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RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
SOCIETE IMMOBILIERE DE
NOUVELLE-CALEDONIE
(Nouvelle-Calédonie)
Exercices 2018 et suivants
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
2
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
......................................................................................................................
4
RECOMMANDATIONS
................................................................................................
9
PROCEDURE
................................................................................................................
10
1
LE LOGEMENT SOCIAL EN NOUVELLE-CALEDONIE
................................
11
1.1
Un fléchissement de la croissance du parc immobilier
....................................
11
1.2
L’essor du logement social
...............................................................................
11
1.3
Une lente résorption de l’habitat précaire
........................................................
13
1.4
Un cadre réglementaire et financier spécifique
................................................
13
1.4.1
Des compétences partagées entre les provinces et les communes de
Nouvelle-Calédonie
.................................................................................
13
1.4.2
L’articulation des documents d’urbanisme entre eux n’est pas fixée
par les principes directeurs du droit de l’urbanisme de la Nouvelle-
Calédonie
.................................................................................................
14
1.4.3
La difficulté des opérations sur terres coutumières
.................................
16
1.4.4
Des schémas de financement du logement social propres au
territoire
...................................................................................................
18
1.4.5
Un indice de révision des loyers plafonné
..............................................
19
2
UN PARC IMMOBILIER QUI CONNAIT UN TAUX DE VACANCE
ELEVE
...................................................................................................................
21
2.1
Un ralentissement de la croissance du patrimoine depuis 2020
.......................
21
2.2
Des travaux de réhabilitation programmés
.......................................................
24
2.3
Une vacance importante
...................................................................................
28
2.4
Des impayés en hausse depuis 2018
.................................................................
31
3
UNE ADMINISTRATION DE LA SOCIETE PERFECTIBLE
...........................
34
3.1
Un fonctionnement régulier de l’assemblée générale et du conseil
d’administration
................................................................................................
36
3.2
Une politique de maîtrise des risques développée
............................................
36
3.3
Une maîtrise du système d’information et des données à consolider
...............
38
3.4
Une rationalisation et une massification des achats à poursuivre
....................
41
3.5
Une gestion des ressources humaines favorable aux employés
.......................
44
3.5.1
Une gestion des ressources humaines structurée et dynamique
..............
44
3.5.2
Une diminution progressive des effectifs
................................................
49
3.5.3
Des conditions de rémunération et un système de primes et
avantages sociaux favorables
..................................................................
50
3.5.3.1
Un empilement de primes historiques à rationaliser
...............................................
51
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
3
3.5.3.2
De nombreux avantages sociaux
............................................................................
53
3.5.3.3
Une direction bénéficiant d’un régime salarial spécifique
.....................................
57
4
UNE SITUATION FINANCIERE FRAGILE
.......................................................
59
4.1
Organisation et tenue de la comptabilité
..........................................................
60
4.2
Des performances en baisse
.............................................................................
60
4.2.1
Une augmentation des frais généraux dégradant la performance
financière de la société
............................................................................
61
4.2.1.1
Le produit total
.......................................................................................................
61
4.2.1.2
L’excédent brut d’exploitation
...............................................................................
63
4.2.1.3
Les frais généraux
..................................................................................................
64
4.2.1.4
Les charges de personnel
........................................................................................
65
4.2.1.5
Les charges d’entretien et de réparations
...............................................................
66
4.2.1.6
Le résultat net
.........................................................................................................
67
4.2.2
Une trésorerie qui se redresse
..................................................................
69
4.2.2.1
Des choix de gestion de la dette qui ont fait peser un risque à la société.
..............
69
4.2.2.2
Le fonds de roulement net global
...........................................................................
71
4.2.2.3
Le besoin en fonds de roulement
............................................................................
72
4.2.2.4
La trésorerie
............................................................................................................
73
4.3
Des éléments prévisionnels qui laissent présager une situation financière
critique
..............................................................................................................
74
ANNEXES
......................................................................................................................
79
REPONSE
......................................................................................................................
94
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
4
SYNTHÈSE
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie (SIC) gère plus des deux tiers du parc de
logements sociaux du territoire. Le secteur locatif social, rare aux Loyauté, héberge 5 % des
ménages en province Nord, 18,5 % en province Sud et 20 % dans le grand Nouméa. La chambre
a contrôlé les comptes et la gestion de la société immobilière de Nouvelle-Calédonie, principal
bailleur social du territoire, en ce qui concerne la gestion de son parc immobilier,
l’administration de la société en matière de contrôle interne, de ressources humaines et de
systèmes d’information et sa situation financière. L’instruction de la chambre a eu lieu au
second semestre 2023 et ne prend pas en compte les conséquences des graves troubles à l’ordre
public ayant débuté le 13 mai 2024.
Le logement social, un secteur important en Nouvelle-Calédonie
En 2019, le parc immobilier de la Nouvelle-Calédonie compte 109 000 logements dont
90 800 résidences principales. La part du secteur locatif social a augmenté de 13 % en 2009 à
15 % en 2019 des logements habités. Ce taux est désormais identique à celui de l’hexagone. A
titre de comparaison, il est très supérieur à celui de la Polynésie Française (4 %). Le secteur
locatif social, rare aux Îles Loyauté, héberge 5 % des ménages en province Nord, 18,5 % en
province Sud et 20 % dans le grand Nouméa.
Le contexte du logement social en Nouvelle-Calédonie est caractérisé par un
fléchissement de la croissance du parc. Cependant, la résorption des squats reste lente et le
phénomène concerne encore près de 4 000 habitants dans le grand Nouméa en 2019.
Les contrats de développement ont fait de la politique de l’habitat un axe majeur
constituant leur première dépense depuis 1993 et 21 % des financements 2017-2022, pour
lesquels l’État intervient à hauteur de 75 %. La réalisation d’opérations immobilières est
cependant freinée par un cadre réglementaire complexe en termes de partage des compétences,
d’articulation des documents d’urbanisme entre eux ou d’existence de politiques du logement
social différentes selon les provinces. Enfin, les opérations sur terres coutumières restent
difficiles du fait de leur statut.
Le contexte particulier du logement social en Nouvelle-Calédonie est marqué par une
participation de l’employeur à l’effort de construction qui ne bénéficie pas à la SIC, un indice
de révision des loyers tronqué et une absence d’outils publics de financements adaptés. En ce
sens, la SIC a élaboré une note de 22 propositions visant à accompagner les transformations
dans le secteur du logement social en Nouvelle-Calédonie
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
5
Un parc immobilier qui connaît un taux de vacance élevé
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie produit des logements destinés à la
location ou devant faire l’objet d’opérations de vente permettant l’accession par des particuliers,
à la propriété de leur habitation. Elle assure aussi la gestion d’un parc de logements locatifs.
Son patrimoine est réparti sur l’ensemble du territoire de la Nouvelle-Calédonie mais
reste concentré en province Sud (91,9 % des logements en province Sud en 2022). La croissance
annuelle du parc est de 2,45 % entre 2012 et 2019. Elle diminue à partir de 2020 pour s’établir
à 0,48 % entre 2020 et 2022. Au 31 décembre 2022, le parc de la société est composé de 82 %
de logements sociaux, 16 % de logements intermédiaires et de 2 % de logements en accession
aidée. Le parc immobilier de la société est relativement ancien. Un plan stratégique de
patrimoine a été présenté lors du conseil d’administration du 6 décembre 2017, sans validation
formelle. Un nouveau plan stratégique de patrimoine a été validé par le conseil d’administration
du 28 novembre 2023. Il présente un état des lieux du patrimoine actuel et des scénarios de
travaux pour son devenir.
Le patrimoine est jugé globalement de qualité moyenne selon l’échelle d’évaluation
utilisée par le prestataire externe pour réaliser le plan stratégique de patrimoine. Une partie des
résidences présente des défauts fonctionnels importants, l’accessibilité reste compliquée et près
de la moitié du patrimoine nécessite des travaux importants. La chambre invite la société à
réaliser des travaux de repérage de l’amiante dans le parc de la société.
Le parc immobilier connaît une vacance importante et des impayés en hausse. Au
31 juillet 2023, le taux moyen de vacance est de 14,03 % en hausse par rapport à 2022. Ce taux
de vacance est important comparativement à celui organismes de logements sociaux de
l’hexagone, se situant, en 2021, à 2,9 %. La société a élaboré un plan d’urgence qui a pour
objectif de permettre de gagner 3 % de vacance sur trois ans. Toutefois, la mise en œuvre du
plan d’urgence reste conditionnée à l’octroi de financements externes (Etat, provinces, etc.).
Afin de diminuer la vacance, la société a aussi renforcé, en 2021, sa stratégie commerciale qui
doit à présent être associée à des indicateurs permettant d’en suivre la mise en œuvre et de la
présenter annuellement au conseil d’administration.
Le stock d’impayés des locataires a pratiquement doublé en cinq ans, passant de
1,13 MdF CFP en 2018 à 2,1 MdF CFP en septembre 2023. Afin de diminuer le taux annuel
d’impayés, la société doit renforcer le rôle des agences de proximité.
Un fonctionnement régulier des organes de gouvernance et une politique de
maîtrise des risques développée
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie est une société d’économie mixte
constituée conformément à l’article 2 de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 tendant à
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
6
l'établissement, au financement et à l'exécution de plans d'équipement et de développement des
territoires relevant du ministère de la France d'outre-mer. Son capital est détenu à 49,99 % par
la Nouvelle-Calédonie, 49,99 % l’Agence française de Développement et moins de 0,1 % par
un administrateur désigné. Le conseil d’administration de la société immobilière de Nouvelle-
Calédonie et l’assemblée générale se sont réunis régulièrement entre 2018 et 2023.
Une charte du contrôle interne a été adoptée et un comité des risques constitué en 2013,
modifiée en 2019 puis en 2022.
La chambre invite la société à veiller à la tenue régulière des
réunions du comité. La mise en place d’une politique de prévention des conflits d’intérêt est
récente et a été formalisée en 2023. Celle-ci identifie les mécanismes de remontée des
informations et prévoit des actions de sensibilisation et d’information auprès des parties
prenantes et des actions de formation interne.
Une gestion des risques informatiques et une protection des données à
consolider
La société a élaboré, en 2023, une politique de sécurité des systèmes d’information
fixant les objectifs, l’organisation en matière de sécurité et les principes de sécurité applicables.
Cette politique de sécurité doit toutefois être validée par le conseil d’administration. La société
doit aussi nommer au sein de sa structure un responsable de la sécurité du système
d’information dans un objectif de maîtrise des risques identifiés et d’un déploiement cohérent
des règles de sécurité.
La société traite des données à caractère personnel concernant ses locataires, ses
fournisseurs, ses salariés. En 2023, elle a validé et diffusé une politique générale de protection
des données qui doit être déclinée au sein de chaque direction par un plan d’actions.
Une rationalisation et une massification des achats à poursuivre
La société a mis en place en 2014 un règlement interne de procédures pour l’ensemble
de ses dépenses. La chambre invite la société à poursuivre sa politique de massification des
achats en regroupant les prestations communes afin de favoriser la recherche des meilleurs prix.
Des conditions de rémunération, un régime indemnitaire et des avantages
sociaux favorables
La gestion des ressources humaines est structurée et dynamique. La société s’est équipée
d’une gestion prévisionnelle des emplois et des effectifs afin de cibler les compétences
nécessaires. Les différents dispositifs incitatifs en matière d’emploi des personnes en situation
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
7
de handicap, d’égalité femme / homme, de formation, d’horaires variables sont déclinés. La
chambre constate toutefois que si le taux de rotation du personnel a diminué de 11,42 % en
2018 à 8,92 % en 2022, l’absentéisme évolue à la hausse entre 2018 et 2022 (passant de 6,87 %
en 2018 à 8,67 % en 2022). Elle invite la société à poursuivre et renforcer les actions d’ores
déjà engagées en matière d’absentéisme et de prévention des risques psycho-sociaux et d’en
mesurer régulièrement les effets, notamment au moyen des enquêtes qualité de vie au travail et
des questionnaires de satisfaction déjà expérimentés en élargissant leur audience.
Au 31 décembre 2023, les effectifs de la société s’établissent à 154,39 ETP. Ils ont
baissé de 8,7 %, entre 2018 et 2023, soit une réduction de 14,76 ETP. A l’exception des
alternants, ces réductions ont notamment impacté les cadres à hauteur de 7,6 % et les employés
à hauteur de 10,5 %.
Les primes, indemnités et avantages sociaux divers octroyés par la société à ses salariés
constitue un ensemble de mesures particulièrement favorables, notamment en termes de
déplacements (prime de véhicule de fonctions, droit au voyage cadres) ou du régime spécifique
de la direction. S’ils permettent de fidéliser les salariés, la chambre recommande à la société,
afin de mettre sa gestion en cohérence avec sa mission de service public et dans un objectif de
recherche d’économies, de rationaliser progressivement son dispositif de primes, indemnités et
avantages sociaux.
Une situation financière fragile
Le chiffre d’affaires de la société est majoritairement constitué des produits locatifs qui
représentent 97,49 % de son volume, en moyenne pondérée entre 2018 et 2023. Il affiche un
recul de 2,47 % entre 2018 et 2023. Sur cette période, l’activité de la société s’est recentrée sur
la gestion locative.
En 2023, l’excédent brut d’exploitation, indicateur de la performance d’’exploitation,
affiche une diminution depuis 2018, en raison notamment de l’effet simultané de
l’augmentation des frais généraux de 28,3 % et de la quasi disparition des subventions
d’exploitation versées par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie et par les provinces.
Entre 2007 et 2016, la société a conclu dix contrats de couverture de taux qui ont
occasionné un surcoût global de 3 703 MF CFP depuis leur souscription jusqu’au 31 décembre
2022. Fin 2023, la trésorerie nette se redresse à 8,3 mois de dépenses d’exploitation, ce qui est
supérieur au ratio médian des organismes comparables de l’hexagone.
Enfin, les éléments prévisionnels débattus au conseil d’administration laissent présager
une situation financière tendue. En effet, la chambre estime qu’ils prennent en compte des
hypothèses optimistes notamment en matière de réduction du taux de vacance, de diminution
des impayés, de cession du patrimoine ou de niveau de subventions attendues. Dans ces
conditions, la société doit poursuivre ses efforts en matière de réduction de charges et de
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
8
recherche de solutions de financement, notamment auprès des partenaires institutionnels,
territoire et provinces, voire de recapitalisation par ses actionnaires, afin de redresser sa
situation financière.
La chambre salue les travaux de projection annuels et infra annuels présentés au conseil
d’administration, prenant en compte plusieurs scenarios en fonction de l’évolution de
l’environnement des acteurs du logement social. Elle prend acte des solutions proposées par la
société et l’invite à faire valoir ces propositions auprès de ses actionnaires et des autres acteurs
publics du logement social afin qu’elles soient débattues et trouvent, pour celles qui pourront
l’être, un financement adéquat lui permettant d’obtenir une visibilité adéquate sur sa trajectoire
financière.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
9
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1
(performance) : présenter annuellement en conseil d’administration un
bilan des financements dégagés et des mesures mise en œuvre pour réhabiliter le patrimoine et
réduire la vacance locative (échéance 2025).
Recommandation n° 2
(performance) : renforcer le rôle des agences de proximité pour
anticiper les risques d’impayés (échéance 2025).
Recommandation n° 3
(performance) : mettre en place un schéma directeur du système
d’information associé à un plan pluriannuel d’investissement des dépenses informatiques
(échéance 2025).
Recommandation n° 4
(performance) : valider, en conseil d’administration, la politique de
sécurité des systèmes d’information et nommer un responsable de la sécurité des systèmes
d’information (échéance 2025).
Recommandation n° 5
(performance) : rationaliser les dispositifs de primes et avantages
sociaux (échéance 2025).
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
10
PROCEDURE
Le contrôle des comptes et de la gestion, défini à l’article L. 262-6 du code des
juridictions financières, consiste à vérifier, sur pièces et sur place, la régularité des recettes et
des dépenses et l’emploi régulier des crédits, fonds et valeurs et à examiner la régularité des
actes de gestion, l’économie des moyens mis en œuvre et l’évaluation des résultats atteints
par rapport aux objectifs fixés par l’organe délibérant.
Le contrôle a été mené selon les dispositions prévues par le code des juridictions
financières, précisées par le recueil des normes professionnelles applicables aux chambres
régionales et territoriales des comptes. Trois principes fondamentaux gouvernent l’exécution
des travaux de la chambre : l’indépendance, la contradiction et la collégialité.
L’indépendance
institutionnelle de la chambre et l’indépendance statutaire de ses magistrats garantissent que
les contrôles effectués et les conclusions tirées le sont en toute liberté d’appréciation.
La
contradiction
implique que toutes les observations faites et recommandations formulées sont
systématiquement soumises aux personnes ou responsables des organismes concernés et
qu’elles ne sont rendues définitives qu’après prise en compte des réponses reçues et, s’il y a
lieu, audition. Les réponses obtenues au rapport d’observations définitives sont présentées en
annexe du document publié.
La collégialité
intervient pour conclure les principales étapes de
la procédure et les observations sont examinées et délibérées de façon collégiale par une
formation comprenant au moins trois magistrats.
La chambre territoriale des comptes a reçu délégation de la Cour des comptes pour
procéder au contrôle des comptes et de la gestion de la société immobilière de Nouvelle-
Calédonie par arrêté du Premier président du 12 décembre 2022. L’examen des comptes
couvre les exercices comptables 2018 à 2022 et l’examen de sa gestion porte jusqu’à la
période la plus récente. Les différentes étapes de la procédure sont présentées en annexe
n°1.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
11
1
LE LOGEMENT SOCIAL EN NOUVELLE-CALEDONIE
Les provinces sont compétentes en matière de logement social depuis 1988.
Elles ont élaboré chacune leur propre politique et dispositif d’aides. Ces aides sont
orientées en grande partie vers l’habitat individuel au nord et dans les îles, et vers
l’habitat locatif au sud. Dans ce contexte, si le parc immobilier voit sa croissance
s’infléchir, le parc social occupe une place importante en matière de logement et son
développement a permis une résorption partielle des squats.
1.1
Un fléchissement de la croissance du parc immobilier
En 2019, le parc immobilier calédonien compte 109 000 logements dont 90 800
résidences principales
1
contre 85 000 en 2014 et 72 500 en 2009. Le nombre de
résidences principales a augmenté deux fois moins rapidement entre 2014 et 2019
(+ 6 000) qu’entre 2009 et 2014 (+ 12 500).
Les modes de vie et donc de cohabitation évoluent. La croissance
démographique étant historiquement faible (+ 0,2 % par an entre 2014 et 2019), la
décohabitation demeure un facteur majeur à l’origine de la construction de logements.
L’accroissement du nombre de personnes seules, résultant du vieillissement de la
population, du besoin d’autonomie des jeunes générations, du recul de l’âge du premier
enfant, des divorces et des familles monoparentales, entraîne une hausse du nombre
de ménages et donc du besoin en logement.
Plus de la moitié des logements ont été construits avant l’année 2000 et un
logement sur dix a été construit entre 2014 et 2019. Les nouvelles constructions
représentent environ 20 % du parc dans les communes à forte expansion
démographique (Païta, Dumbéa ou Koné). A l’inverse, elles ne pèsent que 5 % du parc
à Nouméa, où le prix et la rareté du foncier pénalisent les promotions immobilières. Non
seulement la croissance du parc s’est ralentie, mais le nombre de logements vacants a
presque doublé en cinq ans : en 2019, près d’un logement sur dix est vacant, soit 9 900
logements.
1.2
L’essor du logement social
En 2019, environ 14 000 ménages sont locataires d’un logement social contre
11 500 en 2014 et 9 800 en 2009. Les trois principaux bailleurs sociaux (société
1
Source : ISEE, Les conditions de logement en Nouvelle-Calédonie en 2019, synthèse logements-équipements, 2019 (site
consulté le 24 février 2023)
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
12
immobilière de Nouvelle-Calédonie, Fonds social de l’Habitat / Fonds calédonien de
l’habitat et société d’économie mixte Sud habitat) gèrent un parc cumulé de plus de
15 000 logements habités, inoccupés ou en réhabilitation. Ils sont également des acteurs
essentiels de l’accession à la propriété. En province Nord, l’association Teasoa intervient
aussi dans le domaine du logement social et, en province des Îles, la société publique
locale Loyauté habitat a été créée en 2017 par la province pour gérer et développer le
logement social.
Graphique n° 1 :
Nombre de logements gérés par les principaux bailleurs sociaux de
Nouvelle-Calédonie en 2021
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La part du secteur locatif social a augmenté de 13 % en 2009 à 15 % en 2019
des logements habités. Ce taux est désormais identique à celui de l’hexagone. A titre de
comparaison, il est très supérieur à celui de la Polynésie Française (4 %) et inférieur à
celui des départements d’outre-mer (21 %). Le secteur locatif social, rare aux Îles
Loyauté, héberge 5 % des ménages en province Nord, 18,5 % en province Sud et 20 %
dans le Grand Nouméa. Il représente 29 % des logements à Dumbéa, 22 % à Nouméa,
15 % à Koné et Pouembout, 10 % au Mont-Dore, 8 % à Païta et à La Foa et 4 % à
Bourail
2
.
L’Etat a accompagné et financé la construction de logements sociaux sur le
territoire au travers des contrats de développement. Les contrats de développement
interviennent en cofinancement des projets portés par le territoire ou ses collectivités
afin de faciliter leur émergence en générant un effet de levier. Le rapport d’observations
définitives de la Cour des comptes sur les contrats de développement de la Nouvelle
Calédonie sur les exercices 2017 à 2022 mentionne que «
le second poste de dépenses
concerne les questions d’habitat et de logement social qui relèvent de la compétence
des provinces. Ce domaine d’intervention, devrait rester prioritaire dans l’avenir compte
2
Source : ISEE, Les conditions de logement en Nouvelle-Calédonie en 2019, synthèse logements-équipements, 2019 (site
consulté le 24 février 2023)
11 226 (68%)
2098 (13%)
3099 (19%)
SIC
SemAgglo
FSH
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
13
tenu des besoins (…).
». Les contrats de développement ont fait de la politique de
l’habitat un axe majeur constituant leur première dépense depuis 1993 et 21 % des
financements 2017-2022, pour lesquels l’État intervient à hauteur de 75 %.
1.3
Une lente résorption de l’habitat précaire
Une cinquantaine de zones « d’habitat spontané » sont répertoriées dans
l’agglomération en 2019
3
. Leur population est en diminution de 8 % depuis 2014. Ces
habitats précaires sont de tailles très variables, allant de quelques habitants à plusieurs
centaines d’habitants. Plus de 60 % des habitants concernés résident à Nouméa (2 350
en 2019 contre 2 250 en 2014), près d’un tiers à Dumbéa (1 250 en 2019 contre 1 600
en 2014) et 6 % au Mont-Dore (250 en 2019 comme en 2014). Deux quartiers
concentrent à eux seuls près de deux tiers de l’habitat spontané : Nouville à Nouméa et
Cœur de ville à Dumbéa.
Ce sont essentiellement les programmes de relogement qui ont contribué à
stabiliser puis réduire ces constructions précaires. Ainsi, la baisse constatée depuis 2014
découle principalement du démantèlement des squats Kavatawa dans le centre-ville de
Dumbéa et Sakamoto, près du centre-ville de Nouméa. Ces opérations d’aménagement
urbain font suite à la résorption, dans les années 2000 à Nouméa, des squats de Tuband
et de Kaméré, remplacés par des logements sociaux neufs. Même si l’habitat précaire
subsiste, l’essor du logement social a permis de réduire l’ampleur de cette forme
d’habitat.
1.4
Un cadre réglementaire et financier spécifique
La construction de logements est encadrée par une réglementation rendue
complexe par le partage des compétences entre la Nouvelle-Calédonie et les provinces
et par les difficultés propres rencontrées en terres coutumières. De plus, certains outils
financiers développés dans l’hexagone n’ont pas été transposés en Nouvelle-Calédonie.
1.4.1
Des compétences partagées entre les provinces et les communes de
Nouvelle-Calédonie
Conformément au code de l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie, l’autorité
compétente pour délivrer un permis de construire est la province, ou la commune, si
3
ISEE, Les conditions de logement en Nouvelle-Calédonie en 2019.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
14
celle-ci est couverte par un plan d’urbanisme directeur approuvé
4
. Le plan d’urbanisme
directeur, lorsqu’il existe, est élaboré par la commune et proposé à la province. Une
délibération de l’assemblée de province approuve alors formellement le plan
d’urbanisme directeur
5
.
Les provinces étant compétentes en matière de politique de logement et
d’habitat, elles peuvent adopter par une délibération de leur assemblée, un document
stratégique fixant des objectifs en termes de construction ou de renouvellement de
l’habitat privé ou social sur leur territoire. Les compétences des communes sont limitées
en matière de politique de logement et portent essentiellement sur des aides financières
et le pouvoir de police du maire.
En revanche, la capacité des provinces de rendre ce plan obligatoire ou
opposable aux plans d’urbanisme directeur des communes, relève des principes
directeurs de l’urbanisme et donc de la compétence de la Nouvelle-Calédonie. Ainsi, si
les provinces sont compétentes pour établir un plan provincial de l’habitat afin de planifier
le développement des logements sur leur territoire, elles ne peuvent pas imposer aux
communes ou aux syndicats de communes de respecter les orientations de ce plan, ou
les contraindre à adopter des plans similaires au niveau communal ou intercommunal.
1.4.2
L’articulation des documents d’urbanisme entre eux n’est pas fixée par les
principes directeurs du droit de l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie
L’article 20 de la loi organique du 19 mars 1999 relative à la Nouvelle
‐
Calédonie
dispose que : «
Chaque province est compétente dans toutes les matières qui ne sont
pas dévolues à l’Etat ou à la Nouvelle
‐
Calédonie par la présente loi, ou aux communes
par la législation applicable en Nouvelle
‐
Calédonie. […]
». Le 21° de son article 22
prévoit que la Nouvelle
‐
Calédonie est compétente pour définir les «
principes directeurs
du droit de l’urbanisme
» et l’article 50 dispose : «
Dans le respect des principes
directeurs du droit de l’urbanisme fixés par le congrès, l’assemblée de province approuve
les documents de la commune sur proposition du conseil municipal. Le document est
considéré comme approuvé si l’assemblée de province ne s’est pas prononcée dans le
délai d’un an
». L’article 204 vise également dans les actes soumis au contrôle de
4
L’article R.121-4 du code l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie précise que :
« l’autorité compétente pour délivrer le permis de
construire et pour se prononcer en cas d’opposition ou de prescriptions sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable
est la province. Toutefois, dans les communes couvertes par un plan d'urbanisme directeur approuvé, l'autorité compétente est
la commune, sauf délibération contraire du conseil municipal. ».
5
Code de l’urbanisme, article PS. 112-37 : «
A l'issue de la réunion du comité d'études prévue au 5° de l'article PS. 112-16, la
commune propose à la province d'approuver son plan d'urbanisme directeur. A l'appui de cette demande, la commune transmet
le projet de plan d'urbanisme directeur éventuellement modifié pour tenir compte du résultat de l'enquête publique
. »
Article PS. 112-38 : «
La délibération de l’assemblée de province approuvant le plan d’urbanisme directeur fait l’objet d’un
affichage pendant une durée de deux mois à la mairie de la commune concernée ainsi qu’à la direction en charge de
l’aménagement de la province
».
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
15
légalité, «
les décisions individuelles en matière d’urbanisme relevant de la compétence
des provinces
».
Les principes directeurs du droit de l’urbanisme sont définis dans le code de
l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie (article Lp.111-1 à l’article Lp.122-4). Ils sont
constitués des principes directeurs relatifs à l’aménagement et à l’urbanisme ainsi
qu’aux ouvrages, constructions, aménagements, installations et travaux. Le code de
l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie
6
précise la finalité des documents d’urbanisme. Ceux
-ci déterminent «
les conditions permettant d'assurer, dans le respect des objectifs du
développement durable :
a) l'équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain et la
préservation des espaces agricoles et forestiers, des sites et des paysages naturels et
une consommation économe et maîtrisée des espaces ;
b) la diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat,
en prévoyant des capacités d'aménagement, de construction et de réhabilitation
suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en
matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives et culturelles ainsi
que d'équipements publics et d'équipement commercial et de réseaux ;
c) la sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables et
la revitalisation des centres urbains et ruraux, la qualité de l'urbanisme ;
d) la sécurité et la salubrité publiques ;
e) la préservation des ressources
naturelles,
de
la biodiversité,
des
écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des
continuités écologiques ;
f) la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques,
des pollutions et des nuisances de toute nature ;
g) la rationalisation de la demande de déplacement ».
Au titre des principes directeurs, le code de l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie
prévoit à ce jour, comme document, le plan d’urbanisme directeur, défini à l’article
Lp.112-1 du code de l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie
7
ainsi que le permis de
construire et la déclaration préalable, mentionnés au titre II (article Lp.121-1 à Lp.122-4
du code de l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie).
Comme le précise le Conseil d’Etat dans son avis n° 383819 du 18 mai 2010
relatif aux limites entre les principes directeurs du droit de l’urbanisme et les règles
d’urbanisme édictées par les provinces, ces principes directeurs ne déterminent pas
6
Article Lp 111-2 du code de l’urbanisme de Nouvelle-Calédonie.
7
Art Lp.112-1 du code de l’urbanisme : « Le plan d'urbanisme directeur est un document de planification stratégique à l'échelle
du territoire de la commune qui fixe, dans le respect des principes énoncés à l'article Lp. 111-2, les orientations d'aménagement
et les règles d'utilisation du sol (…). »
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
16
l’ensemble des catégories de documents, leur articulation ainsi que les objectifs
poursuivis. Dans cet avis, le Conseil d’Etat avait indiqué, concernant les documents
d’urbanisme, que constituent des principes directeurs de l’urbanisme «
la détermination
des catégories de documents, la fixation de leurs objectifs, l’attribution des compétences
sous réserve des dispositions de loi organique […], l’articulation des différents
documents entre eux et leur caractère opposable
».
L’absence de définition précise de principes directeur de droit de l’urbanisme
fixant l’articulation des différents documents d’urbanisme entre eux fragilise les
délibérations territoriales et les documents d’urbanisme eux-mêmes. Ainsi, le Conseil
d’Etat (avis n° 357824 du 27 juillet 2012) a jugé qu’une délibération provinciale prévoyant
un zonage et une réglementation concernant la restructuration de l’habitat spontané
avait empiété sur la compétence de la Nouvelle-Calédonie, entraînant l’annulation de
cette délibération par le tribunal administratif le 13 septembre 2012.
1.4.3
La difficulté des opérations sur terres coutumières
L'aménagement des terres coutumières représente un enjeu pour le territoire. En
effet, le développement des infrastructures sur terres coutumières limite l'exode rural
(notamment vers le grand Nouméa) en fixant les populations sur place. De plus,
l'aménagement de ces zones freine le développement d'installations sans cohérence ou
trop dispersées génératrices de surcoûts importants pour les équipements publics à la
charge des collectivités. Enfin, la superficie que représentent les terres coutumières
constitue une opportunité pour certaines communes qui ont du mal à se développer faute
d'espace (sur la côte est en particulier) et dans les zones à forte croissance, le
développement doit se faire également sur foncier coutumier afin de ne pas générer de
trop fortes disparités sociales, sources de tensions.
La terre coutumière est une catégorie de foncier instituée par la Loi organique du
19 mars 1999 qui précise, dans son article 18, que « […] Les terres coutumières sont
constituées des réserves, des terres attribuées aux groupements de droit particulier
local
et des terres qui ont été ou sont attribuées par les collectivités territoriales ou les
établissements publics fonciers, pour répondre aux demandes exprimées au titre du lien
à la terre. Elles incluent les immeubles domaniaux cédés aux propriétaires coutumiers.
Les
terres
coutumières
sont
inaliénables,
incessibles,
incommutables
et
insaisissables
».
Historique des terres coutumières
Les premiers terrains reconnus comme relevant du statut coutumier sont les réserves mises en
place au cours de la deuxième moitié du XIXème siècle dans un objectif de cantonnement des
tribus de la grande terre. La quasi-totalité des Îles Loyauté a été déclarée réserve autochtone à
la fin du XIX
ème
siècle puis l’Île des Pins au début du XX
ème
siècle.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
17
Le processus de réforme lancé en 1978 a privilégié les attributions foncières à des tribus (sous
la forme d’agrandissement de réserve) et à des clans (attributions claniques) sous le régime de
la délibération n° 116 du 14 mai 1980.
Les terres coutumières regroupent aujourd’hui les réserves et agrandissements de réserves
8
,
les terres de clans
9
et les terres des groupements de droit particulier local
10
. Les terres des
groupements de droit particulier local
11
relevaient du droit commun jusqu’à ce que la loi
organique du 19 mars 1999 les intègre dans le régime des terres coutumières.
L’ensemble des terres coutumières des provinces Nord et Sud (grande terre,
Belep et Île des Pins) couvre 314 520 hectares et représente 19 % de la superficie totale
des
deux
provinces.
Avec
les
Îles
Loyautés,
les
terres
coutumières
couvrent 503 910 hectares, soit 27,4 % du territoire de la Nouvelle-Calédonie. Ces
chiffres globaux présentent des disparités fortes :
la moitié des terres coutumières de Nouvelle-Calédonie se trouve en province
Nord et représente un quart du territoire de cette province ;
la province Sud regroupe 12 % du foncier coutumier, qui couvre 9 % de sa
superficie. 8 440 hectares de terres coutumières sont situés dans le grand
Nouméa ;
38 % du foncier coutumier se trouve en province des Îles Loyauté qui est
constituée en quasi-totalité de terres coutumières.
Le domaine des collectivités est conséquent, représentant plus de 55 % de la
superficie du pays, appartenant en grande partie au gouvernement de la Nouvelle-
Calédonie (46,7 % du territoire), puis aux provinces (7,9 % du territoire) et aux
communes (0,6 %) puis à l’Etat (0,4 % du territoire). Ce domaine est néanmoins avant
tout constitué de la chaîne centrale de la grande terre. Le domaine privé représente
15,9 % du territoire.
Les difficultés juridiques et financières freinent le développement du foncier
coutumier. Les interventions sur foncier coutumier doivent prendre en compte le fait que
la propriété du terrain sur lequel repose les infrastructures n’est pas privée et ne peut
être apporté en garantie d’un emprunt bancaire. Seule l'épargne ou les aides des
collectivités peuvent permettre de développer un projet privé.
8
Arrêté du Gouverneur du 22 janvier 1868 relatif à la constitution de la propriété territoriale indigène.
9
Délibération n° 116 du 14 mai 1980 fixant les modalités d’attribution des terres au titre de la réforme foncière.
10
Décret n° 89-570 du 16 août 1989 relatif aux groupements de droit particulier local.
11
Le groupement de droit particulier local (GDPL) est une construction juridique propre à la Nouvelle-Calédonie qui concilie le
droit civil et l’organisation coutumière dans le transfert des terres à la communauté kanak. Il regroupe des individus attachés
entre eux par des liens coutumiers (au sein d’une famille, d’un clan, d’une tribu). Le GDPL est donc principalement constitué de
personnes de statut civil coutumier et il est géré par le droit coutumier. Un GDPL peut avoir pour objet une activité économique
ou de devenir propriétaire foncier dans le cadre de la réforme foncière.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
18
1.4.4
Des schémas de financement du logement social propres au territoire
La participation de l’employeur à l’effort de construction (le 2 % logement) est
recouvrée par la caisse de compensation des prestations familiales, des accidents du
travail et de prévoyance des travailleurs de Nouvelle-Calédonie (CAFAT) pour le compte
du fonds social de l’habitat. Ces ressources permettent au fonds social de l’habitat de
financer l’acquisition de terrains, des frais de lotissement et de construction, le déblocage
de prêts aux ayants-droits, l’aide au logement, les versements à sa filiale, le fonds
calédonien de l’habitat pour financer des opérations locatives, des subventions, des
bonifications de prêts de la Caisse des dépôts et consignation (en 2020) ainsi que les
frais de fonctionnement du fonds
12
.
Alors que l’accord sur la Nouvelle-Calédonie signé à Nouméa le 5 mai 1998
stipule à l’article 4.3 relatif à la politique sociale que «
l'effort en faveur du logement social
sera poursuivi avec le concours de l'Etat. L'attribution des financements et les choix des
opérateurs devront contribuer à un équilibre géographique. Une distinction sera
effectuée entre les rôles de collecteur, de promoteur et de gestionnaire du parc social.
»,
le fonds social de l’habitat et sa filiale cumulent les rôles de collecteur, promoteur et
gestionnaire du parc social sans réelle recherche d’équilibre géographique.
Action Logement en métropole
La participation des employeurs à l’effort de construction instaurée par les partenaires sociaux en
1953 pour répondre aux difficultés de logement des salariés, a conservé son nom initial de
« 1 % logement », bien qu’elle ne représente plus qu’à 0,45 % de la masse salariale, soit en 2020
une contribution obligatoire de 1,7 Md€ acquittée par les entreprises de plus de 50 salariés. La
dernière réforme de ce dispositif date de 2016. Elle a abouti à la création du groupe Action
Logement pour mettre fin à une organisation éclatée et insuffisamment contrôlée de la gestion
de ce prélèvement. Action Logement contrôle plus de 50 filiales immobilières possédant près d’un
million de logements - soit plus de 20 % du parc national de logements sociaux. La Cour des
comptes a publié un rapport dans lequel elle dresse un premier bilan de cette réforme et formule
des recommandations
13
.
En métropole, le 1 % logement est reversé entre plusieurs opérateurs avec un principe de
non-discrimination, prévu à l’article L. 313-17-3 du code de la construction et de l’habitation.
L'existence de liens capitalistiques directs ou indirects entre le groupe Action Logement et les
personnes morales bénéficiaires ne peut constituer un critère de sélection qui conduirait à
avantager ces personnes morales, sans préjudice des différentes natures que peuvent prendre
ces emplois.
12
Chambre territoriale des comptes de la Nouvelle-Calédonie,
rapport d’observations définitives relatif au fonds social de l’habitat
et sa filiale le fonds calédonien de l’habitat
, délibéré le 15 février 2024.
13
Cour des comptes,
rapport d’observations définitives relatives à Action Logement : un premier bilan de la réforme
, exercices
2017-2020
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
19
D’autres dispositifs n’ont pas été transposés sur le territoire, notamment l’agence
nationale pour la rénovation urbaine
14
qui permet, en métropole et à l’outremer, de piloter
et de financer les opérations de renouvellement urbain et des projets d’investissement
d’avenir en faveur de la jeunesse et de l’innovation. Il n’existe pas non plus en Nouvelle-
Calédonie de caisse de garantie du logement locatif social
15
, acteur important de
l’accompagnement financier des organismes de logement social. Leur absence pénalise
les collectivités et organismes œuvrant dans le domaine des politiques de logement
social en Nouvelle-Calédonie alors que les enjeux financiers et de rénovation urbaine
sont devenus prioritaires.
1.4.5
Un indice de révision des loyers plafonné
La révision des loyers arrêtés par les organismes de logement social est
encadrée en Nouvelle-Calédonie, tant en ce qui concerne les locaux à usage d’habitation
qu’en ce qui concerne les locaux à usage commercial.
Concernant les locaux à usage d’habitation, l'arrêté n°85-364/CM du 10 juillet
1985 régit les baux conclus entre le 1
er
août 1985 et la date d'entrée en vigueur de la
délibération n°222 du 6 décembre 2006. Il prévoit que la
« majoration annuelle du loyer
ne peut excéder la variation de l’index du bâtiment de Nouvelle-Calédonie (BT 21 – tous
travaux confondus), prise en compte sur la période écoulée depuis la date d’effet, selon
le cas, du contrat initial ou de la dernière majoration
». La délibération n° 222 du 6
décembre 2006 relative au prix des loyers des locaux à usage d'habitation porte création
de l'indice de révision des loyers (IRL). Il est calculé à partir de la moyenne des 12
derniers mois de l’index du bâtiment en Nouvelle-Calédonie (BT21) et de l’indice des
prix à la consommation (IPC) hors tabacs et hors loyers
16
. L'index du bâtiment et l'indice
de révision des loyers, calculés mensuellement par l'institut de la statistique et des
études économiques, sont publiés au Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie. La
délibération n° 152 du 28 septembre 2011 relative à la révision du prix des loyers des
locaux à usage d'habitation stipule, dans son article 2, que la majoration annuelle des
loyers ne peut excéder 2 %.
Concernant les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, la délibération
n°094 du 8 août 2000 relative à la révision des loyers des baux d’immeubles ou de locaux
à usage commercial, industriel ou artisanal fixe les règles en matière de révision des
loyers de ces baux. L’indice de revalorisation des loyers d’immeubles ou de locaux à
usage commercial, industriel ou artisanal est basé sur l’index du bâtiment de Nouvelle-
14
L’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) a été créée par l’article 10 de la loi n°2003-710 du 1
er
août 2003
d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et son fonctionnement précisé par décret n°2004-123 du
9 février 2004 et décret n°2019-438 du 13 mai 2019.
15
Code de la construction et de l’habitation, art L.452-1 : « La Caisse de garantie du logement locatif social est un établissement
public national à caractère administratif. Elle gère un fonds de garantie de prêts au logement social.(..) Elle contribue, dans les
conditions fixées à l'article L. 452-1-1, à la mise en œuvre de la politique du logement en matière de développement de l'offre de
logement locatif social et de rénovation urbaine. »
16
IRL = 0,5 x mBT21 + 0,5 x mIPC hors tabacs et hors loyers-m=moyenne des 12 derniers mois
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
20
Calédonie. Depuis le mois d’avril 2021, celui-ci a connu une progression importante
(+ 7,39 % entre avril 2021 et avril 2022), engendrée par la crise sanitaire, et accentuée
depuis 2023 par l’augmentation du prix des matières premières. Afin d’éviter une
augmentation sensible des loyers commerciaux, industriels ou artisanaux, le congrès a
adopté la délibération n° 240 du 28 juin 2022 afin de plafonner l’augmentation de ces
loyers dans le cadre des trois modes de revalorisation que sont le renouvellement
(revalorisation maximum à + 7,5 %), la revalorisation triennale (+ 3,27 %) et enfin la
clause d’échelle mobile
17
(+ 2 %).
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
En 201 9, le parc immobilier compte 109 000 logements en Nouvelle-Calédonie dont 90 800
résidences principales. La part du secteur locatif social a augmenté de 13 % en 2009 à 15 %
en 2019 des logements habités. Ce taux est désormais identique à celui de l’hexagone et très
supérieur à celui de la Polynésie française (4 %). Le secteur locatif social, rare aux Îles
Loyauté, héberge 5 % des ménages en province Nord, 18,5 % en province Sud et 20 % dans le
grand Nouméa. La croissance du parc de logement social ralentit alors que la résorption de
l’habitat précaire concerne encore près de 4 000 personnes dans le grand Nouméa en 2019.
Les contrats de développement ont fait de la politique de l’habitat un axe majeur qui constitue
leur première dépense depuis 1993 et 21 % des financements 2017-2022, pour lesquels l’Etat
intervient à hauteur de 75 %. La réalisation des opérations immobilières est cependant freinée
par un cadre réglementaire prévoyant un partage des compétences entre le territoire et les
provinces, une articulation complexe des documents d’urbanismes entre eux et des politiques
du logement social différentes selon les provinces. Les opérations sur terres coutumières restes
difficiles du fait de leur statut. Enfin, l’équilibre financier des opérations est rendu plus difficile
à atteindre en l’absence de reversement de la participation des employeurs à l’effort à
l’ensemble des opérateurs du logement social, la non transposition de certains outils en faveur
de la rénovation urbaine ou de garantie des prêts et le plafonnement de la révision des loyers
des locaux à usage d’habitation depuis 2011 et de ceux des locaux à usage commercial,
industriel ou artisanal depuis 2022.
17
Mécanisme de révision du loyer commercial d’origine conventionnelle entre le locataire et le bailleur. La clause d’échelle mobile
est la clause par l’effet de laquelle le locataire et le bailleur s’accordent pour indexer le loyer en cours de bail selon un indice et
une périodicité convenue entre elles. Elle ouvre droit à une révision automatique du loyer en cours de bail.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
21
2
UN PARC IMMOBILIER QUI CONNAIT UN TAUX DE
VACANCE ELEVE
En vertu de ses statuts
18
, la société a pour objet de concourir au développement
de la Nouvelle-Calédonie et à ce titre de construire ou de gérer des logements destinés
à la location ou devant faire l’objet d’opérations de vente ou de location-vente permettant
l’accession par des particuliers, à la propriété de leur habitation personnelle.
Elle construit aussi, ou assure la gestion, de locaux ou d’installations destinés à
la location ou devant faire l’objet d’opérations de vente afin de contribuer au
développement de la vie économique et sociale à l’endroit où ils sont implantés.
Pour ces missions, elle peut aussi acquérir, aménager ou lotir des terrains et
gérer des réserves foncières en vue de la construction des logements et de locaux, ou
de créer des cités jardins et jardins familiaux.
Elle peut enfin réaliser toutes les opérations immobilières ou de financement, y
compris la création et la gestion de sociétés civiles immobilières, pour contribuer à la
réalisation de ses missions.
2.1
Un ralentissement de la croissance du patrimoine depuis 2020
Les logements locatifs de la société sont répartis sont concentrés en province
Sud. Au 31 décembre 2022, la SIC gère un patrimoine de 11 331 logements
19
dont :
912 en province Nord (soit 8 % du parc) ;
5 en province des Îles (soit 0,04 % du parc) ;
10 414 en province Sud (soit 91,9 % du parc).
18
Statuts de la société, article 4
19
Rapport d’impacts de la SIC de 2022.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
22
Carte n° 1 :
Répartition géographique des logements sociaux gérés par la SIC au 31 décembre 2022
Source : Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie
La croissance annuelle du parc est de 2,45 % par an entre 2012 et 2019
20.
Elle
diminue à partir de 2020 pour s’établir à 0,48 % entre 2020 et 2022. 20 logements ont
été vendus en 2021 et 37 en 2022.
Graphique n° 2 :
Evolution du nombre de logements sociaux gérés par la SIC de 2012 à 2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
20
L’année de stagnation de la progression du parc immobilier en 2015 correspond à la démolition de quatre tours de Saint
Quentin.
9 695
9 962
10 239
10 200
10 358
10 624
10 886
11 168
11 226
11 325
11 331
8 500
9 000
9 500
10 000
10 500
11 000
11 500
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
23
Les livraisons de logements réellement réalisés sont inférieures aux prévisions,
notamment à partir de 2020, année pour laquelle le décalage est de 18,5 %. En 2021,
les livraisons de logements réalisés
21
sont environ deux fois moins importantes par
rapport à celles prévues.
Graphique n° 3 :
Comparatif des livraisons prévues à celles effectivement réalisées
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Selon le directeur, cette baisse est à mettre en regard des orientations du plan
provincial de l’habitat et du logement de la province Sud adopté en mars 2022 visant
notamment à mobiliser les logements vacants, à revoir l’équilibre financier de certaines
opérations et à réorienter les investissements vers la rénovation urbaine
22
. De plus, deux
opérations dont le financement était prévu au titre des contrats de développement, sur
Tindu et Pierre Lenquette, ont été annulées du fait de leur poids financier et de la volonté
d’encourager l’accession à la propriété.
23
Au 31 décembre 2022, le parc est composé de 82 % de logements sociaux
(logements locatifs aidés, logements de transition, et logements locatifs de transition
aidés), 16 % de logements intermédiaires qui ne bénéficient pas d’aides, hormis la
défiscalisation, et de 2 % de logements en accession aidée.
21
Rapport d’impacts de la SIC de 2021, page 18 : 131 équivalents logements ont été livrés comprenant les logements à usage
d’habitation et commerciaux.
22
Selon le rapport de présentation de la délibération de l’assemblée de la province Sud, le plan provincial de l’habitat et du
logement comprend huit orientations (informer et conseiller les ménages, favoriser l’accès au logement pour tous, lutter contre le
mal logement, résorber les squats d’ici 25 ans, produire un habitat adapté aux modes de vie, avoir une gestion équilibrée de
l’occupation du parc public, améliorer la tranquillité et l’attractivité des quartiers, mobiliser le parc de logements vacants).
23
Cour des comptes,
Les contrats de développement de la Nouvelle-Calédonie
, exercices 2017-2022, page 51 et suivantes.
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2018
2019
2020
2021
Livraisons prévues
Livraisons réalisées
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
24
Les différents types de logements sociaux en Nouvelle-Calédonie
Le code des aides à l’habitat en province Sud (article 100-4) définit deux types de logements :
-
Logement locatif aidé (LLA)
:
logement issu d’une opération de construction sociale, géré par un
bailleur social, dont la construction a fait l’objet d’une subvention d’équilibre de la province Sud et qui
est donné à bail contre un loyer d’équilibre, pendant une durée définie par convention avec la province
Sud, à des ménages répondant aux conditions fixées par le code des aides à l’habitat en province
Sud. Les logements locatifs très aidés (LTA) et les logements aidés (LA) issus de la délibération
modifiée n° 34-98/APS du 10 juillet 1998 portant réglementation des aides à l'habitat social dans la
province Sud sont assimilés aux logements locatifs aidés (LLA).
-
Logement locatif de transition (LLT
) : logement issu d’une opération de construction sociale, géré par
un bailleur social et qui est donné à bail contre un loyer d’équilibre, pendant une durée définie par
convention avec la province Sud, à des ménages. Afin de favoriser la mixité sociale, les conditions de
ressources retenues pour les LLT sont moins exigeantes que pour les logements locatifs aidés. Les
logements aidés de transition (LAT) issus de la délibération modifiée n° 34-98/APS du 10 juillet 1998
portant réglementation des aides à l'habitat social dans la province Sud sont assimilés aux logements
locatifs de transition (LLT).
Le code de l’habitat aidé en province Nord définit les
logements locatifs intermédiaires
aidés
.
Celui-ci est
accessible pour une personne ou un ménage dont les revenus mensuels imposables des bénéficiaires sont
inférieurs ou égales à 550 000 F CFP
2.2
Des travaux de réhabilitation programmés
Le parc immobilier locatif est constitué de deux grandes catégories de
logements :
le patrimoine ancien construit avant 1980 : constitué quasi-exclusivement de barres
et de tours, réparti sur plusieurs sites au sein de la commune de Nouméa (les
résidences Pierre-Lenquette, Tindu et Magenta, Saint-Quentin, Rivière-Salée et
Boutonnet) ;
le patrimoine construit après 1990 : constitué essentiellement de petits immeubles
collectifs et d’habitat individuel dense (duplex, logements en bande, etc.).
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
25
Graphique n° 4 :
Les différentes générations de logements locatifs gérés par la SIC
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Jusqu’aux années 2000, environ 200 logements nouveaux étaient livrés chaque
année. Ce nombre a atteint 360 logements par an entre 2010 et 2020 avant de ralentir
à 50 logements en 2022.
L’âge moyen du parc est de 21 ans
24
. Le patrimoine âgé de plus de 21 ans est
composé de 124 résidences, ou 4 938 logements, et le patrimoine âgé de moins de 21
ans est composé de 190 résidences ou 6 227 logements. Plus de 16
% de logements en
location ont été livrés avant 1980.
Depuis 2012, 406 logements ont été réhabilités soit une moyenne annuelle
d’environ 40 logements par an constituant 0,4 % du parc. Ces 406 logements concernent
les résidences Pierre Lenquette (110 logements), N’Gea (130 logements), Tindu (90
logements) et Quartier de Saint Quentin (76 logements). Cela représente un
investissement de 5,5 MdF CFP, soit un ratio moyen de 13,5 MF CFP par logement
réhabilité
25
.
24
En comparaison, l’âge moyen du parc du Fonds social de l’habitat et de 11 ans et celui de la SEM Sud habitat de 9 ans.
25
Ce ratio peut varier significativement (de 8 à 20 MF CFP) d’un bâtiment à l’autre.
1801
2165
3659
3601
105
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
Avant 1980
1990-2000
2000-2010
2010-2020
>2020
Nombre de logements
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
26
Graphique n° 5 :
Nombre de logements réhabilités livrés sur la période 2012-2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Un troisième plan stratégique de patrimoine
26
a été présenté lors du conseil
d’administration du 6 décembre 2017, sans validation formelle. Ce plan stratégique
identifiait les composants techniques des bâtiments (équipements techniques,
aménagements intérieurs et extérieurs, clos-couvert, etc.) et présentait un budget
prévisionnel de 2017 à 2022 dimensionné en fonction de la durée de vie des
composants. Il permettait d’obtenir une vision consolidée des budgets à allouer chaque
année à la politique de maintenance.
Les investissements réalisés en matière de gros entretien et réparation dans le
cadre du plan stratégique de patrimoine 2017-2022 sont cohérents avec ceux prévus
sur l’ensemble de la période.
26
Le plan stratégique de patrimoine est défini dans l’hexagone par la circulaire n° 2001-89/UHC/IUH2/30 du 18 décembre 2001.
Ce plan doit notamment permettre aux organismes de logements sociaux de réfléchir à l’attractivité de leur patrimoine, en fonction
de la connaissance des marchés locaux de l’habitat et des attentes des locataires et des demandeurs de logement, aux conditions
de gestion et d’occupation sociale des groupes immobiliers ainsi qu’aux arbitrages à effectuer en matière d’entretien, de
réhabilitation, de démolition et de reconstruction. La dimension stratégique du plan signifie qu’il doit permettre la coordination
d’actions successives (politique d’entretien et de grosses réparations, une politique de gestion, politique d’investissement et de
désinvestissement) visant à rendre un meilleur service aux habitants.
40
40
0
50
20
30
30
60
116
20
0
0
20
40
60
80
100
120
140
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
27
Graphique n° 6 :
Comparatif investissements prévus et réalisés dans le cadre du plan stratégique de
patrimoine
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Un nouveau plan stratégique de patrimoine a été élaboré et validé par le conseil
d’administration du 28 novembre 2023
27
. Il présente un état des lieux du patrimoine
actuel et des scénarios de travaux pour son devenir.
Le patrimoine, affecté par l’âge et les dysfonctionnements urbain, est jugé
globalement de qualité moyenne selon l’échelle d’évaluation utilisée par le prestataire
externe pour réaliser le plan stratégique de patrimoine. Les emplacements des
résidences sont satisfaisants, notamment en termes de desserte et de proximité des
commerces et écoles. La qualité de la conception présente pour une partie des
résidences des défauts fonctionnels importants. L’accessibilité reste compliquée et
nécessite de revoir la stratégie de la société pour adapter les logements en
conséquence. Près de la moitié du patrimoine présente des besoins en matière de
réparation dont quelques résidences qui nécessitent des travaux importants.
Enfin le confort thermique des logements est plutôt bon. L’impact de l’amiante
serait limité sauf pour quelques bâtiments
28
pour lesquels la chambre invite la société à
réaliser des travaux de diagnostic.
Sur la base de cet état des lieux, les investissements programmés s’élèvent à un
montant maximal de 28 MdF CFP HT sur 10 ans, de 2023 à 2032. Les différents
scenarios envisagés concilient les objectifs suivants :
27
Procès-verbal du conseil d’administration du 28 novembre 2023.
28
La présence d’amiante dans le patrimoine a été estimée sur la base de la connaissance des équipes terrain et des dates de
construction. 40 % du patrimoine serait concerné dont 5 résidences regroupant 15 % des logements.
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
1,8
2018
2019
2020
2021
MdF CFP
Investissement prévu
Investissement réalisé
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
28
travailler sur un programme de rénovation urbaine des grandes résidences
qui cumulent des défauts fonctionnels et techniques ;
vendre le petit patrimoine dont le statut le permet (non conventionné)
29
et
reprendre la construction neuve, à échéance de quatre ans, pour assurer
un renouvellement du parc ;
améliorer les parties communes et pieds de bâtiment des résidences en
bon état technique ;
rendre
accessibles
les
logements
pour
lesquels
les
montants
d’investissement restent modérés et les résidences qui font déjà l’objet
d’une réhabilitation ;
assurer les travaux d’urgences techniques sur toutes les résidences ;
conserver tous les travaux liés à la sécurité ;
améliorer la performance environnementale des logements (protections
solaires et chauffe-eaux solaires).
2.3
Une vacance importante
La vacance peut être frictionnelle et considérée comme une variable
d’ajustement de la tension du marché de l’habitat. Elle correspond alors à un stock de
logements vides pour répondre à une évolution ponctuelle de la demande en logements.
La vacance de certains types de logements peut aussi être la traduction d’une forme
d’inadaptation entre l’offre de logement et la demande de la population.
Au 31 juillet 2023, le taux moyen de vacance est de 14,03 %, en hausse par
rapport à 2022 (13,63 %). Le taux moyen de vacance commerciale
30
ressort à 8,41 %
en légère amélioration par rapport à 2022 (8,59 %). Le taux de vacance technique
31
est
de 5,62 % en augmentation par rapport à 2022 (5,04 %).
29
Un volume annuel de cession de 600 MF CFP est envisagé.
30
Le terme de vacance commerciale désigne le phénomène par lequel des locaux ne trouvent pas de preneur à la location.
31
La vacance technique est une vacance de transformation des biens qui rassemble diverses causes techniques avec des
travaux lourds en projet ou en cours.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
29
Graphique n° 7 :
Taux de vacance du parc locatif de la Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Du 1
er
janvier 2018 au 31 juillet 2023, le taux de vacance commerciale a
augmenté de 63,6 % en passant de 5,14 % à 8,41 % et le taux de vacance technique a
augmenté de 33,5 % en passant de 4,21 % à 5,62 %.
La particularité du patrimoine de la société réside dans le fait que quatre
résidences (Pierre-Lenquette, Tindu et Magenta et Saint-Quentin) concentrent des taux
de vacance importants au 31 juillet 2023 : 41 % pour la résidence Pierre Lenquette,
39,3 % pour la résidence Tindu, 26,7 % pour la résidence Magenta et 100 % pour la
résidence Saint-Quentin
32
.
Le fort taux de vacance de ces résidences pénalise la vacance moyenne du parc
de la société. En les excluant du périmètre, la vacance moyenne du parc de la société
s’établirait à 11,6 %. Ce taux de vacance est important comparativement à celui
organismes de logements sociaux de l’hexagone pour lesquels il se situe, en 2021, à
2,9 %
33
.
La perte financière engendrée par la vacance des logements est estimée à
1 212 MF CFP par an
34
. Elle est constituée à hauteur de 30 % par la vacance des
logements des résidences Pierre-Lenquette, Tindu, Magenta et Saint-Quentin
32
La résidence Saint-Quentin, livrée en 1966 est constituée de 193 logements. Les bâtiments sont vides et en attente de décision
quant à leur avenir.
33
Ministère de la transition écologique, Essentiel DataLab, décembre 2021 (site : https://www.statistiques.developpement-
durable.gouv.fr/le-parc-locatif-social-au-1er-janvier-2021)
34
La perte financière est calculée comme la différence entre les loyers théoriques et les loyers quittancés. Un loyer théorique est
un loyer qui devrait être perçu par le bailleur en l’absence d’impayés du locataire ou de vacance du logement (pour la société
8 279 MF CFP). Un loyer quittancé est un loyer payé par le locataire au bailleur, ayant
fait l’objet d’une quittance, document remis
au locataire par lequel le bailleur reconnait avoir bien reçu le montant de sa créance (pour la société 7 067 MF CFP)
.
5,14
6,31
7,78
8,42
8,59
8,41
4,21
4,32
3,69
3,9
5,04
5,62
9,35
10,63
11,47
12,32
13,63
14,03
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Taux de vacance commerciale
Taux de vacance technique
Vacance globale
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
30
(73 MF CFP pour la résidence Pierre Lenquette, 42 MF pour la résidence Tindu,
160 MF CFP pour la résidence Magenta et 95 MF CFP pour la résidence Saint Quentin,
soit 370 MF CFP par an au total).
Afin de diminuer la vacance, la société a renforcé, en 2021, sa stratégie
commerciale
35
. L’objectif est de réduire la vacance des logements locatifs, d’attirer de
nouveaux prospects, de développer l’attractivité des résidences, de réduire les préavis
de départ, de réduire la vacance des commerces et de favoriser la commercialisation
des produits en accession (voir annexe n°3). La chambre note qu’un bilan devait être
présenté au conseil d’administration après trois ou six mois de mise en œuvre, ce qui
n’a pas été le cas.
La société a élaboré un plan d’urgence qui a pour objectif de permettre de gagner
3 % de vacance sur trois ans. Ce plan d’urgence 2023-2025 devrait permettre de
remettre à la location 300 logements grâce à la rénovation du parc ancien de plus de dix
ans avec une obligation minimale de 100 logements rénovés sur la zone du grand
Nouméa (le coût unitaire par logements est de 2 MF CFP soit un total de 200 MF CFP) et
l’adaptation de 200 logements (le coût unitaire par logement est de 0,6 MF CFP soit un
total de 120 MF CFP). Ce plan prévoit aussi la mise en sécurité de 200 logements pour
un coût unitaire par logement de 2 MF CFP soit un total de 400 MF CFP. La mise en
œuvre du plan d’urgence reste toutefois conditionnée à l’octroi de financements externes
(Etat, provinces, etc.).
La société a poursuivi ses efforts pour accroître les entrées locatives et contenir
les départs. Au 31 octobre 2023, elle enregistre 817 entrants (dont 30 % des
relogements internes) contre 834 sortants. L’année 2023 est ainsi proche de l’équilibre,
après deux années précédentes marquées par des flux nets négatifs (perte de près de
180 locataires par an, avec un flux de 823 entrants pour 1 000 sortants en 2021 et 999
entrants pour 1 179 sortants en 2022). Les délais de relocation ont été réduits. En effet,
depuis fin octobre 2023, la gestion des états des lieux sortants a été dématérialisée
jusqu’à la facturation en passant par la signature électronique du locataire. Une évolution
semblable est envisagée pour les états des lieux entrants.
Afin d’assurer la pleine information des administrateurs sur la mise en œuvre des
mesures visant à réhabiliter le patrimoine et réduire la vacance des logements locatifs,
la chambre recommande à la société de présenter annuellement un suivi au conseil
d’administration des mesures mises en œuvre et leur financement.
35
107ème conseil d’administration du 27 avril 2021
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
31
Recommandation n° 1
(performance) :
présenter
annuellement
en
conseil
d’administration un bilan des financements dégagés et des mesures mise en œuvre
pour réhabiliter le patrimoine et réduire la vacance locative (échéance 2025).
2.4
Des impayés en hausse depuis 2018
Le stock d’impayés des locataires personnes physiques a pratiquement doublé
en cinq ans, passant de 1,13 MdF CFP en 2018 à 2,1 MdF CFP en septembre 2023.
Graphique n° 8 :
Variation du stock d’impayés par type de logement
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La progression est particulièrement importante pour les logements intermédiaires
aidés en province Nord (+ 307 % passant de 53 MF CFP en 2018 à 216 MF CFP en
septembre 2023) et les logements en accession aidée (+ 153 % passant de 39 MF CFP
en 2018 à 99 MF CFP en septembre 2023). En valeur absolue, ce sont les logements
locatifs aidés qui ont vu leur stock d’impayé augmenter le plus, passant de 777
MFCFP
fin 2018 à 1 258 MF CFP en septembre 2023 soit une augmentation de 481 MF CFP.
39
99
38
92
150
297
777
1 258
70
152
53
216
0
500
1000
1500
2000
2500
Stock impayés en 2018
Stock impayés en septembre 2023
MF CFP
Logement en accession aidée
Commerces et locaux de services
Logements intermédiaires (économiques)
Logements locatifs aidés (LLA)
Logements locatifs de transition (LLT)
Logements intermédiaires aidés
(en province Nord)
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
32
Le taux annuel de variation des impayés rapportés au chiffre d’affaires est en
augmentation entre 2016 et septembre 2023 passant de 1,90 % en 2016 à 3,75 % en
septembre 2023.
Graphique n° 9 :
Taux annuels de variation des impayés rapportés au chiffre d’affaires
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Le service recouvrement est constitué d’une équipe de six personnes qui
interviennent au premier franc d’impayé. Le suivi du recouvrement du loyer du mois en
cours consiste à relancer les clients qui sont en rejet de prélèvement et suivre les
engagements des régularisations attendues jusqu’à la fin du mois, lorsqu’elles sont
possibles, relancer les clients qui payent en caisse après le 15 du mois et suivre les
encaissements.
Si la situation d’impayés persiste, les dossiers sont transmis au service du
contentieux qui suit les engagements pris par les clients. Les contacts téléphoniques de
relance sont systématiques et les rendez-vous clientèles sont également prévus à
chaque changement de situation. Un nouveau plan d’apurement est proposé en dernier
recours avant, le cas échéant, le lancement d’une procédure de résiliation de bail.
Les agences de proximité ne sont pas mises à contribution dans le cadre des
difficultés de recouvrement alors qu’elles pourraient mieux appréhender les difficultés de
paiement des loyers ou orienter vers les dispositifs publics d’accompagnement social et
permettre d’anticiper les risques d’impayés. Afin de diminuer le taux annuel d’impayés,
la chambre recommande à la société de renforcer le rôle des agences de proximité dans
la gestion des impayés et d’améliorer la connaissance de sa clientèle.
Afin d’anticiper les risques d’impayés et d’améliorer leur recouvrement, la
chambre recommande à la société de renforcer le rôle des agences de proximité dans
la gestion des impayés.
1,9
2,1
2,6
3
2,79
2,57
2,…
3,75
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
sept-23
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
33
Recommandation n° 2
(performance) : renforcer le rôle des agences de proximité pour
anticiper les risques d’impayés (échéance 2025).
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie produit des logements destinés à la
location ou devant faire l’objet d’opérations de vente permettant l’accession par des
particuliers, à la propriété de leur habitation. Elle assure aussi la gestion d’un parc de
logements locatifs.
Son patrimoine est réparti sur l’ensemble du territoire de la Nouvelle-Calédonie mais
reste concentré en province Sud (91,9 % des logements en province Sud en 2022). La
croissance annuelle du parc est de 2,45 % entre 2012 et 2019. Elle diminue à partir de 2020
pour s’établir à 0,48 % entre 2020 et 2022
.
Au 31 décembre 2022, le parc de la société est composé de 82 % de logements
sociaux, 16 % de logements intermédiaires et de 2 %
de logements en accession aidée.
Un
plan stratégique de patrimoine a été validé par le conseil d’administration du 28 novembre
2023. Il présente un état des lieux du patrimoine actuel et des scénarios de travaux pour son
devenir. Le patrimoine est jugé globalement de qualité moyenne selon l’échelle d’évaluation
utilisée par le prestataire externe pour réaliser le plan stratégique de patrimoine. Une partie
des résidences présente des défauts fonctionnels importants, l’accessibilité reste compliquée
et près de la moitié du patrimoine nécessite des travaux importants. La chambre invite la
société à réaliser des travaux de repérage de l’amiante dans le parc de la société.
Le parc immobilier connaît une vacance importante et des impayés en hausse. Au
31 juillet 2023, le taux moyen de vacance est de 14,03 %, en hausse par rapport à 2022. Ce
taux de vacance est important comparativement à celui organismes de logements sociaux de
l’hexagone, se situant, en 2021, à 2,9 %. Afin de diminuer la vacance, la société a renforcé,
en 2021, sa stratégie. La société a élaboré un plan d’urgence 2023-2025 ayant pour objectif
de permettre de gagner 3 % de vacance sur trois ans. Toutefois, la mise en œuvre du plan
d’urgence reste conditionnée à l’octroi de financements externes (Etat, provinces, etc.). La
chambre invite la direction à présenter annuellement au conseil d’administration le bilan des
mesures mises en œuvre et de leur financement pour réhabiliter le patrimoine et réduire la
vacance.
Le stock d’impayés des locataires a pratiquement doublé en cinq ans, passant de
1,13 MdF CFP en 2018 à 2,1 MdF CFP en septembre 2023. La chambre estime que les
agences de proximité peuvent jouer un rôle accru pour participer à la limitation des impayés.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
34
3
UNE ADMINISTRATION DE LA SOCIETE PERFECTIBLE
La société est issue de l’établissement de crédit de la Nouvelle-Calédonie, créé
en 1956, filiale de la caisse centrale de coopération économique
36
. Avec l’extension de
ses activités au logement, l’établissement s’est transformé en 1963 en société
immobilière et de crédit de la Nouvelle-Calédonie (SICNC). La scission de la SICNC en
1988 a donné naissance à la société immobilière de Nouvelle-Calédonie (SIC) et la
banque calédonienne d’investissement (BCI).
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie est une société d’économie mixte
constituée conformément à l’article 2 de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 tendant à
l'établissement, au financement et à l'exécution de plans d'équipement et de
développement des territoires relevant du ministère de la France d'outre-mer.
Le capital social de la société est de 12 MdF CFP, divisé en 800 000 actions de
15 000 F CFP chacune, souscrites en numéraires, entièrement libérées, réparties entre
la Nouvelle-Calédonie (399 999 actions), l’Agence française de développement
(399 999 actions) et un administrateur désigné (2 actions). La chambre note que les
deux actionnaires principaux de la société sont donc l’Agence française de
développement et la collectivité de la Nouvelle-Calédonie, ce qui les place en position
d’acteurs majeurs du logement social sur le territoire, capables d’anticiper et de répondre
aux défis du secteur, de comprendre les difficultés de l’opérateur principal qu’est la SIC,
au risque d’un positionnement pouvant défavoriser les autres opérateurs.
La société comprend un directeur général, qui représente la société vis-à-vis des
tiers, un directeur général adjoint, un secrétariat composé d’une personne, un service
Risques-Qualité-RGPD constitué de deux agents, un service communication constitué
d’un agent, six directions regroupant 153 agents et quatre agences de 53 agents au total
en novembre 2023.
Les six directions comprennent :
la direction de la clientèle, composée de 80 agents et chargée de la gestion
des logements ainsi que de la relation avec la clientèle, avec l’appui des
agences de proximité ;
la direction de l’aménagement, des programmes et du patrimoine,
composée de 26 agents et chargée d’aménager des terrains, de construire
des opérations neuves et d’entretenir ou de réhabiliter le patrimoine ancien ;
la direction financière, composée de 14 agents et chargée de la
comptabilité et des opérations de financement, notamment en matière de
défiscalisation ;
36
Devenue en 1992 la caisse française de développement et finalement transformée, en avril 1998, en Agence française de
développement.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
35
la direction des ressources humaines composée de dix agents et chargée
des recrutements, des rémunérations, de la gestion administrative du
personnel, des relations sociales, de la gestion des carrières et de la
formation, ainsi que de la gestion des moyens généraux ;
la direction conseil et de l’appui opérationnel composée de 19 agents et
chargée de missions transversales en appui aux directions opérationnelles.
Elle gère notamment les partenariats, le développement social et
environnemental, les marchés, les dossiers juridiques et le centre relation
client ;
la direction des systèmes d’information, composée de quatre agents et
chargée de la supervision et coordination des projets informatiques, de
l’évolution des outils métiers, de l’accompagnement des utilisateurs dans
l’utilisation des progiciels et outils.
Les quatre agences sont :
l’agence de Koné pour le secteur de la province Nord. Elle gère les
demandes et les attributions et est chargée de l’ensemble des activités de
la gestion locative. Elle comprend 5 salariés ;
l’agence de la Place, située en centre-ville à Nouméa, qui gère les
demandes d’attributions de logements. Elle est rattachée au pôle
commercial. Elle a en charge l'agence étudiante (4 agents) qui gère les
logements situés sur le campus de l’Université de Nouvelle-Calédonie et
les logements situés sur Koutio, les commerces, les logements en
accession ainsi que le parc intermédiaire. Elle comprend 14 salariés et un
alternant.
l’agence de Magenta, située dans les tours de Magenta, qui gère le secteur
Nouméa est, a en charge l'ensemble de l'activité de gestion locative et
notamment la relation client et proximité, l'entretien des parties communes
et sécurité du patrimoine, la gestion des dossiers d'aide etc. Elle comprend
16 salariés.
l’agence de Saint-Quentin gère le secteur Nouméa nord et ouest ainsi que
le secteur extérieur qui comprend : Bourail, La Foa, Yaté etc. Elle comprend
16 salariés. L'agence est située au cœur l'ancien parc historique des Tours
de Saint Quentin à la périphérie nord de Nouméa.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
36
3.1
Un fonctionnement régulier de l’assemblée générale et du conseil
d’administration
L’assemblée générale ordinaire de la société s’est réunie une fois par an chaque
année de 2018 à 2023
37
. Elle rassemblait systématiquement les trois actionnaires. Ces
assemblées générales ont permis l’approbation des comptes et ont donné quitus aux
administrateurs. La dernière réunion de l’assemblée générale extraordinaire remonte à
septembre 2015, année où le capital de la société a été augmenté par incorporation à
parts égales des réserves statutaires et facultatives.
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie est administrée par un conseil
d’administration qui détermine les orientations de l’activité de la société et veille à leur
mise en œuvre. Il est constitué de neuf membres composés
38
de deux administrateurs
désignés par le directeur général de l’Agence française de développement, du haut-
commissaire de la République ou de son représentant, du directeur des finances
locales
39
, de quatre administrateurs au titre de la participation de la Nouvelle-
Calédonie et d’un administrateur désigné
40
par l’assemblée générale des actionnaires,
sur proposition du conseil d’administration arrêtée par un vote à la majorité des deux
tiers de ses membres.
Le conseil d’administration s’est réuni en moyenne trois fois par an, entre 2018
et 2022 (trois fois en 2018 et 2019, cinq fois en 2020, trois fois en 2021 et deux fois en
2022 et quatre fois en 2023). Le conseil d’administration a délibéré valablement car plus
de cinq de ses membres étaient présents à chaque séance. L’Agence française de
développement, la Nouvelle-Calédonie étaient systématiquement représentés.
3.2
Une politique de maîtrise des risques développée
Une charte du contrôle interne a été adoptée et un comité des risques constitué
en 2013
41
, modifiée en 2019 puis en 2022. La charte précise que le comité des risques
est l’instance de gouvernance du dispositif de contrôle interne et de maîtrise des risques.
37
Procès-verbal des assemblées générales ordinaires du 8 juin 2018, 16 mai 2019, 4 juin 2020, 18 mai 2021 et 21 juin 2022 et
du 31 mai 2023.
38
Statuts de la société, article 6.
39
Le haut-commissaire ou son représentant et le directeur des finances publiques locales participent au conseil d’administration
au titre de la participation de l’Agence française de développement.
40
Mme Annie Beustes en 2018 (procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 8 juin 2018), Thierry Cornaille de 2019 à
2023 (procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 mai 2019, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 juin
2020, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 18 mai 2021, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21
juin 2022.
41
Charte de contrôle interne de la SIC adoptée en 2013, modifiée en 2019 puis en 2022.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
37
Le dispositif de contrôle est structuré en un contrôle de premier niveau et de second
niveau.
Le contrôle de premier niveau concerne les contrôles réguliers identifiés par
processus et formalisés par des fiches d’identification de contrôles. Ce premier niveau
relève de la responsabilité de chaque direction. Il est constitué des contrôles réalisés par
chaque salarié dans l’exercice de ses fonctions et du contrôle hiérarchique relevant de
l’encadrement direct. Chaque direction s’engage par ces contrôles à faire en sorte que
ses activités fassent l’objet de contrôles réguliers afin de garantir la maîtrise de risques
et à déclarer tout dysfonctionnement important puis à proposer des actions
d’amélioration permettant d’y remédier.
Le contrôle de second niveau a pour objectif de s’assurer, de manière régulière,
que les contrôles de premier niveau existent, sont efficaces, cohérents et bien menés.
Depuis 2022, des audits internes qualité portant sur tout domaine sont confiés à des
collaborateurs internes dûment formés
42
. Ils vérifient notamment la conformité des
pratiques aux procédures. Des audits externes peuvent être menés par des
commissaires aux comptes, des organismes certificateurs qualité ou par des personnes
effectuant des missions ponctuelles comme en matière de sécurité informatique par
exemple.
La chambre a pu constater qu’une cartographie des risques existe, mentionnant
les différents risques identifiés et précisant leur niveau de criticité.
La charte du comité des risques précise que celui-ci est constitué d’un
représentant de chaque actionnaire, de la direction générale et du représentant
qualité/risques. La présidence est assurée par un membre du conseil d’administration
qui doit rendre compte de ses travaux à ce dernier.
Le comité des risques s’est réuni une fois par semestre comme cela est
mentionné dans la charte en 2019, 2021 et 2022 et 2023. Il s’est réuni qu’une seule fois
en 2018 et ne s’est pas réuni en 2020. La chambre invite la société à veiller à la tenue
régulière de ses réunions comme cela est prévu par la charte du comité.
La société dispose d'un code de bonne conduite datant de 2012 qui est remis à
l'embauche de chaque nouvel employé. Elle a aussi élaboré en 2012 une charte éthique
qui dispose que «
chaque membre de l’entreprise s’engage à rester intègre et loyal dans
ses relations professionnelles et à ne pas se trouver en situation de conflit d’intérêts.
Nous ne sollicitons pas, nous n’acceptons pas de cadeau et avantage de valeur
significative qui pourrait influencer notre comportement.
Chacun d’entre nous, quelle
que soit sa position, met tout en œuvre pour rester impartial en toutes circonstances
».
Pour autant, la mise en place d’une politique de prévention des conflits d’intérêt est
récente et a été formalisée en 2023.
42
Deux audits internes ont été menés en 2022 et quatre en 2023.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
38
Celle-ci couvre l’ensemble des activités de la société en matière de prévention et
de gestion des conflits d’intérêts et de lutte contre les pratiques prohibées. Elle identifie
les mécanismes de remontée des informations. En effet, elle prévoit que tout salarié de
la société qui aurait connaissance d’allégations ou de suspicions de pratiques prohibées
ou ayant connaissance d’une situation de conflits d’intérêts est tenu d’en informer les
référents conformité et le responsable qualité ainsi que, s’il le souhaite, sa ligne
hiérarchique. L’ensemble des incidents fait l’objet d’un compte rendu périodique au
comité des risques.
Cette politique générale de prévention prévoit aussi des actions de sensibilisation
et d’information auprès des parties prenantes et des actions de formation interne. En
2022, 30 salariés ont eu accès à une formation e-learning de l’Agence française de
développement sur les conflits d’intérêt et le blanchiment d’argent dans le cadre d’une
campagne d’information et de sensibilisation. Les nouveaux arrivants reçoivent une
documentation relative à la prévention des risques lors d’un entretien individuel d’accueil
avec la direction des ressources humaines qui sensibilise les agents sur l’importance de
ces problématiques.
3.3
Une maîtrise du système d’information et des données à consolider
La direction des systèmes d’information de la société comprend quatre agents,
dont un directeur, un administrateur du système d’information et deux chefs de projets.
La société met à disposition de ses utilisateurs des moyens informatiques nécessaires
à l’exécution de leurs missions qui comprend un réseau informatique, un réseau
téléphonique et un pool de smartphones et tablettes, des serveurs centralisés,
consolidés et virtualisés ainsi qu’un site de secours, des postes de travail
interchangeables, des micro-ordinateurs portables et des centres d’édition multifonction.
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie a défini les règles d’utilisation de ces
ressources. Elle a élaboré, en ce sens, une charte d’usage du système d’information
43
.
Les dépenses informatiques ont augmenté de 83,4 % entre 2018 et 2023 passant
de 34,53 MF CFP en 2018 à 63,34 MF CFP en 2023. Le taux de dépenses informatiques
rapportées aux charges d’exploitation de la société a aussi augmenté. Il est passé de
1,75 % en 2018 à 2,58 % en 2023.
43
Charte d’usage du Système d’Information de la société Immobilière de Nouvelle-Calédonie en date du 8 décembre 2022.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
39
Graphique n° 10 :
Evolution des dépenses informatiques entre 2018 et 2023
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La chambre a pu constater que la société ne dispose pas d’un schéma directeur
de son système d’information, analysant les risques et faiblesses du système
d’information et prévoyant son évolution à moyen terme. Cette absence de schéma
directeur du système d’information ne permet pas à la société de planifier ses dépenses
informatiques alors que leur croissance s’accélère.
Afin de renforcer la gouvernance de son système d’information et de maîtriser
ses dépenses informatiques, la chambre recommande à la société de mettre en place
un schéma directeur de son système d’information associé à un plan pluriannuel
d’investissement des dépenses informatiques dans un objectif de maîtrise des dépenses
informatiques.
Recommandation n° 3
(performance) : mettre en place un schéma directeur du système
d’information associé à un plan pluriannuel d’investissement des dépenses
informatiques (échéance 2025).
La société a élaboré, en 2023, une politique de sécurité des systèmes
d’information (PSSI) qui fixe les objectifs, l’organisation et les principes de sécurité
applicables au système d’information. La politique de sécurité des systèmes
d’information se décline en trois niveaux :
le premier niveau définit la politique de sécurité générale qui détaille
l’engagement de la direction pour la sécurité des systèmes d’information, les
orientations stratégiques et les objectifs de cybersécurité, l’organisation et les
34,53
35,44
39,63
43,44
48,51
63,34
1,75%
1,84%
1,83%
2,10%
2,11%
2,58%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
2,50%
3,00%
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Dépenses informatiques (en MF CFP)
Dépenses informatiques/charges d'exploitation
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
40
moyens pour atteindre les objectifs en matière de sécurité des systèmes
d’information ;
le second niveau définit les déclinaisons opérationnelles des objectifs
stratégiques. Cette politique opérationnelle formalise les règles de sécurité
applicables pour l’ensemble du système d’information afin d’atteindre les
objectifs stratégiques ;
le troisième niveau définit les guides et les méthodes pour un déploiement
correct et cohérent des règles de sécurité (note, chartes, guide, fiches réflexes,
etc.).
La société a élaboré le premier et second niveau mais pas le troisième niveau de
sa politique de sécurité informatique
44
. De plus, au 28 novembre 2023, cette politique de
sécurité n’avait pas encore été validée par le conseil d’administration. La chambre
recommande à la société de valider la politique de sécurité du système d’information en
conseil d’administration.
La chambre note l’absence de responsable de la sécurité du système
d’information (RSSI) au sein de la société. Ce responsable conseille et accompagne la
direction générale dans la définition d’un programme sécurité, conformément aux
risques identifiés, aux objectifs stratégiques et en contrôle le respect tout en rendant
compte au conseil d’administration.
Afin de maîtriser la sécurité de son système d’information, la chambre
recommande à la société de mettre en place au sein de sa structure un responsable de
la sécurité du système d’information dans un objectif de maîtrise des risques identifiés
en termes de sécurité informatique et d’un déploiement cohérent des règles de sécurité.
Recommandation n° 4
(performance) : valider, en conseil d’administration, la politique
de sécurité des systèmes d’information et nommer un responsable de la sécurité des
systèmes d’information (échéance 2025).
Le règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du
27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des
données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données définit les règles
relatives à la protection des données (RGPD). Le décret n° 2019-536 du 29 mai 2019
pris pour l'application de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux
fichiers et aux libertés précise en son article 152 qu’il est applicable en Nouvelle-
Calédonie sous réserve de certaines adaptations énumérées au titre V.
La société traite des données à caractère personnel concernant ses locataires,
ses fournisseurs, ses salariés. En 2023, la société a validé et diffusé une politique
générale de protection des données
45
. Elle a fait le choix d’internaliser la mission de
44
Politique opérationnelle de la sécurité du système d’information de la SIC en date de juillet 2023.
45
Politique générale de protection des données en date d’avril 2023.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
41
délégué à la protection des données (DPO) en rattachant cette fonction au service
Risques-Qualité-RGPD (RQR) qui dépend de la direction générale. Ce service est
composé de deux personnes.
Elle a formalisé, en juin 2023, une procédure de gestion des demandes
d’exercice de droits
46
qui définit les étapes à suivre par les équipes en cas de demande
formulée par un locataire ou par une autre personne physique concernée par un
traitement de données réalisé par la société. Un délégué à la protection des données a
été nommé le 6 octobre 2022
47
.
Afin de sensibiliser l’ensemble des équipes sur le sujet, le service Risques-
Qualité-RGPD a organisé courant 2023 des réunions auprès des différentes directions
en ciblant en priorité les métiers dont le quotidien est rythmé par le traitement de
données.
La chambre invite la société à mettre en place un plan d’actions pour décliner
cette politique générale de protection des données au sein de chaque direction.
3.4
Une rationalisation et une massification des achats à poursuivre
Les acheteurs sont répartis dans les différentes directions et services. Chaque
direction a en effet un budget alloué concernant ses propres marchés qu’elle passe. La
cellule achat de la direction du conseil et de l’appui opérationnel assure un pilotage
budgétaire global et un contrôle a posteriori d’un échantillon de marchés sur la base
d’une analyse des risques et d’un plan de contrôle annuel. Elle vérifie notamment la
validation juridique des contrats d’exploitation, la saisie des contrats ou avenants, la
procédure de consultation des fournisseurs, les pièces contractuelles avant la
commission d’attribution ou la signature des avenants.
La cellule achat de la direction du conseil et de l’appui opérationnel assure aussi,
depuis la fin de l’année 2023, la formation des nouveaux acheteurs. Toutefois, cette
formation mérite d’être étendue aux acheteurs en poste ne l’ayant pas suivie et être
complétée régulièrement par des modules de formation continue orientés vers les
pratiques professionnelles les plus récentes en matière de négociations commerciales.
La chambre invite la société à mettre en place des référents acheteurs au sein
de chaque direction afin de pouvoir diffuser, sous le pilotage de la cellule achat de la
direction du conseil et de l’appui opérationnel, les formations et bonnes pratiques en
matière d’achat.
46
Il s’agit d’un droit d’accès, de rectification, d’effacement, de limitation, d’opposition ou un droit à la portabilité de leurs données.
47
Désignation n° DPO-122985 du 6 octobre 2022.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
42
La société a mis en place dès 2014 un règlement interne de procédures pour
l’ensemble de ses dépenses. Les procédures de passation de marchés sont définies
selon le seuil financier de l’achat :
achats sans mise en concurrence et sans publicité pour les montants inférieurs à
100 000 F CFP
48
;
achats après consultation de deux fournisseurs au moins mais sans publicité pour
les montants compris entre 100 000 F CFP et 2 MFCP ;
consultation d’au moins trois fournisseurs et publicité sommaire (site internet de la
société) pour les achats compris entre 2 MF CFP et 8 MF CFP ;
mise en concurrence et publicité par avis de consultation dans la presse pour les
achats supérieurs à 8 MF CFP ;
Tableau n° 1 :
Procédure de mise en concurrence des fournisseurs
Procédure
Sans mise en
concurrence
Commande
simplifiée
Consultation
sommaire
(restreinte)
Appel d’offres
ouvert
Seuil financier au
31 mars 2023
De 0 à 100 000 F CFP
De 100 000 F CFP
à 2 M FCFP
De 2 à 8 MF CFP
+ de 8 MF CFP
Mise en
concurrence
Minimum 1 devis
2 prestataires au
moins
3 prestataires au
moins
Avis de
consultation dans la
presse
Obligation de
publicité
Sans publicité
obligatoire
Sans publicité
obligatoire
Publicité restreinte
(site internet de la
société)
Presse et site
internet de la SIC
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
L’analyse des marchés passés par la société entre 2018 et 2022, soit un montant
total cumulé de 22,1 Md F CFP sur cinq ans et une moyenne annuelle de 4,2 MdF CFP,
montre que les marchés passés sans publicité ou publicité restreinte concernent 41 %
du montant global de l’ensemble des marchés. Ils représentent un montant total de
9,3 MdF CFP et une moyenne annuelle de 2 MdF CFP entre 2018 et 2022.
Le système d’information de la société permet de faire un suivi des dépenses
inférieures à 8 MF CFP selon l’objet du marché et la nature de la dépense. La stratégie
d’achat
49
de la société prévoit de regrouper les consultations afin de permettre la
recherche d’économies. Cette démarche a été initiée avec les marchés à bons de
commande pour les travaux d’entretien courant ou de remise en état des logements à la
suite du départ des locataires. Ce travail se poursuit avec de nouveaux travaux (les bacs
à douche, les gouttières, etc.).
Les travaux de gros entretien, de grosses réparations et d’amélioration
représentent un total de 1,4 MdF CFP en 2022. La nature et le poids de ces dépenses
réalisées dans le cadre du plan stratégique de patrimoine doivent permettre de
48
Le seuil de consultation de plusieurs fournisseurs a été abaissé de 1 MF CFP à 0,1 MF CFP en 2019.
49
Stratégie d’achat de la SIC en date du 18 mai 2022.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
43
poursuivre cet objectif de rationalisation des achats de façon à permettre une meilleure
négociation des bordereaux de prix.
La direction du conseil et de l’appui opérationnel a commencé à développer des
contrats cadre permettant de regrouper des prestations communes au sein d’un même
contrat. Les marchés à bons de commande pour les travaux de remise en état des
logements et des partie communes renouvelé en 2023 ont été réalisés sur appels d’offre
ouverts. Cette démarche peut être étendue aux contrats concernant plusieurs directions
lorsque les volumes annuels par nature de dépense sont significatifs (entretien
programmé ou amélioration du patrimoine, entretien des équipements techniques du
patrimoine, interventions sur les réseaux, prestations complémentaires sur les abords,
matériel informatique, etc.). La chambre invite la société à poursuivre l’analyse
exhaustive des dépenses par types de prestations, par résidence et par fournisseur, afin
de permettre d’identifier les contrats cadre à mettre en place dans un objectif de
rationalisation des dépenses et de réduction du nombre de bons de commandes isolés.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La société immobilière de Nouvelle-Calédonie est une société d’économie mixte
constituée conformément à l’article 2 de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 tendant à
l'établissement, au financement et à l'exécution de plans d'équipement et de développement
des territoires relevant du ministère de la France d'outre-mer. Son capital est détenu à 49,99 %
par la Nouvelle-Calédonie et à 49,99 % par l’Agence française de développement, les plaçant
en position d’acteurs majeurs du logement social sur le territoire, capables d’anticiper et de
répondre aux défis du secteur, de comprendre les difficultés de l’opérateur principal qu’est la
SIC, au risque d’un positionnement pouvant défavoriser les autres opérateurs.
Une charte du contrôle interne a été adoptée et un comité des risques constitué en
2013, modifiée en 2019 puis en 2022.
La chambre invite la société à veiller à la tenue régulière
des réunions du comité comme cela est prévu par la charte du comité.
La société a élaboré, en 2023, une politique de sécurité des systèmes d’information
fixant les objectifs, l’organisation et les principes de sécurité applicables. Cette politique de
sécurité doit toutefois être validée par le conseil d’administration. La société doit aussi nommer
au sein de sa structure un responsable de la sécurité du système d’information dans un objectif
de maîtrise des risques identifiés et d’un déploiement cohérent des règles de sécurité.
La société traite des données à caractère personnel concernant ses locataires, ses
fournisseurs, ses salariés. En 2023, elle a validé et diffusé une politique générale de protection
des données qui doit être déclinée au sein de chaque direction par un plan d’actions.
La société a mis en place en 2014 un règlement interne de procédures pour l’ensemble
de ses dépenses. La chambre invite la société à poursuivre sa politique de massification des
achats en regroupant les prestations communes afin de favoriser la recherche des meilleurs
prix.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
44
3.5
Une gestion des ressources humaines favorable aux employés
La direction des ressources humaines de la société est organisée en deux
services : le service des ressources humaines disposant de 3,9 ETP et le service des
moyens généraux, disposant de 4,5 ETP et rattaché à la direction des ressources
humaines en 2014
50
. L’équipe est stable. En effet, l’ancienneté est supérieure à cinq ans
et la directrice est en fonction depuis janvier 2004. Elle dispose d’une délégation de
pouvoir et de signature
51
.
3.5.1
Une gestion des ressources humaines structurée et dynamique
A l’exception du directeur général et du directeur général adjoint, issus d’une
procédure
de
recrutement
interne
à
l’Agence
française
de
développement,
conformément aux statuts de la société
52
, et qui relèvent du régime de la mise à
disposition, le personnel de la société est régi par le code du travail calédonien. La
société relève de l’accord professionnel de la branche commerce et divers du 16 juillet
1985 dont le dernier avenant date du 1
er
février 2023 et de l’accord établissement n° 89-
1 du 18 janvier 1989.
Le règlement intérieur applicable au personnel, adopté le 15 juillet 1991, modifié
le 12 décembre 2019, régit notamment les questions de temps de travail, les règles de
sécurité et d’hygiène, et les procédures disciplinaires.
La direction mène diverses réflexions internes pour s’adapter et améliorer les
conditions de travail. La société s’est équipée d’une gestion prévisionnelle des emplois
et des effectifs afin de cibler les compétences nécessaires. Pour ce faire, elle a
développé des outils tels que les fiches carrières ou métiers afin de prendre en
considération les souhaits d’évolution des salariés exprimés lors des entretiens annuels
d’évaluation dont le taux de réalisation est très satisfaisant (entre 94 % et 99 % entre
2018 et 2022).
La société dispose d’un plan de formation triennal en vue de développer les
compétences et de favoriser les mobilités internes. A l’exception des années impactées
par la crise sanitaire, la société a largement respecté le taux de masse salariale
obligatoire en investissement de formation (minimum de 0,7 %
53
). Afin de réaliser des
économies, elle rationalise ses formations en ciblant des publics tels que les manageurs
ou en les mutualisant avec des acteurs du logement social dans l’hexagone ou sur le
territoire calédonien. Cependant, la chambre constate que le nombre d’heures de
50
Note de présentation au conseil d’établissement du 4 septembre 2014.
51
Délégation de pouvoir du 8 août 2021.
52
Article 16 des statuts de la Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie de 2006.
53
Livre V du code du travail de Nouvelle-Calédonie – art. R544-2.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
45
formation a diminué de 35 % entre 2018 et 2022, passant de 2 788 heures de formation
en 2018 à 1 820 heures de formation en 2022. L’investissement en formation a diminué
de moitié passant de 20 MF CFP en 2018 à 10 MF CFP en 2022.
En réponse aux observations provisoires de la chambre, l’ordonnateur indique
que la diminution des heures de formation est bien liée à la crise sanitaire 2020-21 ainsi
qu’aux mesures de rationalisation des charges du management
Graphique n° 11 :
Evolution de l’investissement en formation et du nombre d’heures de formation de
2018 à 2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La société s’est sensibilisée particulièrement tôt sur des sujets précurseurs en
Nouvelle-Calédonie tels que le handicap et l’égalité professionnelle. La société parvient,
avec un taux d’emploi de 2,73 % en 2022 (contre 3,36 % en 2028 et 4,46 % en 2019)
54
à respecter le taux employeur obligatoire de 2,5 %
55
.
Les bilans sociaux présentent, chaque année, des indicateurs de répartition des
effectifs par niveau d’emploi et par genre, une pyramide des âges par genre et l’écart
salarial femmes/hommes en fonction du niveau d’emploi.
54
L’arrêt du partenariat avec un centre d’aide par le travail, qui a entraîné une diminution du taux d’emploi des personnes en
situation de handicap depuis 2020, a été la conséquence d’une rationalisation des frais d’envois des avis d’échéance visant à
limiter l’inflation sur frais de timbres, conformément à la politique de maîtrise des coûts de la société.
55
Articles Lp. 471-1 et articles R. 473-1 et suivants du code du travail de Nouvelle-Calédonie
20,07
24,90
10,40
7,10
10,80
2 788
4 077
1 563
1 088
1 820
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
2018
2019
2020
2021
2022
Investissement en formation (en MF CFP)
Nombre d'heures de formation
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
46
Graphique n° 12 :
Répartition des effectifs par niveau d’emploi et par genre au 31/12/2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Au 31 décembre 2022, les femmes représentent 61,73 % des effectifs et sont
plus nombreuses que les hommes chez les cadres, agents de maîtrise et employés
56
.
L’écart salarial entre les femmes et les hommes, entre 2018 et 2022, a évolué en faveur
des femmes pour les niveaux d’emploi d’agent de maîtrise (- 5,46 % en 2018 à 4,05 %
en 2022) et cadres (0,03 % en 2018 à 1,01 % en 2022). L’écart salarial entre les femmes
et les hommes a, en revanche, évolué en défaveur des femmes, entre 2018 et 2022,
pour les employés (1,09 % en 2018 et - 3,08 % en 2022).
56
Bilan social de la société pour l’année 2022
14,81%
12,35%
11,73%
11,11%
34,57%
14,20%
61,73%
38,28%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
Femmes
Hommes
Cadres
Agents de maîtrise
Employés
Apprentis
Global
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
47
Graphique n° 13 :
Ecart salarial Femmes/Hommes entre 2018 et 2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Afin de mettre en œuvre la loi du pays n° 2023-3 du 26 mai 2023 favorisant
l’égalité professionnelle réelle entre les femmes et les hommes, la société devra prendre
les dispositions nécessaires pour formaliser une politique d’égalité femme/homme,
notamment les dispositions relatives à la lutte contre le sexisme (mesures relatives à la
lutte contre les agissements sexistes, l’organisation de la prévention des agissements
sexistes dans l’entreprise, etc.), les dispositions relatives au plan d’actions pour l’égalité
professionnelle réelle et les dispositions relatives à la parentalité.
La société a diligenté en juin 2022, une enquête «
qualité de vie au travail
»
destinée à mesurer la valorisation des actions mises en place au sein de la société. Ce
questionnaire comportait trois items portant sur la «
capacité d’expression et d’action
»,
les «
conditions d’emploi et de travail
» et le «
contenu du travail
». Si seuls 42 salariés
sur l’ensemble du personnel de la société ont répondu à cette enquête
57
,soit (24,8 % du
personnel de la SIC), celle-ci met en exergue la valorisation des actions mises en place
et la satisfaction des répondants.
La chambre estime utile d’examiner deux autres indicateurs habituellement pris
en compte pour appréhender la qualité de vie au travail. Si la diminution du taux de
rotation du personnel entre 2018 et 2022 vient confirmer la bonne perception par les
salariés de la qualité de vie au travail, il n’en est pas de même pour l’absentéisme.
Le taux de rotation du personnel a diminué de 11,42 % en 2018 à 8,92 % en
2022. En 2020, ce taux de rotation s’est avéré particulièrement faible (3,04 %),
57
Résultats de l’enquête sur la qualité de vie au travail : 42 réponses pour un questionnaire de composé de trois questions.
1,09%
0,42%
0,44%
0,06%
-3,08%
-5,46%
-1,59%
-0,41%
-1,94%
4,05%
0,03%
-2,77%
0,13%
-6,22%
1,01%
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
2018
2019
2020
2021
2022
Employés
Agents de maîtrise
Cadres
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
48
probablement en raison de la crise sanitaire. Ce taux reste convenable selon les
référentiels de l’Institut national de la statistique et des études économiques
58
.
L’absentéisme évolue à la hausse entre 2018 et 2022, avec une année 2021
particulièrement impactée. Bien que le taux d’absentéisme global puisse être considéré
comme acceptable selon les critères de l’hexagone
59
, il nécessite néanmoins d’être
surveillé et maitrisé.
Tableau n° 2 :
Taux global d’absentéisme
2018
2019
2020
2021
2022
Taux global d’absentéisme
hors accidents de travail
5,52 %
6,15 %
5,50 %
8,88 %
8,53 %
Taux global d’absentéisme
avec accidents de travail
6,87 %
6,92 %
6,12 %
9,52 %
8,67 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des indicateurs issus du plan d’action absentéisme de la société
Parmi les différentes catégories de personnel, le taux d’absentéisme est plus
élevé pour les employés, avec un point haut à 13,59 % en 2021. Entre 2018 et 20222,
le taux d’absentéisme de cette catégorie s’est accru de 3,61 points. Le taux
d’absentéisme des deux autres catégories de personnel, agents de maîtrise et cadres,
bien que moins important, augmente également, avec une hausse respective de + 2,17
points et de + 2,84 points.
Tableau n° 3 :
Taux d’absentéisme par catégorie de personnel
2018
2019
2020
2021
2022
Employés
7,31 %
9,28 %
9,15 %
13,59 %
10,92 %
Agents de maîtrise
4,50 %
4,32 %
3,12 %
5,11 %
6,67 %
Cadres
3,12 %
2,35 %
1,47 %
4,70 %
5,96 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des indicateurs issus du plan d’action absentéisme de la société
La société a mis en place depuis 2019 un plan d’action pour lutter contre
l’absentéisme centré sur la communication avec le management intermédiaire et de
proximité, une politique de contre-visites médicales, la prévention des risques psycho-
sociaux et la flexibilité au travail avec la mise en place d’horaire variables
60
.
58
À moins de 5 %, on considère donc que le taux de rotation d’une entreprise est très faible. Il est faible entre 5 et 10 % et
moyen jusqu’à 15 %. Au-delà, il est considéré comme élevé.
59
Pour être acceptable, un taux d’absentéisme moyen annuel ne doit pas dépasser les 8 %. Il témoigne d’une bonne santé de
l’entreprise lorsqu’il affleure les 4%.
60
Procès-verbal du comité d’établissement du 19 février 2020 et compte-rendu
du comité d’hygiène, de sécurité et des
conditions de travail du 27 mai 2020.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
49
La chambre invite la société à poursuivre et renforcer les actions d’ores déjà
engagées en matière d’absentéisme et de prévention des risques psycho-sociaux et d’en
mesurer régulièrement les effets, notamment au moyen des enquêtes qualité de vie au
travail et des questionnaires de satisfaction déjà expérimentés en élargissant leur
audience.
3.5.2
Une diminution progressive des effectifs
Au 31 décembre 2023, les effectifs de la société s’établissent à 154,39 ETP. Les
effectifs se stabilisent entre 2021 et 2022 après une baisse marquée enregistrée de 2018
à 2021 et une hausse de 4,54 ETP entre 2022 et 2023. Cela représente une baisse de
14,76 ETP entre 2018 et 2023, soit une réduction de 8,7 %. A l’exception des alternants,
ces réductions ont notamment impacté les cadres à hauteur de 7,6 % et les employés à
hauteur de 10,5 %.
Tableau n° 4 :
Evolution des effectifs
Equivalent temps plein
(ETP)
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Cadres
43,99
43,25
45,13
42,13
38,60
40,61
Agents de maîtrise
39,76
39,46
36,71
35,89
35,25
37,05
Employés
81,34
77,90
74,01
69,76
74,00
72,73
Personnel en alternance
4,06
4,32
3,03
3,00
2,00
4,00
Total
169,15
164,93
158,88
150,79
149,85
154,39
Source : chambre territoriale des comptes, à partir du bilan social de la société au 31 décembre 2022 et des données fournies
pour 2023
Cette évolution à la baisse tient au non-renouvellement systématique des départs et
aux réorganisations
61
qui permettent de répondre à un objectif de maîtrise de la masse
salariale. Cela s’est traduit depuis 2019 par l’examen des demandes de contrats à durée
déterminée en cas de surcroît d’activité, par l’analyse systématique des départs avec le non-
remplacement de certains postes (assistanat, agent d’entretien…), et par le redéploiement des
effectifs en fonction de l’activité et des besoins des différents services. De plus, les prévisions
d’activité de la société ont conduit à maintenir la prudence sur certaines familles de métiers
telles que l’aménagement et la construction.
61
Rapports sur la gestion prévisionnelle des emplois, des effectifs et des compétences de la direction des ressources humaines
de 2018 à 2020.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
50
3.5.3
Des conditions de rémunération et un système de primes et avantages sociaux
favorables
Les conditions de rémunération de la société sont favorables. En effet, selon les bilans
sociaux de la société de 2018 à 2022, la grille de classification et de rémunération garantit un
salaire minimum de 5 % plus avantageux que le minimum garanti par l’accord professionnel
«
commerce et divers
» de 1985. A ces conditions salariales, s’ajoutent plusieurs primes et
indemnités et avantages sociaux issues du cadre juridique
62
applicable à la société.
Tableau n° 5 :
Evolution des rémunérations annuelles (en MF CFP)
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Salaires et traitements
700,4
682,8
672,7
650,9
640,2
Primes
115,3
113,8
116,2
122,9
128,3
Total
819,5
791,8
769,2
767,3
757,7
Primes / rémunération totale
16,4 %
16,6 %
17,2 %
18,8 %
20 %
Nombre d’ETP annuel moyen
169
165
159
151
150
Rémunération totale / ETP
4,8
4,79
4,83
5,08
5,05
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données issues du bilan social 2022 de la société
Rapportées à la rémunération totale, la part des primes par rapport à la
rémunération totale a légèrement progressé en cinq ans, passant de 14,5 % en 2018 à
15,5 % en 2022.
La rémunération annuelle par ETP varie très peu de 2018 à 2020 et s’établit en
moyenne à 4,8 MF CFP par ETP. Depuis 2020, elle a progressé de 5,8 % en 2021 pour
s’établir à 5,08 MF CFP puis en 2022 à 5,05 MF CFP annuel par ETP.
62
Accord d’établissement, négociations annuelles obligatoires, accord d’intéressement
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
51
Graphique n° 14 :
Salaire mensuel (traitement et primes incluses) en moyenne annuelle de 2018 à
2022
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Le niveau de salaire mensuel en moyenne annuelle est en légère hausse pour
l’ensemble des catégories. Cette évolution reste toutefois maîtrisée (entre 0,34 % et
2,22 % selon les catégories) et s’explique par une revalorisation de la valeur du point de
0,4 % entre 2018 et 2022, l’ancienneté et la conclusion de négociations annuelles
favorables conduisant à faire évoluer le paiement d’un 13
ème
mois d’un mois en 2017 à
1,1 mois en 2018, 1,2 mois en 2019, 1,3 mois en 2020 puis 1,4 mois en 2021.
Le rapport entre la moyenne des rémunérations des 10 % des salariés
63
touchant
les rémunérations les plus élevées et celle correspondant aux 10 % des salariés
touchant les rémunérations les moins élevées reste quasiment stable depuis 2018
(3,37 en 2018 à 3,39 depuis 2020). Le montant global des cinq rémunérations annuelles
versées (salaires et primes) les plus élevées est quasi-stable entre 2018 et 2022 (baisse
de 0,21 %) passant de 55 368 324 F CFP en 2018 à 55 251 699 F CFP en 2022.
3.5.3.1
Un empilement de primes historiques à rationaliser
L’ensemble des primes a augmenté de 11,3 % entre 2018 et 2022, passant de
115,3 MF CFP en 2018 à 128,3 MF CFP en 2022.
63
Hors directeur général et directeur général adjoint mis à disposition par l’Agence française de développement
264 373
270 226
276 471
280 332
282 850
388 554
389 737
394 070
401 641
410 751
586 062
594 060
598 587
608 668
610 736
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
2018
2019
2020
2021
2022
Employés
Agents de maîtrise
Cadres
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
52
Tableau n° 6 :
Evolution des différentes primes
En F CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Prime d'ancienneté
64
32 761 317
33 561 854
34 008 799
36 087 674
38 431 751
Prime exceptionnelle
65
8 230 578
76 000
241 000
1 065 000
5 502 120
Prime de véhicule de fonction
66
5 303 333
4 255 000
4 166 000
3 570 000
3 046 000
Prime d'astreinte
67
1 190 000
1 180 000
1 170 000
1 120 000
1 150 000
Prime d'anniversaire
68
3 147 075
5 835 900
2 921 625
4 352 625
5 455 688
Prime de 13ème mois
69
64 730 309
68 937 169
73 770 978
76 764 617
74 807 646
Total
115 362 612
113 845 923
116 278 402
122 959 916
128 393 205
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données issues du bilan social 2022 de la société
Au-delà de ce régime de primes, la société a mis en place un régime
d’intéressement pour l’ensemble des salariés. Les modalités de calcul et de versement
de la prime d’intéressement sont définies par l’accord d’intéressement 2017-2019
prolongé en 2020, et par l’accord d’intéressement de 2021-2023. Le montant de cette
prime est variable en fonction des résultats obtenus selon les indicateurs déterminés
dans l’accord d’intéressement, réévalués lors du dernier accord. Depuis 2021, les
impayés, la vacance, le traitement des réclamations, les cessions de logement, les
livraisons de logement et les frais généraux sont pris en compte. Le seuil de
déclenchement de l’intéressement est déterminé par un indicateur, un coefficient de
présence, et la base de rémunération brute annuelle théorique. Le montant de cette
prime d’intéressement a augmenté de 16,8 % entre 2018 et 2022 (passant de
18,98 MF CFP en 2018 à 22,17 MF CFP en 2022).
Tableau n° 7 :
Evolution de l’intéressement (prime versée l’année suivante)
Prime d’intéressement
2018
2019
2020
2021
2022
Montant total (en F CFP)
18 988 200
7 117 104
16 589 600
26 691 345
22 170 231
64
Elle concerne uniquement les employés et agents de maîtrise. Elle commence à partir de trois ans d’ancienneté (1% du salaire
de base) et elle est plafonnée à 20 ans
65
Dont prime d’intérim de remplacement d’un cadre
66
Elle concerne uniquement les membres du comité de direction et les chefs de services cadres
67
Elle concernait jusqu’en 2022 une partie des cadres qui effectuaient des astreintes le week-end et a été supprimée
68
Elle est calculée en fonction de l’ancienneté à partir de 10 ans jusqu’à 40 ans sur la base de la formule suivante :
ancienneté*15*valeur du point de l’accord professionnel de la branche commerce et divers
69
Elle concerne l’ensemble des salariés employés, agents de maîtrise et cadre (montant de 13,4 mois conformément à la
négociation annuelle obligatoire de 2022).
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
53
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données issues du bilan social 2022 de la société
Le régime indemnitaire de la société bénéficiant à l’ensemble des salariés
comprend un treizième mois et une prime anniversaire. Depuis l’accord salarial 2005 du
13 décembre 2004, le treizième mois remplace la gratification de fin d’année créé
par l’accord d’établissement du 18 janvier 1989. Il augmente de 13,2 mois en 2018 à
13,4 mois en 2021
70
. Cette évolution s’est arrêtée lors des négociations annuelles
obligatoires de 2022 avec un maintien à 13,4 mois. Le versement est réalisé en deux
fois : 0,4 mois sous forme d’avance avec la paie du mois de mai, et le solde le 15
décembre au plus tard.
La prime anniversaire a été créée par la note de service du 4 octobre 1990 et
modifiée par l’accord salarial 2010 du 10 décembre 2009 et l’accord salarial 2015 du
3 décembre 2014. Cette prime est versée de la dixième à la quarantième année de
présence dans la société.
Les employés et agents de maîtrise bénéficient d’une prime d’ancienneté issue
de l’avenant n° 1 du 12 août 1998 à l’accord d’établissement du 18 janvier 1989. Cet
avenant prévoit en effet que les primes dites «
de salissure
», «
de caisse
», «
de
chauffeur
», «
de rendement
», «
de tondeuse à gazon
» ainsi que l’«
indemnité spéciale
complémentaire de salaire
» sont incluses sur le salaire de base, après pondération liée
à l’antériorité du salarié, sans modification du total brut antérieur. Cette prime
d’ancienneté équivaut à 1 % par an du salaire de base. Elle est versée à partir de la
troisième année de présence au sein de la société. Elle représente un montant global
annuel moyen de 34,9 MF CFP et bénéficie à 93 salariés par an en moyenne, soit un
montant annuel moyen par agent de 376 025 F CFP.
En 2023, sept directeurs et cadres
71
de la Société Immobilière de Nouvelle-
Calédonie bénéficient d’une prime dite «
de véhicule de fonction
». Le versement de
cette prime, issu d’une pratique ancienne, paraît désormais peu justifiée dans la mesure
où la société dispose d’un parc de 40 véhicules à la disposition des salariés
72
. En outre,
certaines fonctions support telles que la gestion des ressources humaines ou la gestion
financière ne semblent pas de nature à justifier l’octroi d’une telle prime, n’ayant pas de
nécessité de réaliser des déplacements longs ou fréquents.
3.5.3.2
De nombreux avantages sociaux
Aux termes des différents accords souscrits par la société, les salariés
bénéficient d’un plan d’épargne d’entreprise, d’un dispositif de retraite supplémentaire
70
Les négociations annuelles obligatoires de 2018 à 2022 prévoient la valeur du 13
ème
mois.
71
La directrice des ressources humaines, le directeur de l’aménagement, des programmes et du patrimoine, le directeur
financier, la directrice de la clientèle, le directeur adjoint de la clientèle, la directrice du conseil et de l’appui opérationnel, la
responsable du service communication.
72
La société ne dispose de véhicules de fonction pour les salariés de la SIC.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
54
par capitalisation, d’une assurance collective prévoyance, de logements ou voyages
pour certains salariés.
Un plan épargne entreprise a été instauré par «
l’accord d’entreprise portant
création d’un plan épargne entreprise »
du 28 novembre 2006. Les salariés de la société
en contrat à durée indéterminée qui justifient d’une durée de trois mois d’ancienneté au
cours de l’exercice pris en compte pour le calcul de la prime d’intéressement peuvent
bénéficier de ce plan. Le guide pratique du salarié indique que : «
Ce plan a pour objet
de permettre au personnel de l’entreprise de se constituer, avec l’aide de celle-ci, un
portefeuille de valeurs mobilières par l’intermédiaire d’un fonds commun de placement,
et de bénéficier, ce faisant, des avantages fiscaux dont est assortie cette forme
d’épargne collective
». Les salariés bénéficiaires de la prime d’intéressement ont donc
la possibilité de placer tout ou partie de cette prime. La société s’engage à apporter une
contribution complémentaire d’un minimum de 15 % de la somme ainsi placée,
plafonnée à 100 000 F CFP par an.
Tableau n° 8 :
Plan d’épargne entreprise
En F CFP
2017 versé
en 2018
2018 versé
en 2019
2019 versé
en 2020
2020 versé
en 2021
2021 versé
en 2022
2022 versé
en 2023
Total placement
3 113 446
4 538 788
1 382 057
2 894 862
4 904 581
5 782 589
Total abondement
1 556 723
2 269 394
207 309
434 229
1 471 374
1 734 777
Total PEE
4 670 169
6 808 182
1 589 366
3 329 091
6 375 955
7 517 366
Nombre de salariés
concernés
41
41
33
29
37
50
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Le 14 septembre 1999, la société a conclu un contrat de
« retraite supplémentaire
à comptes individuels
» avec une société d’assurance mutuelle. Ce contrat permet à
chaque salarié de la société en contrat à durée indéterminée, de se constituer une
retraite par capitalisation dans le cadre d’un compte individuel de retraite ouvert à son
nom, moyennant la prise en charge partielle de sa cotisation par l’employeur. Chaque
trimestre la société s’acquitte des cotisations payables trimestriellement à terme échu
pour le compte de ses salariés. Ces cotisations portent intérêt. La rente ainsi constituée
pour chaque salarié est liquidée, sur la demande de l’assuré, à compter de la date de
liquidation de la pension vieillesse du régime de la CAFAT.
Tableau n° 9 :
Montant des cotisations retraite par capitalisation
En F CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Part patronale
41 119 525
41 192 312
40 537 160
39 999 626
39 990 832
Nombre de salariés concernés
175
177
156
169
166
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
55
Le montant de la rente varie selon les options choisies par le salarié qui peut
opter pour une rente réversible, une durée limitée, etc. Elle varie également en fonction
de la durée de cotisation, de l’âge de départ, des salaires perçus.
La société a souscrit un contrat d’assurance collective prévoyance au bénéfice
de l’ensemble de son personnel, à effet du 1
er
octobre 2003, avec prise en charge à
100 % par l’employeur. Les garanties apportées aux salariés
73
sont calculées sur la base
du salaire annuel brut.
Tableau n° 10 :
Contrat d’assurance de groupe - prévoyance
En F CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Total cotisation annuelle
7 677 344
7 514 162
7 386 386
7 213 648
7 212 110
Evolution des cotisations versées
+1,39 %
- 2,12 %
- 1,70 %
- 2,34 %
- 0.02%
Règlement des sinistres
1 338 752
1 921 749
2 226 573
3 551 197
1 276 361
Ratio sinistres / charge
17,44 %
25,58 %
30,14 %
49,23 %
17,70 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La cotisation patronale annuelle diminue progressivement en cohérence avec la
diminution du nombre d’ETP qui passe de 169 en 2018 à 150 en 2022. Le règlement
des sinistres évolue de façon erratique, avec un point haut à 3,6 MF CFP en 2021 qui a
représenté près de la moitié de la cotisation annuelle de l’exercice. Globalement, entre
2018 et 2022, ce dispositif a bénéficié à 19 salariés de la société pour un montant global
de 10,3 MF CFP.
La note de service n°9/2005/DGE du 16 février 2005 permet aux salariés
confirmés dans leur contrat à durée indéterminée et aux retraités de la société de
bénéficier d’un suivi particulier de leur demande de logement et d’un traitement
avantageux dans la mise en œuvre des contrats de location. Ils bénéficient ainsi d’une
ristourne de loyer de 10 % sur le «
patrimoine ancien
» dont la liste est annexée à la note
précitée, d’un dépôt de garantie ramené à un mois de loyer au lieu de deux, avec un
paiement pouvant s’étaler sur six mois maximums et du maintien dans les lieux et avec
les mêmes avantages au moment du départ à la retraite, si le salarié continue à occuper
personnellement son logement. Selon le directeur, la ristourne de loyer sur parc ancien
non conventionné porte sur deux salariés et un avantage total d’environ 14 000 F CFP
par mois.
En outre, l’accord salarial 2022 du 6 décembre 2021, ajoute que : «
A partir de
janvier 2022, tout salarié confirmé en CDI qui signerait un bail avec la SIC pourra
73
Garantie décès ou invalidité absolue et définitive (par maladie ou accident, décès simultané ou postérieur du conjoint), garantie
arrêt de travail (incapacité temporaire totale), garantie invalidité permanente (incapacité temporaire totale).
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
56
bénéficier d’un mois d’extourne de loyer hors charges. Cet avantage sera accordé une
seule fois. Toutefois, en cas de déménagement pour un changement de typologie de
logement (passage d’un type 1 à un type 2 par exemple) du fait d’une modification dans
la situation familiale (naissance, mariage, séparation, divorce…) une nouvelle ristourne
pourra être exceptionnellement accordée
». En date d’octobre 2023, sur les 31 salariés
occupant un logement de la SIC, ce dispositif a bénéficié à 5 salariés de la société, soit
une réduction d’un mois de ristourne de loyers pour chacun d’eux correspondant à un
montant global de 0,445 MF CFP.
Par note de service n° 49/2004/DGE du 9 septembre 2004, la société a instauré
un «
droit au voyage cadres
». L’accord salarial 2005 du 13 décembre 2004, a étendu
ce droit au voyage en permettant aux cadres et à leurs familles (conjoint et enfants), de
bénéficier tous les deux ans du remboursement du prix d’un voyage, qu’ils se rendent
dans l’hexagone ou ailleurs. Ainsi, concernant les voyages dans l’hexagone, la société
prend en charge les billets par avion selon une base de coût calculée sur une moyenne
des basses et hautes saisons ainsi que le post-acheminement en aller-retour, soit par
avion dans la continuité du billet principal, soit par le train au tarif première classe.
Concernant les voyages hors de l’hexagone, le cadre et sa famille peuvent en bénéficier
dès lors qu’ils n’utilisent pas leur droit au «
billet voyage métropole
», sur la base du tarif
dit «
excursion intermédiaire
» d’Air France.
Les cadres peuvent cumuler les droits au voyage, sans limitation de validité, tant
qu’il est salarié de la société. Ils se constituent ainsi un «
compte épargne voyage
» qui
leur est remboursé en fonction des droits acquis lorsqu’ils quittent la société. Ce
remboursement constitue, pour le salarié, un avantage en nature soumis à l’impôt. A
cette fin, la société constitue une provision financière dédiée, ajustée annuellement, en
fonction de l’évolution des tarifs aériens. Au 31 décembre 2022, cette provision s’élève
à 16,8 MF CFP.
En 2023, 43 cadres de la société bénéficient de l’avantage «
voyage cadre
». Le
montant des dépenses engagées par la société au titre de ce dispositif a représenté en
moyenne 8,4 MF CFP sur les années 2018, 2019 et 2022. En 2020 et 2021, la dépense
a été largement moindre avec 2,4 MF CFP en 2020 et 4,6 MF CFP en 2021 du fait de la
crise sanitaire.
Tableau n° 11 :
Paiements annuels au titre des voyages cadres
En F CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Paiement annuel
8 528 303
7 878 071
2 406 759
4 576 547
8 721 179
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
En réponse aux observations de la chambre, le directeur indique que des
discussions avec les délégués syndicaux ont été lancées dans le cadre des négociations
annuelles obligatoires de 2023 en vue de revoir l’intégration de l’avantage voyages
cadres dans les rémunérations.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
57
3.5.3.3
Une direction bénéficiant d’un régime salarial spécifique
Après avoir été temporairement composée d’un directeur général et de deux
directrices générales adjointes en 2019 et 2020, la direction générale ne comprend plus
qu’un directeur général et un directeur général adjoint depuis le 30 juin 2020. La société
avait en effet anticipé les départs successifs du directeur général et de sa directrice
générale adjointe, ce qui a eu pour effet d’augmenter ponctuellement les charges
salariales de la direction générale.
Le directeur général et le directeur général adjoint sont mis à disposition de la
société par l’Agence française de développement. Ils bénéficient en conséquence du
régime indemnitaire prévu par leur employeur d’origine. Conformément aux termes des
conventions de mise à disposition signées entre l’agence et la société, cette dernière
règle à l’agence «
les dépenses résultant de la mise à disposition de l’agent auprès de
la société
». La convention précise en outre qu’«
aucun frais de gestion ne sera mis à la
charge de l’entreprise d’accueil à l’occasion de la mise à disposition
».
Le directeur général, en tant que de personnel de l’Agence française de
développement en fonction hors de métropole, bénéficie aux termes de la convention de
mise à disposition,
de la mise à disposition d’un logement ou le versement d’une prime
de logement, d’un droit à un voyage annuel pour l’agent et sa famille entre son lieu
d’affectation et le siège de l’Agence française de développement, d’une prime «
coût de
vie
», d’une prime «
qualité de vie
», d’une prime d’«
expatriation
» et d’une prime «
de
fonction en expatriation
». Le montant des primes du directeur général correspond, pour
l’année 2022, à près de 60 % du traitement brut
74
.
Le directeur général adjoint bénéficie aux termes de la convention de mise à
disposition de l’Agence française de développement, d’une prime « d’
expatriation
»,
d’une prime «
qualité de vie
», d’une prime de «
fonction en expatriation
», d’une prime
«
coût de vie
» et d’une prime «
assistance technique
». Le montant des primes du
directeur général adjoint correspondent, pour l’année 2022, à 55,1 % du traitement
brut
75
.
L’intitulé de certaines primes suscite des interrogations quant à leur bien-fondé,
notamment le cumul des primes «
qualité de vie
» et «
coût de vie
» ou des primes
«
d’expatriation
» et «
de fonction en expatriation
».
De plus, le procès-verbal du conseil d’administration du 27 avril 2021 précise que
la nomination du directeur général en fonction au moment du contrôle de la chambre
répond à la revendication formulée par le syndicat USOENC
76
consistant à «
favoriser
l’emploi local
». En conséquence, la chambre s’interroge sur la pertinence des primes et
74
Lettre avenant n°1 à la convention de mise à disposition du directeur général du 17 septembre 2020.
75
Lettre avenant n°3 à la convention de mise à disposition du directeur général adjoint du 17 septembre 2020.
76
Union des syndicats des ouvriers et employés de Nouvelle-Calédonie.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
58
avantages prévus par la convention de mise à disposition du directeur général au titre
de l’expatriation.
La chambre rappelle à la société que les avantages divers perçus par le directeur
général et le directeur général adjoint sont in fine réglés par la société dont la fragilité de
la situation financière actuelle devrait conduire ses dirigeants à faire preuve d’un plus
grand discernement en matière d’avantages octroyés à ses cadres.
Au final, l’ensemble des primes, indemnités et avantages sociaux divers octroyés
par la société à ses salariés constitue un ensemble de mesures particulièrement
favorables qui, s’il fidélise les salariés, paraît cependant peu compatible avec la mission
d’intérêt général confiée à la société et sa situation financière.
Afin de mettre sa gestion en cohérence avec sa mission de service public et dans
le cadre de la situation financière de la société, la chambre recommande à celle-ci de
rationaliser progressivement son dispositif de primes, indemnités et avantages sociaux.
Recommandation n° 5
(performance) : rationaliser les dispositifs de primes et
avantages sociaux (échéance 2025).
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
La gestion des ressources humaines est structurée et dynamique. La société s’est
équipée d’une gestion prévisionnelle des emplois et des effectifs afin de cibler les
compétences nécessaires. Les différents dispositifs incitatifs en matière d’emploi des
personnes en situation de handicap, d’égalité femme / homme, de formation, d’horaires
variables sont déclinés. La chambre constate toutefois que si le taux de rotation du personnel
a diminué de 11,42 % en 2018 à 8,92 % en 2022, l’absentéisme évolue à la hausse dans la
même période (passant de 6,87 % en 2018 à 8,67 % en 2022). Elle invite la société à
poursuivre et renforcer les actions d’ores déjà engagées en matière d’absentéisme et de
prévention des risques psycho-sociaux et d’en mesurer régulièrement les effets, notamment
au moyen des enquêtes qualité de vie au travail et des questionnaires de satisfaction déjà
expérimentés, en élargissant leur audience.
Au 31 décembre 2023, les effectifs de la société s’établissent à 154,39 ETP. Ils ont
baissé de 8,7 %, entre 2018 et 2023, soit une réduction de 14,76 ETP en cinq ans. A
l’exception des alternants, ces réductions ont notamment impacté les cadres à hauteur de
7,6 % et les employés à hauteur de 10,5 %.
Les primes, indemnités et avantages sociaux divers octroyés par la société à ses
salariés constituent un ensemble de mesures particulièrement favorables, notamment en
termes de déplacements (prime de véhicule de fonctions, droit au voyage cadres) ou du régime
spécifique de la direction. S’ils permettent de fidéliser les salariés, la chambre recommande à
la société de rationaliser son dispositif de primes, indemnités et avantages sociaux.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
59
4
UNE SITUATION FINANCIERE FRAGILE
La loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer, dite loi
Girardin, entendait promouvoir le développement économique des territoires d’outre-mer
et l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers, contribuables sur le territoire
français. Le volet logement de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement
économique des Outre-mer (LODEOM) a réorienté le dispositif de défiscalisation
immobilière outre-mer vers la production de logements sociaux. Ce dispositif est en
vigueur jusqu‘au 31 décembre 2029. L’investisseur peut souscrire des parts de sociétés
civiles dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers neufs ou de souscrire des parts
ou actions de sociétés dont l’objet est la construction et la mise en location d’immeubles.
En application de la LODEOM, la société immobilière de Nouvelle-Calédonie
réalise ses opérations de construction et de gestion de patrimoine social sur la base d’un
montage adapté comprenant la création d’une société détenue par des investisseurs
fiscaux qui porte l’actif sur la durée du crédit-bail, la gestion de l’actif et du passif par la
société immobilière de Nouvelle-Calédonie pendant la durée du crédit-bail avec une
obligation de retour de l’actif, ou un rachat de titres de la société de portage par la société
immobilière de Nouvelle-Calédonie en fin de crédit-bail.
De nombreux programmes immobiliers de la société sont ainsi portés par des
véhicules de défiscalisation. Au 31 décembre 2022, la SIC compte 59 filiales (cf. annexe
n° 4), chacune de ces sociétés étant dédiée à la construction d’une ou plusieurs
opérations immobilières de l’ensemble du parc.
Les comptes de la société immobilière de Nouvelle-Calédonie (voir annexe n°5)
sont élaborés et présentés conformément aux dispositions du règlement du comité de la
réglementation comptable (CRC) n°99-02 modifié par les règlements n°2005-07, 2002-
10, 2002-12, 2004-03, 2004-14 et 2005-10
77
. Les comptes des exercices 2018 à 2022
ont été approuvés chaque année par l’assemblée générale de la société et certifiés sans
réserve par les commissaires aux comptes. Les rapports des commissaires aux comptes
mentionnent que depuis 2005, la société s’est conformée au règlement du comité de la
réglementation comptable n°2002-10, modifié par le règlement n°2003-07 en matière
d’amortissement des constructions par composant. En 2022, elle a décidé de modifier la
durée d’amortissement de certains composants de ses ensembles immobiliers. Ce
changement de méthode a eu pour effet d’augmenter le résultat de l’exercice 2022 de
602 MF CFP. Les commissaires aux comptes se sont assurés du bien-fondé de cette
modification et n’ont émis aucune réserve en la matière.
77
Règlements relatifs aux comptes consolidés des sociétés commerciales et entreprises publiques.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
60
4.1
Organisation et tenue de la comptabilité
La société dispose d’une direction financière organisée en trois services :
«
comptabilité
», «
finances et gestion
» et «
contrôle de gestion
» et dotée en 2023 d’un
effectif total de 13 ETP. Le service comptabilité assure les comptabilités générale et
auxiliaire, la consolidation des comptes et produit les informations trimestrielles
destinées à l’Agence française de développement. Le service finances et gestion assure
la gestion de la trésorerie et l’élaboration de prévisions financières à moyen et long
terme. Il accompagne la direction de l’aménagement, des programmes et du patrimoine
dans le montage financier des opérations. Il est également chargé de gérer la relation
avec les cabinets de défiscalisation jusqu’au terme des opérations. La fonction contrôle
de gestion consiste à suivre l’activité financière de la société par l’analyse d’une série
d’indicateurs présentés chaque mois au comité de pilotage «
performance et risques
».
Le service contrôle de gestion est également en charge de la préparation et du suivi
budgétaires en lien avec l’ensemble des services de la société.
Compte tenu de la complexité induite par les opérations défiscalisées, la société
recourt depuis 2007, aux services d’un cabinet d’expertise-comptable pour établir ses
comptes consolidés avec l’ensemble de ses filiales. Le choix du prestataire fait l’objet
d’une mise en concurrence tous les trois ans par appel d’offres. Le dernier appel d’offres
a eu lieu en 2020. Le cabinet retenu par la société est le même que celui qui officiait
précédemment. La prestation attendue de ce cabinet fait l’objet d’une lettre de mission
annuelle dont l’objet principal est d’établir les comptes consolidés du groupe, moyennant
une rémunération déterminée au temps passé et arrêtée globalement à 5,78 MF CFP
en 2022. Ces honoraires sont restés stables entre 2018 et 2022.
4.2
Des performances en baisse
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la société
ainsi que ceux des filiales. La méthode de base retenue pour l’inscription en comptabilité
est celle des coûts historiques, tant pour la société mère que pour ses filiales. L’examen
par la chambre de la situation financière de la société a porté sur les comptes consolidés
de la société.
La méthode de consolidation utilisée tient compte de la nature du contrôle exercé
par la société mère, la société immobilière de Nouvelle-Calédonie, sur ses filiales. Ainsi,
l’annexe aux comptes consolidés précise que : «
les entreprises contrôlées à plus de
50 % et dans lesquelles l’investissement du groupe et les résultats sont considérés
comme significatifs, sont consolidés globalement ; les filiales sur lesquelles le groupe
exerce un contrôle conjoint avec une ou plusieurs sociétés extérieures au groupe sont
consolidées par la méthode de l’intégration proportionnelle ; les sociétés ad hoc créées
pour accueillir les opérations bénéficiant du dispositif métropolitain d’aides fiscales à
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
61
l’investissement outre-mer sont consolidées par intégration globale quel que soit le
pourcentage de détention et même en l’absence de tout lien capitalistique
».
4.2.1
Une augmentation des frais généraux dégradant la performance financière de
la société
4.2.1.1
Le produit total
Le chiffre d’affaires de la société est majoritairement constitué des produits
locatifs qui représentent 97,48 % de son volume, en moyenne pondérée entre 2018 et
2023. En dépit de l’accroissement global des produits locatifs de 6,08 %, le chiffre
d’affaires affiche un recul de 2,47 % entre 2018 et 2023, sous l’effet de la forte baisse
des ventes de produits finis (vente de logements) et des produits des activités annexes
(produits des services accessoires : locations de jardin, de matériels, d’emplacements
publicitaires, etc.). Entre 2018 et 2023, l’activité de la société s’est recentrée sur la
gestion locative.
Tableau n° 12 :
Chiffre d’affaires
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
+ Ventes de produits
finis
309,66
44,34
31,50
8,29
0,00
22,7
+ Rémunération de
maîtrise d’ouvrage
8,61
12,90
11,28
9,26
4,62
1,3
Produits locatifs
7 534,62
8 093,22
8 163,35
8 099,32
7 947,36
7 506,39
+ Travaux refacturés
aux locataires et
propriétaires
0,00
0,00
0,00
92,80
93,43
97,46
+ Produits des activités
annexes
469,87
13,97
3,06
5,70
3,48
1,84
= Chiffre d’affaires
8 322,77
8 164,42
8 215,19
8 215,37
8 048,89
8 116,79
+ Production stockée
- 893,94
- 28,4
- 246,77
11,52
- 12,70
4,27
+ Production
immobilisée
864,00
434,85
391,79
68,16
29,91
20,37
= Produit total
8 292,82
8 570,88
8 360,21
8 295,05
8 066,10
8 141,43
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
Hormis sur l’exercice 2019, le produit total de la société ne diffère que très peu
du chiffre d’affaires. La production immobilisée qui correspond à la valorisation de
l’activité de maîtrise d’ouvrage exercée par la société, diminue très fortement du fait de
la baisse de l’activité de construction. Elle ne représente plus que 20,37 MF CFP en
2023 contre 864 MF CFP en 2018.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
62
Les produits locatifs ont été pénalisées par l’application d’un indice de révision
des loyers capé qui n’a pas permis de compenser la hausse de l’inflation et d’un manque
à gagner liée à la vacance. La société applique l’indice de révision des loyers capé à
2 % sur l'ensemble de son patrimoine de logements alors qu’elle pourrait appliquer des
indices de révision moins favorables selon la date de conclusion des baux (BT21 ou IRL
non capée). Cette mesure lui permet d‘éviter d’introduire des distorsions dans les
différentes générations de baux (mesure de cohérence et de justice sociale pour les
baux signés avant 2006 qui n'incluaient pas à l'époque la clause d'IRL mais celle du
BT21).
Graphique n° 15 :
Comparaison de l’indice de révision des loyers calculé par l’ISEE en l’absence de
plafonnement et de l’indice réellement appliqué par la SIC
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
L'application de l’indice de révision des loyers capé sur l'année 2023 a été l'objet
d'intenses discussions suite à des mouvements syndicaux relatifs au pouvoir d’achat. Le
compromis, qui a été trouvé, portait sur le décalage de cette mesure au 1
er
avril 2023 et
l'exclusion d'une partie du parc (résidences étudiantes, résidences pour personnes
âgées, résidences soumises à un contentieux pour sinistre technique) dont les loyers
ont été maintenus.
La chambre note que de 2015 à 2020, la société a appliqué un indice de révision
des loyers égal à l’indice calculé par l’ISEE, sans que celui-ci ne doive être plafonné. En
2021, l’indice de révision des loyers appliqué par la SIC a été nul, il est passé à 0,47 %
en 2022 (pour un indice de révision des loyers calculé par l’ISEE de 0,71 %) et à 2 % en
2023 pour un indice de révision des loyers calculé par l’ISEE de 5,27 %). Le
plafonnement mis en œuvre en 2023 dans les conditions précisées ci-dessus a entraîné
une perte de recettes estimée à 230 MF CFP par la société.
2,55%
4,10%
2,98%
0%
3,92%
3,13%
2,84%
0,20%
0,25%
0,15%
1,28%
0,84%
0,00%
-0,34%
0,71%
5,27%
3,61%
0%
0,92%
1,95%
0%
2,00%
0,47%
2,00%
2,00%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
IRL économique ISEE
IRL effectivement appliqué par la SIC
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
63
4.2.1.2
L’excédent brut d’exploitation
L’excédent brut d’exploitation est un indicateur de la performance d’’exploitation
(ou profitabilité brute) calculé exclusivement à partir des flux d’exploitation réels. Il s’agit
de la ressource fondamentale de de la société qui traduit la capacité à dégager une
marge issue de l’activité de l’organisme.
Tableau n° 13 :
Excédent brut d’exploitation
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Produit total
8 292,82
8 570,88
8 360,21
8 295,05
8 066,10
8 141,43
- Consommations en
provenance de tiers
- 1 948,29
- 1 903,36
- 2 170,28
- 2 067,85
- 2 302,76
- 2 499,66
+ Subventions
d’exploitation
222,46
15,21
165,60
105,14
20,92
3,55
- Impôts et taxes
453,64
465,10
514,36
502,07
507,70
400,89
- Charges de
personnel
1 200,87
1 168,47
1 141,35
1 126,82
1 115,02
1 182,11
= Excédent brut
d’exploitation
4 912,48
5 049,16
4 699,82
4 703,45
4 161,54
4 062,32
En % du produit total
59,2 %
58,9 %
56,2 %
56,7 %
51,6 %
49,9 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
En 2023, l’excédent brut d’exploitation s’élève à 4,06 MdF CFP et représente
49,9 % du produit total. Il affiche une diminution constante depuis 2018, en raison
notamment de l’effet simultané de l’augmentation de la consommation en provenance
de tiers (frais généraux) et de la diminution des subventions d’exploitation versées par
le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, les provinces et l’Agence française de
développement.
Les subventions d’exploitation ont diminué de 98,4 % entre 2018 et 2023,
passant de 222,46 MF CFP en 2018 à 3,55 MF CFP 2023.
Les subventions versées par le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie ont
baissé de 94,8 % sur la période, passant de 97,3 MF CFP en 2018 à 5 MF CFP en 2022.
Les subventions d’exploitation versées par les provinces ont baissé de 95,1 % entre
2018 et 2022, passant de 123,3 MF CFP à 6 MF CFP en 2022. Les subventions
d’exploitation de l’Agence française de développement ont en revanche quadruplé en
passant de 1,9 MF CFP en 2018 à 9,92 MF CFP en 2022
78
. En réponse aux
observations de la chambre, le directeur fait valoir que les subventions n’ont pas vocation
78
Les subventions d'exploitation varient en fonction des projets en cours : 91 % des subventions d'exploitation enregistrées entre
2018 et 2022 concernent trois opérations (Saint Quentin, Marconi et Roche Grise). Ces
subventions financent essentiellement
des dépenses de démolition et de réhabilitation pour le compte de la province Sud.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
64
à être récurrentes mais qu’elles financent des projets ponctuels. Ainsi, entre 2018 et
2021, 91 % des subventions d’exploitation enregistrées ont concerné trois opérations de
démolition et de réhabilitation (Saint Quentin, Marconi et Roche Grise).
Rapporté au produit total, l’excédent brut d’exploitation a perdu près de 9 points
entre 2018 et 2023, la diminution des charges de personnel ne suffisant pas à absorber
l’augmentation des frais généraux. Il reste néanmoins d’un bon niveau eu égard à la
valeur de référence constatée en 2020 sur des organismes métropolitains de taille
similaire, s’élevant à 53,3 %
79
.
4.2.1.3
Les frais généraux
Globalement, les consommations intermédiaires, ou frais généraux augmentent
de 28,3 % entre 2018 et 2023. Ils s’élèvent à 2 499,66 MF CFP en 2023 contre
1 948,29 MF CFP en 2018. Cette évolution résulte notamment de l’augmentation des
charges de maintenance et d’entretien du patrimoine (+ 315,64 MF CFP), de
l’augmentation des primes d’assurance (+ 127,57 MF CFP) à la suite de la mise à jour
de l’ensemble des contrats
80
et, dans une moindre mesure, de l’augmentation des
rémunérations d’intermédiaires et honoraires (+ 21,14 MF CFP) ainsi que des frais de
déplacements et transports (+ 7,47 MF CFP).
Tableau n° 14 :
Frais généraux
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Frais généraux
1 948,29
1 903,35
2 170,29
2 067,86
2 302,76
2 499,66
dont achats
215,99
196,63
175,93
178,48
266,95
274,61
dont redevance de crédit-
bail
45,34
48,44
51,72
50,99
65,06
54,79
dont maintenance et autres
travaux d’entretien
1 364,54
1 267,14
1 519,21
1 304,81
1 535,27
1 680,18
dont primes d’assurances
31,10
32,92
55,61
180,70
138,89
158,67
dont rémunérations
d’intermédiaires et
honoraires et personnel ext,
assistance technique
186,41
237,29
261,28
259,12
206,78
207,55
dont publicité, publications,
relations publiques
28,62
30,58
26,02
10,87
16,48
28,62
dont déplacements,
missions, réceptions
20,36
28,98
10,80
14,17
22,59
27,83
79
Selon l’Agence nationale de contrôle du logement social, en 2020, l’excédent brut d’exploitation des offices publics de l’habitat
et des sociétés anonymes d’habitat à loyer modéré de province de taille similaire à la société immobilière de Nouvelle-Calédonie
s’élève à 53,3 %.
80
L’augmentation des primes d’assurances entre 2018 et 2022 s’explique par l’augmentation du parc, l’augmentation de la
couverture contractuelle et l’augmentation du coût des assurances.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
65
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
dont documentation
générale et autres services
extérieurs
1,48
2,00
0,78
0,88
0,98
0,97
dont autres charges
d’exploitation
54,45
59,37
68,93
67,83
49,75
66,39
Pm : produit total
8 292,82
8 570,88
8 354,21
8 295,05
8 066,10
8 141,43
Frais généraux en % du
produit total
23,49 %
22,21 %
25,96 %
24,93 %
28,55 %
30,70 %
Nombre de logements
gérés hors location-
accession
10 886
11 168
11 226
11 325
11 331
11 226
Frais généraux / logement
(en F CFP)
178 972
170 429
193 327
182 592
203 227
222 667
Frais généraux / logement
hors redevances de crédit-
bail
174 807
166 092
188 720
178 090
197 485
217 786
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
Les frais généraux par logement augmentent de 24,41 % entre 2018 et 2023.
Abstraction faite des redevances des crédit-bail dont le volume est lié au mode de
financement spécifique de la construction des logements sociaux par la défiscalisation
en Nouvelle-Calédonie, cette augmentation atteint et de 24,58 %. Les frais généraux,
hors redevances de crédit-bail, sont élevés. Ils représentent 191 956 F CFP (soit
1 609 €) par logement en moyenne pondérée entre 2018 et 2023, soit un niveau
supérieur de 28 % au ratio médian du coût de gestion des organismes de logement
social métropolitain de taille similaire
81
.
En réponse aux observations de la chambre, le directeur fait valoir que les frais
généraux ont connu, entre 2018 et 2022, une forte poussée de l’inflation, que leur hausse
correspond aussi au renforcement par la société de ses actions au service de ses clients
et qu’enfin la société a subi une hausse des coûts liés aux dégradations et sinistres de
30 MF CFP entre 2021 et 2023 pour atteindre un montant total annuel de 93 MF CFP.
4.2.1.4
Les charges de personnel
En valeur absolue, la masse salariale s’établit à 1 182 MF CFP en 2023 contre
1 200 MF CFP en 2018. Les charges de personnel ont diminué de 1,6 % en six ans.
Simultanément, les effectifs ont été réduits de 8,8 %. Ainsi, la masse salariale rapportée
aux ETP tend à augmenter, passant de 7,1 MF CFP en 2018 à 7,67 MF CFP en 2023
(+ 8 %).
81
En 2021, le coût de gestion médian par logement s’élève à 1 252 € pour les organismes de logement social dont le parc est
inférieur à 12 000 logements, soit 149 403 F CFP. Outre les frais généraux, le coût de gestion comporte également les charges
de personnel, ce qui accentue l’importance des frais généraux de la SIC – source : ministère chargé de la ville et du logement :
les organismes de logement social, chiffres clés 2021.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
66
Tableau n° 15 :
Coûts salariaux
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Charges de personnel
1 200,87
1 168,47
1 141,35
1 126,82
1 115, 02
1 182,11
Dont salaires et accessoires
820,77
790,78
774,03
767,07
754,80
790,03
Dont charges sociales
380,10
377,69
367,32
359,75
360,22
392,07
Pm : produit total
8 292,82
8 570,88
8 354,21
8 295,05
8 066,10
8 141,43
En % du produit total
14,5 %
13,6 %
13,7 %
13,6 %
13,8 %
14,5 %
Nombre d’ETP annuel
moyen
169
165
159
151
150
154
Charges de personnel /
ETP
7,10
7,08
7,18
7,49
7,44
7,67
Nombre de logements
gérés hors location-
accession
10 886
11 168
11 226
11 325
11 331
11 226
Charges de personnel /
logement géré (en F CFP)
110 313
104 626
101 670
99 499
98 404
105 301
Total des charges
11 599,62
11 857,01
11 937,53
11 540,10
10 076,92
10 433,88
Charges de personnel /
total des charges
10,35 %
9,85 %
9,56 %
9,76 %
11,06 %
11,32 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
Les charges de personnel rapportées aux charges totales se maintiennent à un
niveau moyen de 10,3 % entre 2018 et 2023.
Rapportées au logement géré, les charges de personnel passent de
110 313 F CFP en 2018 à 105 301 F CFP en 2023, soit une baisse de 4,54 % en six
ans. En dépit de cette baisse, ce ratio s’avère supérieur de 5,41 % à la médiane 2021
des organismes d’habitat à loyer modéré de moins de 12 000 logements dans
l’hexagone, qui s’établit à 94 391 F CFP (791 €)
82
.
4.2.1.5
Les charges d’entretien et de réparations
Les charges d’entretien et de réparations progressent de 23 % entre 2018 et
2023. Elles s’élèvent à plus d’1,68 MdF CFP en 2023 et mobilisent près de 22,38 % du
produit des loyers et charges locatives.
82
Source : ministère chargé de la ville et du logement : les organismes de logement social, chiffres-clés 2021.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
67
Tableau n° 16 :
Charges d’entretien et réparations
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Entretien et réparations
1 364
1 267
1 519
1 304
1 535
1 680
Pm : total des loyers et
charges locatives
7 617
7 630
7 658
7 590
7 433
7 506
Charges d’entretien et de
réparations / loyers
17,9 %
16,6 %
19,8 %
17,18 %
20,65 %
22,38 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
4.2.1.6
Le résultat net
Le résultat net de la société est négatif de 2018 à 2021, avec un point bas
enregistré en 2019 à - 1 294 F CFP. En dépit de la diminution de l’excédent brut
d’exploitation, il devient positif en 2022 sous l’effet de la baisse simultanée des dotations
aux amortissements et des charges financières et de la hausse du résultat exceptionnel.
Tableau n° 17 :
Formation du résultat net
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Résultat d’exploitation
1 271
854
897
832
917
969
Résultat courant avant
impôts
-324
- 768
-674
- 760
- 305
-713
En % du produit total
-3,9 %
- 9 %
- 8,1 %
- 9,2 %
- 3,8 %
-8,8 %
Résultat exceptionnel
170
- 525
- 381
161
1 302
252
Résultat net de l’exercice
-157
- 1 294
-1055
- 600
997
-462
En % du produit total
-1,9%
- 15,1 %
- 12,6 %
- 7,2 %
12,4 %
-5,7 %
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes
Le résultat exceptionnel est négatif en 2019 et 2020 à la suite de l’abandon de
certaines opérations résultant de l’évolution du marché et des décisions des partenaires
publics et privés de la société. En 2020, l’abandon de 15 opérations et la suspension de
trois autres ont entraîné 190 MF de pertes exceptionnelles, l’arrêt du projet du Carré
Rolland a induit 135 MF CFP de pertes exceptionnelles
83
.
83
Procès-verbal du 107 ième conseil d’administration, 27 avril 2021
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
68
Le projet du Carré Rolland
Le projet du Carré Rolland, lancé en 2019, initié par la ville de Nouméa dans le cadre d’un appel
à projets, était une vaste opération de revitalisation urbaine portée par la société immobilière de
Nouvelle-Calédonie (SIC) en partenariat avec des promoteurs privés La réalisation de cette
opération, d’un montant total de 11 milliards de francs, devait répondre aux besoins en habitat
identifiés par la SIC et venir appuyer l'activité du BTP durant la phase de chantier. Il prévoyait
des logements, mais aussi des bureaux, des commerces et des parkings, le tout sur 80 000 m²
de construction. Pour ce projet, le montant de l’aide (bénéfice de l’aide fiscale accordée par l’Etat)
s’élevait à 25,5 % de l’investissement éligible (7 milliards de francs sur les 11 milliards
d’investissement). L’autre partie des 11 MdF FCP d’investissement devait être assumée par la
SIC qui comptait y installer son siège social et y proposer des logements en location ou en
accession à la propriété. Ce projet a été abandonné en 2020.
Le résultat exceptionnel devient ensuite positif à partir de 2021. En 2023, il atteint
252 MF CFP. Le résultat exceptionnel élevé en 2022 (1 302 MF CFP) provient de la
vente de docks à Ducos pour (950 MF CFP) et à la cession de 34 logements
(846 MF CFP). Ce résultat exceptionnel positif concourt à l’amélioration du résultat net
de l’exercice.
Dès 2019
84
, la société a engagé une réflexion visant à mettre en œuvre une
stratégie de cession de réserves foncières et de logement lui permettant d’optimiser la
gestion de son parc immobilier en dégageant les ressources nécessaires à son entretien
Cette stratégie a été progressivement intensifiée entre 2019 et 2022 (voir le détail
en annexe n°6). Le 5 décembre 2019, le conseil d’administration a validé la proposition
de mise en vente des réserves foncières devenues inutiles, que ce soit pour des raisons,
réglementaires, fiscales ou économiques. La liste ainsi retenue concernait trente terrains
d’une valeur globale de 3 082 MF CFP. En novembre 2021, le conseil d’administration
a décidé de céder le foncier de l’opération «
Ondémia
» à Païta, à la suite des difficultés
de réalisation d’un lotissement initialement programmé. La politique de cession de
logements concerne le patrimoine locatif difficilement louable, inoccupé, ancien et qui
nécessite une remise à niveau importante, c’est-à-dire «
les biens considérés comme
non-stratégiques et permettant de financer l’entretien du parc
»
85
. Ainsi, 28 logements
individuels, 87 logements en copropriété et 11 celliers ont été identifiés comme cessibles
et le conseil d’administration du 25 mars 2020 a autorisé la mise en vente de ces biens.
En avril 2021, le conseil d’administration a autorisé la commercialisation des trois tours
de Saint-Quentin représentant 183 logements.
Globalement, entre 2018 et 2022, les plus-values de cessions représentent un
gain annuel moyen de 177,6 MF CFP.
84
Conseil d’administration du 5 décembre 2019.
85
Source : rapport de gestion de la SIC - exercice clos le 31 décembre 2022 – «
Evolution prévisible de la société et du groupe
».
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
69
Tableau n° 18 :
Impact financier des plus-values de cessions
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Total des plus-values de
cessions
6,09
16,42
82,72
275,84
507,10
Résultat net de l’exercice
- 157,27
-1 293,75
- 1 055,48
- 599,76
996,77
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
En 2022, le total des plus-values de cessions dégagées s’élève à 507 MF CFP,
ce qui représente plus de la moitié du résultat net de l’exercice qui atteint 997 MF CFP.
Sur les exercices précédents (2018 à 2020), le volume des plus-values de cessions était
moindre mais il a néanmoins concouru à limiter le déficit d’exploitation de la société.
4.2.2
Une trésorerie qui se redresse
4.2.2.1
Des choix de gestion de la dette qui ont fait peser un risque à la société.
L’encours total de la dette nette de la trésorerie s’élève à 58 116 MF CFP au
31 décembre 2023, en baisse de 1 920 MF CFP par rapport à 2018 (- 3,2 %).
Fin 2022, l’encours de la dette est indexé à 60,7 % sur le taux du livret A, à 38,8 %
sur des taux fixes. Le solde (0,5 % de l’encours) est constitué d’emprunts au taux
EURIBOR 3 mois, majoré selon le cas de 1,00 % ou 1,80 % l’an. La société assimile le
classement de ces emprunts en catégorie 1A, risque faible, en fonction des
caractéristiques qu’ils comportent par référence aux tableaux des risques de la charte
Gissler
86
.
Tableau n° 19 :
Encours de la dette
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Encours des dettes à
moyen et long terme
62 031
63 095
63 788
62 964
62 051
60 997
- Trésorerie active
1 995
878
1 285
2 356
3 102
2 881
+ Trésorerie passive
0
0
0
0
0
0
= Encours total des dettes
net de la trésorerie
60 036
62 217
62 503
60 608
58 949
58 116
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
86
Charte de bonne conduite entre les établissements bancaires et les collectivités locales signée le 7 décembre 2009.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
70
Les deux établissements prêteurs principaux sont la caisse des dépôts et
consignations (63 % de l’encours au taux d’emprunt de 1,2 % à 4 % selon les opérations)
et l’Agence française de développement (36 % de l’encours pour un taux d’emprunts de
0,25 % à 6,5 % selon les opérations). Le solde (1 % de l’encours) a été souscrit auprès
de la banque calédonienne d’investissement (au taux d’emprunt de 1,5 %), la banque
de Nouvelle-Calédonie (au taux d’emprunt de 4,4 % à 5,7 % selon les opérations), la
banque nationale de Paris (au taux d’emprunt de 4 à 4,24 % selon les opérations), la
SFIL
87
(au taux d’emprunt de 5,03 %) et la société générale (au taux d’emprunt de 1,31
% à 3,62 % selon les opérations).
En 2019, la société a négocié le reprofilage de 67 prêts de la caisse des dépôts
et consignations représentant un capital restant dû de 7 742 MF CFP au 1
er
janvier 2019.
Ce réaménagement (avec un ajustement des conditions de taux sur livret A) a eu pour
effet de diminuer le montant des intérêts financiers afférents à ces prêts à hauteur de
205,3 MF CFP entre 2019 et 2050, ce qui représente une économie de charges de
6,4 MF CFP par an en moyenne.
En 2021, la société a renégocié une partie des contrats d’emprunts passés avec
l’Agence française de développement portant sur un encours de 11 225 MF CFP. Ce
reprofilage a consisté à suspendre totalement le remboursement en capital des 43
emprunts concernés sur une durée de cinq ans, de 2021 à 2025, puis à le reprendre
progressivement à compter de 2026. Concernant les intérêts (avec un taux d’emprunt
de 1,19 % à 2,51 % selon les opérations), leur part a significativement augmenté à l’issue
de ce reprofilage, mais globalement, l’annuité après restructuration de la dette reste
inférieure à l’annuité initiale jusqu’en 2029 inclus, permettant ainsi à la société d’assainir
sa situation financière jusqu’à cette date. Globalement, la baisse cumulée des annuités
entre 2021 et 2029 s’élève à 2 320 MF CFP.
La chambre constate que, par ces réaménagements successifs, la société a pu,
comme l’indique son directeur en réponse aux observations de la chambre, dégager des
marges de manœuvres financières en dehors des conditions d’équilibre propres au
logement social.
Entre 2007 et 2016, la société a conclu dix contrats de couverture de taux pour
couvrir des emprunts de taux fixes par des taux variables qui ont été comptabilisés pour
leur valeur notionnelle en hors bilan. Au total, ces instruments auront occasionné pour
la société un surcoût global de 3 703 MF CFP depuis leur souscription jusqu’au 31
décembre 2022. Entre 2018 et 2022, neuf contrats sont actifs. Ils concernent un montant
nominal de 13 917 MF CFP et ont généré des intérêts qui ont atteint 1 686 MF CFP en
cinq ans, soit une dépense de 337 MF CFP en moyenne annuelle.
En 2022, sept contrats de couverture de taux sont encore en cours. Ils
concernent un montant nominal de 9 502 MF CFP et leurs dates d’échéance se situent
87
SFIL, anciennement Société de financement local, est une banque de développement française, filiale de la Caisse des Dépôts
et Consignations, fondée en février 2013 suite à la faillite du groupe franco-belge Dexia. Elle est notamment active dans le
domaine du financement du secteur public local.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
71
entre août 2026 et septembre 2031. Néanmoins, les échéanciers prévisionnels de la
société montrent que, dans le cadre du contexte inflationniste qui prédomine désormais,
ces instruments de couverture commencent à produire un effet positif qui pourrait
atteindre 23,3 MF CFP en 2023.
La chambre rappelle à la société que le recours à des instruments financiers
complexes, notamment dans le domaine du logement social, constitue un choix de
gestion couteux, d’autant que l’échange de taux fixe pour appliquer un taux variable
constitue toujours un choix hasardeux.
4.2.2.2
Le fonds de roulement net global
Le fonds de roulement net global s’élève à 5 627 MF CFP fin 2023 et représente
16,3 mois de charges d’exploitation, la médiane sur l’exercice 2021 des organismes
hexagonaux de taille similaires s’élevant à 5,9 mois de dépenses d’exploitation.
Tableau n° 20 :
Formation du fonds de roulement net global
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Capitaux propres
44 569
42 725
39 743
37 333
37 424
35 515
+ Provisions pour risques et
charges
188
195
238
198
153
163
+ Emprunts et dettes
assimilées
62 846
63 896
64 566
63 725
62 785
61 721
- Actif immobilisé net
104 021
103 267
100 891
97 020
94 341
91 771
= Fonds de roulement net
global
3 581
3 548
3 656
4 236
6 021
5 627
FRNG en mois de
dépenses d’exploitation
10,9
11
10,9
13,5
18,2
16,3
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
La diminution de 20,3 % des capitaux propres en valeur absolue entre 2018 et
2023 résulte pour l’essentiel de la constatation annuelle récurrente d’un report à nouveau
négatif, lui-même issu du résultat net négatif.
En dépit de cette baisse des capitaux propres, le fonds de roulement net global
est resté stable entre 2018 et 2020 à 11 mois de dépenses moyennes d’exploitation pour
atteindre 16,3 mois en 2023. Cette situation a priori favorable mérite néanmoins d’être
relativisée puisqu’elle résulte en réalité de la diminution des dépenses mensuelles
moyennes traduisant la baisse d’activité de la société.
Simultanément, le niveau du fonds de roulement net global constaté en 2021 et
2023 provient non pas d’un accroissement des ressources de l’organisme qui ont
globalement diminué (- 20,3 % pour les capitaux propres, - 13,3 % pour les provisions
pour risques et charges, - 1,8 % pour les emprunts et dettes assimilées), mais d’une
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
72
baisse de son actif immobilisé net (- 11,77 % de 2018 à 2023) traduisant le vieillissement
du parc de logements et les cessions effectuées.
4.2.2.3
Le besoin en fonds de roulement
Le besoin en fonds de roulement correspond aux ressources nécessaires pour
couvrir les décalages de trésorerie du cycle d’exploitation. Un besoin en fonds de
roulement négatif constitue une ressource, tandis qu’un besoin en fonds de roulement
positif constitue un besoin de financement.
Tableau n° 21 :
Formation du besoin en fonds de roulement
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Stocks (toutes natures)
2 296
4 017
4 102
4 099
4 085
4 105
+ autres actifs d’exploitation
65
149
20
99
50
45
- dettes d’exploitation
662
681
568
993
801
725
= besoin (+) ou ressource
(-) en FR d’exploitation
1 699
3 485
3 554
3 205
3 334
3 424
+ créances diverses
2 592
3 056
1 326
1 437
1 120
769
- dettes diverses
2 705
3 871
2 509
2 762
1 511
1 447
= besoin (+) ou
ressources (-) en fonds de
roulement
1 586
2 670
2 371
1 880
2 919
2 746
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
Le besoin en fonds de roulement d’exploitation de la société a quasiment doublé
en six ans, passant de 1 699 MF CFP en 2018 à 3 424 MF CFP en 2023. Cette situation
résulte essentiellement de l’accroissement des stocks qui augmentent de 75 % entre
2018 et 2019, puis se stabilisent jusqu’en 2023. Cet accroissement exceptionnel des
stocks provient du reclassement comptable effectué en 2019. A compter de cet exercice,
la société a en effet reclassé en stock les réserves foncières non encore affectées à un
programme spécifique, en les sortant des immobilisations corporelles. Ce reclassement
a porté sur un montant de 1 555 MF CFP.
Ce portage foncier exercé par la société obère ainsi largement son fonds de
roulement d’exploitation, le stock de réserves foncières s’élevant à plus de 2,8 MdF CFP
entre 2020 et 2023, soit quasiment le montant du besoin en fonds de roulement issu du
cycle d’exploitation.
Par ailleurs, l’exercice 2023 est également marqué par la baisse des dettes
diverses de plus de 46 % par rapport à l’année 2018 (1 258 MF CFP de baisse entre
2018 et 2023), ce qui accentue le déficit en fonds de roulement. Ces dettes diverses
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
73
étaient notamment constituées de 112 MF CFP de « charges à payer » correspondant
à la rétrocession fiscale due aux investisseurs métropolitains suite à la baisse du taux
de l’impôt sur les sociétés métropolitain, en application de la clause de garantie fiscale
88
.
4.2.2.4
La trésorerie
La trésorerie nette de la société augmente de 44,4 % entre 2018 et 2023 passant
de 1 995 MF CFP à 2 881 MF CFP en raison de l’augmentation de 57,1 % du fonds de
roulement et malgré une hausse de 73 % du besoin en fonds de roulement entre 2018
et 2023.
Tableau n° 22 :
Evolution de la trésorerie
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Fonds de roulement net
global
3 581
3 548
3 656
4 236
6 021
5 627
- Besoin en fonds de
roulement
1 586
2 670
2 371
1 880
2 919
2 746
= Trésorerie nette
1 995
878
1 285
2 356
3 102
2 881
dont trésorerie active
1 995
878
1 285
2 356
3 102
2 881
dont trésorerie passive
0
0
0
0
0
0
Trésorerie nette en mois de
dépenses d’exploitation
6,1
2,7
3,9
6,1
9,4
8,3
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des comptes consolidés de la société certifiés par le commissaire aux
comptes.
Après avoir atteint un point haut en 2022, la trésorerie de la société se dégrade
légèrement et représente à 8,3 mois de dépenses d’exploitation, ce qui reste supérieur
au ratio médian des organismes hexagonaux dont le parc est inférieur à
12 000 logements et qui se situe à 4,8 mois en 2021
89
. La politique de cession du
patrimoine intensifiée en 2021 et 2022, accompagnant comme le rappelle le directeur
dans sa réponse aux observations de la chambre, le programme de rééquilibrage interne
de la société, a permis de redresser la trésorerie. Cependant, la chambre partage
l’analyse du directeur quant au caractère insuffisant et non pérenne de ces mesures,
pour la réhabilitation du parc locatif social de la société.
88
L’annexe aux comptes consolidés 2023 précise que
« Le mécanisme prévu par la clause de garantie du rendement fiscal
conduit la SIC à indemniser les investisseurs métropolitains à hauteur de 2,8 M€ (338,1 MF CFP). Cette rétrocession a été
retraitée en diminution des apports des investisseurs, en subvention dans les comptes consolidés. L’échéancier prévu est de 12
trimestrialités payables entre janvier 2022 et octobre 2024. Le solde des échéances à venir s’élèvent à 112,7 MF CFP sur 2024 »
.
89
Source : ministère chargé de la ville et du logement : les organismes de logement social, chiffres clés 2021.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
74
4.3
Des éléments prévisionnels qui laissent présager une situation financière
critique
La société a eu recours à un prestataire externe pour élaborer ses projections
financières 2023-2032
90
. Cette démarche, dénommée «
plan stratégique pluriannuel
»
et intégrant les orientations du plan stratégique de patrimoine, est régulièrement
présentée au conseil d’administration qui débat des différents scenarios qui lui sont
soumis.
En septembre 2023, plusieurs scenarios avaient été développés : un scenario
volontariste en matière d’investissement chiffré à 28 569 MF CFP, un scenario de crise
chiffré à 19 419 MF CFP, un scénario médian ainsi qu’un scénario médian modifié tenant
compte des risques de retards des décisions politiques autour du plan d’urgence
proposé non encore financé par les acteurs publics. Ces scénarios ne prennent pas en
compte la crise de la filière nickel ou les troubles à l’ordre public qui ont émergé depuis
mai 2024.
Le scénario médian retenu par la chambre dans la présentation qui suit,
globalement chiffré à 24 974 MF CFP repose sur les comptes arrêtés fin 2022 et les
hypothèses et orientations stratégiques énoncées en annexe n°7.
Tableau n° 23 :
Compte de résultat prévisionnel du scenario médian présenté au conseil
d’administration en septembre 2023
En MF CFP
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Chiffre d’affaires
8 072
8 281
8 464
8 609
8 714
8 882
9 105
9 233
9 494
9 715
- Charges directes
4 355
4 386
4 408
4 440
4 472
4 538
4 603
4 655
4 752
4 841
+ Production immobilisée
86
151
153
97
162
145
70
102
107
103
= Excédent brut
d’exploitation
3 804
4 047
4 209
4 266
4 403
4 489
4 572
4 681
4 848
4 977
Résultat d’exploitation
873
1 149
1 202
1 140
1 298
1 307
1 288
1 363
1 589
1 824
Résultat financier
- 1 764
- 1 937
- 1 625
- 1 384
- 1 419
- 1 403
- 1 372
- 1 295
- 1 194
- 1 143
Résultat exceptionnel
455
509
117
550
470
564
547
425
13
- 90
Résultat net
- 436
- 279
- 307
306
349
468
463
493
409
591
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
L’excédent brut d‘exploitation de la société évolue à la hausse sur l’ensemble de
la période de projection, passant de 3 804 MF CFP en 2023 à 4 977 MF CFP en 2032,
soit une augmentation de près de 31 % en dix ans. Cette situation résulte des
90
Ce travail, qui a débuté en 2020, a été réalisé avec l’appui de l’Agence française de développement et de la banque des
territoires.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
75
hypothèses prises en compte telles que la stabilisation des impayés de loyers, la
diminution de la vacance et la stabilisation des frais généraux et autres charges.
La diminution des dotations sur immobilisations par rapport à la période
rétrospective permet également à la société d’afficher un résultat d’exploitation évoluant
à la hausse (+ 85 % en 10 ans).
Le résultat financier, fortement négatif en début de période, évolue favorablement
à compter de 2025 grâce à la diminution des intérêts payés sur emprunts résultant des
renégociations réalisées en 2019 et 2021. Il passe de -1 764 MF CFP en 2023
à - 1 143 MF CFP en 2032, soit une progression de 35 %.
Le résultat exceptionnel reste positif jusqu’en 2031 grâce aux produits de cession
d’éléments d’actifs estimés à 600 MF CFP par an entre 2023 et 2030.
Le scénario retenu montre que le volume des investissements envisagés fragilise
la trésorerie de la société, notamment sur les exercices 2024 à 2028. La diminution des
investissements sur le reste de la période conduit à la reconstitution progressive de la
trésorerie qui retrouve un niveau acceptable mais nettement inférieur à celui constaté fin
2022 qui atteignait 3 101 MF CFP.
Tableau n° 24 :
Flux de trésorerie prévisionnels dans le scenario médian présenté au conseil
d’administration en septembre 2023
En MF CFP
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Trésorerie d’ouverture
3 088
2 333
462
- 127
232
48
332
1 290
1 725
1 885
Excédent brut d’exploitation
3 804
4 047
4 209
4 266
4 403
4 489
4 572
4 681
4 848
4 977
Variation dépôt de garantie
locataires
7
15
14
10
7
13
16
9
19
128
Variation du besoin en fonds
de roulement d’exploitation
- 101
- 106
- 6
- 13
- 1
4
- 13
- 5
2
0
Emprunts remboursés
- 1 961
- 2 078
- 1 402
- 1 500
- 1 856
- 1 653
- 1 731
- 2 386
- 2 389
- 2 388
Intérêts sur emprunts
- 1 760
- 1 911
- 1 555
- 1 247
- 1 287
- 1 288
- 1 284
- 1 244
- 1 194
- 1 143
Intérêts sur swaps
- 4
- 26
- 69
- 136
- 132
- 115
- 87
- 51
0
0
Variation des intérêts courus
non échus
380
83
- 196
- 169
22
0
- 2
- 22
- 28
- 28
Autofinancement net
365
23
995
1 211
1 156
1 452
1 470
981
1 259
1 433
Investissements
- 2 469
- 3 446
- 3 416
- 2 049
- 3 317
- 2 941
- 1 410
- 2 062
- 2 155
- 2 081
Démolitions
- 70
0
- 189
0
- 75
0
0
0
0
0
Variation BFR
d’investissement
1
90
- 30
- 103
119
- 35
- 144
61
9
- 7
Subventions
410
388
310
0
406
411
110
244
319
299
Emprunts encaissés
347
414
872
700
826
698
282
561
608
571
Besoin d’autofinancement
des investissements
- 1 780
- 2 554
- 2 183
- 1 451
- 2 040
- 1 868
- 1 162
- 1 196
- 1 219
- 1 218
Produits de cession
d’immobilisations corporelles
600
600
600
600
600
600
600
600
120
0
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
76
En MF CFP
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Subvention d’urgence
91
60
60
0
0
100
100
50
50
0
0
Autres
0
0
- 1
- 1
0
0
0
0
0
0
Autre flux
660
660
599
599
700
700
650
650
120
0
Trésorerie de clôture
2 333
462
- 127
232
48
332
1 290
1 725
1 885
2 100
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
La chambre estime que cette projection est fondée sur des hypothèses
optimistes. Parmi les hypothèses énumérées, la réduction du taux de vacance envisagé
est de 7,5 % en 10 ans en considérant deux leviers
92
. La mise en œuvre du plan
d’urgence constitue un levier à court terme permettant de gagner 3 % de vacance sur 3
ans (2025-2028). D’autres actions sont prévues à long terme :
-
des
investissements
sur
les
ensembles
bénéficiant
d’un
plan
de
requalification urbaine permettant d’améliorer l’attractivité de ces sites et de
recommercialiser les logements aujourd’hui vacants. Ce levier permettrait de
diminuer la vacance de 3 % ;
-
un investissement d’amélioration du patrimoine et de réhabilitation de
résidences vieillissantes permettant d’envisager une baisse de la vacance de
1% ;
-
le renforcement de la politique commerciale et de proximité permettant de
diminuer la vacance de 0,5 % sur toute la période.
En réponse aux observations de la chambre, le directeur confirme que la société
défend un investissement massif dans la réhabilitation et l’amélioration des logements
par les acteurs publics.
La chambre estime que le taux de réduction de vacance semble être une
hypothèse optimiste en l’absence de financement du plan d’urgence nécessaire pour
permettre la remise en location dans de bonnes conditions des logements concernés et
de garantie d’obtention des subventions attendues pour les projets de réhabilitation du
patrimoine.
Le taux d’impayés est estimé à 3,5 % des loyers quittancés soit 285 MF.CFP à
partir de 2024 selon le scénario retenu en date du 21 septembre 2023. Toutefois, la
société voit son taux d’impayés augmenter à 4,1% à fin juillet 2023 notamment en raison
de l’impayé généré par les nouveaux entrants 2023, notamment la province des îles dont
le paiement des loyers destinés au relogement des familles de Maré a cessé courant
2022 et par le centre hospitalier Nord
93
. Par ailleurs, le stock d’impayés des locataires
personnes physiques a pratiquement doublé en cinq ans et le taux annuel de variation
des impayés rapportés au chiffre d’affaires est en augmentation entre 2016 et septembre
2023 passant de 1,90 % en 2016 à 3,75 % en septembre 2023. Cette hypothèse de
91
Subventionnement escompté via le plan d’urgence, soit via la création d’un fonds dédié de type «
fonds social urbain
»
(FSU), soit par subvention directe par les collectivités (gouvernement ou provinces).
92
Voir le 115
ème
conseil d’administration en date du 21 septembre 2023 ainsi que le conseil d’administration de novembre
2023.
93
Décision du 115
ème
conseil d’administration du 21septembre 2023.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
77
travail, elle aussi, très optimiste nécessite une pleine effectivité du renforcement de la
politique de suivi des impayés.
Les subventions attendues s’élèvent, en moyenne, par an, entre 2023 et 2032, à
332 MF CFP soit plus de trois fois plus que les subventions d’exploitation perçues entre
2018 et 2022 qui sont, en moyenne, de 105 MF CFP par an. La chambre invite la société
à faire valider cette l’hypothèse par ses actionnaires et partenaires institutionnels.
Enfin, parmi les hypothèses retenues, il y a une cession de patrimoine de 30 lots
par an générant 20 MF CFP de trésorerie nette par lot. Cette hypothèse dépend de la
situation économique et du marché de l’immobilier du territoire
94
. Selon le directeur, afin
de maintenir le modèle économique de la société qui ne peut reposer à long terme sur
des opérations de cession, d’autres mesures doivent être prises en place par les acteurs
publiques.
Nonobstant les limites de la rationalisation de ses charges et la nécessité de
revoir le modèle de financement du logement social, la chambre estime que la société
doit poursuivre ses efforts en matière de réduction de charges et de recherche de
solutions de financement, notamment auprès des partenaires institutionnels, voire de
recapitalisation par ses actionnaires, afin de redresser sa situation financière.
La société a élaboré une note de 22 propositions visant à accompagner les
transformations dans le secteur du logement social en Nouvelle-Calédonie
95
dans le
cadre d’un document interne de travail datant de 2023.
Cette note comprend des propositions visant à alimenter les réflexions sur les
nécessaires évolutions du secteur du logement social, pour assurer à la fois sa pérennité
et sa transformation au regard des enjeux majeurs de réduction des inégalités, de
requalification urbaine et de lutte contre le changement climatique en lui permettant de
retrouver un équilibre financier. Parmi celles-ci, lui paraissent prioritaires :
créer un fonds d’aide à la rénovation ;
créer un fonds de garantie loyers impayés ;
corriger les biais de l’indice de révision des loyers accumulés depuis 18 ans ;
indexer et optimiser l’aide au logement ;
réfléchir à une meilleure allocation des ressources dont le « 2% logement » au
bénéfice du plus grand nombre d’ayant-droits calédoniens dans un souci
d’équité.
La chambre salue les travaux de projection annuels et infra annuels présentés
au conseil d’administration, prenant en compte plusieurs scenarios en fonction de
l’évolution de l’environnement des acteurs du logement social. Elle prend acte des
solutions proposées par la société et l’invite à faire valoir ces propositions auprès de ses
actionnaires et des autres acteurs publics du logement social afin qu’elles soient
94
Si les ventes immobilières sont, en 2022, en hausse de 32,5 % par rapport à 2021 selon la synthèse n°71 de l’ISEE sur les
transactions immobilières en Nouvelle-Calédonie en 2022, cette tendance ne s’est pas poursuivie.
95
Note de propositions de la SIC visant à accompagner les transformations dans le secteur du logement social en Nouvelle-
Calédonie en date de 2023.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
78
débattues et trouvent, pour celles qui pourront l’être, un financement adéquat lui
permettant d’obtenir une visibilité adéquate sur sa trajectoire financière.
______________________ CONCLUSION INTERMÉDIAIRE ______________________
Le chiffre d’affaires de la société est majoritairement constitué des produits locatifs qui
représentent 97,48 % de son volume, en moyenne pondérée entre 2018 et 2023. Il affiche un
recul de 2,47 % entre 2018 et 2023. Sur cette période, l’activité de la société s’est recentrée
sur la gestion locative.
L’excédent brut d’exploitation, indicateur de la performance d’’exploitation, affiche une
diminution entre 2018 et 2023, en raison notamment de l’effet simultané de l’augmentation des
frais généraux de 28,3 % et de la quasi disparition des subventions d’exploitation versées par
le gouvernement de la Nouvelle-Calédonie et par les provinces.
Entre 2007 et 2016, la société a conclu dix contrats de couverture de taux qui ont
occasionné un surcoût global de 3 703 MF CFP depuis leur souscription jusqu’au
31 décembre 2022. Fin 2023, la trésorerie nette s’établit à 8,3 mois de dépenses
d’exploitation, ce qui est supérieur au ratio médian des organismes comparables de
l’hexagone.
Enfin, les éléments prévisionnels débattus au conseil d’administration laissent
présager une situation financière tendue. En effet, la chambre estime qu’ils prennent en
compte des hypothèses optimistes notamment en matière de réduction du taux de vacance,
de diminution des impayés, de cession du patrimoine ou de niveau de subventions attendues.
Dans ces conditions, la société doit poursuivre ses efforts en matière de réduction de charges
et de recherche de solutions de financement, notamment auprès des partenaires
institutionnels, territoire et provinces, voire de recapitalisation par ses actionnaires, afin de
redresser sa situation financière.
La chambre salue les travaux de projection annuels et infra annuels présentés au
conseil d’administration, prenant en compte plusieurs scenarios en fonction de l’évolution de
l’environnement des acteurs du logement social. Elle prend acte des solutions proposées par
la société et l’invite à faire valoir ces propositions auprès de ses actionnaires et des autres
acteurs publics du logement social afin qu’elles soient débattues et trouvent, pour celles qui
pourront l’être, un financement adéquat lui permettant d’obtenir une visibilité adéquate sur sa
trajectoire financière.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
79
ANNEXES
Annexe n° 1. Déroulement de la procédure
....................................................................
80
Annexe n° 2. Tableau récapitulatif des recommandations proposées et de leur
mise en œuvre au cours de la procédure du contrôle des comptes et
de gestion du présent rapport
.....................................................................
82
Annexe n° 3. Stratégie commerciale adoptée en 2021
....................................................
83
Annexe n° 4. Liste des filiales de la société immobilière de Nouvelle-Calédonie
au 31 décembre 2022
..................................................................................
84
Annexe n° 5. Compte de résultat et bilan de la société immobilière de Nouvelle-
Calédonie (comptes consolidés)
.................................................................
86
Annexe n° 6. Les cessions de patrimoine
........................................................................
90
Annexe n° 7. Hypothèses retenues pour la projection financière concernant le
scénario médian en date de septembre 2023
..............................................
91
Annexe n° 8.
Glossaire
....................................................................................................
92
Annexe n° 9. Liste des sigles employés
..........................................................................
93
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
80
Annexe n° 1.Déroulement de la procédure
Le contrôle des comptes et de la gestion de la Société immobilière de Nouvelle-Calédonie a porté sur
les exercices 2018 et suivants. Durant cette période, les dirigeants de la société étaient les suivants :
-
Monsieur Louis-Jacques Vaillant, directeur général jusqu’au 28 mai 2019
-
M. Robert Satgé, directeur général du 29 mai 2019 au 7 août 2021 ;
-
M. Philippe percheron, directeur général par intérim du 8 août 2021 au 31 août 2021 ;
-
M. Benoît Naturel, directeur général depuis le 1
er
septembre 2021 ;
-
M. Philippe Michel, président du conseil d’administration jusqu’au 3 octobre 2019 ;
-
M. Petelo Sao, président du conseil d’administration depuis le 3 octobre 2019 ;
Le tableau ci-dessous retrace les différentes étapes de la procédure définie par le code des juridictions
financières aux articles L. 262-63 à L. 262-69, R. 262-112 à R. 262-133 et par le recueil des normes
professionnelles des chambres régionales et territoriales des comptes :
Instruction
Date
Destinataire/Interlocuteur
Envoi de la lettre d'ouverture de
contrôle
8 août 2023
M. Benoît Naturel
M. Petelo Sao
M. Philippe Percheron
M. Philippe Michel
M. Robert Satgé
M. Louis-Jacques Vaillant
Entretien de début de contrôle
8 août 2023
M. Benoît Naturel
M. Philippe Percheron
Entretien de fin d’instruction
28 novembre 2023
28 novembre 2023
28 novembre 2023
29 novembre 2023
29 novembre 2023
29 novembre 2023
M. Benoît Naturel
M. Philippe Percheron
M. Petelo Sao
M. Philippe Michel
M. Robert Satgé
M. Louis-Jacques Vaillant
Délibéré
Date
Rapport d’instruction provisoire
15 décembre 2023
Rapport d’instruction définitif
24 mai 2024
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
81
Contradiction
Nombre
Dates
Envoi du rapport d’observations
provisoires
6
M. Michel (29/02/2024)
M. Naturel (29/02/2024)
M. Percheron (29/02/2024)
M. Sao (29/02/2024)
M. Satge (29/02/2024)
M. Vaillant (29/02/2024)
Envoi d’extraits du rapport
d’observations provisoires
0
Réponses reçues au rapport
d’observations provisoires
1 (Directeur général de la SIC :
Benoit Naturel)
28 mars 2024
Auditions
Rapport définitif
Nombre
Date
Envoi du rapport d’observations
définitives
6
22/07/2024
Réponses reçues au rapport
d’observations définitives
1
21/08/2024
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
82
Annexe n° 2.Tableau récapitulatif des recommandations proposées et de leur
mise en œuvre au cours de la procédure du contrôle des comptes et de gestion du
présent rapport
(1) Nature : Régularité, Performance
(2) Domaines : Achats, Comptabilité, Gouvernance et organisation interne, Situation financière, GRH, Situation
patrimoniale, Relation avec des tiers.
(3) Mise en œuvre complète - Mise en œuvre partielle - Non mise en œuvre - Refus de mise en œuvre - Devenue
sans objet
N°
Reco.
Intitulé
Nature (1)
Domaine (2)
Gain
attendu ou
risque
couvert
Degré
de mise
en
œuvre
(3)
Échéance
1
Présenter annuellement en conseil
d’administration
un
bilan
des
financements
dégagés
et
des
mesures
mise
en
œuvre
pour
réhabiliter le patrimoine et réduire la
vacance locative
performance
Gouvernance
et organisation
interne
Information des
administrateurs
sur la mise en
œuvre du plan
de lutte contre
la vacance
important
2025
2
Renforcer le rôle des agences de
proximité pour anticiper les risques
d’impayés.
performance
Situation
financière
Améliorer
le
recouvrement
des impayés
important
2025
3
Mettre en place un schéma directeur
du système d’information associé à un
plan pluriannuel d’investissement des
dépenses informatiques
performance
Gouvernance
et organisation
interne
Planifier
l’évolution
du
système
d’information
important
2025
4
Valider, en conseil d’administration, la
politique de sécurité des systèmes et
nommer et nommer un responsable
de
la
sécurité
des
systèmes
d’information.
performance
Gouvernance
et organisation
interne
Sécurité
du
système
d’information
important
2025
5
Rationaliser les dispositifs de primes
et avantages sociaux
performance
Gestion
des
ressources
humaines
Economies sur
le
régime
indemnitaire
important
2025
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
83
Annexe n° 3.Stratégie commerciale adoptée en 2021
Objectifs
Actions
Réduire la
vacance
Commercialiser au plus tôt pendant la période de préavis ;
Développer un outil informatique permettant d’extraire la liste des lots refusés et les motifs de
refus afin de mettre en oeuvre les actions adaptées au motif (ajustement de la communication,
travaux sur le logement, baisses de loyer…) ;
En cas de travaux lourds ne pouvant s’effectuer en milieu occupé (exemple : réhabilitation),
relogement des familles en priorité dans les résidences présentant des taux de vacance élevés.
Attirer de
nouveaux
prospects
Prospecter auprès des prestataires SIC et de leurs salariés pour tout le parc ;
Organiser des actions commerciales sur les zones de chalandise des résidences les plus
impactées par la vacance ;
Multiplier les canaux d’information pour faire connaître nos produits : journées portesouvertes,
publicité, internet, Facebook.
Développer
l’attractivité des
résidences
Prioriser les dépenses d’entretien vers certaines résidences (résidences prioritaires ciblées) ;
Améliorer la tranquillité résidentielle en :
a)
diminuant la sur-occupation : collaboration avec les agences SIC, qui ont pour objectif
l’identification de familles en sur-occupation ou occupation anormale, afin d’initier des
démarches de décohabitation,
b)
favorisant le « bien vivre » au sein des résidences (calme, respect du voisinage…) en
lien avec les partenaires externes (CCAS, éducateurs de rue, forces de l’ordre…)
Faire réaliser par les agences (sur recommandation du pôle commercial) des interventions type
nettoyage partiel, entretien des jardins privatifs ou petites interventions techniques en cas
d’anomalies constatées dans les logements, les parties communes, ou éventuellement des
avis des prospects sur la qualité du produit proposé.
Réduire les
préavis de départ
Saisir et analyser les motifs de départ pour proposer aux clients « sur le départ » des solutions
leur permettant de rester client de la SIC : relogement dans un autre quartier ou un autre
logement avec une typologie plus adaptée ou un loyer plus abordable pour les familles en
difficulté financière, proposition d’un parcours résidentiel vers un logement intermédiaire ou en
accession ;
Améliorer le délai de traitement des réclamations pour améliorer la satisfaction clients tout en
maîtrisant les coûts ;
Réduire la
vacance des
commerces
Confier la commercialisation des locaux situés en province Nord à l’agence de Koné. Cette
nouvelle organisation clarifie le parcours client et permet plus de réactivité dans le traitement
des prospects. La directrice d’agence, qui est la ressource SIC ayant la meilleure connaissance
de ce marché, a déjà confirmé son intérêt sur le principe ;
Etudier le changement d’usage pour les locaux pour lesquels aucune installation de commerce
ne semble possible (manque d’attractivité, cahier des charges des lotissements trop
restrictifs…) ;
Accompagner les commerçants sur le plan technique et financier dans l’aménagement de leurs
locaux afin d’éviter de devoir consentir des ristournes pour capter les clients
Prioriser la commercialisation sur les lots au potentiel de chiffre d’affaires le plus élevé et sur
les lots semi-aménagés (plus rapides et moins techniques à commercialiser).
Favoriser la
commercialisation
des produits en
accession
Démarcher l’ensemble des clients (50) actuellement en location des villas dites « 129AA »
situées à Dumbéa-sur-mer, pour leur proposer une étude personnalisée de leur situation, afin
de leur permettre d’acheter leur logement (ou un autre logement si ce dernier n’est plus adapté)
pour à terme finaliser la vente de l’ensemble de l’opération (logements vendus soit aux
locataires actuels, soit à d’autres familles issues du patrimoine SIC dans le cadre d’un parcours
résidentiel) ;
Mener un travail avec le service DSI de la SIC pour réussir à faire apparaitre le prix de vente
de nos logements sur le site internet de la SIC car à ce jour, seule la valeur locative de la
période probatoire apparait ;
Etre proactif dans la proposition aux clients d’un parcours résidentiel orienté vers l’accession :
Développer un outil informatique permettant une qualification plus fine des prospects afin de
déterminer s’ils pourraient être éligibles à l’accession à la propriété (outil d’étude de faisabilité) ;
Mener un travail plus actif sur nos relais de commercialisation en entreprise (DRH des groupes
Ballande et Beaumont…) et continuer de développer ce type de réseau
Associer le pôle commercial à l’élaboration du programme GE/GR (gros entretien / grosses
réparations).
Source : chambre territoriale des comptes d’après le 107
ème
conseil d’administration de la SIC en date du 27 avril 2021
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
84
Annexe n° 4.Liste des filiales de la société immobilière de Nouvelle-Calédonie au
31 décembre 2022
Nom de la société
Part de capital détenue
par la société
immobilière de
Nouvelle-Calédonie
% de contrôle
Méthode de
consolidation
96
SCI GREEN ACRE 36
LOGEMENTS
100,00 %
100,00 %
IG
SCI AGATHISSIMO 2
100,00 %
100,00 %
IG
SCI AGATHISSIMO
100,00 %
100,00 %
IG
SCI ALCYONE 2014
100,00 %
100,00 %
IG
SCI ALLUNGA
100,00 %
100,00 %
IG
SCI BOSQUET-AUDRAIN
100,00 %
100,00 %
IG
SAS CŒUR DE VOH
0,00 %
100,00 %
IG
SCI CŒUR HISTORIQUE
(réhab)
33,33 %
100,00 %
IG
SARL CŒUR
HISTORIQUE (neuf)
33,33 %
100,00 %
IG
SAS COLLIER BLANC
0,00 %
100,00 %
IG
SAS COLLONGUE
0,00 %
100,00 %
IG
SAS CORAIL LOCATION
1
100 %
100,00 %
IG
SAS CORAIL LOCATION
2
0,00 %
100,00 %
IG
SCI COTE PARC 2012
0,00 %
100,00 %
IG
SAS CYATHEAS
PASTEUR
100,00 %
100,00 %
IG
SNC EXTENSION LES
CERISIERS BLEUS
100,00 %
100,00 %
IG
SCIA FARA
0,04 %
100,00 %
IG
SCI FERME BOUTAN
0,00 %
100,00 %
IG
SARL FILAO II
0,00 %
100,00 %
IG
SARL GOU ME WEE 2017
0,00 %
100,00 %
IG
SAS GOU ME WEE
0,00 %
100,00 %
IG
SNC IPANEMA
99,90 %
100,00 %
IG
SCI KECHO 2 2014
100,00 %
100,00 %
IG
SARL KOTOLO
0,00 %
100,00 %
IG
SAS KOYABOA
0,00 %
100,00 %
IG
SCI LA RIVIERE 2013
100,00 %
100,00 %
IG
SCI LAENA 2012
100,00 %
100,00 %
IG
SCI LAGON LOCATION I
100,00 %
100,00 %
IG
SCI LES GROTTES 2013
100,00 %
100,00 %
IG
SC LONGWAY
99,00 %
100,00 %
IG
SAS MAHINA
0,00 %
100,00 %
IG
SAS MAMELIN
0,00 %
100,00 %
IG
SCI MARTAWI
100,00 %
100,00 %
IG
SNC MARUTEA 2016
0,00 %
100,00 %
IG
SCI MICHEL ANGE
100,00 %
100,00 %
IG
SCI MULTIPROGRAMME
SIC 2014
100,00 %
100,00 %
IG
96
IG : intégration globale ; IP : intégration proportionnelle.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
85
Nom de la société
Part de capital détenue
par la société
immobilière de
Nouvelle-Calédonie
% de contrôle
Méthode de
consolidation
96
SCI MULTIPROGRAMME
SIC 2015
0,00 %
100,00 %
IG
SARL NAHOATAL
0,00 %
100,00 %
IG
SARL NILLYRANGA
0,00 %
100,00 %
IG
SCI NOUVILLE
100,00 %
100,00 %
IG
SAS OCEANE 2013
0,00 %
100,00 %
IG
SAS OCEANE
0,00 %
100,00 %
IG
SCI OMAHA 2012
100,00 %
100,00 %
IG
SCI PERVENCHES 5
100,00 %
100,00 %
IG
SARL PETITE
PASSERELLE
0,00 %
100,00 %
IG
SCI PITAYA
100,00 %
100,00 %
IG
SAS POLYMO LOCATION
0,00 %
100,00 %
IG
SCI PORT NGEA
100,00 %
100,00 %
IG
SAS PROMOFIRST
33,33 %
33,33 %
IP
SCI RESIDENCE PARA
100,00 %
100,00 %
IG
SAS ROCHE GRISE
0,00 %
100,00 %
IG
SAS TANGADIOU PARC
0,00 %
100,00 %
IG
SAS TCHINE
0,00 %
100,00 %
IG
SAS TINA VILLAGE - SIC
16,67 %
100,00 %
IG
SCI TINDU A
0,00 %
100,00 %
IG
SCI TINDU B
0,00 %
100,00 %
IG
SAS TOBA
16,67 %
100,00 %
IG
SAS UNIVERCITE (CUK)
0,00 %
100,00 %
IG
SCI YLANG
100,00 %
100,00 %
IG
SAS MARINA BAY
97
0,00 %
100,00 %
IG
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la SIC
97
Sortie en cours d’exercice.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
86
Annexe n° 5.Compte de résultat et bilan de la société immobilière de Nouvelle-
Calédonie (comptes consolidés)
Tableau n° 1 :
Compte de résultat consolidé
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
I. CHIFFRE D’AFFAIRES
Ventes de produits finis
309,66
44.34
31,50
8,29
0
22,70
Rémunération de maîtrise d’ouvrage
8,61
12,90
17,27
9,26
4,62
1,32
Loyers et charges locatives appelés
7 534,62
7 630,64
7 658,08
7 590,88
7 433,93
7 506,38
Indemnités d’occupation précaire appelées
462,58
505,27
508,44
513,43
487,07
Travaux refacturés aux locataires-propriétaires
0,00
0,00
92,80
93,43
97,46
Produits des activités annexes
469,87
13,97
3,06
5,70
3,48
1,84
TOTAL I
8 322,77
8 164,42
8 215,19
8 215,37
8 048,90
8 116,79
II. PRODUITS D’EXPLOITATION
Production stockée
- 893,94
- 28,40
- 246,77
11,52
- 12,7
4,26
Production immobilisée
864,00
434,85
391,79
68,16
29,91
20,37
Subventions d’exploitation
222,46
15,21
165,6
105,14
20,93
3,55
Reprises sur dépréciations, amortissements, transferts
317,65
198,24
188,82
345,47
364,79
301,36
Quote part des subventions virées au compte de résultat
1 439,62
1 408,81
1 606,20
1 662,57
1 238,96
1 112,21
Autres produits
53,40
47,11
66,20
40,25
43,61
33,22
TOTAL II
2 003,19
2 075,81
2 171,84
2 233,12
1 685,50
1 475
III. CHARGES D’EXPLOITATION
Achats stockés (travaux et viabilisation - constructions
nouvelles)
306,65
289,42
112,92
0,00
0,00
0,00
Autres achats et charges externes
1 948,29
1 903,36
2 172,28
2 067,85
2 302,76
2 499,65
Impôts, taxes et versements assimilés
453,64
465,10
514,36
502,07
507,70
400,89
Salaires et traitements
820,77
790,78
774,03
767,07
754,80
790,03
Charges sociales
380,10
377,69
367,32
359,75
360,22
392,07
Dotations d’exploitation aux amortissements et dépréciations
des immobilisations
4 717,63
5 029,27
5 139,61
5 348,72
4 354,34
4 016,66
Dotations d’exploitation aux dépréciations et provisions
350,23
477,27
358,08
513,06
50,54
498,86
Autres charges
77,41
53,29
53,25
57,76
30,12
24,50
TOTAL III
9 054,71
9 386,17
9 489,84
9 616,28
8 817,47
8 622,69
RESULTAT D’EXPLOITATION (I+II+III)
1 271,26
854,07
897,19
832,21
916,93
969,10
Produits financiers
72,09
25,98
8,67
8,98
7,35
104,19
Charges financières
1 667,40
1 648,70
1 580,55
1 601,47
1 229,35 1 786,367
RESULTAT FINANCIER
- 1 595,31
- 1622,72
- 1571,88
- 1592,88
- 1 221,99
- 1 682,4
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS
- 324,05
768,65
- 674,69
- 760,28
- 305,07
- 713,38
Produits exceptionnels
1 048,14
297,04
486,36
482,88
1 918,64
758,25
Charges exceptionnelles
877,52
822,14
867,14
322,35
616,80
505,75
RESULTAT EXCEPTIONNEL
170,62
525,10
- 380,78
160,52
1 301,84
252,49
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
87
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Impôts dus sur les bénéfices
3,83
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL DES PRODUITS 11 446,19 10 563,26 10 882,06 10 940,34 11 660,39 10 454,25
TOTAL DES CHARGES 11 603,46 11 857,01 11 937,53 11 540,10 10 663,62 10 917,16
RESULTAT NET CONSOLIDE
- 157,27
- 1 293,75
- 1 055,48
- 599,76
996,77
- 462,91
Source : chambre territoriale des comptes, d’après les états financiers de la SIC certifiés par le commissaire aux comptes
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
88
Tableau n° 2 :
Bilan actif consolidé
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Concessions, brevets, droits similaires
67,42
53,33
40,41
27,50
14,42
3,28
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
Terrains
12 345,62
11 014,67
11 359,60
11 331,70
11 210,82
11 245,
22
Constructions
80 023,27
83 853,41
86 134,90
83 179,68
80 204,76
76 761,
56
Autres immobilisations corporelles
361,27
354,65
336,11
309,30
283,98
266,71
Immobilisations corporelles en cours
10 991,41
7 762,55
2 811,23
1 957,98
2 404,30
3 328,8
8
Avances et acomptes
123,20
0,00
54,07
54,69
69,64
24,80
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Créances rattachées à des participations
0,00
150,71
84,34
86,56
87,00
87,00
Autres immobilisations financières
109,20
78,13
69,91
72,08
66,47
54,23
TOTAL ACTIF IMMOBILISE
104 021,39
103 267,46
100 890,56
97 019,47
94 341,39
91 771,
71
STOCKS
Réserves foncières
0,00
2 536,53
2 833,53
2 822,52
2 831,98
2 820,4
9
En-cours de production de biens
2 003,72
1 368,75
1 130,22
1 159,30
1 148,57
1 160,9
1
Constructions achevées
291,60
111,47
138,21
116,84
104,23
123,51
CLIENTS
Créances clients et comptes rattachés
46,23
66,67
53,23
89,53
45,39
49,34
AUTRES CREANCES ET COMPTES DE
REGULARISATION
Avances et acomptes versés sur commandes
65,28
149,34
20,14
9,43
5,16
3,2
Créances fiscales
0,00
0,00
0,00
348,07
776,30
490,44
Créances sociales
0,00
0,00
0,00
0,25
0,00
0,10
Autres créances
2 539,76
2 982,39
1 176,18
916,89
215,38
254,65
Charges constatées d’avance
5,72
6,57
97,29
83,49
104,78
24,32
TRESORERIE ET EQUIVALENTS
Disponibilités
1 996,10
877,84
1 284,37
1 932,24
3 101,55
2 874,1
3
TOTAL ACTIF CIRCULANT
6 948,40
8 099,75
6 733,16
7 478,56
8 333,35
7 801,2
1
TOTAL ACTIF 110 969,79
111 367,21
107 623,72
104 498,03
102 674,74
99 572,
92
Source : chambre territoriale des comptes, d’après les états financiers de la SIC certifiés par le commissaire aux comptes
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
89
Tableau n° 3 :
Bilan passif consolidé
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
2023
CAPITAUX PROPRES
12 000,00
12 000,00
12 000,00
12 000,00
12 000,00
12 000
Réserve légale
487,31
487,31
487,31
487,31
487,31
487,30
Réserves statutaires ou contractuelles
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,85
Autres réserves
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,86
1 402,85
Réserves du groupe
- 2 143,73
- 1 781,92
- 2 005,78
- 1 435,44
- 981,42
-27,86
Report à nouveau
- 200,27
- 719,34
- 1 789,24
- 3 415,06
- 4 468,84
-4 425,61
Résultat Groupe
- 157,27
- 1 193,75
- 1 055,48
- 599,76
996,77
-462,91
AUTRES
Subventions d’investissement
31 776,77
31 226 83
29 300,24
27 489,88
26 584,36
25 138,49
CAPITAUX PROPRES (PART DU GROUPE)
44 568,52
42 724,83
39 742,76
37 332,65
37 423,90
35 515,12
INTERETS MINORITAIRES
Résultat hors groupe
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0
INTERETS MINORITAIRES
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour engagements de retraite et charges similaires
143,59
146,92
158,73
145,45
106,39
114,58
Provisions pour litiges
44,00
47,64
79,13
35,13
32,74
32,73
Autres provisions
0,00
0,00
0,00
17,73
14,07
15,86
TOTAL PROVISIONS
187,59
194,57
237,86
198,31
153,20
163,18
DETTES
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
62 030,84
63 094,64
63 787,84
62 964,03
62 050,51
60 997,11
Autres dettes financières
815,55
801,40
778,08
760,59
734,27
724,11
FOURNISSEURS
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
583,91
593,67
478,11
479,65
327,19
338,02
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
1 272,19
948,84
637,50
513,13
473,81
387,77
AUTRES DETTES ET COMPTES DE REGULARISATION
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
78,39
87,49
89,99
0,29
3,95
0,79
Dettes fiscales
180,59
170,21
194,97
5,67
6,39
0,22
Dettes sociales
201,28
183,46
191,96
Autres dettes
721,16
1 467,11
283,48
839,89
481,38
389,09
Produits constatés d’avance
531,04
1 284,47
1 393,12
1 202,55
836,69
865,51
Ecart d’arrondi passif
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL DETTES
66 213,68 68 4447,81
67 643,09
66 967,08
65 097,64
63 894,62
TOTAL PASSIF
110 969,79 111 367,21 107 623,72 104 498,03 102 674,74 99 572,925
Source : chambre territoriale des comptes, d’après les états financiers de la SIC certifiés par le commissaire aux comptes
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
90
Annexe n° 6.Les cessions de patrimoine
Tableau n° 4 :
Cessions de patrimoine - logements
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Nombre de logements vendus
0
7
9
18
32
Prix de vente moyen
0
1,71
16,22
21,11
23,91
Produits de cession
0
12,00
146,00
380,00
765,10
Plus-values de cession
0
12,00
80,31
276,42
503,67
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
Tableau n° 5 :
Cessions de patrimoine - terrains
En MF CFP
2018
2019
2020
2021
2022
Nombre de terrains vendus
5
1
2
3
1
Surface correspondante (en
ares)
241,52
2,54
7,26
136,66
12,4
Prix de vente moyen
46,00
7,32
2,00
1,75
6,60
Produits de cession
230,00
7,32
4,00
5,26
6,60
Plus-values de cession
6,09
4,42
2,41
- 0,58
3,43
Source : chambre territoriale des comptes, à partir des données de la société
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
91
Annexe n° 7.Hypothèses retenues pour la projection financière concernant le
scénario médian en date de septembre 2023
Paramètres économiques :
-
Indice de révision des loyers de + 1,5 % en 2023 ; + 1,8 % en 2024, + 1,2 % en 2026,
+ 1,4 % en 2027, puis + 1,6 % à partir de 2028.
-
Inflation de +3 % en 2024, + 2,5 % en 2025, + 1,5 % en 2026, puis 1,6 % à partir de
2027. Cette hypothèse est fondée sur une baisse de l’inflation dans les années à
venir compte tenu du taux d’inflation de 5,2 % en 2022 et de 4,9 % en 2023 ;
-
Taux du livret A : 2,28 % en 2023, 2,90 % en2024, 2,00 % en 2025, 1,10 % en 2026,
1,30 % en 2027, 1,40 % en 2028, 1,50 % au-delà. Les taux du livret A retenus sont
issus des hypothèses de la Banque des Territoires.
Hypothèses patrimoniales :
-
Vacance : réduction de 3 % entre 2025-2028 pour les résidences concernées par le
plan d’urgence ; réduction de 7,5 % sur 10 ans. L’hypothèse retenue est optimiste car
elle suppose des mesures de financement pour la mise en place du plan d’urgence.
-
Impayés : 3,5 % à partir de 2024. L’hypothèse retenue est optimiste car elle suppose
un renforcement de la politique de suivi des impayés ;
-
Taux de refacturation des charges : 100 % à partir de 2023 ;
-
Ristournes sur loyers : même niveau que celui constaté en 2022, soit 39,9 MF CFP
par an.
Hypothèses d’investissement :
-
Gros entretien - grosses réparations : 5 829 MF CFP sur la période de projection
conformément au plan stratégique de patrimoine ;
-
Réhabilitation : 3 038 MF CFP sur la durée de la projection conformément au plan
stratégique de patrimoine ;
-
Report au-delà de la période de simulation des réhabilitations prévues au titre du
confort thermique ;
-
Report des améliorations prévues au titre du plan d’urgence à compter de 2027 au
lieu de 2023 pour un montant global de 600 MF CFP jusqu’en 2032 ;
-
Construction neuve : écoulement des opérations engagées
98
uniquement, jusqu’en
2027 ; puis construction de 20 lots par an à partir de 2030.
-
Sinistres : 50 % du risque maximal estimé, soit 580 MF CFP planifiés
-
Cession de patrimoine : 30 lots par an générant 20 MF CFP de trésorerie nette par
lot.
98
Mas de Boulouparis ; gendarmerie de Bourail, La Foa et Païta ; foyer «
Autism Espoir
» ; une opération à Canala ; une
opération à Houaïlou.
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
92
Annexe n° 8.Glossaire
La décohabitation
caractérise le processus par lequel un individu quitte le logement qu’il
partageait avec d’autres personnes. Souvent, il s’agit de la décohabitation parentale, c’est-à-
dire lorsque les jeunes partent du domicile de leurs parents. Mais la décohabitation peut aussi
être la conséquence d’une séparation de couple.
Le logement,
au sens du recensement de la population, se définit comme un local utilisé pour
l’habitation, séparé et indépendant. A ce titre, les habitations précaires et les bateaux sont
donc également concernés. Les logements sont répartis en quatre catégories :
Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal
par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les
vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont
également classés en résidences secondaires. La distinction entre logements
occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c’est pourquoi, les
deux catégories sont souvent regroupées.
Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée
occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre
professionnel d’une personne qui ne rentre qu’en fin de semaine auprès de sa famille).
Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants
: - proposé à la vente, à la location ;
-
déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
-
en attente de règlement de succession ;
-
conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés;
-
gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un
logement très vétuste...).
Un logement social
est un logement destiné, à la suite d'une initiative publique ou privée, à
des personnes qui ont des difficultés à se loger le plus souvent pour des raisons financières.
Un logement social est soumis à des règles de construction, de gestion et d'attribution
précises. Les loyers sont également réglementés et l'accès au logement conditionné à des
ressources maximales.
Un ménage
, au sens du recensement, désigne l’ensemble des personnes qui partagent la
même résidence principale sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens
de parenté (en cas de cohabitation, par exemple). Un ménage peut ne comprendre qu’une
seule personne. La personne de référence d’un ménage est déterminée à partir de la structure
familiale du ménage et des caractéristiques des individus qui le composent. Il s’agit le plus
souvent de la personne de référence de la famille (du « chef de ménage ») quand il y en a
une, ou de l’homme le plus âgé, en donnant priorité à l’actif le plus âgé.
Le terme « squat »
désigne un habitat précaire et spontané situé sur un terrain privé ou public,
pour lequel les occupants sont sans droit ni titre.
RAPPORT D’OBSERVATIONS A FIN D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
93
Annexe n° 9.Liste des sigles employés
AFD : Agence Française de Développement
BDT : Banque des Territoires
BFR : Besoin en fonds de roulement
CAF : Capacité d’autofinancement
CDC : Caisse des dépôts et consignations
CRC : Comité de la réglementation Comptable
EBE : Excédent brut d’exploitation
ETP : Equivalent temps plein
FRNG : Fonds de roulement net global
LODEOM : Loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des Outre-
Mer
PSP : Plan stratégique de patrimoine
SAEM : Société anonyme d’économie mixte
SARL : Société à responsabilité limitée
SAS : Société par actions simplifiée
SCI : Société civile immobilière
SNC : Société en nom collectif
SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE
94
REPONSE
95
Réponse de Monsieur Benoit Naturel, Directeur général de la société immobilière de
Nouvelle-Calédonie
“En application de l’article L.262-68 du code des juridictions financières, cette réponse
n’engage que la seule responsabilité de son signataire.”
96
97
98
www.ccomptes.fr/ctc-nouvelle-caledonie
Chambre territoriale des comptes de la Nouvelle-Calédonie
13, boulevard Vauban
BP 2392 - Nouméa Cedex
Tél. (00 687) 28 11 44
« La société a le droit de demander compte à tout agent public de son administration »
Article 15 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen