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L’immeuble abritant le « pôle
renseignement » du ministère de
l’intérieur
_____________________
PRESENTATION
____________________
Début 2005, le ministère a décidé de regrouper la direction de la
surveillance du territoire (DST), la direction centrale des renseignements
généraux (DCRG) et la division nationale anti-terroriste de la police
judiciaire (DNAT) –soit environ 1 700 agents au total - dans un même
immeuble afin de constituer un « pôle renseignement ». Cette décision
répondait à deux objectifs : la rationalisation des implantations
parisiennes du ministère et la fusion
des deux directions de la police
nationale chargées du renseignement.
I- Le choix de l’immeuble « Villiers » à
Levallois-Perret et sa prise à bail
Dès la fin de 2003, le ministère avait engagé une recherche
d’immeuble pour le futur « pôle renseignement » à Paris et dans sa petite
couronne.
Parmi
une
soixantaine
d’immeubles,
potentiellement
disponibles à la location à brève ou moyenne échéance, ont été analysées
trois implantations possibles à partir de trois critères : caractéristiques
immobilières, facilités informatiques et sécurité.
Le 31 mars 2005, sans aucune étude précise
ex ante
du coût et des
bénéfices attendus de l’opération, le ministère a décidé de louer un
immeuble, situé avenue de Villiers à Levallois Perret. Cet immeuble était
classé 3
ème
selon les deux premiers critères et 2
ème
pour le dernier. Le
658
COUR DES COMPTES
loyer demandé (493,5 €/m²) était nettement le plus élevé, supérieur de
14 % à celui demandé pour l’immeuble classé 1
er
selon les trois critères,
mais dont les commodités d’accès 24 h sur 24 étaient moindres pour les
agents.
Le 23 décembre 2005, l’Etat a conclu un bail, prenant effet au
1
er
janvier 2006, pour une durée de 12 ans. Le loyer convenu, compte
tenu d’une franchise d’un an, est de 9,17 M€ hors taxe par an, de 10,7 %
inférieur à celui initialement demandé par le bailleur, mais de 3,5 %
supérieur à l’estimation du service des domaines.
II - Le nouveau bail avec option d’achat
Dans les semaines qui ont suivi la décision de prendre simplement
à bail l’immeuble, le ministère, informé du souhait du propriétaire de le
céder, a décidé de l’acquérir. Selon le ministère, cette décision a été
motivée par «
la nature des services occupants et l’importance des
travaux d’aménagement et de sécurisation rendus nécessaires par
l’installation du pôle renseignement
».
La Cour observe que :
-
le choix entre location ou acquisition est d’abord une décision de
nature patrimoniale ; or aucune étude financière
ad hoc
n’est venue
l’éclairer ;
-
les motifs invoqués en faveur d’une acquisition étaient connus
lorsque l’immeuble « Villiers » a été choisi mais en location ; d’ailleurs,
si ces motifs avaient été déterminants, ils auraient dû conduire le
ministère à ne rechercher que des immeubles offerts à la vente, ce qui n’a
pas été le cas ;
-
le ministère ne connaissait pas à cette époque l’importance et le
coût des travaux d’aménagement ; un an plus tard, il ne les connaissait
pas encore exactement, loin s’en faut.
Le ministère, ne pouvant payer comptant l’immeuble, faute de
crédits budgétaires, a formé le projet de l’acquérir par une location avec
option
d’achat
(LOA).
A
cette
fin,
en
juillet
2005,
il
a
demandé l'ouverture de crédits pour couvrir l'engagement de l'Etat,
crédits qui ont été ouverts dans la loi de finances pour 2006.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
659
A- La convention de location avec option d’achat (LOA)
Le ministère a demandé au groupe
ICADE
, qui avait l’intention
d’acquérir l’immeuble « Villiers », de s’en porter acquéreur puis de le
louer à l’Etat en lui consentant une option d’achat. Le choix du ministère
de globaliser une acquisition immobilière et son financement l’a conduit
de facto
à faire négocier par un tiers, sans mandat exprès, le prix d’un
immeuble intégralement payé
in fine
par l’Etat et à ne pas faire jouer la
concurrence pour le financement.
Le 2 août 2006, l’Etat a signé, avec une société du groupe
ICADE
,
créée à compter du 13 janvier 2006, une convention de LOA, avec effet à
compter de la date où cette société serait elle-même devenue propriétaire
de l’immeuble et jusqu’au 31 décembre 2026. L’Etat peut lever son
option d’achat sur l’immeuble à la fin de chaque année.
a)
Le prix de l’immeuble et le loyer
Le prix de l’immeuble mentionné dans la convention d’août 2006
est de 166,2 €.
Il est supérieur de 5,1 M€ à la valeur vénale estimée par le
service des domaines dans son avis du 13 mars 2006.
S’agissant du loyer, la convention initiale n’en fixait le montant, à
6,4 M€, que pour le deuxième semestre 2006. Il a été arrêté le
20 septembre 2006 à 13,1 M€ hors taxes pour 2007, fixant une
progression ultérieure à 2 % par an.
b)
Les travaux d’aménagement et la mise à disposition des locaux
Si l’Etat était resté locataire de l’immeuble, l’ensemble des travaux
d’aménagement n’incombant pas au bailleur auraient dû être financés par
les crédits du ministère. La convention d’août 2006 confie ces travaux au
bailleur qui s’engage à les réaliser dans la limite de 10,97 M€ hors taxe.
B - L’impact sur les finances publiques
Le coût de cette opération pour l’Etat, quelle que soit la méthode
retenue pour le calculer, est particulièrement élevé : le total des loyers
(hors taxe) est de 366,2 M€, y compris le coût de la levée de l’option
d’achat, supposée intervenir le 31 décembre 2026, pour un investissement
660
COUR DES COMPTES
de 179,9 M€
236
, soit une somme d’intérêts, non actualisée, de 186,3 M€,
étalée sur vingt ans et demi.
Toutefois, pour apprécier l’impact de l’opération sur les finances
publiques, il convient de comparer son coût à ceux de la poursuite de la
location de ce même immeuble ou à son acquisition payée comptant.
c)
Comparaison entre location avec option d’achat (LOA)
et location
simple
La LOA entraîne des dépenses budgétaires, hors taxes, supérieures
à la location simple pendant vingt ans : 324,6 M€, hors levée de l’option
(ou 366,2 M€, après levée de l’option), contre 258,8 M€
237
, soit une
différence de 65,8 M€, hors taxe.
Toutefois, après actualisation des flux de loyers futurs
238
, la LOA
apparaît, sous certaines hypothèses, financièrement plus avantageuse que
la location simple. La valeur actuelle de cet avantage est d’environ
30 M€, mais le marché de l’immobilier de bureaux est cyclique
239
et la
période actuelle de prix plutôt élevés n’est sans doute pas la meilleure
pour acheter un immeuble
240
.
d)
Comparaison entre LOA et acquisition payée comptant
La convention du 2 août 2006 est en fait une convention de prêt au
taux de 7,066 % sur vingt ans.
Mi 2006, l’Etat aurait pu emprunter directement à un taux
d’environ 4 % pour une durée de vingt ans. A supposer qu’un tel emprunt
ait donné lieu à des remboursements égaux aux loyers semestriels de
LOA, il aurait été entièrement remboursé le 1
er
juillet 2022 et aurait coûté
en intérêt 64,8 M€.
236)
166,2 M€ (prix de l’immeuble) + 10,87 M€ (coût des travaux) + 2,825 €
(droits
d’enregistrement) = 179,895 M€.
237) Dans l’hypothèse d’une progression de l’indice du coût de la construction de 2%
par an et de la poursuite du bail, supposé renouvelé à son échéance du 31 décembre
2017.
238) L’hypothèse d’une progression de l’ICC de 2 % par an combinée avec un taux
d’actualisation de base de 4 %, en monnaie constante, a conduit la Cour à retenir un
taux d’actualisation de 6,08 %.
239) De 1990 à 1995, les prix ont baissé ; ce n’est qu’en 2000, qu’ils ont retrouvé leur
valeur de 1990, en monnaie courante. 2006 était une époque de prix élevé, sans doute
pas la meilleure pour acheter un immeuble
240) Dans le cas où les prix de l’immobilier resteraient stables entre 2006 et 2026,
l’avantage précité de 30 M€ disparaîtrait.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
661
Dans cette hypothèse, le surcoût, hors taxe et non actualisé, du
mode de financement choisi par l’Etat ressort à près de 121,5 M€. Après
actualisation, l’acquisition directe par l’Etat aurait été plus avantageuse
que la LOA. La valeur actuelle de la perte pour l’Etat est d’environ
40 M€.
Si la LOA permet à l’Etat de devenir, à terme, propriétaire d’un
immeuble sans accroître le déficit budgétaire de l’année 2006, pour autant
elle augmente ses charges globales bien davantage que s’il avait payé cet
immeuble comptant.
C’est pourquoi, nonobstant l’information donnée au Parlement
dans les documents annexés au projet de loi de finances pour 2006, la
Cour estime cette opération préjudiciable aux finances de l’Etat.
C - Les travaux
L’aménagement de l’immeuble a nécessité des travaux longs et
coûteux ; ils ont débuté fin 2006 et se sont terminés en 2007. Le défaut
d’organisation du ministère explique sans doute une partie des difficultés
rencontrées.
e)
Les études
L’ancien propriétaire de l’immeuble avait achevé la restructuration
de l’immeuble le 1
er
janvier 2006, date de prise d’effet du bail. A
condition que les besoins aient été définis pendant le 2
ème
semestre de
l’année 2005, le ministère disposant des caractéristiques générales de
l’immeuble, les études d’aménagement auraient pu commencer début
2006.
Toutefois ce n’est qu’à la mi-mars 2006 que le ministère a
demandé au nouveau propriétaire pressenti de l’immeuble de faire l’étude
du programme et d’en préfinancer le coût, sans engagement ni sur le coût,
ni sur le délai de ces études. Formellement, ce n’est qu’avec la signature
de la convention, le 2 août, que cette situation irrégulière a cessé. Ce n’est
ensuite qu’à la mi-août que les besoins des services ont été complètement
définis, puis fin novembre que l’essentiel des études a été terminé.
f)
Les coûts des travaux
Alors que, selon la convention de LOA, tous les travaux
d’aménagement de l’immeuble devaient être faits par le bailleur, le
dépassement de l’enveloppe initialement prévue (10,97 M€ hors taxe) a
conduit à les répartir en deux sous-ensembles.
662
COUR DES COMPTES
Le premier est à la charge du bailleur,
maître d’ouvrage, qui les a
confié à une société soeur. Leur coût est de 10,97 M€ hors taxe.
Le deuxième sous-ensemble est à la charge de l’Etat. Début 2007,
le ministère en a délégué, de gré à gré, la maîtrise d’ouvrage à la même
société soeur du bailleur, et a dispensé de mettre en concurrence les
entreprises chargées des travaux au motif de leur confidentialité.
Leur
coût est de
7,95 M€ hors taxe.
Le coût prévisionnel des travaux d’aménagement de l’immeuble,
initialement sous-estimé, a donc augmenté de 72 % en l’espace de
quelques mois. En outre, la Cour observe que si le ministère s’était
organisé plus précocement pour les définir, d’une part, leur cadre
juridique aurait pu être mieux assuré, d’autre part, le déménagement des
services aurait pu avoir lieu environ six mois plus tôt, évitant ainsi une
dépense inutile d’environ 7 M€
241
.
Un troisième sous-ensemble de travaux, autres que ceux
d’aménagement de l’immeuble stricto sensu, est également à la charge de
l’Etat. Ils sont à entreprendre après le 30 juin 2007. Leur coût
prévisionnel, s’ils devaient être tous réalisés, serait de 4,4 M€ hors taxe.
III
-
La « rationalisation » des implantations
immobilières
L’opération semble avoir apporté au ministère des locaux
répondant aux besoins actuels de ses services de renseignement.
La
LOA
de
l’immeuble
« Villiers »
s’inscrit
dans
la
« rationalisation »
des
implantations
immobilières
parisiennes
des
administrations centrales du ministère de l’intérieur. Du point de vue de
l’Etat, sur la période 2005-2008, on peut considérer que cette LOA a pour
contrepartie, d’une part, directement, l’abandon de locations autour du
site Nélaton, en juillet 2007 puis en janvier 2008, induisant une économie
de loyers de 3,1 M€, hors taxe, en année pleine, d’autre part,
indirectement, la cession pour 31 M€ d’un immeuble, avenue Charles
Floquet,
en
2006,
libéré
par
la
délégation
interministérielle
à
l'aménagement et à la compétitivité des territoires (DIACT)..
241) Le cas échéant en effet, l’immeuble « Villiers » n’aurait pas été loué pendant
environ six mois en pure perte, perte dont le montant peut-être estimé à 6 M€ ; la
réalisation des économies attendues de la libération des locaux occupés par la DST et
la DCRG aurait pu être anticipée d’environ six mois, permettant une économie
d’environ 1 M€.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
663
Le total des surfaces utiles par agent libérées est de 10 864 m². Les
surfaces louées avec option d’achat sont de 19 418 m², soit une
augmentation de 8 554 m². A l’issue de ces opérations, les agents
disposent d’espaces plus spacieux (11,4 m
2
par agent), mieux adaptés et
en meilleur état.
Les charges récurrentes de l’Etat s’accroissent d’environ 10 M€
(hors taxe)
242
, compte non tenu de la probable augmentation des frais de
fonctionnement due à l’augmentation des surfaces gérées. Le solde des
charges et produits non récurrents représente un gain d’environ 5,3 M€, soit
d’environ 0,26 M€ par an réparti sur vingt ans. Au total, le coût strictement
immobilier du m² supplémentaire ressort à environ 840 € par an. Il est
souhaitable que la fusion annoncée de la DST et de la DCRG permette de
dégager des économies de fonctionnement, venant ainsi réduire le surcroît
de dépenses entraîné par cette opération immobilière.
__________
CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
________
La Cour ne conteste pas l’intérêt de regrouper dans un même
immeuble les services centraux de la DST et de la DCRG et la DNAT, afin
d’en faciliter la fusion, annoncée au conseil des ministres du 20 juin 2007,
ni la nécessité d’améliorer les conditions de travail des agents concernés.
Toutefois elle observe que ce regroupement, dont l’un des objectifs
était de « rationaliser » les implantations parisiennes des administrations
centrales du ministère, se traduit par un coût moyen du m² supplémentaire
particulièrement élevé.
Ce surcoût résulte tant du prix de l’immeuble choisi, nettement plus
cher que celui d’autres immeubles susceptibles de répondre au besoin, que
des travaux nécessités par son aménagement. Il tient ensuite au mode de
financement de l’opération, en l’absence de crédits de paiement pour le
payer comptant : en faisant payer l’immeuble par un tiers, c’est une charge
supplémentaire d’environ 121,5 M€ que l’Etat devra supporter au titre des
intérêts.
Or il apparaît que c’est parce que son propriétaire avait choisi de
vendre que l’Etat s’est finalement décidé à acheter un immeuble dont il
n’avait d’abord prévu que la location.
242)
Loyer de la LOA (13,10 M€ HT en 2008) - loyers économisés dans le XVème
arrondissement (3,09 M€ HT).
664
COUR DES COMPTES
L’analyse de cette opération conduit la Cour à faire les
recommandations suivantes :
- de façon générale, si l’acquisition d’un immeuble est estimée
préférable à sa location, pour les finances publiques, financer directement
cette acquisition et non la faire financer par un tiers ;
- pour une opération immobilière importante, mettre en place une
organisation permettant de définir les besoins et de réaliser les études
d’aménagement au plus tôt, afin de raccourcir la durée de sous-utilisation
des locaux et de disposer des délais nécessaires à la mise en concurrence ;
- dans le cas d’espèce, rendre des crédits disponibles pour lever
l’option d’achat dès que possible, ce qui sera sans incidence immédiate sur
le « déficit » budgétaire et la dette publique, l’année de la levée d’option, et
bénéfique après.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
665
RÉPONSE DU MINISTRE DE L’INTÉRIEUR, DE L’OUTRE-MER
ET DES COLLECTIVITÉS TERRITORIALES
I. Le choix de l’immeuble « Villiers » à Levallois-Perret et sa prise à bail
Une recherche immobilière de près de 18 mois a eu lieu afin
d’identifier les immeubles susceptibles de convenir à l’implantation du pôle
de renseignement intérieur.
Parmi la soixantaine de sites potentiellement disponibles à court ou
moyen terme, plus d'une dizaine de sites a été visité. Trois implantations ont
finalement été sélectionnées, au regard des trois critères, immobilier,
informatique et de sécurité, du cahier des charges. Elles ont été départagées
en fonction de l'accessibilité aux transports en commun, particulièrement
sensible pour les fonctionnaires de police travaillant en horaires décalés.
S'il est vrai que l’offre commerciale initiale du propriétaire de
l'immeuble de Levallois n'était pas la plus basse des trois immeubles
sélectionnés, elle a pu être ramenée en cours de négociation de
12,28 M€ TTC à 10,86 M€ TTC par an, soit une baisse de près de 11,6 %..
II. Le nouveau bail avec option d'achat
A. La convention de location avec option d'achat.
La Cour estime que le ministère aurait dû mettre en concurrence la
partie financière du contrat en scindant l’opération en deux parties
distinctes, l'acquisition et son financement. Le ministère en prend bonne note.
Il a cependant considéré, au vu des analyses juridiques faites alors,
que pour l’acquisition d’un immeuble, l’Etat n’était pas soumis au code des
marchés publics, alors même que l’acquisition n’a pas été réalisée au
comptant mais à crédit, conformément à la loi de finances et dans la limite
des crédits voté, sous la forme d’une location avec option d’achat,
dispositions que le ministère a considéré comme relevant des règles de la
domanialité publique.
B. L’impact sur les finances publiques
.
La LOA apparaît financièrement plus avantageuse que la location
simple, après actualisation des flux de loyers futurs, comme le confirme la
Cour des Comptes
Si la Cour observe en revanche que la LOA est plus onéreuse que
l’achat au comptant, le ministère fait remarquer qu'il ne pouvait faute de
crédits budgétaires procéder à cette acquisition, la possibilité ne lui en ayant
pas été offerte par la loi de finances pour 2006 et qu'il ne pouvait pas
davantage recourir à un emprunt pour son propre compte.
666
COUR DES COMPTES
C. Les travaux.
C’est après avoir négocié le montant de l’acquisition de l’immeuble
avec son nouveau propriétaire que le ministère lui a demandé de faire les
études de programme. Aussi ont-elles démarré en mars 2006. Quand bien
même le ministère aurait mené des études avant cette date, elles n’auraient
pu être utilisées, la maîtrise d’ouvrage des travaux étant confiée au
propriétaire.
Les travaux ont consisté à transformer un immeuble de bureaux
standard en un immeuble adapté aux spécificités de services de
renseignement et de lutte anti-terroriste. Ils ont permis, en dix-huit mois, de
sécuriser et d’aménager 25.000 m2
243
et d’y accueillir dans de bonnes
conditions les 1800 fonctionnaires du pôle de
renseignement intérieur de
notre pays moins de deux ans après l’annonce officielle de sa création.
III. La rationalisation des implantations immobilières
La Cour relève que les charges récurrentes de l’Etat s’accroissent de
10 M€ hors taxes par an, en retranchant 3,09 M€ HT de loyers économisés
dans le XVème arrondissement des 13,10 M€ HT de la LOA. Elle compare
ainsi un montant de loyer avec option d’achat intégrant une partie du
remboursement d’un investissement à un loyer simple. Or il convient
évidemment d’inclure dans le raisonnement l’acquisition progressive d’un
bien immeuble sur 20 ans qui, au contraire d’une location simple, est une
immobilisation et figure comme telle au bilan de l’Etat, et donc de défalquer
le surcoût lié à cette acquisition.
IV. Conclusions
Le projet de création d'un pôle de renseignement intérieur prévoyant
l’implantation sur un site unique des deux services de renseignements du
ministère et de la sous direction anti-terroriste de la police judicaire a été
annoncé par le ministre d’Etat, ministre de l’intérieur, en juillet 2005. Deux
ans plus tard, le pôle est installé dans ses nouveaux locaux.
L’objectif premier est opérationnel. Il s'agit d’améliorer la lutte
contre le terrorisme en regroupant les services qui en sont chargés et de
faciliter leur fonctionnement et leur sécurisation en séparant physiquement
leur implantation immobilière, qui doit répondre à des besoins très
spécifiques liés au renseignement et à la police opérationnelle, de celle des
services administratifs classiques d'administration centrale avec lesquels ils
partageaient jusqu'ici leurs locaux.
Cette opération a également permis une rationalisation et une
diminution du nombre des implantations du ministère au coeur de Paris et
l’installation, en petite couronne parisienne, de son nouveau pôle de
renseignement intérieur, par la libération de locaux dans les VII
ème
, VIII
ème
et
243) surface utile locative.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
667
XV
ème
arrondissement de Paris, conformément à la nouvelle politique
immobilière de l’Etat.
C'est donc le principe même de la LOA et le fait que, d'une manière
générale, le recours ponctuel au financement sur le marché génère un
surcoût par rapport à une acquisition au comptant financée sur emprunt
d’Etat qui font l'objet des remarques de la Cour. Or le dispositif de location
avec option d'achat est juridiquement régulier, il fait l'objet de textes
l'encadrant et il avait en l'espèce bénéficié d'une autorisation parlementaire
formelle puisque cette opération figurait dans le projet de loi de finances
pour 2006 qui avait prévu les autorisations d'engagement nécessaires.
RÉPONSE DU PRÉSIDENT DIRECTEUR GÉNÉRAL
DU GROUPE ICADE
II- A. La convention de location avec option d’achat (LOA)
La Cour relève que « Le ministère a demandé au groupe ICADE
qui avait l’intention d’acquérir l’immeuble « Villiers »
, de s’en porter
acq
uéreur
puis de le louer à l’Etat (…). Le choix du ministère l’a conduit
de facto à faire négocier par un tiers (…) le prix
[de l’]
immeuble (…) et à
ne
pas faire jouer la concurrence pour le financement » :
Réponse ICADE
: ICADE a eu connaissance de l’intention de Général
Electric de vendre cet immeuble sur le marché et comme d’autres acquéreurs
à l’écoute du marché, a étudié cette opération. ICADE a pour sa part,
proposé une solution d’acquisition couplée avec une location avec option
d’achat en faveur du locataire en l’occurrence le ministère.
Dans ce but, ICADE a obtenu de Général Electric, après de longues
négociations, une réduction du prix d’acquisition dont elle a fait bénéficier
intégralement le ministère dans le cadre du montage.
Quant au financement bancaire de son acquisition, ICADE, alors
qu’elle n’y était pas tenue légalement, a bien mis en concurrence plusieurs
établissements financiers et a proposé une cession de créances pour en
diminuer le coût.
Selon la Cour,
La LOA a été signée « … avec une société du Groupe
ICADE créée à compter du 13/01/06 …»
Réponse ICADE
: la société en question, ICADE Foncière Publique, a
été créée le 13 janvier 2006 pour porter l’ensemble des investissements à
usage public ou dans le domaine de la santé et les participations du Groupe
ICADE dans les contrats de Partenariats Publics Privés. Elle n’a pas été
spécialement constituée pour l’acquisition de l’immeuble de Levallois comme
668
COUR DES COMPTES
pourrait le laisser entendre cette précision (ce n’est pas la société « ad-hoc »
de l’immeuble Villiers). ICADE Foncière Publique détient en effet d’autres
actifs dans son portefeuille et poursuit une politique active d’investissement.
II – A. a) Le prix de l’immobilier et le loyer
La Cour relève un prix d’acquisition « … supérieur de 5.1 M€ à la valeur
estimée par les Domaines
le 13 mars 2007 »
Réponse ICADE
: L’immeuble Villiers a été acquis par ICADE le
18 septembre 2006 soit plus de 6 mois après la date de remise du rapport des
services des domaines. L’augmentation de prix constatée de 5.1 M€ (soit
+3.16%) est cohérente avec la hausse des prix de l’immobilier de bureaux
neufs observée sur 6 mois à Levallois).
La Cour relève que « la progression ultérieure [du loyer a été ixée] à 2 %
par an.
Réponse ICADE
: Le loyer est un loyer ressortant d’un tableau
financier qui ne subit aucune indexation : il s’agit en effet financièrement
d’une progression de 2% figée sur la durée, permettant de réduire les
premiers loyers et d’en adapter la charge.
II – A. b)
Les travaux d’aménagement et la mise à disposition des locaux
La Cour relève dans
b) que « La convention d’août 2006 confie ces
travaux au bailleur qui s’engage à les réaliser dans la limite de 10.97 M€
HT
(…) » et Page 4 dans d) «
Alors que, selon la convention de LOA, (…)
les travaux (…) devaient être faits par le bailleur, le dépassement de
l’enveloppe initialement prévue 10,97 M€ HT) …
»
Réponse ICADE
: ce montant de 10,97 M€ HT initialement sous-
estimé n’a pu couvrir
qu’une partie des travaux d’aménagements demandés
par le ministère. Ces travaux ont bien été réalisés par le bailleur ICADE
FONCIERE PUBLIQUE, Maître d’Ouvrage dans les délais, conformément à
l’annexe du contrat de LOA et n’ont fait l’objet d’aucun dépassement.
C – Les travaux
La Cour a relevé que « l’aménagement de l’immeuble a nécessité des
travaux longs et coûteux… »
Réponse ICADE
: En ce qui concerne le coût, il est à la hauteur du
programme réalisé pour le
ministère. Il concerne ICADE Foncière Publique
pour le premier sous-ensemble de travaux d’un montant de 10,97 M€ HT
confié a
ICADE G3A ( Assistant aux Maîtres d’Ouvrage, mandataire et
conducteur d’opération « historique » du groupe Icade) et réalisé dans le
cadre de la convention de LOA. Le deuxième sous-ensemble de travaux,
faisant suite à un
programme complémentaire, a été confié par le ministère à
ICADE G3A compte tenu de la connexité des ensembles de travaux et de la
contrainte de délais.
L’IMMEUBLE ABRITANT LE « POLE RENSEIGNEMENT » DU
MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR
669
Pour les délais, il convient de rappeler le calendrier dans ses grandes
lignes :
- 2 juin 2006 : transmission des plans de cloisonnement par ICADE G3A
au ministère de l’Intérieur
- 13 juillet 2006 : transmission de nouveaux plans de cloisonnement
suite aux remarques des utilisateurs et à une modification du
programme fonctionnel.
- 28 août 2006 : transmission des derniers éléments programmatiques.
- 22 septembre 2006 : finalisation des études.
- novembre 2006 : modification partielle du programme.
- lancement des travaux préparatoires : 8 décembre 2006
Le délai de réalisation de ce projet a été extrêmement tendu et a été
optimisé de façon à permettre un emménagement progressif des services, dès
le 21 mai 2007, date du premier emménagement, puis régulièrement, chaque
semaine et ce jusque début juillet 2007, fin des emménagements des services.
Cette opération a non seulement permis de réaliser un montant global
de travaux de 19 millions d’euros HT en seulement un peu plus de six mois,
ce qui constitue en soi une performance, mais a également laissé une large
possibilité d’emménagement pour les services occupants, dont les premiers
ont démarré moins de six mois après le début du chantier.
Ainsi l’indisponibilité des locaux en raison de travaux a été fortement
limitée dans le temps.
C – b) Les coûts des travaux
La
Cour
indique
que
« Le
premier
[sous-ensemble
de
travaux
d’aménagement] est à la charge du bailleur, maître d’ouvrage, qui les a
confié à une société soeur ».
Réponse ICADE
: la « société soeur » en question est ICADE G3A,
filiale à 100% d’ICADE et spécialisée dans l’assistance aux Maîtres
d’Ouvrage pour les opérations de construction dans le cadre de contrats
d’AMO, de conduite d’opération et de mandats publics et privés : il était
logique et économique qu’ICADE FONCIERE PUBLIQUE, une fois
propriétaire de l’immeuble, fasse appel à elle pour assurer les travaux du
premier sous-ensemble, compte tenu des délais impartis et des pénalités
encourues.