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Office public de l'habitat Domanys (Yonne)

CRC BOURGOGNE-FRANCHE-COMTÉ

Domanys, l’office public de l’habitat (OPH) de l’Yonne a frôlé la cessation de paiement. Son sauvetage a été organisé en 2011 dans le cadre d’un plan de rétablissement de l’équilibre contracté avec l’État, la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et le département de l’Yonne.

Domanys a mis en œuvre ce plan sur la période 2012-2016 et a pris les décisions indispensables à son redressement : baisse significative de la masse salariale, maîtrise des dépenses de fonctionnement, arrêt de la mise en chantier de nouvelles constructions, modernisation de son pilotage, réorganisation, fusion avec sa société anonyme Yonne habitation afin d’atteindre un patrimoine de plus de 9 000 logements, cessions de biens immobiliers.

Domanys a aussi renégocié sa dette avec la Caisse des dépôts et consignations, ce qui lui a permis de diminuer provisoirement le montant des annuités, même si le réaménagement représentera, in fine, un coût de 10 M€ en frais financiers sur la durée totale des emprunts.

L’OPH a par ailleurs bénéficié d’un soutien significatif de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et du département : plus de 7,3 M€ de subventions de fonctionnement sur la période 2012-2016.

L’ensemble de ces actions a permis un retour à des indicateurs financiers satisfaisants : potentiel financier, autofinancement et trésorerie sont à des niveaux qui ne sont plus problématiques.

Pour autant, Domanys exerce ses missions en zone détendue au plan de la tension sur le marché immobilier avec une population importante de locataires fragiles. Dans ce contexte, la situation financière de l’office doit continuer à être suivie avec une grande vigilance compte tenu de l’évolution de certains indicateurs fondamentaux qui se dégradent (vacance, taux d’impayés) en faisant peser un risque réel sur les recettes issues des loyers, principale et quasiment unique recette de l’office.

En outre, le niveau d’investissement de Domanys sur son patrimoine existant apparaît comme trop faible pour assurer un maintien à niveau des logements. Le plan stratégique de patrimoine (PSP) 2012-2016, de la même façon que le nouveau PSP adopté début 2016, ne sont pas exécutés conformément à la planification affichée : moins de 50 % des investissements prévus sont réalisés. Ce retard d’investissement peut avoir pour conséquence, à moyen ou long terme, d’aggraver encore la vacance.

Malgré quelques cessions, les réserves foncières, résultat de la politique d’acquisition trop ambitieuse mise en place dans les années 2000, restent beaucoup trop importantes. Ces réserves ont fait l’objet de dépréciations pour des montants significatifs (plus de 5 M€), soit près de 40 % de leur valeur initiale. Leur vente permettrait à Domanys de bénéficier de ressources utiles pour financer ses investissements.

Par ailleurs, le patrimoine de Domanys est trop disséminé : l’office possède des logements isolés dans 75 communes. Domanys doit se séparer en priorité de ce patrimoine disséminé qui ne correspond pas toujours aux besoins des locataires de logements sociaux et complexifie la gestion patrimoniale.

Domanys a diminué ses effectifs de 25 % en six ans. Les augmentations salariales sont restées modérées (1 % par an en moyenne). La vigilance doit cependant être maintenue. L’action sociale est généreuse puisqu’elle atteint 1 584 € par agent et par an en 2016 et a été améliorée sur ce dernier exercice par la prise en charge d’une partie des cotisations des agents à leur mutuelle. Surtout, les agents de Domanys bénéficient d’un temps de travail inférieur au temps de travail de référence, ce qui représente une incontestable piste d’économie pour l’office. Dans ces conditions qui apparaissent a priori relativement favorables, il est paradoxal que l’absentéisme soit si élevé au sein des services puisqu’il s’avère nettement supérieur (dans une fourchette comprise entre + 1,2 % et + 3 % selon les années) au taux moyen d’absentéisme des OPH. Il convient pour l’office de s’interroger sur les raisons de cette situation.

La chambre invite également Domanys à formaliser un schéma directeur des systèmes d’information et à en assurer le suivi au plus haut niveau. Dans ce cadre, le développement ou l’acquisition d’outils permettant d’appréhender la vétusté du patrimoine est une nécessité.

En conclusion, la chambre constate que la situation financière de Domanys n’a plus rien à voir avec celle de 2011, que la MIILOS qualifiait de « très dégradée » dans son rapport de 2012. Pourtant, si le potentiel financier à terminaison et la trésorerie ont été rétablis, l’office reste fragile compte tenu des conséquences que les taux de vacance et d’impayés peuvent avoir sur son autofinancement.

Dans ce contexte, la chambre constate que l’avenir de Domanys à l’issue du plan de redressement n’apparaît pas aujourd’hui assuré ; aucune stratégie à long terme au-delà de la consolidation en cours n’apparaît se dessiner.

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