées
Dépenses réalisées
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
46
Alors que le budget primitif est voté en décembre, suivi d’un budget supplémentaire en
juin, la commune gagnerait à
modifier son calendrier budgétaire afin d’adopter un budget
primitif plus réaliste. À cet effet, la réalisation du document de suivi budgétaire des
investissements qu’elle envisage de mettre en place est encouragé.
Pour 2025, l’ordonnateur
s’est engagé à a
dopter concomitamment le budget primitif 2025 et le compte administratif 2024,
en février 2025.
Recommandation n° 8.
: Mettre en place,
pour les opérations d’investissement
pluriannuelles les plus importantes, une gestion par autorisations de programmes et
crédits de paiements (AP/CP).
5.2
La publication des données essentielles des marchés publics
La commune est tenue de publier dans les délais prévus réglementairement les données
essentielles relatives aux marchés publics conformément à l’article
L. 2196-2
du code de la
commande publique (CCP).
L
’article
R. 2196-1
du code de la commande publique précise que les acheteurs publics
sont tenus d’offrir,
sur leur profil acheteur,
« un accès libre, direct et complet aux données
essentielles des marchés répondant à un besoin dont la valeur est égale ou supérieure à
40 000 euros hors taxes »
.
Or, les données essentielles des marchés ne sont pas systématiquement accessibles
43
.
Recommandation n° 9.
: Publier, dans les délais prévus règlementairement, les données
essentielles relatives aux marchés publics conformément à l’article L.
2196-2 du code de
la commande publique.
5.3
La fiabilité des comptes peut être améliorée
Le contrôle de la fiabilité des comptes a porté sur le respect des dispositions légales et
règlementaires applicables, en particulier l’instruction budgétaire et comptable M
14, le passage
à l’instruction M57 étant effectif au 1
er
janvier 2024. Il a ciblé le budget principal (94 % des
dépenses de fonctionnement).
43
Arrêtés NOR : ECOM2332888A et NOR : ECOM2332906A du 22 décembre 2023, qui fixent les modalités de
publication des données essentielles des marchés publics et des contrats de concession
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
47
5.3.1
Des provisions qui restent à constituer
Le règlement budgétaire et financier ne fixe pas de règle de provisionnement.
La commune a inscrit une provision de 351 745
€ correspondant au contentieux
en cours
« Les grands marais ».
L’étude des autres contentieux en cours en matière d’urbanisme
reste à
mener.
Le risque lié à la consommation des jours épargné sur comptes épargne temps
n’a pas
été provisionné. Cette obligation est reprise par les instructions budgétaires et comptables
applicables sur la période (M14 et désormais la M57). Le nombre de jours épargnés au
31 décembre 2023 est de 1 466,5. L
’estimation de la provision peut s’opérer selon l’une des
deux méthodes (forfaitaire ou statistique) prévues par la M57
44
. La provision doit tenir compte
des charges sociales applicables conformément à l’article 6 du
décret n° 2004-878 du
26 août 2004
.
L’ordonnateur s’est engagé à
intégrer les provisions liées aux comptes épargne
temps dans le budget de l’exercice 2025.
5.3.2
Un inventaire et un état de l’actif à mettre en cohérence
L
a valeur nette inscrite à l’état de l’actif du comptable présente un écart de
0,41 % avec
l’inventaire
de la commune, soit 387 947
€ sur un total de 94
M€
. Pour autant, des différences
affectent de nombreux comptes.
5.3.3
Un inventaire comptable à davantage actualiser
Le suivi de l’inventaire comptable devrait être amélioré. En effet :
-
des
immobilisations
sont
transférées
avec
retard
des
comptes
23
« immobilisations en cours » aux comptes 21 « immobilisations achevées » dont
certaines présentent des montants significatifs (non amortissables). Le budget
annexe du port est également concerné ;
-
de nombreuses subventio
ns d’équipement
(comptes 204) sont totalement
amorties ;
-
des immobilisations comptabilisées au compte 2121 ne sont pas amorties alors
qu’il s’agit d’une obligation
imposée par l’instruction comptable M57.
-
les comptes 2182 « matériel de transport » et 2183 « matériel informatique »
comptabilisent des véhicules et matériels informatique datant de plus de 30 ans.
Un travail d’apurement reste à effectuer pour que l’inventaire comptable corresponde à
l’inventaire physique
.
44
Instruction comptable M57
–
Tome 1
–
Titre 2
–
Chapitre 2
–
point 5
–
compte 154
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
48
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La qualité budgétaire et la fiabilité des comptes de la commune pourraient être
améliorées notamment en matière de prévisions budgétaires, de provisionnement et de suivi
patrimonial.
6
LA SITUATION FINANCIÈRE
L’analyse de la situation financière a porté sur les exercices 2019
à 2023
(Cf. Annexe n° 3). Des éléments de prospective sont produits pour la période 2024-2027.
6.1
La situation favorable du budget principal
6.1.1
Des produits de gestion en augmentation
La commune
est membre d’un EPCI à fiscalité additionnelle, qui perçoit de plein droit
les taxes directes locales pour lesquelles il vote un taux additionnel à ceux votés par les
communes membre.
L’EPCI
a également opté pour une fiscalité professionnelle de zone
comme l’y autorise
l’article 1609 quinquies C du code général des impôts
, en votant un taux
pour la cotisation foncière des entreprise (CFE) de zone.
En conséquence, il n’existe pas de
pratique d’attribution de compensation (AC) entre la CCIN et ses communes membre.
Les produits de gestion progressent sur la période (+ 17,7 % entre 2019 et 2023 et
+ 4,2
% en variation annuelle) pour s’établir à
13,6
M€
en 2023.
Les ressources fiscales propres (reversements déduits) augmentent de 23,1 % sur la
période pour atteindre 7,57
M€ en 202
3. Elles représentent 56 % des produits de gestion.
Inchangés sur la période 2019-2023, les taux ont baissé de 5 % en 2024. La commune a
souhaité initier un mécanisme de solidarité des résidents secondaires, dont la taxe d’habitation
a été majorée de 40 %, envers les résidents principaux en baissant les impôts sur le foncier et
ainsi inciter les familles à rester sur le territoire et en attirer de nouvelles.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
49
La commune entend augmenter les recettes provenant du tourisme et financer des
services pour les jeunes et familles habitant à Noirmoutier. Ainsi, le stationnement payant a été
étendu et certains tarifs municipaux ont été augmentés comme par exemple les entrées payantes
du château. En revanche, la commune offre la faculté aux jeunes noirmoutrins de moins de
18
ans de bénéficier d’un demi
-tarif sur les stages de voile organisé
s par l’école de voile
municipale.
Les droits de mutation (DMTO) ont atteint 1,4
M€
en 2022 mais sont revenus à 0,8
M€
en 2023, soit leur niveau de 2019. Sur la période, ils ont représenté entre 6 et 10 % des recettes
réelles de fonctionnement suivant les années.
Le classement touristique permet également
à la commune d’instaurer et de percevoir
directement la taxe de séjour.
Exceptée une baisse en 2020 due à la Covid-19, les recettes liées
à la taxe de séjour connaissent une hausse continue, passant de 368 942
€ en 2019 à 654
156 €
en 2023, soit 4,5 % des recettes réelles de fonctionnement.
Les ressources d’exploitation représentent 24
% des produits de gestion (3,3
M€ en
2023) et augmentent de 29,5 % sur la période. Elles se composent principalement des recettes
des lieux culturels et sportifs, du stationnement, du camping, de l’occupation du domaine
public, du restaurant scolaire.
Les ressources institutionnelles, constituées principalement de la dotation globale de
fonctionnement (DGF) et des participations, s’élèvent à
2,7
M€ en 202
3 et représentent 20 %
des produits de gestion. Elles sont stables (+ 0,5 % sur la période).
6.1.2
Des charges de gestion en augmentation
Globalement, les charges de gestion progressent sur la période (+ 16,5 % entre 2019 et
2023 et + 3,9
% en variation annuelle) pour s’établir à
10,4
M€ en 202
3.
Les charges de personnel progressent de 18,4 % sur la période, pour atteindre 5,9
M€
en 2023. Elles représentent 57 % des charges de gestion.
Après une maîtrise de ces charges jusqu’en 2021, en lien avec la gestion des ressources
humaines (recrutements, remplacements, avancement de grade et promotion interne),
l’aug
mentation à compter de 2022 résulte de plusieurs facteurs : revalorisations du point
d’indice
, rééchelonnement indiciaire pour la catégorie C.
Les effectifs sont relativement stables
jusqu’en 2022 puis augmentent légèrement
ensuite (+ 7 équivalents temps plein travaillés (ETPT) entre 2019 et 2024). La commune
compte 122 ETPT en 2024.
Les charges à caractère général s’établissent à
3,8
M€ en 202
3 et représentent 36 % des
charges de gestion. Leur hausse (+ 13,8 % sur la période) est principalement due à
l’augmentation des
fluides, du petit équipement, des locations mobilières et immobilières, de
réparation de voirie et réseaux.
Les subventions augmentent sur la période (+ 10,9 %). Elles représentent 2,9 % des
charges de gestion.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
50
6.1.3
Un autofinancement en amélioration
L’excédent brut de fonctionnement (EBF) est constitué par l’excédent des produits de
gestion sur les charges de même nature. Il conditionne la capacité d’autofinancement brute, qui
représente, potentiellement, les ressources dégagées du fonctionnement, permettant de couvrir
le remboursement en capital de la dette et de financer l’investissement.
La progression plus rapide des produits de gestion par rapport aux charges de même
nature permet à la commune
de conforter son excédent brut d’exploitation (+
22,0 % entre 2019
et 2023), dont le rapport aux produits de gestion augmente depuis 2019. La forte progression
des DMTO a généré des niveaux élevés en 2021 et 2022.
L
a capacité d’autofinancement (CAF) brute
suit la même trajectoire (+ 22,7 % entre
2019 et 2023
) que l’excédent brut d’exploitation.
En raison de la stabilité
de l’annuité en capital de la dette, la CAF nette augmente
fortement (+ 45,1 % entre 2019 et 2023).
Au total, la commune a pu dégager 8,67
M€ en cinq
ans pour financer ses
investissements.
6.1.4
Les dépenses d’investissement et leur financement
Les
dépenses d’investissement
cumulées entre 2019 et 2023 se sont élevées à 19,88
M€.
Les travaux de voirie
et d’aménagement
, les créations de logements, la réfection des remparts
du château et de l’église Saint
-
Philibert, l’acquisition de matériels, et l’entretien des bâtiments
communaux constituent la majeure partie de ces dépenses.
Le
financement de l’investissement
45
est assuré par :
-
Les recettes dégagées de la section de fonctionnement (CAF nette) à hauteur de
8,67
M€ soit
44 % ;
-
Des recettes d’investissement (FCTVA, subventions d’investissement, etc.) à
hauteur de 6,01
M€ soit
30 % ;
-
Pour le solde de 5,20
M€ soit
26
%, recours à l’emprunt :
7,99
M€
de 2019 à
2023.
L’
endettement de la commune est maîtrisé : la capacité de désendettement passe de
2,8 ans en 2019 à 2,9 ans en 2023 pour un stock de dette de 8,82
M€ fin 202
3.
Le fonds de roulement progresse sur la période 2019-2022 pour atteindre 9,08
M€
fin
2022, soit 344 jours de charges courantes, niveau qui interroge sur la mobilisation constante
d’emprunts pendant cette période
.
Afin d’optimiser le poids des intérêts de la dette, la commune
a fait le choix de ne pas réaliser d’emprunt en 2023 et d
e mobiliser le fonds de roulement, qui
est passé de 9,08
M€ fin 2022 à 5,62
M€ fin 2023, ce qui représente encore 194 jours de charges
courantes
mais aucun emprunt n’est envisagé en 2024 et 2025
.
45
Détail en annexe n°3
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
51
La trésorerie atteint 9,70
M€ fin 2022
puis 5,18
M€ fin
2023, ce qui représente 179 jours
de charges courantes. Cependant, la commune
, qui dispose désormais d’un outil de prospective,
a
défini une stratégie pluriannuelle en matière de trésorerie et de mobilisation d’emprunts.
L’objectif est d’atteindre un fonds
de roulement et une trésorerie de 1,2
M€ en 2026, soit
l’équivalent de 40
jours de charges courantes.
6.2
L’équilibre financier des budgets annexes
Les budgets annexes « Tennis municipal » « École de voile » et « Port » sont équilibrés
en fonctionnement, les recettes issues des usagers couvrant les charges de gestion. Cependant,
des investissements sont prévus sur le fort Saint Pierre (2,3
M€), qui
héberge
l’école
de voile,
et le port (équipements du port et des mouillages). Ces investissements, en raison de leur
importance et eu égard au nombre d’usagers, ne peuvent être financés sans augmentation
excessive des tarifs. En conséquence, le budget principal, mais également le département pour
le port, versent des subventions d’investisseme
nt à ces budgets annexes.
Le budget annexe « Lotissements »
ne compte plus qu’une
seule opération encore en
cours, celle du Champ Marteau. Après la vente des deux dernières parcelles, le déficit
prévisionnel à la clôture (0,36 M
€
) sera pris en charge par le budget principal en 2025.
6.3
La prospective
La commune s’est fixée deux objectifs chiffrés
qu’elle atteint sur la période sous revue
: une CAF brute supérieure à 12 % des produits de gestion et une capacité de désendettement
inférieure à 9 années.
Depuis 2023, la commune
dispose d’un document de prospective à horizon 5 ans qui
prend en compte les objectifs financiers fixés. Sa mise à jour biannuelle fait intervenir la
directrice générale et le responsable des finances après consultation des directions métiers.
Un plan pluriannuel d’investissement a été réalisé dont les données ont été intégrées à
l’outil de prospective financière.
Le scénario retenu implique une forte maîtrise des dépenses
générales et de personnel.
Selon les éléments de prospective de la commune, malgré la baisse des DMTO, la
situation financière actuellement favorable devrait se maintenir à la faveur de l’augmentation
des bases liée à l’inflation et à la poursuite des constructions de résidences secondaires.
La capacité de désendettement s’établirait à
près de 4 années et la CAF brute resterait
supérieure à 12 % des produits de gestion
La commune pourrait renseigner dans son document de prospective le caractère
« stoppable » ou non des investissements (phase
d’études, de travaux, etc.) afin de faciliter
l’arbitrage du
maire et des élus de la majorité. Ce travail pourrait
être étendu à l’ensemble de
l’assemblée délibérante.
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
52
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La situation financière de la commune
est actuellement favorable. L’augmentation
importante de ses produits de gestion (+ 17,7 % entre 2019 et 2023) notamment portée par les
droits de mutations à titre onéreux (+ 520 000
€
, + 59,7 % entre 2019 et 2022) lui a permis de
dégager des marges de ma
nœuvre (capacité d’autofinancement brute représentant
22,3 % des
produits de gestion et capacité de désendettement de 2,9 ans en 2023) pour financer ses
investissements (dépenses de 19,88
M€ sur la période).
Ses charges de gestion vont poursuivre leur progression (+ 16,5 % entre 2019 et 2023)
sous l’effet de l’augmentation des dépenses
à caractère général et des charges de personnel
dont la maîtrise est un objectif affirmé. L
’autofinancement
devrait rester supérieur à 2
M€,
permettant de maintenir la capacité de désendettement sous le seuil de 4 années.
U
n document de prospective est utilisé pour respecter l’objectif d’
autofinancement et
de désendettement fixés.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
53
ANNEXES
Annexe n° 1. Glossaire
....................................................................................................
54
Annexe n° 2.
Urbanisme et logement
.............................................................................
56
Annexe n° 3.
Tableaux détaillés d’analyse financière
....................................................
61
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
54
Annexe n° 1.Glossaire
Destiné à la contradiction
AC : attribution de compensation
ADILE : agence d
épartementale d’
information sur le l
ogement et l’
énergie
ADMR :
association d’
aide à domicile en milieu rural
ADS : autorisations du droit des sols
AFA : agence française anticorruption
ALUR :
loi pour l’
accès au logement et un urbanisme rénové
AMO : assistance à maitrise d’ouvrage
AMPCV : association des maires et présidents de communautés de Vendée
ANAH : agence nationale de l'habitat
APL : aide personnalisée au logement
BOAMP : bulletin officiel des annonces des marchés publics
BPU : bordereau de prix unitaires
CAF : capacité d’autofinancement
CARSAT : caisse d'assurance retraite et de la santé au travail
CCAS : centre communal d’action sociale
CCIN : communauté de communes de
l’Île
-de-Noirmoutier
CCP : code de la commande publique
CEREMA : centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et
l'aménagement
CET : compte épargne-temps
CFE : cotisation foncière des entreprises
CGI : code général des impôts
CGCT : code général des collectivités territoriales
CJF : code des juridictions financières
CLS : contrat local de santé
CTG : convention territoriale globale
CVAE : cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
DAACT : déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux
DDTM : direction départementale des territoires et de la mer
DGCL : direction générale des collectivités territoriales
DGF : dotation globale de fonctionnement
DGFIP : direction générale des finances publiques
DIA : déclara
tion d’intention d’aliéner
DMTO : droits de mutation à titre onéreux
DOC
: déclaration d’ouverture de chantier
DSC : dotation de solidarité communautaire
EBF : excédent brut de fonctionnement
EHPAD : établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes
ELAN : loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
ENAF : espaces naturels, agricoles et forestiers
EPCI : établissement public de coopération intercommunale
EPF : établissement public foncier
EQTP ou ETP : équivalent temps plein
FCTVA : fonds de compensation pour la taxe sur la valeur ajoutée
FNGIR : fonds national de garantie individuelle des ressources
FPIC : fonds national de péréquation des ressources intercommunales et communales
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
55
FPU : fiscalité professionnelle unique
IGN : institut
national de l’information géographique et forestière
MAPA : marché à procédure adaptée
MFR : maison familiale rurale
OAP
: orientation d’aménagement et de programmation
OPH :
office public de l’habitat
PADD
PAEN : Périmètre de protection et de mise en valeur des espaces Agricoles Et Naturels
périurbains
PCAET : plan climat-air-énergie territorial
PADD
: plan d’aménagement et de développement durable
PLH : plan local de l’habi
tat
PLU
: plan local de l’urbanisme
PLUi : plan local d’urbanisme intercommunal
POS
: plan d’occupation des sols
PPI : plan pluriannuel d’investissement
PPRI : plan de prévention du risque inondation
PPRL : plan de prévention des risques littoraux
PTREH :
Plateforme Territoriale de la Rénovation Energétique pour l’Habitat
PTZ : prêt à taux zéro
RIFSEEP : régime indemnitaire tenant compte des fonctions, des sujétions, de l'expertise et de
l'engagement professionnel
RPQS : rapport annuel sur le prix et la qualité du service
SAGE :
schéma d’aménagement et de gestion de l’eau
SAU : surface agricole utilisée
SCoT : schéma de cohérence territoriale
SI : systèmes d’information
SPIC : service public industriel et commercial
SRADDET : Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Égalité des
Territoires
SRU : solidarité et renouvellement urbain
SYDEV : Syndicat Départemental d’Énergie et d’équipement de Vendée
TAFNB : taxe additionnelle foncière sur les propriétés non bâties
TASCOM : taxe sur les surfaces commerciales
TFPB : taxe foncière sur les propriétés bâties
TFNPB : taxe foncière sur les propriétés non bâties
TH : taxe d’habitation
ZAE : zones d’activité économique
ZAN : zéro artificialisation nette
ZAP : zone agricole protégée
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
56
Annexe n° 2.
Urbanisme et logement
Destiné à la contradiction
Tableau n° 6 :
Réserves foncières, lotissement et logements
Date du
conseil
municipal
Zone
Parcelles
Surface
Prix
au m²
Prix total
Opération envisagée
28/07/2020
UC
ZD 694,
695, 696
1 366 m²
169 €
230
854 €
Rue de la Perrière, OAP de 9 parcelles.
Construction de 5 maisons pour le locatif
communal (livrées en juin 2023)
Antérieur à
2016
10 000 m²
202 €
2
000 000€
Champ Marteau (BA lotissements). 37 parcelles
(57 à l’origine) dont 12 pour l’accession
aidée, 11
pour l’accession intermédiaire, 4 logements
construits et mis en location classique par la
commune (construits sur 2 parcelles), 11
logements sociaux (construits sur 2 parcelles) via
un opérateur HLM et 10 parcelles en réserve
46
.
12/07/2022
ZB 614
427 m²
234€
100
000 €
(achat
terrain)
250
000 €
(construction
maison)
Acquisition d’une parcelle en entrée d’un
lotissement déjà constitué de 6 lots pour y
construire 2 logements destinés à la location
annuelle.
1976
BT 0276
6 325 m²
?
?
Ancien terrain de rugby (Herbaudière)
Bail Emphytéotique à un bailleur social (PV
14/02/2023). Une candidature reçue et jugée
irrecevable (PV 09/04/2024). Dépollution par EPF
85
Commune
propriétaire de
la moitié des
terrains de
l’OAP.
Terrains
agricoles.
2AUh
ZD 617,
616, 35, 34,
511
10 425 m²
Mais seule la
moitié est
constructible
?
?
Rue des Fontenelles
Objectif de mise à disposition du foncier à un
bailleur social (bail emphytéotique). Consultation
sans suite (PV 25/09/2023)
Source
: CRC, d’après les
délibérations et les entretiens
46
PV du 15/12/2020 (délibération 9) et PV du 09/11/2021 (délibération 7)
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
57
Tableau n° 7 :
objectifs inscrits dans le SCoT, résultats obtenus à Noirmoutier-en-
l’Île depuis la mise
en place du SCoT et perspectives d’atteinte de ces objectifs en 2030
Objectifs inscrits dans le SCOT
Moyens mis en œuvre et
résultats obtenus à Noirmoutier-en-
l’Île
33 % des nouveaux logements se
réaliseront dans l’enveloppe urbaine
existante, sans consommer d’espace
(réhabilitation et réduction de la vacance,
division parcellaire, identification des
dents creuses et cœurs d’î
lots,
renouvellement urbain, etc.)
Une étude des gisements fonciers est en cours dans le cadre du diagnostic du PLUi, pour
étudier les possibilités de densification dans l’enveloppe urbaine. Dans le cadre de
l’élaboration du PLUi, les orientations d’aménagements de l’équipe municipale de la
commune s’est tournée vers la construction dans des dents creuses dans l’enveloppe urbaine et
la préservation des espaces agricoles et non urbanisés.
Nous n’avons pas les moyens de connaître le pourcentage des nouveaux l
ogements construits
dans l’enveloppe urbaine.
Au vu de notre territoire littoral et insulaire et des volontés de l’équipe municipale actuelle,
cet objectif devrait être atteint en 2030.
L’urbanisation en extension atteindra en
moyenne à l’échelle du S
CoT 24 logements
/ ha jusqu’en 2030. Pour la commune de
Noirmoutier-en-
l’Île l’objectif est de 20 à
25 logements par ha.
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation reprises dans le PLU actuel de la
commune indiquent une densité moyenne comprise entre 20 et 30 logements/ha pour 7 OAP
sur 11.
L’étude
de capacité de gisements fonciers sur la commune réalisée en 2023 par Espelia
dans le cadre du diagnostic du PLUi prévoit des densités brutes entre 30 et 45 logements / ha.
Au vu de ces préconisations, cet objectif devrait être atteint en 2030.
Objectif de réduction de moitié la
consommation de foncier sur 2018-2030
par rapport à la période 2008-2017.
Notre PLU date de 2013. Il comporte des changements de zonage par rapport au POS
précédemment applicable.
Depuis 2019 aucune demande de modification de zonage n’a été
faite sur les zones 2AU.
Le seul projet qui va nécessiter une demande de changement de zonage se situe dans le
secteur des Fontenelles, aujourd’hui en 2AUh, pour un programme de construction de
l
ogements à l’année à l’initiative de la commune.
Au vu de notre territoire littoral et insulaire et des volontés de l’équipe municipale, cet
objectif devrait être atteint en 2030.
Globalement, les morphologies envisagées
à l’échelle du SC
oT sont de 35 % de
nouveaux logements collectifs et groupés,
et 65 % en individuel, avec une moyenne
de 36 logements à l’hectare pour les
collectifs et groupés et de 18 logements à
l’hectare pour les individuels, soit une
moyenne de 24 logements / ha
Un seul logement collectif et groupé a vu le jour sur la commune depuis 2019 : la résidence
Alcali. A ce jour, l’équipe municipale n’a pas la volonté de poursuivre dans cette direction.
Tous les logements locatifs communaux construits pas la commune depuis 2019 sont des
logements individuels.
La commune souhaite construire deux projets de logements à l’année sur la commune, la
programmation détaillée n’est pas encore définie mais elle devrait comprendre des logements
intermédiaires.
Au vu de la volonté de l’équipe municipale, ce
t objectif ne sera pas atteint en 2030.
Le SCoT engage les collectivités à
développer une politique de réserves
foncières, notamment en lien avec les
Établissements Publics Fonciers
Depuis 2019, aucun partenariat n’a été fait avec l’EPF de la Vendée et aucun terrain n’a été
acquis par la commune dans le but de créer de la réserve foncière.
Depuis 2022, l’équipe
municipale s’est rapprochée de particuliers propriétaires de parcelles en zone 2AU, compris
ou non dans une OAP, pour étudier la possibilité d’ac
quérir des réserves foncières. Sans
résultat à ce jour.
Objectif global de 10 % de logements
sociaux et en accession sociale (PLUS,
PLAI, PLS, PTZ, PAP, PC, PAS) dans les
résidences principales des communes du
SCo
T à l’horizon 2030, cette proportion
étant supérieure lorsque les constructions
se réalisent sur un terrain appartenant à la
commune.
En 2020, 2 338 résidences principales, 137 logements sociaux étaient répertoriés, et 33
terrains ont été vendus en accession aidée. Il y avait donc 7,2 % de logements sociaux et en
accession sociale en 2020.
Depuis 2008, au total 45 terrains ont été vendus en accession aidée.
Depuis 2019, 23 logements sociaux ont été construits. 17 logements sociaux supplémentaires
doivent être livrés courant 2024. Il y aura donc un total de 177 logements sociaux sur la
commune en 2024.
Cet objectif devrait être atteint en 2030.
Source : SCOT et réponses de la commune
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
58
Tableau n° 8 :
Construction de logements sociaux (2013-2023)
Nombre de logements
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Nbre de logements ouverts à l’accession
aidée construits dans l’année (date d’arrêté
du Permis de Construire sur la parcelle
vendue en terrain aidée)
4
2
1
3
0
0
1
2
9
2
2
Nbre de logements sociaux construits dans
l’année
0
0
8
0
2
6
0
0
23
0
0
Nbre total de logements sociaux à
Noirmoutier
121
121
129
129
131
137
137
137
160
160
160
Nombre de demandes de locatif social non
pourvues au 31/12 (commune de
Noirmoutier-en-
l’Île)
La commune ne dispose pas de cette information
308
Délai moyen
d’attribution de logement
social
La commune ne dispose pas de cette information
Source : Commune
Tableau n° 9 :
Orientations du PLH 2022-2027 de la CCIN
Orientations du plan local de l’habitat
Orientation 1 : Organiser la production neuve
Action 1
Intégrer les objectifs dans les PLU/ PLUi
Action 2
Expérimenter des projets urbains novateurs
Orientation 2 :
Amplifier la maitrise foncière
Action 3
Elaborer un plan d’action foncière
Action 4
Conventionner avec l’EPF 85
Action 5
Créer un outil public
d’intervention
Orientation 3 :
Renforcer les projets d’intérêt public
Action 6
Intégrer les objectifs de logements sociaux dans les PLU/ PLUi
Action 7
Organiser une programmation annuelle ou pluriannuelle
Action 8
Soutenir le locatif social (foncier et subvention)
Action 9
Développer une accession abordable. Soutenir les opérations (foncier et subvention)
Orientation 4 : Améliorer et mobiliser le parc existant
action 10
Renforcer l’OPAH pour convertir l’ancien en locatif
Orientation 5 :
Renforcer le locatif jeunes actifs et saisonniers
Action 11
Favoriser la location inter générationnelle
Action 12
Etude et création de nouvelles structures d’hébergement
Action 13
Soutien au club d’entreprises, aide au logement des jeunes travailleurs et saisonniers
Orientation 6 :
Suivre et mettre en œuvre le PLH
Action 14
Créer un pôle habitat communautaire renforcé
Source : projet de PLH
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
59
Tableau n° 10 :
objectifs inscrits dans le PLH 2022-2027, résultats obtenus à Noirmoutier-en-
l’Île et
perspectives d’atteinte de ces objectifs
Objectifs inscrits dans le
PLH
Moyens mis en œuvre et résultats obtenus ou prévus à Noirmoutier
-en-
l’Île
Organiser la production
neuve pour un maintien en
résidence principales
La politique de l’habitat de la commune depuis 2022 est axée sur la construction de logements
locatifs communaux et la vente de terrains en accession aidée et intermédiaire. Ainsi, 5 logements
locatifs communaux ont déjà été livrés et 1
0 seront livrés d’ici 2025
(construction de 14 logements
et rénovation d’un ancien logement d’urgence à l’Herbaudière)
.
Amplifier la maîtrise
foncière avec un nouvel
outil et/ou budget
communautaire
Aucun moyen n’a été mis en œuvre.
Renforcer les projets
d’intérêt publics
:
accession abordable et
production locative sociale
et publique ;
Voir premier objectif.
Depuis 2022, 21 terrains ont été mis en vente en accession intermédiaire (8 déjà vendus) et 5
logements locatifs communaux ont été livrés. D’ici 20
25, le parc de locatifs communaux
comptera 10 logements supplémentaires et le parc de locatifs sociaux 17 logements
supplémentaires.
Améliorer et mobiliser le
parc existant
Une visite du parc est organisée par le CCAS environ tous les 4 ans, pour faire un état des lieux
des travaux qu’il faudrait effectuer par les bailleurs sociaux. Un recensement des logements
vacants a été réalisé par l’EPCI.
Renforcer le locatif jeunes
actifs et saisonniers
Les locatifs communaux ciblent le plus possible les jeunes actifs sur la commune. La résidence
sociale « Les Prêles
» construite en 2014 permet également d’accueillir les personnes en
apprentissage ou en formation, les jeunes actifs, ... Cette résidence compte 60 places.
Le centre d’hébergement «
Les Lutins », réservé uniquement pour les saisonniers au mois de
juillet et août de chaque année, compte 90 lits.
Suite au diagnostic et à la signature de la 2
ème
convention pour le logement des travailleurs
saisonniers avec l’Etat, nous avons lancé en partenariat avec la Région Pays de Loire et Atout
France, une étude de faisabilité pour créer une résidence hotellière sociale afin de diversifier notre
offre de log
ement pour les actifs arrivant sur l’île.
Créer un pôle habitat
communautaire renforcé
La communauté de communes a récemment créé un guichet unique Habitat afin de conseiller et
orienter les habitants recherchant de l’information et un accompagnement pers
onnalisé.
Source/note : PLH et réponses de la commune
Tableau n° 11 :
PLH
–
objectifs de production annuelle de logements pour la période 2008-2013
–
commune de Noirmoutier-en-
l’Île
Locatifs
sociaux
Accession aidée
Locatifs privés
Accession libre
Total résidences
principales
Total résidences
Secondaires
11
11
3
4
29
32
Source : Rapport de présentation du PLU de la commune de Noirmoutier-
en l’Ile
- p.27
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
60
Tableau n° 12 :
PLH
–
objectifs de production annuelle de logements pour la période 2022-2027
–
commune de Noirmoutier-en-
l’Île
Locatif social ou
communal
Accession
abordable
Logement privé
« libre »
Total
Production annuelle de
logements
11
16
27
54
Total 2022-2027
64
96
160
320
Consommation
d’espace 2022
-2027
2 ha
4,5 ha
9 ha
15,5 ha
Source : PLH
(Beaucoup de lots libres seront issus de divisions parcellaires sans consommation d’espace
identifiée)
Tableau n° 13 :
Lotissements communaux livrés depuis 2019 et ceux envisagés
Locatif
social
Locatif
communal
Accession
aidée
Accession
intermédiaire
Privé
TOTAL logements
Cout pour la
commune*
Perrière (livré 07/2023)
5
5
1 134
673 €
Champ Marteau
11
4
12
11
11
49
1 557
950 €
Clos Chartier (le Vieil)
Madeleine-Chevrette
3
1
4
Les Merlons
2
2
520
000 €
Ancien terrain de rugby
(Herbaudière)
Aucune donnée disponible,
montage du projet en cours
Rue des Fontenelles
Aucune donnée disponible,
montage du projet en cours
Champ Marteau sud
Aucune donnée disponible,
montage du projet en cours
11
14
12
12
12
60
3 212
623 €
* Cout =
maitrise d’œuvre + travaux + dommage ouvrage + viabilisation. Hors couts d’acquisition.
Source/note : PV du 22/06/2021 et 09/11/2021
–
réponses de la commune
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
61
Annexe n° 3.
Tableaux détaillés d’analyse financière
Destiné à la contradiction
Tableau n° 14 :
Évolution des produits de gestion
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Ressources fiscales propres
7 010 571
7 012 091
7 621 048
8 174 538
8 476 586
4,9%
20,9%
- Fiscalité reversée
-859 228
-867 559
-873 188
-898 195
-904 592
1,3%
5,3%
= Fiscalité totale (nette)
6 151 343
6 144 532
6 747 860
7 276 343
7 571 994
5,3%
23,1%
+ Ressources d'exploitation
2 557 564
1 742 499
2 671 647
2 893 562
3 312 437
6,7%
29,5%
+ Ressources institutionnelles
(dotations et participations)
2 690 482
2 554 708
2 721 888
2 715 489
2 704 946
0,1%
0,5%
= travaux en régie
141 941
101 073
73 230
55 563
0
-100,0%
-100,0%
= Produits de gestion (A)
11 541 331
10 542 813
12 214 626
12 940 957
13 589 377
4,2%
17,7%
Source
: CRC, d’après les comptes de gestion
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
62
Tableau n° 15 :
Évolution des impôts locaux
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Bases TH prévisionnelles
21 933 000
22 549 000
15 724 469
16 535 679
17 614 800
Bases THP prévisionnelles
6 707 035
6 707 994
6 707 994
Bases TH effectives
22 002 110
22 394 717
15 991 953
16 447 059
17 820 343
Taux TH
13,35 %
13,35 %
13,35 %
13,35 %
13,35 %
12,68 % (THS)
Produit inscrit (état 1259)
2 928 056
3 010 292
2 099 217
2 207 513
2 351 576
Produit perçu (état 1288)
2 937 282
2 989 695
2 134 831
2 195 606
2 378 959
Bases TFB prévisionnelles
14 070 000
14 455 000
14 454 000
15 214 000
16 279 000
Bases TFB effectives
14 088 213
14 510 878
14 573 776
15 264 872
16 284 819
Taux TFB
12,75 %
12,75 %
12,75 + 16,52
12,75 + 16,52
12,75 + 16,52
27,81 %
Produit inscrit (état 1259)
1 793 925
1 843 013
4 230 686
4 453 138
4 764 863
Produit perçu (état 1288)
1 799 136
1 853 237
4 258 784
4 462 504
-1 414 981
=3 047 523
4 762 265
-1 498 121
=3 264 144
Bases TFNB prévisionnelles
234 700
230 600
227 700
230 000
248 600
Bases TFNB effectives
234 835
232 528
227 152
234 156
258 192
Taux TFNB
18,87 %
18,87 %
18,87 %
18,87 %
18,87 %
17,93 %
Produit inscrit (état 1259)
44 288
43 514
42 967
43 401
46 911
Produit perçu (état 1288)
44 313
43 878
42 864
44 185
48 721
Bases CFE prévisionnelles
1 785 000
1 873 000
1 714 000
1 739 000
1 638 000
Bases CFE effectives
1 785 121
1 873 423
1 714 870
1 739 831
1 638 706
Taux CFE
19,48 %
19,48 %
19,48 %
19,48 %
19,48 %
19,48 %
Produit inscrit (état 1259)
347 718
364 860
333 887
338 757
319 082
Produit perçu (état 1288)
352 912
368 878
338 667
342 314
322 127
Source : commune
Tableau n° 16 :
Détail de la fiscalité reversée
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Ressources fiscales propres
7 010 571
7 012 091
7 621 048
8 174 538
8 476 586
-
Fiscalité reversée
-859 228
-867 559
-873 188
-898 195
-904 592
Dont Contribution nette des fonds nationaux de garantie
individuelle des ressources (FNGIR)
-758 894
-758 894
-758 894
-758 894
-758 894
Dont Fonds de péréquation (FPIC) et de solidarité (net)
-100 334
-108 665
-114 294
-139 301
-145 698
= Fiscalité totale (nette)
6 151 343
6 144 532
6 747 860
7 276 343
7 571 994
Source
: CRC, d’après les comptes de gestion
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
63
Tableau n° 17 :
Détail des ressources institutionnelles
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Dotation Globale de
Fonctionnement
1 860 373
1 867 937
1 851 785
1 949 548
2 002 631
1,9%
7,6%
Dont dotation forfaitaire
1 235 362
1 224 040
1 206 777
1 220 232
1 226 408
-0,2%
-0,7%
Dont dotation
d'aménagement
625 011
643 897
645 008
729 316
776 223
5,6%
24,2%
Autres dotations
0
0
0
0
0
Participations
645 468
480 163
763 022
623 896
619 777
-1,0%
-4,0%
Dont Etat
641
0
16 022
66 286
50 798
198,4%
7830,4%
Dont région
0
0
10 000
0
0
Dont départements
450
450
15 450
450
0
Dont communes
0
0
1 220
0
0
Dont groupements
0
0
0
1 000
4 000
Dont fonds européens
0
0
0
0
0
Dont autres
644 377
479 713
720 330
556 160
564 979
-3,2%
-12,3%
Autres attributions et
participations
170 751
202 593
104 246
121 796
62 676
-22,2%
-63,3%
Dont compensation et
péréquation
152 213
163 058
99 524
107 064
39 676
-28,5%
-73,9%
Dont autres
18 538
39 535
4 722
14 732
23 000
5,5%
24,1%
= Ressources institutionnelles
(dotations et participations)
2 690 482
2 554 708
2 714 480
2 715 489
2 704 946
0,1%
0,5%
Source
: CRC, d’après les comptes de gestion
Tableau n° 18 :
Évolution des charges de gestion
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Structure
moyenne
(dans les
charges
courantes)
Charges à caractère général
3 315 117
2 773 270
3 403 016
3 202 608
3 771 804
3,3%
13,8%
36,2%
+ Charges de personnel
4 996 075
4 934 056
5 179 600
5 575 138
5 917 055
4,3%
18,4%
56,7%
+ Subventions de fonctionnement
274 698
221 563
135 443
234 380
304 534
2,6%
10,9%
2,9%
+ Autres charges de gestion
362 940
320 115
405 419
527 535
432 386
4,5%
19,1%
4,1%
= Charges de gestion
8 948 830
8 249 004
9 123 479
9 539 661
10 425 780
3,9%
16,5%
100%
Source
: CRC, d’après les comptes de gestion
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
64
Tableau n° 19 :
Évolution de l’autofinancement
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Cumul
2019-2023
Excédent brut de fonctionnement
2 592 501
2 293 808
3 091 147
3 401 296
3 163 598
5,1%
22,0%
14 542 350
en % des produits de gestion
22,5%
21,8%
25,3%
26,3%
23,3%
+/- Résultat financier
-124 282
-109 735
-94 224
-87 239
-134 501
2,0%
8,2%
-549 981
+/- Solde des opérations d'aménagements de
terrains (ou +/- values de cession de stocks)
0
0
0
0
-1 152
-1 152
+/- Titres et mandats annulés sur exercices
antérieurs
3 112
5 717
-493
9 084
3 153
0,3%
1,3%
20 573
= CAF brute
2 471 331
2 189 791
2 996 430
3 323 141
3 031 098
5,2%
22,7%
14 011 790
en % des produits de gestion
21,4%
20,8%
24,5%
25,7%
22,3%
- Annuité en capital de la dette
1 066 271
1 045 991
1 089 093
1 149 430
993 022
5 343 808
= CAF nette ou disponible
1 405 060
1 143 799
1 907 337
2 173 710
2 038 076
+45,1%
8 667 982
Source
: CRC, d’après les comptes de gestion
Tableau n° 20 :
Évolution du financement propre disponible et du besoin ou de la capacité de
financement
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Cumul 2019-
2023
CAF nette ou disponible
1 405 060
1 143 799
1 907 337
2 173 710
2 038 076
8 667 982
+ Recettes d'inv. hors emprunt
1 005 673
1 180 817
2 117 070
817 114
890 548
6 011 222
= Financement propre disponible
2 410 732
2 324 617
4 024 407
2 990 825
2 928 623
14 679 204
Financement propre dispo / Dépenses d'équipement
(y c. tvx en régie)
72,5%
85,0%
122,5%
83,8%
54,1%
- Dépenses d'équipement (y compris travaux en régie)
3 324 062
2 734 923
3 286 532
3 567 218
5 411 826
18 324 560
- Subventions d'équipement (y compris subventions en
nature)
77 411
160 395
91 300
147 048
956 238
1 432 393
- Subventions d'équipement versées au titre des
attributions de compensation
0
0
0
0
0
0
+/- Dons, subventions, prises de participation en nature,
reçus ou donnés
31 295
0
0
59 999
17 999
109 293
-Participations et invest. financiers
4 800
400
0
4 500
0
9 700
+/- variation autres dettes et cautionnement
0
0
0
0
0
0
= Besoin (-) ou capacité (+) de financement
-1 026 836
-571 101
646 575
-787 941
-3 457 439
-5 196 742
Nouveaux emprunts de l'année (y compris pénalités de
réaménagement)
1 692 194
2 000 000
2 301 016
2 000 000
0
7 993 211
Mobilisation (-) ou reconstitution (+) du fonds de
roulement net global
665 359
1 428 899
2 947 592
1 212 059
-3 457 439
2 796 469
Source
: CRC, d’après les
comptes de gestion
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
65
Tableau n° 21 :
Fonds de roulement et trésorerie
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Ressources propres élargies
77 269 343
80 249 018
84 055 076
87 755 806
91 218 276
4,2%
18,1%
+ Dettes financières (hors obligations)
6 799 896
7 753 905
8 965 828
9 816 398
8 823 376
6,7%
29,8%
= Ressources stables (E)
84 069 239
88 002 923
93 020 905
97 572 204
100 041 651
4,4%
19,0%
Emplois immobilisés (F)
80 582 255
83 087 039
85 157 429
88 496 669
94 423 556
4,0%
17,2%
Fonds de roulement net global (E-F)
3 486 984
4 915 883
7 863 475
9 075 534
5 618 095
12,7%
61,1%
en nombre de jours de charges
courantes
140,3
214,7
311,4
344,1
194,1
38,4%
- Besoin en fonds de roulement global
-145 022
719 680
1 393 245
-623 870
442 536
N.S.
= Trésorerie nette
3 632 007
4 196 203
6 470 230
9 699 404
5 175 559
9,3%
42,5%
en nombre de jours de charges
courantes
146,1
183,2
256,2
367,7
178,9
22,4%
Source : CRC,
d’après les comptes de gestion
Tableau n° 22 :
Évolution de l’encours de dette et de la capacité de désendettement (budget
principal)
en €
2019
2020
2021
2022
2023
Variation
annuelle
moyenne
Variation
2019-2023
Encours de dettes du BP au 1er janvier
6 173 972
6 799 896
7 753 905
8 965 828
9 816 398
12,3%
59,0%
- Annuité en capital de la dette (hors
remboursement temporaires d'emprunt)
1 066 271
1 045 991
1 089 093
1 149 430
993 022
-1,8%
-6,9%
+ Intégration de dettes (contrat de
partenariat, emprunts transférés dans le
cadre de l'intercommunalité...)
0
0
0
0
0
+ Nouveaux emprunts
1 692 194
2 000 000
2 301 016
2 000 000
0
-100,0%
-100,0%
= Encours de dette du BP au 31
décembre
6 799 896
7 753 905
8 965 828
9 816 398
8 823 376
6,7%
29,8%
Capacité de désendettement BP en
années (dette / CAF brute du BP)
2,8
3,5
3,0
3,0
2,9
Source : CRC, d’après les comptes de gestion
COMMUNE DE NOIRMOUTIER-EN-
L’ÎLE
66
Tableau n° 23 :
Évolution de l’encours de dette et de la capacité de désendettement consolidée
en € au 31 décembre
2019
2020
2021
2022
2023
Budget principal
6 799 896
7 753 905
8 965 828
9 816 398
8 823 376
BA Ecole de voile
0
0
0
0
0
BA Lotissements
0
0
0
0
0
BA Port
42 048
29 791
16 940
3 469
0
BA Tennis (créé en 2021)
0
152 429
137 155
= Encours de la dette agrégée
6 841 944
7 783 695
8 982 769
9 972 295
8 960 531
- Dettes réciproques
0
0
0
0
0
= Encours de la dette consolidée (tous budgets)
6 841 944
7 783 695
8 982 769
9 972 295
8 960 531
CAF brute consolidée tous budgets
2 511 418
2 175 694
3 320 084
3 410 338
3 140 324
= Capacité de désendettement en années (dette
consolidée/CAF brute consolidée)
2,7
3,6
2,7
2,9
2,9
CAF brute du budget principal
2 471 331
2 189 791
2 996 430
3 323 141
3 031 098
= Capacité de désendettement en années (dette
consolidée/CAF brute du BP)
2,8
3,6
3,0
3,0
3,0
Source
: CRC d’après
les comptes de gestion
Chambre régionale des comptes Pays de la Loire
25 rue Paul Bellamy
BP 14119
44041 Nantes cédex 01
Adresse mél.
paysdelaloire@ccomptes.fr
Les publications de la chambre régionale des comptes
Pays de la Loire
sont disponibles sur le site :
www.ccomptes.fr/crc-pays-de-la-loire