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Office public de l'habitat Valence Romans Habitat (Drôme)

CRC AUVERGNE-RHÔNE-ALPES

La chambre régionale des comptes Auvergne-Rhône-Alpes a procédé au contrôle des comptes et de la gestion de l’office public de l’habitat (OPH) Valence Romans Habitat (VRH) pour les exercices 2017 et 2018, en veillant à actualiser les données les plus récentes. Le contrôle est intervenu avant la déclaration de l’état d’urgence sanitaire le 24 mars 2020 et l’impact de la crise n’a par conséquent pas été examiné.

VRH est issu de la fusion de l’OPHLM de Valence et de l’OPH Habitat Pays de Romans, intervenue le 1er janvier 2017, qui le positionne comme premier bailleur social du département de la Drôme, avec près de 10 500 logements, à 91 % collectifs, pour 17 500 résidents répartis sur 40 communes. La fusion, réalisée dans des conditions satisfaisantes, a permis de rationaliser l’offre de logement social sur le périmètre de Valence Romans Agglomération, collectivité de rattachement de VRH.

Le territoire présente des indicateurs économiques et sociaux dégradés et son marché du logement est détendu. Plus de 60 % de son parc est implanté dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Du fait des difficultés financières importantes des deux offices préexistants, VRH fait l’objet d’un protocole avec la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) lui permettant d’obtenir des subventions destinées à renforcer l’attractivité de son patrimoine. Si le plan de financement du programme d’investissement projeté présente des incohérences, ce protocole constitue une feuille de route, dans la mesure où il fixe des objectifs prescriptifs d’évolution des principaux postes de charges. 

Le plan stratégique de patrimoine de l’office, s’établissant à 112 M€, ne reprend pas clairement les engagements pris par l’office dans plusieurs conventions et doit être actualisé. Le nouveau programme national de rénovation urbaine dont bénéficie l’agglomération prévoit la reconstruction de l’offre de logements sociaux majoritairement dans les deux villes centres qui se situent déjà au-delà du seuil de 20 % de la loi SRU. Les réalisations de VRH en matière de constructions et de rénovation de son patrimoine au plan thermique ont été inférieures à ce que prévoit le programme local de l’habitat. Les dépenses de maintenance et de gros entretien sont d’un niveau acceptable, mais toujours inférieur à la médiane des offices. VRH est client d’un réseau de chaleur à Valence et propriétaire d’un second réseau à Romans, alimenté par des énergies fossiles, pour lequel aucune évolution n’est envisagée. Les charges de chauffage, représentant plus de 50 % des charges locatives, ont fortement progressé et sont plus importantes pour les résidents de Valence que pour ceux de Romans. Des mesures de convergence tarifaire ont cependant été adoptées.  

La gestion locative est globalement satisfaisante. Les caractéristiques de la population logée et la faiblesse des loyers (4,3 € par m² contre 8,7 € dans le parc privé) témoignent que VRH joue son rôle de bailleur social. Une attention particulière doit être portée à la prévention des impayés, dont le niveau demeure significatif (5,2 M€ fin 2018). La vacance a régressé mais se situe encore au-dessus de celle des autres OPH ; son coût est évalué à 5,8 M€ en 2018. Les efforts entrepris dans l’amélioration des prestations délivrées aux locataires doivent être poursuivis, en privilégiant la propreté et l’entretien des espaces communs ainsi que la sécurité. Dans ce dernier domaine, l’office devra se conformer aux dispositions du code de sécurité intérieure en matière de gardiennage des immeubles situés en quartiers prioritaires.

La situation financière s’est améliorée en 2018, mais en partie du fait de produits non récurrents. La réduction des loyers de solidarité l’a incité opportunément à la maitrise des charges de fonctionnement, mais également à freiner considérablement son programme d’investissement, de manière peu justifiée. La structure financière de VRH demeure fragile. Les indicateurs financiers présentent des niveaux moins favorables que ceux des autres offices. Le soutien de la CGLLS ainsi que la renégociation de la dette devraient améliorer la situation. Afin d’accroitre la visibilité, la prospective financière doit être actualisée tous les ans.

 

Recommandations

Recommandation n° 1 : réviser le plan stratégique de patrimoine pour y intégrer les engagements conventionnels. 

Recommandation n° 2 : réaliser les constructions de logements sociaux et les rénovations thermiques prévues par le programme local de l’habitat. 

Recommandation n° 3 : réaliser une étude coûts/avantages de la mise en œuvre de compteurs individuels de chauffage. 

Recommandation n° 4 : définir une stratégie d’évolution du réseau de chauffage de Romans. 

Recommandation n° 5 : renforcer la sélection des dossiers des demandeurs en privilégiant leur solvabilité. 

Recommandation n° 6 : se conformer aux dispositions du code de sécurité intérieure en matière de gardiennage dans les quartiers prioritaires. 

Recommandation n° 7 : renforcer les dispositifs de prévention de l’absentéisme, en particulier pour les agents d’immeuble. 

Recommandation n° 8 : inscrire des prévisions budgétaires sincères en investissement. 

Recommandation n° 9 : actualiser et fiabiliser la prospective financière.

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