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Le présent document, qui a fait l’objet d’une contradiction avec les destinataires concernés,
a été délibéré par la chambre le 19 septembre 2017.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
ET SA RÉPONSE
OPH HABITAT EURÉLIEN
(Eure-et-Loir)
Exercices 2009 et suivants
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
2
OPH HABITAT EURÉLIEN
3
TABLE DES MATIÈRES
SYNTHÈSE
...............................................................................................................................
5
RECOMMANDATIONS
.........................................................................................................
6
1.
PROCEDURE
...................................................................................................................
7
2.
PRESENTATION DE L’OF
FICE
..................................................................................
7
2.1.
OBJET SOCIAL ET CONTEXTE SOCIODEMOGRAPHIQUE
.................................................
7
2.2.
LE POSITIONNEMENT DE L
OFFICE DANS L
OFFRE DE LOGEMENTS SOCIAUX
................
8
2.3.
LA STRATEGIE DE L
OFFICE
...........................................................................................
9
2.3.1.
Le plan local de l’habitat (PLH)
................................................................................
9
2.3.2.
Le plan stratégique du patrimoine (PSP)
...................................................................
9
2.3.3.
La convention d’utilité sociale
.................................................................................
10
2.3.4.
La convention de gestion urbaine de proximité (GUP)
...........................................
12
3.
LA GESTION PATRIMONIALE
................................................................................
12
3.1.
UN PATRIMOINE LOCATIF VIEILLISSANT
,
QUI SE TRADUIT NOTAMMENT PAR UNE
MOINDRE PERFORMANCE THERMIQUE
..................................................................................
12
3.1.1.
Un patrimoine vieillissant
........................................................................................
12
3.1.2.
Un patrimoine dont les performances énergétiques sont insuffisantes
....................
13
3.2.
LES DEPENSES D
INVESTISSEMENT ET D
ENTRETIEN
..................................................
14
3.2.1. Un investissement en forte hausse depuis 2014, avec un effort particulier sur les
constructions nouvelles
.......................................................................................................
14
3.2.2.
Les travaux d’entretien
............................................................................................
15
3.3.
LA POLITIQUE DE CESSION DU PATRIMOINE
................................................................
15
4.
LA COMMANDE PUBLIQUE
.....................................................................................
16
4.1.
L
ORGANISATION GENERALE DE LA FONCTION ACHAT
..............................................
17
4.2.
LA RESTRUCTURATION DU SIEGE DE L
OPH
................................................................
17
4.2.1.
Le marché de maîtrise d’œuvre
...............................................................................
18
4.2.2.
Le marché principal de travaux : un allotissement inadéquat, source de contentieux .
.................................................................................................................................
18
4.3.
LA CONSTRUCTION DE
22
LOGEMENTS A ORGERES EN BEAUCE
.................................
20
4.3.1.
Le marché de maîtrise d’œuvre
...............................................................................
20
4.3.2.
Le marché de travaux
...............................................................................................
21
5.
LA GESTION LOCATIVE
...........................................................................................
21
5.1.
LA GESTION DES LOGEMENTS
......................................................................................
22
5.1.1.
L’attribution des logements
.....................................................................................
22
5.1.2.
Un manque d’adéquation avec la demande
.............................................................
22
5.1.3.
La baisse des demandes permet toutefois un meilleur taux de satisfaction
.............
23
5.1.4.
Les sorties et le taux de rotation
..............................................................................
23
5.1.5.
Le coût de la vacance
...............................................................................................
23
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
4
5.2.
POLITIQUE TARIFAIRE ET GESTION DES IMPAYES
.......................................................
24
5.2.1.
L’évolution générale des loyers de l’office
.............................................................
24
5.2.2.
Des impayés élevés
..................................................................................................
24
6.
LE PERSONNEL
...........................................................................................................
26
6.1.
EFFECTIF ET STRUCTURE DES COUTS
..........................................................................
26
6.1.1. Les effectifs
.............................................................................................................
26
6.1.2.
Le fonctionnement de la régie ouvrière
...................................................................
27
6.2.
LE REGIME INDEMNITAIRE DES AGENTS APPARTENANT A LA FONCTION PUBLIQUE
TERRITORIALE
.......................................................................................................................
27
7.
L’ANALYSE FINANCIERE
........................................................................................
29
7.1.
FIABILITE DES COMPTES ET TRANSPARENCE DE L
INFORMATION FINANCIERE
........
29
7.1.1.
Le débat d’orientation budgétaire
............................................................................
29
7.1.2.
Le taux d’exécution budgétaire
...............................................................................
29
7.1.3.
Les points de vigilance sur la concordance des comptes
.........................................
30
7.1.4.
Le respect de l’annualité budgétaire
........................................................................
30
7.1.5.
Les provisions
..........................................................................................................
31
7.1.6.
La couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques .. 32
7.2.
ANALYSE DE LA SITUATION FINANCIERE DE L
OFFICE
................................................
32
7.2.1.
La structure de l’exploitation
...................................................................................
33
7.2.2.
La structure financière de l’office
............................................................................
34
8.
QUELQUES ELEMENTS DE PROSPECTIVE
........................................................
38
OPH HABITAT EURÉLIEN
5
SYNTHÈSE
L’office public d’habitat eurélien, a été inscrit au programme de contrôle de la
chambre
régionale des comptes pour la période 2009 à 2014.
Cet office, à vocation départementale, est le plus important bailleur social de l’Eure et Loir avec
9 620 logements gérés en 2015.
Si le taux de vacance de l’office est très bon, en raison notamment de tarifs attractifs, l’OPH est
toutefois confronté, comme les autres bailleurs sociaux, à l’évolution sociodémographique de
la population qui nécessite un recentrage des constructions et rénovations en faveur de
logements plus petits, 40 % des locataires étant des personnes seules.
Cette évolution, couplée au vieillissement du patrimoine et à la nécessité d’améliorer la
performance énergétique des logements, a justifié l’élaboration d’un plan stratégique de
programmation (PSP) plus ambitieux. Le PSP 2015-2024 envisage en effet un niveau
d’investissement de 21,4 M€ par an, alors
que celui de 2009-2013
s’élevait,
en moyenne
annuelle, à
17,15 M€. Ce niveau a toutefois été dépassé en 2014 et l’accroissement des
investissements se poursuit en 2015.
L’office dispose de capacités suffisantes pour y faire face et profite de conditions bancaires
particulièrement favorables. Il serait toutefois souhaitable que l’office rééquilibre l
e
financement des investissements en utilisant davantage ses ressources propres. Sa situation
financière le lui permet, les coûts de structure étant maîtrisés et les ratios d’exploitation positifs.
Quelques pistes d’amélioration sont
possibles, notamment quant au niveau de provision pour
gros entretien qui n’a pas lieu d’être au regard de la réforme comptable de 2005. Les indemnités
versées au personnel fonctionnaire également
d’être mises en conformité avec le droit.
Enfin, si les règles de la commande p
ublique sont globalement respectées, l’office aurait tout
intérêt à mieux utiliser l’allotissement, du moins à définir plus précisément les lots des marchés
non pas pour limiter la sous-
traitance, mais pour mieux contrôler l’action effective du titulaire
et limiter les contentieux.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
6
RECOMMANDATIONS
Au terme de cet examen de la gestion, il est recommandé à l’office public de l’habitat eurélien
plusieurs pistes d’amélioration
de sa gestion et de la qualité de son information financière et
comptable :
Recommandation n° 1 :
Poursuivre l’amélioration des performances énergétiques du parc
locatif ;
Recommandation n° 2 :
Veiller au respect des règles comptables, notamment pour éviter les
discordances entre comptes et mieux apprécier le niveau utile de provisions pour gros entretien ;
Recommandation n° 3 :
Mettre en conformité avec le droit le traitement indemnitaire des
fonctionnaires de l’OPH
.
OPH HABITAT EURÉLIEN
7
1.
PROCEDURE
L’office public eurélien a été inscrit au programme de contrôle de la
chambre régionale
des comptes pour la période 2009 à 2014, les chiffres étant actualisés autant que de besoin.
Les observations provisoires de la Chambre, délibérées le 31 janvier 2017, ont été
notifiées à l’OPH le 5 avril 201
7
. Les réponses de l’ordonnateur, adressées par cou
rrier du
2 juin 2017,
ont fait l’objet d’une nouvelle délibération le 19 septembre 2017
, et donnent lieu à
des observations définitives, objet du présent rapport.
2.
PRESENTATION DE L’OF
FICE
L’Habitat eurélien est le principal bailleur social en Eure
-et-Loir. Son patrimoine, réparti
sur 110 communes, avec toutefois une forte concentration sur l’agglomération chartraine, fait
l’objet d’un plan d’investissement ambitieux sur les prochaines année
s, en réponse à un nombre
de constructions réalisées moindre que prévu et à la nécessité d’adapter les logements aux
évolutions sociodémographiques.
2.1.
OBJET SOCIAL ET CONTEXTE SOCIODEMOGRAPHIQUE
L’office des HLM du département d’Eure
-et-Loir a été créé le 19 septembre 1919 sous la
forme juridique d’un office public d’habitat à bon marché (OPHBM). L’office a changé de
statut pour devenir un office public d’aménagement et de construction en 2000 puis un office
public de l’habitat suite à la réforme introduite
par l
’ordonnance du 1
er
février 2007.
En 2015, l’office gère 9
620 logements répartis sur plus de 110 communes dans tout le
département, dont presque les deux tiers en zone urbaine avec notamment 60 % du parc
concentré dans l’agglomération chartraine.
De fait, le nombre de logements locatifs sociaux y
est supérieur à 25 % des résidences principales, conformément aux dispositions de l’article
L. 302-5 du code de la construction.
Selon les projections de l’INSEE, la zone urbaine de Chartres devrait accueillir, d’ici 2030,
3 000 ménages supplémentaires passant de 38 000 ménages en 2015 à plus de 41 000 ménages.
La population départementale est également en progression, s’établissant à 433
762 habitants
en 2017, contre 422 410 habitants en 2007. Selon les pr
ojections de l’INSEE, la population
départementale devrait encore s’accroître de 12 % d’ici 2040.
Le taux de chômage est légèrement plus faible en Eure-et-Loir (9,6 % au 4
e
trimestre 2015
selon l’INSEE) que sur le reste du territoire national (10 %) et l
e niveau de revenu de la
population est supérieur de 7 % à la médiane nationale, soit 18
905 € par unité de
consommation. Pour la seule ville de Chartres, le niveau de revenu est supérieur de 12 %.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
8
2.2.
LE POSITIONNEMENT DE L
OFFICE DANS L
OFFRE DE LOGEMENTS
SOCIAUX
En Eure-et-
Loir, l’Habitat eurélien prend place auprès de quatre autres OPH et de quatre
bailleurs privés.
Tableau 1 :
Bailleurs sociaux en région Centre
Département
Eure-et-Loir
Loir-et-Cher
Cher
Loiret
Indre-et-Loire
Indre
Nombre d'OPH
5
1
2
2
2
1
Autres bailleurs sociaux
(SACI, ESH…)
4
4
1
8
4
1
Population départementale
440 000
340 000
319 000
674 000
605 000
238 000
Nombre de communes
402
291
290
334
277
247
Logements sociaux
29 596
26 300
15 677
47 501
46 497
17 557
Logements sociaux pour
100 habitants
6,7
5,9
4,9
7
7,7
7,3
Nombre moyen de
logements gérés par
organisme
3 288
5 260
5 225
4 750
7 749
8 778
Source : U
nion sociale pour l’habiat (USH)
région Centre/Insee
Avec une moyenne de 3 288 logements, le département eurélien est, au sein de la région
Centre Val-de-Loire, le territoire où le ratio de logements gérés par organisme locatif est le plus
faible. Les offices euréliens sont aussi ceux qui, en moyenne, gèrent le plus faible parc.
Toutefois, l’Habitat eurélien, avec 9
625 logements gérés, est de loin le premier bailleur du
département.
Tableau 2 :
OPH publics en nombre de logement (2014)
OPH
Nb de logements
Habitat drouais
5 345
Habitat eurélien
9 625
OPH de Chartres
5 600
Logement dunois
1 905
OPH Nogent le Rotrou
1 418
Source : USH région Centre
Le rôle d’acteur départemental de l’office implique une présence sur l’ensemble du
territoire. Hormis
le parc détenu sur l’agglomération chartraine (60 % du total), le reste des
logements sociaux détenus par l’office sont répartis sur plus de 110 communes de moins de
10 000 habitants. De
2009 à 2014, l’office a également assuré la réalisation
, en tant que maître
d’œuvre
mandaté par différentes communes et intercommunalités, de 40 logements pour un
montant financier total de 6,
48 M€
.
Le patrimoine de l’office est constitué de logements familiaux (9
169 en 2014), de
locaux commerciaux et industriels (41), de garages et parkings (3 512) et de foyers gérés par
des tiers pour 456 équivalents logements. L’office ne gère aucun logement en co
propriété. La
présentation du patrimoine et son analyse détaillée (partie 2) sera centrée sur les logements
familiaux.
Près des deux tiers des logements exploités par l’office (64
%) ont été construits
antérieurement à 1980. La médiane nationale s’établi
t à 63 % selon les
données 2013 de l’Union
OPH HABITAT EURÉLIEN
9
sociale pour l’habitat. Le patrimoine immobilier de l’OPH est constitué pour les trois quarts de
logements collectifs, essentiellement des logements relevant de la catégorie des T3 et T4
(63 %), avec toutefois, à
l’occasion des dernières opérat
ions de construction, une réorientation
du parc vers des logements individuels ou semi-collectifs.
23 %
des logements collectifs de l’office se trouvent aujourd’hui implantés en zone
d’urbanisation sensible (ZUS). Une opération de rénovation urbaine exécutée entre 2009 et
2014 a permis la réhabilitation de 443 logements pour plus de 10
M€
mais aussi la
résidentialisation
1
de quelques 400 logements (opérations Bruxelles et Les Béguines). Dans le
cadre du nouveau programme national de rénovation urbaine (PNRU 2),
l’office devrait
bénéficier «
d’un co
-
financement de l’
Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU),
permettant la livraison de 900 nouveaux logements sur la période 2015 à 2020
», selon le
directeur général.
2.3.
LA
STRATEGIE
DE L
OFFICE
2.3.1.
Le plan local de l’habitat (PLH)
Les documents stratégiques qu’utilise l’office s’inscrivent en grande partie dans le
cadre
du plan local de l’habitat (PLH) de l’agglomération chartraine. Ce PLH
, adopté
le 20 février 2004, a été actualisé en 2006 par un comité de pilotage au sein duquel l’Habitat
eurélien a été associé en tant que bailleur social,
au même titre que l’off
ice communal Chartres
Habitat.
Ce document prévoit d’accroître le nombre de logements sur l’agglomération chartraine
de 11
800 logements sur la période 2007 à 2020. Il comprend également l’engagement de
l’office eurélien de procéder à des travaux de réhab
ilitations portant sur 553 logements pour la
période 2007 à 2010 à hauteur de 7,3
M€.
Cet objectif a été atteint avec 1 036 réhabilitations et
des montant de travaux par logement supérieurs à 15
000 €.
Le PLH de l’agglomération chartraine a été actualisé
par une délibération du conseil
communautaire en date du 18 novembre 2010. Par s
uite, l’office s’est engagé, d
ans le cadre du
contrat d’agglomération, à contribuer au financement de l’opération de rénovation urbaine du
quartier Bruxelles à hauteur de 60 % du coût total soit une contribution de presque 3,4
M€, pour
la période 2011 à 2013.
2.3.2.
Le plan stratégique du patrimoine (PSP)
Le plan stratégique du patrimoine (PSP) permet de définir une stratégie pluriannuelle à
moyen terme - en général entre cinq et dix a
ns selon l’importance des offices –
destinée à
adapter l’offre de logements aux réalités de la demande locale. Depuis l’entrée en vigueur de la
loi du 25 mars 2009 (article L. 411-9 du Code de la C
onstruction et de l’
Habitat), tous les OPH
sont dans l’obligation de se doter d’un tel document.
1
La résidentialisation permet de donner un caractère plus « privatif » aux immeubles, notamment en posant des
grilles à l’entrée ce qui permet ainsi de d
élimiter un périmètre uniquement accessible aux locataires ou encore en
aménageant, au pied de certains immeubles, des éléments d’agrément tel que de petits jardinets.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
10
Par délibération du 19 décembre 2014, l’OPH eurélien a adopté un nouveau PSP (en
lieu et place de celui de 2004) avec une période de référence couvrant les années 2015 à 2024.
Ce document comporte un état des lieux du patrimoine existant, une définition des enjeux, un
choix stratégique retenu parmi plusieurs scénarii présentés et, enfin, une prospective financière
en corrélation avec le scénario retenu.
Cet
état des lieux montre que le patrimoine de l’office est glo
balement très attractif dans
la mesure où seulement 2 % du parc
est considéré comme manquant d’attractivité, soit moins
de 200 logements. Cette situation s’expliquerait selon le diagnostic dressé par le PSP par le fait
que 84 % du parc locatif se trouve intégré à des «
zones de marché jugées porteuses
», y compris
pour les biens en zone d’urbanisation sensible (ZUS).
En revanche, le diagnostic technique du parc de l’office est moins satisfaisant. Ainsi, le
PSP considère que la moitié du patrimoine de
l’office n’obtiendrait, fin 2014, qu’une note
intermédiaire s’agissant de l’état technique du patrimoine (soit un taux de satisfaction de 56
%),
et 5 % relèverait même d’un fort niveau de vétusté. Pour répondre à ces constats, le PSP prévoit
plusieurs axes
d’action pour les
dix prochaines années. Le budget prévisionnel prend également
en compte le risque amiante.
Tableau 3 :
Principales projections patrimoniales retenues par le PSP pour la période 2015 à 2024
Budget prévisionnel
pour la période
2015-2024
Total projeté sur la
période 2015-2024
Réalisations effectives
entre 2009 et 2014
Plan de démolitions
programmé
14 148
000 €
739 démolitions
171 démolitions
Plan de ventes programmé
14 100
000 €
150 (15 ventes/an)
73 ventes
Plan de travaux lourds
programmé
25 144
000 €
4 199 logements
réhabilités
995 logements
réhabilités (1)
Plan de constructions
programmé
174 558
000 €
1 400 (140 logements
neufs par an)
416 logements neufs
Source : PSP /DIS 2009 à 2014
(1) Travaux supérieurs à 15
000 €/logement
Les priorités stratégiques retenues par le PSP apparaissent ambitieuses avec notamment
la destruction de 8 % du bâti de l’office, la vente de 1,6 % du parc, la construction de 15 % de
logements nouveaux et, enfin, la réhabilitation lourde de 45 % des logements. La réalisation de
ce plan suppose de quadrupler le rythme des destructions, des constructions et des
réhabilitations par rapport à la période 2009-2014 et de doubler le volume des cessions
réalisées.
2.3.3.
La convention d’u
tilité sociale
Une convention d’utilité sociale (CUS) est un engagement contractuel entre l’
État -
représenté par le Préfet - et un OPH, afin de définir, pour une période de six ans, le projet social
et professionnel de cet office. La CUS s’articule nécess
airement avec le PSP et vise notamment
à engager l’office sur des orientations stratégiques précises en matière d’investissement,
d’accueil, de gestion sociale et plus généralement d’exploitation de son patrimoine locatif.
OPH HABITAT EURÉLIEN
11
Elle a été adoptée par le conse
il d’administration de l’office le 10 décembre 2010 et se
décline en vingt-
six objectifs couvrant le développement de l’offre, le taux d’occupation ou
encore l’amélioration qualitative du bâti.
Trois de ces objectifs paraissant plus particulièrement stratégique
pour l’office ont
retenu l’
attention de la chambre
. Il s’agit des objectifs visant à
:
-
augmenter la mise en service de logements sociaux par an pour atteindre une
production de 395
2
logements entre 2010 et 2014 (objectif 1 - indicateur A.II) ;
-
garantir un montant moyen de travaux (correspondants à des dépenses
d’entretien courant et de gros entretien), hors réhabilitations, compris entre
728 € et 1
038
€/logement/an pour les exercices 2010 à 2014 (objectif 2
-
indicateur C.II) ;
-
maintenir le taux de vacance supérieur à trois mois en dessous de 1,9 % pour
l’ensemble du parc pour la période 2011 à 2014 (objectif 3
- indicateur F.VI).
Tableau 4 :
Convention d’utilité sociale de l’OPH d’Eure
-et-Loir
Objectif 1
(logements mis en
service)
Année 2010
Année 2011
Année 2012
Année 2013
Année 2014
Cumul
Prévision (CUS)
50
60
75
80
(100 avant
minoration)
80
(110 avant
minoration)
345
(395 avant
minoration)
Résultat (DIS)
15
82
123
39
45
304
Objectif 2 (montant
en €
des travaux
par logement)
Année 2010
Année 2011
Année 2012
Année 2013
Année 2014
Moyenne
annuelle
CUS (segment
pondéré)
3
1028
1289
646
1001
937
982
DIS
935
822
812
1123
942
927
Objectif 3 (taux de
vacance)
Année 2010
Année 2011
Année 2012
Année 2013
Année 2014
Cumul
CUS
NC
1,9 %
1,9 %
1,9 %
1,9 %
-
DIS (vacance de +
de 3 mois)
1,2 %
0,8 %
1,1 %
0,5 %
0,7 %
-
Source : CUS OPH Habitat eurélien/DIS
Les objectifs 2 et 3 sont satisfaits. L’objectif 1 n’est
pas atteint avec un résultat constaté,
fin 2014, inférieur de 10 % aux enga
gements souscrits par l’office
: il manque une quarantaine
de logements sur la période de référence.
En contrepartie de la réalisation des engagements souscrits, l’office eurélien peut
bénéficier d’un abattement de 30 % de sa base d’imposition au titre de la taxe foncière sur les
propriétés bâties pour les logements détenus en ZUS (article 1388 bis-I du CGI), soit, à titre
d’exemple
, pour les exercices 2012 et 2013, un allégement de fiscalité correspondant en
moyenne à 0,548
M€
par an (cf. DIS).
2
Objectif devant être minoré de 30 % à partir de 2013, eu égard au fait que la plus-value prévue par la CUS, grâce
à la cession de 2
367 logements à l’office de Chartres, ne s’est pas réalisée (p.38). Selon la CUS, la production de
logements sociaux neufs devait donc atteindre, sur la période 2010 à 2014, non pas 395 unités mais 345 unités.
3
Montant en euros par logement et par an en exploitation (dépenses de maintenance qui couvrent l’entretien
courant et le gros entretien)
segments de référence.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
12
Tableau 5 :
Abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties (en milliers d’euros
)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abattement de TFPB pour les
logements en ZUS (30%)
491
533
543
553
532
597
Source : DIS
2.3.4.
La convention de gestion urbaine de proximité (GUP)
En 2004, l’office eurélien avait signé une convention de gestion urbaine de proximité
afin d’agir en faveur d’une plus grande qualité des espaces communs, d’une meilleure propreté
des ensembles collectifs et de permettre une information et une implication accrue des locataires
dans la gestion urbaine. Cette convention engageant l’office pour la période 2004 à 2008 n’a
pas été renouvelée en 2009.
Ce document est toutefois préconisé par la loi du 1
er
août 2003 d’orientation et de
programmation pour la ville
dans les quartiers faisant l’objet d’un projet de rénovation urbaine
et dans les ZUS de plus de 500 logements. Or, au regard du DIS 2014, 50 logements financés
dans le cadre du plan national de rénovation urbaine ont été mis en service entre 2010 et 2014.
Par ailleurs, le parc de l’office comprend plus de 2 000 logements en ZUS.
3.
LA GESTION PATRIMONIALE
Bien que l’OPH eurélien se caractérise par un niveau d’entretien supérieur à la médiane
nationale, le vieillissement de son parc locatif se traduit par une moindre performance
énergétique. La mise en œuvre du nouveau PSP traduit une évolution plus favorable, avec une
réorientation des dépenses en faveur des constructions neuves, les logements plus anciens mis
en vente peinant toutefois à trouver acquéreur.
3.1.
UN PATRIMOINE LOCATIF VIEILLISSANT
,
QUI SE TRADUIT NOTAMMENT
PAR UNE MOINDRE PERFORMANCE THERMIQUE
3.1.1.
Un patrimoine vieillissant
L’essentiel du parc locatif a été construit dans les années 1948 à 1985 comme le montre
l’histogramme suivant
:
Figure 1 :
Répartition du patrimoine de l’office par période de construction
Source : DIS 2009 à 2014
0%
5%
10%
15%
20%
25%
OPH HABITAT EURÉLIEN
13
Ce vieillissement du patrimoine de l’office est imputable à une activité contemporaine
de construction nettement en retrait par rapport aux volumes constatés lors des années 1960 à
1985. Malgré les opérations de démolition/construction engagées par l’offic
e entre 2009 et 2014
(soit 441 reconstructions et 124 acquisitions), l’âge moyen du parc atteint, en 2015, 37,6
ans,
légèrement en dessous de la moyenne nationale qui s’établit à
39,2 ans.
Tableau 6 :
Évolution
de l’âge moyen du p
arc
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Age moyen du
patrimoine
34 ans
36 ans
36 ans
37 ans
37 ans
37 ans
37,6 ans
Source : DIS
Le taux apparent de renouvellement des actifs immobilisés s’établit en moyenne à 1 %
(nombre de logements mis en service et achetés entre 2009 et 2014 par rapport au parc total).
Un taux minimum de 2 % par an est nécessaire, compte tenu des durées d’amortissement, pour
assurer un renouvellement effectif du parc locatif.
Tableau 7 :
Évolution du parc
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total
Nombre de logements (et foyers
équivalents logements)
9 310
9 330
9 349
9 481
9 517
9 625
9 620
Nombre de logements mis en service
137
15
82
123
39
45
21
462
Nombre de logements achetés par
l’office
1
6
0
0
38
79
3
127
Nombre de logements sortis du parc
83
89
7
14
36
15
26
657
Rythme apparent de renouvellement
du parc locatif en %
1,47
0,22
0,88
1,30
0,81
1,29
0,3
0,9
Source : DIS
3.1.2.
Un patrimoine dont les performances énergétiques sont insuffisantes
En 2014,
plus de 75 % du parc de l’OPH relevait des catégories D à G, soit des
logements correspondant à une consommation énergétique comprise entre 151 kWh/m
2
/an et
450 kWh/m
2
/an. La réglementation thermique 2005 prévoit pour les constructions neuves une
limite maximale de 150 kWh/m
2
/an, la réglementation thermique 2012 établissant ce seuil
à 50 kWh/m
2
/an.
Tableau 8 :
Évolution du profil thermique du parc
Classement énergétique des logements
(collectifs et individuels confondus)
2011
2012
2013
2014
2015
A (<50)
0
0
0
0
210
B (51-90)
55
71
96
161
520
C (91-150)
1 575
1 578
1 782
1 927
2 182
D (151-230)
2 233
2 255
2 620
2 851
2 684
E (231-330)
1 600
1 646
2 219
2 521
2 538
F (331-450)
352
475
778
910
858
G (>450)
29
18
112
138
136
Total logements classés
5 844
6 043
7 607
8 508
9 131
Source :
DIS
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
14
Alors que pour la moyenne du parc national des OPH, la part des logements dont la
consommation énergétique est inférieure à 151 kwh/m
2
/an représente 42 % (étiquettes
énergétiques de A à
C), ce taux n’était
que de 29,2
% pour l’office eurélien (
données DIS 2015).
De fait, la rénovation énergétique des bâtiments étant une des priorités du nouveau plan
stratégique de programmation avec, selon le directeur, 124 logements terminés en 2016, 357 en
cours de travaux sur la période 2016-2017 et 512 autres dont les travaux devraient démarrer en
2018, pour un budget total de 18
M€
. Ces données traduisent les efforts menés pour développer
les logements de catégorie A (le parc n’en comprenait pas jusqu’alors), B et C.
Cette moindre performance thermique implique un niveau de charges locatives accru
pour les locataires, qui peut aller de 1 à 3. Les dépenses liées au chauffage représentant entre
60 et 70 % des dépenses énergétiques d’un logement, il est
indispensable pour l’office
d’améliorer sa performance thermique globale.
3.2.
LES DEPENSES D
INVESTISSEMENT ET D
ENTRETIEN
L’accroissement du patrimoine résulte d’acquisitions ou de constructions nouvelles. Les
achats de logements sont accessoires pour
l’office
eurélien, sauf en 2013 et 2014 où
117 logements ont été acquis alors que 84 logements étaient mis en service. Cette acquisition
correspond à l’intégration d’une partie du patrimoine de l’OPH Dunois qui souhaitait se
recentrer sur le seul périmètre de Châteaudun et revêt donc un caractère exceptionnel.
3.2.1.
Un investissement en forte hausse depuis 2014, avec un effort particulier sur
les constructions nouvelles
Tableau 9 :
L’effort d’investissement de l’office
En
M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Part de l’investissement destinée
aux constructions nouvelles
8,901
8,964
13,348
12,103
12,713
17,274
18,018
Part de l’investissement destinée
aux composants
4
7,312
7,631
8,391
2,807
2,966
7,301
4,559
Total
16,213
17,355
21,739
14,910
15,679
24,575
22,577
Source : DIS
Les variations de l’investissement d’une année sur l’autre s’expliquent
, notamment, par
les délais d’ingénierie technique nécessaires pour permettre l’exécution de certains projets. En
2014, l’augmentation significative des investissements destinés aux composants correspond à
des travaux de performance énergétique qui, bien que programmé
s dès 2012 et 2013, n’ont été
exécutés qu’en 2014.
Globalement, l’investissement est davantage orienté, à compter de 2012, en faveur de
nouvelles constructions et de l’acquisition de terrains plutôt que de l’amélioration de l’existant
(addition de constru
ction et remplacement de composants). Il s’accroît fortement à compter de
2014, anticipant les orientations du nouveau PSP.
Si l’office parvient à exécuter les objectifs
de ce dernier, le taux de renouvellement apparent passerait à 2,41 % en moyenne annuelle sur
la décennie 2015
2024 (réhabilitations complètes et constructions neuves par rapport au parc
4
La n
otion de composants est née de la réforme de la comptabilisation des actifs de 2005, dont l’objectif était de
mieux valoriser l’amortissement technique. Ils correspondent aux travaux de rénovation.
OPH HABITAT EURÉLIEN
15
total) contre 1
% entre 2009 et 2014. Cette stratégie permettrait d’améliorer sensiblement la
qualité du bâti, d’en limiter le vieillissement et d’en accr
oître les performances énergétiques.
Les conditions financières de réalisation des programmes sont maîtrisées, à l’exemple
des opérations des Béguines et Bruxelles où le montant des réalisations est très proche des
estimations initiales. Ce constat ne présage pas des situations à venir
et de la capacité de l’office
à financer son programme d’investissement
, sachant toutefois que le lancement du PNRU 2
devrait, selon l’office, «
permettre à l’Habitat eurélien de bénéficier d’un co
-financement de
l’ANRU pour
quelques 900 nouveaux logements sur la période 2015 à 2020
».
3.2.2.
Les travaux d’entretien
Les travaux de maintenance qui ont pour objet de vérifier le bon état de fonctionnement
des installations ou d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie ni accroitre la
valeur globale, constituent des charges. Le gros entretien fait pour sa part l’objet d’une
provision.
Les dépenses d’entre
tien et de maintenance curative restent relativement stables sur la
période contrôlée
. En 2014, l’office a consacré 7
,191
M€
à la maintenance de son parc
(dépenses de gros entretien cumulées à l’entretien courant), ce qui le place
au- dessus de la
médiane nationale en ce domaine.
Tableau 10 :
Évolution
des travaux d’entretien en M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Rang 2015
Entretien
courant
2,711
3,099
3,123
2,808
2,881
2,559
2,590
214/258
Gros
entretien
4,978
5,128
4,107
4,344
6,996
4,632
7,074
44/258
Total
7,689
8,227
7,230
7,152
9,877
7,191
9,664
Source : DIS
3.3.
LA POLITIQUE DE CESSION DU PATRIMOINE
Conformément à l’article L
. 443-
7 du code de la construction et de l’habitation (CCH),
les OPH peuvent aliéner
à des personnes physiques, tous logements construits ou acquis depuis
plus de dix ans, en utilisant au besoin un contrat de location-accession. La décision d'aliéner ne
doit toutefois pas avoir pour effet «
de réduire de manière excessive le parc de logements
sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée
», la
loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la l
utte contre l’exclusion
(dite loi « MOLLE ») fixant un objectif de commercialisation annuelle de 1 % du parc locatif.
Ce taux s’élevait pour l’Habitat eurélien à
un plus de 7 % en 2014, avec toutefois un niveau
de ventes effectives très limité. La convent
ion d’utilité sociale (CUS) signée le 5 mai 2011 et
rappelée dans une délibération du conseil d’administration du 21 mars 2012, définit un objectif
de 20 ventes de logements par an. Or les
cessions n’ont jamais dépassé quinze
unités sur un
exercice, la moy
enne s’élevant à
neuf ventes par an sur la période 2009 à 2014. Par ailleurs, les
cessions sont réalisées pour moins de 42
% au profit de locataires de l’office.
Toutefois,
l’objectif de 20 ventes de logements par an a été atteint en 2015 et en 2016.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
16
Tableau 11 :
Évolution des cessions immobilières
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total
Logements commercialisés
158
166
165
739
737
712
692
-
Logements vendus
3
8
6
12
11
15
22
77
Dont logements vendus à des
locataires
3
1
0
1
3
15
15
38
Objectif commercialisation 1%
par rapport à la totalité du parc
1,69 %
1,78 % 1,77 % 7,86 % 7,74 %
7,41 %
7,52 %
-
Ventes par rapport au parc par
rapport à la totalité du parc
0,03 %
0,08 % 0,06 % 0,12 % 0,11 %
0,15 %
0,16 %
-
Sources : DIS/tableau de bord office
Le nombre de logements commercialisés a considérablement augmenté à compter de
2012, sous l’effet des objectifs fixés par la nouvelle CUS. Cependant
,
cet accroissement ne s’est
pas traduit par une hausse des ventes effectives à due proportion. Les facteurs explicatifs sont
nombreux, sans qu’il soit possible de déterminer si l’un d’eux est prépondérant. La mévente
peut, en effet, résulter d’un marché im
mobilier relativement atone, de la consistance et de la
localisation géographique des biens (zone « détendue
»), d’une insuffisante information sur les
biens mis en vente ou des prix pratiqués.
L’article L
. 443-12 du CCH prévoit que lorsque l'acquéreur est une personne physique,
le prix peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines,
et ce, afin de tenir compte des caractéristiques intrinsèques du bien. Dans ce contexte, il apparait
que l
’office a très souvent déc
idé de majorer les prix estimés par France Domaine. Les onze
transactions intervenues en 2013 ont ainsi été réalisées à un prix supérieur de 21 % en moyenne
à l’estimation faite par les services de l’
État.
Tableau 12 :
Conditions financières des cessions immobilières intervenues en 2011 et 2013
2011
2012
2013
2014
2015
Logements vendus
6
12
11
14
22
Prix de vente moyen par logement vendu (en
milliers d’euros)
51
54
88
94
85
Prix de vente moyen /m2 (en euros)
703
910
1 153
1 264
1 114
Cessions réalisées au-delà du prix évalué par
France Domaine
0
4
10
Total des majorations intervenues sur les prix de
vente (en milliers d’euros)
0
28
184
Total des minorations intervenues sur les prix de
vente (en milliers d’euros)
101
26
10
Sources : Tableau de bord office- DIS
4.
LA COMMANDE PUBLIQUE
L’habitat eurélien est soumis aux règles de la commande publique, notamment pour
l’entretien et la construction de ses logements, une activité réalisée régulièrement. La maîtrise
globalement constatée sur l’échantillon de marchés analysée, met paradoxaleme
nt en exergue
les difficultés d’allotissement rencontrée sur la rénovation du bâtiment qui constitue désormais
le siège de l’OPH.
OPH HABITAT EURÉLIEN
17
4.1.
L
ORGANISATION GENERALE DE LA FONCTION ACHAT
Le service achat de l’office eurélien est composé de deux personnes (un
responsable
marché et son assistante) chargées de l’ensemble des phases de passation et de suivi financier
et juridique des marchés. La détermination des besoins (rédaction des cahiers de clauses
techniques particulières), l’analyse des offres et le suivi
des réalisations techniques (dans le cas
notamment de marchés de travaux publics, sont réalisés par les services techniques, qui
comptaient, fin 2014, une quinzaine de personnes.
Le tableau suivant retrace le nombre de marchés passés sur 2013 et 2014.
Tableau 13 :
Marchés (comptabilisés par lots) passés par l’office en 2013 et 2014
Année
Travaux
Fourniture
Service
Montant global
2013
138
36
84
258
Montant 2013 (en M
€)
15,495
0,412
1,200
17,107
2014
123
16
71
210
Montant 2014 (en M
€)
14,422
0,216
1,010
15,648
Source
: listings de l’office
Les offices publics de l’habitat sont soumis
, depuis 2011,
à l’ordonnance n°
2005-1742
du 6 juin 2005. L’Habitat eurélien a repris ces règles dans le cadre d’un règlement
intérieur de
la commande publique, adopté le 21 octobre 2011 qui, sur certains points, est plus contraignant
que l’ordonnance.
L’ordonnance n° 2015
-899 du 23 juillet 2015, qui transpose les directives européennes
marchés publics, a modifié à nouveau les règles de passation applicables, avec des
assouplissements mais aussi de nouvelles exigences. Elle encadre en outre plus précisément les
modalités d’exécution.
Quatre marchés, sélectionnés parmi ceux figurant sur les listes annuelles que l’office
établit,
ont fait l’objet d’une analyse spécifique. Tous étaient soumis aux règles de l’ordonnance
n° 2005-1742 du 6 juin 2005.
Deux de ces marchés concernent
la livraison de carburants et les prestations d’entretien
et réparation de VMC. Ils ne soulèvent aucune difficulté particulière. Les observations relatives
aux marchés de restructuration du siège de l’OPH et à la construction de logements sur la
commune d’Orgères sur Beauce sont détaillées dans les paragraphes suivants.
4.2.
LA RESTRUCTURATION DU SIEGE DE L
OPH
En juin 2012, l’office eurélien a acheté l’ancien centre de tri de la P
oste pour regrouper
sur un
même
site
l’ensemble
de
ses
services.
Le
bâtiment,
d’une
surface
de
4 500 m
2
environ, a dû être transformé et restructuré à cet effet, avec une attention particulière
portée à la performance énergétique. Les travaux se sont élevés à 5,2 M€, pour un coût global
du projet, mobilier inclus, de l’ordre de 6M€.
L’ampleur du projet justifie un examen
approfondi de ses marchés
. C’est par ailleurs la seule opération q
ui a donné lieu à un
contentieux.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
18
Le projet se décompose en plusieurs marchés :
-
l
a maîtrise d’œuvre
;
-
un marché de travaux comprenant dix lots ;
-
quelques marchés annexes, portant sur des éléments distincts (vidéo-protection,
désamiantage), sur certaines prestations telles que la coordination, sécurité
protection de la santé, ou complétant des travaux réalisés dans le cadre du marché
alloti (reprises et finitions de revêtement de sols ou pose d’impostes par exemple).
L’analyse de la chambre a porté plus particulièrement sur le marché de maîtrise d’œuvre
et sur le marché principal de travaux, eu égard notamment à la définition très large du lot n° 2,
par ailleurs à l’origine d’un contentieux entre le fournisseur, le maître d’œuvre et l’OPH.
4.2.1.
Le marché de maî
trise d’œuvre
La procédure choisie pour la maîtrise d’œuvre a été celle de l’appel d’offres ouvert, avec
des besoins clairement exprimés et des missions précisément définies dans le programme de
l’opération. Le 18 septembre 2012, la commission d’appel d’of
fres
a retenu l’offre du
groupement constitué autour du cabinet A&B Architectes. La rémunération globale de la
prestation a été fixée à 223 000 € HT, soit un taux de rémunération de l’ordre de 5,95
%, pour
un coût prévisionnel des travaux de 3,75
M€.
En r
aison d’un contentieux, lié à la co
mplexité de définition des lots (Cf. infra 4.2.2),
le
s règlements intervenus au profit du groupement n’étaient que partiels en décembre 2014.
Tableau 14 :
Marché de maîtrise d’œuvre –
Règlements intervenus pour chaque membre du groupement
A&B
Architectes
PMCR
CPC
BEFL
GT2E
Total
Prévisionnel HT
64 781,50 €
42 481,50 €
53 966,00 €
36 572,00 €
25 199,00 €
223 000,00 €
Règlement effectué au
31/12/2014 (HT)
62 674,22 €
42 481,50 €
52
538,80 €
36 042,43 €
24 496,62 €
218 233,57 €
Différentiel
-
2 107,28 €
-
-
1 427,20 €
-
529,57 €
-
702,38 €
-
4 766,43 €
Sources : décomptes généraux de paiement, factures et titres
4.2.2.
Le marché principal de travaux : un allotissement inadéquat, source de
contentieux
La restructuration du centre de tri en immeuble de bureau, objet du marché principal
pour une montant évalué à 3,9
M€, a été découpé en dix lots. Si l’allotissement est défini
librement par le maître d’ouvrage,
il convient de constater que le lot n° 2, représentant à lui seul
près de 50 % du montant du marché, regroupe des éléments généralement distincts
5
. Une telle
pratique aurait été justifiée, selon l’ordonnateur, par la nécessité de réaliser l’ensemble des
travaux en 11
mois. Ce motif est d’autant plus discutable que le délai n’a pas été respecté
.
Par ailleurs, sept lots ont été déclarés infructueux car très au-
delà de l’estimation
administrative. Ils ont donné lieu à une phase de négociation associant l’ensemble des
candidats. Les négociations ont porté en grande partie sur les variantes et options, définies dès
le marché initial, ce qui a permis globalement de respecter l’enveloppe fixée. L’importance du
nombre de lots infructueux est de nature à remettre en cause la pe
rtinence de l’évaluation
administrative et/ou de la stratégie retenue.
5
Le lot n°
2 regroupe ainsi le gros œuvre, la maçonnerie
, les cloisons, faux plafonds, menuiseries intérieures,
revêtements de sol, les travaux de peinture et la signalétique.
OPH HABITAT EURÉLIEN
19
La définition et le prix des lots sont précisés dans le tableau suivant.
Tableau 15 :
Prix des lots attribués
Lot
Objet
Évaluation administrative
(offre de base)
Prix de l'offre
(après négociation)
1
Démolition, curage, VRD, espaces extérieurs
440 000,00 €
461 915,91 €
2
Gros œuvre, maçonnerie, cloisons, faux
plafonds, carrelage, menuiseries intérieures,
revêtements de sol, peinture, signalétique
1 950 000,00 €
1 776 283,78 €
3
Étanchéité
130 000,00 €
190 000,00 €
4
Traitement de façades, ravalement
260 000,00 €
197 108,49 €
5
Métallerie, serrurerie
130 000,00 €
265 021,20 €
6
Menuiseries extérieures PVC
250 000,00 €
208 914,88 €
7
Plomberie, sanitaire, chauffage, ventilation
380 000,00 €
374 615,26 €
8
Électricité courants faibles et forts
300 000,00 €
392 007,29 €
9
Ascenseurs
60 000,00 €
53 621,00 €
10
Aménagement mobilier intérieur
30 000,00 €
39 507,60 €
TOTAL
3 930 000,00 €
3 958 995,41 €
Sources
: rapports de présentation et actes d’engagement
Un allotissement très large, regroupant sur un même lot de multiples corps de métiers,
peut constituer un frein pour les candidats disposant de compétences plus ciblées. Ainsi, seules
deux offres ont été présentées pour le lot n° 2 alors que les candidatures auraient probablement
été plus nombreuses sur des lots plus classiques. Il tend également à transformer l’attributaire
en maître d’œuvre et encourage le recours à la sous
-traitance, ce qui ne favorise pas
nécessairement le contrôle du maître d’œuvre eff
ectif
et du maître d’ouvrage. Pour ce lot
, il a
été fait appel au service de douze sous-traitants, pour un montant de 1,41
M€, soit plus de 80
%
du montant du lot, après avenants.
Contrairement au code des marchés publics, l’ordonnance de 2005 ne traite
pas de la
sous-
traitance. Son utilisation est toutefois mentionnée à l’article 20 du décret n°
2005-1742 du
30 décembre 2005, l’article 4 de la loi n°
75-1334 du 3 décembre 1975 modifiée autorisant par
ailleurs le paiement direct de ces prestataires ou fournisseurs.
Le juge administratif
6
a ainsi pu annuler un contrat en raison du caractère « total » de la
sous-
traitance. Le marché de travaux relatif à la restructuration d’un centre de tri ne peut
toutefois entrer dans ce cadre, d’autant qu’un seul lot est
concerné par de la sous-traitance dans
de telles proportions.
Néanmoins, définir un lot très large dont le bénéficiaire n’est effectivement en mesure
de réaliser que 20 %, nuit à la qualité de la concurrence et complexifie le travail du maître
d’œuvre,
sans apporter de véritable plus-value au marché. Il serait donc sans doute de bonne
pratique que l’OPH veille à mieux définir la composition des lots de ses marchés.
La complexité de définition du lot n°
2 est d’ailleurs à l’origine d’un contentieux. En
effet, le chantier s’est terminé avec 190 jours de retard, que l’expert nommé par le tribunal
administratif d’Orléans (ordonnance du 27 mai 2014 le désignant sur le lot
n° 2, la mission de
cet expert étant élargie par ordonnance du 7 août 2014) impute aux entreprises mais aussi à la
maîtrise d’œuvre et à la maîtrise d’ouvrage.
6
CAA Bordeaux, 15 décembre 1997, SA Thermotique.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
20
Les litiges portent sur plusieurs éléments : le paiement de travaux supplémentaires, la
définition des préjudices et le versement des pénalités de retard retenues par Habitat eurélien.
Trois rapports ont été produits par l’expert
: un pré-rapport daté du 5 novembre 2014, qui
reprend les difficultés liées au CCAP et l’appréciation d’une répartition des charges liées aux
travaux supplémentaires effectués. Le travail réalisé a permis de déboucher sur un protocole
transactionnel permettant le paiement provisoire de travaux supplémentaires. Le litige se
poursuit entre l’OPH et la société bénéficiaire du lot
n° 2 sur les questions laissées en suspens
(préjudices et pénalités notamment).
4.3.
LA CONSTRUCTION DE
22
LOGEMENTS A ORGERES EN BEAUCE
Cette opération comprend la démolition de trois pavillons individuels et la
reconstruction de douze à quinze
logements individuels BBC avec garages, d’un bâtiment
collectif de six logements BBC, ainsi que
d’un hôtel
-restaurant de huit à dix logements.
Si l’avenant au marché de marché d’œuvre apparaît imprécis, notamment sur la
rémunération du prestataire, le marché de construction ne soulève pas de difficulté, tant au
regard de sa passation que de son exécution, qui traduit une bonne maîtrise des coûts.
4.3.1.
Le marché de maîtrise d’œuvre
Il a été lancé le 15 juin 2011, selon une procédure d’appel d’offres ouvert et attribué
pour un montant de 205
000 € HT. Une modification de programme a été décidée et formalis
ée
par avenant en avril 2013, le montant de la prestation étant ajustée à due concurrence, soit une
diminution de 57
687 € HT (
- 28 %).
S’il est relativement courant que les marchés de maîtrise d’œuvre de la
loi MOP (article
19-III du CMP) soient à prix
provisoire, la rémunération du maître d’œuvre doit être fixée
contractuellement, en tenant compte de l’étendue de la mission confiée au titulaire, de son degré
de complexité et du coût prévisionnel des travaux.
Ainsi, le marché est, d’abord, conclu à prix
provisoire : la rémunération correspond alors
à un taux appliqué au montant prévisionnel des travaux. La rémunération du maître d’œuvre
connaîtra deux évolutions, avant de devenir définitive : elle sera calculée sur le coût
prévisionnel définitif des trav
aux puis sur le coût définitif constaté à l’issue de l’opération.
Au cas d’espèce, l’avenant se révèle imprécis et, s’il détaille la rémunération du
groupement en fonction de la nature des biens à réaliser, il ne reprend pas, à ce stade, le coût
prévisionnel de la construction.
Parallèlement, des avenants ont été établis pour les différentes missions, à prix constant
pour la coordination SPS, avec une majoration de 1
430 € (+42 %) pour la SSI et une minoration
de 6
840 € (
- 17 %) pour le contrôle technique. Les avenants mentionnent le changement de
programme et l’évolution des prix sans plus de détails.
OPH HABITAT EURÉLIEN
21
4.3.2.
Le marché de travaux
Le marché de travaux, comprenant quinze lots, a été lancé le 5 février 2013 selon une
procédure d’appel d’offres ouvert.
Contrairement au précédent, il se caractérise par un
allotissement équilibré et par une sous-traitance limitée. Seuls les prestataires de six lots y ont
recours, pour une part comprise entre 1,95 % du marché (lot n° 7) et 17,16 % (lot n° 8). Ces
taux sont calculés en fonction du montant initial du marché.
Tableau 16 :
Marché de travaux
Orgères en Beauce
Lot
Objet
Évaluation administrative
(offre de base)
Prix de l'offre HT
(logements + commerces)
1 Démolition, désamiantage
70 000,00 €
65 055,63 €
2
Gros œuvre
830 000,00 €
840 767,26 €
3 Charpente bois - bardages
78 000,00 €
85 756,91 €
4 Couverture ardoise - bac acier
142 000,00 €
118 631,60 €
5 Menuiseries extérieures, fermetures
86 000,00 €
75 255,81 €
6 Ravalements
112 000,00 €
97 370,76 €
7 Isolations, doublages, cloisons
175 000,00 €
167 670,90 €
8 Menuiseries intérieures
66 000,00 €
68 909,00 €
9 Electricité - VMC
133 000,00 €
134 756,45 €
10 Plomberie - chauffage gaz
160 000,00 €
193 383,08 €
11 Serrurerie
54 000,00 €
77 357,00 €
12 Carrelages - faïences
70 000,00 €
61 667,85 €
13 Revêtements de sols souples
21 000,00 €
21 949,00 €
14 Peinture
76 000,00 €
73 000,00 €
15 Espaces verts
20 000,00 €
21 966,00 €
TOTAL
2 093 000,00 €
2 103 497,25 €
Source : rapports de
présentation et actes d’engagement
La procédure de passation et les avenants conclus n’appellent pas d’observation
particulière. Le montant définitif des travaux s’élève à 2,125 M€, soit une variation de 1 % par
rapport aux montants du marché signé, ce qui traduit une bonne maîtrise des coûts.
5.
LA GESTION LOCATIVE
La gestion locative de l’office, qui sera détaillée en tenant compte notamment de la
politique d’attribution et de la consistance des logements, est satisfaisante avec un taux de
vacance très faible.
La politique active de solvabilisation des locataires et de gestion des impayés ne suffit
toutefois pas à faire baisser le niveau de ces derniers qui demeure supérieur à la moyenne des
OPH de taille comparable.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
22
5.1.
LA GESTION DES LOGEMENTS
5.1.1.
L’attribution des logements
Tout organisme gérant des logements sociaux doit disposer d’une commission dite
d’attribution
des logements (CAL), à qui il échoit de statuer sur les demandes de logement ou
de relogement. Cette commission fonctionne dans le respect des règles définies par
l’ordonnance du 1
er
février 2007 et de son règlement intérieur.
Les 167 attributions examinées, présentées entre le 1
er
janvier et le 31 mars 2014, ont
bien fait l’objet d’une délibération régulière de la CAL et les motifs ayant justifié l’attribution
ou au contraire le rejet de la demande sont explicités. La totalité des logements attribués a fait
l’objet d’au moins deux demandes concurrentes, situation qui s’explique par le fort taux
d’occupation du pa
rc et la faible vacance constatée au sein de celui-ci. Chacune des demandes
a fait l’objet d’un classement permettant d’établir, pour la future attribution, un ordre de priorité
entre les demandeurs.
Les comptes rendus n’indiquent pas le nombre de demand
es initiales enregistrées pour
chacun des logements ou encore si des demandes ont été écartées, en amont, par les services de
la gestion locative. Ces informations pourraient encore améliorer la transparence du
fonctionnement de la CAL.
5.1.2.
Un
manque d’
adéquation avec la demande
Le tableau ci-
dessous met en évidence les difficultés d’adéquation de l’offre de
logements. Les habitations de type T1 et T2 sont effectivement les segments de logements les
plus sous tension alors même
qu’ils
sont minoritaires au sein
du parc locatif de l’office. Cette
situation s’inscrit dans un contexte national où l’on constate une désaffection croissante pour
les grands logements (T3 à T5) et un recentrage de la demande sur les plus petits d’entre eux,
la taille moyenne des familles se réduisant depuis plusieurs décennies du fait notamment de la
décohabitation et de l’augmentation du nombre de familles monoparentales.
Tableau 17 :
Attribution par catégorie de logement en 2014
Année 2014
Le parc de l’office
La demande
Les attributions
Typologie
des
logements
Nombre de
logements
Parts
respectives
Nombre
de
demandes
Parts
respectives
Variation
2013/2014
Bilan des
attributions en
CAL
T1
150
1,7 %
117
4,5 %
-0,88
33
T2
1 729
19,5 %
907
35,3 %
+0,90
231
T3
3 136
35,4 %
670
26,0 %
-1,1
400
T4
2 821
31,8 %
715
27,8 %
+0,90
280
T5
961
10,8 %
156
6,0 %
-1,30
107
T6
65
0,8 %
9
0,4 %
-0,60
8
Total
8 862
100 %
2 574
100 %
1 059
Source : réponse ordonnateur
Cette évolution a d’ores et déjà anticipée, les programmes d’investissement futurs
accordant une priorité à la construction de logements plus petits et donc mieux adaptés au profil
de la demande actuelle.
OPH HABITAT EURÉLIEN
23
5.1.3.
La baisse des demandes permet toutefois un meilleur taux de satisfaction
Alors que le nombre de
demandes adressées à l’office a baissé de 14,5 % sur la période
2009 à 2014, le nombre de logements attribués par la CAL a augmenté, quant à lui, de 4,4 %,
ces attributions concernant moins des locataires déjà présents dans le parc que de nouveaux
locataires.
Tableau 18 :
Évolution des demandes et attributions de logement
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Évolution
Nombre de demandes globales
3 532
3 126
3 178
3 267
3 137
3 019
-14,5 %
Nombre de logements attribués par
la CAL
1 014
997
1 093
1 219
1 132
1 059
+ 4,4 %
Dont nombre de logements
attribués suite à une demande de
mutation interne
220
177
207
214
203
188
- 14,5 %
Demandes non satisfaites (cumul
pluriannuel au 31/12 de chaque
année)
3 006
2 999
3 805
4 899
2 632
2 574
- 14,3 %
Source : réponse ordonnateur
Dans ce contexte, le stock des demandes non satisfaites est en recul assez net, tout
comme le taux de vacance de l’office (hors prévision de démolition) qui passe de 3,2 % en 2009
à 1,6 % en 2014 (DIS 2014).
Le rapport de gestion 2014 mentionne également une action de solvabilisation des
entrants, qui prend la forme d’un partenariat avec un organisme collecteur de la participation
des employeurs à l’effort de construction et permet aux salariés et jeunes locataires, vi
a un
dispositif d’aide nommé Locapass, de pouvoir procéder à des avances de dépôts de garantie ou
de proposer à l’OPH des garanties de loyers.
5.1.4.
Les sorties et le taux de rotation
L’attractivité des logements et le niveau de vacance s’apprécie au regard des
entrants
mais également des sortants. Le nombre de départs est relativement stable. Il était de 1 008 en
2014
, contre 1 016 en 2012. Selon le rapport de gestion du président, il n’y a pas non plus de
modification quant à la répartition géographique des logements concernés ou le niveau de
revenu des locataires. Plus de la moitié des départs sont dus à une sortie du parc social
(accession à la propriété, prise de bail d’un logement privé ou départs en maison de retraite. Les
autres départs sont liés à des décès, mutations, transferts vers un autre organisme HLM, etc.
Le taux de rotation, qui mesure le rapport entre le nombre de sorties et le nombre de
logements, est de 11 % et reste constant sur la période. Il est, de façon traditionnelle, plus élevé
sur les immeubles collectifs que sur les logements individuels.
5.1.5.
Le coût de la vacance
Au 31 décembre 2015, le coût de la vacance (hors vacance technique liée aux projets de
réhabilitations ou démolitions) représentait 1,8 % des loyers alors que la médiane nationale
s’établissait à 4,7 %. En valeur absolue, ce taux de vacance représente pour l’office un peu plus
de 154 logements inoccupés sur un parc total 9 625 unités.
Fin 2015, les pertes en recettes locatives représentent 790 000 euros (hors coût engendré
par la vacance technique), un chiffre en hausse sur les deux derniers exercices.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
24
Tableau 19 :
Évolution de la vacance locative
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Médiane
nationale
2015
Logements vacants (hors
vacance technique)
3,2 %
2,2 %
2,8 %
2,5 %
1,3 %
1,6 %
1,8 %
4,7 %
Estimation des pertes dues
à la vacance
(en
M€
)
1,806
1,572
1,350
1,422
1,203
1,266
1,630
NC
Dont vacance technique
0,744
0,445
1,350
0,645
0,849
0,736
0,840
NC
Estimation de la vacance
nette hors vacance
technique
1,062
1,127
0
0,777
0,354
0,530
0,790
NC
Source : DIS
5.2.
POLITIQUE TARIFAIRE ET GESTION DES IMPAYES
5.2.1.
L’évolution générale des loyers de l’office
La fixation des loyers dépend, selon les articles L. 442-
1 et suivants du CCH, d’une
délibération du conseil d’administration. Les éventuelles hausses votées ne doivent pas excéder
les recommandations gouvernementales ou être justifiées par une situation financière
spécifique.
Tableau 20 :
Évolution des tarifs
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Recommandations
gouvernementales
2,38 %
1,10 %
1,10 %
1,90 %
2,15 %
0,9 %
OPH Habitat eurélien
2,38 %
1,10 %
1,10 %
(1)
1,73 %
1,9 %
0,9 %
Source : délibérations CA de l
’office/enquêtes
annuelles CLCV
(1)
L’augmentation 2011
initialement de 1,53 % a été modifiée par délibération du CA du 10/12/10 suite à
une directive gouvernementale qui a ramené le taux d’augmentation à seulement 1,10 %.
L’office eurélien respecte les seuils d’augmentation f
ixés par les recommandations du
ministère du logement et de la ville. Il s’y adosse, sauf en 2012 et 2013, où les hausses décidées
ont été plus modérées de 0,17 point de pourcentage en 2012 et de 0,25 point de pourcentage en
2013. Ce choix résulte de la bonne rentabilité de son parc locatif, qui a permis de réduire la
pression tarifaire exercée sur ses locataires.
5.2.2.
Des impayés élevés
Le coût des impayés totaux est passé de 2,512 M€ en 2009 à 2,686 M€ fin 2015
.
Ce
phénomène bien que relativement stable reste, néanmoins, largement supérieur aux chiffres
relevés dans les autres offices hexagonaux. Ainsi, en 2015, alors que les impayés
de l’exercice
représentaient, pour la médiane nationale, 3,6 % du montant des loyers et des charges, ce taux
atteignait 6,4 % pour l’OPH eurélien.
Ces chiffres sont issus du DIS, qui en précise les
modalités de calcul
7
. Ce document mentionne également les impayés totaux dont le montant
s’élève à 5,198 M€ en 2015, soit 11,6% des loyers
et charges, la médiane nationale s’établissant
à 8 %.
7
Pertes sur créances irrécouvrables corrigées de l’effacement net des dettes dans le cadre d’une procédure de
traitement des situations de désendettement + dotation aux provisions pour créances douteuses
reprise sur
provisions pour créances douteuses
OPH HABITAT EURÉLIEN
25
Tableau 21 :
Évolution des impayés
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Évolution des impayés en
milliers d’euros
2 512
2 351
2 418
1 912
2 907
2 591
2 686
Évolution des impayés en %
des loyers et charges
6,7 %
6,2 %
6,3 %
4,7 %
6,8 %
6,1 %
6,4 %
Source : DIS (Les risques locatifs)
Le montant des impayés devrait être majoré des admissions en non-valeur (ANV) non
justifiées. En effet, sont admises en non-valeur des cr
éances qui font l’objet d’un recouvrement
échelonné sur une longue période,
notamment suite à la mise en place d’un plan d’apurement
.
Ces sommes s’élevaient en 2013 à 99
000
€, soit un peu moins du tiers du total des admissions
en non-valeur, lequel a représenté 0,6 % des loyers en 2014.
Des mesures de prévention
Pour prévenir les impayés, l’office incite les nouveaux locataires à mettre en place avec
les structures compétentes, des garanties de loyer. Il a également développé des outils facilitant
le paiement (dématérialisation des demandes d’aides au logement, pa
iement par carte bancaire
auprès des conseillers sociaux), ce qui permet de compenser, en partie, la fermeture des
trésoreries de la direction départementale des finances publiques (DDFiP) dont le maillage
départemental permettait de multiplier les points
de collecte et d’encaissement. Le nombre des
impayés a, en effet, principalement augmenté en secteur rural. L’action de l’office, dans de
telles conditions, a donc surtout eu pour effet de limiter une augmentation plus importante des
impayés.
L’OPH ne pro
duit pas de statistique sur les profils des logements concernés par les
phénomènes d’impayés. Une cartographie des logements les plus exposés pourrait permettre,
par exemple, d’orienter le programme de réhabilitation thermique de manière plus opportune et
ainsi de limiter les phénomènes d’impayés issus de charges non régularisées.
Une politique active de recouvrement
À
ce jour, l’
OPH mobilise, parmi ses effectifs salariés, onze personnes pour assurer le
suivi précontentieux et contentieux des impayés. L’Hab
itat eurélien étant un office à
comptabilité publique, deux personnels de la DDFiP viennent renforcer ces effectifs. Au total,
ce sont treize
personnes qui interviennent pour la fonction de recouvrement, ce qui place l’office
dans une situation médiane par rapport aux autres offices publics.
Dès lors que la phase amiable se révèle sans effet sur l’apparition des impayés, l’office
engage une procédure contentieuse dès le deuxième terme impayé échu. Les conseillers sociaux
interviennent afin de mettre en pl
ace des solutions d’apurement avec les locataires en
difficulté
(plan d’apurement permettant de préserver les droits
aux
APL, constitution d’un
dossier de surendettement à la B
anque de France, ou la mise en place d’un accompagnement
social, etc.)
L’offic
e a également recours à des mesures plus coercitives, comme notamment les
expulsions, lesquelles restent toutefois relativement faibles, comparaison faite avec la taille du
parc géré par l’office. Onze expulsions sont ainsi intervenues en 2014 sur un parc
total de
9 625 logements, soit 0,11 % du parc locatif.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
26
Tableau 22 :
Gestion coercitive des impayés
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Évolution
Nombre de résiliation de baux
66
65
54
117
122
140
+ 112 %
Nombre d’expulsions avec
concours de la force publique
17
12
18
13
20
11
- 35 %
Source :
tableau de bord de l’office
Ces expulsions font suite à des résiliations du bail, dont le nombre a plus que doublé.
Sur 140 résiliations, l’office a demandé le concours de la force publique pour 71 dossiers, lequel
a été accordé pour 28 dossiers dont seulement onze auront donné lieu à une exécution effective.
La diminution des expulsions résulte en grande partie des efforts menés en amont, la proposition
de plan d’apurement étant par ailleurs rendue obligatoire par la loi.
6.
LE PERSONNEL
Les agents de l’OPH se répartissent en six dire
ctions opérationnelles (patrimoine et
développement, ressources humaines, gestion locative, clientèle, services techniques, finances
et marchés), dont le pilotage est assuré par la direction générale.
La diminution des effectifs s’est accompagnée d’une r
ationalisation des postes de
travail, notamment pour la régie ouvrière. Elle n’a toutefois pas pour corollaire une diminution
des coûts salariaux, même si les frais de structure de l’Habitat eurélien sont plutôt satisfaisants
comparés aux autres offices pu
blics d’habitat,
mais le régime indemnitaire des fonctionnaires
(28 % des effectifs) doit encore être mis en conformité avec le droit.
6.1.
EFFECTIF ET STRUCTURE DES COUTS
6.1.1.
Les effectifs
L’effectif salarié de l’office était composé, fin 2014, de 145 équivalents temps plein
(ETP).
Tableau 23 :
Effectifs et masse salariale
Source : DIS
Si les effectifs physiques restent stables, le nombre d’équivalent temps plein diminue,
notamment sur les fonctions techniques, dont la régie ouvrière (- 2,7), et sur le gardiennage
(- 2,8). La moindre présence des personnels de proximité ne semble pas avoir impacté la qualité
du service rendu aux locataires au regard notamment des résultats obtenus par l’office auprès
de ses clients, lors de la dernière enquête de satisfaction.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Effectifs physiques
155
157
159
157
157
155
155
En ETP
151
153
150
149
147
148,6
144,6
Variation annuelle en ETP
- 5 %
+ 1,3 %
- 1,9 %
-0,6 %
- 1,3 %
+ 1,0 %
- 2,7 %
Masse salariale brute (en
milliers d’euros)
5 311
5 517
5 554
5 679
5 844
6 116
5 920
Montant des loyers
31 553
32 440
33 382
34 724
35 925
36 712
37 011
OPH HABITAT EURÉLIEN
27
Les frais bruts de personnel représentent 5,9
M€
par an soit 11,6 % des loyers, en
dessous de la médiane nationale qui s’établit à 18,5
%. Cette situation s’explique notamment
par le ratio d’effectif pour 1
000 logements de l’OPH (15,7), inférieure à la médiane nationale
(20,3) qui se traduit par des coûts de structure moindres. Les frais de personnel par logement
s’y élèvent à 615 € contre 849 € pour la médiane des autres offices.
La masse salariale progresse toutefois jusqu’en 2014, avant de régresser légèrement.
Cette hausse s’explique en partie p
ar le glissement vieillesse technicité plus important à
l’Habitat eurélien que dans les autres offices nationaux. Le nombre de salariés de + 55 ans y
est, en effet, surreprésenté de presque deux points de pourcentage par rapport à la médiane
nationale (cf.
DIS). La mise en place d’un intéressement salarial (plan d’épargne salarial), d’une
prévoyance complémentaire et, enfin, de tickets restaurant, ont également contribué à la
dynamique de la masse salariale sur la période examinée.
Si, à ce jour, le poids des frais de personnel par rapport aux charges supportées par
l’office reste toutefois maîtrisé, une certaine vigilance devra être exercée, afin notamment que
les efforts d’ajustement des effectifs ne soient pas en partie neutralisés par une hausse du coût
unitaire du travail.
6.1.2.
Le fonctionnement de la régie ouvrière
La plus forte évolution des effectifs concerne la régie ouvrière. En 2015, le nombre de
personnel affecté à l’entretien diminue à nouveau pour atteindre 13,3 ETP.
Tableau 24 :
Régie ouvrière de l’office
2009
2010
2011
2012
2013
2014
ETP dédiés à la régie
22,19
20,88
20,54
19,86
19,40
18,87
Consommation pour travaux en régie (en
M€
)
1,379
1,670
1,594
1,289
1,319
1,079
Budget maintenance (en
M€
)
7,452
8,227
7,230
7,152
9,877
7,191
Nombre d’interventions techniques
3 331
3 094
3 271
3 321
3 474
3 615
Jours ouvrés
252
254
253
253
251
251
Interventions/jour ouvré/agent
0,60
0,59
0,63
0,66
0,71
0,76
Source : DIS et tableau de bord de l’office
Le nombre d’interventions
réalisées par agent et par jour ouvré, est en augmentation, de
0,6
en 2009 à 0,76 en 2014. Parallèlement à cet effort, l’office a de plus en plus recours à des
prestataires extérieurs pour assurer ses travaux de maintenance au moyen notamment de
marchés à bons de commande.
6.2.
LE REGIME INDEMNITAIRE DES AGENTS APPARTENANT A LA FONCTION
PUBLIQUE TERRITORIALE
La chambre, dans son rapport adopté le 22 janvier 2009, relevait le caractère irrégulier
de la prime annuelle attribuée à l’ensemble des personnels. En e
ffet, «
en application du
principe de parité entre les fonctions publiques, cette prime annuelle qui n’existe pas pour les
agents de l’
État ne saurait être versée aux agents des collectivités territoriales et de leurs
établissements
». Elle précisait égale
ment que l’article 111 de la loi du 26 janvier 1984 n’était
pas, au cas d’espèce, applicable.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
28
En effet, si cet article mentionne qu’un avantage collectivement acquis, qui existait au
profit des agents d’une collectivité avant 1984, peut être maintenu, enc
ore faut-il que cette
prime n’ait pas été modifiée ultérieurement à l’année 1984.
L’indemnité concernée, versée à l’origine par l’amicale des offices HLM, a bien été
créée antérieurement à l’année 1984 (cf. délibération de son conseil d’administration en
date
du 25 juin 1976). Toutefois
, elle a fait l’objet d’une modification par deux délibérations du
1
er
mars 1986 et du 16 mai 1986.
S’il est précisé que l’office prendra à sa charge le paiement
de cette indemnité, dont la dénomination est par ailleurs modi
fiée (l’indemnité de vacance
devient prime annuelle), ses modalités de calcul sont également modifiées. L’indemnité
de
1976 fixait un montant sur la base de l’indice 100, soit 132,79
€ (871,33 francs).
La délibération de mars 1986 qui
précise qu’une somme de 487,68
€ (3
200 francs) est
allouée à chaque agent (avec des modalités particulières pour les agents
payés à l’heure),
rompt
avec les dispositions de la précédente. Les modalités d’assiette, conformément à l’article 111
susvisé, n’a
uraient pas dû être modifiées et le montant normalement perçu par les agents en
1986, sur la base de l’indice 100, aurait dû s’élever à 325
€ (2
202,33 francs). Ainsi, en venant
modifier en substance les modalités de cette prime, l’entité a créé une revalo
risation, remettant
ainsi en cause la régularité de cette prime annuelle.
Dans les délibérations du 13 décembre 2013 et du 20 juin 2014
, l’office modifie à
nouveau le régime de cette prime. Alors que le versement initial de cette prime était uniforme,
cette règle ayant été confirmée en 1986 en dépit de la revalorisation créée, il est désormais
différent entre les agents puisqu’il équivaut à un mois de salaire sur la base indiciaire de l’agent
.
Pour l’année 2013, en considérant le versement de la prime sur la base de l’indice 100, les
agents auraient dû percevoir 463 €.
À
titre d’exemple, un
adjoint technique territorial à
l’
indice
417, a perçu à ce titre
un montant de 965,42 €,
en 2014, ce mon
tant ne représentant qu’une
partie de la prime puisque celle-ci est versée en de
ux fois sur l’année.
L’entité a donc créé
deux mécanismes successifs de revalorisation et de changement
d’assiette de ladite prime alors que la délibération de 1976 ne le prév
oyait pas, remettant
directement en cause sa régularité.
La mise en place du régime indemnitaire tenant compte des fonctions, des sujétions, de
l’expertise et de l’engagement professionnel (RIFSEEP) pourrait être l’occasion de remettre à
plat le régime indemnitaire, de supprimer cette prime irrégulière et ainsi intégrer le montant à
la part IFSE (indemnité de fonctions,
de sujétions et d’expertise). Toutefois, l’intégrer à la part
CI (complément indemnitaire : part facultative et variable) remettrait en cause le versement non
conditionné de cette prime.
S’il souhaite conserver à ses agents le montant de cette prime sans mettre en œuvre le
RIFSEEP, l’office devra l’intégrer dans le cadre d’indemnités prévues par les textes.
Dans sa
réponse, l
’ordonnateur déclare envisager la mise en œuvre du RIFSEEP, qui
devrait être
formalisée par délibération du conseil d’administration en octobre 2017
.
OPH HABITAT EURÉLIEN
29
7.
L’ANALYSE FINANCIERE
L’
analyse
du fonctionnement de l’habitat eurélien met en exergue un certain nombre
d’atouts, qui devrait concourir à la bonne santé financière de l’office, mais aussi de nombreux
enjeux auxquels il doit être en mesure de faire face, à l’exemple de la réalisation de
son PSP.
L’examen de la fiabilité des informations dans les comptes constitue un préalable
indispensable à l’analyse financière. Il importe de s’assurer de l’exhaustivité et de la qualité de
l’information financière, ainsi que de la fiabilité des comptes
, sans lesquelles une appréciation
de la situation de l’office aurait peu de sens.
7.1.
FIABILITE
DES
COMPTES
ET
TRANSPARENCE
DE
L
INFORMATION
FINANCIERE
7.1.1.
Le débat d’orientation budgétaire
Par application de l’article R. 423
-
6 du CCH, le conseil d’administratio
n doit délibérer,
dans un délai de deux mois précé
dant l’adoption du budget, sur s
es futures orientations générales.
Sur la période 2013-
2016, l’office a bien organisé un débat d’orientation budgétaire de
nature à informer les administrateurs de l’office
sur les principales orientations suivies par la
direction, et ce, préalablement à l’acte d’adoption du budget. Les évolutions prévisionnelles des
recettes d’exploitation, des charges courantes, du montant de la dette, de la masse salariale et
des impayés
ont fait l’objet d’une présentation circonstanciée aux membres du conseil
d’administration.
Bien que les OPH ne soit pas explicitement visés par l’article 107 de la loi n°
2015-991
du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la Républiqu
e, l’habitat eurélien
pourrait utilement prendre en compte les précisions formulées dans le décret n° 2016-841
du 24 juin 2016 pour enrichir son débat d’orientation d’une vision pluriannuelle prospective,
notamment sur les projets d’investissement, l’évolution prévisionnelle de l’encours de dette, de
la structure des effectifs et des dépenses de personnel.
7.1.2.
Le taux d’exécution budgétaire
Le taux d’exécution budgétaire, qui rapporte la réalisation de l’année à la prévision
initiale, permet d’apprécier la
qualité de la prévision budgétaire. Les taux de réalisation de la
section de fonctionnement et de la section d’investissement sont globalement satisfaisants.
Tableau 25 :
Taux d’exécution budgétaire des dépenses
Exercice
Taux d’e
xécution en fonctionnement
Taux d’exécution en investissement
2009
89 %
70 %
2010
92 %
77 %
2011
93 %
85 %
2012
94 %
78 %
2013
95 %
92 %
2014
84 %
85 %
2015
91 %
86 %
Source : Compte financier
Budget primitif
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
30
7.1.3.
Les points de vigilance sur la concordance des comptes
L’affectation des résultats
Le résultat arrêté par le conseil d’administration doit être conforme à la situation reprise
en comptabilité dans les comptes financiers. Si tel est bien le cas sur la période 2009 à 2012,
une discordance de 124 611,29
€ a été relevée entre la délibération d’affectation du résultat
2013 et la reprise en balance d’ouverture des comptes 2014 par le com
ptable. Cette différence,
sur laquelle le comptable n’a fourni aucune explication, est de nature à mettre en
cause la
sincérité des comptes produits.
Tableau 26 :
Conformité de l’affectation des résultats
Résultat de fonctionnement (en
M€
)
2009
2010
2011
2012
2013
Affectation par délibération du conseil
d’administration (c/110)
3,369
1,566
1,485
2,928
4,502
Reprise résultat annuel en balance d’entrée
3,369
1,566
1,485
2,928
4,627
Source : délibérations du CA/compte financier Xémélios
Les états de l’actif
Cette question de sinc
érité se pose également sur l’état
de l’actif
immobilisé de 2014
qui fait apparaître une discordance de 208
309,16 €, sans qu’aucune explication n’ait été
fournie.
Tableau 27 :
Budget actif immobilisé (Total I) 2014
Valeur actif brut
31/12/2014
Amortissements
VNC
Compte financier
433 964 437,60
178 076 651,14
255 887 786,46
État
de l’actif
434 172 746,76
178 076
651,14 €
256 096
095,62 €
Différence
199 966,63
0,00
208 309,16
Source : compte financier Xémélios
7.1.4.
Le respect de l’annualité budgétaire
Le
rattachement des charges et des produits à l’exercice
L’OPH respecte ses obligations de rattachement des dépenses à l’exercice auxquelles
elles se rapportent, avec des taux (rapport du compte 408 sur la somme des comptes 60 à 62)
de l’ordre de 3,9
% en moyenne.
Les recettes ne sont pas rattachées, dans la mesure où l’Habitat eurélien perçoit
des
acomptes sur charges locatives égaux ou supérieurs aux charges réelles et ne procède donc pas
à leur rattachement,
comme le prévoit l’instruction codifica
trice M31.
Les charges et produits constatés d’avance
En revanche, l’office ne pratique pas la comptabilisation des charges et produits
constatés d’avance. Or, à titre d’exemple, à l’exception des opérations destinées à la vente, les
dépenses d’assurance dommages, qui peuvent s’étaler sur la durée de la garantie pour ne pas
grever le budget, doivent être comptabilisées en charges constatées d’avance.
OPH HABITAT EURÉLIEN
31
Cette procédure participe au principe d’indépendance des exercices, au même titre que
les rattachements
précédemment évoqués. La chambre incite donc l’office à effectuer cette
comptabilisation en fin d’exercice, au moins pour les montants susceptibles d’avoir un impact
significatif sur le résultat.
7.1.5.
Les provisions
L’OPH provisionne les risques d’impayés (prov
ision pour créances douteuses) et le gros
entretien.
Les provisions pour risques d’impayés
Elles représentent 4, 52 M€ fin 20154.
Tableau 28 : Évolution du taux de couverture des créances douteuses
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Provisions pour créances
douteuses en
M€
3,297
3,279
3,356
3,692
3,897
4,171
4,523
Provisions pour créances
douteuses en % des impayés
antérieurs
219 %
210 %
208 %
151 %
200 %
180 %
180 %
Source : DIS
Les provisions pour gros entretien
La provision pour gros entretien est facultative. Sachant que la majeure partie des
interventions est désormais comptabilisée en investissement (notion de composant), le gros
entretien ne concerne plus que la partie des interventions ne revalorisant pas le patrimoine.
Le niveau de provisions constitué par l’office jusqu’en 2014 apparaît ainsi excessif.
Tableau 29 :
Provision pour gros entretien (PGE)
En M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Solde du compte
9,047
9,069
9,785
10,681
7,725
8,287
4,567
Dotations de l’exercice
1,701
2,685
2,754
2,804
1,068
2,584
0,016
Reprises
2,985
2,663
2,038
1,908
4,024
2,023
3,736
Dépenses de gros entretien
4,978
5,128
4,107
4,344
,996
4,632
7,074
Appréciation du solde en années de
dépenses de gros entretien
1,8
1,8
2,4
2,5
1,1
1,8
0,64
Source : DIS
Jusqu’en 2014, l’office consacrait environ 5 M€ par an à ses dépenses de gros entretien
et provisionnait sur ces mêmes dépenses en moyenne 2,26 M€. Bien qu’il effectue également
des reprises sur ces dotations, le solde de provisions augmentait et permettrait de couvrir
quasiment toutes les dépenses de maintenance. En 2012, les provisions représentaient deux
années et demi de dépenses de gros entretien. Ce niveau a légèrement diminué mais reste élevé
en comparaison de celui de la médiane des offices qui s’él
ève à un an. La comparaison par
logement est plus significative encore puisque le niveau de provision de l’office est de 861
en 2014 contre 382
pour la médiane nationale.
L’OPH a drastiquement réduit le montant provisionné sur l’exercice 2015, tout en
augmentant le montant des reprises, ce qui a contribué à l’accroissement du résultat.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
32
7.1.6.
La couverture des amortissements financiers par les amortissements
techniques
Jusqu’en 2014, conformément à l’article R. 423
-9 du CCH, les offices publics de
l’habitat
devaient couvrir leurs amortissements financiers par leurs amortissements techniques.
En effet, en vertu de cet article, «
les dotations d'amortissement des immobilisations sont
calculées de manière à permettre l'amortissement intégral de la valeur des immobilisations,
terrains exclus, sur une période correspondant à leur durée probable d'utilisation. Pendant
cette
période, les dotations
globales cumulées
aux
comptes
d'amortissement
des
immobilisations sont au moins égales au montant cumulé des remboursements des emprunts
contractés pour le financement de celles-ci
».
Tableau 30 :
Ratio de couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques
2009
2010
2011
2012
2013
Pour l’exercice courant
1,05
1,07
1,01
1,01
1,01
Depuis l’origine
1,00
1,01
1,02
1,01
1,01
Source : DIS
Cette règle, qui avait pour objet de pallier à tout risque d’insuffisance de résultat et de
ressources à long terme des OPH par la constitution d’investissements dérogatoires pour faire
face à leurs emprunts, a été res
pectée par l’Habitat eurélien.
Depuis la publication du décret n° 2014-1151 du 7 octobre 2014 relatif à diverses
dispositions financières et comptables applicables aux OPH, cette règle prudentielle de
couverture des amortissements financiers par les amortissements techniques a été abrogée.
Le nouvel article R. 423-9 du CCH prévoit, en effet, un nouveau ratio correspondant à
l’autofinancement net rapporté à la somme des produits issus de l’activité financière et locative
des offices.
Par ailleurs, la reprise des amortissements dérogatoires constitués a été prévue dans le
cadre d’un report afin d’éviter de présenter un résultat anormalement excédentaire. Ainsi, suite
à l’abrogation de cette règle d’équilibre, l’office a consta
té dans ses comptes un cumul
d’amortissement dérogatoire de l’ordre de 32
M€
. Il a été alors proposé au conseil
d’administration de l’office d’affecter la totalité de cette somme en réserves afin de mieux
traduire au bilan, les capacités réelles de finance
ment de l’office quant aux opérations
d’investissement à venir.
Tableau 31 :
Évolution
des réserves de l’office (en M€
)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Réserves (c/1067)
2,339
2,339
2,339
2,339
2,339
34,339
34,339
Source : DIS
7.2.
ANALYSE DE LA SITUATION FINANCIERE DE L
OFFICE
Les évolutions des règles comptables de 2014
8
, qui affectent, notamment, la règle des
amortissements dérogatoires au regard des amortissements financiers, ont également redéfini
certaines notions, dont l’autofinancement net. Elles devront être prises en compte dans
l’évolution des données chiffrées, issues pour l’analyse des D
IS.
8
D
écret du 7 octobre 2014 complété par l’arrêté du 10 décembre 2014.
OPH HABITAT EURÉLIEN
33
7.2.1.
La structure de l’exploitation
Les principaux soldes d’exploitation de l’office sont décrits dans le tableau suivant
:
Tableau 32 :
Évolution
des charges, des produits, de l’autofinancement courant et du résultat
(en
M€
)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total produits d’exploitation
32,598
33,177
34,530
35,903
36,961
37,369
37,758
dont loyers
31,553
32,440
33,382
34,724
35,925
36,712
37,009
Total charges d’exploitation
31,349
31,331
32,494
33,038
35,794
33,974
36,203
dont taxes foncières
4,471
4,521
4,585
4,624
4,752
4,862
4,927
dont annuités
13,709
13,637
14,620
14,822
15,103
15,139
14,737
dont maintenance
7 689
8 227
7 230
7 151
9 876
7 191
9 664
dont frais de personnel
2,753
2,559
2,572
3,068
3,136
3,607
3,634
Autofinancement courant
1,249
1,846
2,036
2,866
1,168
3,395
1,375
Autofinancement net
2,469
2,238
2,596
4,510
2,501
3,947
2,491
Résultat
3,899
1,982
1,808
3,682
5,314
8,044
10,716
Source : DIS
Évolution
des charges et des produits d’exploitation
Entre 2009 et 2015, les recettes courantes ont progressé en moyenne annuelle de 2,48 %.
Cette hausse s’explique par l’augmentation annuelle du montant des loyers votés par le conseil
d’administration mais aussi par l’accroissement du nombre de logements mi
s en location par
l’office et les hausses de loyers dans les logements réhabilités.
Les charges d’exploitation croissent, sur la même période, de 2,43 % en moyenne
annuelle. L’augmentation la plus importante concerne les charges de personnel (+ 4,74 % en
moyenne annuelle). Elle intègre les revalorisations salariales obtenues dans le cadre des
négociations collectives (+ 1 à 1,2 % selon les années). La taxe foncière sur les propriétés bâties
croit de l’ordre de 1,63 % par an. Son niveau, qui est
, en moyenne,
de 597 € par logement, reste
au-
dessus de la médiane du groupe de référence (547 €), peut
-être en lien avec la taille des
logements, ce qui explique sa diminution sur les derniers exercices du fait de la construction de
logements plus petits. Enfin, si l
’annuité globale de la dette progresse de 1,21
% en moyenne
annuelle, les charges d’intérêt diminuent régulièrement (
-7,91 % en moyenne par an, en raison
de taux d’intérêt faibles et du profil de dette
).
L’augmentation légèrement plus dynamique de ses produits d’exploitation permet à
l’office de dégager des moyens budgétaires supplémentaires qui viennent notamment
consolider sa capacité d’autofinancement courant.
L’autofinancement
L’autofinancement
courant est la différence entre les produits et les charges
d’exploitation, ces derniers incluant l’annuité de la dette. Il progresse en moyenne annuelle de
1,61 %. Sur deux exercices, 2
013 et 2015, il subit l’effet d’une
augmentation forte mais
ponctuelle, des frais de maintenance. En 2014, il représente 9,2 % des loyers (la médiane des
offices se situant à 9,5 %), mais seulement 3,3 % en 2015.
L’autofinancement net ajoute
principalement
à l’autofinancement courant
, le résultat
exceptionnel, le coût de la vacance et le solde des dotations et reprises de la provision pour
créance locataires. Depuis 2014, il correspond à «
la capacité d’autofinancement définie au
plan comptable général, de laquelle sont retranchées pour l’exercice considéré les
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
34
remboursement
s d’emprunts liés à l’activité locative, à l’exception des remboursements
anticipés
».
Il est utilisé pour calculer le ratio de profitabilité de l’activité, en rapportant
l’autofinancement net au chiffre d’affaire global.
Tableau 33 :
Ratio autofinancement net/ chiffr
e d’affaires (en M€
)
Source : DIS
(1
)
Chiffre d’affaires comprenant l’ensemble des recettes d’exploitation (hors subventions, marge sur accession et
produits financiers)
Un nouveau ratio d’exploitation a été introduit en 2014, rapportant l’autofinancement
net à la somme des produits financiers et des produits d’exploitation, hors récupération des
charges locatives. Le seuil d’alerte est atteint lorsque ce ratio est négatif ou que sa moyenne sur
trois années consécutives est inférieure à 3 %.
Le DIS 2014 reconstitue ce ratio annuel pour la période 2010-2014 et la moyenne des
trois derniers exercices à compter de 2012, indicateurs repris dans le tableau suivant :
Tableau 34 :
Ratio
d’autofinancement net (art. R. 423
-9 du CCH)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Ratio annuel
6,8 %
7,4 %
12,6 %
6,8 %
10,5 %
6,7 %
Moyenne des trois derniers exercices
9,0 %
8,9 %
9,9 %
8,0 %
Source : DIS
Bien que le ratio de l’office soit moindre que
celui de la médiane nationale, son niveau
ne soulève pas de difficulté.
Le résultat
Le résultat de l’exercice correspond à l’autofinancement net auquel s’ajoutent les
amortissements et provisions de l’exercice (en particulier les provisions pour gros entre
tien), le
remboursement des emprunts locatifs et le résultat des cessions d’actifs.
L’office présente un résultat net positif sur l’ensemble de la période, en hausse pour
atteindre 10,7 M€ en 2015, soit 29 % du montant des loyers perçus au titre de l’anné
e
considérée. La médiane nationale s’élève à 13,4
%, le bon résultat de l’office étant majoré par
son niveau de provision élevé.
7.2.2.
La structure financière de l’office
L’analyse du bilan permet d’apprécier la structure financière du bilan, notamment la
stratégie de financement des investissements et les risques éventuels de solvabilité si le montant
de la dette est trop important au regard des capitaux propres et de l’activité générée par l’office.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Autofinancement net
2,469
2,238
2,626
4,548
2,589
3,947
2,491
Chiffre d’affaires (1)
31,824
31,776
33,741
34,058
35,226
36,200
37,009
Ratio profitabilité de
l’activité
7,7 %
7,04%
7,7 %
13,3 %
7,3 %
10,9 %
6,73 %
OPH HABITAT EURÉLIEN
35
Les dépenses, essentiellement constituées par les immobilisations locatives, ont fait
l’objet d’une analyse au point
3.3
. L’analyse portera donc ici essentiellement sur la structure
des recettes, en particulier sur le poids de l’endettement, et sur deux ra
tios essentiels que
constituent le fonds de roulement et le potentiel financier.
Tableau 35 :
Les réserves
En M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Réserves (c/1067)
2,339
2,339
2,339
2,339
2,339
34,339
9
34,339
Source : DIS
L’évolution des réserves, qui sont intégrées aux capitaux, est rappelée pour mémoire en
raison de la forte augmentation de 2014 qui résulte des modifications des règles comptables et
du choix d’affectation du conseil d’administration et impacte les indicat
eurs de structure
financière.
L’endettement
L’encours de la dette a augmenté sur la période examinée pour atteindre 168 M€ en
2015. L’office eurélien se situe dans le 3
e
quartile supérieur des offices en terme de niveau
d’endettement.
L’office n’a souscrit aucun emprunt structuré, ce qui exclut tout risque associé de
dégradation du résultat financier de l’office.
À titre de comparaison, les parts de produits
structurés représentent en moyenne
1,7 % de l’encours total d
es autres offices. La dette de
l’office est détenue à 93 % par des investisseurs institutionnels bénéficiant de la garantie de
l’
État (C
aisse des dépôts et consignations, caisse des prêts HLM…). Les prêts souscrits sur le
marché privé (crédit agricole, caisse d’épargne…) ne
représentaient ainsi, fin 2014,
que 25,5 M€.
Tableau 36 :
Situation de l’endettement de l’office
En
M€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Encours de la dette
140,000
141,320
140,100
137,000
142,928
156,061
168 061
Service de la dette
(annuités)
13,709
13,637
14,620
14,822
15,103
15,139
14,737
dont intérêts
6,024
4 ,933
5,038
5,084
4,830
4,033
3,674
dont capital
7,685
8,704
9,582
9,738
10,274
11,106
11,063
Service de la dette en %
des loyers
43,4 %
42 %
43,8 %
42,7 %
42,0 %
41,2 %
39,8 %
Autofinancement courant
1,249
1,846
2,036
2,866
1,168
3,395
1,375
Source : DIS
L’office profite du niveau historiquement bas des taux d’intérêts
, constaté sur les
marchés bancaires et obligataires depuis plusieurs années. Au 31 décembre 2014, 80 % de
l’encours de la dette était indexé sur le livret A (PLUS, PLAI…), tandis que les
20 % restant
était à taux fixe. Malgré des modalités de fixation qui ne résultent pas exclusivement des
mouvements financiers, le taux du livret A (donc des prêts indexés) a diminué sensiblement sur
la période.
9
Augmentation due à la réintégration en réserves d’un excédent d’amortissement dérogatoire
(cf. ci-après).
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
36
Tableau 37 :
Typologie de la dette
En %
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Encours indexé sur
livret A
79
79
81
82,4
82
82,8
64,6
Encours à taux fixes
21
21
19
17,6
18
17,2
35,4
Source : DIS
Cette typologie permet à l’office de maintenir le niveau de ses annuités, voire de les
réduire légèrement en 2015. Elles représentent toutefois 39,8 % des loyers contre 36,8 % pour
la médiane nationale.
Le fonds de roulement
La notion de fonds de roulement disponible
10
correspond au concept usuel de fonds de
roulement net global (FRNG), composé de l’excédent des ressources stables sur les emplois
stables.
Tableau 38 :
Fonds de roulement et besoin en fonds de roulement (en
M€
)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fonds de roulement
26,301
24,506
11,200
18,973
34,511
22,361
31,525
Besoin en fonds de roulement
- 7,487
- 3,762
- 7,346
- 6,225
- 1,916
- 5,740
- 5,607
Trésorerie au 31/12
33,788
28,268
18,546
25,198
36,427
28,101
37,132
Source : DIS
Le fond de roulement, alimenté en partie par les emprunts des exercices précédents, est,
en toute logique, globalement élevé sur la période. En 2015, i
l s’élève à 3
277
€ par logement,
la médiane des offices étant de 1
723 €. Il bénéficie également de la m
ise en réserve du solde
des amortissements dérogatoires. Il est suffisamment élevé pour permettre à l’office d’investir
sans devoir systématiquement emprunter.
En effet, compte tenu de la nature de l’activité de l’OPH, la dette a un effet de lev
ier
limit
é sur l’investissement
et le coût d’opportunité se limite à des coûts d’emprunt faibles, sans
pour autant que la trésorerie puisse générer des intérêts supérieurs. Le recours au fonds de
roulement offre une plus grande indépendance à l’office dans ses proj
ets.
A des ressources stables satisfaisantes vient s’ajouter un besoin en fonds de roulement
négatif, à l’instar de tous les organismes de logements sociaux, du fait de la faible importance
des créances d’exploitation présentes au bilan de l’office. Ains
i, fin 2015, la trésorerie de
l’office s’établit à 37,13 M€, soit 3
860 € par logement, très au
-dessus de la médiane des autres
offices hexagonaux.
Tableau 39 :
Évolution
de la trésorerie de l’office
Trésorerie au 31/12
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Médiane
2015
En euros/logement
3 629
3 059
1 984
2 658
3 828
2 920
3 860
2 473
En
M€
33,788
28,268
18,546
25,198
36,427
28,101
37,132
Encours de la dette
140
141,32
140,1
137
142,928
156,061
168,061
Source : DIS
10
Notion définie à l’article R. 423
-16-3°-b du CCH.
OPH HABITAT EURÉLIEN
37
Ce niveau de trésorerie peut être comparé au montant des annuités en intérêts payées
par l’office, soit 3,6 M€ en 2015. L’office ne dispose pas, par ailleurs, de
plan de trésorerie
spécifique.
Un tel outil permettrait d’optimiser la gestion de sa trésorerie, et de
mieux la mettre
à profit pour le financement de ses opérations d’investissement ou dans la réduction des
annuités de sa dette.
Le potentiel financier
Le potentiel financier
11
est un indicateur utilisé par la fédération nationale des offices
publics de l’hab
itat (FNOPH) pour
d’apprécier le niveau des moyens propres dont dispose
l’office pour assurer son développement futur.
Le potentiel financier de l’Habitat eurélien enregistre une évolution parallèle à celle de
son fonds de roulement, les provisions et dépôts de garantie ayant été stables sur la période.
Son niveau s’élève au 31 décembre 2014 à 2
085 € par logement, la médiane des offices étant
de 1 137 €.
Tableau 40 :
Potentiel financier de l’office
Potentiel financier au 31.12
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
En
M€
14,856
19,348
11,861
10,896
17,438
20,065
21,924
Prélèvement sur le potentiel
financier (cotisation CGLLS)
-
-
0,906
0,597
-
-
-
Source : DIS
En application de l’article L. 423
-14 du CCH, les offices publics de
l’habitat ont été
soumis, en 2011 et 2012, à un prélèvement sur leurs ressources financières dès lors qu’au cours
des deux derniers exercices comptables, leurs investissements sont restés inférieurs à 50 % de
leur potentiel financier annuel établi sur cinq
ans. Le code de la construction et de l’habitation
a ainsi introduit un mécanisme de sanction financière à l’endroit des offices ne réalisant pas
assez d’investissements au regard de leur capacité financière.
Grâce à une politique d’investissement souten
u, les prélèvements sur le potentiel
financier de l’office
ont
atteint 1,5 M€ en cumul pour les années 2011 et 2012, soit 39,6 € par
an et par logement. Ce montant est modéré comparé aux données nationales, le prélèvement
s’élevant, selon les offices, entre 8 € et 158 €/logement/an (
source rapport 2011 CGLLS
).
De ce
point de vue, l’office d’Eure et Loir présente donc une situation satisfaisante,
grâce essentiellement à un effort d’investissement soutenu, qui pourrait cependant être
davantage supporté par l’utilisation de ressources propres plutôt que par le recours à
l’emprunt.
Cette observation a d’ores et déjà conduit l’office
à revoir sa stratégie de financement,
en remboursant par anticipation 5 M€ d’emprunt en 2016 et
en fixant le montant de fonds
propres par opération de construction à 20 % au moins du prix de revient moyen.
11
Cet indicateur permet de distinguer le montant du reliquat de fonds propres et/ou de ressources externes
potentiellement affectable au financement des immobilisations une fois retranchés du fonds de roulement, les
provisions pour risques et charges (dont les provisions pour gros entretien) et les dépôts de garantie des locataires.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
38
8.
QUELQUES ELEMENTS DE PROSPECTIVE
L’OPH a réalisé en 2014 une analyse prospective, dont les résultats comme les
hypothèses sont examinés ci-après.
Tableau 41 :
Synthèse des principaux résultats prévisionnels (en
M€
)
2017
2018
2019
2020
Total loyer
40,456
41,506
42,183
42,616
Total produis courants
43,362
42,509
44,186
43,603
Solde après annuités des emprunts locatifs
26,917
25,889
28,417
28,454
Solde après maintenance
13,515
12,425
14,535
13,681
Autofinancement courant
6,105
4,857
6,831
5,932
En % des loyers
15,1
11,7
16,2
13,9
Source
: données financières de l’office
Les prévisions ont été établies sur un taux d’inflation de 2,1
% et un indice de référence
des loyers de 1,60 %. Au regard des évolutions de 2015 et 2016 et des perspectives macro-
économiques, ces prévisions sont élevées. Le taux de référence des loyers correspond toutefois
à la situation avant 2012, et est légèrement supérieur à l’augmentation moyenne des loyers
constatée sur la période sous revue (1,51 %). Il apparaît également cohérent au regard des
réhabilitations et des logements neufs programmés.
L’hypothèse d’évolution est aussi à mettre en parallèle avec le taux de vacance.
Tableau 42 :
Évolution des taux de perte de loyers dus à la vacance locative (en % des loyers)
2016
2017
2018
2019
2020
Toutes vacances
confondues
2,6
2,6
2,6
2,6
2,6
Source
: données financières de l’office
L’hypothèse retenue par l’office pour son taux de vacance, à
savoir un taux de 2,6 % de
logements vacants sur l’ensemble de la période, semble élevée. Ce taux correspond à la situation
de l’office en 2010. Or, à partir de 2013, il a baissé pour atteindre 1,7 % en 2014 et ne semble
pas devoir remonter du fait de la très faible vacance commerciale (elle-même induite par une
demande dynamique et un parc locatif sous tension). Toutefois, l’office étant concerné
, sur la
période 2015 à 2020, par une importante opération de rénovation urbaine dans le cadre du
PNRU 2, le taux de vacance technique lié aux démolitions et aux réhabilitations pourrait
progresser sensiblement et entraîner une hausse mécanique du taux de vacance global de
l’office.
Les charges apparaissent également cohérentes, avec toutefois une évaluation assez large.
Tel est, notamment, le cas des travaux en régie, qui tendent par ailleurs, selon les chiffres relevés
sur la période analysée, à diminuer. Les coûts de gros entretien sont également calculés selon
les montants relevés sur la période observée, sachan
t les possibilités d’en inclure une partie non
négligeable en investissements.
OPH HABITAT EURÉLIEN
39
Tableau 43 :
Évolution
des coûts d’entretien courant et de gros entretien
(en M€)
2016
2017
2018
2019
2020
Travaux hors régie
4,290
4,290
4,290
4,290
4,290
Travaux exécutés en régie
1,350
1,350
1,350
1,350
1,350
Total général entretien courant
5,640
5,640
5,640
5,640
5,640
Gros entretien
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
Désamiantage
0,314
0,269
0,089
0,261
1,085
Total général gros entretien
1,814
1,769
1,589
1,761
2,585
Total général entretien courant et gros entretien
7,454
7,409
7,229
7,401
8,189
Source
: données financières de l’office
La capacité d’autofinancement de l’office devrait se maintenir à un niveau satisfaisant,
ce qui apparaît tout à fait crédible.
Tableau 44 :
Évolution des charges financières (en
M€
)
2016
2017
2018
2019
2020
Annuités emprunts locatifs
calculés par l’office
15,670
14,600
13,339
12,012
10,826
Annuités emprunts locatifs
calculés par la Féd. des OPH
15,136
14,262
13,124
11,906
10,838
Source
: données financières de l’office
Concernant l’autre poste de dépense structurellement
important pour un OPH, à savoir les
charges financières liées à la dette, les anticipations de l’office sont voisines de celles retenues
par la fédération des OPH. Une baisse importante des annuités prévisionnelles est ainsi attendue
dans les deux cas, ave
c une réduction des charges financières de l’ordre de 31
% entre 2016 et
2020. Cette situation correspond à la maturité de la dette actuelle, avec de nombreux
amortissements dégressifs, et devrait permettre à l’office de s’engager dans un cycle de
désendettement.
Sur la période 2016 à 2020, l’office prévoit la mise en service de 673 nouveaux
logements, soit un investissement total (incluant les démolitions) de presque 120 M€ sur
cinq
ans. Cet effort semble réaliste eu égard à la capacité de l’office à dégager de l’autofinancement
et de son niveau du fonds de roulement.
Tableau 45 :
Investissement prévisionnel et plan de financement (en
M€
)
2016
2017
2018
2019
2020
Total investissements
34,034
34,977
15,764
23,014
22,037
Nouveaux logements mis en service
0,231
0,173
0,110
0,109
0,050
Autofinancement courant
2,977
6,105
4,857
6,831
5,932
Fonds propres
5,568
7,805
4,339
8,527
7,198
en % invest.
16
22
27
37
32
Subventions d'État
0,370
0,294
0,158
0,159
0,054
Autres subventions
0,591
0,313
0,080
0,876
0
Emprunts
27,505
26,565
11,188
13,452
14,785
en % invest.
80
76
71
58
67
Source
: données financières de l’office
Les hypothèses d’évolution retenues sont cohérentes
et la prospective présentée poursuit
la situation actuelle de
l’office, avec qu
elques ajustements souhaitables mais pas de difficulté
majeure. Un moindre recours à l’emprunt est constaté dans les prévisions, dont le niveau sera à
mettre en adéquation avec un investissement plus important et un fond de roulement élevé.
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
40
OPH HABITAT EURÉLIEN
41
TABLE DES ANNEXES
Annexe 1 : Procédure
...............................................................................................................
43
Annexe 2 : Bilan
.......................................................................................................................
44
Annexe 3 : Comptes de résultats
..............................................................................................
46
Annexe 4 : Prospective de l'offre
.............................................................................................
48
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
42
OPH HABITAT EURÉLIEN
43
Annexe 1 : Procédure
Le tableau ci-
dessous retrace les différentes étapes de la procédure telles qu’elles ont été
définies par le code des juridictions financières (articles L. 243-1 à L. 243-6) :
Objet
Dates
Destinataires
Dates de
réception de des
réponses
éventuelles
Envoi des lettres
d’ouverture
de contrôle
17/11/2015
18/11/2015
M. Denis Joliet (ordonnateur
en fonction)
M. Albéric de Montgolfier
(président du conseil
d’administration
)
Entretien de fin de contrôle
26/07/2016
M. Denis Joliet en présence
de M. Gérard Sourisseau
(nouveau président du conseil
d’admini
stration)
Délibéré de la chambre
31/01/2017
Envoi du rapport
d’observations provisoires
(ROP)
05/04/2017
M. Denis Joliet
02/06/2017
Délibéré de la chambre
19/09/2017
Envoi du rapport
d’observations définitives
(ROD1)
24/10/2017
M. Denis Joliet
21/11/2017
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
44
Annexe 2 : Bilan
ACTIF NET
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
20
Immobilisations
incorporelles
9 844
5 131
54 842
86 332
87 806
65 192
144 673
21
immobilisations
corporelles
311 245 120
325 387 379 336 462 995
356 440 085
375 515 074
397 551 564
416 006 171
22
immeubles en
location-vente,
reçus en
affectation
0
0
0
0
0
0
0
23
immobilisations
corporelles en
cours
24 497 168
38 856 985
46 886 809
40 871 377
34 751 182
35 711 379
38 528 655
26-27
immobilisations
financières
11 393
5 491
5 491
5 691
5 691
5 691
0
3
stocks et en cours
20 803
394 477
110 077
0
393 237
502 741
561 589
409
fournisseurs
débiteurs
84 337
21 642
18 367
40 126
72 392
151 154
61 860
41-44
créances
d'exploitation
3 791 779
4 079 138
4 365 205
3 985 136
8 702 478
6 920 531
6 863 273
46-47
créances diverses
501 657
120 339
58 070
87 995
78 939
62 663
103 460
50
VMP
11 898 745
10 750 283
2 499 023
2 499 023
1 519 773
0
0
51-53-
54
disponibilités
21 889 424
24 158 001
23 046 963
32 699 177
44 907 648
38 101 194
37 129 039
486
charges
constatées
d'avance
0
0
0
0
0
21 755
64 199
481
charges à répartir
5 922 958
4 741 854
3 501 241
2 748 922
2 138 704
1 400 480
585 825
169
primes de
remboursement
des obligations
0
0
0
0
0
0
0
476-
4781
différence de
conversion ou
d'indexation
0
0
0
0
0
0
0
OPH HABITAT EURÉLIEN
45
PASSIF
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
10
dotations et
réserves
25 353 245
25 882 776
26 298 517
26 620 695
27 373 562
60 185 460
61 007 516
11
RAN
8 549 806
11 918 806
13 485 210
14 970 947
17 899 645
22 526 723
29 749 147
12
résultat de
l'exercice
3 898 530
1 982 145
1 807 914
3 681 564
5 314 366
8 044 479
10 716 420
13
subventions
d'investissement
22 374 425
24 139 727
25 404 108
26 166 967
30 750 011
30 887 997
29 927 283
145
provisions
réglementées
14 489 162
18 674 162
23 174 162
27 716 611
32 124 611
65 433
0
15
provisions
9 450 290
9 318 045
10 114 036
10 762 747
7 785 133
8 286 781
4 629 259
16
Dettes
financières
152 595 825
149 777 047
145 588 242
150 946 974
163 243 303 159 035 509 173 565 650
518-519
crédits et lignes
de trésorerie
0
7 000 000
7 000 000
10 000 000
10 000 000
0
10 000 000
229
droits des
locataires
acquéreurs, des
affectants
0
0
0
0
0
0
0
419
locataires
acquéreurs
emprunteurs org
payeurs APL
811 000
380 000
750 000
455 000
0
585 000
1 120 000
487
produits
constatés
d'avance
0
0
0
0
0
0
0
477-
4782
différence de
conversion ou
d'indexation
0
0
0
0
0
0
0
total général
241 762 214
252 655 096
257 219 267
273 890 405 297 457 243 303 048 307 320 713 201
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
46
Annexe 3 : Compte de résultats
CHARGES
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
60 61 62
consommations
en provenance de
tiers
13 574 574
14 168 087
13 787 463
13 741 875
17 294 738
14 263 869
16 922 145
63 net
impôts taxes
6 312 556
6 462 132
6 483 294
6 591 029
6 797 540
7 029 814
7 070 806
64 net
charges de
personnel
4 880 694
5 031 416
5 073 807
5 191 228
5 333 511
5 548 777
5 404 333
681
dotations
amortisst et
provisions
8 666 453
9 423 863
9 474 548
10 041 200
9 261 050
11 244 873
9 243 265
65
autres charges de
gestion courante
408 107
446 049
375 077
344 370
340 088
546 751
281 132
66
charges
financières
6 137 779
4 933 539
5 153 468
5 241 458
4 983 524
4 152 155
2 961 723
67
charges
exceptionnelles
621 246
532 551
406 506
725 963
1 464 764
1 346 344
1 005 363
69
participation IS
0
0
0
0
0
0
PRODUITS
70
produits des
activités
40 061 471
40 721 349
41 777 726
43 553 509
45 461 061
45 102 884
45 269 597
71
production
stockée
7 252
373 674
284 400
110 077
393 274
0
58 848
72
production
immobilisée
199 253
0
80 879
203 233
78 453
114 258
55 155
74
subventions
d'exploitation
0
24 489
89 893
8 503
57 600
0
47 300
781
reprise sur
amortissts &
provisions
3 393 601
3 064 716
2 368 271
2 259 931
4 653 171
2 519 364
3 970 330
791
transferts de
charges
d'exploitation
0
0
8 138
8 060
8 496
9 722
9 848
75
autres produits de
gestion courante
1
1
1
0
0
0
5
76
produits
financiers
887 659
639 000
796 536
857 820
887 677
610 898
446 268
77
produits
exceptionnels
2 991 704
2 456 533
2 225 034
3 320 123
3 657 346
3 823 584
4 758 979
OPH HABITAT EURÉLIEN
47
Annexe 4 : P
rospective de l’office
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
48
49
DÉCISION DE RECTIFICATION
DU RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
arrêtée par la chambre régionale des comptes
du Centre-Val de Loire
dans sa séance du 4 juillet 2018
sur la gestion de l
’OPH Habitat Eurélien
(Eure-et-Loir)
OPH HABITAT EURÉLIEN
LA CHAMBRE RÉGIONALE DES COMPTES DU CENTRE-VAL DE LOIRE,
Vu le code des juridictions financières, notamment ses articles L. 243-10, L. 241-1, L. 243-3, R. 243-21
et R.243-5 ;
Vu les articles L. 421-12 et R. 421-
18 du code de la construction et de l’habitat
;
Vu l’instruction budgétaire et comptable M31 applicable aux offices publics de l’habitat
;
Vu le rapport d’observations définitives sur la gestion de l’Office public de l’habitat,
Habitat Eurélien,
délibéré par la chambre le 19 septembre 2017,
notifié au président du conseil d’administration le
24
novembre 2017 et rendu communicable le 14 décembre 2017 ;
Vu les lettres de M. Denis Joliet, directeur général de cet office, datées des 16 mars et 10 avril 2018,
enregistrés au greffe de la juridiction respectivement les 20 mars et 13 avril 2018, par lesquelles il
demande
à la chambre d’apporter au rapport d’observations définitives sur la gestion de l’OPH Habitat
Eurélien une rectification présentée à l’appui
;
Vu la décision n° 2018-10 de la présidente de la chambre désignant, le 16 avril 2018,
M. Jean-Marc Le Gall, premier-conseiller, rapporteur pour la demande en rectification de M. Denis
Joliet ;
Vu la lettre en date du 27 avril 2018, par laquelle la présidente de la chambre a informé M. Denis Joliet
de la désignation du rapporteur chargé d’instruire sa demande en rectification
, lui
a fixé un délai d’un
mois p
our présenter, s’il le souhaite des observations écrites et lui a rappelé la faculté qu’il avait d’être
entendu par la chambre en application des dispositions de l’article R.243
-21 du code des juridictions
financières ;
Vu la lettre en date du 27 avril 2018 par laquelle la présidente de la chambre a informé M. Christian
Valériaud, comptable
public de l’
OPH Habitat Eurélien de la demande, du délai fixé à un mois dont il
disposait pour présenter ses éventuelles observations écrites
, ainsi que de la faculté qu’il avait d’être
entendu par la chambre en application de l’article R.
243-21 susvisé du code des juridictions financières ;
Vu la réponse de M. Denis Joliet, en date du 7 mai 2018, enregistrée au greffe de la chambre le 9 mai
2018, accompagnée
d’une pièce justificative, à savoir la délibération
du 19 décembre 2014 du conseil
d’administration
portant suppression des amortissements dérogatoires, reprise de leur encours en compte
de report à nouveau et affectation
d’une part
ie au compte de
réserve d’exploitation pour
l’investissement
, M. Denis
Joliet n’ayant pas demandé à être entendu
;
Vu le courrier du 15 mai 2018, reçu au greffe de la chambre le 22 mai, par lequel M. Denis Joliet a
apporté des précisions supplémentaires ;
Vu le courrier du 15 mai 2018, reçu au greffe de la chambre le 17 mai par lequel M. Christian Valériaud,
comptable public de l’office
a apporté des précisions, M. Christian
Valériaud n’ayant pas demandé à
être entendu ;
51
51
Vu l’ensemble des pièces du dossier
et notamment
la délibération du conseil d’administration du 20 juin
2014 décidant de l’affectation du résultat 2013
et la délibération du 19 décembre 2014 du conseil
d’administration de l’OPH Habitat Eurélien
mettant fin à la technique des amortissements dérogatoires
à la suite
d’
un changement de réglementation ;
Vu la délibération
du conseil d’administration
du 14 décembre 2017 prenant acte du rapport
d’observations définitives de la chambre régionale des co
mptes ;
Sur le rapport de M. Jean-Marc Le Gall ;
Vu et entendu le ministère public en ses conclusions ;
Après avoir entendu le rapporteur ;
Sur le droit applicable en matière de demande en rectification d’observations définitives sur la
gestion
CONSIDÉ
RANT que l’article L.
243-10 du code des juridictions financières dispose :
« La chambre
régionale
des
comptes
statue
dans
les
formes
prévues
aux
articles
L.
241-1
et
L. 243-3 sur toute demande en rectification d'observations définitives sur la gestion qui peut lui être
présentée par les dirigeants des personnes morales contrôlées ou toute autre personne nominativement
ou explicitement mise en cause. »
CONSIDÉ
RANT que l’article R.
243-21 dudit code précise :
« Dans le délai d'un an suivant la
communication du rapport d'observations définitives à l'assemblée délibérante de la collectivité ou à
l'organe collégial de décision de l'organisme qui a fait l'objet d'un contrôle des comptes et de la gestion,
une demande en rectification d'erreur ou d'omission dudit rapport peut être adressée au greffe de la
chambre par les personnes mentionnées à l'article L. 243-10 du présent code.
Elle comporte l'exposé des faits et les motifs invoqués et est accompagnée des justifications sur
lesquelles elle se fonde.
Le président de la chambre régionale des comptes transmet la demande en rectification à toute personne
nominativement ou explicitement concernée par ladite demande et, le cas échéant, aux ordonnateurs et
dirigeants des personnes morales contrôlées. Il leur précise le délai, qui ne peut être inférieur à un mois,
dans lequel ils peuvent présenter des observations écrites ou demander à être entendus par la chambre.
Il informe également l'auteur de la demande de la date à laquelle il peut solliciter son audition par la
chambre.
La chambre régionale des comptes se prononce sur la demande en rectification par une décision qui est
notifiée par lettre du président au demandeur ainsi qu'à l'ordonnateur ou au dirigeant de l'organisme
concerné. A compter de cette réception, cette décision est annexée au rapport d'observations
définitives. »
Sur la recevabilité de la demande
CONSIDÉRANT que par courriers susvisés des 16 mars et 10 avril 2018, M. Denis Joliet, directeur
général
de l’
OPH Habitat Eurélien, a saisi la chambre
d’une demande en rectification d’erreur
dans le
rapport d’observations définitives sur la gestion depuis 2009 de l’OPH Habitat
Eurélien ;
CONSIDÉRANT
qu’en application des articles L.
421-12 et R. 421-18 du code de la construction et de
l’habitat,
l’aute
ur de ces démarches est
le représentant légal de l’office public de l’habitat objet des
observations définitives de la chambre
; qu’il a donc qualité pour formuler
une demande en rectification
aux termes de l’article L.
243-10 du code des juridictions financières ;
CONSIDÉRANT que les deux courriers de demande en rectification ont été enregistrés au greffe de la
chambre les 20 mars et 13 avril 2018 ; que ces demandes sont intervenues
moins d’un an après que le
rapport a été rendu public par sa communic
ation au conseil d’administration d
e l
OPH Habitat Eurélien
le 14 décembre 2017 ; que la lettre enregistrée le 13 avril 2018 renvoie à celle enregistrée le 20 mars
2018, laquelle expose les faits et les motifs invoqués ; que lesdites lettres ont été complétées par un
troisième courrier du directeur général d
e l’OPH H
abitat Eurélien,
précisant l’exact paragraphe objet de
la demande en rectification et
accompagnée en justification d’une délibération du 19 décembre 2014 du
conseil d’administration d
e l
OPH Habitat Eurélien portant suppression des amortissements
dérogatoires, reprise de leur encours sur le compte de report à nouveau
et affectation d’une part de la
reprise en réserve d’exploitation pour l’investissement
;
qu’en conséquence, aux termes de l’article
R. 243-21 du code des juridictions financières, la demande est motivée, justifiée et donc recevable ;
Sur l’étendue du contrôle de la chambre
CONSIDÉRANT
que, dans un avis du 15 juillet 2004,
le Conseil d’Etat
a précisé que la demande en
rectification peut porter sur une simple erreur matérielle, sur une inexactitude, ou sur l’interprétation à
laquelle la chambre régionale des comptes s’est livrée et dont il serait soutenu qu’elle est erronée
; qu’il
appartient à la chambre d’examiner l’en
semble des allégations contenues dans la demande et de leur
donner la suite qu’elle estime convenable
;
CONSIDÉRANT que, suivant ce même avis, la décision par laquelle la chambre régionale des comptes
soit refuse d’accepter la
rectification demandée soit ne donne que partiellement satisfaction à la
demande, est
susceptible de faire l’objet d’un recou
rs devant le juge administratif ; que s
aisi d’un tel
recours, le juge administratif peut contrôler la régularité de la procédure suivie et vérifier que la décision
contestée ne repose pas sur des faits inexacts et n’est pas entachée d’une
méconnaissance, par la chambre
régionale des comptes, de l’étendue de son pouvoir de
rectification
; qu’il
ne lui appartient pas, en
revanche, eu égard à l’objet particulier de
la procédure de rectification des observations définitives des
chambres régionales des comptes, de se prononcer sur le bien-fondé de la position prise par la chambre
en ce qui concerne
l’appréciation qu’elle a portée, dans le cadre des attributions qui lu
i sont données par
la loi, sur la gestion de la collectivi
té ou de l’organisme en cause
;
CONSIDÉRANT que
la demande en rectification ne peut s’entendre comme l’engagement d’une
nouvelle procédure de contrôle des comptes et de la gestion de l’organisme concerné
;
53
53
Sur le fond
CONSIDÉRANT que la demande en rectification du
rapport d’observations définitives
porte sur le
paragraphe
«
l’affectation des résultats
»
au sein de l’article 7.1.3.
, intitulé
« Les points de vigilance sur
la concordance des comptes »
;
CONSIDÉ
RANT qu’il est indiqué dans ce paragraphe
que
« le résultat arrêté par le conseil
d’administration doit être conforme à la situation reprise en comptabilité dans les comptes financiers
.
Si tel est bien le cas sur la période 2009 à 2012, une discordance de 124 611,29
€ a été relevée entre la
délibération d’affectation du résultat 2013 et
la reprise en balance d’ouverture des comptes 2014 par
le comptable
. Cette différence, sur laquelle le comptable n’a fourni aucune explication, est de nature à
mettre en cause la sincérité des comptes produits »
;
CONSIDÉRANT que le directeur général de
l’OPH Habitat Eurélien
motive sa demande en rectification
en soulignant l’absence de
discordance entre la délibération en date du 20 juin 2014 par laquelle le
conseil d’administration a décidé de l’affectation du résultat 2013 et les
écritures passées dans le compte
financier de l’office
;
CONSIDÉRANT que
le compte financier d’un exercice
est arrêté
en début d’
exercice suivant puis
soumis à l’approbation du conseil d’administration lequel décide de l’a
ffectation de son résultat ; que
l’instruction
budgétaire et comptable M31, applicable aux
organismes d’habitation à loyer modéré
,
prescrit que le compte report à nouveau est constitué par la somme des bénéfices et des pertes des
exercices antérieurs non affectés et qu’il est subdivisé en compte 110, report à
nouveau, solde créditeur
et compte 119, report à nouveau, solde débiteur
; qu’
il en résulte que chaque année, sur la base de la
décision d’affectation du résultat de l’exercice précédent
, la part du résultat bénéficiaire non affectée,
donc reportée à nouveau, est débitée du compte «
résultat de l’exercice
» pour être créditée au compte
« report à nouveau » ;
qu’en conséquence, la part non affectée du résultat d’un exercice ne saurait figurer
en compte report à nouveau créditeur dans la
balance d’entrée de l’exercice suivant
;
CONSIDÉ
RANT que le compte financier de l’exercice 2014 de l’OPH Habitat Eurélien
présente en
balance d’entrée au compte 110, report à nouveau
, un solde créditeur de 17 899 645,21
; que ce solde
est l’exact reprise du solde du compte
110, report à nouveau, dans la balance de sortie du compte
financier
de l’exercice
2013 ; que ce solde représente la somme des bénéfices antérieurs non affectés ;
CONSIDÉRANT que le compte 110, report à nouveau, enregistre en 2014 un crédit de 4 502 467,48
correspondant très exactement à la part du résultat 2013 non affecté par la délibération du conseil
d’administration
du 20 juin 2014 décidant de
l’affectation du résultat 2013
; que ladite délibération était
jointe au dossier d’instructio
n
du contrôle des comptes et de la gestion depuis 2009 de l’
OPH Habitat
Eurélien ;
CONSIDÉRANT que ce compte report à nouveau enregistre également en 2014 un crédit de
32 124 611,29
, correspondant à la reprise des amortissements dérogatoires décidée par la délibération
du 19 décembre 2014 du conseil d’administration
de l’OPH Habitat Eurélien
; qu’il enregistre un débit
de 32 000 000
€ correspondant à la part d
u montant d
e cette reprise affectée en réserve d’exploitation
pour
l’investissement
par la même délibération ; que ladite délibération était jointe au dossier
d’instruction du contrôle des comptes et de la gestion depuis 2009 de l’
OPH Habitat Eurélien
; qu’elle
a de plus été rappelée et produite à nouveau par M. Denis Joliet dans son courrier de saisine sus visé ;
CONSIDÉ
RANT qu’aucun autre mouvement n’est enregistré au compte 110, report à nouveau
créditeur, dans le compte financier 2013
; qu’aucune
autre décision
de l’Habitat Eurélien, que celles
susvisées,
n’a été présentée à la chamb
re justifiant de mouvements à passer sur le compte de report à
nouveau créditeur ;
qu’en l’état de l’instruction de la chambre lors de son délibéré susvisé en vue du
rapport d’observations définitives sur la gestion de l’OPH
Habitat Eurélien depuis 2009, i
l n’y a aucune
discordance entre la décision d’affectation du résultat 2013 et les mouvements du compte 110, report à
nouveau, solde créditeur ; que le paragraphe dont la rectification est demandée doit dès lors être
supprimé ;
CONSIDÉRANT que le libellé
de la recommandation n°2 du rapport d’observations définitives sur la
gestion d
e l’OPH
Habitat Eurélien depuis 2009 doit être modifié en conséquence ;
qu’
il y a lieu
d
’adapter le titre de l’article 7.1.3.
,
lequel ne contient plus qu’un paragraphe
, et le début de ce paragraphe
qui ne s’
enchaîne plus avec un paragraphe précédent ;
55
55
Par ces motifs,
DÉCIDE :
Article 1 :
la demande en rectification d’observations définitives de M. Denis Joliet, directeur général
de l’Office public de l’habitat, Habitat
Eurélien, est déclarée recevable.
Article 2 :
le rapport d’observations définitives sur la gestion de l’office public de l’habitat, Habitat
Eurélien, depuis 2009, est rectifié conformément à l’annexe jointe
.
Article 3 :
la présente décision, notifiée à M. Denis Joliet
est annexée au rapport d’observations
définitives.
Fait et délibéré à la chambre régionale des comptes du Centre-Val de Loire le quatre juillet deux
mille dix-huit.
Présents : M. Vincent Sivré, président de section, président de séance, M. Jean-Marc Le Gall, premier
conseiller rapporteur, Mme Carole Collinet, première conseillère, M. Olivier Cuny, premier conseiller
et Mme Morgane Coguic, conseillère.
Le président de séance, le président de section
de la chambre régionale des comptes
du Centre-Val de Loire
Vincent Sivré
Voies et délais de recours (article R.421-1 du code de justice administrative) : la présente
décision peut être attaquée devant le tribunal administratif territorialement compétent dans un
délai de deux mois à compter de sa notification.
57
57
ANNEXE
Rectifications apportées au rapport d’observations définitives
p
ortant sur la gestion de l’office public de l’habitat, Habitat Eurélien, depuis 2009
RECOMMANDATIONS
Le texte de la recommandation n° 2 est modifié comme suit :
« Recommandation n° 2 : Veiller au respect des règles comptables pour éviter les discordances
entre actif et état de l’actif et mieux
apprécier le niveau utile de provisions pour gros entretien. »
7. L’ANALYSE
FINANCIERE
7.1 FIABILITE DES COMPTES ET TRANSPARENCE DE L’INFORMATION FINANCIERE
Le titre
de l’article 7.1.3.
est supprimé.
Il est remplacé par :
7.1.3. Les états de l’actif
Le paragraphe intitulé «
l’affection des résultats
», y compris le tableau n° 26, (page 30) est
supprimé.
Le paragraphe « les
états de l’actif
» est supprimé et remplacé par la phrase :
Au regard du compte financier, l’état de l’actif immobilisé de 2014 fait apparaître une discordance
de 208 309,16
€, sans qu’aucune explication n’
ait été fournie.
Chambre régionale des comptes du Centre-Val de Loire
15 rue d'Escures
BP 2425
45032 Orléans Cedex 1
Tél. : 02 38 78 96 00
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Les publications de la chambre régionale des comptes
du Centre-Val de Loire
sont disponibles sur le site :
www.ccomptes.fr/Centre-Val-de-Loire