1/56
Date d’envoi à fin de notification : 03/11/2009
Date de communicabilité : 19/12/2009
ROD. 0449
RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
« LILLE METROPOLE HABITAT »
(Département du NORD)
SUIVI DE LA REPONSE DE L’ORDONNATEUR EN FONCTION
2/56
Résumé
Dans un contexte national où l’engagement conjoint de l’Etat et des collectivités locales se
trouve, depuis la loi instituant le droit opposable au logement (dite loi « DALO »), affecté d’une
obligation de résultat, la communauté urbaine de Lille (LMCU) a impulsé depuis 2005 la fusion des
offices municipaux de Lille, Roubaix et Tourcoing. L’office de Lille a absorbé les deux autres
entités, donnant naissance à un opérateur unique dénommé Lille Métropole Habitat, office public de
l’habitat de LMCU, compétent sur le territoire communautaire.
Ce nouvel office, LMH, est devenu un acteur majeur du marché du logement social avec
plus de 30 000 logements sur un total de 115 000 répartis sur le territoire communautaire. Pendant
la période 2003-2007, il a essentiellement concentré son activité sur la gestion de son parc, en visant
une amélioration qualitative. Il n’a contribué, corrélativement, que modestement à la production
d’une offre nouvelle, avec 476 logements livrés.
L’opération de fusion ayant été considérée comme prioritaire, l’organisation de l’office est
encore très marquée par son histoire récente, avec des services répartis sur trois sites et une
configuration restée spécifique pour les territoires du nord de l’agglomération, l’office ayant choisi
une transition douce. La nécessaire rationalisation du nouvel office se trouve ainsi différée. Il en
résulte, malgré l’existence d’un projet d’entreprise visant à l’émergence d’une culture commune,
des conditions peu favorables à la réalisation d’économies d’échelle,
L’effectif de personnel a connu une stabilité sur la période ; sa rémunération représente
16 %
du
total
des
charges.
Les
agents
bénéficient
de
primes,
créées
en
marge
du
cadre
réglementaire, comme « la charte mobilité », qui peuvent avoir pour conséquence, pour les agents
de droit public, un dépassement du régime indemnitaire maximal fixé tant par les décisions du
conseil d’administration de l’office que par les textes en vigueur. Certains personnels se voient
également octroyer des prêts pour l’acquisition d’une résidence principale ou bénéficient de
véhicules de fonction en dehors de tout fondement réglementaire. Les emplois de direction voient
leur rémunération évoluer dans des conditions juridiques critiquables, tout comme leurs conditions
de licenciement.
La commande publique est perfectible si l’on se réfère, en 2008, aux interventions du
contrôle de légalité sur 22 marchés concernant 282 logements. Etaient en cause : le respect de la
transparence, l’égalité de traitement des candidats et la sécurité juridique. Par ailleurs, le choix du
cabinet chargé de réaliser des audits dans le cadre de la fusion des trois offices apparaît inapproprié,
celui-ci ayant une mission de certification annuelle des comptes de l’office.
Outre une attention plus soutenue à ses marchés, LMH devra veiller à améliorer la gestion
de ses dossiers, en particulier à fiabiliser ses contrats et conventions et à rendre sa gestion plus
transparente.
Au plan opérationnel, LMH a conclu, pour la période 2008-2010, une convention d’objectifs
avec LMCU. Cette dernière recherchait une mutualisation des moyens des anciens offices, afin de
répondre à son implication dans la compétence habitat et la gestion des aides à la pierre déléguée
par l’Etat en 2006, le tout s’inscrivant dans les objectifs fixés par le programme de l’habitat (PLH)
adopté par elle en 2005. LMCU doit en effet répondre aux objectifs de construction de logements
neufs et de rénovation urbaine sur son territoire, en fédérant tous les opérateurs locaux.
3/56
Les relations entre l’office et la communauté urbaine sont alors passées d’une logique de
moyens à une logique de résultats. Ainsi, la convention 2008-2010 assigne à LMH des objectifs
financiers, tout comme des objectifs en termes de réhabilitation et de livraison d’une offre nouvelle
de logements. Concernant cette dernière catégorie, la livraison de 150 logements par an est un
objectif à la fois ambitieux, compte tenu des faibles réalisations antérieures, et modeste eu égard à
la taille de l’office et à la part qu’il représente dans le paysage locatif social (plus du quart). Selon
LMH, la production de logements aurait été en réalité de 170 en 2008 dont 153 mis en location au
titre du plan de cohésion sociale PCS (loi votée en 2005) ; il fait état d’une programmation de 200
en 2009 (en réalité 217 au titre du PCS), de 250 logements en 2010, l’objectif en 2012-2013 étant
400 logements par an.
Pour réaliser cette production de logements neufs, LMH a, depuis 2007, mis en
œ
uvre une
politique de prospection foncière. Il est soutenu en cela par LMCU qui a conclu une convention
avec l’établissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais d’un montant de 77 M
€
sur la période
2007-2013, dont 25 M
€
mobilisables dès 2009 -2010, au bénéfice de l’habitat pour l’ensemble de
l’agglomération. Les résultats de l’office en termes de production de logement social ne seront
toutefois visibles qu’à terme.
Dans une logique de planification à moyen terme, LMH s’est engagé tardivement dans une
démarche d’élaboration d’un plan stratégique de patrimoine. Celui-ci n’a été adopté qu’en
décembre 2008 alors que la convention passée avec LMCU prévoyait son adoption dès 2006 ; son
absence aurait pu éloigner l’office de tous les financements clés.
LMH est fortement impliqué dans le dispositif de rénovation urbaine (ANRU) par 4
conventions. Dans cette perspective, il a développé une organisation spécifique. A ce jour, les
objectifs fixés par les conventions ANRU signées ont connu de nombreux décalages, notamment en
termes de calendrier, ce qui conduit parfois l’office à adapter les plans de financement en apportant
in fine
davantage de fonds propres.
Sur l’ensemble de la période 2003-2008, l’analyse financière fait apparaître la situation
saine de LMH, après l’absorption de deux autres offices. Toutefois, celui de Roubaix, jusqu’à la
fusion, connaissait des difficultés structurelles. La bonne santé financière de LMH aujourd’hui
résulte notamment des concours financiers reçus de la Caisse de Garantie du Logement Locatif
Social (CGLLS) et des collectivités locales, le tout pour près de 19,5 M
€
. LMCU indique que son
aide financière avait aussi pour objet l’aide à la réhabilitation du parc existant tout en contenant les
hausses de loyer dans le but de maintenir l’accès au logement des plus modestes.
Le résultat financier de l’office est positif. Mais il provient davantage des produits
financiers issus de placements ou d’un mécanisme de surprovisionnement (de créances douteuses),
que de son activité de bailleur. L’office a mis fin à ce mécanisme dès les comptes 2008. Différentes
aides annuelles (10 M
€
sur la période), ou plus ponctuelles (les 19,5 M
€
précités), sont venues
abonder une trésorerie qui, avec 75 M
€
à fin 2007, dépasse la valeur du fonds de roulement.
Cette importante capacité financière aurait pu, par son effet de levier, permettre, en théorie,
de financer plusieurs milliers de logements sur la période. La montée en régime de l’offre nouvelle
de logements paraît tarder au regard des exigences nouvellement posées par la loi ayant institué le
droit au logement opposable « DALO ».
4/56
I. PROCEDURE
L’examen de la gestion de l’office public de l’habitat Lille Métropole Habitat (LMH) a
porté sur la période courant à partir de l’année 2003. L’entretien préalable prévu par l’article
L. 243-1 du code des juridictions financières a eu lieu le 28 novembre 2008 avec le directeur et son
prédécesseur (en fonction du 17 décembre 2001 au 12 mai 2004).
Lors de sa séance du 22 janvier 2009, la chambre a formulé des observations provisoires qui
ont été notifiées, conformément aux articles L.243-3 et R. 241-12 du code des juridictions
financières, au directeur et à son prédécesseur, pour la partie du rapport qui concerne sa gestion.
Ces observations ont aussi été communiquées sous forme d’extrait à M. Castelin (ancien
directeur de l’OPAC de Roubaix), à M. Balduyck (ancien président de l’OPHLM de Tourcoing), à
la présidente de Lille Métropole Communauté Urbaine (LMCU), à l’Etablissement Public Foncier
(l’EPF), à l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (l’ANRU), au cabinet Ernst et Young et à
Mme DAL.
Ces différentes observations ont été transmises par courriers du 12 mars 2009.
Un délai de deux mois leur a été accordé pour apporter une réponse écrite, et/ou demander à
être entendu par la chambre :
M. Goyard, ordonnateur en fonction, a formulé une réponse, parvenue à la Chambre le 12
mai 2009, alors que l’ancien ordonnateur, Mme Becquart, avait répondu dès le 9 avril 2009 ;
M. Balduyck, ancien président de l’OPHLM de Tourcoing, a répondu par courrier enregistré
le 18 mars 2009 ;
La présidente de LMCU a répondu par un courrier enregistré le 6 juillet 2009 ;
Le cabinet Ernst et Young a transmis une réponse enregistrée le 11 mai 2009 ;
Enfin, Mme DAL a produit un courrier enregistré le 11 mai 2009 au greffe de la juridiction.
Après avoir examiné ces réponses, la chambre, lors de sa séance du 27 août 2009, a arrêté
les observations définitives qui suivent.
II. OBSERVATIONS DEFINITIVES
Dans un contexte d’insuffisance du nombre de logements sociaux, l’Etat demeure le
responsable et le garant de «
l’égalité dans les possibilités d’accès des personnes défavorisées à un
logement décent »
. Il n’est pas le seul intervenant, les collectivités locales jouant un rôle important
qui s’est considérablement renforcé ces dernières années, notamment, par la délégation reçue de
l’Etat, des « aides à la pierre ».
5/56
La loi de solidarité et de renouvellement urbain (dite loi SRU)
1
et l’instauration récente du
droit opposable au logement
2
se sont accompagnées d’un renforcement des objectifs d’offre de
logements, en particulier dans l’habitat social. On en trouve la traduction dans les objectifs du Plan
de cohésion sociale (PCS)
3
relatifs à l’offre nouvelle, et dans ceux du Plan national de rénovation
urbaine (PNRU)
4
relatifs à la rénovation. S’y ajoute la loi d’engagement national pour le logement
(ENL)
5
et, pour la période la plus récente, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l’exclusion du 23 mars 2009.
Les bailleurs sociaux sont des opérateurs de cette politique publique. L’Office Public de
l’Habitat de Lille Métropole (LMH) est l’un des 820 bailleurs existants au plan national. Il est
soumis au Code de la Construction et de l’Habitat (CCH) aux termes duquel
« la construction,
l’aménagement, l’attribution et la gestion des logements locatifs sociaux visent à améliorer les
conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées », « ces opérations
[participant]
à la mise en
œ
uvre du droit au logement et [contribuant] à la nécessaire mixité sociale
des villes et des quartiers »
.
Trois communes de l’agglomération, sur le territoire desquelles agit LMH, ont fait l’objet
d’une proposition d’un constat de carence de mixité sociale, selon le bilan de la loi SRU publié par
le ministère du logement
6
, le 2 juillet 2008.
I - « LILLE METROPOLE HABITAT » (LMH)
A - Son histoire
L’Office
Public
d’Habitations
à
Bon
Marché
de
la
ville
de
Lille
a
été
créé
le
14 décembre 1921,
puis
transformé
en
office
d’HLM
municipal
avant
d’être
rattaché
à
la
communauté urbaine le 30 mai 1968.
L’office d’HLM a été transformé en Office Public d’Aménagement et de Construction
(OPAC) en avril 1997, prenant à cette occasion la dénomination de «
Lille Métropole Habitat,
OPAC de la Communauté Urbaine de Lille
». Cette transformation s’est accompagnée de l’adoption
d’une comptabilité commerciale à compter du 1
er
janvier 1998.
Historiquement,
le
patrimoine
locatif
de
LMH,
majoritairement
construit
dans
les
années 1960 à 1970, atteignait, lors de sa transformation en OPAC, un total de 18 500 logements.
Son parc concernait le versant sud de la métropole, les versants nord et nord ouest étant dévolus à
l’implantation d’immeubles construits et gérés respectivement par l’OPAC de Roubaix et l’OPHLM
de Tourcoing, qui ont été créés, l’un en 1921, l’autre en 1920. L’idée de regroupement des 3 offices
(Lille, Roubaix et Tourcoing) est le résultat d’une lente maturation.
La réflexion menée dans le cadre du Programme Local de l’Habitat (PLH) adopté le
16 décembre 2005 par Lille Métropole Communauté Urbaine (LMCU) a mis en lumière la réponse
insuffisante à la demande de logements sociaux. Seul un outil communautaire fort pouvait permettre
d’atteindre des objectifs plus ambitieux de production de logements, au plan quantitatif comme au
plan qualitatif.
1
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
2
Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la
cohésion sociale.
3
Loi n° 2005-32 de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005.
4
Loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
5
Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.
6
Site internet du ministère du logement.
6/56
Depuis qu’il a été créé, le 1
er
juillet 2006, l’office « Lille Métropole Habitat (LMH) » est le
6
ème
de France par sa taille, et le 3
ème
de la région Nord - Pas-de-Calais, représentant, sur le territoire
de la communauté urbaine, plus d’un quart du logement social.
B - La fusion de différents offices (OPAC et OPHLM)
Les études juridiques en vue de la fusion ont réellement commencé au début de l’année
2005. Le choix a été fait d’un regroupement des offices par consolidation globale, au lieu d’un
regroupement de 3 entités qui auraient continué à subsister au sein d’une structure commune.
Après de larges consultations, la phase de mise en
œ
uvre a débuté par une délibération de
LMCU, lors de sa séance du 1
er
juillet 2005, qui a adopté le principe du regroupement, La
procédure qui visait à une fusion effective au 1
er
juillet 2006 a comporté de nombreuses
consultations.
Ainsi est née, par arrêté préfectoral du 1
er
juillet 2006, la nouvelle entité Lille Métropole
Habitat (LMH) «
issue de la fusion par voie d’absorption de l’office communautaire d’HLM de
Tourcoing et de l’OPAC Roubaix Habitat à Lille Métropole Habitat, LILLE METROPOLE
HABITAT - OPAC de la Communauté Urbaine de Lille (…)…
L’arrêté préfectoral du 1
er
juillet 2006
fusionne les offices de Roubaix et Tourcoing, et procède au transfert des patrimoines des deux
offices à LMH, ainsi que des personnels.
Les textes du CCH en vigueur au moment de la fusion
7
, ne définissaient pas la notion de
fusion pour des offices publics. Et les dispositions du droit des sociétés commerciales aux articles
236-1 du code de commerce n’étaient pas applicables aux OPHLM et aux OPAC.
Il n’existait pas, jusqu’en 2007, de réponse explicite quant à la forme du nouvel organisme
résultant de la fusion. Devenait-il une personne morale nouvelle, ou s’agissait-il d’une fusion par
absorption de deux offices au profit d’une troisième entité, comme pour les sociétés commerciales ?
L’option qui fut prise d’une fusion-absorption par l’entité lilloise, l’a été par référence au
droit des sociétés. Il a été tiré argument de fusions réalisées de la même façon dans d’autres régions,
et du rattachement territorial qui n’était pas modifié par la fusion. Cette base juridique pouvait en
2005 apparaître assez fragile
8
.
Enfin, il est à noter que la convention de délégation des aides à la pierre (cf. chapitre IV)
devant s’appliquer au 1
er
janvier 2006, la fusion des 3 offices en 2006 s’est faite à une période
charnière.
C - La transformation en OPH
Après la fusion de 2006, l’OPAC de la communauté urbaine de Lille s’est transformé une
année plus tard en office public de l’habitat (OPH), obéissant aux nouvelles dispositions de
l’ordonnance n° 2007-137 du 1
er
février 2007 relative aux offices publics de l’habitat.
7
articles L. 421-2 du CCH (dans sa rédaction héritée de la modification opérée par la loi SRU) et R. 421-1-1.
8
Depuis 2007, les dispositions du CCH ont évolué et notamment l’article L. 421-7 dudit code qui donne la solution
juridique. Dans sa dernière rédaction modifiée par l’ordonnance n° 2007-137 du 1
er
février 2007, il dispose que
« un ou
plusieurs offices publics de l’habitat
[OPH]
peuvent, par voie de fusion, transmettre leur patrimoine à un office public
de l’habitat existant. La fusion entraîne la dissolution sans liquidation des offices qui disparaissent et la transmission
universelle de leur patrimoine à l’office public de l’habitat bénéficiaire, dans l’état où il se trouve à la date de
réalisation définitive de l’opération.
»
7/56
Ce nouveau régime juridique n’a pas entraîné de changements majeurs dans l’organisation
des instances de LMH
9
, ni dans son fonctionnement. Les changements réels concernent davantage
le rapprochement entre LMH et LMCU, collectivité de rattachement.
II - LMH : UN ACTEUR MAJEUR DU LOGEMENT SOCIAL SUR LA
COMMUNAUTE URBAINE DE LILLE
A - Le marché du logement social
Sur le territoire communautaire, on recense 16 opérateurs sociaux (OPH et SA d’HLM)
pour un parc d’environ 115 000 logements. LMH gère 30 312 logements (annexe 1).
Trois opérateurs regroupent 80 000 logements (le groupe CMH-ESH, Partenord-OPH et
LMH). A côté de ces trois opérateurs historiques, sont venues progressivement s’implanter sur le
territoire communautaire une dizaine d’Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH). Selon LMH, ces
opérateurs de logement social n’ont cependant pas permis de satisfaire la demande.
B - Les principales caractéristiques de l’office après la fusion
1 - Son périmètre d’intervention et son organisation
LMH développe son activité au sein d’un périmètre d’intervention limité au territoire
communautaire, en cohérence avec les dispositions de la convention d’objectifs 2008-2010, signée
avec LMCU.
Il emploie 787 salariés permanents. Son organisation interne s’articule autour de deux
grands pôles
: un pôle « opérationnel »
regroupant la direction des politiques locatives, sociales et
de la ville, la direction de la prospective, stratégie et organisation, la direction du développement et
du patrimoine et
un pôle « moyens »
comprenant la direction de la communication, la direction des
ressources
humaines,
la
direction
administrative
et
financière
et
la
direction
des
systèmes
d’information.
Pour couvrir le territoire, LMH est structuré en 9 agences et 2 antennes, chaque agence
gérant environ 3 200 logements. Cependant, l’histoire et les différentes phases de la construction
récente de LMH demeurent très présentes dans l’organisation actuelle.
On observe, en effet, que les services « centraux » de l’office restent répartis sur trois sites,
situation organisationnelle qui n’est pas favorable à des économies d’échelle, et apparaît également
handicapante pour l’émergence d’une culture commune. Toutefois, depuis 2008, LMH a mis en
œ
uvre un projet d’entreprise qui doit, selon lui, notamment susciter l’adhésion de ses collaborateurs
(par exemple au travers de la mobilité ou de la formation) et tenter de gommer, à terme, les
particularismes hérités de l’histoire. Néanmoins, à ce jour, les résultats positifs avancés par l’office
n’ont pu être évalués. Les départs en retraite sur les 5 ans à venir devraient naturellement concourir
à une rationalisation tant en termes d’organisation que de culture d’entreprise. Dans cette attente, le
choix actuel d’une transition douce, est donc de différer une rationalisation effective.
L’office a adopté une organisation différente en fonction des territoires. Dans la partie sud
de l’agglomération, c
œ
ur de LMH, le directeur général est, d’une part, en relation directe avec les
6 agences et l’antenne qui lui sont rattachées et, d’autre part, intervient au titre de la coordination,
de l’activité de la direction des politiques locatives sociales et de la ville. Dans la partie nord, une
direction des « territoires nord » (anciens territoires de Roubaix et Tourcoing) constitue le niveau de
rattachement et de coordination des 3 agences ainsi que de l’antenne présente sur ce territoire.
9
Le conseil d’administration est composé de 23 membres.
8/56
Cette direction des « territoires nord » possède également un « pôle patrimoine » distinct et
indépendant de celui de la direction du patrimoine, cette dernière étant rattachée au directeur du
développement et du patrimoine. Le directeur du développement et du patrimoine n’a d’ailleurs pas
d’autorité hiérarchique sur le directeur des services des « territoires nord », lesquels peuvent
apparaître comme une sphère relativement autonome, sans réelle mise en commun. Pour preuve,
LMH a indiqué avoir institué en 2009 une coordination ayant pour objectif, à terme, «
la mise en
commun de moyens humains pour définir de manière cohérente [la] stratégie en matière de
développement patrimonial
».
2 - La population logée
A fin 2007, la population logée est composée, pour plus de la moitié, de personnes seules ou
de ménages sans enfant tandis qu’un locataire sur 2 a moins de 45 ans et que la part des plus de 75
ans représente 9% desdits locataires. LMH affirme que les attributions effectuées en 2008 devraient
tendre à un rajeunissement de la population. Il est à noter également que plus de 70 % des locataires
gagnent moins que le SMIC.
3 - Le patrimoine
Le
parc
immobilier
a
un
âge
moyen
de
31
ans
(annexe
2).
Il
se
compose
de
30 316 logements (hors foyers) -annexe 1- répartis sur 34 communes. 90 % des logements sont
localisés sur Lille, Roubaix, Tourcoing et Villeneuve d’Ascq. La ville de Lille reste le lieu de
résidence majoritaire (1 locataire sur 2).
LMH détient 24,3 % des logements des offices de la région Nord - Pas-de-Calais et
représente 26,1 % des foyers en équivalent logements. Depuis l’origine, 19 018 logements ont été
réhabilités, soit 62,7 %, 890 ont été cédés et 1 232 démolis.
Le nombre de logements situés en Zone Urbaine Sensible s’élève à 16 249, soit 51,7 % du
nombre total de logements. En 2006, 29 793 logements étaient conventionnés au titre de l’Aide
Personnalisée au Logement (APL).
4 - Ses activités
a - La production de logements neufs
Concernant la production de logements neufs, sur la période 2003-2007, 544 logements ont
été mis en service dont 25 PLAI, 6 PLUS AA et 513 PLUS.
Les données (cf. annexe 3) mettent en lumière la faible production de logements avec une
moyenne de 108,8 logements par an. L’année 2006, année de la fusion, ainsi que l’année de l’après
fusion ont été encore plus « arides » avec une production de 43 logements seulement.
L’offre nouvelle proprement dite est encore plus réduite car il convient de déduire de ces
programmes les logements produits dans le cadre des conventions ANRU (cf. chapitre V), soit
3 PLAI et 65 PLUS. Elle se réduit donc, sur la période 2003 à 2007, à 476 logements (annexe 4)
,
parmi lesquels un certain nombre provient de l’OPHLM de Tourcoing qui en a livré 234
10
de 2002 à
2005. On calcule ainsi une moyenne annuelle de 95,2 logements neufs, ce qui représente seulement
0,31 % du parc. A ce rythme, LMH aurait ainsi besoin de 318 années pour le renouveler.
10
Chiffre comprenant des logements Pacte de cohésion sociale (PCS) du nom de la loi votée en 2005 et ANRU.
9/56
Pour ce qui concerne l’année 2008, à la fin du mois de septembre, LMH n’avait livré que
31 logements comprenant tant des logements relevant du Plan de cohésion sociale (PCS) que du
dispositif ANRU. Dans sa dernière réponse, LMH indique avoir «
mis en location, en 2008,
153 logements qui relèvent tous du PCS
».
Concernant les perspectives pour les années 2009 et suivantes, la question est traitée au
chapitre IV.
Concernant
les
coûts,
globalement,
le prix
de revient
moyen
des
logements
neufs,
notamment pour ceux de type PLUS, est relativement peu élevé. Cela s’explique, au moins
partiellement, par la faible taille moyenne
11
des logements.
L’office a bénéficié de conditions de financement plutôt avantageuses, constituées par des
subventions des collectivités et des prêts PEEC
12
conséquents. Il n’a donc dû consentir qu’un faible
apport de fonds propres (3,3 % sur la période 2003-2007).
En revanche, l’office a été handicapé par la rareté du foncier et des appels d’offres
infructueux, avec des résultats de mise en concurrence 30 à 40 % supérieurs aux estimations
initiales. Sur ce dernier point, l’examen du tableau de bord relatif à la passation des marchés fait
apparaître que du 1
er
janvier 2008 jusqu’à début octobre, sur 319 marchés, 19 marchés étaient
infructueux, soit 5,9 % de l’ensemble des marchés.
b - La question foncière
Bien que LMH ait indiqué que la «
fonction de prospection foncière
» existait avant la
fusion par le biais d’un prospecteur foncier recruté dès 2005, l’office, ne développait pas, jusqu’en
2007, une activité structurée permettant de fournir le foncier nécessaire aux opérations de
construction ; il a fait porter sa priorité sur l’entretien du parc et la qualité. Après une période
caractérisée par un rythme de construction soutenu, jusqu’au début des années 1980, une pause a été
marquée. Récemment, le boom de l’immobilier a placé le coût du terrain hors de portée des
bailleurs sociaux, compte tenu des contraintes d’équilibre financier des opérations. Par ailleurs, la
concurrence d’un groupe privé se serait exercée au détriment de l’office depuis 10 ans.
La rareté du terrain, incontestable, serait à relativiser. En effet, l’OPHLM de Tourcoing a
apporté du foncier à LMH au moment de la fusion, à la différence de l’office de Roubaix qui en
avait peu. Celui-ci, compte tenu de ses difficultés financières, avait même été contraint de revendre
une partie des terrains qui grevaient ses comptes.
La difficulté d’acquérir du foncier sur la période actuelle est traitée au chapitre IV.
c - Les projets de réhabilitation et de remise à niveau de logements
Sur la période 2003 à 2007, l’office a procédé à la réhabilitation de 845 logements
(annexe 5) dont la plus grande part, 718 logements, se situe en dehors du dispositif de l’ANRU.
Compte tenu des subventions des collectivités et de l’Etat, LMH n’a consenti qu’un très
faible apport de fonds propres malgré la perspective d’encaisser des loyers supplémentaires.
En pourcentage du total du parc de logements sociaux LMH, le nombre de réhabilitations
effectuées représente 2,78 % et, si l’on exclut les opérations de type ANRU, 2,33 %.
11
Source MIILOS.
12
Participation des employeurs à l’effort de construction souvent dénommée 1% logement.
10/56
d - La gestion locative (hors foyers) et la vacance
La gestion locative paraît performante au regard du taux de vacance (à plus de trois mois)
qui s’était établi avant la fusion à un niveau difficilement compressible, 0,6 % en 2005. Le taux de
1,29 % en 2007 est toutefois susceptible d’actions d’amélioration, qui semblent être intervenues, le
taux s’établissant selon LMH à 1,04 % en 2008 (annexes 6 et 7).
e - Les activité annexes, ses participations et partenariats
LMH procède à la location d’emplacements publicitaires et d’antennes relais dont les
revenus représentent moins de 0,5 % du chiffre d’affaires.
Il détient, par ailleurs, une participation historique de 2,05 % dans le capital de la SORELI,
société d’économie mixte d’aménagement. Il a également réfléchi à une éventuelle adhésion à un
«
GIE des bailleurs sociaux
» qui regroupe déjà les principaux bailleurs sociaux de la région, à
savoir : Epinorpa, Partenord et Pas-de-Calais Habitat. L’objectif de cette collaboration était
d’étudier «
de nouveaux procédés constructifs et de mettre en commun la gestion de leur dette et de
leurs placements
». Toutefois, «
LMH n’a pas adhéré au GIE
».
III - UN FONCTIONNEMENT PERFECTIBLE
A - Le personnel
1 - Les effectifs et les dépenses de personnel
Au 31 décembre 2007, LMH emploie 787 permanents dont l’âge moyen est 44,5 ans.
LMH ayant le statut d’OPH, le personnel peut garder son statut de fonctionnaire ou choisir
le statut de droit privé sous la forme de contrat à durée indéterminée (CDI). Au sein de l’entreprise,
496
personnes
sont
en
CDI,
tandis
que
291
relèvent
de
la
fonction
publique
territoriale.
L’ancienneté des agents est à corréler avec leur statut ; ainsi, 60,5 % des salariés de droit privé ont
une ancienneté inférieure à 11 ans, tandis que 86 % des fonctionnaires ont une ancienneté
supérieure à 11 ans.
Au cours de l’exercice 2007, 51 personnes ont quitté l’office mais 35 nouveaux postes ont
été créés (dont «
30 nouveaux cadres
», «
ce qui représente 25 % de l’encadrement
»), pour un coût
annuel, charges comprises, de 1 147 629,90
€
. Le solde des effectifs représente une progression
nette de 4,45 %.
Sur la période 2003-2007, et en tenant compte pour les années 2003 à 2005 des effectifs des
deux offices fusionnés (OPHLM de Tourcoing et OPAC de Roubaix), deux tendances apparaissent :
- une augmentation sensible du personnel, le nombre d’agents à fin 2007 dépassant de près
de 14 le niveau qui était celui des trois offices confondus en 2003. Il y avait 763,54 ETP
13
en 2007
et 749,62 ETP fin 2003. Une part de cette augmentation (2 personnels d’encadrement sur 2007)
provient de la préparation de
la réinternalisation des fonctions d’entretien (nettoyage) des parties
communes sur le patrimoine issu de ROUBAIX HABITAT, pour lesquels les recrutements sont
intervenus en 2008.
13
ETP : équivalent temps plein.
11/56
- un basculement des emplois d’exécution vers les emplois de maîtrise, principalement au
cours de l’année 2006, du fait des promotions de grades dans une perspective de sensibilisation et
de motivation du personnel aux enjeux de la mobilité fonctionnelle et géographique liés à la fusion.
Selon LMH, cette situation, outre l’objectif d’amélioration qualitative de l’encadrement et
de la maîtrise, exprime la volonté de garantir ces emplois. L’incidence sur les dépenses de
personnel
est
un
accroissement
de
leur
part
dans
le
total
des
charges :
16,12
%
en
2007 (27 364 249
€
sur 169 655 390
€
), alors que ce taux était 13,47 % en 2005 (25 935 812
€
sur
192 466 348
€
).
Comme ailleurs, les départs en retraite non remplacés constituent un des modes d’action
visant à la maîtrise de la masse salariale, ce qui est un des objectifs fixés dans la convention
triennale 2008-2010 signée avec LMCU. Les départs à la retraite devraient s’échelonner entre 2008
et 2012 : sont concernés environ 27 agents pour une masse salariale de 1 114 256
€
, ce qui devrait,
selon l’office, permettre une «
baisse de la part non récupérable de la charge de personnel
».
Des recrutements nouveaux doivent pallier progressivement ces départs. Le rapport du
président au conseil d’administration le 13 décembre 2007 prévoyait le recrutement
de techniciens
de la construction et de la maintenance du patrimoine
afin de pouvoir arriver à
un rythme de
construction de 400 à 600 logements à partir de 2009-2010
. Ces recrutements concernent un
«
renfort plus significatif des équipes prévu en 2009, avec la création de deux postes de chargés
d'opérations et de conduite d'opérations
».
2 - La rémunération et les primes
Les conditions de rémunération du personnel de LMH ne relevant pas de la fonction
publique territoriale sont définies dans le nouvel accord d’entreprise signé le 24 septembre 2007. Il
en ressort que le salaire est constitué d’abord de la rémunération principale basée sur le point
« OPAC », ensuite d’une prime d’évaluation plafonnée à 4 % du salaire annuel brut de base, et
enfin d’une prime de service d’un montant de 1 000
€
par an.
Quant aux personnels relevant de la fonction publique territoriale, leurs conditions de
rémunération sont définies dans 2 délibérations de LMH, l’une du 4 avril 2006, l’autre du
13 décembre 2007. LMH attribue à ces agents, un régime indemnitaire, en fonction de différentes
filières et grades, au taux maximum autorisé par les textes
14
.
Dans ce contexte d’indemnités versées au taux maximum, il arrive que des agents
bénéficient d’un régime indemnitaire très supérieur aux plafonds autorisés. En effet, en marge du
régime indemnitaire ainsi voté, s’ajoutent d’autres primes liées à la « charte mobilité ». Celles-ci
seraient attribuées aux agents sous statut de droit public dans l’objectif de respecter une égalité de
traitement avec les agents de droit privé.
Sont ainsi perçues différentes sommes destinées à accompagner la mobilité fonctionnelle
et/ou géographique des personnels dans le cadre de la réorganisation intervenue après la fusion des
offices : par exemple, la compensation de manière dégressive sur 3 ans, des distances domicile –
nouveau lieu de travail, une aide au déménagement (prise en charge intégrale du coût, avance
couvrant la caution et les frais d’agence).
14
Primes et
indemnités fondées sur
l’article
88
de
la
loi
du 26
janvier
1984
et le
décret
n°
91-875
du
6 septembre 1991.
12/56
Cette « charte mobilité » a été instaurée pour une durée de trois ans au moment de la fusion,
négociée entre l’office et les partenaires sociaux, puis actée le 14 juin 2006. Sur un échantillon de
38 dossiers d’agents de droit public, son application représente des versements d’un montant
de 38 103,46
€
, sur l’année 2007
La prime de mobilité ne se rattache pas à une indemnité régulièrement prévue.
Par ailleurs, en la forme, le conseil d’administration n’a délibéré et donné une autorisation
qui ne porte que sur le régime indemnitaire légal. Pourtant, seul le conseil est habilité à définir le
régime indemnitaire de tous ses agents et à apprécier l’équité recherchée entre les 2 régimes,
de
statut privé et de statut public. La « charte de mobilité » géographique aurait dû lui être soumise,
d’autant que son application occasionne des dépassements du régime indemnitaire autorisé (sur
l’échantillon précité de 38 agents).
LMH a indiqué en réponse que «
les critères objectifs définis dans
[son]
nouvel accord
collectif pour chaque prime, (-), sont de nature à moduler les montants précités en fonction de
chaque agent, excluant un versement au maximum à chacun, même s'il est vrai que
[le]
contrôle sur
place
15
avait permis de constater 6 anomalies
», soit 15,78% de l’échantillon observé.
Par rapport à cet échantillon, LMH a indiqué en réponse à la chambre avoir proposé un droit
d’option aux agents concernés, dans un souci d'égalité de traitement entre les deux statuts. Six
agents auraient accepté les propositions, tandis que 3 se sont vu appliquer une réduction des
versements concernant leur régime indemnitaire de manière à respecter les plafonds fixés par les
textes et confirmés dans les délibérations, un agent a quitté l’office suite à une mutation.
Par ailleurs, LMH a précisé que la direction des ressources humaines (DRH) s'assure que
l'ensemble des primes de chacun des agents de LMH est conforme aux butoirs réglementaires. Au-
delà de l’échantillon précité de personnels contrôlés, la Chambre note que LMH n’est pas en mesure
de se prononcer sur l’existence d’autres cas de dépassement ni sur les actions de régularisation que
l’office entend mener. Pourtant, la tenue d’un tableau de bord, comme l’indique l’office, devrait le
lui permettre.
Concernant les frais de repas en cas déplacement professionnel, c’est un arrêté du
3 juillet 2006
16
, qui fixe le taux d’indemnisation forfaitaire du repas à 15,25
€
. Or, LMH pratique
des remboursements sur la base de
16,40
€
au lieu de
15,25
€
. Ces remboursements, même de
nombre et de montant modestes, constituent des avantages indus.
LMH exprime le souci d’un traitement équitable des salariés relevant du droit privé par
rapport au statut des agents relevant de la fonction publique. La chambre rappelle que les agents
sous statut fonction publique peuvent opter, y compris « à l’essai », pour un contrat de droit privé
régi par le code du travail. Il n’est pas possible de cumuler les « avantages » du statut avec les
« avantages » issus des dispositions du droit privé.
3 - L’examen des prêts aux personnels pour l’acquisition d’un logement
Depuis une délibération du 1
er
juillet 1988, l’OPHLM accordait des prêts au personnel de
l’office «
en vue de favoriser l’accession à la propriété, l’achat d’une maison existante ou la
réalisation de travaux dans une habitation servant de résidence principale
».
15
Effectué par la chambre lors de l’instruction
16
Pris en application de l’article 7 du décret n° 2006-781 du 3 juillet 2006, applicable aux collectivités territoriales en
vertu des dispositions de l’article 1
er
du décret n° 2001-654 du 19 juillet 2001.
13/56
Après la transformation juridique en OPAC en avril 1997, les prêts au personnel se sont
poursuivis sans qu’aucune délibération de principe ne soit prise. En outre, les contrats «
ne font plus
référence à la délibération de 1988 mais à l’acte de nomination du directeur général, qui lui permet
de signer les actes de gestion
17
».
Fin 2008, 86 prêts ont été recensés, dont 4 soldés sur l’année 2008. Il s’agit tant des prêts de
LMH avant la fusion que de ceux repris de Roubaix Habitat après le regroupement. Ces prêts
représentent un montant total de 609 082,40
€
et une valeur comptable au 31 décembre 2007 de
377 122,41
€
. Ils concernent aussi bien des agents de la fonction publique territoriale que des
salariés de droit privé.
Pour LMH, plus spécialement dans sa configuration d’avant fusion, les prêts concernent 65
salariés (qui doivent être présents au sein de la structure), 19 agents de droit public et 46 salariés de
droit privé, pour des opérations d’acquisition ou de rénovation de la résidence principale. D’un
montant unitaire maximal de 12 196
€
remboursable mensuellement sur une période de 10 ans, ces
prêts sont accordés au taux non révisable fixé pour toute sa durée (par référence au taux légal
d’intérêts). Aux termes des dispositions arrêtées par l’office, toute cessation de fonction, quel que
soit le motif, implique que «
le remboursement immédiat du solde du prêt sera exigible
».
Toutefois, 12 prêts, concernant 11 agents ayant quitté LMH, n’ont pas été remboursés, pour un
montant total estimé fin août 2008 à 33 235,67
€
.
La compétence des offices publics de l’habitat est régie par le principe de spécialité,
compétence strictement définie par le code de la construction et de l’habitation (CCH) dans
son article L. 421. Les prêts aux salariés ne peuvent être rattachés à aucune disposition de cet
article, pas plus d’ailleurs qu’aux dispositions du code monétaire et financier (CMF) en ses
articles L. 511-5 et L. 511-6.
La chambre note que la MIILOS avait déjà signalé lors des contrôles précédents, oralement
ou par écrit
18
, l’absence de base légale. Elle s’étonne que l’attribution de ces prêts ne s’appuie sur
aucun critère social ou de revenu (6 directeurs ou directeurs d’agence en bénéficient) qui aurait dû
au moins être défini, dans l’hypothèse d’une politique sociale de l’employeur.
Sans aucune délibération du conseil d’administration, les évolutions des modalités des prêts
depuis 1988 répondent, de fait, à une interprétation de la direction générale qui indique que cela
«
relève de son pouvoir de direction »,
s’appuyant sur les pouvoirs de gestion qui lui ont été
consentis par une délibération du 13 mai 2004. Or, le prêt défini par le code civil n’est pas un acte
de gestion mais de disposition puisqu’il comporte «
transmission de droits pouvant avoir pour effet
de diminuer la valeur du patrimoine
». Seuls seraient compétents, pour accorder des prêts, le
conseil d’administration ou sur délégation, le bureau, dans un cadre de politique sociale de
l’employeur.
Au final, la chambre constate que les sommes en jeu se trouvent distraites des objectifs
d’intérêt général de l’office, et constituent des avantages, de surcroît non mentionnés dans les
accords collectifs signés en septembre 2007. Elle prend acte que LMH a indiqué, par une note du
24 novembre 2008, qu’il ne pourrait «
plus octroyer de prêts permettant d’acheter ou d’entretenir
une résidence principale à l’ensemble du personnel
».
17
Délibération 04/0003 du 13 mai 2004.
18
Rapport d’inspection n° 2004-034 OPAC de Roubaix page 2/28.
14/56
B - La situation de certains cadres dirigeants
1 - La situation des directeurs généraux successifs
a - La rémunération et ses modalités de révision du directeur général
Le directeur général d’un office, quel que soit son statut initial (titulaire d’une des fonctions
publiques ou contractuel), est toujours recruté par un contrat à durée indéterminée, en application
notamment du deuxième alinéa de l’article L. 421-12 du CCH. Il s’agit d’un contrat de droit public,
ceci ayant été récemment confirmé
19
par la jurisprudence.
Les conséquences de la qualification juridique du statut impliquent que le calcul de la
rémunération du directeur général d’un OPH est soumis au respect des dispositions applicables aux
agents non titulaires de droit public, dans l’attente du texte réglementaire spécifique prévu dans
l’article L. 421-12 du CCH
20
.
Ainsi, dans ce cadre juridique sans ambiguïté, le calcul de sa rémunération est soumis au
respect des dispositions applicables aux agents non titulaires de droit public. En outre, depuis le
20 juin 2008, après abrogation des dispositions antérieures et dans l’attente de textes à venir sur les
OPH, les dispositions du droit commun restent applicables.
La rémunération des agents non titulaires comprend, comme pour les fonctionnaires, le
traitement, l’indemnité de résidence et le supplément familial de traitement. Peuvent s’y ajouter les
primes et indemnités prévues par un texte législatif ou réglementaire, qui peuvent être attribuées
aux agents non titulaires par délibération de l’assemblée, si le texte qui les a instituées n’en limite
pas leur versement aux titulaires.
Lors du recrutement sur un emploi permanent, l’organe délibérant créant l’emploi, fixe le
niveau de rémunération, lequel sera ensuite calculé sur la base des indices de la fonction publique
(«
traitement, soldes, et indemnités des fonctionnaires
» publiés au Journal Officiel).
Le décret 85-1148 du 24 octobre 1985 modifié dispose (dans sa version consolidée) que
«
les traitements et soldes soumis aux retenues pour pension des personnels,
de la fonction publique
territorial
e, sont calculés en multipliant le centième de la valeur du traitement fixée (-) par l’indice
majoré correspondant à leur grade ou emploi, et échelon
» selon un système propre à la fonction
publique territoriale, distinct de la fonction publique de l’Etat
.
21
.
Dans ce décret, est précisé le montant minimum du traitement ; quant au montant maximum,
il ne peut excéder celui dont bénéficierait un agent de l’Etat placé dans des conditions similaires en
application du principe de parité prévu par l’article 88 de la loi n° 84-53 du 26 janvier 1984.
L’office, sans contester le caractère de droit public du contrat relatif au directeur, met en
avant le caractère dérogatoire de sa situation pour laquelle la rémunération «
ne pouvait revêtir un
caractère forfaitaire
»
22
, et fait état de la lettre du ministre du logement
23
qui permettrait d’assimiler
le directeur d’un office public d’HLM au dirigeant d’une entreprise publique
19
Conseil d’Etat arrêt du 14 juin 2004 M. Sylvain X…requête n° 250695 –Recueil Lebon. Et CAA Marseille,
6 mai 2008, OPAC du Pays d’Aix.
20
L’article L. 421-12 modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009- art.118 renvoie aux dispositions applicables
aux directeurs généraux d’OPAC.
21
CE, 25 mai 1992 – n° 91389, Union fédérale Equipement CFDT et autres : en application d’une jurisprudence du
Conseil d’Etat,
« aucune disposition législative ou réglementaire et aucun principe général du droit ne fait
obligation (…) de doter les emplois occupés par les personnels non titulaires d’un indice de la fonction publique
22
CE 21 octobre 1988 - n° 64049, Département de la Somme.
23
Lettre du 19 février 1990
15/56
Cette lettre précise que la rémunération est un forfait global annuel payable par douzième,
exclusif de tout avantage en nature à l’exception de l’usage d’un véhicule de fonction. Chaque
année le ministre du logement
24
précise, par extension des conditions de rémunération des
dirigeants d’entreprises publiques le pourcentage de revalorisation du forfait (1,6 % au titre de
l’année 2008). Si le dispositif applicable aux dirigeants d’entreprises publiques nationales repose
sur le décret n° 53-707 du 9 août 1953 relatif au contrôle de l’Etat sur les entreprises publiques
nationales et certains organismes ayant un objet d’ordre économique ou social, il n’y a pas de texte
équivalent pour les dirigeants d’établissements publics locaux. L’exposé des motifs figurant dans
l’article préliminaire du décret de 1953 ne permet pas d’étendre le dispositif aux établissements
publics locaux.
Les directeurs d’office ne sont fondés, ni à connaître une évolution de leur rémunération en
fonction de celle du point OPAC, qui n’est applicable qu’aux agents ayant signé un CDI de droit
privé, ni à bénéficier d’une rémunération sur la base d’un forfait annuel.
En conclusion, les différents bulletins de paie du directeur actuel ne font pas référence,
comme ils le devraient, à un indice de la FPT.
La chambre observe, en outre, que la hausse substantielle de rémunération accordée au
directeur général sur une période inférieure à 2 ans, si elle a pu tenir compte, à titre de justification,
de l’évolution de la taille de l’office issue de la fusion, conférant un niveau de responsabilité
personnelle accru, n’est pas motivée expressément dans la délibération du 13 juillet 2006 instituant
cette hausse de rémunération, (LMH indiquant que «
celle-ci a été motivée par le Président en
séance
»).Cette absence de formalisation est de nature à fragiliser la base juridique constituée par la
délibération précitée.
b - Les modalités de licenciement
Elles sont prévues à l’article 25 du contrat de travail du directeur général de LMH. La
cessation des fonctions peut résulter d’un motif disciplinaire (aucune indemnité n’est versée), de
l’insuffisance professionnelle (droit à une indemnité égale au trois quart de l’indemnité globale), ou
d’une décision discrétionnaire (droit à une indemnité égale à la somme du dernier traitement
mensuel brut multiplié par le nombre d’années de service, tel que résultant de l’application de
l’article 8 du présent contrat, toute fraction supérieure à six mois étant comptée pour un an, ou d’un
forfait correspondant à douze fois la dernière rémunération brute mensuelle).
De, plus, l’article 26 de son contrat stipule qu’«
un meilleur accord entre les parties peut
intervenir pour fixer les conséquences financières et juridiques d’une indemnisation du directeur
général à l’issue de la cessation de ses fonctions tel que prévu à l’article 25
».
Or, au moment de la signature du contrat, le décret n° 88-145 du 15 février 1988
25
disposait
dans son article 45 modifié par décret n° 2007-1829 du 24 décembre 2007 que les conditions de
licenciement d’un directeur d’OPAC sont fixées dans le cadre des dispositions de l’article 136 de la
loi n° 84-53 du 26 janvier 1984, notamment dans son alinéa 2, lequel article prévoit que
« Les
agents non titulaires qui peuvent se prévaloir des dispositions des articles 126 à 135 ne peuvent
être licenciés que pour insuffisance professionnelle ou pour motif disciplinaire jusqu’à l’expiration
des délais d’option qui leur sont ouverts par les décrets prévus à l’article 128 (…) ».
24
Lettre du ministre du logement et de la ville du 11 mars 2008 ayant pour objet la revalorisation de la rémunération
des directeurs généraux des offices publics de l’habitat au titre de l’année 2008.
25
Décret n° 88-145 du 15 février 1988 pris pour l'application de l'article 136 de la loi du 26 janvier 1984 modifiée
portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale et relatif aux agents non titulaires de la
fonction publique territoriale.
16/56
Ce texte précité de 1988 prévoit également que «
la rémunération servant de base au calcul
de l’indemnité de licenciement est la dernière rémunération nette des cotisations de la sécurité
sociale et, le cas échéant, des cotisations d’un régime de prévoyance complémentaire, effectivement
perçue au cours du mois civil précédant le licenciement. Elle ne comprend ni les prestations
familiales, ni le supplément familial de traitement, ni les indemnités pour travaux supplémentaires
ou autres indemnités accessoires
».
L’article 46 précisait que «
l’indemnité de licenciement est égale à la moitié de la
rémunération de base définie à l’article précédent pour chacune des douze premières années de
services, au tiers de la même rémunération pour chacune des années suivantes, sans pouvoir
excéder douze fois la rémunération de base. Elle est réduite de moitié en cas de licenciement pour
insuffisance professionnelle
».
… «
Pour l’application de cet article, toute fraction de service égale ou supérieure à six
mois sera comptée pour un an ; toute fraction de service inférieure à six mois n’est pas prise en
compte
».
Ce texte de 1988 a été modifié par le décret n° 2006-1132 du 8 septembre 2006 relatif au
contrat et aux modalités de cessation de fonctions des directeurs généraux des offices publics
d’aménagement et de construction. Ses dispositions, d’application immédiate, codifiées dans le
CCH (article R. 421-20-3), précisent que «
le licenciement du directeur général est prononcé par le
conseil
d’administration
sur
proposition
écrite
et
motivée
du
président.(…)
«
En
cas
de
licenciement autre que disciplinaire, (…)le directeur général a droit à une indemnité calculée par
référence à la rémunération brute de base du dernier mois précédant la notification du licenciement
et qui ne peut être inférieure à deux mois de rémunération par année entière d’ancienneté, entendue
de date à date, dans la limite de vingt-quatre mois de rémunération. Toute fraction de service égale
ou supérieure à six mois sera comptée pour un an ; toute fraction de service inférieure à six mois
n’est pas prise en compte. Seuls sont pris en compte pour l’ancienneté les services exercés en
qualité de directeur général de l’office public d’aménagement et de construction ou en qualité de
directeur de l’office public d’habitations à loyer modéré préexistant à ce dernier et transformé en
office public d’aménagement et de construction. »
La chambre constate que les avantages du contrat de travail sont supérieurs aux dispositions
réglementaires, tant en ce qui concerne les modalités d’indemnisations que l’ancienneté à prendre
en compte. Sur ce dernier point, seule l’ancienneté dans les fonctions de directeur est à retenir. Elle
doit donc se calculer à la date de nomination en qualité de directeur, le 13 mai 2004, et ne pas
prendre en compte une ancienneté remontant au premier recrutement, le 1
er
octobre 1989.
Le Conseil d’Etat
26
a tranché ce point, précisant que «
les dispositions précitées de
l’article 46 du décret du 15 février 1988
[modifié]
présentent un caractère d’ordre public
» et
s’appliquent à un directeur d’OPAC, agent contractuel de droit public. Ainsi, «
une collectivité
territoriale ou un établissement public en dépendant ne saurait légalement s’en écarter en
concluant avec un agent non titulaire un contrat prévoyant des modalités différentes de calcul de
l’indemnité de licenciement.
»
A LMH, les modalités de calcul ont pour effet potentiel de conférer au directeur, au moment
de la rupture du contrat, des conditions financières et juridiques avantageuses dans des proportions
variant de 1 à 4,5 (hors meilleur accord), soit 100 109,04
€
pour l’hypothèse la plus basse et
150 181,56
€
pour la plus haute, à comparer avec la somme de 34 718,75
€
, qui serait le montant
issu de l’application des textes précités de 1988, voire 83 454,20
€
au maximum en appliquant la
réglementation de 2006.
26
Déjà cité CE 14 juin 2004 – n° 250695 – M. Sylvain X…
17/56
Par conséquent, la chambre a invité l’office à procéder à une régularisation des dispositions
contractuelles par voie d’avenant. Celui-ci est intervenu le 2 janvier 2009, sans qu’il soit toutefois
possible d’apprécier si le conseil d’administration a valablement délibéré afin d’autoriser sa
signature par le président conformément à l’article R.421-16 du CCH, condition substantielle de la
légalité de l’acte En outre, l’abrogation de la prise en compte de l’ancienneté antérieure à la
nomination comme directeur semble incomplète, ce qui pourrait laisser place à une interprétation.
2 - L’attribution d’avantages à des cadres dirigeants
a - La mise à disposition de véhicules de fonction
Selon les documents transmis à la Chambre, Lille Métropole Habitat mettait à la disposition
de ses collaborateurs 18 véhicules de fonction. Ces véhicules avaient été attribués par des avenants
aux contrats de travail signés par le directeur général dans le cadre, selon LMH, de ses pouvoirs de
gestion courante, sauf pour l’avenant concernant le directeur général signé par le président du
conseil d’administration.
A la différence du véhicule de service qui est utilisé par les agents pour les besoins de leur
service, donc pendant les heures et les jours de travail, le véhicule de fonction est mis à la
disposition de manière permanente en raison de la fonction occupée.
S’il n’existe pas de texte général régissant l’utilisation des véhicules du parc administratif
des collectivités territoriales et des établissements publics, en toute hypothèse, l’attribution d’un
véhicule est subordonnée à une décision préalable de l’organe délibérant
.
De nombreux textes ont
été pris en la matière
27
.
Si, comme l’indique LMH, «
le véhicule de fonction fait partie intégrante de la politique
salariale octroyé dans le cadre du pouvoir de direction par le directeur général
», l’office reste de
par son statut
28
un établissement public (même industriel et commercial) rattaché à un établissement
public de coopération intercommunale (EPCI). A ce titre, et contrairement à l’interprétation de
LMH, la qualité juridique de l’organisme prime sur le statut des agents (droit privé ou droit public),
et ses actes sont soumis au contrôle de légalité.
En conséquence, l’office suite se conformer au droit commun applicable à la fonction
publique territoriale et fixer par délibération la liste des emplois ou postes pouvant ouvrir droit à un
véhicule de fonction, en raison de la fonction occupée, ce qui dépasse, à ce stade, les pouvoirs de
gestion du directeur général.
Suite au présent contrôle, LMH a pris cette délibération
29
listant les emplois ouvrant droit à
un véhicule de fonction, sans toutefois indiquer en quoi les véhicules seraient nécessaires au regard
des fonctions occupées. Il a également précisé que l’octroi de véhicules concerne 33 collaborateurs
au lieu de 26 initialement.
27
Notamment l’article 21 de la loi n° 90-1067 du 28 novembre 1990, le décret n° 91-1064 du 14 octobre 1991, la
circulaire DAGEMO/BCG n° 97-4 du 5 mai 1997, le décret n° 2007-23 du 5 janvier 2007 modifiant le
décret n° 2001-654 du 19 juillet 2001.
28
Défini par l’ordonnance n° 2007-137 du 1
er
février 2007 relative aux offices publics de l’habitat ratifiée par la loi
DALO du 5 mars 2007.
29
Délibération du 10 décembre 2008, visée par la préfecture le 19 décembre 2008
18/56
La Chambre ne peut que constater le caractère non exhaustif des informations qui lui ont été
fournies et qui ne permettaient d’identifier que 18 véhicules de fonction à fin 2008.
Concernant le directeur général, l’attribution d’un véhicule de catégorie supérieure a été
effectuée par un avenant, signé du président du conseil d’administration (CA), mais sans aucune
délibération du CA. Or, selon l’article R. 421-16 (10°) du CCH, le président du conseil
d’administration ne peut signer le contrat du directeur général sans son autorisation. Le même
formalisme est nécessairement requis pour un avenant. A ce jour, alors que LMH avait indiqué qu'
«
une délibération fixant l'octroi d'un véhicule de fonction au Directeur Général de l'office sera
présenté lors de la prochaine session afin de régulariser cette situation
», aucune délibération n’a
pu être produite, alors que cela a été fait pour les autres agents.
b - Les aspects financiers des véhicules de fonction
Concernant l’avantage qu’il y aurait pour l’office à recourir à des véhicules de fonction,
LMH indique qu’il «
a un coût moins onéreux que celui des remboursements de frais professionnel
sur des fonctions de direction ou les déplacements sur le patrimoine… sur les 3 sites éclatés de
LMH distants de 20 Km chacun
».
Dans une agglomération disposant d’un réseau de transport en commun dense et bien
organisé, cette option va plutôt à l’encontre d’une démarche de développement durable, et ne
répond pas à un choix chiffré fait après comparaison de coûts entre plusieurs solutions.
Sur la base des données fournies par LMH, le coût pour l’année 2007 se monte au total à
206 191,23
€
, mais ne représenterait que 87 615,23
€
si l’on amortissait le coût d’achat des
véhicules sur une durée de 5 ans.
Sur la base d’éléments peu explicites fournis par l’office, la Chambre avait tenté d’établir
des
bases
de
comparaisons
entre
l’acquisition,
la
location
ou
le
remboursement
de
frais
kilométriques. En effet, l’administration fiscale calcule par exemple pour un véhicule 5 CV, des
remboursements à 0,50
€
environ du kilomètre (pour les distances jusqu’à 5 000 kms/an, montant
décroissant très vite au-delà). Même avec une option aussi « avantageuse », la somme annuelle
consacrée au coût des voitures de fonction aurait permis de rembourser 412 382 kms (soit
23 000 kms par an et par agent), ou 175 230 kms (soit 9 735 kms par an et par agent) en prenant
pour base le coût annualisé des véhicules (87 615
€
). En réponse, LMH affirme que le point
d’équilibre se situerait au-delà de 13 754 kms remboursés par an. Toutefois, ce calcul fondé sur 17
véhicules, n’inclut pas les 26 véhicules cités dans la délibération du 10 décembre 2008, et encore
moins les 33. La chambre retient donc le caractère coûteux du recours aux véhicules de fonction.
En outre, l’utilisation privée d’un véhicule mis à disposition du salarié de façon permanente
constitue un avantage en nature (que l’employeur soit propriétaire ou locataire)
30
, et doit faire
l’objet d’une déclaration fiscale.
De surcroît, dans le cas d’un directeur, une imprécision quant au véhicule mis à disposition
ne permet pas un exact calcul de fiscalisation de l’avantage en nature. Il dispose d’un véhicule de
catégorie supérieure à ce qui est prévu à son contrat (soit un avantage de 195,80
€
par mois au lieu
de 123,08
€
et un gain différentiel de 872
€
par an en année pleine). LMH avait indiqué avoir
procédé à la régularisation au plan fiscal depuis le 1
er
mai 2007, sans avoir produit jusqu’à ce jour
les pièces qui en attestent.
30
Source URSSAF.fr
19/56
Sur un autre aspect de gestion de LMH, la chambre relève un cas où un agent de droit public
a été proposé par l’office au grade supérieur, sans remplir les conditions statutaires. Cette décision a
été déférée par le préfet au Tribunal administratif qui l’a annulée par un jugement du 4 mars 2008.
La chambre relève que l’office a supporté à cette occasion des honoraires d’avocat, ce qui a
engendré une dépense qui aurait manifestement pu être évitée.
C - La commande publique
Le service de la commande publique comprend 6 personnes. En termes d’organisation, trois
agents opérationnels sont chacun chargés d’un secteur d’activité. LMH a indiqué que l’activité du
service marché allait de manière croissante au fil des ans, passant de 190 marchés en 2006 à 417 à
fin 2008. Le contrôle de la chambre a porté sur 319 marchés qui avaient été passés ou bien étaient
en phase de passation, selon le code des marchés publics (CMP), version 2006, pour la période
s’étendant de janvier jusqu’à début octobre 2008. Parmi ces marchés, tous ne sont pas soumis au
contrôle de légalité.
La Chambre a analysé certains marchés et plus singulièrement ceux faisant l’objet d’un
recours précontentieux de la part du contrôle de légalité.
22 dossiers ont fait l’objet d’observations se rapportant à des thèmes assez récurrents qui ne
sont pas que de pure forme contrairement à ce que soutient LMH, touchant au principe même de
transparence
relative
à
une
égalité
de
traitement
des
opérateurs
économiques
(au
minimum 7 dossiers sur 22, soit 31,80 % des cas). Par ailleurs, si, comme l’indique l’office, seuls 3
marchés ont fait l’objet d’une annulation totale ou partielle, ce chiffre, qui peut paraître faible en
valeur absolue, représente néanmoins 13,63 % des 22 dossiers considérés. Figure en annexe 8,
l’exposé des cas relevés.
Outre cet aspect de régularité, les remarques du contrôle de légalité entraînent des délais
auxquels viennent s’ajouter les délais de réponse de LMH, souvent proches de deux mois, ce qui
retarde objectivement la production de logements. Ainsi sur la base des documents produits en
octobre 2008, 282 logements étaient concernés. Aujourd’hui, LMH assure être en mesure de réduire
son délai de réponse à 15 jours, ce qui n’a pas été vérifié par la chambre.
Pour l’avenir, LMH devra s’attacher à une amélioration de la qualité de la commande
publique.
En ce qui concerne les actes d’engagement par exemple, il indique avoir recommandé à
ses services de respecter ce
« formalisme » pour l’avenir, notamment en demandant
«
aux
entreprises de fournir un nouvel acte d’engagement à l’issue des négociations … la commission
d’appel d’offres doit attribuer les marchés au vue des offres définitives formalisées par des actes
d’engagements datés et signés
».
Concernant un guide de la commande publique, le contrôle de la chambre n’a pas permis
d’identifier dans les services de LMH, un manuel complet contenant des fiches descriptives des
différentes procédures avec les documents types. La confection (et l’appropriation en interne) d’un
guide des procédures régulièrement réactualisé pourrait utilement remplacer le document actuel
datant de janvier 2007, dans lequel les données développées sont succinctes. L’office indique qu’un
vrai guide des procédures est en cours de conception, ainsi qu’un nouveau manuel de procédures
qui devrait être disponible sur l’Intranet.
20/56
LMH devrait, d’une manière générale, améliorer son contrôle interne pour aboutir à des
procédures plus sécurisées, particulièrement depuis la transposition en 2009 de la « directive
recours »
31
. Les réponses apportées par l’office à la chambre vont dans ce sens.
D – La sécurité juridique des dossiers, contrats et conventions n’est pas toujours
assurée, ce qui ne contribue pas à la transparence de la gestion
Les différents contrôles menés sur place au sein des services mais aussi les pièces produites
en réponse aux questionnaires ont fait apparaître qu’un nombre significatif de contrats de travail, de
conventions ou d’avenants n’étaient pas datés. A titre d’exemple, le contrat de travail initial de
l’ancienne directrice de l’office ne comporte pas de date, élément aggravant dans le contexte actuel
d’un contentieux entre cet ancien agent et l’office. Il en était de même pour l’avenant de l’actuel
directeur, jusqu’à ce qu’une copie datée soit produite après l’examen physique de son dossier.
LMH, indique que rien n’impose qu’un contrat de travail soit constaté par écrit. Pourtant, au plan de
la sécurité juridique, une telle position prive l’employeur d’une preuve écrite préconstituée dont
l’intérêt n’est, de toute évidence, pas à démontrer dans le cadre d’un différend.
Les tableaux « contentieux » produits (au 30 septembre 2008) concernant le personnel se
sont avérés peu précis et pas à jour. Ainsi, le tableau concernant le licenciement de l’ancienne
directrice de l’office, est « figé » à la date du 10 janvier 2006, date de sa requête devant la Cour
Administrative d’Appel. Depuis, et sur la base des données communiquées par l’ancienne
directrice, plusieurs actions sont intervenues un arrêt de la Cour Administrative d’Appel du 7 mars
2007, une nouvelle délibération du 27 mars 2007 la licenciant à nouveau, un jugement du tribunal
administratif de Lille du 15 octobre 2008, suite au recours sur la délibération précitée. Cette
dernière décision condamne LMH qui aurait, cette fois-ci, proposé une transaction à l’intéressée.
La chambre s’était étonnée qu’un tel dossier, pouvant déboucher sur un contentieux
indemnitaire ou une transaction, et donc comportant des enjeux financiers pour l’office, ne fût pas
traité avec une plus grande attention. En réponse, LMH invoque le traitement confidentiel de ce
dossier, ce qui se conçoit, mais ceci ne pouvait être opposé pendant son instruction à la chambre,
qui note que le dossier contient des décisions rendues de manière publique « au nom du peuple
français », l’une d’elle étant d’ailleurs passée en force de chose jugée.
Concernant les tableaux de bord de pilotage des contentieux, la chambre constate que LMH
lui produit aujourd’hui des tableaux différents de ceux figurant au dossier de contrôle initial.
Dans un autre domaine, les conventions relatives aux participations financières versées
annuellement par LMCU pour les dépenses de gros entretien, grosses réparations, ne sont pas non
plus toujours datées, comme par exemple celles de 2004 et 2006 (la convention de 2005 n’a pas été
produite, seule existe une délibération). La convention de 2006 n’a pas été signée par LMH, elle est
signée « en blanc » sans indication de l’office ou d’un montant de subvention.
Les différentes annexes à ces conventions sont absentes et n’ont pu être produites malgré les
demandes formulées pendant l’instruction. Elles concernent, d’une part le contenu de l’opération, et
d’autre part leur évaluation, notamment ses aspects qualitatifs qui ne peuvent donc être ni vérifiés,
ni évalués.
Selon l’office, «
les conventions sont faites par LMCU
» et «
LMH les a retournées
signées
». Ceci n’est pourtant pas de nature à exonérer LMH de ses responsabilités de sécurisation
du contenu de ses dossiers.
31
Ordonnance n°2009-515 du 7 mai 2009, JO du 8 mai 2009.
21/56
IV - LMH, OPERATEUR DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
A - Les relations avec la collectivité de rattachement
1 - L’exercice de la compétence habitat par LMCU
La communauté urbaine LMCU, établissement public de rattachement de LMH, est à
l’initiative de la fusion des trois offices dans une optique de mutualisation des moyens.
La communauté urbaine intervenait traditionnellement en matière de logement et d’habitat
sans que sa compétence fût précisément définie. Fin 2003
32
, la communauté a confirmé son intérêt
pour le logement social, décidant de différentes actions dont la participation au financement des
opérations de construction et de réhabilitation et d’entretien de logements sociaux menées par les
différents offices : ces participations financières ne faisaient pas l’objet d’un conventionnement sur
une période pluriannuelle.
Années
Objet de l’aide
Montant prévisionnel de l’aide
2003
Gros entretien/grosses réparations
2 052 000
€
2004
Gros entretien/grosses réparations
2 036 268
€
2005
Gros entretien/grosses réparations
2 036 268
€
2006
Gros entretien/grosses réparations
1 488 500
€
2007
Gros entretien/grosses réparations
2 500 000
€
Total
10 113 036
€
Source LMH retraitée CRC.
En
2005,
la
communauté
a
adopté
le
principe
du
regroupement
des
trois
offices
communautaires qu’elle a subventionnés dans l’objectif de la fusion au 1
er
juillet 2006. Un an après
la création de l’Office HLM Lille Métropole, les CAL-PACT
33
de Lille, Roubaix et Tourcoing ont
fusionné en CAL-PACT Métropole le 1
er
juillet 2007, signe supplémentaire de la volonté de
mutualisation des moyens des opérateurs de l’habitat.
2 - Le programme local de l’habitat
Le 16 décembre 2005, LMCU a adopté son Programme Local de l’Habitat. Tout en étant
soucieuse de respecter les compétences des communes, elle joue, en sa qualité de communauté
urbaine, un rôle moteur dans le financement, la programmation et la construction des logements, en
particulier des logements sociaux.
L’élaboration du Programme Local de l’Habitat (PLH) repose sur un diagnostic réalisé à
l’échelle du territoire communautaire qui a mis en évidence l’existence de difficultés croissantes en
matière de logement :
- une insuffisance persistante de la construction neuve (les besoins en logements sur le
territoire communautaire sont compris entre 5 000 et 5 500 logements par an alors que la
construction neuve n’atteint que 3 000 à 3 500 logements) ;
- une forte hausse des prix du logement ;
- un blocage des parcours résidentiels ;
- une spécialisation des territoires.
32
Notamment, délibération du 19 décembre 2003 en matière de programme local de l’habitat (PLH).
33
Centre d'Amélioration du Logement - Protection, Amélioration, Conservation et Transformation de l'Habitat (CAL-
PACT Lille Métropole). Ces établissements ont le statut d’association et ont pour objet d’assurer les besoins en
logement des plus démunis. Sur l’agglomération Lilloise, ils ont notamment pour partenaires LMCU et les
organismes HLM.
22/56
En réponse, les grandes orientations et priorités d’actions en matière d’habitat fixent les
objectifs :
- d’accroissement de l’offre nouvelle et de relance des parcours résidentiels des ménages ;
- de réhabilitation du parc de logements et de rééquilibrage des territoires ;
- de promotion de la qualité urbaine, architecturale et environnementale ;
- de logement des populations spécifiques et des ménages en difficultés.
3 - La délégation des aides à la pierre
Dans le cadre de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 (loi Libertés et responsabilités locales),
LMCU a choisi de gérer les aides à la pierre qui sont des crédits de l’Etat attribués par délégation
aux établissements publics de coopération intercommunale qui en font la demande, en application
du titre XIII, article 61 de cette loi. Une convention de délégation de compétence des aides à la
pierre a été signée le 14 mars 2006 entre l’Etat et LMCU pour une durée de 3 ans prenant effet à
compter du 1
er
janvier 2006 et s’achevant au 31 décembre 2008 : 52,3 M
€
de droits à engagement
de crédits sont attribués à LMCU.
Durant la durée de cette convention, LMCU a décidé, en vertu des dispositions de
l’article L. 5216-5 modifié par loi n° 2007-297 du 5 mars 2007, de consacrer sur ses ressources
propres
un
montant
global
de
75 000 000
€
pour
le
développement,
l’amélioration
et
la
diversification de l’offre de logements sociaux.
4 - Les relations LMH/LMCU : passage d’une logique de moyens à une
logique de résultats
Dans un cadre juridique et institutionnel rénové, les relations entre LMCU et LMH
deviennent
contractuelles,
basées
sur
des
engagements
réciproques.
Une
convention
d’objectifs 2008-2010, datée du 3 janvier 2008, reprend les orientations générales définies dans le
cadre du PLH, ainsi que celles de la convention de délégation des aides à la pierre. Celle-ci vient,
d’une part, préciser les engagements de LMH et, d’autre part, «
identifier les modalités d’attribution
des dotations de la communauté urbaine afin d’aider son outil du logement social à assumer la part
qui lui revient dans la production de logements et dans la réhabilitation du parc actuel », hors
projets de renouvellement urbain. En effet, dans le cadre du renouvellement urbain, la communauté
fixe comme objectif « la réussite des projets (…) qui mobilisent fortement les équipes de LMH
».
LMCU est désormais à l’origine d’engagements financiers modulés en fonction d’objectifs
précisément ciblés et liés à l’état d’avancement des opérations : production de logements neufs hors
renouvellement urbain, réhabilitation et amélioration du parc. Le solde des financements annoncés
ne peut être versé qu’«
après vérification contradictoire de l’atteinte des objectifs visés
».
LMH est un « outil » au service d’une politique globale qui doit, à cet effet, se concentrer
sur son «
métier de base
» : «
production de logements
» et «
réhabilitation du parc actuel
34
». La
convention fixe le rythme moyen à 150 logements neufs par an.
34
Cf. convention d’objectifs 2008-2010.
23/56
LMH applique ainsi une politique sociale conçue par LMCU et déclinée au travers de
différents dispositifs, au premier rang desquels le PLH. La politique sociale doit notamment se
traduire en niveau des loyers et d’une façon plus générale par la maîtrise d’indicateurs de gestion.
Parmi ceux-ci, taux de vacance, taux de recouvrement, maîtrise des frais de structure et surtout
formation d’un autofinancement net moyen de 5 % par an, sont définis comme les éléments les plus
pertinents d’appréciation dont LMH devra rendre compte.
A ce titre, LMH est amené à s’impliquer de manière significative dans la mise en place du
financement. Par exemple, les opérations de production de logements devront comprendre un taux
moyen de 16 % de fonds propres (contre moins de 5 % sur la période précédente), ce qui représente
3,6 M
€
sur la période 2008-2010.
L’office doit aussi améliorer sa qualité de service rendu en formalisant «…
un plan
stratégique de patrimoine », élément indispensable tant au regard de la convention d’objectifs que
de la possible convention d’utilité sociale prévue dans le « projet de loi de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l’exclusion
».
5 - Des conventions mal articulées
La convention d’objectifs 2008-2010 du 3 janvier 2008 signée entre LMCU et LMH marque
une rupture positive avec le passé, mais elle s’insère dans un cadre composé de plusieurs
conventions relatives à des périodes non homogènes, ce que LMCU explique par des raisons
historiques, tout en soulignant la nécessité de les appliquer immédiatement, afin de ne pas retarder
les programmations. La convention d’objectifs 2008-2010 ne concorde pas avec le premier
conventionnement de la délégation des aides à la pierre qui lie, sur la période 2006-2008,
« verticalement » l’Etat et LMCU, où sont énoncés des objectifs ainsi qu’un mode d’évaluation des
résultats.
Un décalage dans le temps des objectifs et donc des réalisations apparaît alors inévitable.
Par ailleurs, du fait d’un recoupement non clairement chiffré entre les objectifs à échelle du
territoire communautaire et ceux propres à LMH, les données de production de logements restent
imprécises. Ainsi, un objectif de 150 logements par an à LMH pourrait-il être mis en perspective
avec les besoins globaux du PLH : au moins 5 000 logements par an, dont 2 000 logements sociaux.
Pour LMH, cela s’explique par le fait que ladite convention «
est une première ébauche des
conventions que LMCU souhaitait mettre en place avec tous les bailleurs de la métropole
. »
(…)
Cet avenant comporte d'autres dispositions sachant que tous les organismes HLM
œ
uvrant sur le
territoire communautaire seront signataires de cette nouvelle convention.
»
La
convention
d’objectifs
2008-2010
LMCU/LMH
prévoyait
une
livraison
de
150
logements par an, ce qui pouvait apparaître comme ambitieux, car la référence à la période passée
ne donnait qu’une production de 476 logements depuis 2003 (soit 95,2 logements par an), les
années récentes s’établissant à un niveau encore plus bas.
A l’inverse, cet objectif de 150 logements/an pouvait apparaître finalement modeste, s’il est
comparé aux «
400 à 600 logements
» évoqués dans le rapport du président à son conseil
d’administration le 13 décembre 2007. D’autres communications de l’office restaient arrêtées à ce
seuil des 400 à 600 logements par an (la place occupée par LMH dans le marché du logement social
de l’agglomération, soit
« 25 à 30 %
», ou bien encore le PCS prévoyant de
porter progressivement
la production à 500/600 logements (PCS) par an.
24/56
LMH indique que la convention fait régulièrement l’objet d’une évaluation. La livraison de
150 logements par an «
se révèle exacte
» concernant 2008, tandis que cet objectif sera «
approché
pour 2009 et bien au-delà pour 2010 et 2011
». Selon l’office, si d’autres chiffres avaient pu être
évoqués antérieurement, «
ils ont été progressivement affinés en lien étroit avec
(la)
collectivité de
tutelle,
sachant
que
l’objectif
à
terme
…fixé
aux
années
2012-2013,
est
la
production
de 400 logements par an
».
Si la chambre prend acte de cette réponse, elle relève toutefois que LMH a aussi,
concomitamment, indiqué, qu’ «
en l'absence de réserve foncière, il est bien sûr difficile d'évaluer
précisément la capacité de production [de l’office]
La chambre estime que cette planification reste largement hypothéquée par l’absence de
réserve foncière. En effet, LMH évaluait entre 4 à 5 ans l’acquisition des terrains nécessaires à une
telle production. (Ce point est traité spécifiquement au §B suivant).
6 - Les difficultés de comptabilisation des résultats à atteindre
Pour l’année 2008, était prévue une livraison de 157 logements, mais il n’était pas possible
de distinguer ceux relevant du PCS et de l’ANRU, ces derniers devant être retranchés du total afin
d’obtenir l’offre nouvelle. A titre d’exemple, sur la base des fichiers et d’un document interne,
LMH programmait 167 nouveaux logements en PCS pour 2009. La chambre souhaitant avoir
confirmation des données ci-dessus, l’office a produit un document de programmation
35
de l’offre
nouvelle 2009, provenant de LMCU, inexploitable.
LMH répond que la différenciation entre PCS et ANRU existe bien, que 153 logements au
titre du PCS ont été mis en location en 2008, et que les 217 logements programmés pour 2009 ne
concernent que le PCS.
La chambre a observé qu’à partir des différents tableaux de bord et statistiques de l’office, il
n’est pas aisé de distinguer les logements pour lesquels un ordre de service a été émis, des
logements en projet seulement financés. Au final, apparaît une grande difficulté de comptabilisation
d’éléments
non
homogènes
entre
eux :
livraisons,
travaux
en
cours
ou
commandés,
programmations….
B - La nouvelle stratégie de développement de LMH
1 - Un contexte très marqué par la recherche de foncier
Jusqu’à l’adoption du Programme Local de l’Habitat (PLH), l’accent était mis sur la gestion
locative du parc de logements, entretien, qualité, travail de proximité. L’office qui n’avait pas de
réserves foncières a subi de plein fouet la hausse du prix des terrains.
C’est pourquoi LMCU, dans son PLH adopté en 2005, a fait de la politique foncière un de
ses axes majeurs d’intervention. Elle a étendu sa compétence en matière d’intervention foncière
habitat avec la mise en
œ
uvre d’un Plan d’Action Foncière (PAF) et la création d’un fonds
d’intervention foncière pour «
acquérir et porter les terrains jusqu’à la réalisation des opérations
d’habitat à court, moyen et long terme
. »
35
Programmation de l’offre nouvelle année 2009, datée du 12 mars 2009, émanant de LMCU (service habitat - GAP)
25/56
LMCU devait consacrer sur son budget propre des crédits d’un montant de 25 M
€
la
première année dont 5 M
€
pour les interventions foncières au sens large. Concernant le recyclage
des friches industrielles, LMCU mène un partenariat avec l’Etablissement Public Foncier (EPF) qui
doit, notamment, assurer un accompagnement fixé à 30 hectares par an au minimum, soit 21 M
€
par
an. Pour la période 2007-2013, LMCU fait état de la signature d’un programme de 77 M
€
avec
l’Etablissement public foncier (EPF) dont 25 M
€
mobilisables dès 2009-2010, au bénéfice des
bailleurs, dont LMH.
2 - La création de la cellule foncière en 2007
Pour faire face à ses objectifs de construction de nouveaux logements, la recherche du
foncier est vite apparue, pour LMH, comme la « seule réponse » possible. Une cellule foncière de
4 prospecteurs a été créée dès 2007, parallèlement au conventionnement EPF/LMCU. Les zones
d’intervention des prospecteurs sont calquées sur le découpage du territoire communautaire afin de
développer des synergies avec le personnel de LMCU, et d’utiliser un système d’information
géographique commun aux différentes structures.
A fin août 2008, environ 120 prospects avaient été identifiés, qui pouvaient déboucher sur
des acquisitions dans une proportion de 30 %, selon LMH qui précise aujourd’hui que la cellule
foncière lui a permis de porter sa programmation 2009 à 217 logements.
La stratégie mise en
œ
uvre concerne la maîtrise à relativement long terme, du foncier au
sens large à des stades très différents comme les friches, les zones AUDM, les zones A, les rachats
en bloc… Toutefois, c’est à court terme que LMH doit pouvoir disposer du foncier nécessaire à la
réalisation de ses objectifs de construction. Il indique que l’exercice du droit de préemption délégué
par LMCU et la convention entre LMCU et l’EPF
36
font partie des outils contribuant aux différentes
acquisitions. Toutefois, la chambre avait noté que LMH privilégiait la négociation amiable, usant
peu de la délégation ponctuelle du droit de préemption par LMCU. Enfin, selon LMH, «
les
prospections en cours
» démontreraient «
une diminution de prix tant du foncier bâti que non bâti
».
3 - Les financements
Pour acquérir du foncier, LMH a contracté un prêt GAIA de 35 M
€
auprès de la Caisse des
dépôts et consignations, «
prêt pouvant financer le portage d’un terrain ou d’un immeuble (charge
foncière ou immobilière), ainsi que les travaux de viabilisation et de dépollution éventuels
», ceci
dans un terme de 3 à 5 ans. LMCU a apporté sa garantie financière au portage de l’opération.
LMH estime que le montant des fonds à mobiliser avoisine les 11,6 M
€
pour 2008, environ
28,4 M
€
pour 2009 et de manière prévisionnelle 12 M
€
pour 2010.
4 - Le recours occasionnel à la VEFA
Une des solutions pour accroître le patrimoine a été la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
(VEFA), solution utilisée à deux reprises par LMH.
La VEFA est définie par l’article 1601-3 du code civil comme étant un «
contrat par lequel
un tiers construit un ouvrage dont il revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la
construction de cet ouvrage. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la
réception des travaux
». Ce type d’acquisition est strictement encadré par le juge administratif et ne
représente qu’une fraction très réduite du patrimoine. Il résulte quasi-exclusivement d’opportunités
proposées à l’organisme par les promoteurs, et non d’une stratégie délibérée de l’organisme.
36
deux sites achetés par l'EPF seront vendus à LMH pour réaliser des opérations dans le cadre du PCS
26/56
Pour l’avenir, LMH a indiqué s’être inscrit dans l'opération des 30.000 logements que l'Etat
a demandé à des promoteurs de vendre, et s’être positionné dans une opération de 23 logements
d’un groupe immobilier
.
Il travaille par ailleurs avec d'autres promoteurs pour des opérations hors
30.000 logements en cours de négociations.
C - Le plan stratégique de patrimoine : un document de synthèse
1 - Les textes et la méthode
Après des décennies de développement porté par des besoins en logements soutenus et un
contexte économique dynamique, la réflexion a été recentrée en 2001 et 2002 sur l’attractivité de
leur patrimoine par les organismes HLM, en y intégrant la vision prospective pluriannuelle
nécessaire à la connaissance du patrimoine pris sous un angle stratégique
Afin d’identifier les ressources d’une politique du logement social, l’Etat, dans deux
circulaires
37
, a incité les bailleurs sociaux à se doter de Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP) qui
sont définis comme
« une démarche dont l’objet débouche sur l’élaboration d’un document
dégageant pour l’ensemble du parc détenu par un bailleur des options claires à 5 et 10 ans quant
aux différentes évolutions possibles : maintien en l’état, réhabilitation, démolition avec ou sans
reconstruction, vente
». Cette démarche vise à optimiser l’emploi de crédits budgétaires dans un
contexte de rareté imposant des arbitrages et donc des priorités.
L’adoption d’un PSP se traduit par une délibération du conseil d’administration validant les
grandes orientations stratégiques du PSP, lesquelles sont communiquées aux locataires.
2 - Le constat d’un retard
a - Lié à l’histoire
Les trois offices, alors séparés, ont manifesté peu d’empressement à se doter d’un PSP.
L’office de Tourcoing a lancé le processus fin 2003, soit plus de deux ans après la parution des
premiers textes, tandis que l’office de Lille n’a amorcé la démarche qu’au cours de l’année 2005.
Alors que LMCU souhaitait disposer d’un outil communautaire fort pour accroître la
production de logements, les offices se sont engagés, ou ont poursuivi, une démarche visant à la
définition de PSP qui leur étaient propres, tout en cherchant, selon LMH, «
à utiliser la même
méthodologie en s'appuyant sur un outil informatique unique
» et à adopter «
des démarches très
proches sur les 4 volets avec des critères communs
»...
S’il est exact que 2 offices utilisaient le même logiciel, notamment pour les données
comptables, les paramétrages étaient toutefois différents. Le troisième office, quant à lui, pouvait
difficilement rechercher une synergie car il utilisait un système « propriétaire » qui a notamment
nécessité de nombreux retraitements.
La
Chambre,
tout
en
prenant
largement
en
compte
la
difficulté
que
présentait
la
consolidation des données financières et comptables 2006 des 3 offices, maintient que les
nécessaires coordinations, synergie et homogénéité d’approche, y compris au niveau des outils
informatiques, n’ont pas été suffisamment recherchées.
37
Circulaire n° 2001-89/UHC/IUH2/30 du 18 décembre 2001 et circulaire n° 2002-37/UHC/IUH2/14 du 3 mai 2002.
27/56
Deux offices ont engagé des études pour un montant global de 88 000
€
HT (auxquels il
conviendrait en outre de rajouter le temps passé en interne par les différents personnels). Au total,
cette action a mobilisé près de 44 000
€
d’aides publiques versés par l’Etat pour financer des études,
lesquelles ont toutes été réalisées de manière directe ou indirecte par le même bureau d’étude
(cf. chapitre VII).
Ainsi, sept ans après les premières incitations de l’Etat, et deux ans et demi après la fusion,
la nouvelle entité LMH a adopté son PSP le 10 décembre 2008. C’est avec ce même retard que
l’objectif défini dans la convention de délégations des aides à la pierre
38
«
d’obtenir d’ici fin 2006
de la part des organismes bailleurs la production des plans stratégiques de patrimoine (PSP)
» a
été atteint. Pour sa part, LMCU souligne que la concomitance de la fusion et de grands chantiers
comme l’ANRU ou la redéfinition des relations entre LMCU et LMH expliquent en grande partie le
retard pris.
b - Lié à la démarche mise en
œ
uvre et au contenu
La méthode suivie correspond à quatre étapes :
1 - L’élaboration du diagnostic stratégique consiste en une analyse du bâti et du contexte
social
et
urbain
des
différents
segments
du
parc
constituant
le
patrimoine
immobilier
de
l’organisme. Cette première étape peut nécessiter l’intervention d’un bureau d’étude ;
2 - L’analyse des enjeux ;
3 - La détermination des orientations qui découlent du croisement du diagnostic stratégique
et de la lecture des enjeux ;
4 - Les arbitrages et la finalisation du plan stratégique du patrimoine qui n’a pas pour objet
de fixer une programmation rigide. Le PSP étant un document évolutif traduisant une démarche
s’inscrivant dans la durée, il est important qu’un dispositif d’actualisation des données soit prévu.
Selon les textes, l’élaboration d’un PSP doit être l’occasion pour l’organisme d’échanger
avec l’Etat et ses partenaires (ville, autres bailleurs…) sur leurs stratégies respectives Or, seuls
quelques contacts, plus ou moins formalisés, ont eu lieu avec LMCU, notamment pour la prise en
compte des éléments du PLH. Dans ce cadre, le caractère stratégique du document pourrait s’en
trouver affaibli.
Selon LMH, la «
démarche menée après la fusion, (…) a été réalisée en interne et non par
un bureau d'étude
», LMH ayant «
comme la grande majorité des bailleurs, (...) établi son PSP
comme un document de stratégie interne, sans rechercher de contacts avec les partenaires (…). Il
était en effet important de clarifier à l’interne nos enjeux et perspectives avant de les partager
».
Les documents de présentation du PSP par la délibération de décembre 2008, prévoyaient
que des
études
spécifiques
restaient
à mener,
ainsi
que le travail
sur l’automatisation
de
l’exploitation des données, l’amélioration des enjeux commerciaux (SIG), la prise en compte du
développement durable, les consommations énergétiques, tous éléments qui devraient être intégrés
dans une planification.
L’ensemble de ces éléments tend à démontrer le caractère non achevé du PSP tel qu’adopté
par la délibération du 10 décembre 2008. LMH indique que le PSP était plutôt un document de
stratégie interne, mais que ces travaux continueront à être menés, avec une réactualisation en 2009,
et ensuite, «
probablement bisannuelle
». Le PSP constituera une base de travail pour la mise en
place de la convention d’utilité sociale.
38
Convention de délégation de compétence des aides à la pierre de trois ans en application du XIII de l’article 61 de la
loi n° 2004-809 du 13 août 2004.
28/56
c - Les conséquences potentielles
La Chambre rappelle que si la formalisation d’une vision stratégique peut apparaître comme
un exercice contraignant et sans plus value immédiate,
a contrario
l’absence de formalisation aurait
pu compromettre à court terme l’accès à certains financements de l’Etat mais aussi de LMCU pour
des subventions d’un montant de 4,6 M
€
. De même, l’accès aux financements de la Caisse des
dépôts et consignations est subordonné à l’existence d’un PSP, accompagné d’un plan de
financement prévisionnel et d’une convention impliquant fortement le garant (LMCU). Sans PSP,
LMH n’aurait pas été éligible au
financement global
.
D - Le conventionnement global
1 - Le dispositif
La généralisation du « conventionnement global » résulte de l’article 63 de la loi relative
aux libertés et responsabilités locales du 13 août 2004 (articles L. 445-1 à L. 445-7 du CCH) qui
prévoit que les organismes d’habitation à loyer modéré peuvent conclure avec l’État une convention
globale de patrimoine pour une durée de six ans.
L’objectif de ces mesures consiste à permettre la mise en place d’une véritable politique de
loyers dans le parc HLM, lesquels résultent aujourd’hui des différents produits de financement mis
en place de manière successive par l’Etat, sans lien avec le service rendu.
La convention cadre qui serait à passer entre l’Etat et chaque organisme vise des objectifs
larges en traitant de l’occupation sociale du patrimoine ainsi que du niveau de service rendu aux
occupants. Elle doit également prévoir une coordination avec les locataires et les collectivités
locales. Elle aboutit à un classement des immeubles en fonction de la nature et la qualité du service
rendu et, ainsi, définit une politique patrimoniale d’investissement.
Le conventionnement global a été revu dans le cadre de la loi de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l’exclusion du 23 mars 2009, qui substitue la conclusion avec l’Etat
d’une convention d’utilité sociale. Cependant, la réalisation de cette convention est liée à la
publication de décrets en Conseil d'Etat devant en préciser diverses modalités.
LMH avait engagé la procédure d’élaboration du conventionnement global du patrimoine
par délibération du 6 mars 2008, en s’appuyant sur le plan stratégique de patrimoine, Selon
LMH, la convention d’utilité sociale
« ne bouleverse pas fondamentalement l'économie de
l'ancien dispositif ».
E - Modalités d’attribution des aides et d’instruction des dossiers
La convention de délégation des aides à la pierre régit les modalités d’attribution des aides,
ainsi que l’instruction des dossiers, et la notification des aides.
Pour les opérations de développement, d’amélioration et de diversification de l’offre de
logements locatifs sociaux, les décisions de subvention sont prises sur papier à double en-tête du
délégataire et de l’Etat par le président de LMCU. L’instruction des dossiers est assurée par la
direction départementale de l’équipement du Nord. Une convention spécifique de mise à disposition
des services est conclue
39
.
39
En application de l’article 112 de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales.
29/56
La phase initiale d’apprentissage passée, les délais d’instruction des dossiers seraient
devenus moins importants. La convention de délégation aurait, selon LMH, globalement permis de
réaliser un gain en termes de réactivité, à tous les stades de la gestion des dossiers.
Mais surtout, elle apporte pour l’office une plus grande souplesse dans le financement des
opérations grâce à la «
ligne globale de financement
» de la CDC.
Les critères adoptés pour l’attribution et la modulation des aides déléguées par l’Etat à
LMCU sont décrits dans la convention de délégation des aides à la pierre. LMH indique que le
système de modulation est certes intéressant mais assez peu lisible du point de vue de l’opérateur.
La modulation n’est qu’un paramètre parmi d’autres, la priorité restant la recherche d’un équilibre
pour chaque opération (annexe 9).
V - LES OPERATIONS « ANRU »
A - Les objectifs
Le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) a été institué par la loi du
1
er
août 2003 pour la ville et la rénovation urbaine. Il prévoit un important effort national de
transformation des quartiers fragiles classés en Zones Urbaines Sensibles (ZUS) ou présentant les
mêmes difficultés socio-économiques. Cela se traduit par l’amélioration des espaces urbains, le
développement des équipements publics, la réhabilitation et la résidentialisation de logements
locatifs sociaux, la démolition de logements, ou le développement d’une nouvelle offre de
logements.
L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) met en
œ
uvre le Programme
National de Rénovation Urbaine (PNRU) en approuvant des projets globaux qu’elle finance sur des
fonds publics et privés. Ces moyens financiers, déployés pour le Programme National de
Rénovation Urbaine, ont été augmentés, entraînant par là même un abondement équivalent par les
partenaires sociaux (Union d’Economie Sociale pour le Logement - UESL). Différents textes ont
ainsi allongé la période couverte par le programme qu’ils ont réévalué financièrement.
Au final, le programme ainsi renforcé atteindra 42 milliards d’euros d’investissement, dont
12 en provenance de l’Agence et de ses partenaires. A l’horizon 2013, 530 quartiers répartis dans la
France entière devraient être rénovés améliorant le cadre de vie de 4 millions d’habitants.
L’ANRU a été créée dans le but de simplifier et d’accélérer les démarches des collectivités
locales et des bailleurs sociaux désireux de mettre en
œ
uvre des projets de rénovation urbaine. Au
lieu de s’adresser comme auparavant à divers organismes financiers et administratifs, l’Agence
devient leur interlocuteur unique et leur offre la garantie de ses financements avec un programme de
maîtrise d’ouvrage et un calendrier précis consignés dans une convention.
B - Les aspects opérationnels
40
LMH est cosignataire de trois conventions ANRU conclues respectivement avec les
communes de Lille (2 conventions), Roubaix et Hem–Roubaix–Lys-les-Lannoy. Une quatrième
convention avec la commune de Tourcoing a été signée fin 2008.
40
Pour la métropole lilloise, la création d’une cellule dédiée Lille Métropole Rénovation urbaine (LMRU)
sous forme d’un groupement d’intérêt public (GIP), permet de resserrer les objectifs : 10 % du parc des logements
sociaux de la métropole sont concernés pour un financement d’un milliard d’euros en provenance des financeurs. Une
démarche originale a consisté à remettre les souhaits des ménages au centre de la politique de peuplement et
relogement. Dans ce but, une démarche interbailleurs a été initiée par LMCU qui en assure le pilotage, en vue d’une
généralisation dans le cadre du déroulement des opérations ANRU.
30/56
Globalement, ce projet concerne la démolition de 1 270 logements, soit environ 4 % du
patrimoine, la construction de 1 140 logements, la réhabilitation de 1 522 logements et la
résidentialisation de 3 555 autres. L’opération porte sur un montant total de 188 M
€
sur la
période 2004-2011 (annexe 10).
1 - La rénovation urbaine, objet d’une attention particulière
En 2006, LMH a procédé à la création d’un poste de chef de projet « rénovation urbaine ».
Rattaché au directeur du développement et du patrimoine, le responsable a pour mission principale
d’assurer «
la coordination d’une opération de rénovation urbaine sur les plans technique,
financier, relationnel, méthodologique » et pour mission secondaire de « mobiliser les équipes
(gestion de proximité, communication) afin de gérer les attentes et les inquiétudes des habitants
face au changement de leur environnement
».
Le chef de projet « rénovation urbaine » a suivi en formation initiale un cursus d’architecte.
Après avoir occupé différentes fonctions au sein de LMH (conduite et montage des opérations), il a
abordé sa nouvelle fonction en suivant une formation complémentaire à l’école de la rénovation
urbaine (IFMO) à Paris dans le cadre d’un financement CGLLS. Cette formation de 32 jours
répartie sur 2 ans a débouché sur une certification « chef de projet ANRU » le 30 janvier 2008. Le
titulaire du poste est le seul à disposer de cette certification au sein de LMH.
2 - Une organisation spécifique pour la Rénovation Urbaine
LMH a mis en place une organisation spécifique au sein de la direction de l’investissement
et du patrimoine afin d’assurer la mise en
œ
uvre des opérations avec :
- un chef de projet « rénovation urbaine » ;
- des monteurs d’opération identifiés par opération et associés à un conducteur qui aura en
charge le suivi de l’exécution des travaux (13 postes) ;
- un référent foncier travaillant en transversalité avec les monteurs et la direction juridique
chargé du foncier (3 postes) ;
- une cellule financière (8 postes) ;
- une cellule administrative et juridique (5 postes).
Les résidentialisations sont traitées de manière globale par un monteur d’opération, puis
réparties en suivi de travaux (1 poste).
Concomitamment,
une
mission
d’accompagnement
a
été
confiée
à
la
direction
des
politiques locatives, sociales et de la ville,
plus particulièrement au pôle relogement (une
responsable et trois assistantes), lequel travaille en transversalité avec les autres services de LMH,
notamment avec les agences décentralisées et la direction des investissements et du patrimoine. Sur
la période 2004-2007, l’ANRU a mobilisé les équipes de monteurs d’opérations.
LMH précise cependant
que toutes ces personnes traitent également les dossiers hors
ANRU et ceux du PCS
/ LMH comme LMCU ont souligné que l’ANRU avait, de manière générale,
considérablement mobilisé les équipes.
31/56
3 - Des conventions aux objectifs ambitieux nécessitant des recalages
Les tableaux en annexe précisent, action par action, l’implication de LMH dans le
programme de renouvellement urbain, en termes de démolitions, de créations de logements, de
plan de financement et donc d’investissement financier. Ils dressent également un bilan des
démolitions-reconstruction au 1
er
juillet 2008 (en nombre).
4 - Des résultats intermédiaires faisant apparaître des dérapages
ANRU LILLE - HABITAT SOCIAL
Convention signée le 4/08/2006
Nombre
global de
logements
Coût global
Nbre de
logements
livrés
Maîtrise
d’
œ
uvre
désignée
OS
prévus
en 2008
ou en
chantier
Avancement
prévu
au
31/12/2008
Nombre de logements
construits
Neufs
615
Acquis-
améliorés
50
665
78 242 032
€
TTC
68
385
261
49,47 %
Nombre de logements
démolis
659
7 800 326
€
TTC
346
96
50
60,09 %
Nombre de logements
réhabilités
1 396
15 675 883
€
TTC
127
1 269
1 223
96,70 %
Nombre de logements
résidentialisés
2 403
7 170 564
€
TTC
1 969
446
18,56 %
5 123
108 888 805
€
TTC
ANRU LILLE - HABITAT ANCIEN
Convention signée le 10/12/2007
Nombre
global de
logements
Coût global
Nbre de
logements
livrés
Maîtrise
d’
œ
uvre
désignée
OS
prévus
en 2008
ou en
chantier
Avancement
prévu au
31/12/2008
Nombre de logements
construits
Neufs
20
2 361 760
€
TTC
7
7
35,00 %
Nombre de logements
requalification
îlots
dégradés
Caulier
8
738 959
€
TTC
8
8
100,00 %
Nombre de logements
réhabilités
84
1 815 895
€
TTC
84
84
100,00 %
Nombre de logements
résidentialisés
656
619 462
€
TTC
465
465
70,88 %
768
5 536 076
€
TTC
32/56
ANRU ROUBAIX
Protocole signé le 18/09/2006 et convention signée le 23/11/2007
Nombre
global de
logements
Coût global
Nbre de
logements
livrés
Maîtrise
d’
œ
uvre
désignée
OS
prévus
en 2008
ou en
chantier
Avancement
prévu au
31/12/2008
Hauts
Champs
Longchamp
-
démolition Regnault
213
556 723
€
TTC
213
Nombre de logements
construits
Neufs
372
Acquis-
améliorés
104
476
58 546 441
€
TTC
154
102
21,43 %
Nombre de logements
démolis
250
7 382 972
€
TTC
30
Nombre de logements
réhabilités
34
1 833 000
€
TTC
21
21
61,76 %
Nombre de logements
résidentialisés
496
3 443 000
€
TTC
1 256
71 762 136
€
TTC
ANRU TOURCOING
Protocole signé le 19/03/2007
Nombre
global de
logements
Coût global
Nbre de
logements
livrés
Maîtrise
d’
œ
uvre
désignée
OS
prévus
en 2008
ou en
chantier
Avancement
prévu au
31/12/2008
Nombre de logements
construits
Neufs
121
15 504 134
€
TTC
18
18
14,87 %
Nombre de logements
démolis
100
929 609
€
TTC
100
100,00 %
221
16 433 743
€
TTC
Source : données LMH à la date du 13 août 2008.
Total Investissements
(coût total)
202 620 760
€
Part LMH
16 307 330
€
Le suivi des objectifs résultant des 3 conventions, ainsi que du protocole signé en
mars 2007, fait apparaître à ce jour de nombreux écarts entre prévisions et réalisations, tant en
nombre de logements, qu’en termes de coût ou de délais.
Concernant ce dernier point, les documents consultés (plannings, comptes-rendus de
réunion de coordination) mentionnent de nombreux décalages des projets dans le temps, notamment
en phase de démarrage. Des écarts de 2 à 3 semestres sont quasiment la norme, mais des écarts de 4
à 6 semestres ont fréquemment été relevés.
33/56
5 - Des dérapages aux origines diverses
a - Des évolutions administratives
Sur la période 2004-2007, le dépôt des dossiers a connu une évolution des règles
administratives. Si en 2004 le dépôt des dossiers pouvait se faire auprès de la DDE sur la base
d’estimatifs, dès 2005, cette règle a été revue, le dépôt devant alors prendre en compte le résultat
des appels d’offres relatifs aux différents marchés.
Cette nouvelle modalité a donc entraîné un délai de « maturation » des dossiers plus
important et du retard, comme en 2006, où le taux d’appels d’offres déclarés infructueux était, selon
l’office, plus élevé.
b - Des évolutions dans les délais réglementaires
La dérive constatée des délais s’explique d’abord par la procédure d’instruction menant à
une contractualisation. Concernant la ville de Lille, le projet a été soutenu fin 2005 début 2006 pour
une convention qui ne fut signée qu’au mois d’août 2006. De même, pour la ville de Roubaix qui,
ayant souhaité une démarche globale (incluant l’habitat social et l’habitat ancien), a subi un délai de
près de 3 ans séparant le début de la procédure de la signature de la convention.
L’objectif était de pratiquer les démolitions et d’arriver à une reconstruction dans un délai
de 5 ans. L’action de rénovation urbaine a sous estimé les « temps du foncier » et notamment les
contraintes induites par les règles d’urbanisme (ZAC, lotissement) qui mobilisent 2 à 3 ans. En sus,
les évolutions réglementaires ont touché le foncier lui-même, notamment en ce qui concerne la
définition du niveau de pollution et le traitement des dépollutions.
Une vision sans doute trop optimiste du dispositif ANRU explique globalement la dérive.
Ainsi, selon LMH, si l’ANRU a eu un impact très positif sur la dynamique de projets dans les villes,
la dimension réglementaire et les délais ont mal été évalués.
c - Des évolutions de la conjoncture économique
L’Etat, au cours de ces dernières années, a renforcé les dispositifs visant à encourager la
construction de logements, notamment à des fins locatives La demande d’immobilier a donc
fortement augmenté et a, de fait, concurrencé le dispositif ANRU dans la mesure où la capacité des
entreprises n’était pas illimitée. Cette situation s’est en outre traduite par une hausse du prix de la
construction et a favorisé la multiplication des appels d’offres infructueux.
d - Des évolutions techniques et réglementaires liées aux métiers de la
construction et des évolutions environnementales
Le monde de la construction a connu ces dernières années l’influence des normes
électriques et thermiques qui sont à l’origine, mécaniquement, de la hausse des coûts de
construction de 10 à 15 %, ainsi que des normes « handicap » entraînant une augmentation de
surface et un surcoût de 5 %.
34/56
Par ailleurs, les collectivités, sensibles aux préconisations du Grenelle de l’Environnement,
ont souhaité que les cahiers des charges intègrent de nouvelles données toujours plus ambitieuses,
tant au plan urbanistique qu’environnemental. Dès lors, les exigences du développement durable ont
généré aussi une nouvelle dérive des délais et des équilibres financiers. LMH a dû augmenter ses
fonds propres consacrés à ces opérations, et la Région, par une délibération du 30 juin 2008, a prévu
une enveloppe supplémentaire de 20 M
€
pour les opérations ANRU, intégrant une norme en lien
avec le développement durable, supérieure à celle en vigueur.
6 - Des plans de financement à adapter
L’essentiel du travail de prévision qui avait été effectué sur les bases de données de 2004
s’est heurté au retournement de conjoncture financière. Les coûts de la construction (hors foncier)
ont connu une forte hausse, passant globalement de 90 K
€
par logement en 2004 à 110 K
€
en 2008
(+ 22 %). Parallèlement, le budget de l’ANRU ne connaissait qu’une réactualisation de 1,8 % en
moyenne par an, sur la période. Dès lors, pour LMH, les projets ont dû faire l’objet d’une révision
impliquant généralement une forte mise de fonds propres dans le plan de financement, ces derniers
passant souvent des 5 % initiaux à des taux proches de 16 ou 20 %. Il en est de même pour les
collectivités locales sollicitées pour apporter un nouveau financement ou des compléments.
Toutefois, LMH précise que «
dans le cadre du plan de relance
, [il]
a obtenu l'inscription
de toutes ses opérations répondant aux critères de ce plan pour un montant de 1.785.461
€
ce qui
compensera en partie l'écart entre les plans de financement des conventions et les résultats des
appels d'offres.
»
VI - LA SITUATION FINANCIERE
Pour analyser la situation financière de l’office, la chambre s’est référée à l’expertise de la
MIILOS qui a indiqué, dans son dernier rapport, que tant la gestion que la situation financière
plaçaient
l’office
dans
des
moyennes
généralement
très
favorables,
traduisant
une
activité
performante. Toutefois, la chambre souhaite mettre en regard de ce constat ce qu’elle considère être
une activité insuffisante de l’office : la construction de logements neufs, comme cela a déjà été
évoqué aux chapitres précédents.
A - Avant la fusion
L’office lillois avait un parc de 18 230 logements et une structure financière saine. Le fonds
de roulement net global augmentait pour atteindre la valeur de 50,855 M
€
en 2005, soit 2 790
€
par
logement. Traduit en équivalent de mois de dépenses, il atteignait 6,32 mois, niveau supérieur à la
médiane nationale des offices qui était de 5,2 mois. Parallèlement, la trésorerie nette était positive
de 54,618 M
€
, d’où un besoin en fonds de roulement négatif de 3,763 M
€
(annexe 11).
Ce montant dépassait la valeur du fonds de roulement, ce qui, dans ce contexte de relative
aisance financière, correspondait, de manière théorique, à une importante capacité de financement
de nouveaux logements.
Les
offices
de
Tourcoing
et
Roubaix
quant
à
eux,
avec
respectivement
4 715
et
7 441 logements (hors foyers) ont développé une activité de bailleur caractérisée par des loyers plus
élevés que la moyenne, une maîtrise des coûts difficile à atteindre, et un endettement important.
Néanmoins, l’office de Tourcoing, en situation financière beaucoup moins fragile que Roubaix, a pu
mettre en service 234 logements sur la période 2003-2005.
35/56
Au cours de l’exercice 2006, l’office de Roubaix a bénéficié d’une aide de la Caisse de
Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) au titre d’un plan de rétablissement de l’équilibre
jusqu’en 2010, dans le cadre de la fusion. D’un montant total de 5,5 M
€
, cette aide a été abondée
lors de la fusion par des versements de la ville de Roubaix pour 0,128 M
€
, LMCU pour 6,972 M
€
,
et encore LMCU (au titre des GE/GR) pour 2,044 M
€
, le département du Nord pour 0,838 M
€
, et
enfin la Région pour 4,080 M
€
, soit un montant d’aides, hors CGLLS, de 14,062 M
€
sur la
période 2005-2007
41
, et avec la CGLS de près de 19,5 M
€
au total.
B - Après la fusion
1 - Données générales
En 2007, LMH compte 30 316 logements (hors foyers), et doit désormais répondre
prioritairement
aux
projets
de
production
de
logements
arrêtés
dans
les
conventions
et
programmations déjà évoquées.
Tout
comme
avant
la
fusion,
LMH
bénéfice,
après,
d’une
bonne
santé
financière
(annexe 12). Toutefois, son résultat d’exploitation est handicapé par des coûts de fonctionnement,
dont les charges de personnel, assez élevés, qu’il conviendra de mieux maîtriser à l’avenir afin de
remplir les objectifs définis dans la convention d’objectifs 2008-2010 signée avec LMCU. Comme
il a été dit, la fusion n’a pas produit d’économies d’échelle à ce jour.
LMH
a mis en
œ
uvre un mécanisme de surprovisionnement forfaitaire des créances
douteuses, lequel n’est pas conforme aux différentes instructions comptables. LMH a indiqué que
«
ces provisions seront évaluées par locataire défaillant dès les comptes 2008
», ce dont la
Chambre prend acte.
Mais
l’essentiel
des
résultats
exceptionnels
de
LMH
provient,
jusqu’en
2007,
des
subventionnements annuels de LMCU, environ 10 M
€
(cf. chapitre IV), et de ceux précités, de la
CGLLS et des collectivités, près de 19,5 M
€
au total.
En réponse, LMH indique que les «
aides des collectivités locales (…) concernaient le gros
entretien et les grosses réparations. Elles faisaient suite au plan de redressement de LMH des
années 90, puisque si la situation financière de LMH est aujourd'hui saine, tel n'était pas le cas
jusqu'en 1997. Il s'agissait pour la Communauté Urbaine de Lille d'aider LMH à rattraper son
retard dans le gros entretien dans son patrimoine
». LMCU a apporté, de son côté, la même
justification.
Toutefois,
la
chambre
observe
un
paradoxe
pour
les
collectivités
locales
d’avoir
subventionné jusqu’en 2007, sur fonds publics prélevés auprès des contribuables locaux, un office
dont la trésorerie en 2005, au moment de la fusion, était déjà de 54,6 M
€
avec un besoin en fonds de
roulement négatif, participant en cela à l’accroissement du niveau de liquidités.
2 - Le fonds de roulement et la trésorerie
Le bilan reflète une situation saine. En effet, alors que le besoin en fonds de roulement est
négatif (LMH étant réglé par ses clients beaucoup plus rapidement qu’il ne paie ses fournisseurs
grâce aux versements de la caisse d’allocations familiales notamment), le fonds de roulement
présente sur l’ensemble de la période un montant toujours inférieur à la trésorerie nette.
41
Protocole d’aide au rétablissement de l’équilibre de l’OPAC Roubaix Habitat années 2005-2007.
36/56
Pour l’avenir, la structuration du bilan ne semble pas devoir être remise en cause même si le
respect des consignes de la convention d’objectifs précitée qui incite LMH à apporter un
pourcentage de fonds propres proche de 20 %, peut entraîner, au moins dans un premier temps, une
dégradation du « stock » de fonds propres.
Le niveau des bénéfices annuels est également en grande partie lié au résultat financier.
Même si la trésorerie est presque exclusivement placée de manière peu risquée, à l’abri des
turbulences pouvant affecter les placements spéculatifs, elle peut néanmoins, pour une part, être
exposée à un risque d’érosion monétaire en fonction de la rentabilité nette des placements,
notamment en période de taux bas. Cette politique de placement, si elle peut apparaître comme une
solution pour diminuer la dette de LMH, se devrait de rester marginale, l’objet de l’office n’étant
pas de réaliser prioritairement un résultat financier.
Pour ce qui est du présent, sur la base de la méthodologie appliquée par la MIILOS et la
direction départementale de l’équipement (DDE) combinant différentes données entre elles
42
, la
production de logements aurait pu s’établir théorique à 7 642 logements sur la période 2003-2007.
La Chambre confirme que ce chiffre ne constitue nullement un objectif mais un ratio parmi d’autres
permettant de connaître un potentiel théorique de construction se conjuguant à d’autres paramètres.
.
3 - Le fonds public en matière de logements
Au plan national, l’Etat préfinance les opérations dans le cadre de la convention de la
délégation des aides à la pierre (articles II-4, II-5 et II-6) : mise à disposition, dans des proportions
certes modestes, de crédits de paiement visant à financer les droits à engagement accordés
(indépendamment des droits à prêts à taux bonifiés, TVA à taux réduit), alors que la production de
logements, très souvent, tarde à venir. L’ensemble LMCU/LMH bénéficie à compter de 2009 de ce
préfinancement, certes modeste, des logements, par une application combinée de la délégation des
aides à la pierre (2006-2008) et de la convention d’objectifs (2008-2010), article 3-7 de la
convention.
Pour LMH, l’accumulation de liquidités peu utilisées pendant plusieurs années, alors que
des besoins existent sur le territoire de LMH, mais aussi sur tout le territoire national, pose la
question
de
la
solidarité
et
d’une
péréquation
entre
les
organismes.
Le
projet
de
loi
de
« mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » a prévu des dispositions en ce sens.
Sur ce point, l’office indique que selon une «
simulation et compte tenu des investissements prévus,
mais dans l'attente de la confirmation du mode de calcul, LMH ne sera pas concerné par cette
mesure
».
Par
ailleurs,
depuis
le
1
er
décembre
2008,
l’Etat
risque
de
devoir
faire
face
aux
conséquences financières de la « loi DALO » de 2007 instituant le droit au logement opposable
43
,
en raison de l’indisponibilité de logements dont il apparaît ici qu’il les a déjà, à un titre ou à un
autre, pour partie préfinancés.
Sur ce point, même si l’office
a indiqué
qu’il
«
a
pu répondre jusqu'à présent
favorablement aux injonctions du Préfet
», les quelques mois de recul sont insuffisants pour évaluer
ce risque. Seule la première phase du texte est en
œ
uvre depuis décembre 2008.
42
Indicateur résultant d’un traitement des données de l’office effectué par le logiciel « FILOS » mis au point et utilisé
par la Miilos. Combinaison des données de trésorerie de l’office et de celles liées à son faible apport en fonds
propres sur les opérations : 5 % en moyenne sur la période concernée.
43
Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.
37/56
VII - L’INTERVENTION DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
A – L’absence de rapport spécial sur les conventions réglementées
Un cabinet assure le commissariat aux comptes de LMH. Sa mission se traduit donc
principalement par le rapport
général établissant la certification des
comptes, formulant si
nécessaire toutes observations utiles, et par le rapport spécial traitant du contenu des conventions
réglementées existant entre l’organisme et ses administrateurs, ou entre l’organisme et les entités
ayant un administrateur commun avec lui.
Or, il est constaté que si le rapport général existe bien, aucun rapport spécial n’a été établi,
LMH indiquant que «
pour ne pas émettre de rapport spécial,
(le cabinet)
se base notamment sur la
norme 5-203 de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes ».
Il indique également
l’abrogation mi-2008 de l’article R.421-41 du CCH : selon l’office, les établissements publics
locaux n’étant pas listés dans les articles L.225-38 et L.225-42 du code de commerce, les
dispositions dudit code lui seraient plus inapplicables.
Pour les années antérieures à 2008 en tout cas, ces obligations s’appliquaient aux offices
47
,
et les conventions réglementées auraient dû être signalées dans un rapport spécial. En leur absence,
LMH aurait dû mentionner que le conseil d’administration n’en a pas porté à la connaissance du
commissaire aux comptes. Ce dernier devait également indiquer, le cas échéant, qu’il n’en avait pas
trouvé lors de l’accomplissement de ses investigations et de ses diligences.
Au cas présent, cette situation est loin d’être théorique puisque le nouveau conseil
d’administration élu le 18 juillet 2008, comprend au moins un représentant qui est également un
financeur de l’office. LMH admet d’ailleurs la possibilité «
de se soumettre volontairement à
l'élaboration dudit rapport
», mais semble ne pas en tirer de conséquence. La chambre estime que
ces conventions devraient donc être indiquées dans le rapport spécial.
Par ailleurs, afin d’éviter tout conflit d’intérêt, la question se pose légitimement du vote par
l’administrateur concerné lors des délibérations relatives à des conventions ou contrats à passer
avec son établissement financier.
B –La mission de consultant pour préparer la fusion des offices
- Les obligations déontologiques du commissariat aux comptes
Le statut du commissaire aux comptes qui exerce le contrôle légal des comptes lui confère
un rôle totalement indépendant de la gestion et des orientations fixées par les dirigeants de
l’entreprise. C’est pourquoi, il ne peut accomplir aucun acte de gestion ni avoir un rôle de conseil
sur la conduite de la gestion, qu’elle soit prise dans son ensemble ou dans des opérations
particulières. Cela est également valable lorsqu’il
œ
uvre en réseau.
47
aux termes de l’article R. 421-41 du CCH abrogé, «
Un ou plusieurs commissaires aux comptes sont choisis
par le conseil d’administration de l’office sur la liste mentionnée à l’article L. 225-219 du code de commerce. Ils
exercent leur mission dans les conditions définies par ladite loi [loi n°66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés
commerciales] sous réserve des règles propres à l’établissement public ».
Les diligences relatives aux sociétés
commerciales sont, notamment, définies aux articles L. 225-38 à L. 225-42 du code de commerce et en particulier
l’article L. 225-40 du code de commerce relatif aux relations entre l’office et d’autres entités ayant un administrateur
commun.
38/56
- Le travail du cabinet exercé pour la fusion des offices
Dans le cadre de la préparation de la fusion, une délibération de LMH du 7 février 2006 a
pris soin de préciser que le cabinet assurant le commissariat aux comptes est intervenu «
pour les
aspects financiers budgétaires et comptables
».
Les missions ont été détaillées dans un Appel
d’Offres.
(Le cabinet chargé du commissariat aux comptes)
n’a pas répondu au lot N°4 Assistance
et mise en
œ
uvre du contrôle de gestion estimant que ses fonctions de commissaire aux comptes
étaient incompatibles avec cette mission
. » (Il)
n’a pas eu une mission de conseil. Son rôle était
celui d’un commissaire aux compte devant apprécier les risques pris par LMH lors de la fusion-
absorption de Roubaix Habitat et de l’OPHLM de Tourcoing, et de veiller à l’application des
normes.
»
Toutefois, la chambre observe que les documents du marché et notamment le cahier des
charges relatif à cette mission la décrivent comme une «
mission de conseil, d’accompagnement, de
contrôle, de validation et d’anticipation tout au long du processus de rapprochement afin de
minimiser les risques financiers de l’organisme regroupé. La conduite de ce projet inclura aussi :
- L’assistance aux organismes quant à l’écriture des procédures ou la revue des procédures
existantes et leur adéquation à l’organisme unifié.
-
La
formation
des
collaborateurs
concernés
par
les
procédures
comptables
et
budgétaires
. »
Sur la base des documents fournis, l’activité retracée met en évidence que le cabinet chargé
du commissariat aux comptes a piloté et conseillé les différents groupes de travail sur les thèmes
suivants :
comptabilité
générale,
comptabilité
analytique,
plan
budgétaire,
quittancement,
encaissement, achats – fournisseurs, emprunts – immobilisations, trésorerie, taxes
48
.
L’intervention en cause se rapporte donc à un acte de conseil et à des actes préparatoires à la
mise en place des systèmes financiers et d’information associée, Cette situation est de nature à
conduire potentiellement le cabinet à porter une appréciation sur les informations financières et des
procédures qu’il a lui-même définies
49
.
- Les factures présentées
Alors que le cabinet avait pris garde de ne pas répondre à l’appel d’offres pour le lot n° 4
« Assistance », tant la description ci-dessus que les paiements s’y rapportant font nettement
référence à une mission d’assistance. Elle est ainsi libellée
« audit du projet de rapprochement des
directions financières des trois offices communautaires »
pour 124 630
€
HT et «
audit des risques
fonctionnels, organisationnels et techniques des plans d’actions de maîtrise associée en matière de
gouvernance des systèmes d’information »
pour 19 200
€
HT.
Curieusement, les seules pièces justificatives fournies par l’office ne comportent ni l’entête
du prestataire, ni sa signature, mais seulement celles des 3 offices.
48
Les documents résultant des groupes de travail font apparaître différentes missions et tâches, que la
chambre juge incompatibles avec les missions de certification des comptes (
Au plan financier
: plan comptable terminé
et prêt à saisir
,
plan de codes analytiques à réaliser
,
formaliser une proposition de plan comptable analytique et
l’envoyer aux membres du groupe de travail pour échange / arbitrage / validation lors de la prochaine réunion
,
liste
des tâches à accomplir pour la mise en place du plan comptable analytique
,
réflexion budgétaire
».
Pour les autres
thèmes
: définition de l’organisation cible à partir de l’analyse de l’existant et des meilleures pratiques
,
identification
des travaux à mettre en
œ
uvre pour permettre un fonctionnement opérationnel au 1/07/06
»).
49
Ce type de situation a été relevé dans un avis du Haut Conseil du Commissariat aux Comptes H3C du 7
avril 2008.
39/56
Le décret n° 2005-1412 du 16 novembre 2005 modifié «
portant approbation du code de
déontologie de la profession de commissaire aux comptes »
décrit les situations interdites et définit
les limites, que l’exercice du commissariat se fasse à titre individuel ou dans le cadre d’un réseau.
Dans tous les cas, le commissaire aux comptes doit pouvoir justifier qu’il a procédé à l’analyse de la
situation (article 10, voire articles 23 et 24 du code de déontologie des commissaires aux comptes).
En cas de doute, il doit saisir, pour avis, le Haut Conseil du Commissariat aux comptes.
En conclusion, la Chambre prend acte que tant LMH que le cabinet continuent d’affirmer
que les différentes prestations correspondent à une mission de certification des comptes. Elle note
toutefois que l’office avait fait une réponse différente aux observations de la MIILOS
50
sur le même
point. Il s’était alors engagé à ne « plus (faire) appel à (son) commissaire aux comptes pour tout
type de mission n’entrant pas dans le domaine de compétences des commissaires aux comptes ».
*
*
*
50
MIILOS Rapport définitif n° 2008-085 Février 2009 établi conjointement avec la trésorerie générale du Nord. OPH
Lille Métropole Habitat (LMH) enregistré à la Chambre le 24 février 2009
40/56
ANNEXES
41/56
ANNEXE 1
Description du parc de LMH
Parc au 31/12
2006
2007
Logements collectifs
27 579
27 589
Logements individuels
2 737
2 723
Sous-total parc locatif
30 316
30 312
Locaux commerciaux et industriels
362
413
Garages et parkings couverts
9 316
9 367
Foyers en équivalent logements
1 115
1 094
Sous-total divers
10 793
10 874
TOTAL PATRIMOINE
41 109
41 186
Source LMH et notamment DIS jusqu’en 2006.
ANNEXE 2
Ancienneté du parc
Date de mise en service
% du parc
Avant 1948
1 576
5,20 %
De 1948 à 1960
2 274
7,50 %
De 1961 à 1970
7 245
23,89 %
De 1971 à 1975
3 941
13,00 %
De 1976 à 1980
6 821
22,50 %
De 1981 à 1985
3 244
10,70 %
De 1986 à 1990
1 394
4,60 %
De 1991 à 1995
1 516
5,00 %
De 1996 à 2000
879
2,90 %
De 2001 à 2005
1 243
4,10 %
2006
182
0,60 %
2007
6
0,02 %
Total
30 321
100 %
Source LMH et notamment DIS jusqu’en 2006.
42/56
ANNEXE 3
Production de logements et structure du financement
PRF / m² de SH
Structure de financement (en % du Prix de rev.)
Financt
Neuf
ou
AA
Date de
livraison
SH/logt
Type
Nb
logts
P. de
rev/logt
% ch.
fonc.
Ch.
fonc.
Bât.
Hono.
PRF
total
Tot.
prêts
Dont prêts
PEEC
Tot.
Subv
Dont
collectiv
.
Fds
prop.
Total
Somme
PLAI
108,22
25
115 052
45,7 %
497
521
70
1 088
71,7 %
0,0 %
22,8 %
6,5 %
5,5 %
100,0 %
PLUS
AA
avr.-03
56,80
indiv.
1
62 198
37,5 %
410
609
76
1 095
69,0 %
0,0 %
23,0 %
12,3 %
8,0 %
100,0 %
PLUS
AA
mai-03
73,70
indiv.
2
66 710
22,3 %
202
625
78
905
77,7 %
0,0 %
22,3 %
11,4 %
0,0 %
100,0 %
PLUS
AA
févr.-04
86,82
indiv.
2
97 000
38,0 %
444
648
77
1 169
67,8 %
0,0 %
15,9 %
7,5 %
16,3 %
100,0 %
PLUS
AA
janv.-05
65,22
indiv.
1
66 585
20,5 %
204
675
118
997
80,4 %
0,0 %
19,6 %
11,7 %
0,0 %
100,0 %
PLUS
Neuf
mai-03
70,67
coll.
91
61 371
4,7 %
42
745
91
877
74,9 %
5,8 %
24,8 %
12,3 %
0,4 %
100,0 %
PLUS
Neuf
sept.-03
62,06
coll.
161
83 562
11,2 %
152
1 097
113
1 363
76,2 %
3,8 %
22,1 %
9,0 %
1,7 %
100,0 %
PLUS
Neuf
oct.-03
71,84
coll.
20
74 522
10,3 %
106
813
114
1 033
78,0 %
0,0 %
22,4 %
10,3 %
- 0,4 %
100,0 %
PLUS
Neuf
févr.-04
83,48
coll.
34
100 912
30,6 %
356
710
97
1 162
74,3 %
26,0 %
29,7 %
7,9 %
- 4,0 %
100,0 %
PLUS
Neuf
déc.-04
66,26
coll.
34
85 378
85,1 %
1 154
87
115
1 356
78,7 %
9,5 %
16,4 %
8,6 %
4,9 %
100,0 %
PLUS
Neuf
févr.-05
76,68
coll.
20
87 908
12,8 %
146
875
117
1 139
77,5 %
25,2 %
17,4 %
8,7 %
5,1 %
100,0 %
PLUS
Neuf
nov.-05
63,37
coll.
48
86 401
10,9 %
148
1 084
123
1 355
78,2 %
16,1 %
17,2 %
9,0 %
4,5 %
100,0 %
PLUS
Neuf
déc.-05
64,11
coll.
65
80 840
9,5 %
123
1 093
87
1 303
75,3 %
24,2 %
21,5 %
9,1 %
3,2 %
100,0 %
PLUS
Neuf
déc.-06
63,09
coll.
20
75 588
11,0 %
166
1 199
144
1 508
62,5 %
0,0 %
9,1 %
8,0 %
28,4 %
100,0 %
PLUS
Neuf
févr.-07
67,53
coll.
20
74 030
13,0 %
147
852
135
1 134
84,2 %
13,1 %
12,4 %
10,0 %
3,4 %
100,0 %
Somme
PLUS
66,95
519
79 906
17,2 %
210
900
107
1 217
75,9 %
10,9 %
20,9 %
9,4 %
3,2 %
100,0 %
Total
68,85
544
81 521
19,1 %
231
873
105
1 208
75,6 %
10,2 %
21,1 %
9,2 %
3,3 %
100,0 %
Source : données LMH retraitées CRC
43/56
ANNEXE 4
Offre nouvelle par type
Année
Nb PLAI
Nb PLUS
AA
Nb PLUS
Total
2003
6
3
272
281
2004
3
2
68
73
2005
10
1
68
79
2006
0
20
20
2007
3
20
23
Total
476
Source LMH.
44/56
ANNEXE 5
Réhabilitation et remise à niveau avec structure du financement
PRF TTC /logt
Structure de financement en % du PRF
Augmentation
Nom du programme
Nbre
logts
Date de
livraison
ANRU
PR déf /
PR prév
Travaux
Hono.
Total
% de
revalo
Prêt
Total
subv.
dt subv
non Etat
Fds.
propres
Total
de SC
de loy/an
moy/logt
/mois
HAUBOURDIN
"Salamandre"
71
août-03
non
91,6 %
10 390
1 516
11 947
0,0 %
46,7 %
53,2 %
43,2 %
0,0 %
100,0 %
0
32 759
38
LILLE
"Briand"
50
févr-04
non
100,3 %
19 058
2 852
21 966
0,0 %
44,9 %
55,1 %
30,2 %
0,0 %
100,0 %
87
0
LILLE
"Soleil Levant"
175
juin-04
non
101,7 %
5 792
510
6 359
1,4 %
43,7 %
52,7 %
28,8 %
3,6 %
100,0 %
1 241
45 519
22
LILLE
"Concorde"
20
juil-04
non
101,5 %
16 087
2 016
18 142
0,0 %
59,1 %
39,4 %
21,5 %
1,5 %
100,0 %
0
0
LILLE 244 Fg de
Roubaix
3
juil-05
non
122,6 %
56 164
8 981
66 178
0,0 %
33,2 %
7,9 %
5,2 %
59,0 %
100,0 %
113
4 302
120
LILLE
"Epi de Soil"
127
déc-05
oui
91,9 %
7 463
462
8 010
0,0 %
16,6 %
64,2 %
37,0 %
19,2 %
100,0 %
428
36 488
24
LILLE
"Parc Expos"
270
avr-06
non
87,0 %
7 379
406
7 796
1,0 %
88,2 %
30,4 %
26,6 %
-18,6 %
100,0 %
2 722
128 818
40
LILLE
"Fontaine del Saulx"
70
juil-06
non
92,9 %
6 830
281
7 191
0,1 %
56,1 %
34,0 %
23,2 %
9,9 %
100,0 %
983
28 127
33
LILLE
"Meuniers"
49
sept-06
non
95,8 %
26 404
3 062
29 546
0,0 %
79,4 %
19,8 %
14,3 %
0,8 %
100,0 %
58
0
LILLE
"Concorde"
10
août-06
oui
103,1 %
21 988
3 075
25 235
0,5 %
63,2 %
28,3 %
15,5 %
8,5 %
100,0 %
- 48
216
2
Total
845
94,6 %
9 617
918
10 587
0,4 %
58,9 %
40,5 %
26,9 %
0,5 %
100,0 %
5 585
276 231
27
Source : données LMH retraitées CRC.
45/56
ANNEXE 6
Données synthétiques de la gestion locative
au 31 décembre :
2003
2004
2005
2006
2007
LOGEMENTS FAMILIAUX LOCATIFS GERES :
. Conventionnés (nombre) :
18 301
18 128
18 201
29 793
29 810
. Non Conventionnés (nombre) :
36
32
29
523
505
TOTAL :
18 337
18 160
18 230
30 316
30 315
LOGEMENTS FAMILIAUX VENDUS :
. Conventionnés (nombre) :
9
. Non Conventionnés (nombre) :
24
32
27
10
18
TOTAL :
24
32
27
19
18
LOGEMENTS FAMILIAUX LOCATIFS VACANTS :
. Vacance supérieure à 3 mois pour cause de :
. Démolition prévue :
21
73
72
120
. Réhabilitation prévue :
31
158
179
Vente prévue :
. Faute de candidats :
32
8
95
94
. Autres (préciser) :
TOTAL :
53
112
325
393
. Vacance inférieure à 3 mois :
84
153
168
226
dont vacance technique
17
21
103
146
TOTAL VACANTS :
137
265
493
619
LOGEMENTS FAMILIAUX LOCATIFS LIBERES :
Total au cours de l’année :
2003
1771
1680
2747
2887
Taux de rotation (avec mutations internes) :
10,92 %
9,75 %
9,22 %
9,06 %
9,52 %
dont mutation internes :
206
152
112
719
691
Taux de rotation :
9,8
8,92
8,6
6,69
7,24
Source LMH.
ANNEXE 7
Données synthétiques de la vacance
Source DIS 2006 et 2007
2003
2004
2005
2006
Médiane
2006
2007
% des logements vacants à + de
3 mois
1,5 %
0,3 %
0,6 %
1,1 %
1,8 %
1,29 %
Taux de rotation du patrimoine
(avec mutations internes)
10,9 %
9,8 %
9,2 %
9,5 %
10,4 %
9,52 %
Source LMH et DIS.
46/56
ANNEXE 8
Dossiers ayant fait l’objet d’un recoure précontentieux du contrôle de légalité
1 - Les actes d’engagement :
Pour
4 marchés
(construction de logement à Hantay, rue Aragon ; construction de
logements à Lille - bd Victor Hugo ; construction de logements collectifs à Roubaix « Quai de
Marseille » ; construction de logements collectifs à Roubaix - rue Cuvier), il a été relevé que les
actes d’engagement étaient affectés de plusieurs vices.
- tout d’abord, certains actes d’engagement ont pu être signés pour un montant différent et
supérieur à celui retenu par la commission d’appel d’offres, ce qui a pu avoir pour effet d’accorder
au cocontractant une rémunération supérieure à celle retenue initialement.
-
ensuite,
certains
lots
ont
pu
donner
lieu,
postérieurement
à
leur
attribution,
à
l’établissement d’annexes alors que la commission d’appel d’offres, au moment de l’attribution des
marchés, devait se prononcer sur des offres définitives (articles 11 et 18 du CMP).
La régularisation de l’offre par la rédaction d’une mise au point à l’acte d’engagement ne
peut être admise, surtout si elle s’étend à des pièces listées par les articles 44 et 45 du CMP
(formulaires :
lettre
de
candidature
et
habilitation
du
mandataire
par
ses
cotraitants
DC4 ;
déclaration du candidat DC5 ; déclaration relative à la lutte contre le travail dissimulé DC6 -
Nouveau formulaire ; état annuel des certificats reçus DC7…), datées postérieurement à la
validation des candidatures par le pouvoir adjudicateur.
En réponse
, l’office vise
un
dossier en particulier, en indiquant que «
cette problématique
intervient suite à l’infructuosité d’un lot ».
Ce dernier a donc fait l’objet d’une procédure négociée.
Il indique également que
« les monteurs des opérations concernées avaient omis de réclamer aux
entreprises, au terme de la phase n°3, qu'elles nous adressent pour une troisième fois un acte
d'engagement confirmant leurs nouvelles et ultimes offres, avant que ces dernières fassent l'objet
d'un examen par la Commission d'appel d'offres
».
Pour la Chambre, il ne s’agit pas que d’un simple formalisme, l’acte d’engagement
constituant, aux termes des dispositions combinées des articles 11 et 48 du CMP, un des documents
constitutifs du marché qui ne saurait être absent ou erroné. En outre, il peut paraître surprenant que
le prix après négociation soit supérieur à celui indiqué avant négociation.
2 - La motivation du rejet des offres
Dans au moins 3 cas examinés (construction de logements à Lille - bd Victor Hugo ; travaux
de réhabilitation de logements collectifs à Lille - résidence Rivoli ; fourniture de matériel de second
œ
uvre), les dispositions de l’article 80 du CMP qui imposent d’indiquer aux candidats non retenus
la raison du rejet de leurs offres n’ont pas été respectées. En effet, l’office utilise une motivation
générale selon laquelle «
une offre concurrente
» a été préférée, alors que le plus souvent les
entreprises ont vu leur offre écartée car jugée non-conforme. Dans ces conditions, l’entreprise
évincée n’est pas avisée du motif réel de son éviction, ce qui est de nature à nuire à la transparence
de la procédure.
En réponse
, l’office précise que «
ce n'est qu'à trois reprises dans l'année, que l'agent en
charge de la rédaction des courriers concernés s'est trompé ou à inversé le motif réel de l'éviction
d'une offre d'une entreprise
».
Pour la Chambre, ceci représente objectivement 13,63 % des cas non-conformes, un des lots
ayant d’ailleurs été annulé, selon l’office, «
sur invitation de la préfecture
». A l’avenir, l’office sera
soumis pour partie à l’action des entreprises dans le cadre de la directive « recours ».
47/56
3 - Les augmentations par voie d’avenants
Dans
un cas
, un avenant augmentant de plus de 20 % le montant du marché initial a été
signé, en méconnaissance des dispositions de l’article 20 du CMP qui dispose que, sauf sujétions
techniques imprévues ne résultant pas du fait des parties, un avenant ne peut bouleverser
l’économie du marché, ni en changer l’objet. En l’espèce, les travaux complémentaires étaient la
conséquence d’une analyse erronée des besoins de l’office. Les dispositions de l’article 5 du code
des marchés imposent l’exacte définition préalable des besoins.
4 - Le choix d’une autre offre que celle « économiquement la plus
avantageuse » et la capacité du cocontractant
Dans
un cas
(marché d’entretien des espaces verts), le candidat initialement retenu n’était
pas en mesure, compte tenu de ses capacités, d’assurer la totalité du marché, ce qui a conduit la
commission à attribuer un lot de ce marché à un candidat classé en second. Le candidat initial ne
pouvait ignorer l’article 2 du règlement de consultation qui indique qu’il «
appartient à chaque
entreprise candidate d’apprécier l’importance des travaux qu’elle est susceptible d’entreprendre en
fonction de ses moyens en personnel et matériel, compte tenu des délais d’exécution imposés
».
5 - Les critères d’attribution
Dans
6 cas
(construction de logements à Hantay - rue Aragon ; construction de logements à
Lille - bd Victor Hugo ; construction de logements collectifs à Roubaix - quai de Marseille ; achat
de lampes de basse consommation ; remplacement des colonnes d’adduction d’eau ; travaux de
réhabilitation de logements collectifs à Lille - résidence Rivoli), les critères d’attribution, ainsi que
les sous critères ne figuraient que de manière imprécise dans les documents de consultation, rendant
ainsi plus aléatoires les modalités de calcul permettant de classer les offres.
L’article 53-II du CMP transposant l’article 53-2 de la directive communautaire 2004/18/CE
du 31 mars 2004 :
« le pouvoir adjudicateur précise dans l’avis de marché ou dans le cahier des
charges (…), la pondération relative qu’il confère à chacun des critères choisis pour déterminer
l’offre économiquement la plus avantageuse
», dispose que «
les critères
[d’attribution des offres]
ainsi que leur pondération ou leur hiérarchisation sont indiqués dans l’avis d’appel public à la
concurrence ou dans les documents de la consultation
». Il découle de ces dispositions que le
pouvoir adjudicateur ne peut fixer ultérieurement des coefficients de pondération et des sous
critères pour les critères d’attribution mentionnés dans le cahier des charges ou dans l’avis de
marché, ainsi que le rappelle un arrêt de la Cour de justice de la Communauté Européenne du 24
janvier 2008 (arrêt « Lianakis et al » -affaire C-532-06).
En réponse
, LMH indique qu’un arrêt antérieur du 24 novembre 2005 (ATIEAC) précisait
que la pondération des sous critères peut intervenir après l’ouverture des offres
. Toutefois, trois
conditions devaient être réunies (le « scorage » des sous critères ne doit pas modifier les critères
d’attribution du marché définis dans le cahier des charges ou l’avis de marché ; les sous critères ne
doivent pas contenir d’éléments qui, s’ils avaient été connus lors de la préparation des offres,
auraient pu influencer cette préparation ; la pondération n’a pas été adoptée en prenant en compte
des éléments susceptibles d’avoir un effet discriminatoire envers l’un des soumissionnaires).
48/56
ANNEXE 9
La modulation des aides
Les critères adoptés pour l’attribution et la modulation des aides déléguées par l’État à Lille
Métropole Communauté Urbaine sont décrits dans la convention de délégation des aides à la pierre.
Condition d’éligibilité des opérations de construction de logements locatifs sociaux :
Pour pouvoir bénéficier d’une décision de financement, les opérations de logements locatifs sociaux
et les plans de financement présentés par les bailleurs devront satisfaire aux conditions suivantes :
l’adossement du PLUS et PLAI au PLS inscrit dans le Programme Local de l’Habitat,
présentation de l’équilibre global de l’opération en regard des aides reçues (contribution de
Lille Métropole communauté Urbaine sur le foncier, aides communales, etc.),
mobilisation par le bailleur de fonds propres dont le montant ne pourra être inférieur à 5 %
du coût global de l’opération,
utilisation
complète
des
droits
à
construire
délivrés
par
le
Plan
Local
d’Urbanisme
communautaire.
Le respect de ces conditions permettra aux organismes HLM déposant un dossier de demande de
financement de bénéficier d’une subvention correspondant à la somme à la subvention définie au
1er de l’article R.331-15 du Code de la construction et de l’Habitation calculée avec un taux et une
assiette de subvention de base (absence de modulation et marges locales nulles).
Conditions de modulation des aides pour la construction de logements sociaux pour l’État :
L’assiette de subvention définie au 1er de l’article R.331-15 du Code de la construction et de
l’Habitation pourra être majorée, pour les opérations de construction, d’acquisition ou d’acquisition
- amélioration finançables en PLUS ou en PLA-I en application des dispositions de son deuxième
alinéa et de l’article R.335- 15-1 (décret n° 2005-416 du 3 mai 2005), dans les conditions
suivantes :
Adoption d’une démarche de Haute Qualité Environnementale : la marge locale pourra être
augmentée de 4 %,
Adaptation de la typologie des logements hors du périmètre de la ville renouvelée :
dans des communes de plus de 10 000 habitants, la marge locale pourra être augmentée de 8 %
pour les opérations comptant plus de 35 % de logements de 4 pièces et plus,
dans les communes de 3 500 à 10 000 habitants, la marge locale pourra être augmentée de 4 %
pour les opérations comptant plus de 25 % de logements de 4 pièces et plus.
Le taux de subvention de l’opération pourra quant-à lui être modulé en fonction de la
localisation de l’opération de la façon suivante : 5 % dans les communes comptant moins de 20
% de logements sociaux et 2,5 % pour les communes possédant 20 à 25 % de logements locatifs
sociaux.
Le taux de subvention pour surcharge foncière prévue à l’article R.331-4 du Code de la
Construction et de l’Habitation pourra être porté au maximum à 75 % si l’équilibre de l’opération le
justifie dans les secteurs inscrits en Emplacements Réservés à vocation Logement (ERL) et les
Périmètres d’Attente d’un Projet d’Aménagement (PAPA) à vocation logements.
Conditions de modulation des aides pour la construction de logements sociaux de LMCU :
Afin d’aider la production de logements locatifs sociaux sur son territoire, Lille Métropole
Communauté Urbaine a prévu la mise en place d’une aide modulée de 0 à 8 000
€
pour la
réalisation de logements PLUS et PLAI venant abonder les subventions apportées par l’État dans le
cadre de la présente convention de délégation des aides à la pierre.
Ces aides seront mobilisées pour équilibrer les opérations qui demeureraient déficitaires malgré
l’utilisation des modulations évoquées ci-dessus.
49/56
ANNEXE 10
(1/4)
1 - Les démolitions
Sur les bases de la convention, LMH aura à démolir 1 270 logements, soit environ 4 % de son parc
de logements.
Les objectifs en nombre et leurs évolutions
Objectifs Prévisionnels
Objectifs recalés au 31 aout 2008
Sur la période allant de 2005 à 2009
Sur la période allant de 2005 à 2011
Les démolitions se répartissent ainsi :
- 2004 :
200 logements
- 2005 :
262 logements
- 2006 :
143 logements
- 2007 :
116 logements
- 2008 :
80 logements
- 2009 :
469 logements
Les démolitions se répartissent ainsi :
- 2004 :
200 logements
- 2005 :
262 logements
- 2006 :
97 logements
- 2007 :
0 logement
Réalisation au 31/08/2008
- 2008 :
50 logements
- 2009 :
76 logements
- 2010 :
116 logements
- 2011 :
469 logements
Objectif recalé au 31/08/2008
Les objectifs en nombre, avec leur financement
Date début
Résidences
Nb.
Logt
Coût
LMH
EPCI
Anru
Autres
S.
Année
Asie/Afrique/Pacifique
200
p/mémoire
Cannes PSR
49
p/mémoire
Léo Lagrange
46
1 186 679
0
0
1 155 239
31 440
1
2006
Marne
39
684 792
0
0
612 734
72 058
2
2006
Somme
58
1 012 935
0
0
936 476
76 459
2
2006
Verdun
50
920 584
0
0
885 401
35 183
2
2008
Petit Clemenceau
17
312 999
0
0
266 247
46 752
1
2009
Grand Clemenceau
200
3 682 337
0
0
3 533 786
148 551
1
2009
127 à 137 ave Verdun
30
857 000
0
0
857 000
2
2007
144 à 174 ave Verdun
104
2 513 000
0
0
2 405 000
108 000
2
2009
Tour F square Léo Lagrange
86
2 107 000
0
0
2 067 000
40 000
2
2007
43 à 55 rue Léo Lagrange
30
884 000
0
0
773 600
110 400
2
2008
FJT
148
854 000
0
0
489 500
364 500
2
2009
"la banane"
213
1 650 276
750 276
900 000
1
2005
Total
1 270
16 665 602
0
0
14 732 259
1 933 343
50/56
(2/4)
2 - Les créations de logements
Parallèlement, le programme de reconstitution de l’offre prévoit la réalisation de 1 132 logements.
Les travaux s’échelonnaient initialement de 2004 à 2011. Ils s’étirent désormais jusqu’en 2014.
Les objectifs en nombre et leurs évolutions
Objectifs Prévisionnels
Objectifs recalés au 31 aout 2008
Sur la période allant de 2005 à 2011
Sur la période allant de 2005 à 2014
- 2004 :
65 logements
- 2005 :
53 logements
- 2006 :
269 logements
- 2007 :
249 logements
- 2008 :
164 logements
- 2009 :
118 logements
- 2010 :
150 logements
- 2011 :
64 logements
- 2004 :
2 logements
- 2005 :
66 logements
- 2006 :
0 logement
- 2007 :
0 logement
Réalisation au 31/08/2008
- 2008 :
0 logement
- 2009 :
89 logements
- 2010 :
323 logements
- 2011 :
280 logements
- 2012 :
179 logements
- 2013 :
5 logements
- 2014 :
188 logements
Objectif recalé au 31/08/2008
Les objectifs en nombre, avec leur financement
Date
début
Résidences
Nb.
Logt
Coût
LMH
EPCI
ANRU
Autres
S.
Année
Arras Europe
50
7 188 983
6 013 184
381 122
794 677
2
2007
Arras Europe phase 2
20
2 079 562
1 633 534
152 449
293 579
2
2007
Fauvel Girel
35
4 594 717
3 841 158
266 786
486 773
2
2007
Briquetterie
20
2 672 012
2 107 805
152 449
411 758
2
2007
Porte de Valenciennes
80
8 761 929
6 541 209
851 568
1 351 313
17 840
2
2008
Cannes dup
42
4 783 394
3 646 938
465 943
670 513
2
2005
Friche Berger
65
5 254 595
4 087 932
495 459
671 204
2
2004
Faubourg de Roubaix
71
8 555 702
6 579 996
737 946
1 237 760
2
2006
Wazemmes-Arcole-Lafargue-Wagram
20
2 171 521
1 579 437
204 392
387 692
1
2007
Organum Fives
18
2 470 347
1 717 053
274 321
478 973
2
2006
Bois blancs Coignet
49
5 351 337
3 966 174
527 288
857 875
1
2007
Chevalier français St Maurice
20
2 450 083
1 641 468
150 543
512 631
145 440
2
2007
Garage Esquermes
50
5 571 674
4 024 530
594 624
952 520
2
2006
Frémy courbet
40
4 732 844
3 483 874
479 715
769 255
2
2006
Eugène Jacquet
35
4 131 978
3 076 077
468 770
587 131
1
2007
Rue Bourjembois
1
185 057
140 131
7 622
37 303
1
2005
Rue du Four à Chaux
1
152 253
117 711
7 622
26 919
1
2005
Rue Margueritois
1
101 414
71 615
7 622
22 177
1
2005
51/56
(3/4)
Résidences
Nb.
Logt
Coût
LMH
EPCI
Anru
Autres
Date début
Diffus acquis améliorés
7
1 047 410
753 149
53 357
240 904
1
2008
Diffus acquis améliorés
16
2 394 080
1 721 482
121 959
550 638
1
2009
Diffus acquis améliorés
16
2 394 080
1 721 482
121 959
550 638
1
2010
Diffus acquis améliorés
8
1 197 040
860 741
60 980
275 319
1
2011
Fives Caulier
7
840 455
756 310
53 361
30 784
1
2008
Moulins Vanhoenacker
5
1 521 305
1 309 047
99 099
113 159
2
2009
Cuvier
8
766 000
582 000
61 000
123 000
2
2005
Lille De Gaulle
8
715 000
528 000
61 000
126 000
2
2006
Grand chemin Castelain
15
1 427 000
1 037 000
114 000
276 000
2
2006
Jacquard
20
2 490 000
2 008 000
153 000
329 000
2
2006
Quai de Marseille
14
1 424 000
1 116 000
107 000
201 000
2
2006
Alouette grand chemin
31
4 105 000
3 584 000
236 000
285 000
1
2011
Place de la Liberté
17
1 052 000
784 000
130 000
98 000
40 000
2
2008
Boulevard de Mulhouse
25
2 206 000
1 190 000
226 000
424 000
366 000
2
2009
Mons Antoing
10
1 476 000
1 208 000
76 000
192 000
2
2008
Léo Lagrange
16
1 894 000
1 361 000
122 000
314 000
97 000
2
2010
Léo Lagrange
32
3 626 000
2 567 000
244 000
710 000
105 000
2
2009
Watt Epeule
40
4 784 000
3 649 000
305 000
830 000
2
2009
Quai de Marseille
35
5 627 000
4 047 000
630 000
703 000
247 000
2
2008
Site ex-FJT
25
4 068 070
3 347 122
190 575
530 373
2
2011
A définir
118
15 846 093
13 187 372
1 176 000
1 027 670
455 051
1
2010
Acquis améliorés
33
3 809 000
2 899 000
259 000
634 000
17 000
1
2006
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Acquis améliorés
1
121 250
70 750
7 625
24 125
18 750
1
2008
Total
1 132
136 888 935
105 052 531
10 888 531
19 307 538
1 640 331
3 - L’investissement financier de LMH
Selon la convention, le financement des programmes ANRU devait s’élever à 118 M
€
pour LMH,
sur la période 2004 à 2011, période qui sera prolongée jusqu’en 2014.
Opérations
Coût
LMH
EPCI
Anru
Autres
Démolition
16 665 602
0
0
14 732 259
1 933 343
Reconstruction
136 888 935
105 052 531
10 888 531
19 307 538
1 640 331
Requalification - Réhabilitation
20 025 217
9 211 750
5 592 537
4 873 439
347 491
Résidentialisation
11 233 026
3 403 398
779 000
4 442 772
2 607 854
Aménagement
3 224 282
1 215 652
0
2 008 629
0
Ingénierie
243 514
60 880
0
121 757
60 880
Total
188 280 576
118 944 211
17 260 068
45 486 394
6 589 899
52/56
(4/4)
La répartition par an et par opération s’établit ainsi :
Démolition
Reconstruction
Requalification -
Réhabilitation
Résidentialisation
Aménagt
Ingénierie
Année
Nb
Part
LMH
Nb
Part LMH
Nb
Part LMH
Nb
Part LMH
Part LMH
Part LMH
2004
200
p/mémoir
e
65
4 087 932
2005
262
0
53
4 558 395
127
453 463
2006
143
0
269
23 393 453
455
3 137 148
837 512
21 755
2007
116
0
249
23 858 837
814
3 419 840
1 966
1 115 498
39 125
2008
80
0
164
14 655 668
113
1 936 299
1 093
566 400
2009
469
0
118
10 436 529
70
330 000
210 916
2010
150
16 269 854
13
265 000
234
1 169 500
2011
64
7 791 863
192
222 000
2012
167 224
1 270
0
1 132
105 052 531
1 522
9 211 750
3 555
3 403 398
1 215 652
60 880
4 - Le bilan des démolitions – reconstitution au 1
er
juillet 2008 (en nombre)
Démolition
Reconstruction
Année
Prévue
Réali
sée
Prévue
Réalisée
2004
200
200
65
2
2005
262
262
53
66
2006
143
97
269
0
2007
116
0
249
0
2008
80
0
164
0
Total
801
559
800
68
53/56
ANNEXE 11
(1/2)
LMH avant la fusion (2003-2005)
54/56
(2/2)
55/56
ANNEXE 12
(1/2)
LMH : les 3 OPH : données agrégées 2005-2007
56/56
(2/2)
14, rue du Marché au Filé 62012 - Arras Cedex
Téléphone 03.21.50.75.00
Télécopie 03.21.24.24.79
ROD.0449
REPONSE AU RAPPORT D’OBSERVATIONS
DEFINITIVES
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
« LILLE METROPOLE HABITAT »
(Département du NORD)
Ordonnateurs en fonction pour la période examinée :
- Monsieur Laurent GOYARD :
réponse de 1 page
- Madame Marie-Véronique BECQUART
pas de réponse
« Les destinataires du rapport d’observations disposent d’un délai d’un mois pour adresser au greffe de la
chambre régionale des comptes une réponse écrite. Dès lors qu’elles ont été adressées dans le délai précité,
ces réponses sont jointes au rapport.
Elles engagent la seule responsabilité de leurs auteurs
» (article 42 de
la loi 2001-1248 du 21 décembre 2001).