1
SYNTHESE
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-
CALEDONIE
(Nouvelle-Calédonie)
Exercices 2018 et suivants
Juillet 2024
2
Avertissement
Cette synthèse est destinée à faciliter la lecture et l’utilisation du rapport de la chambre
territoriale des comptes.
Seul le rapport engage la chambre territoriale des comptes.
Les réponses des administrations, des organismes et des collectivités concernés figurent à
la suite du rapport.
3
SOMMAIRE
Table des matières
1
LE LOGEMENT SOCIAL, UN SECTEUR IMPORTANT EN NOUVELLE-
CALEDONIE
.....................................................................................................................
4
2
UN PARC IMMOBILIER QUI CONNAIT UN TAUX DE VACANCE ELEVE
......
4
3
UN FONCTIONNEMENT REGULIER DES ORGANES DE GOUVERNANCE ET
UNE POLITIQUE DE MAITRISE DES RISQUES DEVELOPPEE
.........................
7
4
UNE GESTION DES RISQUES INFORMATIQUES ET UNE PROTECTION DES
DONNEES A CONSOLIDER
..........................................................................................
7
5
UNE RATIONALISATION ET UNE MASSIFICATION DES ACHATS A
POURSUIVRE
..................................................................................................................
7
6
DES CONDITIONS DE REMUNERATION, UN REGIME INDEMNITAIRE ET
DES AVANTAGES SOCIAUX FAVORABLES
...........................................................
7
7
UNE SITUATION FINANCIERE FRAGILE
...............................................................
9
4
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie (SIC) gère plus des deux tiers du parc
de logements sociaux du territoire. Le secteur locatif social, rare aux Loyauté, héberge 5 %
des ménages en province Nord, 18,5 % en province Sud et 20 % dans le grand Nouméa.
La chambre a contrôlé les comptes et la gestion de la société immobilière de Nouvelle-
Calédonie, principal bailleur social du territoire, en ce qui concerne la gestion de son parc
immobilier, l’administration de la société en matière de contrôle interne, de ressources
humaines et de systèmes d’information et sa situation financière.
L’instruction de la chambre a eu lieu au second semestre 2023 et ne prend pas en
compte les conséquences des graves troubles à l’ordre public ayant débuté le 13 mai 2024.
1
LE
LOGEMENT
SOCIAL,
UN
SECTEUR
IMPORTANT
EN
NOUVELLE-CALEDONIE
En 2019, le parc immobilier de la Nouvelle-Calédonie compte 109 000 logements dont
90 800 résidences principales. La part du secteur locatif social a augmenté de 13 % en 2009
à 15 % en 2019 des logements habités. Ce taux est désormais identique à celui de l’hexagone.
A titre de comparaison, il est très supérieur à celui de la Polynésie Française (4 %).
La croissance du parc locatif ralentit et le nombre de logements augmente : en 2019,
près d’un logement sur dix est vacant. Cependant, la résorption des squats reste lente et le
phénomène concerne encore près de 4 000 habitants dans le grand Nouméa en 2019.
Les contrats de développement ont fait de la politique de l’habitat un axe majeur
constituant leur première dépense depuis 1993 et 21 % des financements 2017-2022, pour
lesquels l’État intervient à hauteur de 75 %. La réalisation d’opérations immobilières est
cependant freinée par un cadre réglementaire complexe en termes de partage des
compétences, d’articulation des documents d’urbanisme entre eux ou d’existence de politiques
du logement social différentes selon les provinces. Enfin, les opérations sur terres coutumières
restent difficiles du fait de leur statut.
Le contexte particulier du logement social en Nouvelle-Calédonie est marqué par une
participation de l’employeur à l’effort de construction qui ne bénéficie pas à la SIC, un indice
de révision des loyers tronqué et une absence d’outils publics de financements adaptés. En
ce sens, la SIC a élaboré une note de 22 propositions visant à accompagner les
transformations dans le secteur du logement social en Nouvelle-Calédonie.
2
UN PARC IMMOBILIER QUI CONNAIT UN TAUX DE VACANCE
ELEVE
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie produit des logements destinés à la
location ou devant faire l’objet d’opérations de vente permettant l’accession par des
particuliers, à la propriété de leur habitation. Elle assure aussi la gestion d’un parc de
logements locatifs.
5
Son patrimoine est réparti sur l’ensemble du territoire de la Nouvelle-Calédonie mais
reste concentré, pour 92 % des logements, en province Sud. La croissance annuelle du parc
est de 2,45 % entre 2012 et 2019. Elle diminue à partir de 2020 pour s’établir à 0,48 % entre
2020 et 2022. Au 31 décembre 2022, le parc de la société est composé de 82 % de logements
sociaux, 16 % de logements intermédiaires et de 2 % de logements en accession aidée.
Répartition géographique des logements sociaux gérés par la SIC au 31 décembre
2022
Source : Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie
Le parc immobilier de la société est relativement ancien. Un plan stratégique de
patrimoine a été présenté lors du conseil d’administration du 6 décembre 2017, sans validation
formelle. Un nouveau plan stratégique de patrimoine a été validé par le conseil d’administration
du 28 novembre 2023. Il présente un état des lieux du patrimoine actuel et des scénarios de
travaux pour son devenir.
Le patrimoine est jugé globalement de qualité moyenne selon l’échelle d’évaluation
utilisée par le prestataire externe pour réaliser le plan stratégique de patrimoine. Une partie
des résidences présente des défauts fonctionnels importants, l’accessibilité reste compliquée
et près de la moitié du patrimoine nécessite des travaux importants. La chambre invite la
société à réaliser des travaux de repérage de l’amiante dans le parc de la société.
Le parc immobilier connaît une vacance importante et des impayés en hausse. Au
31 juillet 2023, le taux moyen de vacance est de 14,03 % en hausse par rapport à 2022. Ce
taux de vacance est important comparativement à celui organismes de logements sociaux de
l’hexagone, se situant, en 2021, à 2,9 %. La société a élaboré un plan d’urgence qui a pour
objectif de permettre de gagner 3 % de vacance sur trois ans. Toutefois, la mise en œuvre du
plan d’urgence reste conditionnée à l’octroi de financements externes (Etat, provinces, etc.).
Afin de diminuer la vacance, la société a aussi renforcé, en 2021, sa stratégie commerciale
qui doit à présent être associée à des indicateurs permettant d’en suivre la mise en œuvre et
de la présenter annuellement au conseil d’administration.
6
Taux de vacance du parc locatif de la Société Immobilière de Nouvelle-
Calédonie
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Le stock d’impayés des locataires a pratiquement doublé en cinq ans, passant de
1,13 MdF CFP en 2018 à 2,1 MdF CFP en septembre 2023. Afin de diminuer le taux annuel
d’impayés, la société doit renforcer le rôle des agences de proximité.
Variation du stock d’impayés par type de logement
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
5,14
6,31
7,78
8,42
8,59
8,41
4,21
4,32
3,69
3,9
5,04
5,62
9,35
10,63
11,47
12,32
13,63
14,03
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Taux de vacance commerciale
Taux de vacance technique
Vacance globale
0
500
1000
1500
2000
2500
Stock impayés en 2018
Stock impayés en
septembre 2023
MF CFP
Logements intermédiaires
aidés
(en province Nord)
Logements locatifs de
transition (LLT)
Logements locatifs aidés
(LLA)
Logements intermédiaires
(économiques)
Commerces et locaux de
services
Logement en accession
aidée
7
3
UN
FONCTIONNEMENT
REGULIER
DES
ORGANES
DE
GOUVERNANCE
ET
UNE
POLITIQUE
DE
MAITRISE
DES
RISQUES DEVELOPPEE
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie est une société d’économie mixte
constituée conformément à l’article 2 de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 tendant à
l'établissement, au financement et à l'exécution de plans d'équipement et de développement
des territoires relevant du ministère de la France d'outre-mer. Son capital est détenu à 49,99 %
par la Nouvelle-Calédonie, 49,99 % l’Agence française de Développement et moins de 0,1 %
par un administrateur désigné. Le conseil d’administration de la société immobilière de
Nouvelle-Calédonie et l’assemblée générale se sont réunis régulièrement entre 2018 et 2023.
Une charte du contrôle interne a été adoptée et un comité des risques constitué en
2013, modifiée en 2019 puis en 2022.
La chambre invite la société à veiller à la tenue régulière
des réunions du comité. La mise en place d’une politique de prévention des conflits d’intérêt
est récente et a été formalisée en 2023. Celle-ci identifie les mécanismes de remontée des
informations et prévoit des actions de sensibilisation et d’information auprès des parties
prenantes et des actions de formation interne.
4
UNE
GESTION
DES
RISQUES
INFORMATIQUES
ET
UNE
PROTECTION DES DONNEES A CONSOLIDER
La société a élaboré, en 2023, une politique de sécurité des systèmes d’information
fixant les objectifs, l’organisation en matière de sécurité et les principes de sécurité
applicables. Cette politique de sécurité doit toutefois être validée par le conseil
d’administration. La société doit aussi nommer au sein de sa structure un responsable de la
sécurité du système d’information dans un objectif de maîtrise des risques identifiés et d’un
déploiement cohérent des règles de sécurité.
La société traite des données à caractère personnel concernant ses locataires, ses
fournisseurs, ses salariés. En 2023, elle a validé et diffusé une politique générale de protection
des données qui doit être déclinée au sein de chaque direction par un plan d’actions.
5
UNE RATIONALISATION ET UNE MASSIFICATION DES ACHATS
A POURSUIVRE
La société a mis en place en 2014 un règlement interne de procédures pour l’ensemble
de ses dépenses. La chambre invite la société à poursuivre sa politique de massification des
achats en regroupant les prestations communes afin de favoriser la recherche des meilleurs
prix.
6
DES
CONDITIONS
DE
REMUNERATION,
UN
REGIME
INDEMNITAIRE ET DES AVANTAGES SOCIAUX FAVORABLES
La gestion des ressources humaines est structurée et dynamique. La société s’est
équipée d’une gestion prévisionnelle des emplois et des effectifs afin de cibler les
compétences nécessaires. Les différents dispositifs incitatifs en matière d’emploi des
personnes en situation de handicap, d’égalité femme / homme, de formation, d’horaires
variables sont déclinés. La chambre constate toutefois que si le taux de rotation du personnel
8
a diminué de 11,42 % en 2018 à 8,92 % en 2022, l’absentéisme évolue à la hausse entre 2018
et 2022 (passant de 6,87 % en 2018 à 8,67 % en 2022). Elle invite la société à poursuivre et
renforcer les actions d’ores déjà engagées en matière d’absentéisme et de prévention des
risques psycho-sociaux et d’en mesurer régulièrement les effets, notamment au moyen des
enquêtes qualité de vie au travail et des questionnaires de satisfaction déjà expérimentés en
élargissant leur audience.
Taux global d’absentéisme
Source/note :
chambre territoriale des comptes, à partir des indicateurs issus du plan d’action absentéisme de la société
Au 31 décembre 2023, les effectifs de la société s’établissent à 154,39 ETP. Ils ont
baissé de 8,7 %, entre 2018 et 2023, soit une réduction de 14,76 ETP. A l’exception des
alternants, ces réductions ont notamment impacté les cadres à hauteur de 7,6 % et les
employés à hauteur de 10,5 %.
Evolution des effectifs (en équivalent temps plein)
Source/note : chambre territoriale des comptes, à partir du bilan social de la société au 31 décembre 2022 et des données
fournies pour 2023
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
2018
2019
2020
2021
2022
Taux global d’absentéisme hors accidents de travail
Taux global d’absentéisme avec accidents de travail
169,15
164,93
158,88
150,79
149,85
154,39
140
145
150
155
160
165
170
175
2018
2019
2020
2021
2022
2023
9
Les primes, indemnités et avantages sociaux divers octroyés par la société à ses
salariés constitue un ensemble de mesures particulièrement favorables, notamment en termes
de déplacements (prime de véhicule de fonctions, droit au voyage cadres) ou du régime
spécifique de la direction. S’ils permettent de fidéliser les salariés, la chambre recommande à
la société, afin de mettre sa gestion en cohérence avec sa mission de service public et dans
un objectif de recherche d’économies, de rationaliser progressivement son dispositif de
primes, indemnités et avantages sociaux.
Paiement annuel au titre des voyages cadres (en MF CFP)
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
7
UNE SITUATION FINANCIERE FRAGILE
Le chiffre d’affaires de la société est majoritairement constitué des produits locatifs qui
représentent 97,49 % de son volume, en moyenne pondérée entre 2018 et 2023. Il affiche un
recul de 2,47 % en cinq ans, entre 2018 et 2023. Entre 2018 et 2022, l’activité de la société
s’est recentrée sur la gestion locative.
En 2023, l’excédent brut d’exploitation, indicateur de la performance d’’exploitation,
affiche une diminution depuis 2018, en raison notamment de l’effet simultané de
l’augmentation des frais généraux (de 28,3 % entre 2018 et 2023) et de la quasi disparition
des subventions d’exploitation versées par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie et par
les provinces.
Entre 2007 et 2016, la société a conclu dix contrats de couverture de taux qui ont
occasionné un surcoût global de 3 703 MF CFP depuis leur souscription jusqu’au 31 décembre
2022. Fin 2023, la trésorerie nette se redresse à 8,3 mois de dépenses d’exploitation, ce qui
est supérieur au ratio médian des organismes comparables de l’hexagone.
8,53
7,88
2,41
4,58
8,72
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
2018
2019
2020
2021
2022
10
Enfin, les éléments prévisionnels débattus au conseil d’administration laissent présager
une situation financière critique. En effet, la chambre estime qu’ils prennent en compte des
hypothèses très optimistes notamment en matière de réduction du taux de vacance, de
diminution des impayés, de cession du patrimoine ou de niveau de subventions attendues.
Dans ces conditions, la société doit poursuivre ses efforts en matière de réduction de charges
et de recherche de solutions de financement, notamment auprès des partenaires
institutionnels, territoire et provinces, voire de recapitalisation par ses actionnaires, afin de
redresser sa situation financière.
La chambre salue les travaux de projection annuels et infra annuels présentés au
conseil d’administration, prenant en compte plusieurs scenarios en fonction de l’évolution de
l’environnement des acteurs du logement social. Elle prend acte des solutions proposées par
la société et l’invite à faire valoir ces propositions auprès de ses actionnaires et des autres
acteurs publics du logement social afin qu’elles soient débattues et trouvent, pour celles qui
pourront l’être, un financement adéquat lui permettant d’obtenir une visibilité adéquate sur sa
trajectoire financière.
À l’issue de son contrôle des comptes et de la gestion, la chambre formule cinq
recommandations visant à améliorer la performance de la gestion de la société immobilière de
Nouvelle-Calédonie.
11
(1) Nature : Régularité, Performance
(2) Domaines : Achats, Comptabilité, Gouvernance et organisation interne, Situation financière, GRH, Situation
patrimoniale, Relation avec des tiers.
(3) Majeur – Très important – Important.
(4) Totalement mise en œuvre (TMO) - Mise en œuvre en cours (MOC) - Mise en œuvre incomplète (MOI) - Non mise
en œuvre (NMO) - Refus de mise en œuvre (RMO) - Devenue sans objet (DSO).
N°
Reco.
Intitulé
Nature (1)
Domaine (2)
Gain
attendu ou
risque
couvert
Degré
de mise
en
œuvre
(3)
Échéance
1
Présenter annuellement en conseil
d’administration
un
bilan
des
financements
dégagés
et
des
mesures
mise
en
œuvre
pour
réhabiliter le patrimoine et réduire la
vacance locative
Performance
Gouvernance
et organisation
interne
Information des
administrateurs
sur la mise en
œuvre du plan
de lutte contre
la vacance
Important
2025
2
Renforcer le rôle des agences de
proximité pour anticiper les risques
d’impayés.
Performance
Situation
financière
Améliorer
le
recouvrement
des impayés
Important
2025
3
Mettre en place un schéma directeur
du système d’information associé à un
plan pluriannuel d’investissement des
dépenses informatiques
Performance
Gouvernance
et organisation
interne
Planifier
l’évolution
du
système
d’information
Important
2025
4
Valider, en conseil d’administration, la
politique de sécurité des systèmes et
nommer et nommer un responsable
de
la
sécurité
des
systèmes
d’information.
Performance
Gouvernance
et organisation
interne
Sécurité
du
système
d’information
Important
2025
5
Rationaliser les dispositifs de primes
et avantages sociaux
Performance
Gestion
des
ressources
humaines
Economies sur
le
régime
indemnitaire
Important
2025