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Office public de l'habitat de l'Indre (Ophac 36) - Châteauroux (Indre)

CRC CENTRE-VAL DE LOIRE

Rapport d'observations définitives

SYNTHESE 

Créé en 1921, l’office public de l’habitat de l’Indre, seul organisme public de logement social du département, gère un patrimoine d’un peu plus de 9 000 logements au côté d’un seul bailleur privé disposant d’un parc de taille sensiblement identique. 

Une partie importante du patrimoine (56 %), construit dans les années 1948 à 1975, est implanté majoritairement sur les aires urbaines de Châteauroux et d’Issoudun. 

Evoluant dans un contexte démographique difficile – baisse prévisionnelle et vieillissement de la population –, l’office se trouve aussi confronté à un marché locatif atone et détendu. 

Doté d’un effectif de 152 agents, l’office présente la particularité d’avoir une régie ouvrière importante (25 agents) dotée de moyens significatifs permettant une activité soutenue. 

Le plan stratégique du patrimoine, couvrant les années 2010 à 2019, propose de procéder à une requalification du parc plutôt qu’à une évolution quantitative de celui-ci. Ces travaux de réhabilitation devront être essentiellement dirigés vers la recherche d’une meilleure adéquation entre la demande et la structure du parc – notamment par une augmentation de la proportion de petits logements T1 et T2 – et une amélioration des performances thermiques afin de diminuer au maximum la part des charges supportées par les locataires. 

Ceci contribuera à stabiliser rapidement un taux de vacance en augmentation, tout en continuant de limiter les hausses de loyer comme pratiquées pendant la période contrôlée. 

La politique de cession de logements, bien que n’atteignant pas les objectifs de la loi MOLLE, est significative et efficace et peut à l’avenir atteindre de meilleurs résultats compte tenu de la marge de manœuvre tarifaire. Les plus-values engendrées par ces cessions constituent toutefois une part importante du résultat. Il faudra veiller à maintenir ce résultat dans ce contexte socio-économique difficile. 

L’office, qui a dégagé un résultat constamment positif sur la période examiné, dispose d’une trésorerie importante, dont il devra améliorer la gestion et l’emploi. La structure de la dette est saine et l’office est en phase de réduction de son endettement. 

Sur le plan budgétaire, un effort particulier devra être conduit en vue d’améliorer la prévision budgétaire, au regard du taux d’exécution relativement faible de la section d’investissement. La mise en place d’une comptabilité en autorisations de paiement – crédits de paiement (AP/CP) pour les grosses opérations de construction et de maintenance serait un atout pour améliorer la sincérité de ces prévisions. 

Appuyé sur un service achat bien structuré, l’office satisfait aux règles de transparence et de mise en concurrence, gages d’un libre-accès pour les entreprises et fournisseurs à la commande publique. Toutefois, l’office devra revoir la politique de sélection des offres en choisissant des critères à la fois plus objectifs et réellement discriminants afin d’accroître la transparence des procédures de commande publique et de diminuer le risque de contentieux.

 

RECOMMANDATIONS 

Recommandation n° 1.    Améliorer la qualité des prévisions budgétaires pour augmenter notablement les taux d’exécution de la section d’investissement, notamment en mettant en place une comptabilité en autorisations de paiement – crédits de paiement (AP/CP) pour les gros programmes de maintenance et de construction. 

Recommandation n° 2.    Revoir la politique de sélection des offres en choisissant des critères à la fois objectifs et réellement discriminants afin de d’accroître la transparence des procédures de commande publique et de diminuer le risque de contentieux. 

Recommandation n° 3.   Optimiser les modalités de gestion de la trésorerie de l’office afin notamment de couvrir les besoins de financement grâce à des ressources propres à l’organisme.

Sommaire du rapport

SOMMAIRE

SYNTHESE.. 5

RECOMMANDATIONS.. 7

1.       LA STRUCTURE.. 9

1.1.        contexte historique et juridique. 9

1.2.        contexte sociodemographique. 9

1.3.        le contexte institutionnel. 10

1.4.        le contexte patrimonial. 11

1.5.        gouvernance. 11

1.5.1.         Organisation et fonctionnement du conseil d’administration. 11

1.6.        les documents stratégiques. 12

1.6.1.         Le plan stratégique du patrimoine. 12

1.6.2.         La convention globale de patrimoine. 12

1.6.3.         La convention d’utilité sociale. 12

2.       le personnel. 14

2.1.        la structure des couts du personnel. 14

2.2.        fonctionnement de la regie ouvriere. 14

2.3.        la remuneration du directeur general. 15

3.       LA GESTION LOCATIVE.. 16

3.1.        l’adequation du parc de l’office a la demande locative. 16

3.2.        la gestion des demandes de logements. 17

3.2.1.         Commission d’attribution des logements. 17

3.2.2.         La gestion des demandes. 17

3.3.        la politique de fixation des loyers. 18

3.4.        la gestion des impayes locatifs. 19

3.4.1.         Le montant des impayés. 19

3.4.2.         La lutte contre la hausse des impayés. 19

4.       LA GESTION PATRIMONIALE.. 21

4.1.        le vieillissement du patrimoine. 21

4.2.        les travaux d’entretien et les performances thermiques du parc. 22

4.3.        la politique de cession du patrimoine. 23

4.4.        le risque locatif. 24

4.5.        la politique d’investissement. 25

4.6.        le risque amiante. 26

5.       LA SITUATION Financiere.. 27

5.1.        le resultat net. 27

5.2.        le potentiel financier. 28

5.3.        La gestion de la trésorerie. 29

5.4.        l’endettement. 30

5.5.        la couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques  31

5.6.        la provision pour gros entretien. 31

5.7.        le debat d’orientation budgetaire. 32

5.8.        LE taux d’execution budgetaire. 32

6.       LA COMMANDE publique.. 33

6.1.        organisation generale de la fonction achat. 33

6.2.        les marches ayant fait l’objet d’un controle. 34

6.2.1.         L’expression des besoins. 35

6.2.2.         Le respect des règles précontractuelles. 35

6.2.3.         La pertinence des critères de notations. 36

6.2.4.         La fréquence des mises en concurrence. 37

TABLE DES ANNEXES.. 38

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