CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES
Amiens, le 4
avril 2005
DE PICARDIE
LE PRESIDENT
Madame la Présidente,
En application de l'article L. 241-11 du code des juridictions financières et à l'expiration du délai
d'un mois fixé par ledit article, je vous notifie par la présente, le rapport d'observations définitives
de la Chambre régionale des comptes de Picardie sur la gestion de l'Office public d'HLM de Saint-
Quentin, auquel sont jointes les réponses reçues par le greffe de la Chambre.
Ces documents devront être communiqués par vos soins à l'assemblée délibérante de votre
établissement dès sa plus proche réunion, faire l'objet d'une inscription à l'ordre du jour de celle-ci
et être joints à la convocation adressée à chacun des membres de l'assemblée et donnera lieu à
débat.
Je vous rappelle qu'aux termes de l'article R. 241-17 du code des juridictions financières, les
observations définitives de la Chambre régionale des comptes sont communicables aux tiers dès
qu'a eu lieu la première réunion de l'assemblée délibérante suivant leur réception par
l'établissement.
Afin de permettre à la Chambre de répondre aux demandes éventuelles de communication des
observations définitives, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire connaître la date de
cette réunion.
Je vous prie d'agréer, Madame la Présidente, l'expression de ma considération distinguée.
Francis SALSMANN
Madame Marie-Odile LEFEVRE
ex Présidente de l'Office d'HLM
de Saint-Quentin et Présidente du Conseil
d'Administration de l'OPAC
142 bd Gambetta - BP 41
02101 SAINT-QUENTIN Cedex
RAPPORT D'OBSERVATIONS DEFINITIVES SUR LA GESTION
DE L'OFFICE PUBLIC D'HLM DE SAINT-QUENTIN
Rappel de la procédure
Par courrier du 7 novembre 2002, l'Office public d'HLM de Saint-Quentin a été informé,
conformément aux termes de l'article R. 241-2 du code des juridictions financières, de
l'engagement d'un examen de gestion à partir de 1996.
En application des dispositions de l'article L. 241-7 du code des juridictions financières, l'entretien
préalable a eu lieu le 15 janvier 2004 avec Mme Marie-Odile LEFEVRE et le 16 décembre 2003
avec Mme Maryse SEFIKA son prédécesseur.
Lors de sa séance du 4 mai 2004, la chambre a arrêté ses observations provisoires
communiquées aux ordonnateurs.
Un extrait de ces observations a été transmis à M. Pierre ANDRE, maire de Saint-Quentin.
Lors de sa séance du 6 décembre 2004, la chambre a examiné les réponses apportées par les
ordonnateurs et le maire de Saint-Quentin. Elle a arrêté les observations définitives qui portent sur
les points ci-après :
- Présentation de l'organisme
- Situation financière
- Tenue de la comptabilité
- Situation patrimoniale
- Gestion sociale
- Ressources humaines.
I - Présentation de l'organisme
L'office public d'HLM de Saint-Quentin disposait au 31 décembre 2001 d'un patrimoine de 5 060
logements dont 3 629 logements locatifs et 1 431 logements individuels.
Près de 4 000 logements sont situés en zone urbaine sensible.
Au 31 décembre 2002 compte tenu de cessions de logements, l'office ne dispose plus que de 5
047 logements.
En dehors de ce parc immobilier, l'office gère 19 locaux commerciaux, 1 156 m² de locaux
sociaux, 469 garages et possède une résidence pour personnes âgées de 80 logements, un foyer
pour adultes handicapés et 35 logements étudiants.
La chambre observe que l'office a obtenu sa transformation en OPAC par arrêté préfectoral du 19
août 2003 après avis favorable du conseil supérieur des HLM rappelant toutefois les réserves
émises par le préfet de l'Aisne sur la faiblesse de l'activité de construction.
La chambre a pris acte que la composition du Conseil d'administration de l'OPAC est intervenue
par arrêté préfectoral du 29 mars 2004 et que le Conseil d'administration de
l'office a continué à
se réunir jusqu'à cette date.
II- La situation financière (sur la période 1998 à 2001)
La section d'exploitation (annexe 1)
Sur la période examinée les charges d'exploitation ont augmenté moins rapidement (3,42 %) que
les produits
(7,77 %).
Les principales charges portent sur les dotations aux amortissements et les charges de personnel,
ces dernières représentant en moyenne 15,65 % des dépenses totales.
Les produits sont constitués pour l'essentiel des loyers et des récupérations de charges locatives
(81 % en moyenne) et des produits financiers correspondant à un portefeuille de 1 897 920 Euros.
En 2000, les produits financiers représentaient 4,6 % des loyers et 118 Euros par logement.
Les reprises sur amortissements et provisions ont régressé en 2001 de 38,61 % en raison de
l'imputation de dépenses de grosses réparations en section d'investissement alors qu'elles étaient
auparavant imputées, à tort, en section de fonctionnement.
Les impôts et taxes
En 2000, 91 % des logements étaient assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et le
montant de cette taxe représentait alors 567 Euros par logement.
En 2001, la dépense par logement a été ramenée à 422 Euros compte tenu des dispositions de la
loi n° 2000-1352 du 30 décembre 2000 qui prévoit un abattement de 30 % de la base d'imposition
à la taxe foncière des propriétés bâties des logements à usage locatif situés en zone urbaine
sensible.
Ces dispositions favorables à l'office sont cependant temporaires et s'appliquent uniquement au
titre des impositions 2001 à 2006.
L'évolution des résultats et de l'autofinancement
L'autofinancement net correspond aux ressources tirées de l'activité d'exploitation et restant à
disposition de l'organisme après remboursement des emprunts liés à son activité locative.
Jusqu'en 2001, l'office éprouve des difficultés à dégager un autofinancement suffisant en raison :
- des taxes foncières élevées (20,17 % du montant des loyers contre 11,50 % pour la moyenne
nationale),
- du coût de la maintenance,
- de la stabilité des loyers,
- de l'augmentation du montant des créances douteuses.
Certes, l'autofinancement réel pouvait être considéré comme plus important qu'il n'apparaissait
compte tenu de la pratique qui consistait, comme précédemment indiqué, à faire financer des
grosses réparations sur la section de fonctionnement.
Depuis 2001, la situation s'est améliorée sous le double effet de l'abattement de 30 % déjà signalé
sur les taxes foncières et la maîtrise des dépenses de maintenance. Après l'année 2001 qui a
enregistré un autofinancement exceptionnel, la situation est redevenue plus normale en 2002
(autofinancement de 760 263 Euros).
Mais une partie significative de cet autofinancement n'est pas générée par l'activité locative de
l'office, mais par le produit des cessions individuelles (65 logements vendus sur la période) et les
produits financiers.
Le résultat, bien que positif sur toute la période, provient pour une part non négligeable des plus
values sur cession de logements et des produits financiers. Le résultat net de l'exercice 2001, plus
important que celui des autres années, provient de ce que l'office a réalisé, cette année là, les
recettes prévues sans effectuer les dépenses correspondantes.
La chambre a pris note qu'en ce qui concerne l'augmentation du montant des créances
douteuses, cette situation est due au nombre plus important des résidants en situation de
paupérisation, qui engendre un accroissement des impayés. De plus, la loi du 29 juillet 1998
relative à la lutte contre les exclusions, instaurant la création d'un dispositif de prévention des
expulsions en cas d'impayés de loyers, tend à maintenir des débiteurs dans les lieux.
Enfin, le montant insuffisant de la provision pour créances douteuses inscrite sur les exercices
antérieurs a fait l'objet d'une actualisation compte tenu des éléments ci-dessus développés.
Le fonds de roulement
Le fonds de roulement net global est positif et se renforce en 2001 avec une progression de 48,14
% par rapport à 2000.
Cette situation s'explique par une forte mobilisation des financements au cours de l'année 2001,
accentuée par un résultat de l'exercice important ainsi qu'une faible consommation de la provision
pour grosses réparations.
Le potentiel financier à terminaison qui s'obtient en retranchant du fonds de roulement les
provisions pour risques et charges et les dépôts de garantie est satisfaisant puisqu'il
s'élève au
31 décembre 2001 à 8 145 000 Euros soit 1 610 Euros par logement mais cette situation doit être
relativisée au regard de la faible activité de construction.
En conséquence la trésorerie de l'office apparaît
importante, elle se situe en 2001 à 3 584,38
Euros par logement et représente en fin de période 11,9 mois de quittancement et 10,2 mois de
dépenses.
Cette situation confortable devrait permettre à l'office d'affecter ces moyens financiers au
financement des opérations
d'investissement sachant que celui-ci apporte moins de 10 % des
fonds propres à ces opérations.
La section d'investissement (annexe 2)
Les dépenses d'investissement ont diminué sur la période de 5,32 % alors que les recettes ont
augmenté sur la même période de 1,18 %.
La part des dépenses d'équipement (comptes 20, 21 et 23) représente en 2001 40,3 % de
l'ensemble des dépenses d'investissement (contre 49 % en 1998).
La moyenne des dépenses d'équipement réalisée par l'office sur la période 1998 à 2001 est de
44,28 %.
L'endettement
De 1998 à 2001 la dette est passée de 64 065 967 Euros à 69 576 794 Euros soit une
progression de 8,60 %.
L'office a procédé à une renégociation de ses emprunts suite à une disposition prise par l'Etat en
2000 en faveur des organismes HLM. C'est la raison pour laquelle il a remboursé par anticipation
plusieurs emprunts en 1999 à concurrence de 2 566 107 Euros.
Le niveau des annuités d'emprunts peu élevé qui s'explique par l'activité peu soutenue de l'office
était en 2001 de 966 Euros soit 37,1 % des loyers.
En conclusion la situation financière de l'office apparaît satisfaisante. Elle est toutefois fragile et
repose sur un équilibre artificiel résultant des produits des placements, de la vente de logements
et, certaines années, d'une inadaptation des dépenses par rapport aux recettes.
La chambre observe en outre que cette situation financière est le reflet de la
faible activité de
l'office.
Elle estime qu'une vigilance est nécessaire pour maintenir la situation financière de
l'établissement en raison d'un possible accroissement des charges lié à la transformation de
l'office en OPAC et de la cessation, en 2006, de la mesure relative à la taxe foncière sur les
propriétés bâties.
La chambre a pris note de la volonté de l'office de stabiliser les crédits de grosses réparations et
de gros entretien de manière à réduire le coût de maintenance qui affecte l'autofinancement.
III - La tenue de la comptabilité
La chambre constate que depuis plusieurs années les décisions budgétaires modificatives sont
adoptées par le conseil d'administration à une date particulièrement tardive.
Ainsi pour la période 1998 à 2001 la situation se présente ainsi :
Exercice
vote de la dernière délibération budgétaire réception en sous préfecture
1998
21 janvier 1999
28 janvier 1999
1999
21 janvier 2000
17 février 2000
2000
18 janvier 2001
26 janvier 2001
2001
18 janvier 2002
1er février 2002
L'office fait référence aux dispositions de l'article L. 1612-11 du code général des collectivités
territoriales qui lui sont applicables. Or, aux termes de ces dispositions, aucune modification
budgétaire ne peut intervenir au-delà du 21 janvier suivant la fin de l'exercice. En outre ces
modifications ne peuvent avoir pour objet que d'ajuster les crédits de la section de fonctionnement
engagés et de prendre en compte les opérations d'ordre.
Les délibérations relatives à ces modifications doivent être transmises au représentant de l'Etat au
plus tard cinq jours après le délai limite fixé pour leur adoption.
Ces règles n'ont pas été respectées par l'office.
La chambre estime que cette pratique conduit à adapter a posteriori le niveau des crédits
budgétaires aux dépenses effectives réalisées. Elle observe en conséquence que le conseil
d'administration prend acte des dépenses au mépris des principes budgétaires.
En outre, cette procédure réalisée à l'échéance extrême prévue par l'article L. 1612-11 précité
expose l'office à des dépassements de crédits.
C'est ainsi qu'au titre de l'exercice 2001 une somme de 213 582,91 Euros figurant au chapitre 66 "
charges financières " a été omise dans les régularisations effectives, entraînant un dépassement
de crédit au compte de gestion 2001 établi par le comptable.
Par ailleurs la chambre a observé que la présentation, chaque année au conseil d'administration,
d'un rapport comportant les éléments financiers de la gestion s'avère parfois différente du compte
financier même si le résultat final est identique.
La chambre rappelle la nécessité d'établir des documents homogènes afin de donner une image
fidèle des comptes au conseil d'administration.
Elle a pris note que l'office s'engage à l'avenir à respecter les dispositions réglementaires prévues
et à assurer une cohérence entre les états financiers de l'organisme et du comptable.
IV - La situation patrimoniale
Le plan de stratégie du Patrimoine.
La circulaire n° 2002-37 du 3 mai 2002 prévoit l'élaboration d'un plan stratégique du patrimoine
visant à fixer sur le long et moyen terme les options claires du patrimoine et permettre la définition
d'objectifs d'intervention sur l'ensemble du parc.
La chambre observe que ce document prévisionnel stratégique indispensable à l'évolution de
l'organisme n'est toujours pas établi.
Elle a pris note que trois phases sur quatre de ce PSP sont établies, la quatrième devrait l'être
prochainement.
les logements neufs
Avec 5 047 logements en 2002
contre 5 046 en 1998, l'office HLM de Saint-Quentin se
caractérise par une stagnation de son parc de logements.
Cette situation s'explique par la politique menée visant à favoriser la vente de logements
individuels de plus de 10 ans à leurs occupants et à procéder à des opérations de démolition
suivies de reconstruction.
Sur la période 1998 à 2002, 122 logements nouveaux ont été mis en service soit une moyenne
particulièrement faible de 24 logements par an,
124 logements ont été démolis et 65 logements
individuels ont été vendus.
Cette faiblesse d'activité semble liée
aux difficultés de l'office à constituer des réserves foncières.
La Chambre observe que l'office a délaissé une partie substantielle de son objet social en ne
présentant que peu de dossiers de demande de financement, qui ont, d'ailleurs,
obtenu des
suites favorables et bénéficié de subventions.
Ainsi de 1998 à 2002, 188 logements
(dont reconstruction) ont été subventionnés, soit une
moyenne de 37,6 logements par an.
Enfin l'office ne dispose pas en réserve de dossier susceptible de bénéficier de mesure ponctuelle
de financement lancé par l'état pour des opérations spécifiques.
Une étude prévisionnelle de réalisation a été établie pour la période 2002/2006 puis 2003/2007.
Ce document prévoit la réalisation dans les années à venir de 290 à 370 logements dont 150 à
200 en opération de démolition/construction.
Bien qu'une étude de faisabilité ait été établie en septembre 2003, ces opérations n'ont pas
encore donné lieu à l'élaboration de dossier de financement. Ainsi l'office, transformé en OPAC,
risque de ne pas être en mesure de livrer de logements à court terme.
La chambre note que l'office s'inscrit actuellement dans le cadre du nouveau contrat de ville de
Saint-Quentin en vue de la construction de pavillons et doit bénéficier de friches industrielles de la
ville de Saint-Quentin en vue de leur réhabilitation.
La chambre a pris note que, selon les ordonnateurs, depuis 2002 une action soutenue de
recherche de terrains constructibles a été mise en ouvre. Elle observe toutefois que si des études
prévisionnelles de programmation ont été établies, elles n'ont pas connu de concrétisation en
2004.
La réhabilitation
2 746 logements ont été réhabilités sur la période 1989 à 2001 soit une moyenne de 240
logements par an et près de 55 % du parc.
Cette réhabilitation a fait l'objet de financement " PALULOS ".
Toutefois à partir de 2001, l'Etat ayant diminué sa participation en zone urbaine sensible et en
zone franche, cette mesure s'est avérée défavorable à l'office, notamment sur une opération de
210 logements lancée cette année là.
La chambre observe que l'office en entreprenant son programme de réhabilitation tardivement
s'est privé de subventions à taux intéressant.
Elle prend acte que selon la réponse de l'ordonnateur le patrimoine restant à réaliser comporte
une bonne moitié de logements récents qui n'appelle pas de travaux pour le moment.
V - La gestion sociale
La population logée dans le patrimoine de l'office est de l'ordre de 15 000 personnes. Avec une
clientèle modeste en accroissement, l'office remplit un rôle éminemment social.
Il mène une gestion de
proximité soutenue grâce à
la mise en place depuis 1998 de quatre
antennes décentralisées et d'un personnel important (plus de 60 % des effectifs de l'office).
Il a fortement développé les actions de partenariat tant avec les institutions qu'avec les locataires.
La chambre observe toutefois que sur la période 1998 à 2001 le nombre de demandes de
logement a baissé (1 228 demandes en 2001 contre 1276 en 1998).
Cette situation s'est accentuée en 2002 avec une baisse de 4,40 % par rapport à 2001.
Néanmoins,
l'office parvient à une occupation pleine de son patrimoine ; le taux de vacances de
plus de 3 mois étant nul.
Le taux de rotation du patrimoine de 10,3 % en 2001 contre 10,1 % en 1998 est stable sur la
période.
Les loyers ont peu évolué sur la période 1998 à 2001, + 1,11 % en 1998 et + 1,47 % en 1999.
Conformément aux dispositions relatives à l'abattement pratiqué sur les taxes foncières, les loyers
ont été gelés en 2000 et 2001.
Le loyer mensuel moyen appliqué par l'office est de l'ordre de 216 Euros. Il résulte du fond du parc
ancien non encore réhabilité, des augmentations limitées pour le parc réhabilité et des
augmentations modérées de ces dernières années.
Les impayés
Jusqu'en 1998, les impayés représentaient environ 2 % des loyers et charges. A partir de 1998 ils
augmentent régulièrement et se situent en 2001 à 5,2 %.
La chambre a pris acte de la mise en place par l'organisme d'une cellule dont l'objectif est de
centraliser le traitement des dossiers contentieux ce qui a permis d'après l'ordonnateur de
constater une stabilité voire une légère régression des impayés.
VI - Ressources Humaines
Sur la période 1998 à 2001, les effectifs de l'office ont augmenté de 3,91 %. En 2002 les agents
sont au nombre de 137 (contre 128 en 1998).
La chambre observe une augmentation sensible des agents affectés à l'entretien et à la
maintenance du parc de l'office en raison du choix de l'office de privilégier la gestion de proximité
et la maintenance des logements.
ANNEXE 1
ANNEXE 2
Réponse de l'ordonnateur :
pio04040501.pdf