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CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES D'ALSACE
OBSERVATIONS DEFINITIVES
concernant la S.C.A.E.B.
Exercice 1992 et suivants
L'examen de la gestion de la société de construction, d'aménagement et d'équipement de
BISCHHEIM (SCAEB) appelle des remarques relatives à son objet social, ses moyens et les
activités diverses qu'elle exerce.
1. LE RESPECT DE L'OBJET SOCIAL
Certaines des nombreuses activités de la SEM paraissent contraires à ses statuts et le cas
échéant irrégulières du point de vue de la réglementation applicable.
En effet, les activités suivantes :
- prestations d'assistance administrative et comptable pour : - le CASCB. (comité d'action sportive
et culturelle de BISCHHEIM) - convention du 5 avril 1995 - l'ACEP(association de charité
éducative populaire) - convention du 16 novembre 1995 - mise à disposition de la ville de
BISCHHEIM de personnel de la SCAEB - embauche de personnel pour la ville de BISCHHEIM en
cas de vacances temporaires de postes (convention du 7 juin 1996) - syndic de copropriété -
n'entrent pas dans l'objet social défini par les statuts de la société. En outre, elles ne sont pas
complémentaires des autres activités de la SEM contrairement aux dispositions de l'article 1er de
la loi n° 83-597 modifiée relative aux SEM selon lequel "lorsque l'objet de SEM inclut plusieurs
activités, celles-ci doivent être complémentaires".
De plus, l'activité de mise à disposition de personnel est irrégulière tant au regard du statut de la
fonction publique territoriale qu'au regard des textes applicables au travail temporaire.
Enfin, s'agissant de l'activité de syndic de copropriété, une lettre du ministre de l'intérieur du 12
juin 1998 précise que "sous réserve du respect des conditions prévues aux articles L443-7 et
suivants du code de la construction et de l'habitation, une SEML immobilière construisant ou
gérant des habitations à loyer modéré peut exercer une activité de syndic de copropriété, tant
qu'elle reste propriétaire, dans la résidence en cause, de logements sociaux". La SCAEB ne
remplit pas ces conditions.
La Chambre prend acte de l'engagement pris de la cessation de ces activités.
2. LES MOYENS DE LA SCAEB
Les observations portent successivement sur les moyens matériels et financiers et sur le
personnel de la société.
2.1. Les moyens matériels et financiers
L'analyse financière sera précédée de l'examen des résultats dégagés par la gestion.
2.1.1. Le résultat de la gestion
* Le total cumulé des résultats enregistrés depuis la création de la société est présenté dans le
tableau qui suit : * Voir Tableau
Alors que le résultat d'ensemble est déficitaire de 684 000 F, le seul "établissement SCAEB", au
sein duquel sont regroupées toutes les activités autres que la "voûte étoilée" (maison de retraite)
et le "HOCHBERG" (établissement social du CCAS), génère un déficit cumulé de 446 192 F.
Les résultats positifs de la société ne peuvent dans l'avenir être assurés que par la gestion de
"l'établissement SCAEB ", étant précisé cependant que la maison de retraite, dont les comptes
sont intégrés à ceux de " l'établissement SCAEB ", est un organisme à but non lucratif.
* La présentation des résultats de cet établissement, sous forme analytique depuis l'exercice
1992, permet les constats suivants par rapport au nombre d'opérations gérés. Avant répartition
des charges de structure : - quatre sur huit étaient déficitaires en 1992 - huit sur douze étaient
déficitaires en 1994 - trois sur dix-neuf étaient déficitaires en 1996 - quatre sur seize étaient
déficitaires en 1997 chiffre passant à neuf après répartition des charges de structure. - La SCAEB
supporte donc la gestion de quelques opérations structurellement déficitaires.
Il découle de ces constatations que le volume de ces charges de structure est trop important pour
la société et/ou que les rémunérations demandées pour les diverses activités gérées ont été sous-
évaluées dès l'origine.
* Le constat du résultat global négatif pour tous les exercices depuis 1993 est également la
conséquence de l'absence de comptes de résultats et bilans prévisionnels lors du lancement de
chaque opération (sur les seize opérations gérées en 1997 dans "l'établissement SCAEB", seules
deux opérations - 32, rue des officiers et 3, rue nationale - ont fait l'objet d'un compte
prévisionnel). * * Il faut rappeler enfin que, s'agissant des locaux du siège d'une superficie de 80
m2, ils se situent dans les combles d'un bâtiment annexe de l'hôtel de ville et sont occupés en
vertu d'une convention de bail précaire non écrite à titre gratuit. * L'installation prochaine dans de
nouveaux locaux se traduira donc par une charge nouvelle dans les comptes.
Ces résultats déficitaires dans leur ensemble évidemment ne sont pas sans incidence sur la
situation financière de la société.
2.1.2. Analyse financière
La lecture du tableau joint en annexe 1 montre des résultats d'exploitation et des résultats
comptables régulièrement déficitaires. Grâce aux aides de la ville, la capacité d'autofinancement
est positive d'environ 500 000 F par an. Sans ces aides, elle serait négative d'au moins autant,
voire d'1 M.F. en tenant compte des loyers dus au CCAS pour le château du HOCHBERG et non
comptabilisés.
* Niveau des capitaux propres : * Voir Tableau
* Fonds de roulement : * Au 31 décembre 1997, le fonds de roulement est négatif de 200 000 F
environ.
Il se trouve que la SEM n'a pas connu de difficulté de trésorerie au cours de l'exercice, car elle a
bénéficié des avances de la région (opérations sous mandat).
Cette intervention étant circonstancielle et non indéfiniment reconductible, la question de la
solvabilité de la société, à terme, doit être posée.
2.2. Le personnel de la SCAEB
Au 31 décembre 1997, les effectifs de la SCAEB sont de quarante trois agents répartis comme
suit :
- deux à "l'établissement SCAEB" (deux concierges : RP.A. LA BARCAROLLE et résidence pour
étudiants) ; - quatre au château du HOCHBERG ; - trente cinq à la maison de retraite ; - deux aux
services communs (la responsable et une secrétaire).
Une distorsion apparaît entre l'objet principal de la SEM (aménagement et construction) et le
nombre et la qualification de son personnel : les services communs ne comprennent que deux
agents dont aucun n'est spécialisé dans les secteurs d'activité précités ; en revanche, trente cinq
agents sur quarante trois sont affectés à la maison de retraite, activité ne rentrant pas dans l'objet
principal de la société.
3. REMARQUES RELATIVES A CERTAINES DES ACTIVITES GEREES
Huit des dix-huit "opérations" gérées par la SCAEB au 31 décembre 1997 appellent des
observations. La plupart d'entre elles ont été prises en charge par la société d'économie mixte à la
demande de la ville sans que les conditions de leur équilibre économique n'ait été suffisamment
définies. Dans certains cas, le montage juridique mis en place paraît incohérent et/ou
désavantageux pour la SCAEB Il arrive en outre que la question de la propriété de l'ensemble
immobilier concerné reste en suspens.
Enfin, les activités constituant l'essentiel de l'objet social de la société (aménagement et
construction) sont sous-traitées à des partenaires dotés d'une structure et d'un personnel
spécialisé en raison notamment de leur caractère intermittent et de l'absence de personnel
spécialisé au sein de la SEM
3.1. La villa FREYSZ
La société a acheté cet ensemble pour 640 000 F le 15 juin 1989.
Selon le président de la SCAEB, la villa est destinée à être exploitée comme "centre d'animation
du 3ème âge" : elle est à l'abandon à l'heure actuelle et génère un déficit de 42 853 F avant
charges de structure.
La Chambre prend acte de l'évolution annoncée de cette situation qui prendra fin avec le transfert
de la villa à la ville de BISCHHEIM.
3.2. Immeuble 32, rue des officiers
Cédé au prix symbolique de 100 F par la ville à la société, celle-ci l'a réhabilité pour 2 492 300 F
et a perçu à ce titre 709 252 F de subventions. Comportant trois logements, sa gestion est
déficitaire de 20 789 F avant charges de structure. Selon le tableau financier prévisionnel, la
couverture par les résultats positifs successifs de la totalité des déficits antérieurs (grand équilibre)
ne sera atteinte qu'en 2016.
Cette situation résulte de la modicité du loyer du concierge logé au rez-de-chaussée, elle-même
issue de la volonté de ne pas grever le budget des établissements pour le compte desquels le
concierge exerce son activité.
Selon le président de la société, la réévaluation du loyer décidée depuis le 1er janvier 1999
permettra d'équilibrer le résultat de cette gestion ; le grand équilibre devrait être atteint en 2004.
3.3. L'immeuble 43, route de BISCHWILLER
* Soucieuse du devenir de l'îlot urbain situé dans le prolongement de la mairie, la ville de
BISCHHEIM a entrepris d'acheter les propriétés immobilières concernées, directement ou par le
biais de la SCAEB * Ainsi, la SCAEB a acquis le 20 novembre 1991 l'immeuble situé 43, route de
BISCHWILLER, comportant, au rez-de-chaussée, un magasin de vente et une réserve de stock
loués à l'UNION DES COOPERATEURS D'ALSACE et, aux étages, des appartements.
Le coût de l'acquisition a été de 1 474 719 F T.T.C.
- Une première convention de gestion a été conclue entre la ville et la SCAEB le 8 avril 1992,
rappelant que la prise en charge par la ville de l'éventuel déficit d'exploitation avait été une
condition pour que la SCAEB se rende acquéreur. Il était convenu du versement par la ville à la
SCAEB d'une subvention d'équilibre devant couvrir ce déficit, assortie d'une clause de retour à
meilleure fortune.
- Le 20 février 1998, le conseil municipal, après avoir constaté que "l'opération terminée n'englobe
pas la propriété 43 route de BISCHWILLER", a décidé qu'à partir du 1er janvier 1998 la ville ne
prendrait plus à sa charge l'éventuel déficit d'exploitation, et qu'en vertu de la clause de retour à
meilleure fortune, le déficit d'exploitation cumulé financé par la ville, qui s'élevait fin 1996 à 495
766 F, devrait être remboursé à la ville en cas de cession de l'immeuble par la SCAEB ; l'avenant
du 15 avril 1998 prend acte de ces décisions.
* La Chambre constate que le déficit d'exploitation cumulé financé par la ville à prendre en compte
doit être en réalité d'un montant de 590 388 F constatés au 31 décembre 1997. * * La Chambre
observe qu'en sus des loyers (et subventions jusqu'au 31 décembre 1997), la SEM perçoit de la
ville une rémunération de gestion fixée à 8 % des loyers, ce qui paraît surprenant puisque
l'immeuble est propriété de la SEM ; la convention signée avec la ville aurait dû se limiter à traiter
du problème de la subvention d'équilibre. * 3.4. Les parkings et garages
Ce parking souterrain (comprenant sur deux niveaux cent trente six emplacements de
stationnement et dix sept garages) fait partie de l'opération globale appelée "ensemble immobilier
pour personnes âgées" réalisée par la SCAEB sur un îlot en centre-ville appelé "place du marché"
dont le coût total a été de 53 074 362 F. Ont été réalisées également :
- une maison d'accueil pour personnes âgées de soixante trois lits (établissement la "voûte
étoilée") ; - une résidence pour personnes âgées en accession à la propriété (RP.A. "LA
BARCAROLLE") comprenant dix sept logements et un local commercial ; - la réhabilitation d'un
immeuble 32, rue des officiers destiné à abriter trois logements de fonction pour la "voûte étoilée" ;
- une mini-crèche.
La villa FREYSZ, citée précédemment, est attenante à cet ensemble.
Le parking appelle des observations tant au niveau de l'investissement que de la gestion :
- Le coût total de l'investissement a été de 11 429 473 F H.T. financés à hauteur de 7 881 175 F
par des subventions de la ville et 3 000 000 F par emprunt, dont le remboursement est pris en
charge par la ville (soit 10 881 175 F au total à la charge de la ville). * La première difficulté que
soulève cet investissement vient de l'impossibilité dans laquelle se trouvent tant la société que la
ville de justifier de la propriété de cet immeuble. * La deuxième résulte de l'incohérence que
constitue la conclusion d'une convention de gestion avec la ville s'il est avéré que le parking est
propriété de la société ainsi que celle-ci l'affirme. * - Les conditions de la gestion par la société
jusqu'au 9 janvier 1988 ressortaient de l'article 2 de la convention du 6 novembre 1991, selon
laquelle :
"Le premier niveau, soixante douze places, est entièrement gratuit ; le second niveau comprend
dix sept garages et cinquante quatre places de parking, dont vingt quatre mises gratuitement à la
disposition du personnel de la M.A.P.A. et quatre à la disposition du personnel de la mini-crèche.
Etant donné que les frais de fonctionnement du parking sont supportés intégralement par la
SCAEB, la ville s'engage à verser à la SCAEB une subvention d'équilibre devant couvrir le déficit
d'exploitation".
Le résultat de la gestion avant charges de structure a été de 24 813 F en 1996 et 9 402 F en
1997, alors que la ville verse une subvention d'équilibre annuelle (134 533 F en 1997) et prend à
sa charge les annuités de l'emprunt de 3 M.F.
La nouvelle convention en vigueur, à compter du 10.01.1998, remplace la subvention d'équilibre
par un versement forfaitaire de 120 000 F annuels destiné à compenser la gratuité imposée pour
les soixante douze places du 1er niveau ; ce forfait ne tient pas compte de la gratuité imposée
également à la société pour les vingt huit emplacements du niveau 2 mis à la disposition du
personnel de la maison de retraite et de la mini-crèche et ne s'appuie pas sur un calcul du coût
réel d'un emplacement. Cette nouvelle convention paraît économiquement déséquilibrée aux
dépens de la SCAEB
La Chambre prend acte des engagements relatifs au transfert à la ville des lots I et IV et à la
conclusion d'une nouvelle convention de gestion.
3.5. L'immeuble 3, rue nationale
Chargée par convention du 20 novembre 1995 conclue avec la ville (propriétaire) d'assurer les
travaux de réhabilitation et la gestion moyennant une rémunération de 8 % des loyers de cet
immeuble, la SCAEB a financé ces travaux par un emprunt de 336 000 F . Depuis leur
achèvement, elle encaisse les loyers et perçoit la rémunération précitée.
- L'article 4 de la convention prévoyait la conclusion d'un bail emphytéotique qui n'a pu être
présenté à la chambre ; la chambre enregistre que la décision de conclure un tel bail vient d'être
prise par le conseil municipal dans sa séance du 25 février 1999.
- L'équilibre de cette gestion sur le long terme n'est pas certain : aucun compte de résultat
prévisionnel n'a été fourni ni aucune justification relative au montant forfaitaire annuel de 38 000 F
du loyer dû à compter de 1999 ; la justification d'un cumul des loyers et d'une rémunération de 8
% n'apparaît pas.
- Le niveau du résultat de gestion 1997 (88 756 F) ne doit pas faire perdre de vue
qu'à compter
de 1999, la SEM devra verser le loyer de 38 000 F/an indexé, à la ville. Il est vrai qu'au bout de 15
ans, la société aura remboursé son emprunt mais la convention prévoyant dans son article 3 que
la SEM "se charge des dépense de toute nature", il lui appartiendra d'assumer les grosses
réparations (sur un immeuble vétuste) : d'ailleurs un tableau de trésorerie prévisionnel prévoit
pour 2010 (dernière année de remboursement de l'emprunt) un résultat cumulé de 339 000 F, ce
qui paraît relativement faible au regard d'éventuelles grosses réparations.
3.6. Le château du HOCHBERG
L'Association des Amis de l'Enfance Saint-Laurent est propriétaire du Château du HOCHBERG
situé à WINGEN sur MODER dans le Parc naturel régional des VOSGES du Nord. Par convention
du 1er septembre 1989, cette association a donné ce bien à bail emphytéotique, pour une durée
de 50 ans, au CCAS de BISCHHEIM.
Le CCAS a entièrement réhabilité le château, pour 9 M.F. Il l'exploitait en tant que centre de
vacances, de loisirs et de plein air. En 1996, son conseil d'administration a décidé d'en confier la
gestion à la SCAEB (convention du 15 juillet 1996).
- L'article 5 de la convention fixe la rémunération de la mise à disposition du bâtiment et du
mobilier à 490 000 F par an, au profit du CCAS Si le résultat net du centre ne permet pas un
paiement intégral, est-il précisé, la différence sera reportée sur une année excédentaire. Les deux
premiers exercices ont été déficitaires et le loyer n'a fait l'objet ni d'un paiement, ni d'une
inscription en tant que dette dans un compte de tiers de la SCAEB
Les principes de spécialisation des exercices, de prudence et de sincérité objective des comptes
imposent d'y inscrire cette dette, à fortiori au regard de son caractère significatif (plus de 0,7 M.F.
à fin 1997).
- En dépit de la prise en charge du coût des travaux de réhabilitation par le CCAS de BISCHHEIM,
l'exploitation de ce château est fortement déficitaire (-77 465 F en 1996 et -433 625 F en 1997
avant charges de structure). Les résultats corrigés, en y intégrant le loyer, passent à -302 048 F
en 1996 et -923 625 F en 1997.
- L'absence de tout compte prévisionnel conduit à penser que cette opération a été dévolue à la
SEM sans réelle interrogation quant à son équilibre financier. De plus, le gestionnaire n'a guère de
marge de manoeuvre puisque la détermination des objectifs lui échappe ainsi que la fixation des
tarifs et la définition de l'activité de la période estivale.
Le président de la SCAEB s'est engagé à mettre en ouvre un réajustement des tarifs et de la
facturation aux colonies de vacances début 1999 et à soumettre au conseil municipal le principe
du versement d'une subvention destinée à compenser l'action sociale du château.
Enfin, à propos des loyers dus, l'engagement a été pris de soumettre au conseil d'administration
du CCAS, lors d'une prochaine séance, une proposition d'abandon de créance avec clause de
retour à meilleure fortune.
CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES D'ALSACE
Strasbourg, le 1er juin 1999
Le Président
JFB/FS/N° 99-865/GR
RECOMMANDEE AVEC A.R
Monsieur le Président de la société de construction, d'aménagement et d'équipement de
BISCHHEIM (SCAEB)
37, route de BISCHWILLER BP 34
67801 BISCHHEIM CEDEX
OBJET:Observations définitives à la suite de l'examen des comptes de la SCAEB
P-J:1
Monsieur le Président,
Par lettre du 5 mars 1999, je vous avais fait part des observations provisoires que la chambre
régionale des comptes avait formulées sur la gestion de la SCAEB au titre des exercices 1992 et
suivants.
Vous voudrez bien trouver, ci-joint, la version définitive de ces observations arrêtées par la
Chambre dans sa séance du 18 mai 1999, après examen, conformément à l'article L241-9 du
code des juridictions financières, des éléments de réponse contenus dans votre lettre du 7 avril
1999.
Conformément aux dispositions de l'article L241-11 du code des juridictions financières, les
présentes observations définitives sont transmises au maire de BISCHHEIM qui devra les
communiquer au conseil municipal dès sa plus proche réunion.
En application du principe du libre accès aux documents administratifs institué par la loi n° 78-753
du 17 juillet 1978, les observations seront de plein droit communicables à toute personne qui en
fera la demande, à compter de cette réunion du conseil municipal.
Je vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de ma considération distinguée.
Bernard LEVALLOIS