Le Président
Rennes, le 13 novembre 2013
Monsieur le Directeur général
de l’office public de l’habitat de Douarnenez
38, rue du Maréchal Leclerc
BP 422
29174 Douarnenez Cedex
Par lettre du 8 octobre 2013, j'ai porté à votre connaissance le rapport d'observations définitives de la
chambre régionale des comptes sur la gestion des exercices 2009 et suivants
de l’office public de l’habitat
de Douarnenez. Ce rapport a également été communiqué, pour ce qui le concerne, à votre prédécesseur.
Votre réponse, parvenue à la chambre dans le délai d'un mois prévu par les articles L. 243-5 et
R. 241-
17 du code des juridictions financières, est jointe au rapport d’observations
définitives pour constituer
avec lui un document unique qui vous est notifié ci-après.
Je vous informe en outre que ce même document est adressé ce jour au président du conseil
d’administration.
En application des dispositions de l’article R.
241-17 du code des juridictions financières, il vous
appartient de communiquer ce rapport et la réponse jointe à l’assemblée délibérante. Conformément à la loi,
l’ensemble doit
:
1.
faire l’objet d’une inscription à l’ordre du jour de la plus proche réunion de l’assemblée
;
2. être joint à la convocation adressée à chacun de ses membres ;
3. donner lieu à débat.
Vous voudrez bien retourner au greffe de la chambre l’imprimé joint afin d’informer la juridiction de
la tenue de la prochaine réunion de
l’assemblée délibérante. Après cette date, en application des dispositions
de l’article R. 241
-18 du code des juridictions financières, le document final sera considéré comme un
document administratif communicable à toute personne en faisant la demande, dans les conditions fixées par
la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 modifiée.
Enfin, je vous précise qu'en application des dispositions de l'article R. 241-23 du même code, le
rapport d'observations définitives et la réponse jointe sont transmis au préfet et au directeur départemental
des finances publiques du Finistère.
Michel RASERA
Conseiller maître à la Cour des comptes
3, rue Robert d’Arbrissel –
CS 64231
–
35042
RENNES CEDEX - Tél : 02 99 59 72 72
–
Télécopie : 02 99 59 85 59
Rapport d’observations
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Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
1/51
SOMMAIRE
Recommandations
......................................................................................................................................................
5
1.
Présentation de l’organisme
..............................................................................................................................
6
1.1.
Un office de taille modeste
.............................................................................................................................
6
1.2.
Avec un rattachement communal historique
................................................................................................
6
2.
L’administration de l’office
...............................................................................................................................
7
2.1.
Le fonctionnement institutionnel
..................................................................................................................
7
2.2.
Les documents stratégiques
...........................................................................................................................
8
3.
La gestion des ressources humaines
................................................................................................................
10
3.1.
Le temps de travail
......................................................................................................................................
10
3.2.
L’évolution des effectifs
...............................................................................................................................
11
3.3.
L’évolution des charges de personnel
.........................................................................................................
11
3.4.
La formation des personnels
.......................................................................................................................
12
3.5.
La rémunération du directeur général
........................................................................................................
12
4.
La gestion locative
...........................................................................................................................................
13
4.1.
Les indicateurs de suivi
...............................................................................................................................
13
4.2.
Les occupants du parc de Douarnenez-Habitat
..........................................................................................
13
4.3.
Les logements du parc HLM
.......................................................................................................................
13
4.4.
La gestion des logements
.............................................................................................................................
16
4.5.
La politique des loyers
.................................................................................................................................
21
4.6.
Le risque locatif
...........................................................................................................................................
22
4.7.
La qualité de service
....................................................................................................................................
24
5.
La gestion financière
.......................................................................................................................................
26
5.1.
Le champ de l’analyse
.................................................................................................................................
26
5.2.
La gestion budgétaire
..................................................................................................................................
26
5.3.
La révision des comptes
...............................................................................................................................
28
5.4.
L’analyse financière
....................................................................................................................................
32
6.
La commande publique
...................................................................................................................................
35
6.1.
Le contexte général
......................................................................................................................................
35
6.2.
Le champ des contrôles
...............................................................................................................................
36
6.3.
La gestion des marchés publics
...................................................................................................................
36
7.
Annexes
............................................................................................................................................................
42
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
2/51
Office public de l’habitat de Douarnenez
OBSERVATIONS DEFINITIVES DE LA CHAMBRE REGIONALE
DES COMPTES DE BRETAGNE
Exercices 2009 et suivants
La chambre régionale des comptes de Bretagne a procédé, dans le cadre de son programme de
travail, au contrôle des comptes et à l’examen de la gestion de l’Office public de l’habitat
de
Douarne
nez à compter de l’exercice 2009
. Ce contrôle a été ouvert par lettre du 18 janvier 2013.
L’entretien préalable prévu par l’article L.
243-1 du code des juridictions financières a eu lieu
le 28 mai 2013 avec
l’ordonnateur en fonction et le président de l’office
puis avec son prédécesseur,
Mme Bidan, le 3 juin 2013.
Lors de sa séance du 24 juin 2013, la chambre a formulé ses observations provisoires qui ont
été adressées le 3 juillet au directeur général et à son prédécesseur. Des extraits ont été également
adressés aux tiers mis en cause.
Après avoir examiné les réponses écrites, la chambre, lors de sa séance du 4 octobre 2013, a
arrêté ses observations définitives.
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Résumé
Douarnenez-
Habitat est un office public de l’habitat créé le
12 avril 1922 et historiquement rattaché à
la commune de Douarnenez, laquelle compte 14 912 habitants (population 2010 au 1
er
janvier 2013).
L’office, de taille modeste et soumis aux règles de la comptabilité publique,
développe son activité sur
le territoire d’une dou
zaine de communes de Cornouaille, principalement sur celle de Douarnenez.
De son côté, la communauté de communes du Pays de Douarnenez a pris en charge, depuis plusieurs
années, la politique du logement sur son territoire. Elle est notamment chargée de l’
élaboration et de la
conduite du programme local de l’habitat (PLH).
Dès lors, un rattachement intercommunal de l’office
serait plus cohérent.
Seul bailleur social de la commune de Douarnenez, l’office gère 1
713 logements formant 83
ensembles immobiliers dont trois foyers-logements confiés à une association.
La gouvernance de l’office est assurée dans des conditions satisfaisantes
. Toutefois, les contrôles de la
chambre montrent que
l’observation du dernier contrôle de la mission interministérielle d’inspection
du logement social (Miilos
–
en juillet 2009) relative à la faiblesse du contrôle interne était pérenne.
La réorganisation mise en place récemment devra s’accompagner d’un suivi et de contrôles effecti
fs.
L
’information à destination des élus reste insuffisante. Ainsi, de nombreuses annexes
financières, de
caractère obligatoire, ne sont pas jointes ou renseignées dans les budgets et les comptes financiers. Par
ailleurs, les comptes rendus et le rapport annuel de la CAL sont peu documentés et, contrairement aux
dispositions
du code de l’habitat et de la construction (CCH),
le directeur général ne rend pas compte
de manière annuelle de l’avancement de l’exécution budgétaire et de sa gestion de l’office
.
L
e fonctionnement de la commission d’attribution de logements (CAL) est perfectible à de nombreux
égards. S
a composition n’était pas régulière avant avril 2013, en l’absence des représentants de la
communauté de communes et des communes où sont situées les attributions.
L’importance du nombre de logements proposés à la commission d’attribution avec un seul candidat
(80 % des cas en 2012), et le nombre de refus essuyés (36 % des demandes en 2012), font que
seulement 72 % des logements proposés en 2012 ont été attribués. Ces constats montrent que la région
de Douarnenez n’est pas un territoire tendu en matière de logement social.
Néanmoins, l’office dispose de peu d’informations sur des indicateurs importants
: adaptation du
patrimoine à la demande, cause
des refus, délais moyen d’attente d’un logement, volume annuel de
demandeurs.
Sur la période examinée
, le taux de rotation des locataires s’établissait en moyenne à 13,3
%. En
incluant le bâtiment promis à démolition (38 logements), l
e nombre de logements vacants s’accroit de
manière importante depuis plusieurs années (5,7 % en 2012).
En matière budgétaire, les documents remis aux élus dans le cadre du débat d’orientation budgétaire
sont insuffisants
s’agissant des projections à moyen terme tant au niveau des programmes d’entretien
que des programmes de travaux. La gestion budgétaire est caractérisée par un faible taux moyen
d’exécution des dépenses et
des
recettes d’investissement, soit respectivement 43
% et 24 % sur la
période 2009-2012.
Rapport d’observations
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Office public de l’habitat de Douarnenez
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4/51
La révision des comptes n’a pas mis en évidence d’anomalies
récurrentes
susceptibles d’altérer de
manière significative les résultats. Toutefois, pour les exercices 2011 et 2012, une erreur
exceptionnelle de comptabilisation, mais portant sur un montant élevé, a affecté les résultats.
L’office dispose d’un plan stratégique de patrimoine (PSP) voté en 2010 et d’une convention d’utilité
sociale (CUS) depuis 2011, couvrant la période 2011-2016.
Mais l’absence
de plan pluriannuel
d’in
vestissement (PPI) est soulignée.
L’évaluation des deux premières années de la CUS, sur la moitié des indicateurs disponibles, a mis en
évidence le respect de plusieurs objectifs. Toutefois, ces derniers ne sont pas tous cohérents avec ceux
du PLH.
Pour ce qui concerne la situation financière, la période examinée est caractérisée par une dégradation
du résultat net, réduit de moitié, en raison de la forte augmentation des dotations aux amortissements
et du prélèvement sur le potentiel financier (plus de 300
k€
sur 2011/2012).
Aussi sur cette période,
et compte tenu d’une progression des charges plus rapide que celle des
produits,
l’autofinancement net de l’office diminue de 57
%. Toutefois, exprimé par rapport aux
loyers, le ratio d’autofinancement
, soit 8,30 %, était du même ordre que celui de la médiane de
l’ensemble des offices (7,4
% selon le DIS 2011).
Près des deux tiers des foyers (63 %) déclarent des ressources situées en dessous de 60 % du plafond
PLUS (prêt locatif à usage social). La demande porte principalement sur des logements de petite taille,
les occupants étant essentiellement des personnes seules ou des familles monoparentales (67 %). Les
résultats de l
’enquête de satisfaction, menée en 2012 auprès des locataires du parc,
sont favorables.
En matière de recouvrement, le taux des impayés se situe en moyenne à 1,5 % des loyers et charges.
En 2012, le coût des impayés locatifs
s’élevait à
98
k€
.
En matière de commande publique, les agents chargés de
la préparation et l’exécution des march
és ont
suivi de nombreuses formations et les dossiers sont bien tenus. Néanmoins, l’utilisation des critères de
sélection et
le suivi des délais d’exécution des marchés
sont perfectibles.
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- Exercices 2009 et suivants
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Recommandations
Sur le fondement des observations du rapport, la chambre formule les recommandations suivantes :
1 :
Rattacher
l’office
Douarnenez-Habitat à la communauté de communes du pays de Douarnenez
chargée
de la politique du logement et du programme local de l’habitat (PLH)
;
2 :
Améliorer la qualité de l’information des élus de l’office
: comptes financiers, rapports annuels du
directeur sur l’exécution budgétaire et sur la gestion de l’office
;
3 :
Régulariser la durée annuelle du temps de travail ;
4 :
En matière de rémunération variable du directeur, mettre en place des indicateurs clairs et
évaluables, en lien avec les objectifs de la CUS ;
5 :
Enrichir le tableau de bord des indicateurs de la gestion locative ;
6 :
Mettre en place les plans d’évacuation et les consignes incendie dans les immeubles de l’office
et
compléter le registre de sécurité du siège ;
7 :
Mettre à jour le règlement intérieur de la commission d’attribution de logements
;
8 :
Enrichir les
comptes rendus de la commission d’attribution de logement (CAL)
et le rapport annuel
du président de la
CAL au conseil d’administration
;
9 :
Améliorer la qualité des informations renseignées dans le logiciel de suivi des réclamations ;
10 :
Fiabiliser l’inventaire de l’office
: présentation des biens, ventilation par composant,
amortissement ;
11 :
Rattacher les charges et les produits ;
12 :
Compléter les fiches de situations financière et comptable des opérations immobilières ;
13 :
Respecter les conditions de publicité prévues par le conseil d’administration en matière de
marchés publics ;
14 :
Appliquer les critères de sélection dans les documents de consultation des marchés publics ;
15 :
Suivre l
es délais d’exécution des
marchés publics et appliquer les éventuelles pénalités
contractuelles.
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1.
Présentation de l’organisme
1.1.
Un office de taille modeste
L’office de Douarnenez a été créé par décret du 12 avril 1922. Il s’est ensuite transformé en office
public HLM, puis en 2008 en office public de l’habitat (OPH) rattaché à la commune de Douarnenez.
Douarnenez-Habitat est organisé en trois services
: l’a
dministration générale (sept personnes), la
gestion locative (six) et le patrimoine (12), ce dernier fonctionnant avec deux régies de travaux et un
service de proximité. Il emploie 25 agents (22 ETP) dans un nouveau siège livré en 2012.
Début 2013,
l’offi
ce gérait 1 713 logements répartis dans 80 ensembles immobiliers et trois foyers
logements. Environ 2 600 personnes sont logées par Douarnenez habitat dans un parc comprenant
88 % de collectifs. Douze pour cent des foyers perçoivent un revenu issu des minima sociaux (RMI,
AAH, API, Minimum vieillesse) et 1,5 % ont un revenu dépassant les plafonds de ressources.
La fédération nationale des OPH regroupe 272 offices. Dans le dossier individuel de situation
1
de
2011, Douarnenez-Habitat est rattaché à la strate des 28 offices disposant de moins de 2 500
logements.
Dans le cadre des dispositions de l’article L. 421
-
17 du CCH, le conseil d’administration a opté pour
que sa gestion financière et comptable soit soumise aux règles de la comptabilité publique. Le
comptable assignataire est le trésorier de Douarnenez.
En juillet 2009, la mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) a transmis son
dernier rapport relatif à l’exercice 2008. Il
relevait 12 observations, dont les principales portaient sur la
faiblesse du contrôle interne et l’absence de vision pluriannuelle.
1.2.
Avec un rattachement communal historique
Entre 1990 et 2009, la population légale de la commune de
Douarnenez s’est réduit
e de 10 %. Elle
s’établissait à 14
912 habitants en 2010.
Compte tenu de sa taille, le territoire de la commune de Douarnenez n’est pas soumis à l’article 55
de
la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU),
imposant un taux de logement social d’au moins 20
%. Néanmoins, la commune et la communauté de
communes
disposent d’un taux de logement
social proche de ce seuil
2
.
L’OPH de Douarnenez
(Douarnenez-Habitat) est le seul opérateur sur la commune de Douarnenez. Il
développe son activité au-delà du territoire de la communauté de communes du Pays de Douarnenez,
sur 12 communes de Cornouaille dont il est le principal bailleur.
Toutefois, l
es logements de l’office sont principalement situés sur la commun
e de Douarnenez (94 %),
le reliquat étant dispersé sur trois communautés de communes (Pays de Douarnenez hors commune
centre (1 %), Haut pays Bigouden (2 %) et Cap Sizun (3 %)).
1
Dossier individuel de situation (DIS)
: document déclaratif établi par la fédération nationale des offices publics de l’habitat
permettant une analyse comparative des principaux indicateurs des OPH. Le DIS 2011 était le dernier document disponible
mi 2013.
2
Au 1
er
janvier 2012 : 19,6 % pour la commune de Douarnenez et 17 % pour la communauté de communes du Pays de
Douarnenez.
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Si un rattachement communal de l’office est possible dans le cadre des articles L. 421
-5 et L. 421-6 du
CCH, son rayonnement actuel dépasse largement les limites municipales
. D’ailleurs,
la politique du
logement est maintenant gérée par la communauté de communes du Pays de Douarnenez.
Cette dernière est compétente en matière de politique du logement et du cadre de vie. Elle a adopté en
avril 2011 son troisième
programme local de l’habitat
(PLH) pour la période 2011/2016 et doit mettre
en œuvre un observatoire de l’habitat.
En outre, la communauté de communes garantit maintenant tous
les emprunts de l’office.
Le rattachement co
mmunal de l’office n’apparaît plus cohérent avec la mise en œuvre d’une politique
du logement au niveau communautaire,
d’autant plus qu’il
est devenu l’un des principaux destinataires
des financements du PLH (cf. infra).
La coexistence de différents statuts de personnels (public et privé), une exigence croissante de maîtrise
de la qualité technique des logements produits, la nécessaire diversification du patrimoine et les
difficultés pour appréhender les différents aspects de la gestion par un effectif réduit dans les OPH de
moins de 2 000 logements militent pour des rapprochements
avec d’autres organismes
.
Douarnenez-Hab
itat a initié une telle démarche en prenant une participation au sein d’une société
coopérative d'intérêt collectif
3
et en signant une convention de partenariat avec l’office départemental
(Habitat 29) pour le suivi d’un chantier
sur son territoire d’activ
ité.
L’office devrait développer les mutualisations et étudier un rapprochement avec l’un de ses plus
proches voisins, deux offices importants étant situés à 20 km de Douarnenez.
2.
L’administration de l’office
2.1.
Le fonctionnement institutionnel
La
composition du conseil d’administration
(CA) et la répartition des sièges entre les différentes
catégories de membres
n’appelle
nt
pas d’observation
s.
En application de l’article R
. 421-16, le conseil
a délégué au bureau un seul pouvoir
: l’
approbation du montant annuel de la part variable du directeur
général et de ses modalités d’attribution
(cf. infra).
Le conseil d’administration est convoqué
très régulièrement. Il en est de même du bureau qui se réunit
systématiquement avant chaque conseil. La partici
pation au conseil d’administration
est importante,
bien au-delà du quorum prévu, soit les 2/3 des membres présents ou représentés.
En revanche, certains pouvoirs sont mal renseignés
4
(pas de signature, pas de désignation de la
personne destinataire du pouvoir) et ne sont donc pas réguliers.
En outre, compte tenu de l’articulatio
n entre les réunions du bureau et du
conseil d’administration
,
l’ordre du jour est régulièrement transmis seulement 7 à 8 jours avant la réunion du CA, soit en deçà
du délai minimal requis (10 jours francs
–
hors urgence) prévu à l’article R.
421-13 du CCH, générant
un risque juridique sur les décisions prises.
3
Participation d’un montant de 25
k€ au sein d’AXOFI, société coo
pérative d'intérêt collectif, spécialisée dans l'accession
sociale au logement
dans le Finistère. Créée en 2008, elle comprend également d’autres actionnaires
: deux autres opérateurs
HLM, le conseil général du Finistère et deux banques.
4
Cf. trois exemples tirés des conseils d’administration des 31 janvier, 5 avril et 26 octobre 2
012.
Rapport d’observations
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- Exercices 2009 et suivants
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L’office dispose de plusieurs commissions (attribution de logements, contentieux
, cadre de vie, appels
d’offres,
marchés en procédure adaptée) et un conseil de concertation locative. Ces commissions et
conseils se réunissent régulièrement. Les travaux de certaines commissions, dont celle du contentieux,
ne donnent lieu à aucun compte rendu.
Le directeur est chargé
de l’exécution des budgets. Il engage, liquide et ordonnance toutes dépenses et
recettes. Il exerce les compétences que lui confère le CCH qui dispose que le directeur général doit
rendre compte de sa gestion au conseil d’administration
, lui présenter un rapport annuel (R. 421-18) et
l’i
nformer, au moins une fois par an, sur le suivi de l’exécution budgétaire (R. 423
-25).
Aucun rapport annuel n’est présenté sur cette gestion
, ni sur
l’exécution budgétaire
.
Dans sa réponse, le directeur général précise que le rapport de gestion 2012 a été présenté au conseil
d'administration du 7 juin 2013, séance au cours de laquelle un point a été réalisé sur l'exécution du
budget.
2.2.
Les documents stratégiques
2.2.1.
Généralités
L’office ne disp
ose pas
d’un
plan pluriannuel d’investissement (PPI
).
En l’absence d’intervention du
conseil d’administration
,
la planification des travaux s’appuie sur un document de travail.
Il ne dispose
pas non plus d’un plan pluriannuel
d’entretien, condition nécessaire pour constituer
des provisions
pour gros entretien (PGE).
La fédération nationale des offices publics de l'habitat a mis en place, depuis plus de 10 ans, un outil
de simulation de gestion prévisionnelle (Visial) qui permet une certaine planification. Il pourrait être
utilisé par l’office.
Douarnenez-Habitat dispose de deux réserves foncières sur la commune de Douarnenez constituées en
2006 et 2008,
d’une taille globale de 6,7 hectares.
Ses objectifs stratégiques sont formalisés dans la seule
convention d’utilité soc
iale (CUS
–
cf. infra et
annexe 1) signée en mai 2011.
2.2.2.
Le plan stratégique du patrimoine (PSP)
Le plan stratégique du patrimoine (PSP) vise à établir une stratégie pluriannuelle à moyen terme (entre
cinq et dix ans) pour adapter l’offre de logements à la demande. Il a été rendu obligatoire par la loi
n° 2009-323 du 25 mars 2009 (article L. 411-9 du CCH).
Par délibération du 30 avril 2010, Douarnenez-Habitat a adopté son PSP pour la période 2011-2016.
Le plan comportait un état des lieux, une définition des enjeux, un choix parmi plusieurs scénarii et
une projection financière.
L’état des lieux, qui s’appuie sur le PLH communautaire, met en évidence une situation
démographique préoccupante, des ménages modestes, un parc social vieillissant concentré sur la
commune centre de l’EPCI et une demande de logements sociaux qui progresse
peu.
Le scénario retenu (n° 2)
est d’un niveau intermédiaire parmi les trois scénarii élaborés
. L
’effort global
porte sur 14
M€
.
Rapport d’observations
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- Exercices 2009 et suivants
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L
’analyse financière jointe au PSP montre que la première phase est largement abordable en
mobilisant un volume de travaux similaire à la moyenne des cinq exercices précédents (2005/2009).
Toutefois cette analyse
n’est pas globale puisqu’elle n’intègre pas
les deux autres périodes qui
mobilisent des financements plus importants. Elle ne se focalise que sur les opérations les plus
lourdes.
Selon les comptes de l’office, les travaux finalement réalisés en 2011 et 2012 (4,5
M€) sont d’un
montant représentant le double des prévisions du PSP sur cette période.
2.2.3.
La convention d’utilité sociale (CUS)
Une c
ontractualisation avec l’Etat
2.2.3.1.
La CUS est un contrat établi pour six
ans entre l’Etat et l’office
, sur la base du plan stratégique du
patrimoine précité.
Par délibération du 20 mai 2011
, le conseil d’administration a approuvé le projet de convention
,
laquelle a été signée en juin 2011
, soit juste un mois avant l’échéance imposée par la loi
n° 2009-323
du 25 mars 2009
5
relative à la mobilisation pour le logement. La note du préfet de la région Bretagne
du 8 avril 2011, annexée à la convention, présente les quatre enjeux retenus : la production de
logements, la réhabilitation qualitative du parc, la vente de logements sociaux aux locataires et le droit
au logement.
Sur la base du scénario retenu dans le PSP, des cotations des différents ensembles du patrimoine et
leur segmentation (collectif/individuels, communes-CCPD et commune hors CCPD)
, l’OPH de
Douarnenez a défini des
enjeux qui s’articulent autour de
trois logiques :
une logique de réinvestissement concernant 67 % du patrimoine ;
une logique d’opti
misation concernant 32 % du patrimoine ;
une logique de désengagement à des fins de réinvestissement pour 1 % du patrimoine.
La chambre a examiné les résultats des deux premiers exercices (2011 et 2012) sur la base du tableau
des objectifs
renseigné par l’office
transmis en mai 2013, produit avant la première évaluation
officielle de la CUS, prévue au bout de deux années mais qui
n’était pas encore disponible.
Il ressort que la moitié seulement des indicateurs est renseignée. Pour ceux-ci, la plupart des objectifs
chiffrés sur la période 2011/2012 sont atteints sauf en ce qui concerne la vente de logements.
En vertu des dispositions de l’article L. 443
-
7 du CCH, le conseil d’administration de l’office doit
délibérer annuellement sur les orientations de sa politique de vente de logements. La vente de
logements aux locataires participe au parcours résidentiel de ses bénéficiaires.
Dans le cadre de la convention d’utilité sociale, l’office s’es
t engagé dans cette démarche. Un objectif
de 30 logements a été retenu, dont 10 sur la période 2011/2012 et cinq en 2013.
Il n’y a pas eu de vente de logement depuis 2007 et aucune commercialisation n’
est lancée sur 2013.
Dans le cadre de la préparation de la CUS (délibération du 30 avril 2011), le con
seil d’administration a
souhaité limiter ses ventes et indiquait vouloir privilégier la location accession, pour laquelle un
premier programme de 10 logements a été livré en 2010, avant la signature de la convention CUS.
5
L’échéance initiale fixée par la loi, au 1
er
janvier 2011, a été reportée au 1
er
juillet 2011.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
10/51
La cohérence entre la CUS de
l’office et le PLH communautaire
2.2.3.2.
La relation juridique entre la
convention d’utilité sociale (signée en juin 2011) et programme local de
l’habitat (adopté en avril 2011) n’est pas une relation de compatibilité ou de conformité, la loi
de 2009
précitée précisant
que l’élaboration de la CUS doit être réalisée
« […]
en tenant compte des
programmes locaux de l’habitat
[…] ». Il s’agit simplement d’assurer une relation de cohérence entre
les deux documents
6
.
L
’OPH de Douarnenez est l’un des principaux acteurs
du PLH en matière de logements. Il intervient
sur une grande partie du programme d’actions (13 actions / 21) et est affectataire d’une
part importante
des financements (273
k€
/an), soit 56 % des fonds disponibles.
D
’autre
part,
les périmètres d’in
tervention des deux acteurs étant différents, la cohérence sera difficile
à mettre en évidence comme le montrent la présentation et la réalisation des objectifs annuels en
matière de programmation/production de logements sociaux.
Ainsi, le PLH communautaire prévoit la programmation
7
annuelle de 25 logements sociaux (cinq
neufs et 20 renouvellements) essentiellement sur Douarnenez. Le bilan des deux premiers exercices du
PLH constate la programmation effective de 14/50
8
logements dont un hors Douarnenez, soit un tiers
de l’objectif
2011/2012. Pour 2013, les services de la communauté de communes prévoient une
programmation similaire (sept logements).
Sur la même période, l
a CUS de l’OPH de Douarnenez,
établie au même moment sur un périmètre
géographique plus large, fixe dans ses objectifs le dépôt de 22 dossiers de financement de logements
(programmation) sur 2011/2012, soit une moyenne de 11 logements / an et la mise en service de
26 logements, soit une moyenne annuelle de 13 logements. Ces deux objectifs ont été dépassés de
respectivement 10 % (24/22) et 30 % (34/26) selon le bilan intermédiaire provisoire de la convention
évoquée supra.
L
’objectif de programmation
de logements sociaux inscrit au PLH représente donc plus du double de
celui
de l’OPH, alors que le périmètre d’intervention
du premier est inclus dans celui du second.
Enfin,
l’absence de représentant de l’EPCI en cha
rge du PLH au sein de la
commission d’attribution
de logements (cf. infra) n
e permet pas à la communauté d’obtenir
la meilleure information relative à
l’évolution de la
demande de logements sur son territoire.
3.
La gestion des ressources humaines
3.1.
Le temps de travail
Suite à un accord ARTT signé en 2001, l’OPH de Douarnenez applique depuis janvier 2002 un régime
de travail sur la base annuelle de 1 600 heures. Dans la fonction publique, la durée légale du temps de
travail est passée à 1 607 heures en 2005, suite à la mise en place de la journée dite «
de solidarité
».
Cette journée prend la forme d'une journée supplémentaire de travail non rémunérée pour les salariés
et d’une contribution pour les employeurs comme le rappelle l’article L. 212
-16 du code du travail.
6
Circulaire du Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer du 12 avril 2010 relative à la
mise en place des CUS.
7
La pr
ogrammation d’un logement consiste à déposer auprès du délégataire des aides à la pierre (ici le département du
Finistère), un dossier de financement complet.
8
La communauté de communes précise que ces programmations ont concerné exclusivement un seul maî
tre d’ouvrage,
l’OPH de Douarnenez.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
11/51
Le temps de travail des agents de
l’office
est de 1 600 heures et contrairement aux textes applicables
les sept heures complémentaires ne sont pas travaillées.
Dans sa réponse, le directeur général a pris acte de la nécessaire régularisation de la durée annuelle du
temps de travail, recommandée par la chambre.
3.2.
L’évol
ution des effectifs
Entre 2009 à 2013, l’effectif de l’office de Douarnenez est resté relativement stable.
En 2013, le
personnel salarié de l’office est composé de 25 agents
(22 ETP). Il représente 13,3 agents ETP pour
1 000 logements, la médiane des offices étant de 20,5 en 2010 selon le DIS 2011.
Compte tenu des dispositions réglementaires, les agents de l’office sont soit des agents de droit public
(17 en 2013) soit des agents relevant des dispositions du droit du travail (huit en 2013).
Compte tenu de ses effectifs, l’office n’est pas soumis à l’obligation de produire de bilan social.
Douarnenez-Habitat établit cependant un tel document. Le nombre moyen de jours de congés de
maladie ordinaire par agent se situait à 37,8 jours en 2012. Dans la réalité, seulement six agents du
personnel technique ont cumulé 931 jours de « congés de maladie ordinaire », dont trois de plus de
trois mois.
L
’identification des risques, le personnel concerné et les mesures de prévention,
ont
fait l’objet d’un
document unique sous la forme d’un classeur regroupant
24 fiches. Ce document a vocation
à s’étoffer
après une formation des agents
prévue en fin d’année 2013
.
A la suite du décret n° 2011-636 du 8 juin 2011, le
comité d’entreprise de Douarnenez Habitat s’est
mis en place le 16 mai 2012.
3.3.
L’évol
ution des charges de personnel
En 2012, les charges de personnel
s’élevaient à
793
k€
.
Si l’ensemble des dépenses de personnel
(traitements et charges) est resté stable sur l’ensemble de la
période du fait de la baisse des charges de
cotisations Urssaf de 17,9 %, les seuls traitements et indemnités ont cependant augmenté de 6,7 %
entre 2011 et 2012.
Le directeur justifie ces évolutions par la réduction des charges sociales, un rajeunissemen
t de l’équipe
et
la nouvelle classification des emplois sous statut privé découlant de l’accord collectif d’entreprise
du 7 décembre 2011.
En vertu des dispositions de l’article R. 421
-
10 du CCH, le mandat d’administrateur est exercé à titre
gratuit et ne peut donc donner lieu à aucune rémunération, ni à aucun avantage direct ou indirect. En
revanche, certaines indemnités et remboursements peuvent être alloués.
Le 29 mai 2001, le conseil d’administration de Douarnenez
-Habitat a décidé de faire bénéficier les
administrateurs des indemnités prévues l’arrêté
du 31 juillet 1985 modifié
. L’in
demnité forfaitaire est
fixée à 68,61
€
9
. Le 17 avril 2003, le CA a décidé d’étendre au bureau et à l’ensemble des
commissions l’indemnité versée à taux plein pour un monta
nt de 15,24
€
.
9
Elle correspond au maxima fixé par l’arrêté susmentionné.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
12/51
3.4.
La formation des personnels
Douarnenez-
Habitat ne dispose pas d’un plan pluriannuel de formation, mais seulement d’un plan
annuel. Le coût total des formations, aides comprises
, s’est élevé à 7
k€
en 2012.
Pour 2013, le plan de formation prévisionnel est plus ambitieux. Il concerne notamment la formation
des cadres administratifs à la gestion et l’analyse financière et la formation du personnel du service
gestion locative, aux aspects juridiques et aux contentieux locatifs, certaines de ces formations étant
des reports de l’exercice
2012.
3.5.
La rémunération du directeur général
Le directeur général a pris ses nouvelles fonctions le 1
er
mars 2009 à la suite de la délibération du
conseil d’administration
du 27 février 2009.
Son
statut lui permet de disposer d’un salaire affecté d’une part forfaitaire liée à la taille de l’office et
d’une part variable. Le montant de cette seconde partie,
règlementairement plafonné à 15 %, est
fonction d’une part, d’un taux maximal prévu dans son
contrat et modifiable sur décision du conseil
d’administration et d’autre part, de la réalisation d’objectifs annuels fixés par le président de l’office.
En 2010, le président constatant que le plafond de son directeur était parmi les plus faibles de ceux des
OPH de l’ouest, décidait de faire passer progressivement cette limite de 5,5
% à 10 % en 2014.
Alors
que trois des quatre objectifs fixés au directeur par le président n’a
vaient pas été atteints, la part
variable a été versée à 100 % pour les exercices 2011 et 2012.
Ainsi, le premier
10
d’entre eux
, ambigu dans sa définition
11
, ne sera jamais atteint compte tenu de
l’écart habituel relevé entre une prévision et une réalisation
12
. En l’absence de précision
complémentaire, son évaluation restera complexe.
Les deux autres objectifs ne sont que partiellement atteints comme le précisent les certificats établis
pour 2012
13
.
Enfin,
la rémunération du directeur n’est pas directement liée aux résultats de la CUS (2011/2016)
,
porteuse des principaux objectifs de l
’office.
Dans sa réponse, le directeur général indique
qu’une simplification des objectifs est envisagée. Il
précise que la remise en ordre financière constitue l'objectif majeur pour 2013.
10
Identique pour les exercices 2011 et 2012 : Objectif #1 - Respect du budget financier - Mesure : écart entre le résultat
financier et le budget prévisionnel.
11
Le résultat financier est la différence entre les charges et les produits financiers : dans les comptes financiers 2011 les
charges financières ont été correctement évaluées mais les produits financiers ont été très surévalués. Toutefois, le résultat
fi
nancier s’avère différent du résultat d’exploitation ou du résultat net (exploitation + financier + exceptionnel), présentés
dans les comptes financiers de l’office. S’agissant du budget prévisionnel, intègre
-t-il les décisions modificatives ou le seul
budget primitif ?
12
Selon les comptes financiers (pages 6 et 7), pour l’exercice 2011 le résultat net effectif est de 1,56
M€ contre 0 en
prévisionnel. A l’inverse, en 2012, le résultat net effectif est égal à 776
k€ contre 1,2
M€ au prévisionnel.
13
Objectif #2 en 2012: Renforcement de l'organisation administrative
: … Mise en place outil prospective financière : à
poursuivre en 2013. Objectif #4 en 2012 : Plans Qualité / Communication
: Mise en place du 24/24 … Concertation à
poursuivre en 2013.
Rapport d’observations
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Office public de l’habitat de Douarnenez
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13/51
4.
La gestion locative
4.1.
Les indicateurs de suivi
L’office suit plusieurs indicateurs
mentionnés notamment dans les rapports annuels de la commission
d’attribution de logement et le tableau de bord du directeur
.
Néanmoins, c
ertaines informations paraissent plus importantes que d’autres. C’est le cas nota
mment
des quatre suivantes :
Temps moyen d’attente d’un demandeur de logement auprès de l’office
;
Répartition des nombreux refus d’attribution, par type de cause (localisation, taille ou état du
logement, niveau du loyer, étage, image du quartier, …)
;
Evolution de la demande (nombre total de demandeurs de logement au 1
er
janvier) ;
Adéquation de la demande de logements à la typologie du parc de l’office (répartition de la
demande par type de logement comparée à la répartition du parc par type de logement).
Si mi-
2013 ces données n’étaient pas
précisément c
onnues et suivies par l’office, l
e directeur indiquait
que des développements en cours devraient les rendre disponibles à court terme
et que l’analyse des
refus serait mise en place.
4.2.
Les occupants du parc de Douarnenez-Habitat
L’enquête triennale d’occupation sociale réalisée au 1
er
janvier 2012 auprès de 1 414 foyers (92 % du
parc social) met en évidence une forte proportion de personnes seules (58 % des réponses) et une part
croissante de familles monoparentales (9 %). 45 % des personnes occupant le parc ont entre 18 à 49
ans, 29 % entre 50 à 64 ans et 21 % plus de 65 ans.
L’enquête met en
exergue différents indicateurs qui illustrent
le caractère social de l’occupation du
parc de l’office. Ainsi, près des deux tiers des foyers (63
%) déclarent des ressources situées en
dessous de 60 % du plafond du logement social. En 2009 et en 2012, la majorité des attributions
(81 %) concerne des demandeurs dont les ressources étaient inférieures à 60 % du plafond.
Une part importante des personnes résidant dans le parc social (18 %
) perçoit au moins l’une des
quatre aides suivantes : AAH, API, RSA, minimum vieillesse, sachant que 41 % des adultes sont sans
emploi ou en recherche d'emploi.
4.3.
Les logements du parc HLM
4.3.1.
Le profil du parc
Début 2013, Douarnenez-Habitat gérait 1 713 logements dont 1 618 répartis dans 80 ensembles
immobiliers et 95 équivalents logements dans 3 foyers logements. Un état des lieux des foyers gérés
par Douarnenez-Habitat, réalisé en 2012,
a permis de remettre à jour le nombre d’équivalents
-
logements de ces foyers (soit 95 au lieu de 55). Un commerce et trois locaux de bureaux sont
également gérés par l’OPH.
Sur la période examinée, le parc réel de logements a progressé de 1 %. Officiellement, en
comptabilisant la correction évoquée supra, le parc a augmenté de 5 %.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
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14/51
Le tableau ci-dessous présente la répartition des logements, essentiellement situés sur le territoire de la
commune de Douarnenez (94 % - cf. CUS 2011) et essentiellement de petite taille (T3 ou inférieur).
L’office dispose
également de 186 maisons (12 % du parc).
Type de logements
Total
Parts respectives
1
48
3,2 %
2
415
27,3 %
3
632
41,5 %
4
327
21,5 %
5
96
6,3 %
6
4
0,3 %
Total
1 522*
100 %
(Sources
: base de l’OPH / février 2013 –
* hors foyers logements, locaux spécifiques ou en restructuration)
Le patrimoine
de l’office est anc
ien,
avec une moyenne d’âge de 35
ans à la fin 2012. Plus de la moitié
des logements (51 %) a plus de 42 ans et 25 % moins de 25 ans.
L’office est propriétaire de
trois foyers logements (pour des travailleurs et des personnes en handicap)
maintenant gérés par une même association (Kan-ar-Mor) dans le cadre de trois conventions.
4.3.2.
La politique de sécurité
Les diagnostics gaz ont été effectués entre 2002 et 2004. Les principales observations ont été
corrigées. Les vérifications relatives à l’am
iante ont été réalisées en 2006 et des dossiers ont été établis
pour l’ensemble du parc.
L’
entretien des extincteurs
, des blocs d’éclairage de sécurité
et des systèmes de désenfumage du parc
HLM est contractualisé.
Les
plans d’évacuation et les consignes de sécurité à afficher dans chaque immeuble avaient été
contrôlés par la Miilos en 2008, laquelle avait relevé leur absence généralisée.
Une visite dans plusieurs locaux a permis de constater
qu’aucun de ces documents n’étai
t encore
élaboré mi-2013. Dans sa réponse, le directeur précise que leur installation devrait être réalisée avant
la fin 2013.
Le siège de l’office, mis en service en octobre 2010, est un établissement recevant du public (E
RP). A
ce titre, il dispose d’un registre de sécurité (R. 123
-
51 du CCH) qui n’a été ouvert qu’en janvier 2013.
Ce document s’avère incomplet. Seules les dernières vérifications relatives aux extincteurs sont
mentionnées. Le registre doit être notamment complété par les vérifications réglementaires annuelles
relatives aux conformités du gaz et de l’électricité. En outre, il doit également signaler les exercices
d’évacuation incendie réalisés annuellement comme le rappel le règlement de sécurité incendie d
es
établissements recevant du public. Dans sa réponse, le directeur confirme que le registre sera
régularisé avant la fin de l'année 2013 et que des exercices d'évacuation et une formation incendie
seront programmés
.
Trois agents de proximité assurent une
présence régulière dans les cités de l’office.
En marge des commissions existantes, l’office anime depuis une dizaine d’années la «
cellule de
veille » relative au comité local de sécurité et de la prévention (CLSP) qui permet un partage régulier
d’infor
mations sur les éventuelles difficultés des quartiers de la commune de Douarnenez.
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- Exercices 2009 et suivants
15/51
4.3.3.
L’entretien
et la maintenance des logements
Dans le domaine
de l’
entretien, un tableau
de suivi de l’office
remis en début de contrôle met en
évidence que les dépenses budgétées progressent régulièrement depuis 2005 et que sur la période
analysée (2009/2012), le montant réalisé est habituellement supérieur au montant budgété.
Toutefois, ce n’est pas le cas en 2012
: une baisse de 7 % du budget est relevée et le taux de réalisation
est seulement de 59 %
. L’office l’explique par les
faibles résultats attendus en 2011 et la mise en place
d’un prélèvement important sur le potentiel financier. Il a alors décidé de réduire l
es investissements
2012 en matière de gros entretien et de grosses réparations (cf. infra).
Entre 2019 et 2012,
les dépenses d’entretien courant
non récupérables ont représenté un montant
moyen annuel de 123
k€
, soit une moyenne annuelle de 221
€
par logement en comptabilisant les
travaux en régie. Ce montant se situe au niveau de la médiane des offices (228
€
/log).
Sur la même période, les dépenses de gros entretien non récupérables ont représenté un montant
moyen annuel de 412
k€
, soit une moyenne annuelle de 258
€
par logement
, d’un m
ontant inférieur à
celui de la médiane des offices (341
€
/log).
S
’ajoute à ces dépenses depuis 2011, une maintenance commerciale pour lutter contre la vacance d’un
montant moyen de 25
k€
/an, soit 20
€
/logement par an sur les deux dernières années.
Ces données ne sont pas communiquées au
conseil d’administration
. Il ne peut donc évaluer les écarts
entre la prévision et la réalisation, notamment vis-à-vis des objectifs du PSP et de la CUS. En 2013, le
rapport annuel du directeur
sur sa gestion devrait permettre d’y remédier.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) a été réalisé sur la totalité du parc entre 2008 et
2011.
L’office
a également entrepris de remplacer toutes les menuiseries simple vitrage par du double
vitrage à isolation renforcée. Le programme, qui concernait plus de la moitié du parc, a débuté en 2007
et devrait se terminer en 2015. Le programme était réalisé au deux tiers mi-2013.
4.3.4.
Les suites coûteuses d’une location particulière
Par convention du 20 décembre 1990, la ville de Douarnenez a donné son accord pour verser une
participation annuelle à l’Office d’HLM pour compenser le déficit de loyer de
s locaux occupés par la
CPAM entre 1987 et 2000, en prenant à son compte le montant des remboursements
de l’emprunt de
l’office. L’article 2 de la convention était libellé comme suit :
«
l’Office remboursera à la Ville de
Douarnenez, sur une durée à déterminer après la période de remboursement du prêt, le montant des
avances de loyer versées »
.
La commune
a participé à une couverture des charges de l’office durant 13 ans, le loyer payé par la
CPAM étant insuffisant. La dernière échéance du prêt a été payée en mars 2002. En 2007, sollicité par
la commune, l’office a signé une nouvelle convention formalisant
les modalités de remboursement de
la participation municipale, 332
k€
sur une période de 10 années, soit une charge annuelle de 33,2
k€
jusqu’en 2016.
Par cette pratique inhabituelle, l’office a reporté sur la période 2007/2016 une perte d’exploitation
(332
k€
) qui aurait dû être constatée avant 2002.
Selon le directeur, à partir de 2016 «
le loyer versé permettra de dégager une marge relativement
importante
».
Rapport d’observations
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16/51
4.4.
La gestion des logements
4.4.1.
La demande de logements
Le nombre de dossiers examinés par la
commission d’attribution de logements a baissé de 16
% sur la
période 2009/2012 et le nombre de logements attribués s’est réduit de 3
% (cf. tableau suivant) :
2009
2010
2011
2012
Evolution
Nombre de dossiers examinés
426
406
362
357
-16 %
Nombre de logements attribués
210
207
190
204
-3 %
Demandes non satisfaites
216
199
172
153
-29 %
Non satisfaction - en % des dossiers examinés
50,7 %
49,0 %
47,5 %
42,9 %
-15 %
Sources
: tableaux de bord de la direction générale de l’OPH de Douarnenez
Au 1
er
avril 2013, la base départementale des données relatives à la demande de logements contenait
272 demandeurs pour la commune de Douarnenez
14
au titre d’un premier choix. Globalement
15
, cela
représente 439 demandes, renouvelées annuellement.
S’y ajoute
une cinquantaine de demandes sur les
autres communes présentes dans le
parc de l’office.
Parmi ces demandes, 86 dossiers ont été déposés depuis plus de 16 mois (déposés avant janvier 2012),
le plus ancien datant de 1995.
L’analyse de
ces dossiers, représentant 20 %
16
de la demande en avril 2013, met en évidence les
constats suivants :
-
33 dossiers (38 %) sont des demandes de mutation au sein du parc.
L’exigence d’une
grande partie de ces demandes (pavillon avec taille ou localisation précise) explique ces
délais ;
-
six dossiers (7 %) concernent des demandes pour des logements situés en dehors du parc
de l’office
;
-
six dossiers (7 %
) concernent des demandeurs qui ont effectué une demande d’attente
17
ou
qui sont dans des situations médico/sociale spécifiques justifiant les délais relevés ;
-
20 dossiers (23 %) ont eu un nombre réduit, voire nul, de propositions de logements, sans
raison justifiée malgré leur ancienneté.
La commission d’attribution de logement
s
devrait rapidement s’emparer de ces
20 dossiers pour
lesquels il y finalement eu assez peu de propositions de logement.
4.4.2.
L’adéquation du parc de l’office à la demande
L’office n’a pu produire de document ou d’analyse
montrant l
’a
déquation du parc de logements à la
demande, en termes de taille de logements, de localisation ou de d’autres paramètres.
14
94 % du pat
rimoine de l’office sont situés sur la commune de Douarnenez.
15
105 demandeurs au titre du second choix et 62 pour le troisième choix.
16
Soit 86/439.
17
Inscription dans la base des demandeurs, sans besoin urgent, dans l’attente de la vente d’une maison, d’un déménagement
ou le temps de trouver une solution pour s’occuper d’un parent à charge.
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17/51
S’agissant de la typologie de la demande,
le tableau suivant met en évidence essentiellement un
manque de logements de petite taille (T1/T2) par rapport à la demande moyenne.
Le parc de l’office
La demande
Les attributions
Typologie des logements
du parc*
Nombre de
logements
Parts
respectives
Etat de la
demande**
Parts
respectives
Bilan d’attribution en
CAL ***
T 1
48
3,2 %
149
38,3 %
30,5 %
T 2
415
27,3 %
T 3
632
41,5 %
145
37,3 %
41,5 %
T 4
327
21,5 %
70
18,0 %
21,5 %
T 5
96
6,3 %
25
6,4 %
6,3 %
T 6
4
0,3 %
Total
1 522
100 %
389
100 %
100 %
Sources : *
: base de l’OPH / février 2013 –
hors foyers logements et locaux spécifiques
–
** : demande de logements en
avril 2013 - *** : CAL 2009 à 2012
4.4.3.
La politique d’attribution des logements
Conformément à l’article R. 441
-9 - IV du c
ode de la construction et de l’habitati
on, il appartient au
conseil d’administration de décider de sa politique générale d’attribution des logements, le règlement
intérieur se limitant quant à lui à l’organisat
ion et au fonctionnement de la c
ommission d’attribution
des logements.
L’office ne dispose pas d’une pol
itique formalisée en la matière.
La CAL prend en compte, dans les faits, les critères obligatoires (L. 441-1, R. 441-1 et suivants du
CCH) : personnes en situation de handicap ou de familles ayant à leur charge une personne en
situation de handicap, personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières
de logement pour des raisons d'ordre financier ou tenant à leurs conditions d'existence, personnes
hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition, personnes
mal logées reprenant une activité après une période de chômage de longue durée.
En revanche, la prise en charge d’autre
s
critères n’est pas explicite
: urgence de la demande, mutations
(interne et professionnelle), situation familiale (séparation, divorce, composition familiale, violences),
ancienneté de la demande, difficultés économiques, taux d’effort, logement vétuste, soucis de
voisinage etc.
Le code prévoit également un règlement intérieur qui fixe les règles d'organisation et de
fonctionnemen
t de la commission d’attribution de
s logements.
Le règlement de la CAL
de l’OPH de Douarnenez
, dans son article 5-b-ii, précise les priorités retenues
sous la forme d’une codification. Il s’avère que cette classification n’est
plus appliquée par l’office.
Le règlement (article 6) précise également que «
Les demandes en instance et les demandes ajournées
font l'objet d'une réunion spécifique de la commission d'attribution, au minimum annuelle, afin de
réexaminer l'ensemble de ces dossiers, même en l'absence de faits nouveaux
». Cette réunion de la
CAL n’a
jamais lieu.
Sur ces deux derniers points, le règlement intérieur
de l’office
devrait donc être mis à jour.
Rapport d’observations
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Office public de l’habitat de Douarnenez
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18/51
4.4.4.
La commission d’attribution des logements (CAL)
Le fonctionnement de la commission
4.4.4.1.
La commission d’attribution des logements de l’OPH de Douarnenez est composée de
six membres,
conformément au règlement intérieur adopté en 2009. La commission se réunit régulièrement, en
moyenne une fois par mois.
L
’
article L. 441-2 du CCH précise que la commission est composée de trois catégories de membres :
«
…
de six membres
[administrateurs de l’OPH]
qui élisent en leur sein un pré
sident …
…
En outre, le maire de la commune où sont implantés les logements attribués, ou son représentant,
est membre de droit des commissions d'attribution. Il dispose d'une voix prépondérante en cas
d'égalité des voix …
…
Les présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de
programme local de l'habitat ou leurs représentants participent à titre consultatif aux travaux de ces
commissions pour l'attribution des logements
…
où ils s
ont territorialement compétents …
»
L’examen des
comptes rendus des dernières commissions
de l’office
montre que les communes
n’y
sont pas représentées. Il en est de même pour la communauté de communes du Pays de Douarnenez
portant le seul PLH du territoire. S
es représentants n’étaient jamais invités.
Selon l
’article
R. 441-9 du CCH il y a au final sept membres avec voix délibérative dans la
commission : six
élus de l’office et un
représentant de la commune où est situé le logement attribué.
En l’absence d’invitation du maire de la commune concerné, ou de son représentant, les
décisions des
CAL avant avril 2013 étaient
entachées d’irrégularit
és et les attributions réalisées juridiquement
contestables.
Le directeur de l’office a indiqué lors de l’entretien préalable que ces différents représentants seront
dorénavant conviés. Tel a été le cas en avril 2013 pour la commune de Douarnenez.
L’act
ivité de la commission
4.4.4.2.
Indépendamment de débats tenus lors des réunions, les procès-verbaux établis par la commission sont
sommaires.
Ils se limitent à une liste de logements affectés du nom retenu par la commission. Parfois plusieurs
noms apparaissent, classés selon un ordre de priorité
, selon un classement opéré après l’analyse des
dossiers par les services et validé en CAL
. Les comptes rendus n’indiquent pas le nombre de
demandes initiales pour chacun des logements, si des demandes ont été écartées et les raisons des
attributions et des classements opérés. Ils ne comportent aucun élément justifiant du motif de
l’attribution et donc des critères utilisés pour départager les postulants
et ne restituent pas le détail des
votes.
En revanche, avec la convocation à la CAL suivante, des informations sont données sur les suites des
propositions traitées lors de la CAL précédente.
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19/51
Conformément aux dispositions de l’article R
. 441-9 du CCH, l
a commission d’attribution rend
compte de son activité annuelle au
conseil d’a
dministration une fois par an.
Toutefois, ces rapports interviennent parfois tardivement dans
l’année
(novembre 2010 pour 2009 et
octobre 2011 pour 2010) et sont également sommaires.
D’
une demi-page, ils
n’analysent pas les refus
tant en ce qui concerne leur nombre et les causes. Cette
analyse, au moins semestrielle, est pourtant prévue dans la CUS (titre 2 ch. 3
–
suivi activité de la
CAL). I
ls n’indiquent pas non plus
la répartition des demandes
. Enfin, ils ne justifient pas l’ex
amen
par la CAL
d’une seule
demande par logement pour une majorité des attributions.
Le rapport annuel sur l’exercice 2012, présenté en conseil d’administration au moment du contrôle de
la chambre en
mars 2013, s’est enrichi d’une page de tableaux
.
4.4.5.
Les attributions de logements
Les candidatures proposées par le service de gestion locative
4.4.5.1.
La présentation des dossiers en CAL est dynamique et complète. Elle s’appuie directement sur l’outil
départemental de suivi (
Immoweb
) depuis quelques mois, via internet et une projection sur grand
écran.
Sur la période observée (2009/2012), l’office a reçu en moyenne 345 demandes par an. Il a attribué
une moyenne annuelle de 203 logements et constaté 150 refus par an.
Cette dernière donnée est très variable
selon les années. Un refus d’un demandeur entraîne l’accord
pour le demandeur suivant sur le même logement, selon le classement éventuel retenu en commission.
Malgré les dispositions du règlement intérieur et le rappel effectué dans le rapport annuel de la CAL
du 29
mai 2009, l’office ne dispose pas d’assez de candidats pour proposer trois postulants à
chaque
attribution de logement. L’
article R. 441-3 du CCH dispose que «
Sauf en cas d’insuffisance du
nombre des candidats, les commissions examinent au moins trois demandes pour un même logement à
attribuer
».
Pour 80 % des logements attribués en 2012, une seule demande a été présentée.
L’annexe
2 montre
qu’il y a eu que 3
% des logements attribués
18
en 2012 en présence de 3 candidatures ou plus. Cela
signifie que la région de Douarnenez n’est pas un territoire tendu en matière de logement social
.
La pratique de sélection des candidatures examinées par la CAL doit être mieux formalisée et ne pas
privilégier les demandeurs les plus récemment inscrits. Ainsi est-il possible de multiplier les cas où
plus d’un demandeur serait proposé à la CAL par le service de gestion locative comme le montre
l’analyse réalisée supra portant sur les demandeurs les plus anciens de la base de l’OPH.
L
’attribution
doit rester
une mission de la commission, le service de l’office ne devant pas se
substituer à elle en présélectionnant les dossiers.
En outre, en l’absence de proposition de logement
, certains demandeurs pourraient intenter des recours
en l’absence de répons
e à leurs demandes après un délai anormalement long.
18
Une seule candidature dans 80 % et 2 candidatures dans 15 % des cas.
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20/51
A défaut
d’information sur le sujet
, la chambre
a évalué l’imp
act des refus sur une année. En 2012,
36 %
des demandes acceptées en commission n’ont pas été confirmées
19
. En conséquence, 28 %
(86/204
20
) des logements proposés
n’ont pas été attribués
immédiatement et ont dû être présentés lors
d’une CAL suivante.
Une meilleure connaissance des raisons de refus rendrait l’office plus performant
puisque ces derniers
génèrent beaucoup de travail inutile des services et de sa commission.
Le détail des attributions de la CAL
4.4.5.2.
Le nombre d’attributions de la commission est
en légère baisse sur la période (-3 %
). Il s’établit à 203
en moyenne annuelle sur la période examinée. Sur ce périmètre, 25 % des attributions sont des
mutations au sein du parc social, en baisse sur la période. Le nombre de petits logements attribués sur
la période (T1/T2
–
31 % des attributions) est en progression rapide.
Le dispositif du contingent préfectoral
n’a concerné a
ucun logement sur la période 2009/2012 au sein
de l’OPH de Douarnenez
.
Dans le cadre de la loi DALO (droit au logement opposable), le préfet désigne un organisme bailleur
disposant de logements correspondant aux demandes reconnues comme prioritaires par la commission
ad-hoc. Ce dispositif a concerné 6 demandeurs (0,4 %) sur la période.
Un accord collectif départemental a été signé entre les opérateurs de logements sociaux et la préfecture
pour la période 2009/2011. Il prévoit, comme objectif annuel pour D
ouarnenez Habitat, l’accueil de
39 ménages en difficulté « socio-économique » (34) ou à «
difficulté d’habiter
» (cinq).
Les tableaux de bord du directeur général montrent une efficacité décroissante pour la dernière
catégorie. Au final, les attributions réalisées couvrent 31 %
de l’objectif
global affiché sur ces trois
années.
L’analyse des
comptes rendus
des CAL met en évidence que le tableau d’attribution de la CAL
précédente, joint à chaque compte rendu, présente des différences avec le compte-rendu de la
précédente CAL, non pas au niveau du nom des attributaires, ces derniers étant classés selon un ordre
de priorité et pouvant se désister, mais au niveau de la liste des logements attribués.
En effet, sur les 216 logements attribués lors des 12 CAL de 2012, cinq logements ont été attribués
hors CAL.
Le service de gestion locative précise que ces logements se sont libérés à la suite de mutations
acceptées lors de la CAL. Libérés, ces logements ont été attribués hors commission à des demandeurs
qui étaient positionnés sur ce type de logement lors des CAL précédentes.
Cette pratique, louable en termes d’efficacité, contourne les prérogatives de la CAL. La commission
devrait pouvoir anticiper ces évènements ou les entériner.
Dans sa réponse le directeur indique que les procès-verbaux et les rapports annuels de la commission
d’attribution de logements seront étoffés.
19
Du fait du refus ou de la non-réponse des demandeurs.
20
En 2012, le chiffre officiel est 204. Toutefois, 216 attributions sont relevées dans les CR des CAL de l’année.
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21/51
Les baux signés par l’OPH
4.4.5.3.
La chambre
a analysé 32 baux signés par l’OPH suite
aux CAL de novembre 2011 et décembre 2012.
Un dossier a été attribué à la CAL du 7 décembre alors que le bail était déjà signé (29 novembre 2012)
pour une occupation à compter du 1
er
décembre 2012. Les services ont fait valoir une urgence de
placement, ce que ne mentionnait pas le tableau de suivi de la CAL.
La commission d’attribution pourrait entériner officiellement ce
s choix dans ses comptes rendus.
D’a
utres observations ponctuelles sont relevées. Dans plusieurs dossiers où le bail est signé par des co-
locataires, les signatures ne sont pas toutes précédées de la mention demandée dans le formulaire de
bail
« bon pour engagement solidaire »
. Dans un cas, cette mention est complètement absente pour les
deux co-
locataires. Dans deux autres cas, l’u
n des co-locataires
n’a pas signé le bail solidaire établi à
son nom et un logement est attribué à une personne qui a un bail à un nom différent de celui de sa
candidature en commission.
4.5.
La politique des loyers
4.5.1.
Les modalités d’
évolution
Les modalités d'augmentation des loyers du secteur HLM sont encadrées par l'article L. 442-1 du code
de la construction et de l'habitation.
Depuis le 1
er
juillet 1987, la délibération annuelle fixant le montant des loyers doit être transmise au
représentant de l’Etat dans le département «
deux mois avant son entrée en vigueur
», en vertu des
dispositions de l’article L. 442
-1-2 du CCH.
Or, les délibérations du CA des 21 octobre 2011 et 26 octobre 2012 indiquent «
que la décision
concernant l’évolution des loyers doit être décidée par le C
onseil deux mois au moins avant sa mise
en application
». Cette rédaction diffère de celle de l’article L. 442
-1-2 précité et confond la date du
vote avec celle de la transmission à la préfecture.
En outre, l’application des délais n’est pas respectée. S’
agissant des exercices 2009 et 2010, une
première délibération a été prise environ six
mois avant la date d’application de la majoration du taux
proposé, en respectant le délai de deux mois susmentionné. Elle
a été suivie d’une deuxième
délibération pour moduler l’augmentation votée, avec des taux pouvant être supérieurs au taux moyen
décidé six mois auparavant. Ces délibérations sont intervenues seulement un mois avant la date
d’application de la hausse des loyers et n’ont été transmises aux services préfectoraux respectivement
que trois semaines et 15 jours avant leur application, soit en-deçà du seuil de deux mois précité.
Il en est de même pour la transmission des délibérations relatives aux hausses de loyers en 2012 et
2013, le retard observé étant cependant moindre.
4.5.2.
Le rythme d’augmentation des loyers
La loi du 29 décembre 2010 prévoit que les loyers des logements HLM ne pourront, jusque fin 2013,
subir des hausses supérieures à l'application de
l’
indice de référence des loyers.
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22/51
Jusqu’en 2011, l’office faisait évoluer le montant des loyers au 1
er
juillet puis au 1
er
avril. Depuis
2012, l’office s’est aligné
sur les pratiques habituelles des organismes HLM en retenant une
augmentation au 1
er
janvier, se calant ainsi à la fois sur la date de révision de l'APL et sur celle de
révision du maximum des conventions de l'APL (redevances et loyers plafonds).
Les augmentations décidées par l’office respectent les plafonds légaux. Elles restent d’ailleurs bien en
deçà de ces seuils.
Aussi, selon le bilan conjointement établi par la
DREAL de Bretagne et l’association ARO sur le
logement social, le loyer mensuel moyen de Douarnenez-Habitat au 1
er
janvier 2012 (4,44
€
/m²) était
l’un des plus faibl
es de la région, 12 % en deçà de la moyenne relevée.
Enfin, les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité (SLS) sont codifiées aux
articles L. 441-3 et R. 441-
19 et suivants du CCH. L’objectif de ce dispositif est d’imposer un
complément de loyers aux foyers dont le revenu dépasse
le seuil d’attribution des logements sociaux.
Le paiement n’est imposé qu’au
-delà de 120 % de ce seuil.
Selon les données de l’office, 21 locataires étaient concernés par ce dispositif en 2012, soit 1,5
% des
locataires. Au niveau national, 4 % des locataires acquittaient un surloyer.
4.6.
Le risque locatif
4.6.1.
La vacance de logements
Les loyers constituant la ressource quasi-exclusive des offices, la gestion des impayés et de la vacance
constitue un axe stratégique de la gestion locative.
Le taux de vacance global est de 5,7 % en 2012. En forte progression depuis 2007, il est supérieur au
taux médian des offices en 2011 (4,6 % - cf. DIS 2011).
L’annexe
3 montre la progression sur les
quatre exercices analysés (+ 63 %) avec de fortes variations annuelles. En moyenne annuelle, la
vacance représente 75 logements.
Le taux est impacté par un projet de démolition acté en 2009, mais pas encore finalisé, et qui concerne
un bâtiment de 38 logements, progressivement libéré.
Le taux de vacance corrigé de ce nombre de logements est de 3,4 % en 2012. Il est en progression
rapide, comme le taux de vacance de plus de trois mois.
Selon les données du DIS 2011, les pertes totales liées aux vacances représentaient 5,7 % des loyers
perçus (hors projet de démolition), au-delà de la médiane des offices cette même année (4,9 %).
Le coût de la vacance progresse de 18 % sur la période. Le directeur explique cette situation par la
conjonction de plusieurs facteurs : déclin démographique, baisse du nombre de candidats, hausse du
niveau d’exigence des demandeurs, plus
grande mobilité des locataires et restitution des logements qui
nécessitent une remise en état plus coûteuse et d’une durée plus
longue.
En incluant les logements prévus à la démolition, c
ette baisse des revenus pour l’office a impacté
directement le résultat d’exploitation. L’office
estimait le coût des vacances à 303 000
€
en 2011
21
.
21
Pages 7 et 33 du dossier individuel de situation en 2011 page 33.
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23/51
Pour faire face à cette progression de la vacance, l’office a
décidé de renforcer le service de gestion
locative (
augmentation du temps de travail de l’
agent concerné) et de mettre en place à compter de
2011 une ligne budgétaire annuelle pour des travaux supplémentaires
d’entretien
des logements
vacants les plus anciens (40 à 50
k€
).
L’office envisage
, dès 2013, des travaux dans certains de ses logements, assez grands (type T4) qui ne
trouvent pas de preneurs, pour les adapter en les transformant, en type 2 par exemple, pour les louer ou
les vendre. Cette opération
n’étai
t pas encore budgétée mi 2013.
4.6.2.
Le taux de rotation
Le taux de rotation
22
(ou de mobilité) est en progression.
Le directeur l’explique par
le manque de
candidats externes sur les logements ouverts à l’attribution.
En 2011, la médiane des offices
s’établissait à 10,8
% en comptabilisant les mutations internes (8,3 % sans).
2009
2010
2011
2012
Evolution
Nombre d'états des lieux
195
227
217
207
6 %
Nombre de logements de l'office (hors foyers)
1 584
1 584
1 600
1 618
1 %
Taux de rotation (avec mutation)
12,3 %
14,3 %
13,6 %
12,8 %
5 %
Sources
: tableaux de bord de la direction générale de l’OPH de Douarnenez
4.6.3.
Les impayés
Le montant des impayés
4.6.3.1.
L’
annexe 4 présente
l’évolution des impayés et
l’importance des charges vis
-à-vis des loyers. Ces
dernières représentent en moyenne 12 % du montant du loyer.
Malgré une hausse régulière des loyers
de l’office de l’ordre de 1 à 2
% par an (cf. supra), les recettes
de loyers ne progressent que de 2 % sur la période 2009/2012. Cette évolution défavorable est
directement liée à l
’
augmentation du taux de vacance (cf. supra). En revanche, les charges augmentent
en moyenne de 3,5 %.
Compte tenu de la progression des restes à recouvrer sur la période (+ 20 %), les provisions pour
créances douteuses ont fortement augmenté (+ 63 %) en lien avec les dispositifs prévus dans la M31.
L
’office a
augmenté ses dotations annuelles (+ 7 %).
Au final, les admissions en non-valeur (Pertes sur créances irrécouvrables / c654) doublent sur la
période et s’établissent à 72
k€
en 2012.
Le niveau des créances impayées ne cesse de croître chaque année. Le montant total des impayés fin
2012 représente 8,9 %
des loyers et des charges, montant supérieur à la médiane de l’ensemb
le des
offices en 2011
23
(7,2 %).
Toutefois, le coût total des impayés reste peu élevé : 98
k€
soit 1,62 % des loyers et charges en 2012.
22
Par convention, le taux de rotation des logements est le ratio entre le nombre d’emménagements (ou d’états des lieux
établis) de l’exercice et le nombre de logements loués ou proposés à la location.
23
Source : dossier individuel de situation exercice 2011 page 31.
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24/51
La lutte contre les impayés
4.6.3.2.
L’action de recouvrement est
essentiellement une action du comptable public, même si le service de
gestion locative de
l’office démarche les locataires
concernés à la fois pour faciliter le recouvrement et
réduire de leur éventuel endettement.
Dans la charte signée en 2002 entre l’OPH et la trésorerie
, plusieurs actions étaient prévues dans le
cadre du recouvrement. Elles ne semblent plus appliquées :
-
«
autorisation permanente d'émission des commandements et des saisies jusqu'à
300 euros ; au-delà, les états de saisie sont transmis dans la quinzaine de jours suivant
leur réception ;
-
les dettes irrécouvrables, de plus de cinq années au 31 décembre de l'année précédente,
feront l'objet d'une présentation systématique en non-valeur ;
-
chaque année, le Trésorier rendra compte de l'évolution constatée au regard du
recouvrement et des moyens mis en
œuvre
pour ce recouvrement. Il y apportera les
commentaires appropriés à une bonne information des responsables de l'Office
».
L’office a mis en place une gestion des impayés destinée à uniformiser les démarches auprès des
personnes rencontrant des difficultés financières plus ou moins durables. En outre, pour lutter contre
les impayés, il
n’autorise pas de mutation au sein du parc en cas de dette l
ocative à son encontre.
En cas d’échec des démarches de recouvrement de l’office et du Tré
sor Public, Douarnenez-Habitat a
la possibilité de résilier le bail et, le cas échéant, de procéder à une expulsion du locataire. Sur la
période examinée, ont été recensés 89 dossiers en instance de poursuites, 18 résiliations de bail, mais
aucune expulsion, même si le concours de la force publique pour expulsion a été accordé à plusieurs
reprises.
En outre, l’office cherche à favoriser l’usage d
u prélèvement automatique et de
l’aide
personnalisée au
logement (APL). Cette dernière représente des montants qui n
’ont pas à être recouvrés puisque
directement versés à l’office par la caisse d’allocations familiales (CAF) dans le cadre d’un tiers
payant automatisé.
En matière de quittancement, la part de l’APL (38
%) est stable sur la période. En revanche, la part du
prélèvement automatique croît, passant de 53 à 57 %, et réduit les risques de retard de paiement.
Enfin, la redevance
d’enlèvement ordures ménagères était auparavant prélevée par l’OPH de
Douarnenez (240
k€
/ an - soit environ 5 % des loyers) avec les charges locatives, pour le compte de la
communauté de communes.
Ce dispositif, non conforme et non formalisé,
vient d’être
régularisé. Depuis le 1
er
janvier 2013, cette
redevance est directement perçue par la communauté. Cette disposition devrait réduire le montant des
impayés à gérer par l’office.
4.7.
La qualité de service
4.7.1.
Généralités
L’office, qui adhère à la démarche qualité de service de l’association des HLM de Bretagne (ARO),
disp
ose d’un service de proximité (3
agents) chargé d’assurer une présence
, un accompagnement des
nouveaux arrivants, de menues réparations et un contrôle du parc.
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La communication de l’office est réalisée via
un site internet détaillé
et une lettre d’information
semestrielle, diffusée depuis juillet 2012
. L’implantation du nouveau siège au cœur de la principale
cité du parc facilite les contacts avec les locataires.
Aucune cité de l’office ne dispose d’ascenseur. Aussi, les personnes à mobilité réduite doivent être
logées en rez-de-chaussée. Des travaux
d’aménagement sont toutefois prévus chaque année.
4.7.2.
La gestion des réclamations
Douarnenez-Habitat
dispose d’une base de suivi des réclamations de ses locataires. L’accueil de
l’office
les enregistre et les fait suivre aux services concernés, essentiellement la régie des travaux
(demande de travaux ou de réparations) et la gestion locative (problèmes de voisinage et de paiement).
Cette base a enregistré une moyenne de 3,28 réclamations par logement en 2012.
Ce nombre élevé est en forte baisse sur la période (- 9 %
). Ce n’est pas le cas des signalements relatifs
aux troubles de voisinage, en légère progression (+ 2 % - troubles, tapages, animaux), malgré une forte
baisse depuis 2010 (- 20 %).
L’analyse des données de cette base
montre que les suites données aux réclamations ne sont pas
rapidement actualisées, ce qui ne permet pas de vérifier les délais et les conditions d’intervention,
objet par ailleurs d’un indicateur de la CUS. Ainsi mi
-février 2013, le suivi des réclamations 2012
n’était pa
s disponible.
Un bilan réalisé en avril 2013 montre que sur 4 866 interventions (85 % de la base 2012) 202
réclamations (soit 4 %
) restaient en cours souvent en l’absence de mise à jour des dossiers.
De nombreuses données ne sont pas fiables ou sont mal renseignées.
C’est le cas des délais
d’intervention
. Sur les 553 réclamations (11 %
de l’extraction) ayant donné lieu à un ordre de service
(OS), près de la moitié (246) ne présente aucune date de réalisation ou indique une date de réalisation
antérieure à
la date de l’OS, empêchant tout évaluation
rigoureuse.
De même, sur les 2 120 réclamations ayant donné lieu à un bon de travail, plus de la moitié (58 %)
sont traitées le jour même, y compris pour des travaux importants. Il est donc vraisemblable que la
date d’enregistrement n’est pas
toujours
celle de la réclamation mais celle de l’intervention. D’ailleurs
plusieurs entreprises n’interviennent contractuellement qu
e certains jours de la semaine.
La formation des utilisateurs du logiciel et un suivi plus rigoureux des réclamations permettraient à la
direction de l’office de disposer d’un outil d’information
optimisé.
Dans sa réponse, le directeur indique que les données et le processus de suivi sont en cours de
fiabilisation.
4.7.3.
L’enquête de
satisfaction
L’enquête de satisfaction menée en
2011 auprès de 200 locataires
par l’association ARO Habitat
Bretagne met en évidence une amélioration de la perception de la qualité des services rendus par
l’office aux
occupants
depuis l’étude de 2008, la note globale passant de 7 à 7,4.
Douarnenez-Habitat se situe au-
dessus de la moyenne régionale de l’étude (7,2 –
sur 23 organismes).
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L’office progresse sur une g
rande partie des domaines audités sauf sur le fonctionnement des
équipements collectif
s. Les notes les plus faibles sont obtenues en matière de propreté et d’entretien
des espaces verts (5,9) et de traitement des troubles du voisinage (6), toutes les deux en progression.
5.
La gestion financière
5.1.
Le champ de l’analyse
Le précédent contrôle de la Miilos, dans ses principales observations du rapport de juillet 2009, avait
mis en évidence le manque de contrôle interne.
L
’insuffisance du suivi comptable et financier
est à nouveau observée
. D’après le directeur elle
s’explique pour partie
par les interventions d
’un
agent
dont l’office s’est séparé
par rupture
conventionnelle fin 2012.
A titre d’exemple, u
ne erreur (1,220
M€
) a fortement
impacté les produits d’exploitation des exercices
2011 et 2012 et donc les résultats. En conséquence, certaines données ont dû être corrigées pour
pouvoir réaliser infra une analyse financière sur des données fiabilisées.
5.2.
La gestion budgétaire
5.2.1.
Le débat d’orientation budgétaire
Conformément à l’article R. 423
-6 du CCH, le CA délibère sur les orientations générales du budget,
dans un délai de deux mois précédant l’examen de celui
-ci. Ce délai est respecté sauf en 2009
(trois mois).
Le document préparatoire fait le point sur un certain nombre de dossiers mais
n’est pas documenté
s’agissant des
projections
à moyen terme tant au niveau des programmes d’entretien que des
programmes de travaux. Il ne donne pas non plus lieu à débat
au sein du conseil d’administration.
5.2.2.
Les documents budgétaires et les comptes financiers
Le contenu des documents budgétaires, fixé par
l’article R. 423
-13 du CCH et précisé par
l’
arrêté du
26 janvier 2009,
n’est
pas r
especté par l’office
.
En effet, les budgets ne présentent qu’un état développé des dépenses et des recettes sans les colonnes
des réalisations des exercices N-2 et estimations N-1. De plus, le tableau synthétique et les cinq
annexes prévues étaient omis. Pour 2013, la présentation du budget
est conforme à l’arrêté susvisé
mais
un certain nombre d’annexes n’ont pas été
renseignées
24
.
De même, les comptes financiers 2009 à 2012 ne comportent pas
l’annexe V structurée autour d’une
vingtaine de tableaux et les annexes VI à X, XV et XVI
25
. Quand certains tableaux sont présentés, ils
ne sont pas renseignés (état des créances, état des clients douteux).
24
Il s’agit du vote du tableau de suivi des stocks de terrains et immeubles, du tableau prévisionnel des effectifs rémunérés,
de la situation des autorisations de programmes et crédits de paiement, de la fiche récapitulative prévisionnelle des
in
vestissements et de l’état récapitulatif des emprunts.
25
Cf. article R. 423-7 du CCH et instruction n°06-060-M31 du 14 décembre 2006 actualisée.
Rapport d’observations
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27/51
Pour le compte financier
2012, un certain nombre d’annexes issu
es du logiciel comptable de
l’ordonnateur ont été transmis en fin de contrôle.
Certaines ont été présentées en conseil
d’administration
mais sans être intégrées dans les comptes rendus des réunions.
Le compte financier annuel devrait préalablement être complété, en liaison avec le comptable public,
puis présenté au conseil d’administration par le directeur général pour être adopté.
L’absence de
nombreuses annexes
rend difficile l’analyse de nombreux domaines et conduit à
s’interroger sur la qualité et l’exhaustivité de l’information portée à la connaissance des élus
.
Les délais de transmission des comptes financiers au préfet du département ont été respectés (cf. R.
421-8 du CCH).
Ce n’est pas le cas de leur
envoi au ministre chargé du logement (cf. R. 423-28).
Cette omission qui a concerné tous les exercices en contrôle
a fait l’objet d’un courrier du mi
nistère
chargé du logement du 3 octobre 2012, rappelant à
l’office
ses obligations en la matière.
Dans sa réponse, le directeur indique que seules les annexes les plus pertinentes ont été présentées à
l'appui du compte financier 2012, lequel a d’ailleurs été transmis dans les temps au ministère du
logement via la plateforme Harmonia.
5.2.3.
Les taux d’exécution des budgets
L’article R. 423
-14 du CCH précise que «
… le budget est voté en équilibre réel lorsqu’il remplit les
conditions suivantes : les recettes et les dépenses sont évaluées de façon sincère
».
Si les taux d’exécution de la section de fonctionnement sont glob
alement satisfaisants, en revanche
ceux de la section d’investissement sont faibles,
respectivement de 43 % en dépenses et 24 % en
recettes, en moyenne sur les exercices 2009 à 2012.
Taux exécution des budgets
2009
2010
2011
2012
Moyenne
Investissement / dépenses
37,48 %
50,46 %
44,85 %
40,12 %
43 %
Investissement / recettes
17,30 %
20,50 %
26,82 %
31,52 %
24 %
Sources : comptes financiers et balance globalisée produite par l'office le 15 février 2013
Pourtant
l’OPH dispose dans la maquette du budget, d’une annexe
n°
3 permettant d’inscrire le
montant révisé des autorisations de programme et les crédits de paiements à ouvrir.
5.2.4.
L’affectation du résultat
U
ne différence importante entre le résultat d’exploitation arrêté par le conseil d’administration l
ors de
l’affectation des résultats le 6 avril 2012 et celui du compte financier 2011
a été observée.
Pourtant ce dernier est le document de référence pour l’ordonnateur et le comptable.
Résultat de fonctionnement - en
k€
2009
2010
2011
2012*
Affectation par le CA
949
711
1 567
Na
Adopté par le CA dans les comptes financiers
949
711
326
-776
Sources : délibérations de l’office –
* CF 2012 provisoire, déficitaire et non encore a
dopté à la fin de l’instruction
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28/51
La différence provient d’une
recette comptabilisée au seul compte 7011 pour un montant de 1,22
M€
correspondant à la vente d’immobilisations à Coataner sans contrepartie au compte de sortie des
ventes dans les stocks au compte 3323 et dont les conséquences ont été évoquées supra.
Les
écritures de régularisation de la vente ont eu lieu sur l’exercice 2012 par décision modificative
n° 3 du 21 décembre 2012 et ont déséquilibré, comme en 2011, les deux sections et le résultat.
Cependant, le solde des écritures a finalement rééquilibré le résultat sur les deux exercices.
5.3.
La révision des comptes
5.3.1.
L’état de l’actif et l’inventaire
L’état de l’actif est établi par le comptable. Il présente les immobilisations de l’office que ce dernier
décrit en interne dans un document appelé inventaire.
Ces deux documents n’ont pas fait l’objet des annexes VII et VII bis prévu
es dans les comptes
financiers, conformément à l’instruction comptable M31
26
, laquelle rappelle que la responsabilité du
suivi des immobilisations incombe, de manière conjointe, à l’ordonnateur et au comptable.
L’état de l’actif et l’inventaire établis en fin d’exercice 2012 ne correspondent pas.
D’une part, l’inventaire de l’office ne
mentionne pas les numéros
d’inventaire
, qui pourraient
d’ailleurs être
différents pour chaque composant de ses immobilisations, dispositif de ventilation des
biens
retenu par l’office et prévu à l’instruction de 2006
.
Au contraire, l’état de l’actif du comp
table décrit correctement les biens en détaillant les immeubles
dans leur ensemble, par composant. Toutefois, il ne comporte pas le montant des amortissements de
l’année, ni les amortissements antérieurs. La valeur nette des immobilisations présentées est
alors
égale à leur valeur d’acquisition.
Cette présentation, non
conforme à l’instruction comptable
, ne permet pas de comparer la valeur nette
des immobilisations avec celles inscrites au bilan du compte financier.
D’autre part, l’inventaire recense aux comptes des immobilisations corporelles un ensemble de
matériels qui date des années 1960 à 1980. Certains de ces biens ne devraient plus figurer à
l’inventaire d’autant que le déménagement récent de l’office dans des locaux
neufs a conduit au
renouvellement d’une partie des matériels de bureau.
Enfin, les immobilisations en cours sont comptabilisées au compte 23 et doivent faire
l’objet d’un
virement au compte 21 quand elles sont achevées, à des fins
d’amortissement notammen
t. Ainsi
plusieurs opérations terminées en 2011 ou 2012 auraient dû être transférées dans les comptes 21 et
commencer à être amorties, pour un montant de près de 4
M€
27
.
Dans sa réponse le directeur précise que la mise à jour de l’inventaire est en cours.
26
Instruction codificatrice n° 06-060-M31 du 14 décembre 2006
–
pages 9 et 10.
27
Il s’agit notamment des opérat
ions suivantes : 16 logements de Kermarron Phase 1 (1,5
M€), 14 logements à Kéridy
(1
M€), 4 logements à Kersudal (300
k€) et Réhabilitation de Kermarron phase 2 (1
M€).
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29/51
5.3.2.
Le provisionnement
La provision pour gros entretien (PGE) n’est pas constituée par l’office, en l’absence de
plan
pluriannuel
d’investissement
(cf. instruction budgétaire et comptable M31).
Les charges de cette nature sont à directement imputer au compte 61521 (dépenses de gros entretiens
sur biens immobiliers). Elles représentent une moyenne annuelle de 550
k€
dont l’importance
mériterait, pour les seuls travaux
28
pouvant faire l’objet de PGE, qu’ils soient prévus dans un plan
pluriannuel d’entr
etien.
A titre de comparaison, la médiane 2011 de la PGE pour l’ensemble des offices est de 386
k€
29
.
L’article R. 423
-71 prévoit que «
la provision pour créances douteuses de loyers doit être au moins
égale, après sa dotation de fin d'année, au montant des loyers échus depuis plus d'un an et non
recouvrés
».
Les annexes V (tableau 9) et IX (fiches 1, 2 et 3) du compte financier, relatives à l’état des créances, à
la ventilation par antériorité de ces mêmes créances et aux créances irrécouvrables, n’ont
pas été
renseignées par les services de l’ordonnateur.
Toutefois,
l’état des restes à recouvrer au 31 décembre
2011 présente des calculs conformes aux règles prévues.
Jusqu’en 2010 inclus, toutes les créances des locataires étaient comptabilisées en fin d’exercice en
créances douteuses au compte 416 (locataires douteux et litigieux), le solde du compte 4111
(locataires, exercices courant) étant nul. Cette comptabilisation
agrégée n’a pas permis de suivre
l’évolution respective des deux comptes
.
5.3.3.
La poli
tique d’amortissement
L’amortissement des biens et des subventions n’appelle
pas de remarque sous réserve des deux points
suivants.
Les tableaux d’amortissement des subventions d’investissement n’ont pu être produits.
D’autre part, l’office inscrit au c
ompte 4412 en produits à recevoir des subventions qui ne sont pas
recouvrées. Les soldes au 31 décembre étaient importants entre 2008 et 2010.
Il apparaît que c
es subventions sont certaines puisque qu’elles résultent de la décision d’octroi.
Cependant, les reversements
peuvent s’étaler sur plusieurs années
, en fonction des travaux réalisés et
dépendent directement du suivi réalisé par Douarnenez-Habitat.
Ces inscriptions prématurées ont pour effet de majorer le résultat. Le principe de prudence devrait
co
nduire l’office à ne pas inscrire ces recettes intégralement au moment de la décision
de
subventionnement
mais à les comptabiliser au fur et à mesure de la réalisation des conditions d’octroi.
28
Instruction codificatrice n°06-054-M31 du 13 novembre 2006 - page 211.
29
Page 7 « approche globale »du dossier individuel de situation exercice 2011.
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30/51
5.3.4.
Le rattachement des charges et des produits à
l’exercice
Aucun rattachement de charges n’a été effectué sur la période
avant 2012. Au compte financier 2012
un montant de 34
k€
a été enregistré au compte 408 (fournisseurs
–
factures non parvenues).
Les services ont produit la liste des factures de 2012 non mandatées au 24 janvier 2013. Près de
200 engagements sont relevés en fonctionnement dont des montants parfois élevés
30
.
Dans sa réponse le directeur indique que le rattachement des montants les plus significatifs sera mis en
oeuvre.
5.3.5.
Des comptes à régulariser
Depuis l’exercice 2008, le compte 418 enregistre un solde de produits non encore facturés concernant
des locataires pour un montant de 17,9
k€
qui devrait être régularisé.
En 2009 et 2010, les comptes 471 «
recettes à classer
» et 472 «
dépenses à classer
» affichaient des
soldes relativement élevés.
L’office n’a pu justifier
ces montants. Selon le comptable public, il
s’agissait
notamment de subventions encaissées avant
l’
émission des titres et de remboursements de
prêt avant mandatement.
Enfin, le suivi des intérêts compensateurs peut être amélioré.
L’article 38 de la loi
n° 94-624 du
21
juillet 1994 autorise les offices publics de l’habitat à constater en charges différées le montant des
intérêts compensateurs de certains emprunts à destination de la construction de logements.
L’analyse des comptes financiers montre que c
e compte
n’a
pas été mouvementé en 2009
et qu’u
ne
différence inexpliquée a été observée entre le stock des intérêts compensateurs au compte 16883 au
31 décembre 2011 (463
k€) et le tableau produit par l’office (395
k€
). Le comptable public a
également relevé une erreur de 112
k€
dans la comptabilisation des intérêts compensateurs de 2011
pour laquelle une régularisation a été demandée.
5.3.6.
Quelques
erreurs d’imputation
Les contrôles ont mis en évidence quelques
erreurs d’imputation.
Premièrement, en l’absence de vérification d’un certain nombre d’articles comptables, le compte
financier établi par le comptable public s’avère
parfois
différent de la comptabilité interne de l’office,
même si les grandes masses sont similaires.
Ainsi, pour les exercices 2011 et 2012,
l’office a confirmé des différences importantes dans
l’évolution de
s recettes de certaines rubriques : les surloyers, les recettes des foyers, les loyers
commerciaux, les loyers conventionnés (pour un montant global
de l’ordre
de 10 % des recettes
locatives).
30
Par exemple au c/6111 en hygiène et sécurité 3
k€, au c/6112 pour les espaces verts 9
k€, au c/6113 chauffage 27
k€, au
c/6114 nettoyage 20
k€ et au c/615 en entretien courant 64
k€.
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31/51
Deuxièmement, l’imputation de certains travaux ou de certaines prestations ne semble pas adaptée.
En effet, par délibération du
20 mai 2011, l’office a décidé de passer des marchés d’entretien pour
l’exercice 2011. Il s’agit de 3
lots dont les dépenses ont été imputées au compte 6152 : remplacement
des chauffe-bains pour 24
k€
, ravalement de trois cités pour 132
k€
. Sur ce même compte un
ravalement (cité Pouldavid) a été réimputé pour un montant de 45
k€
par mandat n° 1841 du
25 novembre 2011.
Or, les ravalements et le remplacement des chauffe-bains
sont des travaux d’amélioration d’éléments
indiqués comme composants imputés à l’actif. En conséquence, ils
devraient être imputés aux comptes
de bilan
comme le précise l’instruction c
omptable (M31, chap. 8, page 211).
A contrario, les assurances dommage-ouvrage des constructions ont été imputées au compte 2313.
L’arrêté du 13 décembre 2010 qui a modifié le plan comptable M31 a créé le compte 6162 pour
imputer «
l’Assurance obligatoire
dommage construction » avec effet au 1
er
janvier 2011.
Or, en 2011, par exemple, l’OPH a imputé au compte 2313
les primes pour un montant global de
29
k€
31
. Le compte 6162 n’a pas
été utilisé en 2012
32
alors que des constructions nouvelles avaient
débuté.
Troisièmement, le prélèvement sur le potentiel financier doit être imputé à un compte 62 (6282) et non
à un compte 63 (637) comme l'office l'a
mandaté au compte financier 2011 (190
k€
).
Dans sa réponse le directeur de l’office s’est engagé à fiabiliser
ces imputations, en liaison avec la
trésorerie.
5.3.7.
Les travaux en régie
L’office dispose de deux régies regroupant 25
% des effectifs : une régie de travaux (4 agents) et une
régie des espaces verts (2 agents).
Une partie de la maintenance et de l’entretien du parc de logements
et des abords des cités est assurée en régie.
Le compte 72 « travaux en régie
» enregistre habituellement la production immobilisée de l’exercice,
c’est
-à-dire les immobilisations créées par les régies
de l’office et réalisées pour elle
-même. Ce
dispositif, qui a vocation à valoriser le résultat de fonctionnement, n’est pas utilisé par l’office.
Sur
la base des réclamations et des besoins de l’organisme, les chefs des régies programment
leur
activité quotidienne et leurs agents reçoivent des bons de travaux.
L’analyse des emplois du temps des agents des régies et de la médiation montre que leur planning est
correctement renseigné, sauf pour les deux jardiniers, pour lesquels aucun rensei
gnement n’était
disponible.
C
ompte tenu de l’importanc
e des régies, un compte rendu annuel de leur activité à destination du
conseil d’administration devrait être intégré au rapport du directeur sur la gestion.
Dans sa réponse le directeur précise que le suivi des régies sera amélioré.
31
Correspondant à la construction de 14 logements à Kermarron et à de logements à Keriguy.
32
Soit 6 logements à Plogastel St germain, 7 rue JJ Rousseau à DZ et 7 dans l’ancienne agence pôle emploi.
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32/51
5.4.
L’a
nalyse financière
5.4.1.
L’analyse de l’exploitation
L’évolution des charges et produits
5.4.1.1.
Les annexes 5 et 6 présentent
l’évolution des charges, produits, résultats et capacité d’autofinancement
de l’office sur la période observée.
Entre 2008 et 2012, les produits de fonctionnement progressent de 2,9 %. Le montant total des loyers,
qui constituent la principale recette, augmente sur la même période de 2,1 %.
En 2011, le montant annuel moyen des loyers par logement, hors équivalent logement, soit 3 077
€
,
était très inférieur à la médiane
de l’ensemble des offices (3
559
€
)
d’ap
rès le DIS 2011.
De leur côté, les charges
d’exploitation progressent de 17,1
% sur la période, soit un rythme très
supérieur à celui des produits, générant ainsi sur la période un important effet de ciseaux.
Si les charges de personnel sont stables, celles relatives aux impôts et taxes ont augmenté de 14,6 %.
Dans le même temps, les charges relatives aux services extérieurs (maintenance, entretien, assurances,
honoraires,
…) progress
aient de 18,2 %.
Cette progression s’explique
par celle des dotations aux amortissements et provisions et, dans une
moindre mesure, par celle de la maintenance. Elle intègre également le prélèvement sur le potentiel
financier effectué en 2011 et 2012 évoqué infra.
Les dotations aux amortissements progressent de 24 % sur la période du fait d
’importants
travaux
d’amélioration
réalisés à compter de 2009 et de la construction du nouveau siège (3
M€
en 2010).
D’autre part, l
es dépenses relatives à la maintenance locative
et à l’entretien
, selon la définition
retenue au DIS, sont en légère progression (+ 5,6 %), la baisse relevée entre les deux dernières années
étant expliquée
dans le DOB 2013. L’office y rappelait que «
compte tenu du résultat 2011, et donc de
la diminution de notre capacité financière annuelle, la décision a été prise pour 2012, de solder les
marchés d’entretien et de réparations engagés en 2010 et 2011 et de ne pas lancer les opérations
nouvelles inscrites au budget 2012
».
Rapporté au logement,
le montant de la dépense de maintenance locative s’élevait à 643
€
en 2011,
valeur supérieure à l
a médiane pour l’ensemble des offices
(578
€
) et à celle relative au groupe de
référence auquel appartient Douarnenez-Habitat (593
€
).
En conséquence, les charges de structure qui regroupent les charges de personnel et les autres
dépenses d’exploitation
progressent également sur la période. Toutefois, selon les données du dossier
individuel de situation 2011, ces charges représentent 657
€
par logement en 2011, montant
légèrement inférieur à la valeur médiane du groupe de référence (686
€
).
Le potentiel financier
5.4.1.2.
Le potentiel financier est un concept introduit par la fédération des offices d’HLM qui distingue deux
types de potentiels. D’une part, le potentiel financier proprement dit qui constitue le reliquat de fonds
propres et/ou de ressources externes potentiellement affectable au financement des immobilisations.
D’autre part, le potentiel financier dit «
à terminaison des opérations
» qui tient compte du
déséquilibre éventuel des opérations en cours. Il permet donc de voir si l’OPH dispose d’assez de
fonds propres pour financer l’ensemble des opérations en cours.
Rapport d’observations
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33/51
Pour Douarnenez-Habitat, le potentiel financier à terminaison par logement varie fortement
(cf. annexe 6). Il est e
n forte baisse depuis 2009. D’un montant de 500
€
en 2011, il s’avère très
inférieur à la médiane des offices en 2011 (1 128
€
). Le potentiel financier avec PGE
de l’office
représente 586
€
par logement, valeur très inférieure à la médiane du groupe de référence (1 750
€
).
Selon l’article L. 423
-14 du C
CH, les organismes d’habitations à loyer modéré qui disposent d’un
patrimoine locatif sont soumis, en 2011 et 2012, à un prélèvement sur les ressources financières si, au
cours des deux derniers exercices comptables, leurs investissements annuels moyens sont restés
inférieurs à 50 % de leur potentiel financier annuel moyen sur cinq ans.
Ces prélèvements ont été conséquents pour Douarnenez Habitat, soit respectivement 190
k€
en 2011 et
115
k€
en 2012. Leur importance résulte
d’un potentiel financier m
oyen
élevé jusqu’en 2009 inclus
, le
calcul prenant en compte une moyenne sur les cinq derniers exercices
, mais aussi d’un volume
d’investissements trop faible par rapport aux ressources disponibles. D’ailleurs, les dotations et
réserves ont fortement progressé entre 2007 et 2011 (+ 78 %).
Ce prélèvement qui
s’élevait à
116
€
par logement en 2011 était parmi les plus importants réalisés en
Bretagne selon un bilan de l’association ARO Habitat Bretagne.
Toutefois, les données déclaratives utilisées pour le calcul du prélèvement ne sont pas celles du
compte financier. En effet, l
e montant du résultat de l’exercice 2011 indiqué dans le document
déclaratif (357
k€) diffère de celui relevé au compte financier de l’exercice (1 566
k€
- cf. supra).
L’autofinancement
5.4.1.3.
L’annexe
7
retrace l’évolution des soldes intermédiaires de gestion et de l’autofinancement entre 2009
et 2012, une fois corrigées les erreurs sur les résultats 2011 et 2012.
La forte baisse
des résultats de l’office
, et donc celle
de l’autofinancement d’
exploitation disponible
courant (- 61,6 %) sur la période,
résulte de l’effet de ciseau évoqué supra.
En 2011 et 2012
, l’autofinancement de l’exploitation représentait
8,2 % des loyers. Ce ratio était du
même ordre que celui de la médiane
de l’ensemble de
s offices (7,4 % selon le DIS 2011).
5.4.2.
La p
olitique d’investissement
- conséquences sur le bilan
L
’investissement
5.4.2.1.
La période 2009-2012
est caractérisée par un niveau d’investissement
en forte réduction et
qui s’élève
globalement à 13,4
M€
sur les quatre années (cf. annexe 8).
Un bilan présenté au bureau du 12 mars 2013, relatif à une cinquantaine de logements réalisés ces cinq
dernières années, montrait que le prix des travaux par logement varie entre 72
k€
et 108
k€
avec une
moyenne à 96,3
k€
, dont 30 % de fonds propres.
Les fiches de situation financière et comptable (FSFC) permettent
d’assurer le suivi
des opérations
d’investissement en comparant d’une part les prévisions avec les réalisations et d’autre part les
dépenses et les recettes pour rechercher un équilibre dans le temps et en fin de programme.
La chambre observe d’une part que l
a synthèse de ces fiches,
sous la forme d’
une annexe obligatoire
du compte financier, a longtemps été absente des comptes f
inanciers et d’autre part que la tenue d’une
grande partie de ces fiches manque de rigueur.
Rapport d’observations
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34/51
L
’analyse
des fiches de situation financière et comptable d
’une
trentaine d’
opérations en cours ou
récemment terminées met en évidence les insuffisances listées ci-dessous :
-
La plupart des opérations terminées ne sont pas équilibrées
33
, même quand elles ont été
clôturées
34
ou sont sur le point de l’être
;
-
Des dépenses sont mal prises en compte ou ne le sont pas du tout : TVA pour une livraison à
soi-même
35
, terrain
36
;
-
Des recettes sont omises totalement ou partiellement : cessions de terrains ou de locaux
37
,
affectation du 1 %
38
; ou ne sont pas encore encaissées malgré l’
avancement des opérations
(subventions d’investissement
39
) ;
-
La mobilisation est tardive ou a posteriori pour des emprunts importants et nécessaires au
financement des opérations
40
.
En effet, sur ce dernier point, des emprunts importants figuraient dans les tableaux de financement de
quatre opérations. Trois d’entre eux ont été mobilisés tardivement (opérations 105, 131 et 132, pour un
montant global de 1,2
M€
) laissant les opérations concernées très déséquilibrées durant plusieurs
années. Les deux autres emprunts (opérations 127 et 129, pour un montant global de 1,7
M€) n’ont pas
été signés avant la clôture des opérations. Le premier a été signé en mars 2013 (907
k€
). Le second
était en cours de préparation lors du contrôle et devrait être signé courant 2013.
A l’inverse, les trois emprunts de l’opération 116 (1,4
M€
) ont été mobilisés au moins une année avant
que cela soit nécessaire, générant des frais financiers inutiles.
Pour l’équilibre
de certaines
opérations précitées, l’office a sollicité son fonds de roulement et sa
trésorerie.
Pour assurer un meilleur suivi des opérations d’investissement, le directeur général
a lancé plusieurs
chantiers en 2013 :
-
Révision
de l’ensemble
des subventions accordées ;
-
Bilan du 1 % ;
-
Suivi des FSFC des opérations et clôture des programmes en équilibre.
Dans sa réponse, le directeur précise les corrections apportées depuis le contrôle de la chambre,
notamment le réexamen des fiches de situation financière et comptable. Neuf opérations soldées ont
été rectifiées et dix autres le seront avant la fin 2013. De plus, la gestion des emprunts a été revue.
Concernant la
maîtrise d’ouvrage, le directeur
précise que la mise en place d'un outil de suivi des
plannings améliore déjà le suivi des opérations.
33
Notamment les fiches n° 105, 106, 110, 114, 117, 127, 129, 131 et 312.
34
Conseil d’administration les 24 septembre 2010 et 9 décembre 2011.
35
Notamment les fiches n° 113, 116, 123 et 130.
36
Fiche n° 110.
37
Fiche n° 114, en attendant la vente de l’ancien siège de l’OPH.
38
La plupart des fiches analysées. Depuis plusieurs années, l’office ne reversait ni n’utilisait les fonds collectés, rassemblé
s
aux comptes 1321 et 1328, lesquels n’étaient pas débités. Le solde de ces deux comptes a atteint respectivement 388
k€ et
710
k€
fin 2011. En décembre 2012, l’office a décidé de régulariser la situation en commençant à reverser les fonds qu’il
détient à l’ANPEEC, organisme chargé de les gérer. D’autre part, l’office a également décidé d’affecter les fonds restants et
de ne plus collecter ces fonds à compter de 2013.
39
Fiches n° 116, 117, 127, 128, 131 et 132.
40
Fiches n°105, 127, 129 et 131 et 132.
Rapport d’observations
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Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
35/51
Les conséquences sur l’endettement
5.4.2.2.
L
’encours de la dette
a légèrement augmenté entre 2009 et 2012 (+ 3,9 %). Au premier janvier 2013,
l
a dette de l’office s’établit à
25
M€
. Elle est uniquement
constituée d’emprunts à t
aux fixe ou au taux
du livret A.
Cette dette n’est
ni détaillée au compte financier, ni dans les documents budgétaires, contrairement
aux annexes prévues dans l’instruction comptable M31.
L’annuité de
la dette représentait 43,4 % des loyers à la clôtur
e de l’exercice 2011
(DIS), soit 1 400
€
par logement. Ce ratio était supérieur à la médiane du groupe de référence (1 259
€
).
L
a décision de souscription de tous les emprunts était l’une des prérogatives du conseil
d’administration
(CA) de l’office. Par une délibération du 22 mars 2013 évoquant la diminution de la
fréquence de ses réunions et la recherche d’une plus grande réactivité,
le CA a décidé de déléguer au
directeur général la possibilité de souscrire des emprunts inférieurs à 50
k€
.
Les conséquences sur le fonds de roulement et sur la trésorerie
5.4.2.3.
Comme le montrent les comptes financiers
de l’office
, le fonds de roulement se réduit fortement
(-3,1
M€
) sur la période analysée
41
. Il ne représentait en 2011 que 782
€
par logement contre 1 498
€
pour la médiane des offices.
En fin d’exercice, l’office
dispose
d’
une trésorerie élevée, sauf en 2010, et cela malgré la mobilisation
des emprunts parfois différée par rapport aux besoins. Fin 2012, elle représentait 4,8 mois de
quittancement, soit une valeur similaire à la médiane nationale en 2011 (cinq mois).
Les données rassemblées dans le dossier individuel de situation pour 2011 mettent en évidence que les
produits financiers représentent 1,4 % de la trésorerie moyenne
sur l’année
, valeur inférieure à la
médiane des offices (1,9 %).
6.
La commande publique
6.1.
Le contexte général
L’office n’est plus soumis aux règles du code des marchés publics depuis la loi
n° 2011-252 du 17 mai
2011
42
qui rend applicable aux OPH les dispo
sitions de l’ordonnance du 6 juin 2005. L’instruction
n° 12-007-MO du 17 février 2012 a précisé les conséquences de cette modification du cadre juridique.
Conformément aux articles L. 421-12 et R. 421-18 du CCH, le directeur général
« passe tous actes et
contrats au nom de l’office et le représente dans tous les actes de la vie civile
».
Par délibération du 21 octobre 2011, le conseil d’administration avait retenu de pérenniser la
commission «
d’appel d’offres
» et la commission «
des marchés adaptés
». Cette dernière, présidée
par le directeur général,
est constituée de 4 membres de l’office.
41
2012 : 0
M€
; 2011 : + 0,8
M€
; 2010 : - 2,3
M€
; 2009 : - 1,6
M€.
42
Loi Warsmann, loi de simplification et d’amélioration de la quali
té du droit.
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36/51
Pour les marchés de construction et de réhabilitation des logements, une «
commission de maîtrise
d’ouvrage
» a été mise en place de manière informelle pour discuter des projets et des travaux
envisagés. Pour les marchés de grosses réparations et d’entretien courant, les services techniques
listent leurs besoins en fin d’année. L’arbitrage se fait au moment de la réunion préparatoire à
l’élaboration du budget.
Au
ssi, le rôle de cette dernière commission mériterait d’être précisé.
La cellule « marchés
» est constituée d’un agent, chargé de la passation des marchés, de la publicité à
la notification des marchés. Il travaille en relation avec les services techniques pour la partie pièces
administratives et techniques et la comptabilité pour la partie exécution.
Les dossiers des marchés consultés lors de l’analyse sont bien tenus et globalement bien suivis.
L’office n’utilise pas de plate
-forme dématérialisée spécifique. Il
a adapté la trame d’un logiciel mis à
sa disposition en 2010 pour le format des pièces des marchés. Toutes les pièces sont dématérialisées et
mises à disposition de tous les services administratifs et techniques sur le réseau de l’office. La
dématérialisation est utilisée pour la publicité des marchés.
Les agents en charge de la préparation, de la passation et du suivi des marchés suivent très
régulièrement des formations.
6.2.
Le champ des contrôles
La chambre a vérifié 16 marchés sélectionn
és sur la base des listes annuelles établies par l’office dans
le cadre de l’article 133 du code des marchés publics, et passés selon les dispositions du code
ou de
l’ordonnance de 2005. L’échantillon représente environ 5,5
M€
de dépenses, soit près de la moitié du
montant des marchés notifiés et 25 % du nombre de lots ou marchés notifiés (47/187).
Les exemples qui illustrent les observations suivantes utilisent comme références les numéros de la
liste 1 à 47 de l’annexe
9.
6.3.
La gestion des marchés publics
6.3.1.
La passation des contrats
L’expression des besoins
6.3.1.1.
Le règlement intérieur en vigueur à l’OPH sur la période janvier 2008
-octobre 2012 prévoit une
consultation de trois prestataires pour les marchés de 4 à 10
k€
,
puis l’annonce dans un journal loc
al et
sur le site internet de l’Office pour les marchés de 10 à 50 k€
.
La forme de l’expression du besoin n’a pas toujours été respectée. L’analyse des achats en 2011 et
2012 montre, sur la base des exemples suivants, que la mise en concurrence
43
n’a pas é
té systématique
pour les commandes annuelles inférieures à 50
k€
:
-
le marché d’entretien des espaces v
erts avec un atelier protégé passé pour un an en 2009 et
2012 mais tacitement reconduit en 2010, 2011 et 2013 (16
k€
annuel) ;
-
l’entretien des logements
suite aux états des lieux (30
k€
de commandes cumulées en
2011), dont les prestations ont également été assurées par le même fournisseur en 2012 et
2013 ;
43
Publicité dans un journal local ou établissement de devis concurrents selon les seuils.
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37/51
-
la réalisation d’un bilan électrique effectué en 2011 (22 k€
) ;
-
le marché n° 46 (acquisition de trois véhicules
–
35
k€
) ;
-
la fin du programme des diagnostics de performance énergétique (6,5
k€
).
Les besoins sont néanmoins correctement évalués sous réserve des quelques cas suivants qui ont
nécessité un avenant important, parfois supérieur à 30 % du montant initial.
Ainsi la Préfecture a rappelé à l’office
le 22 juillet 2009
le principe d’égalité de traitement des
candidats et de transparence des procédures qui impose de ne pas apporter de substantielles
modifications au programme prévu lors du conco
urs de maîtrise d’œuvre du siège de l’office et de 14
logements (marché n° 18 - avenant de + 32 %
). L’office avait ajouté au projet des équipements
photovoltaïques et deux logements.
Pour le
marché de maîtrise d’œuvre
n° 35, le projet a été modifié (passage du HQE en BBC
44
) et une
mission complémentaire EXE
45
a été rajoutée après la première consultation des candidats aux
marchés de travaux en 2011. Ces évolutions ont conduit à une augmentation par avenant, de 27,50 %
du marché initial, le contexte de subventionnement de la région ayant été modifié entre-temps pour
favoriser les projets de type BBC.
La publicité et le dépôt des candidatures et des offres
6.3.1.2.
L’analyse des 162 offres reçues en réponse aux 47 marchés ou lots de l’échantillon retenu montre q
ue
l’office reçoit une moyenne de 3,45 offres par marché non alloti ou par lot. Toutefois, dans 23
% des
cas, il n’a reçu qu’une ou deux offres.
La publicité est parfois incomplète, notamment vis-à-vis des sous-critères de choix qui sont utilisés
dans l’a
nalyse des offres, comme le montrent les exemples suivants.
Premièrement, l’attribution des marchés
n° 19 à 34, n° 43, n° 44 et les lots du marché n°
37 s’appuie
de manière importante sur trois sous-critères non annoncés. Or, le critère « valeur technique » est un
critère qualitatif qui doit être suffisamment explicite et détaillé en amont pour informer les candidats
de la démarche de notation afin de garantir l’égalité de traitement des candidats ainsi que la
transparence des procédures. Le Conseil d’Etat
46
, mais aussi le Tribunal administratif
47
pour le marché
n°
22, considèrent, lorsque l’importance des sous
-
critères est susceptible d’exercer une influence sur la
présentation des offres ainsi que sur la sélection, qu’ils doivent être eux
-mêmes regardés comme des
critères de sélection en amont et ainsi être hiérarchisés ou pondérés.
Deuxièmement
, la publicité a été organisée durant une période qui n’est pas la plus propice pour
recueillir le maximum de candidatures. Il en a été ainsi pour les marchés n° 19 à 34 dont la date
d’envoi à la publication a été le 18 juin 2009 pour une date limite de réception des candidatures le 20
juillet 2009. La commission des « marchés adaptés
» de l’office du 16 octobre 2009 l’a d’ailleurs fait
observer pour le lot gros-
œuvre
n° 20, pour lequel aucune réponse
n’avait été reçue
.
44
Haute Qualité Environnementale à Bâtiment Basse Consommation.
45
EXE
entre PRO et DCE comprenant le dessin des détails constructifs des parois, planchers et toitures ; la définition des
principes d’assemblages
; l’établissement du quantitatif.
46
CE 18 juin 2010, commune de Saint-Pal de Mons.
47
TA de Rennes 2 mai 2012 n°1201479
–
Affaire Scoarnec/OPH de Douarnenez
–
Marché MAPA.
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38/51
Enfin,
la publicité des appels d’offres fixe la date limite de dépôt des candidatures ou des offres. Les
dates de dépôt sont constatées dans un registre ad hoc. Ce dernier est correctement tenu sous réserve
d’y préciser l’horaire de dépôt des documents. En effet, les avis publics d’appel à la concurrence
imposent habituellement un horaire limite particulier (16 ou 17 heures) mais le registre ne précise pas
l’horaire de dépôt alors qu’une bonne moitié des offres est
habituellement déposée le dernier jour.
La sélection des candidatures et des offres
6.3.1.3.
L’avis d’appel public à la concurrence précise les critères qui seront utilisés pour sélectionner les
candidatures et les offres concurrentes.
Les modalités de sélection des candidatures et des offres sont généralement réalisées dans de bonnes
conditions, sous réserve des observations suivantes.
Premièrement, l’OPH n’a ni harmonisé ni explicité les différentes règ
les de classement utilisées. Ainsi,
certains critères ont une utilisation qui est très variable dans le temps, parfois injustifiable.
C’est le cas du critère
de la valeur technique pour lequel des notes, parfois classées ex-aequo, ne sont
pas justifiées (cf. les 12 lots des marchés n° 37, 43 et 44). L
’analyse du critère technique est
décomposée en trois points (moyens humains, moyens techniques et adéquation du projet) affectés
chacun d’un nombre maximum de points. Toutefois, les notes techniques attribuée
s ne sont pas
justifiées par rapport à ces trois décomptes.
De même, la note du critère « valeur technique
» n’
est parfois pas justifiée. La note environnementale,
présentée initialement comme une composante de la note technique apparaît finalement comme une
note complémentaire. Son intégration dans la note relative à la « valeur technique
» n’est pas
compréhensible (cf. marchés n° 1 à 16). Cette note évolue entre les différents procès-verbaux de la
commission
d’appel d’offres des 17
octobre 2008 et 31 octobre 2008 (suite à la phase de négociation)
sur plusieurs lots
48
,
sans justification, modifiant le classement final pour plusieurs d’entre eux.
Enfin, pour trois de ces marchés (n°
6, 14 et 16), la commission d’appel d’offres n’a pas retenu la
dernière
proposition de l’analyse de l’architecte basée sur les critères prédéfinis
, sans expliquer les
raisons de ces choix.
Une telle pratique n’est pas régulière.
Deuxièmement, la méthode de notation utilisée pour les trois sous-critères de la valeur technique des
marchés n°
19, 25, 26, 28, 29, 31, 32 et 33 n’est pas pertinente. Toutes les offres sont en effet classées
ex-
aequo sur ce critère. Le choix s’est finalement porté sur l’offre la moins disante par une sélection
sur le seul critère prix, et non la mieux
disante via une sélection sur l’ensemble des critères.
Troisièmement, l’OPH utilise pour le critère financier plusieurs formules
49
différentes, notamment les
deux suivantes :
X = 10 x Po/P ;
X = successivement 10, 9, 8, 7 …
; les notes attribuées étant des notes successives
décroissantes, indépendantes de l’éc
art financier entre les offres.
Ce second type de notation déséquilibre les classements opérés puisque la différence de notation
reflète le rang de classement et non
l’écart entre l
es offres (cf. marché n° 35, 38, 39, 47, lot n° 1 du
marché 37, les 4 lots du marché n° 44).
48
Cf. marchés n° 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10 ,11 ,12 et 14.
49
Note (X) sur 10 points, dépendant des montants de l’offre (P) et des offres minimale
s (Po).
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39/51
Le lot 3 du marché n°
44 (d’un montant de 69
k€
) illustre bien cette problématique dans la qualité de
la notation. Ainsi, au niveau financier, un écart de 64
€
justifie la différence de notation d’un point
entre les deux premières offres. Ce même écart d’un point existe entre deux autres offres, pour un
écart financier de 25
k€
.
Quatrièmement, une erreur dans l’application de la pondération prévue au règlement de la consultation
(marché n° 38) a conduit à choisir le candidat qui aurait été classé second si la pondération officielle
avait été bien appliquée
50
.
Cinquièmement, si la
pondération n’est pas obligatoire en procédure adaptée
51
, elle est recommandée
au regard de l’information des candidats sur les critères d’attribution et les conditions de mise en
œuvre de ces critères, notamment si le prix n’est pas l’unique critère de cho
ix
52
. Pour faciliter le choix
de l’offre économiquement la plus avantageuse et garantir le respect des candidats, un des critères doit
être défini comme prépondérant.
Le marché de maîtrise d’œuvre
n° 35 en donne un bon exemple. Le règlement de la consultation fixe
trois critères de choix
: honoraires, qualité environnementale et disponibilité sans les affecter d’une
pondération ou d’une hiérarchisation. Ce n’est qu’au stade de l’analyse des offres qu’apparaît une
notation indicative pour chacun des trois critères allant de 5 à 9. Le récapitulatif produit un classement
ex-aequo des deux premières offres, sans justifier le classement final.
La notification aux sociétés candidates
6.3.1.4.
La notification aux candidats est correctement réalisée sous réserve des deux cas suivants.
Dans le cas du marché n°
46, l’information aux sociétés non retenues n’était pas nécessaire puisqu’il
s’agissait de simples demandes de devis ne relevant
pas
d’une procédure avec publicité préalable.
Concernant le marché n° 17, le candidat classé n°
1 dans le rapport d’analyse des offres
53
, mais
finalement non retenu (cf. supra), a demandé par courrier du 2 février 2009 les notations attribuées en
fonction des critères d’attribution ainsi que
le nom de
l’entreprise retenue et le montant du mar
ché.
L’OPH ne lui a communiqué que le prix de l’offre retenue. Or, il s’agissait d’une procédure formalisée
pour laquelle un règlement de la consultation avait arrêté deux critères pondérés : valeur technique et
prix. La réponse produite n’était donc que p
artielle.
L’information des candidats évincés constitue une obligation. Dans ce contexte, les motifs doivent être
suffisamment détaillés pour permettre au candidat de contester le rejet qui lui est opposé
54
.
6.3.2.
L’exécution des marchés publics
L’exécution des marchés publics appelle quelques observations portant sur l’absence de production ou
de réalisation de documents, sur le suivi des pénalités et des révisions de prix.
50
Pondération prévue - prix : 40 %, VT : 60 % - Pondération appliquée - prix : 45 %, VT : 55 %. Note finale du candidat
retenu avec la bonne pondération : 8,398, note finale du candidat 2
ème
avec la bonne pondération : 8,40.
51
CE 26/09/2012, GIE « groupement des poursuites extérieures » n°359389.
52
CE n°290236 du 30 janvier 2009, ANPE.
53
Notes du n° 1 Guiban (candidat non retenu) : VT de 10 points et prix de 9,52 points = total pondéré de 9,78 points. Notes
de Rousseau retenu par la CAO du 16 janvier 2009 : VT de 8,25 points et prix : 10 points. Total pondéré de 9,04 points.
54
CE 10 juillet 2009, Département de l’Aisne, n°
324156.
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40/51
Premièrement, les décisions
de reconduction pour les marchés d’entretien
n° 38 (exercices 2010 et
2011) et n° 39 (exercice 2013)
n’ont pas été retrouvées par les services. Pourtant l’article 1
-4 du
CCAP prévoyait que «
Si aucune décision n’était transmise dans le délai de trois mois avant la fin de
la durée du marché, la reconduction du marché était considérée refusée par le représentant du
pouvoir adjudicateur
». Or, les prestations du marché se sont poursuivies comme si les décisions de
reconduction avaient été établies.
Deuxièmement, certaines pénalités sont inapplicables soit
parce que le cahier des charges n’a pas
prévu de délais de livraison (cf. marché n°
46), soit parce que le calendrier de réalisation initial n’a pas
été retrouvé (cf. marché n° 45). Un tel calendrier permet pourtant de suivre le délai de réalisation des
différentes prestations et, le cas échéant, les dates de départ des pénalités prévues au CCAP.
En outre, pour le
marché de maîtrise d’œuvre
n° 35
, l’absence
des documents suivants ne permet pas
de disposer d’élément
s
pour la constatation d’éventuelles péna
lités de retard, lesquelles sont prévues
aux articles 9-2-1 et 9-2-2 du CCAP :
-
tableau de suivi des différentes phases d’études (art. 7
-4-1 du CCAP) ;
-
tableau de vérification des projets de décomptes et du décompte final (art. 7-4-2 du
CCAP) ;
-
d’ordres de
service du maître d’ouvrage pour marquer le point de départ des délais fixés
par le marché pour exécuter les éléments de mission (art. 7-5-2 du CCAP).
Troisièmement, le calendrier des travaux n’est pas mis à jour et les ordres de service de prolongation
ou d’interruption, ou de reprise des travaux
, ne sont pas toujours établis. Par exemple, pour les
marchés n°
1 à 17, des ordres de services n’ont pas été pris pour prolonger la durée des travaux. De
même, pour les marchés n° 24 à 34, des ordres de service
n’ont pas été
établis pour suspendre et
reprendre les travaux de ce marché toujours en cours lors du contrôle de la chambre.
Ce défaut de pièces n’est pas sans conséquence sur l’éventuelle application des pénalités et sur les
révisions de prix prévues au cahier des charges.
Il en est de même pour les marchés n° 42 et 44 pour lesquels la date de réception des travaux dépasse
la date de fin des travaux prévue par le marché.
Par ailleurs, le marché à bons de commande sur trois ans
pour l’établissement des
diagnostics de
performance énergétique (DPE)
prévoit un maximum qui n’a pas pu être respecté. Aussi, restait
-il plus
de 200 DPE à réaliser en fin de marché
. Mis en demeure par l’office de terminer sa commande,
l’entreprise n’a pu réaliser le service demandé. Les pénalités prévues n’ont pas été constatées ou
demandées. L’OPH a dû faire appel à un autre prestataire.
Quatrièmement
, l’office dispose d’un logiciel de suivi des réclamations lui permettant
de consigner les
interventions prévues dans le cadre de divers marchés publics dont certains ont été évoqués supra :
robinetterie, chauffage et VMC, réglage d’antennes TV.
Pour certaines de ces prestations, les
entreprises
disposent d’un délai minimal d’intervention dans le cadre d’une garantie de service.
Ainsi, pour les dépannages et la maintenance corrective de la robinetterie depuis 2012, les
interventions sont assurées toute l’année par l’entreprise sur simple demande de l’OPH dans les délais
suivants : 6 heures en cas d'urgence et 24 heures pour les réparations courantes (cf. Art 3-b du CCTP).
Le bilan annuel de la société montre qu’en 2012, sur 392 interventions, 19
% sont intervenues en plus
de 24 heures sans qu’aucune pénalité ne soit appliquée. Il en était de même en 2011. Le logiciel de
suivi de l’offi
ce met en évidence ces mêmes défauts sur 2012.
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D’autre part, une visite préventive de chaque logement est prévue chaque année. Si un programme
annuel est bien défini, il s’avère selon le même bilan sur 2012 que 227 logements (soit 14,6
% du
parc) n’ont pu être visités malgré le dispositif prévu au CCTP, notamment de rendez
-
vous via l’office
après avis de passage. L’office ne dispose d’aucun moyen de vérification des avis de passage de
l’entreprise. En outre, aucun «
engagement de taux de pénétration
» des visites n’est prévu. Dans ce
cadre, le contrôle de l’OPH sur l’entreprise est limité.
En matière de maintenance de la ventilation (VMC) et du chauffage,
l’office a mis en place un marché
en janvier 2011. En 2012, l
a production d’un bilan
annuel a été réclamée. Il montre un taux de
pénétration de 86 %, similaire à celui du contrat précité. Le cahier des charges prévoit une intervention
dans les 24 heures suivant l’appel, selon le moment de l’appel. Le logiciel de suivi des réclamations
met en évidence que 25 % des interventions (347/1378) ont été réalisées en plus de 24 heures sans que
des pénalités soient appliquées.
Pour le marché d’entretien des appareils de réception des télévisions du parc, le bilan annuel ne
précise pas les délais d’
intervention, mais seulement les durées, alors que des engagements sont pris
pour une intervention dans les 12 à 24 heures selon les cas. Pour ce dernier marché, le logiciel de suivi
des réclamations met en évidence que les deux tiers des interventions n’o
nt pas de durée et que sur les
27 qui sont renseignées, 8 sont réalisées en plus de 24 heures sans que des pénalités soient appliquées.
Enfin, l’office ne dispose pas d’une permanence permettant de relayer l’alerte à l’entreprise
hors
horaires ouvrables.
Dans ce contexte, la notion d’un délai d’urgence prévue dans les contrats paraît
peu appropriée et le cahier des charges mériterait d’être adapté aux réelles disponibilités de l’office.
Dans sa réponse, le directeur général
s’est engagé à mettre en œuvre
les trois recommandations de la
chambre portant sur les
conditions de publicité, les critères de sélection et les délais d'exécution.
Délibéré le 4 octobre 2013
Michel RASERA
Conseiller maître à la Cour des comptes
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7.
Annexes
Annexe 1
Objectifs stratégiques de la CUS
L’accès au logement
:
-
Accompagner le vieillissement des occupants ;
-
Accueillir tous les demandeurs en préservant la mixité sociale.
Le maintien dans le logement :
-
Accompagner les familles dans la résolution de leurs difficultés économiques et sociales ;
-
Développer un partenariat avec les services sociaux ;
-
Faciliter le maintien dans leur logement et l'autonomie des locataires âgés ou présentant
des difficultés de mobilité, par l'adaptation des logements à la demande.
La mobilité résidentielle :
-
Favoriser le
parcours résidentiel des locataires en maintenant le taux d’attribution sur
mutation actuel (26 %) et en réalisant au moins 1/3 d'attribution sur mutation dans les
programmes neufs ;
La prévention des impayés et des expulsions :
-
Pérenniser la "cellule de veille" pour une meilleure approche collégiale de difficultés
repérées et mettre en commun les compétences de divers partenaires afin d’essayer de
résoudre les problèmes de délinquances et de comportements déviants.
Annexe 2
Bilan des commissions d’attribution de l’année 2012
CAL 2012
Nb de logements
examinés en
CAL
Nb de
logements
non attribués*
Nb de refus
et de non
réponse**
Nombre de candidatures
proposées/logement
0
1
2
3 ou plus
Janvier
24
7
8
23
1
Février
26
10
12
24
2
Mars
28
1
3
1
24
3
Avril
29
10
16
1
22
6
Mai
21
7
9
19
2
Juin
29
6
16
1
22
3
3
Juillet
33
8
16
23
10
Août
25
5
7
23
0
2
Septembre
16
3
8
10
6
Octobre
23
11
17
15
7
1
Novembre
20
5
9
1
16
1
2
Décembre
28
13
12
22
4
2
Total
302
86
133
4
243
45
10
* : préavis annulés, logements globalement refusés, non réponse du
candidat, propriété d'un autre organisme
1 % 80 % 15 %
3 %
** : indépendamment du classement et du nombre de candidats
Source : Procès-verbaux
de la commission d’attribution de logements de l’office.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
43/51
Annexe 3
Evolution de la vacance de logements
2009
2010
2011
2012
Evolution 12/09
Nb de lgts gérés au 31/12 (y compris les foyers)
1 639
1 639
1 655
1 713
5 %
Nombre de lgts vacants au 31/12
56
67
88
91
63 %
Nombre de lgts vacants au 31/12 - hors prévisions de démolition
43
37
50
53
23 %
Nombre de lgts vacants concernés par le projet de démolition
13
30
38
38
/
Taux de vacance global
3,5 %
4,2 %
5,5 %
5,7 %
61 %
Taux de vacance hors projet de démolition
2,7 %
2,4 %
3,2 %
3,4 %
24 %
Nombre de logements vacants de plus de 3 mois
25
40
67
nc
Taux de vacance de plus de 3 mois
1,6 %
2,5 %
4,2 %
nc
Evaluation du coût de la vacance (en
k€
) / hors démolition
136
188
197
160
18 %
Sources
: tableaux de bord de la direction générale de l’OPH de Douarnenez et DIS 2011
Annexe 4
Evolution de loyers et des impayés
en
k€
2009
2010
2011
2012
Evolutions
Recettes des loyers (c704-c7047)
5 302
5 324
5 299
5 409
2,0 %
Charges récupérées (c703-c7732)
629
632
661
651
3,5 %
Recettes locatives
5 931
5 956
5 960
6 060
2,2 %
Rapport charges récupérées / loyers
11,86 %
11,87 %
12,47 %
12,04 %
1,5 %
Charges récupérables
636
631
697
nc
Différences sur charges
-7
1
-36
nc
Niveau des impayés de l'exercice N (au 30 juin N+1)
134
133
nc
nc
% des loyers et charges
2,3 %
2,2 %
nc
nc
Restes à recouvrer / comptes des locataires (c411 et c416)
448
485
510
539
20 %
% des loyers et charges
7,6 %
8,1 %
8,6 %
8,9 %
18 %
Provisions pour créances douteuses (c416)
254
306
348
415
63 %
Dotations aux prov. pour créances douteuses (c68174)
A
92
78
81
98
7 %
Reprises sur provisions pour créances douteuses (c7817) B
35
26
39
72
106 %
Pertes sur créances irrécouvrables (c654)
C
35
26
39
72
106 %
dont créances effacées / situations de surendettement
0
3
18
14
Coût des impayés locatifs
=
A+B-C
92
78
81
98
6,5 %
Impayés en % des loyers et charges
1,55 %
1,31 %
1,36 %
1,62 %
4,3 %
Sources
: Comptes financiers et DIS de l’office
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
44/51
Annexe 5
Principales recettes et dépenses de l’office
Dépenses (en
k€
)
2009
2010
2011
2012
Evolution 12/09
Charges d'exploitation
4 364
4 810
5 267
5 114
17,2 %
Consommations en provenance des tiers
160
198
184
210
31,3 %
Services extérieurs
1 233
1 358
1 668
1 457
18,2 %
Impôts, taxes et assimilés
739
804
915
850
15,0 %
Charges de personnels
804
811
769
802
-0,2 %
Dotations aux amortissements et provisions
1 383
1 605
1 684
1 716
24,1 %
Autres charges de gestion courante
45
34
47
78
73,3 %
Charges financières
972
824
832
893
-8,1 %
Charges exceptionnelles
22
8
37
56
/
Total des charges
5 358
5 642
6 136
6 063
13,2 %
Recettes (en
k€
)
Produits d'exploitation
5 976
6 021
6 083
6 151
2,9 %
Produits des ventes
0
0
0
0
/
Récupération charges locatives
629
632
661
651
3,5 %
Loyers
5 301
5 361
5 332
5 413
2,1 %
Production stockée
0
0
0
0
/
Subventions d'exploitation
0
0
8
2
/
Reprises sur amortissement et provision
35
26
39
72
105,7 %
Autres produits de gestion courante
11
1
13
13
/
Produits financiers
158
34
21
41
-74,1 %
Produits exceptionnels
174
299
386
307
76,4 %
Total des produits
6 308
6 354
6 490
6 499
3,0 %
RESULTAT
950
712
354
436
-54,1 %
Sources : comptes financiers
–
retraités pour 2011 et 2012 de l’erreur sur le résultat d’exploitation
.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
45/51
Annexe 6
Evolution du potentiel financier
Potentiel financier
2009
2010
2011
2012
Au 31 décembre de l'exercice (en
k€
)
3 156
829
1436
3 001
Au 31 décembre de l'exercice / par logement (en
€
)
1 926
506
868
1 752
A terminaison
1 551
1 342
828
nc
A terminaison / par logement
946
819
500
nc
Sources
: déclarations sur le prélèvement 2011 et données de l’office pour 2012 –
nc : non communiqué.
La présentation retenue dans le tableau ci-
dessus reprend les données communiquées par l’office lors du calcul du prélèvement
sur le potentiel financier
en 2011 et 2012. Les données ne sont pas corrigées de l’erreur relevée sur le résultat de l’office
(+1,220
M€
en 2011 et -1,220
M€
en 2012) qui se neutralise sur ces deux années mais qui aurait dû modifier également le calcul
du potentiel de ces exercices.
Annexe 7
Soldes intermédiaires de gestion de
l’office après retraitement pour 2011 et 2012
*
Soldes intermédiaires de gestion / en euros
2009
2010
2011
2012
Variation
Résultat de l'exercice
949 205
711 549
354 829
431 197
-54,6 %
+ Dotations aux amortissements, dép et proc c/68
1 232 574
1 855 446
1 795 938
1 783 569
44,7 %
- Reprises aux amortissements, dép et proc c/78
34 924
25 888
38 823
72 091
106,4 %
+ Valeurs comptables éléments d'actifs cédés, démolis c/675
0
0
0
0
- Produits de cessions d'éléments d'actifs c/775
2 400
9 276
1
7 000
191,7 %
- Quote-part sub inv virées au résultat de l'exercice c/777
151 262
182 844
189 323
196 544
29,9 %
CAF (PCG)
2 143 125
2 348 988
1 922 620
1 943 258
-9,3 %
- Remb emprunts locatifs
1 095 936
1 315 957
1 373 509
1 426 118
30,1 %
+ ou - variation intérêts compensateurs ou différés c/16883
0
0
0
0
- Dot aux amortis des charges d'intérêt compensateur c/6863
0
250 254
111 898
68 049
Autofinancement NET HLM (avec résultat except)
1 047 189
782 777
437 213
449 091
-57,1 %
Autofinancement courant HLM (exploitation)
1 049 458
684 466
277 229
402 775
-61,6 %
Sources
: comptes financiers de l’office, corrigés pour 2011 et 2012
- * : données provisoires pour 2012.
Annexe 8
Tableau de financement des investissements
EMPLOIS (en
€
)
2009
2010
2011
2012
Variation
Acquisitions d'éléments de l'actif immobilisé
4 381 488
4 223 503
2 635 040
2 169 009
-50,5 %
Charges à répartir sur plusieurs exercices
0
-250 254
-111 898
-68 049
Réduction de capitaux propres
16 626
39 231
0
26 326
58,3 %
Remboursement des dettes financières
34 435
1 780 501
1 555 916
1 766 150
Total des emplois
4 432 549
5 792 981
4 079 058
3 893 436
-12,2 %
RESSOURCES (en
€
)
2 009
2 010
2 011
2 012
Variation
Capacité d'autofinancement de l'exercice
2 143 125
2 098 734
1 810 722
1 875 209
-12,5 %
Cessions ou réduction de l'actif immobilisé
2 400
9 276
1
7 000
Augmentation des capitaux propres
694 607
479 007
303 287
223 222
-67,9 %
Augmentation des dettes financières
40 693
942 713
2 757 468
1 781 930
Total des ressources
2 880 825
3 529 730
4 871 478
3 887 361
34,9 %
Variation du fonds de roulement
-1 551 724
-2 263 251
792 420
-6 075
Sources
: Comptes financiers de l’office, corrigés pour 2011 et 2012
.
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
46/51
Annexe 9
Liste des marchés et lots de ces marchés, examinés par la CRC
N° du marché
Objet du marché
Intitulé lot
Montant
HT
Date signature /
notification
1
Construction du siège de
Douarnenez Habitat
Gros-
œuvre
690 900
02/02/2009
2
Charpente bois
34 500
30/01/2009
3
Bardage
67 712
30/01/2009
4
Etanchéité
142 211
30/01/2009
5
Menuiseries extérieures
153 000
30/01/2009
6
Serrurerie
89 206
30/01/2009
7
Portes sectionnelles
6 200
02/02/2009
8
Menuiseries intérieures bois
101 859
30/01/2009
9
Plafonds suspendus
23 000
30/01/2009
10
Revêtements de sols - faïences
50 000
30/01/2009
11
Peinture - revêtements muraux
30 693
02/02/2009
12
Electricité - courants faibles
82 944
04/02/2009
13
Appareil élévateur (ascenseur)
26 950
02/02/2009
14
VRD
241 263
30/01/2009
15
Plantations
17 675
30/01/2009
16
cloisons - doublages
75 870
23/02/2009
17
chauffage -plomberie - sanitaire
190 283
20/02/2009
18
Maîtrise d'œuvre
340 532
19
Construction de 14
logements BBC rue Ch.
De Foucauld
Terrassement - VRD
77 660
24/06/2010
20
Gros-
œuvre
508 243
28/06/2010
21
Gros-
œuvre
553 041
07/03/2011
22
Gros-
œuvre
23
Gros-
œuvre
530 137
23/10/2012
24
Charpente bois - menuiserie int.
260 000
24/06/2010
25
Etanchéité - isolation
46 984
24/06/2010
26
Menuiserie extérieure
78 267
25/06/2010
27
Serrurerie
79 573
01/07/2010
28
Cloisonnement - enduit plâtre
98 000
20/07/2010
29
Revêtements de sol
82 267
28/06/2010
30
Peinture
61 195
24/06/2010
31
Espaces verts
14 912
24/06/2010
32
Plomberie - sanitaire - chauffage
220 972
24/06/2010
33
Electricité
101 370
25/06/2010
34
Matériel pour métrologie
24 144
12/07/2010
35
Maîtrise d'œuvre
103 250
18-mars-08
36
Contrat entretien de la
robinetterie du patrimoine
Entretien
41 825
en 2008
37
Contrat entretien de la
robinetterie du patrimoine
Entretien
38 520
24/11/2011
38
Contrat entretien des
parties communes des
immeubles
Entretien
99 052
en
2008
39
Contrat entretien des
parties communes des
immeubles
Entretien
97 470
28/11/2011
40
Remplacement des
menuiseries extér. : cité
"Richepin"
Menuiserie
35 743
en 2010
41
Remplacement des
menuiseries extér. : cité
"Ilot Bernard"
Menuiserie
109 383
16/12/2010
Rapport d’observations
définitives de la chambre régionale des comptes de Bretagne
Office public de l’habitat de Douarnenez
- Exercices 2009 et suivants
47/51
42
Remplacement des
menuiseries : cité "Le
Carbont 46"
Menuiserie
163 613
05/12/2011
43
Peinture des cages
d'escaliers de diverses
cités
Peinture
51 317
en 2010
44
Travaux divers de
peinture
Peinture
105 977
14/07/2011
45
Acquisition d'un logiciel
de paye
26 772
05/09/2012
46
Acquisition de trois
véhicules
28 887
05/01/2012
47
Fournitures de mobilier
Siège
27 593
21/09/2010
Sources
: Liste des marchés publics de l’office –
article 133 du code des marchés publics.