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Assistance publique - Hôpitaux de Paris (AP-HP) - Bail emphytéotique hospitalier de la Pitié-Salpêtrière (Paris)

CRC ÎLE-DE-FRANCE

SYNTHESE

En 2005, l’Assistance publique – Hôpitaux de Paris (AP-HP) a décidé de recourir à la procédure de bail emphytéotique hospitalier (BEH) pour la réalisation d’un bâtiment regroupant, sur le site de la Pitié-Salpêtrière, des activités médicales complémentaires jusque-là dispersées.

Le corps médical, soutenu par l’administration de l’hôpital,  a été à l’origine de ce projet qui s’inscrit dans une perspective d’optimisation des soins. Ce projet figurait, par ailleurs, à l’important plan d’investissement élaboré en réponse au vieillissement du patrimoine. Dans un contexte de soutien des pouvoirs publics à ce mode d’action contractuel récemment institué, le BEH mis en œuvre à La Pitié-Salpêtrière a été envisagé comme  l’expérimentation d’une formule nouvelle, intéressante à court terme sur le plan financier.

Pour l’assister dans cette démarche nouvelle, l’AP-HP a fait appel à quatre cabinets extérieurs, pour un montant total proche de 500 000 €, soit 2,5 % du coût initial du projet.

L’évaluation préalable, réalisée en 2006, date à laquelle elle n’était pas obligatoire, pourrait néanmoins être qualifiée de sommaire. Le motif de complexité justifiant le recours au BEH ne semble pas constituer un fondement solide. L’avantage en termes de délais est faible et n’a pas grande signification en dehors de tout caractère d’urgence.

L’analyse comparative suit formellement les huit étapes préconisées par le guide de la mission d’appui à l’investissement hospitalier (MNAIH). La démonstration d’un avantage financier par rapport à une maîtrise d’ouvrage publique (Mop) n’est également pas clairement fondée. Le modèle d’évaluation très complexe, parfois peu cohérent, n’a pas contribué à un choix éclairé des instances de l’AP-HP ou de la tutelle. L’étude de l’impact budgétaire du BEH n’a été effectuée qu’en 2010, à l’échelon du compte de résultat analytique du pôle d’endocrinologie, et non de l’état prévisionnel des recettes et des dépenses (EPRD) de l’établissement.

La durée du dialogue compétitif a dépassé de deux ans les prévisions initiales, en raison de la nouveauté du processus et des réorientations stratégiques survenues en 2008. Si son allongement a privé l’évaluation préalable de toute pertinence, cette procédure a néanmoins permis une forte implication du corps médical.

La procédure de demande des offres finales apparaît régulière. Elle fixe un loyer cible annuel de 4,5 M€[1], inférieur aux montants proposés par les trois candidats en phase finale.

La société Sodéarif a été désignée comme attributaire en raison des qualités techniques et architecturales de son projet. La phase de mise au point, postérieure à la désignation du candidat, a donné lieu à de notables et coûteuses modifications dans l’offre finale, notamment le déplacement de la rampe d’accès aux parkings extérieurs, dont le coût élevé est entièrement supporté par l’AP-HP. Ces modifications auraient pu et dû être intégrées dans le cahier des charges au cours de la phase de dialogue compétitif.

Le contrat, signé le 24 décembre 2010, indique un montant de l’assiette de financement de l’investissement supérieur de 60 % par rapport aux estimations initiales. Les frais d’études et le coût du portage financier paraissent particulièrement élevés.

Les loyers d’entretien, de maintenance et d’exploitation s’écartent peu des montants prévus. Ils seront indexés annuellement selon des indices élaborés au niveau national. Les clauses techniques relatives à la maintenance et à l’exploitation sont détaillées et précises. Il est cependant difficile d’en apprécier la validité sur une durée de 28 ans, durée pendant laquelle, en outre, l’AP-HP est liée à l’emphytéote pour toute modification du bâtiment.

[1] M€ : millions d’euros