SEM DE RÉNOVATION ET
DE CONSTRUCTION DE
CRETEIL
(94)
Exercices 2007 et suivants
Observations définitives
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
Créteil-Habitat-SEMIC – Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
2/36
SOMMAIRE
SYNTHESE
...........................................................................................................................................................
4
OBSERVATIONS
.................................................................................................................................................
6
1. RAPPEL DE LA PROCÉDURE
.....................................................................................................................
6
2. PRÉSENTATION DE CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC ET DE SES PRINCIPAUX SERVICES
..............
6
2.1. Évolution de la vie sociale de l’entreprise
........................................................................................................
7
2.2. Les précédents contrôles de la chambre et de la mission interministérielle d’inspection du logement social
(
Miilos
), ont mis en lumière des risques juridiques et de conflit d’intérêt
..............................................................
7
2.2.1. Le précédent rapport de la chambre a relevé des risques de conflits d’intérêts
.............................................
7
2.2.2. Le rapport de la
Miilos
de novembre 2011 a attiré l’attention sur des risques juridiques
.............................
8
3. UNE SITUATION FINANCIÈRE POSITIVE RÉSULTANT D’OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT
EN VOIE D’ACHÈVEMENT ET DE L’ACTIVITÉ DE GESTION LOCATIVE
.........................................
8
3.1.
Créteil-Habitat-SEMIC
mène ponctuellement des opérations d’aménagement confiées par la ville de Créteil
qui sont positives pour ses finances
........................................................................................................................
9
3.2.
Créteil-Habitat-SEMIC
mène aussi des opérations de constructions neuves ou de réhabilitation lourde pour
son compte, de maîtrise d’oeuvre et assistance à maîtrise d’ouvrage ainsi que de mandataire pour des tiers
.......
10
3.3. Les autres recettes
..........................................................................................................................................
10
3.4. L’évolution du passif du bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
fait apparaître des capitaux propres stables et
importants, des dettes d’exploitation et financières en hausse et des provisions fluctuantes
................................
11
3.5. L’actif du bilan est caractérisé par la part importante des immeubles de rapport, le faible poids des créances
et une trésorerie en augmentation
..........................................................................................................................
12
3.6. Les dépenses de fonctionnement représentent une faible part du montant total des dépenses
.......................
13
4. L’ORGANISATION DU SERVICE
FINANCES-COMPTABILITÉ
DE
CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC
PEUT ÊTRE AMÉLIORÉE
..............................................................................................................................
14
4.1. Le service
Finances-Comptabilité
recourt ponctuellement à des cabinets d’expertise comptable ainsi que des
analyses financières réalisées par la Fédération
des Établissements publics locaux (EPL)
..................................
14
4.2. Le traitement informatique de la dépense s’appuie sur cinq logiciels comptables distincts
..........................
14
4.3. Le traitement comptable des dépenses est hétérogène
...................................................................................
15
4.4. Le circuit informatique de la dépense est également hétérogène selon les natures de dépenses
....................
15
4.5.
Créteil-Habitat-SEMIC
n’a pas une parfaite maîtrise de ses délais de paiement
...........................................
16
5. L’ACTIVITÉ D’AMÉNAGEMENT DE
CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC
ÉVOLUE DEPUIS LA FIN
PRÉVISIBLE DES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT
.............................................................................
17
5.1. Les opérations d’aménagement, coeur de métier de
Créteil-Habitat-SEMIC
, sont en voie d’extinction et deux
opérations demeurent déficitaires
..........................................................................................................................
17
5.2. Les perspectives de l’activité d’aménageur de
Créteil-Habitat-SEMIC
........................................................
18
6. L’ACTIVITÉ DE GESTION LOCATIVE
...................................................................................................
18
6.1. Le programme de rachat des logements d’
Icade
par l’OPH a considérablement augmenté le volume de
logements gérés par
Créteil-Habitat-SEMIC
........................................................................................................
18
6.2. L’organisation interne de
Créteil-Habitat
est marquée par des chevauchements des compétences et
d’organigrammes
..................................................................................................................................................
19
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
3/36
6.3. Le mandat de gérance du patrimoine de l’OPH confié à
Créteil-Habitat-SEMIC
.........................................
20
6.3.1. Les modalités de passation de l’appel d’offres ont été difficiles à établir et l’examen de gestion a fait
apparaître quelques fragilités juridiques
................................................................................................................
20
6.3.2. Le mandat de gestion du patrimoine de l’OPH couvre tous les champs d’activités liés à la détention d’un
patrimoine immobilier
...........................................................................................................................................
21
6.4. La gestion locative par
Créteil-Habitat-SEMIC
.............................................................................................
22
6.4.1.
Créteil-Habitat-SEMIC
est un bailleur social
.............................................................................................
22
6.4.2. L’organisation du service de la gestion locative est essentiellement sectorielle
.........................................
22
6.4.3. Les indicateurs de suivi de la gestion locative sont tous positifs
................................................................
23
7. LA MISSION DE GESTION DES RESSOURCES HUMAINES (GRH) GLOBALEMENT BIEN
MENÉE S’INSCRIT DANS UNE DÉMARCHE D’AMÉLIORATION CONTINUE
.................................
24
7.1. Un service des ressources humaines relativement bien doté et assurant l’ensemble des missions de GRH .. 24
7.2. Des effectifs stables qui bénéficient de rémunérations conformes aux conventions collectives
....................
24
7.3. Un taux d’absentéisme des gardiens relativement élevé
................................................................................
25
8. LE PROJET DE FUSION ENTRE
CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC
ET L’OPH DEVAIT RÉSOUDRE
DES DIFFICULTÉS CONNUES DE LONGUE DATE
..................................................................................
25
ANNEXES
...........................................................................................................................................................
27
Annexe n° 1 : Présentation de
Créteil-Habitat-SEMIC
.........................................................................................
27
Annexe n° 2 : Capital depuis 2007
........................................................................................................................
27
Annexe n° 3 : Détention du Capital de
Créteil-Habitat-SEMIC
par les actionnaires au cours de la
période 2007-2012
................................................................................................................................................
27
Annexe n° 4 : Délai date d’émission de la facture et date de paiement sur un échantillon de 80 % des factures
payées en 2012
......................................................................................................................................................
27
Annexe n° 5 : Délais de paiements des factures établis par
Créteil-Habitat-SEMIC
............................................
28
Annexe n° 6 : Les dépenses de fonctionnement de
Créteil-Habitat-SEMIC
de 2007 à 2012
...............................
28
Annexe n° 7 : Les dépenses de personnel
.............................................................................................................
28
Annexe n° 8 : Les provisions pour risques et litiges
.............................................................................................
29
Annexe n° 9 : Comptes de résultat simplifiés des exercices 2007 à 2012
.............................................................
29
Annexe n° 10 : Résultats par opération d’aménagement concédée au 31 décembre 2012
....................................
30
Annexe n° 11 : Progression du montant afférent à la maîtrise d’oeuvre et à l’assistance à maîtrise d’ouvrage
assurées par
Créteil-Habitat-SEMIC
, de 2007 à 2012 (en M€)
............................................................................
30
Annexe n° 12 : Évolution de la marge brute de l’activité de gestion locative de 2007 à 2012
.............................
30
Annexe n° 13 : Progression des productions diverses de 2007 à 2012
.................................................................
30
Annexe n° 14 : Passif du Bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
..................................................................................
31
Annexe n° 15 : Répartition des dettes financières à court et long terme
...............................................................
32
Annexe n° 16 : Évolution du capital restant dû
.....................................................................................................
32
Annexe n° 17 : Actif net du bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
..............................................................................
33
Annexe n° 18 : Bilan fonctionnel
..........................................................................................................................
34
Annexe n° 19 : Nombre de logements bloqués par réservataire
............................................................................
35
Annexe n° 20 : Plafond de ressources des attributaires
.........................................................................................
35
Annexe n° 21 : Taux de rotation du parc et impayés
............................................................................................
35
GLOSSAIRE DES SIGLES
...............................................................................................................................
36
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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4/36
SYNTHÈSE
La société Créteil-Habitat-SEMIC
dénommée
Sémic
jusqu’en 2010, est depuis sa
constitution, en 1966 une société anonyme d’économie mixte (Sem) d’aménagement, de
construction et de rénovation urbaine, dont le siège social se trouve à l’hôtel de ville de
Créteil (Val-de-Marne).
À la suite de plusieurs opérations d’absorption,
Créteil-Habitat-SEMIC
a fusionné
successivement avec la
Société d’économie mixte d’aménagement et d’équipement de
Créteil
(
Sémaec
) et la
Société anonyme immobilière d’économie mixte
(
Saiem
), avant
d’envisager depuis 2012 une fusion avec l’office public de l’habitat (OPH) de Créteil qui
constitue avec
Créteil-Habitat-SEMIC
le groupe
Créteil-Habitat
.
Créteil-Habitat-SEMIC
, dont le capital social, détenu à 52 % par la ville de Créteil, est de
5,9 millions d’euros, conduit de nombreuses missions pour la ville, notamment dans le cadre
d’un traité de concession conclu le 26 décembre 2001 dans la rénovation et la réhabilitation
urbaine, et en étant candidate pour disposer de fonds publics dédiés au grand projet de ville
(GPV). La société réalise également des équipements pour la ville ou pour la communauté
d’agglomération et exécute, en outre, des missions d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Enfin,
elle commercialise des logements issus de son propre parc locatif ou de celui de l’OPH dont
elle assume la responsabilité de la gestion.
L’activité d’aménagement et la gestion locative sont les deux coeurs de métiers de la société
Créteil-Habitat-SEMIC
. Toutefois, la plupart des opérations d’aménagement encore en
cours de réalisation ont vocation à être achevées d’ici 2016. Dans le même temps, l’activité
de gestion locative et son poids dans la constitution du résultat financier positif de
Créteil-
Habitat-SEMIC
sont en hausse, en raison notamment de l’acquisition par l’OPH de plus de
2 500 logements cédés par le groupe
Icade
, filiale de la Caisse des dépôts et consignations,
en 2010. En effet, ces nouveaux logements ont été inclus dans le mandat de gestion
locative confié après un appel d’offres à
Créteil-Habitat-SEMIC
, par l’OPH, pour la gestion
de la totalité de son parc locatif. Cette opération a donc fait considérablement croitre le
périmètre du parc locatif géré par
Créteil-Habitat-SEMIC.
Certaines fragilités peuvent être relevées dans les modalités de passation de l’appel d’offres
de l’OPH pour confier le mandat de gestion de son parc locatif à la société. Elles font courir
des risques juridiques. En effet, au moment où le conseil d’administration de l’OPH a validé
le choix de l’unique candidat (
Créteil-Habitat-SEMIC
), le directeur général de l’OPH, qui a
signé le contrat de mandat de gestion, était directeur des finances de
Créteil-Habitat-
SEMIC
. Le fait que
Créteil-Habitat-SEMIC
ait indiqué avoir déjà répondu à la
Miilos
sur ce
sujet et avoir adressé à la préfecture le procès-verbal de la séance du Conseil
d’administration réattribuant le mandat de gérance, ne fait pas obstacle à ce que la chambre
en fasse mention.
L’encadrement supérieur de
Créteil-Habitat-SEMIC
a été longtemps marqué par un cumul de
fonctions de ses différents directeurs au sein du groupe. Ainsi, le directeur général de
Créteil-
Habitat-SEMIC
a autrefois été directeur général des quatre sociétés. Après l’absorption de la
Sémaec
et de la
Saiem
, celui-ci continuait d’occuper concomitamment les fonctions de
directeur de l’aménagement et du développement au sein de
Créteil-Habitat-SEMIC
. Dans le
même temps, la situation administrative de l’ancien directeur général adjoint chargé de la
gestion locative le mettait en position d’assumer une autre fonction, depuis sa désignation
initiale en 2011 comme directeur général de l’OPH, jusqu’à son départ de la société en
mars 2013.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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Cette situation, qui illustre la très grande proximité entre les deux entités qui constituent
Créteil-Habitat
, se traduit dans leur objet social commun et dans la gestion commune des
ressources humaines des agents de l’OPH et de
Créteil-Habitat-SEMIC
. En effet, cette
dernière assure, dans le périmètre du mandat de gestion confié par l’OPH, toutes les tâches
administratives relatives au recrutement et au déroulement de carrière des agents de l’OPH.
La reconstitution des éléments financiers et comptables de
Créteil-Habitat-SEMIC
s’est
heurtée à des difficultés matérielles. Au cours du présent examen de gestion, il n’a pas été
possible de déterminer la part respective des différentes activités de
Créteil-Habitat-SEMIC
dans la constitution du résultat financier pour les exercices examinés.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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OBSERVATIONS
RAPPEL DE LA PROCÉDURE
1.
En exécution du programme annuel de la chambre, il a été procédé à la vérification des
comptes pour les exercices 2007 et suivants, et à l’examen de la gestion de la société
Créteil-Habitat-SEMIC
, conformément aux articles L. 211-4 et R. 211-2 du code des
juridictions financières (CJF).
Conformément aux termes de l’article R. 241-2 du CJF, le contrôle a été ouvert par lettre du
15 octobre 2012, adressée à M. Laurent Cathala, maire de Créteil, président de
Créteil-
Habitat-SEMIC
, et à M. Hervé Nabet, directeur général sur toute la période, qui en ont
accusé réception le 16 octobre 2012.
L’entretien préalable de fin de contrôle prévu à l’article L. 243-2 du CJF, s’est déroulé le
1
er
mars 2013, en présence de MM. Cathala et Nabet.
Dans sa séance du 21 juin 2013, la chambre a arrêté les observations provisoires, transmises
à
Créteil-Habitat-SEMIC
le 25 novembre 2013, qui a demandé un délai pour formuler ses
réponses par courrier du 5 décembre 2013. Par ailleurs, des extraits du rapport d’observations
provisoires ont été adressés à la directrice générale de la société
Créteil-Habitat-OPH et au
président de la société Icade. Comme Créteil-Habitat-SEMIC
,
Créteil-Habitat-OPH
a demandé
un délai pour formuler ses réponses par courrier du 5 décembre 2013.
Le président de la chambre a accordé à
Créteil-Habitat-SEMIC
et à
Créteil-Habitat-OPH
un
délai de réponse par courrier du 6 janvier 2014.
Les réponses de
Créteil-Habitat-SEMIC
et de
Créteil-Habitat-OPH
sont parvenues à la
chambre le 27 février 2014.
Lors de sa séance du 5 mai 2014, la chambre, après avoir examiné les réponses, a arrêté
les observations définitives ci-après.
PRÉSENTATION DE CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC ET DE SES PRINCIPAUX
2.
SERVICES
La société
Créteil-Habitat-SEMIC
est, depuis sa constitution en 1966, une Société
d’Économie Mixte de Construction et de Rénovation Urbaine de la Ville de Créteil (Val-de-
Marne) dont le siège social
(
1
)
se trouve à l’hôtel de ville.
Avant juin 2010, sa dénomination
complète était «
Société d’Économie Mixte de Construction et de Rénovation Urbaine de la
Ville de Créteil
», pour devenir à cette date
Créteil-Habitat-SEMIC
.
Son activité, essentiellement axée sur la construction et la gestion d’immeubles collectifs à
usage d’habitation pour son compte et pour le compte de l’OPH de Créteil, porte également
sur une mission d’aménagement confiée par la Ville de Créteil par traités de concession
successifs.
Créteil-Habitat-SEMIC
n’a développé ses activités que sur le territoire de la
commune de Créteil.
À la fin de 2011,
Créteil-Habitat-SEMIC
gérait 8 319 logements locatifs sociaux (dont
4 527 appartenant à l’OPH de Créteil), ainsi qu’une résidence sociale de 96 équivalents
logements.
(1)
Cf. tableau n° 1, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
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2.1.
Évolution de la vie sociale de l’entreprise
Créteil-Habitat-SEMIC
a absorbé deux autres sociétés d’économie mixte : la
Saiem
dédiée à
la gestion d’immeubles collectifs à usage d’habitation (fusion le 31 décembre 2005) et la
Sémaec
, chargée essentiellement d’une mission d’aménageur et dans une moindre mesure
de la réalisation d’équipements publics, absorbée le 30 septembre 2006.
Cette dernière fusion a permis à
Créteil-Habitat-SEMIC
de disposer d’une double fonction :
aménageur et bailleur social, sa fonction initiale. À l’époque, la
Sémaec
achevait l’opération du
Nouveau Créteil
et avait saturé son périmètre d’intervention. Après l’absorption, il devenait
alors utile pour
Créteil-Habitat-SEMIC
de reprendre les missions résiduelles d’aménageur de
cette dernière société, tout en conservant sa fonction de base de bailleur social.
Dès 1993,
Créteil-Habitat-SEMIC
(alors
Sémic
) et l’OPH de Créteil avec les précédentes
entités
Saiem
et
Sémaec,
ont constitué le groupe
Créteil-Habitat
, afin de rapprocher quatre
organismes gestionnaires de logements sociaux. La dénomination sociale
Créteil-Habitat-
SEMIC
n’est intervenue qu’en 2010.
Outre son propre parc de logements, la société
Créteil-Habitat-SEMIC
gère le patrimoine de
l’OPH dans le cadre d’un mandat de gérance. La commune de Créteil détient à elle seule
51,65 % du capital social, dont le montant est resté inchangé depuis 2007, et qui est divisé
en 392 397 actions de 15 € chacune. Avec la Caisse des dépôts et consignations, la part de
capital détenue par des actionnaires publics s’élève à 78 %
(2)
.
2.2.
Les précédents contrôles de la chambre et de la mission interministérielle
d’inspection du logement social (
Miilos
), ont mis en lumière des risques juridiques et
de conflit d’intérêt
Créteil-Habitat-SEMIC
a fait l’objet d’un précédent rapport d’observations définitives de la
chambre du 15 mai 2007, ainsi que de deux rapports de la
Miilos
, en 2006 et en
novembre 2011.
2.2.1.
Le précédent rapport de la chambre a relevé des risques de conflits d’intérêts
Le rapport de 2007 attirait essentiellement l’attention sur la situation financière de
Créteil-
Habitat-SEMIC
et les aides financières que lui allouait la commune de Créteil.
En effet, une situation financière tendue avait donné lieu à un premier plan de redressement
entre 1993 et 1997, puis à un second plan de redressement entre 2001 et 2005, qui avaient
effectivement permis de rétablir l’équilibre financier de la société et de faciliter l’absorption de
la
Saiem
puis de la
Sémaec
.
Concernant les liens organiques entre
Créteil-Habitat-SEMIC
et les autres entités de
Créteil-
Habitat
, dès 2006, la chambre relevait une absence de mise en concurrence pour l’attribution
de prestations réalisées par la
Sémaec
, pour le compte de
Créteil-Habitat-SEMIC
et
détaillées dans une convention de mandat, équivalente à celle qui liait par ailleurs la
Sémaec
et l’OPH.
(2)
Cf. tableaux n°
s
2 et 3, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
8/36
La chambre qui soulignait ainsi des risques de conflits d’intérêts ayant existé au sein de
Créteil-Habitat
, avait considéré qu’il avait été mis fin à cette situation avec la restructuration
du groupe
Créteil-Habitat
, l’absorption de la
Saiem
et de la
Sémaec
, et en tenant compte
que
Créteil-Habitat-SEMIC
et l’OPH disposaient chacun de son propre directeur général.
Enfin, une recommandation relative à la mise en place d’une comptabilité analytique n’avait
pas été suivie d’effets.
2.2.2.
Le rapport de la
Miilos
de novembre 2011 a attiré l’attention sur des risques
juridiques
Ce rapport a relevé des éléments positifs dans la gestion, par
Créteil-Habitat-SEMIC,
de son
parc social locatif, caractérisé par un taux de vacance et de rotation peu élevés et un profil
des locataires proche des moyennes régionales.
Parmi les points faibles, la
Miilos
avait noté en 2011 que la commission d’attribution de
Créteil-Habitat-SEMIC
manquait d’indépendance, notamment en raison du rôle prépondérant
du service du logement de la ville dans la gestion de la demande de logements et des
attributions. Pour pallier cette défaillance, la SEM indique avoir modifié les règlements
intérieurs des deux Commissions
Créteil-Habitat-SEMIC
et
Créteil Habitat OPH,
afin de
mieux respecter la législation en la matière.
D’autres points faibles relevés portaient sur la fragilité de la situation financière, à la suite de
deux plans de redressement de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), et
sur le manque de visibilité concernant l’avenir de la société
Créteil-Habitat-SEMIC
du fait de
l’absence d’analyse prévisionnelle distinguant la part des deux activités dans le résultat
comptable.
Les anomalies ou irrégularités soulignées par la
Miilos
concernaient les modalités de hausse
des loyers opérées en 2011 ainsi que le mode de fonctionnement de
Créteil-Habitat.
Les
difficultés juridiques relevées par la chambre régionale des comptes dans son rapport
de 2007 persistaient, qu’il s’agisse du cumul des responsabilités, du chevauchement des
organigrammes de l’OPH et de
Créteil-Habitat-SEMIC
au sein de
Créteil-Habitat
, du risque
de conflit d’intérêts et de la mauvaise application des règles de la commande publique.
Dans
sa
réponse,
Créteil-Habitat-SEMIC
a
précisé
que
le
chevauchement
des
organigrammes de
Créteil-Habitat-SEMIC et Créteil-Habitat-OPH
n’existe plus à ce jour,
mais elle n’a pas apporté d’indications sur les autres faiblesses relevées.
UNE SITUATION FINANCIÈRE POSITIVE RÉSULTANT D’OPÉRATIONS
3.
D’AMÉNAGEMENT EN VOIE D’ACHÈVEMENT ET DE L’ACTIVITÉ DE
GESTION LOCATIVE
Sur les exercices 2007 à 2012, l’analyse des comptes de résultat de
Créteil-Habitat-SEMIC
a
mis en lumière que la société dégage un résultat positif
(3)
, oscillant entre 0,2 M€
(4)
en 2007 et
2,2 M€ en 2012, avec une nette hausse depuis 2010.
(3)
Cf. tableau n° 9, en annexe.
(4)
M€ : millions d’euros.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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9/36
Les recettes de la société
Créteil-Habitat-SEMIC
sont issues des opérations d’aménagement
concédées par la ville de Créteil, des opérations de constructions neuves et de
réhabilitations lourdes, des honoraires afférents à la maîtrise d’oeuvre et à la maîtrise
d’ouvrage assurées par la société, des missions de mandat, des productions diverses, de
l’activité de gérance locative et de la vente de logements. Mais la contribution respective de
chacune des activités de
Créteil-Habitat-SEMIC
dans la formation de son résultat comptable
reste difficile à établir pour les exercices examinés. À ce sujet, dans le dernier rapport
définitif de la
Miilos
, l’analyse financière et la formalisation de la contribution de chacune des
activités de
Créteil-Habitat-SEMIC
dans la formation de son résultat comptable concernaient
les exercices 2005 à 2009. Il n’a pas été possible de reconstituer en collaboration avec
Créteil-Habitat-SEMIC
une analyse comparable pour les exercices suivants, en dépit des
demandes de la chambre.
Lors du précédent examen de gestion, la chambre avait pris « acte de l’engagement de
Créteil-Habitat-SEMIC
de mettre en place une comptabilité analytique par domaine d’activité
(aménagement urbain et gestion locative) pour mieux appréhender les coûts et les
facturations de ses différentes missions ».
Mais, six ans après ce rapport,
Créteil-Habitat-SEMIC
reste dépourvue d’outils précis et
efficaces de pilotage financier et comptable de ses activités hétérogènes.
Or, les sociétés d’économie mixte locales, titulaires de concessions d’aménagement, doivent
appliquer le règlement n° 99-05 du 23 juin 1999 relatif au traitement comptable des
concessions d’aménagement (comptabilisation concession par concession). Celles intervenant
dans le domaine du logement social sont également soumises à des obligations comptables
particulières fixées par le Comité de la règlementation comptable. Elles doivent notamment
établir deux comptabilités distinctes, l’une pour leur activité locative sociale et l’autre pour leurs
autres activités (article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitat (CCH)).
Il conviendrait que la société mette rapidement en oeuvre ces dispositifs.
3.1.
Créteil-Habitat-SEMIC
mène
ponctuellement
des
opérations
d’aménagement
confiées par la ville de Créteil qui sont positives pour ses finances
En 2012,
Créteil-Habitat-SEMIC
conduisait neuf opérations d’aménagement concédées, en
cours d’exécution, prévues ou à l’étude. Leurs résultats étaient contrastés, quatre opérations
étant déficitaires et cinq excédentaires.
S’agissant des concessions de la zone d’aménagement concerté (Zac) du
Mail des Mèches
,
de la Zac
des Côteaux des Sarrazins
et de la Zac
du Centre Ancien
, elles se terminent fin
2016, celle
de La Pointe du Lac
s’achève fin 2022 et la concession de la Zac
Europarc
a été
prolongée jusqu‘en 2029. S’agissant des opérations de requalification dans les quartiers du
Palais et de l’Échat sont bien avancées (avec un taux de progression de 85,9 %
(5)
). En
définitive, seul le programme de rénovation urbaine (PRU) du
Mont Mesly
, constitue une
nouvelle opération, avec un taux
d’avancement
de 2,33 %. Il en résulte que la majorité des
opérations d’aménagement réalisées par
Créteil-Habitat-SEMIC
sont en voie d’achèvement.
Au final, le résultat global de ces opérations, hors celle du PRU du
Mont Mesly
, est positif. Le
résultat global, constitué du solde négatif de - 13,5 M€ des opérations d’aménagement
déficitaires, du solde positif de 24,6 M€ des opérations d’aménagement excédentaires
s’élève à 11,1 M€ (hors TVA).
Avec ce résultat positif, la ville de Créteil ne devrait pas prendre en charge de déficits
générés par les opérations d’aménagement confiées à
Créteil-Habitat-SEMIC
.
(5)
Cf. tableau n° 10, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
10/36
3.2.
Créteil-Habitat-SEMIC
mène aussi des opérations de constructions neuves ou de
réhabilitation lourde pour son compte, de maîtrise d’oeuvre et assistance à maîtrise
d’ouvrage ainsi que de mandataire pour des tiers
En préambule, il n’a pas été possible d’identifier la nature exacte des travaux de maîtrise
d’oeuvre et d’assistance à maîtrise d’ouvrage assurées par
Créteil-Habitat-SEMIC
ni de
rattacher ces prestations à une activité précise de la société.
Pour son propre compte,
Créteil-Habitat-SEMIC
réalise des constructions neuves (situées
dans les Zac de
La Pointe du Lac
, la Zac de l’
extension des Sarrazins
, et à
Savar Mesly
).
De 2007 à 2012, les rémunérations liées à la maîtrise d’oeuvre et à l’assistance à maîtrise
d’ouvrage ont diminué de 1,2 M€, pour atteindre 1,4 M€ en 2011
(6)
en raison de la fin de la
prestation relative aux concessions d’aménagement dites de
deuxième tranche
.
À compter de 2009, l’activité de prestation de service de la société ne concerne plus que des
travaux d’assistance à maîtrise d’ouvrage,
Créteil-Habitat-SEMIC
n’assurant plus de
missions de maîtrise d’oeuvre.
La société réalise des missions en qualité de mandataire pour le compte d’autres
administrations
ou
organismes
privés,
comme
en
2011,
pour
la
communauté
d’agglomération de
La Plaine Centrale du Val-de-Marne
, avec la construction d’une
médiathèque dans le quartier du
Mont Mesly
, pour le compte de la ville de Créteil, avec une
étude de faisabilité pour accroître la production d’énergies renouvelables sur le réseau de
chauffage de la ville de Créteil, et pour le compte de l’OPH, avec la réhabilitation des
270 logements de la place de l’Abbaye, la réhabilitation des ex-logements
Icade
au
Mont
Mesly
et la réhabilitation d’une résidence pour personnes âgées dans la
Rue des écoles
.
De 2009 à 2012, les honoraires perçus par
Créteil-Habitat-SEMIC
et générés par les
opérations de constructions neuves et de réhabilitations lourdes s’élèvent respectivement à
1,4 M€ et 0,1 M€.
3.3.
Les autres recettes
La société dégage un résultat de gérance locative, qui est passé de 8,1 M€ en 2007 à 11 M€
en 2012
(7)
, alors que le chiffre d’affaires de cette activité est passé de 17,4 M€ à 20 M€.
Les
productions diverses
(8)
, qui concernent les immeubles de rapport immobilisés, les
honoraires versés par l’OPH à
Créteil-Habitat-SEMIC
dans le cadre du mandat de gestion et
les
produits des activités annexes
et pour d’autres comptes
et des
produits des activités
annexes
ont crû de 1,5 M€ en 2007 à 3,7 M€ en 2012.
Les recettes des immeubles de rapport connaissent une augmentation liée aux nouvelles
constructions réalisées par
Créteil-Habitat-SEMIC
. De 2009 à 2010, ces recettes des
immeubles de rapport ont augmenté de 0,8 M€, en raison notamment des immobilisations
nouvelles de
la Pointe du Lac
et du
Chemin du Mesly
.
(6)
Cf. tableau n° 11, en annexe.
(7)
Cf. tableau n° 12, en annexe.
(8)
Cf. tableau n° 13 en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
11/36
Par ailleurs, l’augmentation des productions immobilisées dans le cadre du mandat de
gestion résulte de l’acquisition par l’OPH, en 2010, de 2 586 logements appartenant à la
société
Icade
, sur le territoire de la commune de Créteil. Conformément au mandat de
gestion du patrimoine de l’OPH, la hausse du volume du parc locatif géré par
Créteil-Habitat-
SEMIC
augmente de fait la rémunération versée par l’OPH dans le cadre de ce mandat
(+ 1,3 M€ de 2009 à 2010).
Les
produits des activités annexes
connaissent également une hausse qui provient
principalement de l’augmentation des honoraires facturés aux syndics, qui passent de
144 873 € à 465 668 €, soit une augmentation de 0,3 M€. Ils correspondent également aux
commissions de ventes de logements facturées à l’OPH, aux refacturations diverses aux
locataires, aux remboursements d’assurances sur les sinistres, aux commissions sur ventes
et aux travaux en régie.
Enfin,
Créteil-Habitat-SEMIC
utilise les ventes de logements pour abonder le résultat
exceptionnel et,
in fine,
équilibrer son résultat final. Le poste
produit des cessions d’éléments
d’actifs
, figurant dans les produits exceptionnels des comptes de résultat, correspond au
produit des ventes des logements aux locataires, conformément à la décision du conseil
d’administration.
À partir de 2007, le résultat de la société aurait été négatif sans les plus-values réalisées lors
de la vente de logements, qui s’élèvent à 0,3 M€ en 2007, 1,3 M€ en 2008, 1,3 M€ en 2009,
1,5 M€ en 2010 et 2,2 M€ en 2011.
3.4.
L’évolution du passif du bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
fait apparaître des
capitaux propres stables et importants, des dettes d’exploitation et financières en
hausse et des provisions fluctuantes
Le passif de
Créteil-Habitat-SEMIC
est passé de 253,6 M€ en 2007 à 336,9 M€ en 2012, soit
une augmentation de 32,8 %. Les dettes financières représentent, au cours de la période
examinée, plus de 50 % du passif (52,3 % en 2007 et 51,6 % en 2012) contre moins de
30 % pour les fonds propres (29,9 % en 2007 et 29,6 % en 2012)
(9)
.
L’augmentation des fonds propres entre 2007 (75,9 M€) et 2012 (99,7 M€) s’explique par
une hausse nette des résultats de l’exercice et surtout des subventions d’investissement qui
sont passées, au cours de cette période, de 14,4 M€ à 32,6 M€, du fait des aides obtenues
sur les nouvelles opérations (
Chemin de Mesly, Pointe du Lac
et
Extension des Sarrazins
).
Ces subventions proviennent majoritairement, au 31 décembre 2011, du département
(11,8 M€), de l’État (8,9 M€), de la région (6,1 M€), de la participation d’employeurs à l’effort
de construction (3,6 M€), de la commune (3 M€) et de la communauté d’agglomération de
La Plaine Centrale du Val-de-Marne
(2,9 M€).
De 2007 à 2012, le capital social de la société
Créteil-Habitat-SEMIC
, qui s’élève à 5,9 M€,
est divisé en 392 397 actions de 15 € chacune. Il est détenu à 51,65 % par la ville de Créteil,
26,39 % par la Caisse des dépôts et consignations, 15,34 % par le
Cil Logéo
et, pour le
solde, par divers autres actionnaires
(10)
.
(9)
Cf. tableau n° 14, en annexe.
(10)
Source :
Rapport définitif d’inspection n°
2010-136 concernant le contrôle de l’organisme Créteil-Habitat-
SEMIC, Miilos.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
12/36
Après la fusion, en 2006, de l’ancienne
Sémic
et de la
Saiem
, une prime de fusion de
65,3 M€ a été calculée par un cabinet d’experts comptables
(11)
et a ainsi porté le montant du
capital et des réserves à 75,5 M€.
Un report à nouveau négatif a été généré lors de la fusion par voie d’absorption de la
Saiem
par l’ancienne
Sémic
et la mise en oeuvre de nouvelles normes comptables. Ces
changements d’imputation comptable se sont traduits par une dotation aux amortissements
beaucoup plus forte de 11,9 M€.
Si ce report à nouveau s’améliore chaque année grâce aux
résultats positifs enregistrés, il reste cependant très négatif sur toute la période étudiée et
s’élève à - 12,5 M€ en 2011 et - 10,6 M€ en 2012.
Le poste
autres dettes d’exploitation
est passé de 2,6 M€ en 2009 à 10,1 M€ en 2010.Cette
augmentation s’explique par la montée en puissance des dépenses du mandat de la
Maison
des Langues
pour le compte de la ville, qui s’élèvent à 7,4 M€.
En 2011, 79 % des emprunts de
Créteil-Habitat-SEMIC
avaient une durée supérieure à
un an
(12)
et servaient à financer majoritairement les opérations de construction de logements
(166 M€) et dans une moindre mesure, les opérations d’aménagement concédées
(13)
. Pour
la période examinée, ces emprunts représentaient, en moyenne, 175 % des fonds propres.
Au 1
er
janvier 2011, l’encours de la dette restant due, d’un montant de 155,5 M€, était
composé d’emprunts non garantis pour 29,5 M€ (soit 19 %), d’emprunts garantis par la ville
pour 92,3 M€ (soit 59,4 %), d’emprunts garantis par le département du Val-de-Marne pour
4,7 M€ (soit 3 %), et d’emprunts garantis par la communauté d’agglomération de
La Plaine
centrale du Val-de-Marne
pour 28,9 M€ (soit 18,6 %)
(14)
.
La majorité des emprunts non garantis étaient à taux fixe tandis que ceux garantis avaient un
taux indexé au livret A. Les emprunts dont les taux étaient adossés à l’Euribor représentaient
6 M€, soit 4 % du capital restant dû
(15)
.
Les taux d’intérêts des emprunts de
Créteil-Habitat-SEMIC
étant relativement stables, la
diminution prévue du capital restant dû entre 2013 et 2017 est régulière, avec - 6 à - 8 points
chaque année
(16)
.
3.5.
L’actif du bilan est caractérisé par la part importante des immeubles de rapport,
le faible poids des créances et une trésorerie en augmentation
L’actif du bilan est caractérisé par la part importante des immeubles de rapport qui
représentent près de la moitié de l’actif total, le faible poids des créances (5 %) et le niveau
de la trésorerie (14 %)
(17)
.
(11)
L’écart entre le montant de la prime de fusion calculée par le cabinet d’experts comptables (65,3 M€) et celui
inscrit au bilan (67,9 M€) correspond à une réserve légale de 2,6 M€.
(12)
Cf. tableau n° 15, en annexe.
(13)
Source :
État récapitulatif des dettes à long et moyen terme au 31 décembre-2011,
Créteil-Habitat-SEMIC
.
(14)
Source :
Emprunts garantis par la ville de Créteil au 31 décembre 2011.
(15)
Source :
Emprunts garantis par la ville de Créteil au 31 décembre 2011.
(16)
Cf. tableau n° 16, en annexe.
(17)
Cf. tableau n° 18, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
13/36
Avec 173 M€ en 2012, les immeubles de rapport représentent 51,4 % de l’actif de
Créteil-
Habitat-SEMIC
, contre 144 M€ et 56,9 % en 2007
(18)
. De 2009 à 2010, ils ont augmenté de
11 M€, en raison notamment des immobilisations nouvelles de
La Pointe du Lac
et du
Chemin du Mesly
, puis de 9,8 M€ de 2010 à 2011, avec la construction d’un foyer d’accueil
médicalisé pour autistes,
des Jardins de Mesly
et de
l’extension des Sarrazins
.
Le poste
créances diverses
a connu une importante augmentation et est passé de 1,9 M€ à
14,4 M€ entre 2007 à 2012. En particulier, de 2009 à 2010, les créances diverses sont
passées de 5,7 M€ à 12 M€, en raison du coût des travaux réalisés sur l’opération de
mandat de la
Maison des Langues.
Dans sa réponse,
Créteil-Habitat-SEMIC
rappelle l’existence du pendant de ces créances au
passif du bilan en dettes diverses concernant également le mandat de la
Maison des langues
.
Les ressources à court terme générées par le cycle d’exploitation sont en baisse et elles sont
passées de 14,5 M€ en 2007 à 12 M€ en 2012, alors que le fonds de roulement a connu une
forte progression au cours de cette période pour atteindre 22,5 % en 2012. De même, la
trésorerie a augmenté de plus de 15 M€ pour atteindre 34,4 M€ en 2012 contre 19,2 M€
en 2007.
3.6.
Les dépenses de fonctionnement représentent une faible part du montant total des
dépenses
La chambre ne relève pas de dépenses de fonctionnement importantes qui ne seraient pas
strictement liées à l’activité de
Créteil-Habitat-SEMIC
. Le recours à des prestataires externes
reste limité et les montants en jeu peu significatifs, la société internalisant la majorité de ses
services.
Les dépenses de fonctionnement ont diminué de 0,6 M€ de 2007 à 2008 puis augmenté de
plus d’un tiers pour s’élever à 8,1 M€ en 2011 et 7,6 M€ en 2012. Cette hausse s’explique
principalement par des dépenses de personnel en progression de 25 % et les fluctuations
des provisions comptables constituées
(19)
.
Les dépenses de personnel s’élevaient à 5,3 M€ en 2012 et représentaient près de 70 % des
dépenses de fonctionnement. Elles ont augmenté de plus d’un quart
(20)
de 2007 à 2012, en
raison notamment d’un glissement vieillesse-technicité (GVT) positif, avec 75 agents de
maîtrise et cadres qui représentaient 55 % des effectifs, soit une hausse de 10 points
depuis 2007.
Enfin, le coût des arrêts maladie des gardiens que
Créteil-Habitat-SEMIC
doit remplacer
explique en partie l’augmentation de la masse salariale. En effet, les gardiens ont cumulé
1 053 jours d’arrêt, ce qui représente un coût moyen d’environ 70 000 € en 2011.
Les autres dépenses de fonctionnement se sont élevées à 1,1 M€ en 2012, les trois postes
les plus coûteux concernant les honoraires pour 230 063 €, les achats pour 151 597 € et
l’entretien des matériels pour 222 287 €.
(18)
Cf. tableau n° 17, en annexe.
(19)
Cf. tableau n° 6, en annexe.
(20)
Cf. tableau n° 7, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
14/36
L’ORGANISATION DU SERVICE
FINANCES-COMPTABILITÉ
DE
CRÉTEIL-
4.
HABITAT-SEMIC
PEUT ÊTRE AMÉLIORÉE
4.1.
Le service
Finances-Comptabilité
recourt ponctuellement à des cabinets d’expertise
comptable ainsi que des analyses financières réalisées par la Fédération
des
Établissements publics locaux (EPL)
Le service
Finances-Comptabilité
, est découpé en trois pôles et placé sous la responsabilité
d’une directrice et d’un chef comptable qui pilote plus spécifiquement une équipe de
six comptables.
Pendant la période examinée, trois commissaires aux comptes se sont succédé : le premier
pour la certification des comptes des exercices 2007 à 2010, le deuxième pour les seuls
comptes de l’année 2011 et le troisième pour ceux de 2012. Ces successions s’expliquent
par le fait que le premier commissaire aux comptes, détenant un mandat à titre personnel,
est parti à la retraite en juin 2011. Le second, son suppléant, a pris la suite seulement pour la
durée résiduelle du mandat. Le troisième a été désigné à la suite d’un appel d’offres.
De 2007 à 2011, les commissaires aux comptes ont validé la comptabilité de
Créteil-Habitat-
SEMIC
sans réserve et leurs rapports généraux n’ont pas indiqué d’irrégularités dans la
comptabilité.
En outre, de 2007 à 2012,
Créteil-Habitat-SEMIC
a eu recours à deux cabinets d’expertise
comptable : l’un pour l’étude d’impact
a posteriori
de la fusion absorption de la
Sémaec
et de
l’ancienne
Sémic
et l’autre pour l’étude de faisabilité du rapprochement OPH -
Créteil-Habitat-
SEMIC
.
Enfin, la
Fédération des EPL
élabore les outils de diagnostics financiers de
Créteil-Habitat-
SEMIC
, dispensant cette dernière de réaliser des analyses financières. Elle réalise ainsi
annuellement l’analyse financière de
Créteil-Habitat-SEMIC
, dans un document appelé
Dispositif d’autocontrôle, Dossier individuel de situation,
en échange d’une cotisation
annuelle s’élevant en 2011 à 12 620 €.
4.2.
Le traitement informatique de la dépense s’appuie sur cinq logiciels comptables
distincts
Créteil-Habitat-SEMIC
dispose de cinq logiciels de gestion comptable : un logiciel de
comptabilité générale
(Agresso)
auquel sont adossés quatre logiciels de comptabilité
auxiliaire qui déversent leurs données dans
Agresso
,
Ulis
, pour la gestion locative,
Osmose
,
pour la paye,
FDESS
, pour les prévisions des travaux d’aménagement et
Kristina
, pour la
gestion des copropriétés.
L’application
Ulis
permet à
Créteil-Habitat-SEMIC
de tenir une comptabilité d’engagement. Elle
rapatrie des données venant des autres outils informatiques, mais cela nécessite une
opération manuelle.
Plusieurs tentatives d’informatiser la partie aménagement d’
Ulis
ont été effectuées, mais
sans succès. De ce fait, chaque chargé d’opération gère les données financières dans un
outil
ad hoc
sur
Excel
, puis le service comptable saisit les factures et leur règlement dans la
comptabilité tenue dans
Agresso
.
Une fois par semaine ou en cas de besoin, le service comptable procède à l’exportation des
données stockées dans
Ulis
vers
Agresso
, qui reçoit les données des autres logiciels, ce qui
permet l’agrégation de tous les comptes ainsi que l’extraction des données comptables et
financières.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
15/36
Créteil-Habitat-SEMIC
a
souhaité
intégrer
à
l’avenir
la
gestion
des
dépenses
d’aménagement et de copropriété dans un système comptable unique entièrement
automatisé. Dans cette perspective elle a étudié la meilleure alternative : soit changer de
logiciel, soit faire évoluer la version d’
Ulis
pour intégrer la gestion des copropriétés et de
nouveaux modules. Aujourd’hui, c’est cette seconde solution qui a été retenue.
4.3.
Le traitement comptable des dépenses est hétérogène
Les dépenses d’entretien de la gestion locative sont engagées au plan comptable, tandis
que, pour des raisons historiques, les dépenses liées aux abonnements, aux travaux
d’aménagement et au fonctionnement de
Créteil-Habitat-SEMIC
ne le sont pas.
Les dépenses relatives aux abonnements concernent les frais afférents aux contrats
d’électricité, d’eau et de câblage des immeubles ainsi qu’aux contrats de maintenance, aux
contrats avec les sociétés d’entretien ou à ceux relatifs au chauffage. Ces dépenses
récurrentes correspondent aux
charges récupérables auprès des locataires
.
L’absence d’engagement des dépenses liées aux abonnements, à l’activité d’aménagement
et au fonctionnement propre de
Créteil-Habitat-SEMIC
est palliée par des opérations de
mutualisation, de transferts et d’ajustements des crédits, ce qui complexifie la gestion des
crédits alloués.
De même, les dépenses relatives aux travaux d’aménagement de
Créteil-Habitat-SEMIC
(hors dépenses de personnel) sont engagées par marchés et ordres de service et elles ne
sont pas suivies par le service comptable mais par le service développement. Ces dépenses
d’aménagement ne font l’objet ni de suivi des engagements ni de suivi des dépenses, mais
seulement d’un point annuel, réalisé entre le service comptable et le service développement
pour la fin d’année, en février de l’année suivante.
A contrario
, les dépenses de
fonctionnement sont suivies par le service comptable.
4.4.
Le circuit informatique de la dépense est également hétérogène selon les natures de
dépenses
Créteil-Habitat-SEMIC
a mis en place trois circuits informatiques différents de la dépense en
fonction du secteur d’activité concerné : le circuit relatif aux dépenses d’entretien de la
gestion locative, le circuit relatif aux dépenses récurrentes des contrats d’abonnements
(fonctionnement) qui n’est pas entièrement dématérialisé, et le circuit des dépenses non
engagées qui ne dispose pas du même degré de sécurisation que celui afférent aux
dépenses engagées, entièrement dématérialisé.
Le circuit relatif aux dépenses d’entretien de la gestion locative passe par
Ulis
puis par
Agresso
. Les dépenses d’aménagement et de fonctionnement ne passent pas par le logiciel
de comptabilité auxiliaire
Ulis
, mais directement dans
Agresso
.
Créteil-Habitat-SEMIC
a opté pour la sécurisation et la maîtrise des dépenses d’entretien de
la gestion locative. Elle a mis en place un système de traitement automatisé des factures,
pour sécuriser et rendre fiables les opérations auparavant saisies manuellement. L’examen
de gestion a permis d’établir, à partir de la liste de factures traitées dans
Ulis
en 2012, soit
3 089 factures d’un montant total de 2 165 600,18 €, que l’ensemble des factures payées ont
fait l’objet d’un
bon à payer
et d’un visa de contrôle de service fait, avec la preuve que ces
factures ont suivi un processus de validation fiable.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
16/36
Mais, les circuits afférents aux autres dépenses ne permettent pas une sécurisation
homogène des données, avec trois circuits de la dépense.
Pour les dépenses d’abonnement, d’aménagement et de fonctionnement de
Créteil-Habitat-
SEMIC
, les visas et bons à payer manuels peuvent être imputés sans examen effectif de la
facture.
La société aurait intérêt à évoluer vers un système de traitement automatisé qui concernerait
l’ensemble des dépenses. Toutefois, des contraintes techniques existent : le logiciel
Ulis
devrait perdurer jusqu’au 31 décembre 2015. Il sera remplacé par une version plus récente
d’
Ulis
qui pourrait
a priori,
permettre d’étendre le processus d’identification par scan des
factures à l’ensemble des dépenses.
Contrairement aux factures d’entretien de la gestion locative, celles liées aux abonnements,
à l’aménagement et au fonctionnement ne font l’objet ni d’un engagement, ni d’un bon de
commande automatique et le circuit suivi n’est pas entièrement dématérialisé.
Une unification du traitement informatique des dépenses, pourrait être effectuée à l’occasion
de l’évolution du logiciel
Ulis
ou de son remplacement en 2015.
4.5.
Créteil-Habitat-SEMIC
n’a pas une parfaite maîtrise de ses délais de paiement
La chambre a procédé à un calcul du délai de paiement
(21)
de 3 089 factures traitées
automatiquement dans
Ulis
en 2012, qui représentent 80 % du nombre total de factures
(22)
,
pour un montant total de 2 165 600,18 €. La méthode employée n’a pas vocation à distinguer
les factures soumises ou non à validation préalable d’un maître d’oeuvre.
31 % des factures (pour un montant de 1 057 426,88 €, soit 49 % du montant de l’échantillon
de factures étudié) sont réglées dans un délai de paiement strictement supérieur à 60 jours.
Sur 603 factures en instance de paiement au 12 décembre 2012, 122 dataient de plus de
60 jours, soit 20 % des factures. Ces délais s’expliquent par des contraintes de procédures
(le fait que le service comptable établit en moyenne 2 virements fournisseurs par mois) et
des contraintes humaines (le service comptable reste dépendant de la validation des
responsables de secteur des différentes prestations de services effectuées sur les
résidences du patrimoine de
Créteil-Habitat-SEMIC
).
A contrario
, les rapports d’activité de
Créteil-Habitat-SEMIC
présentent des résultats de
délais de paiement des factures satisfaisants
(23)
. Bien que l’échantillon retenu ne soit pas le
même (3 961 409 € pour
Créteil-Habitat-SEMIC
contre 2 165 600 € pour la chambre),
celle-ci indique que la totalité des factures sont payées dans un délai inférieur ou égal à
45 jours, alors que l’échantillon étudié par la chambre met en évidence que seulement 24 %
du montant des factures étudiées est payé dans un délai inférieur ou égal à 45 jours à partir
de la date d’émission de la facture.
Le fait que
Créteil-Habitat-SEMIC
n’ait pas été conduite à payer des intérêts moratoires ne
signifie pas, pour autant, qu’elle respecte les délais. La société semble considérer qu’en
l’absence de réactions des fournisseurs, ces délais ne constituent pas un enjeu.
(21)
Le délai de paiement calculé correspond au délai compris entre la date d’émission de la facture et la date de
paiement de la facture.
(22)
Cf. tableau n° 4, en annexe.
(23)
Cf. tableau n° 5, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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17/36
L’ACTIVITÉ D’AMÉNAGEMENT DE
CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC
ÉVOLUE
5.
DEPUIS LA FIN PRÉVISIBLE DES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT
5.1.
Les opérations d’aménagement, coeur de métier de
Créteil-Habitat-SEMIC
, sont en
voie d’extinction et deux opérations demeurent déficitaires
La Zac
de La Pointe du Lac
Cette Zac est essentiellement une opération de construction de logements assortie
d’équipements tels que la
Maison de l’Enfance
et la
Maison des Autistes
. Elle a été affectée
par les évolutions économiques ayant pesé sur ce programme ou ayant conduit à des
reports de vente.
C’est l’avant-dernière opération d’aménagement de Créteil et elle incluait la création d’une
Maison de l’Enfance
justifiant une intervention accrue de la ville de Créteil pour assurer
l’équilibre financier de l’opération.
La
Maison de l’Enfance
a ainsi donné lieu à un emprunt souscrit par la ville et remboursé par
Créteil-Habitat-SEMIC
. Cet emprunt est adossé à une
convention relative à la création de la
Maison de l’Enfance
.
Finalement, la Zac de
La Pointe du Lac
ne présentait pas de risque juridique ou opérationnel
particulier. À la fin de l’année 2012, son résultat s’élevait à 1,4 M€.
La Zac
Europarc
Cette Zac a connu quelques difficultés qui ont conduit
Créteil-Habitat-SEMIC
à modifier le
périmètre initial, afin d’augmenter celui de la Zac
des Sarrazins
avec 700 à 800 logements
supplémentaires.
L’opération avait pour objet la création d’une zone d’activités mixte avec bureaux et
commerces. En effet, la ville tenait à accompagner le logement par la création de sociétés et
le développement de l’emploi.
Le mode de financement prévisionnel a été bouleversé par le contexte économique de crise.
Des rapports compliqués avec le promoteur, dans le cadre d’une tentative de renégociation
des conditions de vente, ont conduit
Créteil-Habitat-SEMIC
à porter elle-même le projet,
après un avenant à la convention du fait du retrait du promoteur.
Le bilan financier, auparavant présenté comme déficitaire avec un résultat prévisionnel
négatif d’environ 8 M€, s’élevait en 2012 à 1,4 M€. Ce retour à l’équilibre a été permis par la
décision de prolonger cette Zac jusqu’au 31 décembre 2029 et par la réalisation directement
par
Créteil-Habitat-SEMIC
du lot de bureaux n° 6. Ce bilan sera conforté par la valeur des
bureaux et locaux d’activité dont
Créteil-Habitat-SEMIC
est propriétaire, estimés par France
Domaine à environ 4 M€.
En outre, la dernière livraison de lots incluant 50 % de locatif social sur l’extension de la
Zac des Sarrazins
confirme les prévisions pour cette extension qui doit être fortement
bénéficiaire, avec un excédent prévu de l’ordre de 15 M€. Au demeurant, la ville a déjà
bénéficié d’un premier versement de 2,5 M€ fin 2012 sur l’excédent prévisionnel de la Zac
de
la Source
.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
18/36
La Zac
Centre Ancien
Cette Zac
illustre la volonté de ville de Créteil de réhabiliter son centre pour y développer des
activités.
Le financement prévisionnel est déficitaire d’emblée et pour le périmètre
Rue des Écoles
, le
déficit s’explique par le coût de la démolition et du désamiantage. En outre, les logements du
même ensemble ont été vendus pour des sommes modiques en 1993 et les montants des
loyers restent très modestes avec 122 000 € environ.
Ce déficit constaté sera couvert en partie par la valeur de cet immeuble lorsqu’il sera remis à
la ville, en 2016, à la clôture de la Zac.
5.2.
Les perspectives de l’activité d’aménageur de
Créteil-Habitat-SEMIC
L’année 2016 devrait voir la clôture de la plupart des Zac dont
Créteil-Habitat-SEMIC
a la
charge et les perspectives de continuité de cette activité d’aménageur ne sont pas assurées.
En effet,
Créteil-Habitat-SEMIC
envisage à terme de plus exercer que le métier de bailleur
social et la société a d’ailleurs fermé tout le bureau technique des études techniques et de
voies et réseaux de distribution (VRD), à l’occasion de départs à la retraite non remplacés.
L’idée est de centrer l’activité sur la gestion locative, avec l’espoir de réaliser des projets
locatifs sociaux sur le
Mont-Mesl
y, tout en restant à l’affut d’opportunités d’achat. À cet
égard,
Créteil-Habitat-SEMIC
a été contactée par d’autres sociétés qui souhaitaient vendre
des logements à Créteil.
L’ACTIVITÉ DE GESTION LOCATIVE
6.
Avant 2006, la
Saiem
était, comme l’ancienne
Sémic
, bailleur social et la
Sémaec
assurait la
gestion des autres sociétés du groupe. Après l’absorption de la
Sémaec
par la
Sémic
de
l’époque, cette dernière a repris la gestion de l’OPH et s’est vu confier la gestion locative du
patrimoine de l’OPH,
alter ego
de la
Sémic
, au sein de l’entité
Créteil-Habitat
.
6.1.
Le programme de rachat des logements d’
Icade
par l’OPH a considérablement
augmenté le volume de logements gérés par
Créteil-Habitat-SEMIC
Le groupe
Icade
, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, a décidé de mettre en vente
le patrimoine déconventionné de logements dont il restait propriétaire en Île-de-France, soit
environ 33 000 appartements dont 2 802 logements construits dans les années 60 sur le
territoire de la commune de Créteil.
Un préalable à cette opération d’envergure avait consisté en la cession par
Icade
, dès 2008,
de 270 logements à l’OPH de Créteil.
Créteil-Habitat
étant l’outil de planification urbaine de la ville, dès que le projet de cession du
patrimoine
Icade
a été connu,
Créteil-Habitat-SEMIC
et l’OPH ont commencé à étudier les
modalités optimales d’acquisition de ces logements et locaux commerciaux.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
19/36
Grâce à cette acquisition, la ville de Créteil devait se doter de tous les leviers nécessaires
pour pouvoir imposer les réhabilitations dont ce patrimoine vieillissant avait besoin, au
travers notamment d’un re-conventionnement avec l’État et de l’appui des programmes de
l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (
Anru
).
Pour
Créteil-Habitat-SEMIC
, deux options concurrentes étaient envisageables. La première
consistait en une acquisition dans le cadre de la concession du grand projet de ville (GPV)
qui aurait dispensé
Créteil-Habitat-SEMIC
de s’acquitter des droits de mutation et
d’enregistrement estimés à 7 M€ et aurait permis de relancer le processus GPV mis en
sommeil depuis quelques années.
La seconde option aurait été l’acquisition de ce patrimoine par
Créteil-Habitat-SEMIC
en sa
qualité de bailleur social, hypothèse dans laquelle les droits de mutation et d’enregistrement
étaient dus.
Le principe de cette acquisition par
Créteil-Habitat-SEMIC
a été approuvé par son conseil
d’administration, mais aucune de ces hypothèses n’a été retenue.
In fine
, il a été proposé qu’au sein du groupe
Créteil-Habitat
, ce soit l’OPH qui, exempté des
frais de mutation, se porte acquéreur de l’intégralité des logements vendus par
Icade
. Ceci a
été acté au cours du conseil d’administration du 18 février 2010 et réalisé le 1
er
juin 2010
pour 2 526 logements et le 26 octobre 2010 pour 60 logements.
6.2.
L’organisation interne de
Créteil-Habitat
est marquée par des chevauchements des
compétences et d’organigrammes
Le directeur général de
Créteil-Habitat-SEMIC
est rémunéré à ce titre et non en tant que
mandataire social. Lors de sa nomination au poste de directeur général de
Créteil-Habitat-
SEMIC
, les prérogatives de celui-ci, précédemment à la tête de la
Sémaec
, de la
Saiem
et
de la
Sémic
de l’époque, n’ont pas été modifiées, dans la limite des fusions opérées. Il a été
reconduit dans ses fonctions en 2008 et, en l’absence de recrutement satisfaisant, il a été
tenu d’occuper également à partir de fin août 2011, les fonctions de directeur du
développement urbain et de l’activité d’aménagement de
Créteil-Habitat-SEMIC.
Un nouveau
recrutement a eu lieu à partir du 2 janvier 2014 pour assurer cette fonction.
De son côté, l’OPH a l’obligation statutaire d’avoir un directeur général qui, seul, a
compétence pour signer des actes. Celui-ci, nommé directeur général en 2010
(24)
par le
conseil d’administration de l’OPH, continuait d’exercer au sein de
Créteil-Habitat-SEMIC
les
fonctions de directeur général adjoint
(25)
chargé de la gestion locative. Il succédait à ce
poste, à un cadre, qui occupait également les fonctions de directeur général de l’OPH et de
directeur financier de
Créteil-Habitat-SEMIC
jusqu’au 15 mars 2013.
Le recours au directeur général adjoint de
Créteil-Habitat-SEMIC
pour occuper le poste de
directeur de l’OPH a été une solution d’attente en l’absence de candidats potentiels et/ ou
qualifiés pour occuper ce poste. Le conseil d’administration de Créteil Habitat OPH, dans sa
séance du 27 février 2013, a nommé une nouvelle directrice générale. Cette dernière
n’exerce aucune fonction au sein de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
(24)
Le directeur général dispose d’une rémunération unique : il est rémunéré en qualité de salarié de l’OPH.
(25)
Or, la note de la délégation générale de l’administration et de la fonction publique (DGAFP) du 3 octobre
2012 n° SE1/12-196 rappelle qu’il ressort des modalités d’application de la réglementation relative au cumul
d’activités des agents publics et plus particulièrement des directeurs généraux d’OPH que : « le cumul des fonctions
de directeur général d’un OPH, qui ne sont pas a priori des fonctions impliquant un service à temps non complet, et
celles de directeur dans une SA d’HLM ou dans une Sem d’HLM, n’entre pas dans le champ des dérogations au
principe du non-cumul prévu par le législateur » (p. 4).
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
20/36
6.3.
Le mandat de gérance du patrimoine de l’OPH confié à
Créteil-Habitat-SEMIC
Dans le cadre du groupe
Créteil-Habitat
constitué par la
Saiem
, l’ancienne
Sémic
, la
Sémaec
et l’OPH, la
Sémaec
assurait la gestion de l’office. Une convention d’administration et de
gestion locative avait été signée, le 10 février 1993, pour une durée d’un an et renouvelable
par tacite reconduction.
Après la fusion réalisée en 2006 entre la
Sémaec
et l’ancienne
Sémic
, la gestion du
patrimoine d’office a été reprise par
Créteil-Habitat-SEMIC
. La convention a été dénoncée,
une consultation destinée au recrutement d’un gestionnaire organisée et un « contrat de
gestion du patrimoine et d’administration » signé le 30 octobre 2006 entre l’office et
Créteil-
Habitat-SEMIC
pour une durée de cinq ans.
Une nouvelle consultation a été décidée en 2010 en raison de l’accroissement significatif du
parc de logements de l’OPH.
6.3.1.
Les modalités de passation de l’appel d’offres ont été difficiles à établir et
l’examen de gestion a fait apparaître quelques fragilités juridiques
La commission d’appel d’offres créée depuis 2006 au sein de l’OPH a lancé une consultation
au niveau européen pour ce mandat de gérance du patrimoine et d’administration.
La chambre n’a pu déterminer quelle autorité, au sein de l’OPH, a préparé la procédure de
passation et a organisé toutes les étapes de la publicité de l’appel d’offres ouvert et de la mise
en concurrence. Il n’a pas été possible de déterminer de manière incontestable l’auteur, au
sein de l’OPH, du cahier des charges et de toutes les pièces afférentes au marché.
La publicité de cet appel d’offres ouvert a été assurée au moyen d’un avis de marché sur le
site internet des communautés européennes et d’une publication au bulletin officiel des
annonces de marchés publics (BOAMP) en mars 2010. Le règlement de consultation de
l’appel d’offres propose d’informer les candidats, soit au moyen d’un site internet, soit au
moyen d’un numéro de téléphone qui est celui de la secrétaire du service
marchés,
assurances et sinistres
de
Créteil-Habitat-SEMIC.
Le rapport à la préfecture relatif à cet appel d’offres fait apparaître qu’en dépit de
neuf dossiers de candidatures retirés, l’appel d’offres n’a suscité que deux offres déposées
dans les délais impartis :
Créteil-Habitat-SEMIC
, précédent mandataire et une société sise à
Grenoble, et dont le dossier comportait d’importantes lacunes, puisqu’il y manquait tous les
documents demandés à l’article 3 du règlement de la de consultation, à savoir :
-
les documents relatifs à sa candidature, tels que la lettre de candidature, l’attestation
sur l’honneur par laquelle le candidat déclare être en règle au regard de dispositions
du code du travail ;
-
les documents justifiant ses capacités et garanties techniques, professionnelles et
financières : actes constitutifs et statuts du candidat, liste des activités similaires et de
complexité équivalente, notamment dans le logement social effectuées les
trois dernières années, ou certificats d’identité professionnelle ou équivalent, chiffre
d’affaires global du candidat pour les trois derniers exercices, liste des moyens
techniques du candidat pour l’année en cours ou effectif moyen annuel du candidat
pour chacune des trois dernières années.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
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L’absence de tous ces documents pour le second candidat n’a pas permis d’étudier son offre
et de valider ses capacités et garanties professionnelles, techniques et financières,
notamment, sa constitution juridique conforme au code de la construction et de l’habitat (CCH),
notamment l’article D. 442.22.
De plus, l’ouverture des offres a fait apparaître une différence considérable, en termes de
prix, entre l’offre déposée par
Créteil-Habitat-SEMIC
(2 437 652 € HT par an) et celle de
cette société qui s’élevait à 5 091 607 € HT par an.
Malgré le nombre particulièrement faible des candidats ayant soumissionné et l’écart du
simple au double des offres, l’OPH et
Créteil-Habitat-SEMIC
ont conclu, le 19 avril 2010,
pour cinq ans, un nouveau mandat de gérance du patrimoine et d’administration. Ce contrat
a été signé par le directeur général de l’OPH, par ailleurs directeur financier de
Créteil-
Habitat-SEMIC
.
6.3.2.
Le mandat de gestion du patrimoine de l’OPH couvre tous les champs d’activités
liés à la détention d’un patrimoine immobilier
Le périmètre du patrimoine de l’OPH géré par
Créteil-Habitat-SEMIC
s’est considérablement
accru après l’opération d’acquisition de 2 800 logements cédés par la société
Icade
. De plus,
l’article 1
er
du mandat précise que le périmètre du patrimoine géré inclura tout immeuble
acquis ou construit pendant le déroulement du mandat.
Les activités couvertes par le mandat et déléguées à
Créteil-Habitat-SEMIC
comptent aussi
bien la gestion locative (article 3) que l’administration générale (article 5), la rénovation et la
conduite de travaux de plus ou moins grande ampleur (investissement prévu à l’article 6), la
vente des logements OPH (article 7). L’article 5 délègue à
Créteil-Habitat-SEMIC
toute la
gestion des ressources humaines de l’OPH, depuis leur recrutement, avec la rédaction des
contrats, à leur fin de carrière. Ces ressources humaines comportent trois emplois
administratifs, intégrés dans
Créteil-Habitat-SEMIC
et travaillant pour ses services propres,
et un poste de directeur général de l’OPH, qui fait l’objet d’une convention de mise à
disposition
(26)
.
Ce haut niveau de délégation, implique la mise en place de comptes rendus à échéance
régulière (environ une fois par mois) et la production par
Créteil-Habitat-SEMIC
d’indicateurs
détaillés relatifs à des données sur les taux de vacances des logements en temps réel et les
nombres d’impayés survenus depuis le dernier rapport.
Les indicateurs de gestion locative transmis à l’OPH permettent à son directeur général de
communiquer auprès du conseil d’administration et de faire valider les modalités de mise en
oeuvre du mandat par
Créteil-Habitat-SEMIC
.
Enfin, l’article 9 relatif aux éléments de la rémunération des nombreuses activités confiées à
Créteil-Habitat-SEMIC
prévoit une rémunération différenciée par activité et/ou pondérée en
fonction du nombre de logements, locaux d’activités ou places de parkings mis en location.
Dans la version du précédent mandat de gestion, il précisait que le forfait de rémunération
de l’administration générale (article 5), s’établissait à 300 000 €, forfait porté à 890 000 €,
dans la version de 2010.
Créteil-Habitat-SEMIC
n’assume pas d’autres prestations pour le compte de l’OPH en
dehors du mandat de gestion et il n’existe pas d’autres contrats que cet outil de délégation
de la gestion.
(26)
Créteil-Habitat-SEMIC
rembourse à l’OPH une partie du temps de travail de M. Bouali (47 %), ce qui est déduit
des honoraires versés en règlement des tâches réalisées dans le cadre du mandat de gestion.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
22/36
6.4.
La gestion locative par
Créteil-Habitat-SEMIC
6.4.1.
Créteil-Habitat-SEMIC
est un bailleur social
Son activité s’organise avec ses partenaires qui bénéficient de contingents de logements
réservés dans son parc locatif et dans celui de l’OPH. L’attribution des logements de son
parc est très normée avec un examen de toutes les demandes de logement en commission
d’attribution de logement (CAL) composée de représentants de la ville de Créteil et de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
La société participe, en outre, à la garantie du droit au logement opposable (Dalo)
(27)
et
constitue l’outil par lequel la ville de Créteil participe à tous les contingents spécifiques
destinés aux populations fragiles.
Les services du logement de la ville gèrent les listes d’attente et les demandes, soit
5 000 demandeurs de logements à Créteil. Chaque réservataire (la ville, l’État et le
département) choisit les dossiers qu’il souhaite soumettre à la CAL qui donne son accord ou
refuse
(28)
, à l’occasion de sa réunion bimensuelle.
Pour traiter ces demandes, le service de gestion locative de
Créteil-Habitat-SEMIC
est
responsable des deux commissions d’attribution de
Créteil-Habitat-SEMIC
et de l’OPH.
Depuis de nombreuses années, la commune bénéficie de la part la plus importante des
attributions de logements de
Créteil-Habitat-SEMIC,
avec 256 logements sur 330
(29)
.
Le Dalo est une obligation pour
Créteil-Habitat-SEMIC
qui est signataire de l’accord collectif
départemental pour le relogement de familles cumulant des difficultés financières et sociales
telles que définies par le plan départemental d’action pour le logement des personnes
défavorisées (PDALPD). La
Miilos
avait pointé l’absence de mise en oeuvre de l’accord collectif
en 2006, 2008 et 2009. En effet, alors que l’État souhaite une convention de gestion qui soit un
peu plus contraignante pour concrétiser la volonté politique inscrite dans les centre de
supervision urbain (CSU), la société
Créteil-Habitat-SEMIC
préfère une délégation de gestion.
6.4.2.
L’organisation du service de la gestion locative est essentiellement sectorielle
Le service de gestion locative est composé de 11 responsables de gestion locative répartis
sur 11 secteurs représentant chacun, selon
Créteil-Habitat-SEMIC
, un volume de 684 à
998 logements. Les responsables de gestion gèrent les comptes des locataires, notamment
accomplissent les tâches afférentes à l’entrée, et à la sortie, dans les lieux.
L’établissement du contrat de bail du locataire est matérialisé par la
création du locataire
dans
le logiciel
Ulis
, qui permettra l’encaissement des loyers et des charges locatives. Il existe un
encaissement standard et un système élaboré de relances successives et graduées.
L’encaissement des loyers s’effectuait selon une procédure bien rôdée, dont une partie,
confiée à un prestataire jusqu’au 20 octobre 2013, est dorénavant assurée en interne par un
salarié rattaché au service Gestion Locative. Le traitement des impayés inclut une dimension
sociale : il englobe des procédures destinées à prévenir les contentieux, notamment en
sollicitant un service social intégré au service de la gestion locative.
(27)
Introduit par la loi du 5 mars 2007, le Dalo est garanti par l’État, dans les conditions prévues par la loi, aux
personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant.
(28)
Elle procède aux attributions sur la base de critères d’ancienneté du dossier, des ressources du demandeur et
de sa situation sociale.
(29)
Cf. tableau n° 19, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
23/36
Enfin, une campagne annuelle de régularisation des charges locatives complète le dispositif
avec le calcul d’un éventuel supplément de loyer de solidarité, à la charge du service mais
qui reste assez marginal.
La société
Créteil-Habitat-SEMIC
dispose d’un service social très étoffé et très intégré.
Le service contentieux est inclus dans le service gestionnaire et le service social, dans la
direction transversale de la gestion locative. Ainsi, dès le constat des premières difficultés
(impayés), le service de gestion locative peut envoyer les locataires vers le service de suivi
social.
Le départ est la dernière étape
(30)
de traitement du dossier locataire dans
Ulis,
la vente du
logement à son locataire en étant une modalité alternative. Il met fin au lien avec le locataire.
La procédure se décline en étapes qui doivent permettre aux différents services impliqués de
procéder à des vérifications depuis l’éligibilité du locataire candidat à l’achat jusqu’à la
rédaction et la signature de l’acte de vente.
Il faut alors procéder à la résiliation du bail, restituer le dépôt de garantie au locataire et
procéder à la régularisation des charges. Le service de la gestion locative accomplit ces
dernières démarches mettant fin à la présence de locataire dans le parc géré en direct.
6.4.3.
Les indicateurs de suivi de la gestion locative sont tous positifs
Les taux de vacance, d’occupation et d’impayés sont plutôt meilleurs que les moyennes des
autres bailleurs sociaux constatées dans la région d’Île-de-France.
Les attributions en 2011 sont majoritairement familiales et le niveau des ressources des
attributaires est conforme aux plafonds en vigueur
(31)
.
Ainsi, plus de 68 % des logements ont été attribués à des ménages dont les revenus
n’excèdent pas 60 % des plafonds du prêt locatif aidé (PLA), soit 10 % de plus qu’en 2010.
58 % des locataires entrants ont perçu l’aide personnalisée au logement (APL) et cette
tendance est constante depuis 2009, même si elle n’avait jamais atteint une telle ampleur. La
proportion de ces bénéficiaires de l’APL passe à 80 % parmi les familles monoparentales.
Les locataires entrants ont un taux d’effort moyen de 25 % de leur revenu, après déduction
de l’APL, avec un revenu moyen par foyer de 1 456 € pour les locataires de l’OPH et de
1 574 € pour ceux de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
En 2012, la vacance de logements est faible, et d’après
Créteil-Habitat-SEMIC
, ce délai moyen
de relocation était de 2 mois et 24 jours pour les logements
Créteil-Habitat-SEMIC
et est passé
de 5 mois et 15 jours pour l’OPH à 2 mois et 23 jours, grâce à la relocation de logements
vacants, récupérés à la fin de l’année 2010 auprès d’
Icade
. La rotation reste faible dans les
2 parcs de Créteil-Habitat et ces chiffres masquent les mutations internes qui sont susceptibles
d’être plus importantes dans l’ensemble des attributions de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
De même, le taux d’impayés tel qu’il ressort des statistiques de vacances et relocations
transmises par
Créteil-Habitat-SEMIC
reste très modeste et inférieur aux moyennes
constatées en Île-de-France, d’après la
Miilos
(32
)
.
(30)
Même si la régularisation de charges peut intervenir bien plus tard pour le locataire sortant, puisqu’il n’y a
qu’une campagne annuelle de régularisation des charges.
(31)
Cf. tableau n° 20, en annexe.
(32)
Cf. tableau n° 21, en annexe.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
24/36
LA
MISSION
DE
GESTION
DES
RESSOURCES
HUMAINES
(GRH)
7.
GLOBALEMENT
BIEN
MENÉE
S’INSCRIT
DANS
UNE
DÉMARCHE
D’AMÉLIORATION CONTINUE
7.1.
Un service des ressources humaines relativement bien doté et assurant l’ensemble
des missions de GRH
Le service des ressources humaines est composé de 5 salariés pour un effectif total géré de
197 personnes appartenant à
Créteil-Habitat-SEMIC
et de l’OPH. Il est ainsi en mesure de
conduire l’ensemble des procédures relatives à la gestion quotidienne des ressources
humaines, ainsi que des actions d’amélioration dans ce domaine.
La directrice des ressources humaines et son adjointe pilotent ce service, tandis que les
autres collaborateurs sont chargés de la gestion opérationnelle et que des coordonnateurs
ressources humaines, désignés dans chaque service, sont des relais.
7.2.
Des effectifs stables qui bénéficient de rémunérations conformes aux conventions
collectives
Au 31 décembre 2007,
Créteil-Habitat-SEMIC
employait 125 salariés contre 135 au
31 décembre 2011, soit une hausse de 7 %. Le service des ressources humaines a la
charge de 197 personnes, dont 135 relevant de
Créteil-Habitat-SEMIC
(85 personnels
administratifs et 50 gardiens) et 62 de l’OPH. En 2010, l’effectif de
Créteil-Habitat-SEMIC
s’est accru avec l’arrivée de 7 personnels administratifs en provenance d’
Icade
et de
17 gardiens.
Les employés administratifs ne perçoivent que des éléments fixes de rémunération tandis
que les gardiens perçoivent des éléments variables (
unités de valeur et permanences
en
remplacement de collègues) et bénéficient d’un logement de fonction.
Ils perçoivent aussi des primes constituées de la participation des salariés, de gratifications
de 13
ème
mois et de primes d’ancienneté. Les salariés administratifs bénéficient du forfait
astreintes,
alors que les gardiens ont droit à des
unités de valeur et permanences
(33)
, à la
prime de
tri sélectif
(34)
, à la prime de
congés payés contrat à durée indéterminée (CDI)
(35)
et à
la
prime de vacances
(36)
.
(33)
Cette prime est prévue dans l’accord de réduction du temps de travail du 21 décembre 2000. Les permanences
sont organisées les week-ends dans les conditions prévues à l’article 19 de la convention collective des gardiens et
employés d’immeubles. Elles sont rémunérées sur la base suivante : 1/30 pour la permanence du samedi et 2/30
pour celle du dimanche ou jour férié.
(34)
La prime de
tri sélectif
est à partager entre les gardiens de catégorie B qui effectuent la tâche de sortie et rentrée
des conteneurs de tri sélectif.
Source : Avenant n°
74 du 27 avril 2009 portant modification de la convention collective
nationale des gardiens.
(35)
La prime d’indemnisation de
congés payés CDI
est précisée par la convention collective des gardiens et
employés d’immeubles, dans son article 25-6
ème
alinéa.
Lorsque la rupture du contrat de travail est effective avant que le salarié ait pu épuiser ses droits à congés, il
perçoit une indemnité de congés non pris calculée sur la base de 1/25 de la rémunération globale brute
mensuelle contractuelle par jour ouvrable de congés non pris.
(36)
La prime de vacances est un usage de
Créteil-Habitat-SEMIC
. « Versée au mois de juin, elle correspond à 1/4
du salaire brut global. Elle est associée à la gratification de 13
ème
mois : les gardiens perçoivent ainsi une
gratification égale à 1,25 de leur salaire brut global (0,25 sur la paie de juin et une sur la paie de novembre) ».
Source : Créteil-Habitat-SEMIC.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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En 2011, neuf agents bénéficiaient de véhicules de fonction, fiscalement déclarés pour un
montant de 23 955 € et un agent, d’un véhicule de service. Ces attributions sont décidées
par le directeur général de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
7.3.
Un taux d’absentéisme des gardiens relativement élevé
En 2011, plus de la moitié des personnels avaient plus de 10 ans d’ancienneté au sein de
Créteil-Habitat-SEMIC,
ce qui témoigne de la stabilité des salariés. De plus, la société ne
comptait en 2011 que 2 contrats à durée déterminée (CDD) et le recours à l’intérim restait
très ponctuel, ce qui illustre une volonté de pérenniser le personnel.
Toutefois, les gardiens connaissaient un taux d’absentéisme élevé, avec 60 % des effectifs
arrêtés en 2011 (30 gardiens sur 50) pour une durée totale de 1 053 jours et un coût
d’environ 70 000 €. La durée moyenne d’arrêt était de 21 jours par gardien et 5 gardiens
avaient cumulé plus de 90 jours d’arrêt maladie en 2010.
La société
Créteil-Habitat-SEMIC
a conscience de l’importance de ce problème
d’absentéisme des gardiens. L’un des chantiers en cours dans le service des ressources
humaines est l’amélioration des conditions de travail des gardiens, chantier en lien avec la
médecine de travail et assuré par un service de santé au travail localisé à Créteil et lié à
Créteil-Habitat-SEMIC
par un contrat.
LE PROJET DE FUSION ENTRE
CRÉTEIL-HABITAT-SEMIC
ET L’OPH
8.
DEVAIT RÉSOUDRE DES DIFFICULTÉS CONNUES DE LONGUE DATE
Dès 2006 la
Miilos
pointait dans son rapport précité la nécessité impérieuse de maîtriser les
risques liés à l’existence de deux structures engagées dans des relations très étroites et dont
le mode de fonctionnement au sein du groupe
Créteil-Habitat
soulevait de nombreuses
difficultés d’ordre juridique, avec un cumul atypique de responsabilités, un risque identifié de
conflit d’intérêts et une difficulté à se conformer aux règles de la commande publique et aux
dispositions relatives à la passation de l’appel d’offres pour l’attribution par l’OPH d’un
mandat de gestion à
Créteil-Habitat-SEMIC
.
Une pré-étude sur les modalités de rapprochement entre l’OPH et
Créteil-Habitat-SEMIC
réalisée par le cabinet
Primexis
a souligné que ce rapprochement permettrait d’améliorer la
situation financière de
Créteil-Habitat-SEMIC
.
Au regard des éléments dont elle dispose, la chambre souligne toutefois que l’étude du
cabinet
Primexis
indique [qu’] «
un OPH, de par son statut d’établissement public à caractère
industriel et commercial et d’organisme HLM, ne peut être absorbé par une société
d’économie mixte
»
(37)
. Par ailleurs, cette étude rappelait les difficultés à prévoir pour
reprendre les fonctionnaires actuels de l’office qui sont au nombre de 14 personnes.
L’estimation moyenne faite par le cabinet
Primexis
de l’impact financier de la fusion indiquait
que l’absorption de l’OPH par
Créteil-Habitat-SEMIC
conduirait à une moins-value de
3,9 M€, largement compensée par un boni de 5,7 M€ et par la récupération des actifs de
l’OPH, constitués de disponibilités de 30 M€ environ, ce qui permettrait à
Créteil-Habitat-
SEMIC
de rembourser une partie de ses emprunts.
(37)
Partie 4.1.1. de la pré-étude sur les modalités de rapprochement entre l’OPH et
Créteil-Habitat-SEMIC
réalisée par le cabinet
Primexis
, en décembre 2011.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
26/36
Toutefois, le cabinet
Primexis
a aussi mentionné la difficulté majeure de la fusion et le
difficile arbitrage quant au transfert de patrimoine de l’OPH à
Créteil-Habitat-SEMIC
:
l’application d’une disposition de l’article 1051 du code général des impôts (CGI) établirait
soit le droit fixe de la mutation à 125 €, soit l’application de droits d’enregistrement au tarif
global de 5,09 % du montant de la transaction.
La société
Créteil-Habitat-SEMIC
a donc interrogé officiellement l’État à ce sujet par un
courrier du 24 juin 2013. Une première réponse d’attente du ministre de l’économie et des
finances a été reçue en juillet 2013.
La société
Créteil-Habitat-SEMIC
a indiqué avoir beaucoup attendu
de la loi ALUR qui devait
préciser selon quelles modalités « l’article 1051 du CGI est applicable aux sociétés d’économie
mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux
».
Un second sujet d’importance a été relevé : il s’agit du sort du boni de liquidation et des parts
respectives réservées à
Créteil-Habitat-SEMIC
et à la ville sur le montant qui serait dégagé
sur cette opération de cession.
Enfin, la dissolution de l’OPH qui suivrait la vente de son patrimoine à la ville de Créteil ou à
Créteil-Habitat-SEMIC
impliquerait pour les personnels statutaires de l’OPH (14) de trouver
une collectivité de rattachement avant d’être détachés, afin de garder leur statut de
fonctionnaires.
Au début 2014, toutes ces questions restaient pendantes et le calendrier de réalisation de
cette opération demeurait suspendu à la consultation des services techniques de l’État, sur
la question de la dissolution d’un OPH dans un premier temps et sur celles de l’attribution du
boni de liquidation et du traitement fiscal de cette fusion, dans un second temps.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
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ANNEXES
Annexe n° 1 :
Présentation de
Créteil-Habitat-SEMIC
Forme juridique
SA à Conseil d’Administration
Création de l’établissement
20 mai 1966
Adresse
1 Place Salvador Allende
Hôtel de ville
94000 CRETEIL
Président du conseil d’administration
Laurent Cathala, député-maire de Créteil
Directeur général
Hervé Nabet
Effectif de l’entreprise
133 salarié(s) en 2010 pour 111 ETP
Capital
5 885 955 €
Source : Chambre régionale des comptes (CRC)
Annexe n° 2 :
Capital depuis 2007
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Capital social
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
Source : Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 3 :
Détention du Capital de
Créteil-Habitat-SEMIC
par les actionnaires au
cours de la période 2007-2012
Nom de l’actionnaire
Nombre d’actions détenues
Part (en %)
Ville de Créteil
202 673
51,65
Caisse des dépôts
103 554
26,39
CIL
Logéo
60 194
15,34
Autres actionnaires divers
25 977
7
Total
392 397
100
Source : CRC
Annexe n° 4 :
Délai date d’émission de la facture et date de paiement sur un échantillon
de 80 % des factures payées en 2012
Délai
Nombre de factures
%
Montants
%
Inférieur ou égal à 15 jours
0
0
-
0
Inférieur ou égal à 30 jours
159
5
54 438,56
3
Inférieur ou égal à 45 jours
827
27
464 068,13
21
Inférieur ou égal à 60 jours
1 131
37
589 666,61
27
Inférieur ou égal à 100 jours
765
25
815 016,46
38
Strictement supérieur à 100 jours
207
7
242 410,42
11
Nombre de factures
3 089
100
2 165 600,18
100
Source : CRC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
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Annexe n° 5 :
Délais de paiements des factures établis par
Créteil-Habitat-SEMIC
(en €)
15 jours
30 jours
45 jours
2007
inconnu
2008
2009
2 313 390
841 056
962 734
2010
392 003
929 272
2 361 223
2011
167 613
488 085
3 305 711
Source : Rapports d’activité de Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 6 :
Les dépenses de fonctionnement de
Créteil-Habitat-SEMIC
de 2007 à 2012
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Charges de personnel
4 170 899
4 366 125
4 511 699
4 914 238
5 245 270
5 309 493
Charges exceptionnelles
544 975
180 247
232 696
145 452
179 792
181 990
Dotations amortissements et
provisions pour risques et
litiges des pertes et charges
570 622
166 553
167 761
267 322
778 070
276 314
Participation des salariés –
impôts sur les bénéfices et
assimilés
-
-
20 500
115 553
206 074
247 768
Impôts et taxes
466 515
496 143
571 976
402 371
466 659
465 480
Autres
901 905
854 783
815 693
1 231 523
1 224 317
1 142 373
Total
6 654 957
6 063 851
6 320 325
7 079 459
8 100 181
7 623 418
- 591 106
256 474
759 134
1 020 722
- 476 764
Source : Créteil-Habitat-SEMIC
Remarques : le poste Autres comprend les achats ; les locations immeubles, parkings et matériels ;
l’entretien des immeubles et des matériels ; les assurances ; la documentation ; les honoraires ; la
publicité ; les frais de missions et déplacements ; les frais postaux ; les frais financiers et bancaires.
Annexe n° 7 :
Les dépenses de personnel
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Salaires bruts
2 743 780
2 868 937
2 951 285
3 172 598
3 395 119
3 423 387
Charges salariales
1 353 346
1 396 489
1 446 961
1 588 374
1 685 957
1 706 544
Autres charges sociales
56 875
86 199
88 943
106 851
129 005
150 273
Autres charges de personnel
16 901
14 500
24 510
49 414
35 189
29 289
Total
4 170 902
4 366 125
4 511 699
4 917 238
5 245 270
5 309 493
Source : CRC - Comptes de résultat simplifiés des exercices 2007 à 2012
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
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Annexe n° 8 :
Les provisions pour risques et litiges
Dotation (en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Amort. imm. os. incorporelles
2 561
-
2 530
-
-
58 568
Amort. imm. corporelles
89 346
65 165
52 939
97 525
225 420
79 087
Prov. p/risques et litiges
303 135
81 169
95 639
145 439
468 689
197 227
Prov. p/pertes et charges
200 422
20 329
17 135
24 359
190 000
-
Total
595 464
166 663
168 243
267 322
884 118
334 882
Source : CRC
Annexe n° 9 :
Comptes de résultat simplifiés des exercices 2007 à 2012
(en M€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Produits d’exploitation
67,09
62,81
66,50
72,77
63,59
51,19
Produits des activités
63,04
52,73
60,45
62,26
42,74
44,95
dont
récupération
des
charges
locatives ;
loyers
des
logements, garages et parkings ; suppléments de loyers
22,99
23,64
23,90
23,91
25,27
26,56
dont produits de concession d’aménagement ; variation de
charges sur concession d’aménagement
35,97
25,27
34,39
34,38
13,37
14,14
dont prestations de services ; autres prestations ; produits
des activités annexes
4,08
3,83
2,16
3,97
4,11
4,24
Production immobilisée
0,00
0,00
0,17
0,99
0,35
0,05
Subventions d’exploitation
0,55
0,02
0,02
0,02
0,02
0,02
Reprises sur amortissements et provisions
2,13
8,59
2,56
2,06
7,24
2,06
Transferts de charges d’exploitation
1,37
1,47
3,29
7,43
13,24
4,12
Charges d’exploitation
62,94
59,58
64,00
70,83
61,18
47,32
Consommation de l’exercice en provenance de tiers
44,18
34,09
44,99
45,35
28,95
24,49
dont achats opérations d’aménagement et coût de revient des
cessions de concessions d’aménagement
34,79
23,96
34,55
34,38
18,31
14,14
dont
achats
non
stockés
de
matières
et
fournitures
récupérables
5,55
5,96
5,78
5,23
5,72
6,08
dont autres
3,84
4,17
4,67
5,74
4,92
4,27
Impôts, taxes et versements assimilés
2,62
2,88
3,05
3,07
3,14
3,31
Charges de personnel
5,81
6,10
6,31
6,85
7,28
7,49
Dotations aux amortissements et aux provisions
10,13
16,31
9,47
15,32
21,54
11,82
Pertes sur créances irrécouvrables
0,21
0,21
0,17
0,24
0,27
0,20
Résultats d’exploitation
4,15
3,23
2,50
1,94
2,41
3,87
Produits financiers
0,18
0,30
0,09
0,13
0,36
0,58
Charges financières (Intérêts sur opération locatives)
3,70
4,57
3,89
2,27
3,03
3,74
Résultats financier
- 3,52
- 4,27
- 3,80
- 2,13
- 2,67
- 3,16
Produits exceptionnels
1,67
3,02
3,19
4,27
3,88
3,35
Charges exceptionnelles
2,10
1,79
1,72
2,92
1,57
1,60
Résultat exceptionnel
- 0,43
1,22
1,47
1,35
2,31
1,75
Participation des salariés
0,00
0,00
0,00
0,12
0,21
0,25
Impôts sur les bénéfices
0,00
0,00
0,02
0,12
0,21
0,00
Total des produits
68,94
66,13
69,78
77,17
67,83
55,14
Total des charges
68,74
65,95
69,62
76,13
65,98
52,91
BÉNÉFICE
0,19
0,18
0,15
1,04
1,85
2,23
Source : CRC à partir des comptes de résultat de Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
30/36
Annexe n° 10 :
Résultats par opération d’aménagement concédée au 31 décembre 2012
(en M€)
Résultat 2011
Résultat 2012
Avancement (en %)
Zac du
Mail des Mèches
- 0,380
- 0,390
100,00
Zac de
la Source
6,597
4,019
99,62
Zac des
Sarrazins
19,735
17,818
90,88
Zac
Europarc
- 5,074
1,380
57,20
Zac de
La Pointe du Lac
- 12,580
1,400
72,76
Zac du
Centre ancien
- 8,537
- 6,965
90,87
Quartiers
du Palais et de l’Échat
- 4,653
- 0,736
81,03
PRU du
Mont Mesly
- 3,522
- 5,446
2,33
Opérations annexes
- 0,009
Non connu
100,00
TVA
8,431
Non connu
Total général
0,008
11,081
Source : CRC à partir du Bilan prévisionnel des opérations confiées par la ville de Créteil 2012
Annexe n° 11 :
Progression du montant afférent à la maîtrise d’oeuvre et à l’assistance à
maîtrise d’ouvrage assurées par
Créteil-Habitat-SEMIC
, de 2007 à 2012 (en M€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2,6
2,2
2,4
1,8
1,5
1,4
Source : CRC à partir des balances comptables de
Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 12 :
Évolution de la marge brute de l’activité de gestion locative de 2007 à
2012
(en M€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Loyers des logements non conventionnés, conventionnés, autres
17,4
17,7
18,1
18,7
19,6
20,5
Supplément de loyer
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Subventions d’exploitation diverses
0,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice
0,8
0,8
0,7
0,6
0,9
1,0
Récupération de charges locatives
5,5
5,9
5,7
5,2
5,6
6,0
Total
24,3
24,4
24,6
24,6
26,2
27,5
Amortissements des immobilisations locatives et baux à long terme
6,9
6,7
6,7
6,2
7,2
6,8
Intérêts sur opérations locatives – financement définitif
3,7
4,6
3,9
2,3
3,0
3,7
Charges locatives récupérables
5,5
6,0
5,8
5,2
5,7
6,0
Total
16,2
17,3
16,3
13,7
16,0
16,5
Marge brute sur locatif
8,1
7,2
8,3
10,9
10,2
11,0
Source : CRC à partir des comptes de résultat de Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 13 :
Progression des productions diverses de 2007 à 2012
(en M€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Immeubles de rapport (ressources internes)
0,2
1,0
0,3
0,04
Produits des activités annexes
0,6
0,8
0,7
1,2
1,0
1,0
Autres (gestion OPH…)
0,8
0,8
0,9
2,2
2,4
2,6
Total des productions diverses
1,5
1,6
1,8
4,4
3,8
3,7
Source : CRC à partir des comptes de résultat de Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
31/36
Annexe n° 14 :
Passif du Bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012 définitives
Capital social
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
5 885 955
Réserve légale / Prime de fusion
67 950 196
67 950 196
67 950 196
67 950 196
67 950 196
67 950 196
Écarts de réévaluations
996 074
996 074
996 074
996 074
996 074
996 074
Réserve légale
43 911
43 911
43 911
43 911
43 911
43 911
Autres réserves légales
588 596
588 596
588 596
588 596
588 596
588 596
Capital et réserves
75 464 731
75 464 731
75 464 731
75 464 731
75 464 731
75 464 731
Report à nouveau
- 14 073 443
- 13 878 971
- 13 696 009
- 13 541 795
- 12 501 818
- 10 647 156
Résultat de l’exercice
194 473
182 962
154 213
1 039 978
1 854 662
2 229 913
Subventions d’investissement
14 356 474
14 555 027
19 702 641
22 889 918
30 079 046
32 617 592
Fonds propres
75 942 234
76 323 750
81 625 576
85 852 831
94 896 622
99 665 081
Provisions pour impôts
10 305 560
9 953 435
9 601 310
9 249 185
8 897 060
8 544 935
Provisions gros entretien
1 101 582
1 077 696
1 144 369
3 135 658
3 531 515
4 832 689
Provisions pour risques
858 429
956 852
812 814
1 888 302
2 162 762
2 023 062
Participation des salariés
21 608
20 329
17 135
Provisions pour charges
-
-
724 964
Indemnités de départ à la retraite
923 605
955 591
993 656
1 361 999
1 889 322
2 110 353
Indemnités pour primes d’ancienneté
-
-
Dépenses prévisionnelles à engager sur lots vendus
12 744 789
2 745 831
2 857 822
4 766 561
10 952 497
1 701 980
Provisions
25 955 572
15 709 734
16 152 069
20 401 705
27 433 156
19 213 019
Emprunts et dettes auprès des établissements de
crédit
122 408 591
126 427 634
144 757 216
156 663 868
167 591 979
166 145 458
Dépôts de garantie
1 696 588
1 666 931
1 685 955
1 782 015
1 847 281
1 851 762
Intérêts courus non échus
8 614 888
8 553 997
7 443 250
6 522 822
6 286 389
605 237
Dettes financières
132 720 068
136 648 562
153 886 421
164 968 706
175 725 650
174 047 457
Excédents d’acompte sur provisions de charges
1 652 015
1 820 161
2 224 010
2 712 731
2 769 322
2 728 445
Avances des acquéreurs
2 174 254
3 392 486
5 009 597
957 124
532 044
20 017
Excédents et avances
3 826 269
5 212 646
7 233 606
3 669 854
3 301 365
2 748 462
Fournisseurs
1 264 098
2 166 245
1 795 922
1 475 758
1 998 182
2 087 946
Fournisseurs immobilisations
107 638
562 468
2 321 257
2 206 741
1 963 226
2 346 583
Dettes sociales et fiscales
898 733
899 271
933 859
1 277 316
1 528 290
1 746 880
Autres dettes d’exploitation
3 581 597
864 307
2 646 641
10 148 331
10 197 763
10 217 191
Dettes d’exploitation
5 852 065
4 492 292
7 697 679
15 108 146
15 687 461
16 398 600
Comptes de régularisation du passif
9 284 270
15 471 933
16 461 260
21 789 314
21 113 294
24 878 222
Total Passif
253 580 479
253 858 917
283 056 612
311 790 556
338 157 548
336 950 841
Source : CRC à partir des données Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
32/36
Annexe n° 15 :
Répartition des dettes financières à court et long terme
(en M€)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
(en %)
Emprunts à LT (+ d’un an)
118,1
126,2
142,3
153,9
164,3
166
79
Dettes banques à CT (- d’un an)
14,6
10,5
11,6
11,1
11,4
44
21
Total
132,7
136,6
153,9
165,0
175,7
210
100,0
NB : En 2012, 79 % des emprunts de Créteil-Habitat-SEMIC ont une durée supérieure à un an.
Source : Bilans de Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 16 :
Évolution du capital restant dû
Capital restant dû (CRD)
(en M€)
Diminution cumulée du
CRD par rapport à 2011
(en point)
Diminution du CRD
d’année en année
(en point)
2011
166,1
0,0
2012
163,0
- 3,1
- 3
2012
156,8
- 9,3
- 6
2014
149,3
- 16,8
- 7
2015
141,8
- 24,3
- 7
2016
134,3
- 31,8
- 8
2017
127,0
- 39,1
- 7
Source : CRC à partir de données Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
33/36
Annexe n° 17 :
Actif net du bilan de
Créteil-Habitat-SEMIC
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Immobilisations incorporelles
819 242,81
798 140,70
802 832,13
943 366,74
906 001,32
884 507,68
Terrains
46 799 326,38
46 404 966,84
47 586 665,34
51 099 755,19
54 847 270,23
61 235 755,01
Immeubles de rapport
144 321 627,67
137 523 884,30
138 347 659,09
149 356 659,29
159 248 556,19
173 041 272,37
Autres immobilisations corporelles
154 489,92
118 424,40
152 037,85
195 410,03
185 194,72
231 540,28
Installations techniques matériel mobilier et outillage
666,95
4 866,00
9 062,40
12 047,82
10 783,19
10 124,08
Immobilisations corporelles
191 276 110,92
184 052 141,54
186 095 424,68
200 663 872,33
214 291 804,33
234 518 691,74
Travaux d’amélioration en cours
7 343 817,31
11 820 288,24
-
Constructions en cours
-
-
18 076 496,92
16 440 679,85
16 349 282,30
3 676 727,37
Immobilisations financières
10 809,69
10 809,69
13 809,69
13 809,69
13 809,69
13 809,69
Actif immobilisé
199 449 980,73
196 681 380,17
204 988 563,42
218 061 728,61
231 560 897,64
239 093 736,48
Stocks et en cours
19 992 230,98
24 582 408,91
34 787 657,08
27 792 159,98
22 975 889,07
29 912 107,45
Créances d’exploitation
3 584 652,06
4 039 037,67
4 290 172,91
4 663 073,37
4 309 313,38
4 669 588,64
Créances diverses
1 934 961,11
3 807 249,64
5 737 329,65
12 003 894,40
13 764 288,37
14 376 869,89
Créances
5 519 613,17
7 846 287,31
10 027 502,56
16 666 967,77
18 073 601,75
19 046 458,53
Charges constatées d’avance
1 054 131,40
1 231 644,79
1 505 057,09
2 088 169,28
2 154 071,91
3 153 529,88
Comptes de régularisation de l’actif*
8 311 982,25
13 190 569,17
13 152 132,02
13 417 207,90
17 512 425,33
11 325 910,49
Comptes financiers
19 252 540,56
10 326 626,67
18 595 700,33
33 764 322,51
45 880 662,30
34 419 097,68
Disponibilités diverses
27 564 522,81
23 517 195,84
31 747 832,35
47 181 530,41
63 393 087,63
45 745 008,17
Total Actif Net
253 580 479,09
253 858 917,02
283 056 612,50
311 790 556,05
338 157 548,00
336 950 104,03
* Les comptes de régularisation de l’actif représentent « les pertes enregistrées à ce jour qui seront compensées dans le cadre de l’équilibre final des opérations concédées »
Source : CRC à partir des données Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
34/36
Annexe n° 18 :
Bilan fonctionnel
(en €)
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fonds propres
75 942 234
76 323 750
81 625 576
85 852 831
94 896 622
99 665 081
Provisions
25 955 572
15 709 734
16 152 069
20 401 705
27 433 156
19 213 019
Dettes financières
132 720 068
136 648 562
153 886 421
164 968 706
175 725 650
174 047 457
Comptes de régularisation du passif
0
15 471 933
16 461 260
21 789 314
21 113 294
24 878 222
- Intérêts courus non échus
- 8 614 888
- 8 553 997
- 7 443 250
- 6 522 822
- 6 286 389
- 6 050 237
- Provisions pour risques
- 858 429
- 956 852
- 812 814
- 1 888 302
- 2 162 762
- 1 212 168
- Participation des salariés
- 21 608
- 20 329
- 17 135
0
- Provisions pour charges
0
0
- 724 964
- 810 895
- Provisions pour gros entretien
0
- 1 077 696
- 1 144 369
- 3 135 658
- 3 531 515
- 4 832 689
- Indemnités de départ à la retraite
- 923 605
- 955 591
- 993 656
- 1 361 999
- 1 889 322
- 2 110 353
Total
224 199 344
232 589 514
256 989 139
280 103 774
305 298 732
302 787 437
Actif immobilisé
199 449 981
196 681 380
204 988 563
218 061 729
231 560 898
239 093 736
Stocks et en cours
19 992 231
24 582 409
34 787 657
27 792 160
22 975 889
29 912 107
Comptes de régularisation de l’actif
0
13 190 569
13 152 132
13 417 208
17 512 425
11 325 910
Total
219 442 212
234 454 358
252 928 353
259 271 096
272 049 212
280 331 754
Fonds de roulement
4 757 132
- 1 864 844
4 060 786
20 832 677
33 249 520
Excédents et avances
3 826 269
5 212 646
7 233 606
3 669 854
3 301 365
2 748 462
Dettes d’exploitation
5 852 065
4 492 292
7 697 679
15 108 146
15 687 461
16 398 600
Intérêts courus non échus
8 614 888
8 553 997
7 443 250
6 522 822
6 286 389
6 050 237
Indemnités de départ à la retraite
923 605
955 591
993 656
1 361 999
1 889 322
2 110 353
Provisions pour risques
858 429
956 852
812 814
1 888 302
2 162 762
1 212 168
Participation des salariés
21 608
20 329
17 135
0
Provisions pour charges
0
0
724 964
810 895
Provisions pour gros entretien
0
1 077 696
1 144 369
3 135 658
3 531 515
4 832 689
- Créances
- 5 519 613
- 7 846 287
- 10 027 503
- 16 666 968
- 18 073 602
- 19 046 459
- Charges constatées d’avance
- 1 054 131
- 1 231 645
- 1 505 057
- 2 088 169
- 2 154 072
- 3 153 530
Total
13 523 121
12 191 471
14 534 913
12 931 645
12 631 142
11 963 415
Comptes de régularisation du passif
9 284 270
24 878 222
- Comptes de régularisation de l’actif
- 8 311 982
- 11 325 910
Total
972 288
13 552 312
Ressources à court terme généré par
le cycle d’exploitation
14 495 408
12 191 471
14 534 913
12 931 645
12 631 142
11 963 415
Trésorerie
19 252 541
10 326 627
18 595 700
33 764 323
45 880 662
34 419 098
Source : Créteil-Habitat-SEMIC
Points de méthodologie de
Créteil-Habitat-SEMIC
- pour 2008, les intérêts courus non échus liés aux
intérêts compensateurs n’ont pas été déduits des capitaux permanents ;
- la trésorerie correspond au fonds de roulement augmenté des ressources à court terme générées par le cycle
d’exploitation.
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
35/36
Annexe n° 19 :
Nombre de logements bloqués par réservataire
Réservataires
1 %
Logement
État
Ville de Créteil
Total 2011
Logements attribués
52
22
256
330
Source : Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 20 :
Plafond de ressources des attributaires
Bailleur social (en %)
Créteil-Habitat-SEMIC
OPH
Créteil-Habitat
Supérieur aux plafonds
2,31
2,12
2,21
Inférieur aux plafonds
8,95
10,91
9,91
Inférieur à 80% des plafonds
19,08
19,70
19,37
Inférieurs à 60% des plafonds
69,66
67,27
68,50
NB : 68 % des logements ont été attribués à des ménages dont les revenus n’excèdent pas 60 % des plafonds du
prêt locatif d’aide (PLA).
Source : Créteil-Habitat-SEMIC
Annexe n° 21 :
Taux de rotation du parc et impayés
2008
2009
2010
2011
2012
Logements
3 583
3 583
3 583
3 873
3 873
Locations
187
175
175
259
186
Congés
180
175
213
230
190
Taux de rotation (en %)
0,20
0,00
- 1,06
0,75
- 0,10
Total des impayés cumulés (en €)
1 730 047
2 044 573
2 078 748
1 955 542
2 140 532
Pourcentage d’impayés sur 12 mois
7,18
8,60
8,52
7,76
8,14
NB : La vacance de logements est faible, le délai moyen de relocation est de 2 mois et 24 jours pour les
logements Créteil-Habitat-SEMIC et de 2 mois et 23 jours pour l’OPH.
Source :
Créteil-Habitat-SEMIC
Créteil-Habitat-SEMIC
– Exercices 2007 et suivants – Observations définitives
S2-2140155/BB
36/36
GLOSSAIRE DES SIGLES
APL
Aide personnalisée au logement
CAL
Commission d’attribution de logement
CJF
Code des juridictions financières
CRC
Chambre régionale des comptes
CRD
Capital restant dû
EPL
Établissements publics locaux
GPV
Grand projet de ville
GRH
Gestion des ressources humaines
Miilos
Mission interministérielle d’inspection du logement social
OPH
Office public de l’habitat
Rod
Rapport d’observations définitives
Saiem
Société anonyme immobilière d’économie mixte
Sem
Société d’économie mixte
Sémaec
Société d’économie mixte d’aménagement et d’équipement de Créteil
Sémic
Société d’économie mixte de construction et de rénovation urbaine
TVA
Taxe sur la valeur ajoutée
Zac
Zone d’aménagement concerté
Chambre régionale des comptes d’Île-de-France
6, Cours des Roches
BP 187 NOISIEL
77315 MARNE-LA-VALLÉE CEDEX 2
Tél. : 01 64 80 88 88
www.ccomptes.fr/ile-de-france
« La société a le droit de demander compte
à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen
L’intégralité de ce rapport d’observations définitives
est disponible sur le site internet
de la chambre régionale des comptes d’Île-de-France :
www.ccomptes.fr/ile-de-france