COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Le 22 février 2017
ENTITÉS ET POLITIQUES PUBLIQUES
Le logement social occupe une place déterminante en France : avec 4,8 millions de logements,
le parc social représente un logement sur six et près de la moitié du parc locatif. Les aides
publiques qui lui sont consacrées s’élevaient à 17,5 Md€ en 2014.
Dans un contexte marqué par les fortes attentes des citoyens et par une action de l’État
soutenue dans la durée, la Cour et les chambres régionales des comptes Nouvelle-Aquitaine,
Auvergne-Rhône-Alpes, Île-de-France et Pays de la Loire ont procédé à une évaluation
de la politique publique du logement social au regard de son objectif premier fixé par la loi :
l’accueil des personnes modestes et défavorisées.
Les constats des juridictions financières confirment le service rendu par le logement social
à la collectivité, mais révèlent aussi des
points de blocage qui réduisent l’efficacité
et la cohérence de cette politique publique.
Leur rapport est assorti de cahiers territoriaux retraçant les investigations particulières menées
dans six territoires (communautés d’agglomération de Cergy
-Pontoise et Valenciennes,
métropoles de Grenoble, Nantes et Nice, département de la Haute-Vienne).
Une politique qui ne permet pas de loger dans des délais raisonnables
tous les publics éligibles
Le parc social fait bénéficier ses locataires de loyers nettement plus bas que le secteur locatif privé :
l
’écart
de loyers
s’élève
à 40
% en moyenne, pour un montant global
de l’ordre de
13 Md€ par an
. Mais
le logement social fait face à une liste d’attente de 1,9 million de demandeurs et l’accès au parc social
est long, complexe et peu transparent : un quart des organismes HLM publie ses
critères d’attribution
.
Le logement social se caractérise par une spécialisation croissante en direction des ménages les plus
modestes, sauf en Île-de-France où la répartition est quasi-égale entre toutes les catégories de revenu.
Au niveau national, le p
arc social n’héberge que la moitié des ménages de locataires situés sous l
e seuil
de pauvreté et mobilise pour eux à peine 40 % de sa capacité, alors que sa dimension lui permettrait de
tous les accueillir. En outre, 48 % des occupants du logement social ne relèvent pas des publics modestes
et défavorisés, les plafonds de ressources retenus pour accéder à la plus grande part du parc social ayant
pour effet de rendre éligibles les deux tiers de la population. Les ménages en grande précarité rencontrent
quant à eux plus de difficultés
d’accès que la moyenne
et le logement social demeure impuissant à
accueillir ceux dont les ressources sont inférieures à la moitié du seuil de pauvreté.
L’inertie du parc social, frein de son adaptation à l’évolution des
besoins
L’offre de logement social pâtit de ses défauts d’ajustement au
x déplacements
de l’emploi, aux mutations
de la famille et à la baisse des ressources des demandeurs. Les zones tendues concentrent 73 % de la
demande de logement social pour 53 % de l
’
offre ;
l’offre des loyers les plus bas se situe
à 61 % dans les
zones détendues, alors que la demande se porte à 73 % sur les zones tendues.
Le
rapport entre les demandes en instance et les attributions de l’année varie de moins d’un (dans l’Indre)
à 16 (à Paris). Les zones en recul démographique font face à des niveaux préoccupants de vacance.
La typologie des logements offerts n’est pas non plus adaptée à l’augmentation de la demande de petits
logements, liée au développement de la décohabitation et de la monoparentalité. Les personnes isolées
représentent ainsi 42 % de la demande et les ménages de deux personnes 65 %.
Une politique trop orientée vers la construction neuve et insuffisamment
vers une gestion active du parc existant
La politique publique du logement social est orientée vers des objectifs de construction ambitieux
(150 000 logements)
. Ces objectifs ne sont pas déduits d’une
analyse précise des besoins locaux. Ils ne
découlent pas non plus
de l’obligation impo
sée aux communes
par la loi SRU d’atteindre d’ici 20
25 un
pourcentage minimum de logements sociaux, car cette obligation ne représente que 60 000 nouveaux
logements par an.
En pratique, l’effort de construction est coûteux en aide
s publique
s (7,6 Md€)
et
insuffisamment ciblé sur les zones tendues et les logements destinés aux ménages les plus modestes,
qui ne représentent que le quart des constructions.
Simultanément, les efforts de gestion sont insuffisants : u
ne amélioration d’un point du taux de rot
ation
au sein du parc ou une diminution d’un point du taux de vacance
représenteraient une offre annuelle
équivalente à la construction de près de 50 000 logements par an, sans aucun coût pour les finances
publiques. Les dispositifs destinés à accroître la mobilité des locataires dont les revenus viennent à
dépasser les plafonds de ressources
n’ont qu’une efficacité marginale.
Une cohérence à trouver au niveau territorial
La coopération des acteurs locaux au niveau intercommunal constitue le principal
levier de mise en œuvre
de la priorité donnée à l’accueil des ménages modestes ou défavorisés. La plupart des acteurs
s’accordent à trouver dans la mutualisation de leurs droits de réservation une voie d’amélioration de la
transparence et de l’efficacité des procédures d’attribution.
La question de la mixité sociale est soulevée par le déséquilibre entre les modes de logements dans
certaines zones : 63 % des habitants des quartiers prioritaires de la politique de la ville occupent ainsi un
logement social, contre 13 % en dehors. La politique du logement doit assumer la réduction à terme de
la proportion de logements sociaux dans les quartiers prioritaires et, dans les autres quartiers, qui abritent
les trois quarts du parc social, faire bénéficier les populations les plus modestes des logements
disponibles ou à développer. Cette démarche implique de pouvoir relocaliser à bon escient les loyers les
moins chers et d’assouplir les possibilités de péréquation des loyers entre les implantations gérées par
les bailleurs sociaux, afin de ne pas déstabiliser leur équilibre financier global.
Recommandations
La Cour formule 13 recommandations répondant à trois
pistes d’évolution
: mieux cibler les publics
modestes et défavorisés ; proposer plus de logements à la location sans augmenter la dépense publique ;
accroître la transparence et mieux piloter cette politique au niveau intercommunal.
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