R
é
f
é
rences
à
rappeler
: JNG/CB/SEPA/ROD II
Monsieur le Président,
Par lettre du 5 février 2003, vous avez été informé que la Chambre régionale des
comptes d’Aquitaine allait procéder à l’examen des comptes (exercices 1996 à 2001) et de la gestion,
jusqu’à la période la plus récente, de la Société d’Equipement des Pyrénées-Atlantiques (S.E.P.A.).
A la suite de ce contrôle, l’entretien préalable avec le conseiller-rapporteur, prévu à l’article L.241-7
du code des juridictions financières, a eu lieu le 16 février 2004, en présence du président du conseil
d’administration et du directeur de la société.
Par lettre du 6 juillet 2004, les observations retenues à titre provisoire par la chambre,
lors de sa séance du 11 mars 2004, ont été adressées au président du conseil d’administration en
exercice. Les deux anciens présidents du conseil d’administration ont, pour leur part, reçu une copie
de ce rapport provisoire, au titre de la période les concernant. Le président du Syndicat mixte pour
l’aménagement du Centre européen de fret (S.M.A.C.E.F.) de Bayonne – Mouguerre – Lahonce et le
maire de la commune d’Arcangues ont également été destinataires d’un extrait de ce rapport
provisoire, en leur qualité de personnes mises en cause.
Le président en exercice et les deux anciens présidents du conseil d’administration de la
société ont adressé une réponse commune le 7 septembre 2004. Cette correspondance initiale a été
complétée par des éléments de réponses complémentaires respectivement envoyés les 3 et 18
novembre 2004. Le président du S.M.A.C.E.F. a répondu par lettre du 23 septembre 2004. Enfin, le
maire de la commune d’Arcangues a répondu par courrier du 24 août 2004, complété le 27 octobre
2004 par l’envoi de la délibération du 24 mai 2004 relative au devenir du projet de maison de
retraite.
A l’issue de sa séance du 16 décembre 2004, la chambre a arrêté les observations
définitives ci-après, portant sur les points suivants :
-
la situation financière ;
-
les difficultés d’interprétation des rapports d’activité;
-
l’examen d’opérations d’aménagement.
Le délai légal d’un mois imparti aux destinataires des observations définitives pour
adresser leur éventuelle réponse à la chambre régionale des comptes étant expiré, je vous prie de
bien vouloir trouver ci-joint le rapport d’observations définitives de la chambre.
I – LA
SITUATION
FINANCIERE
DE
LA S.E.P.A.
Le précédent contrôle de la chambre, objet de la lettre d’observations définitives en date
du 29 avril 1997, avait mis en évidence une «
situation économique et financière difficile
», tant au
regard des résultats des opérations propres et du fonctionnement de la société qu’à celui de ses
résultats consolidés, après intégration des opérations de concession.
La dégradation relevée se manifestait notamment à deux niveaux : d’une part, par une
forte diminution du bilan et, d’autre part, par une baisse sensible du résultat net de la société en
parallèle à une diminution du chiffre d’affaires sur la période. La chambre relevait également un
déclin du portefeuille d’activités de la société, un maintien de ses consommations externes à un
CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES
D'AQUITAINE
3 place des Grands Hommes
B.P. 618
33006 BORDEAUX CEDEX
Bordeaux, le 17 mars 2005
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SOCIETE D'EQUIPEMENT DES PYRENEES-ATLANTIQUES
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niveau élevé ainsi que sa forte dépendance à l’égard de ses résultats financiers.
Dans le cadre du présent contrôle, la chambre observe que la situation financière de la
société s’est assainie. Ce constat se trouve conforté tant par l’analyse du bilan que par celle du
compte de résultat.
1.1 – L
’
approche par le bilan
Sur le plan structurel, une augmentation du capital social est intervenue au cours de
l’exercice 2000, sur décision de l’assemblée générale extraordinaire en date du 14 juin 2000. Cette
opération a eu pour effet de porter le capital social de la S.E.P.A.
à 1 546 000 € répartis en 13 000
actions, contre 628 852 € antérieurement.
Le renforcement de la structure financière ainsi obtenu a naturellement conduit à une
augmentation nette des fonds propres de la société, ces derniers passant de 8,731 MF (1,33 M€) en
1996 à 13,984
MF (2,132 M€) en 2002.
Le ratio d’indépendance financière de la société, mesuré par le rapport « fonds
propres / capital permanent » après déduction des montants relatifs aux conventions publiques
d’aménagement dès lors qu’ils n’affectent pas les comptes propres de la société, s’établit à 66 % en
2002,
la norme généralement retenue dans ce domaine étant
de 50 %.
La dette s’établit à 71,644 MF (10,922 M€) au 31 décembre 2002 contre
98,232 MF
(14,975 M€) un an auparavant. Toutefois, comme vous le faites remarquer en réponse aux
observations provisoires de la chambre, une part significative de cette dernière (64,876 MF soit 9,89
M€ en 2002) est garantie par les collectivités co-contractantes au titre des conventions publiques
d’aménagement et ne concerne donc pas de ce fait
l’endettement propre de la société.
La surface financière de la société, mesurée par le rapport des fonds propres sur le total
du bilan net et calculée sur la base des activités « fonctionnement » et « opérations propres »,
n’appelle pas de remarque particulière. Les fonds propres représentent en effet près de 41 % du total
du bilan (fonctionnement et opérations propres) au 31 décembre 2001 et 45,82 % au 31 décembre
2002.
Sur le plan fonctionnel, les résultats de la S.E.P.A. apparaissent favorables.
Le fonds de roulement consolidé est positif sur toute la période examinée même si l’on
observe une tendance à la baisse depuis 1998. Dans tous les cas, son niveau permet de faire face au
besoin en fonds de roulement.
Toutefois, ce constat doit être nuancé en fonction des activités concernées. Ainsi, le
fonds de roulement retraité des opérations d’aménagement ne permet pas de couvrir le besoin en
fonds de roulement pour les exercices 1996, 1998, 2001 et 2002. Cette situation génère même une
trésorerie négative sur ces exercices. En revanche, à l’exception de l’année 1998, les opérations
propres dégagent un excédent en fonds de roulement sur toute la période. Il en est de même pour le
fonctionnement, à l’exception des exercices 1997 et 2000.
Enfin, la trésorerie nette ressort largement positive sur toute la période examinée, tout
particulièrement sur les exercices 1999, 2001 et 2002, en raison notamment de l’importance des
valeurs mobilières de placement. A cet égard, comme vous le faites également observer, le montant
des disponibilités dégagé de l’ensemble des opérations en mandats, que l’on retrouve à l’actif du
bilan dans les rubriques « valeurs mobilières de placement » et « disponibilités », s’établit, au 31
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SOCIETE D'EQUIPEMENT DES PYRENEES-ATLANTIQUES
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décembre 2002, au niveau significatif de 99,738 MF (15,205 M€).
1.2 – L
’
approche par le compte de r
é
sultat
Sur la période examinée, le chiffre d’affaires a connu une forte progression, notamment
en 2001 et 2002. Il passe en effet de 22,769 MF (3,471 M€) en 1996 à 74,193 MF (11,31 M€) en
2002.
Cette évolution favorable résulte de la politique menée par la société qui l’a notamment
conduite à trouver de nouveaux partenaires ainsi qu’à diversifier ses activités.
L’activité « fonctionnement » est particulièrement concernée par la tendance observée,
son chiffre d’affaires progressant de 159 % sur la période considérée. Les produits de ce secteur
évoluent dans le même sens (+ 97 % entre 1996 et 2002) alors que les charges progressent dans des
proportions moindres (+ 79 %).
Les dépenses de personnel, enregistrées principalement au sein de la comptabilité
« fonctionnement » connaissent quant à elles une évolution très significative. Les dépenses
consolidées augmentent en effet de 118 % entre 1996 et 2002. Cette charge croissante s’explique, en
grande partie, par des recrutements importants sur la période 1999 – 2001, en rapport avec la
progression de l’activité de la société. L’effectif passe ainsi de 18 salariés en début de période à 39
en 2002.
Corrélativement à la hausse sensible du chiffre d’affaires, la valeur ajoutée a augmenté
très significativement sur la période pour s’établir à 11,183 MF (1,70 M€) en 2002 contre seulement
2,375 MF (0,362 M€) en 1996.
En outre, contrairement à la période de contrôle précédente, le résultat d’exploitation
consolidé est positif à compter de 1998.
Parallèlement, bien qu’en diminution globale, le résultat financier s’avère également
positif sur la période examinée.
Le résultat net est également positif sur l’ensemble de la période et représente 2,69 % du
chiffre d’affaires en 2002.
II – LES RAPPORTS
D
’
ACTIVITE
Les rapports d’activité de la société présentés annuellement à l’assemblée générale se
caractérisent, sur le plan formel, par une lisibilité imparfaite
liée, d’une part, à une évolution de leur
présentation à partir de 1999 et, d’autre part, à des imprécisions qui rendent difficiles les
rapprochements avec les comptes sociaux.
En effet, certaines discordances entre les comptes sociaux et les rapports d’activité
apparaissent
à l’analyse comparative des résultats de la société.
Exercice/résultat
Résultats intermédiaires des comptes sociaux
Résultats présentés
dans les rapports
d'activité
Observations
Fonctionnement
"Opérations
propres
TOTAL
Tableau "examen du
compte de résultat
propre de la
société"
Exercice 1999
Résultat
d'exploitation
-633 253
1 091 030
457 777
171 000
Absence de
concordance
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De même, les produits et les charges figurant dans les rapports d’activité (tableau
« Examen du compte de r
é
sultat propre de la soci
é
t
é
») diffèrent des montants portés dans les
comptes sociaux.
Par ailleurs, en rapport avec les écarts observés au niveau des produits et des charges, la
chambre relève que les soldes intermédiaires de gestion tels qu’ils sont présentés dans les rapports
d’activités ne correspondent pas aux soldes intermédiaires calculés selon la méthode classique à
partir des comptes sociaux.
Le tableau suivant illustre cette observation.
Résultat financier
463 238
-309 282
153 957
463
KF
Correspond au
"fonctionnement"
Résultat courant
-170 015
781 748
611 734
634 KF
Absence de
concordance
Résultat
exceptionnel
-20 387
21 948
1 561
-20 KF
Correspond au
"fonctionnement"
Résultat net
-552 042
803 696
251 655
252 KF
Concordance
Exercice 2000
Résultat
d'exploitation
371 274
265 270
636 546
479 KF
Absence de
concordance
Résultat financier
347 589
-237 659
109 929
347
Correspond au
résultat
"fonctionnement"
Résultat courant
718 863
27 611
746 474
826
Absence de
concordance
Résultat
exceptionnel
164 451
79 938
244 389
165
Correspond au
résultat"
fonctionnement"
Résultat net
291 258
107 549
398 807
399
Concordance
Exercice 2001
Résultat
d'exploitation
-198 296
751 591
553 294
453 KF
Absence de
concordance
Résultat financier
586 595
-161 848
424 747
586 KF
Correspond au
fonctionnement
Résultat courant
388 299
589 742
978 041
1 043 KF
Absence de
concordance
Résultat
exceptionnel
-129 396
149 014
19 618
-46 KF
Absence de
concordance
Résultat net
-342 964
738 757
395 793
396
KF
Concordance
Exercice 2002
Résultat
d'exploitation
309 998 F
360 040
670 038
577 KF
Absence de
concordance
Résultat financier
571 042
-216 907
354 135
571 KF
Correspond au
fonctionnement
Résultat courant
881 040
143 133
1 024 173
1 148
Absence de
concordance
Résultat
exceptionnel
11 902
121 606
133 508
13
Absence de
concordance
Résultat net
220 362
264 739
485 102
485 KF
Concordance
PRODUITS D'EXPLOITATION
CHARGES D'EXPLOITATION
KF
Comptes
Rapports
Comptes
Rapports
sociaux
d'activités
sociaux
d'activités
"Fonct."
"O.P."
Cumulé
---
"Fonct."
"O.P."
Cumulé
---
96
8 686
2 238
10 924
8 686
9 391
2 238
11 629
9 391
97
9 865
4 506
14 371
10 155
10 546
4 216
14 762
10 546
98
10 866
3 951
14 817
10 816
10 624
4 001
14 625
10 624
99
10 792
12 435
23 227
11 289
11 426
11 344
22 770
11 118
00
14 186
1 708
15 894
13 324
13 814
1 443
15 257
13 324
01
15 271
23 261
38 532
15 415
15 469
22 510
37 979
14 962
02
17 090
1 901
18 991
16 753
16 780
1 541
18 321
16 175
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SOCIETE D'EQUIPEMENT DES PYRENEES-ATLANTIQUES
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Dans le cadre de l’instruction, il est apparu que les écarts relevés entre les comptes
sociaux et les rapports d’activités résultent de retraitements effectués sur chiffres dont certains
présentent parfois un caractère complexe. Si, dans le principe, la chambre n’est pas opposée à ces
opérations, il n’en demeure pas moins que la société doit expliquer et préciser les retraitements
effectués sur les données financières.
Plus généralement, le respect d’une permanence des méthodes dans la présentation des
comptes sociaux serait de nature à faciliter l’interprétation de l’évolution des résultats de la société
dans le temps par les actionnaires.
La chambre prend acte de la prise en compte de ses observations dans le cadre de la
présentation des comptes sociaux au conseil d’administration lors de sa séance du 5 mai 2004 ainsi
qu’à l’Assemblée générale ordinaire du 4 juin 2004.
III – LES OPERATIONS
D
’
AMENAGEMENT
Dans le cadre du contrôle, l’examen de la chambre a porté sur quatre opérations
particulières : l’aménagement de la zone d’activité concertée du « Plateau » à BIZANOS,
l’aménagement de la Z.A.C. du centre bourg et la réalisation d’une maison de retraite à
ARCANGUES, ainsi que l’aménagement du Centre Européen de Frêt (C.E.F.) à MOUGUERRE.
Si l’opération d’aménagement de la Z.A.C. du « Plateau » à BIZANOS n’appelle pas de
commentaire particulier, compte tenu notamment de sa clôture en début d’exercice 1999, les autres
opérations conduisent la chambre à formuler un certain nombre d’observations.
3.1 – La Z.A.C. du centre bourg
à
ARCANGUES
Exercices/SIG
Rapports d'activité
Calcul selon la méthode classique
- en KF-
"Evolut° du cpte
global fonctionnel de
résultat"
Fonctionnement
OP
Cumulé
1996
Valeur ajoutée
5 532
2 265
109
2 374
EBE
-335
- 3 491
-
-3 491
CAF brute
748
693
3
696
1997
Valeur ajoutée
6 501
3 813
290
4 103
EBE
3
- 2 685
290
-2 395
CAF brute
554
-458
303
-155
1998
Valeur ajoutée
7 405
4 818
119
4 937
EBE
575
- 1 861
-21
- 1 882
CAF brute
923
1 050
32
1 082
1999
Valeur ajoutée
8 418
5 839
1 370
7 209
EBE
446
- 2 050
1 321
-729
CAF brute
452
-280
1 033
753
2000
Valeur ajoutée
10 263
7 300
722
8 022
EBE
732
- 2 010
547
-1 463
CAF brute
637
466
390
856
2001
Valeur ajoutée
11 885
9 347
1 043
10 390
EBE
938
-1 530
990
-540
CAF brute
881
196
978
1 174
2002
Valeur ajoutée
13 073
10 452
732
11 184
EBE
1 017
-1 480
677
-802
CAF brute
912
750
582
1 332
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Par convention de concession en date des 6 et 17 mai 1988, la SEPA s’est vue confier,
d’une part, l’aménagement de la Z.A.C. du centre bourg d’Arcangues conformément au plan
d’aménagement de zone (P.A.Z.) et, d’autre part, la commercialisation des terrains principalement
destinés à la construction de bâtiments à usage d’habitation, de commerce et de service. Cette
convention a été modifiée par sept avenants successifs dont le dernier, en date du 15 avril 2003, a
prorogé la convention pour une durée de cinq ans jusqu’au 6 mai 2008.
Dans le cadre de cette concession, les terrains d’emprise de la Z.A.C., d’une superficie
totale de 26 195 m2, ont été cédés par la commune à la SEPA pour un franc symbolique. L’acte de
vente, en date du 5 août 1998, fait état d’une valeur vénale des terrains de 100 000 F (15 245 €).
Cette vente des terrains d’emprise de la Z.A.C. à la SEPA ne présente pas de difficulté particulière et
apparaît en conformité avec l’article 25 du traité de concession.
Toutefois, la chambre relève qu’une opération joue un rôle prépondérant dans l’équilibre
financier du programme d’aménagement de la Z.A.C.: la cession de terrains à une filiale du groupe
« PIERRE et VACANCES » en vue de la réalisation de la résidence de tourisme dénommée « Les
terrasses d’Arcangues ».
En effet, par délibération du 10 novembre 1997, le conseil municipal de la commune
d’Arcangues acceptait le principe de la vente au groupe « PIERRE et VACANCES » d’une parcelle
de terrain pour la réalisation d’une résidence de tourisme. Parallèlement, une promesse de vente était
signée le 23 septembre 1997 entre la SEPA (alors que cette dernière ne sera propriétaire des terrains
que le 5 août 1998) et la société « PIERRE et VACANCES DEVELOPPEMENT » pour la vente
d’un terrain de 6 696 m2 moyennant un prix de base de 8,547 MF (1,3 M€) HT, comprenant
notamment la remise de vingt places de stationnement souterraines (pour une valeur de 1 MF soit
0,152 M€) devant faire l’objet d’une dation en paiement. Cette promesse de vente prévoyait
également une clause de variation de prix. Le 16 septembre 1998, le conseil municipal d’Arcangues
confirmait cette promesse de vente et autorisait le maire à intervenir dans la passation de l’acte
authentique entre la SEPA et la société « PIERRE et VACANCES DEVELOPPEMENT » ou toute
autre société du groupe précité. L’acte de vente authentique, signé le 14 octobre 1998 entre la SEPA
et la « SNC ARCANGUES LOISIRS », filiale du groupe « PIERRE et VACANCES », entérine
l’acquisition des terrains ainsi que les 5 300 m2 de droits à construire affectés selon les conditions de
prix prévues dans la promesse de vente.
La vérification du respect des clauses de l’acte de vente n’appelle pas de remarque
particulière, de même que le respect des clauses contractuelles de la convention publique
d’aménagement à l’exception toutefois de l’absence de production par la SEPA des comptes rendus
financiers des années 1998 et 2000 alors que ces documents doivent être établis annuellement en
application de l’article 37 de la convention.
Nonobstant ces observations, la chambre relève que la cession des terrains au groupe
« PIERRE et VACANCES » en vue de la réalisation de la résidence de tourisme concourt à elle
seule à l’équilibre financier du programme d’aménagement de la Z.A.C. du centre bourg, cette vente
ayant apporté une somme de 10 074 785 F (1 535 891 €) dans les comptes de l’opération.
Ainsi, au 31 décembre 2002, le bilan financier de la Z.A.C., approuvé par délibération du
conseil municipal de la commune d’Arcangues le 15 avril 2003, fait apparaître un excédent de 807
K€ qui se décompose en 1 579 K€ de dépenses et 2 386 K€ de recettes. En outre, en rapport avec
l’excédent dégagé, la délibération susvisée envisageait le versement à la commune d’une avance de
300 000 € (1 967 871 F) sur le résultat de l’opération.
Or, aucun versement n’est intervenu à la suite de cette délibération et le bilan actualisé
au 16 décembre 2003 fait état d’un excédent de 739 K€ contre 807 K€ un an auparavant.
En conséquence, compte tenu de l’excédent significatif ainsi dégagé et eu égard à l’état
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d’avancement des travaux d’aménagement de la Z.A.C., la chambre s’interroge quant à
l’absence de reversement à la commune d’Arcangues d’une partie de cet excédent, la privant de ce
fait de ressources financières non négligeables.
A cet égard, en réponse aux observations provisoires de la juridiction, vous précisez que
l’absence de suite réservée à la délibération du 15 avril 2003 résulterait, sous réserve d’une décision
probante en ce sens, du souhait de la collectivité de transférer la réalisation du projet de maison de
retraite sur la Z.A.C., la commune ayant préféré attendre avant d’appeler les fonds compte tenu de
l’opposition au projet initial. Vous rappelez en outre que les produits financiers résultant du
placement par la SEPA des sommes en attente d’utilisation éventuelle par la commune sont
intégralement versés à l’opération. La chambre prend note de vos précisions dans ce domaine.
3.2 – L’opération de réalisation d’une maison de retraite à Arcangues
Dans le cadre de cette opération, la SEPA est intervenue à différentes phases du projet au
titre de trois conventions bien spécifiques : une convention pour l’étude de programmation et de
l’enveloppe financière prévisionnelle du projet,
une convention
d’assistance à maîtrise d’ouvrage et
une convention en mandat de maîtrise d’ouvrage déléguée.
La convention pour l’étude de programmation et de l’enveloppe financière, autorisée par
délibération du conseil municipal de la commune d’Arcangues le 9 décembre 1996 et signée le 6
février 1997 entre la collectivité et la SEPA n’appelle pas d’observation particulière. Cette
convention comprenait la prise en charge par la commune du coût des études confiées à des sous-
traitants par la SEPA ainsi que la rémunération de cette dernière. Contractuellement fixée à 60 300 F
(9 192 €) TTC, cette somme a été intégralement payée par la collectivité.
La deuxième convention, d’assistance à maîtrise d’ouvrage, approuvée par délibération
du conseil municipal en date du 25 mars 1998 et signée le 20 mai 1998, confiait à la SEPA
l’organisation du concours de maîtrise d’oeuvre,
la préparation du bail à construction entre la
commune et l’association familiale rurale ainsi que le montage du dossier de demande de création de
la maison de retraite au président du Conseil général des Pyrénées-Atlantiques. L’exécution de ces
prestations a conduit la commune à verser à la SEPA
une somme de 84 420 F (12 870 €) TTC.
Enfin, par convention en date du 10 septembre 1999, approuvée par délibération du
conseil municipal en date du 3 août 1999, la commune d’Arcangues a confié à la SEPA une mission
de délégation de maîtrise d’ouvrage régie par les articles 3 à 5 de la loi n° 85-704 du
juillet 1985
relative à la maîtrise d’ouvrage publique et ses rapports avec la maîtrise d’oeuvre privée (dite loi
M.O.P.), pour la réalisation d’une maison de retraite d’une capacité de 40 lits et pour un coût
prévisionnel de 13,850 MF (2,111 M€)
TTC.
L’examen des conditions dans lesquelles cette opération a été conduite amène la chambre
à observer que cette dernière se caractérise par un manque de rigueur aux conséquences financières
qui s’avèrent dans tous les cas préjudiciables pour la commune d’Arcangues.
En effet, controversé dès l’origine, notamment par des associations locales et les héritiers
de la famille d’Arcangues, ce projet a donné lieu à de multiples procédures contentieuses dont
certaines sont encore en cours. Sans entrer dans le détail de ces contentieux et sans préjuger des
suites juridictionnelles qui viendraient à leur être réservées, la chambre relève que les incertitudes
juridiques manifestes qui caractérisent le projet depuis son origine auraient dû conduire la SEPA,
mais également la municipalité, à faire preuve de davantage de prudence.
Concernant en premier lieu la mise à disposition des terrains, il existe un décalage entre
les dispositions de la convention de mandat signée le 10 septembre 1999 entre la SEPA et la
commune d’Arcangues et la signature effective du bail à construction. En effet, l’article 4 de la
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convention dispose : «
la commune est titulaire d’un bail à construction sur les terrains
nécessaires à la réalisation de l’ouvrage et les mettra à la disposition de la SEPA
…). Or, à la date
de la signature de la convention précitée, la commune ne disposait pas du bail à construction, lequel
ne sera signé que le 1
er
mars 2001 avec l’association familiale d’Arcangues, mais seulement d’une
promesse de bail signée le 18 juillet 1997 entre les parties susvisées.
Par ailleurs, les premiers permis de démolir et de construire (n° PD 6403800B6 002 et n°
PC 64038 00 BI 006) délivrés le 29 juin 2000
par le maire d’Arcangues ont été contestés et, par
décision du 15 mai 2001, le tribunal administratif de PAU ordonnait le sursis à l’exécution de ces
décisions. Ces permis devaient par la suite être retirés par deux arrêtés municipaux en date du 27
novembre 2001.
Enfin, il ressort des pièces de l’instruction et notamment du bail à construction que
l’opération ne pouvait avoir lieu qu’avec l’autorisation des héritiers directs de Pierre d’Arcangues,
ancien propriétaire ; cette condition étant présentée comme une condition résolutoire des ventes
consenties par ce dernier à l’association familiale précitée, partenaire du projet. Dans ce domaine, en
réponse aux observations provisoires de la chambre, vous précisez que les héritiers directs de Pierre
d’Arcangues avaient donné leur accord au projet de création d’une maison de retraite dans un
courrier en date du 14 août 1996. Si la chambre ne conteste pas la réalité de cette correspondance,
elle ne peut en revanche retenir votre argumentation selon laquelle
la
famille d’Arcangues n’aurait
contesté qu’en 2001, selon vos propres termes, non pas l’accord donné sur le fondement du projet
mais les modalités de transfert du bien dans le patrimoine de la collectivité. En effet,
les héritiers du
Marquis d’Arcangues avaient déjà bien auparavant clairement manifesté leur opposition au projet de
maison de retraite envisagé en l’état par la commune, par correspondances des 29 et 30 novembre
1999.
Malgré cette opposition et après le retrait des premiers permis de construire et de démolir
précités, un nouveau permis de démolir n° PD 6403801B7001 et un nouveau permis de construire n°
PC 6403801B1027 étaient délivrés par le maire de la commune d’Arcangues, le 12 juin 2002.
Dès le lendemain, le 13 juin 2002, la SEPA, maître d’ouvrage délégué pour l’opération,
délivrait un ordre de service invitant une entreprise à débuter les travaux de démolition d’une partie
des bâtiments affectés au projet. Ces travaux débutaient le 17 juin 2002.
Cependant, en prenant une telle décision, la SEPA a commis une irrégularité manifeste
en ne respectant pas les dispositions de l’article L 430-4 du code de l’urbanisme
(Titre III : Permis de démolir), reprises dans le permis de démolir et disposant que : « …
La présente
décision est transmise au représentant de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L 421-4 du
code de l’urbanisme. Elle est exécutoire 15 jours à compter de sa transmission et de sa
notification
».
Il apparaît en conséquence que l’ordre de démolition a été donné alors que le permis de
démolir n’était pas exécutoire.
Or, cette opération est d’autant plus critiquable que par jugement n° 02-1024 du
5 juin 2003, le tribunal administratif de PAU a annulé le permis de construire délivré le
12 juin 2002 au motif, notamment, que l’opposition au projet manifestée par la famille d’Arcangues
conduisait à considérer que la commune ne justifiait pas, de par le bail à construction sus-évoqué,
d’un titre l’habilitant à construire.
Parallèlement à ces observations, la chambre s’interroge quant à la fiabilité des
estimations initiales de l’opération établies par la SEPA compte tenu de l’augmentation très
significative du coût prévisionnel de l’opération entre le mois d’août 1999 et le mois de septembre
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2002.
En effet, la délibération initiale du 3 août 1999, approuvant le projet, fixait l’enveloppe
financière prévisionnelle de l’opération à 13 850 000 F (2 111 419 €) TTC (valeur 1999) avec un
montant de travaux de 10 510 000 F (1 602 239 €) TTC.
En mars 2000, l’élaboration d’une première esquisse de programme en vue d’une
présentation au Comité Régional de l’ Organisation Sanitaire et Sociale (C.R.O.S.S.), faisait
apparaître un projet réévalué à 16 755 530 F (2 554 364 €) TTC, le montant des travaux étant porté à
13 379 000 F (2 039 615 €) TTC.
Le bilan d’investissement prévisionnel arrêté au 30 octobre 2000, transmis
par la SEPA
le 12 décembre 2000, évaluait quant à lui l’opération à 17 244 779 F (2 628 950 €) TTC dont
13 894 000 F (2 118 126 €) TTC de travaux.
Le 30 juillet 2001, la SEPA faisait parvenir à la commune le bilan d’investissement
prévisionnel annuel arrêté au 30 juin 2001, lequel évaluait alors le projet à 17 401 980 F
(2 652 915 €) TTC dont 13 934 825 F (2 124 350 €) de travaux.
Enfin, le compte rendu financier arrêté au 20 septembre 2002, établi par la SEPA et
transmis le 3 octobre 2002, faisait quant à lui ressortir un montant de dépenses et de recettes
prévisionnelles de l’opération évalué à 19 082 460 F (2 909 102 €) TTC dont 16 454 051 F
(2 508 404 €) TTC de travaux.
En conséquence, il apparaît qu’entre la délibération du 3 août 1999 et la situation
financière de l’opération en septembre 2002, le coût du projet aura été augmenté de 37,8 % passant
de 13,850 MF (2,111 M€) TTC à 19,082 MF (2,909 M€) TTC.
Enfin, le bilan financier de l’opération, produit au 21 novembre 2003, fait apparaître que
le montant des recettes s’élève à 336 195,39 € (2 205 297,19 F) alors que le montant des dépenses
s’établit à 304 576,97 € (1 997 893,95 F) auquel il convient d’ajouter 40 132,90 € (263 254,58 F) de
frais directement pris en charge par le budget communal, correspondant notamment à l’étude de
programmation, à l’assistance à maîtrise d’ouvrage, à l’organisation de la procédure du concours de
maîtrise d’oeuvre
et aux indemnités versées aux concepteurs non retenus ;
soit un montant total de
dépenses de
2 261 148,53 F (344 709,87 €).
Les recettes sont essentiellement constituées de l’avance de 15 % du montant TTC de
l’enveloppe prévisionnelle (13 850 000 F) prévue au titre de l’article 15-2 de la convention. A ce
titre, en 1999,
la commune
a versé à la SEPA la somme de
316 712,83 € (2 077 500 F).
Quant aux dépenses, elles comprennent notamment,
- les frais d’établissement du bail à construction : 15 092 €
- les travaux de démolition : 107 330 €
- les honoraires de maîtrise d’oeuvre : 102 449 €
- la rémunération du mandataire : 43 379 €.
Ces éléments sur le bilan financier de l’opération ayant été précisés, les multiples
incertitudes juridiques qui caractérisent le projet ainsi que les errements constatés dans le
déroulement de l’opération avaient conduit la chambre, dans le cadre de ses observations
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provisoires,
à appeler votre attention sur le risque financier lié à l’éventualité d’un
abandon du projet.
Or, la délibération du conseil municipal d’Arcangues en date du 24 mai 2004, transmise
par la commune à la chambre le
27 octobre 2004, confirme les interrogations et les craintes de la
juridiction dès lors qu’elle prévoit l’abandon du projet initial et le transfert de l’opération sur des
terrains de la zone du centre bourg.
Compte tenu des données nouvelles induites par le lancement de ce nouveau projet et
précisées dans la délibération précitée, la chambre ne peut que constater que l’abandon du projet
initial a conduit la commune à dépenser inutilement la somme de 2 261 148,53 F (344 709,87 €).
3.3 – L
’
op
é
ration d
’
am
é
nagement du
Centre
Europ
é
en de
Fret
(C.E.F.)
de Bayonne
-
Mouguerre
-
Lahonce
Dans sa configuration actuelle, le C.E.F. et son parc d’activités sont organisés en deux
zones d’aménagement concerté, dites « Z.A.C.
II » et « Z.A.C.
III », chacune de ces deux zones
faisant l’objet d’un Plan d’Aménagement de Zone (P.A.Z.). La Z.A.C. II
est implantée sur la
commune de Mouguerre et occupe une surface d’environ 13 hectares. La Z.A.C. III porte sur les
communes de Mouguerre et Lahonce, sur une surface de l’ordre de 87 hectares.
Dans le cadre de cette configuration et sans revenir sur l’historique de l’opération, le
C.E.F. résulte d’un cheminement juridique, économique et financier complexe commencé en 1966,
date de création du Syndicat intercommunal de Bayonne pour l’aménagement de la zone industrielle
de Mouguerre.
Le C.E.F. se caractérise en effet par une structure juridique complexe dont les partenaires
sont multiples. Bien que la chambre n’ait pas contrôlé leurs modalités d’intervention, les partenaires
dans cette opération sont : le Syndicat mixte pour l’aménagement du Centre Européen de Fret de
Bayonne-Mouguerre-Lahonce (SMACEF), la Société de la Gare Routière de Rungis (SOGARIS)
dont l’intervention actuelle semble se limiter à un service d’accueil permanent et à quelques
prestations au profit des occupants de la zone, la société d’économie mixte pour la mise en valeur du
C.E.F. (MIVACEF) en charge de la gestion du site,
la société Bayonne Intermodal (société privée
de transports ferroviaires, filiale de NOVATRANS) ainsi que la SEPA.
Concernant les modalités d’intervention de la SEPA, par deux conventions en date du 15
septembre 1988, le SMACEF a concédé à cette dernière l’aménagement des zones d’aménagement
concerté précitées (Z.A.C.
II et III). Ces deux conventions ont été réunies le 7 juillet 1994 pour
former l’opération unique n°368 dénommée « Z.A.C. du C.E.F. ».
Cinq avenants sont intervenus
depuis dont le dernier, en date du 30 avril 2002, a conduit à mettre en conformité la convention entre
le SMACEF et la SEPA avec les dispositions de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains.
La convention publique d’aménagement précise le rôle de la SEPA. Ainsi, la concession
comprend les études, les tâches de gestion et de coordination nécessaires à la bonne fin de
l’opération ainsi que l’acquisition des terrains et la réalisation des travaux, à l’exclusion de ceux
faisant l’objet d’une convention de mandat. La convention d’aménagement définit également les
relations financières entre la SEPA et le SMACEF afférentes, d’une part, à la rémunération
proprement dite du concessionnaire et, d’autre part, aux modalités de financement de l’opération
elle-même. Dans ce domaine, les articles 28 et 31 de la convention prévoient qu’un bilan sera établi
par la SEPA à la clôture de l’opération, déterminant le montant définitif de la participation
du
SMACEF afin d’équilibrer les comptes. Ce dernier supporte seul le risque financier de l’opération.
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Parallèlement à cette convention publique d’aménagement, afin de permettre la poursuite
de l’aménagement de la zone du C.E.F. dans le cadre du programme des
travaux subventionnables
envisagés par la convention spécifique Pays-Basque, deux conventions de mandat ont été conclues le
30 avril 2002 entre le SMACEF et la SEPA. La première concerne la réalisation d’équipements
primaires de la Z.A.C, la seconde
porte sur une mission d’assistance à la réalisation des acquisitions
foncières.
Sous réserve de ces précisions, l’examen du bilan financier de la concession
d’aménagement
du
C.E.F.appelle
un
certain
nombre
d’observations.
- Sur la présentation des comptes annuels
Sur la période 1996 – 2003, les comptes rendus techniques et financiers annuels prévus
par la convention ont été produits par la SEPA au concédant, à l’exception du document afférent à
l’exercice 2000.
Par ailleurs, les documents financiers produits se caractérisent par une lisibilité
imparfaite en raison notamment d’une divergence dans la permanence des méthodes. En effet, ces
bilans ont été établis toutes taxes comprises jusqu’en 1999 et hors taxes à compter de l’exercice 2001
et tantôt en francs, tantôt en KF.
Enfin, si la présentation globalisée du bilan s’avère claire et explicite, il apparaît en
revanche
que le détail des postes ne correspond pas toujours au montant global affiché par le bilan,
ce qui ne permet pas d’effectuer aisément les recoupements.
-
Des écarts significatifs entre prévisions et réalisations
En effet, les documents prévisionnels élaborés en 1988 et 1989
présentaient une
opération équilibrée, en léger excédent de 38 K€ (249 KF) pour la ZAC III [soit 14,567 M€ (95,557
MF) de recettes pour 14,529 M€ (95,308 MF) de dépenses] et de 136 K€ pour la
ZAC II [soit 9,982 M€ (65,479 MF) de recettes pour 9,846 M€ (64,599 MF) de dépenses].
Or, le tableau joint en annexe met en évidence des écarts significatifs entre les prévisions
initiales et les réalisations arrêtées au mois de novembre 2003.
S’agissant des dépenses et à partir des informations produites par vos services, les écarts
concernent plus particulièrement les frais de travaux et honoraires, hors V.E.F.A., soit + 1,871 M€
(12,273 MF) par rapport aux prévisions initiales. Vous justifiez notamment ces écarts par des
surcoûts en matière de travaux de remblais tout particulièrement liés à l’évolution de leurs conditions
de mise en oeuvre (dragage à proximité dans l’Adour rendu impossible, mesures environnementales,
loi sur l’eau, augmentation du prix des fournitures).
Vous précisez également que les investissements réalisés prennent en compte des frais
communs de viabilisation (voie d’accès générale, portail, réseaux d’adduction généraux : eau –
assainissement – électricité, etc…) imputables à l’ensemble de la zone, lesquels doivent donc être
répartis sur la totalité des 102 ha de la concession et non uniquement sur les terrains viabilisés.
Parallèlement, les recettes n’atteignent pas le niveau escompté et s’avèrent nettement
inférieures aux estimations initiales, de l’ordre de 34 %. En effet, prévues initialement à hauteur de
24,549 M€, elles s’établissent à seulement 16,197 M€ fin novembre 2003. Ainsi, certains produits
prévus initialement n’ont pu être recouvrés. Il s’agit notamment des produits attendus au titre de la
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location d’un centre d’affaires (à hauteur de 5,483 M€ soit 35,966 MF) et dont le
recouvrement n’a pu être mis en oeuvre en raison de la non réalisation des infrastructures afférentes.
Dans ce domaine, en réponse aux observations de la chambre, vous relevez qu’il
convient de prendre en compte dans les recettes 2003 les terrains sous compromis de vente (soit
935 K€) ainsi que le foncier viabilisé prêt à vendre (soit 1 254 K€). La chambre considère toutefois
que l’impact de ces recettes doit être relativisé dans la mesure où, d’une part, elles ne remettent pas
fondamentalement en cause l’observation de
la juridiction compte tenu des montants concernés et,
d’autre part, en raison de leur caractère non définitif fin 2003.
-
Sur le déficit chronique de l’opération
Les principaux éléments financiers des bilans opérationnels sont reproduits dans le
tableau ci-après.
L’examen des données financières, présentées hors taxes fin novembre 2003, fait apparaître que le
déficit global de l’opération s’élève à – 7, 611 M€ (- 49, 925 MF). Les dépenses totales s'élèvent à
23, 808 M€ (156, 170 MF) alors que les recettes, à la même date, n'atteignent que 16, 197 M€
(106, 245 MF). Compte tenu des avances de trésorerie effectuées par le SMACEF soit 6, 162 M€
(40, 420 MF), la trésorerie de l’opération ressort négative à -1, 449 M€ (- 9, 505 MF).
Parmi les facteurs explicatifs de ce déficit, outre les aléas économiques que la chambre
n’ignore pas et le manque de fiabilité des prévisions initiales, il convient de relever les écarts entre le
prix de revient des terrains viabilisés et leur prix de cession.
Dans ce domaine, vous précisez, en réponse aux observations provisoires de la chambre,
qu’il convient de neutraliser l’impact des V.E.F.A. dans la détermination du prix de revient. Dans ces
conditions, selon vos calculs effectués sur la base des données du bilan au 31 décembre 2001 pour
282 150 m² viabilisés, le prix de revient du m² s’établit à 55,10 euros / m² viabilisé. De même,
toujours selon vos calculs, ce prix de revient peut être ramené à 50 euros / m² dès lors que l’on
neutralise les coûts afférents aux 55 ha non encore vendus et viabilisés qui demeurent sous maîtrise
ou propriété de la SEPA (la société ayant maîtrisé ou acheté près de 84 ha et déduction faite des
28,21 ha vendus et viabilisés à la date considérée), voire à 45,35 euros / m² si l’on impute à la totalité
des 102 ha de la concession et non uniquement aux terrains viabilisés le coût des travaux ferroviaires
(3 474 K€) et une partie des travaux primaires à hauteur de 20 % de leur montant (soit 894 K€).
Quoiqu’il en soit, au 31 décembre 2001, le montant du produit des cessions réalisées par
la SEPA s’établit à 8, 431 M€ pour 175 717 m² commercialisés, à l’exception de certains terrains
dont la superficie n’est pas connue (Ribeton, Sallière,…) et hors subventions V.E.F.A. (1, 170 M€)
incluses dans la ligne « vente V.E.F.A. » du bilan détaillé. Il en découle un prix moyen de cession
estimé de l’ordre de 48 euros du m² commercialisé. Sur l’exercice 2002, selon l’état détaillé du
foncier cédé produit au 17 décembre 2002, le niveau du prix moyen de cession au m² apparaît
nettement plus bas et s’établit, comme le fait apparaître le tableau en page suivante, à 24,68 euros.
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Sur ce point, la chambre prend acte de votre engagement, à la demande du SMACEF, à
remonter les prix de vente de 25 € à 30-35 € pour la logistique et de 30 € à 50 € sur le secteur
Lahonce, selon qu’il s’agisse d’activités tertiaires ou de transformation. Elle prend également note de
la réponse du président du SMACEF qui informe la juridiction de la renégociation en cours de la
convention du 7 juillet 1994 et de l’obligation qui vous est faite, à l’avenir, d’équilibrer toutes les
nouvelles opérations, une clause particulière d’intéressement étant par ailleurs prévue dans la mesure
où la SEPA résorberait tout ou partie du déficit actuel.
-
Sur l’actualisation des prévisions
Au 31 décembre 2002, la SEPA a produit un bilan financier prévisionnel cumulé et
révisé de l’opération menée à son terme (2009 / 2014). Ce document prévoit un montant de recettes
et de dépenses de 39, 142 M€ (256, 754 MF) dont l’équilibre devrait être obtenu par une
participation du SMACEF à hauteur de 2,963 M€ (19,4 MF).
Cependant, la complexité de l’opération, notamment liée à la multiplicité des partenaires
qui rend difficile l’appréciation qu’il conviendrait de porter sur le réel pilotage du dossier, ainsi que
les déséquilibres financiers relevés à ce jour, conduisent la chambre à émettre des réserves quant à la
fiabilité de ces données prévisionnelles en raison notamment des aléas économiques et de l’absence
d’études de marché à l’appui de ces prévisions. Vous observez cependant à cet égard que les coûts
d’investissements ont fait l’objet d’une estimation d’un maître d’oeuvre sur les éléments
fondamentaux. L’analyse du document transmis à la chambre conduit toutefois la juridiction à
souligner son caractère sommaire et limitatif dans la mesure ou cette estimation exclut notamment
les frais de maîtrise d’ouvrage : maîtrise d’oeuvre, études géotechniques éventuelles (notamment
pour les ouvrages d’art et giratoires), assurances, éventuels dossiers complémentaires, etc…).
En conséquence, la chambre n’ignore pas que la création du C.E.F. de Bayonne-
Mouguerre-Lahonce soit à l’origine de retombées économiques directes et indirectes sur le plan
local, notamment en matière de taxes professionnelles et de taxes sur le foncier bâti. Cependant,
aucune étude directe ne permet d’en mesurer l’impact réel. Dès lors, elle ne peut que souligner le
risque réel d’aggravation du déficit de l’opération dès lors que les prévisions
actuelles ne seraient
pas confirmées dans les faits.
Enfin, elle rappelle la nécessité pour la SEPA de produire des comptes rendus techniques
et financiers précis, faisant clairement apparaître sa rémunération, les acquisitions, l’évolution du
coût des travaux par rapport aux estimations ainsi que le calcul du coût de revient des terrains
viabilisés afin de permettre la fixation d’un prix réaliste de cession.
La chambre vous invite à communiquer le présent rapport d’observations définitives à la
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plus proche réunion du conseil d’administration.
Une copie du présent rapport d’observations définitives de la chambre est par ailleurs
adressée aux présidents du Conseil général du département des Pyrénées-Atlantiques et de la
Communauté d’agglomération de Bayonne-Anglet-Biarritz en tant qu’actionnaires majoritaires. Ce
document sera communiqué par leur soin à leur assemblée délibérante respective.
En outre, j’appelle votre attention sur le fait que ce rapport deviendra communicable à
tout tiers demandeur dès qu’aura eu lieu la réunion de l’assemblée délibérante.
Je vous informe que copie du présent rapport est transmise au préfet et au trésorier-payeur
général du département, en application de l’article R. 241-23 du code des juridictions financières.
Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’expression de ma considération
distinguée.
Bernard GIREL
conseiller maître
à la Cour des comptes
Monsieur Hervé LUCBEREILH
Président du conseil d’administration
S.E.P.A.
47, avenue Norman Prince
64 000 PAU
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