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Office public de l'habitat de Châteaudun Le logement dunois - Châteaudun (Eure-et-Loir)

CRC CENTRE-VAL DE LOIRE

Rapport d'observations définitives

SYNTHESE 

Créé en 1948, l’office public de l’habitat de Châteaudun, second plus petit organisme public de logement social de la région Centre-Val de Loire, avec un patrimoine légèrement supérieur à 2 000 logements, est l’un des cinq organismes publics œuvrant dans le domaine du logement social dans le département d’Eure-et-Loir. 

Bien que bénéficiant, depuis 1989, d’une compétence étendue à vingt-sept autres communes du sud du département, il n’y développe aucune véritable activité, de même qu’il n’exerce aucune mission de maîtrise d’œuvre ou d’aménagement, abstentions résultant de sa faible taille et de moyens humains limités. 

Evoluant dans un contexte local marqué par la disparition d’entreprises emblématiques, la diminution, le vieillissement et la paupérisation de la population, et disposant d’un parc locatif vieillissant et désormais surdimensionné, tant en nombre qu’en caractéristiques, l’office a entrepris, à partir de 2004, une politique soutenue de réhabilitation de son patrimoine avant de s’engager, en 2008, au côté de l’agence nationale de la rénovation urbaine, dans une vaste opération de rénovation urbaine du quartier Camus - de Gaulle situé en zone urbaine sensible. 

L’important taux de vacance de l’office, qui conduit à un manque à gagner financier conséquent au regard de la taille du parc, est certes le corollaire des lourdes opérations précitées mais aussi d’un marché immobilier local non tendu, encore à même de concurrencer les offres de l’office tant que l’ensemble des programmes engagés n’est pas parvenu à terme. Si l’évolution des taux de satisfaction des demandes de logements et de délais d’obtention évoluent favorablement, force est de constater qu’il n’en résulte pas une plus grande mixité sociale et que le volume des impayés et des non recouvrements des créances douteuses progresse alors même que la politique tarifaire de l’office demeure mesurée. 

L’abondance de trésorerie, parfois issue de la mobilisation trop anticipée d’emprunts, devrait conduire l’office à une approche plus éclairée de ses besoins financiers que la mise en place récente d’un plan de trésorerie devrait contribuer à faciliter. Les résultats d’exploitation positifs, associés à un endettement sain et à un ratio de désendettement satisfaisant, pourraient être améliorés par une maîtrise retrouvée du taux de vacance et par une politique de cession de logements plus dynamique. 

L’opération de rénovation urbaine du quartier Camus - de Gaulle, d’un montant total de 63 M€, dont 50 % à charge de l’office, permet une réelle diversification et modernisation de l’offre de logements ainsi qu’une réduction nécessaire du parc. Pour autant, l’objectif d’accroissement de la mixité sociale ne paraît pas atteint, de même que celui de mixité fonctionnelle. Les implantations d’activités publiques et privées sont en effet caractérisées par un certain statu-quo, et la rénovation du centre commercial reste à accomplir. 

Enfin, l’achèvement des opérations de résidentialisation doit impérativement conduire l’office à régulariser, à court terme, les modalités d’entretien de ses espaces verts, pris intégralement en charge par la commune de Châteaudun.

 

RECAPITULATION DES RECOMMANDATIONS 

Récapitulation des recommandations au titre du présent rapport : 

Recommandation n° 1.       Mettre en place les effectifs de personnels de proximité conformément à la réglementation et aux engagements pris dans le cadre du projet ANRU.

Sommaire du rapport

SOMMAIRE

 

SYNTHESE. 5

RECAPITULATION DES RECOMMANDATIONS. 7

1.       Présentation de l’organisme. 9

1.1.         contexte historique. 9

1.2.         Contexte sociodémographique. 9

1.3.         Contexte institutionnel. 10

1.4.         Le contexte patrimonial. 12

1.5.         Gouvernance de l’office. 12

1.5.1.       Organisation et fonctionnement du conseil d’administration de l’office. 12

1.5.2.       Commission d’attribution des logements de l’office. 12

1.5.3.       Révision du règlement intérieur de l’office. 12

2.       LA GESTION DE L’OFFICE. 13

2.1.         L’attribution des logements. 13

2.2.         La mise en œuvre du droit au logement. 13

2.3.         La gestion du risque locatif. 13

2.4.         Le coût de la vacance. 14

2.5.         La politique de fixation des loyers. 15

2.6.         Coût de la maintenance patrimoniale. 16

3.       La situation financière de l’office. 16

3.1.         Fonctionnement irrégulier de la régie de recettes « cautions ». 17

3.2.         Le résultat d’exploitation. 17

3.3.         L’autofinancement d’exploitation courante. 18

3.4.         La couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques. 18

3.5.         Fonds de roulement et besoin de fonds de roulement. 19

3.6.         La trésorerie. 19

3.7.         L’endettement. 20

3.8.         Les personnels. 21

3.8.1.       La structure des coûts de personnel 21

3.8.2.       L’évolution statutaire des personnels. 22

3.8.3.       Les personnels dits de « proximité ». 23

4.       L’opération de rénovation urbaine. 24

4.1.         Présentation générale. 25

4.2.         Le renouvellement de l’offre locative sur le quartier Camus - de Gaulle. 28

4.3.         Une offre locative renouvelée. 28

4.4.         Projection démographique locale et ajustement du renouvellement de l’offre locative. 31

4.5.         L’objectif de mixité sociale. 32

4.5.1.       La reconstitution de l’offre locative. 32

4.5.2.       La mixité sociale à travers la politique de mise en vente de logements par l’office. 33

4.6.         Les actions connexes favorisant l’amélioration de la qualité de l’habitat. 33

4.7.         L’accès à de meilleurs services de proximité. 34

4.7.1.       Les services publics locaux. 34

4.7.2.       Les équipements commerciaux. 35

4.8.         L’opération de rénovation urbaine et l’insertion économique et sociale. 37

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