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OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
DE NANTERRE
(92)
Exercices 2009 et suivants
Observations définitives
délibérées le 13 mai 2014
RAPPORT D’OBSERVATIONS DÉFINITIVES
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
SOMMAIRE
SYNTHESE
...........................................................................................................................................................
4
RECOMMANDATIONS
......................................................................................................................................
6
OBSERVATIONS
.................................................................................................................................................
7
1. RAPPEL DE LA PROCEDURE
.....................................................................................................................
7
2. PRESENTATION DE L’OFFICE
...................................................................................................................
7
2.1. Présentation générale
.......................................................................................................................................
7
2.2. Contrôles récents de l’office
............................................................................................................................
8
2.3. Fonctionnement de l’office
..............................................................................................................................
8
2.3.1. Conseil d’administration
...............................................................................................................................
8
2.3.2. Commission d’attribution des logements
......................................................................................................
9
3. ACTIVITES DE L’OFFICE
..........................................................................................................................
10
3.1. Contexte
.........................................................................................................................................................
10
3.2. Le plan stratégique de patrimoine (PSP)
........................................................................................................
10
3.2.1. Élaboration du PSP
.....................................................................................................................................
10
3.2.2. L’axe
attractivité
.........................................................................................................................................
11
3.2.3. L’axe
social
.................................................................................................................................................
11
3.2.4. L’axe
technique
: diagnostic, enjeux
...........................................................................................................
11
3.3. La convention d’utilité sociale (CUS)
............................................................................................................
12
3.4. Constitution de l’offre de logements
..............................................................................................................
14
3.4.1. Stratégie
......................................................................................................................................................
14
3.4.2. Production de logements
.............................................................................................................................
14
3.4.3. Production de logements par la procédure d’acquisition en VEFA
............................................................
16
3.5. Renouvellement urbain
..................................................................................................................................
17
3.5.1. Petit-Nanterre
..............................................................................................................................................
17
3.5.2. Université
....................................................................................................................................................
19
4. FIABILITE DES COMPTES
.........................................................................................................................
20
4.1. Provisions pour créances douteuses
...............................................................................................................
20
4.2. Comptabilité des stocks
..................................................................................................................................
20
4.3. Rattachements de charges et de produits à l’exercice
....................................................................................
21
4.3.1. Le montant des rattachements de charges
...................................................................................................
21
4.3.2. Méthodologie appliquée
..............................................................................................................................
21
4.4. État de développement de l’actif
....................................................................................................................
22
4.5. Dotations aux amortissements
........................................................................................................................
23
4.6. Rapprochement des amortissements techniques et des amortissements financiers
........................................
23
4.7. État du passif
..................................................................................................................................................
24
4.8. Comptabilisation des subventions d’investissement
......................................................................................
24
5. ANALYSE FINANCIERE
.............................................................................................................................
25
5.1. Produits de l’office
.........................................................................................................................................
26
5.1.1. Total des produits
........................................................................................................................................
26
5.1.2. Loyers
.........................................................................................................................................................
27
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
5.1.3. Impayés de loyers
........................................................................................................................................
28
5.2. Charges de l’office
.........................................................................................................................................
28
5.2.1. Total des charges
.........................................................................................................................................
28
5.2.2. Charges de fonctionnement
.........................................................................................................................
29
5.2.3. Charges de personnel
..................................................................................................................................
29
5.2.4. Charges de maintenance et de réhabilitation
...............................................................................................
29
5.3. Dette
...............................................................................................................................................................
30
5.4. Autofinancement et potentiel financier
..........................................................................................................
31
5.4.1. Capacité d’autofinancement
........................................................................................................................
31
5.4.2. Fonds de roulement et trésorerie
.................................................................................................................
31
6. GESTION DES RESSOURCES HUMAINES
.............................................................................................
33
6.1. Pilotage des ressources humaines
..................................................................................................................
33
6.1.1. Évolution des effectifs
.................................................................................................................................
33
6.1.2. Fonctionnement du service des ressources humaines
..................................................................................
34
6.1.3. Temps de travail des agents de l’office
.......................................................................................................
34
6.2. Accord collectif d’entreprise
..........................................................................................................................
35
6.2.1. Calcul de la rémunération
...........................................................................................................................
35
6.2.2. Mutuelle d’entreprise
..................................................................................................................................
36
6.3. Régime indemnitaire des agents publics de l’office
.......................................................................................
36
6.3.1. Prime informatique
......................................................................................................................................
36
6.3.2. Complément de rémunération
.....................................................................................................................
37
6.3.3. Nouvelle bonification indiciaire
..................................................................................................................
37
6.4. Gestion des agents contractuels de droit public
.............................................................................................
37
6.5. Situation du directeur général de l’office
.......................................................................................................
38
6.6. Logements de fonction
...................................................................................................................................
38
6.7. Véhicules
........................................................................................................................................................
39
7. ACHATS PUBLICS
........................................................................................................................................
39
7.1. Organisation de la fonction achat et procédures de contrôle interne
..............................................................
39
7.2. Traitement des factures
..................................................................................................................................
40
7.3. Examen des dossiers
......................................................................................................................................
40
ANNEXES
...........................................................................................................................................................
42
Annexe n° 1 : Écritures comptables de rattachement de charges
..........................................................................
42
Annexe n° 2 : Irrégularités dans la comptabilisation des subventions d’investissement et des participations des
employeurs à l’effort de construction
....................................................................................................................
42
Annexe n° 3 : Ratio loyers / nombre de logements gérés (hors foyers)
................................................................
42
Annexe n° 4 : Ratio créances locatives / loyers et charges récupérées en euro
.....................................................
43
Annexe n° 5 : Évolution des effectifs
....................................................................................................................
43
Annexe n° 6 : Évolution des charges de personnel
...............................................................................................
43
Annexe n° 7 : Coût de maintenance immobilière par logement géré
....................................................................
44
Annexe n° 8 : Tableau des risques
()
......................................................................................................................
44
Annexe n° 9 : Capacité d’autofinancement
...........................................................................................................
45
Annexe n° 10 : Fonds de roulement et trésorerie
..................................................................................................
48
GLOSSAIRE DES SIGLES UTILISES
............................................................................................................
50
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
SYNTHESE
Devenu office public de l’habitat (OPH) de Nanterre à compter du 1
er
octobre 2008,
l’établissement est l’outil historique de construction et de gestion du logement social de la
ville de Nanterre et compte plus de 10 400 logements au sein d’un parc diversifié tant par le
type de construction que par les niveaux de loyer pratiqués.
Des instances de direction qui fonctionnent
Le conseil d’administration se réunit régulièrement, les règles de quorum sont respectées et
les dossiers débattus. Courant 2013, il a adopté un nouveau règlement de la commission
d’attribution des logements, conforme à la réglementation. Des attributions de logement
anormales à des personnes morales sont en cours de régularisation, bien qu’il reste
cependant à préciser les conditions d’attribution de quelques logements de fonction.
Un patrimoine à forte vocation sociale et convenablement entretenu
Le plan stratégique de patrimoine et la convention d’utilité sociale ont permis de dégager
pour l’office les axes principaux et prioritaires tant pour l’entretien du parc de logements que
pour son peuplement. La situation financière de l’OPH, au 31 décembre 2012, lui permet de
faire face aux travaux de sécurité, d’obligations du propriétaire, d’amélioration technique et
d’amélioration de confort.
Une production de logement importante et tributaire des conditions de financement
Le territoire de la ville de Nanterre offre de grandes disponibilités foncières. Dans le cadre
des projets d’aménagement engagés sur la ville, 40 % de logements sociaux sont prévus,
dont 50 % devraient être réalisés par l’OPH. Si la situation financière de l’office et les
conditions de financement lui ont permis, plus ou moins, de faire face à ses engagements,
les nouvelles règles de subventionnement, moins favorables si elles se confirmaient,
risquent soit de compromettre les constructions futures soit de fragiliser la situation
financière de l’OPH.
Des acquisitions par la procédure de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Compte tenu de la complexité des programmes et de leur imbrication, la quasi-totalité de
l’offre nouvelle proposée par l’office est constituée par des acquisitions de logements par le
biais de la procédure de VEFA. Dans ce cadre, l’OPH est parvenu, par des prescriptions
exigeantes, à préserver la maîtrise du niveau de qualité des logements produits.
Le renouvellement urbain, au Petit-Nanterre et aux Provinces-Françaises, bien avancé en
ce qui concerne le parc de l’OPH, a eu, et aura encore pour les toutes prochaines années,
des impacts financiers importants.
Une fiabilité des comptes largement à parfaire mais une capacité d’autofinancement
positive
La quasi-totalité des annexes au compte financier sont à améliorer, soit parce qu’elles sont
absentes, soit parce qu’elles sont incomplètes ou erronées. Un effort de rigueur dans les
plus brefs délais est demandé à l’OPH. Une formalisation des procédures, quasi inexistante,
devrait permettre d’y contribuer. Un rapprochement avec le comptable public est attendu.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Le produit des loyers, en progression depuis 2009, s’élève en 2012 à près de 43 M€
(1)
. Une
attention particulière est portée sur le recouvrement et la part des impayés est relativement
faible.
Les charges de personnel sont en augmentation, notamment à la suite du changement de
statut des personnels. Les charges d’entretien et de maintenance du patrimoine sont
relativement élevées et en lien avec la volonté de l’OPH de maintenir son patrimoine dans
un état convenable.
La capacité d’autofinancement positive de 2009 à 2012 pourra être impactée dans un
proche avenir par les baisses de subvention annoncées. Cependant, l’OPH conserve des
marges de manoeuvre, notamment par la progression des loyers sur son parc le plus
ancien.
Une vigilance nécessaire sur les ressources humaines
L’attention de l’office est appelée sur l’augmentation attendue de la masse salariale et sur
l’amélioration de la gestion administrative des agents.
Des procédures à formaliser par écrit
L’OPH fait preuve d’une absence de formalisation de procédures. Il conviendra qu’il procède
à la formalisation de celles-ci dans l’ensemble des domaines comptables et financiers, de la
gestion des ressources humaines et de l’achat public.
(1)
M€ : millions d’euros.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1 : ………………………………………………………………page 22
(§ 4.3). Des rattachements de charges et de produits à fiabiliser
La chambre recommande la mise en place, en liaison avec le comptable public, d’outils
permettant le suivi des comptes enregistrant les rattachements de charges ainsi que leur
apurement régulier.
Recommandation n° 2 : ………………………………………………………………page 25
(§ 4.8). Des pratiques comptables à revoir au regard des règles comptables applicables.
La chambre recommande à l’office de revoir sa pratique en ce qui concerne le respect des
règles comptables et l’invite, afin de gagner en rigueur, à formaliser par écrit ses procédures
financières et comptables.
Recommandation n° 3 : ………………………………………………………………page 34
(§ 6.1). Une tenue des dossiers des personnels à sécuriser.
La chambre recommande la constitution d’un dossier unique par salarié, conformément à
l’obligation existante en ce qui concerne les fonctionnaires, pour faciliter la mise à jour du
dossier, garantir son exhaustivité et en permettre une consultation plus aisée par le salarié,
quel que soit son statut.
Recommandation n° 4 : ………………………………………………………………page 39
(§ 7.1). Des procédures en matière de commande publique à formaliser par écrit.
La chambre recommande à l’office de formaliser par écrit les procédures qu’il a mises en
place dans le domaine de la commande publique.
Recommandation n° 5 : ………………………………………………………………page 40
(§ 7.2). Des procédures en matière comptable et financière à élaborer au regard des
règles comptables applicables puis à formaliser par écrit.
La chambre recommande à l’office de formaliser par écrit les procédures qu’il a mises en
place dans les domaines comptable et financier.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
OBSERVATIONS
1.
RAPPEL DE LA PROCEDURE
En application de l’article L. 212-8 du code des juridictions financières (CJF), la chambre
régionale des comptes d’Île-de-France a examiné la gestion de l’office public de l’habitat
(OPH) de Nanterre au cours des exercices 2009 et suivants.
L’ouverture du contrôle a été notifiée au directeur général, M. Pierre-Hugues Lorleac’h, par
une lettre du 14 février 2013. La présidente du conseil d’administration de l’OPH,
Mme Marie-Claude Garel, en a été informée par une lettre du même jour.
L’entretien préalable prévu à l’article L. 243-1 du CJF a eu lieu avec le directeur général de
l’office, le 7 octobre 2013. Un entretien a également eu lieu avec la présidente du conseil
d’administration, le 14 octobre 2013.
Lors de sa séance du 26 novembre 2013, la chambre a décidé de l’envoi d’un rapport
d’observations provisoires au directeur général et à la présidente de l’établissement. Ils en
ont accusé réception le 26 décembre 2014.
Des extraits du rapport ont également été adressés à la directrice de l’unité territoriale de la
direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) des
Hauts-de-Seine ainsi qu’au maire de la commune de Nanterre, qui en ont, respectivement,
accusé réception.
M. Lorleac’h, directeur général de l’OPH de Nanterre a répondu par lettre, enregistrée au
greffe de la chambre le 12 février 2014. Le maire de Nanterre a répondu par lettre
enregistrée au greffe de la chambre le 12 février 2014. La directrice de la DRIHL a répondu
par lettre enregistrée au greffe de la chambre le 14 mars 2014.
Dans sa séance du 13 mai 2014, la chambre a formulé, à titre définitif, les observations
suivantes.
Le contrôle a plus particulièrement porté sur les thématiques suivantes : l’activité de
production et de gestion de logements sociaux, la fiabilité des comptes et la situation
financière, la gestion des ressources humaines, la commande publique.
2.
PRESENTATION DE L’OFFICE
2.1.
Présentation générale
L’office gère plus de 10 400 logements sur le territoire de Nanterre. Créé par le décret du
5 mars 1951, il est devenu office public de l’habitat (OPH) le 1
er
octobre 2008. Il est l’outil
historique de construction et de gestion du logement social de la ville de Nanterre. Son
activité est située exclusivement sur le territoire de Nanterre.
La commune de Nanterre est caractérisée par un parc social important (56 % de logements
sociaux parmi les résidences principales) et par une population aux revenus modestes. Son
développement est caractérisé par l’existence de grands secteurs d’aménagement : d’une
part, l’opération d’intérêt national (OIN) Seine-Arche dont l’aménageur est l’établissement
public d’aménagement de la Défense-Seine-Arche (Epadesa) et, d’autre part, plusieurs
conventions
publiques
d’aménagement
confiées
à
la
société
d’économie
mixte
d’aménagement et de gestion de la ville de Nanterre (SEMNA).
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
La commune de Nanterre est membre de la communauté d’agglomération du Mont-Valérien
(CAMV). La gestion du logement social sur le territoire de Nanterre allie le plan local de
l’habitat (PLH) intercommunal en cours d’élaboration et les objectifs de l’OIN de la Défense
(2)
avec les objectifs de construction de la commune de Nanterre tendant à 60 % d’accession à
la propriété et 40 % de logements sociaux (soit 20 % par l’office).
L’activité de l’office est essentiellement consacrée à la gestion locative. Il assure le rôle de
maître d’ouvrage dans la réalisation de quelques programmes. Son parc est diversifié tant
par le type de construction que par les niveaux de loyer pratiqués.
Chaque année, l’office perçoit plus de 40 M€ de loyers, principalement sur la base de
logements conventionnés, ouvrant droit pour le locataire au bénéfice de l’aide personnalisée
au logement (APL). Entre 2009 et 2012, le montant de loyers perçus a augmenté de 7 %.
Fin 2012, les effectifs de l’office se composaient de 209 emplois équivalent temps plein.
L’office a fait le choix d’assurer l’entretien courant et le gros entretien principalement en régie
directe et de disposer de 52 gardiens répartis sur son territoire d’intervention. Il est organisé
sur 4 antennes délocalisées (Centre, Petit Nanterre, Damades et Parc).
2.2.
Contrôles récents de l’office
L’office a été contrôlé par la mission interministérielle d’inspection du logement social (
Miilos
).
Dans un rapport définitif de février 2011, celle-ci a relevé des irrégularités et des insuffisances
de gestion. L’office n’a donné qu’une suite partielle aux observations faites par la
Miilos
, de
telle sorte que certaines d’entre elles ont dû être reprises dans le présent rapport.
2.3.
Fonctionnement de l’office
2.3.1.
Conseil d’administration
La composition du conseil d’administration est conforme aux articles L. 421-8 et R. 421-4 du
code de la construction et de l’habitat (CCH).
Au cours de l’ensemble de la période contrôlée, les règles de quorum ont été respectées. Le
taux d’absentéisme moyen des administrateurs est de 15 % (soit trois administrateurs
absents en moyenne par séance).
En application de dispositions du CCH, le conseil d’administration débat des orientations
budgétaires dans les deux mois précédant l’examen du budget primitif et détermine la
politique des loyers en fin d’année n-1 (fin octobre ou début novembre).
Les procès-verbaux des différentes réunions rendent compte de la richesse des débats et
interventions.
Sous la présidence de la présidente du conseil d’administration, le bureau constitué est
conforme à l’article R. 42-12 du CCH.
(2)
Les communes de Nanterre, Suresnes, Rueil-Malmaison et La Garenne-Colombes se sont engagées dans la
signature d’un contrat de développement territorial (CDT) La Défense Ouest.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
2.3.2.
Commission d’attribution des logements
La commission d’attribution des logements a un rôle déterminant dans le fonctionnement
d’un OPH et pour l’accès au logement des demandeurs.
D’après les rapports d’activités de l’office, la commission d’attribution s’est réunie 11 à
12 fois par an et a examiné entre 600 et 850 dossiers par an entre 2009 et 2011.
Dans son rapport du 28 février 2011, la
Miilos
relevait plusieurs dysfonctionnements. L’office
a remédié à certaines irrégularités.
Ainsi, le nouveau règlement intérieur a été adopté par le conseil d’administration, le
26 juin 2013. Au-delà de la mise en conformité avec les textes, le règlement intérieur prévoit
dans son article 6 que la « commission se réunira
a priori
deux fois par mois et au moins
22 fois par an ». Selon le directeur de l’office, cette fréquence de réunion, double du rythme
actuellement observé, permettra à la commission, conformément aux textes, d’attribuer
nominativement les logements et de limiter le taux de vacance grâce à la réduction des
délais qui en résultera.
En ce qui concerne l’attribution de logements, la chambre constate la persistance de
certaines irrégularités déjà relevées par la
Miilos
.
Si, en ce qui concerne les cinq logements conventionnés irrégulièrement loués à des
personnes morales et les logements transformés en locaux pour les besoins de l’office, le
processus de régularisation est en cours, soit par la reprise par l’office des logements
concernés, soit par le déconventionnement des logements en cause, la chambre invite l’OPH
à mener rapidement à terme le processus.
Les loyers de quelques logements attribués à des agents communaux de la ville de Nanterre
sont acquittés par la ville. Il apparaît que cette pratique est contraire à l’article R. 441-11 du
CCH ainsi rédigé : « Le contrat de location des logements mentionnés à l'article 441-1 ne
peut, en aucun cas, être l'accessoire d'un contrat de travail. Cette interdiction ne s'applique
pas aux logements attribués pour nécessité de service par l'organisme bailleur aux
personnes affectées au gardiennage des immeubles. ». L’OPH indique que, à son sens, le
logement n’est pas lié au contrat de travail. Le bail est établi entre l’organisme et le locataire,
la ville n’intervient pas. Par la suite, une convention entre la ville de Nanterre et l’office
prévoit la prise en charge du loyer. L’OPH indique, également, que lorsque l’agent communal
quitte ses fonctions, il garde le logement (le bail étant établi à son nom) et s’acquitte lui-
même des loyers.
Cependant, la chambre relève que si, par hypothèse et sans préjuger de la régularité de ces
compléments de rémunération mis en place par la commune de Nanterre, elle admettait
l’argument de l’ordonnateur qui veut que, dans ces cas précis, l’attribution du logement n’est
pas accessoire au contrat de travail, encore conviendrait-il que l’office s’assure que les
autres conditions d’accès au logement social conventionné sont remplies, en particulier,
dans le respect des articles L. 441-1, notamment premier et dernier alinéas, et R. 441-1
du CCH. La direction de l’OPH a indiqué vérifier les conditions, notamment, de ressources
au moment de l’attribution du logement. Toutefois, par la suite, aucun suivi n’est assuré, le
locataire n’étant jamais sollicité dans le cadre des enquêtes annuelles ou triennales. La
chambre invite vivement l’OPH à clarifier ces situations.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Enfin, il est constaté que neuf salariés de l’office sont logés par nécessité absolue de service
dans le parc social conventionné, ce qui peut, également, contrevenir aux articles L. 441-1 et
R. 441-11 du CCH. Ce dernier point sera traité dans le présent rapport dans la partie relative
aux ressources humaines (§ 6.6. Logements de fonction).
3.
ACTIVITES DE L’OFFICE
3.1.
Contexte
Avec un peu plus de 10 000 logements, l’OPH est le premier bailleur social de Nanterre. Son
parc représentait, en 2009, 28 % des résidences principales et 56 % du parc social de
Nanterre. 64 % de son parc est situé en zone urbaine sensible (ZUS). L’office administre
également 5 092 places de parking souterrain et assure la gestion d’une copropriété de
263 logements.
Son parc locatif est diversifié, il comporte tous les produits du logement social, des
logements populaires familiaux (Lopofa) aux prêts locatifs à usage social (PLUS), en passant
par les habitations à loyer modéré ordinaire (HLMO), les immeubles à loyer normal (ILN), les
prêts locatifs aidés (PLA), y compris ceux très sociaux (PLATS) ou d’intégration (PLAI).
Deux documents définissent plus particulièrement la stratégie de l’OPH : le plan stratégique
de patrimoine et la convention d’utilité sociale.
3.2.
Le plan stratégique de patrimoine (PSP)
3.2.1.
Élaboration du PSP
Assisté par un bureau d’étude, l’OPH a élaboré le plan stratégique de patrimoine. Celui-ci a
été arrêté par le conseil d’administration lors de sa séance du 23 juin 2010.
Si le plan stratégique de patrimoine répond à une obligation réglementaire, il a créé
également l’opportunité pour l’office de connaître son patrimoine, de disposer d’un outil de
gestion et de prévision. C’est, enfin, l’étape préalable à l’élaboration de la convention d’utilité
sociale du patrimoine.
Le PSP a, notamment, permis de définir les priorités à cinq ans et de définir une stratégie à
moyen terme, à un horizon de 10 ans.
Le PSP repose sur le diagnostic du patrimoine de l’office et a été réalisé selon les trois axes
suivants : attractivité, social, technique.
Au moment de l’élaboration du PSP, le parc de logements de l’OPH était constitué de :
-
10 103 logements, répartis dans 207 bâtiments ;
-
93,4 % du parc constitués de logements collectifs ;
-
675 pavillons, soit 6,6 % du parc ;
-
le patrimoine comporte également deux bâtiments de parkings, des bureaux, une
galerie commerciale, un établissement d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes (EHPAD).
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
3.2.2.
L’axe
attractivité
Cette approche a consisté à classer les immeubles selon leur attractivité, sachant que
l’attractivité d’un logement tient à ses caractéristiques physiques, à son aspect, à sa
localisation et à son fonctionnement social.
De cette étude, il apparaît que près d’une moitié du parc de logements semble très
attractive ; à l’opposé, un quart du parc est nettement moins attrayant et l’OPH doit dégager
pour celui-ci des moyens importants.
En conséquence, l’office tente de réagir dans des délais rapides en ce qui concerne la
réparation des parties communes, et intervient de manière conséquente pour la remise en
état des appartements avant leur remise en location, notamment dans les secteurs moins
attractifs et moins demandés.
3.2.3.
L’axe
social
Le PSP aborde ce point selon une double approche.
La première approche répond à la question : quels types de ménages l’office loge-t-il ?
Il s’agit d’une approche statique, de constat, permettant de classer les immeubles selon
quelques items (niveau de revenus, tranches d’âge, sur-occupation ou sous-occupation…).
Il est constaté une occupation sociale à dominante modeste, voire fragile. Si le niveau de
sous-occupation est faible, la sur-occupation est plus préoccupante et doit retenir l’attention
de l’office. Il est également constaté sur certains groupes une part importante de population
jeune. Face à ces constats, l’OPH tente d’élaborer des réponses permettant, notamment,
une meilleure mixité du parc.
La seconde approche répond à la question : quels types de ménages l’office peut-il loger ?
Il s’agit d’une approche dynamique qui consiste à caractériser, à partir de la structure des
loyers et des charges du parc, la population que l’office peut accueillir compte tenu des taux
d’effort pratiqués (avec un maximum de 30 %). De l’analyse des demandeurs de logements
sur Nanterre, en 2009, il ressort qu’une majorité sont des personnes seules ou en couple.
Un tiers des demandeurs est en dessous du seuil de pauvreté et près des deux tiers sont
déjà dans le parc social. Des éléments déclinés dans le PSP, il résulte que la très grande
majorité du parc (95 % des logements) est accessible à la majorité des demandeurs, dont
les revenus sont à 60 % du plafond des ressources (plafond des PLAI). La majorité du parc
(78 % des logements) reste, également, accessible aux demandeurs défavorisés, dont les
revenus sont à 20 % du plafond de ressources (22 % des demandeurs). L’office permet de
répondre à la demande de ménages très défavorisés et accueille de manière durable une
population aux ressources modestes ou très modestes.
3.2.4.
L’axe
technique
: diagnostic, enjeux
L’axe technique du plan stratégique de patrimoine comporte l’estimation, réalisée par les
services de l’office, des besoins en travaux du parc, ainsi qu’un calendrier couvrant la
période 2010 à 2029, les principales échéances étant de 2011 à 2019.
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Les niveaux de contrainte des travaux reprennent les catégories utilisées par l’office et par
ordre de priorité : sécurité technique, obligations du propriétaire, amélioration technique,
amélioration du confort et amélioration esthétique.
Les besoins en travaux pour la période 2011-2019 sont chiffrés à 57,8 M€ HT. Le budget
annuel courant, tel qu’évalué en 2010, s’élève à 5,2 M€ HT, soit 46,8 M€ en neuf ans et
couvre 78,3 % des besoins de la période. Cela souligne un bon état général du bâti et, donc,
que le parc a été bien entretenu. Seule la catégorie des travaux d’amélioration esthétique ne
serait pas couverte en totalité avec le budget courant et nécessiterait des arbitrages.
3.3.
La convention d’utilité sociale (CUS)
La convention d’utilité sociale de l’OPH a été conclue avec l’État, à la suite de plus d’une
année de négociation, le 30 juin 2011, pour une durée de six ans.
Cette convention, à mettre en regard du PSP, élabore des réponses et définit des objectifs
en regard des constats et des problématiques révélés par celui-ci.
La CUS, dans une présentation générale, rappelle la politique patrimoniale et les orientations
d’investissement et souligne que l’OPH est le partenaire principal de la commune, des
aménageurs et des promoteurs pour la réalisation des logements sociaux prévus sur le
territoire. Ainsi une production de 180 à 200 logements est prévue annuellement.
Il est confirmé que l’OPH n’envisage pas la vente de son patrimoine. Il considère celle-ci
comme inopportune au regard des tensions existantes sur le marché du logement social à
Nanterre et irréaliste au regard des capacités financières des occupants.
En ce qui concerne l’occupation sociale et face aux constats établis dans le PSP, l’objectif
affiché dans la CUS est d’ « affirmer un volontarisme plus fort pour assurer cette mixité
proposée par la réglementation tout en maintenant sa culture d’accueil des populations
fragilisées ». Un axe important est d’ailleurs développé pour la prévention des impayés.
La CUS souligne les nécessaires qualités de service et performance de gestion.
La convention, déclinée en fiches de documentation d’indicateur, fixe notamment les
objectifs de construction pour l’OPH.
En ce qui concerne l’offre de logement, le tableau ci-dessous présente les objectifs et les
conditions de leur réalisation :
Tableau n° 1 : Indicateur A1 de la CUS
Valeur cible
Total
PLUS
PLAI
PLUSCD
PLS
2011
100
50
4
46
2012
180
105
11
64
2013
180
146
16
18
2014
180
148
16
16
2015
180
146
16
18
2016
180
146
16
18
Total
1 000
741
79
126
54
Source : Convention d’utilité sociale
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Tableau n° 2 : Livraisons effectives ou prévues
Valeur
Total
PLUS
PLAI
PLUSCD
PLS
2011
173
106
9
29
29
2012
158
65
10
48
35
2013
142
46
6
90
0
2014
18
12
6
0
0
2015
2016
Total
491
229
31
167
64
Source : OPH
En commentaire de ce second tableau, l’office a précisé que deux dossiers de demande de
financement avaient été déposés en 2012 et qu’aucun n’avait été retenu. Il indique
également que cinq programmes portant sur 139 logements ont été présentés au conseil
d’administration en 2013 et devraient faire l’objet d’un dépôt de demande de financement.
La convention précise les deux conditions nécessaires à la réalisation du programme :
-
« faisabilité liée à l’aménagement : mise à disposition de terrains équipés par
l’aménageur en temps voulu ;
-
faisabilité financière : le montant de fonds propres est fixé à 10 000 euros/logement.
La faisabilité financière des opérations dépendra donc des montants provenant des
autres sources de financement. Elle suppose en particulier que le financement de
l’État soit maintenu dans ses modalités réglementaires en vigueur tant en ce qui
concerne les subventions constructions que les subventions charges foncières. »
Il convient de constater que ces conditions ont évolué défavorablement pour l’office. Ainsi,
lors du conseil d’administration du 26 juin 2013, il a été souligné, par la direction de l’office,
que les règles de financement étaient radicalement différentes.
En effet, comme il a été confirmé par la direction régionale et interdépartementale de
l’hébergement et du logement (DRIHL), il est demandé à l’OPH, comme aux autres bailleurs
sociaux, la mise de fonds propres d’au minimum 10 % par logement, soit, en moyenne, entre
16 700 € et 20 000 € par logement, selon le prix du mètre carré. La participation demandée à
l’office est, par conséquent, supérieure à celle figurant dans la convention. Des réductions ou
suppressions des participations du département des Hauts-de-Seine, de la région Île-de-
France et de la commune de Nanterre sont également envisagées. La DRIHL, tout en
agréant, en 2013, 5 opérations portant sur 116 logements, a invité l’OPH à rechercher des
financements complémentaires notamment auprès des organismes collectant la participation
des employeurs à l’effort de construction (1 % patronal) et en saisissant toutes les
opportunités financières. Elle a également souligné que le modèle de financement évolue
effectivement, année après année, et que les bailleurs sociaux doivent s’adapter à cette
évolution. La chambre relève toutefois la difficulté, pour les bailleurs sociaux, pour des
opérations de constructions de logements, opérations nécessairement pluriannuelles, de
réajuster le plan de financement annuellement et de ne pouvoir disposer de perspectives
financières à moyen terme.
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La baisse de ces divers financements, si elle se confirme, aura des conséquences moins sur
la situation financière de l’office que sur sa capacité à poursuivre l’effort de construction tout
en maintenant le patrimoine au même niveau que réalisé jusqu’à présent et prévu dans le
PSP pour les années à venir.
En effet, la fiche de la CUS relative à l’entretien et à l’amélioration du patrimoine existant,
conformément au PSP, confirme que le montant annuel des grands travaux est fixé à 5,2 M€
par an, soit 525 € par logement. Les dépenses de maintenance sont, quant à elles, prévues
à hauteur de 330 € par logement et par an. Ces montants sont à mettre en rapport avec la
capacité d’autofinancement que l’office doit être en mesure de dégager.
3.4.
Constitution de l’offre de logements
3.4.1.
Stratégie
Le territoire de Nanterre est caractérisé par un marché du logement actif et une production
de logements axée sur de grands projets urbains.
Le bassin d’habitat auquel appartient la ville de Nanterre est constitué de six communes
regroupées autour de la Défense et de l’opération Seine-Arche. Au-delà de ces opérations,
la ville présente plusieurs projets structurants, la zone d’aménagement concerté (Zac) Seine-
Arche, les projets de renouvellement urbain du Petit-Nanterre et des Provinces Françaises,
l’opération Rouget de Lisle, le secteur de la Boule et le projet des Chenevreux.
Entre 2008 et 2014, l’objectif de Nanterre est la construction de 6 à 7 000 logements dont
40 % de logements sociaux. Près de 5 000 logements sont prévus dans le cadre des projets
d’aménagement engagés sur la ville.
La volonté affichée est que 50 % de la production de logements sociaux soit réalisée par
l’OPH de Nanterre.
3.4.2.
Production de logements
Compte tenu de l’ampleur des projets et de l’imbrication des programmes, cette production
de logements, contrairement à ce que l’office a fait dans le passé, est rarement construit
directement par celui-ci sur des terrains précédemment acquis. L’office est amené à acquérir
des logements dans le cadre d’opérations immobilières par la procédure de la VEFA.
Le tableau ci-dessous retrace la production de logements de 2009 à 2012 et précise les
acquisitions par l’office en VEFA.
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Tableau n° 3 : Production de logements de 2009 à 2012
Année
de mise
en
service
Codification
Nom de l'agence
Nombre
de
logements
Nom du Programme
VEFA :
OUI
ou
NON
Dépenses
Recettes
Ventilation des subventions
interne (Estia)
d'investissement
d'investissement
agence
groupe
Coût de la
construction
Emprunts
Subventions
Fonds
propres
Autres
ÉTAT
COMMUNE
1%
2009
06
8
CHAMPS
PIERREUX
65 Abbé HAZARD
OUI
10 379 318,00
7 562 090,00
2 595 837,00
250 000,00
1 437 588,00
638 249 520 000,00
2009
02
9
CHEMIN DE
L'ILE
8 AMPERE
NON
1 678 096,00
977 869,00
340 448,00
359 779,00
140 169,00
96 221 104 058,00
2009
01
15 CENTRE
4 Raymond BARBET
NON
910 643,00
574 476,00
151 326,00
184 841,00
72 497,00
38 829
40 000,00
2009
07
20
MONT
VALERIEN
15 LES CHENEVREUX
OUI
2 479 277,00
1 769 147,00
687 841,00
620 844,00
66 997
2010
07
21
MONT
VALERIEN
70 CLEMENCEAU I
OUI
10 916 074,00
7 624 437,00
3 305 025,00
2 970 041,00
334 984
2010
02
10
CHEMIN DE
L'ILE
40
COMMUNE DE
PARIS
NON
5 772 284,00
5 617 147,00
136 992,00
71 243,00
136 992,00
2011
05
8 PARC
59 TERRASSE 17
OUI
9 376 357,00
7 000 136,00
2 336 392,00
50 000,00
1 996 908,00
339 484
2011
07
22
MONT
VALERIEN
15 89 FELIX FAURE
OUI
2 546 141,00
1 815 334,00
674 935,00
39 788,00
375 325,00
139 610 160 000,00
2011
04
9
PETIT
NANTERRE
29 REPUBLIQUE
OUI
4 927 798,00
3 450 000,00
1 274 822,00
688 272,00
1 274 822,00
2011
01
16 CENTRE
71
SAINTE
GENEVIEVE A2
OUI
11 596 604,00
8 970 472,00
2 657 135,00
150 000,00
1 501 073,00
756 062 400 000,00
2012
01
17 CENTRE
93
SAINTE
GENEVIEVE B3
OUI
17 097 642,00
13 248
720,00
3 580 515,00
100 000,00
1 921 658,00
1 058 857 600 000,00
2012
05
9 PARC
48 TERRASSE 11
OUI
10 546 465,00
5 548 000,00
4 044 706,00
1 490 000,00
3 512 817,00
531 889
2012
01
18 CENTRE
17 PRIMAVERA
OUI
2 898 505,00
2 170 000,00
676 229,00
100 000,00
216 229,00
220 000 240 000,00
Source : Données transmises par l’office
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Le tableau ci-après indique les prévisions de constructions pour 2013.
Tableau n° 4 : Prévisions de constructions pour 2013
Opération
VEFA
ou non
Nombre de
logements
PLUS
PLAI
PLS
Observations
125/131 rue Félix Faure
VEFA
20
16
2
2
Terrasse 9
VEFA
33
26
3
4
13/21 rue Philippe Triaire
13
9
2
2
12 rue Waldeck Rochet
VEFA
13
9
2
2
Rue Diderot
VEFA
55
43
6
6
24/26 rue Pasteur
VEFA
12
12
Mixte Anru et financement classique
(18 logements dont 12 PLUS classiques et
6 PLAI/Anru)
57 av Joffre
VEFA
27
24
3
3
Projet proposé inacceptable au regard des
éléments demandés dans le cahier des
charges de l'office en ce qui concerne la
surface des pièces
Gallieni-Natalys
VEFA
49
39
5
5
Source : DRIHL validé par l'OPH
3.4.3.
Production de logements par la procédure d’acquisition en VEFA
Cette procédure a été utilisée pour la première fois en 2005, puis une nouvelle fois en 2006.
À partir de 2010, cette procédure est devenue la procédure dominante. Le directeur de
l’office indique qu’il ne s’agit pas d’un choix de l’office mais du résultat de contraintes
extérieures. Ainsi « l’utilisation de la procédure VEFA n’est pas un choix délibéré de l’office
municipal mais résulte de la norme inscrite au PLU qui impose une mixité sociale basée sur
l’existence dans chaque programme de 60 % de logement en accession et 40 % de
logement social. S’y ajoute très souvent une mixité fonctionnelle avec locaux commerciaux,
locaux administratifs, hôtel etc. D’autre part, l’essentiel des opérations est réalisée dans le
cadre des zones d’aménagement (Zac, CPA etc.) pilotées par l’Epadesa sur le territoire de
l’OIN Seine-Arche et par la SEMNA, société d’économie mixte, sur les autres quartiers de
Nanterre. Les deux aménageurs procèdent à des concours associant promoteur et maître
d’oeuvre : l’un des objectifs est l’unité architecturale afin de ne pas différencier physiquement
le social et l’accession. »
Dans le cadre des acquisitions, l’OPH a précisé et formalisé les caractéristiques des
programmes et logements qu’il souhaite offrir.
La première exigence imposée par l’OPH aux promoteurs concerne le prix d’acquisition. Le
prix est fixé au m² habitable et intègre un parking par logement. Ce prix est de 3 100 € TTC
sur la zone OIN et de 2 789 € TTC sur le reste du territoire de Nanterre. La TVA sur ces
opérations est de 7 %. L’ordonnateur a précisé que le différentiel entre les deux prix est pris
en charge par une subvention spécifique de la ville de Nanterre. L’incidence est donc neutre
pour l’office et lui permet ainsi de souscrire aux programmes quelle que soit leur localisation.
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En ce qui concerne la construction, l’OPH a réalisé un cahier des charges qui précise,
particulièrement, la typologie d’un programme type et les exigences par logement. Des
spécifications techniques sont prévues pour les halls d’entrée, le traitement des déchets, les
appartements, les toitures, les ascenseurs, les parkings. L’office exige, également, que les
raccordements des immeubles pour tous les réseaux (eau, gaz, électricité) soient exclusifs à
l’OPH, demande liée au niveau de service qu’il rend à ses locataires. En cas d’avarie, l’office
ne souhaite pas être conduit à intervenir pour des dégâts dus à des logements extérieurs à
son patrimoine, ce qui aurait un coût certain pour l’office, ou être tributaire des interventions
d’autres intervenants (syndic de copropriété, par exemple).
Une des conséquences du développement de cette procédure est la perte pour l’office d’un
savoir-faire réel, dont témoignent les différentes réalisations et l’évolution architecturale des
programmes selon la date de construction. Une des autres conséquences pour l’office est la
perte de la décision, en ce qui concerne le choix des programmes, de la conception, de
l’équipe de maîtrise d’oeuvre et de l’architecte.
Cependant et
a contrario
, la chambre constate que se développent au sein du personnel de
l’office de nouvelles compétences en matière de négociation, d’élaboration de prescriptions
ou d’exigences dans le suivi des réalisations.
3.5.
Renouvellement urbain
L’OPH de Nanterre est engagé dans deux conventions avec l’agence nationale du
renouvellement urbain (Anru). Deux grands quartiers sont concernés : le Petit-Nanterre et le
quartier Université.
Le territoire de la commune de Nanterre est traversé par de nombreuses infrastructures
lourdes qui, si elles ont pour intérêt de bien desservir la ville, ont, en contrepartie, pour
inconvénient de la morceler, voire d’isoler certains quartiers.
Les deux conventions partenariales pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement
urbain et social ont pour objectif de « réparer la ville dans une logique de développement
durable : adapter l’habitat aux attentes des familles ; restaurer des axes de déplacements
plus sûrs, plus conviviaux, mieux adaptés à la vie quotidienne et favorisant les échanges
d’un quartier à l’autre ; créer de véritables espaces publics qui soient des lieux de brassage
social, de nouveaux équipements publics et de nouveaux commerces… »
Le projet de rénovation urbaine se décline sur l’ensemble des territoires en ZUS et zone de
renouvellement urbain (ZRU). Chacune des deux conventions détaille le projet pour les
quartiers concernés.
3.5.1.
Petit-Nanterre
3.5.1.1.
Présentation du quartier et du projet
La convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain et
social a été signée, le 27 avril 2007, par le préfet des Hauts-de-Seine au titre de l’État,
l’Anru, la ville de Nanterre, le département des Hauts-de-Seine, la Caisse des dépôts et
consignations, l’association Foncière logement, la SA HLM Logirep, la SAEM ADOMA, la
SAEM SEMNA et l’OPH. Un avenant n° 2 signé le 28 septembre 2012 a pris en compte
différentes modifications et évolutions du projet urbain et du plan de financement.
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Le quartier du Petit-Nanterre est situé au nord-est de la ville. Il est délimité au nord, par
l’autoroute A86, à l’est, par la limite communale avec Colombes et au sud et à l’ouest, par la
voie SNCF Paris-Normandie.
Il est composé de 2 500 logements dont 85 % de logements sociaux, du Centre d’accueil et
de soins hospitaliers de Nanterre (CASH) et d’une zone d’activités sur la partie sud.
Depuis 1982, le quartier a fait l’objet de plusieurs procédures
Politique de la ville
et, par
plusieurs actes successifs, la ville a confié l’aménagement du quartier à la SEMNA.
Le projet du Petit-Nanterre intègre dans sa réflexion l’impact de grands projets qui ont ou
auront une incidence soit par leur envergure soit par leur proximité, tel le projet Seine-Arche,
la gare Nanterre-Université, l’université Paris X, le prolongement de la ligne de Tramway T1
de Gennevilliers à la Boule (Nanterre).
Un des enjeux se trouve aussi dans le désenclavement interne du quartier par la création ou
la requalification d’axes de déplacement. Un accent est également mis sur la
résidentialisation, la réhabilitation de logements, la démolition et les constructions nouvelles.
Le programme, tel que modifié par l’avenant n° 2, prévoit la démolition de 280 logements,
dont 50 logements pour l’OPH. Il prévoit la construction de 125 logements sociaux sur site,
dont 60 logements pour l’OPH, et de 155 logements hors site, dont 129 pour l’office. Le taux
de subvention de l’Anru, en ce qui concerne les démolitions, s’élève à 79 %, l’office assurant
21 % du financement. En ce qui concerne les constructions, le taux de financement de l’Anru
varie de 18 à 22 %, le taux est de 7 ou 8 % pour les réhabilitations.
L’OPH est l’un des principaux bailleurs du Petit-Nanterre. Son patrimoine comprend la cité des
Pâquerettes, une partie des nouveaux logements construits dans le cadre de la Zac et la cité
Jeanne-d’Arc. Il est, donc, également impliqué au titre de la gestion urbaine de proximité.
Pour des raisons opérationnelles, l’office délègue certaines opérations de résidentialisation à
la ville de Nanterre,
via
son aménageur, la SEMNA.
Pour les opérations de démolition, la question du relogement, qui est un préalable au
lancement des opérations, s’avère souvent particulièrement sensible pour la population et
délicate pour le bailleur.
En ce qui concerne le Petit-Nanterre, une charte de relogement a été signée entre la ville de
Nanterre, l’OPH et la Logirep. Des documents ont, également, été élaborés à destination des
locataires afin de faciliter les démarches.
3.5.1.2.
État d’avancement du projet
L’échéancier initial débutait en 2005 pour s’achever en 2011. Il a été actualisé par l’avenant
n° 2 qui a reporté l’échéance de certaines opérations à 2013.
Sur un montant prévisionnel de 38 677 000 €, au 21 juin 2013, 35 510 000 € étaient
engagés, soit 92 %.
Sur le plan physique, au 10 juin 2013, l’ensemble des démolitions, reconstructions sur site et
réhabilitations était réalisé. 129 logements, hors site, étaient construits.
Ainsi, en ce qui concerne le quartier du Petit-Nanterre, et pour l’OPH, la réalisation est
quasiment achevée.
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3.5.2.
Université
La convention partenariale pour la mise en oeuvre du projet de renouvellement urbain et social
a été signée le 18 mai 2009 par le préfet des Hauts-de-Seine au titre de l’État, l’Anru, la ville de
Nanterre, le département des Hauts-de-Seine, la Caisse des dépôts et consignations,
l’association Foncière-logement, la SA HLM France-Habitation et l’OPH.
3.5.2.1.
Présentation du quartier et du projet
Le quartier Université est situé au coeur du territoire communal, au croisement des
infrastructures routières et ferroviaires. Il est délimité au nord-est par une route
départementale, au nord-ouest par l’autoroute A86 et au sud par des grands boulevards et
avenues.
Il est composé de 3 400 logements répartis entre trois principaux ensembles résidentiels : la
cité Marcelin-Berthelot, la cité Anatole France et la cité des Provinces-Françaises, qui abritait
au total 8 498 habitants en 1999. Ce quartier comprend aussi l’Université Paris X et ses
32 000 étudiants, une cité administrative, où travaillent près de 7 000 employés, ainsi qu’une
gare du RER et du Transilien.
Dès 1994, le quartier a été retenu au titre des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
C’est sur la cité des Provinces-Françaises que porte l’essentiel du projet Anru. Réalisée
dans le cadre du programme des 4 000 logements de la Région parisienne lancé par le
ministère de la Construction en 1954, la cité affirme une vocation très sociale. Elle comporte
886 logements, dont 81 % de logements sociaux, 659 étant gérés par l’OPH.
L’OPH est donc le bailleur principalement concerné. La réussite du projet repose, pour
partie, sur sa capacité à tenir ses engagements.
Les enjeux du projet de renouvellement urbain et social pour la cité des Provinces-
Françaises sont doubles. Il s’agit, d’une part, de l’inscrire, d’un point de vue urbain, dans la
transformation qui va s’opérer dans le cadre de l’OIN Seine-Arche. Du point de vue social,
d’autre part, le projet doit participer au brassage de l’ensemble des usagers et offrir une
diversité de logements répondant aux besoins de parcours résidentiel des habitants de
Nanterre.
Le projet Seine-Arche est caractérisé par la restructuration de la gare Nanterre-Université,
une opération d’aménagement
Coeur de quartier
sur 3,5 hectares et l’aménagement du
secteur des
Terrasses
sur les terrains en friche du toit de l’autoroute A14. Ce projet implique
un nouveau réseau viaire.
Le projet comprend la démolition de logements, dont 172 logements sociaux de l’OPH, la
construction de 172 logements, dont 80 sur le site et 92 logements sociaux hors site, la
réhabilitation de 487 logements de l’OPH, la création et le réaménagement de voies et
d’espaces publics et, enfin, la reconstruction et la création d’équipements publics.
3.5.2.2.
État d’avancement du projet
L’échéancier initial prévoyait un lancement des études en 2006 et l’achèvement du projet
pour la fin 2013. Le plan de financement couvre les années 2008 à 2013.
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Sur un montant prévisionnel de 50 453 338 €, au 21 juin 2013, 19 396 603 € étaient
engagés, soit 38,44 %.
Sur le plan physique, au 7 juin 2013, si 85 % des démolitions étaient réalisées, les
reconstructions sur site et les réhabilitations n’avaient pas débuté. Cent vingt-neuf
(129) logements, hors site, étaient construits. Les constructions hors site et déjà réalisées sont
intégrées dans le tableau sur la constitution de l’offre de 2009 à 2012. Il s’agit des
48 logements réalisés en 2012 et nommés Terrasse 11.
Ainsi, en ce qui concerne le quartier Université et pour l’OPH, la poursuite de la réalisation
complète du projet exige encore un suivi précis.
En conclusion sur les opérations de renouvellement urbain, la chambre constate que si les
deux projets sont bien avancés et suivis, l’effort demandé à l’OPH est important et
nécessitera encore pour les prochaines années un investissement financier conséquent.
4.
FIABILITE DES COMPTES
4.1.
Provisions pour créances douteuses
L’office déprécie les créances de locataires et acquéreurs douteux ou litigieux (compte 416).
Le comptable public est tenu par l’instruction M 31
(3)
de compléter l’annexe IX du compte
financier relative à l’état de ventilation des comptes
locataires, acquéreurs et autres
(
4
)
. Il est
établi que, depuis 2009, celle-ci est erronée et/ou incomplète.
En 2009, un écart de 1 941 205,29 € a été constaté entre le calcul des dépréciations et le
solde porté au compte 41611
Locataires douteux ou litigieux - locataires présents
.
Depuis 2010, l’annexe IX remplie par l’ordonnateur est conforme au compte financier.
Cependant, depuis cette même date, le montant total des créances indiqué dans l’annexe
établie par le comptable public, à qui il revient de compléter l’annexe, est erroné.
Malgré un faible taux de provisionnement de 71 % des créances douteuses en 2009,
certainement dû à l’erreur précédemment évoquée, il est constaté qu’à la fin de l’exercice
2012 la quasi-totalité de ces créances douteuses avait été provisionnée. Il s’agissait
principalement de créances sur des locataires partis et de créances de plus d’un an
(5)
.
4.2.
Comptabilité des stocks
En ce qui concerne l’entretien courant et/ou le gros entretien, l’office réalise des travaux de
maintenance locative en régie. Pour la première fois en 2012, l’OPH a comptabilisé ses
stocks relatifs aux fournitures d’atelier et de magasin, répondant en cela à une des
remarques de la
Miilos
.
(3)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 2
les documents de synthèse
, titre 1
définition et élaboration du
compte financier
.
(4)
Alors que cette obligation ne pèse pas sur l’ordonnateur, celui-ci renseigne également l’annexe. Tout au long
de la période contrôlée, les comptes financiers présentent deux annexes IX, contenant parfois des informations
contradictoires. Mais selon l’instruction M 31, seule l’annexe IX renseignée par le comptable public fait foi.
(5)
Ces deux catégories sont provisionnées à hauteur de la totalité de la créance.
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
4.3.
Rattachements de charges et de produits à l’exercice
Le rattachement des charges et des produits à l’exercice auquel ils se rapportent permet de
respecter le principe de sincérité budgétaire. L’office ne rattache que les charges.
La procédure de rattachement des charges d’exploitation se trouve décrite de manière précise
dans l’instruction M 31
(6)
. Lors du rattachement sur l’exercice n, l’ordonnateur a le choix entre
accompagner chaque mandat de rattachement d’un état de la dépense engagée non
mandatée ayant donné lieu à service fait ou établir un état récapitulatif par compte d’imputation
sur lequel il certifie le service fait. De même, l’ordonnateur peut choisir la méthode de
régularisation des rattachements en n+1, soit en émettant un ordre de paiement à la réception
de la facture, soit en contre-passant dès le début de l’année n+1 l’ensemble des rattachements
(comme cela est le cas pour les collectivités soumises à l’instruction M 14).
4.3.1.
Le montant des rattachements de charges
Le montant des charges d’exploitation rattachées a progressivement diminué entre 2009 et
2011, ce qui a réduit leur part dans les charges à caractère général. Le solde du
compte 408, enregistrant les rattachements de charges à l’exercice, représente moins d’un
mois de charges et services extérieurs. Outre la procédure de rattachements de charges,
l’office utilise la journée complémentaire.
4.3.2.
Méthodologie appliquée
L’office applique la première méthode de régularisation des rattachements l’année suivant
celle de leur constatation et établit des ordres de paiement au fur et à mesure de la réception
des factures. Au 19 juillet 2013, plusieurs rattachements aux exercices antérieurs n’avaient
toujours pas été régularisés, pour un montant de près de 25 000 €.
Sans que l’office ne puisse les justifier, ces écritures en attente de régularisation peuvent
expliquer, en partie, les incohérences apparaissant entre les montants rattachés et les
montants contrepassés chaque année, depuis 2010. Le montant contrepassé en n+1 diffère
des rattachements effectués en n. De ce fait, le solde du compte 4081
Factures non
parvenues – fournisseurs d’exploitation
ne correspond pas au total des rattachements de
l’année n. L’écart, minime en 2010, atteint près de 0,250 M€ en 2012, soit plus de 16 % du
montant rattaché en 2011 (tableau en annexe n° 1).
Par ailleurs, 20 % des charges rattachées aux exercices 2010 et 2011 n’ont pas été
mandatées. Pour l’exercice 2012, ce ratio s’établirait, selon l’office, à 17 %.
Entre 2009 et 2012, l’office a rattaché environ 1 000 charges pour un montant annuel
diminuant de 1,8 M€ à 1,4 M€. Plus de la moitié de ces charges porte sur un montant
inférieur à 500 €.
(6)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 3
cadre budgétaire
.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
La chambre invite l’organisme à s’interroger sur la méthodologie choisie, celle-ci exigeant un
suivi particulièrement attentif. La seconde méthode autorisée par la M 31 permettrait une
mise en oeuvre et un suivi simplifiés.
Il est relevé que la date du service fait ne figure pas sur les factures (ce n’est que de manière
exceptionnelle que certaines factures donnent cette information). Un examen des
174 premières contrepassations en 2011 des dépenses rattachées à l’exercice 2010 fait
apparaître que 47 % des charges rattachées représentant 30 % du montant de ces
rattachements correspondent à des prestations réalisées en 2011
(7)
. En l’absence de
procédure formalisée et d’indication de la date du service fait, la pratique de l’office consiste
à rattacher tous les engagements (ou ordres de services) non soldés au 31 décembre,
indépendamment de la date du service fait, ce qui contrevient ainsi à la réglementation.
La vision du résultat annuel de l’office s’en trouve ainsi altérée.
Convenant de cette faiblesse, l’office envisage d’améliorer la qualité des rattachements de
charges à l’exercice 2013, en plusieurs étapes. En fin d’exercice, l’OPH s’engage à identifier
les ordres de services engagés selon leur exécution ou non-exécution au 31 décembre de
l’année et à ne rattacher que les charges correspondant à un service fait mais dont la facture
n’est pas parvenue. Par ailleurs, l’office a confirmé l’ouverture d’une procédure de
consultation afin de changer de logiciel, pour que celui-ci soit compatible avec l’instruction
budgétaire et comptable M 31.
La chambre préconise la formalisation de procédures écrites, décrivant les phases
d’engagement, rattachement et mandatement des dépenses.
Recommandation n° 1 :
La chambre recommande la mise en place, en liaison avec le comptable public, d’outils
permettant le suivi des comptes enregistrant les rattachements de charges ainsi que leur
apurement régulier.
Recommandation n° 1 :
La chambre recommande la mise en place, en liaison avec le comptable public, d’outils
permettant le suivi des comptes enregistrant les rattachements de charges ainsi que leur
apurement régulier.
4.4.
État de développement de l’actif
Il incombe au comptable public de tenir l’état de l’actif de l’office et de renseigner l’annexe VII
du compte financier. Le comptable public n’a pas produit cette annexe depuis 2008. Lors de
sa séance du 26 juin 2013, le conseil d’administration de l’office a approuvé le compte
financier de l’exercice 2012, avec réserves, en raison de l’actif qui « n’a pas été produit
depuis 2008 »
(8)
par le comptable public.
(7)
L’examen a porté sur 174 rattachements portant sur 338 671,03 €. 81 rattachements, soit 101 151,29 €,
correspondent à des prestations réalisées en 2011. Ces dépenses n’auraient donc pas dû être rattachées à
l’exercice 2010.
(8)
Article 5 de la délibération du conseil d’administration du 26 juin 2013.
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Par ailleurs, l’office renseigne chaque année l’annexe V tableau 4 relatif aux mouvements
des postes de l’actif immobilisé. Il est constaté que cette annexe est mal remplie. Il apparaît,
également, que la transposition d’éléments d’actifs en cours (compte 23) en actifs
immobilisés (compte 21) n’est pas cohérente.
Un travail de mise à jour serait en cours, selon la direction de l’établissement, par
rapprochement des données au 31 décembre 2012 du comptable public et de l’ordonnateur.
Les écarts sur chaque poste de l’actif auraient été identifiés. L’office s’engage, notamment
par la transmission des flux d’inventaire, à accompagner le comptable public afin d’arrêter un
état de l’actif « conforme à la réalité au 31 décembre 2013 ». Il conviendrait également que
l’OPH appuie les opérations non budgétaires par des documents précis, détaillés et
présentés dans des délais raisonnables au comptable public.
4.5.
Dotations aux amortissements
Lors de sa séance du 8 décembre 2005, le conseil d’administration de l’office a fixé les
cadences d’amortissement de ses immeubles locatifs par composants, ainsi que des
bâtiments administratifs, des travaux et des aménagements. La répartition retenue par
composant (structure, menuiseries extérieures, chauffage collectif et chauffage individuel,
étanchéité et ravalement) correspond à celle prévue dans l’instruction budgétaire et
comptable M 31
(9)
.
Depuis 2009, l’office n’a constaté aucune dépréciation (imputée au compte 29).
Une délibération du 24 novembre 1988, que l’office respecte toujours en 2013, fixe les
cadences d’amortissements d’autres immobilisations corporelles (mobilier, matériel classique
et technologique, véhicule d’occasion et neuf).
4.6.
Rapprochement des amortissements techniques et des amortissements financiers
L’instruction
budgétaire
et
comptable
M 31
(10)
prévoit
un
dispositif
spécifique
d’amortissement des immobilisations locatives : la règle de
l’équilibre des amortissements
techniques et financiers
. Les immobilisations locatives sont amorties, chaque année, en
fonction des durées définies par le conseil d’administration de l’office (il s’agit de
l’amortissement technique). Ces immobilisations ayant pu être financées par emprunt, l’office
rembourse chaque année une partie du capital emprunté (il s’agit de l’amortissement
financier). L’amortissement technique doit couvrir l’amortissement financier. Si tel n’est pas
le cas, l’office se doit de constituer des dotations aux amortissements dérogatoires en
complément de l’amortissement technique, lesquelles s’ajustent et peuvent faire l’objet de
reprises afin d’atteindre l’équilibre des amortissements techniques et financiers.
Il est constaté que l’office constitue, chaque année, des amortissements dérogatoires sans
pouvoir les justifier, du fait notamment du manque de fiabilité des comptes et des
incohérences entre certaines annexes et le compte financier.
(9)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 1
cadre comptable
, titre 2
commentaires des comptes
.
(10)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 1
cadre comptable
, titre 2
commentaires des comptes
.
S2-2140158/BB
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4.7.
État du passif
Selon l’instruction M 31
(
11
)
, l’ordonnateur doit produire en annexe VIII un état de
développement du passif, composé de deux fiches (la première récapitulant les emprunts et
autres dettes financières par prêteur, la seconde dressant et détaillant la liste exhaustive des
emprunts en faisant notamment apparaître le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt).
Pour chaque exercice examiné, la fiche n° 1 est manquante et la fiche n° 2 est incomplète,
cette dernière ne mentionnant ni le taux d’intérêt ni la durée de l’emprunt.
Enfin, l’état détaillé des emprunts diffère très légèrement du passif des comptes financiers.
Ces écarts ont un impact sur le calcul de l’autofinancement de l’office.
4.8.
Comptabilisation des subventions d’investissement
Selon les dispositions de l’instruction budgétaire et comptable M 31
(12)
, les subventions
d’investissement (imputées au compte 13) sont comptabilisées dès la notification de la
décision accordant une telle subvention. En l’absence de notification préalable, la
comptabilisation s’effectue lors de l’encaissement effectif de la subvention. « Ce compte est
utilisé pour enregistrer les subventions d’investissement (…), il est crédité, dès la notification
de la décision accordant la subvention, du montant de la participation prévue par le débit du
compte de tiers intéressé (…) lorsque l’office en a communication avant l’encaissement. En
l’absence de notification préalable, le compte 13 est crédité lors de l’encaissement par le
débit du compte financier »
(13)
.
En contradiction avec les dispositions précitées, l’office ne comptabilise pas les subventions
d’investissement dès la notification de celles-ci. L’office n’émet un titre de recettes qu’à
l’occasion de la perception de la totalité, ou d’un acompte, de la subvention.
Ainsi, des tests réalisés sur les liasses comptables des comptes 131
Subventions
d’équipement
et 132
Participation des employeurs à l’effort de construction
des exercices 2009
et 2011 (tableau en annexe n° 2), il résulte qu’au moins 30 % du total du montant inscrit des
subventions d’investissement et des participations des employeurs réunies est erroné
(14)
.
La chambre constate, comme l’avait précédemment observé la
Miilos
, que l’office ne respecte
pas les dispositions budgétaires et comptables lui imposant d’enregistrer les subventions
d’investissement dans sa comptabilité dès leur notification, ce qui altère la qualité de ses
comptes annuels. En effet, les subventions d’investissement comptabilisées entrent dans le
calcul des capitaux propres, permettant de déterminer des ratios tel que le fonds de roulement
net global. Cependant, cette irrégularité ne vient pas fausser le calcul du prélèvement sur le
potentiel financier instauré par la loi de finances pour 2011
(15)
, lequel prend en compte les
subventions d’investissement « à l’exclusion des subventions à recevoir ».
(11)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 2
les documents de synthèse
, titre 1
définition et élaboration
du compte financier
.
(12)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 1
cadre comptable
, titre 2
commentaires des comptes
.
(13)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 1 c
adre comptable
, titre 2
commentaires des comptes
.
(14)
L’office émet un titre de recettes à hauteur de l’encaissement perçu, et non à hauteur du montant de
subvention ou de participation accordé et notifié.
(15)
L’article 210 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 instaure, à compter du
1
er
janvier 2011, un prélèvement sur le potentiel financier des organismes d’habitations à loyer modéré qui
disposent d’un patrimoine locatif.
S2-2140158/BB
24/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Si la chambre prend acte de l’intention de l’OPH de se conformer à la nomenclature
comptable, elle lui rappelle, en ce sens, l’obligation de procéder à l’enregistrement des
subventions d’investissement dès leur notification, ce n’est qu’après l’émission d’un titre de
recettes par l’office pour chaque notification que le comptable public sera en mesure de
procéder au suivi du recouvrement.
En conclusion sur le chapitre relatif à la fiabilité et à la régularité des comptes, la chambre
souligne le manque de rigueur. Toutefois, eu égard aux montants concernés, ces
irrégularités ne remettent pas en cause l’analyse financière ci-après.
Recommandation n° 2 :
La chambre recommande à l’office de revoir sa pratique en ce qui concerne le respect des
règles comptables et l’invite, afin de gagner en rigueur, à formaliser par écrit ses procédures
financières et comptables.
5.
ANALYSE FINANCIERE
L’office tient un compte annexe, dédié à son activité de syndic de la copropriété
Fontenelles
Nord
, composée de 263 logements sociaux, dont il est propriétaire, et de 40 locaux
commerciaux. Compte tenu de la faible importance des mouvements financiers enregistrés
sur ce compte annexe, l’analyse financière a porté sur le seul compte principal.
Chaque année, l’office dégage un résultat excédentaire. Mais celui-ci a diminué
progressivement entre 2009 et 2011.
Tableau n° 5 : Évolution des soldes intermédiaires de gestion
(en €)
2009
2010
2011
2012
Évolution
2009-2012
Marge accession
0,00
0,00
0,00
0,00
Marge sur prêts
0,00
0,00
0,00
0,00
Marge sur locatif
23 653 321,83
24 610 827,71
24 200 003,94
24 809 624,59
5 %
Productions diverses
1 591 178,49
1 465 455,49
1 655 219,49
1 666 312,43
5 %
Marge brute totale
25 244 500,32
26 076 283,20
25 855 223,43
26 475 937,02
5 %
% des loyers
63 %
64 %
62 %
62 %
Consommations de tiers
- 14 571 059,62
- 14 939 862,74
- 15 480 910,38
- 14 565 200,39
0 %
Valeur ajoutée
10 673 440,70
11 136 420,46
10 374 313,05
11 910 736,63
12 %
% des loyers
27 %
27 %
25 %
28 %
Frais de personnel
- 7 145 328,80
- 7 341 215,46
- 7 407 152,61
- 7 687 990,43
8 %
Excédent brut d'exploitation
3 528 111,90
3 795 205,00
2 967 160,44
4 222 746,20
20 %
% des loyers
9 %
9 %
7 %
10 %
Solde provisions d'exploitation
- 958 133,20
- 968 166,18
- 892 881,80
- 324 180,59
- 66 %
Résultat d'exploitation
2 569 978,70
2 827 038,82
2 074 278,64
3 898 565,61
52 %
% des loyers
6 %
7 %
5 %
9 %
Résultat net sur opérations faites en commun
0,00
0,00
0,00
0,00
Résultat financier
208 693,16
122 884,90
178 348,37
102 189,57
- 51 %
Résultat courant
2 778 671,86
2 949 923,72
2 252 627,01
4 000 755,18
44 %
% des loyers
7 %
7 %
5 %
9 %
Résultat exceptionnel
582 970,68
- 713 934,24
- 1 046 400,41
- 23 377,22
- 104 %
Résultat exercice
3 361 642,54
2 235 989,48
1 206 226,60
3 977 377,96
18 %
% des loyers
8 %
5 %
3 %
9 %
Capacité d'autofinancement
10 516 907,67
12 991 852,98
11 842 960,59
13 333 843,38
27 %
% des loyers
26 %
32 %
28 %
31 %
Source : analyse effectuée à partir des comptes financiers
La chambre souligne l’importance du niveau de la capacité d’autofinancement variant entre
10,517 M€ en 2009 et 13,334 M€ en 2012, soit environ 30 % du montant des loyers.
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5.1.
Produits de l’office
5.1.1.
Total des produits
Comme le détaille le tableau ci-après, le total des produits a progressé de 3 % au cours de la
période contrôlée, passant de 65,663 M€ en 2009 à 67,694 M€ en 2012. La part des produits
d’exploitation a d’ailleurs crû davantage, son montant s’établissant en 2009 à 58,852 M€ et à
63,176 M€ en 2012. L’augmentation a donc été de 7 %.
Tableau n° 6 : Évolution des produits
(en €)
2009
2010
2011
2012
Évolution
2009-2012
Produits d'exploitation
58 852 272,28
60 456 542,20
61 592 609,20
63 176 291,95
7 %
Produits des activités
58 275 818,75
59 963 886,21
61 203 688,11
63 101 246,02
8 %
Produits des ventes
0,00
0,00
0,00
0,00
Récupération de charges locatives
16 702 781,63
17 597 970,64
17 812 403,70
18 467 281,79
11 %
Ventes de marchandises
0,00
0,00
0,00
0,00
Loyers
39 981 858,63
40 900 460,08
41 736 064,92
42 967 651,80
7 %
Dont loyers des logements non conventionnés
2 201 131,87
2 242 511,88
2 242 423,52
2 249 331,94
2 %
Dont loyers des logements conventionnés
36 167 222,73
36 981 006,60
37 793 032,07
38 900 584,22
8 %
Dont supplément de loyer
47 620,41
52 509,17
47 157,20
88 979,95
87 %
Dont autres loyers
1 565 883,62
1 624 432,43
1 653 452,13
1 728 755,69
10 %
Prestations de services
1 591 178,49
1 465 455,49
1 655 219,49
1 666 312,43
5 %
Dont autres
1 354 854,95
1 225 345,57
1 412 792,02
1 418 552,09
5 %
Dont produits des activités annexes
236 323,54
240 109,92
242 427,47
247 760,34
5 %
Production stockée
0,00
0,00
0,00
0,00
Production immobilisée
365 950,05
423 729,62
325 577,54
0,00
- 100 %
Immeubles de rapport (frais financiers externes)
365 950,05
423 729,62
325 577,54
0,00
- 100 %
Subventions d'exploitation
0,00
0,00
0,00
0,00
Reprises sur amortissements et provisions
210 503,48
68 926,37
63 343,55
75 045,93
- 64 %
Reprises sur provisions pour dépréciation des
créances
210 503,48
68 926,37
63 343,55
75 045,93
- 64 %
Autres reprises
0,00
0,00
0,00
0,00
Transferts de charges d'exploitation
0,00
0,00
0,00
0,00
Autres produits de gestion courante
0,00
0,00
0,00
0,00
Quote-part de résultat sur opér. Faites en
commun
0,00
0,00
0,00
0,00
Produits financiers
1 133 242,83
125 144,90
178 348,37
105 099,57
- 91 %
De participation
0,00
0,00
0,00
0,00
D'autres immobilisations financières
0,00
0,00
0,00
0,00
D'autres créances et valeurs mobilières de
placement
121 107,58
93 913,23
131 430,76
104 495,57
- 14 %
Transferts de charges financières (intérêts
compensateurs)
923 159,67
0,00
0,00
0,00
- 100 %
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières
de placement
88 975,58
31 231,67
46 917,61
604,00
- 99 %
Produits exceptionnels
5 677 140,83
4 683 176,93
5 054 909,92
4 412 503,30
- 22 %
Sur opérations de gestion
76 579,84
69 378,73
36 866,63
47 459,40
- 38 %
Sur opérations en capital
5 600 560,99
4 613 798,20
5 018 043,29
4 365 043,90
- 22 %
Dont mandats annulés sur exercices antérieurs
ou atteints par la déch. quadr.
97,76
0,00
0,00
1 614,60
1552 %
Dont produits des cessions d'éléments d'actifs
0,00
1 000,00
200,00
2 700,00
Dont subventions d'investissement virées au
résultat de l'exercice
3 669 810,17
3 769 070,75
3 957 997,99
3 460 667,40
- 6 %
Dont autres
1 930 653,06
843 727,45
1 059 845,30
900 061,90
- 53 %
Total des produits
65 662 655,94
65 264 864,03
66 825 867,49
67 693 894,82
3 %
Source : comptes financiers
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
La chambre relève l’existence de créances anciennes, dont plus de 200 000 € de titres de
recettes émis, entre 2004 et 2009, à l’encontre de l’OPDHLM des Hauts-de-Seine et de la
ville de Nanterre.
5.1.2.
Loyers
La quasi-totalité des produits de l’office provient de ses activités (plus de 93 % en 2012). Les
deux principaux postes sont la perception des loyers et la récupération de charges locatives.
Tableau n° 7 : Évolution des loyers (en €)
(en €)
2009
2010
2011
2012
Évolution
2009-2012
Loyers
39 981 858,63 40 900 460,08 41 736 064,92 42 967 651,80
7,47 %
Part des loyers dans le total des produits
60,89 %
62,67 %
62,45 %
63,47 %
Évolution annuelle
2,30 %
2,04 %
2,95 %
Total des produits
65 662 655,94 65 264 864,03 66 825 867,49 67 693 894,82
3,09 %
Évolution annuelle
- 0,61 %
2,39 %
1,30 %
Source : comptes financiers
Chaque année, les produits issus des loyers augmentent de 2 % à 3 %, cette progression
résultant de la hausse annuelle des loyers ainsi que de l’accroissement du patrimoine de
l’office (365 logements supplémentaires entre 2010 et 2012).
En 2009 et 2010, le loyer annuel par logement locatif de l’office est supérieur à la médiane
constatée dans les offices et sociétés anonymes (SA) faisant l’objet de l’étude
Les organismes
de logement social
- chiffres clés 2010 (ministère de l’égalité des territoires et du logement -
direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature, septembre 2012). Il est
cependant proche des valeurs médianes en régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte
d’Azur (tableau en annexe n° 3). Entre 2009 et 2012, les loyers des logements conventionnés
représentent chaque année plus de 90 % du produit des loyers perçus par l’office.
Dans le respect de limites fixées, chaque année, par circulaire pour les logements
conventionnés, l’office dispose de marges de manoeuvre dans la détermination des loyers.
Une analyse réalisée par l’office en juin 2013 démontre qu’il dispose d’une marge de
progression globale des loyers de 17,66 % sur l’ensemble de son parc locatif. Celle-ci
diffère, cependant, selon l’âge du patrimoine. En effet, l’office, qui n’a pas fixé les loyers aux
niveaux maximums autorisés, dispose de marges de manoeuvre plus importantes quant à la
fixation des loyers de son patrimoine plus ancien et de marges de manoeuvres plus faibles,
voire inexistantes, quant à son patrimoine plus récent.
Entre 2009 et 2012, la part des impayés représentent environ 14 % des loyers et charges
récupérées, soit presque le niveau médian des offices et sociétés anonymes faisant l’objet
de l’étude
Les organismes de logement social
- chiffres clés 2010. L’office de Nanterre
souffre d’un taux d’impayés inférieur aux autres OPH et SA situés en régions Île-de-France
et Provence-Alpes-Côte-d’Azur, mais supérieur à la valeur médiane nationale et à celle des
SA et OPH de même strate que lui (tableau en annexe n° 4).
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
5.1.3.
Impayés de loyers
La chambre souligne le taux relativement faible d’impayés de loyers.
En effet, l’office porte une attention particulière à leur recouvrement. Le traitement des
impayés est, d’une part, assuré par le service
suivi social contentieux
et, d’autre part, par les
trois commissions
impayés de loyers
regroupant les différents acteurs du suivi social.
Le suivi des impayés de loyers obéit, pour l’OPH, à deux préoccupations : un bon taux de
recouvrement des recettes pour l’office, mais également un réel accompagnement des
familles afin de prévenir les expulsions et de permettre le maintien dans les lieux.
Cependant, malgré cette vigilance et face à une augmentation du taux d’impayés sur les
années 2009 et 2010, l’établissement a fait appel à un prestataire afin de réaliser un
diagnostic et mettre en place un plan d’actions. En 2011 et 2012, le taux de recouvrement
s’est amélioré.
Le tableau ci-dessous indique l’évolution des impayés de 2009 à 2012.
Tableau n° 8 : Évolution du taux d’impayés
2008
2009
2010
2011
2012
Loyers mis en recouvrement
46 264 314,16
47 450 584,59
48 315 513,35
48 855 206,60
50 973 704,66
Restes à recouvrer
1 255 038,10
1 331 200,98
1 470 878,19
1 360 153,42
1 264 147,88
Taux d'impayés
2,71 %
2,81 %
3,04 %
2,78 %
2,48 %
Source rapports d’activités de l’OPH
Par ailleurs, l’office connaît un taux de vacance de logement faible, même si celui-ci a
sensiblement augmenté entre 2009 et 2012 du fait de la vacance technique nécessaire avant
de procéder aux démolitions dans le cadre des opérations de renouvellement urbain
(Provinces-Françaises et Pâquerettes).
5.2.
Charges de l’office
5.2.1.
Total des charges
Chaque année, les charges récupérables représentent près de 30 % des charges totales.
Une nouvelle fois, il est constaté des différences sur la décomposition en charges
récupérables et charges non récupérables entre les documents de l’ordonnateur et du
comptable public. Ainsi, en 2011, le montant total de charges de 65 619 640,89 € est réparti
par le comptable public en 19 190 415,41 € de charges récupérables et 46 429 225,48 € de
charges non récupérables, l’ordonnateur faisant état respectivement de 20 147 845,64 € et
45 471 795,25 €. Ces écarts s’expliqueraient, selon l’ordonnateur, par des modes de calcul
différents au sein de ses propres services. Il convient, en conséquence, que la direction de
l’office soit à l’avenir attentive au traitement homogène, au sein de ses services, des charges
récupérables et non récupérables et refuse toute modification de leur répartition après
l’arrêté des comptes annuels.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
5.2.2.
Charges de fonctionnement
L’office participe chaque année au fonds de solidarité pour le logement (FSL), en application
d’une convention annuelle conclue avec le département des Hauts-de-Seine. En 2010, la
participation des bailleurs sociaux est passée de 3 € à 4 € par logement du parc sur le
territoire départemental. En 2011, les subventions accordées représentent moins de 0,1 %
des charges non récupérables. L’examen des conventions conclues pour les années 2009,
2010 et 2011 a révélé quelques incohérences quant au nombre de logements pris en compte
pour le calcul de cette participation, sans que cela ait un impact financier notable sur le
montant versé. Il convient, là encore, que l’office fiabilise ses données.
5.2.3.
Charges de personnel
Entre 2009 et 2012, les charges de personnel ont augmenté de 4 %, les charges sociales
ayant augmenté plus rapidement que les rémunérations. Dans le même temps, les effectifs
de l’office ont légèrement diminué (tableau en annexe n° 5).
Les frais de personnel par logement sont bien supérieurs (d’environ 10 %) aux valeurs
médianes recensées au niveau national ainsi que dans les organismes gérant entre 6 000 et
12 000 logements. Cependant, le niveau constaté pour l’office de Nanterre, bien que
supérieur de 2 %, se rapproche de celui des organismes situés en région Île-de-France et
Provence-Alpes-Côte d’Azur (tableau en annexe n° 6). Cela résulte du niveau de service que
l’office souhaite mettre à disposition de ses locataires, tant en personnels administratifs
qu’en personnels techniques. Ainsi, l’office dispose d’une régie permettant d’effectuer
rapidement entretiens et réparations sur le parc immobilier. Il compte dans ses effectifs
52 gardiens, dont l’emploi lui paraît justifié par la forte dispersion géographique de son parc
et la fragilité des populations logées.
L’utilisation de tableaux de bord mensuels précis permet à la direction de l’office de suivre la
consommation des crédits alloués aux dépenses de personnels (rémunérations, primes et
charges).
Compte tenu de la progression des charges de personnel déjà constatée et de celle,
prévisible, due au changement progressif du statut du personnel, l’OPH est invité à
demeurer particulièrement attentif sur cette nature de dépenses.
5.2.4.
Charges de maintenance et de réhabilitation
En 2009, le coût de gestion locative par logement
(16)
de l’office correspond au coût médian
national. Celui-ci a progressé entre 2009 et 2012 de 7,44 %, passant de 1 078 € / logement
à 1 158 € / logement.
(16)
Le coût de gestion locative par logement correspond aux achats et charges liés à l’activité locative, autres que
l’entretien courant, le gros entretien et la maintenance en régie.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
L’office ne constitue pas de provisions pour gros entretien, et réalise en partie les travaux
d’entretien et de grosses réparations en régie. Ce choix peut expliquer en partie le niveau du
coût de maintenance immobilière par logement
(17)
qui, bien qu’ayant diminué de 14 % entre
2009 et 2012, est largement supérieur, d’environ 15 %, aux indicateurs de comparaison en
2009 et 2010 (tableau en annexe n° 7).
En regard de ces coûts, la chambre comme précédemment la
Miilos
, a pu constater un
patrimoine bien entretenu, quel que soit le type de résidence ou d’immeuble. Les efforts
d’entretien ou de rénovation déployés avant toute relocation de logements, notamment dans
le parc le moins sollicité, sont soulignés.
5.3.
Dette
Au 31 décembre 2012, le capital restant dû par l’office s’élevait à 264,6 M€. L’OPH de
Nanterre, comme tous les OPH, a accès au prêt adossé au Livret A, ce produit représentant
la grande majorité de sa dette. La totalité de la dette de l’office est garantie par la commune
de Nanterre.
Selon les données transmises par l’office, la durée moyenne des emprunts au
1
er
janvier 2013 était de 33 ans et la dernière échéance interviendrait le 1
er
août 2064.
En outre, le taux d’intérêt moyen attendu en 2013 serait de 3,17 %.
Suivant la classification obtenue par l’application des critères de risques indiqués dans la
charte de bonne conduite entre les établissements bancaires et les collectivités territoriales,
l’office répartit l’encours de sa dette au 1
er
janvier 2013 (264,6 M€) de la manière suivante :
89,52 % en A1, 4,83 % en E1 (un emprunt), 4,27 % en E3 (un emprunt), 1,38 % en B1 (un
emprunt) (tableau en annexe n° 8).
La chambre a examiné plus particulièrement cinq emprunts souscrits par l’office constituant
40 % de l’encours de la dette au 31 décembre 2012. Il s’agit des contrats
Dexia
MPH255540EUR / 270614 émis le 8 janvier 2008, produit «
Tofix Fixms
», classé en E3,
souscrit à hauteur de 13,8 M€ afin de refinancer un précédent emprunt ;
Dexia
MPH255532EUR / 27604 émis le 8 janvier 2008, produit «
Fixia
», classé en E1, souscrit à
hauteur de 13,9 M€ afin de refinancer un précédent emprunt ;
Dexia
MIN229293EUR émis le
8 mars 2005, produit «
Mobilys Tip Top Euribor
», classé en B1, souscrit à hauteur de 7,7 M€ ;
Dexia
MIN254923EUR / 269768 / 269769 émis le 17 décembre 2007, produit «
Periolys
»,
classé en A1, souscrit à hauteur de 5 M€ ; Caisse des dépôts et consignations GPLAR 98
établi le 16 mai 2006, contrat de compactage souscrit à hauteur de 87,9 M€ afin de regrouper
35 emprunts précédemment souscrits par l’office.
Bien que la part des emprunts structurés et le niveau de risque soient relativement contenus,
la chambre invite l’office à une surveillance accrue.
(17)
Le coût de maintenance immobilière par logement correspond aux dépenses faites en régie ainsi qu’aux
dépenses d’entretien et de réparation courants et de gros entretien et de grosses réparations (charges non
récupérables).
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30/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
5.4.
Autofinancement et potentiel financier
5.4.1.
Capacité d’autofinancement
Comme indiqué précédemment, les tableaux de calcul de l’autofinancement net sont
différents selon qu’il s’agit des indicateurs présentés par l’office ou des annexes aux
comptes financiers présentées par le comptable public.
En raison de ces discordances, il est nécessaire que le comptable public et l’ordonnateur se
rapprochent dans les meilleurs délais afin de fiabiliser les annexes aux comptes financiers.
Compte tenu de ces incohérences sur le calcul de l’autofinancement net, l’analyse a porté
sur la capacité d’autofinancement (tableau en annexe n° 9), les montants étant identiques
dans l’ensemble des documents.
En moyenne, entre 2009 et 2012, la capacité d’autofinancement de l’office représente 30 %
des produits issus des loyers. L’office connaît une situation financière confortable, qui
pourrait cependant être amenée à se dégrader.
Pendant six ans, du 1
er
janvier 2007 au 31 décembre 2012, le département des Hauts-de-
Seine a exercé son rôle de délégataire des aides à la pierre pour le compte de l’État. À
compter de 2009, il a prioritairement fléché les crédits de l’État « vers les territoires ayant
moins de 20 % de logements sociaux »
(18)
. Le territoire de la commune de Nanterre,
respectant l’obligation de 20 % de logements sociaux, a ainsi été impacté par cette décision.
Depuis 2013, cet exercice est revenu à la DRIHL des Hauts-de-Seine, comme cela a été
indiqué dans la partie n° 3.3. Les subventions
construction
et
foncières
allouées par l’État
devraient diminuer en 2013.
Par ailleurs, la ville de Nanterre, confrontée aux difficultés financières que rencontrent les
collectivités territoriales, pourrait supprimer la subvention d’investissement qu’elle octroie
annuellement à l’office depuis 1992. Le montant de cette subvention était de 2 M€ en 2011,
1 M€ en 2012 et incertaine en 2013
(19)
.
5.4.2.
Fonds de roulement et trésorerie
L’annexe n° XIV au compte financier présente les indicateurs permettant de déterminer le
fonds de roulement et la trésorerie de l’office. En 2009, le fonds de roulement net global en
mois de dépenses ainsi que la trésorerie en mois de dépenses de l’office étaient supérieurs
aux valeurs médianes constatées au niveau national, dans les régions Île-de-France et
Provence-Alpes-Côte-d’Azur et pour les organismes dont le parc est compris entre 6 000 et
12 000 logements. En 2010, cette tendance s’est inversée pour le fonds de roulement et la
trésorerie a rejoint la médiane. Si en 2011, le fonds de roulement net global et la trésorerie
de l’office ont chuté fortement, ils ont retrouvé en 2012 un niveau correspondant à celui
de 2010 (tableaux en annexe n° 10).
(18)
Extrait du procès-verbal du conseil d’administration de l’office qui s’est tenu le 17 février 2010, courrier du
département des Hauts-de-Seine daté du 18 janvier 2010.
(19)
L’évolution du montant de la subvention de la ville de Nanterre pour les grands travaux est présentée dans le
procès-verbal du conseil d’administration de l’office qui s’est tenu le 25 octobre 2012.
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31/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
La loi de finances pour 2011 n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 prévoit dans son
article 210 qu’à « compter du 1
er
janvier 2011, les organismes d’habitations à loyer modéré
qui disposent d’un patrimoine locatif sont soumis à un prélèvement sur leur potentiel
financier ». Ce prélèvement est calculé notamment par rapport à la moyenne des potentiels
financiers par logement des cinq exercices précédents. L’office estime à 400 000 € le
prélèvement pour 2013
(20)
.
Cette disposition, portée par l’article L. 423-14 du CCH, a été abrogée par la loi n° 2013-61 du
18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au
renforcement des obligations de production de logement social. Selon le rapport d’information
déposé en conclusion de la Mission d’évaluation et de contrôle sur « l’optimisation des aides à
la construction de logements sociaux en fonction des besoins »
(21)
, le prélèvement sur le
potentiel financier serait remplacé par une surtaxe sur les plus-values immobilières
supérieures à 50 000 € et la mise en place d’un dispositif de péréquation des ressources
disponibles des organismes HLM, décrit dans le pacte d’objectifs et de moyens conclu entre
l’État et l’union sociale pour l’habitat (USH) et calculé en fonction des loyers, du nombre de
logements gérés et des cotisations versées à la CGLLS.
En l’absence d’informations lui permettant d’effectuer une simulation suffisamment fiable,
l’office a maintenu 400 000 € en dépense prévisionnelle dans son budget 2013.
En conclusion sur l’analyse financière, la chambre observe que l’OPH de Nanterre dispose
d’une capacité d’autofinancement significative oscillant entre 10,517 M€ et 13,334 M€, soit
environ 30 % du montant des loyers. Il dispose également de marges de manoeuvre quant à
la fixation du niveau des loyers de son parc le plus ancien, sous réserve que les locataires
soient en mesure de faire face à une hausse des loyers. Cependant, les nouvelles modalités
de financement de l’État et de la ville de Nanterre apparaissent plus contraintes et invitent à
la recherche de financements alternatifs. L’OPH indique avoir pris acte de cette situation
caractérisée par « un futur très contraint par le mode radicalement nouveau du financement
du logement social et par les engagements pris (…) dans les conventions Anru notamment
aux Provinces Françaises ».
Le niveau des charges de maintenance et de réhabilitation est lié à la volonté de l’office de
proposer et maintenir un patrimoine de qualité. Cependant, les charges de personnel sont
appelées à augmenter, en raison du changement de statut de ses personnels issus de la
fonction publique vers un statut privé. Si les coûts actuels ont été chiffrés, les coûts à venir
devront être anticipés au regard de la substitution progressive des agents titulaires de la
fonction publique aujourd’hui en activité au sein de l’office par des salariés à statut de droit
privé. L’office devra également veiller à maîtriser son niveau d’endettement et surveiller plus
particulièrement les produits structurés qu’il a souscrits et qui représentent 9 % de l’encours
de la dette au 1
er
janvier 2013.
L’OPH de Nanterre bénéficie donc actuellement d’une situation financière positive, qui
cependant pourrait devenir de plus en plus contrainte et impacter défavorablement le rythme
de constitution de l’offre nouvelle.
(20)
Annexe littéraire au budget primitif 2013, chapitre 3
Les immeubles de l’office
.
(21)
Rapport d’information n° 1285 déposé le 18 juillet 2013 par la commission des finances, de l’économie
générale et du contrôle budgétaire de l’Assemblée nationale, en conclusion de la Mission d’évaluation et de
contrôle sur « l’optimisation des aides à la construction de logements sociaux en fonction des besoins », partie II
« L’optimisation des dispositifs et instruments d’action publics en faveur d’une production forte et bien répartie ».
S2-2140158/BB
32/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
6.
GESTION DES RESSOURCES HUMAINES
6.1.
Pilotage des ressources humaines
6.1.1.
Évolution des effectifs
6.1.1.1.
Évolution en termes de statuts
L’ordonnance n° 2007-137 du 1
er
février 2007, ratifiée par l’article 16 de la loi n° 2007-290 du
5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (Dalo), est venue modifier le mode de
gouvernance des OPH. Depuis l’entrée en vigueur de cette ordonnance, les OPH ne peuvent
recruter des titulaires de la fonction publique que par voie de détachement sur un emploi de
droit privé. Ainsi, quatre situations coexistent au sein de l’office : les effectifs titulaires de la
fonction publique, les effectifs titulaires de la fonction publique en position de détachement
sur un emploi de droit privé, les effectifs contractuels de la fonction publique à durée
indéterminée et les effectifs de droit privé.
Un examen de la rémunération des six agents titulaires de la fonction publique placés en
position de détachement auprès de l’office a été effectué entre 2009 et 2012. Ce changement
de situation a généré une hausse des rémunérations, en raison de la grille salariale des
emplois plus avantageuse offerte par l’accord collectif d’entreprise, et des charges sociales.
À l’échelle de la centaine de titulaires de la fonction publique présente au sein de l’office,
celui-ci devra faire preuve d’une grande vigilance quant à l’impact financier et budgétaire de
la loi du 5 mars 2007. Le poids de la masse salariale dans le budget en sera affecté
(fin 2012, les dépenses de personnel représentaient 12 % des charges totales, soit 18 % des
produits issus des loyers). L’OPH indique avoir pris acte de cette mise en garde et assure
« une vigilance sur les ressources humaines avec une augmentation attendue de la masse
salariale dans le cadre notamment du nouveau statut OPH d’autant que l’office maintient un
niveau important de gardiens et également une régie ouvrière ».
Il convient toutefois de souligner que la grille salariale des emplois déployée par l’office ne
dispose que d’un niveau de classification des cadres de direction, à savoir le niveau 4.1
auquel correspond l’application de 644 points au 1
er
mars 2013. L’accord collectif national
prévoit un niveau supérieur, 4.2, auquel correspond l’application de 880 points. Le choix de
l’office de plafonner ses emplois au niveau 4.1 limite l’inflation du coût de sa masse salariale.
6.1.1.2.
Évolution en termes d’effectifs
Entre 2009 et 2012, les effectifs de l’office titulaires de la fonction publique ont diminué de
21 %. À l’avenir, les effectifs titulaires de la fonction publique de l’office sont amenés à se
réduire et, à terme, à disparaître.
Tableau n° 9 : Évolution des effectifs
2009
2010
2011
2012
Évolution 2009-
2012
Titulaires
131
123
110
104
- 27 - 20,61 %
Évolution annuelle
- 6,11 % - 10,57 %
- 5,45 %
Contractuels
75
80
92
97
22
29,33 %
Évolution annuelle
6,67 %
15,00 %
5,43 %
Total
206
203
202
201
- 5
- 2,43 %
Source : OPH de Nanterre
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Sur sept postes de directeur de service, deux personnes bénéficient d’un contrat à durée
indéterminée de droit privé, trois personnes sont titulaires de la fonction publique et deux
personnes sont détachées de la fonction publique sur un emploi de droit privé.
Il est relevé que l’annexe V tableau 23 du compte financier, dont l’objet est de présenter
l’effectif moyen ventilé par catégorie (cadre, employés, ouvriers et gardiens d’immeubles),
n’est pas cohérente d’une année sur l’autre.
6.1.2.
Fonctionnement du service des ressources humaines
Le service comprend un directeur, une adjointe, un gestionnaire paie-recrutement, un
gestionnaire carrières-recrutement, une secrétaire et un chargé de prévention.
Les dossiers personnels des employés sont généralement organisés selon une architecture
commune : situation civile, formation, situation administrative (chaque pièce étant cotée),
notation, maladies, arrêts de travail et absences, validation des services et retraite,
correspondances. Il convient cependant de noter que des éléments des dossiers, tels que
les notations et évaluations annuelles, peuvent être archivées séparément. Cette pratique va
à l’encontre du principe du dossier individuel unique pour chaque fonctionnaire et n’est pas
conseillée pour les autres salariés.
Plusieurs outils de communication et guides pratiques ont récemment été développés à
destination des employés de l’office.
Recommandation n° 3 :
La chambre recommande la constitution d’un dossier unique par salarié, conformément à
l’obligation existante en ce qui concerne les fonctionnaires, pour faciliter la mise à jour du
dossier, garantir son exhaustivité et en permettre une consultation plus aisée par le salarié,
quel que soit son statut.
6.1.3.
Temps de travail des agents de l’office
Le règlement intérieur, modifié le 8 octobre 2012, détermine l’application faite par l’office de
la durée légale du travail de 35 heures hebdomadaires. Des régimes différents sont prévus
pour les techniciens
état des lieux
, les agents des services
suivi social
et
location,
en raison
d’horaires aménagés.
Ainsi, les employés de l’office bénéficient de 42 jours de congés (y compris les jours fériés
en semaine), une journée en fraction horaire dans la limite de sept heures, une journée
supplémentaire pour les agents féminins. Une note de service annuelle vient détailler le
nombre de jours de congés à venir, ainsi que le nombre de jours fériés en semaine.
Entre 2009 et 2013, le nombre de jours de congés, après déduction du nombre de jours
fériés en semaine, varie entre 32 et 35 jours.
En raison d’un temps de travail quotidien de 7 h 30, les employés bénéficient également d’une
journée de réduction du temps de travail par mois, excepté en juillet et août (soit un total de
10 jours). Des autorisations d’absences pour événements particuliers sont également prévues
en cas de mariage, décès ou déménagement.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Les employés de l’office auxquels une médaille d’honneur du travail a été décernée
bénéficient de jours d’absence. Dans les deux ans qui suivent l’attribution d’une médaille du
travail, les bénéficiaires ont droit à deux fois cinq jours à répartir sur chaque année.
En conséquence, un agent masculin de l’office, qui n’est pas soumis à un régime d’horaires
aménagés et sans prise en compte d’autorisations particulières d’absence, travaille
47 heures de moins que la durée légale annuelle du temps de travail et un agent féminin
travaille 54 heures 30 de moins, soit l’équivalent d’un peu plus de sept jours par an. L’office
reconnaît que « le temps de travail est annuellement de 1 552,30 heures à l’office au lieu des
1 607 heures selon la réglementation des 35 heures. »
La chambre constate que la durée légale de travail n’est pas respectée et invite fortement
l’office à remédier à cette irrégularité.
6.2.
Accord collectif d’entreprise
Un accord collectif national
(22)
relatif à la classification des emplois, aux rémunérations des
personnels employés au sein des OPH (hors agents titulaires de la fonction publique) et à la
création d’une commission paritaire nationale a été adopté le 24 novembre 2010 par la
fédération nationale des OPH et les organisations syndicales des salariés de ces offices. Il
classe les emplois en quatre catégories, elles-mêmes divisées en deux parties.
Conformément à l’article L. 421-24 du CCH, l’office a adopté un accord collectif d’entreprise
(ACE) le 17 décembre 2010. Celui-ci porte notamment sur la classification des emplois et la
définition des éléments de rémunération, sans remettre en cause les dispositions du
règlement intérieur relatif au temps de travail. L’ACE est conforme à l’accord collectif
national, étant remarqué qu’il n’utilise pas l’ensemble des possibilités offertes par ce dernier
en ce qu’il n’a répertorié qu’une catégorie de cadres de direction (classée 4.1) correspondant
aux chefs de services.
L’office a actualisé les contrats à durée indéterminée conclus avant l’entrée en vigueur de
l’ACE, afin qu’ils visent les dispositions de cet accord. Les contrats de travail conclus depuis
le 1
er
janvier 2011 visent expressément l’ACE ainsi que la catégorie de l’emploi concerné.
6.2.1.
Calcul de la rémunération
L’ACE détermine une rémunération de base garantie, consistant en un point de base - fixe -
multiplié par un coefficient - variable selon les classes d’emplois. À cette rémunération de
base s’ajoute une indemnité de résidence. Ces deux éléments de rémunération forment le
socle de rémunération garanti auquel ont droit les employés de droit privé de l’office, y
compris les titulaires de la fonction publique en position de détachement sur un emploi de
droit privé. L’office a ensuite défini divers éléments variables de la rémunération tels que la
prime mensuelle d’entreprise, la prise en compte de l’expérience et son évolution,
l’appréciation professionnelle, les missions complémentaires ou travaux complémentaires
occasionnels, les avantages en nature, les heures supplémentaires, les acquis individuels et
les enfants à charge.
(22)
Accord NOR ASET1150140M du 24 novembre 2010.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Une négociation de l’ACE a lieu chaque année et peut porter sur la valeur du point, la
revalorisation de la grille ou encore le coefficient. Après vérification d’un échantillon aléatoire
des catégories 1.1, 2.21 et 3.22, il apparaît que la rémunération de base a effectivement
augmenté de 2 % entre le 1
er
mars 2012 et le 1
er
mars 2013.
6.2.2.
Mutuelle d’entreprise
L’ACE prévoit une prise en charge partielle de la mutuelle, cette disposition s’appliquant pour
les personnels de droit privé. Facultative pour les personnels recrutés avant le
1
er
janvier 2011, elle est devenue obligatoire pour les personnels recrutés depuis cette date
Des dispositions existent également pour les personnels titulaires de la fonction publique.
La différence de statuts et de réglementations justifie la différence des dispositifs mis en
place.
6.3.
Régime indemnitaire des agents publics de l’office
Le régime indemnitaire de l’office, pour les filières administrative et technique, a été mis en
place par trois délibérations successives du conseil d’administration les 18 décembre 2002,
20 mars 2003 et 26 février 2004. Pour autant, celui-ci fait également référence à une
délibération du 21 décembre 1994.
L’office a transcrit ces délibérations dans deux circulaires du 1
er
mars 2013 à destination de
son personnel, l’une concernant la filière administrative, l’autre concernant la filière technique.
6.3.1.
Prime informatique
La circulaire de l’office du 1
er
mars 2013 relative à la filière technique mentionne l’attribution
d’une prime informatique au bénéfice des chefs de projet (agents de catégorie A) qui ont
pour mission d’animer et coordonner les applications d’un système informatique (montant
mensuel variant de 527,45 € au taux moyen à 643,90 € au taux maximum) et des pupitreurs
(agents de catégorie B) qui assurent la conduite générale de l’informatique (montant
mensuel variant de 369,90 € au taux moyen à 428,13 € au taux maximum).
Les modalités de calcul et d’attribution de cette prime ont été fixées par une délibération du
conseil d’administration du 21 décembre 1994.
Aucun texte législatif ou réglementaire s’appliquant à la fonction publique ne prévoit un tel
dispositif indemnitaire. Les seules indemnités s’en approchant sont l’indemnité horaire
spéciale des agents affectés au traitement de l’information et, plus particulièrement, la prime
de fonction des personnels affectés au traitement de l’information. Cependant, ces éléments
du régime indemnitaire sont liés à l’existence d’un centre automatisé de traitement de
l’information ou d’un atelier mécanographique. Par ce terme on entend « une équipe de
personnels qualifiés en informatique, capables de créer, d’exploiter et d’adapter les logiciels
informatiques pour les besoins d’un ensemble d’acteurs fonctionnant en réseau ». Selon les
indications transmises par l’office, celui-ci ne dispose pas d’un tel centre automatisé de
traitement de l’information.
La chambre constate qu’un agent a bénéficié indûment de cette prime informatique tout au
long de l’année 2009 (7 636,80 €), de l’année 2010 (7 714,05 €), de l’année 2011
(7 698,60 €) et en janvier 2012 (641,55 €). L’agent ayant changé de statut à cette date,
l’irrégularité a cessé.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
6.3.2.
Complément de rémunération
Les deux circulaires de l’office du 1
er
mars 2013 prévoient pour les filières administrative et
technique un complément mensuel de rémunération de 131,54 € pour la première et de
113,67 € pour la seconde.
Ses modalités de calcul et d’attribution sont précisées dans la délibération du conseil
d’administration du 21 décembre 1994, laquelle mentionne une attribution à l’ensemble du
personnel de la filière administrative à hauteur de 465,01 francs par mois (soit 70,89 €).
L’examen de la rémunération d’un échantillon de six gardiens a révélé qu’ils percevaient
76,44 € par mois au titre de l’année 2011.
Les deux circulaires du 1
er
mars 2013 précisent que le complément de rémunération (ou
complément indemnitaire) fait l’objet d’une négociation annuelle. Pour autant, la délibération
du 21 décembre 1994 ne prévoit pas de négociation annuelle de son montant.
En tout état de cause, la chambre relève que ce complément, non prévu par les textes, est
irrégulier.
6.3.3.
Nouvelle bonification indiciaire
Les deux circulaires du 1
er
mars 2013 précisent les dispositions applicables en matière de
nouvelle bonification indiciaire (NBI). Si la rédaction des circulaires ne reprend pas avec
exactitude les termes des décrets, la chambre constate que, en ce qui concerne les chefs de
service, son application est conforme à la réglementation.
6.4.
Gestion des agents contractuels de droit public
Les contrats de droit public bénéficiant à certains agents de l’office ont été examinés. Deux
contrats appellent des observations.
Il apparaît qu’un agent de maîtrise non titulaire bénéficie depuis le 18 mars 2006 d’un contrat
à durée indéterminée (CDI). Cet agent a été recruté le 1
er
juillet 1990 et a bénéficié de
contrat à durée déterminée (CDD) d’une durée d’un an entre 1990 et 2002, puis a été
nommé en tant qu’agent de maîtrise non titulaire. À la date de l’élaboration du CDI, en
mars 2006, l’article 3 de la loi n° 84-53 du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires
relatives à la fonction publique territoriale prévoyait que les agents non titulaires engagés par
CDD depuis plus de six ans et occupant un emploi permanent pouvaient bénéficier de CDI si
leur contrat était reconduit et s’ils répondaient à une des deux conditions suivantes :
« lorsqu’il n’existe pas de cadre d’emplois de fonctionnaires susceptibles d’assurer les
fonctions correspondantes » ou « pour les emplois du niveau de la catégorie A, lorsque la
nature des fonctions ou les besoins des services le justifient ». En l’occurrence, le
18 mars 2006, cet agent de maîtrise non titulaire, de catégorie C, a bénéficié à tort d’un CDI.
Le fait que cet agent bénéficie toujours en 2013 d’un CDI de droit public est paradoxal
depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1
er
février 2007 et les possibilités ouvertes par
le nouveau statut des personnels des OPH.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Le directeur du service
présidence, communication, concertation locative et relations
publiques
bénéficie d’un CDI depuis le 1
er
janvier 2011 en qualité de chef de service, son
emploi étant classé 4.1 selon l’ACE. Il s’avère qu’entre 2008 et le 1
er
janvier 2011, cet agent,
collaborateur de cabinet au début de l’année 2008, a bénéficié d’un CDI rémunéré sur la
base des grilles de rémunérations de la fonction publique territoriale (indice brut 815,
indice majoré 668). Pour toute pièce justificative, l’office a transmis un simple courrier en
date du 8 octobre 2007 informant le collaborateur de cabinet de la transformation de son
contrat en CDI. La lettre ne précise pas s’il s’agit d’un CDI de droit public ou de droit privé,
mais fait cependant référence à un indice de la fonction publique, en l’attente de la parution
des textes relatifs à la grille salariale des emplois des OPH, ce qui accentue le caractère
ambigu du contrat. Cet agent, recruté le 1
er
avril 1990 en tant que collaborateur de cabinet et
ayant bénéficié de plusieurs CDD de trois ans successifs, ne pouvait prétendre à un CDI de
droit public. Le décret n° 87-1004 du 16 décembre 1987 relatif aux collaborateurs de cabinet
des autorités territoriales dispose, dans son article 2, que « la qualité de collaborateur de
cabinet d’une autorité territoriale est incompatible avec l’affectation à un emploi permanent
d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public ». Depuis le 1
er
janvier 2011,
l’ambiguïté est levée, l’agent bénéficiant d’un contrat de droit privé en application de la
nouvelle réglementation et de l’ACE, et la situation est, depuis cette date, régulière.
6.5.
Situation du directeur général de l’office
Le contrat de travail du directeur général de l’office a été examiné.
Les conditions de recrutement, de rémunération du directeur général de l’OPH sont
conformes aux articles L. 421-12, R. 421-19 et R. 421-20 du CCH modifiés par la loi n° 2009-
431 du 20 avril 2009 de finances rectificative pour 2009 (article 23) et le décret n° 2009-1218
du 12 octobre 2009 relatif aux directeurs généraux des OPH.
Conformément à la réglementation, et en application d’une délibération du conseil
d’administration du 12 octobre 2009, il bénéficie d’une rémunération annuelle brute qui se
décompose en une part forfaitaire et une part relative au nombre de logements gérés par
l’office. Selon les dispositions réglementaires, une part variable peut être accordée mais ne
peut dépasser 15 % de la part forfaitaire. Le directeur général de l’office de Nanterre ne
perçoit pas de part variable. Un véhicule de fonction est mis à sa disposition et cet avantage
en nature, figurant bien dans les éléments soumis à déclaration, est conforme à l’article
R. 421-20-1 du CCH.
6.6.
Logements de fonction
Le contrôle mené par la
Miilos
sur la gestion 2005-2010 de l’office a mis en lumière
l’attribution de logements par nécessité absolue de service dans le parc social conventionné
pour neuf salariés de l’office, ce qui contrevenait aux dispositions des articles L. 441-1 et
R. 441-11 du CCH. Il a été constaté que cette irrégularité perdure.
L’article L. 441-1 du CCH détermine les conditions d’attribution des logements construits,
améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’aide
personnalisée au logement et appartenant aux organismes d’HLM. L’article R. 441-11
du CCH dispose que le contrat de location de ces logements « ne peut, en aucun cas, être
l’accessoire d’un contrat de travail. Cette interdiction ne s’applique pas aux logements
attribués pour nécessité de service par l’organisme bailleur aux personnes affectées au
gardiennage des immeubles ».
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Hormis les gardiens, neufs agents bénéficient d’un logement de fonction par nécessité
absolue de service dans le parc social conventionné de l’office.
Bien que la prise en charge du loyer par l’office soit la contrepartie d’astreintes, celui-ci
considère que le contrat de location, établi au nom de la personne et ne faisant pas mention
de contreparties, n’est pas un accessoire du contrat de travail, les agents pouvant renoncer
à effectuer les permanences et reprenant le paiement des loyers. Si la position de principe
de l’office est appuyée d’exemples concrets, il n’en demeure pas moins que la situation est
irrégulière sur deux points. L’attribution est contraire aux dispositions du CCH précitées, ainsi
qu’au statut de la fonction publique, en ce qui concerne les agents fonctionnaires.
Le nouveau cadre statutaire des personnels des OPH et l’ACE, avec la possibilité de
rémunérations complémentaires permettant la prise en comptes de contraintes particulières,
permet d’envisager des solutions. La chambre invite fortement l’OPH à régulariser cette
situation et prend acte de l’intention de l’office de s’y engager.
6.7.
Véhicules
Il est relevé l’absence de règles écrites d’utilisation, de carnets de bord ou de reçus d’achat
de carburant pour les véhicules de service. Cette lacune expose l’office à des risques d’abus
dans l’utilisation de la flotte et de difficultés d’identification des responsabilités en cas
d’infractions ou d’accidents. La simplicité des règles à envisager n’est pas hors de proportion
avec les sommes engagées et les risques encourus et elle devrait inciter l’office à leur mise
en place rapide.
7.
ACHATS PUBLICS
7.1.
Organisation de la fonction achat et procédures de contrôle interne
Depuis mai 2011, les marchés passés par les OPH sont soumis à l’ordonnance n° 2005-649
du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées
non soumises au code des marchés publics (CMP). Les marchés en cours d’exécution ou de
passation avant mai 2011 sont soumis au CMP.
La commission d’appel d’offres est présidée par le directeur général de l’office. Elle
comprend quatre membres titulaires nommés parmi les administrateurs, dont la présidente
du conseil d’administration.
L’office ne dispose pas d’un service dédié aux marchés publics. Chaque responsable de
service est chargé d’organiser la définition des besoins, les procédures, la passation et
l’exécution des marchés qui le concernent. Toutefois, le directeur des services techniques
peut revêtir le rôle de référent en matière de marchés publics de l’office. Le directeur général
exerce un rôle de conseil en tant que de besoin.
L’office n’a pas élaboré de guide de procédures. Pour autant, une démarche générale existe
au sein de l’office, allant de la publicité des annonces, spécifiée par type de marché
(fournitures et services, travaux, maîtrise d’oeuvre) et selon les seuils réglementaires, à la
notification du marché et l’information du conseil d’administration.
Recommandation n° 4 :
La chambre recommande à l’office de formaliser par écrit les procédures qu’il a mises en
place dans le domaine de la commande publique.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
7.2.
Traitement des factures
Bien qu’aucune formalisation du traitement d’une facture n’ait pu être présentée, le
processus de traitement a pu être clairement exposé. Après réception par le service de la
comptabilité, les procédures peuvent être distinctes selon que la facture nécessite ou non un
visa par le service dépensier et la vérification de l’effectivité du service ou de la prestation.
Après mandatement, l’office édite un courrier à l’attention de ses prestataires, les informant
de la mise en paiement de la facture. Ce courrier est systématiquement adressé aux
prestataires par voie postale.
Les mandats ainsi que leurs bordereaux sont transmis à la trésorerie municipale de Nanterre
par courrier interne. L’office établit un document récapitulatif des envois effectués par le
service de la comptabilité. Une telle procédure a été mise en place afin de suivre les délais
de traitement par la trésorerie municipale
(23)
. L’office a attiré l’attention de la chambre sur les
délais de paiement pris par le comptable public, qu’il a jugé parfois excessifs. Sur 101
mandats émis en 2013
(24)
, sélectionnés en fonction du montant du mandat et du caractère
récurrent du prestataire et vérifiés, 27 mandats ont été payés plus de 30 jours après la date
de réception de la facture à l’office, dont 15 portant sur un montant inférieur à 500 €. Des
retards pris par le comptable public dans le traitement des mandatements émis par l’office
sont constatés, mais ils ne justifient pas la totalité des retards des délais de paiement.
La formalisation par écrit des procédures de l’office contribuerait indirectement au respect du
délai global de paiement. Cela suppose une fiabilisation du logiciel comptable et financier de
l’office et une recherche d’optimisation de la chaîne du paiement des dépenses entre l’office
et le comptable public. La convention de services comptable et financier signée le
7 décembre 2010 entre l’ordonnateur et le comptable, au sein de laquelle cette dernière
préoccupation est prise en compte, devrait y contribuer.
Recommandation n° 5 :
La chambre recommande à l’office de formaliser par écrit les procédures qu’il a mises en
place dans les domaines comptable et financier.
7.3.
Examen des dossiers
Quatre dossiers de marchés publics ont été examinés en raison de leurs spécificités :
-
mission de maîtrise d’oeuvre et construction de logements par l’office ;
-
gardiennage d’un immeuble de grande hauteur ;
-
exploitation des chaufferies de plusieurs résidences ;
-
prestation d’optimisation des charges sociales.
(23)
Le logiciel comptable de l’office ne lui permet pas de bénéficier des informations sur les dates de paiement
effectif en provenance du comptable public. L’office envisage de changer d’outil afin de prendre en compte ces
fonctionnalités.
(24)
La vérification de l’année 2013 a porté sur les mandats émis du 1
er
janvier 2013 au 24 juin 2013.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
De l’examen de ces marchés, il est relevé quelques dysfonctionnements auxquels l’OPH
devrait remédier.
Il apparaît que l’office ne dispose pas d’un plan d’archivage des marchés publics et que, de
manière générale, « l’ensemble des documents est conservé pendant la durée de l’exécution
du marché (…). À la fin du marché, ne sont conservés (…) que les documents principaux ».
Les documents relatifs à la passation du marché, les offres des candidats, hormis celle du
candidat retenu, ne sont pas archivés.
Plus ponctuellement, quelques anomalies ont été constatées.
En ce qui concerne la mission de maîtrise d’oeuvre et construction de logements il a été
relevé la signature d’un avenant (le 16 mars 2011) afin d’augmenter le coût de la prestation
de 4,77 % après la réception des travaux (le 4 octobre 2010).
En ce qui concerne le marché de gardiennage d’un immeuble de grande hauteur, l’examen
des pièces d’exécution de l’année 2011 a fait ressortir l’émission d’ordres de service
(correspondants à des bons de commande) après que les prestations ont été effectuées.
Ponctuellement, l’office fait appel à ce prestataire pour des missions qui ne sont pas prévues
dans l’objet du marché.
Le marché de prestation d’optimisation des charges sociales a la particularité d’avoir été
conclu à la suite d’un démarchage par une société. La société s’engageait à rechercher des
économies dans trois domaines : charges sociales (hors cotisations accidents du travail) et
taxes assises sur les salaires, cotisation relative aux accidents du travail et aux recours
contre tiers, fiscalité locale (taxe foncière). La rémunération du prestataire s’établissait à
hauteur de 40 % des économies réalisées. Le 17 février 2009, l’URSSAF a procédé au
virement de 780 021 € à l’office en remboursement de charges sociales. La portée
éventuelle de cette prestation ayant été sous-estimée, le conseil d’administration n’en avait
pas été informé. Ce n’est que lors de sa séance du 31 mars 2009 que le conseil
d’administration de l’office a acté le principe de base de la rémunération de la société, sans
mentionner le coût de cette prestation. Le 9 avril 2009, le prestataire a facturé la prestation
373 161,57 €. L’information tardive et incomplète du conseil d’administration a été manifeste.
En conclusion sur la commande publique, la chambre relève que la mise en place de
procédures écrites formalisées aurait pour mérite de contribuer à une meilleure définition des
besoins, à une sécurisation des procédures de passation et à un suivi rigoureux de
l’exécution des contrats.
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
ANNEXES
Annexe n° 1 :
Écritures comptables de rattachement de charges
(en €)
2009
2010
2011
2012
Compte 4081 (entrée)
1 281 599,42
2 088 099,42
1 836 544,59
1 512 436,14
Débit
1 281 599,42
2 080 677,49
1 812 660,45
1 242 672,12
Crédit
2 088 099,42
1 829 122,66
1 488 552,00
1 438 021,71
Compte 4081 (solde)
2 088 099,42
1 836 544,59
1 512 436,14
1 707 785,73
rattachement n-1
1 281 599,42
2 088 099,42
1 829 122,66
1 488 552,00
contrepassation n
1 281 599,42
2 080 677,49
1 812 660,45
1 242 672,12
écart
0,00
7 421,93
16 462,21
245 879,88
rattachement n
2 088 099,42
1 829 122,66
1 488 552,00
1 438 021,71
solde n
2 088 099,42
1 836 544,59
1 512 436,14
1 707 785,73
écart
0,00
-7 421,93
-23 884,14
-269 764,02
Source : comptes financiers
Annexe n° 2 :
Irrégularités dans la comptabilisation des subventions d’investissement et
des participations des employeurs à l’effort de construction
(en €)
2009
2011
TOTAL 131 + 132
10 361 114,59 8 063 470,21
Subventions notifiées sur un exercice antérieur, dont le montant correspond
1 454 476,73
0,00
au titre de recettes émis
14 %
0 %
Subventions notifiées sur un exercice antérieur, pour un montant supérieur
1 021 516,39 2 654 510,05
10 %
33 %
Subventions notifiées sur l'exercice même, pour un montant supérieur
1 645 482,58
807 241,25
16 %
10 %
Subventions dont les dates de notifications n'ont pas pu être vérifiées
6 239 638,89 4 601 718,91
60 %
57 %
Source : titres de recettes (liasses comptables)
Annexe n° 3 :
Ratio loyers / nombre de logements gérés (hors foyers)
(en €)
2009
2010
2011
2012
Évolution
2009-2012
OPH de Nanterre
3 925,95
3 989,12
4 010,00
4 073,15
3,75 %
Valeurs médianes des SA et OPH dont le parc est
compris entre 6 000 et 12 000 logements
3 660,00
3 730,00
n.c.
n.c.
Valeurs médianes en régions Île-de-France et Paca
3 860,00
3 930,00
n.c.
n.c.
Valeurs médianes nationales
3 630,00
3 690,00
n.c.
n.c.
Source : comptes financiers et Les organismes de logement social - chiffres clés 2010 (septembre 2012,
ministère de l'égalité des territoires et du logement - direction générale de l'aménagement, du logement et de la
nature)
S2-2140158/BB
42/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Annexe n° 4 :
Ratio créances locatives / loyers et charges récupérées en euro
Créances locatives / loyers et charges récupérées
2009
2010
2011
2012
OPH de Nanterre
13,74 %
14,02 %
14,30 %
13,86 %
Valeurs médianes des SA et OPH dont le parc est compris entre 6 000
et 12 000 logements
12,83 %
12,96 %
n.c.
n.c.
Valeurs médianes en régions Île-de-France et Paca
15,78 %
15,83 %
n.c.
n.c.
Valeurs médianes nationales
12,86 %
12,88 %
n.c.
n.c.
Source : comptes financiers et Les organismes de logement social - chiffres clés 2010 (septembre 2012,
ministère de l'égalité des territoires et du logement - direction générale de l'aménagement, du logement et de la
nature)
Annexe n° 5 :
Évolution des effectifs
2009
2010
2011
2012
Évolution 2009-
2012
Titulaires
131
123
110
104
- 27 - 20,61 %
Évolution annuelle
- 6,11 % - 10,57 %
- 5,45 %
Contractuels
75
80
92
97
22
29,33 %
Évolution annuelle
6,67 %
15,00 %
5,43 %
Total
206
203
202
201
- 5
- 2,43 %
Source : office de Nanterre
Annexe n° 6 :
Évolution des charges de personnel
(en €)
2009
2010
2011
2012
Évolution
2009-2012
Charges de personnel
7 585 902,25
7 771 743,46
7 793 897,08
7 890 497,81
4,02 %
Évolution annuelle
2,45 %
0,29 %
1,24 %
Dont rémunérations
5 812 995,51
5 918 954,46
5 870 100,53
5 955 250,97
2,45 %
Dont charges sociales
1 772 906,74
1 852 789,00
1 923 796,55
1 935 246,84
9,16 %
Frais de personnel par logement géré
OPH de Nanterre
744,88
758,00
748,84
747,99
0,42 %
Valeurs médianes des SA et OPH dont le parc est
compris entre 6 000 et 12 000 logements
670,00
710,00
n.c.
n.c.
Valeurs médianes en régions Île-de-France et Paca
730,00
750,00
n.c.
n.c.
Valeurs médianes nationales
670,00
690,00
n.c.
n.c.
Source : comptes financiers et Les organismes de logement social - chiffres clés 2010 (septembre 2012, ministère de
l'égalité des territoires et du logement - direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature)
S2-2140158/BB
43/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Annexe n° 7 :
Coût de maintenance immobilière par logement géré
Coût de maintenance immobilière par logement géré (en €)
2009
2010
2011
2012
OPH de Nanterre
821
888
803
706
Valeurs médianes des SA et OPH dont le parc est compris entre 6 000 et 12 000
logements
550
560
Valeurs médianes en régions Île-de-France et Paca
570
570
Valeurs médianes nationales
550
550
Source : comptes financiers et Les organismes de logement social - chiffres clés 2010 (septembre 2012,
ministère de l'égalité des territoires et du logement - direction générale de l'aménagement, du logement et de la
nature)
Annexe n° 8 :
Tableau des risques
(1)
A
B
C
D
E
1
236 922 393,35 €
3 644 915,76 €
12 774 871,53 €
2
3
11 304 042,72 €
4
5
Source : données transmises par l'office
(1)
Les lettres A à E représentent les risques liés à la structure de l’emprunt, les chiffres 1 à 5 représentent les
risques liés aux indices sous-jacents de l’emprunt. Le risque va croissant de A à E et de 1 à 5.
S2-2140158/BB
44/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Annexe n° 9 :
Capacité d’autofinancement
En raison de l’utilisation d’arrondis, les calculs ci-dessous divergent des annexes des
comptes financiers, à quelques euros près. Cependant, l’ordonnateur et le comptable public
ont deux méthodes différentes de calcul de ces indicateurs : en 2009, 2011 et 2012, les
écarts portent respectivement sur la récupération de charges locatives (97,71 €) et le résultat
exceptionnel (97,66 €), le montant de charges locatives récupérables (957 430,23 €) et la
récupération de charges locatives (1 418 552,09 €). L’office explique ces écarts par les
imputations différentes des charges selon ses services.
(en €)
2009
2010
2011
2012
Total ventes et activité de promoteur
0
0
0
0
Total coût des ventes
0
0
0
0
Marge brute sur accession
0
0
0
0
Total Rémunérations Accession
0
0
0
0
Total gestion prêts accession
0
0
0
0
Marge brute sur prêts
0
0
0
0
Loyers des logements non conventionnés
2 201 132
2 242 512
2 242 424
2 249 332
Loyers des logements conventionnés
36 167 223
36 981 007
37 793 032
38 900 584
Supplément de loyer
47 620
52 509
47 157
88 980
Autres loyers (OP)
1 565 884
1 624 432
1 653 452
1 728 756
Immeubles de rapport (frais financiers externes)
365 950
423 730
325 578
0
Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice
3 669 810
3 769 071
3 957 998
3 460 667
Transferts de charges financières (intérêts compensateurs)
923 160
0
0
0
Récupération de charges locatives
16 702 782
17 597 971
17 812 404
18 467 282
Total
61 643 560
62 691 231
63 832 044
64 895 601
Amortissements des Immobilisations locatives (OP)
9 724 521
9 584 962
9 845 699
10 098 647
Dotations aux provisions réglementées (amortissements dérogatoires)
268 682
1 249 168
1 922 280
1 635 058
Dotation aux amortiss. des intérêts compens. à répartir
0
1 907 842
1 366 828
830 161
Intérêts sur opérations locatives - financement définitif
8 815 270
6 622 652
6 981 241
7 511 428
Intérêts compensateurs à paiement différé
923 160
0
0
0
Intérêts de préfinancement consolidables (OP)
365 950
423 730
325 578
0
Charges locatives récupérables
17 892 656
18 292 049
19 190 415
20 010 683
Total
37 990 238
38 080 403
39 632 040
40 085 976
Marge brute sur locatif
23 653 322
24 610 828
24 200 004
24 809 625
Autres (OP)
1 354 855
1 225 346
1 412 792
1 418 552
Produits des activités annexes :
236 324
240 110
242 427
247 760
Total
1 591 178
1 465 455
1 655 219
1 666 312
Productions diverses
1 591 178
1 465 455
1 655 219
1 666 312
Marge brute totale
25 244 500
26 076 283
25 855 223
26 475 937
Total subventions pour travaux
0
0
0
0
Approvisionnements
635 545
603 680
556 645
598 967
Approvisionnements
0
0
0
-208 746
Achats non stockés de matières et fournitures
375 318
398 003
411 212
467 020
Sous-traitance générale (Travaux relatifs à l'exploitation)
1 047 685
1 056 068
1 041 002
1 057 916
Redevances de crédit-bail et loyers des baux à long terme
14 050
11 240
15 746
18 802
Entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs
1 908 569
1 858 911
1 459 198
1 533 981
Dépenses de Gros entretien sur biens immobiliers locatifs
4 083 453
4 658 452
4 648 139
3 588 145
Autres travaux d'entretien et réparations (SA)
131 508
148 498
146 829
149 428
Autres travaux d'entretien (OP)
71 445
62 301
72 339
76 547
Primes d'assurances
1 089 494
936 292
958 748
1 018 940
Personnel extérieur à l'organisme
0
0
0
21 953
S2-2140158/BB
45/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
(en €)
2009
2010
2011
2012
Rémunérations d'intermédiaires et honoraires
459 919
387 685
380 765
459 307
Redevances (SA)
53 365
0
0
0
Publicité, publications, relations publiques
92 857
114 714
145 229
112 780
Déplacements missions et réceptions
80 038
87 011
115 849
81 252
Autres
839 635
884 792
1 417 774
1 310 731
Taxes foncières
3 573 623
3 622 379
4 043 118
4 198 816
Autres
114 555
109 837
68 318
79 362
Total consommations de l'exercice
14 571 060
14 939 863
15 480 910
14 565 200
Consommations de l'exercice
-14 571 060
-14 939 863
-15 480 910
-14 565 200
Valeur ajoutée
10 673 441
11 136 420
10 374 313
11 910 737
Sur rémunérations
826 954
850 440
899 748
912 147
Rémunérations
4 545 468
4 637 986
4 583 609
4 840 597
Charges sociales
1 772 907
1 852 789
1 923 797
1 935 247
Total charges de personnel
7 145 329
7 341 215
7 407 153
7 687 990
Excèdent brut (ou insuffisance) d'exploitation
3 528 112
3 795 205
2 967 160
4 222 746
Reprises sur provisions pour dépréciation des créances (OP)
210 503
68 926
63 344
75 046
Autres reprises (OP)
(1)
0
0
0
0
Total reprises et transferts
210 503
68 926
63 344
75 046
Amortissements Autres immobilisations (OP)
293 769
289 516
267 466
216 744
Pour dépréciation des actifs circulants (créances douteuses) (OP)
714 336
672 610
558 560
114 270
Pertes sur créances irrécouvrables
153 772
68 926
63 344
0
Redevances et charges de gestion courante
6 760
6 040
66 856
68 213
Total dotations et irrécouvrables
1 168 637
1 037 093
956 225
399 227
Solde reprises-dotations
-958 133
-968 166
-892 882
-324 181
Résultat d'exploitation
2 569 979
2 827 039
2 074 279
3 898 566
Résultat net sur opérations faites en commun
0
0
0
0
D'autres créances et valeurs mobilières de placement
121 108
93 913
131 431
104 496
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
88 976
31 232
46 918
604
Total
210 083
125 145
178 348
105 100
Autres charges financières (OP)
1 390
2 260
0
2 910
Total
1 390
2 260
0
2 910
Résultat financier
208 693
122 885
178 348
102 190
Résultat courant
2 778 672
2 949 924
2 252 627
4 000 755
Sur opérations de gestion
(2)
76 580
69 379
36 867
47 459
Produits des cessions d'éléments d'actifs
0
1 000
200
2 700
Autres
1 930 751
843 727
1 059 845
901 677
Total
2 007 331
914 106
1 096 912
951 836
Sur opérations de gestion
100 558
71 002
126 753
84 753
Valeurs comptables des éléments d'actifs cédés
34 271
890 762
697 443
0
Autres
1 289 531
666 277
1 319 116
890 461
Total
1 424 360
1 628 040
2 143 312
975 214
Résultat exceptionnel
582 971
-713 934
-1 046 400
-23 377
Participation des salariés
0
0
0
0
Impôts sur les bénéfices et assimilés
0
0
0
0
Résultat de l'exercice
3 361 643
2 235 989
1 206 227
3 977 378
Source : analyse effectuée à partir des comptes financiers
S2-2140158/BB
46/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
2009
2010
2011
2012
Marge accession
0
0
0
0
Marge sur prets
0
0
0
0
Marge sur locatif
23 653 322
24 610 828
24 200 004
24 809 625
Productions diverses
1 591 178
1 465 455
1 655 219
1 666 312
Marge brute totale
25 244 500
26 076 283
25 855 223
26 475 937
% des Loyers
63 %
64 %
62 %
62 %
Consommations de tiers
-14 571 060
-14 939 863
-15 480 910
-14 565 200
Valeur ajoutée
10 673 441
11 136 420
10 374 313
11 910 737
% des Loyers
27 %
27 %
25 %
28 %
Frais de personnel
-7 145 329
-7 341 215
-7 407 153
-7 687 990
Excèdent brut d'exploitation
3 528 112
3 795 205
2 967 160
4 222 746
% des Loyers
9 %
9 %
7 %
10 %
Solde provisions d'exploitation
-958 133
-968 166
-892 882
-324 181
Résultat d'exploitation
2 569 979
2 827 039
2 074 279
3 898 566
% des Loyers
6 %
7 %
5 %
9 %
Résultat net sur opérations faites en commun
0
0
0
0
Résultat financier
208 693
122 885
178 348
102 190
Résultat courant
2 778 672
2 949 924
2 252 627
4 000 755
% des Loyers
7 %
7 %
5 %
9 %
Résultat exceptionnel
582 971
-713 934
-1 046 400
-23 377
Résultat exercice
3 361 643
2 235 989
1 206 227
3 977 378
% des Loyers
8 %
5 %
3 %
9 %
Capacité d'autofinancement
10 516 908
12 991 853
11 842 961
13 333 843
% des Loyers
26 %
32 %
28 %
31 %
Autofinancement net
4 304 243
3 360 711
2 193 951
4 060 988
% des Loyers
11 %
8 %
5 %
9 %
Source : analyse (tableau Filos) effectuée à partir des comptes financiers
Le calcul de l’autofinancement tel qu’il ressort de ce tableau diverge de celui présenté dans
les annexes des comptes financiers, en raison du montant de remboursement des emprunts
locatifs. Les calculs effectués par l’office divergent eux aussi de l’annexe présentée par le
comptable public. Cependant, selon les dispositions de l’instruction budgétaire et comptable
M 31
(1)
, seule l’annexe présentée par le comptable public fait foi.
(1)
Instruction budgétaire et comptable M 31, tome 2
les documents de synthèse
, titre 1
définition et élaboration du
compte financier
.
S2-2140158/BB
47/50
OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
Annexe n° 10 :
Fonds de roulement et trésorerie
(en €)
2009
2010
2011
2012
Dotations et réserves
14 822 961
15 863 897
16 396 897
18 469 993
Report-à-nouveau
17 827 192
20 147 899
21 850 888
20 984 019
Résultat de l'exercice
3 361 642
2 235 989
1 206 227
3 977 378
Situation nette
36 011 796
38 247 785
39 454 012
43 431 389
Subventions d'investissement
63 668 750
66 277 501
70 382 973
71 999 370
Provisions réglementées
16 559 466
17 808 634
19 730 914
21 365 972
Titres participatifs
0
0
0
0
Capitaux propres
116 240 011
122 333 920
129 567 899
136 796 731
Provisions pour risques et charges
0
0
0
0
Amortissements et Provisions pour dépréciation de l'actif
immobilisé
191 591 496
200 856 393
210 969 558
221 284 948
Emprunts et dettes financières
247 898 448
246 911 430
240 382 339
264 646 223
Dépôts et cautionnements reçus
2 852 813
2 884 081
2 934 925
2 977 131
Droits sur immobilisations
0
0
0
0
Emprunts et dettes financières diverses
16 942
0
0
0
Intérêts compensateurs
8 578 617
6 670 775
5 303 947
4 473 787
Ressources stables
567 178 327
579 656 600
589 158 669
630 178 821
Immobilisations incorporelles
732 480
732 480
732 480
732 480
Immobilisations corporelles
476 910 299
481 885 781
492 530 765
513 312 510
Immeubles en Location-Vente
0
0
0
0
Immobilisations corporelles en cours
50 116 124
72 646 891
91 655 444
96 631 678
Immobilisations d'exploitation
527 758 903
555 265 152
584 918 689
610 676 669
Immobilisations financières
21 672
21 672
21 672
21 672
Prêts accession
0
0
0
0
Autres prêts, dépôts et cautionnements versés
0
0
0
0
Immobilisations financières
21 672
21 672
21 672
21 672
Autres actifs immobilisés
0
0
0
0
Charges différées: intérêts compensateurs
8 722 423
6 814 580
5 447 753
4 617 592
Fonds de roulement net global (FRNG)
30 675 330
17 555 196
-1 229 445
14 862 888
Stocks d'approvisionnement et autres stocks
0
0
0
208 746
Fournisseurs débiteurs
0
0
0
0
Créances clients et locataires
7 634 501
8 132 162
8 450 375
8 512 641
Autres créances d'exploitation
926 296
94 606
56 804
197 244
Charges constatées d'avance d'exploitation
0
0
0
0
Dépenses à classer ou à régulariser d'exploitation
0
2
29 211
429 940
Provisions d'actif circulant
-5 474 554
-6 078 238
-6 573 455
-6 612 679
Actifs d'exploitation nets
3 086 243
2 148 532
1 962 935
2 735 892
Avances et acomptes reçus sur commandes
0
137
7 971
9 857
Dettes sur achats d'exploitation
4 541 890
5 329 278
6 628 036
7 558 242
Dettes fiscales et sociales
54 634
1 682 296
1 344 200
26 321
Produits constatés d'avance d'exploitation
0
0
0
0
Recettes à classer ou à régulariser d'exploitation
662 009
48 161
1 616 370
678 459
Emprunts accession relais et préfinancement, opérations
d'aménagement
0
0
0
0
Dettes d'exploitation
5 258 532
7 059 872
9 596 576
8 272 878
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
(en €)
2009
2010
2011
2012
Besoin de Fonds de Roulement d'Exploitation
-2 172 289
-4 911 339
-7 633 640
-5 536 986
Créances diverses
1 560 194
2 483 341
6 018 431
4 667 336
Charges constatées d'avance hors exploitation
0
0
0
0
Dépenses à classer ou à régulariser hors exploitation
0
0
0
0
Créances diverses Hors Exploitation
1 560 194
2 483 341
6 018 431
4 667 336
Dettes diverses sur immobilisations
341 030
562 803
4 089 168
4 875 237
Autres dettes diverses
0
0
0
0
Intérêts courus non échus
2 268 242
2 400 900
2 619 763
2 566 545
Produits constatés d'avance hors exploitation
0
0
0
0
Recettes à classer ou à régulariser hors exploitation
0
0
0
0
Différences d'indexation Passif
0
0
0
0
Dettes diverses Hors Exploitation
2 609 272
2 963 703
6 708 931
7 441 782
Besoin de Fonds de Roulement Hors Exploitation
-1 049 078
-480 361
-690 500
-2 774 446
Besoin en Fonds de Roulement
-3 221 367
-5 391 701
-8 324 141
-8 311 433
Valeurs mobil. de placement
25 743 021
14 535 508
3 360 890
10 482
Disponibilités
8 153 676
8 411 388
3 733 806
23 163 839
Trésorerie active
33 896 697
22 946 897
7 094 696
23 174 321
Concours bancaires et soldes créditeurs de banque
0
0
0
0
Trésorerie passive
0
0
0
0
Trésorerie nette
33 896 697
22 946 897
7 094 696
23 174 321
RÉCAPITULATION ÉQUILIBRE FINANCIER DU BILAN
2009
2010
2011
2012
Fonds de Roulement net global
(A)
30 675 330
17 555 196
-1 229 445
14 862 888
Ressource en Fonds de Roulement
(B)
-3 221 367
-5 391 701
-8 324 141
-8 311 433
Besoin en Fonds de Roulement
(B)
0
0
0
0
Trésorerie = FRN - BFR
(A) - (B)
33 896 697
22 946 897
7 094 696
23 174 321
P.M. Montant moyen dépenses mensuelles
5 767 266
7 239 180
7 556 596
7 176 203
FRNG en mois de dépenses
5,3 mois
2,4 mois
-0,2 mois
2,1 mois
FRNG par logement géré
3 012
1 712
-118
1 409
Part du FRN dans la trésorerie (%)
90 %
77 %
-17 %
64 %
Trésorerie en mois de dépenses
5,9 mois
3,2 mois
0,9 mois
3,2 mois
ÉCART TRÉSORERIE (doit être égal à zéro)
0
0
0
0
Source : analyse (tableau Filos) effectuée à partir des comptes financiers
S2-2140158/BB
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OPH de Nanterre (92) - Exercices 2009 et suivants - Observations définitives
GLOSSAIRE DES SIGLES UTILISES
Anru
Agence nationale de renouvellement urbain
CCH
Code de la construction et de l’habitat
CDD
Contrat à durée déterminée
CDI
Contrat à durée indéterminée
CUS
Convention d’utilité sociale
DRIHL
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
Epadesa
Établissement public d’aménagement de la Défense-Seine-Arche
Miilos
Mission interministérielle d’inspection du logement social
HLM
Habitation à loyer modéré
OIN
Opération d’intérêt national
OPH
Office public de l’habitat
PLAI
Prêt locatif aidé d’intégration (taux du livret A - 20 points de base)
PLUS
Prêt locatif à usage social (taux du livret A + 60 points de base)
PLS
Prêt locatif social (taux du livret A + 100 à 110 points de base)
PSP
Plan stratégique de patrimoine
SA
Sociétés anonymes
SEMNA
Société d’économie mixte d’aménagement et de gestion de la ville de Nanterre
VEFA
Vente en l’état futur d’achèvement
Zac
Zone d’activité concertée
ZUS
Zone urbaine sensible
S2-2140158/BB
50/50
Chambre régionale des comptes d’Île-de-France
6, Cours des Roches
BP 187 NOISIEL
77315 MARNE-LA-VALLÉE CEDEX 2
Tél. : 01 64 80 88 88
www.ccomptes.fr/ile-de-france
« La société a le droit de demander compte
à tout agent public de son administration »
Article 15 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen
L’intégralité de ce rapport d’observations définitives
est disponible sur le site internet
de la chambre régionale des comptes d’Île-de-France :
www.ccomptes.fr/ile-de-france