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Le Président
envoi dématérialisé
500, avenue des États du Languedoc
CS 70755
34064 MONTPELLIER CEDEX 2
T +33 4 67 20 73 00
occitanie@crtc.ccomptes.fr
ROD2
OPH Perpignan Méditerranée
Le 13 août 2018
Réf. :
GR / 18 / 1577
Monsieur le Directeur général,
Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport comportant les observations définitives arrêtées par
la chambre régionale des comptes sur le contrôle des comptes et de la gestion de
l’OPH Perpignan
Méditerranée.
Je tiens à vous informer qu’à l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L.
243-5 du code des
juridictions financières, la chambre n’a reçu aucune réponse écrite destinée à être jointe au rapport.
Ce rapport a un caractère confidentiel qu’il vous appartient de protéger jusqu’à sa
communication à
l’assemblée délibérante.
Conformément à la loi, ce document final qui lui a été adressé directement par mes soins, devra être
communiqué par le président au conseil
d’administration
dans les conditions prévues par l’article L.
243-6
du code des juridictions financières.
En application de l’article R.
243-14 du code des juridictions financières, vous devez, à réception du
rapport d’observations définitives, faire connaître à la chambre la date de la plus proche réunion
du
conseil
d’administration. En temps utile, vous communiquerez au greffe l’ordre du jour à l’adresse de
courriel suivante : occitanie-polequalite@crtc.ccomptes.fr.
En application des dispositions de l’article R.
243-16 du code précité, ce rapport peut être publié et
communiqué aux tiers dès la tenue de la première réunion du conseil
d’administration
suivant sa
réception.
Je vous prie de croire, Monsieur le Directeur général
, en l’assurance de ma considération distinguée.
Pour le Président empêché,
le Président de la première section,
Jean-Paul SALEILLE
Monsieur Philippe MARECHAUX
Directeur général de l’OPH Perpignan Méditerranée
113 Boulevard Aristide Briand - CS 90349
66863 PERPIGNAN CEDEX
500, avenue des États du Languedoc
CS 70755
34064 MONTPELLIER CEDEX 2
T +33 4 67 20 73 00
occitanie@crtc.ccomptes.fr
RAPPORT D’OBSERVATIONS
DÉFINITIVES
OFFICE PUBLIC
DE L’HABITAT
PERPIGNAN MÉDITERRANÉE
(Pyrénées-Orientales)
Exercices 2012 et suivants
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
2
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
3
Rapport d’observations
définitives n° GR/18/1577 du 13 août 2018
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
...............................................................................................................................
5
RECOMMANDATIONS
.........................................................................................................
6
INTRODUCTION
....................................................................................................................
7
1.
L’ENVIRONNEMENT DE L’OPHPM
..........................................................................
8
1.1.
Le rattachement de l’office à l’agglomération dès 2010
...........................................
8
1.2.
Le cadre règlementaire de
l’activité de l’OPHPM
....................................................
9
2.
L’ORGANISATION DE L’OPHPM
...............................................................................
9
2.1.
Les compétences exercées
.........................................................................................
9
2.2.
La gouvernance
........................................................................................................
10
2.2.1.
Le conseil d’administration
..........................................................................
10
2.2.2.
Le bureau
.....................................................................................................
11
2.2.3.
Le directeur général
.....................................................................................
12
2.2.4.
Les commissions
..........................................................................................
13
2.3.
Le management du personnel de l’OPHPM
............................................................
15
2.3.1.
La dualité de statuts
.....................................................................................
16
2.3.2.
La cartographie des effectifs
........................................................................
17
2.3.3.
Le temps de travail
.......................................................................................
17
2.3.4.
La politique sociale
......................................................................................
18
3.
LA POLITIQUE PATRIMONIALE DE L’OPHPM JUSQU’À 2016
.......................
19
3.1.
Le plan stratégique de patrimoine (PSP) 2008-2016
...............................................
19
3.2.
Le développement du patrimoine
............................................................................
20
3.2.1.
Les objectifs fixés
........................................................................................
20
3.2.2.
Le recours à la vente en état futur d’achèvement (VEF
A)
..........................
21
3.3.
La conservation du parc locatif
................................................................................
22
3.3.1.
La réhabilitation, la maintenance
a minima
et l’amélioration
.....................
22
3.3.2.
Le gros entretien
..........................................................................................
23
3.4.
Le financement des immobilisations et le recours aux fonds propres
.....................
24
3.4.1.
La règle posée par le plan stratégique de patrimoine (PSP) 2008-2016
......
24
3.4.2.
Le recours aux fonds propres
.......................................................................
25
3.5.
L’accession à la propriété
........................................................................................
25
3.5.1.
Les ventes ponctuelles de logements
...........................................................
26
3.5.2.
L’accession sociale à la propriété (PSLA)
...................................................
27
4.
LA GESTION LOCATIVE DE L’OFFICE
.................................................................
28
4.1.
La disponibilité du parc de logements
.....................................................................
28
4.1.1.
Le retard pris dans les mises en location
.....................................................
28
4.1.2.
La vacance
...................................................................................................
29
4.2.
Les occupants du parc
..............................................................................................
31
4.2.1.
Un conventionnement social
........................................................................
31
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
4
4.2.2.
La population logée par l’office
...................................................................
32
4.2.3.
L’accompagnement des locataires par une association
...............................
33
4.3.
Le conventionnement avec les réservataires
............................................................
33
4.3.1.
Les différents réservataires de l’office
.........................................................
33
4.3.2.
Le contingent préfectoral
.............................................................................
33
4.4.
L’attribution des logements par l’OPHPM
..............................................................
36
4.5.
Les loyers
.................................................................................................................
38
4.5.1.
L’absence de remise en ordre des loyers
.....................................................
38
4.5.2.
Une révision des loyers
a minima
................................................................
39
4.5.3.
Le supplément de loyer de solidarité
...........................................................
39
4.5.4.
Les impayés
.................................................................................................
40
4.6.
Les enquêtes de satisfaction des locataires
..............................................................
42
5.
L’INFORMATION BUDGÉTAIRE ET LA FIABILITÉ DES COMPTES
.............
43
5.1.
La qualité de l’information budgétaire
....................................................................
43
5.1.1.
Le débat d’orientation budgétaire
................................................................
43
5.1.2.
Les annexes au budget primitif
....................................................................
44
5.1.3.
Le taux d’exécution budgétaire
....................................................................
44
5.2.
La fiabilité des comptes
...........................................................................................
46
5.2.1.
Les provisions
..............................................................................................
46
5.2.2.
L’apurement du compte des immobilisations en cours
................................
47
5.2.3.
Les admissions en non-valeur
......................................................................
48
5.2.4.
La tenue des annexes au compte financier
...................................................
49
6.
ANALYSE FINANCIÈRE
.............................................................................................
50
6.1.
L’exploitation courante de l’OPHPM
......................................................................
50
6.1.1.
Les produits
..................................................................................................
51
6.1.2.
Les charges
...................................................................................................
52
6.1.3.
L’autofinancement
.......................................................................................
55
6.1.4.
Les ratios d’exploitation de la profession
....................................................
56
6.2.
Le bilan
....................................................................................................................
59
6.2.1.
L’actif et le passif
.........................................................................................
59
6.2.2.
Le potentiel financier et le potentiel financier à terminaison de l’office
.....
61
6.3.
Les perspectives du plan stratégique de patrimoine 2018-2023
..............................
62
6.3.1.
Le développement du parc
...........................................................................
63
6.3.2.
La conservation du parc locatif
....................................................................
63
6.3.3.
Le financement
.............................................................................................
64
ANNEXES
...............................................................................................................................
65
GLOSSAIRE
...........................................................................................................................
73
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
5
La chambre régionale des comptes Occitanie a examiné la gestion de l’office public
d’habitat Perpignan Méditerranée (OPHPM), office à comptabilité publique, pour les exercices
2012 et suivants, en application de l’article L.
211-3 et du code des juridictions financières. Elle a
examiné en particulier, la gouvernance, la politique patrimoniale, la gestion locative, et la situation
financière.
L’office est rattaché à l’intercommunalité de Perpignan Méditerranée depuis le 1
er
janvier
2011
; il l’était auparavant à la ville de Perpignan. Ce rattachement vise à doter l’intercommunalité
d’une meilleure capacité d’intervention et d’action sur la politique de l’habitat, sachant que le
territoire intercommunal compte une proportion élevée de ménages modestes et de quartiers
socialement défavorisés.
L’information budgétaire est lacunaire, tant en ce qui concerne le débat d’orientation
budgétaire, que les informations à annexer au budget primitif. Les taux d’exécution budgétaire
sont perfectibles, trop faibles au
regard du budget primitif, et supérieurs aux prévisions d’une
décision modificative pourtant prise au mois de décembre.
En matière de fiabilité des comptes, la provision de gros entretien devrait être justifiée par
un plan pluriannuel d’entretien, inexist
ant, et les admissions en non-valeur sont fortement
minorées, au vu de l’ancienneté et du volume des loyers restant à recouvrer.
La situation financière de l’office s’est améliorée entre 2012 et 2016. Ses produits ont
fortement augmenté, mécaniquement du
fait de l’augmentation notable de son parc, et grâce à
l’effort entrepris pour lutter contre la vacance de logements, encore importante. Les produits ont
augmenté à un rythme annuel supérieur (+ 3,5 %) à celui des charges globales (+ 0,1 %). Son
autofinancement net « HLM » a quasiment doublé entre 2012 (2,29
M€) et 2016 (4,47
M€). Le
potentiel financier à terminaison
1
de l’office représente au 31 décembre 2016, 2
978
€ par
logement alors que celui de la dernière médiane connue des offices, en 2015, est de 1 270
€ par
logement. Cependant, si les charges ont relativement peu augmenté, c’est aussi parce que
l’OPHPM n’a pas été à même de réaliser toutes les dépenses prévues à son plan stratégique de
patrimoine (PSP) 2008-
2016. L’amélioration de la situation financière de l’office est donc toute
relative.
L’office n’a en effet pas satisfait à l’ensemble des objectifs de son PSP 2008
-2016. Il a
respecté les objectifs de construction. En revanche, ceux relatifs à la maintenance du parc locatif
n’ont été que partiellement réalisés. Le retard chronique des travaux d’investissement a justifié la
formalisation d’un PSP transitoire sur 2016
-2018, qui a pris acte du report des opérations de
conservation du parc existant vers les dépenses de gros entretien. Le nouveau PSP 2018-2023 se
révèle particulièrement ambitieux, tant par ses objectifs que par son montant financier (314
M€)
:
il prévoit que soient utilement employées les ressources accumulées sur la période 2012-2016. Sa
réalisation sera donc pour l’office un défi.
L
’OPHPM devra veiller à optimiser sa gestion. Concernant la gestion locative, il
conviendra notamment de renforcer la lutte contre les impayés et de diminuer le taux de non
acceptation des logements, qui est, pour l’heure, de plus d’un refus pour deux propo
sitions de
logements. La finalisation des travaux sur des sujets de gestion à fort enjeu pour des personnels,
qui relèvent de statuts différents, et la suppression des jours du directeur général, participeront
aussi à l’amélioration attendue de sa gestion.
1
Le potentiel financier représente le reliquat de fonds propres et de ressources externes potentiellement affectables au financement
des immobilisations. Le potentiel financier à terminaison intègre les dépenses restant à payer et les fonds à encaisser (ex :
subventions, cessions, emprunts…) sur les opérations d’investissement non soldées et en cours.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
6
Donner délégation au bureau pour délibérer sur la prime de résultat du directeur
général.
Devenue sans objet.
Si la commission du patrimoine ne doit pas être réunie, la supprimer.
Non mise en
œuvre
.
Respecter la durée du travail de 1 607 heures.
Non mise en œuvre.
Améliorer l’objectivé et la transparence du système d’attribution en fixant, par
délibération du conseil d’administration, dans un document public, le dispositif et les critères
retenus.
Non mise en œuvre.
Respecter les conditions de délai et de con
tenu du débat d’orientation budgétaire.
Non
mise en œuvre
.
Adopter un plan pluriannuel d’entretien pour déterminer le juste niveau de la provision
de gros entretien.
Non mise en œuvre.
Délibérer sur les durées d’amortissement de l’OPHPM.
Non mise en œuvre.
Les recommandations et rappels au respect des lois et règlements formulés ci-dessus ne
sont fondés que sur une partie des observations émises par la chambre. Les destinataires du présent
rapport sont donc invités à tenir compte des recommandations, mais aussi de l’ensemble des
observations détaillées par ailleurs dans le corps du rapport et dans sa synthèse.
Au stade du rapport d’observations définitives, le degré de mise en œuvre de chaque
recommandation est coté en application du guide de la Cour des comptes d’octobre 2017
:
Non mise en œuvre
: pour les recommandations n’ayant donné lieu à aucune mise en œuvre
;
pour les recommandations ayant donné lieu à une mise en œuvre t
rès incomplète après plusieurs
suivis
; quand l’administration concernée s’en tient à prendre acte de la recommandation
formulée.
Mise en œuvre en cours
: pour les processus de réflexion ou les mises en œuvre engagées.
Mise en œuvre incomplète
: quand la m
ise en œuvre n’a concerné qu’une seule partie de la
recommandation
; pour les recommandations pour lesquelles la mise en œuvre en cours n’a pas
abouti dans le temps à une mise en œuvre totale.
Totalement mise en œuvre
: pour les recommandations pour lesque
lles la mise en œuvre en
cours a abouti à une mise en œuvre complète
; lorsque la mise en œuvre incomplète a abouti à
une mise en œuvre totale.
Devenue sans objet : pour les recommandations devenues obsolètes ou pour lesquelles le suivi
s’avère inopérant.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
7
Aux termes de l’article L.
211-3 du code des juridictions financières « Par ses contrôles,
la chambre régionale des comptes contrôle les comptes et procède à un examen de la gestion. Elle
vérifie sur pièces et sur place la régularité des recettes et dépenses décrites dans les comptabilités
des organismes relevant de sa compétence. Elle s’assure de l’emploi régulier des crédits, fonds et
valeurs. L’examen de la gestion porte sur la régularité des actes de gestion, sur l’économie des
moyens
mis en œuvre et sur l’évaluation des résultats atteints par rapport aux objectifs fixés par
l’assemblée délibérante ou par l’organe délibérant. L’opportunité de ces objectifs ne peut faire
l’objet d’observations
».
Le contrôle des comptes et de la gestion de
l’office public de l’habitat de Perpignan
Méditerranée (OPHPM) a été ouvert le 26 juin 2017 par lettre du président adressée à M. Philippe
Marechaux, ordonnateur en fonctions.
En application de l’article L.
243-1 du code des juridictions
financières, l’entretien de fin
de contrôle a eu lieu le 20 novembre 2017.
Lors de sa séance du 16 janvier 2018, la chambre a arrêté des observations provisoires qui
ont été transmises à M. Philippe Marechaux,
en qualité d’ordonnateur, et à M. Jean
-Marc Pujol,
en qualité de président du conseil d’administration
. Des extraits les concernant ont été adressés à
des tiers.
Après avoir examiné les réponses reçues, la chambre, dans sa séance du 23 mai 2018, a
arrêté ses observations définitives, présentées ci-après.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
8
Rattaché, à l’origine, à la ville de Perpignan, l’office l’est désormais à l’intercommunalité
de Perpignan Méditerranée, depuis un arrêté préfectoral du 27 octobre 2010.
L’OPHPM est le deuxième bailleur social du département des Pyrénées
-Orientales.
L’année 2012 marque une césure dans sa politique en matière de logement
: à un cycle de
destruction et/ou de réhabilitation de logements, a succédé un cycle de développement de l’offre
locative.
Son parc locatif a ainsi augmenté de 11 %, entre 2012 et 2016. Il comprend, au
31 décembre 2016, selon ses états réglementaires, 6 847 logements locatifs familiaux, et 80
équivalents logements dans un foyer de jeunes travailleurs à Perpignan. L’habitat de l’OPH reste
essentiellement collectif, les logements individuels ne représentant que 9 % du parc locatif. Il se
situe majoritairement (71 % du parc) en quartier prioritaire de la ville. En 2014, il a achevé une
opération de renouvellement urbain couvrant plusieurs quartiers de la ville centre, commencée en
2008.
La convention d’utilité sociale
(CUS) 2011-
2016 de l’office fixait un objectif global de
production de 1 020 logements sociaux, à raison de 170 logements par an. Ce nombre
correspondait au tiers de l’objectif global du programme local de l’habitat (PLH) sur l’ensemble
du territoire de l’agglomération Perpignan Méditerranée. L’OPHPM a ainsi été le principal acteur
de production sur le territoire communautaire pour la période sous revue.
Dans le cadre du présent contrôle, la chambre a examiné l’environnement de l’OPHPM,
son organisation, sa politique patrimoniale, la gestion locative, l’information budgétaire et la
fiabilité des comptes ainsi que l’analyse financière.
1.
L’ENVIRONNEMENT DE L’OPHPM
Le territoire de l’agglomération de Perpignan, et pas seulement celui de sa ville centre, est
caractérisé par une proportion élevée de ménages défavorisés et la présence de quartiers
socialement marqués, données qui fragilisent particulièrement les ménages dans leur rapport au
logement : le diagnostic du PLH faisait ainsi état, en 2012, de 18 % de la population vivant en
dessous du seuil de pauvreté, soit 6,5 points de plus qu’au niveau national. L’agglomération de
Perpignan compte plus de 32 000 allocataires sous le seuil
de bas revenus, la ville de Perpignan en
concentrant la moitié. Ce public connaît des difficultés particulières, d’accès et/ou de maintien
dans le logement, et une précarité énergétique.
À l’origine, l’office, alors intitulé OPH Perpign
an Roussillon, était rattaché à la ville de
Perpignan. En 2010, il est devenu l’OPH Perpignan Méditerranée, rattaché à l’intercommunalité,
en vue de permettre une réponse optimale aux enjeux du logement social, et conforme au
programme local de l’habitat. Après accord des membres du conseil d’administration de l’office,
et des élus de l’agglomération et de la ville de Perpignan, l’office,
devenant à cette occasion
l’
OPHPM, a été rattaché par arrêté préfectoral du 27 octobre 2010 à Perpignan Méditerranée
com
munauté d’agglomération (PMCA
2
) avec effet au 1
er
janvier 2011.
2
Au 1
er
janvier 2016, pour rappel, Perpignan Méditerranée est devenue une communauté urbaine.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
9
Le rattachement de l’OPHPM à PMCA s’est traduit par la finalisation d’un plan d’action
pour la période 2011-
2013, et par une convention de partenariat conclue en 2012, entre l’OPHPM
et l’aggl
omération.
L’action de l’OPHPM s’inscrit dans un référentiel déterminé par un programme l
ocal de
l’habitat (PLH) et une
CUS.
L’extension du territoire de PMCA, passé en 2010, de 17 à 36 communes, a
conduit à une
révision du PLH initial, lequel ne couvrait plus l’ensemble de l’agglomération
3
. Les objectifs du
PLH 2012-2018 tendaient notamment à doubler la production de logements locatifs sociaux pour
atteindre une production de 650 logements par an, à poursuivre le renouvellement du parc ancien,
et à aider les populations spécifiques à se loger. Sur la période 2011-
2016, l’ensemble des
organismes sociaux devaient produire 3 700 logements sur le territoire de Perpignan Méditerranée.
La CUS, signée le 30 juin 2011, déclinait trois grandes missions (patrimoniales, sociales, et de
services), auxquelles étaient associés des objectifs et des indicateurs.
Une restitution par l’office des actions menées, et leur évaluation par la préfecture, ont été
effectuées respectivement en 2013 (sur les exercices 2011-2012) et en 2015 (sur les exercices
2013-
2014). Aucune évaluation n’a été réalisée pour les années 2015
-2016, alors que la CUS a été
prolon
gée d’un an, comme le permet
la loi du 27
janvier 2017 relative à l’
égalité et à la citoyenneté.
2.
L’ORGANISATION DE L’
OPHPM
L’objet social des offices publics de l’habitat est décrit en particulier aux articles L.
421-1
à L. 421-
4 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Un OPH exerc
e des compétences
principales (la production et la gestion locative), et des compétences secondaires (l’activité de
syndic ou la création de filiales notamment).
L’OPHPM est centré sur sa mission principale, la production et la gestion de logements
pour des personnes de ressources modestes, sinon précarisées, dans de grands ensembles collectifs.
Son patrimoine est situé à 71 %, en quartier prioritaire de la ville
4
. Les seules ventes réalisées à
destination des locataires dans le cadre de programmes de location-accession, ou de ventes
ponctuelles de logements/terrains. Le parc de logements de l’office se répartit entre 6
240
logements en collectif (soit 91,1 % du parc locatif), et 607 en individuel (soit 8,9 %). La proportion
de logements individuels dans le parc locatif a peu évolué sur la période (8,2 % en 2012, et 8,9 %
en 2016). Géographiquement, le parc de logements est très fortement concentré sur la ville de
Perpignan : sur un total de 6 847 logements locatifs au 31 décembre 2016, seulement 290
logemen
ts étaient en dehors de Perpignan, répartis sur douze communes de l’agglomération, soit
4,2 % du parc.
3
Le PLH 2006 de PMCA représentait le cadre d’intervention en matière de logement d’un territoire regroupant 17 communes
pour 193 675 habitants et 120 924 logements.
4
Rapport d’activité 2016.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
10
Sur la période sous revue, l’OPHPM n’exerce aucune activité de syndic de copropriétés, ni
d’activité de vente envers des professionnels (dernière vente réalisée en 2011 d’un bloc de
logements au profit du bailleur privé
). Il ne dispose d’aucune filiale, et possède des participations
très faibles, dans des sociétés civiles immobilières, des sociétés HLM ou autres sociétés, pour un
total de 30 952
€ au 31
décembre 2016
5
.
Le règlement intérieur de l’office précise les rôles de chaque organe. Il a été modifié en
dernier lieu le 26
juin 2017, pour tenir compte d’évolutions règlementaires relatives à la
commande publique, concernant en particu
lier, le nombre d’élus prévus pour la commission
d’appel d’offres (CAO), et le rôle du directeur général.
Le CCH rappelle l’existence, obligatoire, de deux commissions
: la commission
d’attribution des logements et la commission d’appel d’offres. La loi n
° 2000-1208 du
13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) prévoit pour sa
part la création, également obligatoire, du conseil de concertation locative (CCL). Ces trois
commissions comprennent toutes, en leur sein, des
membres issus du conseil d’administration de
l’office. Le CCH prévoit également que des commissions facultatives peuvent être créées.
2.2.1.
Le conseil d’administration
Les OPH sont administrés par un conseil d’administration, comptant 17, 23 ou 27 membres
(article R. 421-
4 du CCH) désignés par la collectivité ou l’intercommunalité de rattachement, des
institutions œuvrant dans le logement social, des syndicats, et des représentants élus des
locataires
6
. C’est l’organe délibérant de la collectivité de rattac
hement qui choisit la composition,
compte tenu notamment de la répartition géographique du patrimoine de l’office ou de
l’importance de son parc.
Le conseil d’administration de l’OPHPM compte 23 membres. Sa composition est
conforme aux dispositions de l’a
rticle L. 421-8 du CCH, et comprend six élus (cinq
administrateurs et un président, président de l’intercommunalité), sept personnalités (deux
personnalités « élues » et cinq personnalités « qualifiées »), cinq représentants désignés par les
institutions d
ont ils sont issus (caisse d’allocation familiales, union départementale des
associations familiales, organismes collecteurs 1 %, et deux représentants de syndicats), quatre
représentants élus des locataires, et un représentant d’association.
Le règlement
intérieur de l’office limite le rôle du conseil d’administration aux seules
orientations générales et de contrôle de son activité, à savoir : la politique générale, le règlement
intérieur, le vote du budget et des comptes, les orientations en matière de politique des loyers et
d’évolution du patrimoine.
La fréquence des réunions du conseil d’administration (quatre fois par an en moyenne) est
supérieure au minimum réglementaire (trois fois par an) : il connaît un fort absentéisme, dans
toutes ses composantes. Seuls les membres avec voix consultative sont régulièrement présents
5
Cf. états réglementaires : participation CAF FARG : 22 867
€, participation CAF PO
: 4 764
€, participation France HLM
:
1 265
€, participation Habitat CRE
: 1 128
; participation Habitat CRE : 762
; participation VCC : 15
; participation action
FDI : 150
€.
6
La configuration à 17 membres n’est possible que pour les offices propriétaires de moins de 2
000 logements.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
11
(DDTM, DDCS,
comptable public, comité d’entreprise). Les représentants des locataires et de
l’union départementale des ass
ociations familiales sont systématiquement quasi-absents. Les
personnalités « élues
» supposées apporter leur expertise au conseil d’administration sont peu
présentes
7
.
Seuls 62 % des administrateurs sont physiquement présents, en moyenne sur la période. En
particulier, le présentéisme (voir annexe n° 1) a été particulièrement faible lors des deux premiers
conseils d’administration de l’année 2017, avec 10 présents sur 23 convoqués. De nombreux
administrateurs (24 %) se font représenter.
La baisse du montant des indemnités versées aux administrateurs illustre cet absentéisme.
Les indemnités de déplacement des administrateurs sont versées pour la participation aux conseils
d’administration, bureau et diverses commissions
8
et leur taux est librement fixé par le conseil
d’administration dans la limite de 75,25
€. Alors même que le taux avait été augmenté en 2014, de
60
€ à 70
9
(soit + 16,6 %), le montant versé a diminué de près de 20 % entre 2012 et 2016 :
tableau n° 1 : Indemnités de déplacement des administrateurs
Source : Comptes de gestion
2.2.2.
Le bureau
Le conseil d’administration élit en son sein un bureau, auquel il peut donner délégation de
compétence dans les matières énumérées
à l’article L.
421-8 du CCH, hormis celles mentionnées
aux 1° (politique générale), 2° (règlement intérieur), 3° (budget) et 5° (loyers et patrimoine).
Le bureau de l’OPHPM comprend, outre le président du conseil d’administration, président
de droit du bureau, six membres, dont un représentant des locataires. Par délégation de pouvoirs
du 17 juin 2014, il est compétent pour la souscription sans limite des emprunts, pour le recours
aux crédits de trésorerie et pour le placement des fonds de l’office.
Se réunissant sur convocation du président, sans fréquence particulière définie dans le
règlement intérieur, il connait également, avec 60 % de présents en moyenne (annexe n° 1) un
absentéisme important. Du renouvellement du bureau, intervenu le 22
juillet 2014, jusqu’au
procès-verbal (PV) daté du 23
mai 2017, le président de l’OPH, président de droit du bureau n’a,
en particulier, jamais été présent.
Un administrateur, présent sur la période à seulement quatre réunions du bureau sur 26, ne
s’y est pas rendu depuis juin 2015. La chambre rappelle que par décision prise à la majorité des
trois quarts de ses membres, le conseil d’administration dispose de la possibilité de ré
voquer un
ou plusieurs membres du bureau (article R. 421-12 du CCH).
7
Cf. deux personnalités (A, huit absences en douze réunions, B, cinq absences en douze réunions).
8
L’OPHPM a précisé que certains administrateurs ne demandaient pas le règlement de leurs indemnités.
9
Délibération du 16 juin 2014 (70
€) et délibération précé
dente du 20 juin 2011 (60
€).
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
6251- deplacements et missions administrateurs
16 847
16 540
19 289
16 379
13 580
-19,4%
-5,2%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
12
2.2.3.
Le directeur général
Le directeur général dirige l’activité de l’office dans le cadre des orientations générales
fixées par le conseil d’administration (article L.
421-12 du CCH). Le c
onseil d’administration le
nomme sur proposition du président, à la majorité des deux tiers des membres ayant voix
délibérative, présents ou représentés (article R. 421-13 du CCH). Le directeur général assiste avec
voix consultative aux séances du conseil
d’administration et du bureau, dont il prépare et exécute
les décisions. Il agit selon les compétences qui lui sont propres ou qui lui sont déléguées par le
conseil d’administration, auquel il rend compte et présente un rapport annuel sur sa gestion (artic
le
R. 421-18 du CCH).
2.2.3.1.
Nomination et délégations
M. Philippe Maréchaux, fonctionnaire territorial précédemment en fonction au sein de
l’agglomération de Perpignan, a été détaché pour cinq ans sur l’emploi de directeur général de
l’office le 5
décembre 2010. Par délibération du 3
novembre 2011, le conseil d’administration a
approuvé à l’unanimité la nomination de M.
Maréchaux en qualité de directeur général et,
conformément à la réglementation, lui a attribué un véhicule de fonction. Son détachement a
récemment été renouvelé.
Le conseil d’administration (CA) de l’OPHPM n’a pas délégué au directeur général, mais
au bureau, les opérations liées aux emprunts, à la trésorerie et au placement des fonds. Le directeur
général, quant à lui, a délégué régulièrement sa signature, avec approbation du conseil
d’administration
10
, auprès des directeurs, directeurs adjoints, directeurs d’agence et conseillères
logement, tant en matière d’engagement de dépenses, que pour les actes relatifs aux processus
d’entrée et de sortie des locataires, de précontentieux et contentieux, d’opérations de travaux.
2.2.3.2.
Rémunération
Le statut et la rémunération des directeurs généraux des OPH sont fixés par les articles
R. 421-19 et suivants du CCH issus du décret n° 2009-1218 du 12 octobre 2009 relatif aux
directeurs généraux des offices publics de l’habitat. La rémunération annuelle brute d’un directeur
général comporte une part forfaitaire, en fonction du nombre de logements, et une part variable,
dite aussi prime de résultat, qui ne peut excéder 15 % de la part forfaitaire.
Le contrat de travail a été signé le 4 novembre 2011 par le président et le directeur général.
Le calcul de la part forfaitaire du directeur général de l’OPHPM, conforme à la
règlementation, s’est fondé sur le
référentiel des logements locatifs compris entre 5 000 et 10 000
équivalents logements, tranche correspondante à l’OPHPM, qui comptait 6
079 logements au
31 décembre 2010.
La part variable prévue au contrat respecte la limite de 15 % de la part forfaitaire. Le contrat
renvoyait la définition des critères de détermination de cette prime de résultat à un avenant. Deux
avenants sont successivement intervenus à cette fin, en 2012 et en 2015 (voir annexe n° 2), qui
attestent d’une recherche effective de performance de la gestion du directeur général
: la part
10
Délibérations du conseil d’administration du 16 décembre 2011, délibération du 16
juin 2014.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
13
variable du directeur général, ainsi déterminée conformément à la réglementation et au contrat, est
en progression sur la période 2012-2016 (7,5 % en 2012 et 2013, puis 8 % en 2014 et 12 % en
2015).
Sur la forme, les délibérations pour l’appréciation des résultats de la gestion ont été prises
par le bureau, et non en conseil d’administration normalement compétent pour a
pprouver le
montant de la part variable de rémunération du directeur général. Une délibération doit donc être
votée, comme le CCH l’y autorise, pour donner délégation de cette compétence au bureau.
Recommandation
Donner délégation au bureau pour délibérer sur la prime de résultat du directeur
général.
Devenue sans objet.
Dans sa réponse à la chambre, l’ordonnateur a annoncé qu’à l’avenir
, seul le conseil
d’administration votera le montant de la part variable.
2.2.4.
Les commissions
2.2.4.1.
La commission d’attribution
de logements
Prévue à l’article L. 441
-
2 du CCH, la commission d’attribution des logements (CAL) est
chargée d’attribuer nominativement chaque logement locatif : elle est composée de six membres,
qui élisent parmi eux un président. Ils sont désignés par
le conseil d’administration en son sein,
dont un, a la qualité de représentant des locataires. Ses membres ont voix délibérative. Le maire
de la commune sur le territoire de laquelle sont implantés les logements à attribuer est également
membre de la commission, avec voix délibérative concernant les seuls logements situés sur sa
commune. La chambre a examiné son fonctionnement, qui, s’agissant de l’attribution des
logements, appelle l’observation suivante.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de la convention inte
rcommunale du logement au
1
er
janvier
2018, chargée notamment de fixer les orientations en matière d’attribu
tion et de
logement, la place des maires des collectivités était encadrée par la convention signée en 2012
entre l’OPH et son intercommunalité, laquelle attribuait aux maires un pouvoir important de
décision.
L’article 4 de cette convention prévoyait que l’OPH s’engageait à « faire participer les
maires ou leurs représentants dans les CAL pour l’attribution de logements sociaux construits dans
leurs communes en privilégiant leurs candidats dans le respect des conditions du code de
construction et de l’habi
tation ».
Ce droit conventionnellement reconnu aux maires de favoriser leurs candidats, certes dans
le respect des dispositions du CCH, avait pour effet de restreindre le pouvoir effectif de décision
des autres membres de la CAL, comme cela ressort du procès-verbal de la CAL 38 B Saleille du
22 mai 2015.
Conformément à l’article L. 441
-1-5 du CCH, une conférence intercommunale du
logement (CIL) a été réunie en 2016. La CIL a pour objet l’adoption à son niveau, des orientations
en matière d’attributions, des modalités de relogement des personnes relevant d’un accord
collectif, des modalités de coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de
réservation (dont le maire). Elle définit les modalités de coopération entre les bailleurs et les
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
14
réservataires. Enfin, elle suit la mise en œuvre des outils en matière de peuplement et d’attribution
et notamment le nouveau plan partenarial de gestion de la demande (PPGD).
La mise en œuvre de ses orientations a fait l'objet d'une convention interc
ommunale
d'attribution, validée le 8 novembre par la conférence intercommunale du logement et transmise à
l’ensemble des membres le 16 novembre 2017. La convention transmise par Perpignan
Méditerranée Métropole lors de la phase contradictoire maintient le
rôle d’arbitre des communes
(leurs représentants) pour les attributions prononcées en CAL.
2.2.4.2.
La commission d’appel d’offres et jury de concours
L’ordonnateur a rappelé que l’OPHPM s’est soumis au code des marchés publics de sa
propre initiative et que nul
le commission d’appel d’offres n’était, sinon, obligatoire.
Une commission d’appel d’offres est prévue à l’article R.
421-18 du CCH, qui précisait,
jusqu’en avril 2017 que «
le directeur général préside la commission d’appel d’offres
»
11
.
Le règlement in
térieur (articles 74 à 85) de l’OPHPM a fixé la composition de la
commission et le rôle du directeur général
12
, dans le respect des évolutions législatives et
réglementaires (ordonnance n° 2015-899 du 23
juillet 2015 et son décret d’application
n° 2016-360 du 25 mars 2016 ; loi dite Sapin 2 n° 2016-1691 du 9
décembre 2016 et l’un de ses
décrets d’application n°
2017-516 du 10 avril 2017).
Les modalités de réunion de la CAO ont été examinées par la chambre. Elles sont
conformes à la réglementation, hormis en
2015, à l’occasion d’un marché de nettoyage attribué à
une association de régie de quartier. Quatre membres de la CAO étaient également
administrateurs
de l’association bénéficiaire
: pour prévenir un conflit d’intérêt, le président de
l’OPHPM a été désigné président de la CAO alors qu’il n’en est pas membre, ni titulaire ni
suppléant. Selon toute apparence, l’OPHPM a décidé à cette occasion, plutôt que de constater
l’absence de quorum et renvoyer à une date ultérieure la convocation de la CAO, de faire
irrégulièrement siéger le p
résident de l’OPH à la CAO du 14
avril 2015.
L’ordonnateur, dans sa réponse à la chambre, a fait valoir qu’une erreur formelle entachait
le compte rendu de la CAO et que le président n’avait siégé
, en fait,
qu’avec voix consultati
ve, en
tant que personnalité qualifiée.
2.2.4.3.
Le conseil de concertation locative
L’article 193
-3 de la loi
SRU, prévoyait l’établissement d’un plan de concertation
obligatoire et la création de conseils de concertation locative. Un plan de concertation locative
(PCL) validé par le conseil d’administration de chaque OPH définit les modalités pratiques de la
concertation applicable aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de son patrimoine.
Le règlement intérieur de l’OPHPM (chapitre 3), précise le rôle du
conseil de concertation
locative (CCL), consulté sur les différents aspects de la gestion locative et patrimoniale des
ensembles immobiliers concernés (politique d’intervention du patrimoine, politique d’entretien et
11
L’article R.
421-8 CCH dans sa version en vigueur entre le 20 juin 2008 et le 13 avril 2017.
12
L’article 27
-II du décret du 10 avril 2017 prévoit que « Le cinquième alinéa de l'article R. 421-18 du même code est supprimé »,
c’est
-à-dire que la présidence de la CAO ne fait plus partie des attributions du directeur général.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
15
de maintenance), sur les projets d’amé
lioration ou de construction-démolition, et plus
généralement sur toutes mesures touchant aux conditions d’habitat et au cadre de vie.
Le CCL de l’OPHPM comprend huit représentants de l’office, administrateurs élus, et huit
représentants des locataires
désignés, et s’est réuni régulièrement sur la période examinée. L’action
du CCL, qui n’a jamais été évaluée, s’inscrit dans un plan de concertation locative qui date de
2002, période où l’office était rattaché à la ville de Perpignan, aujourd’hui obsolète.
Son
actualisation constituerait pour le bailleur et les locataires l’opportunité de préciser et de formaliser
leur coopération et leur partenariat, en prenant en compte les évolutions législatives intervenues,
tel le possible subventionnement d’associatio
n de locataires, depuis la loi dite « égalité et
citoyenneté » du 27
janvier 2017. L’OPHPM a précisé qu’un nouveau plan sera formalisé à l’issue
des prochaines élections des représentants des locataires au conseil d’administration pour prendre
en compte le
s modifications liées à l’application de la loi précitée.
2.2.4.4.
Les commissions facultatives
Le conseil d’administration de l’OPHPM a institué des commissions spécialisées, dans le
cadre de l’article R.
421-14 du CCH, dont la liste figure dans son règlement intérieur :
une commission de prévention des expulsions, chargée d’examiner les dossiers contentieux
avant la saisie du préfet pour le concours de la force publique ;
une commission d’accession sociale, compétente pour l’attribution nominative des logements
relevant des dispositifs d’accession à la propriété mise en œuvre par l’office
;
une commission du patrimoine, chargée de proposer au conseil d’administration des pistes de
réflexion sur le devenir du patrimoine existant et des orientations sur la construction neuve,
dans le respect des engagements pris par le conseil d’administration notamment dans le PSP et
la CUS.
La chambre observe que la commission du patrimoine n’a été réunie que deux fois en six
ans (en 2012, pour évoquer des travaux à mener), et sur des sujets relevant largement du périmètre
du conseil de concertation locative. Cette commission du patrimoine n’est pas non plus consultée
en cas de vente de logements (la commission d’accession locale est alors privilégiée)
: elle doit
dès lors voir son rôle redéfini, ou être supprimée.
Recommandation
Si la commission du patrimoine ne doit pas être réunie, la supprimer.
Non mise
en œuvre
.
Dans sa réponse à la chambre, l’office prend acte de l’observation et proposera de
supprimer la commission du pa
trimoine lors d’un prochain conseil d’administration.
Les modalités d’organisation du travail, les règles d’hygiène et de sécurité et les sanctions
disciplinaires et droits de la défense, sont formalisés dans un
règlement intérieur dont l’office s’est
doté à compter du 1
er
mars 2014, prévu à l’article L.
1311-2 du code du travail. Ce règlement est
applicable à l’ensemble du personnel, fonctionnaires territoriaux ou salariés de droit privé. L’office
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
16
a précisé que ce règlement, inchangé depuis 2014, est en cours de refonte pour tenir compte des
évolutions législatives (signes religieux, égalité homme-
femme, médecine du travail…).
2.3.1.
La dualité de statuts
Depuis 2007, les personnels de l’office relèvent de deux statut
s : soit celui de la fonction
publique territoriale (FPT), soit celui de droit privé (accord collectif signé le 19 avril 2007, modifié
par cinq avenants portant classification des emplois). Le personnel travaille, soit au siège dans
l’une des quatre direct
ions (gestion locative et patrimoniale, technique, finances, administrative et
juridique), soit au niveau local, dans une des deux agences, ayant chacune une annexe.
Cette dualité de statuts de personnel constitue pour l’office un réel enjeu de management
,
en particulier pour la rémunération, le temps de travail, les jours de congés ou les autorisations
d’absence. L’OPHPM a mis en place des institutions représentatives de personnel communes à
l’ensemble du personnel (comité d’entreprise et comité d'hygiène
, de sécurité et des conditions de
travail). Il a également instauré
un entretien professionnel tous les deux ans pour l’ensemble du
personnel
13
. D’autres sujets à fort enjeu demeurent pendants
comme les rémunérations, la
finalisation d’un plan d’intéressem
ent collectif, ou le compte épargne temps.
La rémunération principale a évolué différemment selon le statut des agents : celle des
fonctionnaires n’a pas évolué hors avancement entre 2012 et 2016, du fait du gel du point d’indice
;
celle du personnel sous
droit privé, fixée par référence à un autre point d’indice
14
(le point de base
« OPH
»), a fait l’objet d’une revalorisation systématique lors des négociations annuelles locales
entre les salariés de droit privé et l’OPHPM. Ainsi depuis 2012, l’augmentatio
n du point de base
est intervenue chaque année, pour une augmentation totale de près de 4,7 % sur la période
2012-
2016. Cette évolution locale spécifique à l’OPHPM du point de base OPH est supérieure à
l’évolution minimale possible (2,9
%) selon l’accord n
ational sur la même période (voir annexe n°
3).
Le plan d’intéressement des salariés
15
, peut légalement être étendu à l’ensemble des
personnels, y compris aux personnels de la fonction publique territoriale. Pour l’heure, un tel plan
n’a
pas été finalisé par l’OPHPM. Des négociations pour la mise en place d’un intéressement
collectif débutées en 2013 n’ont pas abouti, au motif que la possibilité de placer le montant de
l’intéressement sur un plan d’épargne entreprise n’était pas ouverte p
our le personnel
fonctionnaire. Des négociations ont cependant repris en 2017.
Le compte épargne temps
16
, prévu pourtant par chaque statut de personnel, et évoqué en
comité d’entreprise du 4 décembre 2012 n’a pas non plus été mis en œuvre, l’OPHPM se limit
ant
à rappeler ses règles de gestion, différentes selon que l’agent est fonctionnaire (valorisation en
temps) ou salarié (choix, entre valorisation financière ou en temps).
13
PV de la réunion de la délégation unique du personnel (DUP) du 9 avril 2015.
14
La rémunération de base est définie en référence à l’accord national du 24
novembre 2010, modifié par avenant en 2013 et 2015.
Cet accord institue une classification des emplois auxquels correspondent un indice et une rémunération minimale. Cette
rémunération minimale rapportée à l’indice constitue le «
point OPH
» auquel se réfère l’office lors de négociations annuelles
collectives (NAO).
15
Conformément à l’article 47
-II du décret du 8 juin 2011 portant dispositions relatives aux personnels des offices publics de
l’habitat.
16
Cf. l’article L.
227-1 du code du travail (pour personnel privé) et par décret n° 2004-878 du 26 août 2004 relatif au compte
épargne-temps dans la fonction publique territoriale (pour fonctionnaire).
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
17
Sur ces deux derniers sujets, l’ordonnateur a précisé dans sa réponse au rapport
d
’observations provisoires que ces dispositifs n’avaient pas été priorisés par l’OPHPM ni par les
instances représentatives du personnel. Ils demeurent une simple possibilité, et l’OPHPM ne
saurait se voir reprocher de privilégier un dialogue constructif, p
arfois long, dans le cadre d’un
processus de transition dont il rappelle qu’il n’est pas encore terminé.
2.3.2.
La cartographie des effectifs
Les effectifs de l’OPHPM ont augmenté de 2012 à 2015
(de 127 à 138 agents), puis
diminué en 2016, à 129 agents (annexe n° 4
). Cette évolution tient essentiellement à l’embauche
à partir de 2014, de contrats d’avenir et de professionnalisation, dont certains n’ont pas été intégrés
ni
renouvelés à l’expiration de leur contrat en 2015.
La part des fonctionnaires a baissé entre 2012 (46 % des effectifs) et 2016 (35 %) : les
départs à la retraite de fonctionnaires n’ont pas donné lieu à recrutement, seulement, parfois, à des
détachements. Tous les nouveaux recrutements sur la période se font sous statut privé,
conformément à l’ordonnance n° 2007
-137 du 1
er
février 2007 relative aux offices publics de
l’habitat. Le personnel fonctionnaire a diminué de 24
%, celui sous statut OPH augmenté d
’autant
(23 %).
Le vieillissement des effectifs de l’office est une spécificité préoccupante pour l’OPHPM
:
plus d’un tiers du personnel a plus de 55 ans (34,2
%), taux très supérieur à la moyenne de la strate
(26 %)
17
. Cette situation n’est sans doute pas
étrangère au fort taux d’absentéisme calculé par
l’office, qui atteint en moyenne, pour chaque agent, 12
% des heures de travail dues. L’OPHPM a
mis en place des actions de prévention de l’absentéisme
: contre les accidents du travail, par une
mission con
fiée en 2013 à une société extérieure chargée d’établir un plan de prévention des
risques professionnels et la mise à jour du
document unique d’évaluation des risques (
DUER) ;
contre les absences longues, par la mise en place d’un plan séniors visant à les
prévenir ; par un
plan de prévention des risques psychosociaux, lancé le 15
juin 2017 avec l’intervenant extérieur,
le
comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail (
CHSCT), la médecine et la
psychologue du travail. Les résultats de ces actio
ns demeurent pour l’heure incertains.
2.3.3.
Le temps de travail
Le règlement intérieur de l’office ne mentionne pas le temps de travail, ni l’organisation
en cycles. Il renvoie à une délibération du 13
décembre 2001, relative à l’accord collectif intervenu
le même jour sur le temps de travail, arrêtant les modalités de passage aux 35 heures, dont la
semaine de 37 heures avec cinq demi-journées de RTT par trimestre, des horaires variables, des
durées maximales du travail, et un système de récupération d’une journée en cas de crédit d’heures.
Ce dernier point de l’accord n’a cependant pas été mis en œuvre.
D’une durée annuelle de 1
591 heures en 2017, le temps de travail de l’office (voir
annexe
n° 5) est, pour les fonctionnaires publics territoriaux, inférieur à la durée légale du temps de travail
de 1 607 heures.
Le coût annuel du non-respect du temps de travail des seuls fonctionnaires, entre 2012 à
2016, ramené aux emplois exprimés en équivalent temps-plein
(ETP) de l’office, représente un
17
Source : DIS 2015.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
18
ETP, soit un coût de 35,6 k
€ en moyenne sur le budget (calculé sur la base du coût moyen d’un
ETP).
Si ce temps de 1 607 heures n’est exigible que du personnel public (le personnel de
statut
privé pouvant y déroger par convention collective), il n’en constitue pas moins une référence pour
l’office avec des agents de statut public composant toujours en 2016, plus du tiers des effectifs.
Dans une volonté d’harmonisation de gestion du personnel, l’OPHPM accorde des «
jours
du directeur général »
18
à l’ensemble du personnel, indépendamment du statut de recrutement. Une
réduction sensible des jours du directeur est, certes, observée depuis 2015 : de cinq jours en 2012,
ils ont été ramenés à trois en 2016, puis deux en 2017. Elle demeure encore insuffisante : la
chambre rappelle que la durée annuelle de 1 607 heures pour les fonctionnaires constitue un
plafond et un plancher.
19
Recommandation
Respecter la durée du travail de 1 607 heures.
Non
mise en œuvre
.
Dans sa réponse au rapport d’observations provisoires de la chambre, l’ordonnateur s’est
engagé à prendre les mesures nécessaires pour que la durée annuelle du temps de travail soit de
1 607 heures conformément aux obligations légales applicables aux agents de droit public en
supprimant les jours du directeur général.
2.3.4.
La politique sociale
L’OPHPM a un comité d’entreprise (CE), créé le 23
novembre 2006, qui gère diverses
actions sociales, dont l’arbre de Noël, la location d’un chalet, des
prêts étudiants sur sept ans à
1 %, des chèques-vacances, des bons vacances.
Il ressort des dispositions combinées des articles L. 2325-43 du code du travail, et 6 du
décret n° 2011-636 du 8 juin 2011 portant dispositions relatives aux personnels des offices publics
de l’habitat, que le montant minimal du budget dévolu au financement du comité d’entreprise est
de 1,4
% de la masse salariale brute de l’office (à hauteur de respectivement 0,2
%, et 1,2 %).
La masse salariale correspond au compte 641 de
l’OPHPM, soit sur la période une
subvention au comité d’entreprise représentant
en moyenne 2,8 % de la masse salariale brute.
tableau n° 2
: Financement du comité d’entreprise (montants en euros)
2012
2013
2014
2015
2016
6472-
comité d’entreprise
98 970
99 414
99 824
99 811
99 437
641 - masse salariale brute
3 359 575
3 504 624
3 479 060
3 480 689
3 538 468
6472 / 641
2,95%
2,84%
2,87%
2,87%
2,81%
L’OPHPM consacre annuellement au subventionnement du comité d’entreprise, plus du
double du montant minimal prévu par la réglementation pour la politique sociale.
L’ordonnateur a précisé que la part consacrée au comité d’entreprise n’a pas été modifiée,
conformément aux articles L. 2323-86 et R. 2323-35 du code du travail, et a été versée chaque
18
Jours qui étaient traditionnellement accordés dans la collectivité de rattachement d’origine (ville de Perpignan
- jours du maire).
19
Conseil d’État, n°
238461 du 9 octobre 2002.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
19
année. L’office prend toutefois en compte l’observation de la chambre et s’engage à revoir ce
dispositif.
________________________CONCLUSION INTERMÉDIAIRE________________________
De 2012 à 2016, l’OPHPM a assuré priorit
airement sa mission de construction,
d’
amélioration, de gestion des logements pour des personnes de ressources modestes ou
défavorisées. La gouvernance de l’office est marquée par un absentéisme significatif des membres
élus ou désignés du conseil d’admini
stration et du bureau. Elle nécessite également la mise à jour
du PCL
de 2002 et d’examiner l’utilité de la commission du patrimoine.
La mise en place d’un règlement intérieur commun à tous les agents a permis d’harmoniser
partiellement la gestion du per
sonnel de l’office sous double statut (privé, public)
. Avec 1 591
heures en 2017, en dépit de la diminution du nombre de « jours du directeur général », le temps de
travail des fonctionnaires arrêté par l’office est toujours inférieur à celui de la durée d
u temps de
travail de 1
607 heures. La politique de subventionnement du comité d’entreprise a représenté en
moyenne, 2,8 % de la masse salariale brute, soit plus du double du montant minimal prévu par la
réglementation.
3.
LA POLITIQUE PATRIMONIALE DE
L’OPHPM JUSQU’À 2016
Le plan stratégique de patrimoine (PSP), prévu à l’article L.
411-9 du CCH, a pour objet
de formaliser une stratégie pluriannuelle de moyen terme, et d’adapter l’offre de logements à
la
demande.
Le PSP 2008-
2016 de l’OPHPM, a été adopté par délibération du conseil d’administration
du 18 octobre 2007. Sur la forme, il est une simple présentation, de type « Powerpoint », et
essentiellement quantitative et financière du développement du patrimoine, sans mention des
perspectives démographiques ou socio-économiques sous-tendant la stratégie envisagée
20
.
Il ne fait, de même, aucune référence aux orientations fixées par les programmes locaux de
l’habitat précédents, ni à son attractivité par rapport aux marchés locaux, notamment s’agissant de
l’adaptation de l’offre à la demande des locataires.
Le PSP 2008-2016 (voir annexe n° 6) portait sur un montant de 215
M€, répartis entre
développement (construction) et conservation du patrimoine (travaux d’investissement).
20
L’article L.
411-9 du CCH, issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l’exclusion, dispose : «
les organismes d’habitations à loyer modéré élaborent un plan stratégique de patrimoine qui définit leur
stra
tégie pour adapter leur offre de logements à la demande dans les différents secteurs géographiques où ils disposent d’un
patrimoine, en tenant compte des orientations fixées par les programmes locaux de l’habitat.
Le plan comprend une analyse du
parc de lo
gements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat. Il définit
l’évolution à moyen et long terme des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d’investissement et de gestion
qui
en résultent.
Il présente les perspectives de développement du patrimoine de l’organisme
».
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
20
Au 31
décembre 2016, le parc de l’office s’élève à 6
927 logements
: l’objectif quantitatif
de 6 700 logements fixé pour 2016, a été atteint et même dépassé. Cette augmentation de
logements représente une augmentation de 10 % de la surface habitable totale, entre 2012
(412 662 m²) et 2016 (457 390 m²)
21
.
3.2.1.
Les objectifs fixés
La CUS 2011-2016 fixait à la fois des objectifs quantitatifs (1 020 dossiers de financement
logement), et des objectifs catégoriels par type de financement. Le financement peut être effectué
par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) destiné aux personnes en difficulté, par un prêt locatif
à usage social (PLUS), par un prêt locatif social (PLS), par un prêt locatif intermédiaire (PLI).
L’OPHPM
a déposé des dossiers qui ne répondaient pas toujours aux objectifs catégoriels
de la CUS. Des dossiers de financement reposaient sur des PLS (4 % de la production) alors que
les objectifs de la CUS étaient exprimés uniquement en financement PLUS et PLAI.
La CUS rappelait que « l’office souhaitait limiter sa production en PLS, car il n’a pas de
demande adaptée, en nombre, sur ce type de produit (grande difficulté à louer…)
».
tableau n° 3 : Réalisation des objectifs de la CUS
CUS
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAL
objectifs
PLAI
27
36
48
57
69
69
306
PLUS
63
84
112
133
161
161
714
PLS
0
valeur cible
90
120
160
190
230
230
1020
réalisé
PLAI
23
44
58
34
98
119
376
PLUS
42
134
145
78
154
291
844
PLS
0
13
35
7
55
TOTAL
65
191
238
119
252
410
1275
Source : OPH - tableau complété le 27/09/2017 indicateur A1
Il ressort du
tableau n° 3
que la CUS ne prévoyait, de ce fait, aucune construction en PLS.
Or, des logements, au nombre de 55 (4 % de la production), ont pourtant été financés en PLS.
L’ordonnateur a précisé dans sa réponse à la chambre qu’une partie de l’offre en PLS (40
logements sur 55) a été développée sur des opérations spécifiques, de l’habitat intergénérationnel
et de mixité sociale, et qu’il ne déposait plus de demande d’agrément de logement en PLS depuis
2015.
Dans la pratique, le rythme des mises en chantier sur la période, au vu des ordres de service,
n’a pas été constant, deux années, 2013 et 2014, étant particulièrement faibles.
21
Selon les états réglementaires de l’OPHPM, au 31 décembre.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
21
tableau n° 4 : Mises en chantier
Source : DIS et états réglementaires 2016
Néanmoins, de par le faible nombre de démolitions et de ventes sur la période, l’office a
globalement renforcé chaque année son parc locatif pour atteindre une variation de + 923
logements sur cinq ans.
tableau n° 5 : Variation du parc locatif
Source : États réglementaires
3.2.2.
Le recours à la vente en état futur d’achèvement (VEFA)
La CUS 2011-
2016 prévoyait expressément que pour atteindre ces objectifs, l’office
pouvait mobiliser les différents moyens à sa disposition
: montage d’opération e
n propre, VEFA,
assistance à maî
trise d’ouvrage externe si nécessaire…
Au sein de l’OPHPM, les moyens dont disposait l’ancienne direction de la maîtrise
d’ouvrage et du développement, dissoute en 2016,
étaient limités (un responsable de programme
et deux conducteurs d’opérations). Aussi, l’office a recouru de plus en plus à la VEFA
22
pour
respecter les objectifs de la CUS.
tableau n° 6 : Mises en chantier VEFA
2012
2013
2014
2015
2016
Cumul
2012-2016
Mises en chantier VEFA
66
53
87
148
215
569
Source : DIS 2015 et OPH pour 2016
L’office considère que la VEFA lui permet également de s’étendre géographiquement sur
des collectivités autres que Perpignan (notamment sur celles où le coût du foncier est élevé) et de
22
Le contrat de VEFA est un contrat de vente d’un immeuble à construire où le terrain est transféré à l’acquéreur le jour de la
vente, les ouvrages à venir devenant ensuite la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Différents dis
positifs
légaux (ex. loi d’orientation pour la ville du 13 juillet 1991, décret du 8 février 2000) ont ou
vert aux organismes HLM la
possibilité de recourir aux contrats en VEFA, notamment pour favoriser la mixité sociale dans les quartiers.
2012
2013
2014
2015
2016
construction logements neufs mis en chantier
245
100
133
170
224
acquisition-amélioration
13
0
17
6
TOTAL logements mis en chantier
258
100
133
187
230
financés par ANRU
22
37
0
0
0
non financés ANRU
236
63
133
187
230
en construction et acquisition logements neufs
250
100
128
170
230
acquisition locative avec ou sans amélioration
8
0
5
17
0
en logements collectifs
258
100
133
187
230
en maisons individuelles
0
0
0
0
0
2012
2013
2014
2015
2016
logements neufs achevés dans l'année
113
88
328
148
143
+ acquisitions améliorations mises en service
36
5
3
5
2
+ acquisitions effectuées dans l'année
4
22
18
8
0
= constructions livrées pendant exercice
153
115
349
161
145
- vente
0
0
2
2
6
- demolition
0
60
0
0
0
variation du parc locatif de l exercice
153
55
347
159
139
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
22
mettre en œuvre une véritable mixité sociale, plus significative que d
ans les réalisations exclusives
de l’OPH.
La production en VEFA, traditionnellement plus coûteuse que sous maîtrise d’ouvrage
propre, entraîne une gestion partagée de l’immeuble, et le risque réel pour les bailleurs sociaux de
voir les charges de fonctio
nnement de l’immeuble, moins maîtrisées, augmenter fortement.
Pour pallier à ces difficultés, l’OPHPM a privilégié l’achat de parties de programmes
immobiliers dissociables du reste de la copropriété (en procédant par achat d’un bloc entier, ou
alors d’ét
ages) en matière de gestion des parties communes et des équipements.
Hors programme national de rénovation urbaine (PNRU), 32
M€ étaient prévus entre 2008
et 2016 pour la conservation du parc locatif de l’OPHPM. Cette
conservation pouvait revêtir
différentes formes : réhabilitations, maintenance, amélioration, gros entretien.
3.3.1.
La réhabilitation, la maintenance
a minima
et l’amélioration
Ces trois types d’opérations d’investissement relèvent du tableau de financement
p
révisionnel de l’office.
3.3.1.1.
Les objectifs initiaux
La réhabilitation est une intervention lourde et concentrée dans le temps sur un groupe de
logements. Elle prend en compte la sécurité et le confort d’une résidence et peut également viser
à l’adaptation qualitative de tout ou partie des immeubles, en vue d’un but spécifique
: mixité
sociale, équilibre de peuplement, personnes âgées.
L’effort financier prévisionnel de réhabilitation
était de 11,55
M€ entre 2008 et 2016, et était pensé comme un complément a
u programme national
pour la rénovation urbaine (PNRU). Il était concentré sur sept résidences représentant 1 193
logements.
Une maintenance
a minima
, dans l’attente des réhabilitations échelonnées sur la période,
était prévue en continu sur certaines résidences. Le PSP 2008-2016 prévoyait ainsi une action sur
cinq résidences représentant 942 logements, pour 1,64
M€.
Des améliorations étaient également identifiées par nature et par résidence. Elles
concernaient les opérations du carnet d’entretien des rés
idences. Le PSP 2008-2016 prévoyait un
objectif de 13,77
M€ sur toute la période, soit une moyenne de 1,55
M€ par an pour améliorer le
confort des locataires (extérieurs, équipements, énergie, logement, ascenseurs) et mener des
actions techniques à caractère commercial (toitures, façades, menuiseries, partie communes).
3.3.1.2.
Des objectifs non atteints, adaptés au moyen d’un PSP transitoire 2016
-2018
L’OPH n’ayant pas complètement réalisé le programme inscrit dans le PSP initial, ni réalisé
des travaux d’urgenc
e révélés en fin de période, la maintenance générale a dû être renforcée.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
23
Le 24
juin 2015, à l’occasion de l’approbation du compte de gestion 2014, le conseil
d’administration prenait acte du fait que l’année 2014 avait constitué «
une nouvelle année blanche
sur le plan d’entretien du plan stratégique de patrimoine, sans aucun lancement de travaux pour
les opérations programmées depuis 2012, en réhabilitation notamment ». Cette situation a conduit
l’office à envisager un PSP transitoire pour les années 201
6 à 2018, pour redéfinir des actions
prioritaires, notamment sur le volet technique (lisser les activités dans le temps, éviter d’accentuer
les retards, préparation des équipes) qui n’avait pas été respecté dans le cadre du PSP initial.
L’insuffisance ann
uelle des moyens consacrés au financement des réhabilitions est
particulièrement visible
via
un indicateur de la CUS, dit C1, portant sur les travaux de
réhabilitation et de remplacement de composants. Cet indicateur prévoyait un objectif annuel de
534
€ H
T
par logement à y consacrer annuellement. L’OPHPM a consacré en moyenne 80
%
seulement des ressources prévues, avec de très fortes disparités selon les années (moins d’un 1/3
de l’objectif en 2012, et plus du double en 2016).
tableau n° 7 : Objectif de financement des réhabilitations
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Valeur cible
534
534
534
534
534
534
réalisé
610
141
335
198
323
1 019
Source : Évaluation des CUS en 2013 et 2015 ; données OPH pour 2015 et 2016
hors PNRU
Les causes de ce montant
in fine
insuffisant, sont pour partie liées à l’absence de
délimitation claire entre les trois volets d’action (réhabilitation, maintenance
a minima
,
amélioration)
23
, et au fait que les estimations ont varié très fortement pour les gros travaux.
Mais c’est l’organisation interne de l’OPHPM qui est, avant tout, cause de cette absence
de réalisation du programme inscrit dans le PSP. Un transfert de compétence et de personnel a été
tardivem
ent décidé, en 2016, avec la création d’une nouvelle direction
: la direction technique.
Celle-ci comprend deux responsables de programme et trois conducteurs de travaux, et assure
désormais, en plus de la maîtrise d’ouvrage et développement, la mise en œu
vre des opérations de
conservation de patrimoine, relevant auparavant de la direction de la gestion locative et du
patrimoine.
3.3.2.
Le gros entretien
Le gros entretien, réalisé sur le compte d’exploitation de l’office et ne donnant pas lieu à
amortissement,
contrairement aux opérations d’investissement précédentes, était inscrit au PSP
2008-2016 avec un objectif de 600
k€ par an. Il concerne la remise en état des logements (à partir
du budget annuel des agences de proximité), les petites réparations sur les parties communes et
des actions de proximité sur la qualité de service.
Face au retard chronique des gros travaux sur le patrimoine
,
les opérations de conservation
du parc existant se sont reportées sur le gros entretien. Les dépenses de gros entretien ont été, selon
les années, de deux à quatre fois supérieures aux dépenses prévisionnelles compte tenu de la
vétusté du patrimoine et des objectifs fixés aux agences sur la vacance.
23
À l’occasion de la présentation du PSP transitoire devant le conseil d’administration.
: « pour la maintenance
a minima
, certaines
actions prévues ont été intégrées dans des programmes d’amélioration
; pour l’amélioration, les retards pris se sont reportés sur
la maintenance
a minima
, provoquant des interventions plus conséquentes ».
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
24
tableau n° 8 : Dépenses de gros entretien (GE)
Source : PSP et compte de gestion 6152 (en
k€)
Les agences de proximité, responsabilisées
24
dans la location des logements et la qualité de
service à rendre aux locataires, ont multiplié par deux leurs dépenses de gros entretien entre 2012
(1 195
k€) et
2016 (2 219
k€).
tableau n° 9 : Part des agences dans le gros entretien
Source : Compte de gestion et OPH (PPT DAF-
budget entretien 2016), en k€
3.4.1.
La règle posée par le plan stratégique de patrimoine (PSP) 2008-2016
Dans le cadre du PSP 2008-2016, les hypothèses de financement « en fonds propres » pour
l’OPH étaient les suivantes
:
gros entretien, amélioration, maintenance
a minima
(financement à 100 % par les fonds
propres) ;
réhabilitations (0 % de fonds propres - financement par subventions et emprunts) ;
PNRU (financement sur fonds propres à hauteur de 10,7 %, avant 2012) ;
développement (0 % de fonds propres- financement par subventions et emprunts).
Globalement, la mobilisation des fonds propres de l’OPHPM était prévue à hauteur de
24
M€ sur la période 2008
-2016, dont près de la moitié concentrée sur la seule période sous revue
2012-2016 (11,1
M€), de la manière suivante
:
tableau n° 10 : Mobilisation des fonds propres
Source : PSP 2008-2016
en k€
24
Prévu dans le débat d’orientation bu
dgétaire (DOB) 2015
: L’augmentation en 2015 s’explique par le renforcement du rôle de la
proximité et la location des logements dans les secteurs fragilisés, qui s’est traduit par une augmentation des crédits budgé
taires
par des initiatives en gros entretien programmable.
2012
2013
2014
2015
2016
prévision GE dans
PSP
600
600
600
600
600
GE biens immobiliers locatifs
1 391
1 473
1 654
2 279
2 396
2012
2013
2014
2015
2016
652- dépense de gros entretien
1 391
1 473
1 655
2 280
2 396
gros entretien agences (hors P3)
1 195
1 215
1 370
1 985
2 219
gros entretien P3
196
258
285
295
177
2012
2013
2014
2015
2016
développement
-
-
-
-
-
PNRU
-
-
-
-
-
réhabilitation hors PNRU
-
-
-
-
-
amélioration
1 530
1 530
1 530
1 530
1 530
maintenance à minima
172
70
70
70
70
gros entretien
600
600
600
600
600
TOTAL
2 302
2 201
2 201
2 201
2 201
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
25
Le PSP 2008-
2016 de l’OPHPM excluait expressément, initialement, le recours au fonds
propre pour financer différentes actions
: les actions de développement de l’offr
e (le financement
devait en être effectué avec un dosage de 40 % de subventions et 60
% d’emprunts), les actions de
réhabilitation, et celles liées au PNRU.
L’OPHPM est cependant revenu sur ce principe lors du DOB 2013, du 23
octobre 2012.
Le conseil
d’administration a considéré que l’office, au regard de ses moyens, ne pouvait plus
envisager de produire sans fonds propres
.
3.4.2.
Le recours aux fonds propres
L’utilisation des fonds propres de l’office entre 2012 et 2016, a été retracée par la chambre
à partir des délibérations de clôture financière des opérations.
Leur mobilisation a eu pour objet :
des opérations de développement du patrimoine : en construction, en acquisition-amélioration,
en conception-réalisation (suite démolition ANRU) ;
des opérations sur le patrimoine existant : réhabilitation, résidentialisation (ANRU).
Les fonds propres de l’OPH (voir
annexe n° 7) ont été mobilisés à hauteur de 9,7
M€ entre
2012 et 2016, et représentent 7 %, en moyenne, des financements des opérations clôturées. Le
recours aux fonds propres, erratique d’une année sur l’autre, apparaît comme la variable
d’ajustement des plans de financement des investissements.
Par type d’op
érations, le recours aux fonds propres a été sollicité prioritairement, pour les
opérations d’acquisition
-amélioration (12 %) et de conception-réalisation (13 %). Les opérations
en VEFA apparaissent peu consommatrices en fonds propres (7 %).
Le recours aux fonds propres sur la période a été effectué (réhabilitation, PNRU,
résidentialisation) au-delà des seules opérations de développement qui avaient été rajoutées par le
conseil d’administration en 2012. Le conseil d’administration pourtant compétent au tit
re de ses
attributions « orientations générales et de contrôle » n’a pas été sollicité sur la part de fonds propres
à consacrer aux opérations. C’est le bureau qui a fait le choix du montage prévisionnel de toutes
les opérations, soulignant le relatif effa
cement précité du conseil d’administration, qui ignore lors
du vote du budget à combien s’élèvera le recours aux fonds propres.
L’accession à la propriété peut revêtir, pour les locataires, deux formes
: la vente ponctuelle
de
logements ou l’entrée dans un dispositif de prêt social location acquisition (PSLA). Le nombre
de logements individuels étant réduit, et la ville de Perpignan n’atteignant pas le seuil de 20
% de
logement sociaux en 2009 (17,2 %), le PSP 2008-2016 évoquait, à la marge, les objectifs
d’accession à la propriété. Il ne parlait d’ailleurs nullement du dispositif de PSLA mais seulement
de la possibilité de vente de logement.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
26
3.5.1.
Les ventes ponctuelles de logements
En application des dispositions des articles L. 443-7 et suivants du CCH, les organismes
doivent délibérer annuellement sur les orientations de leur politique de vente de logements. En
principe, la vente à l’unité répond à un double objectif
:
permettre aux ménages modestes, prioritairement locataire
s du parc social, d’accéder à la
propriété ;
reconstituer les fonds propres des organismes, par le produit de la vente, pour améliorer la
capacité d’investissement dans les opérations neuves ou de réhabilitation.
Pour favoriser le parcours résidentiel, le PSP a pris en compte un nombre limité de ventes
(43 logements individuels en vente à l’unité pour la période 2008
-2016). Le PSP 2008-2016 avait
ainsi acté la mise en vente aux « locataires-
occupants » de 43 lots d’habitation à Perpignan.
La CUS de 2011,
n’est pas allée au
-
delà de l’objectif du PSP. Elle fixait la répartition
annuelle du nombre de logements à commercialiser annuellement, représentant au maximum 34
logements de 2011 à 2016 (indicateur D1). La réalisation de ces 34 ventes, en s’ajoutant aux
9 déjà
effectuées en 2009, devait ainsi permettre de tenir l’objectif initial du PSP de 43 logements.
Avec 31 logements vendus sur 34 prévus entre 2011 et 2016, 91
% de l’objectif de la CUS
a été réalisé :
tableau n° 11 : Objectif de ventes de logements
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Valeur cible mise en
commercialisation
10
(clos vert)
10
(nouveau
logis)
3
(les pins)
11
(solde des 20
sur Pascot
Solde des
ventes non
réalisées
Solde des
ventes non
réalisées
réalisé
0
20
0
10
1
0
Source : Rapport CAL 2016
La procédure
25
d’attribution n’appelle pas en elle
-même de remarque particulière.
Toutefois, l’office n’avait pas de stratégie en matière de vente de logement aux locataires. Une
véritable réflexion a été initiée en 2015
26
seulement, en vue de reconstituer ses fonds propres, à
partir d’une analyse patrimoniale détaillant la formation du résultat brut d’exploitation (RBE) par
groupe (classement des groupes de logement par ancienneté). L’étude, présentée lors du vote du
budget 2
015, montrait que les logements intermédiaires (construits entre 1986 et 2004) n’avaient
qu’une faible valeur dans la production du RBE. L’OPHPM en déduisait que «
la vente au locataire
pourrait être envisagée à condition qu’elle génère des fonds propres susceptibles d’être investis
dans les projets nouveaux ayant pour objectifs la reconstitution d’une offre de logements
individuels, plus conformes aux exigences d’habitat actuelles
». Le conseil d’administration a ainsi
ciblé 249 logements (répartis sur 18
cités) portant sur le parc intermédiaire de l’OPH, constitué de
logements individuels acquis ou construits dans la période de 1986 à 2002.
25
Cf. publicité, évaluation, service des domaines, attribution selon ancienneté du candidat et capacité financière, examen par la
commission d’accession sociale, accompagnement social des acquéreurs dans leur démarche, montant fixé dans l
a fourchette de
l’estimation du service des domaines.
26
Délibération du 24 juin 2015 : « étudier les opportunités de ventes de patrimoine aux locataires occupants, dans le double objectif
d’assurer un parcours résidentiel aux locataires qui souhaitent accé
der à la propriété de leur logement, et à assurer des apports
de fonds à l’organisme pour lui permettre, en retour, de développer son offre
».
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
27
3.5.2.
L’accession sociale à la propriété (PSLA)
Le PSLA est un contrat de location-accession qui comprend deux étapes :
première étape, la location : le logement est propriété du bailleur social, auquel le ménage verse
conjointement un loyer et une épargne qui constituera un apport lors de l’accession.
deuxième étape, la levée d’option (dans les cinq ans)
: il s’agit de l
a phase au cours de laquelle
le ménage devient propriétaire de son logement et rembourse un emprunt immobilier.
L’épargne accumulée durant la phase locative est déduite du prix de vente. Sans levée d’option,
le ménage ne bénéficie pas de droit au maintien
et l’épargne constituée lui est restituée.
Alors qu’aucun objectif chiffré de PSLA ni de cadencement des réalisations n’était fixé
dans le PSP 2008-2016 ou dans la CUS 2011-
2016, l’office propose depuis 2009 des opérations
en location-accession. Les attr
ibutions sont réalisées par une commission spécifique d’accession
avec comme critère de priorité celui du parcours résidentiel. Cette commission d’accession sociale
est définie au chapitre 2 du règlement intérieur de l’office et son activité intégrée au se
in du rapport
annuel de la CAL. Le modèle de contrat de PSL, validé par délibération du bureau du
24 janvier
2013 n’appelle pas de remarque particulière, tout comme le processus de sélection des
candidats
27
, sur la période 2011-2016.
Sur les six opérations réalisées en PLSA, deux étaient closes au 31 décembre 2016
(domaine d’Aragon et quai 66) : les levées d’option n’ont concerné toutefois que 25 logements sur
les 35 contrats signés. Cette situation n’est pas sans incidence pour l’OPH : outre la longueur du
processus de commercialisation, le futur prospect potentiel perd, en cas de renonciation d’un
locataire initial, le bénéfice du prêt à taux zéro. Dès lors, les logements concernés deviennent
moins attractifs à l’achat, et sont souvent reclassés en logemen
t locatif social.
L’ordonnateur a précisé dan
s sa réponse à la chambre que dix logements non
commercialisés du programme Terra Viva et deux
logements de l’opération Charles Bordes ont
fait l’objet d’une sortie de stocks, en 2018. Ils ont été repris dans le patrimoine locatif de l’OPH
avec des niveaux de loyers appliqués de type PLUS, alignés sur ceux des logements déjà pratiqués
sur cette même résidence, pour tenir compte des difficultés de louer des logements en PLS et éviter
des problèmes de mixité trop importants.
________________________CONCLUSION INTERMÉDIAIRE________________________
Alors que les objectifs quantitatifs de développement ont été tenus, notamment grâce au
recours aux VEFA, ceux relatifs à la maintenance du parc locatif ont été insuffisamment réalisés
et ont nécessité un PSP transitoire pour fixer des actions prioritaires. Face au retard chronique des
gros travaux sur le patrimoine, les opérations de conservation du parc existant se sont reportées
vers le gros entretien financé sur le fonctionnement. Les dépenses de gros entretien ont été, selon
les années, de deux à quatre fois supérieures à celles prévues au PSP. Le recours de l’office à ses
fonds propres pour compléter ses plans de financement, est intervenu plus fréquemment que les
cas prévus au PSP. Enfin, les objectifs d’accession à la propriété n’ont pas été intégralement
atteints.
27
Les candidatures retenues respectent les conditions d’attribution d’un logement financé en PSLA, telles que déc
rites dans le
règlement intérieur de l’office (article 36), à savoir
: conditions tenant au plafond de ressources applicables, condition tenant à
la solvabilité des ménages et priorité aux primo-accédant.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
28
4.
LA GESTION LOCATIVE
DE L’OFFICE
4.1.1.
Le retard pris dans les mises en location
Des mises en location ont été réalisées sur la période au titre de la rénovation urbaine (RU)
et de la cohésion sociale (CS).
tableau n° 12 : Objectifs de mises en location
Source : OPH questionnaire 19 10 2017 point 4-6 (indicateur A2).
L’office avait initialement envisagé, la livraison pour 2012, de l’ensemble du programme
PNRU. Dans les faits, compte tenu des retards de mises en chantier, la livraison de logements
PNRU demeure inachevée à ce jour. L’objectif initial de 367 mises en location a pratique
ment été
atteint, mais en 2016 (93 %) seulement ; ce glissement calendaire a retardé la montée en charge
des livraisons liées à la programmation cohésion sociale à partir de 2014. Au titre de la cohésion
sociale, en 2016, sur les 837 logements qui étaient prévus, seulement 80
% de l’objectif a été
réalisé
28
.
Sur la période, les mises en location ont concerné prioritairement les logements financés
en PLUS (466 sur 510 logements prévus, soit 91 %) et en PLS (12 sur 5 prévus, soit 240 %), au
détriment des objectifs assignés concernant les logements financés en PLAI. Alors que ces derniers
correspondent pourtant à la priorité locale compte tenu des ressources des locataires, seuls 57 %
au titre de la cohésion sociale (185 sur 322 logements PLAI prévus) et 75 % au titre de la
rénovation urbaine (89 sur 118 logements PLAI prévus) ont été mis en location au
31 décembre 2016.
L’ordonnateur explique ces écarts pour partie par l’abandon de programmes en centre
ancien prévus dans la convention initiale avec l’ANRU, com
pte tenu de la complexité de
l’intervention en centre
-ville (18 logements concernés sur les 31 identifiés par la chambre).
L’office précise que ces abandons ont été validés par avenant de clôture de l’ANRU, en juin 2015.
28
Précision de l’OPH
: « 8 logements ont été acquis
en 2015 et feront l’objet d’une réhabilitation en 2017/2018 avec
conventionnement, ils ne sont pas comptabilisés dans le tableau en CS, ce qui porte à 671 logements livrés sur la période
2011/2016 soit un taux de réalisation de 80,2 %. La CUS étant prolon
gée jusqu’au 31 décembre 2017 ce sont 70 logements qui
seront livrés sur 2017, et porteront le taux de réalisation à 88,5 % ».
CS
RU
CS
RU
CS
RU
CS
RU
CS
RU
CS
RU
CS
RU
objectifs
PLAI
96
89
58
29
27
36
48
57
322
118
PLUS
28
150
90
99
63
84
112
133
510
249
PLS
0
0
5
0
0
0
0
0
5
0
T OTAL
124
239
153
128
90
120
160
190
837
367
réalisé
PLAI
13
10
29
28
7
18
72
10
19
20
45
3
185
89
PLUS
29
48
52
41
15
75
180
69
93
14
97
466
247
PLS
0
5
0
0
7
0
12
0
TOTAL
42
58
86
69
22
93
252
79
119
34
142
3
663
336
2016
TOTAL
2011
2012
2013
2014
2015
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
29
Au retard pris dans les mises en
service de logements sociaux, s’ajoute un taux de rotation
des logements
29
de seulement 10 %, légèrement inférieur à la dernière médiane connue des OPH
en 2015 (10,7
%). La proportion élevée de personnes âgées parmi les occupants de l’office (55
%
des locataires ont plus de 50 ans) explique en partie la faible mobilité observée.
4.1.2.
La vacance
La lutte contre la vacance, inscrite dans les indicateurs de la CUS 2011-2016, et reprise
dans les objectifs de résultat du directeur général à partir de 2015, devait p
ermettre d’augmenter
les produits de l’OPHPM.
4.1.2.1.
La vacance des logements
Le taux global de vacance des logements de l’OPHPM, toutes causes confondues (attente
démolitions, techniques, gestion, contentieux…), s’est amélioré, passant de 8,11
% en 2012, à
5,08 % en 2016
30
. Il est cependant toujours nettement supérieur à celui de la moyenne des OPH
(3,6
%). En 2013 et 2014, le coût de la vacance était estimé par l’OPHPM à plus de 2
M€, soit
l’équivalent de 8,4
% des loyers de l’office, un taux également supérie
ur au coût de la vacance de
la dernière moyenne connue des OPH (6,8 % des loyers en 2015).
L’OPH est confronté, en premier lieu, à une perte de loyers et de récupération de charges,
à cause d’une vacance structurelle liée à son implantation géographique.
tableau n° 13 : Coût de la vacance
Source : DIS 2015 et OPH pour 2016
Cette vacance est géographiquement « sectorisée », puisque 80 % de la vacance concerne
les logements en quartier prioritaire de la ville (QPV), où se concentre le parc historique de la ville
(bâtiments construits entre 1933 et 1986, grands ensembles). Ce taux de logement vacant dans les
zones urbaines sensibles ou quartiers prioritaires de la ville (78 % en 2016) est nettement supérieur
à la médiane 2015 des OPH (44,6
%). L’analyse de l’OPHPM souligne la situation de quatre cités,
particulièrement en difficulté, inscrites déjà comme telles dans le PSP dès 2008. Ces cités restent
dépendantes de leur réputation, et demeurent peu attractives.
29
Le taux de rotation équivaut au nombre de logements libérés au cours de l’année divisé par le nombre de logements dans le par
c
en fin d’année. Il permet d’appréhender notamment la mobilité résidentielle.
30
Source : OPH - indicateurs
reporting
gestion locative au 31 décembre 2016.
2012
2013
2014
2015
2016
perte de loyers (en millier d'euros)
1333
1637
1591
1386
1280
pour vacance technique
0
0
501
411
507
hors vacances techniques
1333
1637
1090
975
773
pour demolition
0
0
0
0
0
perte de charges (en milliers d'euros)
410
493
489
415
365
pour vacance technique
0
0
0
0
0
hors vacance technique
410
493
489
415
365
pour demolition
0
0
0
0
0
coût total de la vacance
(en milliers d'euros )
1 743
2 130
2 080
1 801
1 645
pour vacance technique
0
0
501
411
507
hors vacance technique
1743
2130
1579
1390
1138
pour demolition
0
0
0
0
0
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
30
tableau n° 14 : Logements vacants
Source : DIS 2015 et OPH pour 2016
Cette vacance pose la question du choix des zones d’implantation futures en vue d’une
offre locative plus attractive : elle est désormais prise en compte pour les futures démolitions du
PNRU, qui devront être systématiquement compensées par la réalisation de logements hors site
sur la commune de Perpignan.
La vacance est, en second lieu, technique, c’est
-à-dire liée aux travaux : le ratio (sachant
qu’une vacance peut cumuler raison technique et quartier prioritaire) s’est sensiblement dégradé
(de 39 % en 2012 à 45
% en 2016), compte tenu du retard chronique dans la mise en œuvre des
travaux de réhabilitation et de l’effectif consacré aux travaux d’entretien. Si l’ef
fectif consacré à
la maîtrise d’ouvrage de l’OPHPM correspond à celui de la médiane des autres offices, par contre
,
le personnel dédié aux travaux d’entre
tien, avec 1,9 équivalent temps-plein (ETP) pour 1 000
logements, est nettement inférieur à la médiane des offices (2,8 ETP pour 1 000 logements). Alors
qu’une convention de partenariat lie l’intercommunalité de Perpignan Méditerranée et l’OPHPM
depuis 2012, définissant les engagements de chacun, aucune initiative n’a été prise pour
développer des solution
s d’assistance, de mise à disposition, ou de renfort sur un sujet bloquant
pourtant identifié.
tableau n° 15 : Vacance pour raisons techniques
Source : DIS 2015 et OPH pour 2016
Dans le cadre du plan de qualité de service instauré à compter de 2015, permettant de
bénéficier en contrepartie d’un abattement de TFPB, l’office a accentué son dispositif de lutte
contre la vacance dans les quartiers prioritaires de la ville en y consacrant des moyens financiers
conséquents (en 2016 : sur 887
k€, 550
k€ ont été affectés à la seule remise en état de logements).
Mais les possibilités d’action des seules agences territoriales de l’office sur la vacance sont
contraintes désormais, à cause de l’état de vétusté dans certains secteurs (l
ogements « non
louables » et relogements en attente de réhabilitations), et du retard accumulé dans la
programmation et la mise en œuvre des gros travaux (réhabilitation
du centre-ville, Muchart,
El Vives, Diaz, travaux de grosses réparations : façades, balcons, isolation, toitures).
L’amélioration à terme du taux de vacance passe par la réalisation, au niveau central, des
gros travaux nécessaires.
4.1.2.2.
La vacance des garages et parkings
L’OPH est confronté à un troisième type de vacance, celle des garages
et stationnements
(jusqu’à 44,78
% du parc en 2014 et 42,1 % en 2015). Compte tenu de la rentabilité des
stationnements (cf. faibles charges associées), la location des garages et parkings pouvait
2012
2013
2014
2015
2016
nombre logements vacants au 31/12
459
391
430
346
376
dont situés ZUS ou QPV
350
303
267
275
294
Taux vacance en QPV
76%
77%
62%
79%
78%
2012
2013
2014
2015
2016
nombre logements vacants au 31/12
459
391
430
346
376
dont raisons techniques
179
158
123
126
171
Taux vacance raisons techniques
39%
40%
29%
36%
45%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
31
constituer une source de revenus complémentaires. En 2014, les seules pertes financières liées à
la vacance « garages » étaient estimées à 350
k€ par an par l’office
31
.
Jusqu’à 2016, tant le nombre exact de stationnements que leurs localisations précises
n’étaient pas systématiquement portés à la connaissance des
chargés de clientèle devant les
commercialiser. Les loyers, assez disparates d’une résidence à l’autre et même à l’intérieur d’une
même résidence, reposaient sur des tarifs de stationnement distincts selon le type de financement
des logements (exemple : 30
€ pour un PLAI et 40
€ pour un PLUS). Cette approche discriminante,
alors même que le stationnement ne fait pas partie des éléments intervenant dans le calcul de la
surface utile, a constitué un frein au développement de l’activité de location
: un garage associé à
un PLAI, bien que vacant, ne pouvait être attribué à un locataire en logement PLUS.
Un groupe de travail associant, en 2016, chargés de clientèle, locataires et gardiens de cités,
a proposé diverses mesures (harmonisation et/ou baisse des tarifs), adoptées par le conseil
d’administration
32
pour améliorer la commercialisation des garages et stationnements, par une
nouvelle grille tarifaire.
Toutefois, les modalités pratiques retenues tempèrent fortement la portée de la nouvelle
grille tarifaire. Les anciens locataires ne sont pas concernés
: ils bénéficient toujours de l’ancien
loyer, à titre personnel, sur toute la durée du bail. Pour les garages individuels, sur un nombre total
de 1 538 emplacements, 207 sont ainsi déjà loués à un tarif inférieur à celui de 40
€, soit 13
% du
parc ; pour les garages collectifs, sur 337 emplacements proposés au prix de 25
€, 33 sont inférieurs
au prix proposé, soit 10 % du parc. De nombreux locataires de parking et garages (12,8 %)
dérogent ainsi aux nouveaux tarifs.
4.2.1.
Un conventionnement social
Le taux de subventionnement des opérations, mais aussi les loyers et les ressources
imposées aux locataires, dépendent de l’origine du financement des logements et de la région de
leur construction. En particulier, les logements financés en PLAI, en PLUS et en PLS
33
font l’objet
d’un conventionnement au titre de l’aide personnalisée au logement (APL).
tableau n° 16 : Répartition des financements
Source : États règlementaires et DIS
31
Cf. document
reporting
2014 présenté au conseil d’administration.
32
Délibération 21 juin 2016.
33
Sel
on l’ordre croissant des plafonds de ressources, PLAI
: prêt locatif aidé d’intégration (destiné aux personnes en difficulté)
;
PLUS (prêt locatif à usage social) ; PLS (prêt locatif social) ; PLI : prêt locatif intermédiaire.
financement principal
logements
%
"ancien régime" (HLMO,ILM…)
4 068
59,4%
PLUS
1 980
28,9%
PLA "tres social" (PLAI,PLALM…)
630
9,2%
PLS
et PLA CFF
84
1,2%
PLI
0,0%
PCL et PAP locatif
-
0,0%
Autres (fonds popres, bail à réhabilitation…)
85
1,2%
TOTAL (hors foyer)
6 847
100,0%
OPH PM
31/12/2016
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
32
Les financements par PLI (prêt locatif intermédiaire), concernant des logements destinés à
être loués à des familles dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social
(HLM ou PLA) et trop faibles pour louer un logement à loyer libre, sont inexistants.
Les financements par PLS (prêt locatif social)
pour des logements destinés à des ménages
dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts
PLUS et qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement, sont très faibles (1,2 % du parc).
En dehors des financements du parc ancien, l’essentiel du patrimoine a été financé
via
PLUS ou PLA. L’office a privilégié au maximum, sur la période, le financement en PLA : il a
ainsi réalisé 29,5 % des constructions neuves en PLA pour un maximum de 30 % autorisé par le
comité régional de l’habitat et de l’hébergement. Ce mode de financement, très social, du PLA,
reste pourtant faible au regard du niveau moyen modeste des ressources des locataires de
l’OPHPM.
4.2.2.
La population logée par l’office
Une forte proportion de locataires est constituée de personnes seules (40 %), de familles
monoparentales (25 %), et de plus de 50 ans (55 % de locataires).
tableau n° 17 : Statistiques locataires
Source : OPHPM
document PPT
2017 préparatoire au
PSP et à la CUS
Le diagnostic de PLH réalisé en 2012, qui est l’un des trois documents constitutifs du PLH,
dresse le constat suivant de la population des locataires du
parc social sur l’agglomération.
Le revenu annuel médian des locataires du parc social sur l’agglomération de Perpignan,
était de 10 757
€ (hors allocations sociales et/ou logements, mais incluant le RMI/RSA) soit une
capacité locative de 295
€ par mois h
ors charges.
Les compléments liés à l’aide au logement et à la personne semblent donc indispensables,
et ce pour au moins un tiers des locataires : 75 % des ménages présentaient des revenus
correspondant à un logement PLAI (très social) ; 20 % disposaien
t d’une capacité locative
correspondant à un PLUS (logement social), et 13 % à un PLS. Seuls 2 % des ménages devaient
acquitter un surloyer au regard de leurs revenus et de leurs situations personnelles.
part sur total
locataires
Age des locataires
moins de 30 ans
9%
de 30 à 39 ans
17%
de 40 à 50 ans
19%
de 50 à 65 ans
29%
66 ans et plus
26%
Composition des foyers
personne isolée
40%
couple sans enfant
9%
couple avec enfant
20%
monoparentale
25%
vacant
6%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
33
4.2.3.
L’accompagnement des locataires par une
association
L’OPHPM a développé des actions de
médiation avec une association « x » pour
encourager la sociabilité et pour diminuer les charges des ménages.
Par arrêté préfectoral du 5 août 2011, cette association était agréée pour cinq ans au titre
de l
’article L.
365-4 du CCH dans la catégorie « ingénierie sociale, financière et éthique ». Un
bilan des activités est effectué chaque année devant le conseil d’administration, avant de procéder
à l’attribution de la subvention annuelle. Le partenariat avec
cette association est encadré par une
convention triennale qui permet de lisser les actions. La dernière convention en cours porte sur la
période 2016-2018.
Depuis 2008, l’OPHPM a privilégié la partie « conseil
-action »
34
, et non pas les actions de
médiation autour des litiges de voisinage (ce nouveau périmètre d’intervention est prévu pour
2018). Cette association demeure largement méconnue des locataires, alors même que l’office lui
a octroyé une augmentation des subventions (de 4 000
€ en 2012 à 1
1 840
€ en 2016)
: la dernière
enquête de satisfaction, en 2017, montre qu’à peine 27,1
% des sondés ont pu répondre
spontanément à la question : connaissez-
vous l’association
« x », et que 31,8 % des locataires
déclarent avoir bénéficié d’une visite de l’
association à leur domicile.
L’OPH a précisé à la chambre que d’autres associations pourraient être sollicitées pour
l’accompagnement sur la période de la prochaine CUS.
4.3.1.
Les différents réservataires de l’offic
e
En matière d’attribution de logements sociaux, l’État, les collectivités territoriales, les
établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), ou les chambres de commerce et
d’industrie, entre autres, bénéficient, sous conditions, d’un droit d
e réservation de logements
locatifs d’organismes d’HLM. Cette réservation donne lieu à conventionnement avec l’office.
Au 31 décembre 2016, compte tenu du conventionnement (voir annexe n° 8) avec les
réservataires, le nombre de logements attribués hors conventionnement n’est plus que de 2 843,
soit 41
% du parc global de l’OPH. La proportion des logements attribués à des réservataires
chaque année est passée de 10 % en 2012, à 40 % en 2016.
4.3.2.
Le contingent préfectoral
Seul le réservataire le plus significatif, la préfecture, fait ici l’objet d’un développement
particulier, compte tenu du mode dérogatoire au droit commun mis en œuvre et de l’intégration
des situations de DALO sur le contingent préfectoral.
34
Sensibilisation aux usages
des équipements BBC, gestes pour limiter consommation d’eau.
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
34
4.3.2.1.
La gestion en flux
Les droits de réservation du préfet sont déterminés par l’article R.
441-5 du CCH et
s’élèvent à 30
% du total des logements de chaque organisme (dont au plus 5 % au bénéfice des
agents civils et militaires de l’État). Ces droits de réservation portent sur
la totalité du parc social
ayant fait l’objet d’un concours financier de l’État
: le parc conventionné à l’APL, ainsi que les
logements aidés antérieurement à 1977. Ils peuvent porter sur des logements identifiés dans des
programmes, sur un flux annuel de logements portant sur un ou plusieurs programmes ou sur
l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur ou sur une combinaison entre ces deux
formules. Dans tous les cas, ces réservations s’exercent lors de la première mise en location des
loge
ments ou au fur et à mesure qu’ils se libèrent.
La CUS 2011-
2016 prévoyait un pourcentage annuel d’attributions de logements au titre
du contingent préfectoral, de 25 % sur les opérations neuves (cf. indicateur F5) et de 12 % sur la
relocation des vacant
s (géré en flux). Pour les relocations, cette gestion en flux sur l’ensemble du
parc et non sur des contingents identifiés, proposée à titre expérimental pour un an, a été confirmée
systématiquement dans les conventions successives de mobilisation du contingent préfectoral. La
souplesse du dispositif est un élément apprécié par l’OPHPM.
4.3.2.2.
L’intégration des DALO dans le contingent préfectoral
La loi n° 2007-290 du 5
mars 2007, modifiant notamment l’article L.
441-2-3 du CCH, a
institué un droit au logement opposable (DALO). Elle reconnaît un droit au logement décent et
indépendant aux personnes résidant en France de façon stable et régulière, qui ne peuvent accéder
par leurs propres moyens à un tel logement ou s’y maintenir.
Les bénéficiaires du DALO ne sont pas individualisés comme tels dans les statistiques de
l’OPHPM. Ils sont intégrés dans le contingent préfectoral, consacré aux familles éligibles au plan
départemental aide au logement pour les défavorisés (PDALPD), et à ses fonctionnaires.
L’OPHPM loge ainsi, à la demande de l’État, des situations relevant du DALO et de la réservation
préfectorale
35
.
Cette situation trouve selon l’office son origine, dans le fait qu’au sein des
Pyrénées-Orientales est institué depuis de nombreuses années un dispositif de réservation
préfectorale. Une réunion mensuelle avec les services de la direction départementale de la cohésion
sociale, du conseil départemental et des bailleurs, identifie des familles dont la situation relève
d’un traitement prioritaire. Ces situations
sont prises en compte par les bailleurs du département
au fil de leur CAL respectives. Une convention d’objectifs, annuelle, entre l’État et l’OPHPM fixe
le nombre de logements à attribuer aux demandeurs prioritaires (dont les DALO).
35
Évaluation CUS 2013
«
sur le contingent préfectoral consacré aux familles éligibles au PDALPD, l’office loge à la demande de
l’État, des situations émargeant à la DALO et à la réservation préfe
ctorale ».
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
35
tableau n° 18 : Logement des demandeurs prioritaires (dont DALO)
Source : CRC à partir tableau OPH 1
er
questionnaire point 6-3 et CR CAL
L’OPHPM
propose,
systématiquement,
plus
d’attributions
que
prévues
à
la
convention : néanmoins, le pourcentage de refus des demandeurs prioritaires (dont les DALO) est
élevé, avec 54 % de refus en 2016 (139 refus / 254 propositions). Il correspond à celui de
l’ensemble des demandeurs de l’OPHPM, avec un taux de refus élevé des logements situés en
quartier prioritaire de la ville.
Pour les seuls DALO, le taux de refus a favorablement évolué. Il était très important en
2012, année où seuls 21
% des candidats DALO ayant reçu une proposition de l’OPHPM avaient
finalement signé un bail. Un partenariat noué avec
l’association «
Y », char
gé par l’État de
l’accompagnement des familles reconnues prioritaires dans le cadre de la DALO a permis de
limiter progressivement les refus de ces familles, et d’améliorer considérablement le taux nombre
de baux signés par les DALO (84 % en 2016).
Le tau
x de refus des demandeurs prioritaires pose la question de l’état des logements
proposés, sachant que
l’accès au logement social est tendu
sur ce territoire.
Au 1
er
janvier 2016, quinze des trente-
six communes de l’intercommunalité étaient encore
déficita
ires en logements sociaux par rapport à l’objectif cible de 25
% ou 20 %, selon la taille des
communes, du parc de résidences principales fixé par l’article 55 de loi
SRU. Trois communes,
dont les efforts n’ont pas été suffisants pour respecter le plan tri
ennal de réalisation de logements
fixé par le PLH, sont d’ailleurs susceptibles de sanctions (majoration de pénalités financières).
2012
2013
2014
2015
2016
fixé par convention d'objectif
237
206
204
Propositions attribution globale par
CAL
131
206
239
312
254
Propositions attribution DALO
31
27
36
46
50
Propositions attribution hors DALO
100
179
203
266
204
% proposition
attribution au DALO sur
contingent prefectoral
24%
13%
15%
15%
20%
Nbre de candidats concernés
120
190
235
231
185
candidat DALO
28
20
33
36
31
candidat hors DALO
92
170
202
195
154
% candidat DALO sur contingent
prefectoral
23%
11%
14%
16%
17%
Refus des candidats
70
92
89
111
139
refus candidat DALO
24
15
18
31
26
refus candidat hors DALO
46
77
71
80
113
% des refus des DALO sur contingent
prefectoral
34%
16%
20%
28%
19%
Baux signés
56
114
150
127
115
baux signés DALO
6
12
18
15
26
baux signés hors DALO
50
102
132
112
89
%
des DALO dans les baux
signés du
contingent prefectoral
11%
11%
12%
12%
23%
% DALO
ayant signé un bail /
candidats dalo
21%
60%
55%
42%
84%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
36
La demande de logement locatif social s’inscrit dans un cadre réglementaire nat
ional défini
par le code de la construction et de l’habitation (article
s R. 441-2 et suivants du CCH). Seront
seules évoquées, ici, les spécificités de l’OPHPM.
Le dépôt et l’enregistrement de la demande de logement
Le dépôt de la demande peut être effe
ctué à l’accueil, avec une assistance personnalis
ée,
ou bien par courrier ou courriel.
L’enregistrement de la demande est fait au siège de l’OPHPM par un agent distinct de celui
qui instruit le dossier, rattaché au pôle clientèle et qualité de service. Du fait des évolutions liées à
la réglementation, et suite à la convention signée entre l’État et les services enregistreurs
36
, les
demandes jusqu’ici saisies dans le logiciel PREM, puis transférées dans le
système national
d’enregistrement (SNE), seront, pro
chainement, directement saisies dans le SNE.
Les attributions
Tous les dossiers sont présentés en commission d’attribution de logement (CAL), même
ceux urgents ou à fins
de régularisation. Ces situations, une à deux par an selon l’ordonnateur,
concernent par exemple des relogements en urgence suite à un incendie.
Les propositions de la CAL sont donc pour l’heure retracées dans le logiciel PREM, qui
intègre l’ensemble de la procédure, de la constitution du dossier à la radiation de la demande en
cas d’attribution. La même procédure est appliquée au personnel de l’office ne bénéficiant pas de
logement de fonction (ex
: gardiens), notamment pour les conditions de ressources. Il n’est pas
exigé de caution à l’entrée dans les lieux
37
.
L’OPHPM
examine au moins trois candidats par logement proposé (sauf exceptions
prévues au règlement intérieur) ; aussi le nombre de dossiers instruits par la commission
d’attribution est
élevé. En 2016, 3 860 demandes ont été examinées pour 732 logements à attribuer.
Le ratio de 5,3 candidatures examinées pour 1 logement, atteint en 2016, a augmenté sur les quatre
dernières années.
tableau n° 19 : Nombre de candidatures par logement
Source : Rapports annuels CAL
Une proposition de classement des demandes est effectuée par les services de la direction
de la gestion locative et du patrimoine (service clientèle et qualité de service et agences) à partir
d’une visualisation du patrimoine concerné (taille du logement, place dans la cage d’escali
er, cage
36
Convention du 31
mars 2016 entre l’État et les services enregistreurs dans le département des Pyrénées
-Orientales.
37
Le fichier communiqué par l’OPH comprend essentiellement des gardiens d’immeubles (29 logements de fonction) mais
également du personnel des agences (8), ou encore du siège (3) au 31 décembre 2016.
2012
2013
2014
2015
2016
candidatures examinées
3470
4172
4134
3860
logements attribués
721
893
843
732
candidatures /logement
N.R
4,8
4,7
4,9
5,3
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
37
des locataires de l’immeuble, ancienneté des occupants…) et des revenus des demandeurs, en
tenant compte de la politique de mixité sociale. Avant chaque commission, une évaluation sociale
et économique des familles est également réalisée pour adapter au mieux les propositions. Le taux
d’effort financier peut être utilisé pour vérifier la capacité financière des candidats.
Les critères sont principalement définis à l’article 25 du règlement intérieur, tel
l’ancienneté du locataire, ou l’existence d’une situation de handicap. Ils seraient complétés, selon
l’ordonnateur, par d’autres critères retenus par chaque CAL, hors règlement intérieur, tel celui de
la motivation (rencontre ou pas avec le chargé de clientèle), ou de l’appréciation du reste pour
v
ivre par personne (si le taux d’effort est supérieur à 30
%, il convient de s’assurer que le reste
pour vivre par personne demeure supérieur à 11
€ par jour).
La chambre observe que les critères d’attribution des logements ne sont pas tous fixés par
le rè
glement intérieur, qui n’est donc pas exhaustif
; ils ne sont, en outre, ni hiérarchisés, ni
pondérés, ce qui rend le classement final du locataire difficilement objectivable, d’autant que ne
sont notifiées que les attributions de logement. Les demandeurs non retenus, ne reçoivent pas de
courrier et ne connaissent pas leur rang de classement retenu par l’OPHPM.
L’OPHPM a précisé dans sa réponse à la chambre qu’il applique les critères de sélection
des candidatures prévus à l’
article L. 441-1 du CCH, lequel ne préconise pas de hiérarchisation,
stricto-sensu
, ou de pondération des critères de recevabilité des candidatures. De même, la loi
ALUR, si elle permet aux bailleurs sociaux qui le souhaitent, de mettre en place une
expérimentation de cotation, ne l’imp
ose pas à ce jour.
Si ces dispositions ne constituent, certes, que le cadre légal minimum, la chambre invite
l’office à améliorer son système d’attribution pour plus de transparence.
Recommandation
Améliorer l’objectivé et la transparence du système d’a
ttribution en fixant, par
délibération du conseil d’administration, dans un document public, le dispositif et les critères
retenus.
Non mise en œuvre
.
Le stock de demandes actives au 31
décembre n’a cessé d’augmenter sur la période
(+ 19 %). Selon le
rapport d’activité 2016 de la CAL, ces demandes actives sont l’expression, pour
80
% d’entre elles, de situations précaires liées aux types de ressources perçues. Elles sont
également la conséquence du fort taux de refus de logement et de la vacance sectorisée.
tableau n° 20 : Refus et absence de réponse
Source : CRC à partir rapport annuel CAL.
Un dossier sur quatre de demandes de logements en stock depuis 2014, l’est depuis plus de
24 mois. Au 31 décembre 2016, 17,5 % des
demandes avaient entre deux et cinq ans d’ancienneté,
et 7,2 % entre cinq et dix ans.
2012
2013
2014
2015
2016
propositions faites
N.R
1 702
2 381
1 730
1 649
refus et absence de
réponse
N.R
984
1 470
887
917
taux de
non acceptation
NR
58%
62%
51%
56%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
38
tableau n° 21 : Demandes actives et délais anormalement longs
Source : CAL 2016
Au rythme des propositions de logement effectuées en 2016, il faudrait à la CAL 4,5 ans
pour résorber le stock de demandes actives en atten
te d’attribution au 31
décembre
38
.
La caractéristique très sociale de l’OPHPM s’illustre par le nombre des loyers inférieurs à
300
€ mensuels. Ceux
-ci représentent 78
% des loyers pour l’agence Littoral, et 73
% pour
l’agence de la Plaine
39
. L’office n’a pas, de plus, modifié ses loyers entre 2012 et 2016.
4.5.1.
L’absence de remise en ordre des loyers
Le patrimoine des OPH se répartit en de nombreuses catégories, selon les modalités du
financement d’origine de la construction des immeubles, et de la signature d’une conv
ention
d’
APL, avec ou sans travaux de réhabilitation, qui ne reflètent plus forcément la situation urbaine
et patrimoniale des immeubles ni leurs problématiques actuelles.
Certains loyers pratiqués peuvent s’avérer mal adaptés aux réalités actuelles. Il en résulte
des situations où des ménages très modestes se voient appliquer un taux d’effort particulièrement
élevé, situation que peuvent également rencontrer des ménages se situant juste au-dessus du revenu
d’exclusion de l’APL.
Une remise en ordre des loyers impose aux bailleurs, à partir d’un diagnostic du patrimoine
locatif, de « classer les immeubles ou ensembles immobiliers en fonction du service rendu aux
locataires, après concertation avec les locataires
» selon l’article L.
445-1 du CCH. Une fois cette
démarche accomplie, un office peut mettre en cohérence la grille de loyers plafonds en fonction
du niveau de service rendu.
La CUS 2011-2016 fixait comme objectif clé pour les six années à avenir, de « pratiquer
une politique de loyer équitable, qui permette de réaliser les objectifs identifiés dans le PSP ».
L’OPHPM n’a cependant pas souhaité procéder à cette remise en ordre des loyers,
à la demande
des associations de locataire siégeant à la CCL
40
: le montant du loyer d’une partie du parc (avant
1996) demeure calculé à partir de la surface corrigée du logement (la surface réelle est pondérée
par des coefficients lié
s par exemple à l’ensoleillement, aux éléments de confort…) et non à partir
de la surface utile (surface habitable, plus la moitié de la surface des annexes pour les logements
construits après 1996).
38
En enlevant les mutations, soit (4398-825) / 732.
39
Cf. rapports annexes contrôle de gestion (CG) 2016.
40
Cette position a été validée par le conseil de concertation locative du 11 mars 2010, puis entérinée par le bureau du 27 avril 2010.
2012
2013
2014
2015
2016
variation
demandes actives en attente d'attribution au 31/12
3 707
5 215
4 319
4 353
4 398
19%
dont mutations
788
698
902
1 020
825
5%
part des mutations sur total des demandes actives
21,26%
13,38%
20,88%
23,43%
18,76%
Nouvelles demandes de logements (dans l'année)
2 948
2 458
3 136
2 462
2 457
-17%
Anciennes demandes de logements (années précédentes)
759
2 757
1 183
1 891
1 941
156%
dont délai anormalement long
(superieur à 24 mois)
407
1687
1015
992
1098
170%
% demandes anormalement longues
11%
32%
24%
23%
25%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
39
Bien qu’ayant réalisé en 2015, une décomposition analytique du résultat brut d’exploitation
par cité, lui permettant d’amorcer une réflexion sur les niveaux de loyers du patrimoine, l’OPHPM
a repoussé ce chantier puisque la remise en ordre des loyers, prévue à partir de 2017, a été
provisoirement ajournée (cf. DOB 2017).
4.5.2.
Une révision des loyers
a minima
La loi de finances pour 2011 (article 210.III) avait limité, pour la période 2011 à 2013, la
révision annuelle des loyers pratiqués par les organismes HLM, à la valeur de l’indice de révision
des loyers (IRL) du troisième trimestr
e de l’année précédente. La loi dite ALUR, du 24
mars 2014,
a prorogé de trois ans ce dispositif (article 112.II de la loi) et a reconduit l’encadrement de la
hausse maximale des loyers HLM à ce même taux jusqu’à la fin 2016.
Pour la période sous revue, seules des revalorisations
a minima
ont été pratiquées, limitées
à la stricte variation de
l’
IRL.
tableau n° 22 : Révision des loyers
Source : Délibérations annuelles sur la revalorisation des loyers OPH
Ponctuellement, et
en cas de besoin, l’OPHPM procède à une distinction cas par cas afin
de pratiquer une augmentation des loyers en corrélation avec le niveau de service rendu au
locataire. Ainsi, ne sont pas augmentés les loyers des logements en réhabilitation, ni les loyers des
logements pour les groupes livrés au deuxième semestre de l’année N.
4.5.3.
Le supplément de loyer de solidarité
Le décret n° 2008-825 du 21 août 2008 relatif au supplément de loyer de solidarité (SLS)
a été appliqué conformément à la réglementation en vigueur,
et à l’engagement pris dans la CUS
2011.
Suite à diverses enquêtes auprès des locataires portant sur les
« revenus »
41
et réalisées par
l’OPHPM pour chiffrer l’éligib
ilité de la demande par rapport aux plafonds de ressources des
logements, un supplément de loyer de solidarité (SLS) peut être réclamé au locataire dès lors que
41
L’enquête SLS, obligatoire (pour ceux ne bénéficiant pas d’APL)
; l’enquête OPS (occupation patrimoniale sociale, tous les
deux ans)
; l’enquête annuelle, basée sur le volontariat auprès de l’ensem
ble des locataires, afin de préparer par exemple les
documents stratégiques comme le PSP, ou la CUS.
date d'effet de la
hausse de loyer
augmentation
taux OPH PM
variation
IRL
trimestre
référence
au 1er janvier 2013
2,15%
2,15%
3ème T
au 1er janvier 2014
0,90%
0,90%
3 ème T
au 1er janvier 2015
0,57%
0,57%
2 eme T
au 1er janvier 2016
0
0,02%
2ème T
au 1er janvier 2017
0
0%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
40
ses revenus excèdent de 20
% les plafonds de ressources exigés pour l’attribution d’un logement
social.
En pratique, les cas de surloyers ont diminué pour la période sous revue et ne représentent
plus qu’un montant symbolique, aussi bien en nombre de locataires concernés (de 33 en 2012 à 27
en 2016), qu’en masse financière globale (de 49
k€ en 2012 à 18
k€ en 2016), du fait que
les
locataires, pour un même montant de loyer préfèrent se loger en secteur privé.
tableau n° 23 : Suppléments loyer
années
2012
2013
2014
2015
2016
Montant total des suppléments loyer
49 463
42 463
35 881
29 564
18 446
Nombre de locataires en surloyer
33
39
37
38
27
Source : OPHPM
4.5.4.
Les impayés
Le nombre de locataires ayant eu au moins un impayé a fortement augmenté entre 2012 et
2016 (+ 21
%), en particulier s’agissant des dettes supérieures à 1
500
€. Cette évolution concerne
aussi les propres agents de l’office (8 agents sur 40 agents locataires sont en situation d’impayés
en 2016, pour un total de 5 884
€ d’arriérés de loyer).
tableau n° 24 : Impayés
Source : OPHPM
De ce fait, le solde du compte 416 « Clients douteux » a significativement augmenté, de
14 %, entre 2012 et 2016.
Plus de la moitié du total des créances locataires sont considérées, au 31 décembre 2016,
comme douteuses.
tableau n° 25 : Créances douteuses
Source : Comptes de gestion
Ces inscriptions, correspondant à « des créances certaines dans leur principe et leur
montant, mais dont le recouvrement paraît compromis
», étaient provisionnées, jusqu’en 2014, en
2012
2013
2014
2015
2016
évolution
totale
varaiation
annuelle
nombre de locataires ayant
une dette locative
1685
1826
1866
2060
2052
21,78%
5,0%
dont dette de moins de 1500 €
1600
1740
1752
1896
1901
18,81%
4,4%
dont dette de 1500
et plus
85
86
114
164
151
77,65%
15,4%
2012
2013
2014
2015
2016
2012-16
c/ 411-locataires
1 480 906,74
1 443 751,44
1 805 935,23
1 627 608,47
1 601 520,48
8,14%
c/ 416-locataires douteux
1 580 157,03
1 575 861,49
1 313 863,82
1 626 286,34
1 804 962,00
14,23%
total créances locataires
3 061 063,77
3 019 612,93
3 119 799,05
3 253 894,81
3 406 482,48
11,28%
part créances douteuses/créances
51,62%
52,19%
42,11%
49,98%
52,99%
2,64%
c/ 49111 - dépréciations locataires
1 664 515,85
1 377 665,61
1 319 469,54
1 316 108,82
1 579 587,00
-5,10%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
41
fonction de leur ancienneté. Un changement de la réglementation comptable
42
, mettant fin à la
forfaitisation des créances douteuses, a eu pour effet de faire augmenter fortement leur montant
(+ 37
% entre 2013 et 2016). Leur comptabilisation par l’office demeure imparfaite
: l’instruction
M31 prévoit que « le calcul de ces dépréc
iations doit s’effectuer sur la base des créances échues
et non recouvrées au 31
décembre de l’année au titre de laquelle les comptes sont établis
(quittancement de décembre inclus) et en fonction de l’ancienneté de ces créances
» ; malgré ces
dispositions
l’OPHPM établit l’inventaire des créances locataires courant décembre, sans inclure
le quittancement de décembre.
L’office a organisé son action contre les impayés. Le précontentieux est réalisé par les
conseillères en économie sociale et familiale (deux par agence), qui sont chargées notamment de
la relance des locataires dès le premier mois d’impayé et de la mise en place de plans d’apurement.
Sur la période sous revue, le nombre de plans a été multiplié par deux entre 2012 (346) et 2016
(701).
tableau n° 26 : P
lan d’apurement amiable
2012
2013
2014
2015
2016
Progression
Plan d’apurement amiable
346
696
636
635
701
103%
Source : CAL 2016
Le contentieux est initié au siège sous la responsabilité d’un chef de service, qui procède
le cas échéant à l’engagement des procédures, et au suivi des procédures en lien avec le
précontentieux et le Trésor public. L’OPHPM est représenté par le responsab
le du pôle contentieux
au t
ribunal, ainsi qu’en commission de coordination des actions de prévention des expulsions
locatives (CCAPEX). Sur ce dernier point, l’OPHPM assure depuis 2010 sa propre représentation
au tribunal d’instance.
Conscients que le rec
ouvrement des loyers est facilité par une action dès l’émergence de la
dette, l’OPHPM et la paierie ont développé, en plus de la promotion des prélèvements
automatiques (+ 21
% entre 2012 et 2016), d’autres modes d’encaissement dématérialisés, tel le
paiement par carte bancaire, au guichet ou à distance (2013), ou la possibilité de virement (2016).
tableau n° 27 : Recouvrement des loyers
Source : Rapports du trésorier
42
Le décret du 29 décembre 2014, applicable au 1
er
janvier 2015 modifie l’instruction comptable
: dans les nouveaux règlements
comptables, en 2015, les pro
visions pour les dettes de plus d’un an devraient être calculées sur la masse des loyers et charges et
le taux de provisionnement devra évoluer sur une probabilité de recouvrement des créances individuelles ou statistiques, et non
plus forfaitaire. L’artic
le R. 423-1-
5 du CCH s’impose désormais aux organismes de logements sociaux : « les sommes dues à
titre de loyers, charges et accessoires par les locataires partis et par les locataires dont la dette est supérieure à un an font l'objet
d'une dépréciation en totalité. Pour les autres sommes dues, les règles comptables applicables à l'évaluation des actifs
s'appliquent ».
Pour les organismes soumis à la comptabilité publique, ces dispositions sont complétées par l’instruction M31 qui impose de
provisionner au moins 50
% des créances locataires dont l’origine de la dette est comprise entre six mois et un an, et 25
% quand
l’origine est comprise entre 3 et 6 mois.
mode
encaissement
espèces
cheques
mandat cash
prelevement
CB guichet
BD (VAD)
virement
2012
2 184 920
3 815 075
39 856
5 059 776
570 105
0
2013
2 335 948
3 895 484
26 922
5 672 325
605 910
1 138 477
2014
2 353 711
3 854 229
37 787
5 507 414
576 680
1 385 147
2015
2 273 045
3 849 212
38 552
5 861 091
721 300
1 434 282
2016
1 992 947
3 671 784
49 473
6 140 350
900 282
1 564 842
1 904 117
2012-2016
-9%
-4%
24%
21%
58%
37%
N.A
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
42
Divers moyens de paiement ont donc été encouragés par
l’office et la paierie pour faciliter
le recouvrement : la part des paiements en espèces a diminué sur la période de 10 %.
L’engagement professionnel pris par le mouvement HLM lors du congrès de Lille en juin
2003 prévoyait la réalisation, par chaque organisme, tous les trois ans, d’une enquête de
satisfaction auprès des locataires, visant à une mesure objective du service rendu, tel qu’il est perçu
par les locataires, et des attentes des locataires.
Sur la période, deux enquêtes de satisfaction ont été effectuées, en 2014 et 2017. Après
avoir connu une forte augmentation du taux de satisfaction global en 2014, ce dernier est revenu à
un niveau très inférieur en 2017, à peine supérieur aux seuils de l’année 201
1.
tableau n° 28 : Taux de satisfaction global
Source : Enquêtes satisfaction
L’OPHPM a, en 2014, changé de prestataire, lequel a aussi changé de méthode
d’évaluation
: dès lors, la méthode n’étant pas identique sur toute la période (exemple
: échantillon
de 25 % ou 20 % des locataires, répartition géographique des sondés par quartiers), la
comparabilité des résultats de 2014 à ceux des autres années est compromise. Ces résultats de 2014
sont estimés « trop optimistes
» par le directeur général de l’office.
La diminution du taux de satisfaction pour la qualité de vie dans le quartier, entre 2011 et
2017 ressort de plusieurs éléments. Le seuil de satisfaction pour « la qualité de vie » ressort à
62,2 %, ce qui
est inférieur à la référence de l’opérateur (77
%). La satisfaction liée au « logement
et aux équipements du logement » est en diminution sur la période 2011-2017. Le manque de
« propreté des parties communes
» est souligné, alors même que l’amélioration de la propreté des
parties communes était dans la CUS 2011 un objectif prioritaire identifié pour la location d’un
logement. Les taux de satisfaction relatifs à la propreté des parties communes, des ascenseurs ou
des espaces extérieurs, ont diminué entre 2011 et 2017, et sont très inférieurs au référentiel qualité
de l’opérateur. Sur la propreté, la marge de manœuvre de l’OPH est
toutefois contrainte : les
locataires interrogés visent, d’abord, des problèmes de comportements des autres habitants, et
seulement ensuite, l’entretien insuffisant et inadapté de l’OPH.
tableau n° 29 : Satisfaction de la propreté
OPHPM
2011
OPHPM
2014
OPHPM
2017
Référentiel
Aviso
Propreté parties communes
58,80%
66,90%
57,60%
65%
Propreté ascenseur
44,90%
59,30%
42,40%
63%
Propreté espaces extérieurs
52,80%
53,20%
49,50%
63,00%
Source : Enquêtes satisfaction
La relation avec les clients
progresse (qualité de l’accueil, traitement des demandes ou
réclamations techniques, traitements des autres demandes) : les résultats demeurent cependant
inférieurs au référentiel qualité de l’opérateur.
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
43
tableau n° 30 : Relation avec les clients
OPHPM
2011
OPHPM
2014
OPHPM
2017
Référentiel
Aviso
Qualité accueil
75,10%
72,10%
79,70%
85%
Traitement demandes techniques
50,60%
56,30%
57,50%
64%
Traitement autres demandes
66,80%
63,60%
73,30%
77%
Source : Enquêtes satisfaction
________________________CONCLUSION INTERMÉDIAIRE________________________
Avec des retards dans les mises en location, la gestion locative sur la période 2012-2017
est caractérisée par une augmentation des impayés et surtout par la vacance importante des
logements, même si elle est en diminution. À une vacance géographiquement « sectorisée »
s’ajoute depuis 2014 une vacance pour raisons techniques due au retard pris dans la conservation
du patrimoine existant.
Les
modalités de classement des candidats effectuées par les services de l’office pour les
commissions d’attributions de logement sont conformes au cadre minimum fixé par la loi. Elles
reposent toutefois sur des critères non hiérarchisés, ni pondérés, et connaissent un fort taux de non
acceptation
: la chambre invite l’office à améliorer l’objectivé et la transparence du système
d’attribution.
En matière de qualité de vie et de propreté, les taux de satisfaction des locataires ont
fortement diminué entre 2011 et 2017.
5.
L’INFORMATION
BUDGÉT
AIRE
ET
LA
FIABILITÉ
DES
COMPTES
La comptabilité des offices publics de l’habitat relève soit des règles applicables aux
entreprises de commerce, soit de celles de la comptabilité publique, conformément aux
dispositions de l’
article L. 421-17 du CCH. Par délibération du 23 juin 2005, le conseil
d’administration a décidé de conserver le régime de la compatibilité publique «
afin de poursuivre
le travail accompli avec le Trésor p
ublic dans le sens d’une rigueur éprouvée de la te
nue des
comptes ».
5.1.1.
Le débat d’orientation budgétaire
Le DOB se tient en octobre de l’année N
- 1, alors que le vote du budget a lieu plus de cinq
mois après, lors du conseil d’administration de mars. L’office mot
ive ce calendrier, appliqué sur
la période (sauf en 2014), par sa volonté de joindre le DOB à la séance sur la révision des loyers
en octobre.
La chambre rappelle que l’article R.
423-6 du CCH, commun à tous les OPH, prévoit que
le conseil d’administrati
on doit délibérer sur les orientations générales du budget dans un délai de
deux mois précédant son examen
. Une tenue aussi prématurée du débat d’orientation budgétaire
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
44
diminue son utilité, alors même que le budget de l’année N fait systématiquement l’objet d’une
décision modificative importante (cf.
infra
) en décembre.
Le DOB porte sur l’autofinancement prévisionnel, sur le tableau de financement, le
potentiel financier et la proposition d’augmentation des loyers. Mais il apparaît perfectible : la
programmation pluriannuelle des investissements ou le recours aux fonds propres pour financer
les investissements, n’ont été évoqués précisément qu’une seule fois sur la période (DOB pour
l’exercice 2014), alors qu’il s’agit par nature de sujets sur lesquels l’as
semblée délibérante doit
être informée afin de prendre les décisions stratégiques de son ressort.
L’examen des débats montre que le DOB est surtout l’occasion pour les services de l’office,
d’exercer une action d’information sur des thèmes utiles à la bon
ne tenue des débats
43
, à l’intention
des membres du conseil d’administration.
Recommandation
Respecter les conditions de délai et de contenu du débat d’orientation budgétaire.
Non mise en œuvre
.
5.1.2.
Les annexes au budget primitif
Le budget, qui présente un caractère évaluatif, doit être adopté au plus tard le 31 mars de
l’exercice auquel il s’applique. Les délibérations modifiant le budget de l’office peuvent, elles,
intervenir jusqu’au terme de l’exercice auquel elles s’appliquent
.
Le budget primitif présenté au conseil d’administration par l’OPHPM chaque année
respecte la maquette réglementaire, avec un budget synthétique, un budget développé, et un budget
détaillé. Les éléments essentiels d’un budget sont présents, dont le résu
ltat prévisionnel, la capacité
d’autofinancement prévisionnelle et le fonds de roulement prévisionnel.
En revanche
, les annexes prévues par l’instruction M31 (cf. titre II, 2,4), composées du
tableau prévisionnel des effectifs rémunérés (au 31 décembre),
de l’estimation pluriannuelle du
fonds de roulement disponible et de l’état récapitulatif prévisionnel des emprunts ne sont pas
présentés au conseil d’administration
44
. Ces annexes réglementaires sont pourtant une source
d’information pour le conseil d’admi
nistration et les acteurs externes (les partenaires des offices
au quotidien, les instances de contrôle…). L’office est invité à régulariser cette situation.
5.1.3.
Le taux d’exécution budgétaire
L’OPHPM procède à une seule modification de son budget, en décem
bre, visant à prendre
en compte à cette date, l’avancement de l’ensemble des opérations et à intégrer les éléments
financiers nouveaux intervenus en cours d’année, comme les ventes et cessions réalisées.
Rapporté au budget primitif, le taux d’exécution e
st toujours supérieur à 80 %, et
s’améliore sur la période pour atteindre 94
% en 2015, et dépasser 98 % en 2016.
43
En 2012, signature de la CUS et actualisation technique du PSP 2008/2016 ; en 2013, le
business
plan ; en 2015, présentation
analytique du résultat brut d’exploitation par cité et réflexion sur les niveaux de loyers du patrimoine
; en 2016 : les charges
locatives et la qualité de service rendu ; en 2017
: l’actualisation et prorogation du PSP).
44
Réponse OPH q3 19 octobre 2017 «
Le calcul du fonds de roulement disponible et l’état récapitulatif des emprunts sont dans les
annexes financières au compte de gestion. L’état des effectifs rémunérés au 31 décembre ne nous est pas communiqué
».
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
45
Pour les emplois du tableau de financement
Dans le plan comptable des OPH, les emplois de financement correspondent à l’ensemble
des dépens
es d’investissement
: ils intègrent les dépenses d’immobilisations proprement dites.
tableau n° 31 : T
aux d’exé
cution budgétaire des emplois
Source : Comptes de gestion
La chambre note que les crédits initialement ouverts pour les emplois du tableau de
financement
sont systématiquement diminués en fin d’exercice, de 25
% à 20 % entre 2012 et
2014, du fait d’une légère surestimation initiale, mais systématique, du budget.
Les diminutions de crédits opérées concernent en particulier les immobilisations
corporelles, et traduisent les difficultés de l’OPHPM à réaliser les travaux d’investissement
45
(réhabilitation, maintenance
a minima
, amélioration), planifiés dans le plan stratégique de
patrimoine 2008-2016.
Sur la période,
le taux d’exécution des immobilisations corporelles par rapport au budget
primitif varie entre 73 % et 91 %.
tableau n° 32 : T
aux d’exé
cution des immobilisations corporelles
Source : Comptes de gestion
Le taux d’exécution des immobilisations corporelles par rapport au budget modifié est
toujours supérieur à 100 % : cette surestimation budgétaire traduit une correction imparfaite du
45
Délibération du 28 mars 2017 : « ce retard a présidé à la réorganisation des services en 2016, dans le but de redonner un élan à
la remise à niveau des résidences, sans laquelle la prévision budgétaire des besoins est faussée ».
2012
2013
2014
2015
2016
emplois réalisés
35 345 268
39 182 556
34 542 861
33 817 026
40 321 752
emplois prévisionnels apres DM
32 125 000
37 110 000
33 462 949
33 254 700
39 883 000
écart
3 220 268
2 072 556
1 079 912
562 326
438 752
taux execution budgetaire // BP+DM
110,0%
105,6%
103,2%
101,7%
101,1%
2012
2013
2014
2015
2016
emplois réalisés
35 345 268
39 182 556
34 542 861
33 817 026
40 321 752
emplois du BP
43 072 114
45 863 000
42 247 000
35 990 000
40 929 000
écart
7 726 846
-
6 680 444
-
7 704 139
-
2 172 974
-
607 248
-
taux execution budgetaire // BP
82,1%
85,4%
81,8%
94,0%
98,5%
2012
2013
2014
2015
2016
immobilisations corporelles BP
36 828 000
39 402 000
35 137 000
28 280 000
33 058 000
immobilisations coporelles apres DM
25 790 000
29 825 000
26 302 949
25 458 000
28 101 000
immobilisations corporelles réalisées
26 740 587
31 840 584
27 282 995
25 718 000
28 502 105
taux execution budgetaire // BP+DM
104%
107%
104%
101%
101%
taux execution budgetaire // BP
73%
81%
78%
91%
86%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
46
montant des immobilisations en cours d’exercice, que l’office n’est pas à
même d’ajuster avec
précision au mois de décembre.
Pour les ressources du tableau de financement
Dans le plan comptable des OPH, les ressources de financement correspondent à
l’ensemble des produits d’investissement
: ils intègrent la CAF, les cessions
d’éléments d’actif,
l’augmentation des capitaux propres et le recours aux dettes financières.
tableau n° 33 : T
aux d’exé
cution budgétaire des ressources
Source : Comptes de gestion
Des diminutions de ressources prévisionnelles sont systématiquement effectuées, comme
pour les emplois. Le
taux d’exécution budgétaire par rapport au budget modifié est
systématiquement supérieur à 100 %, ce qui traduit une sur-mobilisation des ressources sur
l’ensemble de la période de 2012 à 2016, même si une amélioration est notable à compter de 2015.
En conclusion, la chambre observe que les prévisions budgétaires de l’office ne sont pas
totalement satisfaisantes. Le budget primitif est systématiquement surévalué, ce qui conduit
l’office, tant en emplois qu’en ressources de financement, à diminuer fortement ses prévisions au
mois de décembre. Or, cet ajustement n’est pas fiable non plus. Aussi bien les emplois que les
ressources de financement s’avèrent
en définitive systématiquement supérieurs à 100 % des crédits
ajustés par la décision budgétaire modificative (DBM).
5.2.1.
Les provisions
L’OPHPM constate trois types de provisions, deux de droit commun, relative
s aux risques
et charges, en adéquation avec les principaux contentieux de la période sous revue, et une
spécifique aux OPH (la provision de gros entretien).
2012
2013
2014
2015
2016
ressources réalisées
35 822 993
43 153 961
37 352 820
38 133 086
40 549 088
ressources prévisionnelles apres DM
32 584 480
40 806 670
35 845 828
37 296 620
39 892 267
écarts
3 238 513
2 347 291
1 506 992
836 466
656 821
taux execution budgetaire // BP+DM
109,9%
105,8%
104,2%
102,2%
101,6%
2012
2013
2014
2015
2016
ressources réalisées
35 822 993
43 153 961
37 352 820
38 133 086
40 549 088
ressources du BP
45 095 650
49 818 265
50 623 050
39 920 620
47 552 100
écarts
9 272 657
-
6 664 304
-
13 270 230
-
1 787 534
-
7 003 012
-
taux execution budgetaire // BP
79,4%
86,6%
73,8%
95,5%
85,3%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
47
La provision pour gros entretien (PGE), obligatoire, doit être justifiée par un plan
pluriannuel
d’entretien
46
. En l’espèce, un état des lieux, réalisé par la direction gestion locative et
du patrimoine en 2011, puis actualisé annuellement, recense les différentes opérations techniques
ou de réhabilitation, en cours ou à programmer par bloc. Pour autant cet état des lieux ne peut
remplacer un
plan pluriannuel d’entretien
: peu formalisé (tableau Excel), et prévoyant seulement
une programmation sur le court terme (N + 1 ou N + 2), il est surtout un outil de suivi technique
des opérations, permettant d’ef
fectuer le point sur les travaux en cours lors des réunions des
conseils de concertation locative.
Or, la CUS
47
prévoyait explicitement que « le programme pluriannuel de travaux
d’entretien devait être présenté annuellement au conseil d’administration pour
validation des
priorités retenues, voire les dépassements envisagés
». Aucune délibération à cette fin n’a été prise
entre 2012 et 2016. Dès lors, le conseil d’administration n’a pas été en mesure de se prononcer sur
une priorisation des investissements s
ur le gros entretien, mais seulement d’acter une gestion au
fil de l’eau faite par les services de l’office.
Dès lors, l’absence de plan pluriannuel et d’information relative à la méthode de chiffrage
de la PGE (non décrite dans l’annexe X des états régl
ementaires relative à la maintenance du
patrimoine locatif) rend délicat l’exercice de dotations ou de reprises de provisions pour le gros
entretien. Ceci alors que les montants annuels consacrés au gros entretien ont fortement augmenté,
de 72 %, entre 2012 et 2016.
tableau n° 34 : Provision pour gros entretien
Source : Comptes de gestion
Recommandation
Adopter un plan pluriannuel d’entretien pour déterminer le juste niveau de la
provision de gros entretien.
Non mise en
œuvre
.
5.2.2.
L’apurement du compte des immobilisations en cours
Les opérations de travaux en cours sont retracées en débit au compte 23 « Immobilisations
en cours
». Une fois achevées, l’organisme doit procéder à leur intégration au sein de son
patrimoine en
les transférant au compte définitif d’immobilisations approprié (comptes 20 ou 21).
46
Selon l’avis n°
2004-11 du conseil national de la comptabilité (CNC), les provisions pour dépenses de gros entretien (PGE)
doivent être justifiées, par un plan pluriannuel d’entretien.
47
CUS, p.
30, orientations sur l’amélioration et l’entretien du patrimoine existant.
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
gros entretien sur
biens immobiliers locatifs (6152)
1 391 202
1 473 022
1 654 952
2 279 618
2 396 232
72,2%
14,6%
provision gros entretien (1572)
2 740 000
2 740 000
3 527 188
3 527 188
3 421 013
24,9%
5,7%
dotation provisions
gros entretien (68157)
787 188
reprise provisions
gros entretien (7814)
106 174
PGE exprimée en années
de dépense de GE
2,0
1,9
2,1
1,5
1,4
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
48
La part des immobilisations en cours a nettement diminué dans l’actif de l’OPH (41
% de
l’actif au 31
décembre 2012, et 21,73 % au 31 décembre 2016), ce qui traduit une meilleure
intégration des immobilisations achevées. Le solde des immobilisations en cours par rapport au
immobilisations corporelles est passé de 70 % en 2012 à 28 % en 2016.
tableau n° 35 : Apurement des immobilisations en cours
Source : États réglementaires
Les dotations aux amortissements, passées chaque année sur la période, sont effectuées par
composant, tel que l’ex
-OPAC Perpignan Roussillon les a arrêtées par une délibération du
14
novembre 2005. S’appuyant sur une étu
de économique conduite par le centre scientifique et
technique du bâtiment (CSTB), l’office applique les durées d’amortissement les plus longues, pour
l’amortissement des menuiseries, des chauffages et de l’étanchéité.
L’OPHPM n’a cependant toujours pas délibéré sur sa politique d’amortissement.
tableau n° 36 : Dotation aux amortissements
Source : Comptes de gestion
Recommandation
Délibérer sur les durées d’amortissement de l’OPHPM.
Non mise en œuvre
.
Dans sa réponse à la
chambre, l’ordonnateur a fait part de son intention de délibérer
prochainement sur les durées d’amortissement de l’OPHPM.
5.2.3.
Les admissions en non-valeur
L’OPHPM admet en non
-valeur les créances de loyer imputables à des locataires ayant
quitté leur logement et pour lesquels, après démarches infructueuses, la nouvelle adresse reste
inconnue, ou à des locataires décédés, des locataires insaisissables ou notoirement insolvables, et
des liquidations judiciaires. Compte tenu de la sociologie du territoire et du faible revenu médian
des locataires du parc social, le montant des admissions en non-valeur (ANV) comptabilisé au
compte 654 « Pertes pour créances irrécouvrables » est en augmentation sensible sur la période
sous revue (+ 8,2 % de variation annuelle).
2012
2013
2014
2015
2016
immobilisations corporelles en cours
84 591 129
62 301 968
77 648 613
80 626 232
61 441 300
immobilisations corporelles
120 345 020
164 218 417
165 758 060
180 753 712
221 159 983
Solde des immo en cours/
Solde des immo corporelles
70%
38%
47%
45%
28%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
dotations aux amortissements
6 242 165
6 484 552
7 286 446
6 554 396
7 246 793
16,1%
3,8%
immobilisations locatives
6 021 329
6 260 153
6 839 320
6 152 634
6 520 803
8,3%
2,0%
autres immobilisations
219 721
224 379
208 635
175 597
186 893
-14,9%
-4,0%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
49
tableau n° 37 : Admissions en non-valeur
Source : Comptes de gestion
Les restes à recouvrer locatifs (loyers et charges) constatés au 31 décembre représentent
chaque année en moyenne, plus de 3
M€, soit près de 10
% des loyers et charges à récupérer.
Au 31
décembre 2016, les restes à recouvrer s’élevaient à 3
395 582
€, et leur
décomposition par année (voir annexe n° 9
) permet d’observer que ce stock de loyers impayés
comprend des dettes antérieures au 31 décembre 2010, ce pour un total de 246 000
€, désormais
difficilement recouvrables. Le montant des admissions en non-valeur apparaît donc minoré.
5.2.4.
La tenue des annexes au compte financier
L’instruction codificatrice n°
06-060-M31 fixe la répartition des tâches entre le comptable
et l’ordonnateur pour l’établissement du compte financier. L’ordonnateur doit élaborer un certain
nombre d’annexes qui servent à la confection du compte financier.
L’ordonnateur doit en particulier veiller à l’émission de fiches de situation
financière et
comptable pour chaque programme (FSFC). Ces dernières permettent de suivre l’équilibre
financier de chaque opération, son plan de trésorerie, et son coût de revient. Elles constituent un
découpage par programme du compte de résultat et du bilan permettant de rapprocher les
prévisions et les réalisations en ce qui concerne les engagements donnés (dépenses) et reçus
(financement).
Les montants récapitulés dans les FSFC sont conformes à ceux mentionnés dans les
délibérations du bureau relatives aux opérations de clôture financières
48
. Par contre, l’OPHPM ne
renseigne pas les rubriques relatives aux « montants contractés pour les emprunts » (colonnes 6 et
9), et à la « subvention notifiée » (colonne 12). Les rubriques « restes à encaisser sur financement
contracter
» sont ainsi faussées. L’OPHPM s’était engagé à normaliser le suivi de ces FSFC, suite
au rapport d’inspection de 2013 de la mission interministérielle d'inspection logement social
(MIILOS)
: aucune action n’a été menée sur ce point.
Sel
on l’OPHPM, il était en pratique très difficile d’engager les financements notifiés
en
raison
d’une
difficulté à connaître les montants des subventions et d’emprunts à mobiliser, et des
délais d’encaissement de certaines subventions. Cette situation est selon l’office liée à celle du
PNRU, période pendant laquelle les financements notifiés à l’origine ont été tout au long de la
réalisation du programme, recalculés en fonction des modifications ou ajustements.
L’OPHPM a donc fait le choix de ne pas engager
comptablement les montants notifiés au
démarrage des opérations, selon lui,
sources d’erreur
s à la clôture des comptes annuels : ceci
illustre les difficultés rencontrées par l’office dans l’exécution de son budget.
48
La chambre a procéd
é à l’examen des montants inscrits pour trois programmes clos sur la période (opération 290, Terra Viva ;
opération 291 Terra Viva 2 et opération 284, Les Amandiers).
2012
2013
2014
2015
2016
pertes pour
créances irrecouvrables
(654)
206 504
241 747
291 082
229 525
282 869
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
50
________________________CONCLUSION INTERMÉDIAIRE________________________
L’information budgétaire de l’OPHPM est perfectible, tant en ce qui concerne les
conditions de tenue du débat d’orientation budgétaire (délai et contenu) que celle des annexes
prévues au budget primitif. La surestimation initiale des immobilisations et la correction imparfaite
de la décision modificative rendent peu lisible l’exercice de prévision budgétaire des
investissements lors du vote du budget primitif.
La provision de gros entretien, non justifiée par un plan p
luriannuel d’entretien, et des
admissions en non-valeur minorées au vu de la décomposition par année des restes à recouvrer,
affectent également la fiabilité des comptes. L’office doit délibérer sur ses durées d’amortissement.
6.
ANALYSE FINANCIÈRE
Les produits totaux de l’OPHPM ont, entre 2012 et 2016, augmenté à un rythme nettement
supérieur (+ 3,5 % variation annuelle) à celui des charges (+ 0,1 % de variation annuelle).
tableau n° 38 : R
ésultats de l’exer
cice
Source : États réglementaires
Le résultat de l’exercice a ainsi fortement progressé
49
sur la période (variation annuelle
moyenne de 34,5 %). Il a été multiplié par trois entre 2012 (+ 2
M€) et 2016 (+
6,57
M€).
Cette évolution doit être nuancée, notamment la forte hausse enregistrée en 2015, puis en
2016
: jusqu’en 2014, afin d’anticiper les risques d’insuffisance de résultat et de ressources à long
terme, les organismes HLM étaient tenus de provisionner, l’écart entre le cumul
des
amortissements techniques et le cumul des amortissements financiers « écart AT-AF », par un
amortissement dérogatoire du droit commun.
Le décret n° 2014-1151 du 7 octobre 2014 relatif à diverses dispositions financières et
comptables applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré, a supprimé cette règle, jugée
inefficace et lui a substitué une nouvelle règle comptable prudentielle, reposant sur un ratio
d’autofinancement net HLM. Cette nouvelle disposition comptable supprimant un amortissement
a abondé mécaniquement le résultat comptable de l’exercice 2015
50
.
49
Excepté le résultat de l’année 2013, nettement inférieur aux autres années compte tenu
de charges exceptionnelles plus
importantes.
50
Délibération du 5 mars 2015 sur le budget 2015 « en 2015, la nouvelle règle se traduit par une forte augmentation de notre
résultat comptable rendant essentiel, pour illustrer la lecture comparative de la situ
ation financière l’analyse de la capacité
d’autofinancement
».
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
produits
32 362 258
36 043 537
37 689 268
37 408 939
37 202 044
15,0%
3,5%
charges
30 304 855
34 645 970
34 492 189
31 975 757
30 474 902
0,6%
0,1%
résultat exercice
2 057 403
1 397 567
3 197 079
5 433 182
6 727 142
227,0%
34,5%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
51
6.1.1.
Les produits
La progression des produits de l’office est due aux produits d’exploitation (+
3,8 % par an).
Les produits financiers demeurent inexistants, et les produits exceptionnels ont très peu évolué
(+ 0,5 %).
tableau n° 39 : Répartition des produits de gestion
Source : États réglementaires
6.1.1.1.
Les produits d’exploitation
À l’instar des autres offices, l’essentiel des produits d’exploitation est constitué de loyers
(76 % en moyenne) et de la récupération des charges locatives (17,5 %) qui en découlent.
tableau n° 40 : P
roduits d’exploi
tation
Source : États réglementaires
L’augmentation notable du nombre de logements mis en service (+
858 logements destinés
à l’activité locative produits entre 2012 et 2016, avec des loyers plus élevés) et la diminution de la
vacance dans le parc ancien expliquent une variation annuelle dynamique (+ 5 %) sur les recettes
des loyers.
Une augmentation de 11
% du patrimoine de l’office a permis de générer une augmentation
de 21 % des ressources provenant des loyers.
tableau n° 41 : Loyers
Source : Comptes de gestion
Les loyers théoriques annuels des logements en euros sont ainsi passés de 3 559
€ en 2012
à 3 924
€ en 2016, montant désormais proche de la dernière médiane des offices en 2015 (3
927
€).
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
produits exploitation
29 985 530
31 870 056
33 260 156
34 471 732
34 779 767
16,0%
3,8%
produits financiers
179
53
878
24
25
-86,1%
-38,9%
produits exceptionnels
2 376 547
4 173 428
4 428 234
2 937 183
2 422 251
1,9%
0,5%
total produits
32 362 256
36 043 537
37 689 268
37 408 939
37 202 043
15,0%
3,5%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
ventes d'immeubles
747 486
133 757
412 796
1 300 304
845 741
13,1%
3,1%
recup charges locatives
5 440 763
5 500 174
5 689 801
6 031 345
6 139 339
12,8%
3,1%
loyers logements
22 473 708
23 713 321
24 810 563
26 604 330
27 274 357
21,4%
5,0%
produits activités annexes
193 096
120 807
121 154
130 447
126 023
-34,7%
-10,1%
production stockée
690 404
-
1 910 906
1 028 036
418 590
-
534 611
-
-22,6%
-6,2%
production immobilisée
757 040
114 395
38 748
-
14 889
-98,0%
-62,6%
subventions d exploitation
335 881
84 714
135 029
226 667
50 085
-85,1%
-37,9%
reprise (amort, dép et prov)
207 619
286 870
296 686
229 525
381 793
83,9%
16,5%
autres produits gestion courante
520 340
5 108
727 339
367 701
482 148
-7,3%
-1,9%
produits d'exploitation
29 985 529
31 870 052
33 260 152
34 471 729
34 779 764
16,0%
3,8%
2012
2013
2014
2015
2016
évolution
2012- 2016
C/ 704 (en K€)
22 474
23 713
24 811
26 604
27 274
21%
nombre
logements + foyers
6 227
6 282
6 629
6 788
6 927
11%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
52
Les produits issus des ventes de programmes location-accession (2 % du total des produits)
restent faibles et irréguliers. Les produits des activités annexes (locations d’antennes télé, de
panneaux publicitaires, de parkings) restent également marginaux.
6.1.1.2.
Les autres produits
Les pro
duits financiers des offices représentaient en moyenne, en 2015, l’équivalent de
1 % de la trésorerie au 31
décembre. L’OPHPM ne dispose d’aucun produit financier, le classant
au 246
ème
rang sur 258. En raison des taux de rémunération faibles sur la période,
l’OPHPM a
privilégié le préfinancement des opérations plutôt que la thésaurisation. Les revenus des valeurs
mobilières de placement étant dérisoires, une réflexion est à mener sur l’utilité de maintenir ces
dernières (63
k€) dans l’actif de l’office.
tableau n° 42 : Produits financiers
Source : États réglementaires
Les produits exceptionnels (+ 0,5 % de variation annuelle moyenne), et ceux relatifs aux
cessions d’immobilisation corporelles sont relativement faibles sur l
a période sous revue, excepté
l’année 2014 où des logements ont été cédés par l’OPHPM et où les actifs d’une opération de
commercialisation datant de 1992 ont été intégrés sur le budget principal
51
.
tableau n° 43 : Produits exceptionnels
Source : États réglementaires
6.1.2.
Les charges
Les charges de l’OPHPM ont été stabilisées entre 2012 et 2016 (+
0,1 % de variation
annuelle), grâce à la forte diminution des charges exceptionnelles (- 14,8 % de variation annuelle
moyenne), et des charges financières (- 9,2 %).
51
Programme «
dauder da silva
» livré en 1992 et ayant connu des difficultés de commercialisation. À la clôture en 2014 du budget
annexe dédié, rétrocession de 13 locaux commerciaux, 8 garages et 1 appartement et les structures (place publique, voiries et
passages piétons) vers le budget principal de l’office. cf. délibération du 27
juin 2014 et du 24 juin 2015.
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
autres creances et revenus VMP
179
53
878
24
25
-86,1%
-38,9%
produits financiers
179
53
878
24
25
-86,0%
-38,9%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
sur opérations de gestion
8 604
410 086
33 169
6 920
13 280
54,3%
11,5%
mandats annulés (exercices antérieurs) ou
par déchéance
230 199
264 488
434 573
274 250
247 530
7,5%
1,8%
mandats hors charges récupérables
67 750
66 111
234 630
56 208
31 570
-53,4%
-17,4%
mandats relatifs aux charges récupérables
162 449
198 377
199 942
218 042
215 590
32,7%
7,3%
sur opérations en capital
2 137 743
3 498 853
3 960 492
2 656 012
2 161 440
1,1%
0,3%
produits cessions immobilisations corporelles
64 462
1 831
1 782 080
445 613
55 679
-13,6%
-3,6%
subventions d'investissement virés au résulat de l'exercice
1 668 655
1 809 028
1 949 876
1 843 670
1 846 240
10,6%
2,6%
autres
404 626
1 687 993
228 535
366 728
259 520
-35,9%
-10,5%
produits exceptionnels
2 376 547
4 173 428
4 428 234
2 937 183
2 422 251
1,9%
0,5%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
53
tableau n° 44 : Répartition des charges de gestion
Source : États réglementaires
6.1.2.1.
Les charges d’exploitation
Seules les charges d’exploitation (88
% du total des charges en 2016) n’ont pas
diminué
sur la période. Avec une hausse de 10,6 % de 2012 à 2016, elles ont augmenté beaucoup plus que
l’inflation (+
3,6 % entre 2012 et 2016).
tableau n° 45 : C
harges d’exploitation
Source : États réglementaires
Les dépen
ses de fournitures non stockables (eau, gaz, électricité, chaleur…) ont été
contenues malgré l’augmentation du patrimoine locatif, avec une variation annuelle moyenne
de - 0,6 %. En moyenne, 85
% de ces dépenses sont d’ailleurs récupérables auprès des loca
taires.
De même, la progression des charges de personnel (+ 1,1 % de variation), et des dépenses
d’impôts (+
0,5 % de variation annuelle) a été limitée. La taxe foncière a diminué, malgré le
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
charges exploitation
24 187 902
26 112 739
27 816 348
26 399 416
26 743 106
10,6%
2,5%
charges financières
3 324 351
3 390 072
2 927 269
2 846 282
2 261 983
-32,0%
-9,2%
charges exceptionnelles
2 792 601
5 143 158
3 748 570
2 730 058
1 469 813
-47,4%
-14,8%
total charges
30 304 854
34 645 969
34 492 187
31 975 756
30 474 902
0,6%
0,1%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
consos de l'exercice
8 583 759
9 979 993
9 906 356
10 021 783
9 756 991
13,7%
3,3%
achats liés à la production de stocks immos
347 216
2 044 664
1 463 536
675 253
206 056
-40,7%
-12,2%
achats non stockés de matieres et fournitures
2 785 913
2 790 322
2 631 847
2 735 627
2 714 862
-2,6%
-0,6%
services exterieurs
5 450 629
5 145 007
5 810 972
6 610 902
6 836 071
25,4%
5,8%
sous traitance generale
1 483 902
1 337 528
1 320 485
1 412 304
1 487 882
0,3%
0,1%
entretien et reparations courants sur biens immobiliers locatifs
780 406
783 695
856 589
1 010 108
1 076 189
37,9%
8,4%
gros entretien sur biens immobiliers locatifs
1 391 202
1 473 022
1 654 952
2 279 618
2 396 232
72,2%
14,6%
mainetance
128 279
141 742
148 148
124 144
146 954
14,6%
3,5%
autres travaux d'entretien
-
redevances crédist bail
731
731
731
1 051
731
0,0%
0,0%
primes d'assurances
485 585
510 188
525 509
385 217
356 662
-26,6%
-7,4%
personnel exterieur à l'organisme
230 108
206 484
375 668
199 414
173 647
-24,5%
-6,8%
rémunérations d'intermédiaires et honoraires
180 482
156 302
219 416
214 206
237 011
31,3%
7,0%
publicité,publications, relations publiques
56 002
75 350
64 835
74 248
52 199
-6,8%
-1,7%
déplacement missions et réceptions
35 050
31 591
34 566
26 930
20 204
-42,4%
-12,9%
redevances
autres
678 877
428 368
710 069
883 656
888 353
30,9%
7,0%
impots, taxes
4 611 495
4 732 215
4 843 486
4 945 218
4 704 955
2,0%
0,5%
sur remunérations
513 628
545 365
587 709
561 361
531 625
3,5%
0,9%
taxes foncières
3 267 116
3 339 481
3 423 729
3 515 610
3 273 063
0,2%
0,0%
autres
830 750
847 369
832 048
868 246
900 266
8,4%
2,0%
charges personnel
4 543 976
4 674 229
4 701 789
4 648 492
4 751 495
4,6%
1,1%
salaires et traitements
3 393 644
3 527 071
3 482 892
3 488 593
3 585 118
5,6%
1,4%
charges sociales
1 150 332
1 147 157
1 218 896
1 159 899
1 166 376
1,4%
0,3%
dotations aux amortissements , dépréciation
et provisions
6 242 165
6 484 552
8 073 634
6 554 396
7 246 793
16,1%
3,8%
dotations aux amortissements
6 242 165
6 484 552
7 286 446
6 554 396
7 246 793
16,1%
3,8%
immobilisations locatives
6 021 329
6 260 153
6 839 320
6 152 634
6 520 803
8,3%
2,0%
autres immobilisations
219 721
224 379
208 635
175 597
186 893
-14,9%
-4,0%
dépréciation actifs circulants
1 114
20
238 490
226 164
539 096
48292,8%
369,0%
dotations aux provisions d'exploitation
787 188
-
provisions pour gros entretien
787 188
autres provisions
autres charges gestion courante
206 504
241 747
291 082
229 525
282 869
37,0%
8,2%
pertes sur creances irrecouvrables
206 504
241 747
291 082
229 525
282 869
37,0%
8,2%
charges exploitation
24 187 902
26 112 739
27 816 348
26 399 416
26 743 106
10,6%
2,5%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
54
développement du parc de l’office, du fait de l’application en 2016 de l’abattement TFPB
52
sur les
territoires des quartiers prioritaires du contrat de ville, plus étendus que ceux de la ZUS, abattement
qui a pour contrepartie un programme d’actions pour la qualité de service.
Seules les dépenses de services extérieurs ont connu une augmentation significative
(+ 5,8
% par an), du fait des dépenses d’entretien et réparations courantes sur les biens immobiliers
locatifs (+ 8,4 % par an), et surtout des dépenses de gros entretien (+ 14,6 % par an).
6.1.2.2.
Les autres charges
Les charges financières de l’OPH ont connu une nette diminution du montant des intérêts
remboursés sur opérations locatives (- 9 % de variation annuelle moyenne) entre 2012 et 2016.
tableau n° 46 : Charges financières
Source : États réglementaires
Les charges exceptionnelles diminuent sensiblement (- 14,8 % en variation annuelle
moyenne) mais ont enregistré de fortes variations, notamment en 2013, du fait d’une erreur
d’écriture comptable sur les opérations de gestion
53
, puis en 2015 du fait de la fin, précitée, des
dotations aux provisions réglementées. Ces éléments rendent difficiles leur interprétation.
tableau n° 47 : Charges exceptionnelles
Source : États réglementaires
52
Depuis 2015, les bailleurs peuvent bénéficier d’un abattement de TFPB sur leur patrimoine locatif en QPV dès lors qu’ils ont
formalisé un plan de qualité de service faisant apparaître un programme d’actions par quartier. À partir de l’identification
des
besoins spécifique des quartiers, un plan d’action triennal destiné à soutenir et à
renforcer les objectifs sur la qualité du service,
la cohésion sociale et le développement social a été défini par l’OPHPM et doté d’un budget spécifique.
53
L’année 2013 a été particulièrement impactée par les charges exceptionnelles. Alors que le compte 6
7188 « Autre » était
initialement dotée de 10 000
€, une décision modificative a porté la prévision de dépense à 1
488 200
€ et 1
593 000
€ ont été
mandatés sur ce compte. Interrogé sur ce point l’OPH a justifié ce montant par des écritures de régularisati
on de TVA suite à
une mauvaise interprétation des affectations de TVA dans les marchés de sous-
traitants. Avec l’expertise des services fiscaux,
le rétablissement des écritures comptables a été effectué avec la validation du trésorier (réponse du 13 septembre 2017)
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
dotation aux amortissements des intérets compensateurs
217 969
178 860
225 974
269 889
134 212
-38,4%
-11,4%
autres dotations aux amortissements et provisions
5 448
5 448
interets sur operations locatifs
3 100 934
3 205 764
2 701 294
2 570 964
2 127 771
-31,4%
-9,0%
autres charges financières
5 428
-
charges financières
3 324 531
3 390 072
2 927 269
2 846 282
2 261 983
-32,0%
-9,2%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
sur opérations de gestion
116 591
1 723 921
61 589
74 462
72 365
-37,9%
-11,2%
titres annulés sur exercices antérieurs
871 377
477 520
697 524
884 731
904 542
3,8%
0,9%
hors réduction de récupération des charges locatives
349 323
4 465
24 207
18 755
15 586
-95,5%
-54,0%
réduction de récupération des charges locatives
522 053
473 055
673 317
865 955
888 955
70,3%
14,2%
sur opérations en capital
431 309
1 968 319
667 505
1 770 864
492 905
14,3%
3,4%
valeurs comptables élémenst actifs cédés immos corporelles
221 476
1 844 769
138 136
1 265 603
223 799
1,0%
0,3%
autres
209 833
123 550
529 369
505 261
269 105
28,2%
6,4%
dotations amortissements des immobilisations et provisions
1 373 323
973 397
2 321 950
-100,0%
-100,0%
dotation aux amortissements des immobilisations
2 321 950
dotation aux provisions réglementées
1 373 323
973 397
-100,0%
-100,0%
charges exceptionnelles
2 792 601
5 143 158
3 748 570
2 730 058
1 469 813
-47,4%
-14,8%
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
55
Le ratio de
rigidité de l’OPH
54
, suivi par le comptable public, s’est fortement réduit entre
2012 et 2016, de 73 % en 2012 à 63 % en 2016 : il est largement en deçà des seuils de pré-alerte
et d’alerte, fixés respectivement à 93
% et 97 %.
tableau n° 48 : Rigidité des charges
Source : Rapport comptable public 2012 à 2016
6.1.3.
L’autofinancement
L’autofinancement
des
offices
HLM,
renvoie
à
deux
notions
:
la
capacité
d’autofinancement au sens du plan comptable général (CAF PCG), et l’autofinancement net
« HLM ».
La nomenclature des offices (annexe XIII des états réglementaires) permet de calculer l’un
à partir de l’autre (voir tableau ci
-dessous).
La capacité d’autofinancement du plan comptable général (CAF PCG) mesure le mon
tant
des ressources internes générées par l'office qui permettent d'assurer son financement. Elle est
calculée à partir du résultat de l’exercice, en déduisant les produits et charges calculés et les
éventuelles opérations de cession. Cette CAF a progressé entre 2012 et 2016, de 8,1
M€ à 12
M€,
de + 10,2 % en variation annuelle. Rapportée aux produits de gestion, la CAF en représentait 25 %
en 2012, et 32 % en 2016.
tableau n° 49 : C
apacité d’autofinancement du plan comptable g
énéral
Source : Comptes de gestion
L’autofinancement net HLM est défini à l’article R.
423-1-4 du CCH : il correspond à la
capacité d’autofinancement définie au plan comptable général (CAF PCG), de laquelle sont
retranchés pour l’exercice considéré les
remboursements d’emprunts liés à l’activité locative, à
l’exception des remboursements anticipés.
54
Part des dépenses obligatoires de l’office (personnel, annuité dettes, dotations réglementées, taxe foncière) par rapport aux
loyers,
principales recettes de fonctionnement de l’office.
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
personnel
4 250 047
4 456 998
4 448 438
4 348 827
4 412 191
3,8%
0,9%
annuité de la dette
8 898 649
9 204 864
9 417 904
9 734 170
9 566 552
7,5%
1,8%
dotation PGR
787 188
TFPB
3 267 117
3 339 481
3 423 729
3 515 610
3 273 063
0,2%
0,0%
charges obligatoires
16 415 813
17 001 343
18 077 259
17 598 607
17 251 806
5,1%
1,2%
loyers
22 473 709
23 713 321
24 810 563
26 604 331
27 274 358
21,4%
5,0%
ratio charges obligatoires /loyers
73%
72%
73%
66%
63%
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
résultat exercice
2 057 402,64
1 397 566,73
3 197 079,85
5 433 182,36
6 727 142
227,0%
34,5%
+ dotation amortissements , dépréciations et
provisions
7 838 906,80
7 642 258,41
10 621 559,32
6 824 285,69
7 381 006
-5,8%
-1,5%
- reprises sur amortissement
207 619,00
286 870,24
296 686,96
229 525,22
381 794
83,9%
16,5%
+/- Valeurs compatbles actifs cédés, démolis,
remplacés
221 476,23
1 844 769,02
138 136,62
1 265 603,64
223 800
1,0%
0,3%
- produits cessions éléments actifs
64 462,00
1 831,00
1 782 080,76
445 613,00
55 679
-13,6%
-3,6%
- Q.P subventions investissements virée au résultat
1 668 655,45
1 809 028,82
1 949 876,26
1 843 670,80
1 846 240
10,6%
2,6%
CAF PCG
8 177 049,22
8 786 864,10
9 928 131,81
11 004 262,67
12 048 235,25
47,3%
10,2%
OPH PERPIGNAN MÉDITERRANÉEN
56
tableau n° 50 : Autofinancement net HLM
Source : États réglementaires
L’autofinancement net HLM, a pratiquement doublé
entre 2012 (2,29
M€) et 2016
(4,47
M€).
6.1.4.
Les ratios d’exploitation de la profession
La fédération des offices publics de l’habitat (FOPH), qui regroupe les OPH, publie des
statistiques financières annuelles pour chaque office. Exprimées en pourcentage des loyers, ou en
euros par logement, elles permettent de mesurer sa performance par rapport à la médiane.
6.1.4.1.
Les ratios d’exploitation courante du DIS
55
Les frais de structure de l’OPHPM (frais de personnel non récupérables et autres dépenses
d’exploitation) ont diminué entre 2012 et 2016 (de 23,5
% des loyers à 19,5 %). Par rapport aux
autres offices, le positionnement de l’OPH est satisfaisant en ce qu’il demeure en dessous de la
dernière médiane connue.
tableau n° 51 : Frais de structure
Source : DIS 2015, 2016 complété par OPHPM
Le poids de l’annuité de la dette (amortissements financiers et intérêts des emprunts)
diminue, rapporté aux loyers de l’OPHPM (de 40
% en 2012 à 35,6 % en 2016) ou rapporté en
euros par logement (de 1 438
€ à 1
417
€ en 2016). L’office est désormais proche de la dernière
médiane connue en 2015.
55
Les montants du document individuel de situation (DIS) s
ont indiqués en milliers d’euros.
2012
2013
2014
2015
2016
evolution
2012-2016
variation
annuelle
CAF PCG
8 177 049,22
8 786 864,10
9 928 131,81
11 004 262,67
12 048 235,25
47,3%
10,2%
- remboursements emprunts locatifs
5 665 241,64
5 693 040,47
6 691 038,95
7 163 205,73
7 438 780,86
+ ou - variations intérets compensateurs
-
-
-
-
-
- dotations aux amortissements des charges intérets
compensateurs
217 969,57
178 860,23
225 974,00
269 889,07
134 212,49
-38,4%
-11,4%
AUTOFINANCEMENT NET HLM
2 293 838,01
2 914 963,40
3 011 118,86
3 571 167,87
4 475 241,90
95,1%
18,2%
Frais de structure
2012
2013
2014
2015
2016
médiane
2015
rang
2015
en milliers d'euros
5289
5565
5915
5367
5323
en % des loyers
23,50%
23,50%
23,80%
20,20%
19,54%
24,90%
35/258
en euros par logement
839
886
892
791
777
967
36/258
RAPPORT D’OBSERVATIO
NS DÉFINITIVES
57
tableau n° 52 : Annuités
Source : DIS 2015, 2016 complété par OPHPM
Malgré l’augmentation significative
constatée précédemment sur les postes de la
maintenance globale (entretien courant, gros entretien, subvention gros entretien), l’effort de
l’OPHPM est resté en deçà des autres offices, malgré des initiatives de qualité de service réalisées
en 2016
56
.
tableau n° 53 : Maintenance
Source
: DIS 2015, 2016 complété par l’OPHPM
Le niveau limité des charges de l’office concourt au fait que le résultat dégagé par
l’OPHPM représente 24,6
% des loyers, soit un taux nettement supérieur à celui de la dernière
médiane connue (13,4 % en 2015).
tableau n° 54 : R
ésultat de l’exercice
Source
: DIS 2015, 2016 complété par l’OPHPM
La chambre observe que le niveau inférieur de certaines charges, notamment de
main
tenance, s’il peut avoir un effet temporairement positif sur le résultat, n’est pas, en lui
-même,
le signe d’une bonne gestion du parc locatif.
6.1.4.2.
L’autofinancement
Les indicateurs d’autofinancement de la FOPH sont favorables à l’OPHPM, rapportés à la
dern
ière médiane connue des offices, soit celle de l’exercice 2015.
Le solde positif de l’autofinancement de l’exploitation courante signifie que le fonctionnement
de l’office a généré un excédent, et n’a pas conduit à prélever dans les réserves.
56
Rapports annexes CG 2016 : «
En 2016, les dépenses de maintenance de l’OPH sont encore au
-dessous de la moyenne des autres
organismes 14.8 % soit 580 € par logement, essentiellement parce que l’effort porté par la proximité n’est pas suivi d’initiatives
dans un plan d’entretien programmé du patrimoine. Ce point fait l’objet d’une des principales remarques sur les ressentis des
locataires dans le cadre de l’enquête de satisfaction qui vient d’être réalisée
».
2012
2013
2014
2015
2016
médiane
2015
annuités
en milliers d'euros
9070
9339
9599
9750
9701
en % des loyers
40,40%
39,40%
38,70%
36,60%
35,60%
36,80%
en euros par logement
1438
1487
1448
1436
1417
1438
maintenance
2012
2013
2014
2015
2016
médiane
2015
en milliers d'euros
2858
2938
3148
3961
4114
en % des loyers
12,70%
12,40%
12,70%
14,90%
15,12%
16,50%
en euros par logement
453
468
475
584
601
641
résultat de l'exercice
2012
2013
2014
2015
2016
médiane 2015
en milliers d'euros
2057
1398
3197
5433
6727
en % des loyers
9,20%
5,90%
12,90%
20,40%
24,70%
13,40%
en euros par logement
326
223
482
800
982
533