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Office public de l'habitat (OPH) Chartres Habitat - Chartres (Eure-et-Loir)

CRC CENTRE-VAL DE LOIRE

Rapport d'observations définitives

Synthèse.

Le contrôle a eu pour objectif exclusif un retour sur la situation financière de l’office et ses perspectives au regard de la stratégie financière adoptée.

Cette dernière, définie par le CA et son président, guide les décisions de gestion. Elle vise à une recomposition de l’offre de logement social au niveau de l’agglomération chartraine, et repose notamment sur une politique dynamique de gestion du patrimoine, la cession de logements à des locataires permettant de recréer un flux dans la gestion du parc et de ses occupants, et de générer une source de financement pour des opérations nouvelles.

Comme le montrent les simulations réalisées en 2009 et 2010, mais non actualisées, la mise en œuvre de cette stratégie implique un effort important de maîtrise des charges et des produits. Toutefois, certains paramètres d’évolution dépendent d’hypothèses exogènes, dont la réalisation et/ou la pérennité est incertaine.

A ce titre, l’office a engagé depuis 2009 des mesures de rétablissement de ses équilibres comptable et financier. Les comptes 2010 et 2011 sont ainsi caractérisés par une nette amélioration de la situation financière, et ce indépendamment de la réalisation des plus-values de cession du patrimoine, grâce à l’engagement d’une revalorisation des loyers qui étaient inférieurs à la moyenne observée, à un effort significatif de maîtrise des coûts ainsi qu’à une renégociation d’une partie de la dette.

Cependant, la réalisation des objectifs poursuivis repose sur la poursuite des efforts engagés ainsi que sur la réalisation d’hypothèses favorables, dont il n’est pas établi qu’elles se vérifient toutes conjointement.

C’est notamment le cas des éléments suivants :

-         La prévision d’une hausse des produits locatifs (3 % annuelle en niveau) apparaît difficilement soutenable sur moyenne période. D’ores et déjà les produits 2011 ont été inférieurs à l’EPRD et la prévision pour 2012 apparaît, dans ces conditions, optimiste.

-         La croissance du parc se révèle plus modeste et plus lente qu’anticipée.

-         Le maintien en euros courants de la masse salariale, qui sous-tend également les prévisions, n’est pas acquis. Même si un potentiel de gains de productivité demeure, ils ne seront réalisés qu’au fil des départs en retraite et le recours à la sous-traitance et à l’intérim, s’il se poursuit, pourrait venir atténuer les économies réalisées.

-         La gestion de la dette a conduit à opérer en 2010 un réaménagement permettant un lissage des échéances budgétaires plus conforme à la capacité financière de l’office. Cependant, au-delà de ses avantages budgétaires, les conditions de ce réaménagement apparaissent défavorables en termes actuariels et certains des nouveaux emprunts souscrits comportent des références de taux qui pourraient se révéler coûteuses à moyen ou long terme.

-         Un ralentissement du rythme des cessions de logements, qui avait été jusqu’ici conforme aux anticipations, est constaté en 2012. Les acquisitions ou constructions se réalisent à un rythme mesuré qui ne permet pas un rattrapage rapide.

-         L’environnement réglementaire comporte enfin sa part d’aléas susceptibles de peser sur les équilibres financiers, comme c’est le cas du prélèvement sur le potentiel financier, mis en œuvre en 2011 et 2012, désormais supprimé.

Les résultats très encourageants constatés sur les exercices 2010 à 2012 ne permettent donc pas de valider les projections envisagées à l’appui de la stratégie déclinée, dont la poursuite impliquera, notamment, le maintien d’un rythme d’augmentation des loyers significatif, la poursuite de la maîtrise des charges et la continuité du flux de cessions de logements. La mise en œuvre de cette stratégie appelle en outre une maîtrise technique et financière renforcée.

 

Recommandations.

 

Au terme de l’instruction et des constats effectués, la chambre régionale des comptes du Centre, Limousin formule à l’office les recommandations suivantes :

-          Etablir un audit des créances douteuses afin d’ajuster le niveau de la provision constituée et, plus généralement, s’assurer du respect des règles comptables en matière de provisions ;

-          Procéder à une actualisation annuelle des prévisions stratégiques et financières, en les fondant sur des hypothèses réalistes, et en établissant le cas échéant plusieurs scenarios ;

-          Renforcer la fonction de gestion financière de l’OPH, outil de pilotage essentiel pour la poursuite du redressement engagé.

 

Dans le cadre de la contradiction, l’ordonnateur a fait état de la prise en compte de ces recommandations.

Sommaire du rapport

SOMMAIRE

 

 

Synthèse. 3

Recommandations. 4

I          Procédure. 5

II        Le contexte chartrain en matière de logement social. 5

III       La stratégie de l’office. 6

III.1        Le parc et son évolution. 6

III.2        Le projet de rachat du parc Habitat Eurélien. 7

III.3        Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP). 8

III.4        Les projections financières réalisées pour la décennie 2010. 9

IV      L’actualisation de la situation financière de l’office. 9

IV.1        Les données financières et comptables. 10

IV.2        L’évolution des produits de loyer. 13

IV.3        L’évolution des charges. 14

A        Les charges de personnel. 14

B        Les dotations aux provisions. 15

C        Le prélèvement sur le potentiel financier en 2011. 17

D        Les charges financières et la gestion de la dette. 17

IV.4        L’organisation et le fonctionnement du service financier. 19

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